Wie machen es eigentlich die Kollegen? Interessante Erkenntnisse aus dem (4.) DDIV-Branchenbarometer 2016 für Ihre Verwaltertätigkeit

Dr. Michael Casser Vorstandsvorsitzender des VNWI e. V.

Ergebnisse 4. DDIV-Branchenbarometer 2016

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4. DDIV-Branchenbarometer

• Bundesweite Branchenanalyse in Form einer schriftlichen oder onlinebasierten anonymen Befragung von Immobilienverwaltungen • Daten beziehen sich auf das Jahr 2015 • Zeitraum der Befragung: Dezember 2015 – Februar 2016 • Beteiligung von 478 Unternehmen, davon 94 aus NRW (73 Mitglied im VNWI) • Inhalt der Befragung u.a. : – Unternehmensstruktur – Verwaltungsbestand – Umsatz- und Gewinn – Vergütung – Verwaltertätigkeit – Energetische Sanierung & altersgerechter Umbau – Mitarbeiterentwicklung 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

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Branche zeichnet sich durch kleinteilige Struktur aus

•

Überwiegend kleine und mittlere Unternehmen: Im Branchenbarometer nach Einheiten gegliedert: – – – –

Kleinstverwaltungen < 400 WE Kleine Verwaltungen 400 – 999 WE Mittlere Verwaltungen 1.000 – 2.999 WE Große Verwaltungen > 3.000 WE

12,2% 27,2%

Unternehmensgrößen 2016 < 400 WE 400 - 999 WE

29,1%

1.000-2.999 WE > 3.000 WE 31,5%

•

•

7 % der Befragten verwalten einen Bestand von weniger als 150 Einheiten (i.d.R. im Nebenberuf oder als Nebentätigkeit)

Umsatzsteuerstatistik: 44 % aller Verwaltungen erwirtschaften einen Jahresumsatz von weniger als 100.000 Euro

12,5%

21,3%

< 400 WE 400-999 WE

31,3%

1.000-2.999 WE 35,0%

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Unternehmensgröße 2016 NRW

> 3.000 WE

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4

GmbH ist dominierende Rechtsform

•

Dominanteste Rechtsform: GmbH (63 %) – – –

•

Tendenzieller Anstieg über die letzten Jahre Größe des Unternehmens korreliert mit der Rechtsform 93 % aller großen Verwaltungen firmieren sich als GmbH

Rechtsformen Gesamt 7,5%

kleineren Immobilienverwaltungen und Kleinstverwaltungen sind überwiegend als Einzelunternehmen tätig

27,0%

AG

0,9% 4,1%

7,5% 32,9%

Genossenschaft Personengesellschaft 63,0%

54,5%

Gesamtergebnis 2016

Gesamtergebnis 2015

Einzelunternehmen GmbH

Gefolgt von Einzelunternehmen (27 %) –

0,3% 2,2%

Rechtsformen nach Unternehmensgrößen

AG Genossenschaft

0,0% 0,0% 0,0% 1,5% 0,0% 2,8% 0,0% 3,8% 7,1% 4,7% 9,2% 9,4% 0,0% 14,2% 52,3%

34,9%

Personengesellschaft 77,4%

Einzelunternehmen GmbH

36,9% < 400 WE

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92,9%

52,8%

400 - 999 WE 1.000-2.999 WE > 3.000 WE

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5

Kerngeschäft: WEG Verwaltung

•

95 % benennen die WEG-Verwaltung als Kerngeschäft

Tätigkeitsschwerpunkte (Mehrfachantworten) WEG-Verwaltung

•

•

Drei Viertel benennen zudem die Mietverwaltung Untergeordnete Rollen spielen: Facility Management (10 %), Projektmanagement und Baubetreuung (7 %)

94,6%

Mietverwaltung

76,0%

Gewerbeverwaltung

20,3%

Wohnungsvermittlung

27,4%

Projektmanagement/Baubet… Facility Management

7,1% 9,7%

Sonstige

6,9% 0%

20%

40%

60%

80% 100%

Sonstige Einheiten umfassen u. a.: • Insolvenzverwaltung • Sachverständigentätigkeit • Vermögens- und Fondsverwaltung • Studentenwohnheimmanagement • Bauträgertätigkeit • Mietpoolverwaltung 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

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Immobilienverwaltungen operieren primär regional

•

41 % der Unternehmen agieren regional

4,0% 21,5%

– Aktivität fokussiert auf einen Landkreis •

34 % sind überregional ausgerichtet

lokal (Stadt/Gemeinde) 34,0%

regional (Landkreis)

– Mehrere Landkreise, z.T. auch bundeslandübergreifend

• •

überregional (mehrere Lks) 40,5%

Nur 4 % sind in drei oder mehr Bundesländern (deutschlandweit) vertreten Je größer das Unternehmen, desto größer der Aktionsradius

