SEB ImmoInvest Verkaufsprospekt und Vertragsbedingungen Ausgabe Juni 2010

SEB Investment GmbH

SEB ImmoInvest

Herausgeber dieses Verkaufsprospektes: SEB Investment GmbH Geschäftsführer: Barbara Knoflach, Matthias Bart, Choy-Soon Chua, Siegfried A. Cofalka, Axel Kraus und Thomas Körfgen Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main Postanschrift: Postfach, 60283 Frankfurt am Main Telefon: +49 69 27 299 -1000, Telefax: +49 69 27 299 - 090 Infoline: 0180 1 777 999 (dt. Festnetz 0,039 EUR / Minute; Mobilfunk max. 0,42 EUR/Minute) Internet: www.sebassetmanagement.de E-Mail: [email protected] Registergericht: Frankfurt HRB 29859 Gründung: 30. September 1988

Verkaufsprospekt Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf der Grundlage dieses Prospektes und der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ in Verbindung mit den „Besonderen Vertragsbedingungen“. Dieser Verkaufsprospekt ist eine gesetzlich vorgeschriebene Verkaufsunterlage und ist dem am Erwerb eines Anteils Interessierten zusammen mit dem letzten Jahres- und Halbjahresbericht vor Vertragsschluss anzubieten. Abweichende Auskünfte oder Erklärungen über den Inhalt dieses Verkaufsprospektes hinaus dürfen nicht abgegeben werden. Jeder Kauf von Anteilen auf der Basis von Auskünften oder Erklärungen, welche nicht in diesem Prospekt enthalten sind, erfolgt ausschließlich auf Risiko des Käufers. Dem Vertragsverhältnis zwischen Kapitalanlagegesellschaft und Anleger sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deutsches Recht zugrunde gelegt. Gemäß § 18 Abs. 2 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ ist der Sitz der Kapitalanlagegesellschaft Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dem Vertragsverhältnis, sofern der Anleger keinen allgemeinen Gerichtsstand im Inland hat. Laut § 123 InvG sind sämtliche Verkaufsunterlagen in deutscher Sprache abzufassen. Die Kapitalanlagegesellschaft wird ferner die gesamte Kommunikation mit ihren Anlegern in deutscher Sprache führen. Es steht SEB Investment GmbH jedoch frei, Übersetzungen in eine andere Sprache zu erstellen bzw. die Kommunikation auch in anderen als der deutschen Sprache zu führen, ohne dass der Anleger einen hierauf gerichteten Anspruch hat. Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches betreffend Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen können sich die Beteiligten an die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank, Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt, Tel.: 069 2388 -1907 oder -1906, Fax: 069 2388 -1919, wenden. Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt hiervon unberührt.

Der jeweils gültige Jahresbericht bzw. Halbjahresbericht enthält aktuelle Angaben über die Gremien und das haftende Eigenkapital der Kapitalanlagegesellschaft, das haftende Eigenkapital der Depotbank sowie die Angabe über die für die Prüfung des Sondervermögens bestellte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Der Verkaufsprospekt, die Vertragsbedingungen sowie die aktuellen Jahres- und Halbjahresberichte sind kostenlos erhältlich bei der SEB Investment GmbH, Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main oder in elektronischer Form über die Internetseite der SEB Asset Management AG unter www.sebassetmanagement.de erhältlich. Zusätzliche Informationen über die Anlagegrenzen des Risikomanagements dieses Sondervermögens, die Risikomanagementmethoden und die jüngsten Entwicklungen bei den Risiken und Renditen sind in elektronischer Form über die Internetseite der SEB Investment GmbH unter www.sebassetmanagement.de erhältlich. Verkaufsbeschränkungen Die Verbreitung der in diesem Verkaufsprospekt enthaltenen Informationen und das Angebot von in diesem Verkaufsprospekt genannten Investmentanteilen ist in vielen Ländern nicht gestattet, sofern nicht von der Kapitalanlagegesellschaft des Sondervermögens eine Zulassung bei den örtlichen Aufsichtsbehörden erlangt wurde. Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und das von der SEB Investment GmbH verwaltete Sondervermögen „SEB ImmoInvest“ sind aufgrund US-aufsichtsrechtlicher Beschränkungen nicht für den Vertrieb in den USA oder an US-Bürger bestimmt. Mit US-Bürgern sind Personen gemeint, die Staatsangehörige der USA sind oder dort ihren Wohnsitz haben und/oder dort steuerpflichtig sind. US-Bürger können auch Personen- oder Kapitalgesellschaften sein, die gemäß den Gesetzen der USA bzw. eines US-Bundesstaats, Territoriums oder einer US-Besitzung gegründet werden. Die Anteile am Sondervermögen SEB ImmoInvest sind nicht für den Vertrieb an natürliche oder juristische Personen bestimmt, die in Frankreich ansässig sind.

Verkaufsprospekt und Vertragsbedingungen

Das Sondervermögen im Überblick Fondsinformationen Fondsname

SEB ImmoInvest

WKN / ISIN

SEB ImmoInvest P: 980230 / DE0009802306 SEB ImmoInvest I: SEB1AV / DE000SEB1AV5

Fondstyp

Offener Immobilienfonds

Fondswährung

EUR

Kapitalanlagegesellschaft

SEB Investment GmbH

Depotbank

SEB AG

Auflegung

2. Mai 1989 (Anteilklasse SEB ImmoInvest I: 1. Dezember 2009)

Geschäftsjahr

1. April bis 31. März

Ausgabeaufschlag

zurzeit 5,25 %. Bei der Anteilklasse SEB ImmoInvest I kein Ausgabeaufschlag bei Einhaltung der zwölfmonatigen Ankündigung der Rücknahme

Verwaltungsvergütung

bis zu 1,0 % p. a.

Depotbankvergütung

0,005 % vierteljährlich

Vergütung für Kauf, Verkauf,

bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw. der Baukosten

Entwicklung oder Revitalisierung von Immobilien Depotverwahrung

im SEB ImmoInvestDepot oder auch bei anderen Stellen

Anteilrücknahmen

grundsätzlich börsentäglich möglich. Eine langfristige Anlagebindung von mindestens fünf Jahren wird empfohlen

Ertragsverwendung

Ausschüttung

3

SEB ImmoInvest

Inhalt Verkaufsprospekt

6.7.8

Immobilien als Basiswert für Derivatgeschäfte 21

1. Kapitalanlagegesellschaft

6

6.7.9

Währungsrisiken und Derivatgeschäfte zu

2. Wohlverhaltensregeln

6



deren Absicherung

3. Depotbank

6

6.7.10 Zusammenfassung der Verlustrisiken bei

4. Sachverständige und Bewertungsverfahren

7



Derivatgeschäften

21

4.1

Sachverständigenausschüsse

7

6.8

Wertpapier-Darlehen

22

4.2

Bewertung vor Ankauf

7

6.9

Wertpapier-Pensionsgeschäfte

22

4.3

Bewertungsmethode

8

7. Wertentwicklung

23

8

8. Börsen und Märkte

23

9. Verwaltungs- und sonstige Kosten

23

5. Sondervermögen 5.1

ISIN; WKN

8

5.2

Anteilklassen

8

9.1

Vergütung der Depotbank

24

5.3

Rückgabeverfahren in der Anteilklasse P

9

9.2

Aufwendungsersatz

24

5.4

Rückgabeverfahren in der Anteilklasse I

9

9.3

Angabe einer Gesamtkostenquote – TER

24

5.5

Profil des typischen Anlegers

10

9.4 Besonderheiten in Zusammenhang mit

6. Beschreibung der Anlageziele und

dem Erwerb von Investmentanteilen

24

der Anlagepolitik

10

10. Teilfonds

25

6.1

Immobilien

11

11. Anteile

25

6.2

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 12

11.1

6.3

Belastung mit einem Erbbaurecht

11.1.1 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

13

Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Anteilklasse P

6.4 Risiken der Immobilieninvestitionen, der

25 26

11.1.2 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

in der Anteilklasse I

26

und der Belastung mit einem Erbbaurecht

13

6.5

Liquiditätsanlagen

14

11.1.2.1 Ausgabe von Anteilen der Anteilklasse I

6.5.1

Bankguthaben

15

11.1.2.2 Rücknahme von Anteilen der Anteilklasse I 26

6.5.2

Geldmarktinstrumente

15

11.1.2.3 Veräußerung und Übertragung von Anteilen der Anteilklasse I

6.5.3 Anlagegrenzen für Wertpapiere und Geldmarktinstrumente

16

11.2

6.5.4

Mindestliquidität

17

11.3 Besondere Bewertungsregeln für

6.5.5

Risiken bei Liquiditätsanlagen

17 11.4

6.6 Kreditaufnahme und Belastung von

4

21

26

26

Bewertung/Ausgabe- und Rücknahmepreis 26 einzelne Vermögensgegenstände

27

Order-Annahmeschluss

28

Vermögensgegenständen

17

11.5 Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag

6.7

Derivate zu Absicherungszwecken

18

11.6 Veröffentlichung der Ausgabe- und

6.7.1

Optionsgeschäfte

19

6.7.2

Terminkontrakte

20

6.7.3

Swaps

20

6.7.4

Swaptions

20

6.7.5

Credit Default Swaps

6.7.6 6.7.7

Rücknahmepreise

28 29

11.7 Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile

29

11.8

Rücknahmeaussetzung

29

20

11.9

Ermittlung der Erträge

30

In Wertpapieren verbriefte Derivate

20

11.10 Ertragsausgleichsverfahren

30

Notierte und nichtnotierte Derivate

20

11.11 Verwendung der Erträge

31

Verkaufsprospekt und Vertragsbedingungen

11.12 Wirkung der Ausschüttung auf 11.13

37

den Anteilwert

31

12.2.9 Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

37

Gutschrift der Ausschüttungen

31

12.3

Steuerausländer

37

31

12.4

Solidaritätszuschlag

38

Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) 32

12.5

Kirchensteuer

38

12.6

Ausländische Quellensteuer

38

Erträge, ausländische Dividenden (insb. aus

12.7

Ertragsausgleich

38

Immobilienkapitalgesellschaften) sowie

12.8

Gesonderte Feststellung, Außenprüfung

38

Gewinne aus dem Verkauf inländischer

12.9

Zwischengewinnbesteuerung

39

Immobilien innerhalb von zehn Jahren seit

12.10 Folgen der Verschmelzung von

12. Steuerliche Behandlung 12.1

12.2.8 Substanzauskehrungen

12.1.1 Inländische Mieterträge, Zinsen, zinsähnliche

Anschaffung

32

12.1.2 Gewinne aus dem Verkauf inländischer und

Sondervermögen 12.11 Transparente, semitransparente und

ausländischer Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung

intransparente Besteuerung 33

12.1.3 Ausländische Mieterträge und Gewinne aus

39

12.12 EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformationsverordnung 39 12.13

Grunderwerbsteuer

40

dem Verkauf ausländischer Immobilien inner-

12.14

Beschränkte Steuerpflicht in Österreich

40

halb von zehn Jahren seit der Anschaffung 33

12.15 3 %-Steuer in Frankreich

12.1.4 Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren, Gewinne aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien

33

Immobilienkapitalgesellschaften)

13. Beratung und Auslagerung

34

12.1.6 Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobilienpersonengesellschaften 34 12.1.7 Negative steuerliche Erträge

34

12.1.8 Substanzauskehrungen

34

12.1.9 Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

35

Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer) 35

41

13.2

Auslagerung

41

12.2.2 Ausländische Mieterträge

35

Sondervermögens

42

15.1 Verfahren bei Auflösung eines Sondervermögens

42

16. Übertragung aller Vermögensgegenstände des Sondervermögens

43

16.1 Verfahren bei der Übertragung aller Vermö­ 43

17. Weitere Sondervermögen, die von der Kapital­ anlagegesellschaft verwaltet werden

43

18.  Widerrufsrecht des Käufers von Anteilen

12.2.3 Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien

42

15. Voraussetzungen für die Auflösung des

gensgegenstände eines Sondervermögens 35

41

Beratungsfirmen

12.2.1 Inländische Mieterträge und Zinserträge sowie zinsähnliche Erträge

41

13.1

14. Berichte, Geschäftsjahr und Prüfer

12.1.5 Inländische Dividenden (insbesondere aus

12.2

39

35

gemäß § 126 Investmentgesetz

44

12.2.4 Gewinne aus der Veräußerung von Wert­ papieren, Gewinne aus Termingeschäften und Erträge aus Stillhalterprämien

Allgemeine Vertragsbedingungen

45

Besondere Vertragsbedingungen

53

36

12.2.5 In- und ausländische Dividenden (insbesondere aus ImmobilienKapitalgesellschaften)

36

Informationen über die Kapitalanlagegesellschaft, Gremien

12.2.6 Erträge aus der Beteiligung an in- und

59

ausländischen Immobilienpersonen­ gesellschaften 12.2.7 Negative steuerliche Erträge

37 37

5

SEB ImmoInvest

Verkaufsprospekt SEB ImmoInvest 1. Kapitalanlagegesellschaft

Die Depotbank ist mit der laufenden Überwachung des Be-

Kapitalanlagegesellschaft für das in diesem Verkaufsprospekt

standes an Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesell-

näher beschriebene Immobilien-Sondervermögen (nachste-

schaften und der sonstigen nicht verwahrfähigen Vermögens-

hend „Sondervermögen“ genannt) ist die am 30. September

gegenstände und der Verwahrung der zum Sondervermögen

1988 gegründete SEB Investment GmbH (nachstehend „Kapi­

gehörenden Bankguthaben, soweit diese nicht bei anderen

talanlagegesellschaft“ genannt) mit Sitz in Frankfurt am Main.

Kreditinstituten angelegt sind, Geldmarktinstrumente, Wertpa-

Sie ist eine Kapitalanlagegesellschaft im Sinne des Invest-

piere und Investmentanteile, die im Rahmen der Liquiditätshal-

mentgesetzes (InvG) in der Rechtsform einer Gesellschaft mit

tung gehalten werden, beauftragt. Dies entspricht den Rege-

beschränkter Haftung (GmbH).

lungen des InvG, das eine Trennung der Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens vorsieht.

Angaben über die Zusammensetzung der Geschäftsführung, des Aufsichtsrates, des Sachverständigenausschusses und

Die Wertpapiere und Einlagenzertifikate des Sondervermö-

über die Gesellschafter sowie über das gezeichnete und ein-

gens werden von der Depotbank in Sperrdepots verwahrt, so-

gezahlte Kapital und das haftende Eigenkapital der Kapitalan-

weit sie nicht bei anderen Verwahrern in Sperrdepots gehal-

lagegesellschaft und der Depotbank sind in der tabellarischen

ten werden. Die Bankguthaben des Sondervermögens

Aufstellung am Schluss des Verkaufsprospektes dargestellt.

werden von der Depotbank auf Sperrkonten gehalten, soweit sie nicht bei anderen Kreditinstituten auf Sperrkonten ver-

2. Wohlverhaltensregeln

wahrt werden. Zur Sicherung der Interessen der Anleger ist

Die Kapitalanlagegesellschaft hat sich verpflichtet, die vom

bei jeder Veräußerung oder Belastung einer Immobilie die Zu-

BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.,

stimmung der Depotbank erforderlich. Die Depotbank hat

Frankfurt am Main, veröffentlichten Wohlverhaltensregeln zu

darüber hinaus zu prüfen, ob die Anlage auf Sperrkonten

beachten. Die Wohlverhaltensregeln formulieren einen Stan­

eines anderen Kreditinstitutes mit dem InvG und den Ver-

dard guten und verantwortungsvollen Umgangs mit dem Kapi-

tragsbedingungen vereinbar ist. Wenn dies der Fall ist, hat sie

tal und den Rechten der Anleger. Sie stellen dar, wie die Kapi-

die Zustimmung zur Anlage zu erteilen.

talanlagegesellschaften den gesetzlichen Verpflichtungen gegenüber den Anlegern nachkommen und wie sie deren In-

Im Grundbuch ist für jede einzelne Immobilie, soweit sie nicht

teressen Dritten gegenüber vertreten. Die Gesellschaften wol-

über eine Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des Sonder-

len durch Verlässlichkeit, Integrität und Transparenz das Ver-

vermögens gehalten wird, ein Sperrvermerk zugunsten der

trauen der Anleger und der Öffentlichkeit ausbauen und deren

Depotbank eingetragen. Verfügungen über Immobilien ohne

gestiegene Informationsbedürfnisse erfüllen. Soweit sich aus

Zustimmung der Depotbank sind deshalb ausgeschlossen.

den BVI-Wohlverhaltensregeln ein Anpassungsbedarf für den

Sofern bei ausländischen Immobilien die Eintragung der Ver-

Verkaufsprospekt ergibt, so wird dieser bei Neudruck berück-

fügungsbeschränkung in ein Grundbuch oder ein vergleich-

sichtigt werden.

bares Register nicht möglich ist, wird die Kapitalanlagegesellschaft die Wirksamkeit der Verfügungsbeschränkung in

3. Depotbank

anderer geeigneter Form sicherstellen.

Für den SEB ImmoInvest hat die SEB AG mit Sitz in Frankfurt am Main, Ulmenstraße 30, das Amt der Depotbank übernom-

Weiterhin hat die Depotbank bei Beteiligungen an Immobilien-

men. Sie ist Kreditinstitut nach deutschem Recht. Ihre Haupt-

Gesellschaften die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften,

tätigkeit ist das Giro-, Einlagen- und Kreditgeschäft sowie das

wie sie nachfolgend dargestellt sind, zu überwachen. Verfü-

Wertpapiergeschäft.

gungen der Kapitalanlagegesellschaft über Beteiligungen an

6

Verkaufsprospekt

Immobilien-Gesellschaften bedürfen der Zustimmung der De-

Kapitalanlagegesellschaft in den letzten vier Jahren, die dem

potbank. Verfügungen der Immobilien-Gesellschaft über Im-

letzten Jahr des jeweils erlaubten Tätigkeitszeitraumes vor-

mobilien sowie Änderungen des Gesellschaftsvertrages bzw.

ausgehen, 30 % seiner durchschnittlichen Gesamteinnahmen

der Satzung der Immobilien-Gesellschaft bedürfen der Zustim-

nicht überschritten haben und der Sachverständige dies der

mung der Depotbank, sofern die Kapitalanlagegesellschaft ei-

Kapitalanlagegesellschaft durch eine entsprechende Erklä-

ne Mehrheitsbeteiligung an der Immobilien-Gesellschaft hält.

rung im letzten Jahr des erlaubten Tätigkeitszeitraumes bestätigt hat. Eine Geschäftsordnung regelt die Tätigkeit der

Die Depotbank hat die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

von der Kapitalanlagegesellschaft bestellten Sachverständi-

vorzunehmen sowie die Ermittlung des Wertes des Sonder-

genausschüsse. Die Gutachten werden nach Maßgabe der

vermögens und des Anteils durch die Kapitalanlagegesell-

Geschäftsordnung vom jeweiligen Ausschuss erstellt.

schaft zu kontrollieren. Der Sachverständigenausschuss hat insbesondere zu bewerSie hat dafür zu sorgen, dass bei den für gemeinschaftliche

ten:

Rechnung der Anleger getätigten Geschäften der Gegenwert

• spätestens alle zwölf Monate die zum Sondervermögen

innerhalb der üblichen Fristen in ihre Verwahrung gelangt.

gehörenden bzw. im Eigentum einer Immobilien-Gesell-

Des Weiteren hat die Depotbank dafür zu sorgen, dass die

schaft stehenden Immobilien;

Erträge des Sondervermögens gemäß den Vorschriften

• die zur Veräußerung durch die Kapitalanlagegesellschaft

dieses Gesetzes und den Vertragsbedingungen verwendet

oder durch eine Immobilien-Gesellschaft vorgesehenen Im-

werden, und die zur Ausschüttung bestimmten Erträge auszu-

mobilien, soweit das jährlich angefertigte Gutachten nicht

zahlen.

mehr als aktuell anzusehen ist.

4. Sachverständige und Bewertungsverfahren

Ferner hat der Sachverständigenausschuss nach Bestellung eines Erbbaurechts innerhalb von zwei Monaten den Wert des

4.1 Sachverständigenausschüsse

Grundstücks neu festzustellen.

Die Kapitalanlagegesellschaft hat für die Bewertung der Immobilien mindestens einen Sachverständigenausschuss zu

4.2 Bewertung vor Ankauf

bestellen, der aus drei Mitgliedern und einem Ersatzmitglied

Eine Immobilie darf für das Sondervermögen oder für eine Im-

besteht. Jedes Mitglied muss eine unabhängige, unparteiliche

mobilien-Gesellschaft, an der das Sondervermögen unmittel-

und zuverlässige Persönlichkeit sein und über angemessene

bar oder mittelbar beteiligt ist, nur erworben werden, wenn

Fachkenntnisse sowie ausreichende praktische Erfahrung hin-

sie zuvor von einem Sachverständigen im Sinne des § 77

sichtlich der von ihr zu bewertenden Immobilienart und des

Abs. 2 Satz 1 InvG, der nicht einem von der Kapitalanlagege-

jeweiligen regionalen Immobilienmarktes verfügen.

sellschaft gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewertet wurde und die aus dem Sondervermögen zu erbrin-

Die Kapitalanlagegesellschaft hat zwei Ausschüsse bestellt,

gende Gegenleistung den ermittelten Wert nicht oder nur un-

welche die gesamten Immobilien des Sondervermögens be-

wesentlich übersteigt.

werten. Die Bestellung jedes Sachverständigen erfolgt grundsätzlich für ein Jahr mit der Möglichkeit der Wiederwahl. Ein

Eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft darf für das

Sachverständiger darf für die Kapitalanlagegesellschaft in

Sondervermögen unmittelbar oder mittelbar nur erworben

Ausschüssen nur bis zum Ablauf des fünften auf seine erst-

werden, wenn die im Jahresabschluss oder in der Vermögens­

malige Bestellung folgenden Kalenderjahres tätig sein. Dieser

aufstellung der Immobilien-Gesellschaft ausgewiesenen Immo-

Zeitraum kann von der Kapitalanlagegesellschaft anschlie-

bilien von einem Sachverständigen im Sinne des § 77 Abs. 2

ßend um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn

Satz 1 InvG, der nicht einem von der Kapitalanlagegesellschaft

die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Tätigkeit als

gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewertet

Mitglied der Ausschüsse oder aus anderen Tätigkeiten für die

wurden. 7

SEB ImmoInvest

Eine zum Sondervermögen gehörende Immobilie darf nur mit

teilscheine über einen Anteil, fünf, zehn, hundert oder tausend

einem Erbbaurecht belastet werden, wenn die Angemessen-

Anteile gibt.

heit des Erbbauzinses zuvor von einem Sachverständigen im Sinne des § 77 Abs. 2 Satz 1 InvG, der nicht einem von der

Die Anteilscheine sind übertragbar. Mit der Übertragung eines

Kapitalanlagegesellschaft gebildeten Sachverständigenaus-

Anteilscheins gehen die darin verbrieften Rechte auf den Inha-

schuss angehört, bestätigt wurde.

ber über. Der Kapitalanlagegesellschaft gegenüber gilt in jedem Falle der Inhaber eines Anteilscheins als Berechtigter.

4.3 Bewertungsmethode

Bei dem Erwerb der Anteilklasse I ist zu beachten, dass auf

Der Sachverständigenausschuss oder der für die Ankaufsbe-

den zunächst gestundeten Ausgabeaufschlag nur dann ver-

wertung zuständige Sachverständige hat den Verkehrswert

zichtet wird, wenn der Erwerber des Anteils der Anteilklasse I

der Immobilie festzustellen, der nach einem Wertermittlungs-

selbst die Rücknahme der von dem Erwerber gehaltenen An-

verfahren ermittelt wird, das am jeweiligen Immobilienmarkt

teile rechtzeitig anzeigt. Insbesondere zu den Einzelheiten

anerkannt ist. Zur Plausibilisierung können auch weitere am

der Anteilklasse I siehe 5.4.

jeweiligen Immobilienmarkt anerkannte Bewertungsverfahren hinzugezogen werden, wenn dies für eine sachgerechte Be-

5.1 ISIN; WKN

wertung der Immobilie nach Auffassung des Ausschusses erforderlich und/oder zweckmäßig erscheint.

