Miasto Poznań  pl. Kolegiacki 17, 61-841 Poznań tel.: +48 61 878 5428 [email protected] Wydawca: Wydawnictwo Miejskie Posnania ul. Ratajczaka 44, 61-728 Poznań www.wmposnania.pl Skład komputerowy: Studio Graficzne Wydawnictwa Miejskiego Posnania Poznań 2013

Rynek

biurowy

w Poznaniu

Rynek biurowy w Poznaniu

Poznań 2013

Przewodnik przygotował: Knight Frank Sp. z o. o. ul. Mokotowska 49, 00-542 Warszawa +48 22 596 50 50 [email protected] www.knightfrank.com.pl Koordynacja projektu wydawniczego: Miasto Poznań Starszy Specjalista ds. Marketingu – Jakub Kostencki Specjalista ds. ofert inwestycyjnych i Monitoringu – Marcin Jędrzejczak Wydawca: Wydawnictwo Miejskie Posnania ul. Ratajczaka 44, 61-728 Poznań www.wmposnania.pl Zdjęcia: okładka – Tomasz Baumgart fotoportal.poznan.pl: Mariusz Forecki, Jakub Gąsiorowski, Tomasz Lassota, Radosław Maciejewski, Maciej Nowaczyk, Magdalena Ratajczak oraz Kazimierz Fryś, Zbigniew Ratajczak Archiwum Miasta Poznania Skład komputerowy: Studio Graficzne Wydawnictwa Miejskiego Posnania Poznań 2013

2

Spis treści Ludność 

5

Praca i klimat inwestycyjny 

6

Transport 

7

Jakość życia 

7

Infrastruktura techniczna i społeczna 

8

Rynek biurowy w Poznaniu 

10

Podaż 

10

Popyt 

14

Czynsze 

16

Prezentacja obiektów biurowych 

18

3

Ludność Poznań, historyczna stolica regionu wielkopolskiego, to piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego we wrześniu 2012 liczba mieszkańców Poznania wynosiła 551 939 osób. W 2012 roku miasto odnotowało przewagę liczby urodzeń nad liczbą zgonów. Rosnąca liczba urodzeń wynika z  zakładania rodzin przez osoby z  roczników wyżu

demograficznego z przełomu lat 70. i 80. XX wieku. Ponadto w 2012 roku odnotowano spadek liczby zgonów (współczynnik zgonów 10,12‰ wobec 10,36‰ w 2010 roku). Pomimo tego trendu Centrum Statystyki Regionalnej Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu przewiduje spadek liczby ludności w mieście do około 506 000 w 2030 roku. Malejącej populacji będzie towarzyszył proces starzenia się społeczeństwa, co jest zjawiskiem charakterystycznym dla większości miast w państwach rozwiniętych gospodarczo.

Wykres 1. Stopa bezrobocia w największych miastach w Polsce 14,0 12,0 10,0

%

8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

2009

2010 Poznań

Warszawa

2011 Kraków

2012 Wrocław

Łódź

Źródło: GUS

5

Tabela 1. Największe firmy aglomeracji poznańskiej Nazwa firmy

Kapitał zakładowy (zł)

Kraj pochodzenia

Zatrudnienie w Polsce

Grupa Energetyczna Enea SA

441 442 578

Polska

10 237

Kompania Piwowarska SA

31 365 217

Polska

3 104

Volkswagen Poznań Sp. z o.o.

b.d.

Niemcy

6 195

GlaxoSmithKline Pharmaceuticals SA

147 893 140

Wielka Brytania

1 609

Arvato Services Polska

35 000 000

Niemcy

2 000*

Franklin Templeton

18 436 200

USA

500*

Jeronimo Martins Dystrybucja SA

715 000 000

Portugalia

36 419

Bridgestone

558 058 655

Japonia

2 000*

Grupa Muszkieterów

b.d.

 Francja

10 000*

Carlsberg Accounting Service Centre

666 200

 Dania

200*

Allegro

33 474 500

Polska/RPA

600* * wartość przybliżona, b.d. - brak danych Źródło: polityka.pl, Knight Frank

Praca i klimat inwestycyjny Stolica Wielkopolski wyróżnia się na tle innych miast pod względem niskiej stopy bezrobocia. W grudniu 2012 roku wyniosła ona 4,2% i była o 5,7 pkt proc. niższa niż w województwie wielkopolskim (9,9%).

Raport biurowy w Poznaniu

W grudniu 2012 w rejestrze ewidencji gospodarczej REGON w Poznaniu znajdowało się ponad 102 tys. podmiotów, o 2% więcej niż w porównywalnym okresie 2011  roku. Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą stanowiły 68% wszystkich przedsiębiorstw.

