Pressespiegel Kreditwirtschaft

Veröffentlichungen Sie finden alle Veröffentlichungen stets aktuell auf unserer Website: www.ten2click.de (Rubrik „Service / Anwenderberichte“). www.govalue.de (Rubrik „Presse / Pressespiegel“).

SPRENGNETTER_Pressespiegel

Inhalt

yy

Subjektives Moment reduzieren

4

Anwenderbericht der Kölner Bank eG in Banken & Sparkassen, 2/2013

yy

Effizienter für den Kunden

6

Anwenderbericht der Volksbank Bautzen eG in Banken & Sparkassen, 4/2012

yy

Die Objektbesichtigung im Kreditprozess der PSD Bank Köln

8

Anwenderbericht der PSD Bank Köln eG in Immobilien & Finanzierung, 21/2012

yy

Garant der Verlässlichkeit

9

Anwenderbericht der BBBank eG in Banken & Sparkassen, 1/2012

yy

Safety First – Hohe Verfügbarkeit der eingekauften Dienstleistungen ist für Banken ein Muss

11

Anwenderbericht der ING-DiBa AG in Banken & Sparkassen, 3/2011

yy

Mehr Beratungszeit durch automatisierte Wertermittlung

13

Anwenderbericht der Hannoversche Lebensversicherung AG in Immobilien & Finanzierung, 10/2011

yy

Schneller werden durch verbesserte Teilbereiche

14

Anwenderbericht der PSD Bank Nord eG im Fiducia performer, 2/2010

yy

Automatisierte Immobilienbewertung bei der Badenia – Einfach, schnell und gut 19 Anwenderbericht der Deutsche Bausparkasse Badenia AG in versicherungsbetriebe, 4/2009

yy

ING-DiBa: 5. Denk-Anstoß-Tour 2013 21 Bericht über die Veranstaltung, wo u.a. TEN2CLICK präsentiert wurde, in finanzwelt, 03/2013

yy

ING-DiBa: Ausblick 2014 24 Interview mit Katharina Herrmann, Vorstandsmitglied der ING-DiBa AG, in AssCompact Januar 2014

yy

ING-DiBa bietet Partnern beim „Denk-Anstoß“ exklusives Immobilienbewertungs-Tool 25 Bericht über die Veranstaltung, wo u.a. FIVE2CLICK präsentiert wurde, in AssCompact Dezember 2013

yy

Marktkonforme Beleihungswertermittlung erwünscht

26

Artikel von Jochem Kierig in Banken & Sparkassen, 5/2013

yy

Eine Lanze für die Transparenz brechen

28

Kommentar zur Beleihungswertermittlung von Jochem Kierig im Bankmagazin, 10/2013

yy

Wir schaffen Nutzwert für unsere Kunden

29

Interview Subito & Sprengnetter Immobilienbewertung in Banken + Partner, 4/2013

yy

Eine Marktanpassung ist in jedem Fall sinnvoll

31

Interview mit Jochem Kierig in Banken + Partner, 3/2013

yy

Bitte möglichst marktnah! 32 Beitrag zur Berücksichtigung der Verhältnisse des Immobilienmarktes in der Beleihungswertermittlung in Immobilienwirtschaft, 05/2013

yy

Mindestwerte ziehen an 34 Beitrag über den aktuellen Sprengnetter-Erlösquoten- und Mindestwertatlas in Immobilien Zeitung, 20/2013

yy

Objektbesichtigung – mehr als eine lästige Pflicht

35

Immobilien & Finanzierung, 22/2011

yy

Weitere Veröffentlichungen 37 der Sprengnetter-Gruppe zu kreditwirtschaftlichen Themen

yy

Wir sind Ihr erfahrener Partner 38 Immer am Puls der Zeit seit 1978

2

3

aus: Banken & Sparkassen – 2/2013 18

STRATEGiE

Subjektives Moment reduzieren Wie die Kölner Bank den Kreditvergabeprozess optimiert hat

„Entscheidend ist, was hinten rauskommt“, das gilt auch im Fall der Objektbesichtigungen bei Kreditvergabeprozessen. Für viele Banken ein notwendiges Thema, denn die Kreditinstitute müssen prüfen, ob die vom Kunden gemachten Angaben auch der Realität standhalten. Dass in diesem Bereich Prozessverbesserungen und Kostenersparnisse möglich sind, zeigt das Beispiel der Kölner Bank eG.

„Das Thema Objektbesichtigungen stand gar nicht auf unserem Schirm, als wir ein Immobilienbewertungssystem einführten“, gibt Hans-Joachim Nix, Sachverständiger Immobilienbewertung der Kölner Bank eG, zu. Das zum Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken gehörende Kölner Kreditinstitut hatte sich nach einem längeren Auswahlprozess für die Software TEN2CLICK entschieden und diese Mitte 2010 eingeführt. Die 1867 gegründete Traditionsbank ist im Privat- und Geschäftskundenbereich unterwegs und sieht besonders die Kundennähe als wichtig an: Ein Beispiel dafür ist die „Rollende Bank“, ein Bus mit einer Bankfiliale, der die Orte besucht, in denen keine Filiale existiert.

Ursprünglich zeitaufwändig „Eher zufällig stießen wir bei der Nutzung der Software auf die Möglichkeit, über das System Objektbesichtigungen anzustoßen“, berichtet Hans-Joachim Nix. In der Bank entsprang eine Diskussion darüber, ob man diese Funktionalität nutzen sollte. Nix sprach BANKEN & SPARKASSEN 02 | 2013

SPRENGNETTER_Pressespiegel

sich dafür aus: Geschwindigkeit, Qualität und Kosten der Objektbesichtigungen mit dem SprengnetterSystem hatten ihn überzeugt. Ursprünglich waren Objektbesichtigungen zeitintensiv und aufwändig: Entweder brachte der Kunde Fotos zur Immobilie mit oder der Kundenberater fuhr zum Objekt und verschaffte sich vor Ort einen Eindruck. Mit einer Verbandssoftware hatten sich Verbesserungen bei den Objektbesichtigungen ergeben, die jetzt automatisiert erfolgten und schnell vonstatten gingen. Dennoch war man in der Kölner Bank noch nicht ganz glücklich über die Lösung. „Da war zum einen der Arbeitsaufwand für die Kundenberater, die alle Immobiliendaten ins System einpflegen mussten. Zum anderen hatten wir mit nicht selten auftretenden Fehlern bei den Objektbesichtigungen zu tun.“ Manchmal wurden die falschen Objekte besichtigt, was auf fehlerhafte Eingaben der Nutzer oder auf Versäumnisse der Besichtiger zurückgeführt werden konnte. Jedenfalls gewannen die Verantwortlichen den Eindruck, mit dem neuen System die Fehlerquote senken zu können. Zudem war die Kölner Bank eG jetzt nicht mehr zur Abnahme bestimmter Stückzahlen verpflichtet; bezahlt wird nur, was in Auftrag gegeben wird.

Besichtigung per Knopfdruck Inzwischen ist das System seit zwei Jahren im Einsatz. Die Mitarbeiter der Kundenberatung und der Marktfolge haben 650 Objektbesichtigungen beauftragt. Per Schnittstelle ist das Immobilienbewertungssystem mit dem System für die Auftragsabwicklung von Gutachten und Objektbesichtigungen verbunden. Der Vorteil für den Nutzer: Er kann über das Bewertungssystem per Knopfdruck direkt eine Besichtigung anstoßen. Das System verfügt über die bereits eingegebenen Daten – damit entfallen Arbeitsaufwand und eine potentielle Fehlerquelle aufgrund doppelter Angaben zu den Objekten. Innerhalb von 36 Stunden erhält der Anwender eine Mail, in der er darüber informiert wird, dass das Besichtigungsprotokoll in den Sprengnetter-Systemen als Download zur Verfügung steht. Oft wird die in den Service Level Agreements (SLA) vereinbarte Zeit von 36 Stunden sogar unterschritten, und das Protokoll liegt bereits nach 24 Stunden vor.

aus: Banken & Sparkassen – 2/2013 19

„Geschwindigkeit, Qualität und Kosten sprachen für das Sprengnetter goValue-System der Objektbesichtigungen.“ Hans-Joachim Nix, Sachverständiger Immobilienbewertung der Kölner Bank eG

Nutzerzufriedenheit hoch Die Zufriedenheit ist hoch, weil das System einfach, bedienerfreundlich und schnell ist. Die Protokolle entsprechen den Anforderungen der Kreditvergabe, die Qualität des Bildmaterials ist hoch. Die Fehlerquote geht gegen Null, ein Umstand, den Nix auf die Schulungen der Objektbesichtiger durch den Dienstleister goValue zurückführt. „Das war mit dem alten System leider anders.“ Durch diese Schulungen sei die Ausführung auch sehr viel standardisierter, was das subjektive Moment reduziere und für eine höhere Transparenz und Vergleichbarkeit sorge, meint Nix. Er lobt das bundesweit flächendeckende Netzwerk an Objektbesichtigern, das der Dienstleister bereitstellt. Denn auch für lokal verankerte Banken wie die Kölner Bank eG wird der Deutschlandbezug immer wichtiger, denn nicht selten begleitet das Kreditinstitut seine Kunden bei Finanzierungen von Objekten außerhalb des eigenen Wirkungsbereichs – etwa in München oder Berlin.

Kölner Bank eG Seit über 140 Jahren ist die Kölner Bank eG eine erfolgreiche Bank für private Kunden und wichtiger Mittelstandsfinanzierer in der Region. Über 90.000 Kunden und mehr als 40.000 Mitglieder machen die Kölner Bank zu einer starken Gemeinschaft. Als Genossenschaftsbank, mit einer Bilanzsumme von fast 1,9 Milliarden steht die Förderung der Mitglieder und Kunden an erster Stelle.

In Zukunft vermehrt Innenbesichtigungen Noch immer handelt es sich um Außenbesichtigungen, was das Verfahren erleichtert. Doch zurzeit findet ein Umdenkungsprozess statt, so dass schon bald neben den Außenbesichtigungen auch vermehrt Innenbesichtigungen durchgeführt werden. Dann werden die Anforderungen an das System und die Objektbesichtiger noch einmal steigen. Doch HansJoachim Nix ist sich sicher, dass auch dieser Schritt gelingen wird: „Hohe Zuverlässigkeit, bis jetzt keine Kundenbeschwerden, Einhaltung der SLA – ich bin optimistisch.“

Kölner Bank eG: Bisher keine einzige Kundenbeschwerde

BANKEN & SPARKASSEN 02 | 2013

4

5

aus: Banken & Sparkassen – 4/2012

34

MARKETInG & VERTRIEB

Effizienter für den Kunden – stringenter für die Mitarbeiter Wie die Volksbank Bautzen die Immobilienkreditvergabe optimierte – mit TEN2CLICK

Mit über 74.000 Kunden, 19.000 Mitgliedern, 200 Mitarbeitern und einer Bilanzsumme von fast 760 Millionen Euro gehört die Volksbank Bautzen eG zu den größten Genossenschaftsbanken in Ostdeutschland. Dennoch bleibt sie regional verankert und bindet durch einen erstklassigen Kundenservice. Um diesen zu verbessern, führte die Volksbank Bautzen eG Anfang 2010 ein Immobilien­ bewertungssystem ein. Mit vorzeigbaren Resultaten, wie der Leiter der Marktfolge Kredit, Manuel Trinczek, betont.

