Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2013 /2014 · Duisburg

Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment Duisburg Der Duisburger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser war 2012 von einem Rückgang der Verkaufszahlen und einem sinkenden Umsatzvolumen geprägt. Die Zahl der Transaktionen verringerte sich um 11,2 % auf 390 und der Gesamtumsatz ging um 22,2 % auf 100 Mio. EUR zurück. Demnach reduzierte sich auch der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie von 291.600 auf 255.500 EUR. Diese Entwicklung ist u. a. auf die geringe Verkaufsbereitschaft der Eigentümer in den guten und sehr guten Lagen zurückzuführen, wo das Angebot knapp ist. Der überwiegende Teil der Transaktionen wurde daher in den einfachen und mittleren Lagen getätigt, wo das Angebot noch umfangreicher ist. Hier werden die Objekte allerdings nur zu vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen gehandelt. Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis Insgesamt ist das Preis-Leistungs-Verhältnis für Wohnund Geschäftshäuser in Duisburg attraktiv. Gegenüber den Metropolen in der Region wie Düsseldorf und Köln können Investoren mit vergleichsweise geringen Einstiegspreisen eine stabile Rendite erwirtschaften. Positiv wirkt sich für Duisburg zudem die verbesserte Verkehrsanbindung über die A59 und die B8 an die Landeshauptstadt Düsseldorf aus. So ist der Düsseldorfer Flughafen dadurch beispielsweise vom Duisburger Süden aus innerhalb von 20 Minuten zu erreichen. Der Duisburger Wohnungsbestand ist überwiegend von Gebäuden aus den 60er-Jahren oder noch älteren Immobilien geprägt. Durch Stadtentwicklungsprojekte, wie ein neues Wohngebiet auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Wedau,

The market for residential investments in Duisburg in 2012 was characterised by a drop in sales figures and a decrease in turnover volume. The number of transactions fell by 11.2 % to 390 and total turnover decreased by 22.2 % to 100 million euros. As a result the average selling price per property dropped from 291,600 to 255,500 euros. This development can be attributed, among other things, to the reduced willingness of owners in good and prime locations, where supply is scarce, to sell. The large majority of transactions thus took place in the basic and average locations, where supply is still more extensive. Properties here are, however, sold at comparatively low prices. Attractive price-performance ratio The price-performance ratio for residential investments in Duisburg is, overall, attractive. Compared to the region’s large cities, such as Dusseldorf and Cologne, investors can achieve stable yields at relatively low entry prices. In addition to this, the improved traffic links to the state capital Dusseldorf via the A59 motorway and the B8 main road have been positive for Duisburg. Dusseldorf Airport, for example, is now just 20 minutes’ drive from the southern area of the city. Duisburg’s housing stock is primarily characterized by buildings constructed in the 1960’s or even older properties. Urban development projects, such as the new residential district located on the site of the former railway shunting yard in Wedau, have been initiated to improve the city’s attractiveness and image. The newly developed “Stadtfenster” project on the site of the former Boecker

Bevölkerung und private Haushalte Population and private households

2007

2008

2009

2010

2011

2012*

2015

2020

Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s

496,7

494,0

491,9

489,6

487,5

486,9

479,3

468,2

Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s

242,7

241,3

239,6

238,5

237,8

237,5

239,6

237,7

Ø Haushaltsgröße Av. size of household

2,05

2,05

2,05

2,05

2,05

2,05

2,00

1,97

*

Stand:/As of: 30.06.2012 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Duisburg

