Geschäftsbericht 2012

Der wgn auf einen Blick

Stand per 31.12.2011 Portfolio

Stand per 31.12.2012

Anzahl Liegenschaften

Stück

98

Stück

97

Anzahl Wohnungen

Stück

628

Stück

619

Anzahl Parkplätze/Hobbyräume

Stück

466

Stück

466

Anzahl Gewerberäume

Stück

30

Stück

30

Liegenschaften (Anlagewert)

CHF 150‘149‘592.00

CHF147‘683‘641.00

Liegenschaften (Buchwert)

CHF 131‘449‘881.00

CHF127‘914‘924.00

Liegenschaften (Versicherungswert) CHF 185‘658‘915.00

CHF185‘038‘660.00

Finanzen Umlaufvermögen

CHF 12‘801‘199.00

CHF 19‘350‘105.00

Anlagevermögen

CHF 154‘576‘693.00

CHF 156'174'672.00

Fremdkapital

CHF 119‘599‘517.00

CHF122‘308‘178.00

Anteilscheinkapital

CHF 19‘356‘400.00

CHF 22‘701‘400.00

Mieterbeteiligungen

CHF

Ertrag aus Vermietungen

CHF 10‘385‘788.00

Ertrag aus Verwaltungen

CHF

Bilanzsumme

CHF 167‘377‘892.00

Reservefonds

CHF

2‘141‘964.00

817‘708.00

6‘400‘000.00

Stand per 31.12.2011

CHF

2‘123‘990.00

CHF 10‘506‘979.00 CHF

887‘364.00

CHF175‘524‘777.00 CHF

7‘150‘000.00

Stand per 31.12.2012

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Inhalt Jahresbericht 2012 Organe, Geschäftsstelle

4

Überblick über das Geschäftsjahr

5

Verwaltung/Vermietung

7

Neubau, Renovationen und Unterhalt

8

Jahresrechnung 2012 Erfolgsrechnung 2012

10

Bilanz per 31.12. 2012

11

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes 2012

12

Bilanzanmerkungen

12

Bericht der Revisionsstelle an die Delegiertenversammlung

13

3

Organe, Geschäftsstelle Verwaltungsrat

Theo Meyer, Basel, Präsident

Mitglieder

Margrit Spörri, Basel, Vizepräsidentin Urs Hauser, Küttigen, Delegierter des Verwaltungsrates Dagmar Jenny, Basel Georges Guye, Basel Sabine Freuler, Basel Urs Köppel, Basel

Revisionsstelle

WG-Treuhand AG, Wiesenstrasse 14, 4057 Basel

Geschäftsleitung

Urs Hauser, Delegierter des Verwaltungsrats Daniela Barragán, Geschäftsführerin

Mitarbeiterinnen

Martin Huber, Leiter Bereich Bau und Unterhalt

und Mitarbeiter

Andrea Lottaz, Verwaltung, Vermietung Christoph Strecker, Lernender Dana Lotrovsky, Verwaltung, Vermietung Gabi Nickler, Empfang Matthias Heinzer, Finanz- und Rechnungswesen Murielle Schuren, Finanz- und Rechnungswesen Sandra Fiori, Empfang Susanne Wöhrle, Verwaltung, Vermietung Guido Borer, wgn-s, Leitung Christoph Bisel, wgn-s Davy Tosch, wgn-s Rebecca Germain, wgn-s Remo Stürchler, wgn-s Peter Gfeller, wgn plus AG, Bauleiter

Geschäftsstelle

Wohnbau-Genossenschaftsverband Nordwest Kleinhüningeranlage 3, 4019 Basel Tel. 061 639 99 33 / Fax 061 639 99 30 [email protected]

