Gemeinsam erfolgreich Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels für den Landkreis Donau-Ries Zusammenfassung der Ergebnisse

24.07.2013

© Rödl & Partner

1

Das Projekt ist abgeschlossen und die Ergebnisse liegen vor Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels für den Landkreis Donau-Ries Ermittlung Status quo  Auftaktgespräch  Festlegung eines Datenschutzkonzepts  Sichtung von Dokumenten und Datenquellen  Analyse der Anforderungen der Sozialgerichtsbarkeit

Konzept erstellen

Datenerhebung und Konzeptanwendung

 Definition des Gegenstandes der Beobachtung

 Sekundärdatenerhebung

 Festlegung der Vergleichsräume

 Auswertung der Daten und Darstellung der Ergebnisse

 Festlegung der Stichprobengröße

 Abgleich der allgemeinen Verfügbarkeit

 Primärdatenerhebung

 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung

Projektabschluss  Erstellung eines Berichts über die Vorgehensweise zur Nachvollziehbarkeit durch Dritte  Bekanntmachung der Konzeption  Abstimmung mit dem Sozialgericht

 Wissenstransfer und Support

 Festlegung des Beobachtungszeitraums  Anpassung des Berechnungstools zur Wertermittlung

Projektmanagement und Kommunikation Dezember - Januar © Rödl & Partner

Februar

März – Mai

Juni - Juli 2

Für die Einteilung in Vergleichsräume haben wir auf folgendes Kennzahlengerüst zurückgegriffen Indikator

Kennzahlen

Wirtschaftlicher Wohlstand

  

Einkünfte je Steuerpflichtigem (EUR / Jahr) Steuerpflichtige je 100 Einwohner zwischen 15 und 65 Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%)

Sozial- und Altersstruktur

   

Anteil Unter-18-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%) Anteil Über-65-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%) Arbeitslosenquote (%) Mietenstufe laut Wohngeldtabelle

Verkehrs-anbindung

    

PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn (km) ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min) ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min) PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km) ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min)

Siedlungsstruktur

  

Anteil der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen an Gesamtwohnungsbestand (%) Leerstandsquote (%) Durchschnittliche Bodenrichtwerte (EUR / m²)

Infrastruktur

    

weiterführende Schule vorhanden (ja / nein) Fachärzte vorhanden (ja / nein) Krankenhaus vorhanden (ja / nein) Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein) Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein)

Berücksichtigung der räumlichen Nähe (SG Dessau, Urteil vom 17.08.2012 – S 11 AS 2430/11) zusätzlich über Distanzmatrix (in Minuten) © Rödl & Partner

3

Darauf basierend erfolgte eine Clusterbildung nach einem mathematisch-statistischen Verfahren 

 



Der Einteilung der kreisangehörigen Kommunen im Landkreis Donau-Ries in sogenannte Vergleichsräume liegt ein Verfahren der hierarchischen Clusteranalyse zugrunde. Dieses mathematisch-statistische Verfahren stellt sicher, dass rein objektive Gründe für die Bildung der Vergleichsräume ausschlaggebend sind. Die Bildung verschiedener sogenannter Cluster erfolgt aufgrund der Ähnlichkeit der Merkmalsausprägungen der dargestellten, aus den Indikatoren abgeleiteten Kennzahlen. Clusteranalysen dienen allgemein zur Entdeckung von Ähnlichkeitsstrukturen in Datenbeständen. Die betrachteten Kennzahlen weisen unterschiedliche Dimensionen auf.  Standardisierung mithilfe einer sogenannten z-Transformation. Ermittlung der Abstände der einzelnen Kommunen hinsichtlich jeder Kennzahl  Bildung einer Distanzmatrix (Quadrierter Euklidischer Abstand). Identifikation von Ähnlichkeitsstrukturen durch einen iterativen Prozess (Ward-Verfahren): Bei jedem Schritt der Clustereinteilung rechnet das Verfahren die Varianzen aller Cluster zueinander aus und fusioniert dann die Cluster, deren Fehlerquadratsumme am geringsten ist. Es werden diejenigen Kommunen zu einer Region zusammengefasst, welche hinsichtlich der eingeflossenen Kennzahlen die größte Ähnlichkeit aufweisen.