6

Działalność małych i średnich firm ma kluczowe znaczenie dla gospodarki Poznania, jednak miasto przyciąga także dużych inwestorów. W powyższej tabeli zaprezentowano listę czołowych firm aglomeracji poznańskiej. Dynamika rozwoju polskich miast jest w dużym stopniu zależna od napływu przedsiębiorstw z sektora nowoczesnych usług biznesowych (Business Process Outsourcing, Shared Service Centre, Research & Development). Centra usług, z uwagi na rosnącą liczbę zatrudnianych pracowników, mają kluczowe znaczenie dla lokalnego i  regionalnego rynku pracy. Pod koniec 2012 roku na obszarze

aglomeracji poznańskiej zidentyfikowano 34 centra usług, które zatrudniały około 8000 osób. Spośród funkcjonujących centrów 16 to centra usług wspólnych (SSC), 12 to centra usług outsourcingowych (BPO), natomiast 6 to jednostki badawczo-rozwojowe (R&D). Większość placówek z powyższego sektora to firmy z kapitałem zagranicznym. Blisko 60% z nich należy do przedsiębiorstw z Unii Europejskiej, natomiast około 25% do spółek amerykańskich. Do największych centrów usług funkcjonujących w  obrębie aglomeracji poznańskiej należą: Arvato Services Polska, Franklin Templeton Investments, Roche Polska IT BPO Centre, Carlsberg Accounting Service Centre, Bridgestone EBS, Dalkia Service, MAN Accounting Center, Samsung Poland R&D czy Contact Center.

Transport Poznań jest ważnym węzłem komunikacyjnym. W pobliżu miasta przechodzą drogi o znaczeniu międzyregionalnym i  międzynarodowym. Na południu Poznania przebiega autostrada A2 z Warszawy (Węzeł Konotopa) do Świecka, która docelowo będzie łączyła granicę polsko-niemiecką w Świecku z granicą polsko-białoruską w Terespolu. Wykaz najważniejszych dróg przebiegających przez Poznań lub w jego pobliżu został przedstawiony w tabeli nr 2. Poznański Węzeł Kolejowy należy do największych węzłów kolejowych w  Polsce. W  tym miejscu krzyżują się

dwa ważne korytarze transportowe: równoleżnikowy E20 oraz południkowy E59. Z węzła wybiegają również dwie inne linie kolejowe, istotne dla ruchu pasażerskiego i towarowego: do Kluczborka oraz Skandawy przez Inowrocław. Ich uzupełnieniem są linie regionalne do Wolsztyna oraz Bydgoszczy, jak również linia do Piły, używana na całej długości w ruchu mieszanym. W  odległości około 7 km od centrum miasta znajduje się Port Lotniczy Poznań-Ławica, który rocznie obsługuje ponad 1,4 mln pasażerów. Swój dynamiczny rozwój lotnisko zawdzięcza m.in. korzystnemu położeniu geograficznemu, a  także rozwiniętej gospodarce regionu. Port leży przy trasie prowadzącej do głównych punktów Poznania – terenu Międzynarodowych Targów Poznańskich i Dworca PKP oraz do trasy wylotowej na Berlin i Warszawę. W  kwietniu 2012  roku ukończono budowę nowej części terminalu pasażerskiego. Dzięki niemu port lotniczy będzie mógł obsłużyć do 1900 pasażerów przylatujących i  1100 pasażerów odlatujących w  ciągu godziny (czyli niemal 3 mln pasażerów rocznie).

Jakość życia Badania przeprowadzone w  2010  roku przez Centrum Badania Jakości Życia (zespół badawczy Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza) wykazały, że mieszkańcy Poznania pozytywnie oceniają jakość życia w  mieście.

7

Tabela 2. Najważniejsze drogi przebiegające przez Poznań lub w jego pobliżu Droga

Trasa przebiegu

Długość odcinka zarządzanego przez GDDKiA w Poznaniu

A2

Konin–Dąbie–Stryków

45,6 km

S5

obwodnica Śmigla

7,8 km

5

Świecie–Gniezno–Poznań–Stęszew–Kościan–Leszno–Wrocław

150,7 km

8

Piotrków Tryb.–Warszawa

25,0 km

10

Szczecin–Płońsk

46,8 km

S10c

obwodnica Wyrzyska

7,8 km

11

Podgaje–Piła–Ujście–Chodzież–Oborniki–Poznań–Kórnik–Jarocin–Pleszew– –Ostrów Wlkp.–Ostrzeszów–Kępno–Kluczbork

315,2 km

S11a

Poznań–Kórnik

14,8 km

S11b

obwodnica Ostrowa Wlkp.

5,9 km

12

Wschowa–Leszno–Gostyń–Jarocin–Pleszew–Kalisz–Błaszki

119,3 km

15

Milicz–Krotoszyn–Jarocin–Miąskowo–Miłosław–Września– –Gniezno–Trzemeszno–Ostróda

110,7 km

22

Gorzów Wlkp.–Elbląg

26,8 km

24

Pniewy–Gorzyń–Skwierzyna

30,2 km

25

Strzelno–Ślesin–Konin–Kalisz–Ostrów Wlkp.–Antonin–Oleśnica

103,6 km

32

Stęszew–Grodzisk Wlkp.–Sulechów

65,7 km

36

Załęcze–Rawicz–Krotoszyn–Ostrów Wlkp.

