DEGI EUROPA Jahresbericht zum 30. September 2011

Niederlande, Den Haag, Maanplein

Auf einen Blick – Kennzahlen DEGI EUROPA zum 30. September 2011 Kennzahlen zum Stichtag: Fondsvermögen (netto) Immobilienvermögen gesamt davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten

915,6 1.302,8 740,3 562,5

Fondsobjekte gesamt davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten davon im Bau/Umbau befindlich

18 8 10 0

Auslandsanteil 1) 2) Europa 3) Vermietungsquote am Stichtag auf Basis der Bruttosollmiete 4) am Stichtag auf Basis der Nettosollmiete durchschnittlich 5)

66,3 66,3

% %

84,9 85,0 84,7

% % %

Liquiditätsquote Kreditquote nach § 80a Investmentgesetz (InvG)

14,1 33,1

% %

Veränderungen im Berichtszeitraum: Ankäufe von Objekten Verkäufe von Objekten davon abgegangen

0 2 2

Mittelaufkommen (netto, inkl. Ertrags-/Aufwandsausgleich) 6) Anlageerfolg 7) für 1 Jahr für 3 Jahre p. a. für 5 Jahre p. a. für 10 Jahre p. a. seit Auflegung p. a.

1) 2)

3) 4)

5) 6) 7)

Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR

0,0

Mio. EUR

– 5,0 – 9,2 – 4,0 – 0,7 4,8

% % % % %

Total Expense Ratio (TER) 8) Transaktionsabhängige Vergütung 9) Auszahlung 10) am Auszahlung je Anteil Ausschüttung am Ausschüttung je Anteil einkommensteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Privatvermögen steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Privatvermögen Maximale effektive Steuerbelastung der Ausschüttung (ohne Kirchensteuer) in % im Privatvermögen 11) einkommen- und körperschaftsteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen I 12) steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen I einkommen- und körperschaftsteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen II 12) steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen II einkommen- und körperschaftsteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen III 12) steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen III

0,86 0,20 25. Juli 2011 1,8500 26. Januar 2012 3,0000 2,5372 84,57 4,07 2,6992 89,97 2,9423 98,08 2,5372 84,57

% %

Rücknahmepreis/Anteilwert Ausgabepreis International Securities Identification Number (ISIN) Wertpapier-Kennnummer (WKN)

34,96 36,71 DE0009807800 980780

Unter Ausland ist der außerdeutsche Raum zu verstehen. In die Berechnung der Quote fließen die Verkehrswerte der Immobilien-Gesellschaften gemäß der jeweiligen Beteiligungsquote ein (siehe Immobilienverzeichnis auf Seite 30 ff.). Ohne Deutschland. Wesentliches Abgrenzungsmerkmal der Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmiete zur Vermietungsquote auf Basis der Nettosollmiete ist die explizite Berücksichtigung der Betriebskosten. Bei dieser Methode wird neben dem entgangenen Mietertrag für leer stehende Flächen auch ein Zuschlag für die anfallenden Betriebskosten berücksichtigt, die bei vermieteten Flächen auf den Mieter umgelegt werden können. Die Durchschnittsquote wurde anhand der Bruttosollmiete errechnet. Im Geschäftsjahr 2010/2011 (1. Oktober 2010 bis 30. September 2011). Berechnungsbasis: täglicher Anteilwert (Ausgabeaufschläge nicht berücksichtigt). Nach Abzug der Fondsverwaltungsgebühr und Depotbankgebühr. Im Gegensatz zur BVI-Methode (BVI: Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis) / Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage)), bei der eine Wiederanlage der Ausschüttung angenommen wird, wird bei dieser Berechnung eine Wiederanlage nur bis zur Aussetzung der Anteilscheinausgabe am 16. November 2009 berücksichtigt, da diese danach nicht mehr möglich ist. Individuelle Faktoren des Fonds oder der Anleger wie etwa die steuerlichen Belange der Anleger (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung)

8)

