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Ö~lerreichi~cher Verband gemein nütz iger Bouvereln igunge n Rev i s i on~verbond

die Parlamentsdirektion z.Hd. Herrn Dr . Saurugger

An

Parlament 1010 Wien

~ien,

0/0

2000 OS 04

I REPUBLIK OSTERREICH PARLAMENTSDIRI:KTION

2000 -05- 0 5 2J.A'30fo.a060/AH1-3/7a:t , EilgeI.

Betrifft: Za hl 13080.0060/2-Ll.3/2000 Stellungnahme zum Antrag 129/A Wohnrechtsnovelle 2000

81.

Sehr geehrter Herr Doktor, Sie haben uns mit Schreiben vom 6. April 2000 den Antrag der Abgeordneten Mag . Tancsits, Mag. Firlinger, Dr. Ofner, Dr . Fekter betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Mietrechtsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 1975, das Richtwertgesetz und das Heizkostenabrechnun9sgesetz geändert werden und das Hausbesorgergesetz aufgehoben w~rd (Wohnrechtsnovelle 2000 - WRN 2000), übersandt und ersucht, dazu bis S. Mai 2000 die beiliegende Stellungnahme abzugeben. Entsprechend dem Ersuchen des Bautenausschusses erlauben wir uns, Ihnen eine Ausfertigung unserer Stellungnahme zu übermitteln und verbleiben mit

rzüglicher Hochachtung

ÖSTERR CHI SCHER VERBAND gemeinnütz ' Bauvereinigungen Re sverband

Beilage

1010 Wien , Bö~endorierslroße 7· Telefon 01 / 505 58 24 , Telefo:w: 505 58 28 20. DVR 0518263 e-mo il: [email protected] internet: www.gbv.at

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Ös terreich i 5C:her Verband gemeinn vlziger Bovverei nigungen Revis ionsllerbond

Stellungnahme des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen Revisionsverband zum Antrag der Abgeordneten Mag. Tancsits, Mag. Firlinger, Dr. Dfner, Dr. Fekter betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Mietrechtsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 1975, das Richtwertgesetz und das Heiz k ostenabrechnungsgesetz geändert werden und das Hausbesorgergesetz aufgehoben wird (Wohnrechtsnovelle 2000 WRN 2000) vom 22.3.2000, XXI. GP.NR 129A

:r. Allgemeines Die Wohnrechtsnovellen der letzten Jahre wie auch der vorliegende Entwurf einer Wohnrechtsnovelle 2000 schranken die Gestion gemeinnutziger Bauvereinigungen kontinuierlich ein. Dies betrifft vor allem die Preis- und Entgeltsbildung, die Bewirtschaftung der Baulichkeiten aber auch die Freiheit des Angebotes auf dem Wohnungsmarkt na ch unterschiedlichen Rechtsformen. Dem gegenüber wurden die Regelungen für private Hauseigentümer und gewerbliche Bauträger verschiedentlich liberalis i ert. Der Zugang zur öffentlichen Förderung sowohl im Bereich des Neubaus als auch der Wohnhaussanierung wurde von den Ländern nach Verländerung der Wohnbauförderung weitgehend ermöglicht, wobei noch dazu die engen Beschränkungen des WGG (Rüc klagenbildung, Bauverwaltungskosten, technische Leistungen, Finanzierungskonditionen ua.) nicht zum Tragen kommen. Der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft sollte im Gegenzug zu den mannigfaltigen Beschränkungen zumindest im Bereich ihres Geschäftskreises ein erweiterter Handlungsspielraum eingeräumt werden . Gemeinnützige Bauvereinigungen, die nach ihrer Struktur und Kapazität Geschäftsfelder außerhalb des steuerbegünstigten Bereichs durchführen. werden durch bürokratische Hürden gegenüber gewerblichen Marktteilnehmern benachte i ligt. Der Gesetzgeber sollte daher den Bindungen und Beschränkungen im begünstigten Geschäftskreis der Haupt - und Nebengeschäfte für die soziale Wohnraumversorgung fur den Bereich von Dienstleistungen für die Wohnbevölkerung bzw. Gebietskörperschaften eine Entbürokratisierung gegenübenstellen, die Chanceng leich heit gegenüber anderen Marktteilnehmern sicherstellt.

1010 Wien, BÖ$endorferwoße e-mail : [email protected]

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Telefon

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II. Zu Art. 1 Änderungen des WGG 1. Geschäftskreis:

Die Möglichkeit, wohnungsbezogene Dienstleistungen in teilweise entbürokratisierter Form abwickeln zu können, ist grundsätzlich zu begrüßen. Zu überlegen wäre. aus Gründen der Rechtssicherheit eine diesbezügliche Verordnungser mächtigung an den Bundesminister für wirtschaft l iche Angelegenheiten einzuführen. Bezüglich derartiger Dienstleistungen könnte auch eine Differenzierung in de r Form vorgenommen werden, daß bei quali f izierten Auftraggebern (Gebietskörperschaften etc. siehe § 7 Abs 2 letzter Satz WGG) die Erbri ngung auch als Nebengeschäft gern § 7 Ahs 3 WGG ermöglicht wird . Darüber hinaus wird vorgeschlagen, weitere Geschäftfelder außerhalb des steuerbegünstigten Bereiches mit verein fachter Zugangsmöglichkeit wie die wohnungsbezogenen Dienstleistungen im § 7 Abs 4a vorzusehen. Dafür kommt vor allem die verwaltung von Baulichkeiten, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sowie die Er richtung von Baulichkeiten f ür qualifizierte Auftraggeber (Gebietskörperschaften etc. siehe § 7 Ahs 2 letzter Satz WGG) in Frage . 2. Contracting: Es sollte wie schon im ÖVP-Initiativantrag zur WRN 1999 eine ausdrückliche Abrechnungsvorschrift (§ 19 WGG) vorgesehen werden. Die derzeit geltende getrennte Abrechnung von Betriebs- bzw. Instandhaltungskosten ist zur abrech nungsmäßigen Darstellung der übergreifenden ContractingModelle unzureichend. 3. Zeitgemäße Ausstattung als fiktive Erhaltung: Der Refinanzierungszeitraum sollte der Bestanddauer der duchgeführten Maßnahme angepaßt aber allenfalls limitiert (15 Jahre) werden. 4. Eigentumsbildung im Neubau: Zur Frage der verschärften Regelungen zur Eigentumsb i ldung im Neubau verweisen wir auf das beiliegende Gutachten von o.Univ.Prof.Dr . Michael Holoubek. Darin wird vor allem auf die Gleichheitswidrigkeit der vorgesehenen zivilrechtlic h en Regelung ausschließlich für gemeinnützige Bauvereinigungen eingegangen. Gegenüber den bisherigen Regelungen des 3 . WÄG und der WRN 1999, die sich nur auf die Einh ebun g von grundsätzlich systemkonformen Grundkostenbeiträgen bezogen, ist die 50 Euro - Grenze so niedrig bemessen, daß nach wirtschaftlichen

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Notwendigkeiten die Vermeidung der Eigentumsoption nicht mehr in der Gestion der gemeinnützigen Bauvereinigung steht. Eine Erhöhung der 50 Euro-Grenze und/oder eine Beschränkung auf den Bereich der Grundkosten erscheint dringend geboten. § lSb WGG stellt auf öffentliche Förderung ab. Die Kompetenz zur Festlegung der Höhe von Baukosteneigenmitteln der Mieter kommt seit der verfassungsrechtlichen verländerung der Wohnbau förderung ebenso den Ländern zu wie die damit zusammenhängenden Subjektförderung (Eigenmittelersatzdarlehen sowie dessen Rückzahlung als Grundlage der Wohnbauförderung etc. ) . Bei Gewährung von Eigenmittelersatzdarlehen aus öffentlichen Wohnbauförderungsmitteln erscheint eine Eigentumsoption grundsätzlich problematisch. Weiters sollte der Bereich des Baurechts von einer Eigentumsoption grundsätzlich ausgenommen bleiben (Bauzinsvorauszahlungen etc . ), da das Instrument des Baurechtswohnungseigentums für die langfristige Wohnversorgung nur beschänkt geeignet ist. 5. Grund - und Baukostenbeiträge bei Mieterwechsel: Die vorgesehenen Neuregelungen des § 17 zur Behandlung von Grund- und Baukostenbeiträgen bei Mieterwechsel lösen das se i t 1979 als unbefriedigend erkannte Problem der Valorisierung nicht. Es ist lediglich vorgesehen, den ausscheidenden Mietern Valorisierungsbeträge auszuzahlen, gleichgültig ob ein Nachmieter gefunden wird, der diese zahlt. Auf die Frage der Eigentumsbildung bei Einhebung verweisen wir auf Punkt 7. Eine grundsätzliche Neuregelung sollte jedenfalls für die Zukunft keine Valorisierung mehr beinhalten, könnte dafür aber den Wertverlust der bezah l ten Einmalbeträge durch eine geringere Verwohnung (1 % statt 2 %) verringern. Für zum 30.6.2000 bestehende Mietverhältnisse könnte eine Übergangsregelung vorgesehen werden, die die Feststellung eines Gesamtbetrages (verwohnte Betrage plus Valorisierung) zu einem bestimmten Stichtag ("§ 17-Schlußbilanz vorsieht. Dieser Betrag sollte ab dem Stichtag der Neuregelung unter worfen werden. Dies ist den bestehenden Mietern wohl zumut bar, da diese nach geltender Rechtslage einen Anspruch auf Valorisierungsbeträge nur nach Maßgabe der Zahlung durch den Nachmieter gehabt hätten. Es ist aber auf die Problematik der bilanziellen Darstellung von Verbindlichkeiten über die Abschreibungsdauer hinaus hinzuweisen. lt

