Gemeinsam erfolgreich Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung angemessener Kosten der Unterkunft im Rhein-Erft-Kreis April 2016
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Das Projekt ist abgeschlossen und die Ergebnisse liegen vor Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung angemessener Kosten der Unterkunft im Rhein-Erft-Kreis Ermittlung Status quo Auftaktgespräch Festlegung eines Datenschutzkonzepts Sichtung von Dokumenten und Datenquellen
Analyse der Anforderungen der Sozialgerichtsbarkeit
Konzept erstellen
Datenerhebung und Konzeptanwendung
Definition des Gegenstandes der Beobachtung
Sekundärdatenerhebung
Festlegung der Vergleichsräume
Auswertung der Daten und Darstellung der Ergebnisse
Festlegung der Stichprobengröße
Prüfung der allgemeinen Verfügbarkeit
Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung
Primärdatenerhebung
Projektabschluss Erstellung eines Berichts über die Vorgehensweise zur Nachvollziehbarkeit durch Dritte Bekanntmachung der Konzeption Wissenstransfer und Support
Festlegung des Beobachtungszeitraums Anpassung des Berechnungstools zur Wertermittlung
Projektmanagement und Kommunikation
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Für die Einteilung in Vergleichsräume haben wir auf folgendes Kennzahlengerüst zurückgegriffen Indikator
Kennzahlen
Wirtschaftlicher Wohlstand
Einkünfte je Steuerpflichtigem (EUR / Jahr) Steuerpflichtige je 100 Einwohner zwischen 15 und 65 Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%)
Sozial- und Altersstruktur
Anzahl Bedarfsgemeinschaften SGB II je 1.000 Einwohner Anzahl Sozialleistungsempfänger SGB XII je 1.000 Einwohner Arbeitslosenquote (%)
Verkehrsanbindung
PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn (km) ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min) ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min) PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km) ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min)
Siedlungsstruktur
Anteil Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohneinheiten) (%) Siedlungsdichte (Einwohner je Hektar Siedlungs- und Verkehrsflächen) Bodenrichtwerte
Infrastruktur
weiterführende Schule vorhanden (ja / nein) Fachärzte vorhanden (ja / nein) Krankenhaus vorhanden (ja / nein) Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein) Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein)
Die Berücksichtigung der räumlichen Nähe (SG Dessau, Urteil vom 17.08.2012 – S 11 AS 2430/11) wurde zusätzlich über eine Distanzmatrix (in Minuten) sichergestellt. © Rödl & Partner
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Der Wohnungsmarkt des Kreises wurde in sechs Vergleichsräume eingeteilt Region A Region B
Region C Region D Region E Region F
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Um die Repräsentativität zu gewährleisten mussten je nach Rechtsauslegung 9.763 bzw. 4.883 Datensätze ermittelt werden Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet*
Stichprobenumfang gesamter Wohnungsmarkt
Region A
4.025
403
202
Region B
29.776
2.978
1.489
Region C
37.599
3.760
1.880
Region D
8.402
841
421
Region E
8.993
900
450
Region F
8.803
881
441
97.598
9.763
4.883
Rhein-Erft-Kreis (gesamt)
Stichprobenumfang im relevanten Zielsegment
* Quelle: Zensus 2011.
Forderung nach 10% bezieht sich nach Auffassung von Rödl & Partner lediglich auf das relevante Zielsegment, d. h. Wohnungen des einfachen Standards. Die Rechtsprechung beziffert den Anteil dieser Wohnungen am Gesamtmarkt auf 30-50%. Je nach Rechtsauslegung sind im Rhein-Erft-Kreis somit 9.763 bzw. 4.883 Wohnungsdatensätze zu ermitteln. © Rödl & Partner
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Es wurden umfangreiche Daten erhoben Zielsegment (10%)
Sozialdaten (SGB II, SGB XII)
Mieter- und Vermieterdaten
Angebotsmieten
Gesamt
Region A
403
849
163
39
1.051
Region B
2.978
8.354
1.417
364
10.135
Region C
3.760
6.829
2.416
252
9.497
Region D
841
1.512
888
69
2.469
Region E
900
1.207
373
106
1.686
Region F
881
2.142
977
58
3.177
9.763
20.893
6.234
888
28.015
Rhein-Erft-Kreis (gesamt)
Die Vorgaben des BSG zur Repräsentativität wurden für alle Vergleichsräume erreicht und deutlich überschritten. © Rödl & Partner
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Die Datenauswertung erfolgte nach mathematisch-statistischen Grundsätzen in folgenden Teilschritten Einlesen der Datensätze
Automatisiertes Einlesen und Anonymisieren der Daten in das Berechnungstool
Plausibilisierung und Bereinigung aller Datensätze
Automatisierter Dublettenabgleich Automatisierte Plausibilisierung der Datensätze (z.B. unplausibler qm-Preis) Filtern der Datensätze nach Wohnungsstandard (Ausstattungsgrenze = 4 / 2 Pkt.*)
Aufteilung der Datensätze
Automatisierte Erstellung eines Datenblattes je Region und Wohnungsgröße
Eliminierung von extremen Ausreißern
Kappung von Extremwerten am oberen und unteren Rand (LSG BadenWürttemberg, Urteil vom 22.12.2010, Az. L 12 AS 5641/09) Verfahren: 99%-Konfidenzintervall
Ermittlung der Spannoberwerte
Ermittlung des obersten Wertes der Mietpreisspanne je Region und Wohnungsgrößenklasse (BSG, Urteil vom 22.9.2009, Az. B 4 AS 18/09 R, Rn. 21) (obere Grenze des Konfidenzintervalls)
Prüfung der Verfügbarkeit
Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten in % Prozentuale und mögliche Verteilung der unangemessen wohnenden Leistungsempfänger pro Region (Näherungsverfahren)
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* Region A, B, C: 2 Punkte, Region D, E, F: 4 Punkte.