Die regional stark verankerte Volksbank Bautzen eG zählt zu den größten Genossenschaftsbanken in Ostdeutschland.

„Unsere Ziele haben wir erreicht“, sagt Manuel Trinczek. „Schnellerer und besserer Kundenservice, stringentere Prozesse bei der Vergabe von Kleindar­ lehen und Entlastung der Mitarbeiter in der Markt­ folge.“ Bis 2010 war der Kreditvergabeprozess bei Kleindarlehen durchaus aufwändig: Schritt eins:

Der Kreditberater führte das Gespräch mit dem Kunden, notierte sich die wesentlichen Angaben, u. a. zur Immobilie, und leitete diese an die Markt­ folge weiter. Schritt zwei: Der Mitarbeiter in der Marktfolge prüfte die Daten, ermittelte den Markt­ wert der Immobilie und schickte die Daten an den

„Uns überzeugten vor allem die Einfach­ heit des Handlings und der logische Auf­ bau der Software.“ Manuel Trinczek, Leiter der Marktfolge Kredit

BANKEN & SPARKASSEN 04 | 2012

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Banken & Sparkassen – 4/2012

35

ter

em aben, Markt­ n der Markt­ an den

ach­ Auf­

Kundenberater zurück. Schritt drei: In einem Zweit­ gespräch mit dem Kunden handelte der Kreditberater die Konditionen für das Darlehen aus. Zur Ermitt­ lung der Immobilienwerte nutzten die Mitarbeiter der Marktfolge eine selbst „gestrickte“ Excel­Lösung und recherchierten aufwändig fehlende Daten – zum Beispiel durch Anrufe bei den Gutachterausschüs­ sen. „Der gesamte Kreditvergabeprozess war unter diesen Umständen nicht so effizient, wie wir es uns für unsere Bank wünschten und wie es unserer Philosophie entspricht“, erklärt Manuel Trinczek.

Vor der Entscheidung: drei Lösungen im Test Ende 2009 begab sich das Bankhaus auf die Suche nach einem Immobilienbewertungssystem. Auf der ExpoReal in München, einer Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investitionen, prüften die Verantwortlichen drei Bewertungssysteme. In dem Test schnitt die Software TEN2CLICK des Anbieters Sprengnetter am besten ab: „Uns über­ zeugten vor allem die Einfachheit des Handlings und der logische Aufbau der Software“, erinnert sich Trinczek. Auch der Ruf Sprengnetters als etablierter Dienstleister rund um Immobilien­ bewertungen habe eine Rolle bei der Entscheidung gespielt. Anfang 2010 startete der dreimonatige Implementierungsprozess. Die zehn Mitarbeiter der Kreditberatung und der Marktfolge, die mit dem System arbeiten sollten, erhielten eine kurze, Intensivschulung. Die TEN2CLICK­Software wurde in den Workflow der Fiducia­Anwendung „agree BAP“ integriert, die den Prozess der Kredit­ vergabe steuert. Die Anwender haben dadurch die Möglichkeit, ohne Medienbrüche die Software über einen Link direkt aus einem Vorgang in der Fiducia­ Anwendung zu starten – ein beträchtlicher Vorteil im Handling gegenüber der früheren Insellösung.

Durchlaufzeit ein Tag statt drei Tage Wie Manuel Trinczek berichtet, arbeiten die Anwender gerne mit dem System, was auch an

der intuitiven Bedienbarkeit und dem Verzicht auf Fachchinesisch liegt. „Uns war wichtig, dass die Mitarbeiter nicht mit Ballast behelligt werden, dass sie keine Experten für Immobilien­ bewertungen werden müssen, um das System zu nutzen“, sagt Trinczek. Und der Nutzen? Die Durchlaufzeit hat sich von vormals drei Tagen auf einen Tag verringert. Waren vorher drei Schritte nötig, so ermittelt heute der zuständige Kreditberater selbst bereits im ersten Schritt die Immobilienwerte und führt auf dieser Grundlage das weitere Gespräch mit dem Kunden. Die Mitarbeiter der Marktfolge werden ebenfalls entlastet: Sie plausibilisieren den Beleihungswert mit Hilfe des Systems, füh­ ren aber keine umfangreichen Recherchen mehr durch. Und sie können sich darauf verlassen, dass die Wertangaben immer auf dem neuesten Stand sind, was Zeit für Aktualisierungsarbeiten spart. „Die Entlastung für unsere Mitarbeiter ist erheb­ lich“, betont Manuel Trinczek. Über 1.200 Fälle hat die Volksbank Bautzen inzwischen mit dem System bearbeitet.

Einfache Realkreditverschlüsselung Die BelWertV­Konformität von TEN2CLICK versetzt die Kreditberater in die Lage, eine mehr oder minder abschließende Bewertung durch­ zuführen, die im Prinzip nur noch stichproben­ artig nachvalidiert werden muss. Als vorteilhaft erwies sich die BelWertV­Konformität auch für die Realkreditverschlüsselung nach Basel II. Die Zertifizierung der Software nach IDW PS 880 durch die DGR Wirtschaftsprüfung beschleu­ nigte das Verfahren der internen und externen Revision. „Die Zertifizierung hat uns viele Fra­ gen erspart“, berichtet Manuel Trinczek. Und die Kosten für Support und Service? „Das Tool läuft in der Praxis problemlos, so dass wir den Support nicht abrufen mussten“, so Trinczek. Die Entscheidung für das System sei in jeder Hinsicht richtig gewesen. BANKEN & SPARKASSEN 04 | 2012

6

7

aus: Immobilien & Finanzierung – 21/2012

19

Schwerpunkt: Genossenschaften in der Immobilienwirtschaft

Die Objektbesichtigung im Kreditprozess der PSD Bank Köln In einem Massengeschäft wie der privaten Baufinanzierung ist die Kontrolle der Kreditsicherheiten – soll sie nicht bloß stichprobenartig sein – mit erheblichem personellen und zeitlichen Aufwand verbunden. Da gleichzeitig der in diesem Segment intensive Konditionenwettbewerb schlanke Back-Office-Prozesse verlangt, stehen die Banken unter hohem Effizienzdruck. Durch die Umstrukturierung ihrer Kreditvergabeprozesse und den Einsatz einer speziellen Software kann es aber gelingen, bei den Objektbesichtigungen schneller und effizienter zu verfahren, wie die Autorin aus den Erfahrungen ihres Hauses berichtet. (Red.) Wenn Bankmitarbeiter an ihr Tagesgeschäft denken, verbinden sie damit in den seltensten Fällen Objektbesichtigungen. Zu Recht und zu Unrecht: Zu Recht, denn die Aufgabe der Bankmitarbeiter sollte nicht darin bestehen, sich vor Ort ein Bild von Immobilien zu machen. Zu Unrecht, denn bei der Kreditvergabe müssen die Mitarbeiter prüfen, ob die vom Kunden gemachten Angaben zur Immobilie auch stimmen. Vertrauenswürdiges, gut geschultes Personal ist gefragt, das den Mitarbeiter bei seiner Tagesarbeit entlastet. Das gilt auch für die PSD Bank Köln eG. Ihr Geschäftsgebiet erstreckt sich von Köln über Bonn, Aachen, Düren, Leverkusen bis ins Bergische Land. In Rheinland-Pfalz agiert die Bank von Trier über Saarburg bis nach Prüm.

Schlanke Sturkturen für ein großes Gesellschaftsgebiet Jährlich werden 1 500 Baufinanzierungen durchgeführt, von denen rund 1 200 durch Objektbesichtigungen untermauert werden. Die restlichen Immobilien sind den Bankmitarbeitern bekannt, sodass auf eine Besichtigung verzichtet

Die Autorin

Sandra Diezemann Referentin für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, PSD Bank Köln eG, Köln

werden kann. Da das Institut nur für Privatkunden arbeitet, werden ausschließlich Wohnimmobilien finanziert. Die meisten Immobilien liegen in den Regionen um Köln, Bonn, Aachen und Trier – in seltenen Fällen bitten Kunden um die Finanzierung von Immobilien außerhalb des Geschäftsgebietes. Dennoch war die Objektbesichtigung bis 2011 eine eher umständliche Angelegenheit. Die Bank hatte einen freiberuflichen Mitarbeiter dafür abgestellt, die Objektbesichtigungen durchzuführen. Obwohl die Arbeit dieses Mitarbeiters positiv beurteilt wurde, führten die Anzahl der Baufinanzierungen und die Größe des Einzugsbereichs dazu, dass schon einmal zwei bis drei Monate ins Land gingen, bevor dem Kundenberater das Besichtigungsprotokoll vorlag. Das änderte sich aber eher zufällig: Mitte 2010 wurde die Immobilienbewertungssoftware Ten-2-Click eingeführt, um die Kreditvergabeprozesse zu beschleunigen. Dieses Programm des Anbieters Sprengnetter verfügt über eine integrierte Objektbesichtigungsfunktion. Damit geben die Bankmitarbeiter einen Auftrag an ein bundesweites Netz geprüfter Objektbesichtiger von Sprengnetter. Nachdem von der Wertermittlungssoftware ein guter Eindruck gewonnen wurde, fiel die Entscheidung, auch die Objektbesichtigungsfunktion zu nutzen. Vor allem der Bereich Qualitätssicherung Aktiv hatte sich dafür ausgesprochen. Für den freiberuflichen Mitarbeiter wurde eine Übergangslösung gefunden. Seit Anfang 2011 sind die Objektbesichtigungen ausgelagert. Die Erfahrungen der zwölf Mitarbeiter der Marktfolge sind positiv und die Software wird als

einfach, schnell, bedienerfreundlich und für die Baufinanzierung gut strukturiert gelobt. Das Objektbesichtigungsverfahren hat sich im Prinzip nicht geändert, wohl aber die Schnelligkeit, mit der die Besichtigungsprotokolle vorliegen.

