PODER JUDICIAL DEL ESTADO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA CUARTA SALA SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO
NÚMERO DE TOCA
FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA
335-2014
04 cuatro de febrero de 2015 dos mil quince
ELIMINADO
V I S T A, para su cumplimentación la ejecutoria de fecha 15 quince de enero de
2015 dos mil quince, pronunciada por el H. Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, dentro del juicio de amparo directo civil 745/2014, promovido por ELIMINADO en contra de actos de esta Cuarta Sala del H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado, consistente en la sentencia dictada el día 15 quince de agosto de 2014 dos mil catorce, dentro del toca de apelación 335-14, referente al recurso interpuesto por el demandado en contra de la sentencia definitiva de fecha 21 veintiuno de febrero de 2014 dos mil catorce, pronunciada a su vez por el Juez Séptimo del Ramo Civil de esta Capital, dentro del expediente 1639/2013 correspondiente al Juicio Extraordinario Civil de Tramitación Especial por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y otras prestaciones promovido por ELIMINADO en contra de ELIMINADO; y,
RESULTANDO:
PRIMERO.- La sentencia emitida en primera instancia contiene los siguientes puntos resolutivos: “...PRIMERO.- Este Juzgado es competente para conocer el presente Juicio. SEGUNDO.- La Vía
de Tramitación Especial ejercitada por la parte actora es la correcta.- TERCERO.- La personalidad
de
las
partes
quedó
justificada
en
juicio.
CUARTO.-
La
parte
actora
ELIMINADO, demostró su acción y la parte demandada ELIMINADO, no probó sus excepciones y defensas. QUINTO.- Se declara Rescindido el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 01 de Febrero del 2009 dos mil nueve, respecto del inmueble ubicado en Calle
ELIMINADO
de
esta
Ciudad.
SEXTO.-
Se
condena
al
demandado
ELIMINADO
a
la
desocupación, entrega material y jurídica del inmueble mencionado a favor del actor, decretando el lanzamiento en forma inmediata en los términos de los artículos 454 y 456 del Código de Procedimientos Civiles del Estado Reformado. SEPTIMO.- Se condena a la parte demandada
al
pago
de
la
cantidad
que
resulte
por
concepto
de
pensiones
rentísticas
adeudadas a partir del 01 de Mayo del 2009 dos mil nueve al mes de Enero del 2014 dos mil catorce inclusive, fecha en que se tuvo al demandado por consignando a favor de la parte actora las llaves del inmueble materia del presente juicio a razón de ELIMINADO mensuales, que incluye el Impuesto al Valor Agregado en términos de la Cláusula Tercera del contrato base de la acción, las cuales deberán ser reguladas en la etapa procesal oportuna. OCTAVO.- Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad que resulte por concepto de adeudo por consumo de agua potable y energía eléctrica que no hayan sido cubiertos, respecto del bien inmueble materia del contrato, previa acreditación de la existencia de adeudo
por
dichos
conceptos,
la
cual
deberá
ser
regulada
en
la
etapa
procesal
correspondiente. NOVENO.- Se condena a la parte demandada al pago de las Costas y Gastos de Juicio, previa su regulación. DECIMO.- NOTIFIQUESE PERSONALMENTE...”.ELIMINADO SEGUNDO.- Estando en desacuerdo la parte demandada con la sentencia cuyos puntos resolutivos quedaron transcritos, interpuso en su contra recurso de apelación, mismo que en su oportunidad fue resuelto por esta alzada mediante sentencia de fecha día 15 quince de agosto de 2014 dos mil catorce, quedando la misma bajo los siguientes puntos resolutivos: “… PRIMERO.- Los agravios expresados por ELIMINADO resultaron en unos
aspectos infundados y en diverso rubro inoperantes. SEGUNDO.- En consecuencia, SE CONFIRMA la sentencia pronunciada por el Juez Séptimo del Ramo Civil de esta Ciudad, con fecha 21 veintiuno de febrero de 2013 dos mil catorce, (sic) en los autos del expediente número 1639/2013 relativo al Juicio de Tramitación Especial que por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y otras prestaciones, promovido por ELIMINADO en contra de ELIMINADO.- Se condena al apelante ELIMINADO, al pago de las costas en ambas instancias CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase los autos del juicio al juzgado de su procedencia para los efectos legales consiguientes y, oportunamente, archívese el toca como asunto concluido. QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase...”.ELIMINADOTERCERO.- Inconforme el apelante ELIMINADO ELIMINADO con el fallo que dirimió la controversia en segunda instancia, promovió en su contra juicio de amparo directo civil, mismo del cual tocó conocer el H. Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, quien por ejecutoria de fecha 15 quince de enero de 2015 dos mil quince, concedió al quejoso el amparo y protección de la Justicia Federal.
CONSIDERANDO:
PRIMERO.- La ejecutoria pronunciada por el H. Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, dentro del juicio de amparo directo civil 745/2014, de fecha 15 quince de enero de 2015 dos mil quince, en su punto resolutivo único determinó para los efectos de la concesión del amparo y protección de la Justicia Federal al quejoso, lo siguiente: “…UNICO:- La Justicia de la Unión AMPARA Y PROTEGE a ELIMINADO, en contra de la autoridad y el acto que se precisan en el resultando primero de esta ejecutoria y que aquí se dan como
reproducidos.
El
amparo
se
concede
considerando de esta ejecutoriaELIMINADO
para
los Ahora
efectos
precisados
bien,
parte
la
en
conducente
el del
último último
considerando de la ejecutoria a cumplimentar, establece: “...En cambio, como se dijo, atendiendo a la causa de pedir, este Primer Tribunal Colegiado estima sustancialmente fundado lo que se
alega, en el sentido de que al confirmar la sentencia de primer grado, no se observó lo dispuesto en los artículos 81 y 953 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. 4 Artículo 81.- Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. Cuando éstos hubieren sido varios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos. 5 Artículo 953.- En el mismo auto en que se haga la calificación de grado, mandará el tribunal poner a disposición del apelante los autos por seis días, en la secretaria, para que exprese agravios. Del escrito de expresión se correrá traslado a la contraria por otros seis días. Bastará la enumeración sencilla que haga la parte de los errores o violaciones de derecho que en su concepto se cometieron en la
sentencia,
para
tener
como
expresados
los
agravios.
En
efecto,
conforme
a
lo
establecido en dichos numerales, las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, así como que tratándose del recurso de apelación, bastará la enumeración sencilla que haga a la parte de los errores o violaciones de derecho que en su concepto se cometieron en la sentencia, para tener como expresados los agravios. En el caso, al interponer apelación contra la sentencia de primer grado, el ahora quejoso, en los que interesa expresó: PRIMERO: Me causa agravio la sentencia del juzgado inferior en su considerando cuarto a fojas 61 primer párrafo donde manifiesta que la carga de la prueba corresponde a la parte demandada cosa que no sucedió para el juzgador, quiero manifestar que comparecí a juicio y probé todas y cada una de las excepciones de mi contestación probando que el de la voz tengo más de 16 años rentando dicho inmueble y el actor mintió al manifestar que la relación contractual es del 01 de febrero de 2009, acción que fue falsa por parte del actor además de equivocar la vía por tener el suscrito un contrato de tiempo indeterminado y de no ser emplazado a juicio por la vía correcta.” (fojas 7 y 8
toca de apelación) De lo acabado de transcribir, se advierte que el hoy inconforme se dolió de la decisión del juez de instancia de arrojarla la carga de la prueba, por lo que ante tal situación, el Tribunal de alzada debió estudiar tal aspecto y al no hacerlo vulneró en perjuicio de aquél, el principio de congruencia previsto en el citado artículo 81 de la ley adjetiva civil, así como sus derechos fundamentales de legalidad y seguridad jurídica. Lo anterior así se considera, porque el actor ejerció la acción de rescisión del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, el uno de febrero de dos mil nueve, y
como
consecuencia
la
desocupación
del
bien
raíz
objeto
del
mismo
y
diversas
prestaciones, entre ellas, el pago de rentas vencidas y no pagadas, por lo que el Tribunal de
alzada
debió
examinar
los
agravios
expresados,
en
relación
con
las
prestaciones
reclamadas, a fin de determinar si era correcto o no la distribución de la carga de la prueba que se hizo en la sentencia de primer grado, esto es, analizar si el juez natural estudió todos los elementos de la acción de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, tomando en cuenta que la mora es uno de los elementos de dicha acción y debe ser estudiado oficiosamente por el juzgador, tal como se establece en la jurisprudencia 196, registro IUS 1012795, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 200, Tomo V. Civil Primera Parte, del Apéndice
al
Semanario
Judicial
de
la
Federación
1917-Septiembre
2011,
que
indica:
“ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDAIRSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1ª./J37/2003). Cuando se ejerce la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, para acreditar su procedencia el acreedor debe demostrar además de su relación jurídica con el demandado, que la obligación que reclama es exigible, pues de lo contrario no se acredita el incumplimiento y, por ende, no puede solicitarse la resolución del contrato con base en esa causa. Ahora bien, conforme al Código Civil para el Distrito
Federal, una persona se constituye en mora desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de éstos, en los establecidos en la ley. Así, en virtud de la indivisible relación entre el incumplimiento y la mora, y de que no puede darse aquél sin que la obligación sea exigible, se concluye que cuando se reclama la rescisión del contrato de arrendamiento y se hace valer la causa de incumplimiento por falta de pago de la renta, el acreditamiento de la mora es un elemento constitutivo de la acción que debe estudiarse de oficio por el juzgador, incluso si la parte demandada no alega la falta de exigibilidad de la obligación, ya sea porque no se venció el plazo para el pago o porque no se realizó el requerimiento correspondiente. Ahora bien, debe decirse que en el caso, la Sala responsable no se ocupó de tal aspecto, por lo que es inconcuso que vulneró en perjuicio del quejoso sus derechos fundamentales de legalidad y seguridad jurídica, pues como se dijo, el mismo debe ser estudiado de oficio por el juez, por lo que el Tribunal de apelación, al resolver el recurso de apelación, debió verificar si tal elemento se encuentra acreditado, habida cuenta que en sus agravios, el demandado, ahora quejoso, si hizo valer argumentos relacionados con la carga de la prueba, por lo que ante ello, se reitera, se debió verificar si la misma estaba correctamente distribuida. No está por demás añadir, que en el caso, además de la rescisión del contrato de arrendamiento, también se reclamó el pago de las rentas vencidas y no pagadas, debiendo decirse que tales acciones
son
independientes
por
lo
que
pueden
ejercerse
simultáneamente
y
para
la
procedencia de la segunda de ellas (pago de rentas) es suficiente que las rentas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, por lo que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio. Sobre lo expresado es aplicable la jurisprudencia 203, registro IUS 1012802, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página 207, tomo V. Civil Primera Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-Septiembre 2011, que indica. ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS
INSOLUTAS, SON ACCIONES INDPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que si cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro
del contexto de lo expresamente
pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato
de
arrendamiento,
por
la
mora
del
arrendatario
en
el
cumplimiento
de
su
obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de
pago
de
rentas,
basta
que
éstas
estén
vencidas
y
que
previo
requerimiento
del
arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento
produce
los
efectos
de
una
interpelación
judicial.”