)

6. Umfinanzierung im Bestand : Für Umfinanzierungen sollte jedenfalls auch ein befristeter Eigenmitteleinsatz analog § 13 Abs 2b idF 3. WÄG (5 bis 20 Jahre) möglich sein. Reicht die Frist in den Bereich der Auslaufannuitäten hinein, sollte eine Verwendung der frei werdenden Kapitalmarktannuitaten zur Bedienung des Eigen-

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mitteleinsatzes vorgesehen werden. § 14 Ahs 7a idF WRN 1999 sollte daher wie § 13 Aha 6 idF WRN 1999 mit einer "Pendelklausel " versehen werden (8 3S. 60 oder höhere Kostenmiete) . 7. Eigentumsbildung bei Mieterwechsel: Zu den vorgesehenen Regelungen der Eigentumsbildung bei Mieterwechsel bzw. bei Umfinanzierung verweisen wir nochmals auf das beiliegende Gutachten von o . Univ.Prof.Dr. Holoubek und auf die Ausführungen in Punkt 4. Zu den Bedenken im Hinblick auf die Gleichheitswidrigkeit kommen bezüglich der vorgeschlagenen Regelungen bei älteren Bauten noch eigentumsrechtliche Bedenken. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen haben diese Objekte im Vertrauen auf die bis 1987 bundesrechtlichen und ab 1988 landesrechtlichen Förderungsvorschriften unter Hereinnahme von Mietereigenmitteln finanziert. Es besteht nachträglich keine Möglichkeit für den 8undesgesetzgeber, diese Förderungsregeln zu verändern. Somit könnte eine 8auvereinigung nur die Eigentumsbildung i n Kauf nehmen oder sich einer wirtschaftlich erdrückend niedrigen Betragsgrenze mit gleichzeitig deutlich ansteigenden laufenden Entgelten unterwerfen. Soferne es nicht zu einem völligen Entfall der Regelungen bezüglich der Eigentumsbildung bei bestehende Baulichkeiten kommt, wäre jedenfalls eine Beschränkung auf den Bereich der Grundkosten vorzusehen . Die Auswahl der Finanzierung der Grundkosten oblag - von vereinzelten Ausnahmerege l ungen abgesehen - der Bauvereinigung und nicht dem Förderungsgeber. Flankierend sollte eine Beschränkung auf ein bestimmtes Baualter mit historisch niedrigeren Eigenmittelleistungen vorgesehen werden. Als Stichtag könnte sich das Inkrafttreten der Verländerung der förderungsrechtlichen Bestimmungen der Wohnbauförderung mit 1.1.1988 anbieten, da bis zu diesem Zeitpunkt der Bundesgesetzgeber noch für die Gestaltung der Wohnbauförderung zuständig war. Gern § l5c WGG idF 3. WÄG kann die Bauvereinigung die Mieter einladen, ein Anbot auf wE-Begründung zu stellen. Es kommt dann zu einer gerichtlichen preisfestsetzung. Die Bauvereinigung (aus wirtschaftlichen Gründen) aber auch die Mieter können unabhängig voneinander von der Verkaufs- bzw. Kaufabsicht Abstand nehmen. Alternativ zur Möglichkeit der GBV zur Einladung der Mieter zur Antragstellung gern § l5c WGG könnte anstelle der im § 17 Aba 2 . (allenfalls auch im § 17a Abs 3) vorgesehenen Regelung ein Mieterantrag auf WE-Begründung treten. Der Mieter stellt einen Antrag, es kommt zu einer Preisfestsetzung (Kostentragung durch Antragsteller), Mieter kann binnen sechs Monaten kaufen oder (allenfalls aus wirtschaftlichen Gründen) vom Antrag zurücktreten . Die GBV kann nur ablehnen, wenn sie die Mietereigenmittel bis auf die gesetzte Übereignungsgrenze rückerstattet (§ lSd WGG neu) .

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Die Preisermittlung sollte analog § lSc WGG unter Berücksichtigung des § 23 WGG erfolgen, wobei die Übernahme von Verpflichtungen durch den Erwerber insbesondere aus förderungsvertragsrechtlichen Verhältnissen (Kletterdarlehen ete.) eindeutig klarzustellen ist.

8. Ergänzende Vorschläge : Skonti-Entscheidung, Präklusion: Auf Grund der Entscheidung des OGH im Zusammenhang mit der Vereinbarung der Skontovereinnahmung durch gemeinnützige Bauvereinigungen sind in der Praxis eine Reihe von Unklarheiten bezüglich einer allfälligen Rückverrech nung im Lichte der Präklusionsregeln des § 18 WGG idF 3. WAG aufgetreten. Es sollte nunmehr klargestellt werden, daß Beträge, die auf Grund einer (teil)nichtigen Vereinbarung geleistet wurden, für einen auf die Präklusionsfristen des § 18 WGG ausgedehnten Zeitraum gerichtlich zurückgefordert werden können. In einer Übergangsregelung sollte klargestellt werden, daß diese Neuregelung auch für (teil)nichtige Verein barungen gilt, die vor dem 1.7.2000 geschlossen wurden.

IIr. Zu Art. 2 bis 6

In diesem Bereich soll nur auf die im Zusammenhang der Änderung des Hausbesorgergesetzes gem Art. 6 vorgesehenen wohnrechtlichen Änderungen in den Art. 2 bis 5 eingegangen werden. Die gemeinnütZige wohnungswirtschaft ihren verbandstag vorgeschlagen, das heben und unter sozial verträglichen ein modernes Recht der Haushetreuung

hat bereits 1998 durch Hausbesorgergesetz aufzuÜbergangsregelungen durch zu ersetzen.

Zu den vorgeschlagenen Regelungen erscheinen vor allem für den Bereich der zulässigen Kostenüberwälzungen je nach Form der Durchführung der Hausbetreuungsmaßnahmen Klarsteilungen erforderlich. Aus Gründen der Rechtssicherheit könnten diesbezügliche Verordnungsermächtigungen (BMJ, BMwA) überlegt werden, aber auch geeignete ÖNORMEN . Nicht befriedigend geregelt erscheint das Problem des Schicksals der ehemaligen Hausbesorgerdienstwohnung nach Beendigung eines vor dem 1.7.2000 begründeten Hausbesorgerdienstverhältnisses. Die Überführung der Hausbesorgerdienstwohnung zu e i ner anderen Verwendung sollte differenzierter geregelt werden. Es sollte dem Hauseigentümer möglich sein, die Wohnung auch für Zwecke der künftigen Hausbetreuung zu nutzen, wobei ein Zustimmungs quorum der Bewohner vorgesehen werden könnte. Aus Gründen der Praktikabilität sollte eine Verwendungsänderung jedenfalls erst mit der nächsten Abrechnungsperiode wohnrechtlich wirksam werden.

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RECHTSGUTACHTEN

zu verfassungsrechtlieben Fugen einer geplanten Neuregelung von Ansprüchen des Mieters auf nlcbtrigUcbe Obertragung seiDer aus öffentUchen Mitteln geförderten Wohnung in das Wohnungseigentum

erstattet im Auftrag des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband

von

Univ.Prof Dr. Michael Holoubek

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J.

Die derzeitige Rechtslage

Gemäß § 15b Abs 1 WOG idF der Wohnrechtsnovelle 1999, BGBI I 1999/ 147, hat der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer nach dem 31 . Dezember 1993 aus öffentlichen Mitteln gefurderten Wohnung (Geschäftsraum) nach insgesamt zehnjähriger Miet- oder Nut-

zungsdauer auf seinen Antrag hin einen Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum gegenüber der gemeinnützigen Bauvereinigung (im Folgenden: GaV), wenn die GaV die auf seine Wohnung (Geschäftsraum) entfallenden Grundkosten zum überwie-

genden Teil innerhalb der ersten drei Jahre ab erstmaligem Bezug neben dem Entgelt eingehoben hat. Bei einer nach dem 31 . August 1999 aus öffentlichen Mitteln geforderten Woh-

nung (Geschäftsraum) beträgt diese Frist fünf statt drei Jahre. Überdies darf die GBV für einen Übertragungsanspruch verhindernde Stundungen während der ersten fünf Jahre dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten keine Zinsen verrechnen. Dieses Modell des "Mietkaufs" wurde erstmals mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz BGBI 1993/800 im WGG eingeführt. Gemäß § 15b Abs I WOG idF dieses 3. Wohnrechtsände-

rungsgesetzes hatte der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer nach dem 31. Dezember 1993 aus öffentlichen Mitteln gefOrderten Wohnung (Geschäftsraum) nach insgesamt zehnjähriger Miet- oder Nutzungsdauer auf seinen Antrag hin einen Anspruch gegen die GBV auf nachträgliche Übertragung seiner Wohnung in das Wohnungseigenturn, wenn die GBV die auf seine Wohnung (Geschäftsraum) entfallenden Grundkosten zum überwiegenden Teil innerhalb der ersten drei Jahre ab erstmaligen Bezug neben dem Entgelt eingehoben hat. Die Gesetzesmaterialien begründeten damals die Einfiihrung dieser Möglichkeit mit der "Stärkung der Selbstfinanzierungskraft der gemeinnützigen WOhnungswirtschaft"l. Damit wurden ..die gemeinnützigen Bauvereinigungen vor die Wahl gestellt, entweder auf einen Teil der Grundkostenbeiträge der Mieter zu verzichten und stattdessen vennehrt Eigenminel zur Finanzierung einzusetzen, um eine spätere Eigentumsübertragung auszuschließen oder zur Schonung der Eigerunittel die Grundkostenbeiträge einzuheben, dann aber die Verfügung über die Wohnung" auf Antrag des Mieters nach zehn Jahren zu verlieren 2 •

I AB 1268 BIgNR, 18. GP, 4. 2 Schuster, Die ,,gewachsenen" Sttukturen und ihre Flexibilität, in: KorinekINowotny (HI'sg). Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft (1994) 241 (256).

