Rynek budowlany w Polsce Październik 2007

Autor

Stanisław Ślubowski Departament Marketingu Korporacyjnego Zespół ds. Analiz Gospodarczych ING Bank e-mail: [email protected]

Współpraca

Rafał Benecki Departament Operacji na Rynkach Finansowych Wydział Analiz Ekonomicznych ING Bank e-mail: [email protected]

Kontakt

Edmund Kubeczka Dyrektor Zarządzający Sektorem Budowlanym ING Bank tel.: +48 32 357 80 55 e-mail: [email protected]

Małgorzata Kołakowska Dyrektor Banku ING Bank tel.: +48 22 820 42 49 e-mail: [email protected]

© 2007 ING Bank

SPIS TREŚCI 1. Sytuacja na rynku i perspektywy branży w nadchodzącym okresie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.1. Produkcja budowlano-montażowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.2. Struktura rynku według segmentów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.3. Wyniki finansowe branży . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.4. Wskaźniki koniunktury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.5. Notowania spółek giełdowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.6. Akcja kredytowa i ryzyko branżowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2. Wyniki badania przeprowadzonego wśród firm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.1. Perspektywa mikro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2.1.1. Ocena sytuacji ekonomicznej firm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2.1.2. Plany rozwoju . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.1.3. Działalność międzynarodowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.1.4. Bariery działalności . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.2. Perspektywa makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.2.1. Prognozy wzrostu w poszczególnych segmentach rynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.2.2. Bariery rozwoju rynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2.2.3. Partnerstwo publiczno-prywatne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2.3. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2.4. Metodologia badania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 3. Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1

1. Sytuacja na rynku i perspektywy branży w nadchodzącym okresie

Branża budowlana ma za sobą kolejny rok wzrostu. Poprawiły się zarówno wskaźniki dynamiki produkcji budowlano-montażowej, jak i wyniki finansowe przedsiębiorstw. Branżowe wskaźniki koniunktury utrzymują się na wysokim poziomie. Analitycy ING przewidują wzrost rynku w horyzoncie średniookresowym na poziomie powyżej 10 procent rocznie. Wśród najszybciej rozwijających się segmentów znajdzie się budownictwo związane z infrastrukturą (m.in. drogowe, ochrona środowiska) i przemysłowe.

1.1. Produkcja budowlano-montażowa

1.2. Struktura rynku według segmentów

Produkcja budowlano-montażowa utrzymała w ciągu ostatniego

W 2006 roku najszybciej rozwijało się budownictwo drogowe,

roku wysoką dynamikę. W 2006 roku tempo wzrostu osiągnęło

którego udział w produkcji budowlano-montażowej wzrósł z 19,5%

poziom 12,8%, a wartość rynku wyniosła blisko 100 mld złotych.

do 22,6%. Można oczekiwać, że dzięki środkom z funduszy unij-

Szacunkowe dane za pierwszych osiem miesięcy 2007 roku

nych ten segment rynku utrzyma najwyższą dynamikę wzrostu

wykazują wzrost na poziomie 27%, w porównaniu z 12,4% w ana-

również w nadchodzących latach. Pozytywną rolę powinna też ode-

logicznym okresie ubiegłego roku. Analitycy ING prognozują wzrost

grać presja związana z wyznaczonym terminem EURO w 2012 roku.

produkcji budowlano-montażowej w średnim horyzoncie czasowym

Jednak wzrost cen materiałów i usług budowlanych spowodował,

na poziomie dwukrotnie wyższym od wzrostu PKB, czyli w grani-

że przy zakładanym budżecie przeszacowane wydają się dzisiaj

cach 10% rocznie. Przy optymistycznym scenariuszu1 można oczeki-

pierwotne założenia mówiące o budowie blisko 1600 km autostrad

wać, że w ciągu najbliższych 2 – 3 lat tempo wzrostu przekroczy

i 2000 km dróg krajowych2 w perspektywie najbliższych 7 lat.

poziom 15% rocznie.

Innymi segmentami, które powinny szybko rozwijać się dzięki środkom unijnym, są inwestycje związane z ochroną środowiska oraz budownictwo kolejowe. Trzeba jednak pamiętać, że ryzyka związane przede wszystkim z niepełnym wykorzystaniem środków unijnych3 oraz z potencjalnymi problemami z podażą mocy produkcyjnych i surowców mogą przyczynić się do opóźnień w realizacji planów i niższej od oczekiwanej dynamiki wzrostu.

4

1

Przy założeniu realizacji planów związanych z przygotowaniami do EURO 2012 i zwiększeniu efektywności wykorzystania funduszy unijnych.