Verfahrensschritte bei der Sicherheitenprüfung Die Prozessschritte: Der Kundenberater macht die Kreditkonditionen fest. Die Marktfolge erteilt den Auftrag an einen geprüften Objektbesichtiger vor Ort. Unmittelbar nachdem das Besichtigungsprotokoll fertiggestellt worden ist, steht es im System als Download zur Verfügung. Der Auftraggeber wird darüber via Mail informiert. In den Service Level Agreements (SLA) sind für diese Leistungen Fristen vorgesehen. Werden sie eingehalten, kann die Marktfolge den Kreditvertrag viel schneller als früher prüfen. Nach den bisherigen Erfahrungen erfüllen die Protokolle bei Außen- wie Innenbesichtigungen in allen Belangen die Anforderungen der Marktfolge. Die Ergebnisse der Außenbesichtigungen, die immer noch in der Mehrzahl der Fälle (bei einem Verhältnis von rund 60 zu 40) durchgeführt werden, liegen im Durchschnitt nach fünf Bankarbeitstagen vor. Dies entspricht den mit Sprengnetter vereinbarten SLA. Der Regelfall liegt nach Angaben der Vertriebsleitung des Anbieters bei zwei Bankarbeitstagen. Mitarbeiter, die mit der Software arbeiten, loben die Übersichtlichkeit der Objektbesichtigungsfunktion. Im Vertretungsfall lässt sich der Bearbeitungsstatus jedes Kunden sofort erkennen. Vorteilhaft ist auch das flächendeckende Netz an Objektbesichtigern. Lag die Immobilie außerhalb des Geschäftsgebietes, so musste früher eine andere PSD Bank um Unterstützung gebeten werden, einen Objektbesichtiger ausmachen, mit ihm einen Vertrag schließen und auf das Protokoll warten. Ein aufwendiges und zeitintensives Verfahren. Das alles wird jetzt per Knopfdruck geregelt. 793

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Banken & Sparkassen – 1/2012

26

StRAtegIe

Garant der Verlässlichkeit Faktenbasierte Kreditvergabe hilft Kunden und Mitarbeitern

Konflikte entstehen nicht selten bei der Realkreditvergabe. Die Kundenberater wollen Kredite verkaufen, die Mitarbeiter der Marktfolge tragen als Risikomanager die Verantwortung für die erteilten Kredite. Auslöser dieser Konflikte sind meist unter­ schiedliche Bewertungen der jeweiligen Immobilien, deren Wert von den Kundenberatern meist höher, von den Mitarbeitern der Marktfolge meist niedriger angesetzt wird. Der BBBank ist es mithilfe eines Immobilienbewertungssystems gelungen, eine von allen Beteiligten akzeptierte Bewertungsgrundlage zu schaffen – und außerdem Arbeitsaufwand und Kosten für die Immobilien­ bewertungen zu reduzieren.

„Als Privatkundenbank für Beamte und Angestellte des Öffentlichen Dienstes achten wir sehr auf Verlässlichkeit und Seriosität“, erklärt Markus Meier vom Team Steuerung & Projekte. „Wir achten auf einen fairen und offenen Umgang mit unseren Kunden; so garantieren wir in unseren Kreditverträgen, dass wir keine Kreditverkäufe durchführen.“ Mit rund 370.000 Privatkunden ist die BBBank, die in diesem Jahr ihr 90-jähriges Jubiläum feiert, eine der größten und mitgliederstärksten Universalbanken für Privatkunden in Europa. Die dem Genossenschaftsverband angehörende BBBank ist bundesweit aktiv und führt jährlich bis zu 10.000 Baufinanzierungen durch. Aufgrund des konservativen Geschäftsmodells habe man die Finanzkrise gut überstanden, betont Markus Meier. Konservativ sein bedeutet auch, auf risikobehaftete Geschäfte zu verzichten und hohen Wert auf valide Angaben zu legen. Gerade, wenn es um Realkreditvergaben geht. Bis 2010 hatten die

Kundenberater und die Mitarbeiter der Marktfolge einen relativ hohen Ermessensspielraum bei der Frage, welcher Wert für die Immobilien angesetzt werden konnte. In der Folge kam es in einigen Fällen zu unterschiedlichen Einschätzungen der Risiken durch Kundenberater und Mitarbeiter der Marktfolge. Außerdem war der Zeitaufwand für die Beschaffung der notwendigen Informationen hoch: „Die Kundenberater mussten Informationen über Bodenrichtwerte einholen und dann im Internet nach vergleichbaren Immobilien suchen und die Kaufpreise ermitteln“, berichtet Markus Meier. „Die Mitarbeiter der Marktfolge mussten entscheiden, ob sie die ermittelten Werte der Kundenberater akzeptierten. Taten sie es nicht, mussten sie die Werte nachrecherchieren.“

Mit wenigen Angaben den richtigen Wert Ziel ist es, einerseits Verbindlichkeit und Verlässlichkeit zu schaffen und andererseits Arbeitsaufwand und Kosten zu senken – Grund genug für die BBBank, sich nach einer Softwarelösung umzusehen, die verlässliche Angaben zu Immobilien im Bundesgebiet liefern konnte. Validität, Anwenderfreundlichkeit und Schnelligkeit waren die zentralen Anforderungen der Bank an das System. „Die Nutzer sollten mit wenigen Angaben den richtigen Wert in Sekundenschnelle ermitteln können“, fasst es Markus Meier zusammen. Außerdem sollte das System BelWertV-konform sein. Ein Dreivierteljahr dauerte der Auswahlprozess; von den vier Anbietern

Anwenderfreundlichkeit und Schnelligkeit waren zentrale Anforderungen der BBBank

BANKEN & SPARKASSEN 01 | 2012

8

9

aus: Banken & Sparkassen – 1/2012

27

kamen drei in die engere Auswahl. Mitte 2010 fiel die Entscheidung – für das Immobilienbewertungssystem TEN2CLICK des Anbieters Sprengnetter, das besonders durch Nutzerorientierung und das nachgewiesene Know-how des Anbieters auf dem Feld der Immobilienbewertung punkten konnte. Auch das Prepaid-Bezahlmodell des Anbieters galt als interessant, da es hohe Flexibilität und bedarfsorientierte Kosten miteinander kombinierte. Die Software sollte als internetbasierte Stand-alone-Lösung laufen. Das bedeute, dass „wir kein Geld für HardwareAnschaffungen oder Implementierungen ausgeben mussten“, so Markus Meier. Nach einer zweimonatigen Rollout-Phase, in der das System in den 105 Filialen vorgestellt wurde, erfolgte am 1. August 2010 die Komplettumstellung auf TEN2CLICK. Gemeinsam mit dem Anbieter erstellte das Projektteam der BBBank eine FAQDatenbank für etwaige Fragen von Anwendern. Meier: „Da das System weitgehend selbsterklärend ist, konnten wir auf Mitarbeiterschulungen verzichten.“

Objektbesichtigung per Mausklick

-

Von den knapp 1.600 Mitarbeitern nutzen inzwischen über 300 Mitarbeiter das System. Für den einzelnen Mitarbeiter hat sich der Arbeitsaufwand deutlich verkürzt – um bis zu 30 Minuten pro Fall. Von den bisher durchgeführten 10.000 Immobilienbewertungen, darunter auch Zinsneubewertungen von Baufinanzierungen, musste maximal ein Prozent der Fälle nachvalidiert werden; in 99 Prozent erfolgte eine Übernahme der Werte. Früher habe man die nachgewiesenen Kaufpreise minus zehn Prozent für die Immobilien angesetzt, teilt Markus Meier mit. Heute

n

sei das entscheidende Kriterium zur Immobilienbewertung der von TEN2CLICK ermittelte Beleihungswert. Die Berücksichtigung wirtschaftlicher und demografischer Faktoren über Lageindikatoren und die Berücksichtigung des Käuferverhaltens über sogenannte SachwertMarktanpassungsfaktoren zeichnen seiner Ansicht nach das Immobilienbewertungssystem aus; sie führen zu einer präziseren Wertermittlung für die jeweilige Immobilie, als dies früher der Fall war. Zur Entlastung der Mitarbeiter trägt auch die Funktion für Objektbesichtigungen in TEN2CLICK bei. Per Mausklick können die Angestellten der BBBank eine Außenbesichtigung durch externe, über das Bundesgebiet verteilte Fachkräfte beauftragen. Sie erhalten dann die Informationen über die jeweilige Immobilie als PDF-Datei elektronisch nachvollziehbar – inklusive Fotos – für ihre Akte. „Zuvor fanden die Außenbesichtigungen durch einen externen Partner statt“, erinnert sich Markus Meier. „Dank TEN2CLICK sind die Objektbesichtigungen schneller und günstiger als früher.“ Die Software-Funktionalität zur Objektbesichtigung wird reichlich genutzt, da für jede Bewertung eine Außenbesichtigung vorgesehen ist.

„Sehr gut unterwegs“ Die Anwender akzeptieren das System. Auch die Zufriedenheit mit dem Support des Anbieters ist hoch. Ein weiterer Vorteil für die Bank ist die Zertifizierung der Software nach IDW PS 880. Als die Kreditprüfung durch den baden-württembergischen Genossenschaftsverband erfolgte, hätten die Prüfer schneller einen Haken hinter die Immobilienwertermittlung gesetzt, erklärt Markus Meier. „Mit der Anwendung sind wir sehr gut unterwegs.“

Die Software läuft als Internet-basierte Stand-alone Lösung

BANKEN & SPARKASSEN 01 | 2012

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Banken & Sparkassen – 3/2011

18

STRATEGIE

Safety first Hohe Verfügbarkeit der eingekauften Dienstleistungen ist für Banken ein absolutes Muss

Das gilt auch in Bereichen wie der Immobilienwertermittlung, die bei der Kreditvergabe eine entscheidende Rolle spielt. Die ING-DiBa hat mithilfe einer Immobilienbewertungssoftware die Prozesseffizienz der Immobilienfinanzierung noch weiter gesteigert und die Genauigkeit der Wertangaben verbessert. Wie Angela Staral und Manfred Ehrenreich berichten, ist auch die hohe Verfügbarkeit der Anwendung gesichert.

       

 

Der Direktbank ist es gelungen, mit einer speziellen Software die Bewertungsgenauigkeit in der Baufinanzierung zu verbessern und die Prozesse zu optimieren.

     

                  

s s s s s

  

$

„TEN2CLICK erfüllt unsere Hauptanforderung genauer und aktueller Immobilienbewertungen.“ Angela Staral, Leiterin Team Projekte, ING-DiBa

BANKEN & SPARKASSEN 03 | 2011

10

11

aus: Banken & Sparkassen – 3/2011

19

             

           

Sprengnetter Immobilienbewertung Die Sprengnetter Immobilienbewertung gehört seit über 30 Jahren zu den führenden Akteuren im Bereich Immobilienbewertung. Das Unternehmen verfügt über langjährige Erfahrungen in der Erhebung und Analyse von Marktdaten. Das Portfolio des Spezialisten umfasst: s!US UND7EITERBILDUNG s:ERTIFIZIERUNGNACH)3/ s3OFTWARELÚSUNGEN&ACHVERLAGUND3ERVICE s'UTACHTENUND"EWERTUNGSDIENSTLEISTUNGEN s-ARKTFORSCHUNG $AS5NTERNEHMENBESCHËFTIGTàBER-ITARBEITER

                                 

        

„Wir arbeiten in der vertrauten Umgebung. Das hat die Zustimmung der Mitarbeiter zur Software erleichtert.“ Manfred Ehrenreich, Referent für Business Development, ING-DiBa

BANKEN & SPARKASSEN 03 | 2011

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Immobilien & Finanzierung – 10/2011

12

13

aus: Fiducia performer – Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010

Zum Einsatz von TEN2CLICK bei der PSD Ban k Nord Seite 28!

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Fiducia performer – Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010

14

15

aus: Fiducia performer – Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Fiducia performer – Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010

16

17

aus: Fiducia performer – Das Fiducia-Magazin für Bankvorstände 2/2010

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: versicherungsbetriebe – 4/2009

VERSICHERUNGS-IT Automatisierte Immobilienbewertung bei der Badenia

Einfach, schnell und gut Ein komplexes Vorhaben ist der Einsatz einer Immobilienbewertungssoftware bei Finanzdienstleistern wie Versicherungen, Banken und Bausparkassen. Einerseits müssen umfassende Informationen abgefragt werden, um die Immobilienwerte treffsicher abzuschätzen und den Kreditrahmen genau bestimmen zu können; andererseits gilt es, mit möglichst wenigen Dateneingaben transparente Ergebnisse zu erzielen, die bei Kunden und betreuenden Beratern gleichermaßen Akzeptanz finden.

