INTER-POOL

REPORT Ausgabe Oktober 2010

Liebe Leser! Wir haben unseren Report einem Facelifting unterzogen und freuen uns, Ihnen diesen mit der Oktober-Ausgabe präsentieren zu dürfen. Neben den bewährten Informationen über die aktuellen Trends am Immobilienmarkt, stellen wir Ihnen diesmal das neue Distributionszentrum des renommierten Pharmakonzerns Kwizda vor, bei dessen Umsetzung Inter-pool wieder seine Erfahrung einbringen durfte. Außerdem erteilt unser Rechtsexperte hilfreiche Tipps zum richtigen Verhandeln bei Verträgen.

DI Bernhard Stolberg Geschäftsführender Gesellschafter

Der Büromarkt Wien: MEHR FLÄCHEN, STABILE MIETEN

Fallstudie Kwizda: VORSPRUNG DANK HÖCHSTER QUALITÄT

Expertentipp: WICHTIGES FÜR DEN MIETVERTRAG

Zertifizierung für Inter-pool:

Qualität ist Ehrensache Bester Service, fundiertes Fachwissen, qualitativ hochwertige Dienstleistungen und Transparenz sind bei Inter-pool seit jeher Grundprinzipien der Geschäftsphilosophie. Nun wurde Inter-pool Immobilien als erstes Unternehmen in Österreich nach ÖNORM EN 15733 von der Austrian Standards plus GmbH zertifiziert. „Dem Klienten wird durch die ÖNORM EN 15733 garantiert, dass alle angebotenen Produkte und Dienstleistungen während des gesamten Suchprozesses seinen hohen qualitativen Ansprüchen entsprechen“, bringt DI Bernhard Stolberg von Interpool-Immobilien die Bedeutung dieser freiwilligen Zertifizierung auf den Punkt. In Zeiten, da es mit dem Image der EN 15733 Immobilienmaklerbranche nicht immer zum Besten steht, wurde diese Zertifizierung, die europaweite Standards vereint, vom Europäischen Kommitee für Normung ins Leben gerufen. Bei der Zertifizierung werden in erster Linie die Erfüllung von Informationspflichten sowie die Fachkompetenz seitens des Maklers eingehend geprüft. Ziel dieser Zertifizierung ist die Anhebung von Qualitätsstandards bei Dienstleistungen auf Basis der europäischen Dienstleistungsrichtlinien. Diese Norm soll nun grenzüberschreitende Immobiliengeschäfte erleichtern und jedem Maklerkunden in Europa gleichwertige Informationen liefern.

Noch mehr Sicherheit für den Kunden Inter-pool hat sich seit jeher seinen Kunden gegenüber verpflichtet gefühlt und dieses hohe Niveau bei Geschäftsabschlüssen als Norm gelten lassen – die

offizielle Zertifizierung stellt dies nun unter Beweis. Der Kunde kann sich dank der Zertifizierung bei Immobiliengeschäften auf ein Papier stützen, das ihm hilft, Informationen und relevante Details zu einem Immobiliengeschäft abzurufen. Die Bestimmungen sind übrigens auf alle Makler-Dienstleistungen anwendbar, inklusive solcher, die elektronisch oder im Internet zur Verfügung gestellt werden – und sie gelten für Dienstleistungen gegenüber Unternehmen ebenso wie Privatpersonen. Fragen über den Vertragsinhalt, ob der Makler berechtigt ist, Zahlungen entgegenzunehmen oder die Art der Vertragsvorlage sind in dieser Regelung ebenso verankert, wie Regelungen zum Beschwerdemanagement oder Vesicherungsverpflichtungen der Maklerfirma. „Die Norm dient aber auch der firmeninternen Qualitätssicherung, der permanenten Weiterbildung der Mitarbeiter sowie der Verpflichtung, höchste moralische und ethische Standards einzuhalten; so werden unsere Arbeitsweise, Einstellungen und Produkte stetig den immer komplexer werdenden Anforderungen am Immobilienmarkt angepasst und für unsere Klienten weiter verbessert“, unterstreicht Stephan Pasquali, Partner für den Bereich Büroflächen, die umfassende Bedeutung dieser Zertifizierung.

