2017 Regensburg

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2016/2017 · Regensburg Wohn- und Geschäftshäuser Regensburg Residential Investment Rege...
Author: Heinz Friedrich
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2016/2017 · Regensburg

Wohn- und Geschäftshäuser Regensburg Residential Investment Regensburg Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Regensburg ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot geprägt. Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass 2015 37 Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 61,5 Mio. EUR gehandelt wurden. Dies entspricht einem durchschnittlichen Objektvolumen von 1,66 Mio. EUR bzw. einer Steigerung um 69  % zum Jahr 2014. Die Attraktivität Regensburgs als Anlageziel drückt sich in einem fortwährend steigenden Preisniveau aus.

The market for mixed-usage residential and commercial properties in Regensburg is characterised by a consistently high demand linked with a scarcity of offers. Engel & Völkers Commercial estimates that in 2015 37 transactions were concluded totalling 61.5 million euros. This corresponds to an average property volume of 1.66  million euros or a rise by 69  % over 2014. The ­attractiveness of Regensburg as an investment target is expressed in a continually rising price level.

Stabiler Markt mit Potenzial Typische Käufer eines Wohn- und Geschäftshauses in ­Regensburg sind private Bestandshalter mit lokalen Marktkenntnissen. Bei geeigneten Objekten sind aber auch große Family Offices auf dem Markt aktiv, welche stabile Renditen abseits des z. B. überhitzten Münchener Immobilienmarktes anstreben. Im Fokus der Anleger stehen nicht nur die sehr guten Lagen, sondern auch qualitativ hochwertige Objekte in mittleren und einfachen Lagen. Vereinzelt zeigen auch internationale Investoren Interesse an Regensburger Anlageimmobilien. In der Innenstadt sind noch einige Objekte mit Sanierungsbedarf und interessantem Wertsteigerungpotenzial verfügbar, auch wenn bauliche Aufwertungsmaßnahmen im Altstadtbereich durch Denkmalschutzvorgaben erschwert werden. Immobilien mit Optimierungsbedarf können derzeit zu lukrativen Verkaufspreisen am Markt platziert werden.

Stable market with potential Typical buyers of a mixed-usage residential and commercial property in Regensburg are private portfolio holders with local market knowledge. However, for suitable properties large family offices that are seeking stable returns outside of the overheated property market e. g. in Munich, are also active on the market. For investors the focus is not only on prime locations but also on top-quality properties in average and basic locations. Occasionally international investors show interest in investment properties in ­Regensburg. There are still some properties available in the city centre with a renovation backlog and interesting appreciation potential even if structural upgrading measures in the old part of the city are often hampered by historic building protection regulations. Properties needing optimisation can currently be marketed at lucrative selling prices.

Bevölkerung und private Haushalte Population and private households

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2025

Bevölkerung Tsd, Population, in ’000s

132,0

133,1

134,8

136,9

138,4

140,7

144,0

153,3

Priv, Haushalte Tsd, Priv, households, in ’000s

80,9

81,6

82,1

83,8

85,0

86,8

88,3

96,4

Ø Haushaltsgröße Av, size of household

1,63

1,63

1,64

1,63

1,63

1,62

1,63

1,59

Quelle:/Source: Stadt Regensburg Abteilung Statistik, bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 · Regensburg

Rendite versus Inflation

Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016

Yield versus inflation

Sales price 1st half 2016

8,0

mittlere Lage/average location gute Lage/good location

7,0 6,0

Lage/Location

in %

5,0 4,0 3,0

Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield*

2,0

1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2013

2014

2015

4.000

5.000

max.

für Bestandsobjekte/Portfolio properties

Transaktionsvolumen*

42 33

37

35 30

24

20 10

2014

2015

2016**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Regensburg, Engel & Völkers Commercial

Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million

Transaction volume

40

2013

3.000

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

50

2012

2.000

weighted average

60

2011

gew. Mittel

min.

Number of transactions

50

1.000

0

EUR/m²

Transaktionsanzahl*

Anzahl/Number

1.850

2016

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

0

2.150

Mittel average

1. Hj.

* Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds

30

2.750

Gut good

Einfach basic

1,0 0,0

3.500

Sehr gut prime

100 87 80

88

75 61,5

60

63 54

40

32

20 0

2011

2012

2013

2014

2015

2016**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Regensburg, Engel & Völkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

Steigende Faktoren In sehr guten Lagen wie dem Zentrum Regensburgs oder dem Westenviertel sind die Faktoren im Maximum auf das 26,5-Fache der Jahresnettokaltmiete angestiegen; gleichzeitig werden in solchen Lagen Kaufpreise von bis zu 4.300 EUR/m2 aufgerufen. In den immer beliebter werdenden guten Lagen wie dem Galgenberg oder auch den peripher gelegenen Stadtvierteln Graß, Leoprechting und Oberisling werden Faktoren von bis zu 22 erzielt und Preise zwischen 2.200 und 3.000 EUR/m2 bezahlt. Der Stadtbereich nördlich der Donau ist durch mittlere und einfache Lagen geprägt. Dort werden Faktoren von 20,5 und Kaufpreise von 2.450 EUR/m2 (mittlere Lage) bzw. Faktoren von 19,5 und Kaufpreise von 2.100 EUR/m2 (einfache Lage) im Maximum umgesetzt.