Udo Weindel, Abteilung Qualität, Kredit, Risikomanagement: „Ein Nutzen von TEN2CLICK für die Anwender ist der Zeitgewinn.“ Bild: Deutsche Bausparkasse Badenia AG

ei den Bewertungsergebnissen müssen Extreme vermieden werden: Sind die ermittelten Immobilienwerte zu hoch, besteht Gefahr, dass zu viele risikoreiche Kredite vergeben werden. Sind sie zu niedrig, werden unter Umständen zu wenige Kredite oder zu geringe Kreditsummen bewilligt. Das schmälert den Umsatz und verärgert Kunden und Betreuer gleichermaßen. Mit dem Einsatz der TEN2CLICK-Lösung des Bewertungsspezialisten Sprengnetter ist der Deutschen Bausparkasse Badenia die gesunde Balance zwischen den unterschiedlichen Anforderungen gelungen. „Der Markt für automatisierte Immobilienbewertungssoftware ist nicht gerade klein, daher haben wir die einzelnen Anwendungen genau geprüft und bewertet, auch wenn das eine gewisse Zeit brauchte“, erläutert Udo Weindel, Fachreferent in der Abteilung Qualität, Kredit, Risikomanagement der Bausparkasse. Die in Karlsruhe ansässige Badenia ist mit einer Bilanzsumme von knapp fünf Milliarden Euro eine der führenden privaten Bausparkassen in Deutschland. Die Badenia gehört zur Generali-Deutschland-Gruppe, unter deren Dach das gesamte Spektrum von Finanzdienstleistungen angeboten wird.

B

24

Fast sechs Monate dauerte der Auswahlprozess, der Ende 2006 begann. Fünf Anwendungen standen in der engeren Auswahl, bis sich die Badenia im Juni 2007 für das Angebot Sprengnetters entschied. Keine einfache Entscheidung, da sich die Lösung im Gegensatz zu denen anderer Anbieter noch im Entwicklungsstadium befand. „Für uns war es eigentlich ein Sprung ins kalte Wasser“, berichtet Udo Weindel. „Allerdings kannten wir die langjährige Erfahrung von Sprengnetter Immobilienbewertung in Sachen Wertermittlung und Marktrecherche“. Die Entscheidungsträger hätten zudem die hohe Qualität der weitgehend flächendeckend verfügbaren Marktdaten und Immobilienmarktrecherchen des Bewertungsspezialisten gekannt. Ein weiterer wichtiger Faktor war das Vertrauen in die Softwarekompetenz des Anbieters, der bereits seit Jahren erfolgreich eine eigens entwickelte Gutachtersoftware auf dem Markt vertreibt. „Wir trauten es dem Unternehmen zu, eine Applikation herzustellen, die außer von Bewertungssachverständigen auch von Laien bedient werden kann“, so Weindel.

Dreistufiges Verfahren Bereits im September 2007 verfügte die Badenia über ein lauffähiges TEN2CLICK-System. Bezüglich der Einbindung in die interne Bearbeitungssoftware entschloss man sich nach Beratungen mit dem Anbieter zu einer dreistufigen Vorgehensweise. Im ersten Schritt implementierten Sprengnetter und Badenia die Lösung als separates System. Der Vorteil bestand in dem vergleichsweise geringen Aufwand; der Nachteil in den Medienbrüchen, da

die Mitarbeiter die Ergebnisse aus der Immobilienbewertungssoftware in das interne Bearbeitungssystem manuell übertragen mussten. Im zweiten Schritt, der im September 2008 abgeschlossen war, wurde TEN2CLICK für die Innendienstmitarbeiter der verschiedenen Fachabteilungen in das interne Bearbeitungssystem integriert. Seitdem werden die Anfragen im internen System gestartet, an die Bewertungssoftware weiter- und die Antworten von dort an das Bearbeitungssystem zurückgeleitet. Im dritten Schritt, der im April 2009 abgeschlossen sein soll, erfolgt die Integration der Software in das Bearbeitungssystem für den Vertrieb. „Eine zentrale Herausforderung im Implementierungsprozess war die Berücksichtigung unterschiedlicher Anforderungen an die Software“, führt Udo Weindel aus. Während die Innendienstmitarbeiter in der Regel Erfahrungen mit komplexen DV-Systemen besitzen und möglichst präzise Bewertungsergebnisse verlangen, möchten die Vertriebsmitarbeiter den Aufwand so gering wie möglich halten. Einige Softwaresysteme schieden im Auswahlprozess aus, weil sie den Einsatz im Außendienst zu wenig berücksichtigten. Da die Akzeptanz der Software durch die Vertriebsmitarbeiter für die Badenia-Entscheider eine hohe Priorität hatte, entwickelte Sprengnetter einige Zusatzfunktionen, die in den allgemeinen Standard übernommen wurden. So benötigen die Berater keine Fachkenntnisse, um den Ausstattungsstandard der Immobilie zu bewerten. Während herkömmliche Systeme von den Anwendern Know-how verlangen, um eine eigenständige Bewertung der Ausstattung vorzunehmen, wird der Anwender hier versicherungsbetriebe 4/2009

18

19

aus: versicherungsbetriebe – 4/2009

mit gezielten und einfachen Fragen geführt, die keiner persönlichen Wertung unterliegen. Aus den Antworten ermittelt das System, ob es sich um eine einfache, mittlere oder gehobene Ausstattung handelt. Ähnliches gilt für die Beurteilung der Restnutzungsdauer der Immobilie. Auch hierbei wird der Anwender mit konkreten Fragen (etwa nach der Erneuerung der Wärmedämmung oder der Fenster) geführt. Anhand dieser Angaben und des Baujahres der Immobilie ermittelt die Software die Restnutzungsdauer. Fach-Know-how ist nicht erforderlich. Eine kundenspezifische Anpassung nahm Sprengnetter unter anderem durch die Berücksichtigung von Wohnflächen im Kellerbereich von Ein- und Zweifamilienhäusern vor. Dadurch haben die Anwender jetzt die Möglichkeit, wertsteigernde Einliegerwohnungen in die Wertermittlung einzubeziehen. Gleiches gilt für Photovoltaikanlagen, die den Wert einer Immobilie ebenfalls erhöhen.

Erheblicher Zeitgewinn Die Badenia schulte ihre Mitarbeiter bezüglich TEN2CLICK zu zwei Zeitpunkten: Erstmals unmittelbar nach der Implementierung als separates System sowie vertiefend nach der Integration in das interne Bearbeitungssystem. Da die Software weitgehend selbsterklärend ist, war insgesamt nur ein relativ geringer Schulungsaufwand

versicherungsbetriebe 4/2009

SPRENGNETTER_Pressespiegel

Dank der hinterlegten „Intelligenz“ erhalten Berater nach wenigen Eingaben belastbare Wertangaben. Bild: Sprengnetter Immobilienbewertung

nötig. Die durch Firewalls geschützte Anwendung läuft sehr stabil. Auch die geplante Ausweitung über den Kreis der rund 300 Innendienst- und Vertriebsmitarbeiter, die die Software bisher nutzen, wird nach Einschätzung von Udo Weindel die Stabilität nicht beeinflussen. Die Balance zwischen einem schlanken System und einem System, das belastbare Werte ermittelt, ist mit TEN2CLICK gelungen. Die hinterlegte „Intelligenz“ des Systems führt dazu, dass die Anwender bereits im Rahmen der Kundenberatung mit wenigen Eingaben verlässliche Werte erhalten. Der Hauptvorteil für die Nutzer im Innendienst liegt vor allem im erheblichen Zeitgewinn (etwa zur Beschaffung der jeweils relevanten Immobilienmarktdaten) und somit der Konzentration auf die Kernaufga-

ben. Ein weiterer Vorteil: „Die durch TEN2CLICK ermittelten Werte bedeuten für die Mitarbeiter mehr Sicherheit bei ihren Kreditentscheidungen“, so Udo Weindel.

Zuversichtlich War der Vertrauensvorschuss der Badenia in das Sprengnetter-System berechtigt? Georg Coenen, Leiter der Badenia-Kreditabteilung, bejaht die Frage, auch wenn eine definitive Antwort erst in ein bis zwei Jahren möglich sein wird. Die möglichst genaue Wertermittlung sei von zentraler Bedeutung für das Geschäft: „Wir sind aber auf Grund der langjährigen Erfahrungen von Sprengnetter im Bereich der Immobilienbewertung zuversichtlich“, stellt Georg Coenen fest.

25

aus: finanzwelt – 03/2013

20

21

aus: finanzwelt – 03/2013

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: finanzwelt – 03/2013

22

23

aus: AssCompact – Januar 2014

Der Einsatz von Sprengne tter-FIVE2CLICK bildet im Jahr 2014 laut Vorstandsmitglied Katharina Herrmann einen Schwerpunkt der Aktivitäten der ING-DiBa.

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: AssCompact – Dezember 2013

Sprengnetter-FIVE2CLICK wurde im Rahmen des bundesweiten Denk-Anstoßes der ING-DiBa erstmals der Fachöffentlichkeit präsentiert.

24 22

25

aus: Banken & Sparkassen – 05/2013

28

StrAtEGIE

Marktkonforme Beleihungswerte erwünscht Lässt sich die Praxis bei der Ermittlung der Beleihungswerte noch aufrechterhalten?

Zwischen dem, was der Gesetzgeber wünscht, und dem, was die Finanzdienstleistungsaufsicht vorschreibt, besteht eine Diskrepanz, die zu unterschiedlichen, regelgerechten Beleihungswerten für ein und dasselbe Objekt führt. Ein Zustand, der dringend geändert werden sollte, meint Autor Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter Immobilienbewertung.

Eigentlich ist die Sache ganz klar. Paragraph 2 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsver­ ordnung) legt fest: „Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund­ stücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) … zugrunde zu legen.“ Und in Paragraph 3, Absatz 2 heißt es: „Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschafts­ lage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.“ Mit anderen Wor­ ten: Der Gesetzgeber fordert für die Marktwert­ ermittlung bei Immobilien die Berücksichtigung regionaler Marktgegebenheiten. Ähnlich das Pfandbriefgesetz: Paragraph 16, Absatz 2 legt explizit fest: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vor­ sichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflich­ keit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegeben­ heiten sowie der derzeitigen und möglichen ander­ weitigen Nutzungen ergibt.“ Auch hier ist von „regionalen Marktgegebenheiten“ die Rede, die zu berücksichtigen sind, also von einer letztlich marktkonformen Beleihungswertermittlung.

