Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht

Herzlich Willkommen! Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1 17.02.2017

Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht

Aktuelle Rechtsprechung Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2 17.02.2017

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz Das Gesetz über die Alternative Streitbeilegung in Verbrauchersachen (VSBG) gilt für Streitigkeiten über Vertragliche Verpflichtungen aus Kauf- oder Dienstleistungsverträgen zwischen Verbraucher und Unternehmen. Der Verwaltervertrag ist dabei als Dienstleistungsvertrag anzusehen. Eine Teilnahmepflicht für Immobilienverwalter an alternativen Schlichtungsverfahren besteht allerdings nicht.

3 17.02.2017

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz §§ 36, 37 VSBG Ab dem 1.2.2017 besteht für Unternehmer die Pflicht, im Falle der Nichtbeilegung einer Streitigkeit mit einem Verbraucher, diesen auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle sowie auf seine Teilnahmebereitschaft an diesem Verfahren hinzuweisen. Der Hinweis auf die zuständige Schlichtungsstelle muss auch erfolgen, wenn das Unternehmen nicht an dem Streitbeilegungsverfahren teilnimmt. Der Hinweis hat nach § 37 Abs. 2 VSBG in Textform zu erfolgen.

4 17.02.2017

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz §§ 36, 37 VSBG Zur Erfüllung ihrer Hinweispflicht müssen Unternehmer daher dem Verbraucher folgende Angaben leicht zugänglich, klar und verständlich zur Verfügung stellen: Ob der Unternehmer bereit oder eventuell sogar verpflichtet ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherstreitbeilegungsstelle teilzunehmen. Ist er bereit oder verpflichtet, muss die zuständige Schlichtungsstelle mit Adresse und Webseite benannt sowie ausdrücklich die Bereitschaft hierzu erklärt werden. Ist er zur Verbraucherstreitbeilegung nicht bereit, muss er dies ebenfalls ausdrücklich erklären. Auch ohne Vorliegen einer konkreten Streitigkeit trifft dies jeden Unternehmer, der am 31.12. des vorangegangenen Jahres mehr als 10 Personen (nach Kopfzahl) beschäftigt hat; im Streitfall jeden Unternehmer.

5 17.02.2017

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz Hinweis auf der Webseite und in den AGB Um Ihnen eventuell vergebliche Kosten und Mühen der alternativen Streitbeilegung nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) zu ersparen, klärt unser Unternehmen juristische Streitigkeiten direkt im ordentlichen Gerichtsverfahren. Obwohl wir also nicht an der alternativen Streitbeilegung nach VSBG teilnehmen, hier der Hinweis auf die zuständige Schlichtungsstelle: Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle des Zentrums für Schlichtung e.V., Straßburger Str. 8, 77694 Kehl; Webseite: www.verbraucher-schlichter.de

6 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung Pingeliger Mieter Wohnungseigentümer V erteilt seinem Mieter M die jährliche Betriebskostenabrechnung, die darin besteht, dass V dem Mieter die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft übergibt, in der E die Positionen Instandsetzung, Zuführung zur Rücklage und Verwaltungskosten gestrichen und die Grundsteuer hinzugesetzt hat. Daraufhin erhält E vom örtlichen Mieterbund ein Schreiben, in dem er aufgefordert wird, endlich einmal eine ordentliche Betriebskostenabrechnung vorzulegen. 7 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung BGH, Urt. v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, ZMR 1982, 108

Die Betriebskostenabrechnung eines vermieteten Wohnungs- oder Teileigentums unterliegt keinen rechtlichen Besonderheiten. Insbesondere kann sich der Vermieter nicht ohne weiteres auf die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft berufen, da diese nicht dem im Mietrecht grundsätzlich geltenden Verbrauchsprinzip folgt, sondern nach dem Zufluss-/Abflussprinzip erstellt wird. Auch stimmen oftmals die im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel nicht mit denen der WEG 8 überein. 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung AG Erfurt, Urt. v. 14.8.2013 - 5 C (WEG) 51/12, ZMR 2014, 751

Der Umstand, dass eine wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung nicht als mietvertragliche Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden werden kann, führt zu keinem Schadensersatzanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft oder den Verwalter. Vielmehr ist der vermietende Eigentümer selbst für die Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung verantwortlich.