SEB ImmoInvest P ISIN: DE0009802306; WKN: 980230

Im Regelfall wird der Verkehrswert anhand des Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Wertermittlungsverordnung

SEB ImmoInvest I

bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die nachhaltig

ISIN: DE000SEB1AV5; WKN: SEB1AV

erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungs-

5.2 Anteilklassen

kosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt

Für das Sondervermögen können Anteilklassen gebildet wer-

werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten

den, die sich hinsichtlich des Ausgabeaufschlags, des Rück-

Nettomiete, die mit einem Faktor multipliziert wird, der eine

nahmeabschlags, der Verwaltungsgebühr einschließlich einer

marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie un-

eventuellen erfolgsabhängigen Vergütung, der Mindestanlage-

ter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnut-

summe (je Zeichnungsschein) oder einer Kombination dieser

zungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Im-

Merkmale unterscheiden. Seit 1. Dezember 2009 sind Anteile

mobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder

von zwei Anteilklassen erhältlich, die sich hinsichtlich der Er-

Abschläge Rechnung getragen werden.

hebung des Ausgabeaufschlags und der Mindestanlagesumme (je Zeichnungsschein) unterscheiden. Die Unterscheidung

5. Sondervermögen

hinsichtlich des Ausgabeaufschlags hängt davon ab, dass ein

Das Sondervermögen trägt die Bezeichnung „SEB ImmoInvest“.

bestimmtes Verfahren bei der Rücknahme von Anteilen einge-

Es wurde am 2. Mai 1989 für unbegrenzte Dauer aufgelegt.

halten wird. Diese Verfahren sind unter 5.3 und 5.4 näher

Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegen­

dargelegt.

stände stehen im Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft, die sie treuhänderisch für die Anleger verwaltet.

Die Anteilklassen tragen die Bezeichnung „P“ und „I“. Die jeweiligen Merkmale der beiden Anteilklassen sind in diesem

Die Anteilscheine enthalten keine Stimmrechte, lauten auf den

Verkaufsprospekt unter „Ausgabe und Rücknahme von Antei-

Inhaber und verbriefen die Ansprüche der Inhaber gegenüber

len“ (siehe 11.1.1 und 11.1.2), unter „Ausgabeaufschlag/

der Kapitalanlagegesellschaft. Die Anteilscheine sind über ei-

Rücknahmeabschlag“ (siehe 11.5) sowie unter Kosten (siehe

nen oder eine Mehrzahl von Anteilen ausgestellt, wobei es An-

11.7) beschrieben.

8

Verkaufsprospekt

Aufgrund der unterschiedlichen Ausgestaltung kann das wirt-

tag umlaufenden Anteile der Anteilklasse und der am Be-

schaftliche Ergebnis, das der Anleger mit seinem Investment

richtsstichtag ermittelte Anteilswert angegeben.

in dem Sondervermögen „SEB ImmoInvest“ erzielt, variieren, je nachdem, zu welcher Anteilklasse die von ihm erworbenen

Ein Anteilklassenwechsel ist durch Rückgabe von Anteilen ei-

Anteile gehören. Das gilt sowohl für die Rendite, die der Anle-

ner Anteilklasse und die Ausgabe der Anteile einer anderen

ger vor Steuern erzielt, als auch für die Rendite nach Steu-

Anteilklasse zu den für die Rückgabe und die Ausgabe von

ern.

Anteilen jeweils geltenden Bedingungen möglich.

Da sich der Unterschied der Anteilklassen auf die Mindestan-

5.3 Rückgabeverfahren in der Anteilklasse P

lagesumme und einen möglichen Verzicht des Ausgabeauf-

Hinsichtlich der Rücknahme von Anteilen der Anteilklasse P

schlags beschränkt, kommt es nur zu einer Abweichung

sind keine Besonderheiten zu beachten. Eine Stundung oder

­hinsichtlich des wirtschaftlichen Ergebnisses, wenn die Vor-

ein späterer Verzicht auf den Ausgabeaufschlag kommt, un-

aussetzungen für einen Verzicht auf den Ausgabeaufschlag

abhängig von dem Rückgabeverfahren und der Haltefrist,

gegeben sind.

nicht in Betracht. Dadurch hat der Anleger, der Anteile der Anteilklasse Privat hält, keine wirtschaftlichen Nachteile hinzu-

Der Erwerb von Vermögensgegenständen ist nur einheitlich

nehmen, die – abgesehen von einem eventuellen zeitweiligen

für das ganze Sondervermögen zulässig, er kann nicht für

Wertverlust des Fondsvermögens – mit dem Rückgabezeit-

einzelne Anteilklassen oder Gruppen von Anteilklassen erfol-

punkt oder der Nichteinhaltung eines bestimmten Rückgabe-

gen.

verfahrens im Zusammenhang stehen.

Gemäß § 16 Abs. 2 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“

Unabhängig davon, welche Anteilklasse von dem Anleger er-

der Sondervermögen können künftig noch weitere Anteilklas-

worben wurde, ist zu beachten, dass die Rücknahme von An-

sen im SEB ImmoInvest gebildet werden, die sich hinsichtlich

teilen jedoch von der Kapitalanlagegesellschaft ausgesetzt

der Ertragsverwendung, des Ausgabeaufschlags, der Wäh-

werden kann. Siehe zu den Einzelheiten § 12 Ziffer 5 der „All-

rung des Anteilwertes einschließlich des Einsatzes von Wäh-

gemeinen Vertragsbedingungen“.

rungssicherungsgeschäften, der Verwaltungsvergütung, der Mindestanlagesumme bzw. einer Kombination dieser Merk-

5.4 Rückgabeverfahren in der Anteilklasse I

male von den bestehenden Anteilklassen unterscheiden. Die

Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse I ist – abgesehen

Rechte der Anleger, die Anteile aus bestehenden Anteilklas-

von der Mindestanlagesumme in Höhe von 5.000.000 Euro –

sen erworben haben, bleiben davon jedoch unberührt. Mit

an keine besonderen Bedingungen geknüpft. Der Ausgabeauf-

den Kosten, die anlässlich der Einführung einer neuen Anteil-

schlag wird bei dem Erwerb von Anteilen der Anteilklasse I

klasse anfallen, dürfen ausschließlich die Anleger dieser neu-

­zunächst nicht erhoben und auf eine Erhebung des Ausgabe-

en Anteilklasse belastet werden.

aufschlages vollständig verzichtet, wenn bei der Rückgabe der Anteile der Anteilklasse I an die KAG nachfolgend be-

Bei erstmaliger Ausgabe von Anteilen einer Anteilklasse mit

schriebenes Verfahren eingehalten wird:

einer abweichenden Wertentwicklung ist deren Wert auf der Grundlage des für das gesamte Sondervermögen nach § 36

• Der Investor hat die Rückgabe von Anteilen der Anteil­

Abs. 1 Satz 1 des Investmentgesetzes ermittelten Wertes zu

klasse I mindestens zwölf Monate unter Angabe des

berechnen. Die Jahres- sowie Halbjahresberichte enthalten

­voraussichtlichen Rückgabedatums der KAG unter Verwen-

die Angabe, unter welchen Voraussetzungen Anteile mit unter-

dung eines bei der KAG erhältlichen oder im Internet unter

schiedlichen Rechten ausgegeben und welche Rechte an An-

www.sebassetmanagement.de zum Download bereitste-

teilklassen im Einzelnen zugeordnet werden. Darüber hinaus

henden Vordrucks (Rückgabeavis) anzuzeigen.

werden für jede Anteilklasse die Anzahl der am Berichtsstich-

9

SEB ImmoInvest

Überblick zu den Anteilklassen Anteilklasse P

Anteilklasse I

Mindestanlagesumme

keine

5.000.000 Euro

Ausgabeaufschlag

zurzeit 5,25 %

zurzeit 5,25 % Kein Ausgabeaufschlag bei Einhaltung der Frist zur Ankündigung der Rücknahme

Rücknahmeabschlag

keinen

keinen

Verwaltungsvergütung

bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige Fondsvermögen

bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige Fondsvermögen

WKN

980230

SEB1AV

ISIN

DE0009802306

DE000SEB1AV5

• Die Anteile sind spätestens einen Monat nach dem im

Privatanleger und Vermögensverwalter. Erfahrungen mit Im-

Rücknahmeavis angekündigten Rückgabetermin der KAG

mobilienanlagen und Kapitalmarkterfahrung sind für Anleger

zurückzugeben. In diesem Zusammenhang wird auf die für

in den beiden Anteilklassen nicht erforderlich. Es richtet sich

eine taggleiche Abrechnung geltenden Annahmeschluss-

auch an erfahrene Anleger, die ein Produkt mit der von die-

zeiten der depotführenden Stelle des Anlegers einerseits

sem Sondervermögen verfolgten Anlagestrategie suchen.

und der KAG andererseits hingewiesen. Bei einer nicht bis

Für beide Anteilklassen empfiehlt sich ein Anlagehorizont von

zum Rückgabetermin erfolgten Rückgabe der Anteile der

mindestens fünf Jahren. Der Anleger sollte in der Lage sein,

Anteilklasse I ist die Rücknahme der Anteilklasse I erst

leichte vorübergehende Verluste hinzunehmen. Das Sonder-

möglich, wenn die Rückgabe mit einem neuen Rückgabe-

vermögen verfolgt grundsätzlich eine ertragsorientierte,

avis mindestens zwölf Monate im Voraus angezeigt wird,

konservative Anlagepolitik und eignet sich für jedes Anlage-

um in den Genuss des Verzichts auf den Ausgabeauf-

portfolio.

schlag zu kommen. • Das Rückgabeavis muss einem bestimmten Anleger eindeutig zurechenbar sein. Der Anleger hat dafür Sorge zu

6. Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik

tragen, dass ihm das Rückgabeavis eindeutig zurechenbar

Ein wesentlicher Teil des Sondervermögens kann außerhalb

ist, um der KAG einen Abgleich zwischen dem Rückgabe-

der Staaten, die an der Europäischen Wirtschafts- und Wäh-

avis und dem Anleger zu ermöglichen. Die Zurechenbar-

rungsunion teilnehmen, angelegt werden. Da die Vermögens-

keit wird unterbrochen, wenn der Anleger seinen Anteil der

gegenstände des Sondervermögens in Euro bewertet wer-

Anteilklasse freihändig oder über die Börse verkauft.

den, schwankt der Wert des Sondervermögens nicht nur bei Veränderungen des Wertes der Vermögensgegenstände, son-

Die Mindestanlagesumme bei der Anlage in Anteile der Anteil-

dern auch bei Veränderungen der Wechselkurse der Währun-

klasse I beträgt 5.000.000 Euro (in Worten: fünf Millionen Euro).

gen der Vermögensgegenstände in Bezug auf den Euro. Allerdings dürfen die im Sondervermögen enthaltenen Immobilien

5.5 Profil des typischen Anlegers

und sonstigen Vermögensgegenstände insgesamt nur bis zu

Das Sondervermögen richtet sich an alle Anleger, auch an

30 % mit einem Währungsrisiko behaftet sein. Vermögensge-

solche, die mit der Kapitalanlage in Immobilienwerte nicht

genstände gelten dann als nicht mit einem Währungsrisiko

vertraut sind, und die das Sondervermögen als komfortables

behaftet, wenn Kurssicherungsgeschäfte abgeschlossen oder

Anlageprodukt in Grundstückswerten nutzten wollen. Das An-

Kredite in der entsprechenden Währung aufgenommen wor-

gebot zum Erwerb von Fondsanteilen in der Anteilklasse I

den sind. Zur Verminderung von Währungsrisiken wird die Ge-

richtet sich an alle juristischen Personen, Personenvereini-

sellschaft für das Sondervermögen insbesondere von den

gungen oder Gesamthandsgemeinschaften, vermögenden

10

Verkaufsprospekt

durch das Gesetz und die Vertragsbedingungen vorgesehenen Möglichkeiten zur Kreditaufnahme Gebrauch machen.

d) Erbbaurechte bzw. im Ausland belegene rechtlich und wirtschaftlich hiermit vergleichbare Rechte unter den Voraussetzungen der Bestimmungen a) bis c);

Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden er-

e) andere Grundstücke, Erbbaurechte sowie Rechte in der

wirbt die Gesellschaft auch Grundstücke für Projektentwick-

Form des Wohnungseigentums, Teileigentums, Woh-

lungen. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden

nungserbbaurechts und Teilerbbaurechts.

Gebäuden. 2. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das SondervermöDie Vertragsbedingungen können von der Kapitalanlagege-

gen im gesetzlich zulässigen Rahmen (§ 67 Abs. 2 Satz 3

sellschaft geändert werden. Änderungen der Vertragsbedin-

InvG) Nießbrauchrechte an Grundstücken nach Maßgabe

gungen, mit Ausnahme der Regelungen zu den Verwaltungs-

des Absatzes 1 Buchstabe a) erwerben, die der Erfüllung

und sonstigen Kosten, bedürfen der vorherigen Zustimmung

öffentlicher Aufgaben dienen.

durch den Aufsichtsrat der Kapitalanlagegesellschaft und durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

3. Die Kapitalanlagegesellschaft darf außerhalb der Vertrags-

Die vorgesehenen Änderungen werden im elektronischen

staaten des Abkommens über den Europäischen Wirt-

Bundesanzeiger und darüber hinaus in einer Wirtschafts- oder

schaftsraum belegene Immobilien im Sinne von Absatz 1

Tageszeitung oder auf der Homepage der Kapitalanlagege-

und 2 in den im Anhang zu § 2 Absatz 2 der „Besonderen

sellschaft unter www.sebassetmanagement.de bekannt ge-

Vertragsbedingungen“ genannten Staaten (maximal bis zur

macht und treten frühestens am Tag nach ihrer Bekanntgabe

Höhe des dort jeweils angegebenen Anteils am Wert des

im elektronischen Bundesanzeiger in Kraft. Im Fall der Ände-

Sondervermögens) erwerben, wenn

rungen von Regelungen zu den Verwaltungs- und sonstigen

a) eine angemessene regionale Streuung der Immobilien

Kosten bedürfen diese keiner vorherigen Zustimmung durch

gewährleistet ist,

die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und treten

b) in diesen Staaten die freie Übertragbarkeit der Immo-

sechs Monate nach Bekanntmachung im elektronischen Bundes-

bilien gewährleistet und der Kapitalverkehr nicht be-

anzeiger in Kraft. Änderungen der bisherigen Anlagegrund­

schränkt ist sowie

sätze des Sondervermögens treten ebenfalls frühestens sechs Monate nach Bekanntmachung in Kraft und sind nur unter der

c) die Wahrnehmung der Rechte und Pflichten der Depotbank gewährleistet ist.

Bedingung zulässig, dass die Kapitalanlagegesellschaft den Anlegern anbietet, ihre Anteile gegen Anteile an Sonderver-

Die Kapitalanlagegesellschaft wird vor einem etwaigen Er-

mögen mit vergleichbaren Anlagegrundsätzen kostenlos um-

werb im Rahmen der ihr obliegenden ordnungsgemäßen

zutauschen, sofern derartige Sondervermögen von der Kapi-

Geschäftsführung prüfen, ob die vorstehend genannten

talanlagegesellschaft verwaltet werden.

Voraussetzungen in vollem Umfang eingehalten sind.

6.1 Immobilien 1. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermö-

Die Angaben im Anhang zu den „Besonderen Vertragsbedingungen“ können bezüglich der Staaten bzw. des jewei-

gen folgende Immobilien erwerben:

ligen maximalen Investitionsgrades geändert werden. Die-

a) Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und ge-

se Änderungen bedürfen der Genehmigung durch die

mischt genutzte Grundstücke;

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

b) Grundstücke im Zustand der Bebauung; c) unbebaute Grundstücke, die für eine alsbaldige eigene

4. Keine der Immobilien darf zum Zeitpunkt ihres Erwerbs

Bebauung nach Maßgabe der Bestimmung a) bestimmt

15 % des Wertes des Sondervermögens überschreiten.

und geeignet sind;

Der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als 10 % des Wertes des Sondervermögens beträgt, darf 50 % des Wertes des Sondervermögens nicht über11

SEB ImmoInvest

schreiten. Bei der Berechnung des Wertes des Sonderver-

Immobilie oder der Beteiligung an einer anderen Immo-

mögens sind aufgenommene Darlehen nicht abzuziehen,

bilien-Gesellschaft 15 % des Wertes des Sondervermö-

sodass sich die Bemessungsgrundlage für die Grenzbe-

gens nicht übersteigt.

rechnung um die Darlehen erhöht. 2. Des Weiteren setzt eine Beteiligung an einer Immobilien Als Anlageziel werden regelmäßige Erträge aufgrund zuflie-

Gesellschaft u. a. voraus, dass durch die Rechtsform der

ßender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wert-

Immobilien-Gesellschaft eine über die geleistete Einlage

zuwachs angestrebt.

hinausgehende Nachschusspflicht ausgeschlossen ist.

Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen

3. Die Einlagen der Gesellschafter einer Immobilien-Gesell-

stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Streuung

schaft, an der die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung

nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund

des Sondervermögens beteiligt ist, müssen voll eingezahlt

der Überlegungen.

sein.

Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermö-

4. Beteiligt sich eine Immobilien-Gesellschaft an anderen Im-

gen auch Gegenstände erwerben, die zur Bewirtschaftung

mobilien-Gesellschaften, so muss die Beteiligung unmittel-

von im Sondervermögen enthaltenen Vermögensgegen-

bar oder mittelbar 100 % des Kapitals und der Stimm-

ständen, insbesondere Immobilien, erforderlich sind.

rechte betragen.

Über die im letzten Berichtszeitraum getätigten Anlagen in

5. Der Wert der Vermögensgegenstände aller Immobilien-­

Immobilien und andere Vermögensgegenstände geben die

Gesellschaften, an denen die Kapitalanlagegesellschaft für

jeweils aktuellen Jahres- bzw. Halbjahresberichte Auskunft.

Rechnung des Sondervermögens beteiligt ist, darf 49 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Der

6.2 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Wert der Immobilien, die zum Vermögen von Immobilien-

1. Die Kapitalanlagegesellschaft darf für Rechnung des Son-

Gesellschaften gehören, an der die Kapitalanlagegesell-

dervermögens Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

schaft für Rechnung des Immobilien-Sondervermögens

erwerben und halten, auch wenn sie nicht die für eine Än-

nicht die für eine Änderung der Satzung bzw. des Gesell-

derung des Gesellschaftsvertrages bzw. der Satzung der

schaftsvertrages erforderliche Stimmen- und Kapitalmehr-

Immobilien-Gesellschaft erforderliche Stimmen- und Kapi-

heit hat, darf 30 % des Wertes des Sondervermögens

talmehrheit hat. Eine Immobilien-Gesellschaft in diesem

nicht überschreiten.

Sinne ist eine Gesellschaft, die nach ihrem Gesellschaftsvertrag bzw. ihrer Satzung a) in ihrem Unternehmensgegenstand auf die Tätigkeiten

6. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens sind aufgenommene Darlehen nicht abzuziehen, sodass

beschränkt ist, welche die Kapitalanlagegesellschaft

sich die Bemessungsgrundlage für die Grenzberechnungen

auch selbst für das Sondervermögen ausüben darf;

um die Darlehen erhöht.

b) nur solche Immobilien und Bewirtschaftungsgegenstände erwerben darf, die nach den Vertragsbedingungen

7. Die Kapitalanlagegesellschaft darf einer Immobilien-Gesell-

unmittelbar für das Sondervermögen erworben werden

schaft, an der sie für Rechnung eines Sondervermögens

dürfen (siehe 6.1) sowie Beteiligungen an anderen

unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist, für Rechnung

Immo­bilien-Geschaften;

dieses Sondervermögens Darlehen gewähren, wenn die

c) eine Immobilie oder eine Beteiligung an einer anderen

Konditionen marktgerecht und ausreichende Sicherheiten

Immobilien-Gesellschaft nur erwerben darf, wenn der

vorhanden sind. Ferner muss für den Fall der Veräußerung

dem Umfang der Beteiligung entsprechende Wert der

der Beteiligung die Rückzahlung des Darlehens innerhalb von sechs Monaten nach der Veräußerung vereinbart wer-

12

Verkaufsprospekt

den. Die Kapitalanlagegesellschaft darf Immobilien-Gesell-

der Immobilien soll deren Wettbewerbsfähigkeit erhalten

schaften insgesamt höchstens 25 % des Wertes des Son-

bzw. verbessert werden.

dervermögens, für dessen Rechnung sie die Beteiligungen

• Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elemen-

hält, darlehensweise überlassen, wobei sichergestellt sein

tarschäden (Überschwemmung, Hochwasser, Erdbeben)

muss, dass die der einzelnen Immobilien-Gesellschaft von

sind international durch Versicherungen abgesichert, so-

der Kapitalanlagegesellschaft gewährten Darlehen insge-

weit entsprechende Versicherungskapazitäten vorhanden

samt höchstens 50 % des Wertes der von ihr gehaltenen

sind und dies wirtschaftlich vertretbar und sachlich gebo-

Immobilien betragen. Diese Voraussetzungen gelten auch

ten ist.

dann, wenn ein Dritter im Auftrag der Kapitalanlagegesell-

• Immobilien, speziell in Ballungsräumen, können möglicher-

schaft der Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen im eigenen

weise einem Kriegs- und Terrorrisiko ausgesetzt sein. Oh-

Namen für Rechnung des Sondervermögens gewährt.

ne selbst von einem Terrorakt betroffen zu sein, kann eine Immobilie wirtschaftlich entwertet werden, wenn der Immo-

6.3 Belastung mit einem Erbbaurecht

bilienmarkt der betroffenen Gegend nachhaltig beeinträch-

Immobilien können mit einem Erbbaurecht belastet werden.

tigt wird und die Mietersuche erschwert bzw. unmöglich ist. Auch Terrorismusrisiken werden durch Versicherungen

Durch die Neubestellung eines Erbbaurechtes darf der Ge-

abgesichert, soweit entsprechende Versicherungskapazi-

samtwert der mit einem Erbbaurecht belasteten Immobilien,

täten vorhanden sind und dies wirtschaftlich vertretbar und

die für Rechnung des Sondervermögens gehalten werden,

sachlich geboten ist.

10 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Die Verlängerung eines Erbbaurechtes gilt als Neubestellung.

• Risiken aus Altlasten (wie Bodenverunreinigungen, Asbesteinbauten) werden insbesondere beim Erwerb von Immobilien sorgfältig geprüft (gegebenenfalls durch Einholung von

6.4 Risiken der Immobilieninvestitionen, der Beteili-

entsprechenden Sachverständigengutachten). Trotz aller

gung an Immobilien-Gesellschaften und der

Sorgfalt sind Risiken dieser Art jedoch nicht vollständig

Belastung mit einem Erbbaurecht

auszuschließen.

Immobilieninvestitionen unterliegen Risiken, die sich auf den

• Bei der Projektentwicklung können sich Risiken z. B. durch

Anteilwert durch Veränderungen bei den Erträgen, den Auf-

Änderungen in der Bauleitplanung und Verzögerungen bei

wendungen und dem Verkehrswert der Immobilien auswirken

der Erteilung der Baugenehmigung ergeben. Baukostener-

können. Dies gilt auch für Investitionen in Immobilien, die von

höhungen und Fertigstellungsrisiken werden nach Möglich-

Immobilien-Gesellschaften gehalten werden. Die nachstehend

keit durch entsprechende Regelungen mit den Vertrags-

beispielhaft genannten Risiken stellen keine abschließende

partnern und deren sorgfältige Auswahl entgegengewirkt.

Aufzählung dar.

Auf verbleibende Risiken ist hier jedoch ebenso hinzuweisen wie darauf, dass der Erfolg der Erstvermietung von

• Neben der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gibt es speziell im Grundbesitz liegende Risiken, wie Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle,

der Nachfragesituation im Zeitpunkt der Fertigstellung abhängig ist. • Immobilien können mit Baumängeln behaftet sein. Diese

die sich u. a. aus der Veränderung der Standortqualität

Risiken sind auch durch sorgfältige technische Prüfung

oder der Mieterbonität ergeben können. Der Gebäudezu-

des Objekts und gegebenenfalls Einholung von Sachver-

stand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich ma-

ständigengutachten bereits vor dem Erwerb nicht vollstän-

chen, die nicht immer vorhersehbar sind. Zur Begrenzung

dig auszuschließen.

dieser Risiken strebt die Kapitalanlagegesellschaft eine ho-

• Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die

he Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien und eine viele

sich aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z. B.