4

Überblick über das Geschäftsjahr Der wgn versteht sich als Förderungs- und Verwaltungszentrum für den gemeinnützigen Wohnungsbau aufgrund seines Leitbildes und der Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz. Das Kernanliegen des wgn ist die Erstellung, der Kauf und die Verwaltung von preisgünstigem Wohnraum. Der Wohnraum des wgn soll einer breiten Bevölkerungsgruppe zur Verfügung stehen. Wichtige Zielgruppen sind insbesondere Familien, ältere Menschen und Haushalte mit geringerem Einkommen. Die wichtigste Aufgabe des wgn ist die Erstellung und der Erhalt von langfristig bezahlbarem Wohnraum in der Region Basel. Diese Kernaufgabe stand auch im Berichtsjahr 2012 an erster Stelle. Der wgn plant am Kohlistieg in Riehen auf der Baurechtsparzelle der Immobilen Basel-Stadt eine Überbauung mit ca. hundert Wohnungen. Das aus dem Wettbewerb hervorgegangene Siegerprojekt der Rapp Gruppe zeichnet sich durch eine ausgewiesene ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit aus. Der Leitsatz dieser anspruchsvollen Überbauung heisst „Wohnen und Begegnen“. Die enge Verbindung mit dem Alters- und Pflegeheim Humanitas ermöglicht zudem ein breites Dienstleistungsangebot auch für die BewohnerInnen unserer Genossenschaftswohnungen. Ein weiteres zukunftsweisendes Projekt für den wgn ist die Überbauung auf dem SchorenAreal in Basel. Immobilien Basel-Stadt als Baurechtsgeber hat entschieden, auch diese Wohnüberbauung mit insgesamt achtzig Wohneinheiten dem wgn zu übertragen. Die neue Wohnsiedlung wird mit dem Neubau des Schulhauses koordiniert. Die Erstellung der drei Mehrfamilienhäuser in Biel-Benken mit jeweils fünf alters- und behindertengerechten Wohnungen erfolgte ohne nennenswerte Schwierigkeiten. Die Nachfrage nach diesen Wohnungen war schon in der Bauphase bemerkenswert. Ein wichtiger Pfeiler des wgn ist die wgn plus AG. Der Kernauftrag der wgn-plus AG ist, das bestehende Liegenschaftsportefeuilles des wgn baulich, unter Berücksichtigung von planerischen, wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Aspekten weiterzuentwickeln und so den Werterhalt der Bauten und eine langfristige Vermietbarkeit der Wohnungen sicherzustellen. Die umfassendste und anspruchsvollste Sanierung im Berichtsjahr war das Mehrfamilienhaus an der Lärchengartenstrasse in Birsfelden. Die wgn plus AG bietet im baulichen Bereich zudem Beratungen für unsere Mitgliedsgenossenschaften an. Auch unsere Aufträge auf Mandatsbasis werden immer umfangreicher: Die Siedlungsgenossenschaft Freidorf in Muttenz hat die Verwaltung ihrer insgesamt 150 Einfamilienhäuser dem wgn übertragen. Allgemein ist spürbar, dass die operativen Tätigkeiten der Wohnbaugenossenschaften an ein Verwaltungszentrum, wie eben der wgn spezifisch für die Wohnbaugenossenschaften ist, ausgelagert werden.

5

Erwähnenswert ist weiter, dass die schweizerische Hypothekar- Bürgschaftsgenossenschaft HBG neu ihren Sitz beim wgn innehat. Die HBG verbürgt für den Bau und Kauf sowie die Renovation von Wohnliegenschaften Hypothekarkredite an gemeinnützige Wohnbauträger, insbesondere Baugenossenschaften. Zur Unterstützung dieser vielfältigen Arbeit können wir auf einen treuen Verwaltungsrat und kompetente MitarbeiterInnen zählen. Alle Mitglieder des Verwaltungsrates wurden an der Delegiertenversammlung wiederum für drei Jahre gewählt. Das Team der Verwaltung wurde mit drei weiteren qualifizierten Mitarbeiterinnen ergänzt. Auch in finanzieller Hinsicht hat der wgn in den letzten Jahren ein sicheres Fundament geschaffen. Dank unserer erarbeiteten liquiden Mitteln und unserem hohen Eigenfinanzierungsgrad sind wir in der Lage, diese grossen Wohnsiedlungen zu realisieren. An dieser Stelle möchten wir allen Mitgliedern, Mietern und Mieterinnen, Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, Partnern und dem wgn nahestehenden Personen und Organisationen für ihr wertvolles Engagement und für ihre Treue zum wgn herzlich danken.