9 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung Mietrecht kontra WEG-Recht V möchte die Betriebskostenabrechnung 2015 für seine an M vermietete Eigentumswohnung erstellen, doch die Eigentümergemeinschaft beschließt die wohnungseigentumsrechtliche Abrechnung für 2015 nicht, da die von Verwalter A vorgelegte Abrechnung genauso fehlerhaft ist, wie die bereits gerichtlich für ungültig erklärten Jahresabrechnung 2012, 2013 und 2014. Als der 31.1.2016 näher rückt, fragt sich V, was er wohl machen soll. 10 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung § 556 Abs. 3 BGB Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

11 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung OLG Düsseldorf v. 23.3.2000 – 10 U 160/97, ZMR 2000, 452 AG Offenbach, Urt. v. 7.7.2015 - 37 C 29/15, IMR 2015, 402

Die Betriebskostenabrechnung vermieteten Wohnungseigentums kann erst dann wirksam erstellt werden, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Denn erst mit Beschluss über die Jahresabrechnung nach WEG stehen die dem Eigentümer entstandenen Kosten, die er auf den Mieter umlegen will, tatsächlich fest. Liegt keine Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, so hat der vermietende Eigentümer die Versäumung der Jahresfrist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten.

12 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung LG Darmstadt v. 5.2.2016 - 6 S 143/15, ZMR 2016, 444 AG Erfurt v. 14.8.2013 - 5 C (WEG) 51/12, ZMR 2014, 751

Die wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung hat nichts mit der mietvertraglichen Pflicht zur Abrechnung über die Betriebskostenzahlungen des Mieters zu tun. So folgt schon aus dem vollkommen unterschiedlichen Abrechnungssystem, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht Voraussetzung der Erteilung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung sein kann. Liegt eine Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vor, muss der vermietende Eigentümer die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung 13 eben selbst erstellen. 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15, BGH-online

Die Pflicht des vermietenden Wohnungseigentümers zur Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung besteht unabhängig davon, ob die Jahresabrechnung nach WEG beschlossen wurde. Zwar entstehen die Zahlungspflichten des vermietenden Eigentümers erst durch die Beschussfassung über die WEG-Abrechnung. Dies ist aber im Verhältnis zum Mieter gleichgültig, denn mietrechtlich kommt es nur auf den tatsächlichen Anfall der Kosten und nicht darauf an, dass diese von Dritten genehmigt werden. 14 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15, BGH-online

Daher kann der vermietende Wohnungseigentümer nach Ablauf der Vorlagepflicht Nachforderungen auf Betriebskosten nur dann geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Dabei muss sich der Eigentümer die Säumnis des Verwalters nicht zurechnen lassen, da der Verwalter nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist.

15 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15, BGH-online

Dabei ist der vermietende Wohnungseigentümer aber nicht gehalten, die Jahresabrechnung etwa selbst nachzuvollziehen, um die Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen zu können. Allerdings liegt Verschulden vor, wenn der Vermieter nicht darlegen kann, welche Schritte er pflichtgemäß unternommen hat, um den Verwalter rechtzeitig zur Vorlage der Jahresabrechnung bzw. die übrigen Eigentümer zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zu zwingen. 16 17.02.2017

Die vermietete Eigentumswohnung BGH, Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12, NZM 2013, 84

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen zu laufen.