Branchen umfassende Mieterstruktur an. Durch laufende

abweichende Rechts- und Steuersysteme, unterschied-

Instandhaltung und Modernisierung oder Umstrukturierung

liche Interpretationen von Doppelbesteuerungsabkommen und Veränderungen der Wechselkurse), zu berück13

SEB ImmoInvest

sichtigen. Auch sind bei ausländischen Immobilien das

gen Eigenfinanzierung.

erhöhte Verwaltungsrisiko sowie etwaige technische Er-

Eine umfangreiche Fremdfinanzierung von Immobilien ver-

schwernisse, einschließlich des Transferrisikos bei lau-

ringert außerdem die Möglichkeiten, im Falle von kurzfristi-

fenden Erträgen oder Veräußerungserlösen, in Betracht

gen Liquiditätsengpässen, z. B. infolge massiver Anteil-

zu ziehen.

rückgaben, die notwendigen Mittel durch Objektverkäufe

• Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwen-

oder kurzfristige Kreditaufnahmen zu beschaffen. Das Risi-

dung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewährleistungsan-

ko, dass die Rücknahme der Anteile ausgesetzt werden

sprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für

muss (siehe 11.8), steigt somit.

die das Sondervermögen haftet. • Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesell-

• Bei Belastung einer Immobilie mit einem Erbbaurecht besteht das Risiko, dass der Erbbauberechtigte seinen Ver-

schaften sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform

pflichtungen nicht nachkommt, insbesondere den Erbbau-

ergeben, Risiken im Zusammenhang mit dem möglichen

zins nicht zahlt. In diesem und in anderen Fällen kann es

Ausfall von Gesellschaftern und Risiken der Änderung der

zu einem vorzeitigen Heimfall des Erbbaurechts kommen.

steuerrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen Rahmenbe-

Die Kapitalanlagegesellschaft muss dann eine andere wirt-

dingungen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere,

schaftliche Nutzung der Immobilie anstreben, was im Ein-

wenn die Immobilien-Gesellschaften ihren Sitz im Ausland

zelfall schwierig sein kann. Dies gilt sinngemäß auch für

haben. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass im Fal-

den Heimfall nach Vertragsablauf. Schließlich können die

le des Erwerbs von Beteiligungen an Immobilien-Gesell-

Belastungen der Immobilie mit einem Erbbaurecht die Fun-

schaften diese mit nur schwer erkennbaren Verpflich-

gibilität einschränken, d. h., die Immobilie lässt sich mögli-

tungen belastet sein können. Schließlich kann es für den

cherweise nicht so leicht veräußern wie ohne eine derar-

Fall der beabsichtigten Veräußerung der Beteiligung an

tige Belastung.

einem ausreichend liquiden Sekundärmarkt fehlen. • Immobilieninvestitionen im Ausland werden in aller Regel

6.5 Liquiditätsanlagen

fremdfinanziert. Dies erfolgt einerseits zur Währungsabsi-

Neben dem Erwerb von Immobilien und Beteiligungen an Im-

cherung (Kreditgewährung in der Fremdwährung des Bele-

mobilien-Gesellschaften sind auch Liquiditätsanlagen zulässig

genheitsstaates) und/oder zur Erzielung eines Leverage-

und vorgesehen.

Effektes (Steigerung der Eigenkapitalrendite, indem Fremdkapital zu einem Zinssatz unterhalb der Objektrendi-

Die Kapitalanlagegesellschaft darf höchstens 49 % des Wer-

te aufgenommen wird). Da das Sondervermögen im Aus-

tes des Sondervermögens (Höchstliquidität) halten in

land steuerpflichtig ist, können die Darlehenszinsen dort

• Bankguthaben;

steuerlich geltend gemacht werden. Bei in Anspruch ge-

• Geldmarktinstrumenten;

nommener Fremdfinanzierung wirken sich Wertände-

• Wertpapieren, die zur Sicherung der in Artikel 18.1 des

rungen der Immobilien verstärkt auf das eingesetzte Ei-

Protokolls über die Satzung des Europäischen Systems

genkapital des Sondervermögens aus, bei einer

der Zentralbanken und der Europäischen Zentralbank ge-

50-prozentigen Kredit­finanzierung etwa verdoppelt sich

nannten Kreditgeschäfte von der Europäischen Zentral-

die Wirkung eines Mehr- oder Minderwertes der Immobilie

bank oder der Deutschen Bundesbank zugelassen sind

auf das eingesetzte Fondskapital im Vergleich zu einer voll-

oder deren Zulassung nach den Emissionsbedingungen

ständigen Eigenkapitalfinanzierung, wie sie bei Inlandsak-

beantragt wird, sofern die Zulassung innerhalb eines Jah-

quisitionen vorherrschend ist. Wertänderungen haben so-

res nach ihrer Ausgabe erfolgt;

mit bei Nutzung von Fremdfinanzierungen – im Ausland

• Investmentanteilen nach Maßgabe des § 50 InvG oder An-

häufig der Fall – eine größere Bedeutung als bei eigenfi-

teilen an Spezial-Sondervermögen nach Maßgabe des

nanzierten Objekten, die im Inland der Regelfall sind. Der

§ 50 Abs. 1 Satz 2 InvG, die nach ihren Vertragsbedin-

Anleger profitiert damit stärker an Mehrwerten und wird

gungen ausschließlich in die unter Spiegelstrich 1 bis 3

stärker von Minderwerten belastet als bei einer vollständi14

Verkaufsprospekt

genannten Bankguthaben, Geldmarktinstrumente und

6.5.2 Geldmarktinstrumente

Wertpapiere investieren dürfen;

Geldmarktinstrumente sind Instrumente, die üblicherweise auf

• Wertpapieren, die an einem organisierten Markt im Sinne

dem Geldmarkt gehandelt werden, sowie verzinsliche Wertpa-

des § 2 Abs. 5 des Wertpapierhandelsgesetzes zum Han-

piere, die zum Zeitpunkt ihres Erwerbs für das Sondervermö-

del zugelassen sind, oder festverzinslichen Wertpapieren,

gen eine Laufzeit bzw. Restlaufzeit von höchstens 397 Tagen

soweit diese einen Betrag von 5 % des Wertes des Son-

haben. Sofern ihre Laufzeit länger als zwölf Monate ist, muss

dervermögens nicht überschreiten;

ihre Verzinsung regelmäßig, mindestens einmal in 397 Tagen,

• Aktien von REIT-Aktiengesellschaften oder vergleichbare

marktgerecht angepasst werden. Geldmarktinstrumente sind

Anteile ausländischer juristischer Personen, die an einem

außerdem verzinsliche Wertpapiere, deren Risikoprofil dem

der in § 47 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvG genannten Märkte zu-

der eben beschriebenen Papiere entspricht.

gelassen oder in diesen einbezogen sind, soweit der Wert dieser Aktien oder Anteile einen Betrag von 5 % des Wer-

Für das Sondervermögen dürfen Geldmarktinstrumente nur

tes des Sondervermögens nicht überschreitet und die in

erworben werden,

Artikel 2 Abs. 1 der Richtlinie 2007/16/EG genannten Kri-

1. wenn sie an einer Börse in einem Mitgliedstaat der Europä-

terien erfüllt sind.

ischen Union oder in einem anderen Vertragstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zum

Bei der Berechnung der Höchstliquiditätsgrenze sind fol-

Handel zugelassen oder dort an einem anderen organisier-

gende gebundene Mittel abzuziehen:

ten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind,

• die zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung benötigten Mittel;

2. wenn sie an einer der von der Bundesanstalt für Finanz-

• die für die nächste Ausschüttung vorgesehenen Mittel;

dienstleistungsaufsicht zugelassenen Börsen zum Handel

• die zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus rechtswirksam

zugelassenen oder an einem der von der Bundesanstalt für

geschlossenen Grundstückskaufverträgen, aus Darlehens-

Finanzdienstleistungsaufsicht zugelassenen organisierten

verträgen, die für die bevorstehenden Anlagen in bestimm-

Märkte zugelassen oder in diesen einbezogen sind,

ten Immobilien und für bestimmte Baumaßnahmen erforderlich werden, sowie aus Bauverträgen erforderlichen

3. wenn sie von den Europäischen Gemeinschaften, dem

Mittel, sofern die Verbindlichkeiten in den folgenden zwei

Bund, einem Sondervermögen des Bundes, einem Land,

Jahren fällig werden.

einem anderen Mitgliedstaat oder einer anderen zentralstaatlichen, regionalen oder lokalen Gebietskörperschaft

6.5.1 Bankguthaben

oder von einer Zentralbank eines Mitgliedstaates der Euro-

Anlagen in Bankguthaben dürfen von der Kapitalanlagegesell-

päischen Union oder eines Vertragsstaates des Abkommens

schaft entsprechend den gesetzlichen Vorschriften (§§ 66,

über den Europäischen Wirtschaftsraum, der Europäischen

49 InvG) nur bei Kreditinstituten mit Sitz in einem Staat der

Zentralbank oder der Europäischen Investitionsbank, einem

Europäischen Union oder des Abkommens über den Europä-

Drittstaat oder, sofern dieser ein Bundesstaat ist, einem

ischen Wirtschaftsraum getätigt werden. Bei einem Kreditins-

Gliedstaat dieses Bundesstaates oder von einer internatio-

titut in einem anderen Staat dürfen nur dann Guthaben gehal-

nalen öffentlich-rechtlichen Einrichtung, der mindestens ein

ten werden, wenn die Bankaufsichtsbestimmungen in diesem

Mitgliedstaat der Europäischen Union angehört, begeben

Staat nach Auffassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleis-

oder garantiert werden,

tungsaufsicht denjenigen in der EU gleichwertig sind. 4. wenn sie von einem Unternehmen begeben werden, desDie Kapitalanlagegesellschaft darf nur bis zu 20 % des Wer-

sen Wertpapiere auf den unter Nummern 1 und 2 bezeich-

tes des Sondervermögens in Bankguthaben bei je einem Kre-

neten Märkten gehandelt werden,

ditinstitut anlegen.

15

SEB ImmoInvest

5. wenn sie von einem Kreditinstitut, das nach dem Europä-

Europäischen Union oder von einer internationalen öffentlich-

ischen Gemeinschaftsrecht festgelegten Kriterien einer

rechtlichen Einrichtung im Sinne des Absatz 1 Nr. 3 begeben

Aufsicht unterstellt ist, oder einem Kreditinstitut, das Auf-

werden, aber weder von diesem Mitgliedstaat oder, wenn die-

sichtsbestimmungen, die nach Auffassung der Bundesan-

ser ein Bundesstaat ist, einem Gliedstaat dieses Bundesstaa-

stalt für Finanzdienstleistungsaufsicht denjenigen des Ge-

tes garantiert werden, und für den Erwerb von Geldmarktins-

meinschaftsrechtes gleichwertig sind, unterliegt und diese

trumenten nach Absatz 1 Nr. 4 und 6 gilt Artikel 5 Absatz 2

einhält, begeben oder garantiert werden,

der Richtlinie 2007/16/EG; für den Erwerb aller anderen Geldmarktinstrumente nach Absatz 1 Nr. 3 außer Geldmarkt-

6. wenn sie von anderen Emittenten begeben werden und es

instrumenten, die von der Europäischen Zentralbank oder der

sich bei dem jeweiligen Emittenten handelt

Zentralbank eines Mitgliedstaates der Europäischen Union be-

a) um ein Unternehmen mit einem Eigenkapital von min-

geben oder garantiert wurden, gilt Artikel 5 Absatz 4 der

destens 10 Millionen Euro, das seinen Jahresabschluss

Richtlinie 2007/16/EG. Für den Erwerb von Geldmarktinstru-

nach den Vorschriften der Vierten Richtlinie 78/660/

menten nach Absatz 1 Nr. 5 gelten Artikel 5 Absatz 3 und,

EWG des Rates vom 25. Juli 1978 über den Jahresab-

wenn es sich um Geldmarktinstrumente handelt, die von

schluss von Gesellschaften bestimmter Rechtsformen,

einem Kreditinstitut, das Aufsichtsbestimmungen, die nach

zuletzt geändert durch die Richtlinie 2003/51/EG des

Auffassung der Bundesanstalt denjenigen des Europäischen

Europäischen Parlaments und des Rates vom 18. Juli

Gemeinschaftsrechtes gleichwertig sind, unterliegt und diese

2003, erstellt und veröffentlicht,

einhält, begeben oder garantiert werden, Artikel 6 der Richtli-

b) um einen Rechtsträger, der innerhalb einer eine oder

nie 2007/16/EG.

mehrere börsennotierte Gesellschaften umfassenden Unternehmensgruppe für die Finanzierung dieser Grup-

Bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens darf die Kapi-

pe zuständig ist, oder

talanlagegesellschaft auch in Geldmarktinstrumente von Aus-

c) um einem Rechtsträger, der die wertpapiermäßige Unterlegung von Verbindlichkeiten durch Nutzung einer

stellern investieren, welche die vorstehend genannten Voraussetzungen nicht erfüllen.

von der Bank eingeräumten Kreditlinie finanzieren soll; für die wertpapiermäßige Unterlegung und die von der Bank eingeräumte Kreditlinie gilt Artikel 7 der Richtlinie 2007/16/EG.

6.5.3 A  nlagegrenzen für Wertpapiere und Geldmarktinstrumente Wertpapiere und Geldmarktinstrumente eines Ausstellers dürfen nur bis zu 5 % des Wertes des Sondervermögens erwor-

Sämtliche genannten Geldmarktinstrumente dürfen nur erwor-

ben werden. Im Einzelfall dürfen Wertpapiere und Geldmarkt-

ben werden, wenn sie die Voraussetzungen des Artikels 4

instrumente einschließlich der in Pension genommenen

Abs. 1 und 2 der Richtlinie 2007/16/EG erfüllen. Für Geld­

Wertpapiere desselben Ausstellers bis zu 10 % des Wertes

marktinstrumente im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 gilt

des Sondervermögens erworben werden. Dabei darf der Ge-

zusätzlich Artikel 4 Abs. 3 der Richtlinie 2007/16/EG.

samtwert der Wertpapiere und Geldmarktinstrumente dieser Aussteller 40 % des Wertes des Sondervermögens nicht

Für Geldmarktinstrumente im Sinne des Absatzes 1 Nr. 3 bis

übersteigen.

6 müssen ein ausreichender Einlagen- und Anlegerschutz bestehen, z. B. in Form eines Investmentgrade-Ratings, und zu-

Die Gesellschaft darf höchstens 20 % des Wertes des Son-

sätzlich die Kriterien des Artikels 5 der Richtlinie 2007/16/

dervermögens in eine Kombination aus folgenden Vermö-

EG erfüllt sein. Als „Investmentgrade“ bezeichnet man eine

gensgegenständen anlegen:

Benotung mit „BBB“ bzw. „Baa“ oder besser im Rahmen der

• von ein und derselben Einrichtung begebene Wertpapiere

Kreditwürdigkeits-Prüfung durch eine Rating-Agentur. Für den

und Geldmarktinstrumente,

Erwerb von Geldmarktinstrumenten, die von einer regionalen

• Einlagen bei dieser Einrichtung,

oder lokalen Gebietskörperschaft eines Mitgliedstaates der 16

Verkaufsprospekt

• Anrechnungsbeträgen für das Kontrahentenrisiko der mit

6.5.5 Risiken bei Liquiditätsanlagen

dieser Einrichtung eingegangenen Geschäfte in Derivaten,

Sofern das Sondervermögen im Rahmen seiner Liquiditäts­

die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen oder in

anlagen Wertpapiere, Geldmarktinstrumente oder Investment-

einem anderen organisierten Markt einbezogen sind.

anteile hält, ist zu beachten, dass diese Anlagen neben den Chancen auf Wertsteigerungen auch Risiken enthalten. Die

Bei den nachfolgenden öffentlichen Ausstellern im Sinne des

Kurse der Wertpapiere und Geldmarktinstrumente können ge-

§ 60 Abs. 2 InvG darf eine Kombination der in Satz 1 genann-

genüber dem Einstandspreis fallen, beispielsweise aufgrund

ten Vermögensgegenstände 35 % des Wertes des Sonderver-

der Entwicklung der Geld- und Kapitalmärkte oder besonderer

mögens nicht übersteigen. Die jeweiligen Einzelobergrenzen

Entwicklungen der Aussteller. Dies gilt sinngemäß auch für

bleiben von dieser Kombinationsgrenze in jedem Fall unberührt.

die Anteilwertentwicklung der Investmentanteile.

Die Kapitalanlagegesellschaft darf in Schuldverschreibungen,

Festverzinsliche Wertpapiere werden in ihrer Kursentwicklung

Schuldscheindarlehen und Geldmarktinstrumente folgender

von den Entwicklungen des Kapitalmarktes beeinflusst, d. h.,

Aussteller jeweils bis zu 35 % des Wertes des Sondervermö-

bei steigenden Kapitalmarktzinsen werden festverzinsliche

gens anlegen: Bund, Länder, Europäische Gemeinschaften,

Wertpapiere Kursverluste erleiden. Diese Kursänderungen

Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder deren Gebiets-

sind auch von den Laufzeiten festverzinslicher Wertpapiere

körperschaften, andere Vertragstaaten des Abkommens über

abhängig. In der Regel haben festverzinsliche Wertpapiere

den Europäischen Wirtschaftsraum, Drittstaaten oder interna-

mit kürzeren Laufzeiten geringere Kursrisiken als festverzins-

tionale Organisationen, denen mindestens ein Mitgliedstaat

liche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten; dafür sind in der

der Europäischen Union angehört. In Pfandbriefen und Kom-

Regel geringere Renditen zu erwarten. Bei Liquiditätsanlagen

munalschuldverschreibungen sowie Schuldverschreibungen,

in ausländischer Währung sind zusätzliche Wechselkursrisiken

die von Kreditinstituten mit Sitz in einem Mitgliedstaat der

und Transferrisiken zu beachten.

Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ausge-

Für Sondervermögen, die ihrerseits in Wertpapiere oder Geld-

geben worden sind, darf die Kapitalanlagegesellschaft jeweils

marktinstrumente investieren, gelten die vorstehend aufge-

bis zu 25 % des Wertes des Sondervermögens anlegen,

führten Risiken entsprechend.

wenn die Kreditinstitute auf Grund gesetzlicher Vorschriften zum Schutz der Inhaber dieser Schuldverschreibungen einer

Aktien enthalten neben den Chancen auf Kurssteigerung auch

besonderen öffentlichen Aufsicht unterliegen und die mit der

Risiken; sie unterliegen dem nicht vorhersehbaren Einfluss

Ausgabe der Schuldverschreibungen aufgenommenen Mittel

der Entwicklung der Kapitalmärkte und der besonderen Ent-

nach den gesetzlichen Vorschriften in Vermögenswerten

wicklung der jeweiligen Aussteller. Auch bei sorgfältiger Aus-

­angelegt werden, die während der gesamten Laufzeit der

wahl der Aktien kann nicht ausgeschlossen werden, dass Ver-

Schuldverschreibungen die sich aus ihnen ergebenden Ver-

luste durch Kursschwankungen oder Vermögensverfall von

bindlichkeiten ausreichend decken und die bei einem Ausfall

Ausstellern eintreten.

des Ausstellers vorrangig für die fällig werdenden Rückzahlungen und die Zahlung der Zinsen bestimmt sind.

6.6 K  reditaufnahme und Belastung von Vermögensgegenständen

6.5.4 Mindestliquidität

Die Kapitalanlagegesellschaft darf für gemeinschaftliche

Die Kapitalanlagegesellschaft hat sicherzustellen, dass von

Rechnung der Anleger Kredite bis zur Höhe von 50 % der Ver-

den Liquiditätsanlagen ein Betrag, der mindestens 5 % des

kehrswerte der im Sondervermögen befindlichen Immobilien

Wertes des Sondervermögens entspricht, täglich verfügbar

aufnehmen, soweit die Kreditaufnahme mit einer ordnungsge-

ist (Mindestliquidität).

mäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist. Darüber hinaus darf die Gesellschaft für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger kurzfristige Kredite bis zur Höhe von 10 % des Wertes des 17

SEB ImmoInvest

Sondervermögens aufnehmen. Hierbei sind Beträge, welche

entsprechend Ziffer 2. den qualifizierten Ansatz im Sinne von

die Gesellschaft als Pensionsgeber im Rahmen eines Pensions­

§ 8 ff. DerivateV anzuwenden.

geschäftes erhalten hat, anzurechnen. Eine Kreditaufnahme darf nur erfolgen, wenn die Bedingungen marktüblich sind und die Depotbank der Kreditaufnahme zustimmt.

1. Die Gesellschaft darf nur in Derivate investieren, die von Vermögensgegenständen, die gemäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ und

Soweit die Kosten für die Kreditaufnahme über der Rendite

Immobilien, die gemäß § 2 Abs. 1 „Besondere Vertrags-

von Immobilien liegen, wird das Anlageergebnis beeinträch­

bedingungen“ erworben werden dürfen, abgeleitet sind.

tigt. Dennoch können besondere Umstände für eine Kredit­

Hierbei beschränkt sie sich entsprechend § 6 Abs. 2 der

aufnahme sprechen, wie die Erhaltung einer langfristigen

DerivateV darauf, ausschließlich die folgenden Grundfor­

­Ertrags- und Wertentwicklungsquelle bei nur kurzfristigen

men von Derivaten oder Kombinationen aus diesen Deriva-

­Liquiditätsengpässen oder steuerliche Erwägungen oder die

ten oder Kombinationen aus Vermögensgegenständen, die

Begrenzung von Wechselkursrisiken im Ausland.

für das Sondervermögen erworben werden dürfen, mit diesen Derivaten im Sondervermögen einzusetzen:

Die Kapitalanlagegesellschaft darf zum Sondervermögen

a) Terminkontrakte auf Vermögensgegenstände gemäß

­gehörende Immobilien belasten bzw. Forderungen aus Rechts­

§ 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „Allgemeinen Ver-

verhältnissen, die sich auf Immobilien beziehen, abtreten

tragsbedingungen“ sowie auf Immobilien gemäß § 2

­sowie belasten, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirt-

Abs. 1 „Besondere Vertragsbedingungen“, Zinssätze,

schaftsführung vereinbar ist und wenn die Depotbank diesen

Wechselkurse oder Währungen;

Maßnahmen zustimmt, weil sie die dafür vorgesehenen Bedin-

b) Optionen oder Optionsscheine auf Vermögensgegen-

gungen als marktüblich erachtet. Sie darf auch mit dem Er-

stände gemäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „All-

werb von Immobilien im Zusammenhang stehende Belastun-

gemeinen Vertragsbedingungen“ sowie auf Immobilien

gen übernehmen. Insgesamt dürfen die Belastungen 50 %

gemäß § 2 Abs. 1 „Besondere Vertragsbedingungen“,

des Verkehrswertes aller im Sondervermögen befindlichen

Zinssätze, Wechselkurse oder Währungen und auf Ter-

Immobilien nicht überschreiten. Belastungen im Zusammen-

minkontrakte nach Buchstabe a), wenn sie die folgen­

hang mit der Aussetzung der Anteilrücknahme gemäß § 11

den Eigenschaften aufweisen:

Abs. 4 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ und Erbbau­

aa) Eine Ausübung ist entweder während der gesamten

zinsen bleiben unberücksichtigt.

Laufzeit oder zum Ende der Laufzeit möglich und bb) der Optionswert hängt zum Ausübungszeitpunkt line-

6.7 Derivate zu Absicherungszwecken

ar von der positiven oder negativen Differenz zwi-

Die Kapitalanlagegesellschaft kann im Rahmen der Verwal-

schen Basispreis und Marktpreis des Basiswerts ab

tung des Sondervermögens Derivate einsetzen. Sie darf –

und wird null, wenn die Differenz das andere Vorzei-

der Art und dem Umfang der eingesetzten Derivate entspre-

chen hat;

chend – zur Ermittlung der Auslastung der nach § 51 Abs. 2

c) Zinsswaps, Währungsswaps oder Zins-Währungsswaps;

InvG festgesetzten Marktrisikogrenze für den Einsatz von De-

d) Optionen auf Swaps nach Buchstabe c), sofern sie die

rivaten entweder den einfachen oder den qualifizierten Ansatz

in Buchstabe b) unter Buchstaben aa) und bb) beschrie-

im Sinne der DerivateV nutzen. Die Kapitalanlagegesellschaft

benen Eigenschaften aufweisen (Swaptions);

wird zunächst den einfachen Ansatz im Sinne der §§ 15 ff.

e) Credit Default Swaps auf Vermögensgegenstände ge-

DerivateV anwenden, sodass Investitionen in die unter Zif-

mäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „Allgemeinen

fer 1. genannten Derivate zulässig sind.

