Aktuelles Recht Berlin, 23.9.2008

Oliver Elzer, Dr., Richter am Kammergericht

Berlin | 23.09.2008

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Warum aktuelles Recht?

• Jeder im WEG tätige Jurist sollte zur Anschauung und zum Lernen soviel wie möglich aktuelle Fälle wachsam lesen. • Jede Entscheidung sollte anhand der bekannten Grundlagen geprüft (analysiert) werden. • Jede Entscheidung sollte in das „System“ gesetzt werden. • Jede Entscheidung sollte kritisch geprüft werden. Frage: Wie würden Sie warum entscheiden? Berlin | 23.09.2008

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Anspruchsgrundlagen, Ansprüche und Systematik

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Anspruchsgrundlagen (Wohnungseigentümer untereinander) • Gesetz – BGB • § 242 BGB i.V.m. dem die Wohnungseigentümer verbindenden Gemeinschaftsverhältnis – sachenrechtliche Veränderungen, z.B. Miteigentumsanteile – Rücksichtnahme, z.B. Einhaltung eines bestimmten Gebrauchs • §§ 741 ff. BGB, z.B. Einräumung eines SNR • § 1004 I BGB, Unterlassung/Beseitigung Berlin | 23.09.2008

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Anspruchsgrundlagen (Wohnungseigentümer untereinander) •

Gesetz – WEG • § 10 II 3 WEG: – Erzwingung der Veränderung des Gesetzes – Erzwingung/Änderung einer Vereinbarung – Vernichtung einer Vereinbarung • § 15 III WEG: Erzwingung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs (Unterlassung und Beseitigung) • § 16 II i.V.m. § 28 V WEG: Geldansprüche (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Soderumlage) • § 18 I 1 WEG: Veräußerung des Wohnungseigentums • § 21 IV WEG – Erzwingung eines Beschlusses » Erstbeschluss » Zweitbeschluss bei rechtswidrigem Erstbeschluss – Vernichtung eines Beschlusses • § 21 VIII WEG: Erzwingung einer einem Beschluss gleichenden Gerichtsentscheidung • § 22 I WEG: Erzwingung einer baulichen Veränderung

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Anspruchsgrundlagen (Wohnungseigentümer untereinander) •

•

•

Vereinbarungen – Kosten, z.B. Haftung eines neuen Wohnungseigentümers für Altschulden (Haftungsklausel) – übrige „Handlungen/Unterlassungen“, etwa Gebot für einen bestimmten Gebrauch, etwa Vermietung Beschlüsse – soweit eine Vereinbarung nach § 23 Abs. 1 WEG eine Begründung/Vernichtung von Ansprüchen erlaubt – im Übrigen ist • eine Anspruchbegründung • eine Anspruchsvernichtung – durch Beschluss noch streitig, m.E. aber klar abzulehnen (mangels Kompetenz) Entziehung – § 18 WEG – § 10 I Nr. 2 ZVG

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Abwehr („Vernichtung“ von Ansprüchen) • • •

•

Gesetz: § 242 BGB i.V.m. Gemeinschaftsverhältnis Vereinbarungen: Klage nach § 10 II 3 WEG Beschlüsse – Zweitbeschluss – Vereinbarung – Anfechtungsklage nach § 46 I WEG Handlungen – Gebrauch: Klage nach § 15 III WEG (dazu später) – bauliche Veränderungen: Klage nach § 15 III WEG • deckt ein nicht nichtiger Beschluss die Maßnahme? • beeinträchtigt die Maßnahmen das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus?