En
las
relatadas
condiciones, procede conceder la protección constitucional solicitada, para el efecto de que la Sala responsable deje insubsistente la sentencia reclamada y pronuncie otra, en la que tomando en cuenta lo decidido en la presente ejecutoria, en relación a los elementos de la acción de rescisión de contrato y a la diversa de pago de rentas vencidas, estudie los agravios hechos valer por el demandado, resolviendo con plenitud de jurisdicción lo que en derecho corresponda;
en la inteligencia de que deberá reiterar las consideraciones
que conforme a lo expuesto han quedado firmes. Finalmente, con fundamento en los artículos 192, 193, último párrafo, 238 y 258 de la Ley de Amparo vigente, se determina que la presente ejecutoria deberá ser cumplida dentro del término de diez días siguientes a aquel en el que la responsable sea notificada, apercibida que de no hacerlo así sin causa justificada, se impondrá a su titular una multa de cien días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, es decir, $7,010.00 (SIETE MIL DIEZ PESOS 00/100 M.N.), y llegado el caso, este Primer Tribunal Colegiado remitirá los autos a la Suprema Corte de Justicia de la Nación con proyecto de separación de su cargo. Cabe decir, que al no estar en presencia de un caso urgente y notorio perjuicio para la parte quejosa, la autoridad responsable cuenta con el referido término para dar cumplimiento a la sentencia, sin perjuicio de que lo haga de inmediato. Dado el sentido del presente fallo, se estima innecesario examinar las diversas inconformidades, mediante las que el quejoso se duele de la incorrecta valoración de la declaración de José Arturo García Siller, de la testimonial que
ofreció y las relacionadas con el principio de adquisición procesal, toda vez que la
autoridad responsable deberá emitir una nueva sentencia, en la que valorara las pruebas, conforme a los agravios expresados, relacionados con la acción ejercida y las prestaciones reclamadas..”. SEGUNDO:- En estricto acatamiento a lo ordenado por el H. Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito en la ejecutoria de fecha 15 quince de enero de 2015 dos mil quince, dentro del juicio de amparo directo civil 745/2014 y además, tomando en consideración que por proveído emitido por esta autoridad de fecha 21 veintiuno de enero del actual ya seELIMINADO la sentencia dictada por este Tribunal el día 15 quince de agosto de 2014 dos mil catorce, en consecuencia, se procede inmediatamente a dictar nueva resolución, atendiendo para ello cabalmente los lineamientos marcados por la autoridad federal. TERCERO:- San Luis Potosí, S.L.P. a 15 quince de agosto de 2014 dos mil catorce. Visto, para resolver del toca 335-14, formado con motivo del recurso de apelación interpuesto por el demandado en contra de la sentencia definitiva de fecha 21 veintiuno de febrero de 2014 dos mil catorce, pronunciada por el Juez Séptimo del Ramo Civil de
esta Capital, dentro del expediente 1639/2013 correspondiente al Juicio Extraordinario Civil de Tramitación Especial por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y otras prestaciones promovido por ELIMINADO en contra de ELIMINADO; y, CUARTO:- La competencia de esta Sala para conocer y dirimir el presente recurso de apelación, se encuentra prevista en lo dispuesto por los artículos 455 y 952 del Código de Procedimientos Civiles del Estado en relación con el 1º., 3º., 4º., fracción I, 7º., 21 y 25 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de San Luis Potosí. QUINTO:- Los agravios que hace valer el inconforme ELIMINADO son los siguientes: “…PRIMERO: Me causa agravio la sentencia del juzgado inferior en su considerando cuarto a fojas 61 primer párrafo donde manifiesta que la carga de la prueba corresponde a la parte demandada cosa que no sucedió para el juzgador, quiero manifestar que comparecí a juicio y probé todos y cada uno de las excepciones de mi contestación probando que el de la voz tengo más de 16 años rentando dicho inmueble y el actor mintió al manifestar que la relación contractual es del 01 de febrero de 2009, acción que fue falsa por parte del actor además de equivocar la vía por tener el suscrito un contrato de tiempo indeterminado y de no ser emplazado a juicio por la vía correcta. SEGUNDO: Me causa agravio en su considerando cuarto a fojas 62 vuelta último párrafo donde manifiesta el titular del juzgado que me sentenció, que las testimoniales ofrecidas por la parte demandada no es de darles valor probatorio alguno argumentando que no refieren a circunstancias de tiempo, modo y lugar; agraviando al suscrito porque los testigos en su declaración reconocieron a la persona dedicada a la cobranza de las pensiones rentísticas y administrador en las oficinas del propio oferente, quien dé propia voz el C. ELIMINADO refiere que fue él quien se presentó en el domicilio del demandado ELIMINADO por ser el encargado de la cobranza y administración de los negocios de su padre el C. ELIMINADO y los testigos de la parte demandada reconocieron como la persona de la chamarra negra que se encontraba presente en dicha audiencia, quiero agregar que este tribunal de alzada debe de dar valor probatorio pleno a las declaraciones de los testigos de la parte demandada porque en sus declaraciones refieren modo tiempo y
lugar, si bien es cierto que manifiestan no conocer al C. ELIMINADO la lógica jurídica de ustedes
MAGISTRADOS
les
indica
que
el
actor
no
es
el
encargado
de
la
COBRANZA
Y
ADMINISTRACFION de sus bienes, más bien el administrador lo es el C. ELIMINADO ELIMINADO quienes los testigos que ahora se desacreditan, identificaron al administrador a fuera de la vivienda del C. ELIMINADO dando circunstancias de tiempo, modo y lugar, hechos que son susceptibles de ser conocidos por medio de los sentidos y ser conocidos por los testigos, aunado a lo anterior que la parte contraria no impugnó en forma legal el dicho de los testigos que en su concepto afectaron la credibilidad de los mismos y por lo tanto son de valorarse
tales
testimoniales
de
la
parte
demandada.
TERCERO:
Me
causa
agravio
la
resolución del inferior en el sentido de que existe una prueba a favor del suscrito y que se llama prueba presuncional, prueba que dio por alto al no dar el carácter que le corresponde, demostrando fehaciente mente que el actor dejó de pasar más de tres meses llegando a la cantidad de tiempo de cinco años para llevar a cabo e iniciar un trámite judicial a su favor y en contra del suscrito, por la sencilla razón de que el ahora apelado no se le debe nada por concepto de rentas, pero alevosamente inicio un trámite legal cinco años después de su supuesto incumplimiento…” ELIMINADO SEXTOELIMINADOLos agravios formulados por ELIMINADO resultan en un aspecto esencialmente fundados pero inoperantes y en otro, infundados. Previo a dar contestación a las inconformidades vertidas por el recurrente ante esta autoridad, conviene destacar algunos de los principales antecedentes del caso a discusión para su mejor comprensión, mismos que se desprenden de las constancias que integran el presente toca de apelación y que se refieren a lo siguiente: 1.- Que mediante escrito recibido ante el Juzgado Séptimo del Ramo Civil de esta Capital el día 6 seis de noviembre de 2013 dos mil trece, el señor ELIMINADO compareció en la vía extraordinaria civil y de conformidad con lo dispuesto por los artículos 448 fracción III y V, 448 bis fracción I, 456, 457, 458 y demás relativos aplicables al Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, demandando a ELIMINADO por las siguientes prestaciones: “… A).- Por la DECLARACIÓN JUDICIAL DE RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado con fecha 01 de Febrero de 2009, respecto del Local Comercial ubicado en la calle DELIMINADO de esta Ciudad. Documento que me permito anexar a la presente. B).- Como consecuencia de la
Declaración Judicial de Rescisión de Contrato de Arrendamiento, por LA DESOCUPACIÓN del inmueble ubicado en la Calle ELIMINADO de esta Ciudad Capital. C).- Por la ENTREGA MATERIAL Y JURÍDICA DEL BIEN INMUEBLE ARRENDADO. D).- Por el PAGO DE LAS RENTAS VENCIDAS Y NO PAGADAS desde el día 01 de Marzo del 2009 al día 01 de Octubre de 2013,así como el pago de las rentas que se sigan generando hasta la entrega material y jurídica del inmueble. E).- En caso de requerir recibo fiscal lo demando por EL PAGO DEL INMPUESTO AL VALOR AGREGADO. F).- Por el PAGO DE CONSUMO DE AGUA Y ENERGÍA ELECTRICA, que no hayan sido cubiertos por la parte demandada respecto del bien inmueble dado en arrendamiento tal y como lo establece la cláusula décima quinta del Contrato de Arrendamiento. G).- Por el EMBARGO Y DEPOSITO de bienes bastantes para cubrir las pensiones y costas reclamadas en el presente Juicio. H).- Por el pago de las costas y gastos que se generen con la tramitación del presente Juicio…”; narrando los hechos en que funda su acción de rescisión y el reclamo de pago de pensiones rentísticas, en base a lo siguiente: “... 1.- Con fecha 4 de Agosto del 1970, pacté la Propiedad del predio ubicado en la Calle ELIMINADO de esta Ciudad Capital, con una superficie total de doscientos dieciocho metros cuadrados y cinco decímetros cuadrados, por medio de contrato de compra venta a plazos con reserva de dominio celebrado con la Sra. ELIMINADO ante el Notario Público Adscrito a la Notaría Número Siete de esta Ciudad, quedando inscrito dicho instrumento bajo número ELIMINADO de escrituras Públicas de fecha 30 de septiembre de 1970 en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta Ciudad, agregando como anexo numero uno el mismo al presente escrito inicial de demanda. 2.- Con fecha 1 primero de Febrero del 2009 dos mil nueve en esta Ciudad, celebré contrato de arrendamiento con mi ahora demandado el C. ELIMINADO en su calidad de arrendatario, contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO en la Ciudad de San Luis Potosí. 3.- Dentro de la Cláusula primera del contrato arriba mencionado, el suscrito doy en arrendamiento dicho local comercial y por lo cual celebramos el contrato de arrendamiento de acuerdo a las cláusulas en él contenidas. 4.- El suscrito por mis propios derechos arrendé el local comercial ya descrito, y mi ahora demandado ELIMINADO toma en arrendamiento el local, tal y como se desprende de la cláusula primera del contrato base de la acción se estipuló en la cláusula segunda del mismo, que el término del arrendamiento era por 12 doce meses, empezando a partir del día 1 primero de Febrero de 2009 y concluye el día 31 treinta y uno de Enero de 2010; de igual manera establecimos dentro de la cláusula tercera que la renta mensual por el arrendamiento del local comercial es la cantidad de ELIMINADO, más IVA en los primeros seis meses, quiere decir que del mes de Febrero de 2009 al mes de Julio del mismo año, y la cantidad de ELIMINADO más IVA sería a partir del mes de Agosto de 2009 a Enero de 2010. Dentro del contrato base de la acción; acordamos que la renta se pagaría íntegra por anticipado cada mes dentro de los cinco primeros días hábiles como lo establece la cláusula Cuarta del mismo. 5.- Se pactó entre los contratantes que el Arrendatario no podrá hacer ninguna mejora al inmueble