Theo Meyer, Präsident

Urs Hauser, Delegierter des VR

6

Verwaltung/Vermietung Ab April 2013 sind die ersten Wohnungen in unserer neu erstellten Überbauung in Biel Benken bezugsbereit. Die drei Mehrfamilienhäuser mit jeweils fünf alters- und behindertenfreundlichen Wohnungen haben bereits jetzt neun Mietparteien gefunden. Eine traumhafte Aussicht, grosszügige Zimmer, moderne Einrichtungen und eine grüne Oase zum Verweilen warten noch auf weitere Bewohner, welche die Überbauung mit Leben füllen. Die Siedlungsgenossenschaft Freidorf hat uns mit der Verwaltung der 150 Einfamilienhäuser, der Wohnalternative mit 50 Wohnungen und dem Genossenschaftshaus beauftragt. Die sehr grosszügigen und gut unterhaltenen Einfamilienhäuser wurden 1919 bis 1921 errichtet. Jedes Einfamilienhaus hat einen wunderschönen Garten. In der Mitte der Siedlung liegt ein grosser Spielplatz. Das Genossenschaftshaus wurde 1922-1924 erstellt. Zahlreiche Unternehmen haben im Genossenschaftshaus ihre Büroräumlichkeiten eingerichtet. Auch zwei Aufenthalts- und Partyräume, Sitzungszimmer und Archive haben im Genossenschaftshaus ihren Platz gefunden. Attraktiv eingerichtete Gemeinschaftsräume, Pflanz-, Spielplätze, mehr als 50'000 m² Grünfläche und regelmässige gemeinsame Aktivitäten: Hier wird der Genossenschaftsgeist noch Gross geschrieben. Wir freuen uns sehr auf die Zusammenarbeit. Die Zufriedenheit unserer Mieterinnen und Mieter ist uns ein grosses Anliegen. Im 2012 haben wir mehrere Unterhalts- und Sanierungsarbeiten ausgeführt. Wir freuen uns mit unseren Mieterinnen und Mieter auf das frische und moderne Erscheinungsbild unserer Liegenschaften. Die Überwälzung der Wertvermehrung auf die Mietzinse ist sehr moderat ausgefallen. Durch den Verkauf der Liegenschaft Lehenmattstrasse 45 in Basel konnten wir diverse Sanierungsarbeiten mit unseren Eigenmitteln finanzieren. Um den grossen Anforderungen gerecht zu werden, haben wir die Verwaltung neu ausgerichtet. Auch aufgrund der Schwangerschaften unserer langjährigen Mitarbeiterinnen Andrea Lottaz und Daniela Barragán mussten die Stellvertretung und Verstärkung frühzeitig sichergestellt werden. Frau Susanne Wöhrle verfügt über langjährige Berufserfahrung und unterstützt seit Juli 2012 die Verwaltung mit ihrem äusserst wertvollen Wissensschatz im Mietrecht. Mit Frau Dana Lotrovsky haben wir im August 2012 eine motivierte, sympathische und aufgestellte Sachbearbeiterin gefunden. Beide arbeiten zuverlässig, engagiert und mit vollem Einsatz. Nach der Geburt ihres Sohnes wird Frau Andrea Lottaz die Verwaltung wieder mit einem Arbeitspensum von 50% ergänzen. Die Zentrale wird ebenfalls wieder neu mit einer 100% Stelle besetzt. Die bisherige Aufteilung in zwei Teilzeitstellen hatte sich leider nicht bewährt. In der turbulenten Zeit konnten wir uns auf die Unterstützung und das Engagement jedes einzelnen Mitarbeiters verlassen. Deshalb gilt mein spezieller Dank unserem grossartigen Team.