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Erschaffung von „Ansprüchen“

• Vereinbarung – Klage nach § 10 II 3 WEG

• Beschluss – Klage nach § 21 IV WEG • es gibt noch keinen Beschluss • es gibt bereits einen freilich rechtswidrigen Beschluss

– Klage nach § 21 VIII WEG

• Verhalten – Klage nach § 15 III WEG? Berlin | 23.09.2008

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Schadensersatzansprüche • Wohnungseigentümer ggü. Verband – aus § 280 I BGB – Grenze § 10 VIII S. 4, S. 1 WEG

• Wohnungseigentümer ggü. Wohnungseigentümern – – – –

aus § 14 Nr. 4 S. 2 WEG aus § 21 IV WEG aus Gemeinschaftsverhältnis i.V.m. § 280 I BGB aus Delikt (§ 823 BGB)

• Verband ggü. Wohnungseigentümern – aus § 31 BGB – aus § 278 BGB Berlin | 23.09.2008

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Folgenbeseitigungsanspruch

• Bei Aufhebung eines Beschlusses besitzt jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 IV WEG i.V.m. § 242 BGB einen Anspruch darauf, dass Maßnahmen, die auf dem Beschluss beruhen, rückabgewickelt werden. • Diesem Anspruch steht im Einzelfall ggf. das Rücksichtnahmegebot und das Schikaneverbot entgegen. • Eine Anfechtung sollte daher häufig mit einer einstweiligen Verfügung nach §§ 935 ff. ZPO „flankiert“ werden. Berlin | 23.09.2008

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Sachenrechtliche Fragen

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OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 - 8 W 404/07, Info M 2008, 75 = IMR 2008, 24 = ZMR 2008, 243 = MietRB 2008, 45

Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen - auch - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum.

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Sachenrechtliche Fragen

• als Vorfrage – – – – – – –

eines Schadensersatzanspruches der Kostentragung des zulässigen (Mit-)Gebrauchs der Verwaltungszuständigkeit der Frage der Zulässigkeit einer baulichen Veränderung für die Wirksamkeit einer Vereinbarung für Herausgabeansprüche

• als Hauptfrage (selten): Feststellungsklage Berlin | 23.09.2008

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BGH, Beschluss vom 18.7.2008 – V ZR 97/07

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.

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BGH, Beschluss vom 3.7.2009 - V ZR 20/07 Grundsätzliche Bedeutung habe die von dem Berufungsgericht verneinte Frage nach der "Möglichkeit der Drittwirkung einer WEG-Gebrauchsregelung. Sie ist … klärungsbedürftig. Die ganz herrschende Meinung geht zwar davon aus, dass Vereinbarungen zugunsten Dritter nicht Inhalt des Sondereigentums sein können, weil das Gesetz eine solche Verdinglichung nur für Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer vorsieht. Das ist aber nicht unumstritten. Der Senat hat die Frage ausdrücklich offen gelassen. Berlin | 23.09.2008

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BGH, Beschluss vom 5.6.2008, V ZB 85/07 – NJW 2008, 2639, 2641/2642 Wenzel, NZM 2008, 625, 627

1. Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. 2. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 II WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht. Berlin | 23.09.2008

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Wann kann man von einem werdenden Wohnungseigentümer sprechen? • Wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt; • Wenn der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist (bei einem Gebäude, das in Wohnungseigentum überführt werden soll, genügt es wohl bereits, dass die Wohnung in der Eintragungsbewilligung so beschrieben ist, dass sie aufgrund der Beschreibung der Örtlichkeit zweifelsfrei festgestellt werden kann); • Wenn der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. • Unerheblich ist dagegen, ob die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind. Berlin | 23.09.2008

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KG, Beschluss vom 3.12.2007 – 24 U 71/07, KGReport 2008, 365 = Info M 2008, 136 = WuM 2008, 165 = MietRB 2008, 110 = IMR 2008, 202

Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich nur durch die vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bzw. der dieser angeschlossenen Gemeinschaftsordnung oder von den Miteigentümern durch Vereinbarung getroffene Zweckbestimmung und durch die bauliche Ausgestaltung der betroffenen Räume.

