Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2014 /2015 · Duisburg

Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment Duisburg Der Duisburger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser hat 2013 nach einer deutlichen Schwächung im Vorjahr wieder an Stärke gewonnen. So stieg die Zahl der Verkäufe im Vergleich zu 2012 um 13,6 % auf 443. Das Umsatzvolumen erhöhte sich sogar um mehr als 70 % auf 170 Mio. EUR. Das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion kletterte von knapp 256.000 EUR auf 383.600 EUR. Diese Entwicklung ist vor allem auf die Verkaufsbereitschaft von institutionellen Eigentümern zurückzuführen, die gegenwärtig das gute Marktklima nutzen und sich von eher großvolumigen Objekten in einfachen und mittleren Lagen trennen. Das Angebot in guten und sehr guten Lagen ist nach wie vor knapp.

In 2013 the Duisburg market for residential investments regained strength after a distinct weakening in the previous year. For instance, the number of sales in comparison with 2012 increased by 13.6 % to 443. The turnover volume even rose by more than 70 % to 170 million euros. The average property volume per transaction climbed from just under 256,000 euros to 393,600 euros. This development is particular due to the willingness to sell on the part of institutional owners who are taking advantage of the current good market climate to part with mainly largevolume properties in basic and average locations. There is still a considerable shortage of properties on offer in good and prime locations.

Südliche Stadtteile attraktiv Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Duisburg sind im Vergleich zu anderen Großstädten wie Düsseldorf oder Köln mit 300.000 bis 500.000 EUR recht moderat. Wie in den vergangenen Jahren ist das Preis-Leistungsverhältnis weiter attraktiv. Der Markt muss jedoch differenziert betrachtet werden. Während im Süden ein deutlicher Nachfrageüberschuss besteht und das Angebot knapp ist, gibt es im Norden – und dort hauptsächlich in den einfachen Lagen – einen höheren Leerstand als in anderen Regionen der Stadt. Die Attraktivität der südlichen Stadtteile wie Rahm, Huckingen oder Großenbaum erklärt sich allein schon durch die sehr gute Verkehrsanbindung. Über die A59, die B8n oder per S-Bahn ist die Landeshauptstadt Düsseldorf problemlos erreichbar. Besonders attraktiv sind diese Lagen für Familien und gutverdienende Neubürger, die nach Düsseldorf zur Arbeit pendeln, da in der Landeshauptstadt weniger bezahlbarer

Southern districts attractive In comparison with other cities such as Dusseldorf or Cologne, the prices for residential investments in Duisburg are fairly moderate at 300,000 to 500,000 euros. As in previous years the price-performance-ratio is still attractive. One should, however, differentiate when observing the market: Whereas in the south there is excessive demand and low supply, in the north - and mainly in the basic locations there - a higher vacancy rate can be seen than in other regions of the city. The attractiveness of the southern areas such as Rahm, Huckingen or Großenbaum can be explained simply by the very good traffic connections. The regional capital Dusseldorf can be reached without any problem via the A59, the B8n or by city rail. These locations are particularly attractive for families and well-earning new citizens who commute to work in Dusseldorf where there are less affordable homes on the market. Urban development

Bevölkerung und private Haushalte Population and private households

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

2020

2025

Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s

494,0

491,9

489,6

487,5

486,8

486,2

469,2

458,2

Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s

241,3

239,6

238,5

237,8

237,5

237,2

234,6

231,4

Ø Haushaltsgröße Av. size of household

2,05

2,05

2,05

2,05

2,05

2,05

2,00

1,98

*

Stand:/As of: 30.09.2013 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Duisburg