Daniela Barragán, Geschäftsführerin

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Neubau, Renovationen und Unterhalt Biel-Benken Am 9. Februar 2012 wurde auf dem Gelände und anschliessend bei einem gemütlichen Beisammensein von Grundeigentümerschaft, Behörden Planern und Organen Verwaltungsräten sowie Mitarbeitenden des wgn der Spatenstich gefeiert. Die Erdarbeiten konnten dank tiefer Temperaturen und einer recht trockenen Periode zügig vorangetrieben werden. Die Rohbauvollendung wurde am 19. September mit einer Aufrichte in der Einstellhalle der Bebauung festlich begangen. Ein weiteres Ziel, die Häuser bis zum Beginn der kalten Jahreszeit „dicht“ zu bekommen wurde dank dem Einsatz aller Beteiligten erreicht. Der Bezugstermin wurde auf den 2. April 2013 festgesetzt. Kohlistieg in Riehen Im August wurde der Letter of Intent von Immobilien Basel-Stadt und dem wgn unterzeichnet. Der wgn hat als Baurechtsnehmer der Immobilien Basel Stadt einen Studienauftrag (eingeladener Architekturwettbewerb mit beschränkter Teilnehmerzahl) ausgeschrieben. Grundlage des Wettbewerbes war der vorgängig auf der Basis eines Ideenwettbewerbs erarbeitete Bebauungsplan, welcher bereits wesentliche Planungsperimeter festsetzte. Die eingereichten Arbeiten (4) wurden nach einer fachlichen Vorprüfung an zwei Tagen von der Jury beurteilt. Die Jury konnte einstimmig das Projekt „Blume“ der Rapp Arcoplan zum Sieger küren. Das Projekt wurde von 3 Architektinnen erarbeitet. Das Wettbewerbsprojekt zeichnet sich durch klar strukturierte 3 Bautypen, welche durch unterschiedliche Exposition zueinander eine grosszügige Aussenraumgestaltung und in sich durch einen hohen Anteil gleichartiger Elemente eine sehr ökonomische Bauweise erlauben. Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes wird das Wettbewerbsprojekt 2013 überarbeitet, die Parzellenaufteilung zwischen Humanitas und wgn festgelegt, der Baurechtsvertrag erarbeitet und im Spätsommer 2013 wird das Baugesuch eingereicht werden. Nach der Sanierung des Baugrundes ist ein Baustart auf Herbst 2014 vorgesehen Schorenareal in Basel Nachdem die Immobilien Basel-Stadt für den Wohnbauteil auf dem Schorenareal einen gemeinnützigen Wohnbauträger für die Realisierung verlangten, wurde der wgn zum Bauträger über dieses Areal bestimmt. Für die Schulnutzung wurde am 11.07.2012 ein Projektwettbewerb mit einem Ideenteil für eine definierte Wohnnutzung ausgeschrieben. Der wgn konnte in Bezug auf den Wohnungsmix und damit verbundene Anforderungen an der Erarbeitung der Wettbewerbsunterlagen mitarbeiten und nahm mit einer Sachpreisrichterstimme in die Jury Einsitz. Die Jurierung wurde auf Januar 2013 angesetzt.

8

Strategische Unterhaltsplanung über das gesamte Portefeuille des wgn Im Berichtsjahr wurde an den folgenden Liegenschaften umfangreiche Sanierungen ausgeführt: An der Lärchengartenstrasse 7 wurden Küchen, Bäder, und Heizung ersetzt, die Gebäudehülle nach MUKEN- Standard saniert und die Balkonplatten vergrössert. Die Sanierung gestaltete sich einerseits durch den Umstand, dass die Liegenschaft zu rund 2/3 bewohnt blieb und andererseits durch eine Einsprache, die daraus resultierende Verzögerung und damit Verschiebung wesentlicher Arbeiten in den Herbst und Winter sehr anspruchsvoll. Der Abschluss der Sanierung ist im April 2013 vorgesehen. Am Zunftackerrain in Pratteln, wurde ebenfalls die Gebäudehülle saniert. Da keine Veränderungen der Substanz notwendig waren konnte dieses Projekt ohne Baubewilligung und dem damit verbundenen Zeitaufwand durchgeführt werden. Die Massnahmen im Rahmen sicherheitsrelevanter Bauteilkontrollen (EKAS) wurde im Berichtsjahr abschliessend erfasst und werden für 2013 der Realisierung zugeführt.

