Die Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertVist angekommen Anforderungen an die Immobilienbewertung Vortrag anlässlich der on – geo – days Erfurt 22. Januar 2014 © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

1

Ihr Referent

Viktor-Hermann Müller, Dipl.Wirtschaftsingenieur (FH)

Ö.b.u.v. Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, CIS HypZert(F) Mitgliedschaften: Stellv. Vorsitzender des Gutachterausschusses der LH Stuttgart Fachausschuss Grundstücksbewertung der IHK Region Stuttgart gif e.V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, Wiesbaden.

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

2

Historie der Beleihungswertermittlung • Ursprünge im 18. Jh. • Schlesische Landschaften 1770, nach 7-jährigem Krieg (1756 – 1763) • Preußisches Hypothekenordnung 1772 • Hypothekenbankengesetz 1.1.1900- 18.07.2005 • VdP – RL zur Beleihungswertermittlung 30.06.98 • Pfandbriefgesetz vom 01.07.2005 • BelWertV vom 01.08.2006 / 16.09.2009 • VO (EU) 575/ 2013 (CRR) vom 26.06.2013 • BaFin RS 5/2014 hierzu vom 10.07.2014 © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

3

BelWertV und Bankrecht Art 124 ff EU/ VO 575/ 2013 Risikogewichtung Art 208 EU / VO 575/2013 Anforderungen an Immobiliensicherheiten. § 22 Abs.1 Nr. 1 SolvV Bemessung des Beleihungswertes § 18 Abs. 1 Nr. 2 KWG Erleichterung bei der Offenlegung § 16 PfandBG in Verbindung mit BelWertV © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

4

Die BelWertV ist angekommen !

Breite Anwendung bei fast allen Banken Maßstab der Verbands- und BafinPrüfungen Grundlage der Aus – und Fortbildung der sachkundigen Mitarbeiter und Gutachter Basis des Aufbaus von Markdatenbanken

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

5

Einheitl. Beleihungswertbegriff § 16 Pfand BG Der Beleihungswert darf den Wert nicht über§ schreiten, 16 PfandBG Beleihungswert der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

6

§ 16 Abs.2 PfandBG Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

(Marktwertdefinition des PfandBG !) © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

7

Market Value „Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm`s length trans-action after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudent and without compulsion”. „Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Vermögensgegenstand am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, übertragen werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

8

§ 194 BauGB – Verkehrswert / Marktwert Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

9

Die vier Verkehrswertprinzipien Stichtagsprinzip Normalitätsprinzip Realitätsprinzip rechtlich und tatsächlich

Objektivitätsprinzip © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

10

Die vier Verkehrswertprinzipien Stichtagsprinzip Normalitätsprinzip Realitätsprinzip rechtlich öffentliches Recht - Bauplanungsrecht - Bauordnungsrecht - Umweltrecht - Arbeitsstätte VO - Sondervorschriften

tatsächlich

Privates Recht - Abt. II Grundbuch - Mietvertrag - WEG-Recht - Teilungserklärung

Grundstücke - Lage - Zuschnitt - Zustand (Altlasten)

Gebäude - Konstruktion - Ausstattung - Zustand (Baumängel, Bauschäden)

Objektivitätsprinzip © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

11

Die Beleihungswertermittlungsverordnung

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

12

Die Beleihungswertermittlungsverordnung BelWertV Die Beleihungswertermittlungsverordnun Vom 12.05.06 (BGBL 2006, Teil I Nr. 24) Inkrafttreten ab 01.08.2006 / 16.09.2009 g Ziele: Einheitliche Grundsätze für Beleihungswertermittlung und Ermittler – Qualitätssicherung Geltung: Pfandbriefbanken und über CRR- KWG- SolvV –Verknüpfung faktisch Maßstab für alle Kreditinstitute

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

13

Die Beleihungswertermittlungsverordnung - Aufbau Besichtigungsgrundsatz Instandhaltungsrückstau, Baumängel – Schäden als gesonderter Wertabschlag in Aufwendungshöhe quantifizieren Im Bau befindliche Objekte Beleihungswert = Zustandswert (Bodenwert + anteiliger Wert der fertigen baulichen Anlage gemäß fachkundiger Bautenstandsschätzung) maximal der Ertragswert des fertiggestellten Bauwerkes Vergleichswertverfahren Zusätzlich bei ETW und Teileigentum

