Prof. Dr. Stefan Grundmann BGB GK II SoSe 2012 Lehreinheiten Nr. 38 38. Lehreinheit: Überlassungsverträge

3. Typ: Überlassungsverträge I.

Übersicht Überlassungsverträge

Überlassung ohne Übergang des Eigentum

entgeltlich Miete (§§ 535 ff.)

Überlassung mit Übergang des Eigentums

unentgeltlich Leihe (§§ 598 ff.)

Geld Gelddarlehen/Kredit (§§ 488 ff.)

kein Kreditsicherungsrisiko hinsichtlich überlassener Sache (Überlasser behält Eigentum) Aber Risiko hinsichtlich der tatsächlichen Verschlechterung der Sache. Sowie Kreditsicherungsrisiko hinsichtlich des Mietzinses.

II.

sonstige vertretbare Sachen (§§ 607 ff.)

Kreditsicherungsrisiko auch hinsichtlich überlassener Sache (Mit der Übertragung des Eigentums gibt Überlassende seine Sicherheit aus der Hand.)

Vermieterpfandrecht § 562 ff.

Prüfungsaufbau: (Beachte: Parallele zum Werkunternehmerpfandrecht § 647) 1. 2. 3. 4.

Mietverhältnis Forderung des Vermieters aus dem Mietvertrag Eingebrachte Sache Sache des Mieters (die der Pfändung unterliegt) Eigentlich muss die Sache im Eigentum des Mieters stehen P: Gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts möglich? Str. Voraussetzung für einen gutgläubigen Erwerb eines Pfandrechts ist das der Pfandgläubiger unmittelbaren Besitz erlangt, dies tut der Vermieter aber gerade nicht, er ist nur mittelbarer Besitzer, von daher ist ein gutgläubiger Erwerb abzulehnen. Die Streitfrage, ob gesetzliche Pfandrechte überhaupt gutgläubig erworben werden können (vgl. Werkunternehmerpfandrecht), spielt also keine Rolle. Gutgläubiger Erwerb scheidet im Mietrecht aus. 5. Entpflichtung/Erlöschen § 562a

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Prof. Dr. Stefan Grundmann BGB GK II SoSe 2012 Lehreinheiten Nr. 38 III. Gewährleistung im Mietrecht, §§ 536, 536a

Rechtsbehelfe im Mietrecht Kündigung, §§ 542ff. Schadensersatz, § 536a I Reparatur, § 536a I Minderung, § 536 I Selbstvornahme + Erstattung Aufwendungen, § 536a II

Rechtsbehelfe im Kaufrecht Rücktritt, §§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 V Schadensersatz, §§ 437 Nr. 3, 440, 280ff. Reparatur, §§ 439 Nr. 1, 439 I Minderung, §§ 437 Nr. 2, 441 von Selbstvornahme nicht direkt geregelt, aber über §§ 280 I 1, 250 S. 2

Rücktritt im Kaufrecht: der Käufer muss die (schwer) mangelhafte Sache nicht bezahlen (egal welcher Mangel; aber erst nach Fristsetzung). Kündigung im Mietrecht: nur für die Dauer des nicht möglichen Gebrauchs entfällt die Pflicht zur Zahlung von Miete. Bei einem Mangel, der den Teilgebrauch zulässt, entfällt diese Pflicht nur teils (Minderung). Begründung: Die Alternative Minderung plus Rückgabe der teils mangelhaften Leistung, d.h. der Gebrauchsmöglichkeit ist im Mietrecht nicht realisierbar.

