Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2016/17 • Zentralschweiz

Markt Schweiz Vorwort Marktreport 2016/17 Noch immer hält das Niedrigzinsumfeld Anleger in Atem. Gerade in der Schweiz, die durch politische Stabilität und Kontinuität geprägt ist, wirkt sich das stark auf die Nachfrage bei Immobilieninvestitionen aus. Renditen, die vor ein paar Jahren noch zu tief erschienen, werden heute als gute Geschäfte bezeichnet. Dies im Hinblick auf andere Anlagemöglichkeiten wie etwa Bargeld, das zurzeit mit «Gebühren» in Höhe von 0.75% bestraft wird oder Anleihen, die mittlerweile auch auf 30 Jahre im negativen Bereich der Zinskurve liegen. In diesem schwierigen Marktumfeld zahlt sich professionelle Beratung besonders aus. Wir von Engel & Völkers Commercial bieten einen Service, der von Kompetenz, Exklusivität und Leidenschaft geprägt ist. Mit der Expertise von über 37 Jahren im Bereich hochwertiger Immobilien und einem Netzwerk, das sich über 38 Länder erstreckt, können wir eine bestmögliche Beratung garantieren. Mit unseren Werten passen wir sehr gut in ein Land wie die Schweiz, weshalb wir uns von Engel & Völkers Commercial schon seit über 10 Jahren erfolgreich im Bereich der hochwertigen Geschäftsimmobilien positionieren können und laufend die regionale Expertise ausweiten und stärken. Um sicherzustellen, dass wir unsere Kunden mit den besten und neuesten Informationen zum Thema Immobilien versorgen, veröffentlichen wir in Zusammenarbeit mit der Fahrländer Partner AG (FPRE) einmal jährlich den Marktreport für Wohn- und Geschäftshäuser (WGH). So können sich Investoren, Interessenten oder Mieter stets eine aktuelle und fundierte Meinung über die Lage an den Immobilienmärkten bilden, ohne dafür selber aufwändige Recherche betreiben zu müssen. Des Weiteren haben wir als Berater einen besonderen Einblick hinter die Kulissen von wichtigen Immobilientransaktionen und können Ihnen so weitere, exklusive Informationen zur Verfügung stellen. Anhaltendes Wachstum Trotz wiederkehrender realer Schocks in der Schweiz und im Ausland hat sich die Schweiz robust entwickelt und die Prognosen sind positiv: So gehen die Konjunkturforschungsinstitute von einem gegenüber den Vorjahren zwar abgeschwächten, aber nach wie vor ansprechen-

den Wachstum der Wirtschaft von 1.2% (2016) und 1.6% (2017) aus. Obschon der Schweizer Franken nach wie vor sehr hoch bewertet ist und die anhaltenden Turbulenzen – jüngst der Brexit – die Schweizerische Nationalbank (SNB) offenbar wiederholt zu Interventionen zur Schwächung des Schweizer Franken zwingen, scheint die Lage mehr oder weniger stabil zu sein. Sorgenkinder Inflation und Zinsen Dass doch nicht alles zum Besten bestellt ist, zeigen Inflation und Zinsen: beide sind deutlich auf einem Tiefstand. Die Inflation liegt nach wie vor im negativen Bereich, wobei ein Grossteil davon durch sinkende Importpreise verursacht wird. Obschon auch im Euroraum ein ansprechendes Wirtschaftswachstum zu verzeichnen ist und die Arbeitslosigkeit in den vergangenen Monaten gesunken ist, führen die diversen Krisen sowie ein tendenziell abgeschwächtes globales Wachstum dazu, dass die Leitzinsen im Euroraum weiterhin tief bleiben dürften. Entsprechend bleiben auch in der Schweiz die Zinsen tief, denn eine isolierte Erhöhung der Zinsen würde die Attraktivität des Schweizer Frankens weiter stärken und entsprechend der Konjunktur schaden. Anhaltendes Haushaltswachstum Für die Nachfrage nach Wohnungen ist nicht allein die Bevölkerungszahl massgebend, sondern vielmehr die Anzahl der Haushalte. Das Bevölkerungswachstum, das per Ende 2015 zu einer Einwohnerzahl von 8.3 Mio. Personen geführt hat, ist zum einen Teil dem natürlichen Wachstum zuzuschreiben, zum anderen Teil der anhaltenden Zuwanderung. Die nach Aufhebung des Mindestkurses aufgekommene Erwartung eines Einbruchs der Immigration ist im Jahr 2015 nicht eingetreten; allerdings ist ein Rückgang der Einwanderung gegenüber den beiden Vorjahren festzustellen. Die Daten der ersten Monate deuten darauf hin, dass dieser Rückgang im Jahr 2016 anhalten könnte. Ein zentraler Treiber der Nachfrage nach Wohnungen ist die Haushaltsgrösse: Insbesondere die Alterung der Gesellschaft, aber auch deren Individualisierung führen dazu, dass die Zahl der Einpersonenhaushalte weiterhin steigt und entsprechend mehr Wohnungen nachge-