sin consentimiento y autorización por escrito del Suscrito, y las que se hicieren con mi consentimiento, quedando las mejoras en beneficio a la finca, como lo establece la cláusula Sexta del referido contrato. 6.- Convenimos ahora el Demandado y el Suscrito, dentro de la cláusula Séptima que el local comercial Arrendado se destinará única y exclusivamente para la venta de joyería de oro y plata, de lo contrario será motivo de Rescisión del Contrato. Se estableció dentro de la cláusula Octava del contrato en mención, que el Arrendatario en caso de falta pago puntual de la renta o cualquier otra violación a dicho Contrato, se obliga a pagar al Suscrito el importe de un mes de renta en concepto de pena convencional. Así mismo en caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento antes descrito, diera lugar a contienda Judicial, todos los gastos y costas que al Suscrito originen aún los de ejecución, serán pagados por mi ahora Demandado, tal como se pactó dentro de la cláusula Décima Cuarta de dicho contrato. De igual manera en la cláusula Décima Quinta del multicitado contrato de arrendamiento, convenimos que el consumo por concepto los servicios de agua, energía eléctrica y teléfono o cualquier tipo de servicio que llegare a tener el local será cubierto por el arrendatario. 7.- Fue el caso que cuando me constituí en el inmueble de mi propiedad el ubicado en la Calle ELIMINADO de esta Ciudad, con el fin de que se me pagara la renta mensual, para lo cual me entero que dicho local comercial ya no era Joyería (uso que iba a ser destinado dicho inmueble) sino que lo usaban como bodega, a lo cual me dirijo al domicilio particular de mi ahora demandado el SR. ELIMINADO a quien le manifesté mi inconformidad, ya que el local no estaba destinado para darle otro uso que no fuera el que se encuentra estipulado en el contrato; por lo que me dijo que él le daría el uso que quisiera negándose así mismo a pagar las rentas vencidas. Por lo consiguiente le notifico la desocupación del inmueble a mi demandado ante la presencia de dos testigos, dándole con ello un término de 45 días para la desocupación, pero es el caso que mi demandado no ha desocupado el inmueble a pesar de haber sido requerido por el Suscrito. Por tal circunstancia, y en virtud de que el SR. ELIMINADO, continúa en la ocupación del inmueble materia del contrato, vengo por medio de presente escrito a solicitar a su Señoría sirva declarar judicialmente LA RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO CON FECHA 01 DE FEBRERO DE 2009, POR FALTA DE PAGO DE RENTAS y que es mi voluntad darlo por terminado en virtud de que soy propietario del referido inmueble...”; finalmente, invocó el derecho que estimó aplicable y exhibió el documento fundatorio de su acción, así como un anexo consistente en la propiedad del bien arrendado (f. 1 y 2). 2.- Admitida que fue la demanda propuesta por ELIMINADO en los términos por éste planteados, se ordenó el emplazamiento a la parte contraria para que en el término legal compareciera a juicio, circunstancia ésta última que aconteció al recibirse ocurso presentado el día 7 siete de enero de 2014 dos mil catorce, por ELIMINADO dando contestación a las prestaciones y a los hechos imputados por la parte actora, lo que hizo consistir en lo siguiente: “...1.- Este punto ni lo niego ni lo afirmo por no ser hechos propios del que suscribe. 2.- Es cierto que el suscrito firmó contrato de arrendamiento con el ahora actor, lo que
es falso es que tenemos una relación contractual con fecha 01 de febrero de 2009, la fecha del primer contrato la realizamos hace más de 16 años donde se le dio cabal cumplimiento con lo estipulado en cada uno de los contratos, así las cosas cada año renovábamos contrato hasta el último contrato que se firmó de fecha 01 de febrero de 2009 y los recibos que me extendía mi ahora demandante eran a nombre de mi hermano ELIMINADO que por cuestiones fiscales así se los solicitábamos, posteriormente los recibos por concepto de renta fueron hechos a nombre del suscrito, de lo anterior anexo los dos recibos, el último de los que menciono con fecha 01 de agosto de 2003 dos mil tres 3.- El suscrito tomé en arrendamiento respecto a un inmueble ubicado en ELIMINADO por más de 16 años como lo acredito con los recibos que presento a esta contestación. 4.- A dicho contrato se le dio cumplimiento con el pago de cada mensualidad que se liquidaba en efectivo y de manera adelantada como se estipuló en dicho contrato. 5.- Mi ahora demandado se le pagó puntualmente con cada renta adelantada, y los últimos recibos que me entregó fueron de ENERO, FEBRERO, MARZO Y ABRIL DEL AÑO 2009 pertenecientes al contrato que ahora quiere rescindir en la vía incorrecta, de allí en adelante ya no medio (sic) recibos y yo ya no le pedí los mismo, por que manifestaba que teníamos mucho de conocernos y que no desconfiara de él (actor) tan es así que se venció el contrato de arrendamiento y no hubo problema se le siguió cubriendo con el pago puntual en efectivo y sin recibo, con la buena fe de que ya teníamos muchos años con la relación contractual respecto del inmueble, se llegó la fecha de la terminación del contrato sin ningún problema y ya no hubo necesidad de firmar nuevamente un contrato y este lo volvimos UN CONTRATO DE TIEMPO INDETERMINADO por lo tanto, debió de notificarme conforme a la ley la terminación del mismo, lo que si es cierto es que de manera alevosa mi ahora demandante me reclama después de casi 5 años la RESICION (SIC) DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando el mismo contrato lo debió de rescindir tres meses después del incumplimiento y no casi 5 años después de la firma del último contrato, lo que también es cierto es que con fecha 15 de octubre del año 2013 se presentó a mi domicilio particular el ahora actor para informarme que la renta se incrementaría a ELIMINADO a lo cual no accedí y le informe que le iba a depositar las rentas a un juzgado por la sencilla razón de que había de por medio UN CONTRATO DE TIEMPO INDETERMINADO y estaba obligado a cumplir, contestándome que no tenía recibos de todo lo que le había pagado con lo que no se percató es que en ese momento iban pasando dos vecinos quienes se dieron cuenta de la forma en la que aseguró que el suscrito no le debía ni un mes de renta pero que no tenía forma de acreditar que el suscrito ahora demandado estaba al corriente con el pago de rentas, quiero agregar que únicamente le debo los meses de NOVIEMBRE DICIEMBRE y EL MES DE ENERO DE ESTE AÑO...”(f. 19 a 27). 3.- Seguido el procedimiento por sus causes legales, ofrecidas y desahogadas las probanzas que así lo ameritaron en la audiencia a que se refiere el artículo 448 bis fracción III del Código de Procedimientos Civiles del Estado, finalmente, mediante sentencia de fecha 21 veintiuno de febrero de 2014 dos mil catorce, se resolvió en definitiva la controversia aquí planteada, lo que se
hizo bajo los puntos resolutivos que han quedado transcritos en el resultando primero de la presente resolución, misma que es materia del recurso de apelación que nos atañe. Así las cosas, una vez que han quedado puntualizados los principales antecedentes del caso a discusión, esta autoridad de segunda instancia considera infundado el argumento del apelante cuando afirma en la parte conducente de sus agravios que el actor en el caso concreto equivoca la vía intentada; ello es así, dado que opuestamente a lo sostenido por el inconforme, esta autoridad estima correcta la decisión del juzgador de considerar idónea la vía extraordinaria civil de tramitación especial en que se sustanció el juicio natural, toda vez que es inconcuso que éste versó sobre la rescisión de un contrato de arrendamiento y como consecuencia, la desocupación del inmueble materia del mismo, su entrega material y jurídica, así como diversas prestaciones accesorias, como lo es el pago de rentas, según se destacó en líneas que preceden; de lo que se sigue que, en el caso en particular cobra cabal aplicación lo dispuesto en los artículos 448 bis, fracción III y 448 bis del Código de Procedimientos Civiles del Estado, que contemplan la vía extraordinaria para esta clase de procedimientos, tal y como lo sostuvo el juzgador en el considerando segundo de la sentencia aquí reclamada. También es infundada la aseveración del recurrente cuando expone que el documento base de la acción se trata de un contrato por tiempo indeterminado y que por ello debió notificársele la terminación del mismo conforme a la ley, toda vez que como se acotó oportunamente, no debe soslayarse que la acción intentada en el presente juicio no fue la terminación del contrato de arrendamiento por el cumplimiento del plazo, sino más bien, el actor reclamó la rescisión de la relación contractual por falta de pago de rentas, entre otras prestaciones, lo que hace que sea carente de sustento legal la afirmación del disidente, en virtud de que ambas acciones tanto la conclusión de contrato y la rescisión del mismo son diferentes, según lo dispuesto por el artículo 2313 del Código Civil del Estado. Por otro lado, el apelante alega en sus agravios que le causa perjuicio lo considerado por el juzgador en la resolución combatida respecto de que la carga de la prueba en esta clase de procedimientos corresponde a la parte demandada. Sobre el particular, esta Sala estima esencialmente fundado lo anterior, toda vez que del análisis integral del fallo impugnado, se puede advertir, que en el caso concreto, el juzgador una vez que concedió valor pleno a las probanzas aportadas por la parte actora, estableció que con las mismas se acreditaba la procedencia de los elementos constitutivos de la acción ejercitada y sobre todo (dijo el juzgador) la falta de pago de las pensiones rentísticas a que se
