Verwalterseminar der Fa. ista Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht Holiday Inn Hotel München Inselkammerstr. 7 - 9, 82008 Unterhaching am 28.03.2017, 9 – 13 Uhr Referent:

Dr. Olaf Riecke Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese

Thema Aktuelle überregionale Rechtsprechung (ohne AG München und LG München I, s. Vortrag RA Rüscher) - insbesondere des BGH zum WEG-Recht. u. a. - Abgrenzung Sondereigentum – gemeinschaftliches Eigentum Änderung der Kostenverteilung Bauliche Maßnahmen Verwalter und Eigentümerversammlung Jahresabrechnung Verwalterhaftung nach § 49 Abs.2 WEG

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Frage Der Mehrheitseigentümer ist bei der Komplementärin einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter der KG mit der die WEG kontrahieren will. Hat er Stimmrecht?

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Antwort 1 Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. BGH, Urteil vom 13. 01. 2017 – V ZR 138/16

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Antwort 2 Ungeklärt lässt der BGH bewusst weniger eindeutige Konstellationen: Der Wohnungseigentümer ist nur geschäftsführender Gesellschafter, aber nicht auch an ihr mehrheitlich beteiligt oder er ist nur mehrheitlich beteiligt, aber nicht Geschäftsführer.

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Frage Besteht wenigstens Beschlusskompetenz, die komplexe aktuelle Rechtslage – zB gemäß einer schwierigen auslegungsbedürftigen Gemeinschaftsordnung – deklaratorisch durch Beschluss klarstellend festzustellen / zu regeln?

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Antwort aus Karlsruhe Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen. BGH, Urteil vom 28. 10 2016 - V ZR 91/16, ZMR 2017, 256 Anmerkung: Nichtssagender wenn auch zutreffender Leitsatz

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Meine weiteren Leitsätze Durch Beschluss können den (betroffenen) Sondernutzungsberechtigten die Herstellungs- und Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderungen deklaratorisch (nochmals) auferlegt werden. Solche Beschlüsse sind unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen. BGH, Urteil vom 28. 10. 2016 - V ZR 91/16, ZMR 2017, 256

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Folgender Beschluss war nicht angefochten worden: Zu TOP 6.1 wurde allstimmig beschlossen, den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 zu gestatten, auf der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine zusätzliche Terrasse zu errichten, wobei sie die Kosten der Herstellung und der zukünftigen Instandhaltung tragen sollten. Ferner wurde ihnen mit allstimmigem Beschluss zu TOP 6.2 gestattet, auf ihrer Sondernutzungsfläche eine Abgrabung vor den Fenstern des in ihrem Sondereigentum stehenden Hobbyraums vorzunehmen. Auch insoweit sollten die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung von ihnen getragen werden.

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Im Teilungsvertrag stand: Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen. …. 1. Jeder Sondereigentümer trägt diejenigen auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten allein, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können. Kosten und Lasten der Tiefgarage, der Zufahrt und der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage sind von den Teileigentümern zu tragen, untereinander im Verhältnis der Miteigentumsanteile der Teileigentümer (TG-Plätze). 2. Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentum entsprechend Abs. 1 zuzuordnen sind, [sind] diese von den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen 30.03.2017

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Nichtigkeitsklage war beim BGH erfolglos Der Eigentümerversammlung fehlt nicht die Beschlusskompetenz, den von den Beschlüssen betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen beabsichtigten baulichen Veränderungen aufzuerlegen. Die vom Berufungsgericht verneinte Frage, ob diese Kompetenz § 16 Abs. 4 WEG entnommen werden kann, stellt sich nicht, da den angegriffenen Beschlüssen hinsichtlich der Pflicht der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, die Kosten der Instandhaltung der baulichen Veränderungen zu tragen, keine konstitutive Bedeutung zukommt. BGH, Urteil vom 28. 10 2016 - V ZR 91/16, ZMR 2017, 256

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Nichtigkeitsklage war beim BGH erfolglos Durch Beschluss können den (betroffenen) Sondernutzungsberechtigten die Herstellungs- und Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderungen deklaratorisch per Beschluss (nochmals) auferlegt werden. Solche (deklaratorischen) Beschlüsse sind unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen. BGH, Urteil vom 28. 10 2016 - V ZR 91/16, ZMR 2017, 256

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Abgrenzung und Anmerkung Zur unzulässigen (konstitutiven) Anspruchsverdoppelung vgl. dagegen zutreffend AG Heidelberg ZMR 2015, 969: „Es besteht auch dann keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss - bei objektiver Beschlussauslegung konstitutiv - untersagt wird.“ Wenn etwas durch Beschluss geregelt wird, so hat dies aus der Sicht des objektiven außenstehenden Dritten idR den Charakter einer konstitutiven Neuregelung qua Beschluss.

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Vorinstanz 1. Allstimmige Beschlüsse, die auf Dauer für die Instandsetzung und Instandhaltung einen vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung (im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung) abweichenden Verteilerschlüssel in Bezug auf genehmigte bauliche Veränderungen festlegen und nicht nur punktuell im Einzelfall einen fortbestehenden Schlüssel durchbrechen, sind keine Vereinbarungen und deshalb mangels Beschlusskompetenz nichtig. LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2016, 318 S 109/15, ZMR 2016, 484

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Vorinstanz 2. § 16 Abs. 4 WEG soll nicht - im Gegensatz zu einzelnen „Sanierungsmaßnahmen“ - (allein) bei baulichen Veränderungen eine dauerhafte abweichende Kostenverteilung ermöglichen. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Bauwillige der Kostenübernahme zugestimmt hat. 3. Ist die Regelung für die Folgekosten von Baumaßnahmen nichtig, ist im Zweifel der gesamte Beschluss nichtig. LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2016, 318 S 109/15, ZMR 2016, 484

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Frage Hat ein einzelner (behinderter) Wohnungseigentümer oder eine Gruppe von Eigentümern einen Duldungsanspruch gegen die Miteigentümer, wenn er bzw. sie auf eigene Rechnung einen Personenaufzug im Treppenhaus bauen lassen wollen? Gilt § 554a BGB analog?

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§ 554a BGB lautet (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. (2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.

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Antwort Ein einzelner Wohnungseigentümer darf in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gelte auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen sei, um seine Wohnung zu erreichen; die übrigen Wohnungseigentümer könnten allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. BGH, Urteil vom 13.01.2017, V ZR 96/16

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Begründung Den übrigen Wohnungseigentümern erwächst durch den Aufzug ein Nachteil i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Der Einbau eines Personenaufzugs sei nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums machbar und verenge den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Da der Aufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen soll, werde diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; dafür bedürfe es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. 30.03.2017

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Frage zum Extrem-Beschluss Was ist zu tun, wenn mehrheitlich der Abriss des Rückgebäudes (ohne Wiederaufbauverpflichtung) inklusive Finanzierung beschlossen wird?

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Antwort Bis zur Rechtskraft der Entscheidung im Anfechtungsverfahren kann nur durch einstweilige Verfügung der Gebäudeabriss untersagt werden. Der Abriss des Rückgebäudes ohne Wiederaufbauverpflichtung stellt faktisch eine unzulässige Teilauflösung der Gemeinschaft dar. AG Nürnberg, Beschluss vom 03.08.2016, 25 C 5438/16, ZMR 2017, 202

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Unterthemen Update zur Rechtsprechung zum Bestimmtheitserfordernis bei Beschlüssen Neues zur Jahresabrechnung: richtiger Beschlussgegenstand u.a. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften Verwalterwahl Informationspflichten nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (§ 36 VSBG)

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Fragen eines Verwalters (aus Hessen) Welche Wirkung hat die Entziehung der Verwaltervollmacht per Beschluss? Muss der Verwalter sich nach einem solchen Beschluss Sorgen um sein Amt machen? Ist ein solcher Beschuss überhaupt bestimmt genug? Enthält der Beschluss evtl. eine Abberufung des Verwalters?

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Das gibt es bisher nur in Hessen: Ein Beschluss (hier: vom 6.3.2013), demzufolge aus wichtigem Grund dem Verwalter die Vollmacht (hier: zum 31.5.2013) entzogen und der Verwaltervertrag (hier: zum 30.9.2013) gekündigt wurde, enthält eine Abberufung (hier: schon zum 31.5.2013) vom Amt des Verwalters. Aus den Begleitumständen wie etwa der Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, dem Rechnungslegungsverlangen (hier: per 31.5.2013) und dem Fordern einer letzten ordentlichen Eigentümerversammlung wird deutlich, dass der Verwalter ab Widerruf der Vollmacht nicht mehr tätig werden soll. LG Frankfurt, Beschluss vom 09.06.2016, 2-09 S 6/14, ZMR 2016, 979; sehr str.

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Fragen zur Bestimmtheit von Beschlüssen Wann ist ein Beschluss/-antrag zu unbestimmt? Gibt es einen Katalog mit Kontrollfragen? Wen treffen die Folgen der Unbestimmtheit eines Eigentümerbeschlusses? Wie ist bei baulichen Maßnahmen zu formulieren? Wie ist auf einen zu unbestimmten Antrag zu reagieren?

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Checkliste für Beschlüsse Ist der Beschluss so einfach, klar und so vollständig wie möglich formuliert? Kann der Beschlussunterworfene ohne fremde Hilfe erkennen, was gilt? Weiß jeder Dritte durch bloßes Lesen des Beschlusstextes sofort und unmissverständlich, was durch den Beschluss in welcher Weise im Einzelnen geregelt ist und wer welche Kompetenzen hat? Ist bei der Formulierung an die spätere Umsetzung des Beschlusses – gegebenenfalls durch Dritte – gedacht worden?

