MAGISTRAT DER STADT WIEN Magistratsabteilung 21 MA 21 - Plan Nr. 7215E

Wien, 7. April 2017

Abänderung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Ziegelhofstraße, Kolletschkagasse, Pirquetgasse und Quadenstraße im 22. Bezirk, Kat. G. Hirschstetten

Beilagen: Antrag und Plan 1:2000

Erläuterungsbericht 2 - ÖA/BV

für ein Verfahren gemäß § 2 der Bauordnung (BO) für Wien zur Abänderung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes. Lage und Charakteristik des Plangebiets Das

ca.

3,5

ha

große

Plangebiet

liegt

im

22.

Bezirk

östlich

der

Kreuzung

Ziegelhofstraße/Quadenstraße. Im Plangebiet befinden sich zwei Supermärkte mit eigenen Oberflächenstellplätzen, ein Restaurant, eine Bankfiliale, einzelne Einfamilienhäuser, ein leerstehendes Gebäude einer Supermarktfiliale und unbebaute Flächen. Im Westen befinden sich

die

Flächen

der Blumengärten

Hirschstetten.

In

der

Umgebung

herrschen

unterschiedliche Formen der Wohnnutzung von bis zu 10-geschossigen Wohngebäuden des Franz-Karl-Effenberghofs im Norden des Plangebiets bis zu ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern im Süden der Quadenstraße vor.

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 2 von 8

Gebietsdaten Es

gibt

keine

aktuellen

Daten

über

die

Arbeitsstättenzählung.

Nach

Wiener

Bevölkerungsregister (Stichtag: 01.01.2015) leben im Plangebiet in vier Haushalten 12 Personen. Gegebenheiten im Plangebiet Bau- und Nutzungsbestand: Die Gebäude der bestehenden Supermarktfilialen sind in gutem Bauzustand. Einige Einfamilienhäuser sowie das leerstehende Gebäude einer ehemaligen Supermarktfiliale sind baulich veraltet. Die Bauteile der ehemaligen Tankstelle vor dem Kreuzungsbereich der Ziegelhofstraße/Quadenstraße sind bereits abgebrochen. Freiflächen und Grünräume: Entlang der Kolletschkagasse und im Kreuzungsbereich der Ziegelhofstraße/Quadenstraße befinden sich unversiegelte Flächen mit Grünraumcharakter. Im Straßenraum entlang der Quadenstraße befinden sich zwei Baumreihen, je eine auf einer Straßenseite. Der Großteil des Plangebiets ist versiegelt. Im Kreuzungsbereich der Ziegelhofstraße/Quadenstraße befindet sich eine Fläche, die als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist und mit Bäumen und Grünelementen einen Grünraumcharakter aufweist. Eigentumsverhältnisse: Abgesehen von den als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Bereichen befinden sich die Flächen im Plangebiet in privatem Besitz. Infrastruktur: In der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes finden sich mehrere Kindergärten, Schulen, Apotheken und Arztpraxen. Im Plangebiet bestehen alle erforderlichen technischen Infrastrukturleitungen. Verkehrssituation: Das Plangebiet wird durch den öffentlichen Verkehr über die Quadenstraße durch die Buslinien 95A und 95B und über die Ziegelhofstraße durch die Straßenbahnlinie 26 erschlossen. Hauptsächlich über die Ziegelhofstraße und Quadenstraße wird das Plangebiet an das Radwegenetz angeschlossen. Das

Plangebiet

ist

über

die

Quadenstraße

an

das

hochrangige

motorisierte

Individualverkehrsnetz angebunden. Durch den Ausbau der geplanten Stadtstraße wird die Ost-Westanbindung an die Schnellstraße S2 und an die geplante Schnellstraße S1 verbessert.

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 3 von 8

Umweltsituation Das Plangebiet weist einen hohen Anteil an schützenswertem Baumbestand im Straßenraum auf. Rechtslage Bisherige

und

derzeit

bestehende

Zielsetzungen

bzw.

Festlegungen

des

Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes: Die Grundflächen des Plangebiets wurden mit dem Plandokument 2485, Beschluss des Gemeinderates vom 3. Oktober 1952, Pr. Zl. 2253/52 als Bauland in der Bauklasse I und in offener oder gekuppelter Bauweise festgelegt. Im Plandokument 4037, Beschluss des Gemeinderates vom 25. Oktober 1963, Pr. Zl. 2485/63, wurden die Grundflächen als Bauland/Gemischtes Baugebiet in geschlossener Bauweise mit Höhenbeschränkung auf das höchstzulässige Maß laut § 75 Abs.1 der BO für Wien festgelegt. Mit dem Plandokument 4805,

Beschluss

des

Gemeinderates

vom

12.