Rising multipliers Multipliers have risen to a maximum of 26.5 times the annual net rent. In prime locations such as the centre of Regensburg or the Westenviertel. At the same time purchase prices of up to 4,300 euros/m2 are asked in such locations. In the increasingly popular good locations such as the Galgenberg or even quarters on the periphery such as Graß, Leoprechting and Oberisling, multipliers of up to 22 times and prices between 2,200 and 3,000 euros/m2 are currently being paid. The urban area to the north of the Donau is characterised by average and basic locations where maximum multipliers of 20.5 and purchase prices of 2,450 euros/m2 (average location) or multipliers of 19.5 and purchase prices of 2,100 euros/m2 (basic location) are paid.

Stadtweite Verdichtung Regensburg entwickelt sich auf seinen ehemals industriell oder militärisch genutzten Flächen am dynamischsten, auch wenn die Stadt bemüht ist, im gesamten Verwaltungsgebiet neuen Wohnraum zu schaffen. So entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik im Osten der Stadt das Candis-Viertel. In Mischnutzung werden dort Wohnflächen, auch für Studenten und Senioren, sowie Gewerbeflächen und Ärztehäuser geschaffen. Unmittelbar an diese Stadtentwicklung anschließend, befindet sich das Marina Quartier auf dem Areal des Alten Schlachthofes. In nächster Nähe zum Hafen werden dort ebenfalls Wohnund Gewerbeflächen entwickelt. Mit dem Dörnberg-Viertel entsteht am westlichen Rand der Altstadt auf alten Gleisanlagen ein neues Wohnviertel. Positiv hervorzuheben sind die Entwicklungen im westlichen Bereich des Kasernenviertels, das durch Aufwertungsprozesse zu einer mittleren Lage gereift ist.

Compaction throughout the city Regensburg is developing most dynamically on its former industrial or military sites, even if the city is endeavouring to create new housing in the whole administrative area, e.g. the Candis-Viertel on the site of the former sugar factory in the east of the city. Living space, also for students and senior citizens, as well as commercial units and doctors‘ surgeries are being created there in mixed-usage projects. Immediately linked to this urban development is the Marina Quartier on the site of the Alter Schlachthof. Residential and commercial premises are being built very close to the harbour. With the Dörnberg-Viertel a new residential area is under ­ ­construction on the western edge of the old town on former railway sidings. Developments in the western sector of the Kasernenviertel, that thanks to upvaluation measures now count as an average location, deserve a positive mention.

Anhaltend hoher Wohnraumbedarf Aufgrund der wirtschaftlichen Kraft und der generellen Attraktivität als Wohnstandort wird die Bevölkerung ­Regensburgs – vor allem durch hohen Zuzug – weiter wachsen. In der Donaumetropole studieren derzeit über 32.000 Studenten, was sich in einem hohen Bedarf an kleinräumigen Wohnflächen äußert. Trotz aller Bemühungen der Stadt, durch Nachverdichtung neue Wohnflächen zu schaffen und Baulücken zu schließen, wird sich die Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft weiter ­erhöhen. Infolge der Attraktivität Regensburgs als stabiles Anlageziel in Zusammenhang mit der knappen Anzahl an angebotenen Wohn- und Geschäftshäusern prognostiziert Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 eine Anzahl zwischen 30 und 35 Transaktionen bei einem ­Gesamtvolumen von 54 bis 72 Mio. EUR.

Persistently high demand for housing As a result of the economic power and the general ­attractiveness as a residential location, the population of Regensburg will continue to grow which is especially due to the large numbers moving into the city. At present there are more than 32,000 students in Regensburg leading to a high demand for small apartments. Although the city is endeavouring to create living space through post-compaction and the closing of building gaps, the demand for housing will continue to increase in the future. As a result of the attractiveness of Regensburg as a stable investment target in connection with the shortage of mixed-usage residential and commercial properties, Engel & Völkers Commercial foresees a number of ­transactions of between 30 and 35 with a total volume of 54 to 72 million euros for 2016.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 · Regensburg

Regensburg - Residential Investment locations

A93

Gallingkofen Konradsiedlung Wutzlhofen

Sallern

Kager

Reinhausen

Steinweg-

Ober- und Niederwinzer

Brandlberg-Keilberg

Pfaffenstein U

NA

DO

Stadtamhof

Schwabelweis

Weichs

Innenstadt Westenviertel

Ostenviertel

Kasernenviertel

Großprüfening-Königswiesen-Dechbetten Kumpfmühl-

Galgenberg A3

Ziegetsdorf A3

Burgweinting

Harting

Graß Oberisling Leoprechting A93

© Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Gewerbe-/Industriefläche

Grünfläche

Gewässer

Prime location

Good location

Commercial/Industrial area

Green area

Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2016. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2016. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.

Regensburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Einfache Lage

Average location

Basic location

Waters

Indikator Indicator

2013

2014

2015

2016

Trend

Faktor

20,0 – 25,0

20,0 – 25,0

21,5 – 26,0

21,5 – 26,5

Multiplier

18,5 – 21,0

18,5 – 21,0

19,0 – 21,5

19,5 – 22,0

15,5 – 19,0

15,5 – 19,0

16,5 – 20,0

18,0 – 20,5

15,0 – 18,0

15,0 – 18,0

16,0 – 18,5

17,0 – 19,5

   

9,50 – 12,00

9,50 – 12,00

10,00 – 12,50

10,00 – 13,00

8,50 – 10,20

8,50 – 10,20

8,60 – 11,00

8,60 – 11,50

7,00 – 9,00

7,00 – 9,00

8,00 – 9,50

8,00 – 10,00

6,00 – 7,20

6,00 – 7,20

6,50 – 8,00

6,50 – 9,00

Whg.-Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m

2

   

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 · Regensburg

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