Markt Schweiz

1.25 1.2 1.15 1.1 1.05 1

1.11.15

1.12.15

1.1.16

1.2.16

1.3.16

1.4.16

1.5.16

1.6.16

1.7.16

1.8.16

5.11.15

5.12.15

5.1.16

5.2.16

5.3.16

5.4.16

5.5.16

5.6.16

5.7.16

5.8.16

1.8.15

1.9.15

1.7.15

5.8.15

1.10.15

1.6.15

5.7.15

5.10.15

1.5.15

5.6.15

5.9.15

1.4.15

5.5.15

1.3.15

5.4.15

1.2.15

0.9

1.1.15

0.95

Quelle: FPRE.

Zinsen

0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8

5.3.15

5.2.15

-1 -1.2

3-Monats-Libor

Rendite Bundesobligation (10J.)

Quelle: FPRE.

Referenzzinssatz

4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0%

Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen

Quelle: FPRE.

1.3.16

1.10.15

1.5.15

1.12.14

1.7.14

1.2.14

1.9.13

1.4.13

1.6.12

1.11.12

1.1.12

1.8.11

1.3.11

1.10.10

1.5.10

1.12.09

0.0%

1.7.09

0.5% 1.2.09

Hypothekarmarkt Die seit 2014 negativen Leitzinsen – der 3 Monats Libor liegt bei -0.75% – führen dazu, dass die Hypothekarzinsen weiter gesunken sind. Der Richtsatz für eine 10-jährige Hypothek liegt bei sehr tiefen 1.5%. Bei einer 3-jährigen Fixierung müssen nur gerade 1% Zinsen pro Jahr veranschlagt werden. Libor-Hypotheken sind für weniger als 1% zu haben. Im Wohneigentumsbereich geben gewisse Banken zudem fixe Rabatte bei Neuabschlüssen. Je nach Qualität der Liegenschaft und Bonität des Kunden können die Richtsätze um 20 Basispunkte unterschritten werden. Je nach Finanzierungsmodell resultieren trotz verschärften Eigenmittelvorschriften der Banken, hoher Preise und entsprechend geringen Renditen der Immobilienanlage nach wie vor sehr attraktive Eigenkapitalverzinsungen.

1.3

5.1.15

Anlagenotstand Die Verzinsung von Kapital bleibt eine Herausforderung: Rendite und Risiko korrelieren bekanntlich und die Aktienmärkte mögen zwar Rendite versprechen, sind aber volatil und unsicher. Da grosse Bankeinlagen mit negativen Zinsen «bestraft» werden und auch die Renditen von Bundesobligationen seit längerer Zeit deutlich negativ sind, verbleiben Immobilien oftmals als die bevorzugte Option. Entsprechend sind Immobilien gefragt. Die Anleger mit kleineren Budgets fragen nach Eigentumswohnungen zum Zweck der Vermietung und kapitalkräftigere Anleger bevorzugen Wohn- und Geschäftshäuser. Während die Preise für Wohneigentum in den Hot Spots in den vergangenen Quartalen auf sehr hohem Niveau stabil blieben oder gar sanken, sind die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser weiter gestiegen und die Prognosen lassen erwarten, dass die Preise weiter steigen werden. Dieser Anstieg ist höchstens teilweise durch höhere Mieten bedingt. Haupttreiber ist der Anlagenotstand, der die Anleger zwingt, immer geringere Renditen und entsprechend höhere Preise in Kauf zu nehmen.