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Ausgangslage beim unbestimmten Beschluss Ein nicht angefochtener unbestimmter Beschluss erwächst dann und nur in Bestandskraft, wenn er (noch) eine durchführbare Regelung erkennen lässt bzw. enthält; Zitterbeschluss. Wenn dagegen inhaltliche Widersprüchlichkeiten vorliegen, ist der Beschluss z. B. nach LG Berlin (Urteil vom 23.9.2014, 55 S 89/13, ZMR 2015, 327) und LG Hamburg (Urteil vom 28.3.2012, 318 S 45/11, ZMR 2012, 657) wegen seiner Unbestimmtheit sogar nichtig.

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„Sanierung“ Das Gesetz unterscheidet Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung. Alle diese Begriffe meinen etwas anderes. Kann „Sanierung“ letztlich also alles meinen, sollte in Beschlüssen dieses Wort streng gemieden werden; es sollten die richtigen gesetzlichen Begriffe benutzt werden. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 11.01.2017, 539 C 41/15, ZMR 2017, 194 unter Hinweis auf Elzer BVI – Magazin 2/2016

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Eindeutige Auslegung eines Beschlusses rettet immer Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (vgl. BGHZ 202, 346 Rn. 8; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 84). Es bleibt nicht offen, welche Kosten im Einzelnen von dem Verteilungsschlüssel erfasst sind. Beschlossen ist zunächst eine Sonderumlage in Höhe des Kaufpreises. Der Verteilungsschlüssel gilt darüber hinaus für die „Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages“. Zwar werden diese Kosten weder benannt noch beziffert. Sie lassen sich aber durch Auslegung ermitteln. BGH Urteil vom 18. 03. 2016, V ZR 75/15, ZMR 2016, 476 mit Anm. Schneider (Rn. 38, 39) 30.03.2017

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Warum gibt es so viele zu unbestimmte Beschlüsse? Da Beschlüsse nach Grundbuchregeln (objektiv-normativ) auszulegen sind, kann nicht wie bei Willenserklärungen (vgl. dort §§ 133, 157 BGB) auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden abgestellt oder gar hierüber Beweis erhoben werden. Dies liegt daran, dass ein solcher Beschluss auch Rechtsnachfolger (vgl. § 10 Abs.4 WEG) und nicht anwesende Eigentümer bindet. Diese eingeschränkten Auslegungsmöglichkeiten erhöhen die Zahl „unbestimmter Beschlüsse“. vgl. zur Auslegung: Hogenschurz ZMR 2011, 929 30.03.2017

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Beispiel: Angabe von "Daten" Die Verpflichtung zur Angabe von "Daten" ist zu unbestimmt. Es ergibt sich aus dem Beschluss nicht, welche konkreten Daten mitzuteilen sind, d. h. ob Namen, Geburtsdaten, Telefonnummern, Staatsangehörigkeit, Familienstand etc. gemeint sind. Auch ist nicht dargelegt, aus welchem Grund die Mitteilung dieser Daten erforderlich wäre. AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2015, 14 C 4961/14, ZMR 2015, 635 (Rn. 69)

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Sanierung der Schmutz- und Regenwasserentwässerung Ein Beschluss, dem nur zu entnehmen ist, dass die Schmutzund Regenwasserentwässerung „saniert“ werden soll, ist zu unbestimmt. Auch durch den Hinweis auf einen Preisspiegel oder eine Kostenübersicht wird nicht deutlich, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Der Beschluss macht auch nicht deutlich, dass vier weitere Fallleitungen neu installiert werden sollen. AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2015, 75 C 26/15

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Sachverständigenbeauftragung Die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Begutachtung beseitigter Mängel sowie neu festgestellter Mängel ist zu unbestimmt. Es ist nicht klar, welche Mängel gemeint sind. AG Charlottenburg, Urteil vom 02.08.2016, 74 C 30/16

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Unbestimmte Korrektur der Abrechnung Ein Beschluss lautend: „Die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2013 werden unter Voraussetzung der Korrektur der Rechnung der Firma B vom ….2013 in Höhe von Euro …, in vorliegender Form genehmigt. Die Salden werden 4 Wochen nach der Versammlung fällig“ ist wegen Unbestimmtheit für ungültig zu erklären. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.07.2016, 539 C 44/15, ZMR 2016, 910

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Begründung Der Beschluss ist schon in der Betreffzeile mit „die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2013“ irreführend. Es gibt nicht mehrere Gesamtabrechnungen (Plural). Außerdem kann aus der Formulierung „unter Voraussetzung der Korrektur der Rechnung der Firma B vom ….. 2013 in Höhe von Euro …. auf Kosten Weiterbelastung“ nicht erkannt werden, was die Wohnungseigentümer hier wirklich gewollt haben. Soweit der Verwalter erklärte, dass eine Umbuchung auf das Sachkonto zu Lasten des Sondereigentümers der Wohnung Nr. 2 erfolgen sollte, ist dies im Beschlusswortlaut nicht einmal ansatzweise erkennbar geschweige denn nachvollziehbar. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.07.2016, 539 C 44/15, ZMR 2016, 910 (vgl. später LG München I, Urteil vom 22.09.2016, 36 S 22442/15, ZMR 2017, 90) 30.03.2017

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Rüge im Rahmen der Anfechtungsklage Die Allzweckwaffe unter den Rügen im Rahmen der Anfechtungsklage lautet: „fehlende Transparenz bzw. Unbestimmtheit des angegriffenen Beschlusses“ plus „Kerntatsachen“.

Literatur Abramenko, ZfIR 2014, 725 ff Hogenschurz ZMR 2011, 928 Hügel/Elzer, WEG, 1. Aufl. § 23 Rn. 84 ff

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Bestimmtheitsgrundsatz Eine ausdrücklich von § 16 Abs.2 WEG abweichende Regelung, die eine Verteilung der Bewirtschaftungskosten auch für Wohnungseigentum „nach Nutzflächen gemäß den gesetzlichen Regelungen“ vorsieht, ist so unklar und undurchführbar, das es beim gesetzlichen Verteilerschlüssel verbleibt. Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, die Nutzfläche nachträglich festzulegen. Die erstmalige Festlegung der Flächenberechnung ist keine bloße Konkretisierung. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 06.05.2015, 14 S 4480/14, ZMR 2015, 805

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Anforderungen (in Nordhessen) Es muss jederzeit ein aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer Verpflichteter allein aus der Lektüre des Beschlusstextes erkennen können, welchen Inhalt die getroffene Regelung hat. Dasselbe gilt auch in Bezug auf die Person des Verwalters, der nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Vollziehung der Beschlüsse verpflichtet ist. Bei einem Wechsel in der Person des Verwalters muss auch der nachfolgende Verwalter eindeutig und unmissverständlich aus der Beschlusslektüre erkennen können, was er zu veranlassen hat. AG Kassel, Urteil vom 04.12.2014, 800 C 1010/14, ZWE 2015, 278

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Einbau eines Wasser- und Abwasseranschlusses Ein Beschluss, der dem Sondereigentümer den Einbau eines Wasser- und Abwasseranschlusses erlaubt, muss - um hinreichend bestimmt zu sein – festlegen, wo der Anschluss erfolgen soll, wo Durchbrüche im Fußboden bzw. zur kellerdecke vorgesehen sind und wo genau welche Rohre verlaufen dürfen. Ein Beschluss, der eine Lüftungsöffnung/Entlüftung erlaubt, muss entnommen werden können, wo genau Wanddurchbrüche erfolgen sollen und um was für eine Anlage es sich handelt. AG Charlottenburg, Urteil vom 01.09.2016, 72 C 44/16

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Folge unklarer Baumaßnahmenbeschreibung Eine Unterstellmöglichkeit mit Ladestation für ein Elektromobil stellt eine bauliche Veränderung dar. Wenn ein Positivbeschluss wegen Unbestimmtheit des Antrags erfolgreich mit der Anfechtungsklage zu Fall gebracht werden kann, entspricht ein Negativbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine konkrete Beschreibung der konkreten baulichen Maßnahme muss Inhalt des Beschlusses sein; hier: Aufstellungsort, Beschaffenheit der Box (Modell, Material, Größe, Farbe), Verlauf der Stromkabel, Kostentragung, Kaution etc. LG Bremen, Urteil vom 07.10.2016, 4 S 250/15, ZMR 2017, 83 30.03.2017

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Unklare Niederschrift; Berichtigungsbegehren und seine Grenzen; Rechtsweg Für ein Berichtigungsbegehren gegen die Verwalterin fehlt das Rechtschutzinteresse, wenn nur die Berichtigung des „Vorspanns zur Geschäftsordnung“ und eines Antrags verlangt wird, sich aber die Rechtsposition des Betroffenen nicht verbessern oder rechtlich erheblich verändern würde. LG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2015, 10 S 10/15, ZMR 2015, 885 mit Anm. Greiner, sehr str.

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Antwort Für eine Berichtigung der Niederschrift in Bezug auf die Abstimmung besteht kein Rechtsschutzinteresse mehr, wenn unstreitig protokollierte Beschlüsse mit bestimmtem Inhalt verkündet und diese nicht mit der Anfechtungsklage angegriffen wurden, sondern bestandskräftig sind. LG Frankfurt/M., Urteil vom 23.12.2016, 2-13 S 100/15

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Antwort (einfachste Lösung) Wegen BGH, Urteil vom 25. 09. 2015, V ZR 244/14, ZMR 2016, 49 (zur Kreditaufnahme): „Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen.“ sollten nur Hinweise des Verwalters in die Niederschrift neben dem reinen Ergebnisprotokoll aufgenommen werden.