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-3Insgesamt betrachtet stehen damit einer GBY mehrere "Modelle" zur Verfügung, wie sie die

,

-

Uberlassung von Wohnraum an ihre "Kunden" ausgestaltet:

•

Mietvertrag

•

"Mietkauf', bei dem die GBY WohnbaufOrderungsmittel in Anspruch nimmt und den Grundkostenanteil zu mehr als 50 % innerhalb der ersten fünf Jahre vom Mieter einhebt. Unter diesen Voraussetzungen hat der Mieter nach zehn Jahren auf seinen Antrag hin einen Rechtsanspruch auf nachträgliche Übenragung der Wohnung in sein Wohnungseigentum.

•

Wohnungseigentumsvertrag.

Das Modell des ••Mietkaufs" überträgt Grundgedanken einer Leasingfinanzierung auf die Nutzungsverhältnisse an Wohnungen einer GSY". Für den Mieter liegt der Vorteil dieses Finanzierungsmodells in einer günstigeren Miete und in der Möglichkeit, sich nach zehn Jahren erst entscheiden zu müssen, ob er die Wohnung im Eigentum erwerben will. Er kann damit auf Änderungen in seinen Lebensumständen innerhalb dieser zehn Jahre reagieren und muss nicht, wie beim Wohnungseigentumserwerb, eine ex ante Prognoseentscheidung bereits bei Errichtung des Nutzungsverhältnisses treffen.

Der bisherigen Regelung des "Mietkaufs" in § ISb WOG idgF lassen sich folgende Grundsätze entnehmen:

•

Das Finanzierungsmodell ist jeweils nur für den ..Neubestand" an Wohnungen einer GBY gesetzlich geregelt. Das bedeutet, umgekehrt fonnuliert , dass ein entsprechender Übertragungsanspruch des Mieters nur für Wohnungen gegeben ist, die nach dem jeweiligen Inkrafttreten der einschlägigen gesetzlichen RegelungS unter Inanspruchnahme öffentlicher Wohnbauforderungsmittel geschaffen wurden. Die Wendung in § 15b Abs I WOG,

3 Die Unterscheidung zwischen Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten, also die besondere Form genossenschaftlicher Nutzungsrechte, soll im Folgenden nicht näher verfol~ werden. 4 So auch die Chanlkterisierung von Raschouer, Rechtsgutachten zu Fnsgen des zwangsweisen Eigentwnsüberfangs bei Wohnungen gemeinnüu:iger Bauvereinigungen (1998) 9. Das ist da 31. Dezember 1993 bezüglich der erstmaligen EinlUhrung des Modells durch das 3. WohnrecbtsänderungsgeselZ SGBl 1993/800 bzw der 31. August 1999 bezüglich der Neurege1ung dieses Modells durch die Wohnrechtsnovelle 1999, BGB1119991141.

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wonach der Anspruch für einen Mieter "einer nach dem 31. Dezember 1993 (31. August 1999) aus öffentlichen Mitteln geforderten Wohnung" besteht, wird also dahingehend ausgelegt, dass es sich dabei um Wohnungen handeln muss, deren Schaffung nach dem genannten Zeitpunkt gefordert wirdo,

•

Das Finanzierungsmodell knüpft weiters an der WohnbaufOrderung an: Für geforderte Mierwohnungen beschränkt die Regelung insofeme die Vertragsgestaltungsfreiheit der GBV bzw des Mieters oder Nutzungsberechtigten, weil bei Vorliegen der gesetzlich nonnierten Voraussetzungen - Inanspruchnahme von WohnbaufOrderungsmitteln und Einhebung eines überwiegenden Grundkostenanteils vom Mieter - die Rechtsfolge eines Rechtsanspruchs auf Übertragung der Wohnung in das Wohnungseigentum nach iosge· samt zehnjähriger Miet- oder Nutzungsdauer zwingend eintritt. Eine abweichende vertragliche Gestaltung dieses Finanzierungsmodells, die trotz Inanspruchnahme von Förderungsrrtitteln und Einhebung eines überwiegenden Grundkostenanteiles um anderer Vorteile rur den Mieter willen auf die Einräumung eines entsprechenden Rechtsanspruchs durch den Mieter verzichtet, ist unzulässig. Auf der anderen Seite kann das Modell des "Mietkaufs" nicht gegen den Willen der GBV gewählt werden. Verzichtet die GBV auf das Finanzierungselement des überwiegenden Grundkostenanteils des Mieters, kann ein entsprechender Übertragungsanspruch des Mieters von vomeherein nicht entstehen.

Der Konstruktion des § 15b WGG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgese1Zes, BGBI 1993/800, also jenem Modell , in dem der überwiegende Grundkostenanteil innerhalb der ersten drei Jahre (und nicht, wie derzeit geltend, iJUlerhalb der ersten fünf Jahre) eingehoben werden muss, um den Übertragungsanspruch entstehen zu lassen, wurde von Raschauer in einer- gutachtlichen Äußerung Sachlichkeit attestiert: "Insgesamt ist daher festzuhalten, dass die Sonderregeulung des § 15b WGG auf Grund einer eigenständigen forderungsrechtlichen Anknüpfung sachlich gerechtfertigt ist, nur pro futuro wirkt und vor allem - was rur die verfassungsrechtliche Beurteilung von ausschlaggebender Bedeutung ist - nicht gegen den Willen des Eigentümers wirksam werden kann.,,7 Wesentlich ist dabei, dass Raschauer seine Beurteilung zum

6 So ausdrii.cklich auch die Gesetzesmaterialien zum 3. Wohnrechtsändenangsgesetz, wenn darauf hingewiesen wird, dass die §§ I Sb und I Sc WGG •.im Neubaubereich" einen gnmdsätzlichen Rechtsanspruch des Mieters auf Übertragung vemrineln sollen, vgl AB 1268 BlgNR. 18. GP. 4; ebenso Raschauer, Rechtsgutachten. 9. 7 Raschauer, Rechtsgutachten. 9 f; Raschauer betont dabei, dass oem Gesetzgeber bei der Gcstalrung öffentlicher Förderungen ein weiter rechtspolitischer Gcstalrungsspielraum zukommt. .,Es liegt zweifellos innerhalb dieser rechtspolitische n Bandbreite. wenn öffentliche Förderungen mit der Zielsetzung einer Forderung ocr Möglichkeiten des EigentuffiSerwerbs für die letztendlich Begünstigten verknüpft werden .... Raschauer. aaO, 8.

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einen ausdrücklich auf den Umstand stützt, dass § 15b WGG in der von ihm beurteilten Fassung des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes eine "eigenständige fOrderungsrechtliche Anknüp-

fung" aufweist. Die Begründung der Sachlichkeit der Regelung liegt daher nach Auffassung

Raschauers darin, dass der Gesetzgeber an eine Förderung aus öffentlichen Mitteln die Zielsetzung einer Forcierung der Möglichkeiten des Eigenrumserwerbs fUr die letztendlich Begünstigten knUpft', Zum zweiten beurteilt Raschauer die Regelung des § lSb WGG ausschließlich im Vergleich zu anderen, von ihm zu beurteilenden rechtspolitischen Konzeptionen, denen zufolge der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer Wohnung einer gemeilUlützigen Bauvereinigung datul einen gesetzlichen Anspruch auf Einräumung von Woh-

nungseigentum eingeräumt erhalten sollte, wenn die finanziellen LeistWlgen des Mieters wie insbesondere Grund- Wld Baukostenanteil, Kreditkostenanteil, Mietzins - den fiktiven Kaufpreis filr die betreffende Wohnung übersteigen. Raschauer geht es daher bei seiner BeurteilWlg des § 15b WGG nur darum festzustellen, dass die AnknUpfung des § 15b WGG an einer Förderung aus öffentlichen Mineln sachlich gerechtfertigt ist. Weitergehende Fragestellungen, wie insbesondere eine gleichheitsrechtliche Beurteilung des persönlichen Geltungsbereichs des § 15b WGG (GBV im Vergleich zu anderen, öffentliche Förderrnittel in Anspruch nerunende Bauträger) werden von Raschauer nicht aufgegriffen und daher auch nicht beurteilt.