Eurokurs/CHF

1.9.08

fragt werden. Solange das Wachstum – insbesondere im Dienstleistungssektor – ansprechend bleibt, dürfte dieser Trend anhalten; wobei tendenziell die grosszentralen Agglomerationen weiterwachsen und die gut erschlossenen Klein- und Mittelzentren ebenfalls profitieren dürften.

Markt Entwicklung WGH Region Zentralschweiz

Luzern

Markt Region Zentralschweiz Dienstleistungsorientierte Städte wie Luzern oder Zug können vom anhaltenden strukturellen Wandel der Wirtschaft profitieren. Dazu kommt, dass sich der anhaltende Ausbau der Verwaltung positiv auf diese Städte auswirkt. Als Folge der grossen Wohnungsnachfrage der vergangenen Jahre sind die Agglomerationen in der Fläche gewachsen und insbesondere die gut erschlossenen umliegenden Gemeinden absorbieren den Nachfrageüberhang aus den Städten und den inneren Agglomerationen. Aber auch kleinere Gemeinden mit Zentrumsfunktion wie Sarnen, Stans oder Sursee entwickeln sich positiv, denn aufgrund der guten Verkehrsanbindung sind diese Städte Arbeitsort für die Einheimischen sowie Wohnort von Pendlern nach Luzern. Da die Agglomeration Luzern nicht ganz so gross ist wie andere Ballungsräume, verfügen die Nachfrager über ein

Zug

gutes Angebot an Wohnungen in der Agglomeration, so dass die Mietzinsen sowohl in der Stadt Luzern als auch in der Agglomeration keine Überhitzungszeichen aufweisen. So kostet eine durchschnittliche, neue 3.5-Zimmer Wohnung in der Stadt Luzern je nach Quartier CHF 210 bis 300 pro m2 und Jahr, während die Preise für eine vergleichbare Wohnung beispielsweise in der Stadt Zürich bei CHF 280 bis 480 pro m2 und Jahr liegen. Landesweit liegt das Mietpreisniveau bei Neubauten - gewichtet nach Bedeutung der Märkte - bei CHF 275 pro m2 und Jahr. In der Stadt Zug sind die Verhältnisse ähnlich wie in Zürich, aufgrund der geringen «Masse» sind die Knappheitsprobleme, insbesondere für weniger zahlungsfähige Haushalte, sehr gross. Entwicklungen werden vom teuren Stockwerkeigentum dominiert.

Renditen Region Zentralschweiz

Brutto-Cashflowrendite Region

MS Regionen

Luzern

26-29, 31

3.5-4.1%

4.1-4.5%

4.5-5.3%

30

3.8-4.2%

4.2-4.5%

4.5-5.3%

Uri Schwyz Obwalden Zug

Tief

Mittel

Hoch

31

3.5-3.8%

3.8-4.1%

4.1-4.8%

34-35

3.6-4.0%

4.0-4.2%

4.2-4.5%

38

3.3-3.7%

3.7-3.9%

3.9-4.0%

*MS = Mobilité spatiale / Die Schweiz ist in 106 Einheiten gegliedert. Quelle: FPRE.

Mittlere Brutto-Cashflowrendite pro MS-Region

Zug Sursee-Seetal

Luzern Schwyz

Entlebuch

Nidwalden

Obwalden Uri

hohe Rendite mittlere Rendite tiefe Rendite Quelle: FPRE.