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Nur Grundbeschlüsse dürfen unbestimmt sein Unbestimmte Beschlüsse sind deswegen so „gefährlich“, weil gegen sie - außer den klar als Grund-Beschlüssen erkennbaren Regelungen (vgl. dazu Schmidt/Breiholdt/Riecke ZMR 2008, 341 ff, ) - nicht nur fristgerecht erhobene und begründete Anfechtungsklagen sondern auch jederzeit mögliche Nichtigkeitsfeststellungsklagen Erfolg haben können. Zum Grundbeschluss vgl. LG Hamburg ZMR 2011, 387 Leitsatz 6; LG Hamburg ZMR 2012, 217, 218 l. Sp.; AG Halle/Saale ZMR 2012, 138, 139; AG Nürnberg/LG Nürnberg-Fürth ZMR 2013, 237, 238 (Leitsatz 1 und 2).

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BGH im Urteil zum sog. Belastungsverbot Ein Beschluss ist dann hinreichend bestimmt, wenn er eine durchführbare Regelung enthält und auch keine inneren Widersprüche aufweist. Der Beschlussinhalt ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. BGH, Urteil vom 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239 Rn.8

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Kein Verstoß gegen das Belastungsverbot Schon der Wortlaut des angegriffenen Beschlusses, wonach eine Person „aufgefordert wird … zu beseitigen“ spricht gegen eine (nichtige) Verpflichtung mit konstitutivem Charakter. Auch wenn der folgende Satz die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt, ist dies nur ein Annex zur Aufforderung und keine selbständige Verpflichtung. Gerade die weiter beschlossene Beauftragung eines RA-Büros spricht für einen bloßen Vorbereitungsbeschluss. LG Stuttgart, Urteil vom 24.02.2015, 2 S 57/14, ZMR 2015, 340; vgl. auch LG Stuttgart ZMR 2015, 808

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ursprünglicher Zustand? Ein Klassiker ist der Klagantrag auf „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“. Dieser Antrag ist bereits wegen Unbestimmtheit nicht vollstreckbar und unzulässig. LG Lüneburg, Urteil vom 16.03.2016, 9 S 64/15, ZMR 2016, 647; (Hinweis: a.A. zu Unrecht AG München, Urteil vom 18.08.2015, 484 C 5329/15, ZMR 2016, 813 zum Swimmingpool)

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"Ansichziehen" von Individualansprüchen Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche einzelner Eigentümer auf Fertigstellung von Arbeiten (hier an einem sanierten Dreifamilienhaus) gegenüber dem Verkäufer oder einem Bauunternehmer an sich ziehen, muss der entsprechende Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung hinreichend bestimmt sein. Insbesondere muss klar gestellt sein, wer überhaupt gegen wen welche Ansprüche geltend machen soll. Ergibt sich dies nicht aus dem Beschluss, so ist er materiell rechtswidrig. AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014, 512 C 13/14, NZM 2015, 224

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Anmerkung Der Beschluss über das Ansichziehen muss deutlich erkennen lassen, dass hier fremde Ansprüche zur Ausübung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeint sind; niemals darf der Eindruck entstehen, dass die Ansprüche abgetreten oder gar neu begründet werden sollen.

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Montage einer Fahrradlaufschiene Ein Beschluss über eine „Montage einer Fahrradlaufschiene“ muss auch deren Gestaltung, Größe und Befestigung regeln, sonst ist er zu unbestimmt. AG Schwerin, Urteil vom 15.07.2016, 14 C 436/15, ZMR 2016, 916

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Balkoninstandsetzung Zwar ergibt sich aus dem Leistungsverzeichnis, dass der Architekt T und der Malereibetrieb J den Werkvertrag auf der Basis der VOB/B abschließen wollten, jedoch legt der Beschluss selbst nicht fest, ob mit dem Werkunternehmer der Bauvertrag nach BGB oder VOB/B geschlossen werden soll. Da dies erhebliche Auswirkungen insbesondere für die Mängelrechte und die Abnahme hat, muss Derartiges im Beschluss selbst oder durch eindeutige Bezugnahme auf die „beschränkte Ausschreibung“ klargestellt sein. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014, 539 C 18/14, ZMR 2015, 580

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Balkoninstandsetzung Nicht erkennbar ist, welche Beschichtung hier aufgetragen werden soll. Insoweit hat der Beschluss Blankett-Charakter. Obendrein ist nicht festgelegt, ob die Verwaltung im Zusammenwirken mit dem Werkunternehmer das mehr oder weniger teure und werthaltige Material aussuchen sollte oder ob der Unternehmen hier völlig freie Hand haben soll. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014, 539 C 18/14, ZMR 2015, 580

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Balkoninstandsetzung Es liegt auch kein bloßer Grund- oder Teilbeschluss vor. Der Beschluss ist bezogen auf den Tag der ETVers. objektiv nach Grundbuchgrundsätzen auszulegen. Die Gemeinschaft hätte zumindest klarmachen müssen, über welche Punkte noch in einem weiteren Ausführungsbeschluss befunden werden solle. Diesen Weg hat die Gemeinschaft sich hier verbaut, weil der Beschluss auch den letzten Schritt, nämlich den Ausführungstermin „erwähnt“. Für einen objektiven Dritten nicht erkennbar ist, dass hier einzelne Schritte zwischen der Auswahl der Sanierungsvariante, Festlegung des Kostenlimits und letztlich der Ausführung noch gesondert geregelt werden sollen. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014, 539 C 18/14, ZMR 2015, 580 30.03.2017

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„nach Rücksprache mit …“ Ein Beschluss, der „nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat“ kostenauslösende Maßnahmen (Rechtsmittel) des Verwalters ermöglicht, ist zu unbestimmt. Eine mitbeschlossene separate Vergütung (ohne Begrenzung nach oben) von Verwalter und Beirat sowie die Erstattung von Auslagen, stellen einen „Freifahrtschein“ für den Verwalter dar, wenn er nicht einmal die Zustimmung des Beirats braucht. AG Offenbach, Urteil vom 22.07.2016, 320 C 27/16, ZMR 2016, 1003

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gesteigerte Unbestimmtheit Ein Beschluss der Wohnungseigentümer lautend: „abschließend wird daher nur die Fällung der beiden Kiefern im Bereich des Parkplatzes beantragt, dieser Antrag wird mit 8 Zustimmungen, 3 Gegenstimmen mehrheitlich genehmigt“ ist wegen gesteigerter Unbestimmtheit nichtig, wenn er nicht als Grund-Beschluss verstanden werden kann. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.05.2016, 539 C 32/15, ZMR 2016, 492

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Jahresabrechnungstorso? Nur bei Vorliegen einer vollständigen Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen) ist diese für den Wohnungseigentümer überprüfbar. Es besteht bei Fehlen der Einzelabrechnungen nicht nur ein Ergänzungsanspruch (so aber Becker in Bärmann, 12. Aufl. § 28 Rn. 168; OLG München ZMR 2009, 64, 65), sondern der Abrechnungsbeschluss ist insgesamt für ungültig zu erklären. AG Reutlingen, Beschluss vom 07.10.2015, 10 C 782/15, ZMR 2016, 162

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Jahresabrechnung In einem Beschluss der Wohnungseigentümer (etwa zur Jahresabrechnung) kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist. BGH, Urteil vom 08. 04. 2016, V ZR 104/15, ZMR 2016, 638

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Begründung des BGH (ZMR 2016, 638) Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Für die Zulässigkeit von Bezugnahmen kann nicht nach dem Beschlussgegenstand differenziert werden. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat. ----------------30.03.2017

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weiter Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dadurch gewährleistet, dass bei solchen Beschlüssen das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist, wenngleich dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat. BGH, Urteil vom 08. 04. 2016, V ZR 104/15, ZMR 2016, 638

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vorliegende Jahresabrechnung … Die Formulierung „die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt“ genügt nicht dem Bestimmtheitserfordernis, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen tatsächlich vorlagen. Ebenso wenig genügt die Bezeichnung „die Jahresabrechnung 2014“ wird genehmigt, denn es ist nicht ohne weiteres verständlich, ob nur die Gesamt- und/oder die/alle Einzelabrechnungen genehmigt wurden. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015, 514 C 71/14, ZWE 2016, 231

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Alternativlos muss der Beschlussinhalt sein … Über Verlegungsmaßnahmen im Rahmen der Neuverkabelung (Sternstruktur) haben die Eigentümer im Beschluss zu befinden; eine Delegation auf Beirat und Verwalter ist nicht erlaubt. Der Beschluss ist jedenfalls zu unbestimmt, wenn es noch „Alternativverlegungen“ (hinsichtlich Methode und Weg) gibt. AG Köln, Urteil vom 18.08.2015, 204 C 116/14, ZMR 2016, 657

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Umlage der Kosten des Betriebsstroms In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. BGH, Urteil vom 03. 06. 2016, V ZR 166/15, ZMR 2017, 76, 77

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Begründung Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (BGH, Urteil vom 20. 02. 2008, VIII ZR 27/07, ZMR 2008, 691 = NZM 2008, 403 Rn. 32; a.A. BayObLG, ZMR 2004, 359 f.).

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weiter Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält.

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Weiter (sehr fragwürdig) Auch die Gesamtabrechnung entspricht im Hinblick auf den Betriebsstrom nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gesamtabrechnung muss jedoch unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten muss in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.