Keine verlässliche Grundlage Bei der Marktwertermittlung sollen gemäß Para­ graph 14 ImmoWertV die allgemeinen Wertver­ hältnisse auf dem Grundstücksmarkt mit Marktan­ passungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen BANKEN & SPARKASSEN 05 | 2013

SPRENGNETTER_Pressespiegel

erfasst werden. Die Sachwertrichtlinie geht in Nummer 5 sogar noch einen Schritt weiter: Danach sind nicht nur die Lage auf dem Grundstücksmarkt, sondern auch die regionalen Baupreisverhältnisse durch die Marktanpassungsfaktoren zu berück­ sichtigen. Leider fehlt bisher ein entsprechender Passus in der BelWertV (Beleihungswertermitt­ lungsverordnung), der genau regelt, wie in der Beleihungswertermittlung die im Pfandbriefgesetz vorgeschriebene Berücksichtigung der regionalen Marktgegebenheiten erfolgen soll. Ohne einer Überregulierung das Wort zu reden, sei darauf hingewiesen, dass die fehlende Regelung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin in der BelWertV zur mangelnden Transparenz des Kre­ ditmarktes beiträgt. Denn ein und dasselbe Objekt kann regelgerecht (entsprechend den Vorgaben der BelWertV) unterschiedlich bewertet werden. Das bedeutet: Die Kreditinstitute gelangen mit ihren regelbasierten Bewertungen für dasselbe Objekt zu unterschiedlich hohen Beleihungswerten. Das dürfte kaum den Absichten des Gesetzgebers und des Pfandbriefgesetzes entsprechen. Die fehlende Marktanpassung in der BelWertV­ konformen Beleihungswertermittlung beeinträch­ tigt aber auch die Interessen der Kreditinstitute: Denn was geschieht, wenn die Beleihungswerte nicht auf der Grundlage der regionalen Marktge­ gebenheiten ermittelt werden? In vielen ländlichen Räumen führt dies zu überhöhten Beleihungs­ werten. Eine Berücksichtigung regionaler Bau­ kostenunterschiede und Sicherheitsabschläge von 10 bis 20 Prozent reichen hier oft nicht aus, um die regionalen Marktgegebenheiten widerzu­ spiegeln. Denn in der Marktwertermittlung sind hier Marktanpassungsabschläge in Höhe von 50 % des Substanzwertes keine Seltenheit. In städtischen Ballungszentren und Boomregionen wie etwa Hamburg, Frankfurt oder München hingegen müsste es bei einer Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten Marktanpassungs­ aufschläge geben. In beiden Fällen spiegelt der Beleihungswert ohne eine sachgemäße Marktan­ passung nicht die künftige Verkäuflichkeit einer Immobilie wider.

aus: Banken & Sparkassen – 05/2013

29

„Preisblasen“ werden rausgerechnet Doch bei Vertrieb und Marktfolge ist eine markt­ konforme Bewertung nicht unbedingt immer beliebt. Aus unterschiedlichen Gründen. Der Vertrieb in den Kreditinstituten dürfte sich über die Marktanpassungsabschläge in den ländlichen Gebieten in der Regel nicht freuen, denn die Abschläge wirken sich ggf. negativ auf Kondi­ tionen und Rendite aus – höhere Zinsen für den Kunden und niedrigere Margen für die Bank. Der oft geäußerte Vorwurf des Vertriebs, die Abschläge seien zu „konservativ“, reflektiert die Sorge vor Geschäftseinbußen. Wenn man allerdings bedenkt, dass die ermittelten Beleihungswerte eine verläss­ liche Basis für Risikobetrachtungen liefern sollten, ist der Vorwurf bedenklich. Hier gilt der Satz des Bankvorstands der ING­DiBa, Bernd Geilen: „Man muss auch einmal aus Risikoerwägungen auf ein Geschäft verzichten.“ Oder aber im Sinne des Gesamtwohls niedrigere Margen in Kauf nehmen. Kommt es aufgrund marktnaher Ermittlungen zu Marktanpassungsaufschlägen in Ballungszentren, so freut dies den Vertrieb, der jetzt z.B. günstigere Konditionen anbieten kann. Umgekehrt wird von der Marktfolge nicht selten die Befürchtung laut, die Marktanpassungsaufschläge könnten auf Preisblasen beruhen; es handele sich also nicht um „normale“ regionale Marktgegebenheiten. Wie alle Untersuchungen auf etwaige Preisblasen zeigen, ist diese Befürchtung derzeit jedoch weitgehend unbegründet. Dank der zur Verfügung stehenden Marktschwankungskonzepte dürfte es auch zukünf­ tig kein Problem sein, Preisblasen zu erkennen und z.B. mit höheren Sicherheitsabschlägen sachgemäß zu berücksichtigen.

Feingranular und deutschlandweit Die auf sorgfältigen Untersuchungen von Exper­ ten beruhenden Marktanpassungsfaktoren bilden die objektive Grundlage jeder marktkonformen Bewertung. Dank der in den letzten Jahrzehnten in der Marktwertermittlung entwickelten Ablei­ tungsmodelle liegen heute flächendeckend in ganz Deutschland für jede Lage Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren für Einfamilienhäuser) und Liegenschaftszinssätze (Marktanpassungsfak­ toren für Renditeobjekte) vor. Die bundesweite Flächendeckung wiederum garantiert eine Ver­

gleichbarkeit und Einheitlichkeit der zugrunde gelegten Werte, von der keineswegs nur die großen Finanzinstitute, sondern auch viele stark regional verankerte Sparkassen und Genossen­ schaftsbanken profitieren. Hier sei das Stichwort Pfandbriefpooling genannt, das gerade bei kleine­ ren Kreditinstituten immer beliebter wird, da sie über das gemeinsame Herausgeben von Pfandbrie­ fen auf die aufwändige Lizenzierung verzichten können. Mit dem Pfandbriefpooling, das Instituten wie Investoren Vorteile bietet, wird der Wirkungs­ kreis der lokalen Geldinstitute unweigerlich grö­ ßer, dehnt sich möglicherweise auf ganz Deutsch­ land aus. Hier ist es nicht nur empfehlenswert, sondern notwendig, dass die Partner, sprich die am Pfandbriefpooling beteiligten Institute, auf ein einheitliches, für ganz Deutschland vorliegendes System zurückgreifen können.

Im ureigensten Interesse Für die Bank und den Kunden ist eine marktkon­ forme Bewertung also vorteilhaft. Für die Banken bedeutet sie eine verlässlichere Basis für Risikobe­ trachtungen, für die Kunden ein höheres Maß an Transparenz und Überprüfbarkeit. Die Geschäftspo­ litik der Banken schlägt sich nicht mehr versteckt in den Beleihungswerten, sondern offen in den Zins­ konditionen nieder. Zudem sind die Beleihungswerte sowohl von der Berechnungsweise als auch von der Höhe überprüfbar, was auch die Finanzaufsicht freuen dürfte. Kreditinstitute wie die ING­DiBa haben den Nutzen marktkonformer Beleihungswerte erkannt und setzen die Marktanpassung inzwischen konsequent ein. Dazu Bernd Geilen vom Bankvor­ stand: „Wer auf die Marktanpassung verzichtet, lügt sich selber in die Tasche.“ Der Weg, den die Kredi­ tinstitute – in ihrem ureigensten Interesse – einzu­ schlagen haben, ist jedenfalls klar zu erkennen. Und zwar unabhängig davon, ob die Marktanpassung bei der Beleihungswertermittlung gesetzlich fest­ geschrieben wird oder nicht.

Autor: Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter Immobilienbewertung

BANKEN & SPARKASSEN 05 | 2013

26 22

27

aus: Bankmagazin – 10/2013

S T R AT E G I E + M A N A G E M E N T

KO M M E N TA R B E L E I H U N G S W E R T E R M I T T L U N G

E

igentlich ist es eine Selbstverständlichkeit, dass in der Beleihungswertermittlung auch die normalen regionalen Markt-

gegebenheiten zu berücksichtigen sind. Zumindest fordert dies das Pfandbriefgesetz. Umso überraschender ist es, wenn es noch immer keine Regeln gibt, wie dies objektiv und nachvollziehbar zu erfolgen hat. So hat die Finanzaufsicht BaFin bislang darauf verzichtet, die Marktanpassung in der Beleihungswertermittlungsverordnung

Foto : © Sprengnetter Immobilienbewertung

Eine Lanze für die Transparenz brechen

Jochem Kierig ist Geschäftsleiter der Sprengnetter Immobilienbewertung (www.sprengnetter.de).

(BelWertV) explizit festzuschreiben, obwohl diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für Marktwertermittlungen bereits vorgeschrieben ist. Dieser Umstand führt dazu,

Auch die Finanzaufsicht profitiert. Denn die ermittelten Beleihungs-

dass verschiedene Kreditinstitute für ein und dasselbe Objekt un-

werte sind nicht nur von der Berechnungsweise, sondern auch von

terschiedliche Beleihungswerte ermitteln. Dennoch entspricht jeder

der Höhe her überprüfbar. Schließlich lassen sich die Marktanpas-

dieser Beleihungswerte den Regeln der BelWertV. Fraglich ist hinge-

sungsfaktoren fein justieren und liegen für die Bewertung von Ein-

gen, ob die so ermittelten Werte auch den Anforderungen des Pfand-

familienhäusern flächendeckend für das gesamte Bundesgebiet vor.

briefgesetzes genügen.

Sie stehen nicht auf Landkreis-, sondern auf Straßenabschnittsebene zur Verfügung. Das ist sinnvoll, denn weder Markt- noch Belei-

WIN-WIN-SITUATION FÜR BANKEN,

hungswerte ändern sich schlagartig an der Grenze eines Landkreises.

KUNDEN UND FINANZAUFSICHT Worauf aber beruht die in der ImmoWertV geregelte Marktanpas-

AN DER MARKTANPASSUNG FÜHRT KEIN WEG VORBEI

sung? Sie basiert letztlich auf Kaufpreisen, die den Markt widerspie-

Von der Einheitlichkeit der Werte aufgrund der Flächendeckung

geln, also auf objektiven Faktoren. Es liegt auf der Hand, diese objek-

profitieren wiederum nicht nur große, überregionale Banken, son-

tiven Faktoren auch zur Berücksichtigung der aktuellen Marktgege-

dern auch kleinere Kreditinstitute wie Sparkassen und Genossen-

benheiten in der Beleihungswertermittlung einzusetzen.

schaftsbanken. Denn deren Wirkungskreis – Stichwort Pfandbrief-

Beleihungswerte müssen allerdings auch nachhaltig sein. Was

pooling – wird immer größer. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig,

aber, wenn der Markt zu Preisübertreibungen neigt, wenn sich al-

dass die Institute auf der Grundlage einheitlicher Wertermittlungs-

so in manchen Ballungsräumen Preisblasen bilden? Kein Problem:

systeme arbeiten. An der Marktanpassung in der Beleihungswert-

Auf der Grundlage der feingranular vorliegenden Untersuchungen

ermittlung führt also kein Weg vorbei. Transparenz, Objektivität

zu Marktschwankungen kann jedes Institut entsprechend reagieren

und Genauigkeit der Risikoabschätzung sprechen für ihren Einsatz.

und die Sicherheitsabschläge erhöhen. Das ist ein Vorteil für Banken,

Das sollten auch diejenigen Banken beherzigen, die sie bisher nicht

Kreditnehmer und Finanzaufsicht. Die so ermittelten Beleihungs-

genutzt haben. Natürlich kann es vorkommen, dass eine objektive

werte bilden für die Kreditinstitute nämlich eine verlässliche Basis

Risikoermittlung in Einzelfällen zu schlechteren Konditionen für

für ihre Risikobetrachtungen. Für den Kunden wird die Geschäfts-

den Kunden führt, der dann das Geschäft ablehnt. Aber manchmal

politik der Banken transparenter, da sie sich in den Zinskonditi-

gibt es eben Geschäfte, auf die Banken im eigenen Interesse besser

onen – und nicht versteckt in den Beleihungswerten – niederschlägt.

verzichten sollten.