17 17.02.2017

Jahresabrechnung

Heiße Heizkosten Mieter M ist mit seiner Betriebskostenabrechnung unzufrieden. Er spricht beim örtlichen Eichamt vor und berichtet dort, dass die in seiner Wohnung befindlichen Kaltund Warmwasserzähler sowie der Wärmezähler der Heizung einen Aufkleber tragen, der „Geeicht bis 2013“ lautet. Vermieter V hat die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der von WEG-Verwalter W vorgelegten und von der WEG beschlossenen Jahresabrechnung gefertigt.

18 17.02.2017

Jahresabrechnung § 37 Abs. 1 MessEG Messgeräte dürfen nicht ungeeicht verwendet werden, 1. nachdem die Eichfrist abgelaufen ist oder 2. wenn die Eichfrist vorzeitig endet. Die Verwendung von Werten ungeeichter Messgeräte im geschäftlichen Verkehr wird als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 50.000,00 EUR geahndet (§ 60 Abs. 1 Nr. 14, § 60 Abs. 2, § 31 Abs. 1 MessEG).

19 17.02.2017

Jahresabrechnung OVG Münster v. 25.7.2016 – 4 A 1150/15, ZMR 2016, 821 VGH München v. 29.9.2014 - 20 CS 14.1663, ZWE 2015, 144 OVG Münster v. 28.01.2011 - 2 B 1495/10, ZMR 2011, 425 Der Einsatz von Zwischenzählern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt deren Verwendung im geschäftlichen Verkehr im Sinne des Eichrechts dar. Verwender im Sinne des MessEG ist der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Die Pflichtenerfüllung im Zusammenhang mit technischen Einrichtungen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, fällt aber in den Verantwortungsbereich des WEG-Verwalters. 20 17.02.2017

Jahresabrechnung OVG Münster v. 25.7.2016 – 4 A 1150/15, ZMR 2016, 821 OLG München v. 6.9.2012 – 32 Wx 32/12, ZWE 2012, 407 Das gesetzliche Verbot der Verwendung ungeeichter Messgeräte soll verlässliche Abrechnungen ermöglichen und verhindern, dass die Richtigkeit abgelesener Werte bei Streitigkeiten aufwendig geprüft wird. Gerade in Fällen, in denen der Verwalter nicht geeichte Zähler verwendet und unzulässiger weise auf dieser Grundlage eine Abrechnung erstellt, besteht aller Anlass zum behördlichen Einschreiten. Die Abrechnung ist in Ansehung der Heizkosten fehlerhaft. 21 17.02.2017

Jahresabrechnung

Heiße Heizkosten II Eigentümer Q moniert, dass die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage nicht gesondert erfasst werden. Tatsächlich ist der Betriebsstrom der Heizung in der Abrechnungsposition „Allgemeinstrom“ enthalten.

22 17.02.2017

Jahresabrechnung BGH v. 3.6.2016 – V ZR 166/15, ZWE 2016, 43 Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht nicht nur die Position „Allgemeinstrom“, da sie den Betriebsstrom der Heizungsanlage enthält, sondern zugleich die Heizkostenabrechnung, da diese ihn nicht ausweist. Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig zu verteilen. Gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV zählen hierzu auch die Kosten des Betriebsstroms. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden (3% 10%); im Rahmen des Allgemeinstroms darf der Betriebsstrom nicht abgerechnet werden. 23 17.02.2017

Urheberschutz

Atemlos – durchs Programm In der WEG-Anlage Hollywood-Str. werden sämtliche Einheiten mittels einer zentralen Gemeinschafts-Satellitenempfangsanlage mit Fernsehund Hörfunkprogrammen versorgt. Verwalter V erhält von der GEMA ein Schreiben, in welchem er wegen der öffentlichen Weiterleitung und Wiedergabe urheberrechtlich geschützter Bild- und Tonwerke Lizenzgebühren abzuführen habe.