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Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung nach wohl h.M. Nach Blankenstein in: Deckert, ETW, Gruppe 4, Stand 9-2016, Seite 5337, ist die Ausweisung der Abrechnungsspitze jedoch von so wesentlicher Bedeutung, dass er sie als „Kardinalspflicht“ des Verwalters einstuft. Casser/Schultheis, Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften, ZMR 2011, 85 ff.: Deren Muster – ZMR 2011, 91 – erwähnt die Abrechnungsspitze (Beschlussgegenstand der Jahreseinzelabrechnungen) und die zusätzlich aus dem Wirtschaftsplan bereits und noch immer geschuldeten Wohngelder. Ähnlich Hügel/Elzer, WEG, 2015, § 28 Rn.96: Abrechnungsspitze als „Muss“. A.A. Drasdo, Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung, ZMR 2016, 761 ff

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h. M. Mangels Ausweisung der Soll-Vorauszahlungen auf Grundlage des Wirtschaftsplans sind die Einzelabrechnungen nichtig und keine taugliche Grundlage für eine Nachforderung. In die Jahresabrechnungen sind nicht die geleisteten IstZahlungen einzustellen. Denn nur bei Einstellung der SollVorauszahlungen wird die Abrechnungsspitze (Differenz zwischen den Soll-Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan und den tatsächlich angefallenen Kosten) mit anspruchsbegründender Wirkung richtig ausgewiesen. LG Dortmund, Beschluss vom 05. 10. 2016 – 1 S 205/16

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Frage Wohnungseigentümer beschlossen hinsichtlich des verbrauchsabhängigen Anteils der Heizkosten den Ansatz von 50 %, die weiteren 50 % verbrauchsunabhängigen Kosten sollen nach dem Verhältnis der Nutzflächenanteile verteilt werden. Geht das nach § 16 Abs.3 WEG?

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Antwort Eine Verteilung der Grundkosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach der Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 Satz 4 Alt. 1 HeizkostenVO) widerspricht bei einem Flächenanteil nicht beheizbarer innenliegender Räumen von 460 qm an der Gesamtfläche von 2747 qm billigem Ermessen (§ 315 BGB) und überschreitet auch den Wohnungseigentümern bei einer Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG zustehenden weiten Gestaltungsspielraum. LG Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2015, 11 S 120/14, NZM 2016, 558

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Darstellung der Instandhaltungsrücklage „Entnahmen“ aus der Rücklage müssen in der Jahresabrechnung deutlich genug dargestellt werden. Die Jahresabrechnung muss den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen. Soll- und Ist-Rücklage (Bankkontenrücklage) müssen bei der Darstellung der Rücklage ausgewiesen sein. LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016, 25 S 63/16, ZMR 2017, 181

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Darstellung der Instandhaltungsrücklage Die Wohnungseigentümer müssen aus der Abrechnung ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen erfassen können, in welchem Ausmaß die Rücklage für andere Zwecke verwendet wurde. Der Verwalter muss angeben, ob die Rücklage zweckwidrig bei Liquiditätsengpässen verwendet wurde. LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016, 25 S 63/16, ZMR 2017, 181

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Abgrenzung Sondereigentum – gemeinschaftliches Eigentum Was gilt, wenn die tatsächliche Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht? Kommt es auf Qualität oder Quantität der Abweichung an? Wie ist bei einer nicht plangerecht errichteten Wand zwischen SE-Einheiten vorzugehen?

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Antwort 1 Dem Grundbuchvollzug des notariellen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung steht nicht entgegen, dass die tatsächliche Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht, sofern nicht die Plan-

abweichung eine Zuordnung der errichteten Räume zu einer im Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit mangels Abgrenzbarkeit zum Gemeinschaftseigentum und zu sonstigem Sondereigentum unmöglich macht; die Vollzugsreife der gestellten Anträge setzt weder die vorherige Änderung der Teilungserklärung noch eine vorherige Berichtigung des Grundbuchs voraus. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. 06. 2016, 3 Wx 282/15, ZMR 2016, 895

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Antwort 2 1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. 2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht. BGH, Urteil vom 20. 11. 2015, V ZR 284/14, ZMR 2016, 215

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weiter 4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist. BGH, Urteil vom 20. 11. 2015, V ZR 284/14, ZMR 2016, 215

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Frage Wie entsteht Sondereigentum an einem Balkon? Welche Teile bzw. welcher Raum ist Gegenstand des Sondereigentums?

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Antwort Sondereigentum an einem Balkonraum (alles andere bleibt gemeinschaftliches Eigentum bis auf den Fliesenbelag und den Innenanstrich) entsteht nicht dadurch, dass dieser nur von einer Sondereigentumseinheit zugänglich ist; es bedarf einer textlichen oder zeichnerischen Einbeziehung innerhalb der Teilungserklärung zum Sondereigentum. LG Itzehoe, Urteil vom 19.07.2016, 11 S 113/15, ZMR 2016, 904

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Fragen Wie sind Bauteile wie Rollladen; Rollladengurt; Zugvorrichtung zu qualifizieren? Kommt es darauf an, ob die Rollläden schon ursprünglich vorgesehen waren?

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Antwort 1 Rollläden und Rollladengurte müssen nicht zwingend einheitlich betrachtet werden, sondern das Gurt kann Sondereigentum sein (Aufgabe der Ansicht in AG Würzburg, 30 C 1076/13). Rollladenkasten und -Panzer sind gemeinschaftliches Eigentum; die Gurtscheibe und das Gurtband (Zugvorrichtung ist kein wesentlicher Bestandteil) sind sondereigentumsfähig. AG Würzburg, Urteil vom 12.04.2016, 30 C 820/15, ZMR 2016, 818 (rkr. seit LG Bamberg, Urteil vom 25.10.2016, 11 S 20/16, ZMR 2017, 82)

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Antwort 2 Nachträglich vom Wohnungseigentümer aufgesetzte Rollladenkästen sind – anders als von Anfang an ins Außenmauerwerk eingebaute Rollladenkästen – Sondereigentum. In der Einzelabrechnung sind deren Instandsetzungskosten dem Sondereigentümer allein zu belasten. LG Bamberg, Urteil vom 13.10.2015, 11 S 9/15, ZMR 2017, 82

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Frage Muss jeder Raum, der den einzigen Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum bildet, zwingend auch gemeinschaftliches Eigentum sein?

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Antwort Der Teilung eines Grundstücks in zwei Wohnungseigentumseinheiten steht nicht § 5 WEG entgegen, wenn in dem Raum, der nach dem Aufteilungsplan ein im Sondereigentum stehendes Badezimmer ist, zugleich die gemeinschaftliche Heizungsanlage untergebracht ist. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese kann durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden. OLG Bremen, Beschluss vom 28.04.2016, 3 W 28/15, ZMR 2016, 716

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Frage Welche Rechtsnatur haben die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingebauten Rauchwarnmelder?

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Antwort Der Einbau von Rauchwarnmeldern, die kein Sondereigentum sind (vgl. BGH, ZMR 2013, 642) in Erfüllung einer landesgesetzlichen Anforderung stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands dar. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, einzelne Eigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, von der Regelung auszunehmen. Insoweit besteht Verwaltungsermessen. AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016, 290a C 192/15, ZMR 2016, 575 Anmerkung: vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015, 11 S 38/15, NZM 2016, 240; vgl. Riecke NZM 2016, 217 ff: RWM = Verwaltungsvermögen!

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Frage Wie sollte man mit unklaren Regelungen in der Gemeinschaftsordnung umgehen? Rechtsgutachten, Änderung der Gemeinschaftsordnung, Auslegungsbeschluss oder etwas anderes?

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Antwort 1 1. Das Belastungsverbot (BGH ZMR 2015, 239) schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein, schließt aber nicht den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 2. Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Eine Kostenprivilegierung kann dem Umstand Rechnung tragen, dass die Räume in bestimmter Weise von den übrigen Wohnungseigentümern mitbenutzt werden dürfen. BGH, Urteil vom 13. 05. 2016, V ZR 152/15, ZMR 2016, 713

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Antwort 2 : Anders im Gesellschaftsrecht Im Gesellschaftsrecht besteht hingegen eine Beschlusskompetenz für satzungsauslegende Beschlüsse, mit denen über die Satzungskonformität bestimmter Maßnahmen entschieden werden soll (BGH v. 29.04.2014, II ZR 216/13, DNotZ 2014, 788 Rn. 8 [Beschluss, dass in der Person der späteren Klägerin wichtige Gründe vorlägen, sie auszuschließen] und BGH v. 25.11.2002, II ZR 69/01, NJW-RR 2003, 826 (828) [Beschluss, dass kein zustimmender Beschluss i.S.d. Satzung notwendig ist]). Solche Auslegungsbeschlüsse sind – wie sonstige Gesellschafterbeschlüsse – auf Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage eines Gesellschafters gerichtlich überprüfbar.

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Feststellungsklage ist auch keine Lösung Für eine Klage mit der festgestellt werden soll, dass die durch Änderungsvorbehalt zu Gunsten der Ausbauberechtigten eingeräumten Ermächtigungen zur einseitigen Änderung der Gemeinschaftsordnung sowie der Miteigentumsanteile und zur Begründung von Sondernutzungsrechten unwirksam sind, fehlt das Feststellungsinteresse, wenn sich die Wohnungseigentümer um die Gültigkeit eines Beschlusses streiten, der nur die vorbehaltene Ermächtigung zu baulichen Maßnahmen und zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum ändern will. Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung scheidet aus. LG Frankfurt/M., Urteil vom 20.01.2017 - 13 S 14/16

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Antwort 3 (= Praxislösung) Ist der Beschluss im Sinne einer bloßen Anweisung an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen zu verstehen, berührte dies die weitere Geltung der Gemeinschaftsordnung nicht. BGH, Urteil vom 13.05.2016, V ZR 152/15, ZMR 2016, 713

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Muster einer Anweisung 1. Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer darüber informiert, dass man die Umlagevereinbarung in ___ der Gemeinschaftsordnung unterschiedlich auslegen kann. 2. Der Verwalter hat ferner darauf hingewiesen, dass die Umlagevereinbarung unbeachtlich wäre, sollte man sie als unklar ansehen. Weiter hat der Verwalter darauf hingewiesen, dass – sollte man die Umlagevereinbarung als „klar“ und damit als beachtlich ansehen – sie wie folgt verstehen könnte: ___. Schließlich hat der Verwalter die Wohnungseigentümer darauf hingewiesen, dass es eine Beschlusskompetenz gebe, dem Verwalter bei der Durchführung der Verwaltung anzuweisen. 3. Vor diesem Hintergrund weisen die Wohnungseigentümer den Verwalter an, die Umlagevereinbarung wie folgt anzuwenden: ____.