1. Aufteilen nach Zeiträumen im Mietgewährleistungsrecht Bisherige Laufzeit

Zukunft

a. Zahlungspflicht entfällt komplett, § 536 I 1, vgl. Rücktritt

b. Zahlungspflicht Minderung

entfällt

teils,

Kündigung

vgl.

c. Reparatur (vgl. Nacherfüllung), § 535 I 2, Prämisse des 536 a II (Selbstvornahme)

d. Schadensersatz

Merke:

Die Minderung der Miete ist gegenüber der Nacherfüllung nicht subsidiär, § 536 I Grund: während beim Kauf Nacherfüllung bzgl. der vollen Leistung möglich ist, ist dies bei der Miete wegen des Zeitablaufs schwer denkbar. Der Gesetzgeber selbst ordnet an, welcher Rechtsbehelf eingreift.

2. Wichtige Unterschiede zum allgemeinen Gewährleistungsrecht (Auswahl) •

Anderer Gefahrübergang im Mietrecht: Der Fehler kann auch später auftreten und ist relevant (Dauerschuldverhältnis). Anders im Kaufrecht: § 446

•

Für die Minderung bedarf es keiner Nacherfüllungsfrist (Dauerschuldcharakter!).

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Prof. Dr. Stefan Grundmann BGB GK II SoSe 2012 Lehreinheiten Nr. 38 • Bei teilweiser Mangelhaftigkeit der Mietsache ist der Teilnutzen anders als im Kaufrecht nicht mehr herauszugeben -> kein Wahlrecht des Mieters zwischen Rücktritt und Minderung •

Der Gesetzgeber selbst ordnet an, wann Minderung und wann Rücktritt erfolgt: Bei vollständiger Mangelhaftigkeit: Rücktritt Bei teilweiser Mangelhaftigkeit: Minderung Einschränkung: § 536 c I 1, Mitwirkungspflicht des Mieters -

•

Im Mietrecht fehlt die Ersetzung ganz (vgl. Nachlieferung im Kaufrecht), weil die Mietsache in der Regel nicht ersetzt werden kann. Grund: Viele Vermieter haben kein Ersatzgut, das „identisch“ ist.

•

Gem. § 536 a II kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (Selbstvornahme). Das Kaufgewährleistungsrecht sieht grds. keine Selbstvornahme vor. Gem. §§ 249 ff. ist im Falle des Schadensersatzes Naturalrestitution geschuldet. Nach Fristsetzung gem. § 250 S. 1 ist jedoch auch hier eine Selbstvornahme möglich, wobei es bei § 250 S. 2 nicht darauf ankommt, ob der Mangel tatsächlich beseitigt worden ist. Im Mietrecht ist hingegen eine Mahnung erforderlich, die den Verzug des Vermieters auslöst (§ 536 II Nr. 1). Im Ergebnis sind die Regelungen also durchaus ähnlich.

•

Gem. § 536 a I 1. Alt. bedarf es keines Vertretenmüssens bei anfänglichen Mängeln, um eine Schadensersatzpflicht auszulösen.

3. Schadensersatz § 536 a I • •

kein Vertretenmüssen für anfängliche Mängel Vertretenmüssen nur bei später auftretenden Schadensersatzanspruch

Mängeln

Voraussetzung

für

§ 280 I 1 kann nicht in § 536 a I 1. Alt. „hineingelesen“ werden. Arg.: • Die speziellere Norm geht der allgemeineren vor (lex specialis derogat legi generali) • Umkehrschluss aus § 536 a I 2. Alt. (argumentum e contrario), da die 1. Alt. gerade kein Verschuldenserfordernis enthält. Der Grund für das Absehen vom Verschuldenserfordernis ist, dass der Vermieter garantieren soll, dass sich die Mietsache bei Übergabe in einem einwandfreien Zustand befindet. Nach Übergabe verliert der Vermieter die Einflussmöglichkeiten auf die Mietsache, so dass dann wieder Vertretenmüssen erforderlich ist (vgl. auch strict liability im anglo-amerikanischen Rechtskreis, wo generell von einem Verschuldenserfordernis abgesehen wird, was vor allem bei Lieferketten den Vorteil hat, dass sich der Endabnehmer leichter an seinen Vertragspartner halten kann, ohne gegen denjenigen vorgehen zu müssen, der den Mangel letztlich verschuldet hat. Gegen diesen hätte er außerdem idR keinen Anspruch, weil es an einer vertraglichen Beziehung fehlt. Gegen denjenigen, der den Mangel verschuldet hat, kann dann wiederum der in Anspruch Genommene vorgehen.)