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

14

Anforderung an Gutachten Gutachten Von Bank bestimmter Gutachter Keine Akzeptanz von vom Darlehensnehmer beauftragten Gutachten Inhalt- notwendige Informationen (§ 4 Abs. 3 BelWertV) Objekt- und Standortqualität, regionaler Markt, rechtliche- und tatsächliche Objekteigenschaften, potentieller Käufer und Nutzerkreis, Drittverwendungsfähigkeit © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

15

Anforderung an Gutachten Inhalt -notwendige Informationen-

Modernisierungsrisiko, Restnutzungsdauer, alle Ansätze sind nachvollziehbar zu belegen ! Wertbeeinflussende Rechte und Beschränkungen sind zu nennen und ggf. zu berücksichtigen. Gutachtengrundsätze :

Wahrheit – Klarheit – Nachvollziehbarkeit Das “Ankreuzgutachten“ hat ausgedient !

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

16

Anforderung an Gutachter Gutachter Öffentlich bestellt bzw. zertifiziert (IEC 17024) Mindestens anerkannter Nachweis über ausreichende Kenntnisse u. langj. Erfahrung muß erbracht sein. Objektspezifische Kenntnisse und Erfahrungen Unabhängigkeit des Gutachters Keine Beziehung zum Objekt – DN – Kreditbearbeitung Ausschließlich dem Vorstand unterstellte Einheit

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

17

BelWertV – Aufbau - Teil IV Erleichterungen bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Objekten Kleindarlehensgrenze 400.000 € zu besichernder Darlehensbetrag inkl. aller Vorlasten Kein förmliches Gutachten erforderlich. Vereinfachte Wertermittlung die den Anforderungen der BelWertV entspricht. (§24 BelWertV) Kein Gutachter erforderlich - qualifizierte und geschulte, unabhängige Person Besichtigung kann u.U. entfallen - Begründung erforderlich © Viktor- H. Müller, Stuttgart -- [email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

18

Kleindarlehensgrenze - vereinfachte Wertermittlung Vorraussetzungen

Zu besichernder Darlehensbetrag incl. Aller Vorlasten (Nominalbetrag) maximal 400.000 € Wohnwirtschaftliche Nutzung Maximal 1/3 gewerbliche Mieterträge auch bei gewerblicher Eigennutzung

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

19

BelWertV - Aufbau - Teil IV (Kleindarlehen) Vorraussetzungen für Besichtigungsverzicht. Bekanntheit des Objektes (Besichtigung innerhalb der letzten 2 Jahre) ETW oder Siedlungshaus (Besichtigung mindestens eines gleichartigen Objektes innerhalb der letzten 2 Jahre) Letzte Besichtigung ist zu dokumentieren ! (wer, wann, Umfang, Bericht, Fotos usw. ) Neu errichtetes Fertighaus (“nur mit RAL Gütesiegel“ Mü ) eindeutig nach Herstellerkatalog definierbar – Bekanntheit des Bauplatzes Besichtigungsverzicht stets risikobehaftet !

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

20

BelWertV - Aufbau - Teil IV (Kleindarlehen) Vorraussetzungen für Verzicht auf Innenbesichtigung ( Neuregelung § 24 Abs. 3a vom 16.09.2009)

Ausnahmeregelung – nicht zum Standard machen Hinreichende Bekanntheit der wesentlichen Bewertungsparameter und Objekt nicht älter als 10 Jahre (Dokumentationspflicht) oder Mindestens 10 % Abschlag auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung Wirtschaftliche Auswirkungen für die Bank stets berücksichtigen

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

21

BelWertV – Aufbau - Teil III Wertermittlungsverfahren • Ertragswertverfahren • Sachwertverfahren • Vergleichswertverfahren Entsprechend ImmoWertV, jedoch teilweise mit verbindlichen Mindest- und Maximalansätzen, Korrekturgrößen Besonderheiten bei einzelnen Objekten

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

22

Unmittelbares Vergleichswertverf. Lage-/Nutzung des Bewertungsobjektes ermitteln Vergleichspreis ähnlicher Objekte zusammenstellen Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten angleichen Temporäre Anpassung mittels Indexreihen Ungewöhnliche Werte aussortieren Mittelwert bilden Vergleichswert © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

