Verkehrssicherungspflicht praxisnah und wirtschaftlich vertretbar

Verkehrssicherungspflicht – Prof. Dr. Norbert Raschper Lehrstuhl technisches  Immobilienmanagement  EBZ Bochum Schleinitzstraße 16 38106 Braunschweig...
Author: Fanny Kopp
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Verkehrssicherungspflicht – Prof. Dr. Norbert Raschper Lehrstuhl technisches  Immobilienmanagement  EBZ Bochum

Schleinitzstraße 16 38106 Braunschweig Tel. 0531/23808‐0 Fax 0531/23808‐99 [email protected]‐e.de www.iwb‐e.de

praxisnah und wirtschaftlich vertretbar Teil 4:  Organisatorische Absicherung Dresden, 15. September 2016

…P02/T4_Organisartion.ppt

Verkehrssicherungspflicht  Teil 4: Organisatorische Absicherung Prof. Dr. Norbert Raschper  Dresden, 15.09.2016 Immobilienwirtschaftliche Beratung

Organisationspflicht für Wohnungsunternehmen

 Die Geschäftsleitung muss geeignete Organisationen 

schaffen, um die Überwachung der Verkehrssicherheit zu  ermöglichen.

 Organisation („sagen, wo es lang geht“)  Auswahl („richtiger Mensch am richtigen Platz“)  Aufsicht („sich überzeugen, ob ...“)  Meldepflicht („nach oben, wenn man nicht weiter kommt“)  Eine Hinweg‐Delegation von Verantwortung gibt es nicht – die Aufsichtsverantwortung bleibt immer (§130 Abs. 1 OwiG). Seite 2 von 16

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Einschränkung der persönlichen Haftung

 Im Schadensfall kommt es darauf an,

‐ dass der Verantwortliche die entsprechenden Anweisungen gegeben  ‐ ‐

und Ressourcen bereitgestellt hat, dass den Anweisungen nachgekommen wurde, dass der Verantwortliche dies beweisen kann.

 Ansonsten besteht das Risiko des Haftungsausschluss bei  Versicherungen bzw. der persönlichen Haftung der  Geschäftsleitung (Organhaftung).

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Organisation – sagen, wo es lang geht

 Organisationsstrukturen sehr stark von Unternehmen,  Bestand und Mitarbeitern abhängig.

 Integration in den normalen Arbeits‐ und Betriebsablauf  Erstellung von Arbeitsplatzbeschreibungen und    

Arbeitsanweisungen Benennung eines der Geschäftsleitung unterstellten  Sicherheitsbeauftragten Übertragung erforderlicher Kompetenzen Bereitstellung ausreichender Hilfsmittel, finanzieller Budgets  und Zeitkontingente

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Struktur einer praxisgerechten Delegation  und Kontrolle Zuständiger Geschäftsführer

Hausmeister

Techniker

Sicherheitsingenieur

Vermieter Delegation

Externe

Verantwortung

Sicherheitsingenieur ist weisungsbefugt und kontrolliert eigenverantwortliche Mängelbeseitigung durch Hausmeister  oder Techniker. Seite 5 von 16

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Definition von Kommunikationswegen wichtig

 Auch kleinere und kleine Unternehmen benötigen definierte  Kommunikationswege

 Dokumentation durchgeführter Prüfungen  Mangelmeldung



 Bericht/Information  Kontrolle/Weisung

Geschäftsführung



Stabstelle Verkehrssicherung



 Teamleiter





Bauleiter





 Hauswart



 Fremdfirma

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Arbeitsanweisung zur Verkehrssicherung

Baumrückschnitt

Eiszapfenbeseitigung

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Beleuchtungs‐ kontrolle

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Arbeitsanweisungen

 Klare Formulierungen statt „Der Hausmeister hat in  

geeigneter Weise dafür zu sorgen, dass .. „ Mögliche Inhalte Arbeitsanweisung „Grundstücks‐ und  Objektsicherheit“