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OLG Celle, Beschluss vom 04.06.2007 - 4 W 108/07, OLGReport 2007, 756 Ist ein Spitzboden nach der grundbuchlich maßgeblichen Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, entsteht an ihm auch dann kein Sondereigentum, wenn er schon bei Errichtung des Gebäudes wohnlich ausgebaut und nur von der darunter liegenden Wohnung aus zugänglich ist (Anschluss an BGH v. 5.12.2003 - V ZR 447/01, MDR 2004, 439 = NotBZ 2004, 63 = BGHReport 2004, 280 = NJW 2004, 1798 und OLG Celle v. 8.9.2005 - 4 W 160/05, OLGReport Celle 2005, 706). Die Duldung dieser der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung durch andere Miteigentümer bindet künftige Erwerber mangels einer Eintragung im Grundbuch nicht (Anschluss an BGH v. 26.9.2003 - V ZR 217/02, BGHReport 2004, 14 = MDR 2004, 84 = NZM 2003, 977).

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Folgen

• Änderung außerhalb des Grundbuchs • keine Formgebote • Möglichkeit einer Vollmacht mit Wirkung des § 10 III WEG

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OLG Celle, Beschluss vom 04.06.2007 - 4 W 108/07, OLGReport 2007, 756 Ist ein Spitzboden nach der grundbuchlich maßgeblichen Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, entsteht an ihm auch dann kein Sondereigentum, wenn er schon bei Errichtung des Gebäudes wohnlich ausgebaut und nur von der darunter liegenden Wohnung aus zugänglich ist (Anschluss an BGH v. 5.12.2003 - V ZR 447/01, MDR 2004, 439 = NotBZ 2004, 63 = BGHReport 2004, 280 = NJW 2004, 1798 und OLG Celle v. 8.9.2005 - 4 W 160/05, OLGReport Celle 2005, 706). Die Duldung dieser der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung durch andere Miteigentümer bindet künftige Erwerber mangels einer Eintragung im Grundbuch nicht (Anschluss an BGH v. 26.9.2003 - V ZR 217/02, BGHReport 2004, 14 = MDR 2004, 84 = NZM 2003, 977).

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OLG Celle, Beschluss vom 26.2.2008 - 4 W 213/07, NZM 2008, 370 = MietRB 2008, 171 = ZMR 2008, 310 = NotBZ 2008, 198

Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen ist, obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeinschaft als Eigentümerin, sondern vielmehr nur den Wohnungseigentumsgerichten im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 46 WEG. Berlin | 23.09.2008

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Fragen zum Verband Wohnungseigentümergemeinschaft

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OLG Hamm, Beschl. v. 3.1.2008 - 15 W 420/06

Eine Verband Wohnungseigentümergemeinschaft haftet wenigstens nach § 278 BGB für Pflichtverstöße des Verwalters.

Berlin | 23.09.2008

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OLG München, Beschluss vom 15. 1. 2008 - 32 Wx 129/07, NZM 2008, 215 = MietRB 2008, 143 = ZMR 2008, 321 mit Anm. Elzer

Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Geschäftsführer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern anteilsmäßig einzufordern. Berlin | 23.09.2008

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Ersatz für Aufwendungen eines Wohnungseigentümers

• • • • •

§ 10 VIII S. 1 Hs. 1 WEG: wer ist Dritter? § 21 II WEG (alleinige Anspruchsgrundlage?) GoA: §§ 677 ff. BG Ungerechtfertigte Bereicherung: §§ 812 ff. BGB Beschluss der Wohnungseigentümer – möglich – ordnungsmäßig

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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.5.2008 – I-3 Wx 271/07

Hat ein Wohnungseigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses Fenster auf eigene Kosten überholt, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihm bei der Höhe nach nicht mehr nachweisbaren Kosten, rechtlicher Unsicherheit hinsichtlich des Verjährungsbeginns und auszuschließender Verwirkung jedenfalls einen Mindestaufwand (hier: geschätzte 1.000,00 EUR) zu erstatten. Berlin | 23.09.2008

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OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 - 32 Wx 111/07, NZM 2008, 88

Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen.