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Die ausgewerteten Daten verteilen sich folgendermaßen auf die einzelnen Regionen und Wohnungsgrößen Größe der Bedarfsgemeinschaften
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
jede w. Person
Wohnungsgröße
bis 50 m2
50-65 m2
65-80 m2
80-95 m2
15 m2
Region A
Bedburg
Region B
173
241
301
121
57
Bergheim, Elsdorf, Kerpen
1.982
2.220
1.997
1.187
811
Region C
Brühl, Frechen, Hürth
2.141
2.204
1.942
781
403
Region D
Erftstadt
471
673
538
239
194
Region E
Pulheim
291
340
422
92
76
Region F
Wesseling
698
784
893
279
199
Die Besetzung der Tabellenfelder erfüllt auch die Anforderungen für die Besetzung von Tabellenfeldern eines qualifizierten Mietspiegels. © Rödl & Partner
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Die Auswertung der Bestandsmieten zeigt folgendes Bild für die Bruttokaltmieten in EUR Größe der Bedarfsgemeinschaften
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
jede w. Person
Wohnungsgröße
bis 50 m2
50-65 m2
65-80 m2
80-95 m2
15 m2
Region A
Bedburg
370,12
450,37
518,02
618,87
99,41
Region B
Bergheim, Elsdorf, Kerpen
401,78
478,44
575,45
675,08
102,46
Region C
Brühl, Frechen, Hürth
429,13
523,28
626,31
751,82
117,64
Region D
Erftstadt
417,92
488,98
573,05
666,62
103,56
Region E
Pulheim
398,58
507,38
633,38
785,88
119,71
Region F
Wesseling
403,59
497,13
582,36
696,18
106,00
Das Ergebnis der maximalen Bruttokaltmiete errechnet sich als Produkt der Summe der Nettokaltmiete pro m² durchschnittlichen kalten Neben- und Betriebskosten pro m² sowie der maximal zulässigen Quadratmeteranzahl der einzelnen Bedarfsgemeinschaften (sog. Produkttheorie). © Rödl & Partner
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Der Anteil der verfügbaren Angebotsmieten zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen verteilt sich folgendermaßen Größe der Bedarfsgemeinschaften
1 Person
AM
2 Personen
NVM
AM
NVM
3 Personen
AM
NVM
4 Personen
AM
NVM
Region A
67%
n. a.
50%
100%
50%
100%
33%
100%
Region B
65%
100%
30%
96%
36%
79%
61%
78%
Region C
50%
59%
38%
76%
30%
54%
33%
55%
Region D
50%
100%
36%
92%
14%
93%
20%
75%
Region E
22%
100%
26%
100%
35%
100%
33%
n. a.
Region F
21%
n. a.
27%
88%
56%
100%
38%
n. a.