Ungeplante Sanierungen Wiederum wurden bei verschiedenen Liegenschaften Instandsetzungen nötig, bedingt durch falsches Benutzerverhalten (unzureichendes Lüften, ungeeignete Möblierung, fehlerhafte Mieterinstallationen). Daraus folgten insbesondere Schimmelschäden, welche teilweise aufwändig saniert werden mussten. Generell kann ein zunehmend sorgloserer Umgang mit der Mietsache festgestellt werden. Nutzerschäden sind oft schon nach kurzer Nutzung höher als die Sicherheitsleistung. Eine Beobachtung, welche sich bei Mandatsgenossenschaften bestätigt. Im Rahmen der in Basel und verschiedenen Vorortsgemeinden vorangetriebenen Strassenund Kanalisationssanierungen wurden und werden noch einige Kanalisationssanierungen durchgeführt.

Martin Huber, Leiter Bereich Bau und Unterhalt

9

Erfolgsrechnung 2012 ERTRAG Mietzinse inkl. GV und Subv., abz. Leerstände Ertrag aus Weiterverr. und Pauschalen (Mieter u. Vers.) Verwaltungsertrag Aktivzinsen Wertschriftengewinn Baumanagement wgn-S neutraler Ertrag TOTAL AUFWAND Hypozinsen Baurechtszinsen übr. Zinsaufwand Steuern Unterhalt und Reparaturen Versicherungen Personalkosten übrige Personalkosten wgn-s Liegenschaftsverwaltung Vorstandsentschädigung Kontrollstelle, Beratungen Delegiertenversammlung Telefon + Porti Beiträge und Spenden Büro und Verwaltung Neutraler Aufwand Stiftung Hilfsfonds Wertschriftenverlust ZWISCHENTOTAL Abschreibungen Liegenschaften Fahrzeuge Mobiliar Büromaschinen, EDV Debitorenverluste TOTAL Überschuss / Verlust

2011

2012

Budget 2012

10'385'788.40 265'946.75 782'708.80 161'881.15 0.00 35'000.00 373'046.90 76'168.12 12'080'540.12

10'506'979.70 234'031.05 787'364.75 190'791.35 0.00 100'000.00 345'006.15 248'958.78 12'413'131.78

10'550'000.00 250'000.00 785'000.00 175'000.00 0.00 100'000.00 415'000.00 50'000.00 12'325'000.00

1'759'077.47 989'807.15 434'927.29 475'521.55 1'950'976.73 79'630.20 836'224.60 575'641.60 467'691.15 505'000.00 29'690.00 37'353.35 46'014.40 33'925.75 22'080.40 178'111.78 74'475.99 500'000.00 457'000.00 9'453'149.41

1'868'472.60 990'734.60 422'766.01 488'327.15 2'436'283.40 81'473.55 900'386.20 480'726.00 471'400.58 505'000.00 32'290.05 33'500.00 48'687.50 35'124.85 19'453.35 217'116.72 92'527.15 350'000.00 0.00 9'474'269.71

1'785'000.00 1'000'000.00 440'000.00 450'000.00 3'200'000.00 80'000.00 900'000.00 75'000.00 475'000.00 505'000.00 35'000.00 38'000.00 45'000.00 30'000.00 35'000.00 200'000.00 50'000.00 250'000.00 0.00 9'593'000.00

1'392'795.60 6'800.00 6'400.00 16'000.00 45'035.70 10'920'180.71

1'438'251.20 5'100.00 5'100.00 9'600.00 78'618.00 11'010'938.91

1'400'000.00 8'000.00 8'000.00 15'000.00 50'000.00 11'074'000.00

1'160'359.41

1'402'192.87

1'251'000.00

10

Bilanz per 31.12.2012 AKTIVEN Umlaufvermögen Flüssige Mittel Eigenmittel Kohlistieg Wertschriften Debitoren (Mieter) ./. Delkredere Übrige Debitoren Verrechnung Nebenkosten Verrechnungssteuer Transitorische Aktiven Anlagevermögen Beteiligungen Darlehen Liegenschaften Baukonten Sanierungen Fahrzeuge Mobiliar + Büroumbau Garantierte zukünftige Einnahmen WEG