2

Najlepszym przykładem jest budowa odcinka autostrady A2 Nowy Tomyśl – Świecko, która ma zostać wznowiona po dwuletniej przerwie. Koszty kontraktu wzrosły w tym czasie o prawie 60%.

3

Polska znacząco poprawiła stopień wykorzystania funduszy strukturalnych na lata 2004 – 2006 (z 16% w połowie 2006 roku do prawie 60%). Niestety wykorzystanie środków z Funduszu Spójności, z którego finansowane są największe inwestycje w infrastrukturze i w ochronie środowiska, wynosi według informacji podanych przez Komisję Europejską tylko 16%, co plasuje nas na ostatnim miejscu wśród nowych państw członkowskich Unii.

Wśród pozostałych segmentów nie odnotowano znaczących różnic

aktywności inwestycyjnej przedsiębiorstw. Co istotne, głównym

w porównaniu z 2005 rokiem – zmiany udziału w strukturze produkcji

celem planowanych inwestycji jest zwiększenie potencjału wytwór-

budowlano-montażowej nie przekraczają jednego punktu procen-

czego, co bezpośrednio powinno przełożyć się na produkcję

towego.

budowlano-montażową. Brak mocy produkcyjnych jest w tej chwili jedną z najważniejszych barier w realizacji zleceń przez przed-

Budownictwo przemysłowe i magazynowe powinno w najbliż-

siębiorstwa – stopień wykorzystania mocy produkcyjnych osiągnął

szym okresie należeć do najszybciej rozwijających się segmentów

w trzecim kwartale 84%.

rynku. Świadczy o tym między innymi skokowy wzrost liczby wydanych w 2006 r. pozwoleń na budowę (49%). Głównym czynnikiem

Od 2005 roku obserwujemy szybki rozwój rynku powierzchni maga-

rozwoju będzie stabilny wzrost inwestycji, kształtujący się na poziomie

zynowych po wejściu Polski do Unii Europejskiej – w ciągu ostatnich

10% rocznie.

trzech lat ich łączne zasoby zwiększyły się ponad dwukrotnie. Polska dysponuje w tej chwili największymi zasobami nowoczesnych powierzchni magazynowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szacowanymi pod koniec pierwszej połowy 2007 roku na ok. 3 mln m2. W ciągu ostatniego roku utrzymała się tendencja do lokalizacji powierzchni magazynowych poza regionem Warszawy – jej udział w rynku spadł z 70% na koniec 2005 roku do ok. 60% w pierwszej połowie 2007 r. Deweloperzy kierują zainteresowanie ku kolejnym lokalnym rynkom – takim jak Szczecin, Bydgoszcz czy Toruń4. W najbliższej przyszłości rynek w dalszym ciągu powinien rozwijać się dynamicznie. Wskazuje na to spadający poziom wskaźnika powierzchni niewynajętych (przede wszystkim w regionach poza Warszawą5) oraz rosnące czynsze. W ocenie analityków, na podstawie planów deweloperów i wielkości terenów zarezerwowanych przez inwestorów pod nowe projekty można szacować, że w perspektywie średnio- i długookresowej powierzchnia magazynowa w kraju może wzrosnąć o kolejne 5 mln m2.

Oczekiwania te potwierdzają wyniki badań prowadzonych wśród przedsiębiorstw przez Narodowy Bank Polski. W trzecim kwartale bieżącego roku nastąpił najwyższy od 2005 roku wzrost wskaźnika

Budownictwo komercyjne (biurowe i handlowe) w okresie 2003 – 2005 rosło w tempie zbliżonym do średniej dla całego rynku. W 2006 roku jego udział w całkowitej produkcji budowlanej nieznacznie wzrósł. 4

Na podstawie danych opublikowanych w „Retail Market Update Poland, Autumn 2007” (DTZ Research).

5

Średni wskaźnik w Polsce wynosił w połowie 2007 roku 5,8%, a poza Warszawą 0% – 1,5% (z wyjątkiem okolic Poznania – 6,7%). Według „Industrial & Logistics Market Update, H1 2007 Poland” (DTZ Research).