11.

Die geplanten Änderungen

}.

Die A·nderungen beim " Neubestand"

Im Zusammenhang mit einer in Aussicht genorrunenen Wohnrechtsnovelle 2000 soll § 15b Abs I WGG dahingehend geändert werden, dass das Finanzierungsmodell des .,Mietkaufs" mit der zwingenden Rechtsfolge eines entsprechenden Übertragungsanspruchs des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten einer nach dem lnkrafttreten dieser Wohnrechtsnovelle aus öffentlichen Mitteln gefbrderten Wohnung (Geschäftsrawn) bereits dann vorliegt, "wenn die Bauvereinigung die auf seine Wolmung (Geschäftsraum) entfallenden gesamten HerstellWlgskosten auch durch neben dem Entgelt eingehobene Grund- und Baukostenbeiträge im Ausmaß von mehr als 688,02 S (50 Euro) je Quadratmeter Nutzfläche des Miet- oder sonsti-

8 Siehe ausdrücklich RaschQlJer, Rechtsgutachten, 8.

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-6gen Nutzungsgegenstandes finanziert hat.,,9 Die geplante Änderung des § lSb Abs 1 WGO soll ZWlächst einmal Nutzungsverhältnisse in Wohnungen betreffen. die nach dem

lnkrafttre~

ten der Wohnrechtsnovelle 2000 aus öffentlichen Mitteln gefördert werden, also den "Neube-

stand" einer GBV JO •

Damit wird anders als im bisherigen System zum einen nicht mehr auf die Einhebung eines Uberwiegenden Grundkostenanteils vom Mieter, sondern unabhängig davon, ob es sich um Grund- oder Baukostenbeiträge handelt, generell auf einen Finanzierungsbeitrag des Mieters zu eben diesen Grund- oder Baukosten in der Höhe von mehr als 688,02 S je Quadratmeter Nutzfläche abgestellt. Zum Zweiten entfallt nach der geplanten Neuregelung die Begrenzung, dass die Einhebung des Grund- bzw nunmehr auch alternativ Baukostenbeitrages innerhalb einer bestimmten Frist ab erstmaligen Bezug der Wohnung zu erfolgen hat. Nach dem nunmehrigen Modell löst also jede Einhebung eines Grund- oder Baukostenbeitrags in einem die genannten 688,02 S tibcrsteigenden Ausmaß die Rechtsfolge eines entsprechenden Übcrtra-

gungsanspruchs eines Mieters aus. Jeder Eirunalbetrag seitens des Mieters 11 über der genannten Grenze führt also zu einer Wohnungseigentums-Option zu Gunsten des Mieters bei neuen gefordenen Mietwohnungen.

2.

Regelungen bezüglich des "Alrbesrands ··

Geplant ist weiters, das Modell des ..Mietkaufs" nunmehr auch für den "Altbestand" an Wohnungen einer GBV dann zur Anwendung zu bringen, weM im Altbestand Mietwohnungen frei und damit neu zur Nutzung uberlassen werden. Zum Einen soll zukünftig im Falle der

Auflösung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages der ausscheidende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf RUckzahlung der von ihm zur Finanzierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt geleisteten Grund- und Baukostenbeiträge haben, und zwar unabhängig davon, ob die GBV diese Grund- und Baukostenbeiträge von einem allflilligen Nachmieter bzw Nachnutzungsberechtigten ·neuerlich einhebt (einheben kann) oder nicht. Zwn Zweiten, und das ist im vorliegenden Zusammenhang von unmittelbarem Interesse, soll der nachfolgende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte, wird er zur Leistung eines

9 Die Angaben beruhen auf einem dem Gutachter vom Auftraggeber.tur Verfllgung gestellten EntwurffUr einen entsprechenden Initiativantrag zu einer Wohnrechtsnovelle 2000. 10 Siehe aber auch noch unten Punkt UI2.

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•7• Grund- oder Baukostenanteils von mehr als 688.02 S verpflichtet, ebenso wie ein Erstmieter im "Neu bestand" einen Übertragungsanspruch gemäß § JSb Abs ) WOG in der geplanten Neufassung elWerben.

Diese geplante Neuregelung stellt also zum Einen - jedenfalls einmal ihrem Wortlaut nach nicht darauf ab, ob es sich bei der neuerlich vermieteten bzw sonst in Nutzung gegebenen

Wohnung um eine solche handelt, die unter der Geltung des § 15b Abs 1 WOG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgeserzes oder der Wohnrechtsnovelle 1999 aus öffentlichen Mitteln gefbrdert worden ist. Zum Zweiten stellt, zumindest ihrem Wortlaut nach, die geplante Bestimmung überhaupt nicht mehr darauf ab, ob es sich bei der "Altwohnung" um eine solche handelt, die - weM schon nicht unter dem gesetzlichen Regime des " Mietkaufs" des § ISb

Abs I WGG - so doch wenigstens unter Inanspruchnalune öffentlicher Förderungsmitteln errichtet worden ist.

IIJ.

Fragestellung und Gang der Untersuchung

1m Folgenden sind die dargestellten geplanten Änderungen im WGG einer verfassungsrechtlichen Beurteilung zu unterziehen. Dabei steht zunächst die Frage im Vordergrund, ob die geplanten Regelungen nicht deswegen gleichheitswidrig sind, weil sonstige, also insbesondere gewerbliche oder kommunale Bauträger, auch wenn sie öffentliche WohnbaufOrderungsmittel in Anspruch nerunen. einer vergleichbaren Regelung wie sie § 15b Abs 1 WGG in der geplanten Neufassung statuiert, nicht unterliegen sollen. Im Anschluss daran soll weiters die Frage aufgeworfen werden, wie die geplanten Neuregelung für ..Altbestand"-Wohnungen eigentumsgrundrechtlich und im Hinblick auf den verfassungsrechtlichen Vertrauensschutz z:u beurteilen ist. Abschließend soll schließlich noch auf die Problematik der kompetenzrechtliehen Einordnung der geplanten Neuregelung hingewiesen werden.

11 Dabei wird davon auszugehen sein, dass auf Grund der Zielsetzung der geplanten Regelung jeder einmalige Finanzierungsbeirrag des Mieters, gleich wie er von den Vemagspaneien bezeichnet wird, als Grund- und Baukostenbeirrag im Sinne der geplanten Neuregelung des § I Sb Abs I WOG zu deuten sein wird.

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IV.

Die ..Neubestaodsrege)ung"

J.

Eigenrumserwerbsanspruch des Mieters bei Leistung eines Grund- oder Baukostenbeitrags (.,Mielkauf'') - die Zielsetzungen

Die Zielsetzung der geplanten Neuregelung des § lSb Abs I WaG liegt erkennbar in einer Förderung des Eigentumserwerbs an Wohnungen gegenüber der Nutzung durch langfristige Mietverträge. Durch den Wegfall der Befristungsregelung - es kommt nicht darauf an, ob Finanzierungsbeiträge vom Mieter innerhalb der ersten drei bzw fünf Jahre erhoben werden und durch die deutliche Herabsetzung des (einmaligen) Finanzierungsbeitrags des Mieters einschließlich der Ausdehnung auf Grund- und Baukostenbeitfäge, der einen entsprechenden Eigenrumsübenragungsanspruch des Mieters auslösen soll, wird im Ergebnis einem Mieter immer dann, wenn er einen nennenswerten Finanzierungsbeitrag für die Errichrung einer aus öffentlichen Mitteln geforderten Wohnung einer GBV leistet, als Ausgleich für diese Mithilfe bei der Finanzierung ein Eigentumsübertragungsanspruch eingeräumt. Damit wird die vertragliche Gestaltungsfreiheit der GBV insoweit eingeschränkt, als sie als Gegenleistung für einen Finanzierungsbeitrag des Mieters nicht mehr ausschließlich eine entsprechend günstigere Miete offerieren, sondern zwingend zusätzlich einen entsprechenden Übertragungsanspruch in das Eigentum einräumen muss.

Zielsetzung der Maßnahme ist damit die Förderung des "Wohnungseigentums" gegenüber dem "Mietvertrag". Demgegenüber kann die geplante Neuregelung nicht schwergewichtig damit begriindet werden, sie diene einer Verbilligung der "Wohnungskosten". Denn die GBV kann weiterhin auf den Finanzierungsbeitrag des Mieters verzichten und die Grund- bzw Baukosten zunächst aus Eigen- oder Fremdmitteln finanzieren, was sich in einer höheren Miete niederschlägt. Als Zielsetzung kann weiters nicht angegeben werden, die geplante Neuregelung diene der Schaffung von "Volkswohnungen". Denn das WGO behält ansonsten seine insbesondere in § 7 Abs I bzw § 13 Abs I WGG zum Ausdruck kommende Wertung bei, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen gleichennaßen als "Volkswohnungen" zu verstehen und es grundsätzlich der GBV zu überlassen, ob sie die ihr vorgegebene Tätigkeit der Errichtung von Volkswohnungen durch Schaffung von Eigentums- oder von Mietwohnungen verfolgt.

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2.