obligó la parte demandada en el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, que en los términos del artículo 2254 del Código Civil fracción I, es el de satisfacer la renta en forma y términos convenidos en el contrato mencionado o en su defecto como lo dispone el artículo 2256 del mismo ordenamiento legal; añadiendo el juzgador en la sentencia reclamada que, además, el pago o cumplimiento de la obligación corresponde demostrarlo el obligado y no el actor el incumplimiento; precisando el Juez también que en el caso en particular la parte demandada no justificó plenamente que se encontrare al corriente en el pago de las rentas; sustentando su conclusión el juzgador en una tesis emitida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 1996 del apéndice de jurisprudencia 1988, segunda parte, de la Tercera Sala, bajo el rubro: “PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA”. Como se adelantó, son esencialmente fundadas las afirmaciones que vierte el apelante en este sentido, tomando en cuenta que como quedó establecido al destacarse los antecedentes del caso a debate, la parte actora ejerció la acción de rescisión del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, el uno de febrero de dos mil nueve y, como consecuencia de ello la desocupación del bien raíz objeto del mismo; reclamando además diversas prestaciones, entre ellas, el pago de rentas vencidas y no pagadas, según se dijo y se puede apreciar claramente del escrito inicial de demanda. En esa medida, es evidente que en el caso en particular el Juez natural al analizar la cuestión sometida a su potestad omitió estudiar debidamente todos los elementos constitutivos de la acción de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, tomando en consideración que la mora es uno de los elementos de dicha acción y debe ser estudiado oficiosamente por el juzgador, tal como se establece en la jurisprudencia 196, registro IUS 1012795, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 200, Tomo V. Civil Primera Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-Septiembre 2011, que indica: “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDAIRSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1ª./J37/2003). Cuando se ejerce la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, para acreditar su procedencia el acreedor debe demostrar además de su relación jurídica con el demandado, que la obligación que reclama es exigible, pues de lo
contrario no se acredita el incumplimiento y, por ende, no puede solicitarse la resolución del contrato con base en esa causa. Ahora bien, conforme al Código Civil para el Distrito Federal, una persona se constituye en mora desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de éstos, en los establecidos en la ley. Así, en virtud de la indivisible relación entre el incumplimiento y la mora, y de que no puede darse aquél sin que la obligación sea exigible, se concluye que cuando se reclama la rescisión del contrato de arrendamiento y se hace valer la causa de incumplimiento por falta de pago de la renta, el acreditamiento de la mora es un elemento constitutivo de la acción que debe estudiarse de oficio por el juzgador, incluso si la parte demandada no alega la falta de exigibilidad de la obligación, ya sea porque no se venció el plazo para el pago o porque no se realizó el requerimiento correspondiente”. Así entonces, asiste la razón al apelante cuando afirma que en el presente negocio la sentencia que resuelve el fondo del asunto es incorrecta, al haber sostenido el juzgador que la carga de la prueba en esta clase de procedimientos le corresponde a la parte demandada sin tomar en cuenta que la acción pretendida por la parte actora no se limitó al reclamo del pago de las rentas vencidas y no pagadas, sino también, como se adelantó, la acción abarcó la rescisión del contrato de arrendamiento y a la desocupación del bien objeto del mismo con motivo del incumplimiento de lo pactado por las partes, lo que hace considerar que en este último supuesto (rescisión), además de demostrarse por parte del actor la relación jurídica (contrato de arrendamiento) que lo une con el demandado, debe también acreditarse que la obligación que reclama aquél es exigible, pues de lo contrario, no se acreditaría el incumplimiento y por lo tanto, tampoco procedería la rescisión del contrato en base a esa causal, todo ello, tomando como partida lo establecido por los artículos 2254, 2256, 2281 y 2282 de Código Civil del Estado, en cuanto que una persona se constituye en mora desde que no paga la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de éstos, en los términos establecidos en la ley. Por tal razón jurídica, es decir, de la indivisible relación entre el incumplimiento y la mora, así como que no puede darse el incumplimiento sin que la obligación sea exigible, resulta entonces inconcuso que cuando se reclama la acción de rescisión del contrato de arrendamiento y se hace valer como causa de incumplimiento la falta de pago de la renta, el
acreditamiento de la mora se torna un elemento constitutivo de la acción que incluso debe estudiarse de oficio por el juzgador, aún y cuando la demandada no alegue la falta de exigibilidad de la obligación, ya sea porque no se venció el plazo para el pago o porque no se realizó el requerimiento correspondiente; luego entonces, bajo esta línea de pensamiento, si el juzgador no analizó la acción en los términos arriba precisados, consecuentemente, infringió en perjuicio del recurrente los principios de exhaustividad y congruencia contenidos en los artículos 81 y 83 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. No está por demás añadir, según se destacó, que en el caso que nos ocupa se reclamó no nada más la rescisión del contrato de arrendamiento, sino también el pago de las rentas vencidas y no pagadas, lo cual hace considerar a esta autoridad que tales acciones son independientes entre sí y las mismas pueden ejercerse de manera simultánea, pues es evidente que no existe obstáculo legal para ello; haciendo también hincapié esta alzada que, para la procedencia de la acción del pago de rentas -a diferencia de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento-, basta que las rentas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en el entendido de que dicho requerimiento por parte del arrendador -también a diferencia de la mora como elemento constitutivo de la acción de la rescisión del contrato de arrendamiento-, puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio. Sobre lo expresado es aplicable la jurisprudencia 203, registro IUS 1012802, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página 207, tomo V. Civil Primera Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-Septiembre 2011, que indica. “ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que si cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada
estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de
las
mensualidades
vencidas,
al
haber
cumplido
el
arrendador
con
su
obligación
consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia
de
que
dicho
requerimiento
puede
hacerse
válidamente
por
medio
del
emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.” Ahora bien, no obstante lo antepuesto, la inoperancia del agravio arriba aludido radica en el hecho de que a ningún resultado práctico a sus intereses conduce la veracidad de lo argumentado en esta instancia por el inconforme, dado que en el caso en particular, según los razonamientos jurídicos que expondrán, resulta procedente la acción de rescisión de contrato de arrendamiento intentada por la parte actora, así como la relativa al pago de rentas vencidas y no pagadas. Ciertamente, de acuerdo a nuestro sistema jurisdiccional vigente, este tribunal de alzada debe de examinar y resolver con plenitud de jurisdicción las cuestiones indebidamente omitidas en la sentencia de primer grado y que se reclamen en agravios, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 936 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, el recurso de apelación tiene por objeto que la Sala confirme, revoque o modifique la sentencia o auto dictado en primera instancia, lo que impide a la Sala la posibilidad de devolver los autos al inferior para que éste subsane las omisiones en que incurrió. Consecuentemente, este tribunal de apelación al asumir la jurisdicción que originalmente le compete y previo análisis de las constancias que integran el sumario de origen, debe proceder a analizar debidamente la acción de rescisión del contrato de arrendamiento, así como también del pago de las rentas vencidas y no pagadas intentadas por
la parte actora, dirimiendo la controversia original en base a los planteamientos expuestos por las partes en sus escritos respectivos, así como a las probanzas aportadas en este procedimiento, tanto por el actor como el demandado, con la firme intención de no dejar inaudita a este último, quien no apeló por haber obtenido sentencia favorable en primera instancia, respetando así los principios de congruencia y exhaustividad contenidos en los artículos 81, 83, 270 y 407 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. Lo precedentemente expuesto encuentra apoyo, en lo conducente, en la tesis de la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Tomo 205 216. Cuarta parte, página 35, del rubro y texto siguiente: “...APELACION, LITIS EN LA. Si bien la litis en la segunda instancia se integra con la sentencia de primer grado y los agravios expuestos en contra de dicho fallo, ello no impide al tribunal de alzada, al analizar los agravios respectivos
y
resolver
el
recurso
de
apelación,
examinar
las
constancias
de
autos,
estudiando la acción a la luz de los hechos expuestos en la demanda, cuando sea necesario, lo cual es válido, pues en nuestro sistema jurídico no existe reenvío en la apelación; en consecuencia, deben examinarse todos aquellos puntos de la controversia en el juicio natural que de no tenerse en cuenta pudiera dejar inaudita a la parte que obtuvo. Así que, al examinar los hechos de la demanda, y advertir cuales omitió exponer el actor, no puede estimarse
que
introduzca
cuestiones
ajenas
a
la
litis
de
segunda