5

Lata 2004 i 2005 przyniosły spadek dynamiki wzrostu rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce. Trend odwrócił się w 2006 roku, kiedy całkowita podaż wzrosła o 17%. W roku 2007 tendencja utrzymała się – do lipca zasoby powierzchni biurowych wzrosły o 12%. Na uwagę zasługuje przeniesienie środka ciężkości z Warszawy na inne miasta. O ile w 2006 roku prawie 90% nowej podaży przypadało na Warszawę, w 2007 jej udział spadł poniżej 60%. Wysoki popyt na powierzchnie biurowe, wyrażający się niskim wskaźnikiem powierzchni niewynajętych6, wskazuje, że mamy wciąż do czynienia z rynkiem perspektywicznym. Wydaje się jednak, że tempo wzrostu może w nadchodzącym okresie maleć – w 2006 roku odnotowaliśmy 6-procentowy spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę. Udział budownictwa mieszkaniowego w całości produkcji budowlano-montażowej nieznacznie spadł. Liczba mieszkań oddanych do użytku w 2006 roku wzrosła zaledwie o 1%. Sytuacja poprawiła się w bieżącym roku – w ciągu pierwszych trzech kwartałów liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 14%. Jedna trzecia mieszkań została wybudowana przez deweloperów i ten właśnie segment odnotował najszybszy wzrost (21%). Perspektywy dla rynku mieszkaniowego w najbliższych latach wydają się nienajgorsze. Analitycy prognozują dynamiczny wzrost liczby budowanych mieszkań do poziomu ok. 200 tys. rocznie. Wiele wskaźników potwierdza dobre perspektywy rynku: w 2006 roku odnotowano znaczący, blisko 40-procentowy wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę10. Podobna sytuacja miała miejsce w pierwszym półroczu 2007 r. – wzrost w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wyniósł 55%. Według dostępnych Wskaźnik nasycenia nowoczesnymi powierzchniami hand-

szacunków sami zagraniczni deweloperzy obecni w Polsce deklarują

lowymi, zdecydowanie niższy niż w krajach Unii7, i ich relatywnie

plany inwestycyjne na poziomie 30 mld złotych w okresie naj-

niski udział w sprzedaży detalicznej sprawiają, że Polski rynek jest

bliższych kilku lat.

wciąż perspektywiczny. W roku 2007 i 2008 – zgodnie z oczekiwa-

Jednak dramatyczny wzrost cen mieszkań w ciągu ostatnich dwóch

niami analityków – całkowita podaż zwiększy się w sumie o prawie

lat doprowadził do znaczącego ograniczenia zdolności kredytowej

2,5 mln m2. Ze względu na relatywnie wysoki poziom nasycenia

potencjalnych klientów, co spowodowało ostudzenie sytuacji

w największych miastach zainteresowanie inwestorów przenosi się

na rynku. Wzrost cen w największych miastach wyhamował,

na mniejsze ośrodki. Największe planowane lub budowane obecnie

a w niektórych ośrodkach odnotowano nawet nieznaczny spadek.

projekty zlokalizowane są między innymi w Lublinie, Koszalinie,

Dalszy wzrost popytu uwarunkowany będzie w dużej mierze czyn-

Rzeszowie, Bydgoszczy i Piotrkowie8.

nikami demograficznymi oraz wzrostem zamożności społeczeństwa.

Według prognoz analityków firmy DTZ wielkość nowo oddanych

Czynnikiem dodatkowo wpływającym na osłabienie popytu mogą

powierzchni zmniejszy się w 2009 roku – znajduje to częściowe

stać się oczekiwane podwyżki stóp procentowych. Z drugiej strony

potwierdzenie w statystykach wydanych pozwoleń na budowę,

możliwość realizacji przez deweloperów planowanych inwestycji

których liczba spadła zarówno w 2005, jak i w 2006 roku9.

będzie zależała od znalezienia wykonawców, a w związku z utrzy-

6

Dla przykładu ok. 4% w Warszawie w drugim kwartale 2007. Według „Warsaw Offices, 2nd Quarter 2007” (CB Richard Ellis).

7

Średnio 110 m2/tys. mieszkańców w Polsce w porównaniu ze 170 m2/tys. mieszkańców w krajach Unii.

8

Na podstawie danych opublikowanych w „Retail Market Update Poland, Autumn 2007” (DTZ Research).

9

W 2005 roku liczba pozwoleń spadła z 8 tys. do ok. 5 tys. i była najniższa od 6 lat. W 2006 odnotowano niewielki spadek o ok. 1,5%.

10

6

W przeliczeniu na liczbę mieszkań.

mującym się niedoborem pracowników i konkurencją ze strony dużych inwestycji infrastrukturalnych może się to okazać trudne. Dlatego oceniamy, że osiągniecie poziomu 200 tysięcy mieszkań oddawanych do użytku rocznie może okazać się niełatwym wyzwaniem.