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Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum BGH, Urteil vom 12.4.2007 – VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952 Recht

Verband

Wohnungseigentümer

Vertrag: Erfüllungsanspruch

---

individuelle Durchsetzung

§ 635 BGB: Nacherfüllung

gemeinschaftsbezogen nach Vergemeinschaftung

individuelle Durchsetzung; kann vergemeinschaftet werden

§§ 636, 323 und 326 V BGB: Rücktritt

---

individuelle Durchsetzung

§ 637 BGB: Selbstvornahme, Ersatz von Aufwendungen und Vorschuss

gemeinschaftsbezogen nach Vergemeinschaftung

individuelle Durchsetzung; kann vergemeinschaftet werden

§ 638 BGB: Minderung

gemeinschaftsbezogen

---

§§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB: Schadensersatz (SE)

kleiner SE: gemeinschaftsbezogen

---

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großer SE: individuelle Durchsetzung

gemeinschaftsbezogen nach Vergemeinschaftung

individuelle Durchsetzung; kann vergemeinschaftet werden

§ 284 BGB: Ersatz Aufwendungen

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Zuständigkeit für Abwehr von Störungen des GE?

• originäre Zuständigkeit ruht bei bei den Wohnungseigentümern • Abwehr kann vergemeinschaftet und als Aufgabe auf den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden • offen ist, was die Vergemeinschaftung für die Wohnungseigentümer bedeutet – alleinige Zuständigkeit des Verbandes – zwei zuständige Stellen

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KG, Beschluss vom 12.02.2008 - 27 U 36/07, IMR 2008, 167 = MietRB 2008, 141 = NJW-Spezial 2008, 322 = GE 2008, 477

Die Annahme einer gesamtschuldnerischen vertraglichen Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, d.h. gemeinschaftlich bezogenen Leistungen (hier: Wasserver- und -entsorgung über ein gemeinschaftliches Leitungsnetz) kommt ... nicht mehr in Betracht. Berlin | 23.09.2008

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Haftung gegenüber Dritten •

•

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aus Vertrag – wenn sich Wohnungseigentümer ausdrücklich selbst verpflichten. Das ist der Fall: • geringe Größe der Liegenschaft, • einmaliger Leistungsaustausch, • persönliche Verbundenheit der Vertragspartner, • besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers. aus Gesetz – wo es das Gesetz anordnet • Bundesgesetz • auch Landesgesetz? – § 10 VIII S. 1 Hs. 1 WEG – Delikt wer ist Dritter?

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Grenzen des Gebrauchs

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Abwehr von Störungen im Gebrauch •

• •

§ 15 III WEG – Verstoß gegen das Gesetz • ein Gebrauch, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht • Nachbarrecht? – Verstoß gegen eine Vereinbarung • Zweckbestimmung im weiteren Sinne • Zweckbestimmung im engeren Sinne – Auslegung, ob Zweckbestimmung im engeren Sinne vorliegt – Auslegung, welchen Umfang die Zweckbestimmung im engeren Sinne besitzt » typisierende Betrachtungsweise – Verstoß gegen einen Beschluss (beschlossene Zweckbestimmung nach § 15 II WEG) – Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen § 1004 I BGB bauliche Veränderungen (s.o.)

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Verteidigung des Störers • •

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Verneinung des Tatbestandes Verwirkung – Zeitmoment – Umstandsmoment (Vertrauen erweckt) Verjährung – 3 Jahre – sollen wiederholte gleichartige Störungen abgewehrt werden, die zeitlich unterbrochen auftreten, löst jede neue Einwirkung allerdings einen neuen Anspruch aus (BGH GuT 2007, 161, 162 = GE 2007, 1481; NJW-RR 2006, 235, 236; RG RGZ 80, 436, 438; Palandt/Heinrichs § 199 Rn 22; Riecke/Schmid/Abramenko § 15 Rn 27). ggf. § 242 BGB i.V.m. Gemeinschaftsverhältnis (Rücksichtnahmegebot)

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BGH, Urteil vom 28.9.2007 - V ZR 276/06, ZMR 2007, 976

Vereinbaren Bruchteilseigentümer, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks unter Ausschluss der übrigen als Garten nutzen dürfen, entsteht ein nachbarliches Verhältnis. Auf dieses Verhältnis können im Einzelfall die Wertungen der bundesund landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts angewendet werden. Berlin | 23.09.2008

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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13. 11. 2007 - 3 Wx 115/07, NJWRR 2008, 681 = ZMR 2008, 223 = ZWE 2008, 101 Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (hier: Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (hier: beim Trittschall) zu berücksichtigen. Führt die Veränderung des Bodenbelags zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen (Zufallsausstattung), so kann gleichwohl auf Grund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat.