INTER-POOL REPORT

Beim Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten liegt das Hauptaugenmerk meist ausschließlich auf den drei Themenbereichen Hauptmietzins, Betriebskostenverrechnung und der Aufteilung der Instandhaltungs- und Erhaltungspflichten. Dabei würde es sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt machen, den Fokus auch auf andere Punkte eines Vertrages zu richten.

Verträge richtig verhandeln Oft sieht der Mietvertragsentwurf auch vor, dass es dem Die meisten Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten Mieter untersagt ist, das Unternehmen ohne Zustimwerden auf befristete Dauer abgeschlossen. Zur Vermung des Vermieters zu verpachten bzw. zu veräußern. meidung der Zahlung unnötiger Gebühren nach dem Lediglich das vorgesehene Verbot der UnternehmensGebührengesetz sollte der Mietvertrag entsprechend veräußerung wird von fast keinem Mieter akzeptiert formuliert werden. Grundsätzlich haben die Vertragsund meist wegverhandelt. parteien eines befristeten Mietverhältnisses 1% des Jahresmietzinses (inkl. Betriebskosten und UmsatzsteuWeitergehende Begehren des Mieters wie zum Beispiel er) multipliziert mit der Befristungsdauer (höchstens 18 auf Einräumung eines Rechtes zur Untervermietung Jahre) an Mietvertragsgebühr zu bezahlen. Die Pflicht zur werden weit weniger vehement verfolgt. Als BegrünZahlung dieser Mietvertragsgebühr wird zwischen den dung für die Ablehnung wird von Vermieterseite oftVertragsparteien fast immer auf den Mieter überwälzt. mals angegeben, dass er besonderes Interesse an der Durch Einräumung eines jederzeitigen KündigungsrechGestaltung der Mieterstruktur hat und dass tes zugunsten des Vermieters – beschränkt auf er nicht wünscht, dass der Mieter aus der die Kündigungsgründe des § 30 MRG – wird Untervermietung Gewinn erzielt. Bei der ein befristeter Mietvertrag nach derzeitigem Einräumung von Untermietrechten könne Meinungsstand (unabhängig von der Dauer er diese Interessen nicht mehr ausreichend der Befristung) gebührenrechtlich jedoch als wahrnehmen. Diese Bedenken des Vermieunbefristeter Mietvertrag angesehen und ist ters sind allerdings nicht berechtigt. Wenn daher nur 1% vom dreifachen Jahresmietzins sich Mieter und Vermieter die Mühe machen, an Mietvertragsgebühr zu bezahlen. die eigenen Interessen offen zu legen, so Da die Kündigungsgründe des § 30 MRG nur Michael Kuen ist in den seltensten Fällen verwirklicht werden Anwalt in der Kanzlei kann auch dazu eine für alle Seiten befriedihat der Mieter aber gleichzeitig die Sicherheit, Fiebinger, Polak, Leon gende Lösung gefunden werden. Um sicher& Partner. zustellen dass ein eventueller Untermieter dass das Mietverhältnis über die gesamte Bein die Mieterstruktur passt, muss nur eine Liste erstellt fristungsdauer bestehen bleibt. Weiters bietet sich die werden, die zum Beispiel sämtliche Unternehmen und/ Möglichkeit den Mietvertrag im elektronischen Rechtsoder Branchen aufzählt an die eine Untervermietung verkehr mit elektronischer Signatur abzuschließen. nicht erfolgen darf. Weiters kann dem Mieter die Pflicht Mangels Errichtung einer Urkunde im Sinne des Gebühaufgetragen werden, das Bestandobjekt nicht zu einem rengesetzes fallen bei dieser Variante gar keine Gebühüberhöhten Mietzins unterzuvermieten, bzw. im Falle ren an, solange das Dokument nicht ausgedruckt wird. der Untervermietung zu einem überhöhten Mietzins die Die Vertragspassage des den Verhandlungen zugrunDifferenz an den Vermieter herauszugeben. deliegenden Mietvertragsentwurfes, in der das Recht bzw. das Verbot zur Untervermietung geregelt wird, Jedenfalls lohnt es sich, bei den Vertragsverhandlungen enthält üblicherweise auch Regelungen zu den thehier nicht sofort klein beizugeben, da der Mieter im Falle menverwandten Bereichen wie Weitergabe, sonstige rückläufiger Geschäftsentwicklung durch die UnterverGebrauchsüberlassung, Unternehmensverpachtung und mietung zumindest einen Teil seiner Verluste abdecken Unternehmensveräußerung. Nur in seltenen Fällen soll kann. Da damit auch die Zahlungsfähigkeit des Mieters dem Mieter schon laut Mietvertragsentwurf das Recht gestärkt wird, sollte auch der Vermieter daran ein Interzur Untervermietung und noch viel seltener, das Recht esse haben. MIK zur Weitergabe eingeräumt werden.