23

Vergleichswertverfahren Wert durch Preisvergleich Vergleichswert ggf. Marktkorrekturen

+ Korrekturen wg. Abweichungen) Marktwert

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

24

BelWertV - Sachwertverfahren Gebäudebauwert = m² BGF x NHK

Bodenwert § 15 - Lage - Größe - Nutzung - Erschließung

+

Außenanlagen, max. 5 % § 16

=

Herstellungswert

§ 16

./. mind. 10 % Sicherheitsabschlag § 16,2

m² x angepassten Richtwert

=

reduzierter Herstellungswert

+

BNK, max. 20 % v. reduz. HW § 16,3

./. Alterswertminderung vom HW § 17 + Bodenwert

sonst. wertbeeinfl. Umstände § 18 Wert d. baul. Anlage

+ Sachwert (BelWertV) © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

25

BelWertV - Sachwertverfahren Wertminderung wegen Alters Linear oder veränderlich je nach Objekt Berücksichtigung von Verlängerung / Verkürzung der Gesamtnutzungsdauer durch Instandsetzung / Modernisierung bzw. Instandsetzungsrückstände © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

26

BelWertV - Sachwertverfahren Wertminderung wegen Baumängel – Bauschäden Auf Grundlage der Beseitigungskosten am Wertermittlungsstichtag i.d.R. erst bei der Beleihungswertableitung Berücksichtigung sonst. wertbeeinflussender Umstände des Objektes durch Zu- u. Abschläge (i.d.R. Keine Marktanpassung geboten,da Beleihungswert kein Marktwert ist.) Aber Marktwert als Kappungsgrenze beachten ! © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

27

Marktanpassung im Beleihungswert ? BelWertV kennt keine Marktanpassung Aber ... Marktwert = Kappungsgrenze § 16,2 PfandBG Marktanpassungsproblematik daher nur bei Sachwertobjekten (EFH – ZFH § 4 Abs. 4 BelWertV)

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

28

Ertragswertverfahren Rohertrag (§ 10 BelWertV) ./.

BWK (§ 11 BelWertV)

=

Reinertrag p.a. (§ 9 BelWertV)

- Bodenwertverzinsung (§ 9,2 BelWertV) =

Ertrag der bauliche Anlagen

X

Vervielfältiger (Anlage 4)

= +

Ertragswert der bauliche Anlagen Bodenwert (§ 15 BelWertV)

=

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

Ertragswert

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

29

BelwertV Ertragswertverfahren Rohertrag Nachhaltig für jedermann erzielbare Miete Tatsächliche Mindermiete = Basis Keine Berücksichtigung von Mieterhöhungsreserven Mehrmieterträgen

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

30

BelWertV Ertragswertverfahren Bewirtschaftungskosten Mindesthöhe 15 % des Rohertrages Ausweis von Einzelkostenansätzen erforderlich Verwaltungs- Instandhaltungskosten , Mietausfallwagnis (Anlage 1), weitere nicht durch Umlage gedeckte Kosten Zusätzlich Objektspezifischer Modernisierungskostenansatz bis zu 3,0 % der Herstellungskosten © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

31

Ertragswertverfahren - Bewirtschaftungskosten Gem. Anlage. 1 BelWertV

200 bis 275 € / Wohnung 25 bis 50 € / Garage Instandhaltungskosten Kalkulationsbasis: Neubaukosten ohne BauNK / m² Wohngeb. Mittlerer –Standart BK bis 1000 € /m² 0,8 –1,2% mindestens 7,50 € / m² Gebäude gehobener Standard BK über 2000€/m² 0,4 - 1,0% mindestens 9,00 € / m² Verwaltungskosten

Mietausfallwagnis : 2 % Wohnen, 4% Gew.

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

32

Ertragswertverfahren - Bewirtschaftungskosten Gem. Anlage. 1 BelWertV

Modernisierungsrisiko Kalkulationsbasis: Neubauherstellungskosten ohne Baunebenkosen kein Modernisierungsrisiko 0% - 0,3 % - normale Wohngebäude –

geringes Modernisierungsrisiko 0,2 – 1,2% -größere Wohngeb., Büro- Geschäftshäuser, Einzelhandel einfacher St.