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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.2008, I-3 Wx 162/07 Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (Öffnung an 5 Wochentagen zwischen 12 Uhr und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung „Gewerbeeinheit“ für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen. Der Nutzung des Teileigentums als gaststättenähnliche Einrichtung über die Mittagszeit steht die Zweckbestimmung „Gewerbeeinheit“ nicht entgegen, weil diese sogar die Führung einer „echten“ Gaststätte erlaubt. Von der Einrichtung ausgehende Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch der Miteigentümer begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Falle des Betreibens einer Gaststätte hinzunehmenden überschreiten. Berlin | 23.09.2008

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OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 – 15 W 205/06, NZM 2007, 805 = Info M 2008, 74 = NJW 2008, 302 = MietRB 2007, 319

Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig. Berlin | 23.09.2008

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Kostenrecht

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OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07, ZMR 2008, 478 = IMR 2008, 204

Die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers entsteht nicht bereits mit dem Anfall der Lasten und Kosten, sondern wird im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht aus § 16 Abs. 2 WEG erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer begründet. Im Falle eines Eigentümerwechsels haftet der frühere Eigentümer für solche Verbindlichkeiten, die bis zur Eigentumsumschreibung entstanden und fällig geworden sind Berlin | 23.09.2008

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Binnenhaftung •

•

aus Gesetz – § 14 Nr. 4 S. 2 WEG – § 280 I BGB ggf. i.V.m. § 21 IV WEG (sowohl Wohnungseigentümer vs. Verband als auch Verband vs. Wohnungseigentümer) Vereinbarung – Haftung des Sondernachfolgers (Hafungsklausel; Unterwerfung sof. Zwangsvollstreckung) – sonstige

•

Beschluss – §§ 16 II, 28 V WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sonderumlage) – im Übrigen • ältere Rechtsprechung [+] • neuere und h.L. [-]

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Verteidigung gegen eine „Kostenklage“ • • • •

• •

nichtiger Haftungsbeschluss Erfüllung Verjährung Aufrechnung, wenn – anerkannt – unbestritten – rechtskräftig festgestellt – Notgeschäftsführung Zurückbehaltung (wie Aufrechnung) erfolglos – Anfechtbarkeit – Aufrechnung und Zurückbehaltung im Übrigen

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OLG Köln, Beschluss vom 15.11.2007 - 16 Wx 100/07, FGPrax 2008, 55

Nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers fällig werdende Wohngeldverpflichtungen sind Masseverbindlichkeiten. Wohngeldforderungen aufgrund eines Jahres-Wirtschaftsplans werden in der Regel monatlich fällig und nicht schon mit Beschluss über den Wirtschaftsplan.

Berlin | 23.09.2008

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AG Oldenburg, Urt. v. 19.2.2008 - 10 C 10016/07, NZM 2008, 495

Wohnungseigentümer können nach § 16 Abs. 4 WEG auch die voraussehbaren Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: ein Balkon) einem einzelnen Wohnungseigentümer aufbürden.

Berlin | 23.09.2008

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Wohngeldschuldner

• Wohnungseigentümer – Miteigentümer als Gesamtschuldner – werdende Wohnungseigentümer • bloße Bucheigentümer? • ehemalige Wohnungseigentümer?

• Zwangsverwalter • Insolvenzverwalter Berlin | 23.09.2008

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Eigentümerversammlung

Berlin | 23.09.2008

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OLG München, Beschluss vom 11. 12. 2007 - 34 Wx 91/07, NZM 2008, 92 = MietRB 2008, 77

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

Berlin | 23.09.2008

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OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 14/07, IMR 2008, 61 = MietRB 2008, 78

Zum wirksamen Zustandekommen von Eigentümerbeschlüssen in einer Einmannversammlung.