77,67 km

39

Łagiewniki–Strzelin–Biedrzychów–Owczary–Brzeg–Namysłów–Kępno

21,8 km

72

Konin–Tuliszków–Turek–Uniejów–Łódź–Rawa Mazowiecka

45,9 km

83

Turek–Dobra–Sieradz

25,7 km

92

Nowy Tomyśl–Pniewy–Poznań–Września–Słupca–Golina–Konin

215,0 km

Raport biurowy w Poznaniu

Źródło: GDDKiA

8

Wysoko zostały ocenione możliwości tworzone przez władze miasta, w szczególności możliwość korzystania z kin, teatrów i muzeów, wygodnego robienia zakupów oraz kształcenia i spędzania wolnego czasu. Poznaniacy deklarowali także silny związek emocjonalny z własnym miastem. Do kategorii, które były niżej oceniane, należały m.in. stan nawierzchni dróg w mieście, czas przejazdu przez miasto oraz warunki poruszania się na rowerze.

zostało bardzo wysoko ocenione w kategoriach dobrobytu materialnego, poziomu cywilizacyjnego oraz poziomu wykształcenia i czynnej znajomości języków obcych.

Wysoka ocena jakości życia w  stolicy Wielkopolski została potwierdzona także przez ogólnopolskie badanie ankietowe przeprowadzone na próbie około 3000 gospodarstw domowych „Diagnoza Społeczna 2011” (J. Czapiński, T. Panek). Poznań zajął trzecie miejsce w kraju pod względem wartości wskaźnika jakości życia (po Warszawie i Toruniu). Miasto

Pod koniec 2011  roku długość linii komunikacji miejskiej w Poznaniu wynosiła 982 km (z czego 80% to linie autobusowe). Tabor komunikacji miejskiej obejmował 337 wagonów tramwajowych oraz 320 autobusów. Jedną z linii tramwajowych w mieście jest Poznański Szybki Tramwaj (tzw. Pestka) – bezkolizyjna trasa licząca 6,1 km,

Infrastruktura techniczna i społeczna

którą w ciągu godziny może przemieścić się około 6000 ludzi. Wskaźnik motoryzacji w  Poznaniu w  2011  roku wyniósł 550 samochodów osobowych na 1000 mieszkańców (dla porównania: w  Warszawie – 560, Krakowie – 499, Wrocławiu – 530), co przełożyło się na wysoki udział ruchu samochodowego w  ogólnych podróżach (ponad 50%). Do najważniejszych inwestycji drogowych ukończonych w ciągu ostatniego roku (od maja 2011 roku) należą: budowa Zachodniej Obwodnicy Poznania w  ciągu drogi ekspresowej S11, odcinek pomiędzy węzłem Swadzim a węzłem Dąbrówka oraz odcinek północny Złotkowo-A2 (węzeł Głuchowo), przebudowa ul. Bukowskiej oraz przebudowa ul. Grunwaldzkiej do układu dwujezdniowego na odcinku od ul. Smoluchowskiego do ul. Malwowej. Ścieżki rowerowe w Poznaniu w grudniu 2011 roku osiągnęły łączną długość 104,5 km i stanowiły 10% sieci ulic miejskich (dla porównania w  Warszawie znajdowało się 275 km, a w Krakowie 96 km ścieżek rowerowych). W  Poznaniu opiekę medyczną zapewnia 19 szpitali cywilnych, które mają znaczenie ponadlokalne, gdyż hospitalizowani są w nich pacjenci z całego województwa wielkopolskiego oraz z innych regionów Polski. Ponadto w  mieście funkcjonuje 12 zespołów ratownictwa medycznego. Poznań znajduje się w czołówce ośrodków akademickich w Polsce. W 28 szkołach wyższych studiuje około 140 000 studentów. Najbardziej prestiżową uczelnią w  Poznaniu jest Uniwersytet im. Adama Mickiewicza,