9)

10) 11)

12)

EUR EUR EUR % % EUR % EUR % EUR % EUR EUR

werden nicht berücksichtigt. Angaben zur bisherigen Entwicklung erlauben keine Prognosen für die Zukunft. Die Total Expense Ratio (TER) drückt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvolumens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und umfasst damit alle im Zusammenhang mit der Fondsanlage anfallenden Gebühren und Kosten, jedoch nicht die sogenannten Transaktionskosten und den möglicherweise anfallenden Ausgabeaufschlag. Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent drückt die Gebühren, die die Gesellschaft gemäß § 11 Abs. 2 der Besonderen Vertragsbedingungen (BVB) erhalten hat, als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens aus. Unter anderem aufgrund der unterschiedlichen (De-)Investitionstätigkeit kann diese Kennzahl deutlich schwanken. Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent lässt keinen Schluss auf die zukünftige Performance des Fonds zu. Nähere Informationen zur Auszahlung im Rahmen der Fondsauflösung siehe Seite 15. Für im Privatvermögen gehaltene Anteile hat die Kapitalertragsteuer abgeltende Wirkung („Abgeltungsteuer“). Für Privatanleger sollte daher die effektive Steuerbelastung der Barausschüttung (inkl. Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer) höchstens 4,07 % bzw. 0,1221 EUR pro Anteil betragen. Erläuterungen siehe Seiten 47 ff.

3

Inhalt

Auf einen Blick

3

Zusammengefasste Vermögensaufstellung

29

Bericht der Fondsverwaltung

5

Aktuelle Eckdaten

5

Immobilienverzeichnis (Vermögensaufstellung, Teil I)

30

Entwicklung des DEGI EUROPA

6

Verzeichnis der An- und Verkäufe von Immobilien

36

Wirtschaftsausblick

7

Immobilienmarktausblick

7

Bestand der Liquiditätsanlagen (Vermögensaufstellung, Teil II)

37

Portfoliostruktur

8

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen (Vermögensaufstellung, Teil III)

38

Ertrags- und Aufwandsrechnung

42

Verwendungsrechnung

45

Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers

46

Steuerliche Hinweise für inländische Anleger

47

Besteuerungsgrundlagen

58

Aktien-, Immobilien- und Zwischengewinn

63

Verkaufsprospekt

67

Immobilien-Portfolio-Management

13

Objektabgänge und -zugänge

13

Vermietungssituation

13

Leerstandskommentierung

13

Desinvestitionsstrategie

14

Fondsrendite

14

Entwicklung des Mittelaufkommens

14

Liquidität

15

Ausschüttung

15

Capital Gains Tax

15

Risikomanagement

15

Veränderungen im Aufsichtsrat

Allgemeine Vertragsbedingungen

106

Besondere Vertragsbedingungen

112

16

Corporate Governance und BVI-Wohlverhaltensregeln

117

Auflösung des DEGI EUROPA

16

Gremien und Eigenkapitalausstattung

118

Ausblick

16

Kreditmanagement

18

Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung

20

Entwicklung der Renditen

26

Entwicklung des Fondsvermögens

27

Titelbild: Italien, Rodengo Saiano, Piazza Cascina Moie 1/2, „Franciacorta Outlet Village“

4

Bericht der Fondsverwaltung

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, Die Geschäftsführung der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH hat im Oktober 2010 für den Offenen Immobilienfonds DEGI EUROPA die geordnete Auflösung bekannt gegeben. Die seinerzeit erreichte Liquidität von rund 30 % hätte nach Berücksichtigung aller Faktoren für die Bedienung der Rückgabewünsche der Anleger nicht ausgereicht. Im Zuge der Auflösung plant Aberdeen halbjährliche Zahlungen an die Anleger. Eine erste Zahlung in Höhe von 9,70 EUR je Anteil erfolgte in Form einer Ausschüttung am 24. Januar 2011. Die zweite Zahlung folgte im Juli 2011 und hat 1,8500 EUR je Anteil betragen. Zum 26. Januar 2012 wird die nächste Zahlung in Höhe von 3,0000 EUR je Anteil erfolgen. Weitere Zahlungen sind in halbjährlichem Turnus vorgesehen. Die Höhe der Zahlungen wird in Abhängigkeit von der bis dahin im Wesentlichen durch Immobilienveräußerungen erreichten Liquidität unter Berücksichtigung der für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilien nötigen Mittel noch festzulegen sein. Informationen über weitere Rückzahlungen werden wir rechtzeitig im Internet auf unserer Homepage unter www.aberdeen-immobilien.de bekanntgeben.