Berlin | 23.09.2008

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Entstehung eines Beschlusses

• • • • • • •

Eigentümerversammlung Aufruf des Tagesordnungspunktes Beschlussantrag Abstimmung Mehrheit für Beschlussantrag Feststellung Verkündung

Berlin | 23.09.2008

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LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 21.12.2007 - 1 S 231/07

Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig oder wird eine qualifizierte Beschlussmehrheit verpasst, macht das einen dennoch verkündeten Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig. Dies gilt auch in Mehrhausanlagen.

Berlin | 23.09.2008

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Verwalterrecht

Berlin | 23.09.2008

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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.8.2007 - I-3 Wx 163/07

Der Kündigung des Verwaltervertrags kann auch dann wirksam sein, wenn der Verwalter nicht wirksam abberufen wird. Der gekündigte Verwalter verliert seinen Honoraranspruch noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, wenn er erklärt, dass er seine Tätigkeit einstellt und auch nicht mehr als Ansprechpartner zur Verfügung steht.

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LG Bremen, Beschl. v. 19.5.2008 – 4 T 438/07

Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen i.S.d. § 35a EStG jedenfalls nicht unvergütet gesondert ausweisen.

Berlin | 23.09.2008

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Verwalter • Bestellung durch Beschluss (wenn Verwalter damit einverstanden ist) • Anstellung durch Vertrag – Beschluss ist nicht Vertrag und nach noch umstrittener, aber richtiger Ansicht auch nicht Willenserklärung (Angebot) • gekündigt werden kann nur der Vertrag – ggü. Verband

Berlin | 23.09.2008

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Verfahrensrecht

Berlin | 23.09.2008

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OLG Naumburg, Beschluss vom 25.06.2007 – 4 W 40/06

Waren in einem vor dem 1.7.2007 anhängig gewordenen Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer verklagt, kommt eine Rubrumsberichtigung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht in Betracht. Soll die Gemeinschaft Beklagter werden, bedarf es eines gewillkürten Beklagtenwechsels.

Berlin | 23.09.2008

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OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 – 34 Wx 60/07, Info M 2008, 76 = IMR 2008, 21

Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein.

Berlin | 23.09.2008

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LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 21.12.2007 - 1 S 231/07, ZMR 2008, 234

Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist eine nicht verlängerbare Frist. Es liegt insoweit keine planwidrige Regelungslücke vor, die eine analoge Anwendung des § 520 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnte. Die vom Gericht gewährte Fristverlängerung ist wirkungslos. Eine Umdeutung des Fristverlängerungsantrags in einen Wiedereinsetzungsvertrag scheidet i.d.R. aus. Berlin | 23.09.2008

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Begründungsfrist Im Zusammenhang mit der Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG ist streitig: 1. 2. 3. 4. 5.

Ob sie eine materielle oder prozessuale Frist ist. Was bei ihrer schuldhafter Versäumung gilt. Wann eine Anfechtungsklage eigentlich „begründet“ ist. Ob nach ihrem Ablauf weitere Klagegründe in den Prozess eingeführt werden können. Ob sie verlängert werden kann: • gegen eine Verlängerbarkeit: LG Hamburg, 12.3.2008 – 318 S 65/07 – ZMR 2008, 414, 415; Briesemeister, ZMR 2008, 253, 254; Jennißen (Suilmann), WEG, 1. Aufl. 2008, § 46 Rdn. 104. • für eine Verlängerbarkeit: Müller, NZM 2006, 767, 772; Beck'scher OnlineKommentar (Scheel), Stand: 1.10.2007, § 46 Rn. 12; Riecke/Schmid (Abramenko), WEG, 2. Aufl. 2008, § 46 Rdn. 8; Hügel/Elzer (Elzer), Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 155.

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AG Konstanz, Urteil vom 13.03.2008 - 12 C 17/07, ZMR 2008, 477

Werden zusätzlich neue Anfechtungsgründe nach Ablauf der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgebracht, sind diese verfristet und somit unbeachtlich.