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Bauliche Maßnahmen Frage Wie ist vorzugehen, wenn im nach laufenden Prozess um eine baulich Veränderung, deren „Nachgenehmigung“ beschlossen wird?

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Antwort Die - ohne inhaltliche Auseinandersetzung erfolgte Nachgenehmigung einer für den Minderheitseigentümer nachteiligen baulichen Veränderung während sein - in 1. Instanz erfolgreicher - Beseitigungsprozess in 2. Instanz rechtshängig (Anm: Aussetzung dieses älteren Verfahrens ist erforderlich!) ist, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelte oder der Mehrheitseigentümer einen Anspruch auf Gestattung hatte. Beides ist bei einer von der Straße einsehbaren nicht alternativlosen „Hangsicherung“ durch Betontröge nicht gegeben. LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2016, 318 S 102/15, ZMR 2016, 800 30.03.2017

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abwegig Auch ein angefochtener Beschluss über die Genehmigung einer (rechtswidrigen) baulichen Veränderung führt zur Abweisung der Beseitigungsklage eines betroffenen Eigentümers, wenn dieser den Rechtsstreit nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt. LG Stuttgart, Urteil vom 28.03.2013, 2 S 36/12, ZMR 2013, 564

A.A. zutreffend Drabek ZMR 2014, 20

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Fragen Ist das Aufstellen eines Trampolins eine bauliche Veränderung? Wen trifft die Verkehrssicherungspflicht an diesem Gerät?

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Antwort Wenn es nicht um die erstmalige Herstellung eines teilungserklärungsgemäßen Zustands oder die Erneuerung eines qua Beschluss früher bereits genehmigten abgängigen Spielgeräts geht, liegt im Aufstellen eines Trampolins eine bauliche Veränderung, die der Einstimmigkeit bedarf. Die Verkehrssicherungspflicht trifft im Außenverhältnis nicht nur die Betreiber des Trampolins. LG Hamburg, Urteil vom 27.01.2016, 318 S 5/15, ZMR 2016, 562

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Frage Genügt auch die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens zu einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs.1 WEG?

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Seite 48

Antwort Die Genehmigung einer baulichen Veränderung, auch durch im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen. LG Hamburg, Urteil vom 16.01.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373; offen gelassen von BGH, Urteil vom 07.02.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554; vgl. auch Jan-Hendrik Schmidt ZWE 2013, 399, Hogenschurz ZfIR 2014, 368.

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Frage Besteht - in Friesland - ein Beseitigungsanspruch bei Außenjalousien an der Rückseite des Baukörpers im obersten Stockwerk?

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Antwort Das Gericht ist im Prozess auf Beseitigung einer baulichen Veränderung nicht an die im Anfechtungsverfahren durch rechtskräftiges Urteil angenommene mehr als unerhebliche Benachteiligung gebunden. Außenjalousien an der Rückseite des Baukörpers im obersten Stockwerk stellen im Einzelfall nur eine belanglose nicht erhebliche Beeinträchtigung der Mitwohnungseigentümer dar. LG Aurich, Urteil vom 18.12.2015, 4 S 188/15, ZMR 2016, 219

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Rund um die Eigentümerversammlung Frage Welcher Kenntnisstand der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung ist im Anfechtungsprozess zugrunde zu legen?

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Antwort Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrundeliegenden Verhältnisse abzustellen. Maßgebend ist dabei der Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben kann. LG Itzehoe, Urteil vom 20.05.2016, 11 S 78/15, ZMR 2016, 728 (Revision zugelassen)

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Fragen Wer schuldet die Befolgung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Stellplatznachweis? Der einzelne Sondereigentümer, dem kein Stellplatz zusteht; vgl. Elzer ZMR 2015, 962 in abl. Anm. zu LG Itzehoe als Vorinstanz? Alle Sondereigentümer; so LG Itzehoe ZMR 2015, 961?

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Antworten 1. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustandes. Zur ordnungsgemäßen Instandsetzung gehört auch die Einhaltung öffentlichrechtlicher Vorschriften. 2. Sind die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Stellplatznachweis zu erfüllen, so trifft diese Verpflichtung die Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Die Ablehnung eines Beschlussantrags, einen Stellplatznachweis zu erbringen bzw. eine Stellplatzablösevereinbarung zu schließen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. BGH, Urteil vom 26.02.2016, V ZR 250/14, ZMR 2016, 553

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Antwort Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen. 2. Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist (im Anschluss an das Urteil des Senats vom 26. Februar 2016, V ZR 250/14, ZMR 2016, 553 = NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.). BGH, Urteil vom 09. 12. 2016, V ZR 84/16

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Folge-Frage Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlusskompetenz für den Erwerb eines Grundstücks - z. B. wegen Stellplatzmangel - durch den Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“? Wenn JA: Wann entspricht der Immobilienerwerb auch ordnungsmäßiger Verwaltung?

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Antwort Die Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz für den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigem Verband. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch den Verband entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieses Grundstück für die WEG-Anlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der WEG-Anlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. BGH, Urteil vom 18.03.2016, V ZR 75/15, ZMR 2016, 476 30.03.2017

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Antwort Allerdings gewährte die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtete sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden. BGH, Urteil vom 18.03.2016, V ZR 75/15, ZMR 2016, 476 mit Anm. Schneider

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Fragen Gegen wen ist das Gerichtsverfahren auf Ermächtigung zur Einberufung zu richten? Wann hat es Erfolg?

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Antworten Für ein Verfahren auf Ermächtigung zur Einberufung ist nicht der sich weigernde WEG-Verwalter passivlegitimiert (vgl. LG Frankfurt/Main ZMR 2013, 983). Wenn der Wohnungseigentumsverwalter einer Aufforderung eines einzelnen Eigentümers nicht Folge leistet, eine nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, so kann trotzdem das Wohnungseigentumsgericht nicht den Eigentümer zur Einberufung einer solchen Versammlung ermächtigen (a.A. LG Frankfurt/Oder ZWE 2011, 128). AG Hamburg-Altona, Urteil vom 19.07.2016, 303c C 7/16

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Frage Wie kommt die verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter?

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Seite 55

Antwort Verfügt eine Eigentümergemeinschaft weder über einen Verwalter noch über einen Beirat, so kann sich der einzelne Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 43 Nr.1 WEG durch den Richter (AG Charlottenburg ZMR 2010, 76; OLG Zweibrücken ZMR 2011, 155) – nicht den Rechtspfleger – ermächtigen lassen, eine Versammlung - beschränkt auf den TOP „Verwalterneuwahl“ - einzuberufen. AG Pinneberg, Urteil vom 26.01.2016, 60 C 40/15, ZMR 2016, 498

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Frage Nach der Teilungserklärung ist die Gültigkeit der Beschlüsse von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig. Was gilt, wenn der Verwalter alleine in der Versammlung anwesend ist (mit Vollmachten)?

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Seite 56

Antwort Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet (Abgrenzung und Fortführung von Senat, Urteil vom 30. 3. 2012, V ZR 178/11, ZMR 2012, 644 = NJW 2012, 2512). BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 203/14, ZMR 2016, 245

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Fragen Wann ist von einem werdenden Wohnungseigentümer auszugehen? Verliert dieser seine Rechtsstellung durch Abtretung des Übereignungsanspruchs?

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Antwort 1 Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. BGH, Urteil vom 11.12.2015, V ZR 80/15, ZMR 2016, 299

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Antwort 2 Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965, VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen und deshalb nicht zur Eigentümerversammlung zu laden. BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14, ZMR 2015, 878

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Seite 58

Antwort 3 Unzutreffend ist AG Rosenheim, Urteil vom 26.10.2016, 8 C 2921/15, WuM 2017, 109 = DWE 2016, 173 = NZM 2017, 149: Bei einer bereits in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft und anschließender gewerblicher Aufteilung eines Miteigentumsanteils von nicht nur untergeordneter Bedeutung mit geplanter Veräußerung an Dritte ist ein Nacherwerber als Erwerber von Wohnungseigentums wie ein Ersterwerber anzusehen und zu behandeln. Er hat ein Recht zur Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung.

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Frage Wann steht ein Versammlungsausschluss einer Nichtladung gleich?

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Antwort Ein unberechtigter dauerhafter Versammlungsausschluss steht einer Nichtladung gleich; er stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar. Bei einer mehrstündigen Eigentümerversammlung ist in der Regel nur ein zeitweiser Ausschluss eines Eigentümers verhältnismäßig, wenn dieser nur unberechtigt das Rederecht für sich in Anspruch genommen hatte. Ein Versammlungsausschluss wegen eines Verhaltens vor der Versammlungsbeginn scheidet aus. AG Offenbach, Urteil vom 23.05.2016, 320 C 9/16, ZMR 2016, 738

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Frage Welche rechtlichen Konsequenzen hat die Nichteinhaltung der Ladungsfrist?

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Antwort 1 Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 S. 2 WEG stellt alleine keinen Grund für die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund dieses Fehlers die Mitwirkung auf der Eigentümerversammlung versagt war (entgegen LG München I, Urteil v. 6.11.2014, 36 S 25536/13, MietRB 2015, 47). AG Idstein, Urteil vom 07.09.2015, 32 C 7/15, ZMR 2016, 318

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Antwort 2

Es fehlt an einer Kausalität des verspäteten Zugangs der Ladung zur Eigentümerversammlung, wenn der betroffene Eigentümer sich bisher immer von dem Verwalter hat vertreten lassen und nicht vorträgt, dass er nur wegen des verspäteten Zugangs der Einladung nicht persönlich erscheinen konnte (vgl. AG Idstein ZMR 2016, 318); außerdem muss vorgetragen werden mit welchen sachlichen Argumenten der Anfechtende ein anderes Beschlussergebnis hätte erreichen wollen. Keine Kausalität des verspäteten Zugangs der Ladung LG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2016, 318 S 54/16, ZMR 2017, 84

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Frage Wie weit geht das Teilnahmerecht für einen Nichteigentümer, der Mitglied des Verwaltungsbeirates ist?