September

1969,

Pr. Zl. 2595/69 wurden die Grundflächen als Bauland/Betriebsbaugebiet in Bauklasse I in geschlossener Bauweise festgelegt. Die gültige Rechtslage für das Plangebiet basiert auf dem Plandokument 7215, Beschluss des Gemeinderates vom 9. September 1999, Pr. Zl. 304

GPZ/99.

Darin

wurde für

den

Kreuzungsbereich

der

Ziegelhofstraße/

Quadenstraße gemischtes Baugebiet Betriebsbaugebiet in der Bauklasse I in geschlossener Bauweise, mit der besonderen Bestimmung die geschlossene Bauweise zu unterbrechen festgelegt. Die nördlichen Flächen bis zu den Flächen südlich der Kolletschkagasse wurden als Bauland/Gemischtes Baugebiet in Bauklasse I in geschlossener Bauweise festgelegt. Die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise ist zulässig.

Derzeit ist im Plangebiet folgendes Plandokument gültig: PD 7215, Beschluss des Gemeinderates vom 9. September 1999, Pr. Zl. 304 GPZ/99 Übergeordnete Konzepte Der STEP 2025 legt im Kapitel „die Stadt weiterbauen“ folgendes fest: Die prognostizierte Entwicklungsdynamik der kommenden Jahre eröffnet die Chance, die Stadt nach den Leitvorstellungen eines zukunftsgerichteten Stadtentwicklungsplanes zu gestalten und qualitätsvoll weiterzubauen. Dabei geht es darum, bereits bestehende Stadtteile mit Sensibilität und im Einklang der Bedürfnisse und Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner weiterzuentwickeln. Die Abänderung des Plandokuments erfolgt basierend auf der aktuellen Bevölkerungsentwicklung der Stadt Wien, die ein starkes Bevölkerungswachstum aufweist.

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 4 von 8

Der

aktuelle

Stadtentwicklungsplan

STEP

2025

sieht,

aufgrund

der

steigenden

Bevölkerungszahlen in Verbindung mit der begrenzten Flächenverfügbarkeit, auch Maßnahmen zur Verdichtung in der bereits bebauten Stadt vor. Ein Schwerpunkt dieser Nachverdichtungen liegt auf solchen Gebieten wie dem Plangebiet, welche in den 50er 70er Jahren geprägt wurden (STEP 2025: Aktionsplan 50/60/70). Laut STEP 2025 ist ein Energiekonzept für Stadtteile/Quartiere vorzulegen, mit folgenden Zielen: Vermeidung von CO2-Emissionen, die Steigerung der Energieeffizienz, Wirtschaftlichkeit, Versorgungssicherheit, die Nutzung erneuerbarer Energien-vor-Ort, die intelligente und optimierte Nutzung leitungsgebundener Energieträger (z.B. dezentrale Wärmenetze, Abwärme, etc.) und die Umsetzung von Energiespeichermöglichkeiten zur Optimierung zur Nutzung lokaler Potenziale. Diese Maßnahme steht im Zusammenhang mit der Umsetzung der Ziele der Smart City Rahmenstrategie (Beschluss des Gemeinderates Juni 2014) und der Erreichung der Klimaschutzziele der Europäischen Union (diverse Richtlinien und Strategien). Maßgebliche Entwicklungen und Planungen In Hinblick auf die steigende Bevölkerungsentwicklung der Stadt Wien ist es notwendig, Vorsorge für den zukünftig erforderlichen Wohnraum zu schaffen. Mit dem vorliegenden Planentwurf sollen neue Flächen für Wohnbebauung und Infrastruktur geschaffen werden. Zu diesem Zweck wurde ein Bebauungskonzept ausgearbeitet, welches in dem Plangebiet Wohnnutzung und Wohnfolgeeinrichtungen vorsieht. Durch den Abriss der ehemaligen Tankstelle auf der Grundfläche im Kreuzungsbereich der Ziegelhofstraße/Quadenstraße sind Möglichkeiten für eine gemischt genutzte Bebauung entstanden.

In

Abstimmung

mit

der

Stadtplanung

wurde

2016

dafür

ein

Architekturwettbewerb ausgeschrieben, dessen Ergebnis in die Planungsüberlegungen zur Abänderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans einfließt. Geplant ist die Errichtung einer Wohnhausanlage mit ca. 85 Wohneinheiten und einer Tiefgarage. Weiters werden im Sockelbereich der Anlage Flächen für eine Polizeistation und Geschäftsflächen vorgesehen.

