Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2016/2017 · Duisburg
Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment Duisburg Im vergangenen Jahr wurden in Duisburg 456 Wohnund Geschäftshäuser mit einem Umsatzvolumen von insgesamt 113 Mio. EUR gehandelt. Die Anzahl der Transaktionen stieg somit im Vergleich zu 2014 um 11 % an, wobei das Gesamtvolumen um 31 % zurückging. Die kontinuierlichen Steigerungen der Objektvolumina konnten demnach nicht erneut realisiert werden. Ein ähnlicher Rückgang ließ sich 2015 im durchschnittlichen Objektvolumen beobachten. Somit zahlten Käufer im Schnitt 248.465 EUR, was einer Verringerung von 38 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
In 2015 456 mixed-usage residential and commercial properties were traded in Duisburg with a total sales volume of 113 million euros. This led to a rise in the number of transactions by 11 % in comparison with 2014 when the total volume decreased by 31 %, so that it was not possible to achieve the continued increase in property volume again. A similar fall in the average property volume was seen in 2015. Purchasers paid an average of 248,465 euros, corresponding to a decline by 38 % in comparison with the previous year.
Geringes Angebot in guten und sehr guten Lagen Die im Vergleich zu anderen Großstädten relativ günstigen Einstiegspreise bei gleichzeitig stabilen Renditen wecken das Interesse von Investoren. Da das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern vor allem in guten und sehr guten Lagen begrenzt ist, investieren Anleger derzeit eher in mittlere und einfache Lagen. Als Käufer treten private Erstkäufer und Bestandshalter aus der Region auf, bei großvolumigen Immobilien mit entsprechender Qualität sind auch internationale Investoren am Markt aktiv. Insbesondere der nördliche, an Dinslaken grenzende Stadtbereich sowie der Duisburger Süden an der Stadtgrenze zu Düsseldorf erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Kapitalanlegern.
Properties scarce in good and prime locations Compared with other cities the relatively inexpensive starting prices with simultaneously stable returns are arousing the interest of investors. The range of mixed- usage residential and commercial properties available is particularly limited in good and prime locations so that investors are focussing more on average and basic locations. Purchasers are local private first-time buyers and portfolio holders, whereas for large-volume properties of appropriate quality, international investors are also active on the market. The northern sectors of the city, bordering on Dinslaken and the south of Duisburg, on the boundary with Düsseldorf, are enjoying increasing popularity with capital investors.
Bevölkerung und private Haushalte Population and private households
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2025
Bevölkerung Tsd. Population, in ’000s
491,9
489,6
487,5
486,8
486,9
485,5
491,2
480,1
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ’000s
244,7
243,6
242,5
243,4
244,7
243,6
246,8
243,7
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
2,01
2,01
2,01
2,00
1,99
1,99
1,99
1,97
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 · Duisburg
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2016
12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 -1,0
1.100
Sehr gut prime mittlere Lage/average location
Lage/Location
in %
Rendite versus Inflation
gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield*
870
Gut good 620
Mittel average 420
Einfach basic 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2013
2014
2015
1. Hj.
0
500
1.000
2016
* Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds
1.500
EUR/m² min.
gew. Mittel
max.
für Bestandsobjekte/Portfolio properties
weighted average Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsvolumen*
Transaktionsanzahl*
500
Anzahl/Number
409
390
400
456
448
439
440
420
300 200 100 0
2011
2012
2013
2014
2015*
2016**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaction volume
Number of transactions
200 170 160
164
129 120
113
100
120 110
80 40 0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
Stabiler Markt Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser bewegen sich auf einem konstanten Niveau. In sehr guten Lagen, beispielsweise am südlichen Stadtrand und im Osten Duisburgs, werden maximale Faktoren von bis zu 13,5 aufgerufen. Der Preis eines Wohn- und Geschäftshauses beträgt dort im Maximum bis zu 1.300 EUR/m2. In guten Lagen der innerstädtischen Bereiche, wie Duissern, der Altstadt oder dem Dellviertel, lässt sich das bis zu 12-Fache der Jahresnettokaltmiete bzw. 1.100 EUR/m2 erzielen. Der nördliche Bereich der Stadt ist überwiegend von mittleren und einfachen Lagen geprägt. Dort werden im Maximum Faktoren von 10,5 und Quadratmeterpreise von 750 EUR (mittlere Lage) bzw. Faktoren von 9,0 und Quadratmeterpreise von 500 EUR (einfache Lage) umgesetzt.
Stable market Multipliers for mixed-usage residential and commercial properties remain on a consistent level. In prime locations, for example on the southern periphery and in the east of Duisburg, maximum factors of up to 13.5 are called for. The price of a mixed-usage residential and commercial property in those areas reaches a maximum of 1,300 euros/m2. In good locations in central districts, such as Duissern, Altstadt or the Dellviertel, multipliers of up to 12 times the annual net rent or 1,100 euros/m2 can be achieved. The northern sector of the city is mainly characterised by average or basic locations where maximum multipliers of 10.5 or 750 euros/m2 (average locations) and 9.0 or 500 euros/m2 (basic locations) are realised.