24 17.02.2017

Urheberschutz

§ 20 b UrhG Das Recht, ein gesendetes Werk im Rahmen eines zeitgleich, unverändert und vollständig weiterübertragenen Programms durch Kabelsysteme oder Mikrowellensysteme weiterzusenden (Kabelweitersendung), kann nur durch eine Verwertungsgesellschaft geltend gemacht werden. Hat der Urheber das Recht der Kabelweitersendung einem Sendeunternehmen oder einem Tonträger- oder Filmhersteller eingeräumt, so hat das Kabelunternehmen gleichwohl dem Urheber eine angemessene Vergütung für die Kabelweitersendung zu zahlen. 25 17.02.2017

Urheberschutz

§ 15 Abs. 3 UrhG Die Wiedergabe ist öffentlich, wenn sie für eine Mehrzahl von Mitgliedern der Öffentlichkeit bestimmt ist. Zur Öffentlichkeit gehört jeder, der nicht mit demjenigen, der das Werk verwertet, oder mit den anderen Personen, denen das Werk in unkörperlicher Form wahrnehmbar oder zugänglich gemacht wird, durch persönliche Beziehungen verbunden ist. 26 17.02.2017

Urheberschutz BGH, Urt. v. 17.9.2015 - I ZR 228/14, ZMR 2016, 469 OLG München, Urt. v. 11.9.2014 - 6 U 2619/13, IMR 2015, 30

Der BGH erteilt der GEMA eine deutliche Absage. Die Regelung des § 15 Abs. 3 UrhG sei im Lichte der zugrundeliegenden Regelungen der EU europa-konform auslegen, weshalb eine öffentliche Wiedergabe eine Weiterleitung an eine unbestimmte Anzahl potentieller Adressaten voraussetze, was bei einer WEG oder bei einem Mietobjekt nicht vorliege. Zudem liege in der Weiterleitung der Signale durch das hausinterne Kabelnetz nur eine technisch notwendige Verbesserung des Empfangs vor. 27 17.02.2017

Urheberschutz AG Charlottenburg v. 8.9.2016 – 218 C 165/16, IMR-online

Das Amtsgericht entscheidet, dass eine Lizenzpflicht bei der Medienversorgung von Mietwohnungen, anders als beim Wohnungseigentum, gegeben sei. Es handele sich, da Mieter regelmäßig den Betrieb der TV-Anlage im Rahmen der Betriebskosten bezahlen, um eine ge-werbliche öffentliche Wiedergabe von urheberrechtlich geschützten Programminhalten. Dabei ist hier vertretener Meinung nach nicht ersichtlich, was einen fernsehenden Wohnungseigentümer von einem fernsehenden Mieter unterscheiden soll.

28 17.02.2017

Die Wohnungseigentümergemeinschaft Zu großzügig? Pächterin P betreibt in der WEG-Anlage Schluckweg eine Gaststätte. P stellt, sobald es die Witterung erlaubt, auf der im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche Biertische und -bänke auf. Als Wohnungseigentümer Q von P die Unterlassung der Nutzung verlangt, beschließt die Eigentümerversammlung, der P die Fläche dauerhaft zu vermieten. Q ist außer sich – zu Recht?

29 17.02.2017

Die Wohnungseigentümergemeinschaft LG Hamburg v. 28.10.2015 – 318 S 9/15, ZMR 2016, 57 Wird ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Raum einem Wohnungseigentümer -auch langfristigvermietet, wird ihm kein "faktisches Sondernutzungsrecht" eingeräumt, wenn der Vertrag kündbar ist. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt insoweit. Der Beschluss, einen Raum zu vermieten, kann einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen, wenn am Raum ein Eigenbedarf besteht, die Vermietung zu einer unzumutbaren Belästigung führt oder die Miete nicht angemessen ist. 30 17.02.2017

Die Wohnungseigentümergemeinschaft LG Lüneburg v. 16.3.2016 – 9 S 64/15, ZMR 2016, 647 Wird durch Beschluss eine Außenbewirtschaftung auf einer sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche genehmigt, handelt es sich um eine nichtige Einräumung eines Sondernutzungsrechts, auch wenn der Beschluss dies ausdrücklich nicht einräumen will; es kommt allein auf den Inhalt an.