Die Anknüpjung am "Förderungsrecht "

Auch die geplante NeuregeJung des § 15b Abs I WOG knüpft daran an, dass es sich wn nach dem lnkrafttreten der geplanten Neuregelung aus öffentlichen Mitteln geforderte Wohnungen

handelt. Die gesetzliche Regelung macht damit weiterhin die Inanspruchnahme öffentlicher Wohnbaufurderungsmittel zum ausdrücklichen Anknüpfungspunkt und damit zur Begründung dafUr, warum die Vertragsgestaltwlgsfreiheit der GBV eingeschränkt und im Interesse der Mieter ein zwingender Eigentwnsübertragungsanspruch gesetzlich vorgesehen wird. Errichtet die GBV Mietwohnungen frei finanziert, also ohne Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel, unterliegt sie den Beschränkungen des § 15b Abs 1 WGG nicht. In diesem Fall kann sie Finanzierungsbeiträge der Mieter im Rahmen der sonstigen Regelungen des WOG einheben, ohne dass ein Eigentumsübertragungsanspruch ausgelöst wird.

Damit zeigt sich, dass die Regelung aber den "Mietkauf" des § 15b Abs 1 WGG wie schon bisher auch in der geplanten Neufassung zwar nur rur gemeinnützige Bauvereinigungen gilt, dass aber nicht der Umstand, dass es sich um eine GBV handelt, die hier als Bauträger auftritt, der eigentliche Grund für die Regelung ist. Anknüpfungspunkt ist vielmehr die Inanspruchnahme von Wohnbauilirderungsmineln.

Damit stellt sich 'Wie schon bisher auch in der geplanten Neuregelung das gleichheitsrechtliche Problem, dass sonstige, nicht dem WOG unterliegende, also insbesondere gewerbliche bzw öffentliche Bauträger, auch wenn sie öffentliche Förderungsmittel in Anspruch nehmen, einer vergleichbaren Beschränkung, wie sie § 15b Abs 1 WGG darstellt bzw darstellen wird, nicht bzw nicht im selben Ausmaß unterliegenIl . Errichtet also ein privates Unternehmen, eine Gebietskörperschaft, insbesondere eine Gemeinde oder ein im Eigentwn einer Gebietskörperschaft, insbesondere einer Gemeinde stehendes öffentliches Unternehmen, die jeweils nicht dem WGG unterliegen, Wohnungen unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsminel und heben sie dabei vom Mieter einen Grund- oder Baukostenanteil über 688,02 Sein,

12 Der BWlgesgesetzgeber hat eine entsprechende Regelung nur in § I Sb Abs I WOG bislang erlassen; auch die geplante Neuregelung erfolgt ausschließlich im WGG. Andere Baurrager unterliegen unter UmstAnden auf Grund landesgesetzlicher Forden.mgsvorschriften vergleichbaren Beschränkungen. So normiert § 77 Abs 2 Wiener Wohnbaufbrderung.s- und Wohnhaussanierungsgesetz - WWFSG 1989 idF LGBI 1998120 einen vergleichbaren Eigenrumsobemagungsanspruch des Mieters. wenn die auf seine Wohnung entfallenden Grundkosten zum Oberwiegenden Teil innerhalb der ersten drei Jahre ab dem erstmaligen Bezug eingehoben wurden. Der Preis ftIr die nachrragliche Übertragung von Wohnungen in das Wohnungseigentum kann dieser Bestimmung zufolge nach den Bestimmungen der §§ 15 ff WGG enninelt werden. Zur kompelenzrechl!ichen EinordnWlg siehe noch

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so erwirbt der Mieter dennoch keinen Eigentumsübertragungsanspruch auf Grund des § 15b Ab, I WGG.

3.

Die gleichheirsrechtliche Beurteilung

a)

Allgemeines

Nach der ständigen Rechtsprechung des VfGH verbietet es der Gleichheitsgrundsatz dem Gesetzgeber, Gleiches ungleich bzw Ungleiches gleich zu behandeln. Es ist dem Gesetzgeber

aber nicht verwehn. sachlich gerechtfertigte Differenzierungen vorzunehmen. Dabei hat der VfGH neben der Gleichheitsprüfung im "klassischen Sinn", was sowohl das Verbot unsachlicher Differenzierungen wie auch - umgekehrt - ein entsprechendes Gebot differenzierender Regelung wesentlich unterschiedlicher Sachverhalte beinhaltet, aus dem Gleichheilsgrundsatz auch ein ..allgemeines Sachlichkeitsgebot" abgeleitet. Der VfGH prüft dabei, ob rechtliche Ungleichbehandlungen insofern "sachlich gerechtfertigt" sind, als sie auf einem vernünftigen Grund beruhen, und ob bei einer Abwägung zwischen dem Grad der Ungleichbehandlung (und damit im Ergebnis der Intensität der Benachteiligung eines bestimmten Sachbereiches oder Personenkreises) und dem Gewicht der für diese unterschiedlichen rechtlichen Regelungen ins Treffen geführten gesetzgeberischen Ziele die Relation von Ziel und Zweck nicht unverhältnismäßig ist 13.

Der VfGH geht dabei von einem gesetzgeberischen Gestalrungsspielraum aus. Ist eine Differenzierung durch besondere Ziele begründet, vennag dies auch Nachteile zu rechtfertigen. Dass in solchen Fällen oft durchaus auch beachtliche Grunde gegen die vom Gesetzgeber getroffene Regelung angeführt werden können, führt noch nicht zur Gleichheitswidrigkeit, da eben die für die differenzierende Regelung sprechenden Gründe diese zu tragen vennögen und der Gesetzgeber somit seinen Gestaltungsspielraum nicht überscluinen hat I". Dieser

näher unten Punkt V1; der Auslegung dieser Bestimmung - insb der Bedeutung des Wortes ,.kann" und der Qua. lität der Venveisung auf das WGG - i51 hier nicht näher nachzugeben. 13 Statt aller dazu Öhlinger, Verfassungsrecht· (1999) Rz 76(J ff; Berko., Die Grundrechte (l999) Rz 918 ff; insb zum ,,allgemeinen Sach.lichkeitsgebot" Holoubek, Die Sach.lichkeitspnJfung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes, ÖZW 1991 , 72 ff alle mit umfangreichem Nachweis der einschlägigen Rechtsprechung. I" Vgl zu derartigen gewichtigen GrUnden zB VfSlg 11.369/ 1987 - Umweltschutzziele und Verpackungsvorschriften; VfSlg 12.48511990 - Umweltschutzziele und Nachtfahrverbot für schwere Lkw; VfSlg 12 .380/ 19990 - Sicherung der EinbringlichJceit öffentlicher Abgaben UIld Absonderungsrechte für solche Abgaben im Kon· kun.

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rechtspolitische Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers besteht sowohl in Ansehung der angestrebten Ziele als auch bezüglich der Auswahl der zur Erreichung einzusetzenden Minel. Der VfGH kann dem Gesetzgeber nur dann entgegentreten. wenn er zur Zielerreichung ungeeignete Minel vorsieht oder wenn die vorgesehenen. an sich geeigneten Mittel zu einer sachlich rucht begTÜndbaren Differenzierung führen 1S.

Eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes nimmt der VfGH vor allem in folgenden Fallkonstellationen an : Zum Einen, wenn der Gesetzgeber eine Regelung ganz generell in einem bestimmten Bereich vorsieht, während sich bei entsprechend differenzierenden Bestimmungen Benachteiligungen hätten venneiden lassen. Die eine Ungleichbehandlung tragenden Gründe vennägen aber immer nur die tatsächlich erforderlichen Differenzierungen zu rechtfertigen l6 • Ein gleichheitswidriges Ergebnis zieht es nach der Judikatur weiters in aller Regel nach sich, wenn der Gesetzgeber eigene Wertungen nicht konsequent durchhält oder aus Änderungen in bestimmten Rechtsbereichen nicht die entsprechenden Konsequenzen in zusammenhängenden Materien zieht 11.

b)

Die Prüfung der geplanten Neuregelung

Überträgt man diese hier nur kurz zusammengefassten Kriterien bei der Prüfung einer gesetzlichen Regelung am Maßstab des Gleichheitsgrundsatzes, wie sie der VfGH in seiner Rechtsprechung entwickelt hat. auf die vorliegende Fallkonstellation, so zeigt sich folgendes Bild:

Die geplante Regelung in § 15b Abs I WGG knüpft zunächst einmal an gleiche Ausgangssachverhalte unterschiedliche Rechtsfolgen. Der gleiche Ausgangssachverha1t besteht darin, dass jeweils ein Bauträger Mietwohnungen unter Inanspruchnahme öffentlicher Wohnbauf'orderungsmittel errichtet und zur Finanzierung einen Grund- oder Baukostenbeitrag des Mieters von mehr als 688.02 S je Quadranneter Nutzfläche des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegen· standes einhebt. Nur in einem Fall, nämlich

dann, wenn es sich um eine GBV als Bauträger

15 Siehe statt vieler VfSlg 845711978. 16 Vgl zB VfSlg 12.292/1990 _ generelle: Be:freiung des Staates als Träger von Vc:rm6gensrechteD von der Verpflichtung zur Drittschulderäußerung; VfSlg 13.571/ 1993 - Beschränkung der Öffent1ichkeit bei Silzun8en Parlamentarischer Ausschüsse aurMe:dienvertreter. 17 Vgl zB VfSlg 11.635/ 1988 - amtswe:gige: Wiederaufnahme gemäß § 303 Abs 4 BAO nur:tUm Nachteil des Steuerpflichtigen: Vf'Slg 12.473/ 19990 - unterschiedliche Wertungen bei Sleue:nalbestand und Befreiungstatbestand.