2,2% 28,0%

24,7%

überregional

2,9% 17,8%

36,4%

< 400 WE

19,2 %

deutschlandweit

7,3% 17,1%

39,4% 42,1%

45,5%

lokal regional

3,7% 33,3 %

deutschlandweit

Marktabdeckung NRW

45,2% 0,0% 21,2%

Räumliche Marktabdeckung

400-999 WE

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34,1% 38,5%

1.000 - 2.999 WE

41,5%

> 3.000 WE RA Dr. Michael Casser

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Zahl der verwalteten Einheiten steigt

•

Durchschnittlich verwaltete WEG-Einheiten pro Unternehmen: 1.489 (= 60 % des Verwaltungsbestandes )

Verwaltete Einheiten je Verwaltungsart (Dtld.) Gesamtergebnis

•

Zahl der verwalteten Einheiten im Vergleich zum Vorjahr (2014) gestiegen:  Im Schnitt verwalteten die Befragten 1.830 Wohneinheiten pro Unternehmen

Unter sonstige Einheiten fallen Garagen, Stellplätze, Studentenwohnheime, etc.

1.830

1.489 319 195 86 440 Wohneinheiten

WEG-Verwaltung

Mietverwaltung

SE-Verwaltung

Gewerbeverwaltung

Sonst. Verwaltung

Verwaltete Einheiten je Verwaltungsart (NRW) 2.242 1.936 299

NRW

•

137 36 1.026

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Zahl der verwalteten WEG-Einheiten wächst

•

Zwei Drittel der Befragten verzeichneten einen Zuwachs von WEG-Einheiten (im Schnitt um 10 %) – Mögliche Ursachen: steigende Neubauzahlen, Zukäufe, Bestandsübernahmen

•

Verluste verzeichneten am ehesten Kleinstverwaltungen (< 400 WE) mit einem Anteil von 15 % – Ursachen: komplexer werdende Verwaltertätigkeit, steigende Anforderungen

 Trend zur Professionalisierung aufgrund steigender Anforderungen  WEG bemühen sich verstärkt um professionelle Verwaltungen

Veränderungen WEG-Einheiten 2015 100%

80% 60%

63,9%

67,0%

70,2%

69,8%

67,8%

21,3%

22,3%

16,3%

18,6%

19,6%

14,8%

10,7%

13,5%

11,6%

12,5%

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

40%

20% 0%

negativ

+ /- 0

positiv

Reale Veränderungen WEG-Einheiten 2015 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15%

11,1%

11,4%

-9,1%

-7,5%

< 400 WE

400-999 WE

Verlust von Einheiten 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

13,0%

10,4%

-3,9%

-3,6%

-6,1%

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

7,9%

Hinzugewinn von Einheiten RA Dr. Michael Casser

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Wachstumstrend bei Miet- und Gewerbeeinheiten

•

•

Die Mehrheit der Verwalter verzeichneten einen Hinzugewinn von Mieteinheiten (sowohl Mietzinshaus als auch Sondereigentum) 17 Prozent gewinnen neue Einheiten in der Gewerbeverwaltung hinzu. Bei 81 Prozent hat sich die Zahl der Einheiten im Jahr 2015 nicht verändert.

Veränderungen Miet-Einheiten 2015

48,9%

60,3%

57,3%

56,6%

57,1%

positiv + /- 0

40,4%

30,8%

36,0%

28,6%

34,1%

10,6%

9,0%

6,7%

14,3%

9,2%

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

negativ

Veränderung Gewerbeeinheiten 2015 13,6%

14,0%

21,4%

17,2%

19,0%

positiv 81,8%

81,4%

78,6%

80,5%

81,0%

negativ

4,5%

4,7%

0,0%

0,0%

2,3%

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

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+ /- 0

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Unwirtschaftlichkeit ist für 65 % der Verwalter ein Trennungsgrund •

•

•

Hauptgrund für den Wegfall von Einheiten:  Trennung aufgrund wirtschaftlicher Gesichtspunkte  Kosten und Aufwand für die Betreuung zu hoch, die Vergütung hingegen zu gering 39 % der Verwaltungen haben sich in 2015 von kleinen WEG getrennt  In großen und mittleren ist dies sogar der zweithäufigste Grund für die Trennung von Objekten (53 %, bzw. 49 %) Sonstige Gründe umfassen:  Persönliche Gründe  Konflikte mit Eigentümern  Eigentümerwechsel  Verkauf von Objekten 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

Gründe für Wegfall von Einheiten – Gesamtergebnis (Mehrfachantworten)

Unwirtschaftlichkeit

65,4%

Unzufriedenheit des Verwalters

42,1%

Größe (Einheiten zu klein)

Unzufriedenheit der WEG

Sonstige Gründe

39,0%

20,6%

14,0%

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Dauer: Wiederbestellung erfolgt im Schnitt auf 3 Jahre

•

•

•

44 % aller Unternehmen geben einen durchschnittlichen Wiederbestellungszeitraum von 3 Jahren an Kleinst- und Kleinverwaltungen vereinbaren in der Tendenz eine kürzere Vertragsdauer von 2-3 Jahren