Definition Bruttorendite Die Bruttorendite ist eine übliche, schnell zu ermittelnde Kennzahl. Zur Berechnung werden die Mieterträge (ohne mieterseitige Nebenkosten) durch die Anlagekosten dividiert. Die resultierende Prozentzahl beinhaltet neben der Verzinsung des eingesetzten Kapitals (Nettorendite), Zuschläge für Kosten für Betrieb und Unterhalt und Reparaturen sowie Leerstandrisiken. Die Bruttorendite wird beim Immobilienkauf oftmals als erste Indikation verwendet, ob der Angebotspreis eine realistische Grössenordnung hat. Objekte mit extrem tiefen Bruttorenditen weisen wahrscheinlich einen überhöhten Preis auf und werden entsprechend nicht weiterverfolgt. Liegt die Bruttorendite in einem marktnahen Bereich, sollten weitere Analysen getätigt werden, denn sowohl die Ertragskraft (nachhaltige Marktfähigkeit der Wohnungen) als auch die Kosten für Betrieb sowie Unterhalt und Reparaturen müssen fundiert analysiert werden. Bei

Altbauten ist zudem der aufgelaufene Sanierungsbedarf zu beurteilen.

Analyse Bruttorenditen Bleibt die Ertragslage konstant, bedeuten steigende Immobilienpreise sinkende Bruttorenditen (vgl. «Definition Bruttorendite»). Während für Neubauten vor nicht allzu langer Zeit an mittleren Lagen 6.5 Prozent als «normal» galten, sind die Renditen seit Ausbruch der Finanzkrise stetig gesunken und liegen heute landesweit im Bereich von 4 Prozent. Dabei zeigen sich naturgemäss grosse regionale Unterschiede, wobei die Zentren die tiefsten Renditen aufweisen, die Peripherie die höchsten. An den Topstandorten der Region Zentralschweiz, insbesondere in Zug, Luzern sowie in stadtnahen Gemeinden, liegt die Bruttorendite für Neubauten heute im Bereich von 3.3 Prozent, was nach Abzug der eigentümerseitigen Kosten für Betrieb, Unterhalt sowie Erneuerung Nettorenditen von deutlich weniger als 3 Prozent ergibt. Je nach Finanzierungsstruktur und -bedingungen ist aber auch bei der aktuellen Marktlage nach wie vor eine Eigenkapitalrendite von 5 Prozent erzielbar. Wer eine höhere Rendite sucht, ist heute gezwungen, immer mehr in die Peripherie auszuweichen, wo entsprechend höhere Renditen erzielt werden können. Damit sind, bei entsprechend höherem Risiko im Fall einer Marktkorrektur, in der Peripherie nach wie vor Eigenkapitalrenditen von 8 Prozent erzielbar. Beispiele sind die ländlich geprägten Gebiete des Entlebuchs sowie des Luzerner Hinterlands, wo bei einer sorgfältigen Prüfung Mehrfamilienhäuser auch in kleineren Gemeinden attraktive Investitionsmöglichkeiten sind. Im Vergleich zu einer Bundesobligation oder dem Sparkonto sind Immobilien aber auch an den Hochpreislagen immer noch sehr attraktiv. Wie in jeder anderen Branche erhöhen das Marktwissen sowie das breite Netzwerk von Engel & Völkers Commercial die Wahrscheinlichkeit, attraktive und den Bedürfnissen entsprechende Liegenschaften zu finden.

Marktsituation Städte Luzern und Zug Lagequalität nach Quartier Luzern

Reussbühl

Lagequalität nach Quartier Zug

BelleriveSchlössli Zug

Littau

Luzern-Altstadt Oberwil

A1- beste Lage

A1- beste Lage

A2 - sehr gute Lage

A2 - sehr gute Lage

B1 - gute Lage

B1 - gute Lage

B2 - durchschnittliche Lage

B2 - durchschnittliche Lage

C1 - Lage mit leichten Defiziten

C1 - Lage mit leichten Defiziten

C2 - ungünstige Lage

C2 - ungünstige Lage

Quelle: FPRE.

Quelle: FPRE.