Die Werte beschreiben die prozentualen Anteile der Angebotsmieten (AM; z. B. aus Zeitungen, Internetportalen, etc.) bzw. Neuvertragsmieten (NVM; Mietverhältnisse, die sechs oder weniger Monate vor Erhebungsstichtag abgeschlossen wurden) in der Region und in der jeweiligen Wohnungsgröße unterhalb der ermittelten Angemessenheitsgrenze bezogen auf die gesamten dort ermittelten AM bzw. NVM. Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen sind AM und NVM „verfügbar“ © Rödl & Partner
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Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung Größe der BG
1 Person Angebote unterhalb MOG
2 Personen
unangem. Wohnende
Versorgungsgrad
Angebote unterhalb MOG
unangem. Wohnende
Versorgungsgrad
Region A
2
30
7%
3
28
11%
Region B
30
316
9%
18
393
5%
Region C
28
404
7%
18
384
5%
Region D
4
60
7%
4
65
6%
Region E
3
84
4%
6
95
6%
Region F
4
103
4%
4
89
4%
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Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung Größe der BG
3 Personen Angebote unterhalb MOG
unangem. Wohnende
4 Personen Versorgungsgrad
Angebote unterhalb MOG
unangem. Wohnende
Versorgungsgrad
Region A
6
40
15%
2
24
8%
Region B
42
391
11%
42
182
23%
Region C
16
338
5%
15
122
12%
Region D
3
103
3%
2
40
5%
Region E
11
46
24%
5
15
33%
Region F
5
99
5%
3
41
7%
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Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen 1. Auf der Nachfrageseite gehen auch diejenigen Leistungsempfänger ein, deren erhöhte Kosten der Unterkunft durch den Träger der Grundsicherung anerkannt wurden oder werden. Gründe hierfür können beispielsweise eine Behinderung, hohes Alter oder besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt sein. Besonderheiten des Einzelfalls rechtfertigen also einen Zuschlag zum Richtwert. Ob derartige Besonderheiten vorliegen, kann erst im Rahmen einer Einzelfallprüfung untersucht werden. 2. Die angegebenen Zahlen können auch Leistungsempfänger beinhalten, die bereits nach den bisherigen Richtwerten zur Kostensenkung aufgefordert wurden. 3. In der Realität liegt die Anzahl an Wohnungsangeboten in der Regel deutlich über den erhobenen Werten, da nicht alle zur Verfügung stehenden Wohnungen über die auswertbaren Kanäle (Internet, Zeitung, Makler), sondern z. B. über Aushänge, Freunde, Bekannte etc. vermittelt werden. 4. Der Zielgruppe von Leistungsempfängern werden nicht automatisch alle verfügbaren Wohnungen vermietet. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass Studierende, Rentner oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen konkurrieren. Empfängern von Leistungen zur Grundsicherung steht daher nur ein gewisser Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung. © Rödl & Partner
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Bei einem Abgleich mit den bisherigen Werten zeigt sich folgendes Bild Größe der BG Wohnungsgröße Werte
1 Person bis 50 m2
Alte Werte
Region A
Bedburg
Region B
2 Personen 50-65 m²
Neue Werte
Alte Werte
Neue Werte
380
370,12
410
450,37
Bergheim, Elsdorf, Kerpen
380-400
401,78
460-500
478,44
Region C
Brühl, Frechen, Hürth
430-450
429,13
540-560
523,28
Region D
Erftstadt
400
417,92
490
488,98
Region E
Pulheim
450
398,58
560
507,38
Region F
Wesseling
410
403,59
510
497,13
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Bei einem Abgleich mit den bisherigen Werten zeigt sich folgendes Bild Größe der BG Wohnungsgröße Werte
3 Personen 65-80 m²
Alte Werte
Region A
Bedburg
Region B
4 Personen 80-95 m²
Neue Werte
Alte Werte
Neue Werte
520
518,02
630
618,87
Bergheim, Elsdorf, Kerpen
540-590
575,45
610-690
675,08
Region C
Brühl, Frechen, Hürth
650-660
626,31
780-800
751,82
Region D
Erftstadt
600
573,05
690
666,62
Region E
Pulheim
680
633,38
830
785,88
Region F
Wesseling
610
582,36
740
696,18
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Alle Daten, Annahmen und Berechnungen sind im Tool hinterlegt und werden zu Projektabschluss übergeben
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Ihre Ansprechpartner
Bild
Christian Griesbach Rödl & Partner GbR Kranhaus 1, Im Zollhafen 18 50678 - Köln Telefon: +49 (221) 94 99 09 - 0 Telefax: +49 (221) 94 99 09 - 900
[email protected]
André Trabold Rödl & Partner GbR Kranhaus 1, Im Zollhafen 18 50678 - Köln Telefon: +49 (221) 94 99 09 - 0 Telefax: +49 (221) 94 99 09 - 900
[email protected]
„Jeder Einzelne zählt“ – bei den Castellers und bei uns. Menschentürme symbolisieren in einzigartiger Weise die Unternehmenskultur von Rödl & Partner. Sie verkörpern unsere Philosophie von Zusammenhalt, Gleichgewicht, Mut und Mannschaftsgeist. Sie veranschaulichen das Wachstum aus eigener Kraft, das Rödl & Partner zu dem gemacht hat, was es heute ist. „Força, Equilibri, Valor i Seny“ (Kraft, Balance, Mut und Verstand) ist der katalanische Wahlspruch aller Castellers und beschreibt deren Grundwerte sehr pointiert. Das gefällt uns und entspricht unserer Mentalität. Deshalb ist Rödl & Partner eine Kooperation mit Repräsentanten dieser langen Tradition der Menschentürme, den Castellers de Barcelona, im Mai 2011 eingegangen. Der Verein aus Barcelona verkörpert neben vielen anderen dieses immaterielle Kulturerbe.
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