Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2013 /2014 · Duisburg
Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment Duisburg Der Duisburger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser war 2012 von einem Rückgang der Verkaufszahlen und einem sinkenden Umsatzvolumen geprägt. Die Zahl der Transaktionen verringerte sich um 11,2 % auf 390 und der Gesamtumsatz ging um 22,2 % auf 100 Mio. EUR zurück. Demnach reduzierte sich auch der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie von 291.600 auf 255.500 EUR. Diese Entwicklung ist u. a. auf die geringe Verkaufsbereitschaft der Eigentümer in den guten und sehr guten Lagen zurückzuführen, wo das Angebot knapp ist. Der überwiegende Teil der Transaktionen wurde daher in den einfachen und mittleren Lagen getätigt, wo das Angebot noch umfangreicher ist. Hier werden die Objekte allerdings nur zu vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen gehandelt. Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis Insgesamt ist das Preis-Leistungs-Verhältnis für Wohnund Geschäftshäuser in Duisburg attraktiv. Gegenüber den Metropolen in der Region wie Düsseldorf und Köln können Investoren mit vergleichsweise geringen Einstiegspreisen eine stabile Rendite erwirtschaften. Positiv wirkt sich für Duisburg zudem die verbesserte Verkehrsanbindung über die A59 und die B8 an die Landeshauptstadt Düsseldorf aus. So ist der Düsseldorfer Flughafen dadurch beispielsweise vom Duisburger Süden aus innerhalb von 20 Minuten zu erreichen. Der Duisburger Wohnungsbestand ist überwiegend von Gebäuden aus den 60er-Jahren oder noch älteren Immobilien geprägt. Durch Stadtentwicklungsprojekte, wie ein neues Wohngebiet auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Wedau,
The market for residential investments in Duisburg in 2012 was characterised by a drop in sales figures and a decrease in turnover volume. The number of transactions fell by 11.2 % to 390 and total turnover decreased by 22.2 % to 100 million euros. As a result the average selling price per property dropped from 291,600 to 255,500 euros. This development can be attributed, among other things, to the reduced willingness of owners in good and prime locations, where supply is scarce, to sell. The large majority of transactions thus took place in the basic and average locations, where supply is still more extensive. Properties here are, however, sold at comparatively low prices. Attractive price-performance ratio The price-performance ratio for residential investments in Duisburg is, overall, attractive. Compared to the region’s large cities, such as Dusseldorf and Cologne, investors can achieve stable yields at relatively low entry prices. In addition to this, the improved traffic links to the state capital Dusseldorf via the A59 motorway and the B8 main road have been positive for Duisburg. Dusseldorf Airport, for example, is now just 20 minutes’ drive from the southern area of the city. Duisburg’s housing stock is primarily characterized by buildings constructed in the 1960’s or even older properties. Urban development projects, such as the new residential district located on the site of the former railway shunting yard in Wedau, have been initiated to improve the city’s attractiveness and image. The newly developed “Stadtfenster” project on the site of the former Boecker
Bevölkerung und private Haushalte Population and private households
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
2015
2020
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
496,7
494,0
491,9
489,6
487,5
486,9
479,3
468,2
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
242,7
241,3
239,6
238,5
237,8
237,5
239,6
237,7
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
2,05
2,05
2,05
2,05
2,05
2,05
2,00
1,97
*
Stand:/As of: 30.06.2012 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Duisburg