Analyse Büromarkt Die Nachfrage nach Büroflächen ist deutlich zurückgegangen, das Gesamtangebot an Büroflächen stark gestiegen. Die Mieten in der Bundeshauptstadt bleiben weiterhin stabil.

Flächenangebot Das Büroflächenangebot in Wien liegt derzeit bei ca. 670.000 m2. Dies entspricht einem Leerstand von ca. 6,5%. Dieser Wert ist auch im internationalen Vergleich besonders niedrig. Der bestehende Leerstand muss als gesund bezeichnet werden, haben doch Mieter noch genügend Objekte zur Auswahl.

> 10.000m2 29% 5.000 - 10.000m2 19% 2.500 - 5.000m 18%

2

Flächenangebot nach Größe

< 1.000m2 13% 1.000 - 2.500 m2 21%

Wie hat sich das Angebot in den letzten 12 Monaten entwickelt? Eine Analyse zeigt, dass das Angebot um mehr als 10% angestiegen ist. Die Zurückhaltung bei Neuanmietungen aufgrund der Wirtschaftskrise schlägt sich spürbar nieder. Interessant ist jedoch, dass die Zunahme des Angebots nicht gleichverteilt ist. Das Angebot im gehobenen Mittelsegment hat sich fast verdoppelt,

was sich mit der Fertigstellung von Projekten in diesem Segment, kombiniert mit geringerer Nachfrage erklären lässt. Fast 50% der angebotenen Fläche befinden sich in Objekten mit mehr als 5.000 m² freier Fläche.

Mietpreise Die Nachfrage nach Büroflächen ist in den letzten 12 Monaten um mehr als 35% zurückgegangen. Viele Unternehmen warten die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ab und haben alle Immobilienfragen auf die lange Bank geschoben. Für Investitionen ist derzeit durch die Zentralen kein Budget zu bekommen. Viele Mieter konzentrieren sich derzeit auf die Nachverhandlung der Mietkonditionen und versuchen Mietfläche zu reduzieren.

Nachfrage Auch die nachgefragten Mietpreise haben sich in den letzten 12 Monaten kaum verändert: von 12,72 auf 12,68 EUR/m2. Diese Entwicklung zeigt, dass sie von der Wirtschaftskrise weitgehend unberührt geblieben sind. Ein Vergleich der Bezirke zeigt, dass – der erste Bezirk ausgenommen – die durchschnittlichen Mieten recht homogen sind. Lediglich im ersten Bezirk ist mit einem Lagezuschlag zu rechnen. Im restlichen Wien wird für vergleichbare Qualität eine vergleichbare Miete gezahlt.

Methodik der Analyse: Basis für alle Auswertungen ist die Objektdatenbank von Inter-pool. Berücksichtigt wurden alle verfügbaren Büroflächen ab 350 m2, die prompt angemietet werden können (Leerstände und mögliche Untervermietungen). Dies ergibt folgendes Mengengerüst für alle Auswertungen und Analysen (September 2010): • ca. 310 Objekte • ca. 670.000m2 Bürofläche. Mietpreise wie derzeit offiziell von den Vermietern bzw. Eigentümern angegeben. Mögliche Mietreduktionen und Mietzinsfreistellungen bei Vertragsabschluss nicht berücksichtigt.

