Blockheizkraftwerke in der WEG Chancen und Risiken

Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Das Blockheizkraftwerk als Bestandteil einer Heizungssanierung am Beispiel Karlsruher Str.15 in Villingen-Schwenningen

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Objektinfo • Hochhaus Baujahr 1970 • 50 Wohnungen • 2.716 m² beh. Wfl.

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Heizungsanlage vor der Sanierung • • • • • • •

2 Kessel (275 + 190 kW) Beide Kessel BJ 1989 Kombibrenner BJ 1980 + 2003 Warmwasserbereiter 2003 Ungeregelte Pumpen 2 Öltanks á 40.000 l Einseitig unterbrechbarer Gasliefervertrag Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Altanlage

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Altanlage

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Wirtschaftliche Situation • Höchste Heizkosten im gesamten Verwaltungsbestand • Verbrauch 2008/2009 rund 800.000 kW • Hohe Wartungskosten für die Kombibrenner • Kosten Öltank (Bevorratung, Versicherung, TÜV) Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Betriebskostenvergleich

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Betriebskostenvergleich

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Erste Überlegungen • WEG erkennt, dass aufgrund des Alters der Kesselanlage eine Sanierung in den nächsten Jahren anstehen wird. • Die WEG ist sich einig, dass nicht aus der Not heraus gehandelt werden soll. • Die WEG möchte die Heizkosten reduzieren. • EWärmeG (in BW gültig seit 01.01.2008) sollte beachtet/erfüllt werden. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Überlegungen zum EWärmeG • Um den geforderten 10%igen Anteil erneuerbarer Energien darzustellen verbleiben für die Karlsruher Str. 15 folgende Möglichkeiten: • Thermische Solaranlage (oder PV-Anlage) auf dem Flachdach • Holzpelletsanlage • Einsatz von 10 % Biogas • BHKW Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Weiteres Vorgehen • Auf der Eigentümerversammlung am 01.12.2008 wird der Beschluss gefasst: … den Auftrag für die Planung und Kostenermittlung einer neuen Heizungsanlage zu vergeben. Die Kosten betragen rund € 3.000,00. Die Finanzierung erfolgt über die Rücklagen.

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Planung • Die technischen Varianten wurden gegeneinander abgewogen. • Durch die langen Leitungsstrecken und die schlecht isolierten WW-Leitungen wurde ermittelt, dass der Wärmebedarf auch im Sommer relativ hoch ist. Somit ergeben sich auch im Sommer lange Laufzeiten für ein BHKW – was den Einsatz interessant macht. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Grundüberlegungen zur Wirtschaftlichkeit • Es wurden mehrere Lösungen mit BHKW´s gerechnet • 3 BHKW´s mit je 4,7 kWel (EcoPower) • 2 BHKW´s mit je 4,7 kWel (EcoPower) • 1 BHKW mit 50 kWel • 1 BHKW mit 20 kWel (Power Therm) Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Abdeckung der benötigten Wärme bei 2 x 4,7kWel (12,5 kWth)

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Abdeckung der benötigten Wärme bei 1 x 50 kWel (81 kWth)

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Sanierungskonzept • • • • • •

1 BHKW mit 20 kWel (46 kWth) 2 Pufferspeicher mit je 1.000 l 1 Gasbrennwertkessel 285 kW Druckhaltung/Entgasung Pumpen und MSR Technik Gesamtinvestition € 148.000 zuzüglich Elektroanschlüsse Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Nutzung • Die Wärme des BHKW´s wird zur Grundversorgung mit Wärme genutzt. • Der Strom wird soweit möglich für den Allgemeinverbrauch verwendet. • Dadurch wird der Einkauf von Strom gespart (damals 23 ct incl. MwSt.) • Der zuviel produzierte Strom wird an das EVU verkauft (damals noch ca. 7 ct/kWh zzgl. KWK Bonus 5,11 ct/kWh) Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Wirtschaftliche Prognose Gutschrift eingespeister Strom

7.016,00

Gutschrift verdrängter Strom

6.188,00

Erstattung Mineralölsteuer

1.871,00

Mehrverbrauch Gas

-5.311,00

Kosten Vollwartung

-3.147,00

Überschuss

6.617,00

Einsparung Energiekosten (10%)

4.820,00 Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Finanzierung • Gesamtkosten € 160.000 • Eigenkapital aus Rücklagen € 80.000 • KfW-Darlehen € 80.000

• Laufzeit und Zinsfestschr. 10 Jahre • Zins (Stand 08.09.2009) 2,45% • Kapitaldienst p.a. € 9.932 Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Beschlussfassung der WEG • Die Eigentümer werden zusammen mit der Einladung über das Sanierungskonzept und die Finanzierungsmöglichkeit informiert. • Es liegen 3 Angebote für die Sanierung vor.