36 BANKMAGAZIN

10.13

SPRENGNETTER_Pressespiegel

www.springerprofessional.de

aus: Banken + Partner – 04/2013

Unternehmen

Immobilienbewertung

„Wir schaffen nutzwert für unsere Kunden“ Seit August unterstützen Subito und Sprengnetter Immoblienbewertung gemeinsam Banken und Sparkassen bei der Beleihungswertermittlung. Welche Vorteile diese Kooperation für die Institute hat, erklären Vertreter beider Unternehmen im Gespräch mit Banken+Partner.

Gesprächspartner (v.l.): Martin Nußpickel, Vorstand, Subito; Bastian Schmickler, Vertriebsleiter, Sprengnetter Immobilienbewertung; Holger Müller, Bereichsleiter Produkte und Services, Subito; Jan Sprengnetter, Geschäftsführer, Sprengnetter Immobilienbewertung.

Was hat sich bei der Beleihungswertermittlung in den vergangenen Jahren verändert? Sprengnetter: Ein ganz wichtiger Punkt ist die Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV, die bereits 2006 in Kraft getreten ist. Sie regelt erstmalig einheitlich und transparent für alle Pfandbriefemittenten die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung, die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter sowie die Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze von 400.000 Euro. Obwohl sie nur für Institute gilt, die Pfandbriefe ausgeben, richten sich mittlerweile auch Banken und Sparkassen freiwillig nach ihr, um in den Genuss der Anrechnungserleichterungen der Solvabilitätsverordnung zu gelangen. Was bedeutet das für die Arbeit der Banken? Schmickler: Auf die Mitarbeiter kommen damit auf jeden Fall höhere regulatorische und fachliche Anforderungen zu. Denn um die die Kriterien der BelWertV zu erfüllen, müssen die Banken zum Beispiel eigene BelwertV-konforme Gutachten anfertigen und dürfen nicht mehr die von den Kunden eingereichten Gutachten verwenden. Hieraus ergeben sich natürlich auch neue Anforderungen an die zu diesem Zweck eingesetzte Soft-

12

ware sowie weitreichende organisatorische Veränderungen im Kreditprozess der Banken. nußpickel: Tatsächlich hat die Ermittlung der Beleihungswerte mit sehr einfachen Verfahren angefangen. Diese wurden dann – nicht zuletzt durch die BelWertV – immer mehr verfeinert. Heute hat die Bedeutung empirischer Marktwerte sehr stark zugenommen. Wie weit sind die Institute dabei? Schmickler: Manche kleinen Institute können die neuen Anforderungen nicht so einfach umsetzen. Sie brauchen eine Software, die ihnen dabei hilft, Immobilien BelWertV-konform zu bewerten. müller: Das gilt besonders dann, wenn Genossenschaftsbanken oder Sparkassen bei einer Finanzierung über die Grenze ihres Geschäftsgebietes hinausgehen. Mit einer Softwarelösung, die auch Marktdaten zur Verfügung stellt, sind die Institute schneller, genauer und können die Ergebnisse der Wertermittlung so dokumentieren, dass sie einer Prüfung standhalten. Waren diese Veränderungen der Grund für die Kooperation von Subito und Sprengnetter?

Banken+Partner 4 I 13

22 28

29

aus: Banken + Partner – 04/2013

Unternehmen

nußpickel: Sie waren sicherlich einer der Gründe. Um eine Immobilie zu bewerten, benötigt man heute mehr Informationen als früher. Durch unsere Kooperation wird unsere bestehende Technologie um empirische Messwerte ergänzt. Damit bekommt das jeweilige Institut alle Daten, die es für die Ermittlung des Beleihungswertes benötigt. Sprengnetter: Das ist umso wichtiger, weil Paragraf 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) regelt, dass der Beleihungswert nicht höher sein darf als der Marktwert. Um das sicherzustellen, benötigen wir auch Marktwertinformationen, die für Institute schwierig zu recherchieren wären, die wir aber bereitstellen können. Der Kunde braucht also beides: die Subito-Technologie und die Sprengnetter-Daten. Was verändert sich für die Kunden durch ihre Kooperation? müller: Technisch erst einmal nichts. Das System von Subito ist ja bereits am Markt eingeführt. Die Bank arbeitet also weiterhin in der gewohnten Umgebung. Allerdings hat sich der Funktionsumfang der Anwendung jetzt deutlich erhöht. Die Kunden können nämlich nun innerhalb unserer Lösung zusätzlich die Daten von Sprengnetter für die Ermittlung des Beleihungswertes heranziehen. Sprengnetter: Dadurch können beispielsweise Standardimmobilien jetzt vollautomatisch bewertet werden. Viele Institute haben keine eigenen Gutachter. Sie können nun über eine Schnittstelle Daten abrufen und für ihre Bewertung nutzen. Wichtig ist dabei, dass der Anwender sich immer frei entscheiden kann, welche Daten er von uns nutzen will und welche er selbst recherchiert. Wie sieht die erste resonanz bei Ihren Kunden aus? müller: Die Institute reagieren sehr positiv auf unser Angebot. Sie setzen sich mit dem Thema auseinander und erkennen dann, dass bei unserer Zusammenarbeit zwei Experten mit einander ergänzenden Angeboten zusammengegangen sind. Sprengnetter: Die Nachfrage nach den Schnittstellen zu den neuen Dienstleistungen ist da. Denn die Vorteile des neuen Angebots liegen auf der Hand. So geht Beleihungswertermittlung damit in der Regel rund 30 Minuten schneller und das Institut erhält automatisch eine Dokumentation.

zu alle Grundstücksmarktberichte und Mietspiegel systematisch aus. Wir greifen auf die amtlichen Bodenrichtwerte zurück und ergänzen diese um fehlende Bodenwertinformationen, insbesondere für Neubaugebiete. Die Qualität unserer Daten validieren wir permanent zusammen mit unseren rund 500 Experten, die wir in 68 Expertengremien im gesamten Bundesgebiet installiert haben. Deshalb verfügen wir für ganz Deutschland flächendeckend über marktkonforme Daten, die in einheitlichen standardisierten Modellen abgeleitet wurden. müller: Die große Kompetenz und die Datenqualität waren auch die Gründe, weshalb wir die Kooperation mit Sprengnetter eingegangen sind. Wir wollten nicht nur einen reinen Datenanbieter als Partner, sondern jemanden, der die Daten selbst erheben und analysieren kann. Dadurch steigt der Nutzwert für unsere Kunden. Welche Veränderungen erwarten Sie in Zukunft? müller: Bei der Beleihungswertermittlung wird sich sicherlich noch einiges verändern. Deshalb ist es für die Institute ja so wichtig, dass sie sich auf ihre Partner verlassen können. nußpickel: Zumal es ja auch massive Veränderungen bei den Banken und Sparkassen gibt. Früher wurde das Kreditgeschäft auch in den Kernbankensystemen abgebildet. Wegen der zunehmenden Komplexität sind heute verstärkt Lösungen von Spezialisten gefragt. Man braucht eine modulare IT-Struktur, die auch komplexe Lösungen abbilden kann. Ein Treiber dieser Entwicklung sind auch die steigenden regulatorischen Anforderungen. Unsere Kunden stehen unter Druck, viele Regulierungen umsetzen zu müssen, aber nicht genau zu wissen wie das geht. Hier bieten wir Hilfestellung. Denn durch unsere Kooperation erhält der Kunde eine sehr transparente Lösung, die jeder Prüfung standhält. Margaretha Hamm

Woher erhalten Sie die Daten, die Sie den Banken für die Beleihungswertermittlung zur Verfügung stellen? Sprengnetter: Wir leiten die Marktdaten aus Kaufpreisen ab. Diese Kaufpreise erheben wir überwiegend im Rahmen unserer Bewertungstätigkeiten selbst. Insgesamt werten wir jährlich über 100.000 Transaktionen aus, für die uns neben dem Kaufpreis auch jeweils eine Bewertung und damit umfangreiche Informationen zur Immobilie vorliegen. Zudem werten wir nahe-

Banken+Partner 4 I 13

SPRENGNETTER_Pressespiegel

13

aus: Banken + Partner – 03/2013

Vertrieb

Nach der für September erwarteten Verabschiedung muss die Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge noch national ausgestaltet werden. Das entsprechende deutsche Gesetz tritt daher vermutlich erst in zwei Jahren in Kraft. „Doch Unternehmen müssen die Anpassung frühzeitig angehen. Wer auf das Inkrafttreten wartet, riskiert Wettbewerbsnachteile. Wer rechtzeitig und intensiv die Gesetzeslage recherchiert und auch einfach aussehende Vorlagen hinterfragt, kann oft bereits vor der offiziellen Verlautbarung die Weichen stellen. Dann ist die Anpassung der Prozesse später schnell möglich“, so Lange. Die Erfahrungen aus der Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie vor drei Jahren helfen, die anstehenden Änderungen gezielter umzusetzen und aus den Fehlern zu lernen. Experten aus der Rechts- und der ITAbteilung sowie aus den Fachbereichen müssen frühzeitig eingebunden werden, fachlich qualifizierte Mitarbeiter sollten mit genug Vorlauf für das Projekt gewonnen werden. Lange: „Die Umsetzung einer umfangreichen neuen Richtlinie kann nicht nebenbei angestoßen werden, sondern benötigt eine gute Projektplanung mit qualifizierter Leitung.“ Nach seinen Einschätzungen ist zu erwarten, dass das Kreditgeschäft auf Grund der EU-Regelungen noch mehr in den Fokus der überwachenden Organisationen gerät. Die Prüfungen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie Wirtschafts- und Verbandsprüfungen werden zunehmen. „Als Maßstab dürften die Prüfungen im Wertpapiergeschäft dienen“, so Lange. Wer rechtzeitig den Anforderungen genügt, vermeidet Strafen und Imageschäden. Margaretha Hamm

44

Wertermittlung

„eine Marktanpassung ist in jedem Fall sinnvoll“

Jochem Kierig Geschäftsleiter, Sprengnetter

Herr Kierig, bei der Wertermittlung von immobilien gab es in den vergangenen Jahren viele Veränderungen. Wie wirkt sich das in der Praxis aus? Kierig: Neben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit drei Jahren in Kraft ist, hat die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) einen großen Einfluss. Zwar gilt die BelWertV im Grunde nur für Pfandbriefbanken, tatsächlich nutzen sie aber auch andere Institute als Grundlage für ihre Wertermittlung. Dadurch wird die Bewertung insgesamt einheitlicher und vergleichbarer. Was verändert sich für die bank, wenn die belWertV angewendet wird? Kierig: Dazu kann man keine pauschale Aussage treffen. Allerdings unterliegen die Institute, die die BelWertV anwenden, stärkeren Einschränkungen. Früher konnte der Kunde beispielsweise ein selbst in Auftrag gegebenes Gutachten einreichen, heute ist das nicht mehr möglich. Die Verordnung regelt sehr genau, wer die Bewertung durchführen darf und wo diese Person organisatorisch angesiedelt werden muss. ein weiteres thema ist die Marktanpassung bei der bewertung.