Inter-pool Indikatoren

LX2, Laxenburgerstraße, 1100 Wien

Biz Zwei, Trabrennstraße, 1020 Wien

Euro Plaza, Wienerbergstraße, 1120 Wien

Mietpreisentwicklung • Durchschnitt Æ • Top 15% Æ • Bottom 15% Æ Flächenangebot

æ

Objektangebot

Æ

© Anna Blau

© Anna Blau

Wien Übersicht und Flächenangebot

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Projekte in Bau bzw. 21 Projektstart in bis zu 6 Monaten

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12 11 10

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Objekte: 2.000 – 7.500m2 Objekte: ab 7.500m2

INTERPOOL REPORT

Green Worx, Lasallestraße, 1020 Wien

Marxbox, Karl-Farkas-Gasse, 1030 Wien

Rivergate, Handelskai, 1200 Wien

DC Tower 1, Donau City, 1220 Wien

Kwizda Pharmadistribution STANDORT Leopoldsdorf BAUZEIT 10 Monate PALETTENPLÄTZE 10.000 ARBEITSPLÄTZE Bis zu 100 FERTIGSTELLUNG April 2010

Fallstudie

Vorsprung dank höchster Qualität In weniger als 10 Monaten entstand in Leopoldsdorf der neue Standort der Kwizda Pharmadistribution – ein Verteilerzentrum, das modernsten internationalen Standards auf dem Gebiet der überaus sensiblen Arzneimittellagerung mehr als gerecht wird. Inter-pool stand diesem Projekt sowohl bei der Planung sowie der Optimierung der dazugehörigen Bürofläche beratend zur Seite.

INTER-POOL REPORT

Die Latte der Anforderungen für den Neubau eines modernen, allen internationalen Standards entsprechenden Pharmadistributionszentrums für das renommierte Privatunternehmen Kwizda lag hoch. Dank perfekter Planung und professioneller Umsetzung der bis ins kleinste Detail ausgeklügelten Bau- und Technikpläne konnte das neue Pharma Dienstleistungszentrum nach nicht einmal 10 Monaten Bauzeit plangemäß in Betrieb gehen. Die AGES (Agentur für Gesundheit und Ernährungssicherheit) hatte nach Inspektion und Abnahme der geforderten Qualitätsstandards für den Umgang mit und die Lagerung von Arzneimitteln grünes Licht gegeben.

Internationale Standards erreicht Jahrzehntelange Erfahrung sowie modernste Standards in der neuen Niederlassung garantieren ein noch spezielleres Dienstleistungsangebot, das höchste Kundenbedürfnisse der nationalen und internationalen Pharmaindustrie abdeckt: Die Gewährleistung einer lückenlosen und durchgängig überwachten Kühlkette ermöglicht Lagerung und Vetrieb moderner temperatursensibler Arzneimittel. Die Entscheidung zugunsten des Standortes Leopoldsdorf fiel nicht zuletzt durch seine verkehrsgünstige Lage. Er bietet optimale Bedingungen für die rasche Auslieferung von Arzneiprodukten in Österreich und den Zugang zu wichtigen mitteleuropäischen Wachstumsmärkten.

Das Office dahinter Die Expansion im Logistikbereich erforderte aber auch eine Optimierung des Bürobereichs. Rund 2.000 m2 standen Inter-pool zur Verfügung, um ein modernes, offenes Bürokonzept zu entwickeln. „Die Anforderungen an die Haustechnik waren enorm hoch, wollte

Kühlbalken sorgen für eine angenehme und vor allem zugluftfreie Klimatisierung der Räume.

man doch sowohl eine nachhaltige als auch flexible Lösung in dieses moderne Gesamtkonzept integrieren. Eine langfristige Investition, die auch in den kommenden Jahren noch den höchsten Qualitätsansprüchen gerecht wird“, erläutert DI Bernhard Stolberg die anspruchsvolle Aufgabenstellung. Die bis zu 100 Arbeitsplätze sind nun Teil eines offenen, transparenten Bürolayouts, das genügend Kommunikationsflächen bietet. Die Schaffung eines halböffentlichen Bereiches, in dem Klienten empfangen werden, Besprechungen oder Schulungen abgehalten werden, konnte ebenso erfolgreich eingebracht werden, wie eine – den modernsten Ansprüchen des Konzerns gerecht werdende – Haustechnik.