Die dargestellten Entwicklungen und Planungen stellen die wichtigen Rücksichten gemäß § 1 Abs. 4 der BO für Wien dar, die für eine Bearbeitung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes im gegenständlichen Gebiet sprechen. Anregungen zur Festsetzung des Flächenwidmungsplanes bzw. des Bebauungsplanes für das gegenständliche Plangebiet, die an die Magistratsabteilung 21 herangetragen wurden, werden in der vorliegenden Bearbeitung insoweit mitbehandelt, als ihre Berücksichtigung den genannten

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 5 von 8

wichtigen Rücksichten, sowie den generellen Zielen gemäß § 1 (2) der BO für Wien entspricht. Ziele der Bearbeitung Mit der vorliegenden Abänderung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes werden daher insbesondere folgende Ziele bzw. Entwicklungen im Plangebiet angestrebt: ·

Vorsorge für Flächen für den erforderlichen Wohnraum unter Beachtung der Bevölkerungsentwicklung und der Ansprüche der Bevölkerung an ein zeitgemäßes Wohnen;

·

Vorsorge für die erforderlichen Flächen für Arbeitsstätten zur Erbringungen von Dienstleistungen jeder Art unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Entwicklung, auf räumliche funktionelle Nahebeziehungen und die zeitgemäßen Bedürfnisse der Bevölkerung;

·

Erhaltung beziehungsweise Herbeiführung von Umweltbedingungen, die gesunde Lebensgrundlagen, insbesondere für Wohnen, Arbeit und Freizeit, sichern, und Schaffung von Voraussetzungen für einen möglichst sparsamen und ökologisch verträglichen Umgang mit den natürlichen Lebensgrundlagen sowie dem Grund und Boden;

·

Vorsorge für Flächen für der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen, insbesondere für Sicherheitszwecke;

·

Berücksichtigung der Grundsätze des barrierefreien Planens und Bauens.

Abänderungen Um die angeführten Ziele zu erreichen werden unter Bedachtnahme auf den Bau- und Nutzungsbestand sowie auf die bau- und liegenschaftsrechtliche Situation folgende Abänderungen vorgeschlagen:

Allgemeine Bestimmungen: Laut Auskunft von Wien Kanal besteht im Plangebiet ein Teilmischkanalsystem. In Hinblick auf die Aufnahmefähigkeit der Kanalisation wird vorgeschlagen, die Einleitung von Niederschlagswässern in den Kanal nicht bzw. nur von Verkehrsflächen zuzulassen.

Bauland Strukturgebiet: Für die Grundflächen nördlich und östlich der Grünfläche im Kreuzungsbereich Ziegelhofstraße/Quadenstraße

soll

aus

städtebaulichen

Gründen

ein Strukturgebiet

festgesetzt werden, um Flexibilität beim architektonischen Planen hinsichtlich der Anordnung der unterschiedlichen Gebäudehöhen zu ermöglichen. Durch die Ausweisung von

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 6 von 8

Strukturgebiet können die Baumassen innerhalb der angegebenen Grenzen flexibler positioniert und gestaltet werden. Im gesamten Strukturgebiet soll die Widmung Gemischtes Baugebiet / Geschäftsviertel (GB GV) festgesetzt werden, um Vorsorge für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit kombinierten Nutzungen zu treffen. Im gesamtflächigen Sockelgeschoss soll Vorsorge für Flächen der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen, insbesondere für Sicherheitszwecke und Flächen für Einzelhandel getroffen werden. Aus stadtgestalterischen Gründen sollen die zur Errichtung gelangenden Dächer als Flachdächer auszuführen und aus ökologischen Gründen dem Stand der Technik entsprechend zu begrünen sein, um das Kleinklima durch versickerungsoffene Flächen positiv beeinflussen zu können. Flachdächer, die für Sport-und Spielzwecke genutzt werden, sollen von der Bestimmung ausgenommen werden. Das Widmungskonzept sieht eine Differenzierung der Höhen und Bauvolumina zwischen der Quadenstraße und Ziegelstraße vor. Dementsprechend werden entlang der Quadenstraße niedrige Gebäudehöhen und entlang der Ziegelhofstraße sowie im Inneren des Strukturgebiets höhere Gebäude vorgeschlagen. Um baustrukturelle Auflockerungen mit freien Sichtbeziehungen zu ermöglichen, sollen die höchsten zulässigen Gebäudehöhen der zur Errichtung gelangenden Bauwerke mit folgenden besonderen Bestimmungen festgesetzt werden: BB8: 18,0 m, BB9: 21,0 m, BB10: 24,0, BB11: 26,0 m. Dadurch soll eine gestaffelte Höhenentwicklung vom Süden nach Norden geschaffen werden, um die höchsten Gebäudeteile entlang der Ziegelhofstraße sowie im Inneren des Plangebiets zu situieren und zur Quadenstraße hin einen Übergang zu den niedrigeren Reihenhäusern südlich der Quadenstraße zu schaffen. Um eine flexible und differenzierte Höhenentwicklung zu ermöglichen, wird vorgeschlagen das Strukturgebiet mit einem höhenmäßig