Kierig: Ganz genau. Die BelWertV gibt eine Marktanpassung zwar nicht vor, allerdings ist im Pfandbriefgesetz geregelt, dass der Beleihungswert die normalen regionalen Marktgegebenheiten zu berücksichtigen hat und den Marktwert nicht überschreiten darf. Um da sicher zu sein, muss die Bank eben auch den Marktwert der Immobilie ermitteln. Und hier kommt die ImmoWertV ins Spiel. Denn in ihr sind die anerkannten Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes geregelt. Weshalb ist der Marktwert so wichtig? Kierig: In manchen Regionen ist der Marktwert einer Immobilie deutlich höher als der nach BelWertV ohne Marktanpassung ermittelte Beleihungswert, in anderen niedriger. Im ersten Fall könnte die Bank also eine höhere Sicherheit annehmen und beispielsweise ein höheres Darlehen vergeben, im zweiten wäre die tatsächliche Sicherheit zu niedrig für den gegebenen Kredit. Daher ist es sinnvoll, eine Marktanpassung bei der Beleihungswertermittlung vorzunehmen. Ein solches Vorgehen wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Übrigen auch akzeptiert. Wie kann der Marktwert ermittelt werden? Sind dafür viele Daten notwendig? Kierig: Wir haben dafür ein Tool entwickelt. Mit Ten2Click lässt sich der Marktwert, aber auch der Beleihungswert, schnell bestimmen. Wir haben im System eine große Datenbank hinterlegt. Es reicht also aus Lage, Alter, Größe und einige wenige weitere Merkmale der Immobilie einzugeben. 

Banken+Partner 3 I 13

30 22

31

aus: Immobilienwirtschaft – 05/2013 42 Finanzen, Markt + Management

Bitte möglichst marktnah! Marktwert. Die deutsche Wertermittlung befindet sich im Umbruch. Viele Vorschriften werden novelliert. Nur der Beleihungswert berücksichtigt die Verhältnisse des Immobilienmarkts nicht ausreichend. Was zu tun wäre.

Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter GmbH

Marktanpassung ist unverzichtbar

Ein Konflikthema in der deutschen Bankenlandschaft: Wie die Marktverhältnisse auch im Beleihungswert objektiv berücksichtigt werden.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sieht eine solche Marktanpassung für die Ermittlung des Sachwerts bislang expressis verbis nicht vor. Entsprechend verzichten viele Kreditinstitute hierauf. Anders die INGDiBa. Bernd Geilen, Mitglied des Vorstands der Bank stellt dazu fest: „Wer auf die Marktanpassung verzichtet, lügt sich selber in die Tasche.“ Der Leiter des Kreditreferats einer großen Volksbank hält eine Marktanpassung im Rahmen der Beleihungswertermittlung ebenfalls für sachgerecht. Der Genossenschaftsbank ist es wichtig, auch in der Beleihungswertermittlung aktuelle Tendenzen am Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Auch aus Reihen der Bausparkassen

verlautet, es gäbe keinen Grund, der im Regelfall gegen eine Marktanpassung im Rahmen der Beleihungswertermittlung spräche. Ganz im Gegenteil: Er hält längerfristig marktkonforme Werte aus Risikogesichtspunkten für wichtig. Schränkt jedoch ein: „Ausnahmen könnten Marktanpassungen sein, die auf vorübergehenden Preisübertreibungen basieren und somit zu potenziell überhöhten Beleihungswerten führen würden.“

05 | 2013

www.immobilienwirtschaft.de

SPRENGNETTER_Pressespiegel

Kontrovers diskutiert in Instituten und Ausschüssen Und dennoch wird das Thema Marktanpassung in den Instituten und in den

Ausschüssen überaus kontrovers diskutiert. Denn häufig sind am Substanzwert erhebliche Marktanpassungsabschläge – zum Teil von über 50 Prozent – anzubringen. Die sich unter Berücksichtigung dieser Abschläge ergebenden Beleihungswerte werden insbesondere vom Vertrieb der Banken als sehr konservativ empfunden. Das heißt im Klartext: Die Marktanpassung verhagelt den Banken das Geschäft. Denn niedrige Beleihungswerte führen zu hohen Beleihungsausläufen. Für den Kunden bedeutet das höhere Zinsen oder für die Bank geringere Margen. Auch durch Basel III steigt der Wettbewerbsdruck zwischen den Kreditinstituten. Zusammen mit den zuvor

Foto: EUROPHOTOS/shutterstock.com

Seit nunmehr fast genau drei Jahren ist die für die Marktwertermittlung maßgebliche Vorschrift – die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – in Kraft. Diese schreibt verbindlich vor, dass zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt der sich aus Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen ergebende Substanzwert an den Markt anzupassen ist. Im Jahr 2012 wurde vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) eine Sachwertrichtlinie veröffentlicht. Diese konkretisiert die Vorschrift und gibt wichtige Hinweise für die Ableitung und Veröffentlichung der hierzu benötigten Marktanpassungsfaktoren.

aus: Immobilienwirtschaft – 05/2013 43

Auf einen Blick ›

Das aktuelle Geschehen am Immobilienmarkt muss sich auch im Beleihungswert widerspiegeln.

›

Eine Marktanpassung nach dem Muster der Sachwertrichtlinie ist deshalb in der Beleihungswertermittlung unverzichtbar.

›

Modellbedingte Marktanpassungszuschläge verstoßen nicht gegen das Vorsichtsprinzip.

›

Instandsetzungskosten sollten im Beleihungswert und im Marktwert in gleicher Höhe berücksichtigt werden.

skizzierten geringen Margen ertönt aus ihren Reihen immer wieder der Ruf nach dem Verzicht auf die Marktanpassung. In deren Vertrieb ist sie zum Teil äußerst unbeliebt. Und dennoch sind sich die Risikomanager und Kreditabteilungsleiter einig: Das Ergebnis einer Beleihungswertermittlung sollte nicht von der Geschäftspolitik des Instituts abhängen. Bernd Geilen: „Man muss auch mal aus Risikoerwägungen auf ein Geschäft verzichten.“ Aus der Genossenschaftsbank heißt es hierzu: „Die Volksbank baut lieber durch hohe Beratungsqualität und regionsspezifisches Spezialwissen eine starke Kundenbeziehung auf. Wir setzen auf lokale Präsenz und überdurchschnittlichen Service sowie Kundennähe.“

Foto: EUROPHOTOS/shutterstock.com

Zuschläge werden vom Vertrieb begrüßt Gerade in prosperierenden Wirtschaftsregionen kommt es häufig auch zu Marktanpassungszuschlägen, die der Bankenvertrieb natürlich begrüßt. Dafür werden diese jedoch von der Kreditaufsicht kritisch gesehen. Der Grund für die Zuschläge ist zumeist die Verwendung nicht regionalisierter Baupreise. Denn so will es die Sachwertrichtlinie: Die Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren erfassen nicht nur die allgemeinen Wertverhältnisse des örtlichen Immobilienmarkts, sondern auch die re-

gionalen Baupreisverhältnisse. Bedenkt man, dass es sich bei den Marktanpassungsfaktoren um modellabhängige Größen handelt, wird deutlich, dass die Besorgnis der Kreditaufsicht weitgehend unbegründet ist. Durch die Einführung der neuen Normalherstellungskosten (NHK-2010-Modell der Sachwertrichtlinie) erhöhen sich die Marktanpassungsfaktoren rein modellbedingt im Schnitt um satte zwanzig Prozent. Marktanpassungszuschläge sind somit in Zukunft nicht mehr die Ausnahme, sondern in vielen Regionen eher die Regel. Wichtig ist jedoch, dass die in der Beleihungswertermittlung verwendeten Marktanpassungsfaktoren nicht auf vorübergehenden Preisübertreibungen (Stichwort: Preisblase) basieren.

Der Maßstab ist der Wiederverkaufspreis

Grund, warum sich die Branche uneins ist, ob in der Beleihungswertermittlung die reinen Instandsetzungskosten oder deren Werteinfluss, also die marktangepassten Instandsetzungskosten anzusetzen sind.

Prozessoptimierung spricht für gleiche Höhe Während Geilen den reinen Kostenansatz für überzogen hält, will etwa der Bausparkassenvertreter gemäß Vorsichtsprinzip die Kosten in voller Höhe, also nicht marktangepasst, in Abzug bringen. In einem Punkt sind sich jedoch fast alle Branchenvertreter einig: Die Instandsetzungskosten sollten im Beleihungswert und in dem für Beleihungszwecke ermittelten Marktwert schon aus Gründen der Prozessoptimierung in gleicher Höhe angesetzt werden. |

Wer ein Haus von einem Bauträger kauft und es kurze Zeit später wieder veräußert, dem sind rund zwanzig Prozent des Kaufpreises durch den Schornstein gegangen. Was bedeutet das für die Kreditinstitute? Aus Risikogesichtspunkten ist beim langfristig ausgelegten Beleihungswert der nächste Verkaufsfall beziehungsweise Verwertungsfall zu betrachten, also der Wiederverkauf und niemals der Ersterwerb. Daraus folgt, dass die in der Beleihungswertermittlung eingesetzten Marktanpassungsfaktoren zwingend aus Wiederverkaufspreisen abzuleiten sind. Instandsetzungskosten werden unterschiedlich berücksichtigt. In der Marktwertermittlung zählen sie zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. In der Beleihungswertermittlung zählen Instandsetzungskosten zu den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen. Diese Kosten sind gemäß Paragraf 8 Absatz 3 ImmoWertV bei der Ermittlung des Marktwerts durch marktgerechte Abschläge zu berücksichtigen. Das heißt, nicht die Instandhaltungskosten, sondern deren Werteinfluss ist anzusetzen. Die BelWertV spricht dabei nicht von „marktgerechten Abschlägen“, sondern lediglich von „Abschlägen“. Genau das ist der www.immobilienwirtschaft.de

05 | 2013

32

33

aus: Immobilien Zeitung – 20/2013

SPRENGNETTER_Pressespiegel

aus: Immobilien & Finanzierung – 22/2011

20

Immobilien

Finanzierung 22 — 2011

Schwerpunkt: Bewertung und Prognose

Objektbesichtigung – mehr als eine lästige Pflicht Lästig, aber zugleich notwendig sind Objektbesichtigungen bei der Realkreditvergabe. Gesetzliche, aber auch unternehmensinterne Regelungen verpflichten die Kreditinstitute dazu, die Vororttermine selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen. Immer häufiger beauftragen Banken externe Anbieter. Doch der Autor mahnt zur Vorsicht. Denn die beauftragenden Kreditinstitute sollten für die Auswahl eines geeigneten Dienstleisters klare Kriterien für die Qualifikation der Besichtiger vorgeben, um belastbare Besichtigungsprotokolle zu erhalten. Doch ebenso wichtig ist das Auftreten der Besichtiger, denn sie kommen im Auftrag der Bank und repräsentieren diese in den Augen des Kreditnehmers. (Red.) Es gibt Spannenderes im Wirken einer Bank als Objektbesichtigungen bei Immobilienfinanzierungen. Sie können vielleicht sogar etwas lästig sein. Denn die Objektbesichtigung stört den Finanzierungsprozess und bei einer Innenbesichtigung muss der Darlehensnehmer erneut kontaktiert werden. Zugleich ist es ein Thema, um das keine Bank herumkommt, egal ob lokale Genossenschaftsbank, Sparkasse, internationale Privatbank oder Bausparkasse. Staatliche Regulierungen, aber auch interne Richtlinien der Banken verpflichten die Institute dazu, im Rahmen der Immobilienfinanzierungen Objektbesichtigungen durchzuführen.