31 17.02.2017

Die Wohnungseigentümergemeinschaft BGH v. 8.4.2016 - V ZR 191/15, ZMR 2016, 888 Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden.

32 17.02.2017

Wofür bezahlen wir Sie denn?

Wer macht hier wen nass? Da durch die undichte Hauptwasserleitung auch das Sondereigentum des E in Mitleidenschaft gezogen ist, übernimmt V auch die Regulierung dieser Schäden. So leitet V auch das Angebot des Handwerkers H über 6.000,00 EUR für Parkettlegearbeiten an die Versicherung weiter, die auch erstattet wird. Kurz darauf teilt E mit, dass H tatsächlich nur Entsorgungsarbeiten für 1.000,00 EUR ausgeführt habe, da E die Neuverlegung des Parketts bei der Fa. X beauftragt und bezahlt hat. E verlangt nun von der WEG 5.000,00 EUR. 33 17.02.2017

Wofür bezahlen wir Sie denn? OLG Hamm, Beschl. v. 3.1.2008 - 15 W 420/06, MietRB 2008, 174 Dötsch, ZMR 2014, 169 ff; Greiner, NZM 2013, 481 ff. ► Das Versicherungsrecht macht keinen Unterschied

zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ► Die Wohnungseigentümergemeinschaft versichert daher

das Sondereigentum im Rahmen einer Versicherung für fremde Rechnung mit - § 43 VVG ► Versicherungsnehmerin der verbundenen Gebäudever-

sicherung ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband ► Der jeweilige Eigentümer ist in Ansehung seines Sonder-

eigentums Mit-Versicherter und Inhaber der Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag, kann diese aber nicht ohne Zustimmung der Versicherungsnehmerin geltend 34 17.02.2017 machen - § 44 Abs. 2 VVG

Wofür bezahlen wir Sie denn? OLG Hamm, Beschl. v. 3.1.2008 - 15 W 420/06, MietRB 2008, 174

Übernimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, die Abwicklung der Schadensregulierung für den mitversicherten Sondereigentümer, entsteht ein Treuhandverhältnis. Pflichtverletzungen des Verwalters im Rahmen dieses Treuhandverhältnisses hat sich der rechtsfähige Verband gem. § 278 BGB zurechnen zu lassen, da der Verwalter hier -ausnahmsweise- als Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht aufgrund eigener Kompetenz handelt. Daher ist die WEG zur Erstattung des entgangenen Versicherungsanspruchs auf Regulierung der Schadenbeseitigungskosten i.H.v. 5.000,00 EUR 35 17.02.2017 verpflichtet.

Wofür bezahlen wir Sie denn?

Wer macht hier wen nass II Da durch die undichte Hauptwasserleitung auch das Sondereigentum des E in Mitleidenschaft gezogen ist, übernimmt V auch die Regulierung dieser Schäden. So leitet V auch die Rechnungen des E an die Versicherung weiter, welche diese erstattet. Kurz darauf teilt E mit, dass er sein Wohnungseigentum an K veräußert habe. Nachdem K als Eigentümer eingetragen ist, verlangt E von V die Auszahlung der erstatteten Rechnungen i.H.v. 5000,00 €.

36 17.02.2017

Wofür bezahlen wir Sie denn? LG Düsseldorf v. 7.11.2013 - 19 S 77/12, NZM 2014, 399

Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers sind auch dann ausgeschlossen, wenn Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden, denn über die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dem einzelnen Eigentümer aufgrund geleisteter Zahlungen Erstattungsansprüche zustehen, entscheidet die Eigentümerversammlung durch Beschluss über die Jahresabrechnung.