gestaffelten

höchsten

zulässigen

Ausmaß

des

umbaubaren

Raums

festzusetzen. Im Sockelbereich soll der oberirdisch umbaute Raum der Bauwerke bis zu einer Höhe von 6,0 m über dem anschließenden Gelände in Summe 20.500 m³ nicht überschreiten. Der oberirdisch umbaute Raum der Bauwerke über dem Sockelbereich ab einer Höhe von 6,0 m über dem anschließenden Gelände soll maximal 26.500 m³ betragen. Um Klarheit über die Bemessung des umbauten Raums zu schaffen, wird vorgeschlagen festzusetzen, dass Räume, die von Arkaden, Durchgängen oder Durchfahrten gebildet werden, bei der Berechnung des umbauten Raumes nicht in Rechnung zu stellen sind. Für die mit BB12 bezeichneten Grundflächen beidseits der Grenzlinie im Norden des Strukturgebiets wird jeweils ein 3 Meter breiter Streifen vorgeschlagen, der von oberirdischer Bebauung freizuhalten ist, um bei einer zukünftigen Bebauung genügend Abstand zwischen den Baukörpern vorzusehen und damit ausreichende Belichtung für Aufenthaltsräume zu ermöglichen. Um bei zukünftigen Bebauungen im Plangebiet Vorsorge für innere

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 7 von 8

Erschließung zu treffen, wird vorgeschlagen zwischen den Buchstaben A und B einen 5,0 m breiten und 5,0m hohen Raum für einen Durchgang freizuhalten.

Grünland: Für die Grundfläche östlich der Kreuzung Ziegelhofstraße/Quadenstraße wird die Ausweisung Grünland/Erholungsgebiet/Parkanlage (Epk) vorgeschlagen. Die Grundfläche weist bereits einen Grünraumcharakter mit vielen Grünelementen auf. Dadurch soll die Grundfläche als Grünland gesichert und die Grünraumversorgung in dieser Umgebung erhöht werden.

Verkehrsflächen: Es wird vorgeschlagen die Baulinie entlang der Quadenstraße südlich des Strukturgebiets umzulegen, um eine zusätzliche Errichtung eines Gehsteigs neben einem bereits bestehenden Gehsteig zu vermeiden und einen größeren Vorgarten-Bereich südlich der geplanten Bebauung zu ermöglichen. Zwischen der Epk-Fläche und dem Bauland wird ein 3 m breiter Fußweg vorgeschlagen um die fußläufige Verbindung zwischen der Quadenstraße und der Ziegelhofstraße zu verbessern. Aus verkehrsorganisatorischen Gründen soll im Osten des Fußweges eine Einund Ausfahrtensperre festsetzt werden. Im Kreuzungsbereich Kolletschkagasse/Pirquetgasse soll die Baulinie an den Kataster angepasst werden, um etwaige Rückstellungen bzw. Einbeziehungspflichten zu vermeiden. Die Baufluchtlinie soll entsprechend parallel verschoben werden. Umwelterwägungen Durch den vorliegenden Entwurf werden die zuvor gültigen Festsetzungen nur geringfügig abgeändert. Die Rahmensetzung für die mögliche Entwicklung im Plangebiet und damit auch für allfällige Projekte, die gemäß dem Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz 2000, BGBl. Nr. 697/1993, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 14/2005, einer Umweltverträglichkeitsprüfung zu unterziehen wären oder für Projekte, durch die Europaschutzgebiete (§ 22 des Wiener Naturschutzgesetzes) erheblich beeinträchtigt werden könnten, war daher bereits durch die zuvor geltenden Festsetzungen gegeben und erfolgt nicht erst durch den nunmehr vorliegenden Entwurf. Europaschutzgebiete (§ 22 des Wiener Naturschutzgesetzes) werden vom vorliegenden Plan nicht berührt. Es war daher gemäß § 2 Abs. 1a der BO für Wien keine Umweltprüfung durchzuführen.

Plan Nr. 7215E Erläuterungsbericht 2 – ÖA/BV - 8 von 8

Aus

den

zuvor

genannten

Gründen

unterscheiden

sich

die

voraussichtlichen

Umweltauswirkungen des vorliegenden Entwurfs nicht (erheblich) von jenen, die aufgrund der schon zuvor bestehenden Rahmensetzung eingetreten wären. Es war daher auch gemäß § 2 Abs. 1b keine Umweltprüfung durchzuführen.

Nach Abschluss des Verfahrens gemäß § 2 der Bauordnung für Wien könnte der in Beilage 1 enthaltene Antrag der beschlussfassenden Körperschaft vorgelegt werden.

Sachbearbeiter: Dipl.-Ing. Eren Ergin Tel.: +43 1 4000 88162

Der Abteilungsleiter:

Dipl.-Ing. Walter Krauss Senatsrat