instancia...”.ELIMINADOEn ese sentido y partiendo de la facultad otorgada a esta alzada, de las constancias que integran el presente toca de apelación se puede advertir de la sentencia reclamada, que en ella se hizo el pronunciamiento respectivo de la competencia y la personalidad con la que comparecieron las partes al juicio, presupuestos que en el caso deben seguir firmes al no haber sido materia de litis en esta instancia, mientras que por lo que hace a la vía, la misma ya quedó establecida su procedencia al inicio de esta resolución. Por otro lado, también se aprecia que el juzgador en la parte conducente del fallo impugnado puntualizó los hechos sobre los que versa la presente litis, destacando lo reclamado por la parte actora y las excepciones y defensas opuestas por la demandada, mismas que
aquí se dan por reproducidas por economía procesal y que se encuentran insertas en la parte conducente de la sentencia reclamada. Determinada entonces puntualmente la litis del negocio que nos atañe, se tiene que la acción de rescisión del contrato de arrendamiento hecha valer por la parte actora encuentra su fundamento legal en lo previsto por los artículos 2313, fracción IV y 2319, fracción I del Código Civil del Estado de San Luis Potosí, que literalmente disponen: “…2313 El arrendamiento puede terminar; IV Por rescisión; y 2319 El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2281 y 2284. Cesará esta causa de rescisión si al contestar la demanda hace el pago:…”. En ese contexto, el artículo 273 del Código Procesal Civil de esta localidad dice: “…El actor debe probar
los
hechos
constitutivos
de
su
acción
y
el
reo
los
de
sus
excepciones…”ELIMINADOpor consiguiente, es claro que en el caso que nos ocupa la parte actora se encuentra obligada a probar los siguientes elementos constitutivos de la acción intentada, siendo: a) La existencia del contrato de arrendamiento cuya rescisión se solicita; y b)la falta de pago de la renta en los términos convenidos y a falta de convenio por lo dispuesto en la Ley. ELIMINADOAhora bien, para demostrar el primer elemento de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento, relativo a la existencia del acto jurídico cuya rescisión se solicita, la parte actora exhibió a su demanda inicial, contrato privado de arrendamiento de fecha 01 de Febrero del 2009 dos mil nueve, celebrado entre el aquí actor ELIMINADO en su carácter de arrendador y ELIMINADO en su calidad de arrendatario, respecto del inmueble ubicado en Calle ELIMINADO de esta Ciudad, en el que se estipuló la duración del arrendamiento por el término de un año con revisión semestral, con una renta mensual de ELIMINADO más I.V.A., durante el primer semestre y la cantidad de ELIMINADO más I.V.A., durante el segundo semestre; probanza ésta última con pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto por los artículos 280 fracción III, 330, 331 y 392 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, al no controvertir las partes su existencia legal, mas aún, por el contrario la demandada desde su escrito de contestación reconoció haber firmado dicho contrato de arrendamiento, lo cual corroboró al momento de absolver las posiciones que le fueron formuladas en la
diligencia respectiva, demostrándose así plenamente la relación jurídica entre las partes en conflicto, es decir, el contrato de arrendamiento, cuya rescisión se pretende. En relación al segundo de los elementos de la acción intentada, relativo a que la acción reclamada sea exigible, es decir, que en el caso concreto a parte demandada se haya constituido en mora por no pagar la prestación debida en los plazos y términos convenidos o, a falta de éstos, en los establecidos en la ley; cabe decir, que dicho elemento constitutivo de la acción también se encuentra plenamente demostrado en los autos en que se actúa, tomando en consideración para ello lo pactado por los contratantes en el acto jurídico donde emerge lo reclamado por la parte actora, esto es, el contrato de arrendamiento. Así pues, de acuerdo al contenido de la relación contractual que nos ocupa, se advierte que las partes pactaron sobre el debido cumplimiento del pago de rentas, en la cláusula tercera y cuarta, los términos y plazos siguientes: “… TERCERA:- EL ARRENDATARIO CONVIENE EN PAGAR A LA ARRENDADORA O A QUIENES SUS DERECHOS REPRESENTEN UNA RENTA MENSUAL DE ELIMINADO MAS IVA PARA EL PRIMER SEMESTRE LA CANTIDAD DE ELIMINADO MAS IVA PARA EL SEGUNDO SEMESTRE. ELIMINADO MAS IVA. CUARTA.- TODA MENSUALIDAD SERA PAGADA INTEGRA. AUN CUANDO EL ARRENDATARIO OCUPE EL LOCAL PARTE DEL MES DE LA RENTA SE PAGARA POR ANTICIPO CADA MES DENTRO DE LOS CINCO PRIMEROS DÍAS HÁBILES…”. De la parte conducente del pacto transcrito con antelación, se deduce evidentemente la existencia de la obligación exigible en el caso en particular, pues las partes acordaron expresamente la obligación del arrendatario de satisfacer la renta de manera mensual y en la cantidad fijada, la cual sería cubierta íntegramente, aún cuando el arrendatario ocupara el local parte del mes, obligándose además este último a pagar la renta por anticipada cada mes y dentro de los cinco días primeros días hábiles; en el entendido, de que si bien los contratantes no fijaron formalmente el lugar del pago de las rentas, lo cierto es que en este supuesto jurídico para que el arrendatario estuviese en aptitud legal de cumplir íntegramente con su obligación de pago, la renta debería ser pagada en la casa habitación o despacho de este último, conforme al artículo 2256 del Código Civil del Estado, toda vez que el pago de rentas se entiende supeditado al cumplimiento del ejercicio del derecho deber del cobro por parte del arrendador.
Bajo esta premisa jurídica, en el caso que nos ocupa no debe soslayarse que el actor reclamó la rescisión del contrato de arrendamiento, aduciendo que desde el día 1º primero de marzo de 2009 dos mil nueve, no le han sido cubiertas las rentas por parte del demandado, precisando en el punto número 7 siete de su demanda que se constituyó (el actor) en el inmueble materia del arrendamiento, con la finalidad de que se le pagara la renta mensual, enterándose que el local ya no era destinado para lo que fue pactado en el contrato original, procediendo enseguida a dirigirse al domicilio particular de su ahora demandado a quien le manifestó su inconformidad, manifestándole éste (el demandado) que le daría el uso que quisiera y se negó asimismo a pagar las rentas vencidas, procediendo el actor a notificarle la desocupación del inmueble ante la presencia de dos testigos y dándole un término de 45 cuarenta y cinco días para su desocupación. Por su parte, el demandado al dar contestación a los hechos que narra el actor en su demanda sostuvo en el punto número 1 que ni aceptaba ni negaba los hechos narrados por el actor, al no ser propios; en el número 2 que sí suscribió el contrato de arrendamiento con el actor, pero que era falso que tenía una relación contractual desde el 1º primero de febrero del 2009 dos mil nueve, pues adujo el demandado que la fecha del primer contrato data de más de 16 dieciséis años, renovando cada año la relación contractual; en el punto número 3 que sí tomó en arrendamiento el inmueble ubicado en ELIMINADO en el punto número 4 que a dicho contrato se le dio cumplimiento con el pago de cada mensualidad que se liquidaba en efectivo y de manera adelantada, como se estipuló; en el punto número 5 esencialmente dijo el demandado, que era verdad que se firmó el contrato de arrendamiento; que se le pagó al arrendador cada renta de forma adelantada y que los últimos recibos que le fueron entregados fueron de enero, febrero, marzo y abril del año 2009 dos mil nueve; que posteriormente ya no le dieron recibos y que no hubo problema respecto de la relación contractual, la cual siguió, volviéndose un contrato de tiempo indeterminado, resaltando el demandado que es cierto que con fecha 15 quince de octubre del año 2013 dos mil trece, se presentó a su domicilio particular el ahora actor para informarle que la renta se incrementaría a cinco mil pesos, pretensión a la que no accedió y le informó a su contraparte que le iba a depositar las rentas a un juzgado, por la sencilla razón de que había de por medio un contrato de tiempo indeterminado y que estaba obligado a cumplirlo, contestándole el arrendador (dijo el demandado) que no tenía
recibos de todo lo que le había pagado el arrendatario, de lo cual se percataron dos vecinos que se dieron cuenta de la forma en que este último no debía ni un mes de renta. De los hechos narrados con antelación por las partes, se tiene que en el caso concreto la parte actora en el punto número 7 de su demanda, para efecto de cumplir con su derecho deber del cobro del pago de rentas, de manera expresa sostuvo en la parte conducente que no le han sido cubiertas las rentas por parte del demandado y que requirió a éste en su domicilio particular, quién se negó a pagar las rentas vencidas; afirmación esta última por parte del actor que no fue directamente controvertida por parte del demandado, dado que este último se limitó a contestar los 5 puntos de la demanda, dejando de contradecir el séptimo de ellos, en especial, la afirmación del actor en cuanto al cobro de las rentas que hizo al arrendatario en su domicilio, lo que implica estimar que en este supuesto, sí se encuentra acreditada la mora en que incurrió el arrendatario, debido a que el demandado confeso los hechos de la demanda que dejó de contestar, en los términos que establecen los artículos 264 párrafo final, 301, 376, 378, 379, 382, 383 y 404 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. En efecto, el contenido de los artículos arriba mencionados literalmente sostienen: “… ART. 264.- Se presumen confesados los hechos de la demanda que se dejó de contestar; ART. 301.- La confesión puede hacerse en cualquier estado del juicio ante el juez competente, desde la contestación de la demanda hasta antes de la citación para sentencia,
y
los
litigantes
están
obligados
a
declarar
bajo
protesta,
sobre
hechos
propios, a petición de parte o por mandato judicial, sin que por esto se suspenda el curso del juicio”. “ART. 376.- Las presunciones son las que establece expresamente la Ley y las que se deducen necesariamente de un hecho comprobado”. “ART. 378.- No se admitirá prueba contra la presunción legal cuando la Ley lo prohiba expresamente, o cuando el efecto de la presunción sea anular un acto o negar una acción, salvo el caso en que la Ley haya reservado el derecho de probar”.