Markt Stadt Luzern Die Stadt Luzern zählt 81‘284 Einwohner (2015) bzw. 41‘283 Haushalte (2014) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2). 45.2% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 19.4% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 35.4% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). 7‘845 Betriebe mit 78‘934 Beschäftigten weist die Stadt Luzern im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS auf. Dies entspricht einer Zunahme von 501 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 1‘553 Beschäftigten seit 2011. Von den 58‘743 vollzeitäquivalenten Stellen sind 121 (0.2%) im 1. Sektor, 6‘645 (11.3%) im Industrie- und 51‘977 (88.5%) im Dienstleistungssektor. Die Stadt weist Ende 2014 einen Bestand von 45‘303 Wohneinheiten auf, wovon 1‘796 Einfamilienhäuser und 43‘507 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 419 Wohnungen (2008 - 2013; das sind 0.98% des Bestandes 2008) ist die Leerstandsquote mit 0.85% (385 Wohnungen) im landesweiten Vergleich (1.19%) unterdurchschnittlich. Dies entspricht 385 Wohneinheiten, wovon 98% Altbauten und 95% Mietwohnungen sind. Gemäss Prospektivmodell «Wohnen» von FPRE ist zwischen 2015 und 2030 im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der Stadt Luzern von einer Zusatznachfrage von 8‘016 Wohnungen (pro Jahr: 534) auszugehen.

Markt Stadt Zug Die Stadt Zug zählt 29‘251 Einwohner (2015) bzw. 13‘315 Haushalte (2014) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.2). 53.3% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 19.7% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 27% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). 6‘979 Betriebe mit 39‘614 Beschäftigten weist die Stadt Zug im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS auf. Dies entspricht einer Abnahme von 42 Arbeitsstätten und einer Abnahme von 627 Beschäftigten seit 2011. Von den 31‘262 vollzeitäquivalenten Stellen sind 97.8 (0.3%) im 1. Sektor, 5‘900 (18.9%) im Industrie- und 25‘265 (80.8%) im Dienstleistungssektor. Die Stadt weist Ende 2014 einen Bestand von 14‘682 Wohneinheiten auf, wovon 1‘135 Einfamilienhäuser und 13‘547 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 258 Wohnungen (2008 - 2013; das sind 1.97% des Bestandes 2008) ist die Leerstandsquote mit 0.74% (108 Wohnungen) im landesweiten Vergleich (1.19%) unterdurchschnittlich. Dies entspricht 108 Wohneinheiten, wovon 76% Altbauten und 72% Mietwohnungen sind. Gemäss Prospektivmodell «Wohnen» von FPRE ist zwischen 2015 und 2030 im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der Stadt Zug von einer Zusatznachfrage von 2‘732 Wohnungen (pro Jahr: 182) auszugehen.

Ausblick und Fazit Prognostizierte Nachfrage Region Zentralschweiz Region

MS Regionen

Luzern

26-29, 31

200

90%

180

80%

160

Uri

70%

140

Schwyz

60%

120

50%

100

40%

80

30%

60

20%

40

10%

20

0%

0

↓

↓↓

↑

↑↑

2016:2

2015:4

2015:2

2014:4

2014:2

2013:4

-40

2013:2

-20

-20%

2012:4

-10%

Indexpunkte

100%

2012:2

Anteil der Antworten

Preiserwartung MFH Region Zentralschweiz

Obwalden Zug

Nachfrage

30 31 34-35 38

Quelle: FPRE.

Preiserwartungsindex (rechte Skala)

Quelle: FPRE.