Durchschnittlicher Wiederbestellungszeitraum 100% 27,3% 37,3%

80%

31,7%

31,6%

9,1% 60%

40%

7,3%

22,1%

16,0%

32,6%

5 Jahre

43,9% 49,1%

44,2% 41,3%

Mittlere und große Immobilienverwaltungen benennen einen Zeitraum von 4-5 Jahren

23,9%

20%

39,1%

4 Jahre 3 Jahre 2 Jahre

19,7% 6,4%

4,8%

4,3%

8,3%

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

0% < 400 WE

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Dauer der Verwaltungstätigkeit bei Objekten insgesamt

•

Bei der Dauer der WEGVerwaltung insgesamt korreliert die Größe des Unternehmens mit der Dauer der Verwaltertätigkeit:  Je größer das Unternehmen um so wahrscheinlicher ist eine langjährige Zusammenarbeit

Durchschnitt Dauer einer Verwaltung insgesamt 100% 10,0%

15,3%

20,8%

27,6% 80%

32,6%

18,3%

27,9%

25,2% 23,8%

60% 35,0% 40%

20%

> 20 Jahre

30,4%

16-20 Jahre

34,2%

34,5%

23,3%

28,3%

6-10 Jahre

18,9% 13,3%

15,2% 3,6%

0% < 400 WE

11-15 Jahre

37,1%

400-999 WE

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9,5%

1,9%

1.000-2.999 WE

8,7% 0,0% > 3.000 WE

2-5 Jahre 4,3%

Gesamtergebnis

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Fehlende Wirtschaftlichkeit bei der WEG-Verwaltung

•

Professionelle Unternehmen lehnen die Verwaltung kleiner WEG wegen fehlender Wirtschaftlichkeit häufig ab

8,2%

Gesamtergebnis Preis je Einheit 22,4%

Festbetrag je WEG

 8 % aller Verwaltungen haben keine WEG unter 10 Einheiten im Bestand  Bei großen Unternehmen sind dies sogar über 30 % •

Vergütung meist über Einheit/Monat

69,4%

4,8%

Einige Verwaltungen veranschlagen Festpreis je WEG – Durchschnittlich zwischen 181 Euro und 280 Euro/Monat

2,8% 15,0%

23,8%

 Im Schnitt zwischen 33-62 Euro/Einheit •

71,4%

< 400 WE

82,2%

400-999 WE

5,9%

30,4%

29,7% 64,4%

1.000-2.999 WE 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

keine WEG < 10 WE im Portfolio

47,8%

21,7%

> 3.000 WE RA Dr. Michael Casser

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Anstieg des Jahresumsatz in 2015 um 8 % verzeichnet •

Durchschnittlicher Gesamtumsatz Deutschland: 578.234 Euro – Vergleich Vorjahr (2014): 532.000 Euro  + 8 % – Größte Umsatzgewinne verzeichneten mittlere (+18 %) und große Verwaltungen (+11 %)

Jahresumsatz Deutschland 2015 (2014) 122.075 €

< 400 WE

123.679

228.946 €

400-999 WE

191.060

484.493 €

1.000-2.999 WE

572.502

2.267.476 €

> 3.000 WE

2.045.885

•

Umsatzstarke WEG-Verwaltung – Entspricht 63 % des Umsatzanteils – Rund 10 % des Umsatzes stammen zusätzlich aus Sonderleistungen oder Sondervergütungen: • Begleitung von Baumaßnahmen • zusätzliche Abrechnungen • Verwalterzustimmungen • Hausmeisterdienste • Abwicklung von Versicherungsschäden

578.234 €

Gesamtergebnis 0€

532.277 500.000 € 1.000.000 €

1.500.000 €

2.000.000 €

2.500.000 €

Jahresumsatz NRW 2015 67.608 €

< 400 WE

180.824 €

400-999 WE

356.304 €

1.000-2.999 WE

3.852.500 €

> 3.000 WE

697.774 €

Gesamtergebnis

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

0€

500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € 2.500.000 €

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79 % erwarten Umsatzsteigerungen in 2016

•

 Im Detail: Die Hälfte davon rechnet mit einem Plus von bis zu 5 %, ein Viertel mit einem Zuwachs von über 10 %.  Ein Umsatzrückgang erwarten nur 5 % •

Prognose Jahresumsatz 2016 - Deutschland

Die Mehrheit in Deutschland und NRW geht in 2016 von Umsatzsteigerungen aus

Die Erwartung an Umsatzsteigerungen nimmt mit der Größe der Unternehmen zu

70,1%

77,6%

84,8%

85,4%

79,4% Positiv

22,4%

+/-0

7,5%

15,0% 7,5%

< 400 WE

400-999 WE

9,8% 14,3% 4,9% 1,0% 1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

15,6% 5,0%

negativ

Gesamtergebnis

Prognose Jahresumsatz 2016 - NRW

57,1%

68,2%

73,9%

70,1% 87,5% Positiv

42,9% 0,0% < 400 WE

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

22,7% 9,1% 400-999 WE

26,1% 0,0% 1.000-2.999 WE

0,0% 12,5% > 3.000 WE

25,4% 4,5%

+/-0 negativ

Gesamtergebnis

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Zwei Drittel verzeichneten Gewinnsteigerungen in 2015