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Antwort Ist ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirates, steht ihm ein Recht zur Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung nur insoweit zu, als sein spezifischer Aufgabenbereich, etwa im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung betroffen ist. Verbleibt er auch bei anderen Tagesordnungspunkten in der Eigentümerversammlung, so sind die in seiner Anwesenheit gefassten Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar. AG Idstein, Urteil vom 07.09.2015, 32 C 7/15, ZMR 2016, 318 30.03.2017

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Frage Kann der Einzelne den Verband zwingen, einen Anspruch gerichtlich durchzusetzen? Prüfungsmaßstab bei Gericht, wenn der Antrag durch Negativbeschluss abgelehnt wurde?

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Antwort 1 Nur wenn das Verwaltungsermessen auf Null reduziert ist, darf ein Antrag nicht abgelehnt werden. Die Eigentümer sind nur verpflichtet einen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, wenn dieser sich im Einzelfall als offensichtlich schlüssig und begründet darstellt. Konkrete Risiken und Kosten eines Rechtsstreits können gegen die Aufnahme eines Gerichtsverfahrens sprechen. Wenn die Teilungserklärung nicht eindeutig die Instandsetzungspflicht dem Eigentümer überbürdet, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung hinsichtlich Maßnahmen und Kosten. Eine bestandskräftige beschlossene Zahlungsaufforderung ist nicht konstitutiv. LG Hamburg, Beschluss vom 02.06.2016, 318 S 75/15, ZMR 2016, 900

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Seite 63

Antwort 2 a) Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. b) Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war. BGH, Urteil vom 02.10.2015, V ZR 5/15, ZMR 2016, 122

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Frage Wann kann ein Antrag nach § 21 Abs.8 WEG erfolgreich sein? Welche Wirkung hat die gerichtliche Entscheidung?

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Seite 64

Antwort 1 Ein Antrag nach § 21 Abs.8 WEG kann nur erfolgreich sein, wenn allein eine konkrete Maßnahme trotz weiten Ermessensspielraums der Gemeinschaft in Betracht kommt. Die gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs.8 WEG hat keine Rückwirkung, ist zur Verjährungshemmung des halb ungeeignet und setzt voraus, dass der korrespondierende Negativbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. AG Offenbach, Urteil vom 23.05.2016, 320 C 9/16, ZMR 2016, 738

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Antwort 2 Nur wenn in der ablehnenden Beschlussfassung eine endgültige Entscheidung gegen jedes „Sanierungs“-Konzept zu entnehmen ist, kann das Gericht ohne Verletzung des Selbstorganisationsrechts der Eigentümerversammlung ggf. eine Anordnung nach § 21 Abs.8 WEG treffen. LG Hamburg, Urteil vom 04.09.2015, 318 S 75/14, ZMR 2016, 134

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Seite 65

Antwort 3 Für eine Ermessenentscheidung des Gerichts gem. § 21 Abs.8 WEG ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die Eigentümerversammlung zuvor mit genau dem Antrag befasst hat, der im späteren Klageverfahren verfolgt wird. AG Dortmund, Urteil vom 10.12.2015, 514 C 108/14, ZMR 2016, 233

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Antwort 4 Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs.8 WEG ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht. BGH, Urteil vom 08. 04. 2016, V ZR 191/15, ZMR 2016, 888, sehr str.

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Frage Kann der einzelne Eigentümer – ohne Ermächtigung qua Beschluss - den WEG-Verwalter auf Durchführung (bestandskräftiger) Beschlüsse erfolgreich gerichtlich in Anspruch nehmen?

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Antwort 1 Nein – ihm fehlt die Aktivlegitimation. Gegen den Verwalter kommen Ansprüche aus Vertrag oder wegen einer Amtspflichtverletzung in Betracht. Dies ist etwa vorstellbar, wenn der Verwalter seinen Pflichten auf Instandhaltung und Instandsetzung nur verzögert nachkommt. Ob der einzelne Eigentümer – ohne Ermächtigung – den WEGVerwalter auf Durchführung (bestandskräftiger) Beschlüsse erfolgreich gerichtlich in Anspruch nehmen kann, ist streitig (bejahend Bärmann/Merle § 21 Rn. 47, 52 und 63; verneinend AG Hamburg-St. Georg, 16.01.2015, 980b C 34/14, ZMR 2015, 581, bestätigt von LG Hamburg, 02.03.2016, 318 S 22/15, ZMR 2016, 393).

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Seite 67

Antwort 2 Nach der bejahenden Ansicht kann jeder Wohnungseigentümer – gestützt auf § 21 Abs. 4 WEG – vom Verwalter verlangen, dass dieser Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführt (Hügel/Elzer, WEG, 1. Aufl. 2015, § 21 Rn. 35). Wer soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartner gegen den untätigen Verwalter vertreten? Ferner: Es spielt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer keine Rolle.

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Antwort 3 Richtig ist an AG Hamburg-St. Georg, 16.01.2015, 980b C 34/14, ZMR 2015, 581, dass der Beschluss nichtig und vom Verwalter ausnahmsweise nicht durchzuführen war. Dies aus folgenden Gründen: Zum einen lässt er offen, welches Angebot angenommen ist (= Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit). Zum anderen wurde – völlig unzulässig – die Entscheidung, welches Angebot angenommen wird, nach nicht vollziehbaren Maßgaben verlagert. Diese Verlagerung ist nichtig.

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Sonstige Rechtsprechung

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Zustimmungen Frage Wann kann die Zustimmung zur Veräußerung wegen eines wichtiges Grundes verweigert werden?

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Seite 69

Antwort Nur in Ausnahmefällen kann die Verwalterzustimmung allein wegen der Rechtsform des Erwerbers (hier: UG, haftungsbeschränkt) verweigert werden. War jedoch deren alleiniger Geschäftsführer schon früher Wohnungseigentümer in derselben Anlage und mit Wohngeldern in erheblicher Höhe rückständig, kann von einer finanziellen Unzuverlässigkeit der Erwerberin auszugehen sein. Auf die Gesellschafterin der Erwerberin kommt es dann nicht mehr entscheidend an. LG Düsseldorf, Urteil vom 20.07.2016, 25 S 179/15, ZMR 2016, 978

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Frage Bei zu Unrecht verweigerter Verwalterzustimmung: Wer ist der richtige Anspruchsgegner, wenn später eine Weisung an den Verwalter beschlossen wurde?

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Seite 70

Antwort Bei fehlendem wichtigem Grund zur Verweigerung der Verwalterzustimmung haftet der Verwalter nur für die Zeit bis zur Beschlussfassung und Weisung durch die Eigentümergemeinschaft auf Ersatz des Verzögerungsschadens; für die Zeit danach haften die Eigentümer, nicht der Verband. AG Pinneberg, Urteil vom 26.01.2016, 60 C 67/14, ZMR 2016, 497

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Frage Wie muss der Nachweis der Verwalterbestellung geführt werden?

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Seite 71

Antwort Der formalisierte Nachweis über die Bestellung des Verwalters verlangt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit zwei oder (bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats) drei Unterschriften. Für das Grundbuchamt muss die jeweilige Funktion der unterzeichnenden Person feststellbar sein. Bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat genügt die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung "Verwaltungsbeirat" diesen Anforderungen nicht. OLG München, Beschluss vom 30. 05. 2016, 34 Wx 17/16, ZMR 2016, 717

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Frage Wenn ein Eigentümer bei Geltung des Kopfstimmrechts MiniBruchteile auf Verwandte überträgt, dadurch faktisch die Mehrheit der stimmen hat: Kann er sich erfolgreich zum Verwalter wählen?

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Seite 72

Antwort Ein gegen die erneute Bestellung eines Wohnungseigentümers als Verwalter sprechender wichtiger Grund kann jedenfalls dann in der früheren unberechtigten Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums liegen, wenn er bei geltendem Kopfstimmrecht in einer aus fünf Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft durch Veräußerung von Bruchteilen des Wohnungseigentums an zwei seiner drei Wohneinheiten eine Stellung als (faktischer) Mehrheitseigentümer herbeiführt. AG Pinneberg, Urteil vom 21.03.2017, 60 C 49/16

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Frage Wem stehen Ansprüche aus der Gebäudeversicherung gegen den Verband als Versicherungsnehmer zu, wenn der Erwerber nach Schadensentstehung bzw. Schadensmeldung aber vor Regulierung im Grundbuch eingetragen wurde?

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Seite 73

Antwort 1a. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - um eine Versicherung auf fremde Rechnung. 1b. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. BGH, Urteil vom 16.09.2016, V ZR 29/16, ZMR 2016, 974

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Antwort 2. Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu. BGH, Urteil vom 16.09.2016, V ZR 29/16, ZMR 2016, 974

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Seite 74

Frage Pflichtwidrige Vertragskündigungen zB ggü. der Gebäudeversicherung etc: Schadensersatzpflicht?

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Antwort Wenn der Verwalter pflichtwidrig die Gebäudeversicherung gekündigt und bei einer anderen Gesellschaft neu abgeschlossen hat, kommt eine Feststellungsklage in Betracht, wenn der künftige Schaden der Höhe nach nicht feststeht. Ist nach dem Verwaltervertrag der Abschluss von Verträgen nur „in Abstimmung mit dem Beirat“ zugelassen, so darf der Verwalter nicht ohne jede Rücksprache mit dem Beirat Verträge kündigen und ungünstiger neu abschließen. LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.11.2015, 2-09 S 62/13, ZMR 2016, 981

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Seite 75

Frage Es wird ohne nähere Kenntnisse über die offenen Verbindlichkeiten des Verbandes eine Sonderumlage beschlossen: Haftet der Verwalter bei erfolgreicher Anfechtungsklage?