37 17.02.2017

Wofür bezahlen wir Sie denn? BGH, Urt. v. 16.9.2016 – V ZR 29/16, IMRRS 2016, 1536 online

Übernimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, die Abwicklung der Schadensregulierung für den mitversicherten Sondereigentümer, entsteht ein Treuhandverhältnis. Aus diesem ist der Verwalter auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung verplichtet, die Versicherungsleistung an denjenigen auszuzahlen, dem sie nach versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. Ist das Wohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert worden, steht die Versicherungsleistung gleichwohl grundsätzlich dem Veräußerer zu. 38 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsrückstellung

Wer ist immer schuld? Am 1.3.2017 werden die Kosten der Heizölbevorratung i.H.v. 14.000,00 € und die Versicherungsprämien i.H.v. 5.000,00 € fällig. Unglücklicherweise musste die Heizung für 7.000,00 € repariert werden. Verwalter V begleicht mangels Liquidität die angefallenen Kosten zu Lasten der Rücklage. Bei der Belegprüfung meint Beirat B, es sei ein Skandal, das V die Rücklage bis auf einen Restbestand von 5.000,00 EUR rechtswidriger weise „geplündert“ habe. 39 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsrückstellung BGH, Urt. v. 21.5.2010 – V ZR 10/10, ZMR 2010, 783 BGH, Urt. v. 11.12.2002 – IV ZR 226/01, ZMR 2003, 209 LG Hamburg, Urt. v. 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654

Der Verwalter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung für eine ausreichende Finanzierung Sorge tragen, insbesondere durch Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung.

40 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsstellung

Zugriff auf die Rücklage Daher beschließt die WEG, um künftigen Liquiditätsengpässen entgegenzuwirken: Der Verwalter wird ermächtigt, im Falle von Liquiditätsengpässen auf die Mittel der Rücklage in Höhe eines Betrags von maximal 10% des Wirtschaftsplanvolumens des jeweiligen Wirtschaftsjahres (exklusive der Zuführung zur Rücklage), zurück zu greifen, wobei mindestens 25% der vorhandenen Rücklage verbleiben müssen und die Entnahme binnen 3 Monaten wieder zurückzuführen ist. 41 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsstellung BGH, Beschl. v. 11.6.2015 – V ZB 78/14, NZM 2015, 864 LG Köln, Urt. v. 19.1.2012 – 29 S 190/11, IMR 2012, 199 Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl. 2017, § 21 Rn. 97

Bei den Mitteln der Instandhaltungsrückstellung handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen, auf welches grundsätzlich nur durch Beschluss sowie nur zum Zwecke der Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zurückgegriffen werden darf. Zweckwidrige sowie eigenmächtige Entnahmen des Verwalters sind unzulässig. 42 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsstellung LG Frankfurt v. 16.7.2014 – 2-13 S 91/13, IMR 2014, 389 LG Köln, Urt. v. 24.11.2011 – 29 S 111/11, justiz-online.de

Der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. So ist u.a. der Grund für die Entnahme nicht hinreichend konkret beschrieben (was bedeutet „Liquiquiditätsengpass“ genau?). Auch ist die betragliche Begrenzung nicht ausreichend, da die Höhe des Wirtschaftsplans variiert.

43 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsstellung LG Düsseldorf v. 23.9.2015 – 25 S 18/15, NZM 2016, 793

Der Beschluss widerspricht u.a. deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der konkret gefasste Beschluss offen lässt, wieviel Restbestand im jeweiligen Einzelfall als „eiserne Reserve“ in der Rücklage verbleiben muss. Wie hoch diese „eiserne Reserve“ zu sein hat, ist stets eine Frage des Einzelfalls und kann nicht allgemein beantwortet werden.

44 17.02.2017

Sonderumlage und Instandhaltungsstellung LG Frankfurt v. 14.7.2016 – 36 S 3310/16, ZMR 2016, 986

Die Begriffe „Zwischenfinanzierung“, „Liquiditätsengpass“ und „Liquiditätshilfe“ sind noch hinreichend inhaltlich bestimmt. Der Begriff „Plansumme des Wirtschaftsplans“ ist aber zu unbestimmt, denn es ist nicht klar, ob dieser Begriff auch die Zuführung zu den Rücklagen mit einbezieht oder nicht.