Aktuelle Eckdaten des DEGI EUROPA • Der DEGI EUROPA erzielte im 1-Jahres-Zeitraum (1. Oktober 2010 bis 30. September 2011) ein Anlageergebnis von – 5,0 %1). • Im Geschäftsjahr 2010/2011 (1. Oktober 2010 bis 30. September 2011) wurden für den DEGI EUROPA zwei Verkäufe – jeweils ein Objekt in Rom, Italien und in Hürth, Deutschland – realisiert. Per 30. September 2011 befanden sich 18 Immobilien im Bestand des Fonds, von denen acht im Direkteigentum und zehn durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehalten wurden. • Das Netto-Fondsvermögen veränderte sich im Berichtszeitraum von 1.283,1 Mio. EUR zum 30. September 2010 auf 915,6 Mio. EUR zum 30. September 2011. • Der Auslandsanteil belief sich zum Stichtag 30. September 2011 auf 66,3 % des Verkehrswerte-Volumens der Immobilien. 33,7 % des Verkehrswerte-Volumens waren in Deutschland investiert. • Die Vermietungsquote des DEGI EUROPA – berechnet auf Basis der Bruttosollmiete – lag zum Stichtag bei 84,9 %, die Leerstandsquote lag somit bei 15,1 %. Die durchschnittliche Vermietungsquote im Geschäftsjahr 2010/2011 betrug 84,7 %. • Der DEGI EUROPA wies zum 30. September 2011 eine Liquiditätsquote von 14,1 % auf.

Die Methode der halbjährlichen Auszahlungen ist der einzige und fairste Weg, sowohl professionellen Investoren wie auch Privatanlegern geordnet Rückzahlungen zu gewähren. Alle Anleger erhalten pro Anteilschein einen bestimmten Betrag ihres Investments zurück, gleichzeitig sinkt der Anteilpreis ihrer Anlage entsprechend. Diese Methode wiederholt sich halbjährlich bei entsprechenden Veräußerungserlösen über den Zeitraum der gesamten Auflösung bis zur Kündigung des Verwaltungsmandates zum 30. September 2013. Dabei werden für alle Anleger der gleiche Preis und die gleiche Auszahlungsquote und damit die Gleichbehandlung aller Anlegergruppen und der Anlegerschutz gewährleistet. Ausführliche Informationen zur Auflösung des Offenen Immobilienfonds DEGI EUROPA finden Sie im Internet auf der Homepage der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH unter www.aberdeen-immobilien.de. Dort wird ein Auflösungsreport mit den wichtigsten Informationen über die Entwicklung des Fonds und die Fortschritte bei der Auflösung eingestellt, den wir monatlich aktualisieren.

1)

Berechnungsmethode: siehe Seite 3, Fußnote 7.