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Nachschieben von Gründen • Wenn eine Klageschrift in einem Anfechtungsverfahren zunächst nicht ausreichend begründet ist, kann der Kläger die bislang eingebrachten Gründe weiter substanziieren. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass der Kläger den Anfechtungsgrund seinem wesentlichen tatsächlichen Kern nach – nicht in der rechtlichen Begründung – innerhalb der Begründungsfrist vorträgt. Eine vertiefende Substanziierung innerhalb der Begründungsfrist vorgetragener Gründe ist auch nach Fristablauf ohne weiteres denkbar (Bergerhoff NZM 2007, 425, 428). • Demgegenüber ist streitig, ob der Kläger neben den bereits – ggf zunächst noch unzureichend begründeten – Anfechtungsgründen weitere, zunächst nicht benannte Anfechtungsgründe auch nach Ablauf einer im Übrigen begründeten Anfechtungsklage in das Verfahren einführen kann – soweit auch insoweit nicht eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht kommt. Ein solches Nachschieben weiterer Anfechtungsgründe, die ggf auch geeignet sind, den angefochtenen Beschluss zu bemakeln, ist nach zurzeit hM nicht möglich (Bergerhoff NZM 2007, 425, 428; Palandt/Bassenge Rn 8; Jennißen/Suilmann Rn 107; Riecke/Schmid/Abramenko Rn 8; a.A. Briesemeister AnwZert MietR 5/2008 Anm 1; Bonifacio ZMR 2007, 592, 593). Berlin | 23.09.2008

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LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 - 1 T 22613/07, MietRB 2008, 146 = IMR 2008, 130

Eine vorsorgliche Beschlussanfechtung sämtlicher Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bei nicht rechtzeitiger Übersendung des Protokolls führt nach neuem WEG-Recht regelmäßig nicht mehr zu einer kostenmäßigen Privilegierung des Klägers, weil dieser durch Einsichtnahme in die Beschlusssammlung Kenntnis von den gefassten Beschlüssen erlangen kann. Berlin | 23.09.2008

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OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.11.2007 – 20 W 173/07

Auch in WEG-Altverfahren findet gem. § 45 Abs. 3 WEG a.F. die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der ZPO statt. Verfahren, Rechtsmittel und Kostentragung bei Entscheidungen des für Wohnungseigentumssachen zuständigen Gerichts nach §§ 887 bis 890 ZPO richten sich daher allein nach den Vorschriften der ZPO. Eine Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung eines LG als Beschwerdegericht ist somit nur statthaft, wenn sie ausdrücklich zugelassen ist. Berlin | 23.09.2008

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Beschwerdezug

• AG
LG • AG
LG (Zulassung Rechtsbeschwerde)
BGH • LG
OLG • LG
OLG (Zulassung Rechtsbeschwerde)
BGH • Begehen die Beschwerdegerichte also Fehler oder sind sie befangen, so kann das nicht durch eine Beschwerde gerügt werden, wenn diese nicht zugelassen ist. Berlin | 23.09.2008

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AG Düsseldorf, Beschluss vom 31.10.2007 – 290 II 224/06.WEG - ZMR 2008, 80 LG Düsseldorf, Beschluss vom 26.2.2008 – 25 T 716/07, ZMR 2008, 484

Ein Wohnungseigentümer besitzt ein Rechtsschutzbedürfnis dafür, den einen Prozessvergleich annehmenden Beschluss (Genehmigungsbeschluss) anzufechten. Dies gilt auch dann, wenn der Vergleich auf Grundlage des Beschlusses bereits angenommen wurde.

Berlin | 23.09.2008

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Prozessstrategie Die Ungültigkeitserklärung eines Genehmigungsbeschlusses beseitigt den Vergleich offensichtlich nicht. Das wohl eigentliche Ziel der Anfechtung, nämlich die Beseitigung oder Verhinderung des Vertrages zur Entfernung des Sockels, war allein durch die Anfechtung gar nicht erreichbar. Vielmehr musste der Vertragsschluss verhindert werden. Zu diesem Zweck war ggf. eine einstweilige Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO möglich. Deren Inhalt hätte es sein können, bis zur Entscheidung über die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses die zum Vertrag (den Vergleich) führende Willenserklärung des Prozessbevollmächtigten der Wohnungseigentümer zu untersagen. Aus Sicht des Anwalts besser und rechtlich eindeutiger scheint es, im Prozessvergleich eine Klausel aufzunehmen, nach der der Vergleich seine Wirkungen mit einer etwaigen Ungültigkeitserklärung des Genehmigungsbeschlusses verliert (vgl. dazu Elzer, ZMR 2008, 81, 82).