który zajął 3. miejsce w  Rankingu Szkół Wyższych 2012, przygotowanym przez magazyn „Perspektywy” i  dziennik „Rzeczpospolita”. Warto zauważyć, że tę pozycję utrzymuje nieprzerwanie od czterech lat. Wśród najlepszych uczelni wyższych w  Poznaniu należy wymienić także: Uniwersytet Medyczny im. Karola Marcinkowskiego, Politechnikę Poznańską oraz Uniwersytet Ekonomiczny. Zjawiskiem wpływającym na wzrost zainteresowania miastem firm z sektora BPO/SSC jest rosnąca liczba studentów kształcących się na kierunkach informatycznych (ponad 4500 w 2011 roku) i językowych (około 7000 w 2011 roku). Władze Poznania kładą także duży nacisk na zdobywanie nowych doświadczeń w  zakresie zarządzania miastem oraz organizacji wydarzeń kulturalnych, co jest możliwe dzięki współpracy z licznymi miastami partnerskimi, którymi są m.in. Brno (Czechy), Hanower (Niemcy), Rennes (Francja), Toledo (USA). Ponadto Poznań jest członkiem dziewięciu organizacji i  platform współpracy międzynarodowej zrzeszających miasta i regiony: EUROCITIES, European Cities Marketing, European Urban Knowledge Network, International Congress and Convention Association, Le Club de Strasbourg, Mayors for Peace, Oder Partnerschaft, Poznań–IIIe-et-Vilaine Foundation, WHO Healthy Cities Network – V Phase. Przez Związek Miast Polskich oraz Unię Metropolii Polskich miasto Poznań jest reprezentowane także w  Radzie Gmin i  Regionów Europy (The Council of European Municipalities and Regions), Kongresie Władz Lokalnych i  Regionalnych Europy (The Congress of Local and Regional Authorities of Europe) oraz Komitecie Regionów (Committee of the Regions).

9

Rynek biurowy w Poznaniu

Podaż

Przedmiotem niniejszego opracowania są budynki biurowe klasy A, B+ i B o powierzchni brutto przekraczającej 1000 m2 przeznaczone na wynajem (z  wyłączeniem budynków biurowych stanowiących części parków technologicznych i  przemysłowych oraz budynków zajmowanych przez właścicieli), a także zmodernizowane kamienice zaadaptowane na cele biurowe o powierzchni brutto powyżej 500 m2.

Na koniec 2012 roku całkowite zasoby biurowe Poznania wyniosły ok. 247 000 m2, co uplasowało stolicę Wielkopolski na przedostatnim miejscu wśród sześciu największych regionalnych rynków biurowych w  Polsce. Warto zaznaczyć, iż dysproporcja zasobów biurowych między rynkami regionalnymi a  Warszawą pozostaje w  dalszym ciągu bardzo znacząca. W  grudniu 2012 roku wielkość powierzchni biurowej na wynajem w stolicy osiągnęła ponad 3,1 miliona m2 (dla porówna-

Wykres 2. Zasoby biurowe w głównych miastach regionalnych (IV kw. 2012) 500 000 450 000

Miasto Po

400 000

13%

350 000

10

m2

Raport biurowy w Poznaniu

300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0

Kraków

Wrocław

Trójmiasto

Łódź

Poznań

Katowice Źródło: Knight Frank

11

Wykres 3. Roczna podaż powierzchni biurowej w Poznaniu 35 000

300 000

30 000

Podaż roczna (m2)

25 000 200 000 20 000 150 000 15 000 100 000

10 000

50 000

5 000 0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p Podaż w centrum

Podaż poza centrum

nia suma powierzchni na pozostałych rynkach to 1,88 miliona m2).

Raport biurowy w Poznaniu

W Poznaniu ok. 52% istniejącej podaży zlokalizowane jest w okolicach ścisłego centrum, natomiast pozostała część jest rozproszona w  pozostałych dzielnicach miasta. Budynki biurowe zlokalizowane poza centrum nie tworzą spójnych obszarów koncentracji, chociaż pod względem wielkości powierzchni biurowej zauważalna jest dominacja zachodniej części miasta. Stan ten wynika głównie z bliskości lotniska Ławica oraz Dworca Głównego. Warto jednak zauważyć, iż realizacja wielofazowych projektów o  znacznych rozmiarach stwarza warunki dla rozwoju dzielnic biurowych w innych rejonach miasta.

12

Podaż skumulowana (m2)

250 000

Pod względem struktury wieku ponad połowę zasobów biurowych Poznania stanowią budynki powstałe po 2006 roku. Jednak największy roczny przyrost powierzchni biurowej w  mieście został odnotowany w  2003 roku, kiedy ukończono projekty o  łącznej powierzchni około 40 000 m2 ,dzięki czemu udział budynków zrealizowanych w latach 2000-2005 wynosi ponad 30%. W roku 2012 oddano do użytku pięć projektów, dzięki którym zasoby miasta zwiększyły się o ponad 26 600 m2. Pod koniec grudnia 2012 roku w  fazie budowy pozostawały 4 projekty o  łącznej powierzchni ok. 23  000 m2. Wszystkie te projekty powinny zostać ukończone w  2013 roku. Najwięcej powierzchni biurowej w realizacji skupiało poza centrum miasta.