• Unabhängig von der Unternehmensgröße steigerte die Mehrheit der Verwalter ihre Gewinne im Vergleich zu 2014  In NRW lag der Anteil bei mittleren und großen Unternehmen über den Bundesdurchschnitt  Deutschlandweit vermeldeten 23 % einen Zuwachs von über 10 % • Die Erwartungen des Vorjahres (vgl. 3. DDIV-Branchenbarometer) werden damit bestätigt

Gewinnentwicklung 2015 - Deutschland

65,6%

67,7%

69,1%

67,5%

67,7% Positiv

18,8%

17,2%

19,1%

20,0%

18,6%

+/-0

15,6%

15,1%

11,7%

12,5%

13,7%

negativ

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

Gewinnentwicklung 2015 - NRW

60,0%

66,7%

78,3%

85,7%

0,0% 14,3%

20,0%

9,5%

20,0%

23,8%

21,7% 0,0%

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

> 3.000 WE

71,2%

Positiv +/-0 negativ

15,2% 13,6% Gesamtergebnis

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18

Vergütungssätze in 2015 erhöht

•

•

70 % der befragten Unternehmen haben 2015 ihre Vergütungssätze erhöht (im Schnitt um 6 %)

Erhöhung Vergütungssätze in 2015 - Deutschland

 In NRW: zwei Drittel

58,3%

Große Verwaltungen setzten zu 95 % Preissteigerungen um

41,7%

 In NRW: 100 %!!!

64,3%

70,0%

73,8% 95,3%

35,7%

30,0%

26,2%

4,7% < 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

ja nein

Gesamtergebnis

Erhöhung Vergütungssätze in 2015 - NRW

•

Kleinstverwaltungen zu 58%, bzw. 56% 56,3%

59,3%

66,7%

69,6% 100,0%

43,8%

40,7%

ja 33,3%

30,4% 0,0%

< 400 WE

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

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nein

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20

Geplante Erhöhung im Verwaltungsbestand in 2016

•

74 % der Immobilienverwaltungen bundesweit und in NRW planen ihre Entgelte in bestehenden Verwaltungseinheiten um durchschnittlich 5 % zu erhöhen  Je größer das Unternehmen je wahrscheinlicher erfolgt eine Erhöhung  91 % der großen Verwaltungen bundesweit (89 % in NRW) planen eine Erhöhung – im Schnitt um 4,5 %

Geplante Erhöhung Vergütungssätze 2016 / Bestand - Deutschland

61,8%

38,2% < 400 WE

73,1%

75,8%

73,8%

90,5%

ja 26,9%

24,2%

400-999 WE 1.000-2.999 WE

26,2%

9,5% > 3.000 WE

nein

Gesamtergebnis

Geplante Erhöhung Vergütungssätze 2016 / Bestand - NRW

73,3%

70,8%

72,7%

74,3%

88,9%

ja 26,7%

29,2%

< 400 WE

400-999 WE

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

27,3% 1.000-2.999 WE

25,7%

11,1% > 3.000 WE

nein

Gesamtergebnis

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21

Geplante Erhöhung in neu akquirierten Objekten in 2016

•

•

Mehrheit der Verwalter in Deutschland und NRW plant eine Preiserhöhung bei neu akquirierten Objekten in Erstverwaltung oder bei Übernahme bereits bestehender WEG Im Schnitt sehen sie eine Erhöhung ihrer Vergütungssätze um 9 % (bundesdurchschnitt) vor, in NRW um 8 %

Erhöhung der Vergütung 2016 / Neuobjekte – Dtld.

56,9%

60,6%

43,1%

39,4%

< 400 WE

400-999 WE

68,2%

31,8% 1.000-2.999 WE

64,9%

81,0%

35,1%

19,0%

ja nein

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

Erhöhung der Vergütung 2016 / Neuobjekte – NRW

64,3%

35,7% < 400 WE

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

72,7%

66,7%

66,7%

68,2%

27,3%

33,3%

33,3%

31,8%

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

ja nein

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22

Versicherungspakete neben Gasversorgung am häufigsten abgeschlossene Rahmenverträge •

86 % der Verwalter verfügen über Rahmenverträge

Bestehende Rahmenverträge (Mehrfachantworten)

 Am häufigsten sind Versicherungen und Gas

Versicherungen

 Vorteil: Sonderkonditionen oder besondere Leistungspakete •

•

Sonstige umfassen u. a. Wartungen (z.B. Aufzüge, Heizungsanlagen, Feuerlöscher, Brandschutz),Müllentsorgung, Ingenieur- und Handwerkerleistungen

88,2%

Gas

82,3%

Strom

61,5%

Heizkostenabrechnung

32 % der Verwalter äußerten Interesse an weiteren Rahmenverträgen u. a. für:

 Versorgung (Strom, Gas, Wasser)  Wartungsverträge (Aufzüge, Feuerlöscher)  Hausmeisterdienste 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

31,1%

Telekommunikation Hausmeisterdienste

20,2% 13,4%

Wasserversorgung

7,1%

Sonstige

6,8%

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23

Konfliktreiche Beziehung zwischen Eigentümer und WEG

•

Über zwei Drittel der Verwalter erlebten rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern und WEG  Je größer das Unternehmen, je höher der Anteil der rechtlichen Auseinandersetzungen, insbesondere bei Verfahren zwischen Verwalter und WEG

Anteil rechtlicher Auseinandersetzungen in 2015 (Mehrfachantworten)

86,4% 77,7% 67,7% 59,4% 51,7%

31,1% 26,2%

26,7% 19,8% 17,9% 10,0% 5,0%

29,5% 27,3% 22,7%

13,6%

26,2% 20,4% 10,2%

4,7%

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

Verwalter - WEG

Verwalter - Eigentümer

WEG/Verwalter - Dienstleister

Eigentümer - WEG

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Gründe für rechtliche Auseinandersetzungen

Gründe für rechtliche Auseinandersetzungen – Gesamtergebnis (Mehrfachantworten) Beschlussanfechtungen

55,8%

Zahlung Hausgeld

49,2%

Abrechnung

33,7%

Instandhaltung/ Sanierungen

28,7%

Bauliche Veränderungen

22,5%

Abgrenzung SE- und GE

13,6%

Nutzungsverhalten

12,8%

Verwalteraufgaben

8,5%

Hausordnung

4,3%

Einsetzung/ Abberufung Verwalter

3,1%

Sonstige Gründe

14,3% 0%

10%

20%

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

30%

40%

50%

60%

70%

80%

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Je größer die Verwaltung, desto häufiger erfolgen energetische Sanierungsmaßnahmen •

•

Langfristige und komplexe Sanierungsprojekte werden verstärkt von großen Immobilienverwaltungen begleitet  78 % der großen Unternehmen (in NRW 90 %) haben in 2015 energetische Sanierungen begleitet  Grundl: Beschäftigung eigener Techniker, Bauingenieure, Architekten und Juristen Kleinstverwaltungen können den komplexen Ansprüchen nur schwer gerecht werden:  Besonders nebenberuflich tätige Verwalter haben nur vereinzelt energetische Sanierungen begleitet (20%)

Begleitung energetischer Sanierungen in 2015 – Dtld.

ja

nein

22,2% 80,0%

64,3%

60,7%

44,8%

53,2%

77,8% 20,0% < 150 WE

35,7%

39,3%

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

46,8%

> 3.000 WE

Begleitung energetischer Sanierungen in 2015 – NRW 10,0% 56,3%

46,2%

45,8%

Gesamtergebnis

ja

nein

46,4%

90,0% 43,8%

< 400 WE

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

55,2%

53,8%

54,2%

400-999 WE

1.000-2.999 WE

53,6%

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

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Vergütung außerordentlicher Sanierungen

•

•

•

Außerordentliche Sanierungen: Abrechnung erfolgt deutschlandweit und in NRW mehrheitlich über Sondervergütung  Berechnung: anteilig aus der investierten Bausumme (primär bei Investitionen über 10.000 Euro)  Investitionen unter 10.000 Euro sind bei 43 % (41,7 % in NRW) in der Grundleistung enthalten (keine Sondervergütung) Pauschale Vergütungen je WEG oder Einheit eher vereinzelt (max. 6,6 % der Unternehmen) Sondervergütung beträgt im Bundesschnitt zwischen 3,5 und 4,4 % anteilig von der Investitionssumme

Vergütung von Verwaltungsleistungen bei außerordentlichen Instandsetzungen/Sanierungen nach Höhe des Bauvolumens in Dtld. 3,2% 15,5%

3,4% 18,2%

5,6% 17,9%

6,2% 19,5%

6,1% 20,8%

Stundensatz

38,2% 62,3%

65,5%

63,7%

63,2%

43,0%

< 10T

pauschal je Einheit/ WEG

16,1%

11,1%

10,6%

9,9%

10T - 50T

50T - 100T

100T - 200T

> 200T

anteilige SV in GL enthalten

In NRW 3,6% 14,3%

2,5% 19,8%

2,9% 19,1%

6,3%

6,6%

19,0%

19,7%

59,3%

66,2%

63,5%

40,5%

Stundensatz 62,3% Anteilige SV je Bauvolumen

41,7% 18,5% < 10T 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

Pauschal je Einheit/WEG

10T - 50T

11,8%

11,1%

50T - 100T 100T - 200T

11,5% > 200 T

In GL enthalten

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Finanzen Haupthindernis für energetische Sanierung

• Zentrale Hemmnisse energetischer Sanierung weiterhin:  Finanzielle Gründe  Unzureichende Wirtschaftlichkeit  Unsicherheit über die Wirksamkeit von Maßnahmen