‐ Erläuterung der Ziele, Beschreibung der Grundlagen ‐ Definition der Aufgaben und Zuordnung in Arbeitsplatzbeschreibungen  ‐ ‐ ‐ ‐

inkl. Weiterbildung Mitarbeiter Zuweisung der notwendigen Kompetenzen Festlegung von Ausführungs‐ und Kontrollinstanzen, Eingliederung der  Beteiligten in die Hierarchie Zuständigkeit für Koordination der Aufgaben und deren Kontrollen Anweisungen zur Protokollierung der Sicherheitskontrollen

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Beispiel für eine gute Aufgabenbeschreibung

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Qualifikation von Mitarbeitern



Unterwiesene Person (z.B. Hausmeister): Person die ohne spezifischen Kompetenznachweis in der Lage ist,  selbständig und eigenverantwortlich Prüfung vorzunehmen



Befähigte Person/ Fachkundiger: Person mit Fachkenntnissen durch Berufsausbildung, Berufserfahrung und  zeitnaher berufliche Tätigkeit



Sachkundiger: einschlägiger (Fach)Hochschulabschluss mit mind. 5‐jähriger  Berufserfahrung



Sachverständiger: besondere Sachkunde evtl. durch Weiterqualifikation, Bezeichnung nicht  geschützt

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Auswahl – richtiger Mensch am richtigen Platz

 Qualifikationsgerechte Zuordnung von Kontrollen  (Hausmeister, Bautechniker, Ingenieur)

 Externe Dienstleister mit Spezialwissen als Ergänzung zu  Wartungsverträgen zusätzlich dauerhaft binden 

 Einzelaspekte durch Externe dank Spezialwissen und stark  rationalisierten Arbeitsabläufen wesentlich billiger abdeckbar

‐ Beispiel Gaskontrolle: ‐ Legionellenprüfungen: ‐ Beispiel Spielgeräte: ‐ Bespiel Aufzüge:

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GAS‐Control Watercontrol TÜV, Spezialerfasser, Grünpflegefirmen TÜV, DEKRA

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Aufsicht – sich überzeugen, dass …

 Dokumentation der Kontrollen müssen vom Sicherheits‐ beauftragten oder der Geschäftsleitung stichprobenhaft  kontrolliert werden.

‐ Vorlage ausgefüllter Erfassungsbögen ‐ EDV‐Auswertungen zu durchgeführten bzw. noch offenen Inspektionen ‐ Bewertung der Ergebnisse aus den Inspektionen mit Blick auf  Risikobeseitigung im Einzelfall

 Dauerhafte Kontrolle der Wirksamkeit des Systems und  Dokumentation von Optimierungsaktivitäten

‐ Auch „kein Veränderungsbedarf“ jährlich dokumentieren

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Einbindung in Tagesgeschäft

 Wege vermeiden – zyklische Arbeiten nutzen

‐ Fachkundigen‐Inspektion mit Instandhaltungsplanung ‐ Wohnungsabnahmen/‐vermietungen ‐ Regiehandwerker bei Reparaturen

 Bündelung in wenige Prüfzyklen/ Prüferqualitäten  Ausweiten der Prüfzyklen im Rahmen des  

Ermessensspielraum sofern keine zwingenden Zyklen Variable Inspektionen im Zeitraum der Prüffristen („bis‐ Fristen“) nach Opportunität

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Einbindung in Tagesgeschäft

 Einbindung schon eingesetzter externer Dienstleister

‐ Schornsteinfeger (Schornsteinköpfe) ‐ Grünpflegefirmen (Bäume, Spielplätze, Verkehrswege) ‐ Wartungsfirmen (Haustechnik) ‐ Instandsetzungshandwerker (Elektroinstallation, Rauchmelder,  Belüftungsanlagen)

 Stilllegung kostenintensiver, wenig genutzter Bauteile  Regelmäßiges Spülen bei Leerwohnungen  Rückbau Spielplätze, Fällen Bäume oder andere  Gefahrenstellen Seite 14 von 16

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Verkehrssicherung ist machbar – aber bitte nicht so!

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Foto: Alfred Dieling, Böhmfeld

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Vielen Dank für Ihr Interesse!  Prof. Dr. N. Raschper Geschäftsführer Tel. 0531 23808‐10 E‐Mail [email protected]‐e.de iwb Entwicklungsgesellschaft mbH Schleinitzstraße 16  38106 Braunschweig www.iwb‐e.de

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