0

Podaż skumulowana

p – prognoza Źródło: Knight Frank

Na powyższym wykresie przedstawiono kształtowanie się podaży powierzchni biurowej w Poznaniu w okresie 1998 – 2012 wraz z prognozą na 2013 rok. W grudniu 2012 roku w Poznaniu zidentyfikowano kilkanaście projektów na etapie planowania, jednak jedynie trzy z nich posiadały ważne pozwolenie na budowę. Jednym z nich jest I etap inwestycji Business Garden Poznań (SwedeCenter) o powierzchni najmu ok. 22 000 m2. Realizacja powyższego projektu może doprowadzić do wykształcenia obszaru koncentracji nowoczesnej powierzchni biurowej w rejonie ul. Marcelińskiej i Bułgarskiej. Szacuje się, iż po zakończeniu budowy wszystkich etapów projektu SwedeCenter całkowita powierzchnia biurowa na wynajem w tym rejonie wyniesie ponad 80 000 m2. Poza nielicznymi wyjątkami, deweloperzy w Poznaniu nie decydują się na realizację inwestycji w celach spekulacyjnych. Ze względu na wymogi banków dotyczące finansowania inwestycji, rozpoczęcie budowy jest uzależnione od pozyskania głównego najemcy planowanego budynku.

Pustostany Z uwagi na niski stopień wynajęcia budynków oddawanych do użytkowania na rynku biurowym w  Poznaniu, wahania współczynnika pustostanów są ściśle skorelowane z wielkością nowej podaży. Umiarkowana wielkość powierzchni ukończonej w okresie od I kw. 2011 roku do

Wykres 4. Wskaźnik pustostanów w Poznaniu 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

I kw. 2012 roku wpłynęła na spadek wskaźnika pustostanów do 9,4% (w marcu 2012). Jednak w kolejnych kwartałach 2012 roku, po oddaniu do użytkowania nowych budynków, udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach biurowych wzrastał i  pod koniec IV kw. wyniósł 17,9%. Pod koniec 2012 roku w stolicy Wielkopolski pozostawało ok. 44 300 m2 niewynajętej powierzchni biurowej, z czego ok. 33 900 m2 zlokalizowane było w centrum Poznania (współczynnik pustostanów na poziomie 26,4%), natomiast pozostałe 10 400 m2 znajdowało się w budynkach

2008

2009

2010

2011

Źródło: Knight Frank

2012

położonych poza centrum (współczynnik pustostanów na poziomie 8,8%). Od 2011 roku obserwuje się systematyczny wzrost wskaźnika pustostanów w rejonie centrum przy jednoczesnym spadku współczynnika niewynajętej powierzchni w innych lokalizacjach. Poziom niewynajętej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych jest zróżnicowany. Najlepsza sytuacja występuje w  Krakowie, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 4,9%, podczas gdy Łódź pozostaje rynkiem o  najwyższym współczynniku niewynajętej powierzchni (22,8%).

Wykres 5. Pustostany w miastach regionalnych (IV kwartał 2012) 70 000

25,00%

Wskaźnik pustostanów

50 000 15,00%

40 000 30 000

10,00%

20 000 5,00%

Powierzchnia niewynajęta (m2)

60 000 20,00%

10 000 0,00%

Łódź

Poznań

Trójmiasto

Wrocław

Kraków

Katowice

0

Źródło: Knight Frank

13

Wykres 6. Powierzchnia wynajęta na rynkach regionalnych w II półroczu 2012 roku

8% 8% Kraków 30%

10%

Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź

18%

Poznań 26%

Źródło: Knight Frank

Popyt

Raport biurowy w Poznaniu

W 2011 roku na rynku biurowym w Poznaniu osiągnięto rekordową wielkość zawartych transakcji (ok. 34 300 m2). W 2012 roku popyt na powierzchnię biurową wyniósł około 26 600 m2.

14

Renegocjacje umów stanowiły ok. 30% wolumenu wszystkich transakcji, podczas gdy nowe umowy stanowiły 53% całkowitej wynajętej powierzchni. Udział ekspansji oraz transakcji typu pre-let ukształtował się na tym samym poziomie i  wyniósł po 8,5%. Umowy najmu zawarte w  Poznaniu dotyczyły w  przeważającej

Tabela 3. Wybrani najwięksi najemcy w Poznaniu Budynek

Najemca

Powierzchnia (m2)

PFC

BZ WBK

9 740

Andersia Tower

Franklin Templeton

6 760

Skalar Office Center

Enea

4 300

Nowe Garbary Office Center

Carlsberg Accounting Center

4 000

Malta Office Park

Roche Polska IT BPO Centre

3 630

Malta Office Park

IKEA

3 300

Kupiec Poznański

Jeronimo Martins

2 600

Malta Office Park

Grant Thornton

2 200

Malta Office Park

Samsung Electronics

2 000 Źródło: Knight Frank

Tabela 4. Wybrane największe transakcje najmu w 2012 roku Data podpisania

Budynek

Najemca

Typ umowy

Powierzchnia (m2)