Hemmnisse energetischer Sanierung (Mehrfachantworten) 76,5% 70,6%

66,7%

63,0% 54,3%

64,2%

58,9% 48,2%

28,3%

53,2%

51,9%

25,9%

23,5%

22,5%

14,3%

< 400 WE

400-999 WE 1.000-2.999 WE

finanzielle Gründe

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> 3.000 WE

Wirtschaftlichkeit

Gesamtergebnis

Unsicherheit

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Anzahl der Mitarbeiter in Verwaltungen steigt allmählich

•

Leichter Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl bundesweit – Von durchschnittlich 7 auf 8 Mitarbeiter je Unternehmen – Ursachen: erweiterter Verantwortungsbereich und erweiterte Aufgabenspektren, steigende Erwartungen der Eigentümer, Professionalisierungsdruck

Anzahl Mitarbeiter 2015 (Bundesdurchschnitt) 31,1

8,2

7,2 2,8

3,6

< 400 WE

400-999 WE

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

Anzahl Mitarbeiter 2014 (Bundesdurchschnitt) 28,8

3,0

3,4

< 400 WE

401-999 WE

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7,5

1000-2.999 WE

7,2 > 3.000 WE

Durchschnitt

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80 % aller Verwalter erwarten Fachkräftemangel

•

Bundesweit erwarten rund 80 % einen Fachkräftemangel

•

Unter großen Verwaltungen in NRW rechnen 90 % damit

•

Gründe dafür: – 83 % beklagen sich über mangelnde Qualifikation der Bewerber – Knapp 50 % bemängeln Anzahl der Bewerber (besonders große Unternehmen) – Etwa 30 % benennen die geringe Vergütung als Grund für Fachkräftemangel

Dtld.

Erwarteter Fachkräftemangel in Immobilienverwaltungen 82,0% 83,3%

< 400 WE

76,4% 62,5%

400-999 WE

NRW

87,5% 80,6%

90,0% 80,4%

79,4% 78,6%

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

Gründe für Fachkräftemangel (Mehrfachantworten bundesweit) 88,1%

81,3%

85,7% 80,0%

77,4%

82,9%

56,0% 37,5% 27,1%

36,9% 27,4%

< 400 WE

33,3%

3,6%

0,0%

400-999 WE

49,4% 31,4% 2,9%

2,4% 1.000-2.999 WE

29,9%

> 3.000 WE

2,4% Gesamtergebnis

Bewerber nicht ausreichend qualifiziert

nicht genügend Bewerber

geringe Vergütung im Wettbewerb

sonstige Gründe

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Offene Stellen: 70 % der großen Verwaltungen in NRW

Im Schnitt verfügen von den Verwaltungsunternehmen 26 % bundesweit und 31 % in NRW über unbesetzte Personalstellen zum Zeitpunkt der Befragung

Anteil der Verwaltungen, die über freie Stellen im Unternehmen verfügen

Dtld.

NRW

70,0%

51,1%

33,3% 23,1% 16,4%

23,2% 18,5%

< 400 WE

400-999 WE

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31,1% 26,4%

25,7%

1.000-2.999 WE

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

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34

Anstieg der Ausbildungsbetriebe unter Verwaltungen spürbar

•

•

•

32 % aller Verwaltungen bundesweit haben 2015 Azubis ausgebildet  Vergleich 2014: 22 %  In NRW: 27.8 % Ausbildung von Nachwuchskräften gewinnt zunehmend an Bedeutung aufgrund des drohenden Fachkräftemangels Im Schnitt bilden die Unternehmen 1-2, große Verwaltungen zwischen 3-4 Nachwuchskräfte aus  Am häufigsten Immobilienkauffrau/mann  Zunehmend auch Ausbildungsmodelle für Studenten von Berufsakademien und Hochschulen

Anteil der Unternehmen, die Azubis beschäftigen – Dtld und NRW 100,0%

78,3% 65,7%

38,3% 34,3% 25,0% 28,0% 23,9% 4,4% 6,7% 3,7%

31,9% 27,8% 22,0%

11,0%

< 400 WE

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400-999 WE

2014

1.000-2.999 WE

2015

> 3.000 WE

Gesamtergebnis

NRW 2015

RA Dr. Michael Casser

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93 % halten Weiterbildungspflicht für geboten

•

3,8%

Weiterbildungspflicht erachten:  73 % für sehr sinnvoll  20 % für sinnvoll  Lediglich 3,3 % lehnen eine Weiterbildungspflicht ab

1,8% 1,5%

19,9% 73,1%

Gesamtergebnis sehr sinnvoll ziemlich sinnvoll weder noch eher nicht sinnvoll gar nicht sinnvoll 2,6% 3,5% 3,5%

5,4%

17,4%

32,4% 62,2%

73,0%

< 400 WE 3,7%2,8% 0,9% 14,7%

400-999 WE 2,3%

0,0%0,0%

18,2% 78,0%

1.000-2.999 WE 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

79,5%

> 3.000 WE RA Dr. Michael Casser

35

Sachkunde-Nachweis

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36

RA Dr. Michael Casser

im Koalitionsvertrag ausdrücklich benannt:

37

Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler: „Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern. Den Verbraucherschutz bei Bau- und Dienstleistungen für Bauherren und Immobilieneigentümer wollen wir ausbauen, insbesondere im Bauvertragsrecht und bei der Fremdverwaltung von Wohnungen.“ (S. 116)

20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

RA Dr. Michael Casser

Statt dessen starten jetzt DIE GRÜNEN:

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38

RA Dr. Michael Casser

39

Mit „Verbraucherschutz“ gegen Verwalter:

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RA Dr. Michael Casser

40

Verbraucher oder Mitgesellschafter ? § 20 WEG Gliederung der Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29. (2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.