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handelt, lässt § I Sb Abs 1 WOG allerdings die Rechtsfolge des Entstehens eines Eigentumsübertragungsanspruchs des Mieters eintreten.

Zu fragen ist daher, ob der Umstand. dass es sich bei dem Bauträger einmal um eine GBV und zum anderen um einen sonstigen, zB kommunalen oder gewerblichen Bauträger handelt, einen ausreichenden sachlichen Grund für die Ungleichbehandlung darstellt. Dabei ist - was unter Umständen in der gleichheitsrechtlichen Bewertung der Regelung des § 15b Abs I WOG in der geltenden Fassung und der geplanten Neuregelung des § I Sb Abs I WGG einen Unterschied machen kann - zu berücksichtigen, dass durch das Abstellen auf jeglichen Finanzierungsbeitrag durch den Mieter, egal ob es sich um einen Grund- oder einen Baukostenbeitrag handelt, sofeme er eine nennenswerte Höhe übersteigt, und dadurch, dass jede derartige Mitwirkung des Mieters an der Finanzierung unabhängig, zu welchem Zeitpunkt und damit auf Grund welcher allfaJliger Zwischenfinanzierungsmodalitäten durch die GBV sie erfolgt, den Eigenturnsübertragungsanspruch auslöst, ein erheblicher Eingriff in die vertragliche Oestaltungsfreiheit der GBV vorgesehen werden soll, dem sonstige Bauträger nicht unterliegen sollen. Die Errichrung von Mietwohnungen unter Inanspruchnahme eines Finanzierungsbeitrags seitens der Mieter im Ausgleich zu damit einhergehenden niedrigeren Mietzinsen soll damit einer GBV zukünftig als Gestaltungsmodell ihrer Wohnbautätigkeit nicht zur Verfügung stehen. Eine sachliche ReChtfertigung fiir die dargelegte Differenzierung könnte nun darin gesehen werden, dass es sich bei gemeinnützigen Bauvereinigungen um Unternehmen handelt, die arn Markt eine Sonderstellung aufweisen: Ihnen kommen gewisse Vorteile wie insbesondere Steuerbegünstigungen zu; sie unterliegen dafiir aber auf der anderen Seite verstärkten öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, wie insbesondere dem Kostendeckungsprinzip, dem Grundsatz der Vennögensbindung und einer verstärkten Wirtschaftsaufsicht. Insoweit handelt es sich - wie § lAbs 2 WGG deutlich macht - bei GBV um Unternehmen, die ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfiillung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens richten, ihr Vennögen der Erfüllung solcher Aufgaben widmen und ihren Geschäftsbetrieb regelmäßig prüfen und überwachen lassen. Die Einrichtung des WOG und damit der Rechtsfonn der gemeinnützigen Bauvereinigung steht im Interesse der Daseinsvor-

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- 13 sorge l8 , es geht um die .. Indienstnahme privater Wirtschaftstätigkeit für Zwecke des Gemeinwohls.. 19 ,

GBV unterliegen also, so könnte argumentiert werden, auch sonst anderen und weiter gehenden Beschränkungen als gewerbliche Bauträger. Die besondere Förderung der Eigentumsbil-

dung durch § 15b Abs 1 WOG in der geplanten Neufassung würde sich dieser Auffassung zufolge als eine weitere, die untemehmerische Freiheit der GBV beschränkende Vorschrift vergleichbar etwa den Geschäftskreisregelungen des § 7 WOG darstellen, die den Ausgleich

für die der GBV bei der Erfullung ihrer gemeinnützigen Aufgaben gewährten insbesondere finanziellen Vorteile in Fonn von steuerlichen Begünstigungen darstellen 2o • Die besondere Heranziehung von Mietwohnungen einer GBV zur nachträglichen Eigenturnsbildung erwiese sich demzufolge als eine weitere Form der Indienstnahrne der GBV für Zwecke des Gemeinwohls. Einer derartigen Rechtfertigung der nur für GBV geltenden Regelung des § 15b Abs I WGG in der geplanten Neufassung ist allerdings zunächst entgegenzuhalten, dass die Regelung nur dann eingreift, wenn die GBV bei der Errichtung der Mietwohnung öffentliche Förderungsmittel in Anspruch nimmt. Die Regelung soll auch weiterhin dann nicht greifen, wenn die GBV keine öffentlichen Förderungsmittel verwendet. Nun kann zwar in einem gewissen Ausmaß davon ausgegangen werden, dass GBV in besonderer Weise auf öffentliche Wohnbaufordennittel bei der Errichtung von Wohnungen zurückgreifen. Allerdings besteht seit der "Verländerung" der Wohnbauförderung durch die B-VGNovelle BGBI 1987/640 kein umfassender bevorzugter Zugang von GBV zu staatlichen Wohnbauforderungsmitteln mehr. Die Ausgestaltung des Förderungsrechts durch die Länder hat sich unterschiedlich entwickelt, ist aber generell dadurch gekennzeichnet. dass sich die früher enge Verbindung zwischen GBV und Wohnbauforderung gelockert hat 21 • In einigen Ländern gibt es noch bevorzugte Zugangsrechte von GBV zu Wohnbauförderungsmineln,

18 Raschauer, Verfassungsrechtliche Rahrnenbedingungen, in: Korinek/Nowotny (Hrsg), Handbucb der gemein. nützigen Wohnungswinschaft (1994) 315. 19 Funk, Grundprinzipien des WohnungsgemeinnützigkeitsreChts, in: Korinek/Nowotny (Hrsg), Handbuch, 329

~~3;~. diesem "synallagmatischen Grundzug" von Beschränkungen und Vorteilen im WGG Funk, Grundprinz. ~ieD,

329. 1 Siehe Gutknecht, Gemeinnützigkeit und WohnbauI"orderungsrecht, in: KorinekINowotny (Hng), Handbuch, 439 (440).

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manche Länder wie insbesondere Wien haben GBY und gewerbliche Bauträger hinsichtlich ihrer Stellung als Förderungswerber gleichgestellt 22 . Jedenfalls kann aber festgehalten werden, dass GBY Mietwohnungen auch ohne Inanspruchnahme von Wohnbauforderungsmitteln errichten (können), soweit sie sich im zulässigen Geschäftskreis des § 7 WGG bewegen .

Weiters ist hervorzuheben, dass die gemeinnützigkeitsrechtliche Indienstnahme der GBY im hier vorliegenden Zusammenhang insbesondere in der Beschränkung ihrer Tätigkeit auf Klein- und Mittelwohnungen23 und im Kostendeckungsprinzip24 zu sehen ist. Die GBY wird zur Schaffung von Yolkswohnungen und damit zur Realisierung der im öffentlichen Interesse gelegenen Aufgabe der Daseinsvorsorge herangezogen. Diese Heranziehung zur Erfüllung einer im öffentlichen Interesse gelegenen Aufgabe der Daseinsvorsorge rechtfertigt zum einen die gesetzlichen Bevorzugungen der GBY, zum anderen in Verbindung mit diesen gesetzlichen Privilegierungen trägt sie die damit bewirkten Beschränkungen der - insbesondere im Eigentumsgrundrecht und im Grundrecht auf Erwerbsausübungsfreiheit auch verfassungsgesetzlich geschützten - Unternehmenstätigkeit der GBy 2s .

Dieses übergeordnete Ziel der Zurverfügungstellung von Yolkswohnungen wird freilich durch Miet- wie durch Eigentumswohnungen realisiert. Das WGG behandelt grundsätzlich insbesondere in seinen §§ 7 Abs 1 und 13 Abs I beide Nutzungsverhältnisse gleich. Die in § 15b Abs I WOG vorgesehene Möglichkeit eines nachträglichen Eigentumsübertragungsanspruchs des Mieters will demgegenüber im Rarunen der möglichen Fonnen von "Yolkswohnungen" eine ganz bestimmte rechtliche Nutzungsform, nämlich das Wohnungseigentum, besonders fOrdern. 1m Vordergrund steht damit nicht mehr der Daseinsvorsorgeaspekt der Wohnung, sondern eine bestimmte Funktion des Wohnungseigentums. Damit wird die GBY aber durch die Regelung des § 15b Abs I WGG derzeit und in der geplanten Neuregelung in noch deutlich verstärktem Ausmaß nicht nur für Aufgaben des Volkswohnungswesens sondern fiir die Förderung eines unter mehreren möglichen Rechtsinstituten, auf deren Basis die Versorgung mit " Yolkswohnungen" erfolgen kann, in Dienst genommen. Der Zusammenhang

22 Siehe Gutknecht, aaO, 449. 23 Siehe VfSlg 331811958 und Raschaue,.,

Verf"assungsrechtliche Rahmenbedingun gen. 316 ff.