© Rödl & Partner

4

Unsere Auswertungen ergaben eine Aufteilung des Landkreises in drei homogene Vergleichsräume Region

Region A

Region B

Region C

© Rödl & Partner

Gemeinden 

Asbach-Bäumenheim



Donauwörth



Mertingen



Oberndorf am Lech



Tapfheim



Verwaltungsgemeinschaft Rain



Nördlingen



Fremdingen



Harburg



Kaisheim



Marxheim



Verwaltungsgemeinschaft Monheim



Möttingen



Verwaltungsgemeinschaft Oettingen



Verwaltungsgemeinschaft Ries



Verwaltungsgemeinschaft Wallerstein



Verwaltungsgemeinschaft Wemding

5

Die Berücksichtigung der neusten Rechtsprechung führt zu folgenden drei Regionen Region A

Region B Region C

© Rödl & Partner

6

Um die Repräsentativität zu gewährleisten mussten je nach Rechtsauslegung 1.855 bzw. 928 Datensätze ermittelt werden Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet*

Rechnerischer Anteil einfacher Wohnungsstandard

Stichprobenumfang im relevanten Zielsegment

Region A

8.020

4.010

401

Region B

4.252

2.126

213

Region C

6.274

3.137

314

18.546

9.273

928

LK Donau-Ries (Gesamt) * Quelle: Zensus 2011.

Forderung nach 10% bezieht sich nach Auffassung von Rödl & Partner lediglich auf das relevante Zielsegment, d. h. Wohnungen des einfachen Standards. Die Rechtsprechung beziffert den Anteil dieser Wohnungen am Gesamtmarkt auf 30-50%.  Je nach Rechtsauslegung sind im Landkreis Donau-Ries somit 1.885 bzw. 928 Wohnungsdatensätze zu ermitteln.

© Rödl & Partner

7

Die Verteilung der Daten auf die einzelnen Erkenntnisquellen ist ausgewogen Sozialdaten (SGB II, SGB XII. Wohngeld)

Mieter- und Vermieterdaten

Angebotsmieten

Gesamt

Region A

456

1.659

257

2.372

Region B

426

323

110

859

Region C

305

328

151

784

1.187

2.310

518

4.015

LK Donau-Ries (Gesamt)

Vorgaben des BSG zur Repräsentativität wurden für beide Fälle und zum Teil sogar für die einzelnen Erkenntnisquellen erreicht. © Rödl & Partner

8

Die Datenauswertung erfolgte nach mathematisch-statistischen Grundsätzen in folgenden Teilschritten Einlesen der Datensätze

 Automatisiertes Einlesen und Anonymisieren der Daten in das Berechnungstool

Plausibilisierung und Bereinigung aller Datensätze

 Automatisierter Dublettenabgleich  Automatisierte Plausibilisierung der Datensätze (z.B. unplausibler qm-Preis)  Filtern der Datensätze nach Wohnungsstandard (Ausstattungsgrenze = 2 / 0 Pkt.*)

Aufteilung der Datensätze

 Automatisierte Erstellung eines Datenblattes je Region und Wohnungsgröße

Eliminierung von extremen Ausreißern

 Kappung von Extremwerten am oberen und unteren Rand (LSG BadenWürttemberg, Urteil vom 22.12.2010, Az. L 12 AS 5641/09)  Verfahren: 95%-Konfidenzintervall

Ermittlung der Spannoberwerte

 Ermittlung des obersten Wertes der Mietpreisspanne je Region und Wohnungsgrößenklasse (BSG, Urteil vom 22.9.2009, Az. B 4 AS 18/09 R, Rn. 21) (obere Grenze des Konfidenzintervalls)

Prüfung der Verfügbarkeit

 Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten in %  Prozentuale und mögliche Verteilung der unangemessen wohnenden Leistungsempfänger pro Region

© Rödl & Partner

* Region A: 2 Punkte, Region B + C: 0 Punkte.