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RA Dr. Michael Casser

41

auf jeden Fall streitbar ... Aus dem Antrag der GRÜNEN (Drucksache 18/8084): „Innerhalb von Wohneigentumsgemeinschaften kommt es überproportional häufig zu Streitigkeiten und Konflikten, die dann vor Gericht entschieden werden müssen. Von 2004 bis 2012 ist die Zahl der Streitigkeiten vor Gericht um knapp 40 Prozent gestiegen. Die Wohneigentumsgerichte kommen mit der Bearbeitung kaum hinterher.“

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RA Dr. Michael Casser

42

Reformgründe (I) ? Aus dem Antrag der GRÜNEN (Drucksache 18/8084): „Besonders bei Streitigkeiten zwischen der WEG und dem Verwalter ziehen die einzelnen WEG-Mitglieder oft den Kürzeren. Das WEGRecht in seiner derzeitigen Ausgestaltung räumt dem Verwalter viele Rechte und Vorteile ein, die sich negativ auf die WEG-Mitglieder als Verbraucherinnen und Verbraucher auswirken.“ „Veruntreuung der Gemeinschaftsgelder und persönliche Bereicherung der Verwalter sind häufige Streitursachen bei WEGStreitigkeiten.“

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RA Dr. Michael Casser

43

Reformgründe (II) ? Aus dem Antrag der GRÜNEN (Drucksache 18/8084): „Außerdem stellen WEG-Mitglieder, die ihre Einheit nicht selbst bewohnen und daher nicht immer vor Ort sein können, dem Verwalter oft Universalvollmachten aus. Das ist nicht nur relevant, wenn es um gemeinsame Entscheidungen wie Sanierung oder bauliche Veränderung geht, sondern kann auch dazu führen, dass der Verwalter sich mithilfe dieser Vollmachten immer wieder selbst bestellt – auch gegen den Willen der WEG-Mitglieder.“

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44

Reformgründe (III) ? Aus dem Antrag der GRÜNEN (Drucksache 18/8084):

„Neben diesen Problemen sind WEG deutschlandweit im Verzug, was die energetische Sanierung betrifft. Rechtsunsicherheiten und Schwierigkeiten bei der Beschlussfassung erschweren es WEG, die erforderliche Initiative zu ergreifen, um ihren Beitrag zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2040 zu leisten.. Eine Modernisierung des WEG-Rechts muss dazu beitragen, die energetische Sanierung für WEG zu vereinfachen und WEGVerwalterinnen und -Verwalter mit den erforderlichen Informationen und Kompetenzen auszustatten.“

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WEG 2020 :

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• § 20 WEG Gliederung der Verwaltung (Neue Fassung in freier Übersetzung des Antrags der GRÜNEN) (1) Den Verwalterinnen und den Verwaltern obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Vorgaben der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, die ihre Vorstellungen durch Beschlüsse unter Beachtung des Minderheitenschutzes ohne Berücksichtigung von auf Verwalterinnen und Verwalter ausgestellte Universalvollmachten artikulieren. Für Beschlussanfechtungsverfahren ist ein Schlichtungsverfahren nach dem VSBG vorzusehen. (2) Der Beirat ist Kontrollorgan gegenüber der Verwalterin und dem Verwalter. (3) Abs. 1 und Abs. 2 gelten nicht, wenn es sich um Maßnahmen der energetischen Sanierung handelt. In diesem Fall haben die Verwalterinnen und Verwalter alle erforderlichen Kompetenzen.

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Politisierung des WEG !!!

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Entdeckung der Wohnungseigentümer durch die Politik via Energiewende

Zunehmende Bedeutung des Wohnungseigentums Professionalisierung der Verwalter

Stärkere Einflussnahme der Verbände

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47

Verwalter nix wissen, nix kosten (LG Stuttgart, Urteil v. 29.7.2015, 10 S 68/14) „Von einer mangelnden Eignung ist nicht schon dann auszugehen, wenn der Verwalterkandidat keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat. Eine fachliche Qualifikation ist nicht Voraussetzung für die Ausübung einer Verwaltertätigkeit. Würde man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Beschlussfassung über die Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbstständigen Berufsausübung als Verwalter versperrt. Ihre Bestellung hat für die Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Bewerbern zudem den Vorteil, dass die von ihr geforderte Verwaltervergütung mit 10 Euro netto pro Einheit und Monat deutlich günstiger ist.“ 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