1.4. Wskaźniki koniunktury Wskaźnik koniunktury w budownictwie, publikowany przez Główny Urząd Statystyczny, w 2006 roku gwałtownie skoczył w górę, osiągając w lipcu i sierpniu najwyższy poziom od 13 lat. Wskaźnik utrzymuje się stale na wysokim poziomie, chociaż w ostatnim okresie (lipiec – wrzesień) wyniki są nieznacznie niższe niż przed rokiem. Podobne wnioski można wyciągnąć na podstawie wyników badań prowadzonych przez Instytut Rozwoju Gospodarczego SGH. Nieznaczny spadek wskaźnika koniunktury w porównaniu z zeszłym

1.3. Wyniki finansowe branży

rokiem można wiązać z rosnącą rolą barier podażowych, przede wszystkim z trudnościami ze znalezieniem pracowników12.

W 2006 roku nastąpiła dalsza poprawa wyników finansowych firm budowlanych. Przychody największych przedsiębiorstw11 wzrosły do 64 mld złotych; wynik finansowy netto wzrósł o prawie 150%, przekraczając 2,2 mld złotych. Wskaźnik rentowności wzrósł dwukrotnie do poziomu 3,6%. Trend utrzymał się w roku 2007 – w pierwszej połowie roku przychody wzrosły o 46%, a zysk netto potroił się w porównaniu z analogicznym okresem roku 2006.

1.5. Notowania spółek giełdowych Zdecydowana poprawa koniunktury w branży i coraz lepsze wyniki przedsiębiorstw znalazły odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych spółek budowlanych. Od 2005 roku indeks WIG Budownictwo rósł znacznie powyżej średniej dla całego rynku, osiągając najwyższy w historii poziom w kwietniu bieżącego roku. 11

Dane dla przedsiębiorstw o liczbie pracujących pow. 49 osób.

12

Więcej na ten temat w części poświęconej wynikom badania ankietowego w rozdziałach 2.1.4 i 2.2.2.

7

Od początku roku na warszawskim parkiecie zadebiutowało dziesięć nowych spółek z branży budowlanej i deweloperskiej. W ciągu ostatnich kilku miesięcy pogorszenie koniunktury na rynkach kapitałowych pociągnęło za sobą spadki notowań również w sektorze budowlanym – wartość akcji uległa w tym okresie znaczącej korekcie.

1.6. Akcja kredytowa i ryzyko branżowe Coraz lepsza sytuacja w branży budowlanej i rosnąca atrakcyjność rynku nieruchomości spowodowały dalszy wzrost akcji kredytowej banków. Zgodnie ze statystykami NBP kredyty udzielone przedsiębiorstwom na finansowanie nieruchomości wzrosły w ciągu ostatniego roku (do sierpnia 2007) aż o 62%, w porównaniu ze średnią dla pozostałych kategorii kredytów – 15%. Nadal rosły należności banków od firm budowlanych (57% w okresie czerwiec 2006 – czerwiec 2007). Nastąpiła również dalsza poprawa jakości portfela kredytowego. Udział należności zagrożonych13 znacząco spadł (z 16,5% na koniec roku 2005 do 9,2% na koniec roku 2006 i do 7,0% w czerwcu 2007 r.) i po raz pierwszy okazał się niższy od średniej dla firm z sektora przetwórstwa przemysłowego. Poprawa sytuacji w budownictwie została pozytywnie oceniona przez Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową, monitorujący ryzyko inwestycyjne w gospodarce. W ciągu roku budownictwo zostało przeniesione z kategorii ryzyka podwyższonego do kategorii ryzyka małego. Spośród analizowanych przez Instytut 12 branż zaliczanych do sektora budownictwa14 cztery zostały zakwalifikowane jako działalność o małym ryzyku, sześć mieści się w kategorii ryzyka średniego i tylko dwie w kategorii ryzyka podwyższonego. W drugiej połowie 2007 r. pięć branż zostało przesuniętych do kategorii o niższym poziomie ryzyka w porównaniu z pierwszą połową tego roku, a 9 przesunęło się w górę w rankingu syntetycznej skali ryzyka dla branż nieprzemysłowych.

8

13

Dane dla portfela dużych zaangażowań publikowane przez NBP.

14

Branże gospodarki są monitorowane przez IBnGR w rozbiciu na grupy i klasy PKD.

2. Wyniki badania przeprowadzonego wśród firm

Tegoroczne badanie, przeprowadzone wśród firm działających w branży budowlanej i nieruchomości15 (generalni wykonawcy, deweloperzy i producenci materiałów budowlanych), podobnie jak rok temu miało na celu porównanie ocen analityków z opiniami przedsiębiorców. Wyniki badania potwierdzają dobrą sytuację firm i wysokie oczekiwania co do przyszłości, równocześnie zwracając uwagę na wiele utrzymujących się barier utrudniających działalność firm i rozwój rynku.