Prognose Region Zentralschweiz Gemäss unserer Einschätzung zeichnet sich in der Zentralschweiz keine Entspannung auf den Märkten für Mehrfamilienhäuser ab, denn das Angebot ist äusserst gering und die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ungebrochen hoch. Entsprechend ist mit weiter steigenden Preisen zu rechnen, namentlich bei Liegenschaften mit Wohnungen aus dem unteren und mittleren Segment. Wie andernorts auch, besteht ein Überangebot im gehobenen Mietsegment, was mit entsprechenden Risiken für den Eigentümer verbunden ist. Dass insgesamt aber keine Korrekturen zu erwarten sind, zeigt auch unsere Prognose für die Baulandmärkte. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Bauland sowie dem geringen Angebot bleiben die Baulandpreise zumindest stabil. Moderate Wohnungen bezüglich Grösse und Ausstattung finden in den zentrumsnahen Orten - auch bei den heutigen, sehr hohen Mieten - praktisch immer einen Mieter. Entsprechend sind die Leerstandsrisiken gering. Gleichzeitig ist gemäss den Prognossemodellen von FPRE von einer substanziellen, langfristigen Zusatznachfrage nach Wohnungen - tendenziell im unteren und mittleren Segment - auszugehen. Nachdem die Preise für Büro- und Geschäftshäuser in den vergangenen Jahren - aufgrund der schwachen Nachfrage sowie eines steigenden Angebots - gesunken sind, zeichnet sich in diesem Segment eine Stabilisierung ab, wobei noch ein gewisser Preisrückgang möglich ist. Ökonomisch nachhaltig positionierte Mehrfamilienhäuser und auch Büro- und Geschäftshäuser bleiben aber weiterhin attraktiv.

Fazit Das internationale Umfeld bleibt anspruchsvoll und die verschiedenen Krisen in Europa und im näheren Umfeld bleiben für die Anleger eine Herausforderung. Die Schweiz hat den Turbulenzen der vergangenen Jahre jedoch gut getrotzt. Dennoch ist die Schweiz den äusseren Einflüssen ausgesetzt und die Unsicherheiten bleiben bestehen. Trotz einiger Unwägbarkeiten um innere Reformen – beispielsweise die Auswirkungen der Unternehmenssteuerreform – sowie im Aussenverhältnis, im Zuge der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative, sind die Erwartungen optimistisch. Es ist zu erwarten, dass die Zinsen tief bleiben, die Volatilität der Aktienmärkte hoch und entsprechend die Nachfrage nach Immobilien – insbesondere Wohn- und Geschäftsimmobilien – ungebrochen. Trotz einiger Einschränkungen, z.B. sinkende Mieten im gehobenen Segment, teilweise zu hohe Neuproduktion von Wohnungen, sowie generell bereits sehr hohe Preise und tiefe Renditen, bleiben Wohn- und Geschäftsimmobilien interessante Anlageobjekte. In einem Umfeld tiefer Zinsen und hoher Preise gilt es, eine sorgfältige Auswahl zu treffen und die Angebote insbesondere auf deren wirtschaftliche Nachhaltigkeit zu prüfen.

Research Team Zentralschweiz Commercial Clea Winter Managing Partner, Luzern +41 41 410 66 91 [email protected] Casha Frigo Managing Partner, Zug +41 41 728 77 11 [email protected]

Weitere Standorte Zürich Hans Ueli Keller Bederstrasse 49 CH-8002 Zürich +41 44 206 15 15 • [email protected]

Basel Davy Hess Grenzacherstrasse 4 CH-4058 Basel +41 61 666 62 00 • [email protected]

Vaduz Heinz Senn Bahnhofplatz 2, CH-9471 Buchs SG Herrengasse 7, FL-9490 Vaduz +41 81 523 70 70 • [email protected]

Ascona Claudia Tresch Piazza G. Motta 57 CH-6612 Ascona +41 91 785 14 80 • [email protected]

Kreuzlingen Sven Schäfer Hauptstrasse 43 CH-8280 Kreuzlingen +41 71 677 18 18 • [email protected]

Lugano André Schmalzbauer Riva Paradiso 10 CH-6900 Lugano +41 91 980 42 60 • [email protected]

Bern Lukas Lüscher und Urs Lüthi Mettlengässli 2 CH-3074 Muri b. Bern +41 31 950 22 11 • [email protected]

Investment Schweiz Hans Ueli Keller Bederstrasse 49 CH-8002 Zürich +41 44 206 15 15 • [email protected]

Engel & Völkers Luzern Commercial Pilatusstrasse 41 • CH-6003 Luzern +41 41 410 66 91 • [email protected] www.engelvoelkers.com/luzerncommercial

Engel & Völkers Zug Commercial Neugasse 15 • CH-6300 Zug +41 41 728 77 11 • [email protected] www.engelvoelkers.com/zug