Vertragsbedingungen“ sowie auf Immobilien gemäß § 2 Abs. 1 „Besondere Vertragsbedingungen“, sofern sie

Die Kapitalanlagegesellschaft behält sich jedoch vor, jeder-

ausschließlich und nachvollziehbar der Absicherung des

zeit gemäß § 7 Abs. 7 der Besonderen Vertragsbedingungen

Kreditrisikos von genau zuordenbaren Vermögensgegenständen des Sondervermögens dienen.

18

Verkaufsprospekt

Terminkontrakte, Optionen oder Optionsscheine auf Invest-

Recht erwerben, während einer bestimmten Zeit oder am En-

mentanteile gemäß § 6 Abs. 2 Buchstabe d) der „Allgemeinen

de eines bestimmten Zeitraums zu einem von vornherein ver-

Vertragsbedingungen“ dürfen nicht abgeschlossen werden.

einbarten Preis (Basispreis) z. B. die Abnahme von Wertpapieren oder die Zahlung eines Differenzbetrages zu verlangen.

Bei der Ermittlung des Marktrisikopotenzials für den Einsatz

Sie darf auch entsprechende Rechte gegen Entgelt von Drit-

der Derivate wendet die Kapitalanlagegesellschaft den ein-

ten erwerben.

fachen Ansatz im Sinne der DerivateV an. Der anzurechnende Wert für

Sofern für das Sondervermögen der qualifizierte Ansatz nach

• Finanzterminkontrakte bemisst sich nach dem Kontrakt-

der DerivateV angewandt wird, darf die Kapitalanlagegesell-

wert, multipliziert mit dem börsentäglich ermittelten Ter-

schaft derartige Geschäfte insbesondere auch auf der Basis

minpreis,

von Investmentanteilen tätigen, die sie direkt für das Sonder-

• Optionen oder Optionsscheinen, deren Basiswert ein Wert-

vermögen erwerben dürfte. Das heißt, sie darf das Recht er-

papier, ein Geldmarktinstrument oder ein Derivat ist, be-

werben, zu einem bestimmten von vornherein vereinbarten

misst sich nach dem Wert der Basiswerte, die Gegenstand

Preis Anteile an anderen Sondervermögen zu erwerben oder

des Optionsrechtes sind (Underlying),

zu veräußern. Sie darf entsprechende Rechte auch an Dritte

• Optionen oder Optionsscheine, deren Basiswert Zinsen,

verkaufen.

Wechselkurse oder Währungen sind, bemisst sich nach dem Wert des Underlyings, multipliziert mit dem in den Op-

Im Einzelnen gilt Folgendes:

tionsbedingungen festgelegten Multiplikator.

Der Kauf einer Verkaufsoption (Wählerposition in Geld – Long Put) berechtigt den Käufer, gegen Zahlung einer Prämie vom

Darüber hinaus sind die ermittelten Werte mit dem zugehö-

Verkäufer die Abnahme bestimmter Vermögensgegenstände

rigen Delta zu multiplizieren. Dieses Delta ist das Verhältnis

zum Basispreis oder die Zahlung eines entsprechenden Diffe-

der Veränderung des Wertes des Derivates zu einer nur als

renzbetrages zu verlangen. Durch den Kauf solcher Verkaufs-

geringfügig angenommenen Veränderung des Wertes des

optionen können z. B. im Fonds befindliche Wertpapiere in-

­Underlyings.

nerhalb der Optionsfrist gegen Kursverluste gesichert werden. Fallen die Wertpapiere unter den Basispreis, so kön-

Geschäfte über Derivate dürfen nur zu Zwecken der Absiche-

nen die Verkaufsoptionen ausgeübt und damit über dem

rung von im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegen-

Marktpreis liegende Veräußerungserlöse erzielt werden. An-

ständen, Zinsänderungs- und Währungsrisiken sowie zur

statt die Option auszuüben, kann die Kapitalanlagegesell-

­Absicherung von Mietforderungen getätigt werden. Das

schaft das Optionsrecht auch mit Gewinn veräußern.

­Investmentgesetz und die DerivateV sehen die Möglichkeit vor, das Marktrisikopotenzial eines Sondervermögens durch

Dem steht das Risiko gegenüber, dass die gezahlten Options-

den Einsatz von Derivaten zu verdoppeln. Unter dem Marktri-

prämien verloren gehen, wenn eine Ausübung der Verkaufs-

siko versteht man das Risiko, das sich aus der ungünstigen

optionen zum vorher festgelegten Basispreis wirtschaftlich

Entwicklung von Marktpreisen für das Sondervermögen er-

nicht sinnvoll erscheint, da die Kurse entgegen den Erwar-

gibt. Da der SEB ImmoInvest Derivate nur zu Absicherungs-

tungen nicht gefallen sind. Derartige Kursänderungen der

zwecken einsetzen darf, kommt eine entsprechende Hebe-

dem Optionsrecht zugrunde liegenden Wertpapiere können

lung hier grundsätzlich nicht infrage.

den Wert des Optionsrechtes überproportional bis hin zur Wertlosigkeit mindern. Angesichts der begrenzten Laufzeit

6.7.1 Optionsgeschäfte

kann nicht darauf vertraut werden, dass sich der Preis der

Die Kapitalanlagegesellschaft darf für Rechnung des Sonder-

Optionsrechte rechtzeitig wieder erholen wird. Bei den Gewinn­

vermögens im Rahmen der Anlagegrundsätze zu Absiche-

erwartungen müssen die mit dem Erwerb sowie der Aus­

rungszwecken am Optionshandel teilnehmen. Das heißt, sie

übung oder dem Verkauf der Option bzw. dem Abschluss

darf von einem Dritten gegen Entgelt (Optionsprämie) das

eines Gegengeschäftes (Glattstellung) verbundenen Kosten 19

SEB ImmoInvest

berücksichtigt werden. Erfüllen sich die Erwartungen nicht,

Swapgeschäfte sind Tauschverträge, bei ­denen die dem Ge-

sodass die Kapitalanlagegesellschaft auf Ausübung verzich-

schäft zugrunde liegenden Zahlungsströme oder Risiken zwi-

tet, verfällt das Optionsrecht mit Ablauf seiner Laufzeit.

schen den Vertragspartnern ausgetauscht werden. Verlaufen die Kurs- oder Wertveränderungen der dem Swap zugrunde

6.7.2 Terminkontrakte

liegenden Basiswerte entgegen den Erwartungen der Kapital-

Terminkontrakte sind für beide Vertragspartner unbedingt ver-

anlagegesellschaft, so können dem Sonderver­mögen Ver-

pflichtende Vereinbarungen, zu einem bestimmten Zeitpunkt,

luste aus dem Geschäft entstehen.

dem Fälligkeitsdatum, oder innerhalb eines bestimmten Zeitraumes eine bestimmte Menge eines bestimmten Basiswertes

6.7.4 Swaptions

(z. B. Anleihen, Aktien) zu einem im Voraus vereinbarten Preis

Swaptions sind Optionen auf Swaps. Eine Swaption ist das

(Ausübungspreis) zu kaufen bzw. zu verkaufen. Dies geschieht

Recht, nicht aber die Verpflichtung, zu einem bestimmten

in der Regel durch Vereinnahmung oder Zahlung der Differenz

Zeitpunkt oder innerhalb einer bestimmten Frist in einen hin-

zwischen dem Ausübungspreis und dem Marktpreis im Zeit-

sichtlich der Konditionen genau spezifizierten Swap einzutre-

punkt der Glattstellung bzw. Fälligkeit des Geschäftes.

ten.

Die Kapitalanlagegesellschaft kann z. B. Wertpapierbestände

6.7.5 Credit Default Swaps

des Sondervermögens durch Verkäufe von Terminkontrakten

Credit Default Swaps sind Kreditderivate, die es ermöglichen,

auf diese Wertpapiere für die Laufzeit der Kontrakte absichern.

ein potenzielles Kreditausfallvolumen auf andere zu übertragen. Im Gegenzug zur Übernahme des Kreditausfallrisikos

Sofern die Kapitalanlagegesellschaft Geschäfte dieser Art ab-

zahlt der Verkäufer des Risikos eine Prämie an seinen Ver-

schließt, muss das Sondervermögen, wenn sich die Erwar-

tragspartner. Im Übrigen gelten die Ausführungen zu Swaps

tungen der Kapitalanlagegesellschaft nicht erfüllen, die Diffe-

entsprechend.

renz zwischen dem bei Abschluss zugrunde gelegten Kurs und dem Marktkurs im Zeitpunkt der Glattstellung bzw. Fällig-

6.7.6 In Wertpapieren verbriefte Derivate

keit des Geschäftes tragen. Hierin liegt der Verlust für das

Die Kapitalanlagegesellschaft kann Derivate auch erwerben,

Sondervermögen. Das Verlustrisiko ist im Vorhinein nicht be-

wenn diese in Wertpapieren verbrieft sind. Dabei können die

stimmbar und kann über etwaige geleistete Sicherheiten hin-

Geschäfte, die Derivate zum Gegenstand haben, auch nur teil-

ausgehen. Daneben ist zu berücksichtigen, dass der Verkauf

weise in Wertpapieren enthalten sein. Die vorstehenden Aus-

von Terminkontrakten und gegebenenfalls der Abschluss

sagen zu Chancen und Risiken gelten auch für solche ver-

eines Gegengeschäfts (Glattstellung) mit Kosten verbunden

brieften Derivate entsprechend, jedoch mit der Maßgabe,

sind.

dass das Verlustrisiko bei verbrieften Derivaten auf den Wert des Wertpapiers beschränkt ist.

6.7.3 Swaps Die Kapitalanlagegesellschaft darf für Rechnung des Sonder-

6.7.7 Notierte und nichtnotierte Derivate

vermögens im Rahmen der Anlagegrundsätze zu Absiche-

Die Kapitalanlagegesellschaft darf Geschäfte tätigen, die zum

rungszwecken

Handel an einer Börse zugelassene oder in einen anderen or-

• Zinsswap

ganisierten Markt einbezogene Derivate zum Gegenstand ha-

• Währungsswap

ben.

• Zins-Währungsswaps • Credit-Default-Swapgeschäfte

Geschäfte, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassene

• Swaptions

oder in einen anderen organisierten Markt einbezogene Deri-

abschließen.

vate zum Gegenstand haben (OTC-Geschäfte), dürfen nur mit geeigneten Kreditinstituten und Finanzdienstleistungsinstituten auf der Grundlage standardisierter Rahmenverträge getä-

20

Verkaufsprospekt

tigt werden. Die besonderen Risiken dieser individuellen Ge-

Diese Währungskurssicherungsgeschäfte, die in der Regel

schäfte liegen im Fehlen eines organisierten Marktes und

nur Teile des Fondsvermögens absichern, dienen dazu, Wäh-

damit der Veräußerungsmöglichkeit an Dritte. Eine Glattstel-

rungskursrisiken zu vermindern. Sie können aber nicht aus-

lung eingegangener Verpflichtungen kann aufgrund der indivi-

schließen, dass Währungskursänderungen trotz möglicher

duellen Vereinbarung schwierig oder mit erheblichen Kosten

Kurssicherungsgeschäfte die Entwicklung des Sondervermö-

verbunden sein.

gens negativ beeinflussen. Die bei Währungskurssicherungsgeschäften entstehenden Kosten und evtl. Verluste vermin-

Bei außerbörslich gehandelten Derivaten wird das Kontra-

dern das Ergebnis des Sondervermögens.

hentenrisiko bezüglich eines Vertragspartners auf 5 % des Wertes des Sondervermögens beschränkt. Ist der Vertrags-

Die Kapitalanlagegesellschaft muss bei Währungskursrisiken,

partner ein Kreditinstitut mit Sitz in der Europäischen Union,

die 30 % des Wertes des Sondervermögens übersteigen, von

dem Europäischen Wirtschaftsraum oder einem Drittstaat mit

diesen Möglichkeiten Gebrauch machen. Darüber hinaus wird

vergleichbarem Aufsichtsniveau, so darf das Kontrahentenrisi-

die Kapitalanlagegesellschaft diese Möglichkeiten nutzen,

ko bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens betragen.

wenn und soweit sie dies im Interesse der Anleger für gebo-

Außerbörslich gehandelte Derivatgeschäfte, die mit einer zen-

ten hält.

tralen Clearingstelle einer Börse oder eines anderen organisierten Marktes als Vertragspartner abgeschlossen werden,

6.7.10 Zusammenfassung der Verlustrisiken bei Derivatgeschäften

werden auf die Kontrahentengrenzen nicht angerechnet, wenn die Derivate einer täglichen Bewertung zu Marktkursen

Da den Gewinnchancen aus Geschäften mit Derivaten hohe

mit täglichem Margin-Ausgleich unterliegen. Das Risiko der

Verlustrisiken gegenüberstehen, müssen die Anleger zur

Bonität des Kontrahenten wird dadurch deutlich reduziert, je-

Kenntnis nehmen, dass

doch nicht eliminiert.

• die z. B. aus Termingeschäften erworbenen befristeten Rechte verfallen oder eine Wertminderung erleiden kön-

6.7.8 Immobilien als Basiswert für Derivatgeschäfte Die Kapitalanlagegesellschaft darf für das Sondervermögen auch Derivatgeschäfte tätigen, die auf einer für das Sondervermögen erwerbbaren Immobilie oder auf der Entwicklung

nen; • das Verlustrisiko nicht bestimmbar ist und auch über etwaige geleistete Sicherheiten hinausgehen kann; • Geschäfte, mit denen die Risiken aus eingegangenen Deri-

der Erträge aus einer solchen Immobilie basieren. Durch

vatgeschäften ausgeschlossen oder eingeschränkt werden

solche Geschäfte ist es der Kapitalanlagegesellschaft insbe-

sollen, möglicherweise nicht oder nur zu einem verlustbrin-

sondere möglich, Miet- und andere Erträge aus für das Son-

genden Marktpreis getätigt werden können;

dervermögen gehaltenen Immobilien gegen Ausfall- und Währungskursrisiken abzusichern.

• sich das Verlustrisiko erhöht, wenn zur Erfüllung von Verpflichtungen aus Derivatgeschäften Kredit in Anspruch genommen wird oder die Verpflichtung aus Derivatgeschäf-

6.7.9 Währungsrisiken und Derivatgeschäfte zu deren Absicherung Bei der Anlage in Fremdwährung und bei Geschäften in

ten oder die hieraus zu beanspruchende Gegenleistung auf ausländische Währung oder eine Rechnungseinheit ­lautet.

Fremdwährung bestehen Währungschancen und -risiken. Auch ist zu berücksichtigen, dass Anlagen in Fremdwährung

Bei der Ausübung von Derivatgeschäften, die aus einer Kom-

einem so genannten Transferrisiko unterliegen. Die Kapital-

bination zweier Grundformen bestehen (z. B. Optionsge-

anlagegesellschaft darf zur Währungskurssicherung von in

schäfte auf Finanzterminkontrakte), können zusätzliche Risiken

Fremdwährung gehaltenen Vermögensgegenständen und

entstehen, die sich nach dem dann zu Stande gekommenen

Miet­forderungen für Rechnung des Sondervermögens Deri-

Kontrakt richten und weit über dem ursprünglichen Einsatz

vatgeschäfte auf der Basis von Währungen oder Wechsel-

z. B. in Gestalt des für ein Optionsgeschäft gezahlten Preises

kursen tätigen.

liegen können. 21

SEB ImmoInvest

Bei OTC-Geschäften treten folgende zusätzliche Risiken auf:

aussetzung für die darlehensweise Übertragung der Wertpa-

• Es fehlt ein organisierter Markt, was zu Problemen bei der

piere ist aber, dass vor Übertragung der Wertpapiere dem

Veräußerung des am OTC-Markt erworbenen Derivates an

Sondervermögen ausreichende Sicherheiten gewährt wurden.

Dritte führen kann; eine Glattstellung eingegangener Ver-

Hierbei können Guthaben abgetreten oder verpfändet bzw.

pflichtungen kann aufgrund der individuellen Vereinbarung

Wertpapiere übereignet oder verpfändet werden. Diese Gut-

schwierig oder mit erheblichen Kosten verbunden sein

haben müssen auf Euro oder die Währung lauten, in der die

­(Liquiditätsrisiko);

Anteile des Sondervermögens begeben wurden, und bei der

• Der wirtschaftliche Erfolg des OTC-Geschäfts kann durch

Depotbank oder mit ihrer Zustimmung auf Sperrkonten bei

den Ausfall des Kontrahenten gefährdet sein (Kontrahen­

anderen Kreditinstituten mit Sitz in einem Mitgliedstaat der

tenrisiko).

Europäischen Union, in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder in

Die Risiken sind bei Derivatgeschäften je nach der für das

einem Drittstaat mit gleichwertiger Bankenaufsicht unterhal-

Sondervermögen übernommenen Position unterschiedlich

ten werden. Sie können auch in Geldmarktinstrumenten im

groß.

Sinne des § 48 InvG in der Währung des Guthabens angelegt werden. Diese Sicherheitsleistung ist unter Berücksichtigung

Dementsprechend können die Verluste des Sondervermögens

der wirtschaftlichen Verhältnisse des Wertpapier-Darlehens-

• sich auf den z. B. für ein Optionsrecht gezahlten Preis be-

nehmers zu bestimmen. Sie darf jedoch den Sicherungswert,

schränken; • weit über die gestellten Sicherheiten (z. B. Einschüsse) hinausgehen und zusätzliche Sicherheiten erfordern;

welcher sich aus dem Kurswert der darlehensweise übertragenen Wertpapiere zusammen mit den zugehörigen Erträgen errechnet, zuzüglich eines marktüblichen Aufschlags nicht

• zu einer Verschuldung führen und damit das Sondervermö-

­unterschreiten. Die Kapitalanlagegesellschaft kann sich auch

gen belasten, ohne dass das Verlustrisiko stets im Voraus

eines organisierten Systems zur Vermittlung und Abwicklung

bestimmbar ist.

von Wertpapier-Darlehen bedienen. Bei der Vermittlung und Abwicklung von Wertpapier-Darlehen über das organisierte

6.8 Wertpapier-Darlehen

System kann auf die Stellung von Sicherheiten verzichtet wer-

Die im Sondervermögen vorhandenen Wertpapiere können

den, da durch die Bedingungen dieses Systems die Wahrung

darlehensweise gegen marktgerechtes Entgelt an Dritte über-

der Interessen der Anleger gewährleistet ist. Darüber hinaus

tragen werden. Hierbei kann der gesamte Bestand an Wert-

ist bei der Abwicklung von Wertpapier-Darlehen über organi-

papieren des Sondervermögens auf unbestimmte Zeit als

sierte Systeme die Darlehensnehmer-Grenze von 10 % auf

Wertpapier-Darlehen übertragen werden. Die Kapitalanlage-

dieses organisierte System nicht anzuwenden.

gesellschaft hat in diesem Fall eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit, wobei vertraglich vereinbart ist, dass Wertpa-

6.9 Wertpapier-Pensionsgeschäfte

piere gleicher Art, Güte und Menge nach erfolgter Kündigung

Die Kapitalanlagegesellschaft kann für das Sondervermögen

innerhalb von fünf Börsentagen dem Sondervermögen zu-

Wertpapier-Pensionsgeschäfte mit Kreditinstituten und Finanz-

rückübertragen werden. Der Darlehensnehmer ist verpflich-

dienstleistungsinstituten mit einer Höchstlaufzeit von zwölf

tet, nach Beendigung des Darlehens oder durch Kündigung

Monaten abschließen. Dabei kann sie sowohl Wertpapiere des

Wertpapiere gleicher Art, Güte und Menge zurückzuerstatten.

Sondervermögens im Rahmen der Grenze für die Kreditauf-

Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, die Zinsen aus den dar-

nahme auf einen Pensionsnehmer übertragen und so vorüber-

lehensweise erhaltenen Wertpapieren bei Fälligkeit an die De-

gehend Liquidität beschaffen als auch Wertpapiere im Rah-

potbank für Rechnung des Sondervermögens zu zahlen. Im

men der Grenze für Bankguthaben und Geldmarktpapiere in

Interesse der Risikostreuung ist im Fall der darlehensweisen

Pension nehmen und somit vorübergehend Liquidität anlegen.

Übertragung von Wertpapieren vorgesehen, dass alle an ei-

Pensionsgeschäfte sind nur in der Form so genannter echter

nen Darlehensnehmer übertragenen Wertpapiere 10 % des

Pensionsgeschäfte zulässig. Bei echten Pensionsgeschäften

Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen dürfen. Vor-

übernimmt der Pensionsnehmer die Verpflichtung, die Wert-

22

Verkaufsprospekt

papiere zu einem bestimmten oder vom Pensionsgeber zu be-

Zustimmung der Kapitalanlagegesellschaft in organisierten

stimmenden Zeitpunkt zurückzuübertragen. Sofern das Son-

Märkten gehandelt. Die Kapitalanlagegesellschaft hat Kennt-

dervermögen als Pensionsgeber tätig wird, trägt das Sonder-

nis davon, dass die Anteile bei Erstellung dieses Verkaufs-

vermögen das Risiko von zwischenzeitlichen Kursverlusten,

prospektes im Freiverkehr an den Börsen von Berlin-Bremen

während das Sondervermögen als Pensionsnehmer aufgrund

und Hamburg ohne ihre Zustimmung gehandelt werden. Es

der Rückübertragungsverpflichtung möglicherweise nicht an

kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Anteile auch an

zwischenzeitlichen Kurssteigerungen partizipieren kann.

anderen Märkten gehandelt werden.

Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die

Der dem Börsenhandel oder dem Handel in sonstigen Märk-

Ziele der Anlagepolitik erreicht werden.

ten zugrunde liegende Marktpreis wird nicht ausschließlich durch den Wert der im Sondervermögen gehaltenen Vermö-

7. Wertentwicklung

gensgegenstände, sondern auch durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Daher kann dieser Marktpreis von dem er-

Jährliche Wertentwicklung von 1989 bis 2009

mittelten Anteilpreis abweichen.

% 10

9. Verwaltungs- und sonstige Kosten

8

Vergütungen und Aufwendungserstattungen an die Kapitalan-

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

für beide Anteilklassen gleich. Unterschiede bestehen ledig-

1992

leistungsaufsicht. Die Verwaltungs- und sonstigen Kosten sind

0

1991

der Genehmigungspflicht der Bundesanstalt für Finanzdienst-

2

1990

lagegesellschaft, die Depotbank und Dritte unterliegen nicht

4

1989

6

Quelle: eigene Berechnungen

lich hinsichtlich der Erhebung des Ausgabeaufschlags für die Anteilklasse I, sofern die hinsichtlich der Rückgabe für diese Anteilklasse geltenden Bestimmungen eingehalten werden.

Durchschnittliche Wertentwicklung p. a. (31.12.2009) 3-Jahres-Zeitraum

4,7 %

Die Kapitalanlagegesellschaft erhält für die Verwaltung des

5-Jahres-Zeitraum

4,6 %

Sondervermögens eine jährliche Vergütung bis zur Höhe von

10-Jahres-Zeitraum

4,9 %

Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVIMethode.

1,0 % des Durchschnittswertes des Sondervermögens. Der Durchschnittswert des Sondervermögens wird aus den Monatsendwerten errechnet. Die Vergütung wird monatlich anteilig erhoben.

Die Kapitalanlagegesellschaft wird über die historische Wertentwicklung des Sondervermögens und – soweit auf-

Werden für das Sondervermögen Liegenschaften erworben,

grund unterschiedlicher Kostenansätze für die Anteilklassen

veräußert, bebaut oder umgebaut, so kann die Kapitalanlage-

erforderlich – seiner Anteilklassen seit ihrer Auflegung im

gesellschaft jeweils eine einmalige Vergütung bis zur Höhe

Jahresbericht berichten.

von 1,0 % des Kauf-, Verkaufspreises bzw. der Baukosten beanspruchen.

Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertent-

Die Regelung des Absatzes 2 gilt entsprechend für die von

wicklung.

der Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermögens unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilien-

8. Börsen und Märkte

Gesellschaften und deren Liegenschaften. Dabei ist der Wert

Die Anteile des SEB ImmoInvest sind nicht zum Handel an

der Immobilien-Gesellschaften bzw. der Wert der gehaltenen

einer Börse zugelassen. Die Anteile werden auch nicht mit

Liegenschaften anteilig in Höhe der Beteiligung anzusetzen. 23

SEB ImmoInvest

Die Kapitalanlagegesellschaft verwendet einen Teil der ihr aus

schaften und deren Liegenschaften. Dabei ist der Wert der Im-

dem Sondervermögen geleisteten Vergütungen für wieder-

mobilien-Gesellschaften bzw. der Wert der gehaltenen

kehrende Vergütungen an Vermittler von Anteilen als Vermitt-

Liegenschaften anteilig in Höhe der Beteiligung anzusetzen.

lungsfolgeprovision. Die Höhe dieser Vergütung wird in der

Abweichend hiervon gehen Aufwendungen, die bei der Immobili-

Regel in Abhängigkeit vom jeweiligen Bestand des durch den

en-Gesellschaft aufgrund von speziellen Anforderungen des

Vertriebspartner vermittelten Fondsvolumens an vereinbarten

Investmentrechts entstehen, nicht anteilig, sondern in voller

Stichtagen bemessen.

Höhe zulasten des Sondervermögens. Soweit die Kapitalanlagegesellschaft dem Sondervermögen eigene Aufwendungen

9.1 Vergütung der Depotbank

belastet, müssen diese billigem Ermessen entsprechen. Die-

Die Depotbank erhält für ihre Tätigkeit eine vierteljährliche

se Aufwendungen werden in den Jahresberichten aufgeglie-

Vergütung in Höhe von 0,005 % des Wertes des Sonderver-

dert ausgewiesen.

mögens zum Schluss eines jeden Quartals. 9.3 Angabe einer Gesamtkostenquote – TER 9.2 Aufwendungsersatz

Im Jahresbericht werden die zulasten des Sondervermögens

Neben den vorgenannten Vergütungen gehen die folgenden

angefallenen Verwaltungskosten (ohne Transaktionskosten)

Aufwendungen zulasten des Sondervermögens:

offengelegt und als Quote des durchschnittlichen Fondsvolu-

a) im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Bebauung, der

mens ausgewiesen („Total Expense Ratio“ – TER). Diese setzt

Veräußerung und der Belastung von Immobilien entstehen-

sich aus der Vergütung für die Verwaltung des Sonderver­

de Nebenkosten (einschließlich Steuern);

mögens, der Vergütung der Depotbank sowie den Aufwen-

b) bei der Verwaltung von Immobilien entstehende Fremdkapi-

dungen, die dem Sondervermögen zusätzlich belastet werden

tal- und Bewirtschaffungskosten (Verwaltungs-, Instandhal-

können, zusammen (siehe 9.2). Ausgenommen sind die Kos-

tungs-, Betriebs- und Rechtsverfolgungskosten);

ten und Nebenkosten, die beim Erwerb und der Veräußerung

c) im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung

von Vermögensgegenständen entstehen.

von sonstigen Vermögensgegenständen entstehende Kosten; d) bankübliche Depotgebühren;

Der Kapitalanlagegesellschaft können im Zusammenhang mit

e) Kosten des Sachverständigenausschusses;

Geschäften für Rechnung des Sondervermögens geldwerte

f) Kosten für den Druck und Versand der für die Anleger be-

Vorteile (Broker Research, Finanzanalysen, Markt- und Kurs­

stimmten Jahres- und Halbjahresberichte; g) Kosten der Bekanntmachung der Jahres- und Halbjahres­

informationssysteme) entstehen, die im Interesse der Anleger bei den Anlageentscheidungen verwendet werden. Der Kapi-

berichte, der Ausgabe- und Rücknahmepreise und ggf. der

talanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus

Ausschüttungen und die Kosten des Auflösungsberichtes;

dem Sondervermögen an die Depotbank und an Dritte geleis-

h) Kosten für die Prüfung des Sondervermögens durch den

teten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.

Abschlussprüfer der Gesellschaft sowie die Kosten für die Bekanntmachung der Besteuerungsgrundlagen und der

Die Kapitalanlagegesellschaft verwendet einen Teil der ihr aus

Bescheinigung, dass die steuerlichen Angaben nach den

dem Sondervermögen geleisteten Vergütungen für wieder-

Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden;

kehrende Vergütungen an Vermittler von Anteilen als Vermitt-

i) Kosten für die Einlösung der Ertragsscheine;

lungsfolgeprovision.

j) Kosten für die Ertragsschein-Bogenerneuerung; k) im Zusammenhang mit den Kosten der Verwaltung und ­Verwahrung eventuell entstehende Steuern.

9.4 Besonderheiten in Zusammenhang mit dem Erwerb von Investmentanteilen Dem Sondervermögen wird neben der Vergütung zur Verwal-

Die vorstehende Regelung gilt entsprechend für die von der

tung des Sondervermögens eine weitere Verwaltungsvergü-

Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermö-

tung für die im Sondervermögen gehaltenen Investmentan-

gens unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilien-Gesell-

teile berechnet. Im Jahres- und Halbjahresbericht wird der

24

Verkaufsprospekt

Betrag der Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge an-

ner Anteile besteht nicht. Der Erwerb von Anteilen ist nur bei

gegeben, die dem Sondervermögen im Berichtszeitraum für

Depotverwahrung möglich.

den Erwerb und die Rückgabe von Anteilen an Sondervermögen berechnet worden sind. Daneben wird die Vergütung of-

Die Anteile lauten auf den Inhaber und verbriefen die Ansprü-

fengelegt, die dem Sondervermögen von der Kapitalanlage-

che des Inhabers gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft.

gesellschaft selbst, einer anderen Kapitalanlagegesellschaft

Die Anteile enthalten keine Stimmrechte.

oder einer Gesellschaft, mit der die Kapitalanlagegesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteili-

Die Mindestanlagesumme beträgt 5.000.000 Euro

gung verbunden ist, oder einer ausländischen Investmentgesellschaft einschließlich ihrer Verwaltungsgesellschaft als Ver-

11.1 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

waltungsvergütung für die im Sondervermögen gehaltenen

Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist grundsätzlich nicht

Anteile berechnet wurde. Beim Erwerb von Investmentantei-

beschränkt. Sie können bei der Kapitalanlagegesellschaft,

len, die direkt oder indirekt von der Kapitalanlagegesellschaft

der Depotbank oder durch Vermittlung Dritter erworben wer-

oder einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der die Kapital-

den. Die Depotbank gibt sie zum Ausgabepreis aus. Der Aus-

anlagegesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder

gabepreis der Anteilklasse P entspricht dem Inventarwert pro

mittelbare Beteiligung verbunden ist, darf sie oder die andere

Anteil (Anteilwert) zuzüglich eines Ausgabeaufschlags (Ausga-

Gesellschaft für den Erwerb und die Rücknahme keine Ausga-

bepreis). Die Kapitalanlagegesellschaft behält sich vor, die

beaufschläge oder Rücknahmeabschläge berechnen.

Ausgabe von Anteilen vorübergehend oder vollständig einzustellen.

10. Teilfonds Der SEB ImmoInvest ist nicht Teilfonds einer Umbrella-Kon-

Die Kapitalanlagegesellschaft ist nicht verpflichtet, Aufträge

struktion.

zum Erwerb von Anteilen an dem Sondervermögen auszuführen bzw. durch die Depotbank ausführen zu lassen. Die Kapi-

11. Anteile

talanlagegesellschaft behält sich daher vor, Aufträge zum ­Erwerb von Fondsanteilen ggf. ohne weitere Begründung zu-

Anteilklasse P

rückzuweisen. Dies gilt insbesondere für großvolumige Kauf-

Die Rechte der Anleger werden bei der Errichtung des Sonder­

aufträge oder solche Kaufaufträge, hinsichtlich derer die

vermögens ausschließlich in Globalurkunden verbrieft. Diese

Vermutung besteht, dass sie lediglich auf eine kurzfristige

Globalurkunden werden bei einer Wertpapiersammelbank ver-

­Anlage in dem Sondervermögen gerichtet sind. Die Kapitalan-

wahrt. Ein Anspruch des Ausstellers auf Auslieferung einzel-

lagegesellschaft empfiehlt daher, vor der Erteilung von groß-

ner Anteile besteht nicht. Der Erwerb von Anteilen ist nur bei

volumigen Kaufaufträgen ab 1.000.000 Euro (in Worten: eine

Depotverwahrung möglich.

Million Euro) sich vorab mit der Kapitalanlagegesellschaft in Verbindung zu setzen.

Die Anteile lauten auf den Inhaber und verbriefen die Ansprüche des Inhabers gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft.

Die Anleger können grundsätzlich jederzeit die Rücknahme der

Die Anteile enthalten keine Stimmrechte.

Anteile durch Erteilung eines Rücknahmeauftrags verlangen. Rücknahmestelle ist die Depotbank. Die Rückgabe kann auch

Eine Mindestanlagesumme besteht nicht.

durch Vermittlung Dritter erfolgen; dabei können Kosten anfallen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, die Anteile

Anteilklasse I

zum jeweils geltenden Rücknahmepreis, der dem Anteilwert

Die Rechte der Anleger werden bei der Errichtung der Anteil-

gegebenenfalls unter Abzug eines Rücknahmeabschlages ent-

klasse I ausschließlich in Globalurkunden verbrieft. Diese

spricht, für Rechnung des Sondervermögens zurückzunehmen.

­Globalurkunden werden bei einer Wertpapiersammelbank ver-

Auf die Folgen einer befristeten Rücknahmeaussetzung (siehe

wahrt. Ein Anspruch des Ausstellers auf Auslieferung einzel-

11.8) wird ausdrücklich hingewiesen. 25

SEB ImmoInvest

11.1.1 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der

11.1.2.3 V  eräußerung und Übertragung von Anteilen der Anteilklasse I

Anteilklasse P Hinsichtlich der Ausgabe und der Rücknahme von Anteilen in

Im Falle der Veräußerung und Übertragung von Anteilen der

der Anteilklasse P gelten keine Besonderheiten. Es besteht

Anteilklasse I von Anleger zu Anleger hat der bisherige An­

insbesondere keine Mindestanlagesumme.

leger oder der Erwerber der Kapitalanlagegesellschaft die Übertragung der Anteile unter Angabe des Namens und der An-

11.1.2 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Anteilklasse I

schrift des Erwerbers anzuzeigen. Geschieht dies nicht, hat der Erwerber keinen Anspruch darauf, dass die Gesellschaft – auch beim fristgerechten Rücknahmeauftrag – auf die Erhe-

11.1.2.1 Ausgabe von Anteilen der Anteilklasse I

bung des gestundeten Ausgabeaufschlages verzichtet. Sollte

Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist grundsätzlich nicht

der Anleger die Rückgabe der Anteil gegenüber der Depot-

beschränkt. Die Depotbank gibt sie zum Ausgabepreis aus.

bank avisiert haben und danach seine Anteile freihändig oder

Der Ausgabepreis in der Anteilklasse I ist gleich dem Anteils-

über die Börse verkaufen, so erfolgt keine Zurechnung der An­

wert zuzüglich eines Ausgabeaufschlages, der jedoch nicht

zeige des Veräußerers gegenüber der Depotbank zugunsten

erhoben wird, wenn sich der Anleger an das unter 5.4 be-

des Erwerbers. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Rück-

schriebene Verfahren hält. Die Kapitalanlagegesellschaft be-

nahme von Anteilen nach § 81 InvG ausgesetzt worden ist.

hält sich vor, die Ausgabe von Anteilen an der Anteilklasse I vorübergehend oder vollständig einzustellen.

11.2 Bewertung/Ausgabe- und Rücknahmepreis Zur Errechnung des Ausgabe- und des Rücknahmepreises der

11.1.2.2 Rücknahme von Anteilen der Anteilklasse I

Anteile ermittelt die Kapitalanlagegesellschaft unter Kontrolle

Die Anleger können grundsätzlich jederzeit die Rücknahme

der Depotbank börsentäglich den Wert der zum Sonderver-

der Anteile durch Erteilung eines Rücknahmeauftrages verlan-

mögen gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich etwa­

gen. Rücknahmestelle ist grundsätzlich die Depotbank. Im

iger aufgenommener Kredite und sonstiger Verbindlichkeiten

Falle der Rücknahme von Anteilen der Anteilklasse I erhebt

des Sondervermögens (Inventarwert). Die Division des Inven-

die Kapitalanlagegesellschaft den zunächst gestundeten Aus-

tarwertes durch die Zahl der ausgegebenen Anteile ergibt

gabeaufschlag, wenn der Anleger sich nicht an das unter 5.4

den Anteilwert.

beschriebenen Verfahren gehalten hat. Von einer Anteilpreisermittlung wird an Neujahr, Karfreitag, Die Rückgabe kann auch durch Vermittlung Dritter erfolgen,

Ostermontag, Maifeiertag (1.Mai), Christi Himmelfahrt,

wobei zusätzliche Kosten anfallen können. Die Kapitalanlage-

Pfingstmontag, Fronleichnam, Tag der Deutschen Einheit,

gesellschaft ist verpflichtet, die Anteile zum jeweils geltenden

Heiligabend, 1. und 2. Weihnachtsfeiertag und Silvester abge-

Rücknahmepreis, der dem Anteilwert entspricht, für die Rech-

sehen.

nung des Sondervermögens zurückzunehmen. Von dem Rücknahmepreis wird die Kapitalanlagegesellschaft den ge-

Im Einzelnen wird wie folgt verfahren:

stundeten Ausgabeaufschlag zum Abzug bringen, wenn die Voraussetzungen für einen Verzicht des Ausgabeaufschlages

Immobilien

nicht gegeben sind (siehe 5.4).

Immobilien werden beim Erwerb und danach nicht länger als zwölf Monate mit dem Kaufpreis angesetzt, anschließend

Auf die Folgen einer befristeten Rücknahmeaussetzung (siehe

werden sie mit dem zuletzt vom Sachverständigenausschuss

11.8) wird ausdrücklich hingewiesen.

festgestellten Wert angesetzt. Dieser Wert wird für jede Immo­ bilie spätestens alle zwölf Monate ermittelt. Die Bewertungen werden möglichst gleichmäßig über das Jahr verteilt, um eine Ballung von Neubewertungen zu bestimmten Stichtagen zu vermeiden. Treten bei einer Immobilie Änderungen wesent-

26

Verkaufsprospekt

licher Bewertungsfaktoren ein, so wird die Neubewertung ge-

Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten

gebenenfalls zeitlich vorgezogen. Innerhalb von zwei Monaten

gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögens-

nach der Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbau-

gegenstände ohne handelbaren Kurs

recht ist vom Sachverständigenausschuss der Wert des

Vermögensgegenstände, die weder an Börsen gehandelt wer-

Grundstücks neu festzustellen.

den noch in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden

Bauleistungen

zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger

Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der

Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter

Immo­bilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten

­Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten ange-

angesetzt.

messen ist, sofern nachfolgend unter „Besondere Bewertungsregeln“ nicht anders angegeben.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als zwölf Monate mit dem Kauf-

11.3 B  esondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände

preis angesetzt. Anschließend werden der Bewertung monatliche Vermögensaufstellungen der Immobilien-Gesellschaften

Nichtnotierte Schuldverschreibungen und Schuld-

zugrunde gelegt. Spätestens alle zwölf Monate wird der Wert

scheindarlehen

der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögens­

Für die Bewertung von Schuldverschreibungen, die nicht an

aufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319

der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt wer-

Handelsgesetzbuch ermittelt. Der ermittelte Wert wird an-

den (z. B. nichtnotierte Anleihen, Commercial Papers und

schließend von der Kapitalanlagegesellschaft auf Basis der

­Einlagenzertifikate), und für die Bewertung von Schuldschein­

Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungs-

darlehen werden die für vergleichbare Schuldverschreibungen

termin fortgeschrieben. Treten bei einer Beteiligung Ände-

und Schuldscheindarlehen vereinbarten Preise und gegebe-

rungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine

nenfalls die Kurswerte von Anleihen vergleichbarer Aussteller

Fortschreibung nicht erfasst werden können, so wird die Neu-

mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichen-

bewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen.

falls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Die in den Vermögensaufstellungen ausgewiesenen Immobilien sind mit dem Wert anzusetzen, der von dem Sachverstän-

Geldmarktinstrumente

digenausschuss des Immobilien-Sondervermögens festge-

Bei den im Sondervermögen befindlichen Geldmarktinstru-

stellt wurde.

menten werden Zinsen und zinsähnliche Erträge sowie Aufwendungen (z. B. Verwaltungsvergütung, Depotbankvergü-

Liquiditätsanlagen

tung, Prüfungskosten, Kosten der Veröffentlichung etc.) bis einschließlich des Tages vor dem Valutatag berücksichtigt.

An einer Börse zugelassene/in einem organisierten Markt gehandelte Vermögensgegenstände

Derivate

Vermögensgegenstände, die an Börsen gehandelt werden oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind,

Optionsrechte und Terminkontrakte

sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum je-

Die zu einem Sondervermögen gehörenden Optionsrechte

weiligen Kurswert bewertet, sofern nachfolgend unter „Beson-

und die Verbindlichkeiten aus einem Dritten eingeräumten

dere Bewertungsregeln“ nicht anders angegeben.

­Optionsrechten, die zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind, werden zu den jeweils zuletzt festgestellten Kursen bewertet.

27

SEB ImmoInvest

Das Gleiche gilt für Forderungen und Verbindlichkeiten aus

Betrag im Rahmen der liquiden Mittel (Bankguthaben) auszu-

für Rechnung des Sondervermögens verkauften Terminkon-

weisen. Darüber hinaus ist bei der Bewertung eine Verbind-

trakten. Die zulasten des Sondervermögens geleisteten Ein­

lichkeit aus Pensionsgeschäften in Höhe der abgezinsten

schüsse werden unter Einbeziehung der am Börsentag fest-

Rückzahlungsverpflichtungen auszuweisen.

gestellten Bewertungsgewinne und Bewertungsverluste zum Wert des Sondervermögens hinzugerechnet.

Werden für Rechnung des Sondervermögens Wertpapiere in Pension genommen, so sind diese bei der Bewertung nicht zu

Bankguthaben, Festgelder, Investmentanteile und

berücksichtigen. Aufgrund der vom Sondervermögen geleis­

Wertpapier-Darlehen

teten Zahlung ist bei der Bewertung eine Forderung an den

Bankguthaben werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Pensionsgeber in Höhe der abgezinsten Rückzahlungsansprüche zu berücksichtigen.

Festgelder werden zum Renditekurs bewertet, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen der Kapitalanlagegesellschaft

Zusammengesetzte Vermögensgegenstände

und dem jeweiligen Kreditinstitut geschlossen wurde, der vor-

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensge-

sieht, dass das Festgeld jederzeit kündbar ist und die Rück-

genstände sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Rege-

zahlung bei der Kündigung zum Renditekurs erfolgt. Dabei

lungen zu bewerten.

wird im Einzelfall festgelegt, welcher Marktzins bei der Ermittlung des Renditekurses zugrunde gelegt wird. Die entspre-

11.4 Order-Annahmeschluss

chenden Zinsforderungen werden zusätzlich angesetzt.

Die Kapitalanlagegesellschaft trägt dem Grundsatz der An­ legergleichbehandlung Rechnung, indem sie sicherstellt, dass

Forderungen, z. B. abgegrenzte Zinsansprüche, sowie Ver-

sich kein Anleger durch den Kauf oder Verkauf von Anteilen

bindlichkeiten werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

zu bereits bekannten Anteilwerten Vorteile verschaffen kann. Die Kapitalanlagegesellschaft hat daher einen Zeitpunkt fest-

Investmentanteile werden zum Rücknahmepreis angesetzt.

gelegt, bis zu dem Aufträge für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen bei ihr oder der Depotbank vorliegen müssen

Für die Rückerstattungsansprüche aus Wertpapier-Darlehens-

(Order-Annahmeschluss). Eine Beschreibung des Order-Ab-

geschäften ist der jeweilige Kurswert der als Darlehen über-

laufs mit Angaben zu den Order-Annahmeschlusszeiten ist auf

tragenen Wertpapiere maßgebend.

der Homepage der Kapitalanlagegesellschaften veröffentlicht.

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände

11.5 Ausgabeaufschlag / Rücknahmeabschlag

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden zu dem zuletzt bekannten Devisenkurs der Währung in Euro

Ausgabeaufschlag

umgerechnet. Ausgabeaufschlag bei der Anteilklasse P Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden

Bei Festsetzung des Ausgabepreises wird dem Anteilwert zur

zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Reu-

Abgeltung der Ausgabekosten ein Ausgabeaufschlag hinzuge-

ters AG um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der Währung

rechnet. Der Ausgabeaufschlag beträgt derzeit 5,25 % des

des Vortages in Euro umgerechnet.

Anteilwerts. Der Anteilerwerber erzielt beim Verkauf seiner Anteile erst dann einen Gewinn, wenn der Wertzuwachs den

Wertpapier-Pensionsgeschäfte

beim Erwerb gezahlten Ausgabeaufschlag übersteigt. Aus

Werden Wertpapiere für Rechnung des Sondervermögens in

diesem Grund empfiehlt sich bei dem Erwerb von Anteilen ei-

Pension gegeben, so sind diese weiterhin bei der Bewertung

ne längere An­lagedauer. Der Ausgabeaufschlag stellt im We-

zu berücksichtigen. Daneben ist der im Rahmen des Pensions­

sentlichen eine Vergütung für den Vertrieb der Anteile des

geschäftes für Rechnung des Sondervermögens empfangene

Sondervermögens dar. Er wird zur Deckung der Ausgabekos-

28

Verkaufsprospekt

ten der Kapitalan­lagegesellschaft sowie zur Abgeltung von

11.7 Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile

Vertriebsleistungen der Kapitalanlagegesellschaft und Dritter

Die Ausgabe und Rücknahme der Anteile erfolgt durch die Ka-

verwendet.

pitalanlagegesellschaft bzw. die Depotbank zum Ausgabepreis bzw. Rücknahmepreis ohne Berechnung weiterer Kosten.

Ein Rücknahmeabschlag wird nicht erhoben. Werden Anteile durch Vermittlung Dritter ausgegeben oder Ausgabeaufschlag bei der Anteilklasse I

zurückgenommen, so können zusätzliche Kosten anfallen.

Bei der Festsetzung des Ausgabepreises wird dem Anteilswert ein Ausgabeaufschlag von derzeit 5,25 % hinzugerech-

Kosten bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

net. Der Ausgabeaufschlag wird zunächst gestundet.

der Anteilklasse I Die Ausgabe und Rücknahme der Anteile durch die Depot-

Die Gesellschaft sieht von der Erhebung des Ausgabeauf-

bank erfolgt zum Ausgabepreis (Anteilswert zzgl. Ausgabeauf-

schlags endgültig ab, wenn der Anleger das unter 5.4 be-

schlag). Der Ausgabeaufschlag wird allerdings nur erhoben,

schriebene Verfahren bei der Rückgabe der Anteile der Anteil-

wenn bei der Rückgabe der Anteile nicht die unter 5.4 ge-

klasse I einhält.

nannten Bedingungen erfüllt sind.

Die Kapitalanlagegesellschaft ist ferner zum Abzug des Aus-

11.8 Rücknahmeaussetzung

gabeaufschlages berechtigt, wenn der Anleger entgegen

Die Kapitalanlagegesellschaft kann die Rücknahme der An-

­Abschnitt „Veräußerung und Übertragung von Anteilen der

teile zeitweilig aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstän-

­An­teilklasse I (siehe 11.1.2.3) die Anteile an einen anderen

de vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der

veräußert und überträgt, ohne den Verkauf der Kapitalanlage-

Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen (§ 12

gesellschaft angezeigt zu haben. Die Kapitalanlagegesellschaft

Abs. 4 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“).

wird in diesem Falle den Ausgabeaufschlag von dem an den neuen Anleger zu bezahlenden Rücknahmepreis abziehen.

Außergewöhnliche Umstände liegen insbesondere vor, wenn

Letzteres gilt nicht, wenn die Anteile an der Anteilklasse I

• eine Börse, an der ein wesentlicher Teil der Wertpapiere

während des Ausschlusses der Anteilsrücknahme nach § 81

des Sondervermögens gehandelt wird (außer an gewöhn-

InvG an einen Dritten freihändig oder über die Börse veräußert

lichen Wochenenden und Feiertagen), geschlossen oder

wurden und der Dritte nachweist, dass die Voraussetzungen

der Handel eingeschränkt oder ausgesetzt ist,

für einen Verzicht auf den Ausgabeaufschlag gegeben sind.