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Bestehende Regelungen in EU-Ländern: Frankreich Bachelor-Studium und 1 Jahr Berufserfahrung ohne Studium: 10 Jahre Berufserfahrung nach 10 Jahren Erneuerung des Berufsausweises jährlicher Versicherungsnachweis Polen (gültig seit 1997) Master oder vergleichbarer Hochschulabschluss im Bereich Immobilienwirtschaft 6 Monate Ausbildung/praktische Erfahrung Keine Vorstrafen im Bereich von Geld- oder Dokumentenfälschung, Steuerhinterziehung, Falschaussage oder Wirtschaftsvergehen Haftpflichtversicherung Österreich (gültig seit 1973) Zweijährige Ausbildung in einem einschlägigen Betrieb Abschluss einer berufsbezogenen Prüfung 20. PANTAENIUS Immobilientagung „Made by VNWI“ – Düsseldorf, 23.06.2016

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Und Deutschland? Immobilienverwalter

Makler

Finanzanlagenvermittler

ImmobiliarDarlehensvermittler

1. Erlaubnis durch zuständige Behörde (Gewerbeamt) nach §34c GewO

1. Erlaubnis durch IHK oder Behörde nach § 34f GewO*

1. Erlaubnis durch IHK oder Behörde nach § 34i GewO

•persönliche Zuverlässigkeit •geordnete Vermögensverhältnisse

•persönliche Zuverlässigkeit •geordnete Vermögensverhältnisse

(Polizeiliches Führungszeugnis, z. T. Unbedenklichkeitsbescheinigung, etc. )

(Polizeiliches Führungszeugnis, z. T. Unbedenklichkeitsbescheinigung, etc. )

•Sachkundenachweis

•Sachkundenachweis

(Prüfung oder vergleichbare Berufsqualifikation)

(Prüfung oder vergleichbare Berufsqualifikation)

•Berufshaftpflichtversicherung

•Berufshaftpflichtversicherung

(mit Mindestversicherungssumme)

(mit Mindestversicherungssumme) •Niederlassung und Tätigkeit im Inland

(„Makler- und Bauträgererlaubnis“)

•persönliche Zuverlässigkeit •geordnete Vermögensverhältnisse (Polizeiliches Führungszeugnis, z. T. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, Auszug aus dem Gewerbezentralregister oder Schuldnerverzeichnis)

2. Gewerbeanmeldung (§ 14 GewO) •Anzeige beim Gewerbeamt

2. Gewerbeanmeldung (§ 14 GewO) •Anzeige beim Gewerbeamt •Vorlage der Erlaubnis Beachtung der Berufsausübungsregeln der MaBV u.a. Buchführungs-, Aufzeichnungs-, Informations- und Anzeigepflichten und getrennte Vermögensverwaltung

2. Gewerbeanmeldung (§ 14 GewO •Anzeige beim Gewerbeamt •Vorlage der Erlaubnis 3. Registrierung •Registrierung im Register www.vermittlerregister.info *Gleiches gilt seit 1. August 2014 auch für Honorar-Finanzanlagenberater

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2. Gewerbeanmeldung (§ 14 GewO •Anzeige beim Gewerbeamt •Vorlage der Erlaubnis Beachtung der Berufsausübungsregeln einer zukünftig eigenen Verordnung u.a. Buchführungs-, Aufzeichnungs-, Informations- und Anzeigepflichten und getrennte Vermögensverwaltung

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Referentenentwurf (BMWi) v. 15.07.2015

50

– Fach- und Sachkundenachweis (für WEG-Verwalter) – Berufshaftpflicht in Form der Vermögenschadenhaftpflichtversicherung – Prüfung der Zuverlässigkeit – geordnete Vermögensverhältnisse – Verpflichtung zur Qualifikationsüberprüfung angestellter Mitarbeiter, die mit der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind – Alte-Hasen-Regelung: Sachkundeerlass für Verwalter, die seit 6 Jahren tätig sind

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Geforderte Änderungen zum Entwurf (DDIV):

51

Einheitliches Berufsbild „Immobilienverwalter“ Erweiterung der Berufszulassungsregelung auf Mietverwalter Wünschenswert: Eigene Verordnung für Inhalte des Genehmigungsverfahrens anstatt Integration in Makler- und Bauträgerverordnung Befristung der Gewerbeerlaubnis, gekoppelt an Weiterbildungspflicht (10 bis 20 h pro Jahr) Erweiterung der Versicherungspflicht um Betriebshaftpflicht- und Vertrauensschadenversicherung Verschärfung der „Alten-Hasen-Regelung“ von sechs auf zehn Jahre

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Zum Vergleich:

Zugangsvoraussetzungen

Digitalisierung der Energiewende

Vorlage RefE

15. Juli 2015

21. September 2015

Anzahl Seiten

16

195

Anzahl 15-20 Stellungnahmen

38

Vorlage Gesetzentwurf

18. Februar 2016

-

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