9

Jedes Tabellenfeld weist nach der Bereinigung und Plausibilisierung einen Wert größer als 30 Wohnungen aus Größe der Bedarfsgemeinschaften

1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen

jede w. Person

Wohnungsgröße

bis 50 m2

50-65 m2

65-75 m2

75-90 m2

15 m2

Region A

346

508

229

270

119

Region B

140

191

77

109

64

Region C

87

133

65

61

53

Dies erfüllt u.a. die Mindestanforderungen für die Besetzung der Tabellenfelder eines qualifizierten Mietspiegels. © Rödl & Partner

10

Die Auswertung der Bestandsmieten zeigt folgendes Bild für die Bruttokaltmieten in EUR Größe der Bedarfsgemeinschaften

1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen

jede w. Person

Wohnungsgröße

bis 50 m2

50-65 m2

65-75 m2

75-90 m2

15 m2

Region A

     

Asbach-Bäumenheim Donauwörth Mertingen Oberndorf am Lech Tapfheim Verwaltungsgemeinschaft Rain

281,86

352,75

411,72

508,43

83,67

Region B



Nördlingen

298,12

374,14

428,76

516,69

83,64

Region C

         

Fremdingen Harburg Kaisheim Marxheim Verwaltungsgemeinschaft Monheim Möttingen Verwaltungsgemeinschaft Oettingen Verwaltungsgemeinschaft Ries Verwaltungsgemeinschaft Wallerstein Verwaltungsgemeinschaft Wemding

278,10

341,43

410,69

462,86

75,48

Das Ergebnis der maximalen Bruttokaltmiete errechnet sich als Produkt der Summe der Nettokaltmiete pro m² durchschnittlichen kalten Neben- und Betriebskosten pro m² sowie der maximal zulässigen Quadratmeteranzahl der einzelnen Bedarfsgemeinschaften (sog. Produkttheorie). © Rödl & Partner

11

Der Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen ist ausreichend Größe der Bedarfsgemeinschaften Art

1 Person AM

2 Personen

NVM

AM

NVM

3 Personen AM

NVM

4 Personen AM

NVM

Region A

20%

88%

16%

100%

20%

54%

39%

29%

Region B

73%

94%

29%

69%

33%

77%

19%

59%

Region C

29%

100%

39%

100%

38%

100%

64%

100%

Die Werte beschreiben die prozentualen Anteile der Angebotsmieten (AM) bzw. Neuvertragsmieten (NVM) in der Region und in der jeweiligen Wohnungsgröße unterhalb der ermittelten Angemessenheitsgrenze bezogen auf die gesamten ermittelten AM bzw. NVM in dieser Region und in der jeweiligen Wohnungsgröße.  Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen sind AM und NVM „verfügbar“. © Rödl & Partner

12

Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung Größe der BG

1 Person Angebote unterhalb MOG

2 Personen

unangem. Wohnende

Versorgungsgrad

Angebote unterhalb MOG

unangem. Wohnende

Versorgungsgrad

Region A

6

69

9%

8

22

36%

Region B

8

68

12%

4

33

12%

Region C

5

47

11%

9

32

28%

Größe der BG

3 Personen Angebote unterhalb MOG

unangem. Wohnende

4 Personen Versorgungsgrad

Angebote unterhalb MOG

unangem. Wohnende

Versorgungsgrad

Region A

9

14

64%

15

6

250%

Region B

3

22

14%

3

7

43%

Region C

8

20

40%

27

10

270%

© Rödl & Partner

13

Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen 1. Auf der Nachfrageseite gehen auch diejenigen Leistungsempfänger ein, deren erhöhte Kosten der Unterkunft durch den Träger der Grundsicherung anerkannt wurden oder werden. Gründe hierfür können beispielsweise eine Behinderung, hohes Alter oder besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt sein. Besonderheiten des Einzelfalls rechtfertigen also einen Zuschlag zum Richtwert. Ob derartige Besonderheiten vorliegen, kann erst im Rahmen einer Einzelfallprüfung untersucht werden. 2. Die hier ausgewiesenen unangemessen wohnenden Bedarfsgemeinschaften beziehen sich stets auf die tatsächlichen Kaltmieten und kalten Betriebskosten. Insbesondere im Bereich der 1-Personen-Bedarfsgemeinschaften sind nach Angabe des Jobcenters Donau-Ries im operativen Datensatz mehrere Fälle enthalten, die in einer nicht ausschließlich aus Leistungsempfängern bestehenden Haushaltsgemeinschaft leben. Im Bereich der tatsächlichen Unterkunftskosten ist hier in der Regel nicht die anteilige Miete des Leistungsempfängers, sondern die Gesamtmiete der Wohnung hinterlegt. Dies führt hier wiederum zu einer automatischen Einstufung als unangemessen, auch wenn die anteilige Miete in Wirklichkeit angemessen wäre. In der Folge liegt die tatsächliche Anzahl der unangemessen Wohnenden 1-Personen-Bedarfsgemeinschaften in der Realität auf einem niedrigeren Niveau als in der vorliegenden Auswertung ausgewiesen. Eine Bereinigung um diese Fälle kann mit hinreichender Sicherheit nur durch Einzelfallprüfungen erfolgen. © Rödl & Partner