45 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen

Treppenlift Wohnungseigentümer W (73 Jahre) beantragt in der Eigentümerversammlung, dass man es ihm genehmigen möge, im Treppenhaus entlang der Wandseite einen elektrisch betriebenen Treppenlift zu installieren und verweist auf ein ärztliches Attest, das ihm bescheinigt, die Treppe nicht mehr ohne ein solches Hilfsmittel benutzen zu können. Hieran stört sich Eigentümer Q (32 Jahre), der meint, dass er eine solche tiefgreifende Veränderung des Treppenhauses nicht dulden müsse. 46 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen § 22 Abs. 1 WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt 47 werden. 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen OLG München v. 22.02.2008 - 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848

Der Einbau eines Treppenlifts stellt eine bauliche Veränderung dar, der grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, die über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

48 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen § 13 Abs. 2 S. 1 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. § 14 Nr. 1 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, […] von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

49 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen BVerfG, Beschl. v. 28.03.00 - 1 BvR 1460/99, ZMR 2000, 435 OLG München, v. 22.02.2008 - 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848

Stellt der Einbau eines Treppenlifts eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar, so ist allerdings die Bewertung einer Maßnahme als „störend“, d.h. über den Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend, im Lichte der Grundrechte (Art. 3, Art. 6, Art. 12 GG) sowie mit Blick auf die mietrechtliche Regelung des § 554 a BGB vorzunehmen.

50 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen § 554 a BGB Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. 51 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen BVerfG, Beschl. v. 28.03.00 - 1 BvR 1460/99, ZMR 2000, 435 OLG München, v. 22.02.2008 - 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848 Daher Anspruch auf positive Beschlussfassung, sofern: - eine Behinderung vorliegt, die nicht anders behoben werden kann, - öffentlich-rechtliche und technische Machbarkeit gegeben ist, - die Kosten des Einbaus vom jeweiligen Eigentümer getragen werden, - auf das Mitbestimmungsrecht der Gemeinschaft geachtet wird (Auswahl zwischen Varianten), - eine Sicherheit für den Rückbau hinterlegt wird. 52 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen BGH v. 13.1.2017 – V ZR 96/16, BGH-online Die Interessenabwägung wird in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet. Anders liegt es aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Dieser begründet einen Nachteil im Sinne der genannten Normen. Er ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verengt in aller Regel - wie auch hier - den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. 53 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen BGH v. 13.1.2017 – V ZR 96/16, BGH-online Bei lebensnaher Betrachtung erfordert er schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper. Zudem kann die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Ein Rückbau setzt erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen können und ihrerseits neue Risiken bergen. Unabhängig von einer Sicherheitsleistung dürfte sich der Rückbau bei lebensnaher Betrachtung regelmäßig als eher unrealistisch erweisen. 54 17.02.2017

Behindertengerechte bauliche Veränderungen BGH v. 13.1.2017 – V ZR 96/16, BGH-online Die Klage ist auch aus einem weiteren Grund abzuweisen. Soll nämlich der einzubauende Personenaufzug - wie hier - nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; dafür bedarf es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Es hat sich hier ein Risiko verwirklicht, das der Kläger eingegangen ist, als er in der konkreten Region eine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung erworben hat, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne weiteres zugänglich gemacht werden kann. 55 17.02.2017

Störungsbeseitigungsansprüche

Schlaumeier Eigentümer Kotz ist wegen erheblicher Störungen des Hausfriedens gem. §§ 18, 19 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden. Daher veräußert er die Wohnung kurzerhand an seinen Bekannten Rotz, welcher dem Kotz umgehend die Wohnung vermietet. Und jetzt?