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Antwort Wird für den auszukehrenden Sicherheitseinbehalt erneut eine Sonderumlage oder ohne nähere Kenntnisse über die offenen Verbindlichkeiten des Verbandes eine Sonderumlage beschlossen, so ist es noch nicht gerechtfertigt dem Verwalter im Rahmen der Ungültigerklärung solcher Beschlüsse die Verfahrenskosten aufzuerlegen. LG Hamburg, Beschluss vom 24.06.2016, 318 T 10/16, ZMR 2016, 799

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Seite 76

Frage Durch WEG-Beschluss werden gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt. Wirksam?

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Antwort Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein. KG, Beschluss vom 15.03.2016, 1 W 79/16, ZMR 2016, 482

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Seite 77

Frage Wann muss das Gericht den Verwalter auswählen und bestellen?

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Antwort 1 Wenn die Wohnungseigentümer durch eine Vielzahl von Gerichtsverfahren und eine hohe Fluktuation an Verwaltern Schwierigkeiten haben, selbst einen geeigneten Verwalter zu finden, so können sie diese mühsame Suche nicht auf das Gericht abwälzen. Der Kläger muss selbst im Prozess einen oder mehrere Verwalterkandidaten benennen, die übernahmebereit sind. Ein gerichtliches Gestaltungsurteil ersetzt nur die Beschlussfassung, zwingt den Bestellten aber nicht zur Annahme des Amtes. LG Hamburg, Beschluss vom 20.01.2016, 318 S 99/15, ZMR 2016, 724

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Antwort 2 Der Antrag auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters ist nur schlüssig, wenn eine oder mehrere geeignete Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrages nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden, weil das Gericht auf der Grundlage des von den Parteien beigebrachten Tatsachenvortrags eine Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen hat, wie sie das WEG den Wohnungseigentümern vorgibt. LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, 1 S 308/15, ZMR 2016, 387

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Frage Welche Anforderungen werden an die Ausübung des Verwalteramts heute und künftig gestellt?

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Antwort Zu den Grundsätzen für die Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses (vgl. auch AG Hamburg-Blankenese ZMR 2015, 815 als Vorinstanz). Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist zu bejahen, wenn der Mehrheitseigentümer seine in der Branche komplett unerfahrene Tochter zu Verwalterin wählt. Die Tätigkeit eines WEG-Verwalters ist komplexer und vielschichtiger als diejenige eines Verwalters von Mietwohnungen. Es liegt auch nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums wenn der gewählten Verwaltung eine Art „Probezeit“ von einem Jahr gewährt werden soll. LG Hamburg, Beschlüsse vom 30.11.2015 und 5.11.2015, 318 S 81/15, ZMR 2016, 226; Vorinstanz AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 22.7.2015, 539 C 2/15, ZMR 2015, 815 30.03.2017

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Gesetzgebungsvorhaben (Stand 31.8.2016) § 34c Abs.1 Satz 1 Nr.4 GewO-Entw sieht vor, dass derjenige, der gewerbsmäßig Wohnungseigentum verwaltet, eine Erlaubnis benötigt. Voraussetzungen: Nachweis erforderlicher Sach- und Fachkunde Ausreichende Berufshaftpflichtversicherung Geordnete Vermögensverhältnisse (so Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum)

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Gesetzgebungsvorhaben

Frist von 12 Monaten für die Erbringung des Sachkundenachweises, vgl. § 161 Abs.3 GewO-Entw. Wer 6 Jahre nachweislich selbständig als WEG-Verwalter ununterbrochen tätig war, braucht keine Sachkundeprüfung abzulegen. Inkrafttreten erst am 1.Tag des zehnten auf die Verkündung folgenden Monats. (so Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum)

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Änderungsvorschläge des Bundesrats vom 14.10.2016, vgl. BR-Drs 496/16 Auch unselbständige Tätigkeit soll bei der sog. „Alte-HasenRegelung“ Berücksichtigung finden. Längere Übergangsfristen

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BT-Drucksache 18/10190 vom 02.11.2016 Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum mit Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates gem. § 6 Abs. 1 NKRG (Anlage 2) und Stellungnahme der Bundesregierung (Anlage 3) dazu; mit Stellungnahme des Bundesrates (Anlage 4) und Gegenäußerung der Bundesregierung (Anlage 5)

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Frage Die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund soll beschlossen werden. Darf der Verwalter als Bevollmächtigter über seine Abberufung mit abstimmen?

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Antwort Geht es um die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, darf der Verwalter auch nicht als Bevollmächtigter - so nur bei der Verwalterbestellung - über seine Abberufung mit abstimmen (a.A. OLG München, 15.9.2010, 32 Wx 16/10). LG Köln, Urteil vom 07.07.2016, 29 S 180/15, ZMR 2016, 907

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Fragen Ist die Erhebung der Verjährungseinrede durch den Hausgeldschuldner treuwidrig? Hemmt das Beschlussanfechtungsverfahren die Verjährung des Hausgeldanspruchs?

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Antworten Wenn der Verwalter von einer Einzugsermächtigung des Wohnungseigentümers keinen Gebrauch macht und deshalb Hausgeldansprüche des Verbandes gegen diesen verjähren, so haftet er dem Verband auf Schadensersatz. Der „Nachzahlungsbetrag“ (richtig: Abrechnungsspitze) verjährt binnen drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres, in welchem die Jahresabrechnung beschlossen wurde. Die Erhebung der Verjährungseinrede durch den Hausgeldschuldner ist jedenfalls nicht treuwidrig, wenn er den Abrechnungsbeschluss angefochten hatte. Dieses Anfechtungsverfahren hemmt nicht die Verjährung des Hausgeldanspruchs. AG Köln, Urteil vom 08.03.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016, 496

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Fragen Ist die einseitige Amtsniederlegung auch bei Fehlen eines wichtigen Grundes wirksam? Kann er durch einstweilige Verfügung zur Fortsetzung seiner Tätigkeit angehalten werden?

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Antwort 1 Selbst wenn die Amtsniederlegung des Antragsgegners eines wichtigen Grundes bedurfte und ein solcher auch nicht vorgelegen haben sollte, ändert das an der Wirksamkeit der Amtsniederlegung auch bei Fehlen eines wichtigen Grundes nichts. Hier gehen die Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen vor. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016, 539 C 47/15, ZMR 2016, 314

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Antwort 2 Zutreffend verweist Jacoby (Das private Amt, Seite 531) darauf, dass auch im Wohnungseigentumsrecht, (vgl. Bogen ZWE 2002, 153, 155 f, Gottschalg, Festschrift Wenzel Seite 159, 165 f.) die herrschende Meinung annimmt, dass der Amtswalter keinen wichtigen Grund für die Amtsniederlegung geltend machen muss. Der Verwalter konnte hier seine Rechtsposition aufgeben. Die Amtsübernahme durch die Zustimmung zur Bestellung steht kraft Gesetzes unter dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Niederlegung wie auf der anderen Seite die Bestellung unter dem jederzeitigen Vorbehalt der Abberufung steht. Diese Gegenseitigkeit wird auch nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Abberufung von einem wichtigen Grund abhängig gemacht wird.

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Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche

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Frage Hat der einzelne ggf einen Anspruch auf ein Notwegerecht ggü dem Sondernutzungsberechtigten?

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Antwort Eine nur einem persönlichen Bedürfnis des Eigentümers oder eines Nutzungsberechtigten entsprechende oder eine nur provisorische Nutzung gibt daher keinen Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB. Die Regelung des Notwegerechts in § 917 BGB stellt eine spezialgesetzliche Ausgestaltung des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses dar, die im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung enthält. BGH, Urteil vom 22. 01. 2016, V ZR 116/15, ZMR 2016, 382

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Frage Darf der Nutzer (Mieter oder Eigentümer) eines Tiefgaragenstellplatz das Umfeld seines PKW mittels in Auto montierter Dash-Cam - ausgestattet mit Bewegungsmelder überwachen?

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Antwort Die bis zum Beginn des Rechtsstreits erfolgte Möglichkeit der Nutzung der - mit Bewegungsmelder ausgestatteten im Auto leicht in verschiedene Richtungen auszurichtenden - sog. DashCam über den eigentlichen Sondernutzungsbereich hinaus auch hinsichtlich Gemeinschaftsflächen in der Tiefgarage bzw. Sondernutzungsbereichen der Nachbareigentümer, rechtfertigt die Annahme einer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 14.10.2016, 880 C 9/16, ZMR 2017, 266

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Antwort Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. AG Hamburg-Blankenese ZMR 2014, 59). Ein Nachteil liegt auch dann noch vor, wenn nachträglich die Dash-Cam auf die eigene Sondernutzungsfläche justiert wurde, denn eine Manipulation oder Neujustierung ist aufgrund der konkreten Umstände nicht überprüfbar; Wiederholungsgefahr ist gegeben. AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 14.10.2016, 880 C 9/16, ZMR 2017, 266

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SNR und Gebrauchsregelungen Frage Begründet die beschlossene turnusmäßige Nutzung ein Sondernutzungsrecht?

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Antworten 1a. Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20. 09.2000, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167 f.). 1b. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden. BGH, Urteil vom 08. 04. 2016, V ZR 191/15, ZMR 2016, 888

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Frage Stellt die beschlossene Außenbewirtschaftung auf einer sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche noch eine Gebrauchsregelung dar?

