RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

There are no translations available. LOKALE MIESZKALNE

Badaniem został objęty lokalny rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej – w zakresie transakcji przeprowadzonych na ryku pierwotnym , z przynależnym udziałem w prawie własności gruntu (odnotowano jedynie znikoma liczbę transakcji lokali z udziale w gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego).

W trakcie przeprowadzonej analizy zbadano transakcje sprzedaży jw., które miały miejsce w Poznaniu – w 4 obrębach: Śródka, Poznań – centrum, Winiary i Jeżyce . Do analizy przyjęto wyłącznie transakcje, które dotyczyły nowowybudowanych inwestycji, jednocześnie wyłączając transakcje lokalami mieszkalnymi położonymi w odrestaurowanych budynkach. Okres badania cen – 2012, 2013 do 4.2014 r .

Na badanym obszarze w analizowanym okresie notowano przeszło 1.400 transakcji sprzedaży lokalami mieszkalnymi.

Ceny transakcyjne netto wahały się w przedziale od 60.000 zł do 1.300.000 zł, średnia cena uzyskana wynosiła 303.000 zł. Natomiast ceny transakcyjne netto przeliczeniu na 1m 2

powierzchni użytkowej zawierały się w przedziale od 2.000 zł/m 2

do 12.000 zł/m 2

. Średnia cena wynosiła 5.400 zł/m

1/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

2

.  Tak duże zróżnicowanie ceny wynikało przede wszystkim z lokalizacji ogólnej i szczegółowej inwestycji, powierzchni i funkcjonalności lokali oraz posiadanych pomieszczeń przynależnych. Powierzchni lokali zawierały się w przedziale 19 – 219 m 2

.

Obok przedstawiono wykres poszczególnych transakcji sprzedaży (w przeliczeniu na 1 m 2 p.u.), gdzie na osi X uwzględniono datę zawartej transakcji, a na osi Y cenę w zł/m 2

:

Źródło: opracowanie własne na podstawie udostępnionej bazy danych GEOPOZ

Większość zanotowanych transakcji zawierała się w przedziale cenowym od 4.000-7.000 zł/m 2 , choć od 2014 r. pojawiło się wyraźne przesunięcie cen do granicy 8.000 zł. Jednocześnie można zauważyć, że trend liniowy w przypadku lokali mieszkalnych w badanym okresie

2/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

wykazywał tendencję wzrostową .

Według podziału na poszczególne obręby ceny średnie wynosiły:

Powyższe prezentuje wykres:

Najwyższe ceny notowane były w samym centrum miasta. W obrębie Śródka znajdowały się na

3/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

poziomie średnim 5.206 zł/m2 netto. W trakcie analizy transakcji zwraca uwagę zależność wielkości powierzchni do ceny w zł/m2. Zależność  wskazuje na powiązanie pomiędzy badanymi zmiennymi, potwierdzając rynkową zasadę, że wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej, jednostkowa cena transakcyjna spada. Obrazuje to poniższy wykres, gdzie na osi X uwzględniono wielkość powierzchni użytkowej budynku dla nieruchomości podlegających sprzedaży, a na osi Y cenę w zł/m2: Źródło: opracowanie własne

Ze względu na bardzo dużą liczbę zanotowanych transakcji odniesiono się dalej do transakcji lokalami mieszkalnymi notowanymi od 1.01.2014 r. Zanotowano w tym okresie 114 transakcji w badanych 4 obrębach, gdzie ceny transakcyjne netto wahały się w przedziale od 2.000 zł/m2 do 8.600 zł/m2. Średnia cena wynosiła 5.500 zł/m2 . Powierzchnie lokali zawierały się w przedziale 19 – 164 m2. Średnia cena łączna za mieszkanie wynosiła  313.000 zł. Analiza kształtowania cen przy danych inwestycjach pokazuje, że ceny poszczególnych lokali na danej inwestycji są różnicowane ze względu  na usytuowane na piętrze – dominuje zasada im wyżej tym drożej, wielkości powierzchni użytkowej – im większa powierzchnia, tym cena jednostkowa jest niższa, otoczenia i bezpośredniego widoku z okna – gratyfikowane otoczenie z 4/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

widokiem na tereny zieleni, gwarantujące spokój. Analiza położenia na piętrze wykazała, że lokale położone na wyższych kondygnacjach uzyskują wyższe ceny. Powodem tego jest fakt, że we wszystkich budowanych nowych obiektach znajdują się szyby dźwigowe, na wyższych kondygnacjach jest ciszej, dostępność światła naturalnego jest większa, a dodatkowo widok na panoramę miasta lepszy. Ze względu na zróżnicowanie cenowe w poszczególnych obrębach dalszej analizie poddano wyłącznie obszar obrębu Śródki oraz Poznań Centrum – najbliżej zlokalizowanego. Zanotowano w okresie od stycznia 2014 r. na tym obszarze 60 transakcji, gdzie ceny transakcyjne netto wahały się w przedziale od 2.000 zł/m2 do 8.600 zł/m2. Średnia cena wynosiła 5 .900 zł/m2, mediana 6.300 zł/m2. Powierzchnie lokali zawierały się w przedziale 19 – 114 m2. Średnia cena łączna za mieszkanie wynosiła  333.000 zł . Ceny nieznacznie wzrastały. Najwięcej cen znajdowało się w przedziale między 4-8 tys. zł.

Dokonano badania zależności ceny od położenia na piętrze. Poniżej wykres, gdzie na osi x przedstawiono kondygnację, na osi y – cenę średnią za 1 m2 lokalu na danej kondygnacji.

5/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

Przedstawiono też średnie ceny.

* UWAGA: podane ceny są cenami netto.

6/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

Średnio w obrębach w zł 1/m

2

Śródka

5 206

Jeżyce

5 044

Poznań

Centrum

6 177

Winiary

5 603

7/8

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE 01.2012 -04.2014

8/8