Rendite versus Inflation

Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013

Yield versus inflation

Sales price 1st half 2013

11,0

mittlere Lage/average location

10,0 9,0 8,0

1.100 Sehr gut prime

gute Lage/good location

Lage/Location

in %

7,0 6,0 5,0 Umlaufrendite/ current yield

4,0

950 Gut good 600 Mittel average

3,0

350

2,0 0,0

Einfach basic

Inflationsrate/ inflation rate

1,0

1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2010

2011

2012

1. Hj.

0

200

600

400

2013

800

1.000

1.200

1.400

EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen*

Number of transactions

Transaction volume

500

477 430

Anzahl/Number

400

439 390

368

400 380

300

200

100

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial

Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million

Transaktionsanzahl*

140

128

126

120

120 103

100

100

100

74

80 60 40 20 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

sollen die Attraktivität und das Image der Stadt gesteigert werden. Auch das neu entwickelte Projekt „Stadtfenster“ auf dem ehemaligen Gelände des Kaufhauses Boecker bietet neue Potenziale. Neben der Stadtbibliothek soll dort u. a. die Volkshochschule entstehen. Zunehmend Erstkäufer am Markt Das Marktgeschehen auf dem Duisburger Wohnungsmarkt wird von privaten Investoren und Wohnungsunternehmen dominiert. Dabei nutzen die Käufer, die überwiegend aus Duisburg und Düsseldorf kommen, das niedrige Zinsniveau, um wieder verstärkt zur Fremdfinanzierung überzugehen. Auch Erstkäufer sind vermehrt am Markt aktiv. Die niedrigen Finanzierungszinsen wirken sich indes nur marginal auf die Kaufpreise aus, weil immer noch eine ausreichende Zahl von Immobilien auf dem Markt angeboten wird. Ausländische Investoren treten vereinzelt am Markt auf. Aufgrund der räumlichen Nähe handelt es sich dabei vorwiegend um Niederländer. Die Seite der Verkäufer wird von großen Gesellschaften dominiert, die ihre Bestände in einfachen und mittleren Lagen an Kleinanleger verkaufen. Geringe Mietschwankungen In Duisburg liegt die Leerstandsquote bei 5,4 %. Der Leerstand konzentriert sich dabei auf die einfachen und mittleren Lagen. Im Vergleich zum Jahr 2012 gab es bei den Mieten und Faktoren nur geringe Schwankungen. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden in sehr guten Lagen in der Regel für vollsanierte Objekte bis 1.100 EUR/m² gezahlt. Die einfachen und mittleren Lagen sind mit Werten um 500 EUR/m² deutlich preiswerter. Insgesamt wird qualitativ hochwertiger Wohnraum nachgefragt. Daher lassen sich auch in den besten Lagen wie den gefragten Stadteilen Duissern oder Neudorf bei wirklich gepflegten und sanierten Objekten teilweise höhere Mieten als 8,00 EUR/m² erzielen. Aufgrund des niedrigeren Mietniveaus in den einfachen Lagen sind die Vermieter dort selten zu Sanierungsarbeiten bereit. Leichter Anstieg des Umsatzvolumens Die Zahl der Transaktionen wird sich 2013 auf einem ähnlichen Niveau bewegen wie im Vorjahr. Bei dem Umsatzvolumen rechnen wir jedoch mit einem leichten Anstieg auf bis zu 120 Mio. EUR. Sollten die Hypothekenzinsen niedrig bleiben, werden insbesondere die Erstkäufer eine stabile Nachfragegruppe in Duisburg bleiben.

department store offers new potential. It will, among other things, house both the municipal library and the adult education centre. First-time buyers increasingly active Activity on the Duisburg residential market is dominated by private investors and property companies. Buyers, who primarily come from Duisburg and Dusseldorf, are increasingly taking advantage of low interest rates to move over to financing their purchases with borrowed capital. First-time buyers are also increasingly active on the market. The low mortgage interest rate has had only a marginal effect on purchase prices since the supply of properties on the market is still sufficient. A small number of foreign investors are also active. Due to the geographical proximity they are primarily from the Netherlands. The seller side is dominated by large companies selling their housing stock in basic and average locations to small investors. Low rental fluctuation The vacancy rate in Duisburg is 5.4 %, with vacancies concentrated in the basic and average locations. In comparison to 2012 there have been only slight fluctuations in rents and multipliers. In general, purchase prices of up to 1,100 euros/m² are paid for fully refurbished residential investments in prime locations. Basic and average locations are significantly cheaper, with values of around 500 euros/m². Overall, higher quality residential space is in demand. As a result in some cases rents exceeding 8.00 euros/m² can be achieved for genuinely well-maintained, refurbished properties in prime locations such as the popular districts of Duissern or Neudorf. In view of the low level of rents in the basic locations landlords are seldom prepared to invest in refurbishment in these areas. Slight increase in turnover volume In 2013 the number of transactions will remain at a similar level to that of the previous year. In the case of turnover volume we expect, however, a slight increase to up to 120 million euros. Should mortgage interest rates remain low, first-time buyers in particular will remain a stable demand group in Duisburg.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Duisburg

Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers

Duisburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg - Residential Investment locations A3

B8

Overbruch Vierlinden

Alt-Walsum

A2

Wehofen

Aldenrade

Fahrn Röttgersbach Marxloh A42

Obermarxloh

Baerl

Neumühl

Bruckhausen Alt-Hamborn Beeck

Beeckerwerth

Obermeiderich

Untermeiderich Laar Alt-Homberg

Mittelmeiderich

Ruhrort

A40

Hochheide Kaßlerfeld

A40

Duissern

Altstadt

Neuenkamp

Neudorf-Nord Bergheim

Dellviertel Hochfeld

Neudorf-Süd

Hochemmerich RumelnKaldenhausen

RheinhausenMitte

Wanheimerort A59

A57

Wedau

Friemersheim

Bissingheim

WanheimAngerhausen Buchholz RHEIN

A3

Hüttenheim

Großenbaum Huckingen

B288

Mündelheim

© Engel & Völkers Commercial

A52

Rahm

Ungelsheim

A524 B8n

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Prime location

Good location

Average location

Basic location

Gewerbe-/Industriefläche

Grünfläche

Gewässer

Commercial/Industrial area

Green area

Waters

Indikator Indicator

2010

2011

2012

2013

Faktor

11,1 - 13,3

11,2 - 13,3

11,3 - 13,3

11,3 - 13,4

Multiplier

10,0 - 11,8

10,3 - 11,8

10,4 - 11,8

10,4 - 11,9

9,1 - 10,5

9,2 - 10,5

9,2 - 10,5

9,1 - 10,5

7,1 - 8,0

7,1 - 8,1

7,1 - 8,1

7,0 - 8,0

6,80 - 8,20

7,00 - 8,20

7,00 - 8,20

7,00 - 8,20

6,80 - 7,60

6,80 - 7,70

6,80 - 7,70

6,80 - 7,70

4,60 - 5,60

4,60 - 5,60

4,60 - 5,60

4,50 - 5,50

3,50 - 3,80

3,50 - 3,80

3,50 - 3,80

3,40 - 3,70

Whg.-Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m

2

Trend

       

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

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