• über Vermögensgegenstände nicht verfügt werden kann, • die Gegenwerte bei Verkäufen nicht zu transferieren sind,

Rücknahmeabschlag Ein Rücknahmeabschlag wird zurzeit bei keiner Anteilklasse erhoben.

• es nicht möglich ist, den Anteilwert ordnungsgemäß zu ermitteln, oder • wesentliche Vermögensgegenstände nicht bewertet werden können.

11.6 Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise

Die Gesellschaft unterrichtet die Anleger durch Bekanntmachung

Die Ausgabe- und Rücknahmepreise sind am Sitz der Kapital-

im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus auf der

anlagegesellschaft und der Depotbank verfügbar. Die Preise

Internetseite der Gesellschaft unter www.sebassetmanagement.de

werden regelmäßig in mindestens einer hinreichend verbreite-

über die Aussetzung und die Wiederaufnahme der Rücknahme

ten Tages- oder Wirtschaftszeitung oder auf der Internetseite

der Anteile. Nach Wiederaufnahme der Rücknahme wird den

der Gesellschaft unter www.sebassetmanagement.de veröf-

Anlegern der dann gültige Rückgabepreis ausgezahlt.

fentlicht.

29

SEB ImmoInvest

Da die eingezahlten Gelder entsprechend den Anlagegrund-

11.9 Ermittlung der Erträge

sätzen überwiegend in Immobilien angelegt sind, bleibt es der

Das Sondervermögen erzielt ordentliche Erträge aus verein-

Kapitalanlagegesellschaft daneben vorbehalten, die Rücknah-

nahmten und nicht zur Kostendeckung verwendeten Mieten

me der Anteile befristet zu verweigern (§ 12 Abs. 5 der „All-

aus Immobilien, aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

gemeinen Vertragsbedingungen“), wenn bei umfangreichem

sowie Zinsen (und Dividenden) aus Liquiditätsanlagen. Diese

Rücknahmeverlangen die Bankguthaben und der Erlös aus

werden periodengerecht abgegrenzt.

dem Verkauf der Wertpapiere, Geldmarktinstrumente und Investmentanteile zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur

Hinzu kommen Bauzinsen (Eigengeldverzinsung für Bauvor­

Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht

haben), soweit sie als kalkulatorischer Zins anstelle der

mehr ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen.

marktüblichen Verzinsung der für die Bauvorhaben verwende-

Der Kapitalanlagegesellschaft bleibt es vorbehalten, die An-

ten Mittel des Sondervermögens angesetzt werden.

teile erst dann zu dem jeweils gültigen Rücknahmepreis zurückzunehmen, nachdem sie unverzüglich, jedoch unter

Außerordentliche Erträge können aus der Veräußerung von

­Wahrung der Interessen der Anleger, entsprechende Vermö-

Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und

genswerte veräußert hat. Die Frist für die Verweigerung der

von Liquiditätsanlagen entstehen. Die Veräußerungsgewinne

Rücknahme von Anteilen beträgt drei Monate.

oder -verluste aus dem Verkauf von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden in der Weise er-

Reichen nach Ablauf dieser Frist die im Rahmen der Liquidität

mittelt, dass die Verkaufserlöse (abzüglich der beim Verkauf

angelegten Mittel für die Rücknahme nicht aus, so sind Immo-

angefallenen Kosten) den um die steuerlich zulässige und

bilien des Sondervermögens zu veräußern. Bis zur Veräuße-

mögliche Abschreibung verminderten Anschaffungskosten

rung dieser Gegenstände zu angemessenen Bedingungen

der Immobilie oder Beteiligung an einer Immobilien-Gesell-

oder bis zu einem Jahr nach Vorlage der Anteile zur Rücknah-

schaft (Buchwert) gegenübergestellt werden.

me kann die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme ver­ weigern. Durch Erklärung gegenüber den Anlegern, die im

Realisierte Veräußerungsverluste werden mit realisierten Ver-

elektronischen Bundesanzeiger und in einer hinreichend ver-

äußerungsgewinnen saldiert.

breiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder auf der Inter­ netseite der Gesellschaft unter www.sebassetmanagement.de

Die Veräußerungsgewinne bzw. -verluste bei Wertpapierver-

veröffentlicht werden muss, kann die vorgenannte Jahresfrist

käufen bzw. bei der Einlösung von Wertpapieren werden für

um ein weiteres Jahr verlängert werden. Nach Ablauf dieser

jeden einzelnen Verkauf bzw. jede einzelne Einlösung geson-

Frist kann die Kapitalanlagegesellschaft Immobilien des Son-

dert ermittelt. Dabei wird bei der Ermittlung von Veräuße-

dervermögens ohne Beachtung der Beleihungsgrenze und

rungsgewinnen bzw. -verlusten der aus allen Käufen der Wert-

über die in § 9 Abs. 2 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“

papiergattung ermittelte Durchschnittswert zugrunde gelegt

genannte Belastungsgrenze hinaus beleihen, um die Mittel zur

(sog. Durchschnitts- oder Fortschreibungsmethode).

Rücknahme der Anteile zu beschaffen. 11.10 Ertragsausgleichsverfahren Die Gesellschaft unterrichtet die Anleger durch Bekanntmachung

Die Kapitalanlagegesellschaft wendet für das Sondervermö-

im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus auf der

gen ein sog. „Ertragsausgleichsverfahren“ an. Dieses beinhal-

Internetseite der Gesellschaft unter www.sebassetmanagement.de

tet, dass der während des Geschäftsjahres bis zum Anteil-

über die Aussetzung und die Wiederaufnahme der Rücknah-

kauf oder -verkauf angefallene Saldo aus Aufwendungen und

me der Anteile. Nach Wiederaufnahme der Rücknahme wird

Erträgen, den der Anteilerwerber als Teil des Ausgabepreises

den Anlegern der dann gültige Rückgabepreis ausgezahlt.

bezahlen muss und der Verkäufer von Anteilen als Teil des Rücknahmepreises vergütet erhält, fortlaufend berechnet und als ausschüttungsfähige Position in der Ertragsrechnung eingestellt wird. Das Ertragsausgleichsverfahren dient dazu, die

30

Verkaufsprospekt

Auschüttungsfähigkeit pro umlaufendem Anteil von Auswir-

6. Die ausschüttbaren Erträge können zur Ausschüttung in

kungen der Mittelzu- und -abflüsse freizuhalten. Jeder Mittel-

späteren Geschäftsjahren insoweit vorgetragen werden,

zufluss würde sonst wegen der gestiegenen Anteilzahl den

als die Summe der vorgetragenen Erträge 15 % des jewei-

ausschüttungsfähigen Betrag pro Anteil mindern und jeder

ligen Wertes des Sondervermögens zum Ende des Ge-

Rückfluss den ausschüttungsfähigen Betrag pro Anteil wegen

schäftsjahres nicht übersteigt. Erträge aus Rumpfge-

der gesunkenen Anteilzahl erhöhen. Dieses Verfahren verhin-

schäftsjahren können vollständig vorgetragen werden.

dert somit eine Verwässerung der Ausschüttungsfähigkeit pro Anteil bei einem Mittelzufluss und eine zu hohe Ausschüttungs­

7. Im Interesse der Substanzerhaltung können Erträge teilwei-

fähigkeit („Substanzausschüttung“) pro Anteil bei einem Mittel-

se – in Sonderfällen auch vollständig – zur Wiederanlage

rückfluss. Dabei wird in Kauf genommen, dass Anleger, die

im Sondervermögen bestimmt werden.

beispielsweise kurz vor dem Ausschüttungstermin Anteile ­erwerben, den auf Erträge entfallenden Teil des Ausgabe-

8. Die Ausschüttung erfolgt jährlich kostenfrei unmittelbar

preises in Form einer Ausschüttung zurückerhalten, obwohl

nach Bekanntmachung des Jahresberichtes, gegebenen-

ihr eingezahltes Kapital an dem Entstehen der Erträge nicht

falls gegen Einreichung des aufgerufenen Ertrags-

mitgewirkt hat.

scheines.

11.11 Verwendung der Erträge

11.12 Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert

1. Die Kapitalanlagegesellschaft schüttet grundsätzlich die

Da der Ausschüttungsbetrag dem jeweiligen Sondervermögen

während des Geschäftsjahres für Rechnung des Sonder-

entnommen wird, vermindert sich am Tag der Ausschüttung

vermögens angefallenen und nicht zur Kostendeckung ver-

(Ex-Tag) der Anteilwert um den ausgeschütteten Betrag je

wendeten Erträge aus den Immobilien, den Beteiligungen

Anteil.

an Immobilien-Gesellschaften, den Liquiditätsanlagen und dem sonstigen Vermögen – unter Berücksichtigung des

11.13 Gutschrift der Ausschüttungen

zugehörigen Ertragsausgleiches – aus.

Soweit die Anteile in einem Depot bei der Depotbank verwahrt werden, schreiben deren Geschäftsstellen Ausschüt-

2. Von den so ermittelten Erträgen müssen Beträge, die für

tungen kostenfrei gut. Soweit das Depot bei anderen Banken

künftige Instandsetzungen erforderlich sind, einbehalten

oder Sparkassen geführt wird, können zusätzliche Kosten

werden. Beträge, die zum Ausgleich von Wertminderungen

entstehen.

der Immobilien erforderlich sind, können einbehalten werden.

Alle Geschäftsstellen der SEB AG lösen die Ertragsscheine spesenfrei ein. Bei Einlösung der Ertragsscheine durch ande-

3. Veräußerungsgewinne können – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertragsausgleiches – ausgeschüttet wer-

re Banken oder Sparkassen können zusätzliche Kosten berechnet werden.

den. Veräußerungsgewinne von Wertpapiergattungen können auch dann ausgeschüttet werden, wenn andere Wert-

12. Steuerliche Behandlung

papiergattungen Verluste ausweisen. Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen 4. Eigengeldzinsen für Bauvorhaben können, sofern sie sich

Steuervorschriften (ab dem 1. Januar 2009 gelten-

in den Grenzen der ersparten marktüblichen Bauzinsen

des Recht)

­halten, ebenfalls für die Ausschüttung verwendet werden.

Die Aussagen zu den steuerlichen Vorschriften gelten nur für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind.

5. In der Rechenschaftsperiode abgegrenzte Erträge auf Li-

Dem ausländischen Anleger empfehlen wir, sich vor dem Erwerb

quiditätsanlagen werden ebenfalls zur Ausschüttung heran-

von Anteilen an dem in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen

gezogen.

Sondervermögen mit seinem Steuerberater in Verbindung zu 31

SEB ImmoInvest

setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem An-

Trotz Steuerabzug und höherem persönlichen Steuersatz

teilserwerb in seinem Heimatland individuell zu klären.

können Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen erforderlich sein, wenn im Rahmen der Einkommensteuererklä-

Das Sondervermögen ist als Zweckvermögen von der Körper-

rung außergewöhnliche Belastungen oder Sonderausgaben

schaft- und Gewerbesteuer befreit. Die steuerpflichtigen Er-

(z. B. Spenden) geltend gemacht werden.

träge des Sondervermögens werden jedoch beim Privatan­ Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, wer-

leger als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommen-

den die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst. Die

steuer unterworfen, soweit diese zusammen mit sonstigen Kapital­erträgen den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag 

steuerliche Gesetzgebung erfordert zur Ermittlung der steuer­

übersteigen.

pflichtigen bzw. der kapitalertragsteuerpflichtigen Erträge

1)

­eine differenzierte Betrachtung der Ertragsbestandteile. Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag

12.1 Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer)

und ggf. Kirchensteuer). Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören auch die vom Sondervermögen ausgeschütteten

12.1.1 Inländische Mieterträge, Zinsen, zinsähnliche

Erträge, die ausschüttungsgleichen Erträge, der Zwischen­

Erträge, ausländische Dividenden (insb. aus

gewinn sowie der Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fonds­

Immobilienkapitalgesellschaften) sowie

anteilen, wenn diese nach dem 31. Dezember 2008 erwor-

Gewinne aus dem Verkauf inländischer

ben wurden bzw. werden  .

Immobilien innerhalb von zehn Jahren seit

2)

Anschaffung Der Steuerabzug hat grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog.

Ausgeschüttete oder thesaurierte inländische Mieterträge,

Abgeltungsteuer), sodass die Einkünfte aus Kapitalvermögen

Zinsen, zinsähnliche Erträge, ausländische Dividenden sowie

regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzuge-

Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb

ben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch

von zehn Jahren seit Anschaffung des Sondervermögens un-

die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrech-

terliegen bei Inlandsverwahrung dem Steuerabzug von 25 %

nungen vorgenommen und ausländische Quellensteuern ange-

­(zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).

rechnet. Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn Der Steuerabzug hat u. a. aber dann keine Abgeltungswirkung,

der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag

wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgel-

vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell

tungssatz von 25 %. In diesem Fall können die Einkünfte aus

geltenden Sparer-Pauschbetrag 1) nicht überschreiten.

Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren per-

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung

sönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche

und bei ausländischen Anlegern beim Nachweis der steuer-

Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog.

lichen Ausländereigenschaft.

Günstigerprüfung). Verwahrt der inländische Anleger die Anteile eines steuerSofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug

rechtlich ausschüttenden Sondervermögens in einem inlän-

unterlegen haben (weil z. B. ein Gewinn aus der Veräußerung

dischen Depot bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem

von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird),

Kreditinstitut (Depotfall), so nimmt die depotführende Stelle

sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen

1)

dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 % oder dem nied-

2)

rigeren persönlichen Steuersatz. 32

 er Sparer-Pauschbetrag beträgt ab dem Jahr 2009 bei Einzelveranlagung 801 Euro D und bei Zusammenveranlagung 1.602 Euro. Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als ein Jahr beträgt.

Verkaufsprospekt

als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem

Unter bestimmten Voraussetzungen können Dividenden von

festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe

ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften als so ge-

ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster

nannte Schachteldividenden in vollem Umfang steuerfrei sein.

oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In die-

12.1.2 Gewinne aus dem Verkauf inländischer und

sem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung unge-

ausländischer Immobilien nach Ablauf von

kürzt gutgeschrieben.

zehn Jahren seit der Anschaffung Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer

Handelt es sich um ein steuerrechtlich thesaurierendes Son-

­Immobilien außerhalb der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene

dervermögen, so wird der Steuerabzug auf die thesaurierten,

des Sondervermögens erzielt werden, sind beim Anleger

dem Steuerabzug unterliegenden Erträge des Sondervermö-

stets steuerfrei.

gens in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag) durch die Kapitalanlagegesellschaft selbst abgeführt. Der Ausgabe-

12.1.3 Ausländische Mieterträge und Gewinne aus

und Rücknahmepreis der Fondsanteile ermäßigt sich insoweit

dem Verkauf ausländischer Immobilien inner-

um den Steuerabzug zum Ablauf des Geschäftsjahres. Da die

halb von zehn Jahren seit der Anschaffung

Anleger der Kapitalanlagegesellschaft regelmäßig nicht be-

Steuerfrei bleiben ausländische Mieterträge und Gewinne aus

kannt sind, kann in diesem Fall kein Kirchensteuereinbehalt

dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren Besteue-

erfolgen, sodass kirchensteuerpflichtige Anleger insoweit An-

rung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkom-

gaben in der Einkommensteuererklärung zu machen haben.

mens (Freistellungsmethode) verzichtet hat (Regelfall). Die steuerfreien Erträge wirken sich auch nicht auf den anzuwen-

Befinden sich die Anteile im Depot bei einem inländischen

denden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt).

Kreditinstitut oder einer inländischen Kapitalanlagegesellschaft, so erhält der Anleger, der seiner depotführenden Stelle einen

Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen aus-

in ausreichender Höhe ausgestellten Freistellungsauftrag

nahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein

oder eine NV-Bescheinigung vor Ablauf des Geschäftsjahres

Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, gelten

des Sondervermögens vorlegt, den abgeführten Steuerabzug

die Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf

auf seinem Konto gutgeschrieben.

inländischer Immobilien innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung analog. Die in den Herkunftsländern gezahlten Steuern

Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung

können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet

nicht bzw. nicht rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger

werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der

auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbeschei-

Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berück-

nigung über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug

sichtigt wurden.

und den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Möglichkeit, den Steuerabzug im Rahmen seiner Einkommensteu-

12.1.4 G  ewinne aus der Veräußerung von Wertpapie-

erveranlagung auf seine persönliche Steuerschuld anrechnen

ren, Gewinne aus Termingeschäften und

zu lassen.

Erträge aus Stillhalterprämien Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähn-

Werden Anteile ausschüttender Sondervermögen nicht in

lichen Genussrechten und Investmentanteilen, Gewinne aus

einem Depot verwahrt und Ertragsscheine einem inländischen

Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien, die

Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung), wird der Steuerab-

auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, werden

zug in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag vorgenommen.

beim Anleger nicht erfasst, solange sie nicht ausgeschüttet werden. Zudem werden die Gewinne aus der Veräußerung der in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG

33

SEB ImmoInvest

­genannten Kapitalforderungen beim Anleger nicht erfasst,

Der Anleger erhält den Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Soli-

wenn sie nicht ausgeschüttet werden.

daritätszuschlag) in voller Höhe sofort erstattet, sofern die Anteile bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem inländi­

Hierunter fallen folgende Kapitalforderungen an:

schen Kreditinstitut verwahrt werden und dort ein Freistel-

a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben,

lungsauftrag in ausreichender Höhe oder eine NV-Bescheini-

b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit fes-

gung vorliegt. Anderenfalls kann er den Steuerabzug von

tem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und Re-

25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag) unter Beifügung der

verse-Floater,

steuerlichen Bescheinigung der depotführenden Stelle auf

c) Risikozertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines ver­

­seine persönliche Einkommensteuerschuld anrechnen.

öffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im Verhältnis 1:1 abbilden, d) Aktienanleihen, Umtauschanleihen und Wandelanleihen, e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte ­Gewinnobligationen und Fremdkapital-Genussrechte und f) „cum“-erworbene Optionsanleihen.

12.1.6 Erträge aus der Beteiligung an in- und aus­ ländischen Immobilienpersonengesellschaften Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immo­ bilienpersonengesellschaften sind steuerlich bereits mit dem Ende des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach all-

Werden Gewinne aus der Veräußerung der o. g. Wertpapiere/

gemeinen steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen.

Kapitalforderungen, Gewinne aus Termingeschäften sowie ­Erträge aus Stillhalterprämien ausgeschüttet, sind sie grund-

12.1.7 Negative steuerliche Erträge

sätzlich steuerpflichtig und unterliegen bei Verwahrung der

Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleicharti­

Anteile im Inland dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Soli-

gen positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,

daritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Ausgeschüttete Ge-

werden diese auf Ebene des Sondervermögens steuerlich

winne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne

vorgetragen. Diese können auf Ebene des Sondervermögens

aus Termingeschäften sind jedoch steuerfrei, wenn die Wert-

mit künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträ-

papiere auf Ebene des Sondervermögens vor dem 1. Januar

gen der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurech-

2009 erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem 1. Januar

nung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist

2009 eingegangen wurden.

nicht möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger einkommensteuerlich erst in dem Veranlagungs-

Gewinne aus der Veräußerung von Kapitalforderungen, die

zeitraum (Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des Son-

nicht in der o. g. Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich

dervermögens endet bzw. die Ausschüttung für das Geschäfts­

wie Zinsen zu behandeln (s. o.).

jahr des Sondervermögens erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens ver-

12.1.5 Inländische Dividenden (insbesondere aus Immobilienkapitalgesellschaften)

rechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der Einkommensteuer des Anlegers ist nicht möglich.

Inländische Dividenden der (Immobilien-) Kapitalgesellschaften, die vom Sondervermögen ausgeschüttet oder thesauriert

12.1.8 Substanzauskehrungen

werden, sind beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig.

Substanzauskehrungen (z. B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar.

Bei Ausschüttung oder Thesaurierung wird von der inländi­ schen Dividende ein Steuerabzug in Höhe von 25 % (zuzüg-

Substanzauskehrungen, die der Anleger während seiner Be-

lich Solidaritätszuschlag) von der Kapitalanlagegesellschaft

sitzzeit erhalten hat, sind allerdings dem steuerlichen Ergebnis

vorgenommen. Die depotführende Stelle berücksichtigt bei

aus der Veräußerung der Fondsanteile hinzuzurechnen, d. h.,

Ausschüttungen zudem einen ggf. vorliegenden Antrag auf

sie erhöhen den steuerlichen Gewinn.

Kirchensteuereinbehalt. 34

Verkaufsprospekt

12.1.9 Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

12.2 Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer)

Werden Anteile an einem Sondervermögen, die nach dem 31. De­zember 2008 erworben wurden, von einem Privatan­

12.2.1 Inländische Mieterträge und Zinserträge sowie zinsähnliche Erträge

leger veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 %. Sofern die Anteile in einem inländi­

Inländische Mieterträge, Zinsen und zinsähnliche Erträge sind

schen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende

beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig 3). Dies gilt unab-

Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25 % (zu-

hängig davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausge-

züglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) kann

schüttet werden.

durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrages bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden.

Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechen­

Werden Anteile an einem Sondervermögen, die vor dem

den NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger

1. Januar 2009 erworben wurden, von einem Privatanleger

eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerab-

innerhalb eines Jahres nach Anschaffung (Spekulationsfrist)

zugs.

wieder veräußert, sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich steuer-

12.2.2 Ausländische Mieterträge

pflichtig. Beträgt der aus „privaten Veräußerungsgeschäften“

Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet

erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro,

Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung

ist er steuerfrei (Freigrenze). Wird die Freigrenze überschritten,

aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei An­

ist der gesamte private Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

legern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbehalt zu beachten.

Bei einer Veräußerung der vor dem 1. Januar 2009 erworbe­ nen Anteile außerhalb der Spekulationsfrist ist der Gewinn bei

Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen aus-

Privatanlegern steuerfrei.

nahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind die An-

die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf

schaffungskosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der

die deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerech-

Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischenge-

net werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf

winn im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es nicht

der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten be-

zu einer doppelten einkommensteuerlichen Erfassung von

rücksichtigt wurden.

Zwischengewinnen (siehe unten) kommen kann. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten Erträge zu kürzen,

12.2.3 Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien

die der Anleger bereits versteuert hat, damit es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt.

Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich unbe-

Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31. Dezember 2008

achtlich, soweit sie nach Ablauf von zehn Jahren seit der An-

erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf die

schaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden. Die

während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch nicht auf

Gewinne werden erst bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig,

der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge zurück-

wobei Deutschland in der Regel auf die Besteuerung auslän-

zuführen ist (sogenannter besitzzeitanteiliger Immobilien­gewinn).

discher Gewinne (Freistellung aufgrund Doppelbesteuerungsabkommens) verzichtet.

Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobilien­ gewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des 3)

­Investmentanteils.

 ie zu versteuernden Zinsen sind gemäß § 2 Abs. 2a InvStG im Rahmen der ZinsschranD kenregelung nach § 4h EstG zu berücksichtigen.

35

SEB ImmoInvest

e) ohne gesonderten Stückzinsausweis (flat) gehandelte

Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer

Gewinnobligationen und Fremdkapital-Genussrechte und

Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist sind bei der Thesau-

f) „cum“-erworbene Optionsanleihen.

rierung bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig.

Werden diese Gewinne ausgeschüttet, so sind sie steuerlich auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind Veräußerungs-

Bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer Immobilien ver-

gewinne aus Aktien ganz 4) (bei Anlegern, die Körperschaften

zichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Frei-

sind) oder zu 40 % (bei sonstigen betrieblichen Anlegern,

stellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens).

z. B. Einzelunternehmern) steuerfrei (Teileinkünfteverfahren).

Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch

Veräußerungsgewinne aus Renten/Kapitalforderungen, Ge-

der Progressionsvorbehalt zu beachten.

winne aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien sind hingegen in voller Höhe steuerpflichtig.

Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein

Ergebnisse aus der Veräußerung von Kapitalforderungen, die

Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können

nicht in der o. g. Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich

die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf

wie Zinsen zu behandeln (s. o.).

die deutsche Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits

Ausgeschüttete Wertpapierveräußerungsgewinne, ausge-

auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten

schüttete Termingeschäftsgewinne sowie ausgeschüttete Er-

berücksichtigt wurden.

träge aus Stillhalterprämien unterliegen grundsätzlich dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich Solidari-

Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung

tätszuschlag). Dies gilt nicht für Gewinne aus der Veräuße-

des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechen­den

rung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Wertpapieren

NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine

und für ­Gewinne aus vor dem 1. Januar 2009 eingegangenen

Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs.