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Antwort Wird durch Beschluss eine Außenbewirtschaftung auf einer sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche genehmigt, handelt es sich um eine nichtige Einräumung eines Sondernutzungsrechts, auch wenn der Beschluss dies ausdrücklich nicht einräumen will; es kommt allein auf dessen Inhalt an. Ein Antrag auf „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ ist bereits nicht vollstreckbar und unzulässig. Außerdem ist er gegen den störenden vermietenden Eigentümer oder dessen Mieter zu richten. LG Lüneburg, Urteil vom 16.03.2016, 9 S 64/15, ZMR 2016, 647

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Instandsetzung Auslegung der Teilungserklärung

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Instandsetzung der Dachterrasse; Kostentragung Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Sondereigentümer „Gebäudeteile, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden auf eigene Kosten instand setzen muss“, so ist dies nicht im umfassenden Sinne dahin zu verstehen, dass davon auch die Abdichtung des Daches umfasst ist. LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2016, 318 S 110/15, ZMR 2016, 902

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Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer Regelt die Teilungserklärung nicht nur eine Kostentragungs-, sondern eine Instandsetzungslast der Eigentümer, deren Wohnung über einen Balkon verfügt, so fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für Instandsetzungsmaßnahmen in diesem Bereich. Für eine Vergemeinschaftung ist dann kein Raum. LG Itzehoe, Urteil vom 19.01.2016, 11 S 29/15; ZMR 2016, 568

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eigenmächtige Instandsetzung; Passivlegitimation 1. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. 2. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). 3. Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband. BGH, Urteil vom 25. 09. 2015, V ZR 246/14, ZMR 2016, 210

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Abmeierungsklage gegen einen „Messie“ Auch ein für den Wohnungseigentümer aufgrund seiner individuellen Disposition schwer vermeidbares Verhalten kann für eine Entziehung des Wohnungseigentums genügen. Wenn notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum aufgrund des Verhaltens eines Eigentümers über Jahre nicht durchgeführt werden können, der Einbau von Verbrauchszählern trotz Titulierung nicht geduldet wird, Unrat auf dem Stellplatz gelagert wird etc., dann ist dieses Verhalten nach mehrfacher Abmahnung für die übrigen Eigentümer nicht mehr hinnehmbar. LG Hamburg, Urteil vom 06.04.2016, 318 S 50/15, ZMR 2016, 487

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Pflichten des Ersteigerers nach einer Entziehungsklage Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht. BGH, Urteil vom 18.11.2016, V ZR 221/15, ZMR 2017, 171

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Beachte: Aus den §§ 18, 19 WEG folgt auch dann kein eigener Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer, wenn der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war. KG, Beschluss vom 10.09.2015, 8 U 94/15, ZMR 2015, 956 = NZM 2017, 47

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Öffentliches Recht Behördliche Anordnungen und Bescheide

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Ungeeichte Zähler 1. Der Einsatz von Zwischenzählern innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr im Sinne des Eichrechts dar. 2. Es ist Aufgabe eines Verwalters, die Jahresrechnung aufzustellen, um die Grundlage für einen im geschäftlichen Verkehr verbindlichen Beschluss über die Lasten- und Kostentragung der einzelnen Wohnungseigentümer zu schaffen. OVG Münster (NRW), Beschluss vom 25. 07. 2016, 4 A 1150/15, ZMR 2016, 821

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Ungeeichte Zähler 3. Das gesetzliche Verbot der Verwendung ungeeichter Messgeräte im geschäftlichen Verkehr soll angesichts zunehmenden Umfangs des Güter- und Energieaustauschs, der über geeichte Messgeräte abgewickelt wird, verlässliche Abrechnungen ermöglichen, und damit gerade möglichst verhindern, dass in zivilrechtlichen Streitigkeiten aufwendig die Richtigkeit der abgelesenen Werte anhand anderer Kriterien als verlässlicher Messung nachgewiesen werden muss. Gerade in Fällen, in denen Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften nicht mehr geeichte Zähler verwenden und unzulässigerweise auf dieser Grundlage Jahresabrechnungen erstellen wollen, besteht aller Anlass zu ordnungsbehördlichem Einschreiten. OVG Münster (NRW), B. v. 25. 07. 2016, 4 A 1150/15,ZMR 2016, 821 30.03.2017

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Stellplatznachweis Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. BGH, Urteil vom 26.02.2016, V ZR 250/14, ZWE 2016, 329; a.A. Elzer in Anm. zu LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2014, 11 S 13/14, ZMR 2015, 961.

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Rohrinnensanierung mit Epoxidharzen Die Rohrinnensanierung mit Epoxidharzen, die Bisphenol A und Epichlorhydrin enthalten, verstößt derzeit gegen den Vorsorgegrundsatz und das Minimierungsgebot. Es kommt zu einer vermeidbaren - weil unnötigen - Belastung des Trinkwassers. Bei einer Trinkwasseranlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen mindestens die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten sein. Ein Werkstoff, der lediglich nach DIN EN ISO 9001 zertifiziert ist, beinhaltet keine Zulassung nach § 17 Abs.5 TrinkwVO. Für die Beseitigungsanordnung muss keine Gesundheitsgefahr für den Verbraucher festgestellt sein. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der richtige Adressat des Bescheids. VG Würzburg, Urteil vom 25.11.2015, W 6 K 14.324, ZMR 2016, 241

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Störerauswahl seitens der Behörde Die Auswahl aller Wohnungs- und Teileigentümer als Adressaten einer bauaufsichtlichen Anordnung im Rahmen des Brandschutzes ist zwar grundsätzlich denkbar, aber sie bedarf zur Ausübung des Auswahlermessens einer gerichtlich nachprüfbaren Begründung. VG Bayreuth, Urteil vom 07.11.2013, B 2 K 13.700, ZMR 2014, 329

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Verbraucherstreitschlichtung Idee: flächendeckendes Netz von Verbraucherschlichtungsstellen. Jeder Verbraucher kann bei Streitigkeiten aus Verbraucherverträgen eine Verbraucherschlichtungsstelle anrufen. Die Streitmittler, die für die Unabhängigkeit und Neutralität der Schlichtungsstelle verantwortlich sind, müssen hohe Qualitätsanforderungen erfüllen.

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Besetzung der Verbraucherschlichtungsstelle Die Verbraucherschlichtungsstelle ist mit mindestens einer Person zu besetzen, die mit der außergerichtlichen Streitbeilegung betraut und für die unparteiische und faire Verfahrensführung verantwortlich ist. Der Streitmittler muss über allgemeine Rechtskenntnisse sowie über das Fachwissen und die Fähigkeiten verfügen, die für die Beilegung von Streitigkeiten in der Zuständigkeit der Verbraucherschlichtungsstelle erforderlich sind. Das Streitschlichtungsverfahren soll innerhalb von 90 Tagen beendet sein.

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Bloße Möglichkeit, keine Pflicht Wenn sich im Streitfall ein Verbraucher an eine derartige Schlichtungsstelle wendet, nimmt diese Kontakt zu dem Verwalter als Unternehmer auf. Dieser aber ist nicht verpflichtet, sich auf ein Schlichtungs- bzw. Streitbeilegungsverfahren einzulassen. Auch für den Verbraucher besteht keine Verpflichtung, vor dem Beschreiten des ordentlichen Rechtswegs ein Streitbeilegungsverfahren einzuleiten.

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Kostentragung Wenn sich ein Verwalter auf ein Streitbeilegungsverfahren einlässt, hat er auch dessen Kosten zu übernehmen. Ist ein Unternehmer an dem Streitbeilegungsverfahren beteiligt, wird das Verfahren für den Verbraucher unentgeltlich oder gegen ein geringes Entgelt durchgeführt. In sonstigen Fällen kann die Verbraucherschlichtungsstelle vom Verbraucher ein angemessenes Entgelt verlangen.

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Kosten Anhaltspunkte bieten die Vorschriften über die Auffangschlichtungsstellen der Länder. Diese erheben von dem Unternehmer, der zur Teilnahme an dem Streitbeilegungsverfahren bereit ist, eine Gebühr in Höhe von 290 EUR, es sei denn, die Durchführung des Verfahrens wird abgelehnt. Der Verbraucher wird in Höhe von 30 EUR ausschließlich dann zur Kasse gebeten, wenn sein Antrag unter Berücksichtigung der gesamten Umstände als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Die Länder richten jedenfalls ergänzende behördliche Verbraucherschlichtungsstellen ein. Diese müssen nur dann tätig werden, wenn ansonsten kein ausreichendes Schlichtungsangebot besteht. 30.03.2017

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VSBG Gesetz über die alternative Streitbeilegung in Verbrauchersachen vom 19.02.2016 = VSBG oder Verbraucherstreitbeilegungsgesetz Gültig ab 01.04.2016 Fundstelle: BGBl - I - 2016, 254, 1039 ---------------------------------------------------------------------------Aufgrund der Regelung des § 36 VSBG muss idR die homepage der kaufmännisch tätigen Verwalter angepasst werden. ------->

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§ 36 VSBG - Allgemeine Informationspflicht (1) Ein Unternehmer, der eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, hat den Verbraucher leicht zugänglich, klar und verständlich 1. in Kenntnis zu setzen davon, inwieweit er bereit ist oder verpflichtet ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, und --.

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§ 36 VSBG - Allgemeine Informationspflicht 2. auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinzuweisen, wenn sich der Unternehmer zur Teilnahme an einem Streitbeilegungs-verfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle verpflichtet hat oder wenn er auf Grund von Rechtsvorschriften zur Teilnahme verpflichtet ist; der Hinweis muss Angaben zu Anschrift und Webseite der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungs-stelle teilzunehmen, enthalten.

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§ 36 Allgemeine Informationspflicht (2) Die Informationen nach Absatz 1 müssen 1. auf der Webseite des Unternehmers erscheinen, wenn der Unternehmer eine Webseite unterhält, 2. zusammen mit seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegeben werden, wenn der Unternehmer Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet. (3) Von der Informationspflicht nach Absatz 1 Nummer 1 ausgenommen ist ein Unternehmer, der am 31. Dezember des vorangegangenen Jahres zehn oder weniger Personen beschäftigt hat.

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Tschüß

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