31.12.2011 6'382'109.79 4'982'000.00 310'546.48 0.00 469'353.30 549'647.99 37'541.57 70'000.00 519'730.00 135'000.00 150'149'592.69 1'035'120.10 2'632'150.54 55'900.00 49'200.00 0.00

Total Aktiven PASSIVEN Fremdkapital kurzfristiges Fremdkapital Kreditoren Mietervorauszahlungen HZ- und NK-Vorauszahlungen Transitorische Passiven langfristiges Fremdkapital Kredite Eigenkapital Anteilscheinkapital Mieterdarlehen Reservefonds Überschuss- / Verlustvortrag Überschuss / Verlust

31.12.2012

12'801'199.13

4'560'381.85 8'193'824.70 5'229'290.18 333'708.92 0.00 431'871.20 554'392.74 46'635.99 0.00

19'350'105.58

154'576'693.33

519'730.00 141'512.00 147'683'641.24 5'088'716.97 2'664'812.08 41'760.00 34'500.00 0.00

156'174'672.29

167'377'892.46

507'174.16 658'285.85 662'541.55 1'009'176.00 116'762'340.00

19'356'400.00 2'141'964.48 6'400'000.00 19'939.42 1'160'359.41

2'837'177.56 116'762'340.00 119'599'517.56

29'078'663.31

175'524'777.87

1'616'837.39 671'113.81 667'035.95 933'011.20 118'420'180.00

22'701'400.00 2'123'990.43 7'150'000.00 70'298.83 1'402'192.87

3'887'998.35 118'420'180.00 122'308'178.35

33'447'882.13

Wertberichtigung auf Liegenschaften

18'699'711.59

19'768'717.39

Zurückzuzahlende Vorschüsse WEG

0.00

0.00

167'377'892.46

175'524'777.87

Total Passiven

11

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns Gewinnvortrag 2011 Überschuss 2012 zur Verwendung Verzinsung Anteilscheine 2012 Zuweisung an Reservefonds Vortrag auf neue Rechnung

CHF CHF CHF CHF CHF CHF

70‘298.83 1‘402‘192.87 1‘472‘491.70 - 360'000.00 - 850‘000.00 262‘491.70

Bilanzanmerkungen Der Vorstand wird am 16./17. Mai 2013 eine Risikobeurteilung durchführen. Dabei werden die wichtigsten Risiken erfasst, entsprechende Massnahmen zur Steuerung und Überwachung der Risiken definiert und über deren Umsetzung entschieden.

Kontokorrentkredite Basler Kantonalbank Bank Coop TOTAL

CHF CHF CHF

500'000.00 3'600'000.00 4'100'000.00

am 31.12.2012 nicht beansprucht

Beteiligungen Der Wohnbau-Genossenschaftsverband Nordwest (wgn) besitzt ausser an der wgn-plus AG (CHF 500'000.- / 100%) keine Beteiligungen an Gesellschaften und Genossenschaften, die über 10% betragen. Kein einzelner Genossenschafter, ausser der Stiftung Hilfsfonds des wgn, hält über 10 % am Genossenschaftskapital des Wohnbau-Genossenschaftsverbandes Nordwest.

Gebäudeversicherungswerte Der Versicherungswert aller Objekte beträgt: per 31.12.2012 per 31.12.2011 per 31.12.2010 per 31.12.2009 per 31.12.2008

CHF CHF CHF CHF CHF

185'038'660.00 185'658'915.00 182'807'328.00 154'283'347.00 152'108‘347.00

Allgemein Ein Verzeichnis der Liegenschaften ist auf unserer Homepage ersichtlich.

12

Bericht der Revisionsstelle an die Delegiertenversammlung

13