Termingeschäften. Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger

12.2.4 G  ewinne aus der Veräußerung von Wert­

eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder die-

papieren, Gewinne aus Termingeschäften

se Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen Be-

und Erträge aus Stillhalterprämien

triebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger

Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähn-

der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck

lichen Genussrechten und Investmentfondsanteilen, Gewinne

erklärt wird.

aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn sie thesau-

12.2.5 In- und ausländische Dividenden (insbesondere

riert werden. Zudem werden die Gewinne aus der Veräuße-

aus Immobilien-Kapitalgesellschaften)

rung der nachfolgend genannten Kapitalforderungen beim

Dividenden in- und ausländischer Immobilien-Kapitalgesell-

­Anleger nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden:

schaften, die auf Anteile im Betriebsvermögen ausgeschüttet

a) Kapitalforderungen, die eine Emissionsrendite haben,

oder thesauriert werden, sind mit Ausnahme von Dividenden

b) „normale“ Anleihen und unverbriefte Forderungen mit

nach dem REITG bei Körperschaften steuerfrei 5). Von Einzel-

festem Kupon sowie Down-Rating-Anleihen, Floater und

unternehmern sind diese Erträge zu 60 % zu versteuern (Teil­

Reverse-Floater,

einkünfteverfahren).

c) Risikozertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines veröffentlichten Index für eine Mehrzahl von Aktien im 4)

Verhältnis 1:1 abbilden, 5)

d) Aktien-, Umtausch- und Wandelanleihen, 36

 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfä5 hige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. 5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.

Verkaufsprospekt

Inländische Dividenden unterliegen dem Steuerabzug (Kapital-

tendmachung bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaft-

ertragsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag).

steuer des Anlegers ist nicht möglich.

Ausländische Dividenden unterliegen grundsätzlich dem Steuer­

12.2.8 Substanzauskehrungen

abzug (Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszu-

Substanzauskehrungen (z. B. in Form von Bauzinsen) sind

schlag). Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere

nicht steuerbar. Dies bedeutet für einen bilanzierenden An­

dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbe-

leger, dass die Substanzauskehrungen in der Handelsbilanz

schränkt steuerpflichtige Körperschaft ist (wobei von Körper-

ertragswirksam zu vereinnahmen sind, in der Steuerbilanz

schaften i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der auszahlen-

aufwandswirksam ein passiver Ausgleichsposten zu bilden ist

den Stelle eine Bescheinigung des für sie zuständigen

und damit technisch die historischen Anschaffungskosten

Finanzamtes vorliegen muss) oder die ausländischen Dividen-

steuerneutral gemindert werden.

den Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträ-

12.2.9 Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

ge nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck erklärt wird.

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich

Unter bestimmten Voraussetzungen können Dividenden von

um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen

ausländischen (Immobilien-) Kapitalgesellschaften als so ge-

geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht reali-

nannte Schachteldividenden in vollem Umfang steuerfrei sein.

sierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen Im-

Bei Einzelunternehmen ist in diesem Fall nur der Progressions­

mobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung

vorbehalt zu beachten.

verzichtet hat (so genannter Immobiliengewinn).

12.2.6 Erträge aus der Beteiligung an in- und aus­

Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Immobilien­

ländischen Immobilienpersonengesellschaften Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immo­

gewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des ­Investmentanteils.

bilienpersonengesellschaften sind steuerlich bereits mit Ende des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermö-

des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen

gen sind für Körperschaften zudem steuerfrei 6), soweit die

steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen.

­Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen geltenden Dividenden und aus realisierten und

12.2.7 Negative steuerliche Erträge

nicht realisierten Gewinnen des Sondervermögens aus in- und

Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleicharti­

ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften herrühren (so

gen positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens,

genannter Aktiengewinn). Von Einzelunternehmen sind diese

werden diese steuerlich auf der Ebene des Sondervermögens

Veräußerungsgewinne zu 60 % zu versteuern.

vorgetragen. Diese können auf der Ebene des Sondervermögens mit künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen

Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Aktiengewinn

­Erträgen der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zu-

bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investment­

rechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger

anteils.

ist nicht möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaft-

12.3 Steuerausländer

steuer erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in

Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden Son-

dem das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet bzw. die

dervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden

Ausschüttung für das Geschäftsjahr des Sondervermögens

Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen, zinsähn-

erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene 6)

des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere Gel-

 % des steuerfreien Veräußerungsgewinnes gelten bei Körperschaften als nichtabzugs5 fähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig.

37

SEB ImmoInvest

liche Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Termingeschäfts­

Steuer­abzug erhoben. Zu diesem Zweck hat der Kirchensteu-

gewinne und ausländische Dividenden Abstand genommen,

erpflichtige dem Abzugsverpflichteten in einem schriftlichen

sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist.

Antrag seine Religionsangehörigkeit zu benennen. Ehegatten

Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung des Steuerabzugs

haben in dem Antrag zudem zu erklären, in welchem Verhält-

auf inländische Dividenden für den ausländischen Anleger

nis der auf jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitaler-

möglich ist, hängt von dem zwischen dem Sitzstaat des An­

träge zu den gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht,

legers und der Bundesrepublik Deutschland bestehenden

damit die Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis auf-

Doppelbesteuerungsabkommen ab. Sofern die Ausländerei-

geteilt, einbehalten und abgeführt werden kann. Wird kein

genschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht

Aufteilungsverhältnis angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach

rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger

Köpfen.

gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zuständig ist das Betriebsstätten­

Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe

finanzamt der depotführenden Stelle.

wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.

Hat ein ausländischer Anleger Anteile thesaurierender Sonder-

12.6 Ausländische Quellensteuer

vermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden

Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird

Stelle, wird ihm bei Nachweis seiner steuerlichen Ausländer­

teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.

eigenschaft der Steuerabzug in Höhe von 25 % zuzüglich ­Solidaritätszuschlag, soweit dieser nicht auf inländische Divi-

Die Kapitalanlagegesellschaft kann die anrechenbare Quellen-

denden entfällt, erstattet. Erfolgt der Antrag auf Erstattung

steuer auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungs-

verspätet, kann – wie bei verspätetem Nachweis der Auslän-

kosten abziehen. In diesem Fall ist die ausländische Quellen-

dereigenschaft bei ausschüttenden Fonds – eine Erstattung

steuer auf Anlegerebene weder anrechenbar noch

gemäß § 37 Abs. 2 AO auch nach dem Thesaurierungszeit-

abzugsfähig.

punkt beantragt werden. Übt die Kapitalanlagegesellschaft ihr Wahlrecht zum Abzug 12.4 Solidaritätszuschlag

der ausländischen Quellensteuer auf Fondsebene nicht aus,

Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführen­

dann wird die anrechenbare Quellensteuer bereits beim Steu-

den Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 %

erabzug mindernd berücksichtigt.

zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der Einkommen­ steuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.

12.7 Ertragsausgleich Auf Erträge entfallende Teile des Ausgabepreises für ausge-

Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt bei Thesaurierung die

gebene Anteile, die zur Ausschüttung herangezogen werden

Vergütung des Steuerabzugs – beispielsweise bei ausreichen­

können (Ertragsausgleichsverfahren), sind steuerlich so zu

dem Freistellungsauftrag, Vorlage einer NV-Bescheinigung

behandeln wie die Erträge, auf die diese Teile des Ausgabe-

oder Nachweis der Steuerausländereigenschaft –, ist kein

preises entfallen.

­Solidaritätszuschlag abzuführen bzw. wird dieser bei einer Thesaurierung vergütet.

12.8 Gesonderte Feststellung, Außenprüfung Die Besteuerungsgrundlagen, die auf der Ebene des Sonder-

12.5 Kirchensteuer

vermögens ermittelt werden, sind gesondert festzustellen.

Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen

Hierzu hat die Investmentgesellschaft beim zuständigen Fi-

depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuer­

nanzamt eine Feststellungserklärung abzugeben. Änderungen

abzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer

der Feststellungserklärungen, z. B. anlässlich einer Außenprü-

nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, wel-

fung (§ 11 Abs. 3 InvStG) der Finanzverwaltung, werden für

cher der Kirchensteuerpflichtige angehört, als Zuschlag zum

das Geschäftsjahr wirksam, in dem die geänderte Feststel-

38

Verkaufsprospekt

lung ­unanfechtbar geworden ist. Die steuerliche Zurechnung dieser geänderten Feststellung beim Anleger erfolgt dann

12.11 T  ransparente, semitransparente und intransparente Besteuerung

zum Ende dieses Geschäftsjahres bzw. am Ausschüttungstag

Die oben genannten Besteuerungsgrundsätze (sog. transpa-

bei der Ausschüttung für dieses Geschäftsjahr.

rente Besteuerung) gelten nur, wenn sämtliche Besteuerungsgrundlagen im Sinne des § 5 Abs. 1 InvStG bekannt gemacht

Damit treffen die Bereinigungen von Fehlern wirtschaftlich die

werden (sog. steuerliche Bekanntmachungspflicht). Dies gilt

Anleger, die zum Zeitpunkt der Fehlerbereinigung an dem

auch insoweit, als das Sondervermögen Anteile an anderen

Sondervermögen beteiligt sind. Die steuerlichen Auswirkungen

inländischen Sondervermögen und Investmentaktiengesell-

können entweder positiv oder negativ sein.

schaften, EG-Investmentanteile und ausländische Investmentanteile, die keine EG-Investmentanteile sind, erworben hat

12.9 Zwischengewinnbesteuerung

(Zielfonds i. S. d. § 10 InvStG) und diese ihren steuerlichen

Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis

­Bekanntmachungspflichten nachkommen.

enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene ­Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in § 1

Die Kapitalanlagegesellschaft ist bestrebt, sämtliche Besteue-

Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten

rungsgrundlagen, die ihr zugänglich sind, bekannt zu machen.

Kapitalforderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht

Die erforderliche Bekanntmachung kann jedoch nicht garan-

steuerpflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzins-

tiert werden, insbesondere, soweit das Sondervermögen Ziel-

lichen Wertpapieren vergleichbar). Der vom Sondervermögen

fonds erworben hat und diese ihren steuerlichen Bekanntma-

erwirtschaftete Zwischengewinn ist bei Rückgabe oder Ver-

chungspflichten nicht nachkommen. In diesem Fall werden die

kauf der Anteile durch Steuerinländer einkommensteuerpflich-

Ausschüttungen und der Zwischengewinn des jeweiligen Ziel-

tig. Der Steuerabzug auf den Zwischengewinn beträgt 25 %

fonds sowie 70 % der Wertsteigerung im letzten Kalenderjahr

(zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).

des jeweiligen Zielfonds (mindestens jedoch 6 % des Rücknahmepreises) als steuerpflichtiger Ertrag auf der Ebene des

Der beim Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann

Sondervermögens angesetzt.

im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als negative Einnahme abgesetzt werden. Er wird bereits beim Steuerabzug

Die Kapitalanlagegesellschaft ist zudem bestrebt, Besteue-

steuermindernd berücksichtigt. Wird der Zwischengewinn

rungsgrundlagen außerhalb des § 5 Abs. 1 InvStG (wie ins­

nicht veröffentlicht, sind jährlich 6 % des Entgelts für die

besondere den Aktiengewinn, den Immobiliengewinn und den

Rückgabe oder Veräußerung des Investmentanteils als Zwi-

Zwischengewinn) bekannt zu machen.

schengewinn anzusetzen. 12.12 EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformationsverordnung Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den Abrech-

Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die Richt­

nungen sowie den Erträgnisaufstellungen der Banken entnom-

linie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU

men werden.

Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen

12.10 Folgen der Verschmelzung von ­Sondervermögen

im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (insbesondere mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands,

In den Fällen der Übertragung aller Vermögensgegenstände

Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen,

eines Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen

die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen.

gem. § 40 InvG kommt es weder auf der Ebene der Anleger noch auf der Ebene der beteiligten Sondervermögen zu einer

Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europä-

Aufdeckung von stillen Reserven, d. h., dieser Vorgang ist

ischen Ausland oder in bestimmten Drittstaaten ansässige

steuerneutral.

natür­liche Person von einem deutschen Kreditinstitut (das in39

SEB ImmoInvest

soweit als Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von dem

zentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten löst die

deutschen Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für Steuern

Überschreitung der 15 %-Grenze eine Meldepflicht der Zahl-

und von dort aus letztlich an die ausländischen Wohnsitzfinanz­

stellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in der

ämter gemeldet.

Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus.

Entsprechend werden grundsätzlich Zinserträge, die eine natür­

Bei Überschreiten der 40 %-Grenze ist der in der Rückgabe

liche Person in Deutschland von einem ausländischen Kredit­

oder Veräußerung der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu

institut im europäischen Ausland oder in bestimmten Dritt-

melden. Handelt es sich um einen ausschüttenden Fonds, so

staaten erhält, von dem ausländischen Kreditinstitut letztlich

ist zusätzlich im Falle der Ausschüttung der darin enthaltene

an das deutsche Wohnsitzfinanzamt gemeldet. Alternativ be-

Zinsanteil an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden.

halten einige ausländische Staaten Quellensteuern ein, die in

Handelt es sich um einen thesaurierenden Fonds, erfolgt eine

Deutschland anrechenbar sind.

Meldung konsequenterweise nur im Falle der Rückgabe oder Veräußerung des Fondsanteils.

Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen Privat­

12.13 Grunderwerbsteuer

anleger, die grenzüberschreitend in einem anderen EU-Land

Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine

ihr Depot oder Konto führen und Zinserträge erwirtschaften.

Grunderwerbsteuer aus.

U. a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet, von

12.14 Beschränkte Steuerpflicht in Österreich

den Zinserträgen eine Quellensteuer i. H. v. 20 % (ab 1. Juli

Seit 1. September 2003 ist in Österreich das Immobilien-In-

2011: 35 %) einzubehalten. Der Anleger erhält im Rahmen

vestmentfondsgesetz (ImmoInvFG) in Kraft. Durch dieses Ge-

der steuerlichen Dokumentation eine Bescheinigung, mit der

setz wurde in Österreich eine beschränkte Steuerpflicht für

er sich die abgezogenen Quellensteuern im Rahmen seiner

jene Gewinne eingeführt, die ein ausländischer Anleger über

Einkommensteuererklärung anrechnen lassen kann.

einen Offenen Immobilienfonds aus österreichischen Immobilien erzielt. Besteuert werden die laufenden Bewirtschaftungs-

Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom

gewinne aus der Vermietung und die aus der jährlichen Be-

Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine

wertung resultierenden Wertzuwächse der österreichischen

­Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge

Immobilien. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in

gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt, die es

Österreich ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch

dem Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu verzichten und

gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch

stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen

Ort der Geschäftsleitung) in Österreich hat. Für natürliche

Finanz­behörden zu melden.

Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt

Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden

maximal 2.000 Euro in Österreich steuerpflichtige Einkünfte,

in- und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV unter-

braucht er keine Steuererklärung abzugeben und die Einkünfte

liegt (in scope) oder nicht (out of scope).

bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das zuständige österreichische

Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlage-

­Finanzamt ist eine Steuererklärung in Österreich abzugeben.

grenzen.

Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es für diese keinen

Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens 15 % Forde-

gesetzlichen Freibetrag. Für die Besteuerung ist das Finanz-

rungen im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die

amt Wien 1/23 zuständig. Die auf einen Anteil entfallenden in

letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesellschaft gemel-

Österreich beschränkt steuerpflichtigen Einkünfte sind im Jah-

deten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an das Bundes-

resbericht gesondert ausgewiesen. Dieser Betrag ist mit der

40

Verkaufsprospekt

vom Anleger im Zeitpunkt der Ausschüttung gehaltenen An-

persönlichen Umstände des einzelnen Anlegers wesent-

zahl von Anteilen zu multiplizieren.

lich sein können. Es wird daher empfohlen, sich grundsätzlich von einem Angehörigen der steuerberatenden

12.15 3 %-Steuer in Frankreich

Berufe über die steuerlichen Folgen des ­Erwerbs, des

Seit dem 1. Januar 2008 unterfallen deutsche Sondervermö-

Haltens oder der Veräußerung von Investmentanteilen

gen grundsätzlich dem Anwendungsbereich einer französi­

beraten zu lassen.

schen Sondersteuer (sog. französischen 3 %-Steuer), die jährlich auf den Verkehrswert der in Frankreich gelegenen

Rechtliches und steuerliches Risiko

Immobilien erhoben wird. Das französische Gesetz sieht für

Eine Änderung fehlerhaft festgestellter Besteuerungsgrund­

ausländische Sondervermögen unter bestimmten Vorausset-

lagen des Fonds für vorangegangene Geschäftsjahre (z. B.

zungen die Befreiung von der 3 %-Steuer vor. Der Status

aufgrund von steuerlichen Außenprüfungen) kann für den Fall

deutscher Sondervermögen unterliegt zurzeit der Prüfung

einer für den Anleger steuerlich grundsätzlich nachteiligen

durch die französische Finanzverwaltung, sodass noch offen

Korrektur zur Folge haben, dass der Anleger die Steuerlast

ist, ob das Sondervermögen die 3 %-Steuer schuldet.

aus der Korrektur für vorangegangene Geschäftsjahre zu tragen hat, obwohl er unter Umständen zu diesem Zeitpunkt

Ist das deutsche Sondervermögen selbst nicht von der franzö­

nicht in dem Sondervermögen investiert war. Umgekehrt

sischen Sondersteuer (sog. 3 %-Steuer) befreit, unterliegen

kann für den Anleger der Fall eintreten, dass ihm eine steuer-

Anleger, deren Anteil am Fondsvermögen 5 % oder mehr

lich grundsätzlich vorteilhafte Korrektur für das aktuelle und

beträgt, bezogen auf ihre indirekte Beteiligung an den vom

für vorangegangene Geschäftsjahre, in denen er an dem Son-

­Sondervermögen gehaltenen französischen Immobilien, grund­

dervermögen beteiligt war, durch die Rückgabe oder Veräu-

sätzlich dem Anwendungsbereich der französischen 3 %-Steuer,

ßerung der Anteile vor Umsetzung der entsprechenden Kor-

die jährlich auf den Verkehrswert der in Frankreich gelegenen

rektur nicht mehr zugutekommt.

Immobilien erhoben wird. In diesem Fall hat der Anleger selbst für eine Befreiung von der 3 %-Steuer Sorge zu tragen.

Zudem kann eine Korrektur von Steuerdaten dazu führen, dass steuerpflichtige Erträge bzw. steuerliche Vorteile in

Hinweis:

einem anderen als eigentlich zutreffenden Veranlagungszeit-

Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit

raum tatsächlich steuerlich veranlagt werden und sich dies

bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in

beim einzelnen Anleger negativ auswirkt.

Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Per-

13. Beratung und Auslagerung

sonen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung

13.1 Beratungsfirmen

durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der

Die SEB AG ist von der Gesellschaft mit der Anlageberatung

Finanzverwaltung nicht ändert. Solche Änderungen

für die Umbrella-Konstruktion SEB Vermögensverwaltungs-

können auch rückwirkend eingeführt werden und die

fonds mit allen Teilfonds beauftragt. Die SEB AG berät die

oben beschriebe­nen steuerlichen Folgen nachteilig be-

Gesellschaft hinsichtlich der einzelnen für die Sondervermö-

einflussen. Einzelheiten zur Besteuerung der Erträge

gen abzuschließenden Geschäfte. Die SEB AG ist ein Kredit­

des Sondervermögens werden in den Jahresberichten

institut und nimmt gleichzeitig auch die Funktion der Depot-

veröffentlicht.

bank für das Sondervermögen mit allen Teilfonds wahr.

Bei den Angaben in diesem Prospekt handelt es sich

13.2 Auslagerung

lediglich um eine Zusammenfassung, die nicht den An-

Die Gesellschaft hat folgende Aufgaben anderen Unternehmen

spruch erhebt, sämtliche steuerlichen Aspekte abschlie-

übertragen:

ßend und vollständig zu behandeln, die aufgrund der 41

SEB ImmoInvest

• Aufgaben der Überwachung von Mitarbeitergeschäften und Überwachung von Front- und Parallel-Running • Wahrnehmung der Internen Revision der SEB Investment GmbH • Vertriebssteuerung, Produktstrategie und Unterstützungsleistungen im Bereich Personal

15. V  oraussetzungen für die Auflösung des Sondervermögens Die Anleger sind nicht berechtigt, die Auflösung der Sondervermögen zu beantragen. Die Kapitalanlagegesellschaft kann jedoch die Verwaltung eines Sondervermögens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten durch Bekannt­

• Finance, Reporting, IT und Risikomanagement

machung im elektronischen Bundesanzeiger und im Jahres­-

• das Fondsmanagement eines Spezialfonds

oder Halbjahresbericht kündigen.

• die Fondsadministration für Richtlinienkonforme Sondervermögen, Gemischte Sondervermögen und Altersvorsor-

Des Weiteren erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft,

gesondervermögen

das Sondervermögen zu verwalten, wenn das Insolvenzver-

• die Verwaltung der Anlagekonten

fahren über das Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft er-

• die Überprüfung der Marktgerechtigkeit von Handels­

öffnet ist oder ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens

geschäften in verzinslichen Papieren.

mangels Masse abgelehnt wird. Das Sonderver­mögen fällt nicht in die Insolvenzmasse der Kapitalanlagegesellschaft.

14. Berichte, Geschäftsjahr und Prüfer 1. Die Kapitalanlagegesellschaft erstattet den Anlegern zum

In diesen Fällen geht das Sondervermögen auf die Depotbank

Ende eines jeden Geschäftsjahres am 31. März einen aus-

über, die das Sondervermögen abwickelt und den Erlös an

führlichen Bericht, der eine umfassende Vermögensaufstel-

die Anleger auszahlt.

lung, die Ertrags- und Aufwandsrechnung sowie An­gaben zur Besteuerung der Erträge enthält. Dieser Jahresbericht

15.1 Verfahren bei Auflösung eines Sondervermögens

erscheint spätestens vier Monate nach Ablauf des Ge-

Wird das Sondervermögen aufgelöst, so wird dies im elektro-

schäftsjahres. Zur Mitte eines jeden Geschäftsjahres am

nischen Bundesanzeiger sowie auf der Homepage der Gesell-

30. September erstellt die Kapitalanlagegesellschaft e ­ inen

schaft unter www.sebassetmanagement.de veröffentlicht. Die

Halbjahresbericht, der spätestens zwei Monate nach der

Ausgabe und die Rücknahme von Anteilen wird eingestellt.

Mitte des Geschäftsjahres erscheint.

Der Erlös aus der Veräußerung der Vermögenswerte des Sondervermögens abzüglich der noch durch das Sonderver-

Die Jahresberichte und Halbjahresberichte können direkt

mögen zu tragenden Kosten und der durch die Auflösung ver-

bei der Kapitalanlagegesellschaft kostenlos bezogen wer-

ursachten Kosten wird an die Anleger verteilt, wobei diese in

den. Darüber hinaus sind diese Unterlagen auch bei der

Höhe ihrer jeweiligen Anteile am Sondervermögen Ansprüche

Depotbank und den Vertriebspartnern zu erhalten. Die Ka-

auf Auszahlung des Liquidationserlöses haben. Die Auflösung

pitalanlagegesellschaft informiert auf ihrer Internetseite

des Sondervermögens kann längere Zeit in Anspruch nehmen.

www.sebassetmanagement.de über die Anlagegrenzen

Über die einzelnen Stadien der Auflösung werden die Anleger

des Risikomanagements des Sondervermögens, die Risi-

durch Liquidationsberichte zu den Stichtagen der bisherigen

komanagementmethoden und die jüngsten Entwicklungen

Berichte unterrichtet, die bei der Depotbank erhältlich sind.

bei den Risiken und Renditen der wichtigsten Kategorien von Vermögensgegenständen des Sondervermögens.

Sofern das Sondervermögen aufgelöst ist, wird der Anleger durch Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger und

2. Das Geschäftsjahr des Sondervermögens beginnt am 1. April und endet am 31. März des Folgejahres.

auf der Homepage der Gesellschaft unter www.sebasset­ management.de darüber unterrichtet, welche Liquidationserlöse ausgezahlt werden und zu welchem Zeitpunkt und an wel-

3. Mit der Abschlussprüfung ist die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main beauftragt. 42

chem Ort diese erhältlich sind.