Branża

III kw. 2012

Malta Office Park

Roche

renegocjacja

3 220

BPO

II kw. 2012

Kupiec Poznański

Jeronimo Martins

ekspansja+ renegocjacje

2 200

Handel/ Dystrybucja

II kw. 2012

Malta Office Park

Samsung Electronics

nowa

2 000

Elektroniczna

I kw. 2012

Nowowiejskiego

Regionalny Ośrodek Polityki Społecznej

nowa

1 720

Sektor publiczny

IV kw. 2012

Globis

Lux Med

renegocjacja

1 500

Medycyna

I kw. 2012

Winogrady Business Center

Dalkia Services

renegocjacje

1 270

SSC

II kw. 2012

Poznański Park Technologiczno Przemysłowy

Signal Group

nowa

1 000

FMCG

IV kw. 2012

Malta Office Park

Carl Zeiss

nowa

1 000

BPO Źródło: Knight Frank

większości powierzchni nieprzekraczających 500 m2 (68% wszystkich transakcji). Transakcje na wynajem powierzchni powyżej 1000 m2 stanowiły około 17% umów. W minionym roku na największych rynkach regionalnych wynajęto łącznie 347 850 m2 powierzchni biurowej, z czego największy odsetek odnotował Kraków (30,8%).

Preferencje najemców Z  obserwacji rynku biurowego w  Poznaniu wynika, iż przy wyborze nowej siedziby najemcy kierują się przede wszystkim dogodną lokalizacją i  wysokością czynszu. Warunki finansowe są jednak decydującym czynnikiem przy dokonywaniu finalnego wyboru biura. Większość

najemców nie wykazuje zainteresowania kwestiami dotyczącymi certyfikacji ekologicznej budynków (certyfikaty LEED, BREEAM). Preferowany typ aranżacji powierzchni jest uzależniony od konkretnego najemcy. Niewielkie firmy lokalne poszukują biur z wydzielonymi pomieszczeniami, natomiast oddziały korporacji oraz firmy z sektora BPO/SSC preferują duże powierzchnie typu „open space” z  możliwością wydzielenia gabinetów dla pracowników szczebla kierowniczego. Dlatego też w  większości nowych budynków biurowych możliwa jest dowolna aranżacja powierzchni. W tabeli 3 przedstawiono zestawienie wybranych firm wynajmujących największe powierzchnie biurowe w Poznaniu. Zestawienie nie uwzględnia firm, które są właścicielami zajmowanych przez siebie budynków.

15

Czynsze W  Poznaniu w  zdecydowanej większości inwestycji biurowych (85% inwestycji, w których znajduje się dostępna powierzchnia biurowa) stawki czynszu najmu kwotowane są w  EUR, natomiast w  pozostałych inwestycjach właściciele oferują czynsze w PLN.

Po osiągnięciu w 2008 roku najwyższego poziomu (18,4 EUR/m2/miesiąc), średnia wywoławcza stawka czynszu w  Poznaniu stopniowo obniżała się. Pomimo trendu spadkowego, średni ważony czynsz wywoławczy w grudniu 2012 (14,6 EUR/m2/miesiąc) pozostawał najwyższy spośród miast regionalnych. W IV kw. 2012 roku czynsze wywoławcze w budynkach klasy A mieściły się

Wykres 7. Średni poziom czynszów w miastach regionalnych 16

16

EUR/m2/miesiąc

Raport biurowy w Poznaniu

15

14 IV kw. 2011 IV kw. 2012

13

12

11

Poznań

Kraków

Wrocław

Trójmiasto

Łódź

Katowice

Źródło: Knight Frank

w przedziale 13-17 EUR/m2/miesiąc, podczas gdy stawki wywoławcze w budynkach klasy B wahały się od 11 do 14 EUR/m2/miesiąc. Relatywnie wysoki średni ważony poziom czynszów w Poznaniu wynika przede wszystkim ze stawek oferowanych w  kilku budynkach biurowych w centrum miasta o znaczącej wielkości dostępnej powierzchni (np. Andersia Business Centre, Kwadraciak, Okrąglak). Oprócz czynszu za wynajem najemcy są zobowiązani do pokrycia kosztów związanych z  eksploatacją biura, opłat za media oraz wnoszenia opłat za korzystanie z  miejsc parkingowych. Koszty eksploatacyjne w  zależności od preferencji właścicieli budynków wyrażane są w PLN bądź EUR i wynoszą od 3 do 5 EUR/m2/miesiąc bądź od 12 do 23 PLN/m2/miesiąc. Miesięczny koszt wynajmu podziemnych miejsc parkingowych w centrum Poznania wahał się w IV kw. 2012 pomiędzy 80 EUR a  150 EUR/miejsce, natomiast poza rejonem centrum – pomiędzy 60 EUR a 70 EUR/miejsce.