2.1. Perspektywa mikro 2.1.1. Ocena sytuacji ekonomicznej firm Tak jak w poprzednim roku, zdecydowana większość firm ocenia dobrze lub bardzo dobrze swoją sytuację ekonomiczną. Znakomita sytuacja gospodarcza kraju i świetna koniunktura na rynku budowlanym przekładają się na coraz lepsze wyniki finansowe. Najlepiej oceniają swoją sytuację firmy deweloperskie (88% respondentów) i firmy budowlane zajmujące się budownictwem komercyjnym (81%). W porównaniu z ubiegłym rokiem firmy nieco ostrożniej mówią o poprawie wyników w ciągu ostatniego okresu. Może to dziwić w kontekście dynamicznego wzrostu przychodów i zysków przedsiębiorstw budowlanych w latach 2006 i 2007. Trzeba jednak pamiętać, że w zeszłym roku mieliśmy do czynienia z przejściem od okresu strat do zysków, podczas gdy dzisiaj porównujemy wyniki doskonałe z bardzo dobrymi. Na uwagę zasługują wyniki badania wśród firm z branży materiałów budowlanych. Poprawiła się ich ocena bieżącej sytuacji ekonomicznej16, utrzymał się również optymizm co do przyszłości – wśród producentów materiałów najwięcej liczy na dalszą poprawę wyników (87%). Ma to niewątpliwie związek z rosnącym popytem i cenami materiałów budowlanych.

W porównaniu z wynikami zeszłorocznego badania nieco zmalał optymizm firm co do najbliższej przyszłości, chociaż wciąż prawie 70% respondentów oczekuje dalszej poprawy sytuacji ekonomicznej swoich przedsiębiorstw. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na polepszenie nastrojów wśród firm zajmujących się infrastrukturą (86%), zwłaszcza budownictwem drogowym (88%).

10

15

Badanie ankietowe na próbie 165 przedsiębiorstw. Szczegółowy opis metodologii badania na str. 16.

16

W zeszłym roku odsetek firm wśród producentów materiałów oceniających swoją sytuację dobrze lub bardzo dobrze był niższy od średniej dla całej próby (61%), w roku bieżącym wzrósł do poziomu nieznacznie powyżej średniej (72%). Zeszłoroczne oczekiwania musiały być jednak dużo większe, gdyż te same firmy dość nisko oceniają zmianę sytuacji w ciągu ostatniego roku.

W porównaniu z zeszłym rokiem wzrósł udział firm planujących

fikowana kadra) są nieporównanie wyższe niż w mieszkaniówce.

zwiększenie zatrudnienia – z 45% do 55%. Oznacza to poważne

Wysoką trzecią pozycję utrzymało budownictwo przemysłowe,

wyzwania dla branży w związku z rosnącymi trudnościami na rynku

a wyraźnie wzrosła atrakcyjność działalności związanej

pracy.

z produkcją materiałów budowlanych.

2.1.2. Plany rozwoju Kiedy w zeszłorocznym badaniu zapytaliśmy o plany na przyszłość, aż 42% respondentów zadeklarowało chęć rozszerzenia działalności na nowe segmenty rynku. W tegorocznym badaniu takie plany zgłosiło znacząco mniej firm – tylko 27%. Można zastanawiać się, jakie są przyczyny tej zmiany nastawienia. Niewykluczone, że części firm w ciągu ostatniego roku udało się zrealizować plany i z powodzeniem rozpocząć działalność w nowych segmentach rynku. Bardziej prawdopodobne jednak, że – biorąc pod uwagę sytuację konkurencyjną na rynku budowlanym i trudną sytuację na rynku pracy – przedsiębiorstwa zweryfikowały ambitne założenia i postanowiły skupić się na swojej działalności podstawowej. Ta hipoteza znajduje częściowo potwierdzenie, kiedy przyjrzymy się, które segmenty cieszą się największym powodzeniem. W zeszłym roku firmy planujące rozpoczęcie działalności w nowych segmentach rynku najczęściej wymieniały budownictwo infrastrukturalne (drogowe i związane z ochroną środowiska17). W tym roku na pierwszym miejscu znalazły się: działalność deweloperska w segmencie mieszkaniowym (26% respondentów) i budownictwo mieszkaniowe (22%). Firmy najwyraźniej zaczęły poważniej myśleć o swoich real-

Ograniczenie planów ekspansji widać również przy okazji pytania

nych możliwościach – bariery wejścia na rynek w budownictwie

o możliwość przejęcia innych graczy. Odsetek firm deklarujących

inżynieryjnym (nakłady inwestycyjne, doświadczenie, wykwali-

taki zamiar spadł w tegorocznym badaniu z 24% do 13%. Trzeba

17

Odpowiednio 43% i 45% odpowiedzi.