Rendite versus Inflation

Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014

Yield versus inflation

Sales price 1st half 2014

11,0

mittlere Lage/average location

10,0

1.100 Sehr gut prime

9,0 8,0

gute Lage/good location

Lage/Location

in %

7,0 6,0 5,0 4,0

Umlaufrendite */ current yield *

950 Gut good 600 Mittel average

3,0 2,0 1,0 0,0

400 Einfach basic

Inflationsrate/ inflation rate

1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2011

2012

2013

1. Hj.

0

200

600

400

2014

800

1.000

1.200

1.400

EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties

* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen*

Number of transactions

Transaction volume

500 430

Anzahl/Number

400

443

439

430

390

368

400

300

200

100

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial

Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million

Transaktionsanzahl*

200 170 160

150 128

120

120 103

80

100

74

40

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

Wohnraum zur Verfügung steht. Die Stadtentwicklung versucht auf diesen Trend mit gezielten Neubauprojekten zu reagieren. Beispiele sind das neue Wohngebiet auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Wedau und der geplante Grüngürtel in Bruckhausen. Dynamische Entwicklung Der sich abzeichnende Imagewandel der Stadt lässt sich besonders gut in den innerstädtischen Lagen rund um den Innenhafen und den Hauptbahnhof beobachten. Das Vertrauen der Wirtschaft in den Standort wächst – so baut u.a. die Targobank für 25 Mio. EUR ein neues Bürogebäude an der Saarstraße, welches 2015 fertiggestellt werden soll und 500 neuen Mitarbeitern Platz bieten wird. Nicht unweit davon entsteht auf der Entwicklungsfläche „Duisburger Freiheit“ das „Quartier 1“, das von Aurelis entwickelt wird und wo Flächen für Büros und Dienstleistungsunternehmen geschaffen werden. Von diesen positiven Entwicklungen profitieren auch die benachbarten guten und sehr guten Lagen wie Altstadt, Dellviertel und Neudorf, wo die Wohnquartiere nach Meinung von Engel & Völkers Commercial für Investoren nun besonders interessante Perspektiven bieten. Private Anleger und Erstkäufer Das Geschehen auf dem Duisburger Wohnungsmarkt wird auf der Käuferseite von privaten Anlegern und Erstkäufern dominiert. Diese kommen vorwiegend aus Duisburg und Düsseldorf und nutzen das weiterhin niedrige Zinsniveau verstärkt für Fremdfinanzierungen. Bei den vereinzelten ausländischen Investoren handelt es sich in den meisten Fällen um Käufer aus den nahe gelegenen Niederlanden. 2013 gab es im Vergleich zum Vorjahr bei den Mieten und Faktoren keine großen Schwankungen. Bei gepflegten und sanierten Objekten in besseren Lagen lassen sich sogar teilweise höhere Mieten als 8,00 EUR/m² erzielen. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden für vollsanierte Immobilien in den sehr guten Lagen durchschnittlich 1.100 EUR/m² und in guten Lagen 950 EUR/m² gezahlt. Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von 400 EUR/m² deutlich preiswerter. Stabile Renditen Die Zahl der Transaktionen wird sich 2014 auf einem ähnlichen Niveau bewegen wie im Vorjahr. Beim Umsatzvolumen rechnet Engel & Völkers Commercial aber mit einem leichten Rückgang auf 120 bis 150 Mio. EUR. Die Renditen werden weiterhin stabil bleiben.

authorities are trying to react to this trend with targeted new building projects, for example the new residential area on the former goods sidings at Wedau and the planned green belt in Bruckhausen. Dynamic development The apparent change in the image of the city is particularly obvious in the inner city locations around the inland harbour and the central station. The faith of the economy in the location is growing – for example the Targobank is building new office premises on Saarstraße for 25 million euros which should be completed in 2015 and provide 500 new jobs. Not far from this the “Quartier 1” is under construction on the development site “Duisburger Freiheit”. It is being developed by Aurelis and will create spaces for offices and service-providers. The neighbouring good and prime locations such as Alstadt, Dellviertel and Neudorf, where according to Engel & Völkers Commercial the residential quarters offer particularly interesting perspectives for investors, will also benefit from these positive developments. Private investors and first-time buyers The activity on the Duisburg residential market is dominated on the buyers‘ side by private investors and first-time buyers. These mainly come from Duisburg and Dusseldorf and are taking advantage of the continued low interest level for outside financing. Most of the individual foreign investors are buyers from nearby Holland. In 2013, in comparison with the previous years, there were no major fluctuations in rents and multipliers. For maintained and renovated properties in better locations partially higher rents than 8.00 EUR/m² can be achieved. On the buying side, on average 1,100 euros/m² are paid in prime locations and in good locations 950 euros/m² for fully renovated multi-family houses. The basic locations are considerably less expensive with an average price of 400 euros/m². Stable returns In 2014 the number of transactions will lie at a similar level to the previous year. As far as the turnover volume is concerned, however, Engel & Völkers Commercial expects a slight decrease to between 120 and 150 million euros. The returns will continue to remain stable.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Duisburg

Duisburg – Residential Investment locations A3

B8

Overbruch Vierlinden

Alt-Walsum

A2

Wehofen

Aldenrade

Fahrn Röttgersbach Marxloh A42

Obermarxloh

Baerl

Neumühl

Bruckhausen Alt-Hamborn Beeck

Beeckerwerth

Obermeiderich

Untermeiderich Laar Alt-Homberg

Mittelmeiderich

Ruhrort

A40

Hochheide Kaßlerfeld

A40

Duissern

Altstadt

Neuenkamp

Neudorf-Nord Bergheim

Dellviertel Hochfeld

Neudorf-Süd

Hochemmerich RumelnKaldenhausen

RheinhausenMitte

Wanheimerort A59

A57

Wedau

Friemersheim

Bissingheim

WanheimAngerhausen Buchholz RHEIN

A3

Hüttenheim

Großenbaum Huckingen

B288

Mündelheim

© Engel & Völkers Commercial

A52

Rahm

Ungelsheim

A524 B8n

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Prime location

Good location

Average location

Basic location

Gewerbe-/Industriefläche

Grünfläche

Gewässer

Commercial/Industrial area

Green area

Waters

Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2014. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2014. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.

Duisburg – Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Indikator Indicator

2011

2012

2013

2014

Faktor

11,2 – 13,3

11,3 – 13,3

11,3 – 13,4

11,4 – 13,4

Multiplier

10,3 – 11,8

10,4 – 11,8

10,4 – 11,9

10,5 – 11,9

9,2 – 10,5

9,2 – 10,5

9,1 – 10,5

9,1 – 10,5

7,1 – 8,1

7,1 – 8,1

7,0 – 8,0

7,0 – 8,0

7,00 – 8,20

7,00 – 8,20

7,00 – 8,20

7,00 – 8,20

6,80 – 7,70

6,80 – 7,70

6,80 – 7,70

6,80 – 7,70

4,60 – 5,60

4,60 – 5,60

4,50 – 5,50

4,50 – 5,50

3,50 – 3,80

3,50 – 3,80

3,40 – 3,70

3,40 – 3,70

Whg.-Mieten in EUR/m2 2

Residential rents in EUR/m

Trend

       

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Duisburg

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