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Beschlussfassung der WEG • Sanierungsantrag …entsprechend dem Konzept Fachplanungsbüros XY die Heizungssanierung in Verbindung mit einem BHKW durchzuführen, wobei der Umbau noch 2009 erfolgen sollte. Das BHKW wird unter Umständen zu einem späteren Zeitpunkt nachgerüstet. Der Beschluss wurde einstimmig gefasst. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Beschlussfassung der WEG • Finanzierungsantrag …dass die Hausverwaltung – vertreten durch den Geschäftsführer Uwe Strittmatter – beauftragt und bevollmächtigt wird, bei der Volksbank Villingen ein KfW-Darlehen zu beantragen und die notwendigen Verträge abzuschließen. Die Darlehenssumme beträgt € 80.000. Der Zinssatz beträgt für die Laufzeit von 10 Jahren 2,45 %. Der jährliche Kapitaldienst beträgt € Die restlichen Kosten der Heizungssanierung von rund € 80.000 werden über die Rücklagen finanziert. Der Beschluss wurde einstimmig gefasst. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Abrechnung innerhalb der WEG

• Das BHKW sollte regelmäßig überwacht werden, um den wirtschaftlichen Betrieb sicher zu stellen. • Messgeräte wie Wärmemengenzähler, Stromzähler, Gaszähler, Betriebsstundenzähler sollten regelmäßig abgelesen und ausgewertet werden. • Der Gaszähler für das BHKW sollte möglichst kein Unterzähler vom Hauptzähler der Heizung sein. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

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Steuerproblematik • Die Eigentümergemeinschaft wird zum Unternehmer und damit in vollem Umfang steuerpflichtig. • Ein Steuerberater sollte bereits vor Inbetriebnahme zu Rate gezogen werden. • Umsatzsteuererklärungen sind monatlich/vierteljährlich abzugeben. • Ein Anlageverzeichnis ist zu erstellen. • Gewinn und Verlust muss jährlich ermittelt werden und den Miteigentümern entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile zugewiesen werden. • Dabei sind Eigentümerwechsel stets zu beachten.

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Wirtschaftliche Situation • Der Aufwand des Steuerberaters ist nicht unerheblich. • Auch der Verwalter hat bei dem Betrieb eines BHKW´s einen erheblichen Mehraufwand. Hier sollte von Anfang an eine Vergütungsregelung mit der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. • Ohne den Verkauf des Stromes an die Bewohner ist bei den gesunkenen Einspeisevergütungen eine Wirtschaftlichkeit nicht gegeben. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Verständnis der WEG • Der Mehrheit der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind die wirtschaftlichen Zusammenhänge bei der Abrechnung eines BHKW´s nur schwer zu vermitteln. • Kommt es zu Gewinnen, gibt es wegen der Gewinnzuweisung und der damit verbundenen steuerlichen Belastung zahlreiche Rückfragen und Reklamationen (während Steuererstattungen aufgrund von Verlustzuweisungen ohne Kommentar hingenommen werden). Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Fazit • Der Einsatz eines BHKW´s im Rahmen einer Heizungssanierung – aber auch im Neubau – ist überaus interessant, um die geforderten Anteile regenerativer Energien zu ersetzen oder aber die gewünschten KfW-Standards zu erreichen. • Der Aufwand in Bezug auf die Steuerklärung und Abrechnung der Betriebskosten ist erheblich und belastet das Ergebnis des BHKW´s. • Ohne den Stromverkauf an die Bewohner ist eine Wirtschaftlichkeit nicht mehr darstellbar. Strittmatter Hausverwaltung und Baubetreuung GmbH

Fazit • Viele Verwalter sind mit den Aufgaben überfordert. • Auch die immer wieder angebotenen Konzepte der Eigenstromversorgung sind aufwändig und bedürfen einer professionellen Betreuung. • Contracting könnte die Lösung sein, um die Vorteile des BHKW´s in einer Eigentümergemeinschaft

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