56 17.02.2017

Störungsbeseitigungsansprüche

§ 14 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, […] 1. von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. 2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. 57 17.02.2017

Störungsbeseitigungsansprüche BGH v. 18.11.2016 – V ZR 221/15, NZM 2017, 37 Zwar sind bis dato keine weiteren Störungen durch den K aufgetreten, aus Sinn und Zweck der Regelung der §§ 18,19 WEG sollen jedoch Eigentümer, die sich einer erheblichen Störung des Hausfriedens schuldig gemacht und daher zur Veräußerung des Wohnungseigentums verurteilt wurden, aus dem Objekt auf Dauer ferngehalten werden. Durch das Veräußerungsurteil steht fest, dass ein Verbleib des K in der Wohnung unzumutbar ist. R ist also verpflichtet, das Nutzungsverhältnis mit K zu beenden und dafür zu sorgen, dass K auszieht. 58 17.02.2017

Eigentümerversammlung

Geheimverhandlungen Eigentümer Q hat Beschlussanfechtungsklage erhoben. In der Eigentümerversammlung soll Rechtsanwalt R die übrigen Eigentümer beraten. Da Q sich weigert, den Saal zu verlassen, wird die Versammlung kurzerhand von Verwalter V unterbrochen und der Q des Saales verwiesen. Danach wird die Eigentümerversammlung unter Beteiligung des Q fortgesetzt.

59 17.02.2017

Eigentümerversammlung BGH v. 8.7.2016 – V ZR 261/15, NZM 2017, 95 Nur bei Vorliegen besonderer Umstände entspricht die längere Unterbrechung der Eigentümerversammlung zum Zwecke der rechtlichen Beratung der übrigen Eigentümer unter Ausschluss des Klägers ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar wird aufgrund der Unterbrechung das Teilnahmerecht nicht beeinträchtigt, eine sachgerechte Beratung erfordert es aber nicht, das Mandantengespräch ausgerechnet in die Versammlung zu verlagern. Der Verwalter verletzt bei einer solchen Vorgehensweise seine Neutralitätspflicht. 60 17.02.2017

Eigentümerversammlung

Starker Tobak Eigentümer Q hat nicht unerhebliche Hausgeldrückstände auflaufen lassen. Die Gemeinschaftsordnung sieht für solche Fälle vor, dass der betreffende Eigentümer in der Versammlung vom Stimmrecht ausgeschlossen werden kann. Hocherfreut teilt Verwalter V der Versammlung dies mit, woraufhin Q an den Abstimmungen nicht teilnimmt. Später erhebt Q Beschlussanfechtungsklage und beantragt, dem V sämtliche Prozesskosten aufzuerlegen. 61 17.02.2017

Eigentümerversammlung BGH v. 10.12.2010 - V ZR 60/10, NZM 2011, 246 Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach zahlungssäumige Eigentümer vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen ist oder ausschlossen werden kann, ist wegen des darin enthaltenen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums unwirksam.

62 17.02.2017

Eigentümerversammlung BGH v. 7.7.2016 – V ZR 15/14, NZM 2017, 42 Dem Verwalter sind gem. § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, weil er den Q glauben ließ, dieser sei vom Stimmrecht ausgeschlossen, was nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig war. Das die betreffende Entscheidung des BGH zeitlich nach Abhaltung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung bekannt wurde, entlastet den V nicht, denn der notwendige Beschluss über den Entzug des Stimmrechts führte der V nicht herbei. 63 17.02.2017

Eigentümerversammlung BGH v. 7.7.2016 – V ZR 15/14, NZM 2017, 42 Allerdings setzt die Anwendbarkeit des § 49 Abs. 2 WEG über dessen Wortlaut hinaus das Bestehen eines aus der Pflichtverletzung begründeten Schadensersatzanspruchs voraus. Dieser Schaden liegt regelmäßig in den aufzuwendenden Prozesskosten begründet. Wird der Rechtsstreit für erledigt erklärt, schließt dies die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG bei der Kostenentscheidung gem. § 91a Abs. 1 ZPO nicht aus. 64 17.02.2017

WEG ist schön!

65 17.02.2017