Die BelWertV So heißt es in der BelWertV, der im August 2006 in Kraft getretenen Beleihungswertermittlungsverordnung, eher lakonisch in § 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts: „Das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen.“ In der Verordnung werden Bedingungen oder Fristen nicht ausgeführt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf eine Besichtigung verzichtet werden, etwa wenn

Der Autor

die Immobilie dem Kreditinstitut bekannt ist oder es sich um eine Eigentumswohnung in einem Gebäude handelt, das innerhalb der letzten beiden Jahre besichtigt worden ist. Das Kreditinstitut muss auf jeden Fall die Gründe für einen solchen Verzicht „in nachvollziehbarer Weise dokumentieren“. Liegt keine nachvollziehbare Begründung vor, sieht die BelWertV einen Abschlag in Höhe von mindestens zehn Prozent auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung vor, wenn bei einem Objekt, das älter als zehn Jahre ist, nur eine Außen- statt einer Außen- und Innenbesichtigung stattfindet und eine Begründung für die Unterlassung fehlt. Etwas stärker in die Tiefe gehen die Regelungen einzelner Kreditinstitute oder Verbände wie etwa dem Genossenschaftsverband der Volks- und Raiffeisenbanken: Die Wertermittlungsrichtlinie des genossenschaftlichen Finanzverbundes für das Immobilienkreditgeschäft V. 2.0 verlangt wie die BelWertV bei grundsätzlich jeder Beleihung „auch innerhalb der Kleindarlehensgrenze“ eine Objektbesichtigung, bei der Faktoren wie Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand sowie die Identität der Immobilie festzustellen sind. Die Objekte müssen oberhalb der Kleindarlehensgrenze durch Sachverständige besichtigt werden; innerhalb der Kleindarlehensgrenze wird eine „ausreichende Sachkenntnis“ des Besichtigers – es kann der Mitarbeiter einer Bank, eines kooperierenden Kreditinstituts oder eine sonstige vom Institut beauftragte Person sein – verlangt.

Jan Sprengnetter

Trend zum Outsourcing

Mitglied der Geschäftsführung, Sprengnetter goValue GmbH, Sinzig

Die Entwicklungen der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass die Zahl der Besichtigungen durch Bankmitarbeiter

kontinuierlich abnimmt, was vor allem mit den anfallenden hohen Kosten gerade im Kleindarlehensbereich zusammenhängt: Ihr Einsatz ist einfach zu teuer. Noch weniger finden Besichtigungen durch Mitarbeiter kooperierender Kreditinstitute statt, da auch lokale Banken und Sparkassen inzwischen Realkredite für das gesamte Bundesgebiet vergeben, die Konkurrenz unter den Kreditinstituten stärker geworden ist. Der Vorteil der Auslagerung dieser Dienste: Der Bankmitarbeiter kann sich auf seine Kernaufgaben konzentrieren. Der Trend zum Outsourcing, also zur Auslagerung dieser notwendigen Maßnahmen, hat dazu geführt, dass eine weitere Entwicklung zu beobachten ist. Waren früher fast alle Besichtigungen nachgelagert, so ist heute unter anderem aufgrund relativ hoher Service Levels der Dienstleister eine klare Tendenz zur Vorverlagerung zu sehen. Das wiederum hat zur Folge, dass die Kooperationsbereitschaft der Kreditnehmer gegenüber der Bank höher ist. Zunehmend finden aufgrund der Abschlagsregelung der BelWertV Innenbesichtigungen statt, was höhere Anforderungen an die Qualifikation der Besichtiger stellt.

Trennen von Spreu und Weizen Mit der steigenden Nachfrage von mehreren Hunderttausend Objektbesichtigungen pro Jahr ist auch das Angebot entsprechender Dienstleistungen gestiegen, doch nicht jeder Anbieter hält, was er verspricht. Welche Anforderungen muss ein guter Anbieter von Objektbesichtigungen erfüllen? Und wie lässt sich die Spreu vom Weizen trennen? Hierzu ein Blick auf die Situation der Kreditinstitute. Für diese sind Objektbesichtigungen ein Part im Rahmen eines komplexeren Realkreditvergabeprozesses, der angesichts vergleichsweise geringer Margen möglichst kostengünstig und effizient ablaufen sollte. Wichtigstes Kriterium der Objektbesichtigung ist also ein stringenter Workflow. Der gesamte Prozess sollte so optimiert wie möglich organisiert sein und den Aufwand für den internen Mitarbeiter so gering wie möglich halten. Professionelle Anbieter stellen heute eine zentrale Plattform zur Verfügung, die

812 xxx

34

35

aus: Immobilien & Finanzierung – 22/2011

SPRENGNETTER_Pressespiegel

Weitere Veröffentlichungen der Sprengnetter-Gruppe zu kreditwirtschaftlichen Themen

yy „Bewertung wohnwirtschaftlich genutzter Objekte bei Vergabe von Kleindarlehen“ Jochem Kierig, FCH-Sicherheitenkompendium, 4. Auflage 2013, S.483 bis 494

yy „Prozessoptimierungen im Rahmen der Immobilienbewertung“ Jochem Kierig in Dürr/Schnüttgen, Optimierung der Kreditprozesse, Finanz Colloquium Heidelberg GmbH, Heidelberg 2011, S. 338 bis 349

yy „Risikoindikator: Neue Sprengnetter Mindestwerte“ Christian Sauerborn, immobilien & bewerten 1/2013, S. 10

yy „Sind die Kaufpreise den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zu entnehmen?“ Jochem Kierig, www.nhk2010.de, Blog-Beitrag vom 18.03.2013

yy „Stellungnahme zum Entwurf des IDW ES 10-Standards“ Jochem Kierig, immobilien & bewerten 1/2013, S. 24

yy „Sind die Außenanlagen in den NHK 2010 enthalten?“ Jochem Kierig, www.nhk2010.de, Blog-Beitrag vom 13.02.2013

yy „Neue Sachwertfaktoren deutlich höher“ Jochem Kierig, www.nhk2010.de, Blog-Beitrag vom 03.01.2013

yy „Die neue Sachwertrichtlinie und die neuen NHK 2010“ Christian Sauerborn, immobilien & bewerten 4/2012, S. 148

yy „Neue Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze im Modell der SW-RL/NHK 2010“ Christian Sauerborn / Dr. Jürgen Gante, immobilien & bewerten 4/2012, S. 158

yy „Warum Sie die NHK 2010 schon jetzt einsetzen sollten“ Jochem Kierig, www.nhk2010.de, Blog-Beitrag vom 21.11.2012

yy „Sachwertrichtlinie und NHK 2010 im Kontext der Beleihungswertermittlung“ Jochem Kierig, immobilien & bewerten 3/2012, S. 100

yy „Immobilienpreisblase – (k)ein Thema in Deutschland“ Christian Sauerborn, immobilien & bewerten 3/2012, S. 108

yy „Stellen Angebotspreise ein taugliches Instrument zur Wertbestimmung dar?“ Dr. Hans Otto Sprengnetter, immobilien & bewerten 4/2010, S. 148

yy „Objektive Darstellung von Chancen und Risiken bewerteter Immobilien“ Jochem Kierig / Steffen Albert, immobilien & bewerten 1/2010, S. 17

yy „Bundesweite Markttransparenz und Marktdaten für Immobilienbewertungen und Risikoabschätzungen“ Dr. Jürgen Gante, immobilien & bewerten 3/2009, S. 115

yy „Modifizierte Punktrastermethode und neues Restwertmodell“ Jochem Kierig, immobilien & bewerten 2/2009, S. 55

yy „Deutschlandweit automatisierte webbasierte Immobilienbewertung – die Kunst des Einfachen“ Dr. Hans Otto Sprengnetter, immobilien & bewerten 3/2008, S. 100

yy „Risikoanalyse von Immobilieninvestments“ Christian Sauerborn, immobilien & bewerten 2/2008, S. 65

yy „Steht die Immobilienbewertung vor einer technischen Revolution?“ Jochem Kierig, immobilien & bewerten 1/2008, S. 12

yy „Örtliche Marktkompetenz – bundesweite Regionalisierung der Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren“ Dr. Hans Otto Sprengnetter, immobilien & bewerten 1/2008, S. 22

yy „Risikoaufdeckung durch automatisierte und belastbare Bewertungen großer Immobilienbestände“ Dr. Hans Otto Sprengnetter, Vortrag auf dem NPF-Forum 2007

yy „Neues Gesamtsystem für Sachwert-Marktanpassungsfaktoren“ Ch. Sauerborn / K. Buder / C. Peters und M. Sterz, WFA 3/2006, S. 112

36

37

Wir sind Ihr erfahrener Partner Immer am Puls der Zeit seit 1978

Sprengnetter Immobilienbewertung wurde vor mehr als 30 Jahren von Dr. Hans Otto Sprengnetter gegründet und hat sich seitdem als Komplettanbieter im Bereich der Immobilienbewertung etabliert. Mit über 100 hochqualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern betreuen wir heute mehrere tausend Bewertungssachverständige, Immobilienmakler und Kreditinstitute sowie viele andere Akteure aus der Immobilienwirtschaft. Unser speziell für die Kreditwirtschaft entwickeltes Dienstleistungs- und Produktportfolio aus Softwarelösungen und Bewertungsdienstleistungen ist wichtiger Bestandteil unserer gesamten Angebotspalette:

Aus- und Weiterbildung Bundesweites Angebot mit gestuftem Ausbildungs- und Qualifizierungskonzept

SPRENGNETTER_Pressespiegel

Be

G die we tun utac nstl rtu eis ngs ge hte n, n Ob , Po tun En jekt rtfol gen erg be io iea sich be­w usw tig er eis ung e en ,

Ru Mar n Ma d 60 ktfo rkt r d Exp sc Fo aten erte hun rsc n g , hu Mar ­grem ng kts i e sbe n t ric udie , hte n,

ach g un rt n ier itie d fiz red un rti kk kt- ng Ze kkS a r Mar mittlu DA 4 fü rter 2 er e n d 170 gsw ISO ihun le Be

Vo

n ge

un e, lös ndig e, are rstä üss ftw hve ssch , So r Sac terau itute er st h fü kl tac dit­in nma e ilie Gu r K b mo Im

Fachverlag & Service Lehrbücher, Kommentare, Arbeits­materialien, Zeitschrift, Hotline

38

39

Sprengnetter Immobilienbewertung Barbarossastraße 2 53489 Sinzig T 02642 907 94-20 F 02642 907 94-29 E [email protected] Niederlassung Berlin Gendarmenmarkt Mohrenstraße 32 10117 Berlin

www.sprengnetter.de www.govalue.de www.ten2click.de

2014/1