Sichtbare Aufwertungen Insbesondere im Innenstadtbereich kommt es zu sicht baren Aufwertungen sowohl seitens der Stadt als auch von privaten Eigentümern aus Wertsteigerungsgründen. Derzeit entwickelt sich das Wasserviertel, das sich an das städtebauliche Großprojekt Innenhafen anschließt, sehr dynamisch. Es zählt mittlerweile zu den beliebtesten Wohnlagen in Duisburg. Mit dem Mercator-Quartier soll in diesem Stadtbereich auf einer Fläche von 3 ha neuer und exklusiver Wohnraum entstehen. Gleichzeitig verfolgt die Stadt Duisburg die Strategie, unattraktiven Wohnraum zurückzubauen und somit aufkommendem Leerstand entgegenzuwirken. Der Stadtteil Hochheide steht exemplarisch für Aufwertungsmaßnahmen in einfachen Lagen. Während die Hochhäuser „Weiße Riesen“ abgerissen und die Umgebung revitalisiert werden soll, konnte durch Sanierung und Umfunktio nierung der „Rote Riese“ in Form eines Mehrgene rationshauses wieder in Wert gesetzt werden.
Visible upgrading In particular in the city centre there has been visible upgrading both on the part of the local council as well by private investors for appreciation reasons. At present the Wasserviertel, that borders on the major urban planning project Innenhafen, is developing dynamically and is meanwhile regarded as one of the most popular residential locations in Duisburg. With the Mercator-Quartier new and exclusive housing projects are to be realised in this part of the city on a site measuring 3 hectares. At the same time the city of Duisburg is pursuing the strategy of removing unattractive properties and therefore combatting any developing vacancy rate. The district Hochheide is a good example of upgrading measures in basic locations. The high-rise building “Weißer Riese” will be demolished and the surrounding area is planned to be revitalised. Currently, the “Roter Riese” has been reinstated in the form of a multigenerational house.
Beständiges Preisniveau Der Bedarf an Wohnraum in den guten und sehr guten Lagen Duisburgs kann derzeit nicht gedeckt werden. Es findet zu wenig Neubau von Mehrfamilienhäusern statt, obwohl insbesondere qualitativ hochwertige Objekte keine Leerstände aufweisen und auf dem Markt gefragt sind. Zusätzlich treten immer mehr Studenten als Nachfrager auf, die vor allem zentralen Wohnraum bevorzugen. Engel & Völkers Commercial geht von einem beständigen Preisniveau aus. So prognostizieren wir für das Jahr 2016 eine Anzahl von 420 bis 440 Transaktionen bei einem Gesamtvolumen zwischen 110 und 120 Mio. EUR.
Consistent price level The demand for housing in good and prime locations in Duisburg cannot be met at present. Few apartment buildings are currently under construction, although especially high quality properties with a great attention on the market show no vacancies. In addition, there is more and more demand from students who tend to prefer centrally located housing. Based on the presumption of a consistent price level Engel & Völkers Commercial forecast a number of 420 to 440 transactions with a total volume of 110 to 120 million euros for 2016.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 · Duisburg
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Duisburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg - Residential Investment locations
Over- B8 bruch Vierlinden
Alt-Walsum
A2
Wehofen
Aldenrade Fahrn
Röttgersbach
Marxloh A42
Obermarxloh
Baerl
Neumühl
Bruckhausen Alt-Hamborn Beeck
Beeckerwerth
Obermeiderich Untermeiderich Mittelmeiderich
Laar Alt-Homberg
Ruhrort
A40
Hochheide Kaßlerfeld
A40
Neudorf-Nord
Bergheim
Dellviertel Hochfeld
Hochemmerich RheinhausenMitte
RumelnKaldenhausen A57
Duissern
Altstadt
Neuenkamp
Neudorf-Süd
Wanheimerort
A59
Friemersheim
Wedau
Bissingheim
WanheimAngerhausen Buchholz RHEIN
A3
Hüttenheim B288
Mündelheim
Huckingen
A524 B8n
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Good location
Commercial/Industrial area
A52
Rahm
Ungelsheim
© Engel & Völkers Commercial
Prime location
Großenbaum
Green area
Einfache Lage
Average location
Basic location
Waters
Indikator Indicator
2013
2014
2015
2016
Trend
11,5 – 13,5
11,5 – 13,5
10,5 – 12,0
10,5 – 12,0
Faktor
11,3 – 13,4
11,4 – 13,4
Multiplier
10,4 – 11,9
10,5 – 11,9
8,8 – 10,5
9,0 – 10,5
9,0 – 10,5
9,0 – 10,5
7,0 – 8,9
7,0 – 9,0
7,0 – 9,0
7,0 – 9,0
7,00 – 8,20
7,00 – 8,20
7,00 – 8,20
7,00 – 8,20
5,60 – 7,60
5,70 – 7,60
5,80 – 7,70
6,00 – 7,70
4,50 – 5,60
4,60 – 5,80
4,80 – 5,90
4,90 – 6,00
3,70 – 4,60
3,70 – 4,70
3,90 – 4,90
4,00 – 5,00
Whg.–Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m
2
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
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