11

jednak zaznaczyć, że waha się on zdecydowanie w zależności od segmentu. Najwięcej firm planujących akwizycję znalazło się

za granicą, tak jak w zeszłym roku najczęściej wskazują kraje

wśród przedsiębiorstw specjalizujących się w budownictwie

Europy Wschodniej (zwłaszcza Ukrainę i Rosję) oraz kraje

energetycznym – 31%, infrastrukturalnym (zwłaszcza związanym

starej piętnastki Unii Europejskiej.

z ochroną środowiska) – 25% i przemysłowym – 22%.

2.1.3. Działalność międzynarodowa Około jedna czwarta polskich firm prowadzi działalność poza granicami kraju i odsetek ten tylko nieznacznie zmniejszył się w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wyniki tegorocznego badania wydają się jednak potwierdzać zaobserwowaną w zeszłym roku tendencję – spada udział firm, które planują kontynuację działalności za granicą. Sugeruje to w sposób oczywisty rosnącą koncentrację na szybko rozwijającym się rynku lokalnym.

12

Te firmy, które planują kontynuację lub rozpoczęcie działalności

2.1.4. Bariery działalności

Nadal najmniejszą rolę wśród czynników ograniczających działalność firm respondenci przypisują konkurencji i procesom

Lista barier utrudniających codzienną działalność polskich firm nie

konsolidacyjnym. Przy tak ogromnym popycie, jaki obserwujemy

zmieniła się w porównaniu z zeszłym rokiem, czego należało oczeki-

dzisiaj na polskim rynku, konkurencja nie stanowi jak widać

wać. Na uwagę zasługują przesunięcia w hierarchii ważności

znaczącego problemu.2.

Perspektywa makro

poszczególnych barier. Wśród pięciu czynników o największym znaczeniu aż trzy dotyczą poziomu kosztów: rosnące ceny materia-

2.2. Perspektywa makro

łów i surowców przesunęły się z miejsca piątego na pierwsze18, a rosnące ceny usług budowlanych z ósmego na czwarte. Cały czas w grupie najważniejszych barier respondenci wymieniają problemy

2.2.1. Prognozy wzrostu w poszczególnych segmentach rynku

ze znalezieniem i utrzymaniem pracowników19 oraz trudności ze zdobyciem atrakcyjnych działek.

Firmy podtrzymują swoje zeszłoroczne prognozy dotyczące wzrostu rynku w ciągu najbliższych trzech lat. Prawie 70% uczestników badania oczekuje wzrostu na poziomie powyżej 5 procent rocznie, a aż jedna trzecia spodziewa się wzrostów dwucyfrowych. Zgodnie z przewidywaniami odsetek respondentów oczekujących kilkunastoprocentowego wzrostu rynku był najwyższy wśród firm zaangażowanych w projekty związane z ochroną środowiska i budową dróg (około 43% ogółu odpowiedzi) oraz wśród producentów materiałów budowlanych (40%). Wzrosły oczekiwania dotyczące tempa wzrostu zatrudnienia. Prawie 60% badanych oczekuje wzrostu zatrudnienia powyżej 5 procent rocznie (48% w zeszłorocznym badaniu). Jeszcze raz trzeba powtórzyć, że oznacza to poważne wyzwanie stojące przed sektorem w obliczu rosnących trudności kadrowych w budownictwie.

W tej perspektywie wydawać się może, że spadło znaczenie przypisywane nieadekwatnym rozwiązaniom prawnym oraz zbiurokratyzowanym przepisom i procedurom inwestycyjnym. Jednak aż 45% respondentów wymieniło te bariery jako ważną lub bardzo ważną przeszkodę w prowadzeniu działalności. Jak widać, w ocenie przedsiębiorców niewiele się w tym zakresie zmieniło w ostatnim czasie. 18

Co prawda wielu ekspertów ocenia, że okres drastycznego wzrostu cen materiałów budowlanych zakończył się, jednak część obserwatorów uważa, że mamy do czynienia jedynie z przejściowym uspokojeniem rynku, po którym nastąpi dalszy wzrost, choć wolniejszy niż w ostatnim okresie. Wśród naszych respondentów aż 42% oczekuje wzrostu cen powyżej 10% rocznie.