4. Kündigung, Ende des Mietverhältnisses Prüfungsschema: a. Kündigungserklärung b. Kündigungsgrund c. Kündigungsfrist (je nach Mietsache: beweglich/unbeweglich, 3

Prof. Dr. Stefan Grundmann BGB GK II SoSe 2012 Lehreinheiten Nr. 38 Grundstück/Wohnung) Bei allen drei Prüfungspunkten kann es passieren, dass Besonderheiten zu beachten sind. Beendigungsvorschriften im Mietrecht. §§ 542ff. §§ 568ff. §§ 573ff.

Beachte: • • •

Teilweise bedarf es auch bei der ordentlichen Kündigung eines Kündigungsgrundes, ggf. dann, wenn der Vermieter kündigt. Bei befristeten Mietvertrag genügt entgegen dem allgemeinen Recht das Ablaufen der Frist nicht notwendig. § 537: die persönliche Verhinderung des Mieters trägt als Risiko der Mieter, nicht der Vermieter (auch im allgemeinen Recht liegt das Risiko der Verwendung beim Empfänger)

Wenn Kündigungsgrund = (vermeintliche) Pflichtverletzung des Mieters, dann beachten: • Abnutzung: die normale Abnutzung der Mietsache ist keine Pflichtverletzung • Überlassung an Dritte als Pflichtverletzung? -> siehe §540

5. Kauf bricht nicht Miete, § 566 Der Käufer tritt in das Mietrechtsverhältnis an Stelle des bisherigen Vermieters ein. § 566 spielt v.a. in folgenden Konstellationen eine Rolle a. Anspruch des Mieters (M) gegen den Käufer (K) aus § 535 I • • • •

Kein Vertragsschluss zwischen K und M Vertragsschluss zwischen Vermieter (V) und M Nach Kauf Eintritt des K in das Mietrechtsverhältnis, § 566 Anspruch des M gegen K auf Überlassung der Mietsache, § 536

b. Anspruch des K gegen M auf Herausgabe der Mietsache § 985 • • •

K = Eigentümer M = Besitzer § 986 I 1 Recht zum Besitz des Mieters

Ein Recht zum Besitz kann ein dingliches oder ein schuldvertragliches Recht sein. Aus § 535 I 1 ergibt sich, dass der Mietvertrag zum Besitz der Mietsache berechtigt. Gem. §§ 535 I 1, 566 I hat der Mieter gegen den Käufer ein Recht zum Besitz iSv § 986 I 1. § 546 I Ein Herausgabeanspruch aus § 546 I scheidet wegen § 566 I ebenso aus.

P: Unternehmereigenschaft des Vermieters? Unterschieden wird zwischen unternehmerischer und nicht unternehmerischer Vermietung. Laut Rspr. umfasst die Vermögensverwaltung des privaten Vermögens auch die Vermietung. Solange es sich also noch um Vermögensverwaltung handelt, handelt 4

Prof. Dr. Stefan Grundmann BGB GK II SoSe 2012 Lehreinheiten Nr. 38 der Vermieter noch nicht unternehmerisch. Auch die Vermietung mehrerer Wohnungen ist nicht zwangsläufig als unternehmerisch einzustufen. Eine Rolle spielt diese Unterscheidung jedoch hauptsächlich nur im Steuerrecht. Bei der Verwendung von AGB kommt es in der Regel nicht auf die Unternehmereigenschaft des Vermieters an, weil dieser die AGB in der Regel selbst stellt und somit Verwender ist, so dass es auf § 310 III Nr. 1 nicht ankommt. Für die Verwendereigenschaft ist es also unerheblich, ob der Verwender beruflich handelt.

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