-Höheres Modernisierungsrisiko 0,5% - 2,0% -Einzelhandel höherer Standard, Hotel,

-Hohes Modernisierungsrisiko 0.75% -3,0% -Kliniken, Freizeitimmobilien, Hotels, Einzelhandel mit hohem Standard

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

33

BelWertV Kapitalisierungssätze -Auszug-

Wohnhäuser Geschäftshäuser, Büros Warenhäuser SB, Fachmärkte Hotels und Gasstätten Freizeitimmobilien Produktionsgebäude

5,0% - 8,0% 6,0% - 7,5% 6,5% - 8,0% 6,5% - 8,5% 6,5% - 8,5% 6,5% - 8,5% 7,0% - 9,0%

Unterschreitung um maximal 0,5%-Punkte bei erstklassigen Handels-, Büro-, Geschäftsobjekten begründet möglich, sonst anzuwendende Vorgabe! © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

34

Gesamtnutzungsdauer

Wohnhäuser ... Geschäfts- und Bürohäuser Warenhäuser Hotels Lager / Prod. SB-Fachmärkte

BelWert V

SW - RL

25 - 80 Jahre

60 - 80 Jahre 50 - 70 Jahre

30 - 60 Jahre 15 - 50 Jahre 15 - 40 Jahre 15 - 40 Jahre 10 - 30 Jahre

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

40 - 60 Jahre 30 - 50 Jahre 30 - 50 Jahre 20 - 40 Jahre

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

35

BelwertV Ertragswertverfahren RND < 30 J RE ./. BwVz = Geb. RE

RE X V

x V + Bodenwert ./. Abbruch*

= Ertragswert

= Ertragswert

* Nicht abgezinste Abbruchkosten = Sicherheitskomponente © Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

36

Beleihungswertableitung Unterschied beachten! Beleihungswertermittlung – lastenfrei – Aufgabe des Sachverständigen / Gutachters! Festsetzung des Beleihungswertes Aufgabe des Bankers – Teil der Kreditentscheidung

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

37

Beleihungswertableitung Berücksichtigung von Ertrags- und Sachwert (bei Vorrang Ertragswert) Fallgestaltungen: 1)

Ertragswert < Sachwert Beleihungswert = Ertragswert

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

38

Beleihungswertableitung Fallgestaltungen: 2)

Sachwert < 80 % des Ertragswertes Prüfung des Ertragswertes auf Nachhaltigkeit, Kapitalisierungszinssatz, ggf. Reduzierung des Ertragswertes - ausführliche Begründung Geprüfter Ertragswert = Beleihungswert

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

39

Beleihungswertableitung Wohnungs- und Teileigentum Vergleichswert als Kontrollwert Fallgestaltungen: 1. Ertragswert < Vergleichswert Beleihungswert = Ertragswert 2. Vergleichswert < 80 % Ertragswert (Prüfung, ggf. Reduzierung des Ertragswertes) Beleihungswert = geprüfter Ertragswert

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

40

Beleihungswertableitung Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser Beleihungswert kann nur am Sachwert orientiert werden, eine Ertragswertermittlung kann entfallen Vergleichswertorientierung möglich, wenn mindestens 5 aktuelle Vergleichspreise zu Grunde liegen. Sach-und Ertragswertermittlung kann entfallen. Eigengenutzte Eigentumswohnungen Beleihungswert kann am Vergleichswert orientiert werden Sach- und Ertragswertermittlung kann entfallen Vorraussetzung: Dauerhafte Eigennutzernachfrage

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

41

Risikobeurteilung / Zusammenfassung Aussage zu: Drittverwendungsfähigkeit Verwertbarkeit Vermietbarkeit Gesamteindruck Beleihungsrisiko

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

42

FAZIT

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

43

Vielen Dank für Ihre Mitarbeit

und viel Erfolg !

Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung Dipl.-Wirts.-Ing. (FH) Viktor - H.Müller Heßbrühlstraße 49, 70565 Stuttgart Tel 0711 / 78 28 25 66 / Fax ...68 [email protected]

© Viktor- H. Müller, Stuttgart --

[email protected] -- ö.b.u.v. Sachverständiger

44