“ART. 379.- Contra las demás presunciones es admisible prueba”. “ART. 382.- La confesión tácita produce los efectos de presunción legal, pero el declarado confeso podrá rendir prueba en contrario siempre que esta prueba no importe una excepción no opuesta en tiempo oportuno”. “ART. 383.- La confesión hecha en la demanda, en la contestación o en cualquier otro acto del juicio, hará prueba plena sin necesidad de ratificación ni ser ofrecida como prueba”. “ART. 404.- Las demás presunciones legales hacen prueba plena mientras no se pruebe lo contrario. Así entonces, se tiene que la confesión es la admisión por parte de una persona de determinados hechos que le son propios. Las manifestaciones hechas de esa manera, pueden beneficiar o perjudicar a quien las hace; sin embargo, la confesión sólo tiene valor para el juicio en lo que perjudica a su autor y no en lo que le beneficia, pues esto debe ser probado. La confesión puede hacerse dentro del juicio o fuera de él, y, dependiendo de esto, las consecuencias para el que la producen pueden ser distintas. La confesión que se produce dentro de un juicio es la llamada confesión judicial y ésta a su vez puede ser expresa o ficta. ELIMINADOComo se aprecia, el Código de Procedimientos Civiles del Estado, establece una presunción legal dotada de valor probatorio pleno respecto de los hechos de la demanda que se dejaron de contestar; presunción ésta que admite prueba en contrario, conforme a los numerales 382 y 404 invocados. En el caso, es de destacar que el demandado dejó de contestar directamente el punto número 7 de los hechos narrados por la parte actora, en concreto, la afirmación de esta última en cuanto a su derecho deber del cobro del pago de rentas vencidas que hizo en el domicilio del demandado; prueba confesional ésta que al no estar desvirtuada con ningún medio probatorio, constituye una presunción legal a favor de la parte oferente, conforme al marco jurídico mencionado en líneas anteriores. Por lo anterior, es claro que tiene plena eficacia demostrativa la confesión tácita y ficta que constituye una presunción legal con valor probatorio absoluto y justifica que la parte actora sí precisó en su demanda que se constituyó
en el domicilio del demandado a requerirlo del pago de rentas vencidas originadas de la relación contractual que ambos tenían, circunstancia que fue aceptada por el demandado al haber dejado de controvertir directamente este punto. Ahora bien, tampoco debe perderse de vista que si bien el demandado en el punto número 5 de los hechos que contestó, reconoció que el día 15 quince de octubre del año 2013 dos mil trece, el actor se presentó a su domicilio particular, argumentando que ello fue con la intención solamente de incrementarle la renta, a lo cual no accedió; aduciendo además, entre otras cosas, que le pagó al arrendador cada renta de forma adelantada y que los últimos recibos que le fueron entregados fueron de los meses de enero a abril del año 2009 dos mil nueve, ya que posteriormente no se le dieron recibos, lo cual estuvo de acuerdo el actor, quien le manifestó que no tenía adeudo alguno, sin embargo, lo cierto es que al momento de contestar la demanda el arrendatario, finalmente reconoció que no encontraba al corriente con el pago de rentas, al haber sostenido que: “…quiero agregar que únicamente le debo los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE y EL MES DE ENERO DE ESTE AÑO…”; confesión ésta que hace prueba plena en los términos de los artículos 301 y 383 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, sin necesidad de ratificación ni de ser ofrecida como tal, probanza misma que justifica que el arrendatario en la fecha en que fue demandado ya había incurrido en mora, conforme a los plazos y términos convenidos, así como en los establecidos por la ley. Lo anterior, sin que obste que el demandado además en su contestación haya afirmado inicialmente que se encontraba al corriente del pago de las rentas vencidas y reclamadas por la parte actora, aduciendo entre otras cosas, que el arrendador le había manifestado de forma verbal que no le debía nada y que no tenía recibos de todo lo que le había pagado, pues lo cierto es que finalmente, en la especie dicha afirmación no se encuentra demostrada de manera fehaciente, lo que permite considerar que la aseveración del demandado no está probada con ningún medio de convicción en términos de lo dispuesto por los artículos 273 y 274 fracción I del Código de Procedimientos Civiles del Estado. En efecto, el demandado a efecto de pretender demostrar sus afirmaciones, respecto de la satisfacción en el pago de las rentas vencidas y reclamadas por la parte actora, como motivo de rescisión del contrato de arrendamiento, exhibió a su escrito de contestación la prueba documental privada, consistentes en seis recibos de arrendamiento del inmueble materia de la litis con números: 2060 expedido por el aquí actor a favor de ELIMINADO, por la cantidad de
ELIMINADO por concepto de pensión rentistica del inmueble ubicado en ELIMINADO correspondiente al mes de Abril de 1997 mil novecientos noventa y siete; 5671 expedido por el aquí actor a favor de ELIMINADO, por la cantidad de ELIMINADO, por concepto de pensión rentística del inmueble ubicado en ELIMINADO correspondiente al mes de Agosto del 2003 dos mil res, 9562 expedido por el aquí actor a favor de ELIMINADO por la cantidad de ELIMINADO por concepto de pensión rentística del inmueble ubicado en ELIMINADO correspondiente al mes de Enero del 2009 dos mil nueve; 9692 expedido por el aquí actor a favor de ELIMINADO por la cantidad de ELIMINADO por concepto de pensión rentística del inmueble ubicado en ELIMINADO correspondiente al mes de Febrero del 2009 dos mil nueve; 9731 expedido por el aquí actor a favor de ELIMINADO, por la cantidad de ELIMINADO, por concepto de pensión rentística del inmueble ubicado en ELIMINADO correspondiente al mes de Marzo del 2009 dos mil nueve; 9790 expedido por el aquí actor a favor de ELIMINADO, por la cantidad de ELIMINADO por concepto de pensión rentística del inmueble ubicado en ELIMINADO correspondiente al mes de Abril del 2009 dos mil nueve. Documentales privadas con exacto valor probatorio, al satisfacerse los requisitos previstos por los artículos 280 fracción III, 331 y 392 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, las cuales demuestran que el demandado ELIMINADO pagó las rentas correspondientes a los meses de abril de 1997 mil novecientos noventa y siete, agosto 2003 dos mil tres, enero, febrero, marzo y abril de 2009 dos mil nueve; sin embargo, dichas probanzas son insuficientes para demostrar en el caso concreto el arrendatario se encuentra al corriente en el pago de las rentas vencidas y no pagadas, toda vez que la parte actora reclamó además las correspondientes a mayo de 2009 dos mil nueve y las que se siguieran generando hasta la entrega material y jurídica del bien raíz arrendado. Respecto a la prueba confesional a cargo de ELIMINADO, cabe destacar que la misma tampoco beneficia a los intereses de la parte demandada, toda vez que dicho medio de convicción no obstante su valor probatorio en términos de lo dispuesto por los artículos 381 y 386 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, lo cierto es que de las posiciones que le fueron formuladas a la absolvente, solamente se destaca que el señor ELIMINADO reconoció que el demandado siempre dio cabal cumplimiento con el pago de las rentas, pero que ello aconteció hasta abril del 2009 dos mil nueve, que fue el último pago que efectuó el demandado; que tiene mucho de conocer al articulante y que la firma del
último contrato con este último tiene casi 5 cinco años de su firma. De lo anterior, se advierte que lo declarado por el absolvente no reconoce los hechos en que el demandado sustenta sus excepciones. Ahora bien, en cuanto al desahogo, valor y alcance probatorio de la prueba testimonial ofrecida a cargo de los señores ELIMINADO y ELIMINADO cabe señalar, que este Tribunal considera ineficaces las declaraciones de los atestes, para arribar a la conclusión de que en el caso concreto, se encuentra plenamente justificado que el arrendatario ha cubierto de manera oportuna, el pago de las pensiones rentísticas que derivan de la relación contractual que tiene con la parte actora. Lo anterior es así, dado que si bien los testigos coincidieron en señalar que conocen al señor ELIMINADO, aclarando el primero de ellos que tiene 3 tres años de conocerlo y el segundo 6 seis años; que no conocen al señor ELIMINADO que saben y les consta que el día 15 quince de octubre del 2013 dos mil trece, estaban discutiendo de una renta de un local que tenía en el centro el señor ELIMINADO y el señor de la chamarra negra que se encontraba presente en la diligencia en comento, quien estaba cobrando un adeudo de una renta y que este último señor le dijo al señor ELIMINADO que no le debía nada, que no tenía como acreditada los pagos y le subió la renta a cinco mil pesos, todo lo cual lo escucharon las personas que depusieron, al hacer un presupuesto al lado de la casa de ELIMINADO y de casualidad iban pasando; que saben y les consta que el domicilio del señor ELIMINADO es el ubicado en ELIMINADO y que el número lo desconocen; que saben y les consta que la hora aproximada en que sucedieron los hechos fue como a las dos de la tarde; dando como razón fundada de su dicho el primero de los testigos en base a lo siguiente: “…LO ANTERIOR LO SE Y ME CONSTA PORQUE YO LO CONOZCO A ELIMINADO PORQUE NOSOTROS LE HACEMOS TRABAJOS DE CARPINTERIA Y ME CONSTA PORQUE YO IBA PASANDO EL 15 DE OCTUBRE DEL 2013, A HACER UN PRESUPUESTO AL LADO DE CASA DE ELIMINADO; mientras que el segundo de los atestes, en la razón de su dicho manifestó: “… LO ANTERIOR LO SE Y ME CONSTA PORQUE YO TRABAJO EN LA CALLE 11 325, DE AHÍ MISMO DE LA INDUSTRIAL AVIACION, POR ESO CONOZCO A TODAS LAS PERSONAS DE POR AHÍ, PORQUE CONOZCO TODA EL AREA, CONOZCO REYITOS, VARIAS PARTES CERCAS, POR ESO LO CONOZCO A ÉL, Y DE LO QUE ME PREGUNTA YO YA SABIA DONDE TENIA EL LOCAL DONDE ÉL VENDÍA UNAS COSAS PRIMERO TENÍA UNA TIENDA Y DESPUES UNA JOYERIA ALGO ASI, ESTABAMOS AFUERA ESPERANDO A LA SEÑORA DEL PRESUPUESTO, POR ESO SI ME PREGUNTA DE LA HORA FUE EN LA TARDE Y A UN LADO DE
LA
CASA
DONDE
VIVE
MUNDO,
DE
LA
DISCUSIÓN
ES
QUE
ESTABA
OYENDO
DE
LO
QUE
ESTABAN