Porównując obecne stawki czynszu ze stawkami sprzed roku, można zauważyć niewielką tendencję spadkową na większości rynków regionalnych (wyjątkiem jest Łódź). Największą różnicę odnotowano na rynku poznańskim, gdzie zmiana średniej stawki ofertowej wyniosła 0,9 EUR. W  Poznaniu, podobnie jak w  pozostałych miastach, właściciele budynków są skłonni negocjować warunki najmu w celu pozyskania najemców. Część właścicieli ogranicza się do negocjowania stawki bazowej, podczas gdy międzynarodowi deweloperzy, w  trosce o  wartość rynkową budynków, wykazują większą skłonność do stosowania zachęt przy zachowaniu pierwotnej stawki bazowej. Kontrybucja finansowa w kosztach aranżacji wynajmowanej powierzchni oraz okresowe zwolnienie z czynszu (zazwyczaj jeden miesiąc na każdy rok najmu) pozostają zachętami najczęściej stosowanymi przez właścicieli budynków biurowych. Ich rodzaj i zakres są zbliżone niezależnie od branży najemcy. Elastyczność właścicieli w negocjacjach może być jednak większa przy umowach najmu na powierzchnie znacznej wielkości lub przy umowach typu pre-let.

17

Prezentacja obiektów biurowych W celu oceny jakości zasobów biurowych Knight Frank wyróżnił trzy podstawowe klasy budynków biurowych:

Klasa

A

Nowoczesne budynki usytuowane w  najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Głównymi wymogami, jakie powinien spełniać budynek klasy A są: klimatyzacja, nowoczesne szybkobieżne windy, wysokiej jakości materiały wykończenia wnętrz, podwieszane sufity, system podnoszonych podłóg, możliwość dowolnej aranżacji wnętrza, w pełni urządzone kuchnie i łazienki, podwójne zasilanie lub awaryjny system napięcia, szyby niskoemisyjne, wysokość pomieszczeń min. 2,7m, parking strzeżony z miejscami dla najemców.

Klasa

Do klasy B+ zaliczane są budynki, które pod względem standardu wykończenia odpowiadają budynkom klasy A, lecz są zlokalizowane poza ścisłym centrum a także budynki, które charakteryzują się wysokim standardem, lecz nie spełniają wszystkich wymogów klasy A. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej.

Klasa

Budynki powstałe po 1989 roku, zlokalizowane poza ścisłym centrum. Niższy standard budynków klasy B wynika m.in. z  gorszej jakości materiałów użytych do ich budowy i wykończenia (lub znacznego stopnia zużycia w przypadku starszych obiektów), braku nowoczesnych rozwiązań technologicznych, mniejszej liczby miejsc parkingowych dla najemców. Stawki czynszu są zauważalnie niższe niż w budynkach klasy A i B+.

B+ B

Projekty istniejące Poniżej przedstawiono największe istniejące projekty biurowe w Poznaniu, w których prowadzony jest wynajem powierzchni na warunkach rynkowych.

Raport biurowy w Poznaniu

Malta Office Park: budynki A–F

18

Deweloper

Echo Investment

Lokalizacja

ul. abpa Antoniego Baraniaka

Klasa

A

GLA (m2)

27 700 (bud. A-F)

Data otwarcia

2008–2011

Architekt

Biuro Architektoniczne Litoborski & Marciniak

Liczba kondygnacji

Od 5 do 6

Dostępność komunikacyjna

10 km do lotniska 6 km do dworca kolejowego 9 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

600 miejsc na parkingu podziemnym i naziemnym w całym kompleksie biurowym

Szyperska Office Center Deweloper

Wechta

Lokalizacja

ul. Szyperska 14

Klasa

A

GLA (m2)

17 200

Data otwarcia

I kwartał 2010

Architekt

–

Liczba kondygnacji

6

Dostępność komunikacyjna

8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

114 miejsc na parkingu podziemnym 150–200 miejsc na parkingu naziemnym

Poznań Financial Centre Deweloper

Centrum Kongresowe Biurowiec (Von der Heyden Group + Miasto Poznań)

Lokalizacja

pl. Andersa

Klasa

A

GLA (m2)

16 000

Data otwarcia

I kwartał 2001

Architekt

Sipińscy – Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich

Liczba kondygnacji

18

Dostępność komunikacyjna

8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

175 miejsc na parkingu podziemnym

19

Skalar Office Center Deweloper

Górecka Projekt

Lokalizacja

ul. Górecka 1

Klasa

B+

GLA (m2)

14 200

Data otwarcia

IV kwartał 2010 Sipińscy – Pracownia Projektowa

Architekt

Ewy i Stanisława Sipińskich

Liczba kondygnacji

5

Dostępność komunikacyjna

8 km do lotniska 5 km do dworca kolejowego 5 km do autostrady

Dostępność miejsc parkingowych

172 miejsca na parkingu podziemnym 37 miejsc na parkingu naziemnym

Raport biurowy w Poznaniu

Centrum Biurowe Globis

20

Deweloper

Globe Trade Centre

Lokalizacja

ul. Roosevelta/Słowackiego

Klasa

A

GLA (m2)

12 000

Data otwarcia

II kwartał 2003

Architekt

Pentagram Sp. z o.o.