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Dogmatik

Berlin | 23.09.2008

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OLG Hamburg, Beschluss vom 26.11.2007 - 2 Wx 68/07, IMR 2008, 166 Ob eine unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer im schriftlichen Verfahren getroffene Regelung als Eigentümerbeschluss auszulegen ist oder als Vereinbarung, beurteilt sich entscheidend nach deren Inhalt; eine Vereinbarung ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Mehrheitsbeschluss nicht möglich wäre. Die Begründung eines Nutzungsrechts eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden; vielmehr ist hierfür eine Vereinbarung aller Miteigentümer erforderlich. Berlin | 23.09.2008

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OLG Hamburg, Beschluss vom 26.10.2007 - 2 Wx 128/03

Fehlt einem Beschluss der Eigentümerversammlung die erforderliche Klarheit und Bestimmtheit, ist dieser nichtig oder anfechtbar. Letzteres ist anzunehmen, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt.

Berlin | 23.09.2008

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Unbestimmte Beschlüsse

• Auslegung, ob eine (ggf. durchzuführende) Entscheidung erkennbar ist • wenn nein, nach – h.M. Nichtigkeit – a.A. kein Beschluss = Nichtbeschluss

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Zwangsvollstreckungsrecht

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BGH, Beschluss vom 21. 2. 2008 - V ZB 123/07, NZM 2008, 288 = MietRB 2008, 140

Verfahren in Zwangsversteigerungssachen sind i.S. von § 62 I WEG ab dem Erlass des Anordnungsbeschlusses (§ 20 I ZVG) bei Gericht anhängig. Dies gilt auch für einen nach Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. 7. 2007 zugelassenen Beitritt eines Gläubigers zur (laufenden) Zwangsversteigerung mit der Folge, dass sein Anspruch auf Zahlung von Wohngeld und Sonderumlagen der Rangklasse 5 des § 10 I ZVG (a. F.) zuzuordnen ist.

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BGH, Beschluss vom 24. 1. 2008 - V ZB 99/07, NZM 2008, 209 = MietRB 2008, 107 = ZMR 2008, 471 = NJW-RR 2008, 679 = GE 2008, 474

Einem Schuldner, dem gem. § 149 I ZVG eine Eigentumswohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 II ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil der Schuldner das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Wohngeld nicht bezahlt.

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BGH, Beschluss vom 17.4.2008 - V ZB 13/08 Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss (durch Vorlage des Einheitswertbescheids) in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dem wegen Hausgeldrückständen in der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren später in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) beitreten, wenn die Finanzbehörde dem Vollstreckungsgericht auf sein zu stellendes Ersuchen nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG den Einheitswertbescheid vorgelegt und sie die übrigen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG glaubhaft gemacht hat. Berlin | 23.09.2008

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Sonstiges

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OLG München, Beschluss vom 24.4.2008 - 32 Wx 165/07, IMR 2008, 200

Die Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG findet auch auf Verfahren Anwendung, die bei Inkrafttreten des WEGReformgesetzes am 1. 7. 2007 bereits anhängig waren. Ein Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile ist nicht gerechtfertigt, wenn sich die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels anbietet und bereits dadurch die Unbilligkeit behoben werden kann.

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LG Stuttgart, Urteil vom 23.4.2008 – 10 S 5/07

Auch dann, wenn ein Insolvenzverwalter kein Wohngeld zahlt, ist er nicht verpflichtet, im Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Wohnungseigentum freizugeben. Eine unterlassene Freigabe begründet weder einen Schadensersatzanspruch aus § 61 InsO noch aus § 60 InsO.

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