DISCUTIENDO DEL LOCAL QUE YA NO LE DEBIA NADA Y QUE LE IBA A AUMENTAR LA RENTA Y QUE NO ACREDITABA CON NINGUN PAPEL Y QUE YA SE LA HABIA VENCIDO EL CONTRATO, QUE EFECTIVAMENTE NO LE DEBIA NADA PERO QUE YA ERA POR TIEMPO INDEFINIDO EL CONTRATO…”. Sin embargo, este tribunal de apelación estima que la testimonial en comento carece de valor probatorio y por ende, del alcance necesario, independientemente de que la parte actora haya impugnado o no el dicho de estos atestes, toda vez que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 400 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, la valorización de dicha probanza es ajena a esta última circunstancia, es decir, a la impugnación de la contraria parte del oferente del medio de convicción, como erróneamente lo pretende el aquí apelante, sino más bien, dicho precepto legal prevé que la calificación de la prueba testimonial quedará al prudente arbitrio del juzgador, quien para valorizarla deberá tomar en consideración, la edad, la capacidad intelectual, instrucción, independencia de criterio, antecedentes personales e imparcialidad del testigo; así como el hecho de que se trate sea susceptible de ser conocido por medio de los sentidos, que el ateste lo conozca por si mismo y no por inducciones, ni referencias a otras personas; que la declaración sea clara y precisa, sin dudas ni reticencias, ya sobre la sustancia del hecho o sobre las circunstancias esenciales; además de que, el testigo no sea obligado por fuerza o miedo, ni impulsado por engaño, error o soborno, y por último, los fundamentos de su dicho. En esa medida, debe decirse que el testimonio a cargo de ELIMINADO y ELIMINADO carece de la claridad y precisión que exige la fracción III del artículo 400 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, dado que los atestes si bien refieren que los hechos sobre los que depusieron los conocieron por si mismos, al estar presentes el día 15 quince de octubre del 2013 dos mil trece, aproximadamente a las dos de la tarde en el domicilio del demandado y que advirtieron una discusión, sin embargo, los declarantes son omisos en señalar con toda precisión la sustancia del hecho o las circunstancias esenciales del mismo, es decir, los atestes no refieren con exactitud cuál fue el motivo de la discusión que dicen escucharon; si a ellos (testigos) les consta que las partes que estaban discutiendo tienen una relación jurídica y cuál es ésta; de qué contrato de arrendamiento se estaban refiriendo las partes; cuál sería el inmueble supuestamente materia del arrendamiento que debatían las partes; así como de qué pagos se referían; circunstancias todas estas que evidentemente resultan necesarias para poder demostrar un hecho que
inexcusablemente debe constar por escrito, en atención a la propia esencia del acto jurídico a demostrar, que es el pago de rentas; de ahí la necesidad insoslayable de que los testigos de manera pormenorizada establecieran las circunstancias esenciales de todos los hechos sobre los que depusieron, y al no haber acontecido así, es claro que el dicho de los testigos se torna ineficaz para justificar el pago de las rentas causadas y no cubiertas por el obligado con motivo de un contrato de arrendamiento, toda vez que por su naturaleza no son las idóneas para sustituir a los correlativos documentos privados aptos para ese fin; pues de aceptar el dicho impreciso de los atestes en cuanto a las circunstancias esenciales del hecho a demostrar, consistente en el cumplimiento del pago de las pensiones rentísticas, ello provocaría que en esta clase de procedimientos bastaría el expresión ambigua de testigos para justificar que el arrendatario se encuentra al corriente en el pago de rentas, sin necesidad que éstos precisen con exactitud las circunstancias esenciales de los hechos sobre los que deponen, lo cuál traería como consecuencia el dictado de una resolución ilegal, al no cerciorarse plenamente el juzgador de todos los elementos necesarios para conocer la verdad sobre los puntos controvertidos, pues dejaría de valorar las pruebas conforme a la legislación aplicable. Siendo intrascendente la aseveración del apelante, en cuanto al hecho de que en el momento de la diligencia (desahogo de la prueba testimonial) los deponentes reconocieron a la persona dedicada a la cobranza de las pensiones rentísticas y administrador de los negocios del arrendador, de nombre ELIMINADO, toda vez que esa circunstancia por si misma no es bastante para justificar la defensa opuesta por el arrendatario, en lo relativo que se encuentra al corriente en el pago de las rentas exigidas por el arrendador, dado que los atestes ofrecidos para tal fin, se limitaron a señalar a la persona en comento como aquélla que dicen estaba discutiendo con el arrendatario ELIMINADO, sin embargo, según se dijo el reconocimiento de la persona no es suficiente en el caso concreto, toda vez que este hecho acontecido (reconocimiento) no es lo que torna ineficaz el testimonio de las personas que ofertó el demandado para demostrar sus defensas y excepciones, sino más bien, la ineficacia de esta probanza es que los atestes no vertieron una declaración clara y precisa, sin dudas ni reticencias sobre la sustancia del hecho y su circunstancias esenciales, tal y como quedó establecido con antelación; de ahí entonces, la irrelevancia de este hecho, que por si mismo no es apto para considerar demostrado que el demandado se encuentra al corriente en el pago de las rentas, supuestamente por que así lo afirmó verbalmente el representante del arrendador.
Por otra parte, son infundadas las argumentaciones que vierte el apelante en el tercero de sus agravios, en cuanto a la presunción que aduce y que fue ofrecida como probanza de su parte, dado que la misma (haber dejado el actor pasar más de 3 tres meses sin reclamar el pago de las rentas) no puede ser tomada en cuenta en el presente negocio, pues no se trata de una presunción legal ni tampoco humana que son las que establecen los artículos 376 a 380 del Código de Procedimientos Civiles del Estado; esto es, la legislación ni procesal ni sustantiva civil de nuestra entidad contempla como presunción legal la circunstancia o hecho que afirma el apelante (dejar pasar tres meses sin reclamar el pago), por el contrario, dentro de las obligaciones del arrendatario se encuentra el que está obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, así como de que el pago de la misma será una vez vencida y hasta el día que entregue la cosa arrendada, según lo establece expresamente los artículos 2254, fracción I, 2258 y 2281 del Código Civil del Estado; de ahí entonces, la improcedencia de lo pretendido por el apelante, dado que en esta clase de procedimientos la satisfacción en el pago de las rentas corresponde al arrendador y por tanto, en este supuesto se actualiza lo dispuesto por el artículo 273 y 274 fracción IV del Código Adjetivo Civil local. En cuanto a la presuncional humana, es importante destacar que ésta se deduce necesariamente de un hecho comprobado, sin embargo, en el caso concreto y según quedó determinado, el demandado no demostró los hechos en que sustenta sus defensas y excepciones, dada la ineficacia de las probanzas que ofertó para demostrar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas vencidas y reclamadas por la parte actora, lo cual hace considerar la inexistencia de una presunción en su favor, en los términos previstos por los numerales en cita. También se torna inoperante la afirmación del apelante respecto de que el actor de manera alevosa inició el tramite legal cinco años después del supuesto incumplimiento, toda vez que conforme a las disposiciones anunciadas en el párrafo que antecede, el arrendatario se encuentra obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada, de lo que se sigue, que ninguna consecuencia legal trae el hecho de que el actor deduzca su acción a casi cinco años de que se surtió la misma; máxime, que tampoco debe perderse de vista que las pensiones rentísticas no cobradas a su vencimiento prescriben hasta los cinco años contados desde el vencimiento de cada una de ellas, lo anterior, de conformidad con lo expresamente establecido por el artículo 1107 del Código Sustantivo Civil.
Consecuentemente, es válido concluir en el caso concreto la parte demandada ELIMINADO no probó sus defensas y excepciones, relativas al pago de las rentas vencidas y no cubiertas exigidas por la parte actora ELIMINADO, como causa de rescisión del contrato de arrendamiento, independientemente de que el actor para demostrar su acción exhibió como pruebas de su parte, además del contrato de arrendamiento materia de la litis, las copias al carbón de los recibos de arrendamiento a favor del demandado, con números 9692, 9731 y 9790 por la cantidad de ELIMINADO cada uno, por concepto de pensión rentística correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del 2009 dos mil nueve. Documentos privados con pleno valor probatorio al tenor de los numerales 280 fracción III, 331 y 392 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, mismos que se corroboran con los originales exhibidos por la parte demandada y que ofreció como prueba del pago de dichos conceptos en su escrito de contestación. Así también, la parte actora ofreció el desahogo de la prueba testimonial para demostrar sus aseveraciones, en la cual se llevó a cabo el día 30 treinta de enero del año 2014 dos mil catorce, a cargo de los testigos ELIMINADO y ELIMINADO probanza de la que se advierte que los atestes de manera coincidente dijeron conocer al señor ELIMINADO manifestando la primera de ellos que lo conoce porque trabaja para él y el segundo porque es su padre y además porque él se dedica a administrarle sus negocios; que conocen al señor ELIMINADO y que lo conocen porque él es la persona que renta un local comercial en la calle ELIMINADO propiedad del señor ELIMINADO que saben y les consta que el contrato de arrendamiento se firmó en la Av. Universidad 2045-12 de la Colonia San Luis; que saben y les consta que el último pago de la renta fue en el mes de abril de 2009 dos mil nueve; manifestando la primera de los atestes que si sabe y le consta que se le requirió al señor ELIMINADO por el pago de las rentas vencidas, agregando que lo hizo de manera personal, en algunas ocasiones al acudir al inmueble materia de la litis; dando el primer ateste la razón de su dicho en que:
ELIMINADOGUSTAVO
GARCÍA
SUAREZELIMINADODAMIAN
CARMONA
720-ELIMINADOEDMUNDO
ZAYUN,ELIMINADOUNIVERSIDAD 2045-12,ELIMINADOel segundo de los testigos aseveró:ELIMINADOGUSTAVO GARCIA SUAREZ,ELIMINADOEDMUNDO ZAYUN GONZALEZ,ELIMINADODAMIAN CARMONA NUMERO 720-A ZONA CENTRO,ELIMINADOGUSTAVO GARCIA SUAREZ,ELIMINADOGUSTAVO GARCÍA SUÁREZELIMINADOUNIVERSIDAD 2045-12ELIMINADOGUSTAVO GARCIA SUAREZELIMINADO .
