Innenstadtkonzept Ahrensburg Handlungsbedarf und Maßnahmenvorschläge aus Blick des Einzelhandels / der Gastronomie
Halina Gebert Projektleiterin, Dipl. Geographin Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg · Germany Telefon +49 40 6455770 ·
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Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Welche empirischen Arbeitsschritte hatte die Untersuchung?
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Erhebungen in der Innenstadt/Untersuchungsraum
…des Einzelhandelsbestands …des Dienstleistungsbestands …der Leerstände ■ Befragungen in der Innenstadt: Passantenbefragung (n=158) am 13/14. November und Befragung der Wochenmarkthändler (n=25) am 14. November
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Händlerbefragung (Stichprobe rd. 23)
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Begehungen der 13 Stadtquartiere auf Handelseignung
Persönliche und telefonische Expertengespräche mit Vertretern aus Einzelhandel, Gastronomie und Wirtschaftsförderung sowie den Expansionsverantwortlichen von H & M und der wichtigsten Elektromarktbetreiber Medimax, Expert und Media Markt.
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Analyseteil
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Entwicklung des Innenstadt-Einzelhandels seit 2003 deutlich positiv.
40000 +20 %
33.530
35000 +15 %
30000 25000
28.000 24.380
20000
VKF in qm
15000 10000 5000 0 2003
2008
2015
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Gute Ausgangslage für die Ahrensburger Innenstadt: Vergleichsweise überdurchschnittliche Citydichte, insbesondere im nahversorgungsrelevanten/periodischen Bedarf (Sky, Müller, Edeka, Rossmann, Budni, Penny, Aldi, Bäcker usw.). Citydichte der Stadt Ahrensburg im Vergleich Branchen Nahversorgungsrelevanter Bedarf Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Sonstiger aperiodischer Bedarf Elektrobedarf/elektronische Medien Möbel/Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Summe
Flächendichte* Ahrensburg Mittelwert** 328 188 316 270 208 150 34 60 117 30 5 10 1.008 708
Quelle: Eigene Berechnungen. * in qm Verkaufsfläche je 1.000 Einw ohner. ** Vergleichsw erte aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner (Mittelzentren).
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Beliebteste Besuchsziele: Nach Nessler kommt lange nichts… Welche Einzelhandelsgeschäfte bzw. Gastronomie- oder Dienstleistungsbetriebe haben Sie hier aufgesucht bzw. haben Sie vor noch aufzusuchen?
Nessler Sky Aldi Müller Drogerie Penny Wochenmarkt Budnikowsky Edeka C&A Bäcker Grünkern Café Caligo Rossmann 0
5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Passantenbefragung 2015, n=151 (Mehrfachnennungen möglich)
Nennungen
Quelle: Dr. Lademann & Partner
Nahversorgung
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Passantenbefragung: Was dem Ahrensburger Einzelhandel fehlt Vielseitigeres Bekleidungsangebot (21%) Attraktivere Einkaufsatmosphäre im Bereich Rathausplatz, Klaus-Groth-Straße (16%) Mehr Geschäfte aus diversen Bereichen (12%) Mehr Grünanlagen (12%) Elektromarkt eröffnen (12%)
Gemütlichere Cafés (11%) Mehr kleine Facheinzelhandelsgeschäfte (8%) Ein Kino (8%)
Mehr kulturelle Angebote der Stadt in den Straßen, z.B. Open-Air-Musik (5%) Kein Kopfsteinpflaster (5%) Weniger Leerstände (4%) Neubauten im ursprünglichen Stil der Stadt errichten (4%) Passantenbefragung 2015, n=113 (Werte gerundet, Mehrfachnennungen möglich)
Quelle: Dr. Lademann & Partner
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Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Ausgangssituation für die Ahrensburger Innenstadt
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Deutlicher Flächenanstieg seit 2003 von rd. 24.000 auf nunmehr 33.500 qm Verkaufsfläche.
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Vergleichsweise hohe Citydichte und gute Ausgangslage für die Innenstadt. Stärkster Handelsbereich im Umfeld der „Drei Strahlen“ am südlichen Rand der Innenstadt – dortige Ballung der zentrenrelevanten Sortimente.
ABER: ■ Passantenbefragung: Kaufhaus Nessler einzig relevantes Besuchsziel ■ Trotz relativ guter Angebotsstruktur fehlen sogkräftige Filialisten ■ Folgende Sortimente fehlen: Elektro und Junge Mode ■ Wettbewerb steigt: steigende Onlineumsätze (Frequenzverluste!) und viele neue Einzelhandelsvorhaben in Hamburg (Überseequartier Süd mit 68.000 qm EH, Stadthöfe mit 5.000 qm EH, Art Invest Alter Wall 12.000 qm EH, MöQuartier 7.000 qm EH, usw.)