19

Wymieniane w zeszłorocznym badaniu plany firm mówiące o sprowadzaniu pracowników z innych krajów zaczynają się powoli realizować, pomimo istotnych ograniczeń. Również deklaracje gotowości do wzięcia udziału w przygotowaniu zawodowym nowych kadr znajdują potwierdzenie. Dobrym przykładem może być jeden z największych polskich deweloperów, który na swoich budowach zatrudnia pracowników z Bułgarii, a także z Rosji, Białorusi i Ukrainy. Ostatnio nawiązał również współpracę z zespołem szkół zawodowych, w ramach której pokrywa koszty kształcenia uczniów – w zamian za zobowiązanie do pracy w firmie przez określony czas po ukończeniu nauki.

13

Co ciekawe, najważniejszym czynnikiem decydującym o tempie wzrostu w budownictwie drogowym będą w opinii respondentów zbliżające się Mistrzostwa Europy w piłce nożnej. Chociaż dzisiejszy stan przygotowań do EURO 2012 nie nastraja szczególnie optymistycznie, pozostaje wyrazić nadzieję, że nadchodzące wydarzenia sportowe narzucą większą dyscyplinę w planowaniu i realizacji inwestycji i efektywnym wykorzystaniu unijnych środków. Na uwagę zasługuje lepsza niż w zeszłym roku ocena perspektyw rozwoju budownictwa przemysłowego, co zresztą znajduje potwierdzenie w wynikach badań realizowanych przez Narodowy Bank Polski wśród przedsiębiorstw20.

Bez znaczących zmian pozostaje ocena tempa wzrostu poszczególnych segmentów rynku: nadal najszybszy wzrost oczekiwany jest w budownictwie drogowym i związanym z ochroną środowiska oraz w budownictwie mieszkaniowym.

20

14

Wnioski z badań zostały pokrótce omówione w rozdziale 1.2 na str. 5.

2.2.2.

Bariery rozwoju rynku

Podobnie jak w ubiegłorocznym badaniu, poprosiliśmy respondentów o zdefiniowanie i ocenę najważniejszych barier rozwoju w skali całej branży. Tak jak można było oczekiwać, lista problemów pozostaje bez zmian. Brak planów zagospodarowania przestrzennego nadal jest w opinii respondentów główną przeszkodą ograniczającą rozwój rynku, przyczyniającą się do dramatycznego wzrostu cen działek i spowolnienia procesu inwestycyjnego. Przedsiębiorcy krytycznie oceniają też widoczny brak polityki w zakresie rozwoju infrastruktury. Niewiele zmieniło się, jeśli chodzi o rozwiązania prawne – to kolejny w skali ważności problem wymieniony w badaniu. Jak widać, inicjatywy, które zostały podjęte w ostatnim czasie21 nie spotkały się ze szczególnie przychylną oceną. Biorąc pod uwagę, że inne bariery, takie jak niedobór pracowni-

2.2.3. Partnerstwo publiczno-prywatne

22

ków , rosnące ceny usług czy trudności ze znalezieniem wykonawców są w dużej mierze wynikiem działania sił rynkowych, usunięcie

W zeszłorocznym badaniu pytaliśmy przedsiębiorców o znajomość

przeszkód natury instytucjonalnej i legislacyjnej powinno być w naj-

i ocenę przepisów o partnerstwie publiczno-prywatnym. Wyniki

bliższym czasie absolutnym priorytetem.

pozostały bez zmian – 58% respondentów słyszała o ustawie. Optymistycznie nastraja fakt, że w porównaniu z zeszłym rokiem

Tego właśnie oczekują firmy budowlane od przyszłego rządu –

wzrósł odsetek tych respondentów, którzy sądzą, że ustawa będzie

stworzenia ram prawnych umożliwiających sprawne funkcjonowa-

miała duży lub bardzo duży wpływ na przyspieszenie realizacji

nie systemu oraz uproszczenia lub zlikwidowania uciążliwych

inwestycji. Respondenci uważają, że inicjatywa współpracy

procedur.

w ramach projektów PPP należeć będzie przede wszystkim do przedsiębiorców, ale ponad 40% liczy na aktywność przedstawicieli administracji publicznej.