24 Siehe HoJoubek, Die GeschäftskTcisregelung als Kernstück des WGG, in: KorinekINowomy (Hrsg). Hand-

buch, 345 (346); allgemein KorinekJHoJoubek, Möglichkeiten und Grcozc:n der Unlemchmenstätigkeit gemeinnütziger Bauvereinigungen, in: KorineklKrejci (HIsg), Handbuch des Bau- und WOMuagsrechts, Loseblatt (1990) III· Mon-5, 2 tT. 25 Zu gemeinnützigen Bauvereinlgungen als Träger der genannten Grundtecble KorineklHoloubek, Möglichkei· ten und Grenzen der- Untemehmenstätigkeit. 6; Raschaue,., Verfassungsrechtliebe Rahmenbcdingungen, 321 ff.

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· 15 • mit den Grundprinzipien des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts, die insoferne im WGG zwischen den einzelnen rechtlichen NutzUngsverhältnissen an Wohnungen nicht differenzieren, ist damit in § 15b Abs 1 WOG deutlich gelockert.

Fasst man die vorstehenden Überlegungen zusammen, so ergibt sich zunächst, dass die Regelung über den .. Mietkauf" in § 15b Abs 1 WGG nicht vornelunlich auf die Zielsetzung der Schaffung von "Volkswohnungen" gestUtzt werden kann. Denn Volkswohnungen werden in gleichem Maße auch geschaffen, wenn die GBV Wohnungen errichtet und diese ohne nachträglichen Übertragungsanspruch unbegrenzt als Mietwohnungen der Bevölkerung zur Verfügung stellt. Die Erleichterung des Entstehens einer Wohnungseigentums-Option zu Gunsten der Mieter verfolgt eine darüber hinausgehende Zielsetzung, die unter den möglichen Rechts· formen , in denen Volkswohnungen zur Verfügung gestellt werden können, eine bestimmte, nämlich die des Wohnungseigentums, präferiert.

Insofeme ist es daher zunächst konsequent, dass der Gesetzgeber nicht an den zulässigen Tätigkeiten von gemeinnützigen Bauvereinigungen anknüpft und etwa in der Geschäftskreisregelung des § 7 Abs I und 2 WGG eine Präferenzregel einführt, derzufolge GBV beispielswei-

se vornehmlich oder in bevorzugtem Maße Eigentumswohnungen zu errichten hätten. Der Gesetzgeber knüpft eben nicht an den Tätigkeiten zur Realisierung der Daseinsvorsorge mit Volkswohnungen an, sondern daran, dass er öffentliche Förderungsmittel auch mit der Zielrichtung eingesetzt

wissen will , die Bildung von Wohnungseigenrum zu fördern . Der Gesetz-

geber zeigt damit, dass es ihm nicht auf die über die Steuervorteile der GBV vermittelte Förderung ihrer Tätigkeit ankommt. Insoweit soll daher auch durch die geplante Neuregelung das System grundsätzlicher gemeinnützigkeitsrechrlicher Gleichbehandlung von Eigentums- und Mietwohnungen als ..Volkswohnungen", wie es dem WGG bislang zugrundeliegt, nicht geändert werden.

Damit kann aber der Hinweis insbesondere auf die steuerrechtlichen Privilegien der GBV die unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Einschränkung der Venragsgestaltungsfreiheil des Bauträgers beim Einsatz von Finanzierungsbeiträgen des Mieters nicht rechtfertigen. Denn die steuerrechtlichen Begünstigungen der GBV, die der Gesetzgeber den gemeinnützigen Bauvereinigungen einräumt, um ihnen die Schaffungen von Volkswohnungen zu ennöglichen und damit das Ziel der Daseinsvorsorge zu realisieren, finden ihre Entsprechung auf Seiten der die untemehmerische Tätigkeit der GaV beschränkenden Vorschriften in der Ver-

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rnögensbindung, insbesondere dem .. Gewinnverzicht", der Geschäftskreisregelung und dem Kostendeckungsprinzip. Die steuerrechtlichen Vorteile der GBV vermögen aber die Regelung der Fördenmg der Eigentumsbildung an Volkswohnungen insofeme nicht zu tragen. als die Steuervorteile gesetzlich nicht nur dem Zweck der Errichtung von Eigentwnswohnungen. sondern - wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzlich ausdrücklich gleichrangig geregelt (§ 7 Abs I und § 13 WOG) - dem Zweck der Schaffung von Volkswohnungen sowohl in Form von Mietwohnungen als auch in Fonn von Eigentumswohnungen dienen. Die gemeinnUtzigkeits· rechtlichen Begünstigungen gemeinnütziger Bauvereinigungen finden ihre Entsprechung in den gemeinnützigkeitsrechtlichen Beschränkungen ihrer Untemehmenstätigkeit.

Die Zielsetzung der geplanten Neuregelung des § 15b Abs 1 WGG greift somit unabhängig davon, ob ein gewerblicher oder ein kommunaler Bauträger oder eine gemeilUlützige Bauvereinigung mit öffentlichen Wohnbauförderungsmineln eine Wohnung errichten. Ausschließlich mit dem Hinweis darauf, dass es sich bei gemeilUlOtzigen Bauvereinigungen wn Unternehmen handelt, die auf Grund ihrer lndienslnahme rur Zwecke des Gemeinwohls weitergehenden gesetzlichen Beschränkungen unterliegen als gewerbliche Bauträger lässt sich damit die unterschiedliche Behandlung von gemeinnützigen Bauvereinigungen und sonstigen Bauträgem in § 15b Abs 1 WGO nicht rechtfertigen. Denn selbst wenn man darauf abstellt. dass (private) Bauträger. die grundSätzlich in ihrer Tätigkeit dazu verpflichtet sind, Zwecken des Gemeinwohls zu dienen. auch bei ansonsten gleicher Inanspruchnahme von öffentlichen Förderungsmitteln weitergehenden Beschränkungen unterworfen werden können als private gewerbliche Bauträger26, bleibt die Regelung des § 15b Abs 1 WGO insofeme inkonsequent, a1s sie auch unter einem solchen Gesichtspunkt zwischen GBV und sonstigen "gemeinnOtzigen", gleichwohl nicht dem WGG unterliegenden Bauträgem unterscheidet. Eine sachliche Rechtfertigung dafur, dass gemeinnOtzige Bauvereinigungen schon, aber etwa öffentliche Unternehmen als Bauträger bzw Gebietskörperschaften selbst, die als Bauträger auftreten, einer vergleichbaren Verpflichtung nicht unterworfen werden sollen, ist nicht zu sehen.

In diesem Sinn konnte etwa der VfGH in zwei Entscheidungen zum Grunderwerbsteuerrecht keine sachliche Rechtfertigung fUr die unterschiedliche grunderwerbsteuerliche Behandlung von Orundankäufen fur kommunale und konfessionelle Friedhöfe bzw zur Errichtwlg und zum Betrieb von Offentlichen Altersheimen durch Gebietskörperschaften einerseits und durch

26 Diese Fragestellung braucht ftlr Zwecke dieses Gutachtens nicht weiter verfolgt zu werden, weil § lSb Abs 1 WGG nur zwischen GBV und allen sonstigen Bautragem differenziert.

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gemeinnützige Rechtsträger andererseits erkennen 27 . In diesen beiden Erkenntnissen stellte der VfGH darauf ab, dass dann, wenn unterschiedliche gemeinnützige Einrichtungen dieselben öffentlichen Aufgaben verfolgen, sie nicht in concreto steuerlich unterschiedlich behandelt und damit nur bestimmte Einrichtungen bevorzugt werden dürfen. In concreto war es nicht sachlich zu rechtfertigen, dass Gebietskörperschaften ein Voneil gegenüber anderen gemeinnützigen Einrichtungen eingeräumt war, obwohl beide die gleiche Aufgabe erfiillten.

Nun ist allerdings noch zu bedenken, dass es unter dem Blickwinkel des Gleichheitsgrundsatzes auch darauf ankommt, ob eine wesentliche Vngleichbehandlung vorliegt. In diesem Sinne kommt es auch bei der Prüfung der sachlichen Rechtfertigung einer gesetzlichen Regelung darauf an, von welchem Gewicht die mit einer Ungleichbehandlung verbundene Auswirkung für die von einer Regelung nachteilig Betroffenen ist. Ausmaß und Intensität der Beschränkung, die in concreto mit der geplanten Neuregelung des § 15b Abs I WGG verbunden sind, kommt damit bei der Gleichheitsprüfung Bedeutung zu. Damit ist es bedeutsam, dass die geplante Neuregelung des § 15b Abs I WOG, weil sie erklänermaßen von der Zielsetzung ausgeht, das Entstehen einer Wohnungseigentums-Option zu Gunsten der Mieter zu erleichtern, die gemeinnützige Bauvereinigung bei der Ausgestaltung der Nutzungsrechtsverhältnisse deutlich mehr beschränkt als noch die bestehende Regelung des § 15b Abs I WGG. In der geplanten Neuregelung löst jeder eingehobene Grund- und Baukostenbeitrag in einem nennenswerten Ausmaß den Eigenrumsübertragungsanspruch aus. Schon ein weit geringerer Finanzierungsbeitrag des Mieters, als er bislang in der überwiegenden Übemalune des Grundkostenanteils vorgesehen war, führt - ungeachtet der damit bewirkten Reduktion der laufenden Miete - dazu, dass die GaV in ihrer - wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlich an sich eröffneten - Gestaltungsfreiheit, ob sie Miet- oder Eigentumswohnungen zur Verfiigung stellen will, letztlich beschränkt wird. lnsofeme sprechen gute Argumente dafür, dass es sich bei der geplanten Neuregelung des § 15b Abs J WOG nicht um eine nur unerhebliche Benachteiligung handelt, die unter dem Maßstab des Oleichheitsgrundsatzes nicht relevant wäre. Zusammenfassend lässt sich daher Folgendes festhalten:

27 VfSlg 9544/ 1982 und VfSlg J 1.19011986; siebe zu diesc:D ErkeDllmissen Diher Ruppe. Aufhebung des § J Ab, I Z 1 GrEStG durch deD VfGH. NZ 1987,57; Korinek/Holoubek, GleichheilSgrundsatz und Abgabenrecbt, in:

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Auf Grund des Umstandes, dass das

waa

grundsätzlich die ZurverfUgungstellung von

Volkswohnungen in Fonn von Miet- wie in Fonn von Eigenrumswohnungen gleich behandelt und sich die Indienstnahme gemeinnütziger Bauvereinigungen

ruT Zwecke des Gemeinwohls

auf die Aufgabe der Daseinsvorsorge mit Volkswohnungen insgesamt bezieht, sprechen gute Argumente dafur, dass die spezifischen wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Bevorzugungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen, die ihr sachliches Gegengewicht eben in den entsprechenden Beschränkungen der Untemehmenstätigkeit von gemeinnützigen Bauvereinigungen und im Kostendeckungsprinzip finden , nicht als solche zur Rechtfertigung dafür herangezogen werden können, dass nur gemeinnützige Bauvereinigungen einem zwingenden Eigenturnsübenragungsanspruch unterworfen werden sollen, wenn sie aus öffentlichen Mitteln gefOrderte Wohnungen errichten und dabei einen Grund- oder Baukostenbeitrag im Ausmaß von mehr als 688,02 S einheben. Es kann daher mit guten Grunden argumentiert werden, dass § ISb Abs 1 WOG in der geplanten Neuregelung ohne sachliche Rechtfertigung und damit in gleichheitswidriger Weise nur gemeinnützige Bauvereinigungen dann, wenn sie öffemliche Wohnbauf6rderungsmittel in Anspruch nehmen, gewissen gesetzlichen Beschränkungen unterwirft, während vergleichbare Beschränkungen fur sonstige, insbesondere auch ..öffentliche" Bauträger (zB Gebietskörperschaften oder öffentliche Unternehmen) nicht bestehen, auch wenn sie auf dieselbe Weise und im selben Ausmaß öffentliche Wohnbauf6rderungsmittel in Anspruch nehmen. Will der Gesetzgeber grundsätzlich bei der vertraglichen Gestaltung eines Nutzungsrechtsverhältnisses an einer Wohnung, bei der ein Grund- oder Baukostenanteil von mehr als 68 8,02 S I Quadratmeter eingehoben wird, die Rechtsfolge einer Eigentums-Option durch den Mieter vorsehen, wenn die Wohnung unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel geschaffen wurde, muss er diese zwingende zivitrechtliche Gestaltung von Nutzungsverhältnissen an Wohnungen für alle einschlägigen Zivilrechtsverhältnisse regeln 28 . Es sprechen weiters gute Gründe dafür, dass es sich auf Orund der geplanten weitgehenden Voraussetzungen, unter denen ein solcher zwingender Eigentumsübertragungsanspruch entsteht, um eine unter dem Gleichheitsgrundsatz relevante unterschiedliche rechtliche Behandlung von gemeinnützigen Bauvereinigungen gegenüber sonstigen Bauträgem handelt.

Gassner/ Uchner (Hrsg), 51euerbilanzreforrn und Verfassungsrecbt (1991) 73 (78 f).

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Insgesamt gesehen bestehen daher aus guten Gründen gleichheitsrechtliche Bedenken gegen die geplante Neuregelung des § 15b Abs I WOG, weil sie ohne zureichende spezifisch für diese Maßnahme greifende sachliche Rechtfertigung gemeinnützige Bauvereinigungen erheblich anders behandelt als sonstige Bauträger, die Wohnungen unter Inanspruchnahme öffentlicher Wohnbauforderungsmittel und unter Einhebung eines Grund- oder Baukostenbeitrags im Ausmaß von mehr als 688,02 S errichten.

V. Die "Altbestandsregelung"

1.

Neue Mietverträge im "Altbestand" - Problemstellung

Gemäß § 17 Abs I und 2 WOG in der Fassung der geplanten Wohnrechtsnovelle 2000 soll der nachfolgende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte, der zur Leistung von Grund- und Baukosten im Ausmaß nach § 15b Abs I WOG in der geplanten Neufassung verpflichtet wird, ebenfalls unter sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen dieses § I Sb WGG einen Eigentumsübertragungsanspruch erwerben 29 .

Expressis verbis stellt diese geplante Neuregelung weder darauf ab. ob es sich bei der neuerlich vermieteten bzw sonst in Nutzung gegebenen Wohnung um eine solche handelt, die unter der Geltung einer der früheren Regelungen des § I Sb Abs I WGG über derartige .. MietkaufModelle" errichtet worden ist, noch darauf, ob es sich um eine Wohnung handelt, die unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmitteln errichtet worden ist. Allerdings verweist § 17 Abs 2 WGG in der geplanten Neufassung darauf, dass ein nachfolgender Mieter einen

solchen Eigentumsübertragungsanspruch nur "unter sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen des § ISb" erwirbt. Fraglich ist damit einmal, ob über diesen Verweis auf die "Bestimmungen des § 15b" auch angeordnet sein soll, dass es sich nur um geförderte Wohnungen bzw um solche handelt. bei deren erstmaliger Vermietung bereits ein "Mietkauf-Modell" gemäß § I Sb WGG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes oder der Wohnrechtsnovelle 1999 zur Anwendung gekommen ist.

28 Zur Kompelenzrechtsfrage und zur Einordnung einer derartigen Regelung als ,.zivilrecht" noch näher unten Punkt VI. 29 Siehe oben Punklll/2.

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1182/SN XXI. GP - Stellungnahme (gescanntes Original)

- 20Die Erläuterungen zu § 17 Ahs 2 WOG des vorliegenden Entwurfs filr einen Initiativantrag sprechen davon, dass durch diese Bestimmung "auch Mietern im Altbestand der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft ein Rechtsanspruch auf Wohnungseigentums-Begrtindung eingeräumt (werden soll), sofern sie als ,Nachfolgemieter' Einmalbeträge (Grund- und/oder Baukostenbeil:räge) im Ausmaß von mehr als 50 Euro/Quadratmeter zu leisten haben." Diese umfassende Fonnulierung und die deutliche Gegenüberstellung der Regelung über "erleichtertes Entstehen einer Wohnungseigentums-Option zu Gunsten der Mieter bei zukünftig gefOrderten Mietwohnungen" gemäß § I Sb Ahs I und der Regelung filr Mieter "im Altbestand" gemäß § 17 Abs 2 WOG in der geplanten Neufassung lassen freilich eher daraufhin schließen, dass § 17 Abs 2 WOG auf Mietwohnungen einer Gay schlechthin Anwendung finden soll, wenn sie neu vermietet wird und dabei Grund· oder Baukostenbeiträge im Ausmaß gemäß § 15b Abs I WGG in der geplanten Neufassung eingehoben werden. 2.

Allgemeines

Neben der grundsätzlich genauso wie bei der "Neubestandsregelung" zu sehenden Gleich· heitsproblematik, weil auch bezüglich der "Altbestandsregelung" sonstige Eigentümer von Wohnungen, die diese vermieten, einer § 17 Abs 2 WGG entsprechenden Regelung nicht un· terliegen sollen, stellen sich hier darüber hinaus eigentums· und vertrauensschutzrechtliche Fragen. Regelungen wie diejenige des § 17 Abs 2 WOG in der geplanten Neufassung stellen Eingriffe in das in Art 5 StGG bzw An 1 1. ZP EMRK verankerte Eigentumsgrundrecht dar, das auch gemeinnützigen Bauvereinigungen zukorrunt lO . Der VfGH geht in seiner Rechtsprechung des weiteren davon aus, dass Art 5 StOG auch die Privatautonomie als solche schützt) ' . Nach der Rechtsprechung sind Eingriffe in die Privatautonomie nur unter den Voraussetzungen zuläs· sig, die Art 5 StGG allgemein für Eigentumsbeschränkungen vorsieht. Demnach müssen der· artige eigentumsbeschränkende Regelungen einem öffentlichen Interesse dienen und verhält· nismäßig sein 32 . Deutlich engeren verfassungsrechtlichen Schranken unterliegt der Gesetzge·

30 Dazu die Nachweise oben in FN 22. ] I Dazu im spezifisch wohnrechrlichen Zusammenhang Korinek. Grundrechlliche Grundlagen einer umfassen· den Wolwechtsreform, WoBI1991 , 181 (\83). 32 Vgl VfSlg 12.221/ 1989 in SeZlJg lufdie Privataulonomie und allgemein zu Eigentumsbeschrtnkungen VfSlg 9911 / 1983, 11.402/ 1987, 12 .100/ 1989; naher zuletzt in vergleichbarem Konlext Holoubek, Verfassungsre