5

Entwicklung des DEGI EUROPA

30. September 2011

30. September 2010

30. September 2009

30. September 2008

Immobilien

Mio. EUR

740,3

965,8

1.363,6

1.452,0

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Mio. EUR

223,8

321,2

533,0

488,6

Liquiditätsanlagen

Mio. EUR

129,4

432,4

225,0

203,1

Sonstige Vermögensgegenstände

Mio. EUR

198,1

177,6

279,9

309,4

Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Mio. EUR

– 376,0

– 613,9

– 695,1

– 729,0

Fondsvermögen (netto)

Mio. EUR

915,6

1.283,1

1.706,4

1.724,1

Anteilumlauf

Mio. Stück

26,2

26,2

26,2

26,0

Ausgabepreis

EUR

36,71

51,43

68,44

69,59

Anteilwert / Rücknahmepreis

EUR

34,96

48,98

65,18

66,28

Ausschüttung je Anteil

EUR

3,0000 3)

9,7000

1,0000

2,9500

24. Januar 2011

4. Januar 2010

2. Januar 2009

38

37

36

Tag der Ausschüttung

26. Januar 2012 401)

Ertragsschein-Nr.

International Securities Identification Number (ISIN): DE0009807800 / Wertpapier-Kennnummer (WKN): 980780

Wertentwicklung eines Anlagebetrages in Höhe von 10.000 EUR seit Auflegung 2) 90.000

62.141

80.000 70.000

EUR

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

2011

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

2002

1999

2000

1997

1998

1995

1996

1993

1994

1991

1992

1989

1990

1987

1988

1985

Anlage

1986

1983

1984

1981

1982

1979

1980

1977

1978

1976

1974

1975

1972

0

1973

10.000

Wert jeweils zum 30. September

Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. 1)

2) 3)

6

Die Ertragsschein-Nummer 39 wurde der am 25. Juli 2011 erfolgten Auszahlung zugeteilt. Bei dieser Auszahlung handelte es sich um die im Rahmen der Auflösung des Sondervermögens mögliche halbjährliche Auszahlung. Berechnungsmethode: Siehe Seite 3, Fußnote 7. Endausschüttung am 26. Januar 2012.

Wirtschaftsausblick

Immobilienmarktausblick

Infolge der kontinuierlichen Verschärfung der Staatsschuldenkrise haben sich die Geschäftsklimaindikatoren überall in Europa gravierend verschlechtert. Entsprechend sind die Aussichten für 2012 eingetrübt. Insbesondere die weitreichenden Kürzungen öffentlicher Ausgaben dürften die europäische Konjunktur stark belasten und die Region an den Rand einer Rezession bringen. Wenn der Inflationsdruck abnimmt und sich die Kürzungen der Staatsausgaben stabilisieren, dürfte 2013 ein moderater Aufschwung das Wirtschaftswachstum in der Eurozone beleben.

Der Total Return über alle gewerblichen Immobilienmärkte wird in der Eurozone 2011 voraussichtlich bei 6 % liegen. Eine geringfügige Wertsteigerung im Spitzensegment in der ersten Jahreshälfte wird voraussichtlich durch ein Absinken der Kapitalwerte für qualitativ schlechtere Objekte ausgeglichen. Im nächsten Jahr wird das schwache Wirtschaftswachstum voraussichtlich zu einem leichten Rückgang der Kapitalwerte führen, was mit einem Rückgang der Total Returns verbunden ist.

Im vergangenen Jahr wurde das Wirtschaftswachstum in Mittel- und Nordeuropa durch umfangreiche Exporte in den asiatisch-pazifischen Raum gestützt. Da sich das Wirtschaftswachstum in dieser Region in den nächsten Jahren vermutlich abschwächen dürfte, ist mit einem Rückgang der Nachfrage aus dieser Region zu rechnen. In den skandinavischen Ländern, die bis ins zweite Quartal 2011 ein lebhaftes Wachstum verzeichneten, rechnen wir ebenfalls mit einem gewissen Wachstumsrückgang für 2012. Die starken wirtschaftlichen Fundamentaldaten – wie beispielsweise die geringe öffentliche und private Verschuldung – dürften dort zu einem Wirtschaftswachstum beitragen, das über dem der Eurozone liegt. In Süd- und Südosteuropa dürfte das Wachstum längerfristig schwach bleiben. In diesen Ländern müssen nicht nur die Staatsausgaben gekürzt werden, notwendig sind auch strukturelle Reformen zur Stärkung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit.

