Verkehrssicherungspflicht – Prof. Dr. Norbert Raschper Lehrstuhl technisches Immobilienmanagement EBZ Bochum
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praxisnah und wirtschaftlich vertretbar Teil 4: Organisatorische Absicherung Dresden, 15. September 2016
…P02/T4_Organisartion.ppt
Verkehrssicherungspflicht Teil 4: Organisatorische Absicherung Prof. Dr. Norbert Raschper Dresden, 15.09.2016 Immobilienwirtschaftliche Beratung
Organisationspflicht für Wohnungsunternehmen
Die Geschäftsleitung muss geeignete Organisationen
schaffen, um die Überwachung der Verkehrssicherheit zu ermöglichen.
Organisation („sagen, wo es lang geht“) Auswahl („richtiger Mensch am richtigen Platz“) Aufsicht („sich überzeugen, ob ...“) Meldepflicht („nach oben, wenn man nicht weiter kommt“) Eine Hinweg‐Delegation von Verantwortung gibt es nicht – die Aufsichtsverantwortung bleibt immer (§130 Abs. 1 OwiG). Seite 2 von 16
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Einschränkung der persönlichen Haftung
Im Schadensfall kommt es darauf an,
‐ dass der Verantwortliche die entsprechenden Anweisungen gegeben ‐ ‐
und Ressourcen bereitgestellt hat, dass den Anweisungen nachgekommen wurde, dass der Verantwortliche dies beweisen kann.
Ansonsten besteht das Risiko des Haftungsausschluss bei Versicherungen bzw. der persönlichen Haftung der Geschäftsleitung (Organhaftung).
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Organisation – sagen, wo es lang geht
Organisationsstrukturen sehr stark von Unternehmen, Bestand und Mitarbeitern abhängig.
Integration in den normalen Arbeits‐ und Betriebsablauf Erstellung von Arbeitsplatzbeschreibungen und
Arbeitsanweisungen Benennung eines der Geschäftsleitung unterstellten Sicherheitsbeauftragten Übertragung erforderlicher Kompetenzen Bereitstellung ausreichender Hilfsmittel, finanzieller Budgets und Zeitkontingente
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Struktur einer praxisgerechten Delegation und Kontrolle Zuständiger Geschäftsführer
Hausmeister
Techniker
Sicherheitsingenieur
Vermieter Delegation
Externe
Verantwortung
Sicherheitsingenieur ist weisungsbefugt und kontrolliert eigenverantwortliche Mängelbeseitigung durch Hausmeister oder Techniker. Seite 5 von 16
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Definition von Kommunikationswegen wichtig
Auch kleinere und kleine Unternehmen benötigen definierte Kommunikationswege
Dokumentation durchgeführter Prüfungen Mangelmeldung
Bericht/Information Kontrolle/Weisung
Geschäftsführung
Stabstelle Verkehrssicherung
Teamleiter
Bauleiter
Hauswart
Fremdfirma
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Arbeitsanweisung zur Verkehrssicherung
Baumrückschnitt
Eiszapfenbeseitigung
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Beleuchtungs‐ kontrolle
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Arbeitsanweisungen
Klare Formulierungen statt „Der Hausmeister hat in
geeigneter Weise dafür zu sorgen, dass .. „ Mögliche Inhalte Arbeitsanweisung „Grundstücks‐ und Objektsicherheit“
‐ Erläuterung der Ziele, Beschreibung der Grundlagen ‐ Definition der Aufgaben und Zuordnung in Arbeitsplatzbeschreibungen ‐ ‐ ‐ ‐
inkl. Weiterbildung Mitarbeiter Zuweisung der notwendigen Kompetenzen Festlegung von Ausführungs‐ und Kontrollinstanzen, Eingliederung der Beteiligten in die Hierarchie Zuständigkeit für Koordination der Aufgaben und deren Kontrollen Anweisungen zur Protokollierung der Sicherheitskontrollen
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Beispiel für eine gute Aufgabenbeschreibung
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Qualifikation von Mitarbeitern
Unterwiesene Person (z.B. Hausmeister): Person die ohne spezifischen Kompetenznachweis in der Lage ist, selbständig und eigenverantwortlich Prüfung vorzunehmen
Befähigte Person/ Fachkundiger: Person mit Fachkenntnissen durch Berufsausbildung, Berufserfahrung und zeitnaher berufliche Tätigkeit
Sachkundiger: einschlägiger (Fach)Hochschulabschluss mit mind. 5‐jähriger Berufserfahrung
Sachverständiger: besondere Sachkunde evtl. durch Weiterqualifikation, Bezeichnung nicht geschützt
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Auswahl – richtiger Mensch am richtigen Platz
Qualifikationsgerechte Zuordnung von Kontrollen (Hausmeister, Bautechniker, Ingenieur)
Externe Dienstleister mit Spezialwissen als Ergänzung zu Wartungsverträgen zusätzlich dauerhaft binden
Einzelaspekte durch Externe dank Spezialwissen und stark rationalisierten Arbeitsabläufen wesentlich billiger abdeckbar
‐ Beispiel Gaskontrolle: ‐ Legionellenprüfungen: ‐ Beispiel Spielgeräte: ‐ Bespiel Aufzüge:
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GAS‐Control Watercontrol TÜV, Spezialerfasser, Grünpflegefirmen TÜV, DEKRA
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Aufsicht – sich überzeugen, dass …
Dokumentation der Kontrollen müssen vom Sicherheits‐ beauftragten oder der Geschäftsleitung stichprobenhaft kontrolliert werden.
‐ Vorlage ausgefüllter Erfassungsbögen ‐ EDV‐Auswertungen zu durchgeführten bzw. noch offenen Inspektionen ‐ Bewertung der Ergebnisse aus den Inspektionen mit Blick auf Risikobeseitigung im Einzelfall
Dauerhafte Kontrolle der Wirksamkeit des Systems und Dokumentation von Optimierungsaktivitäten
‐ Auch „kein Veränderungsbedarf“ jährlich dokumentieren
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Einbindung in Tagesgeschäft
Wege vermeiden – zyklische Arbeiten nutzen
‐ Fachkundigen‐Inspektion mit Instandhaltungsplanung ‐ Wohnungsabnahmen/‐vermietungen ‐ Regiehandwerker bei Reparaturen
Bündelung in wenige Prüfzyklen/ Prüferqualitäten Ausweiten der Prüfzyklen im Rahmen des
Ermessensspielraum sofern keine zwingenden Zyklen Variable Inspektionen im Zeitraum der Prüffristen („bis‐ Fristen“) nach Opportunität
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Einbindung in Tagesgeschäft
Einbindung schon eingesetzter externer Dienstleister
‐ Schornsteinfeger (Schornsteinköpfe) ‐ Grünpflegefirmen (Bäume, Spielplätze, Verkehrswege) ‐ Wartungsfirmen (Haustechnik) ‐ Instandsetzungshandwerker (Elektroinstallation, Rauchmelder, Belüftungsanlagen)
Stilllegung kostenintensiver, wenig genutzter Bauteile Regelmäßiges Spülen bei Leerwohnungen Rückbau Spielplätze, Fällen Bäume oder andere Gefahrenstellen Seite 14 von 16
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Verkehrssicherung ist machbar – aber bitte nicht so!
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Foto: Alfred Dieling, Böhmfeld
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Vielen Dank für Ihr Interesse! Prof. Dr. N. Raschper Geschäftsführer Tel. 0531 23808‐10 E‐Mail n.raschper@iwb‐e.de iwb Entwicklungsgesellschaft mbH Schleinitzstraße 16 38106 Braunschweig www.iwb‐e.de
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