21

Można tu wymienić nową ustawę o spółkach drogowych, nowelizację ustawy o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych czy projekty zmian prawa budowlanego i ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

22

Można mieć nadzieję, że wprowadzone ułatwienia wizowe dla pracowników sezonowych zza wschodniej granicy, obniżenie obowiązujących opłat za pozwolenie na pracę oraz rozpoczęte przygotowania do otwarcia rynku pracy dla firm azjatyckich pozwolą na choćby częściowe złagodzenie tego problemu.

15

spadek odsetka firm planujących w najbliższej przyszłości akwizycje. Postulatem w dziedzinie polityki gospodarczej niezmiennie pozostają działania zmierzające do usunięcia istniejących barier rozwoju, zwłaszcza zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje i uproszczenie przepisów.

2.4. Metodologia badania Tegoroczne badanie wśród przedsiębiorstw zostało przeprowadzone metodą wspomaganych komputerowo wywiadów telefonicznych (CATI) na próbie 165 firm budowlanych, deweloperskich i producentów materiałów budowlanych. W badaniu wzięły udział przedsiębiorstwa duże i średnie, o obrotach powyżej 10 mln złotych. Naszymi respondentami byli członkowie kadry kierowniczej odpowiedzialni za strategię i rozwój firmy. Próba została dobrana w sposób losowo-kwotowy tak, aby repre-

2.3. Podsumowanie

zentowane były wszystkie główne segmenty rynku, przy czym większość firm deklarowała działalność jednocześnie w kilku segmentach.

Wyniki tegorocznego badania potwierdzają opinię o trwałej poprawie sytuacji firm i rosnącej atrakcyjności polskiego rynku

Badanie zostało zrealizowane we współpracy z firmą MillwardBrown

budowlanego. Chociaż w ciągu ostatniego roku utrzymały się

SMG/KRC.

bariery utrudniające działalność przedsiębiorstw i rozwój rynku (do najważniejszych zaliczyć można rosnące koszty, problemy kadrowe, brak planów zagospodarowania przestrzennego i niedoskonałe rozwiązania prawne), wśród przedsiębiorców zdecydowanie przeważa optymizm w ocenie perspektyw wzrostu rynku w nadchodzącym okresie. Nie zmienił się odsetek uczestników badania oceniających, że rynek będzie rósł w tempie powyżej 5 procent rocznie (69% odpowiedzi). Jedna trzecia spodziewa się wzrostu powyżej 10 procent. Najbardziej obiecującymi segmentami rynku pozostają w opinii respondentów budownictwo związane z infrastrukturą (drogi i ochrona środowiska) oraz budownictwo mieszkaniowe. Na uwagę zasługuje malejące zainteresowanie przedsiębiorców rozszerzaniem działalności na inne segmenty rynku i zdecydowany

16

3. Bibliografia

1. Retail Market Update Poland, Autumn 2007 (DTZ Research) 2. Industrial & Logistics Market Update, H1 2007 Poland (DTZ Research) 3. Industrial Market in Poland, 2nd quarter 2007 (CB Richard Ellis) 4. Warsaw Offices, 2nd quarter 2007 (CB Richard Ellis) 5. Rynek mieszkaniowy 2007 (Knight Frank) 6. Rynek komercyjny 2007 (Knight Frank) 7. Marketbeat Poland, Spring 2007 (Cushman & Wakefield) 8. Poland Real Estate Overview 2007 (Colliers International) 9. Rynek deweloperski mieszkań (DI BRE Banku, Wrzesień 2007) 10. Sektor budowlany w Polsce, I połowa 2007 r. (PMR Publications) 11. Budownictwo – wyniki działalności (Główny Urząd Statystyczny) 12. Koniunktura gospodarcza – budownictwo (Główny Urząd Statystyczny) 13. Biuletyny statystyczne (Główny Urząd Statystyczny) 14. Informacja o kondycji sektora przedsiębiorstw ze szczególnym uwzględnieniem stanu koniunktury w IV kw. 2007 r. (Narodowy Bank Polski) 15. Raporty o stabilności systemu finansowego (Narodowy Bank Polski) 16. Mapa ryzyka inwestycyjnego w branżach polskiej gospodarki. Raport nr 29, II połowa 2007 r. (Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową)

18

Niniejsza publikacja została przygotowana przez ING Bank Śląski S.A. wyłącznie w celach informacyjnych. ING Bank Śląski S.A. dołożył należytej staranności w celu zapewnienia, iż zawarte informacje nie są błędne lub nieprawdziwe w dniu ich publikacji, jednak ING Bank Śląski S.A. i jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność, jak również za wszelkie szkody powstałe w wyniku wykorzystania niniejszej publikacji lub zawartych w niej informacji.

19

ING BANK ŚLĄSKI

WWW.ING.PL