Probanza anterior con pleno valor probatorio, al reunir la misma los requisitos que establece el artículo 400 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, dado que se toma en cuenta la edad, la capacidad intelectual, instrucción, probidad, independencia de criterio, antecedentes personales e imparcialidad de los atestes quienes declararon sobre los hechos que fueron susceptibles de ser conocidos por los sentidos y por ellos mismos, al haberlo mencionado de esta manera; siendo su declaración clara y precisa, sin dudas ni reticencias, sobre los hechos y sus circunstancias especiales; dando razón fundada en su dicho, al ser los deponentes las personas que se encargaban de las cobranzas de las pensiones rentísticas, lo que hace que se tornen personas idóneas para percatarse de los hechos de los que afirma el actor en su demanda. Testimonial, la cual corrobora la presunción legal que deriva de la confesión que hizo el demandado en su escrito de contestación, referente al cobro del pago de las rentas exigidas por la parte actora y que el arrendatario ha incumplido con su obligación de satisfacerlas, en los términos y plazos convenidos.
En diverso orden de ideas y según quedó debidamente establecido con antelación, en el caso que nos ocupa el actor no solo reclamó la acción rescisoria del contrato de arrendamiento que celebró con su contraria parte, sino además, como diversa prestación solicitó el pago de las rentas vencidas y no pagadas, acción esta última (según se dijo) independiente de la acción rescisoria también intentada en este juicio, toda vez que el pago de rentas no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste
cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber
cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado; por tal motivo, es válido considerar la existencia del derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, derecho éste que deriva y tiene su fundamento, según se dijo, en el uso y disfrute que el inquilino efectúo del inmueble. De lo que se sigue, que si éste hecho ya aconteció, entonces resulta valido concluir que para la procedencia de la acción de pago de rentas –a diferencia de la acción rescisoria de la relación contractualbasta que estén vencidas las rentas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia que en esta clase de acción, el requerimiento si puede hacerse valer válidamente por medio de emplazamiento a juicio, tomando en cuenta que en términos del artículo 257, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles del Estado, dicho
emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial, correspondiendo en ese orden al demandado demostrar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas a que se obligó mediante la relación contractual con el actor. En esta tesitura, cabe señalar que los elementos constitutivos de la acción de pago de rentas vencidas y reclamadas, son los que se derivan del contenido de lo dispuesto por los artículos 2254 fracción I, 2255, 2256 y 2258 del Código Civil del Estado de San Luis Potosí, teniendo la obligación la parte actora de demostrar conforme al numeral 273 de la Ley Adjetiva Civil local, los siguientes: a) La existencia de la relación contractual de donde se origina
el
derecho
del
arrendador
de
recibir
el
pago
de
las
rentas
vencidas
y
la
correlativa obligación del arrendatario de pagarlas; y b)la falta de pago de la rentas por parte del arrendatario. En obvio de repeticiones, el primer elemento de la acción de pago de rentas se encuentra plenamente justificado en este negocio, consistente en la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de donde emerge la relación jurídica y la obligación de estos últimos; mientras que por lo que hace a la satisfacción del pago de rentas, dicho elemento también se encuentra acreditado con las probanzas ofertadas por el actor, al haber demostrado éste que previo requerimiento al arrendador no le han sido cubiertas en su totalidad las pensiones reclamadas en su escrito inicial de demanda. En efecto, en el caso que nos ocupa se estableció la presunción legal que se deriva de la confesión tácita y ficta del demandado al momento de comparecer a juicio, respecto del cobro de las rentas vencidas y no pagadas, reconociendo que a la fecha en que fue demandado no había cubierto la totalidad de las mismas, según quedó plenamente puntualizado. Máxime, que el arrendatario si bien afirmó encontrarse al corriente en el pago de las rentas, lo cierto es que con las pruebas que ofertó para tal efecto, las mismas se tornaron insuficientes e ineficaces, según el valor y alcance probatorio que fue destacado en esta resolución por parte de esta alzada, las cuales en obvio de repeticiones, se dan aquí por legalmente reproducidas para los efectos correspondientes. En ese sentido, al no estar plenamente demostradas las defensas y excepciones que opuso ELIMINADO relativas a que se encuentra al corriente en el pago de las rentas vencidas y no cubiertas que exige su contraparte, entonces resulta válido concluir procedente la acción correspondiente, toda vez que para tal efecto basta que estén
vencidas las rentas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, más aún, cuando dicho requerimiento también se hizo por medio del emplazamiento a juicio, en términos de lo dispuesto por la fracción IV del artículo 257 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, correspondiendo al arrendatario demostrar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, en términos de lo previsto por los numerales 273 fracción I y 274 de la Ley en cita. En consecuencia, resulta procedente la condena a la parte demandada ELIMINADO a la desocupación, entrega material y jurídica del inmueble mencionado a favor del actor, decretándose el lanzamiento en forma inmediata en los términos de los artículos 454 y 456 del Código de Procedimientos Civiles del Estado vigente, toda vez que no quedó acreditado que el inmueble se encuentre desocupado; asimismo, también procede la condena a la parte demandada al pago de la cantidad que resulte por concepto de pensiones rentísticas vencidas y no pagadas a partir del 1º primero de mayo del 2009 dos mil nueve al mes de enero del 2014 dos mil catorce, inclusive fecha esta última en que se tuvo al demandado por consignando a favor de la parte actora las llaves del inmueble materia del presente juicio, a razón de ELIMINADO, que incluye al impuesto al valor agregado en términos de la cláusula tercera del contrato base de la acción y lo dispuesto en los artículos 2254 y 2258 del Código Civil del Estado, las cuales deberán ser reguladas en la etapa procesal oportuna; en ese sentido, también procede la condena a la parte demandada al pago de la cantidad que resulte por concepto de adeudo por consumo de agua potable y energía eléctrica que no hayan sido cubiertos, respecto del bien inmueble materia del contrato previa acreditación de la existencia del adeudo por dichos conceptos, en términos de lo pactado en la cláusula décima quinta del convenio de referencia, lo cual deberá ser regulado en la etapa procesal correspondiente,; por último, solo resta mencionar, que también resulta procedente la condena al pago de costas a cargo del demandado y en favor de la parte actora originadas en primera instancia, al no haber obtenido el primero de los mencionados sentencia favorable, actualizándose lo previsto en la fracción I del artículo 135 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. Así las cosas, debido a lo inoperante e infundado de los agravios expuestos por el apelante, lo conducente es que en el caso que nos atañe se CONFIRME por razonamientos propios de esta alzada, la sentencia aquí impugnada de fecha 21 veintiuno de febrero de 2014 dos mil catorce, pronunciada por el Juez Séptimo del Ramo Civil de esta
Capital, dentro del expediente 1639/2013, correspondiente al Juicio Extraordinario Civil de Tramitación Especial por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y otras prestaciones promovido por ELIMINADO en contra de ELIMINADO SEPTIMO.- De conformidad con lo dispuesto expresamente por el artículo 965 de la ley procesal civil de esta entidad, también resulta procedente condenar al apelante al pago de costas originadas por la tramitación del presente recurso, dada la improcedencia del mismo al tornarse inoperante e infundados los agravios expuestos, es decir, por el hecho de que el apelante no obtuvo sentencia favorable, provocando que en la especie se surta la hipótesis legal prevista en la fracción II del artículo 135 del Código Procesal Civil del Estado. Por lo expuesto y fundado, se resuelve: PRIMERO.- En cumplimiento a la ejecutoria de fecha 15 quince de enero de 2015 dos mil quince, pronunciada por el H. Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, en el Juicio de Amparo Directo 745/2014 promovido por ELIMINADO contra actos de esta Cuarta Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, consistentes en la resolución dictada el día 15 quince de agosto de 2014 dos mil catorce, dentro del toca de apelación 335-14, referente al recurso interpuesto por el demandado en contra de la sentencia definitiva de fecha 21 veintiuno de febrero de 2014 dos mil catorce, pronunciada a su vez por el Juez Séptimo del Ramo Civil de esta Capital, dentro del expediente 1639/2013 correspondiente al Juicio Extraordinario Civil de Tramitación Especial por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y otras prestaciones promovido por ELIMINADO en contra de ELIMINADO; se resuelve: SEGUNDO:- Los agravios formulados por el apelante ELIMINADO resultaron en un aspecto esencialmente fundados pero inoperantes y en otro, infundados. TERCERO.- En consecuencia, SE CONFIRMA por razonamientos propios de esta autoridad, la sentencia definitiva de fecha 21 veintiuno de febrero de 2014 dos mil catorce, pronunciada por el Juez Séptimo del Ramo Civil de esta Capital, dentro del expediente 1639/2013 correspondiente al Juicio Extraordinario Civil de Tramitación Especial por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y otras prestaciones promovido por ELIMINADO en contra de ELIMINADO. ELIMINADO
CUARTO.- Se condena al apelante al pago de costas en segunda instancia.
QUINTO:- Envíese copia certificada de la presente resolución al H. Primer Tribunal Colegiado del Noveno Circuito para hacer de su conocimiento la cumplimentación de la ejecutoria de amparo. SEXTO.- Con copia certificada de la presente resolución envíense los autos al Juzgado de origen para los efectos legales correspondientes y en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido. SEPTIMO:- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase. ELIMINADOA S I, por unanimidad de votos lo resolvieron y firman los señores Magistrados que integran la Cuarta Sala del H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado, licenciados ELIMINADO, ELIMINADO y ELIMINADO siendo ponente la segunda de los nombrados, quienes actúan con Secretaria de Acuerdos que autoriza licenciada ELIMINADO.- Doy Fe.