14

Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen 3. Die angegebenen Zahlen beinhalten auch Leistungsempfänger, die bereits nach den bisherigen Richtwerten zur Kostensenkung aufgefordert wurden. 4. In der Realität liegt die Anzahl an Wohnungsangeboten in der Regel deutlich über den erhobenen Werten, da nicht alle zur Verfügung stehenden Wohnungen über die auswertbaren Kanäle (Internet, Zeitung, Makler), sondern z. B. über Aushänge, Freunde, Bekannte etc. vermittelt werden. 5. Der Zielgruppe von Leistungsempfängern werden nicht automatisch alle verfügbaren Wohnungen vermietet. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass Studierende, Rentner oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen konkurrieren. Empfängern von Leistungen zur Grundsicherung steht daher nur ein gewisser Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung.

© Rödl & Partner

15

Bei einem Abgleich mit den alten Richtwerten und der Wohngeldtabelle zeigt sich folgendes Bild Größe der BG 1 Person bis 50 m2

Wohnungsgröße Werte

Alt

Region A

273,00

282,00

292,00

354,00

353,00

352,00

Region B

286,00

299,00

308,00

378,00

375,00

380,00

Region C

273,00

279,00

292,00

354,00

342,00

352,00

© Rödl & Partner

Neu

2 Personen 50-65 m2

WoG

Alt

Neu

WoG

16

Bei einem Abgleich mit den alten Richtwerten und der Wohngeldtabelle zeigt sich folgendes Bild Größe der BG 3 Personen 65-75 m2

Wohnungsgröße Werte

Alt

Region A

435,00

412,00

424,00

515,00

509,00

490,00

Region B

459,00

429,00

451,00

545,00

517,00

523,00

Region C

435,00

411,00

424,00

515,00

463,00

490,00

© Rödl & Partner

Neu

4 Personen 75-90 m2

WoG

Alt

Neu

WoG

17

Alle Daten, Annahmen und Berechnungen sind im Tool hinterlegt und werden zu Projektabschluss übergeben

© Rödl & Partner

18

Ihre Ansprechpartner

Bild

Christian Griesbach Rödl & Partner GbR Äußere Sulzbacher Str. 100 D-90491 Nürnberg Telefon: +49 (911) 91 93 - 3605 Mobil: +49 (151) 16 63 60 02 Telefax: +49 (911) 91 93 - 3549 [email protected]

Johannes Hoeft Rödl & Partner GbR Äußere Sulzbacher Str. 100 D-90491 Nürnberg Telefon: +49 (911) 91 93 - 3520 Telefax: +49 (911) 91 93 - 3549 [email protected]

„Jeder Einzelne zählt“ – bei den Castellers und bei uns. Menschentürme symbolisieren in einzigartiger Weise die Unternehmenskultur von Rödl & Partner. Sie verkörpern unsere Philosophie von Zusammenhalt, Gleichgewicht, Mut und Mannschaftsgeist. Sie veranschaulichen das Wachstum aus eigener Kraft, das Rödl & Partner zu dem gemacht hat, was es heute ist. „Força, Equilibri, Valor i Seny“ (Kraft, Balance, Mut und Verstand) ist der katalanische Wahlspruch aller Castellers und beschreibt deren Grundwerte sehr pointiert. Das gefällt uns und entspricht unserer Mentalität. Deshalb ist Rödl & Partner eine Kooperation mit Repräsentanten dieser langen Tradition der Menschentürme, den Castellers de Barcelona, im Mai 2011 eingegangen. Der Verein aus Barcelona verkörpert neben vielen anderen dieses immaterielle Kulturerbe.

© Rödl & Partner

19