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2013
11,0
mittlere Lage/average location
10,0 9,0 8,0
1.100 Sehr gut prime
gute Lage/good location
Lage/Location
in %
7,0 6,0 5,0 Umlaufrendite/ current yield
4,0
950 Gut good 600 Mittel average
3,0
350
2,0 0,0
Einfach basic
Inflationsrate/ inflation rate
1,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2010
2011
2012
1. Hj.
0
200
600
400
2013
800
1.000
1.200
1.400
EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
Transaction volume
500
477 430
Anzahl/Number
400
439 390
368
400 380
300
200
100
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsanzahl*
140
128
126
120
120 103
100
100
100
74
80 60 40 20 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
sollen die Attraktivität und das Image der Stadt gesteigert werden. Auch das neu entwickelte Projekt „Stadtfenster“ auf dem ehemaligen Gelände des Kaufhauses Boecker bietet neue Potenziale. Neben der Stadtbibliothek soll dort u. a. die Volkshochschule entstehen. Zunehmend Erstkäufer am Markt Das Marktgeschehen auf dem Duisburger Wohnungsmarkt wird von privaten Investoren und Wohnungsunternehmen dominiert. Dabei nutzen die Käufer, die überwiegend aus Duisburg und Düsseldorf kommen, das niedrige Zinsniveau, um wieder verstärkt zur Fremdfinanzierung überzugehen. Auch Erstkäufer sind vermehrt am Markt aktiv. Die niedrigen Finanzierungszinsen wirken sich indes nur marginal auf die Kaufpreise aus, weil immer noch eine ausreichende Zahl von Immobilien auf dem Markt angeboten wird. Ausländische Investoren treten vereinzelt am Markt auf. Aufgrund der räumlichen Nähe handelt es sich dabei vorwiegend um Niederländer. Die Seite der Verkäufer wird von großen Gesellschaften dominiert, die ihre Bestände in einfachen und mittleren Lagen an Kleinanleger verkaufen. Geringe Mietschwankungen In Duisburg liegt die Leerstandsquote bei 5,4 %. Der Leerstand konzentriert sich dabei auf die einfachen und mittleren Lagen. Im Vergleich zum Jahr 2012 gab es bei den Mieten und Faktoren nur geringe Schwankungen. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden in sehr guten Lagen in der Regel für vollsanierte Objekte bis 1.100 EUR/m² gezahlt. Die einfachen und mittleren Lagen sind mit Werten um 500 EUR/m² deutlich preiswerter. Insgesamt wird qualitativ hochwertiger Wohnraum nachgefragt. Daher lassen sich auch in den besten Lagen wie den gefragten Stadteilen Duissern oder Neudorf bei wirklich gepflegten und sanierten Objekten teilweise höhere Mieten als 8,00 EUR/m² erzielen. Aufgrund des niedrigeren Mietniveaus in den einfachen Lagen sind die Vermieter dort selten zu Sanierungsarbeiten bereit. Leichter Anstieg des Umsatzvolumens Die Zahl der Transaktionen wird sich 2013 auf einem ähnlichen Niveau bewegen wie im Vorjahr. Bei dem Umsatzvolumen rechnen wir jedoch mit einem leichten Anstieg auf bis zu 120 Mio. EUR. Sollten die Hypothekenzinsen niedrig bleiben, werden insbesondere die Erstkäufer eine stabile Nachfragegruppe in Duisburg bleiben.
department store offers new potential. It will, among other things, house both the municipal library and the adult education centre. First-time buyers increasingly active Activity on the Duisburg residential market is dominated by private investors and property companies. Buyers, who primarily come from Duisburg and Dusseldorf, are increasingly taking advantage of low interest rates to move over to financing their purchases with borrowed capital. First-time buyers are also increasingly active on the market. The low mortgage interest rate has had only a marginal effect on purchase prices since the supply of properties on the market is still sufficient. A small number of foreign investors are also active. Due to the geographical proximity they are primarily from the Netherlands. The seller side is dominated by large companies selling their housing stock in basic and average locations to small investors. Low rental fluctuation The vacancy rate in Duisburg is 5.4 %, with vacancies concentrated in the basic and average locations. In comparison to 2012 there have been only slight fluctuations in rents and multipliers. In general, purchase prices of up to 1,100 euros/m² are paid for fully refurbished residential investments in prime locations. Basic and average locations are significantly cheaper, with values of around 500 euros/m². Overall, higher quality residential space is in demand. As a result in some cases rents exceeding 8.00 euros/m² can be achieved for genuinely well-maintained, refurbished properties in prime locations such as the popular districts of Duissern or Neudorf. In view of the low level of rents in the basic locations landlords are seldom prepared to invest in refurbishment in these areas. Slight increase in turnover volume In 2013 the number of transactions will remain at a similar level to that of the previous year. In the case of turnover volume we expect, however, a slight increase to up to 120 million euros. Should mortgage interest rates remain low, first-time buyers in particular will remain a stable demand group in Duisburg.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Duisburg
Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers
Duisburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg - Residential Investment locations A3
B8
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Alt-Walsum
A2
Wehofen
Aldenrade
Fahrn Röttgersbach Marxloh A42
Obermarxloh
Baerl
Neumühl
Bruckhausen Alt-Hamborn Beeck
Beeckerwerth
Obermeiderich
Untermeiderich Laar Alt-Homberg
Mittelmeiderich
Ruhrort
A40
Hochheide Kaßlerfeld
A40
Duissern
Altstadt
Neuenkamp
Neudorf-Nord Bergheim
Dellviertel Hochfeld
Neudorf-Süd
Hochemmerich RumelnKaldenhausen
RheinhausenMitte
Wanheimerort A59
A57
Wedau
Friemersheim
Bissingheim
WanheimAngerhausen Buchholz RHEIN
A3
Hüttenheim
Großenbaum Huckingen
B288
Mündelheim
© Engel & Völkers Commercial
A52
Rahm
Ungelsheim
A524 B8n
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Prime location
Good location
Average location
Basic location
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Commercial/Industrial area
Green area
Waters
Indikator Indicator
2010
2011
2012
2013
Faktor
11,1 - 13,3
11,2 - 13,3
11,3 - 13,3
11,3 - 13,4
Multiplier
10,0 - 11,8
10,3 - 11,8
10,4 - 11,8
10,4 - 11,9
9,1 - 10,5
9,2 - 10,5
9,2 - 10,5
9,1 - 10,5
7,1 - 8,0
7,1 - 8,1
7,1 - 8,1
7,0 - 8,0
6,80 - 8,20
7,00 - 8,20
7,00 - 8,20
7,00 - 8,20
6,80 - 7,60
6,80 - 7,70
6,80 - 7,70
6,80 - 7,70
4,60 - 5,60
4,60 - 5,60
4,60 - 5,60
4,50 - 5,50
3,50 - 3,80
3,50 - 3,80
3,50 - 3,80
3,40 - 3,70
Whg.-Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m
2
Trend
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
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