Liczba kondygnacji

9

Dostępność komunikacyjna

5 km do lotniska 800 m do dworca kolejowego 8 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

225 miejsc na parkingu podziemnym

Delta Deweloper

PPB Ataner

Lokalizacja

ul. Towarowa 35

Klasa

B+

GLA (m2)

11 000

Data otwarcia

IV kwartał 2003

Architekt

Sipińscy – Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich

Liczba kondygnacji

10

Dostępność komunikacyjna

6 km do lotniska 1 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

130 miejsc na parkingu podziemnym

Andersia Tower Deweloper

Von der Heyden Group

Lokalizacja

pl. Andersa

Klasa

A

GLA (m2)

10 500

Data otwarcia

III kwartał 2007

Architekt

Sipińscy – Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich

Liczba kondygnacji

20

Dostępność komunikacyjna

8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

200 miejsc na parkingu podziemnym

21

PGK Centrum II Deweloper

PGK Centrum

Lokalizacja

ul. Marcelińska 90

Klasa

A

GLA (m2)

8 700

Data otwarcia

II kwartał 2003

Architekt

CDF Architekci

Liczba kondygnacji

12

Dostępność komunikacyjna

3 km do lotniska 4 km do dworca kolejowego 9 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

Łącznie kompleks (PGK Centrum I i II) oferuje 420 miejsc parkingowych na parkingu podziemnym i naziemnym

Raport biurowy w Poznaniu

PGK Centrum I

22

Deweloper

PGK Centrum

Lokalizacja

ul. Marcelińska 90

Klasa

B+

GLA (m2)

8 000

Data otwarcia

1999

Architekt

CDF Architekci

Liczba kondygnacji

13

Dostępność komunikacyjna

3 km do lotniska 4 km do dworca kolejowego 9 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

Łącznie kompleks (PGK Centrum I i II) oferuje 420 miejsc parkingowych na parkingu podziemnym i naziemnym

Okrąglak i Kwadraciak Deweloper

Immobel S.A.

Lokalizacja

ul. Mielżyńskiego/27 Grudnia

Klasa

A

GLA (m2)

6 700

Data otwarcia

III kwartał 2012

Architekt

RKW Rhode Kellermann Wawrowsky

Liczba kondygnacji

10

Dostępność komunikacyjna

6 km do lotniska 2 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

20 miejsc na parkingu naziemnym

Andersia Business Centre Deweloper

Von der Heyden

Lokalizacja

pl. Andersa

Klasa

A

GLA (m2)

11 200

Data otwarcia

IV kwartał 2012

Architekt

Sipińscy – Pracownia Ewy i Stanisława Sipińskich

Liczba kondygnacji

5

Dostępność komunikacyjna

8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

150 miejsc na parkingu podziemnym

23

Projekty w budowie Poniżej przedstawiono krótką charakterystykę największego budynku biurowego, który pod koniec IV kw. 2012 pozostawał w budowie

Raport biurowy w Poznaniu

Malta House

24

Deweloper

Skanska Property Poland

Lokalizacja

ul. abpa Antoniego Baraniaka

Klasa

A

GLA (m2)

15 700

Data otwarcia

III kwartał 2013

Architekt

Pentagram Architekci

Liczba kondygnacji

5

Dostępność komunikacyjna

10 km do lotniska 6 km do dworca kolejowego 9 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

270 na parkingu podziemnym

Projekty planowane Poniżej przedstawiono projekty, których rozpoczęcie jest planowane w roku 2013 lub później.

Wilson Office Park Deweloper

Globe Trade Centre

Lokalizacja

ul. Śniadeckich/ Głogowska

Klasa

A

GLA (m2)

15 500

Planowana data rozpoczęcia

Zależna od pozyskania głównego najemcy

Planowana data otwarcia

2013/2014

Architekt

APA Kuryłowicz & Associates

Liczba kondygnacji

3–6

Dostępność komunikacyjna

6 km do lotniska 2 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

Deweloper nie podaje dokładnej liczby miejsc

Business Garden Poznań Deweloper

SwedeCenter

Lokalizacja

ul. Marcelińska/Bułgarska

Klasa

A

GLA (m2)

42 000 (I etap ok. 22 000)

Planowana data rozpoczęcia

I kwartał 2013

Planowana data otwarcia

IV kwartał 2014

Architekt

Ahlqvist & Almqvist Arkitekter AB

Liczba kondygnacji

6

Dostępność komunikacyjna

3 km do lotniska 4 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2

Dostępność miejsc parkingowych

195 miejsc na parkingu podziemnym

25

Notatki

Miasto Poznań  pl. Kolegiacki 17, 61-841 Poznań tel.: +48 61 878 5428 [email protected] Wydawca: Wydawnictwo Miejskie Posnania ul. Ratajczaka 44, 61-728 Poznań www.wmposnania.pl Skład komputerowy: Studio Graficzne Wydawnictwa Miejskiego Posnania Poznań 2013

Rynek

biurowy

w Poznaniu