Kernmärkte wie Frankreich, die Benelux- und die skandinavischen Länder werden sich den Prognosen zufolge innerhalb von fünf Jahren überdurchschnittlich entwickeln. Aufgrund der stärkeren makroökonomischen Situation werden dabei die nordeuropäischen Märkte die Märkte in Mitteleuropa voraussichtlich übertreffen. Ein Teil der skandinavischen Immobilienmärkte, insbesondere die Spitzenbürolagen, ist aus unserer Sicht vergleichsweise teuer, die Preise dürften jedoch kurzfristig durch starke wirtschaftliche Fundamentaldaten stabil bleiben. Der Marktausblick für Süd- und Südosteuropa ist wenig erfreulich. Die Total Returns werden sich im europäischen Vergleich unterdurchschnittlich entwickeln, da diese Volkswirtschaften durch umfangreiche staatliche Sparmaßnahmen und Steuererhöhungen belastet sind. Die hohen Cash-flow-Renditen können die sinkenden Marktmieten in den nächsten beiden Jahren nicht ausgleichen. Für die entwickelten osteuropäischen Länder, allen voran Polen, erwarten wir relativ hohe Total Returns.

7

Portfoliostruktur Geografische Verteilung des Immobilienvolumens inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Verkehrswerte-Volumen. Über Beteiligungen gehaltene Immobilien werden entsprechend der Beteiligungsquote am Verkehrswert berücksichtigt.

Region

Anteil am Verkehrswerte-Volumen

Verkehrswert

in %

in EUR

Deutschland

33,7

438.800.000,00

4

Frankreich

11,0

143.000.000,00

1

6,1

80.100.000,00

3

Niederlande

23,1

301.490.000,00

4

Italien

16,5

214.660.000,00

2

9,6

124.731.900,00

4

Finnland

Tschechien

Anzahl

Stand: 30. September 2011 Die Grafik zeigt, dass die Immobilien des DEGI EUROPA europaweit gestreut sind. Zum Berichtsstichtag befanden sich 66,3 % der Objekte (nach Verkehrswert) im Ausland und 33,7 % in Deutschland.

Restlaufzeiten der Mietverträge inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag aller vermieteten Mieteinheiten

Vertragsrestlaufzeit

bis 31.12.2011

Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag in % 4,2

1.1.2012 – 31.12.2012

11,2

1.1.2013 – 31.12.2013

12,7

1.1.2014 – 31.12.2014

17,8

1.1.2015 – 31.12.2015

6,7

1.1.2016 – 31.12.2020

43,5

nach 1.1.2021

3,9

Stand: 30. September 2011 Die Laufzeitenstruktur der Mietverträge ist ausgewogen. Anschluss- oder Neuvermietungen verteilen sich über einen größeren Zeitraum. Rund 72 % des Jahres-Nettosollmietertrages stehen nach dem 31.12.2013 zur Anschluss- oder Neuvermietung an.

8

Nutzungsarten der Fondsobjekte inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag aller Mieteinheiten

Nutzungsart

Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag in %

Büro

60,5

Handel/Gastronomie

22,1

Hotel

9,1

Industrie (Lager, Hallen)

1,4

Wohnen

0,7

Freizeit

0,2

Kfz

5,0

Andere

1,0

Stand: 30. September 2011 Rund 61 % des Jahres-Nettosollmietertrages entfällt auf die Nutzungsart Büro. Büroflächen lassen sich bei Anschluss- oder Neuvermietungen in der Regel mit vertretbarem Aufwand an die Mieterbedürfnisse anpassen.

Größenklassen der Fondsobjekte inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Verkehrswerte-Volumen; ohne die im Bau/Umbau befindlichen Immobilien oder noch unbebauten Grundstücke. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien werden entsprechend der Beteiligungsquote am Verkehrswert berücksichtigt. Objektgröße

Anteil am Verkehrswerte-Volumen in %

Verkehrswert

0