Modernste Haustechnik Kühlbalken sorgen für eine angenehme und vor allem zugluftfreie Klimatisierung der Räume, die Be- und Entlüftung erfolgt nach neuesten Standards mechanisch. Kabelkanäle und augenschonende, bildschirmgerechte Beleuchtung wurde an einem Achsraster ausgerichtet, was die harmonische Linienführung des gesamten Office-Bereiches unterstützt. Mit dem neuen Standort Leopoldsdorf ist es Kwizda Pharmadistribution gelungen, dank modernster technologischer Standards sowie jahrelangem Know-How seine Stellung an vorderster Front der PharmalogistikAnbieter zu unterstreichen.

INTER-POOL REPORT

Analyse

Stadt

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 Miete/m2/Jahr

London-Heathrow Tokio Hong Kong� Genf Oslo� Helsinki� Dublin� Paris Stockholm� Sydney� Wien�

200,28 151,73 145,89 139,15 135,00 132,00 129,00 115,00 107,80 92,83 70,80

Industrie- und Logistikflächen mussten laut einer Studie von Cushman & Wakefield weltweit einen beinahe historischen Mietpreisverfall von durchschnittlich 5,5% wegstecken. An der Spitze der teuersten Standorte hat sich wenig geändert. London Heathrow blieb der Spitzenreiter in diesem Segment.

Die teuersten Industrieund Logistikflächen der Welt Die weltweite Wirtschaftskrise ließ auch die Mieten für Industrie- und Logistikflächen auf ein historisches Tief sinken. Durchschnittlich mussten diese Objekte ein Minus von 5,5% hinnehmen, nicht zuletzt aufgrund der stark zurückgegangenen Nachfrage. London Heathrow blieb in diesem Bereich der teuerste Anbieter weltweit, gefolgt von Tokio, wobei der Abstand zwischen London und Tokio aufgrund des allgemeinen stärkeren Mietpreisverfalls in Japans Hauptstadt größer wurde. Berlin, Paris und Stockholm gehören nun zu den Top 10, während Singapur, Madrid und der Ben Gurion International Airport in Israel auf die hinteren Plätze verwiesen wurden. Den größten Mietpreisverfall bei Industrie- und Logistikflächen verzeichnete die Region Asien-Pazifik (-6,4%). Dieser lässt sich größtenteils auf die indischen Städte zurückführen, die große Rückgänge verbuchten. Aber auch in den australischen Metropolen Sydney und Melbourne zeichnete sich ein zweistelliger Rückgang der

Mieten ab, die Region EMEA dagegen kam mit minus 5% noch glimpflicher davon. Die Preise der Industrieflächen in der Region CEE fielen um 12,5%, während westeuropäische Mieten nur ein Minus von 3% verbuchten. In Amerika ergab sich ein großer Unterschied zwischen dem Norden und dem Süden: In Nordamerika gingen die Mieten um 7% zurück, das Niveau in Südamerika blieb in etwa gleich. Obwohl das Ausmaß der Rückgänge 2009 einen neuen Rekord darstellt, zeigten sich gegen Ende des Jahres in vielen Gebieten der Welt Wertstabilisierungen. Nachdem der Industriesektor stark an die Entwicklung der Gesamtwirtschaft gebunden ist, könnte eine Erholung umgekehrt auch rascher einsetzen als in anderen Wirtschaftssektoren. Geht man davon aus, dass das Wirtschaftswachstum 2010 positiv ausfallen und somit eine Erhöhung der Sicherheit für Objektbesitzer bringen wird, könnte die Nachfrage noch im heurigen Jahr bereits angekurbelt werden.

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