HANDEL IST WANDEL!!
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Maßnahmen
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Maßnahme 1: Zweiter Magnetbetrieb in der Innenstadt zur Frequenzerhöhung
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Neben dem Kaufhaus Nessler – und in Teilen dem CCA – fehlt ein zweiter Magnetbetrieb in der Innenstadt. Erhöhung der Passantenfrequenz wichtig, insbesondere wegen notwendiger Zuführungseffekte für Kleinbetriebe.
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Insbesondere ein Elektromarkt oder H&M (je ab 1.000-1.200 qm VK) werden als geeignete Frequenzbringer bewertet.
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Für diese Großflächenmieter gibt es aktuell keine ideale (innerstädtische!) Fläche in Ahrensburg. Allerdings können sich mit der Zeit auch Potenziale durch Mieterwechsel in Bestandeinheiten ergeben. Hinweis: Im Sommer 2019 werden die - zumeist 10-jährigen - Mietverträge im CCA erstmals kündbar sein, hier können sich zeitgleich Veränderungen ergeben.
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Maßnahme 2: (Endlich) Bebauung des Rathausplatzes. Empfohlene Varianten für die Bebauung und Attraktivierung (!) des Rathausplatzes mit einem Geschäftshaus und großflächige Handelsnutzungen im Erdgeschoss (mind. 1.000 qm VK) und ergänzende Nutzungen:
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Variante 1: Teilbebauung des südlichen Rathausplatzes. Variante 2: Bebauung des südlichen Rathausplatzes unter Einbeziehung (Abriss/Neubau) der Rathausstraße 30-37. Variante 3: Nordbebauung (z.B. L-Form)
V3 V1 V2
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Der Wochenmarkt: Ein LKW-Parkplatz?
Szene Ahrensburg, Montag, 18. April 2011: „Der Wochenmarkt schrumpft. Warum?“
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Maßnahme 3: Attraktivierung des Wochenmarkts
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Schwieriges Marktumfeld: Die Mehrheit der Händler sieht schlechte Zukunftsaussichten und negative Umsatzerwartungen (rd. 44 % und damit fast die Hälfte der Händler bewerteten die betriebseigene Zukunft nur mit Note 4-6).
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Keine Verlässlichkeit: In Ahrensburg zahlen 47 % der Händler ohne Anmeldung spontan am jeweiligen Markttag; Keine Preisstaffelung.
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Wochenmarkt braucht Attraktivierung und sollte neu aufgestellt werden. Ggf. Verlagerung an andere Lage in der Innenstadt.
Voraussetzungen für den Erfolg des Wochenmarktes:
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Deutliche Investition in den Straßenraum zur Attraktivierung des Umfelds (im Falle der Großen Straße als Verlagerungsstandort) und Errichtung der notwendigen Infrastruktur/Anschlüsse sowie ggf. Baumfällungen.
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Professionalisierung des Wochenmarktes: Der Wochenmarkt könnte auch von einem externen Manager bewirtschaftet werden. (Bsp. Nessler Geesthacht)
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Beispiele: Wochenmärkte mit Flair Eckernförde
Isestraße Eimsbüttel
Goldbekufer Winterhude
Husum
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Maßnahme 4: Attraktivierung von handelsnahen Aufenthaltsflächen. Der Platz vor dem CCA bietet derzeit wenig Aufenthaltsqualität
Einzelhandelsuntersuchung Innenstadt Ahrensburg
Zusammenfassung
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Maßnahme 1: Zweiter Magnetbetrieb in der Innenstadt zur Frequenzerhöhung; insbesondere ein Elektromarkt oder H&M (je ab 1.200 qm VK) werden als geeignete Frequenzbringer bewertet.
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Maßnahme 2: (Endlich) Bebauung des südlichen Rathausplatz, Stärkung und Attraktivierung des Zentrums - keine weitere Zergliederung
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Maßnahme 3: Attraktivierung des Wochenmarkts
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Schaffung von alternativen (Ersatz-)Parkflächen und Preisdifferenzierung der Parkhäuser
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Lindenhof-Bebauung nicht zu kleinteilig - Modeshops o.ä. würde sich hier nicht langfristig halten.
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Schnellstmöglich die innerstädtischen Immobilieneigentümer mit in den Prozess einbeziehen.
Maßnahme 4: Attraktivierung von handelsnahen Aufenthaltsflächen/Plätzen.