Verkaufsprospekt

Nicht abgerufene Liquidationserlöse können bei dem für die

seiner Anteile an dem übertragenen Sondervermögen ent-

Kapitalanlagegesellschaft zuständigen Amtsgericht hinterlegt

spricht. Die Ausgabe der neuen Anteile an die Anleger des

werden.

übertragenden Sondervermögens gilt nicht als Tausch. Die ausgegebenen Anteile treten an die Stelle der Anteile an dem

Für die Rechte der Anleger gelten die Vorschriften der Hinter-

übertragenden Sondervermögen. Die Übertragung aller Ver-

legungsordnung vom 10. März 1937.

mögensgegenstände eines Sondervermögens auf ein anderes findet nur mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanz-

16. Übertragung aller Vermögensgegenstände des

dienstleistungsaufsicht statt.

Sondervermögens Alle Vermögensgegenstände des Sondervermögens dürfen zum Geschäftsjahresende auf ein anderes Sondervermögen

17. W  eitere Sondervermögen, die von der Kapital­ anlagegesellschaft verwaltet werden

übertragen werden. Es können auch zum Geschäftsjahresen-

Von der Gesellschaft werden noch folgende Publikums-Son-

de eines anderen Sondervermögens alle Vermögensgegen-

dervermögen verwaltet, die nicht Inhalt dieses Verkaufspros­

stände dieses anderen Sondervermögens auf den SEB Immo­

pektes sind:

Invest übertragen werden. Mit Zustimmung der Bundesanstalt

a) Richtlinienkonforme Sondervermögen

für Finanzdienstleistungsaufsicht kann auch ein anderer Über-

BfS EuroRenten d-54 SEB Invest

tragungsstichtag gewählt werden.

BfS Nachhaltigkeitsfonds Ertrag – SEB Invest SEB Aktienfonds

Das andere Sondervermögen muss ebenfalls von der Kapital-

SEB EuroCompanies

anlagegesellschaft verwaltet werden. Seine Anlagegrundsätze

SEB Europafonds

und -grenzen, die Ausgabeaufschläge oder Rücknahmeab-

SEB Geldmarkt Euro

schläge sowie die an die Kapitalanlagegesellschaft und die

SEB MoneyMarket

Depotbank zu zahlenden Vergütungen dürfen nicht wesentlich

SEB Total Return Bond Fund

von denen des SEB ImmoInvest abweichen.

SEB Total Return Quant Fund SEB Unilever-Mitarbeiter-Fonds

Die Kapitalanlagegesellschaft muss den Beschluss zur Übertragung der Vermögensgegenstände im elektronischen Bun-

SEB Zinsglobal und die Umbrella-Konstruktion SEB Real Estate Equity

desanzeiger und auf der Homepage der Gesellschaft unter

mit dem Teilfonds SEB Real Estate Equity Global

www.sebassetmanagement.de bekannt machen. Die Übertra-

sowie zwei weitere Publikumsfonds mit begrenztem

gung erfolgt drei Monate nach Bekanntmachung, falls nicht

­Anlegerkreis

mit Zustimmung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ein früherer Zeitpunkt bestimmt wird.

b) Immobilien-Sondervermögen SEB ImmoPortfolio Target Return Fund

16.1 Verfahren bei der Übertragung aller Vermögens­

SEB Global Property Fund

gegenstände eines Sondervermögens Am Übertragungsstichtag werden die Werte des übernehmen­ den und des übertragenden Sondervermögens berechnet, das Umtauschverhältnis wird festgelegt und der gesamte Vor-

c) Gemischte Sondervermögen SEB Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt Sub­stanz und die Umbrella-Konstruktion SEB Vermögensverwal-

gang wird vom Abschlussprüfer geprüft. Das Umtauschverhält­

tungsfonds mit den Teilfonds SEB Vermögensverwal-

nis ermittelt sich nach dem Verhältnis der Nettoinventarwerte

tungsfonds Kapitalprotekt, SEB Vermögensverwaltungs-

des übernommenen und des aufnehmenden Sondervermögens

fonds Total Return und SEB Vermögensverwaltungsfonds

zum Zeitpunkt der Übernahme. Der Anleger erhält die Anzahl

­Total Return Chance

von Anteilen an dem neuen Sondervermögen, die dem Wert

43

SEB ImmoInvest

d) Altersvorsorge-Sondervermögen SEB GenerationPlus

derrufsrecht enthalten ist, die den Anforderungen des § 355 Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genügt. Ist der Fristbeginn streitig, trifft die Beweislast den Verkäufer.

Hinzu kommen 38 Spezial-Sondervermögen. Das Recht zum Widerruf besteht nicht, wenn der Verkäufer 18. Widerrufsrecht des Käufers von Anteilen gemäß § 126 Investmentgesetz

nachweist, dass der Käufer die Anteile im Rahmen seines ­Gewerbebetriebs erworben hat oder er den Käufer zu den

Ist der Käufer von Anteilen durch mündliche Verhandlungen

Verhandlungen, die zum Verkauf der Anteile geführt haben,

außerhalb der ständigen Geschäftsräume desjenigen, der die

aufgrund vorhergehender Bestellung (§ 55 Abs. 1 der Gewer-

Anteile verkauft oder den Verkauf vermittelt hat, dazu be-

beordnung) aufgesucht hat.

stimmt worden, eine auf den Kauf gerichtete Willenserklärung abzugeben, so ist er an diese Erklärung nur gebunden, wenn

Ist der Widerruf erfolgt und hat der Käufer bereits Zahlungen

er sie nicht der Kapitalanlagegesellschaft gegenüber binnen

geleistet, so ist die Kapitalanlagegesellschaft verpflichtet,

einer Frist von zwei Wochen schriftlich widerruft; dies gilt

dem Käufer, gegebenenfalls Zug um Zug gegen Rückübertra-

auch dann, wenn derjenige, der die Anteile verkauft oder den

gung der erworbenen Anteile, die bezahlten Kosten und einen

Verkauf vermittelt, keine ständigen Geschäftsräume hat.

Betrag auszuzahlen, der dem Wert der bezahlten Anteile am Tage nach dem Eingang der Widerrufserklärung entspricht.

Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung. Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen,

Auf das Recht zum Widerruf kann nicht verzichtet werden.

wenn die Durchschrift des Antrags auf Vertragsabschluss dem Käufer ausgehändigt oder ihm eine Kaufabrechnung

Diese Ausführungen gelten entsprechend für den Verkauf der

übersandt worden ist und darin eine Belehrung über das Wi-

Anteile durch den Anleger.

44

Allgemeine Vertragsbedingungen

Allgemeine Vertragsbedingungen zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den

2. Der Depotbank obliegen die nach dem InvG und diesen

Anlegern und der SEB Investment GmbH, Frankfurt am

Vertragsbedingungen vorgeschriebenen Überwachungs-

Main, (nachstehend „Gesellschaft“ genannt) für die

und Kontrollaufgaben.

von der Gesellschaft aufgelegten Immobilien-Sondervermögen, die nur in Verbindung mit den für das jewei-

§ 3 Sachverständige

lige Sondervermögen aufgestellten „Besonderen Ver-

1. Die Gesellschaft bestellt für die Bewertung von Immobilien

tragsbedingungen“ gelten.

mindestens einen Sachverständigenausschuss, der aus drei Mitgliedern und einem Ersatzmitglied zu bestehen hat.

§ 1 Grundlagen 1. Die Gesellschaft ist eine Kapitalanlagegesellschaft und unterliegt den Vorschriften des Investmentgesetzes (InvG).

2. Jedes Mitglied muss eine unabhängige, unparteiliche und zuverlässige Persönlichkeit sein und über angemessene Fachkenntnisse sowie ausreichende praktische Erfahrung

2. Die Kapitalanlagegesellschaft legt das bei ihr eingelegte

hinsichtlich der von ihm/ihr zu bewertenden Immobilienart

Geld im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung

und des jeweiligen regionalen Immobilienmarktes verfügen.

der Anleger nach dem Grundsatz der Risikomischung in

Hinsichtlich ihrer finanziellen Unabhängigkeit sind § 77

den nach dem InvG zugelassenen Vermögensgegenstän-

Abs. 2 Sätze 3 und 4 InvG zu beachten.

den gesondert vom eigenen Vermögen in Form von Sondervermögen an. Über die hieraus sich ergebenden Rech-

3. Dem Sachverständigenausschuss obliegen die ihm nach

te der Anleger werden von ihr Urkunden (Anteilscheine)

dem InvG und den Vertragsbedingungen übertragenen Auf-

ausgestellt.

gaben nach Maßgabe einer von der Gesellschaft zu erlassenden Geschäftsordnung. Zeitnah hat der Sachverständi-

3. Die Vermögensgegenstände stehen im Eigentum der Gesellschaft.

genausschuss insbesondere zu bewerten: a) mindestens einmal jährlich die zum Sondervermögen gehörenden bzw. im Eigentum einer Immobilien-Gesell-

4. Grundstücke, Erbbaurechte sowie Rechte in der Form des Wohnungseigentums, Teileigentums, Wohnungserbbaurechts und Teilerbbaurechts sowie Nießbrauchrechte an

schaft stehenden Immobilien; b) die zur Veräußerung durch die Gesellschaft oder durch eine Immobilien-Gesellschaft vorgesehenen Immobilien.

Grundstücken werden in den „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ und „Besonderen Vertragsbedingungen“ unter dem Begriff Immobilien zusammengefasst.

4. Ferner hat der Sachverständigenausschuss nach Bestellung eines Erbbaurechts innerhalb von zwei Monaten den Wert des Grundstücks neu festzustellen.

5. Das Rechtsverhältnis zwischen Kapitalanlagegesellschaft und dem Anleger richtet sich nach diesen Vertragsbedingungen und dem InvG.

5. Eine Immobilie darf für das Sondervermögen oder für eine Immobilien-Gesellschaft, an der das Sondervermögen unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist, nur erworben werden,

§ 2 Depotbank

wenn sie zuvor von einem Sachverständigen im Sinne des

1. Die Gesellschaft bestellt ein Kreditinstitut als Depotbank;

Absatzes 2 Satz 1, der nicht einem von der Gesellschaft

die Depotbank handelt unabhängig von der Gesellschaft

gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewer-

und ausschließlich im Interesse der Anleger.

tet wurde.

45

SEB ImmoInvest

6. Eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft darf für das Sondervermögen unmittelbar oder mittelbar nur erwor-

Verkehrswerte der im Eigentum der Immobilien-Gesellschaft stehenden Immobilien nicht überschreiten.

ben werden, wenn die im Jahresabschluss oder in der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft ausgewie-

§ 5 Anlagegrundsätze

senen Immobilien von einem Sachverständigen im Sinne

1. Die Gesellschaft bestimmt in den „Besonderen Vertragsbe-

des Absatzes 2 Satz 1, der nicht einem von der Gesell-

dingungen“,

schaft gebildeten Sachverständigenausschuss angehört,

a) welche Immobilien für das Sondervermögen erworben

bewertet wurden.

werden dürfen; b) ob und in welchem Umfang für Rechnung des Sonder-

§ 4 Fondsverwaltung

vermögens Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

1. Die Gesellschaft erwirbt und verwaltet die Vermögensge-

erworben werden dürfen;

genstände im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rech-

c) ob und unter welchen Bedingungen Immobilien des Son-

nung der Anleger mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kauf-

dervermögens mit einem Erbbaurecht belastet werden

manns. Sie handelt bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben

dürfen;

unabhängig von der Depotbank und ausschließlich im Interesse der Anleger und der Integrität des Marktes.

d) ob und in welchem Umfang für Rechnung des Sondervermögens zur Absicherung von Vermögensgegenständen in Derivate im Sinne des § 51 InvG investiert

2. Die Gesellschaft ist berechtigt, mit dem von den Anlegern

werden darf. Beim Einsatz von Derivaten wird die Ge-

eingelegten Geld die Vermögensgegenstände zu erwer-

sellschaft die gemäß § 51 Abs. 3 InvG erlassene Rechts­

ben, diese wieder zu veräußern und den Erlös anderweitig

verordnung über Risikomanagement und Risikomessung

anzulegen. Sie ist ferner ermächtigt, alle sich aus der Ver-

in Sondervermögen (DerivateV) beachten.

waltung der Vermögensgegenstände ergebenden sonstigen Rechtshandlungen vorzunehmen.

2. Die zum Erwerb vorgesehenen Immobilien und Beteiligun­ gen an Immobilien-Gesellschaften müssen einen dauernden

3. Über die Veräußerung von Immobilien oder von Beteili-

Ertrag erwarten lassen.

gungen an Immobilien-Gesellschaften entscheidet die Gesellschaft im Rahmen einer ordnungsgemäßen Geschäfts-

§ 6 Liquidität, Anlage- und Ausstellergrenzen

führung (§ 9 Abs. 1 Satz 1 InvG). Veräußerungen nach

1. Die Gesellschaft hat bei der Aufnahme von Vermögensge-

Aussetzung der Anteilrücknahme gemäß § 12 Abs. 5 blei-

genständen in das Sondervermögen, deren Verwaltung

ben hiervon unberührt.

und bei der Veräußerung die im InvG und die in den Vertragsbedingungen festgelegten Grenzen und Beschrän-

4. Die Gesellschaft darf für gemeinschaftliche Rechnung der

kungen zu beachten.

Anleger weder Gelddarlehen gewähren noch Verpflichtun­ gen aus einem Bürgschafts- oder einem Garantievertrag

2. Sofern in den „Besonderen Vertragsbedingungen“ nichts

eingehen; sie darf keine Vermögensgegenstände nach

Anderweitiges bestimmt ist, dürfen im Rahmen der Höchst-

Maßgabe der §§ 47, 48 und 50 InvG verkaufen, die im

liquidität im gesetzlich zulässigen Rahmen (§ 80 Absatz 1

Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses nicht zum Sonderver-

InvG) folgende Mittel gehalten werden:

mögen gehören. § 51 InvG bleibt unberührt. Abweichend

a) Bankguthaben gemäß § 49 InvG;

von Satz 1 darf die Gesellschaft oder ein Dritter in ihrem

b) Geldmarktinstrumente gemäß §§ 48 und 52 Nr. 2 InvG;

Auftrag einer Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des

c) Wertpapiere, die zur Sicherung der in Artikel 18.1 des

Sondervermögens ein Darlehen gewähren, wenn sie an

Protokolls über die Satzung des Europäischen Systems

dieser für Rechnung des Sondervermögens unmittelbar

der Zentralbanken und der Europäischen Zentralbank

oder mittelbar beteiligt ist. Dieses Darlehen darf 50 % der

genannten Kreditgeschäfte von der Europäischen Zentralbank oder der Deutschen Bundesbank zugelassen

46

Allgemeine Vertragsbedingungen

sind oder deren Zulassung nach den Emissionsbedin-

• von Anrechnungsbeträgen für das Kontrahentenrisiko der

gungen beantragt wird, sofern die Zulassung innerhalb

mit dieser Einrichtung eingegangenen Geschäfte in Deri-

eines Jahres nach ihrer Ausgabe erfolgt;

vaten, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen

d) Investmentanteile nach Maßgabe des § 50 InvG oder Anteile an Spezial-Sondervermögen nach Maßgabe des

oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind.

§ 50 Abs. 1 Satz 2 InvG, die nach den Vertragsbedingungen ausschließlich in Vermögensgegenstände nach

Für die in Absatz 6 genannten Emittenten und Garantiegeber

Buchstaben a), b) und c) anlegen dürfen;

gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass eine Kombination der ge-

e) Wertpapiere, die an einem organisierten Markt im Sinne

nannten Vermögensgegenstände und Anrechnungsbeträge

von § 2 Abs. 5 des Wertpapierhandelsgesetzes zum

35 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen

Handel zugelassen oder festverzinsliche Wertpapiere

darf. Die jeweiligen Einzelobergrenzen bleiben unberührt.

sind, soweit diese einen Betrag von 5 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten, und zusätzlich f) Aktien von REIT-Aktiengesellschaften oder vergleichbare

6. Die Gesellschaft darf in solche Schuldverschreibungen, Schuldscheindarlehen und Geldmarktinstrumente, die vom

Anteile ausländischer juristischer Personen, die an

Bund, einem Land, den Europäischen Gemeinschaften,

einem der in § 47 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvG bezeichneten

einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder seinen

Märkte zugelassen oder in diesen einbezogen sind, so-

Gebietskörperschaften, einem anderen Vertragsstaat des

weit der Wert dieser Aktien oder Anteile einen Betrag

Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum,

von 5 % des Wertes des Sondervermögens nicht über-

einem Drittstaat oder von einer internationalen Organisati-

schreitet und die in Artikel 2 Abs. 1 der Richtlinie

on, der mindestens ein Mitgliedstaat der Europäischen

2007/16/EG genannten Kriterien erfüllt sind.

Union angehört, ausgegeben oder garantiert worden sind, jeweils bis zu 35 % des Wertes des Sondervermögens

3. Der Teil des Sondervermögens, der in Bankguthaben ge-

anlegen. In Pfandbriefen und Kommunalschuldverschrei-

halten werden darf, wird in den „Besonderen Vertragsbe-

bungen sowie Schuldverschreibungen, die von Kreditinsti-

dingungen“ festgelegt. Die Gesellschaft darf nur bis zu

tuten mit Sitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Uni-

20 % des Wertes des Sondervermögens in Bankguthaben

on oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens

bei je einem Kreditinstitut anlegen.

über den Europäischen Wirtschaftsraum ausgegeben worden sind, darf die Gesellschaft jeweils bis zu 25 % des

4. Im Einzelfall dürfen Wertpapiere und Geldmarktinstrumente

Wertes des Sondervermögens anlegen, wenn die Kreditins-

einschließlich der in Pension genommenen Wertpapiere

titute aufgrund gesetzlicher Vorschriften zum Schutz der

und Geldmarktinstrumente desselben Ausstellers über den

Inhaber dieser Schuldverschreibungen einer besonderen

Wertanteil von 5 % hinaus bis zu 10 % des Wertes des

öffentlichen Aufsicht unterliegen und die mit der Ausgabe

Sondervermögens erworben werden; dabei darf der Ge-

der Schuldverschreibungen aufgenommenen Mittel nach

samtwert der Wertpapiere und Geldmarktinstrumente die-

den gesetzlichen Vorschriften in Vermögenswerten ange-

ser Aussteller 40 % des Wertes des Sondervermögens

legt werden, die während der gesamten Laufzeit der

nicht übersteigen.

Schuldverschreibungen die sich aus ihnen ergebenden Verbindlichkeiten ausreichend decken und die bei einem Aus-

5. Bei ein und derselben Einrichtung dürfen nur bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens in eine Kombination an-

fall des Ausstellers vorrangig für die fällig werdenden Rück­ zahlungen und die Zahlung der Zinsen bestimmt sind.

gelegt werden • von durch diese Einrichtung begebenen Wertpapieren oder Geldmarktinstrumenten, • von Einlagen bei dieser Einrichtung,

7. Die Grenze in Absatz 6 Satz 1 darf für Wertpapiere und Geldmarktinstrumente desselben Ausstellers nach Maßgabe von § 62 InvG überschritten werden, sofern die „Besonderen Vertragsbedingungen“ dies unter Angabe der Aus47

SEB ImmoInvest

steller vorsehen. In diesen Fällen müssen die für Rechnung

Handelsgesetzbuch gegen Entgelt mit Kreditinstituten oder

des Sondervermögens gehaltenen Wertpapiere und Geld­

Finanzdienstleistungsinstituten abschließen.

marktinstrumente aus mindestens sechs verschiedenen Emissionen stammen, wobei nicht mehr als 30 % des

2. Die Wertpapier-Pensionsgeschäfte müssen Wertpapiere zum

Wertes des Sondervermögens in einer Emission gehalten

Gegenstand haben, die nach den Vertragsbedingungen für

werden dürfen.

das Sondervermögen erworben werden dürfen.

8. Die Gesellschaft hat einen Betrag, der mindestens 5 % des Wertes des Sondervermögens entspricht, täglich verfüg-

3. Die Pensionsgeschäfte dürfen höchstens eine Laufzeit von zwölf Monaten haben.

bar zu halten. § 9 Kreditaufnahme und Belastung von Immobilien § 7 Wertpapier-Darlehen

1. Soweit die „Besonderen Vertragsbedingungen“ keinen

1. Die Gesellschaft darf für Rechnung des Sondervermögens

niedrigeren Prozentsatz vorsehen, darf die Kapitalanlage-

einem Wertpapier-Darlehensnehmer gegen ein marktge-

gesellschaft für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger

rechtes Entgelt nach Übertragung ausreichender Sicher-

Kredite bis zur Höhe von 50 % der Verkehrswerte der im

heiten ein Wertpapier-Darlehen auf unbestimmte Zeit inso-

Sondervermögen befindlichen Immobilien aufnehmen,

weit gewähren, als der Kurswert der zu übertragenden

wenn die Grenze nach § 82 Absatz 3 Satz 2 InvG nicht

Wertpapiere zusammen mit dem Kurswert der für Rech-

überschritten wird. Darüber hinaus darf die Gesellschaft

nung des Sondervermögens demselben Wertpapier-Darle-

für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger kurzfristige

hensnehmer bereits als Wertpapier-Darlehen übertragenen

Kredite bis zur Höhe von 10 % des Wertes des Sonderver-

Wertpapiere 10 % des Wertes des Sondervermögens nicht

mögens aufnehmen. Hierbei sind Beträge, die die Gesell-

übersteigt.

schaft als Pensionsgeber im Rahmen eines Pensionsgeschäftes erhalten hat, anzurechnen. Eine Kreditaufnahme

2. Wird die Sicherheit für die übertragenen Wertpapiere vom Wertpapier-Darlehensnehmer in Guthaben erbracht, darf

darf nur erfolgen, wenn die Bedingungen marktüblich sind und die Depotbank der Kreditaufnahme zustimmt.

die Gesellschaft von der Möglichkeit Gebrauch machen, diese Guthaben in Geldmarktinstrumente im Sinne des

2. Die Gesellschaft darf zum Sondervermögen gehörende Im-

§ 48 InvG in der Währung des Guthabens anzulegen. Die

mobilien belasten sowie Forderungen aus Rechtsverhältnis-

Erträge aus Sicherheiten stehen dem Sondervermögen zu.

sen, die sich auf Immobilien beziehen, abtreten und belasten (Belastungen), wenn dies mit einer ordnungsgemäßen

3. Die Gesellschaft kann sich auch eines von einer Wertpa-

Wirtschaftsführung vereinbar ist und die Depotbank den

pier-Sammelbank oder von einem anderen in den „Beson-

Belastungen zustimmt, weil sie die dafür vorgesehenen

deren Vertragsbedingungen“ genannten Unternehmen,

Bedingungen für marktüblich erachtet. Sie darf auch mit

dessen Unternehmensgegenstand die Abwicklung von

dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehende

grenzüberschreitenden Effektengeschäften für andere ist,

Belastungen übernehmen. Soweit die „Besonderen Ver-

organisierten Systems zur Vermittlung und Abwicklung der

tragsbedingungen“ keinen niedrigeren Prozentsatz vorse-

Wertpapier-Darlehen bedienen, welches von den Anforde-

hen, dürfen die jeweiligen Belastungen insgesamt 50 %

rungen der §§ 54 und 55 InvG abweicht, wenn durch die

des Verkehrswertes aller im Sondervermögen befindlichen

Bedingungen dieses Systems die Wahrung der Interessen

Immobilien nicht überschreiten. Belastungen im Zusam-

der Anleger gewährleistet ist.

menhang mit der Aussetzung der Anteilrücknahme gemäß § 12 Abs. 5 und Erbbauzinsen bleiben unberücksichtigt.

§ 8 Wertpapier-Pensionsgeschäfte 1. Die Gesellschaft darf für Rechnung des Sondervermögens Wertpapier-Pensionsgeschäfte im Sinne von § 340b Abs. 2 48

Allgemeine Vertragsbedingungen

§ 10 Übertragung aller Vermögensgegenstände des

Die neuen Anteile des übernehmenden Sondervermögens

Sondervermögens in ein anderes Sonderver­

gelten bei den Anlegern des übertragenden Sondervermö-

mögen

gens mit Beginn des dem Übertragungsstichtag folgenden

1. Die Gesellschaft darf alle Vermögensgegenstände dieses

Tages als ausgegeben.

Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen übertragen oder alle Vermögensgegenstände eines anderen

3. Absatz 1 Buchstabe c) gilt nicht für die Zusammenlegung

Sondervermögens in dieses Sondervermögen überneh-

einzelner Sondervermögen zu einem einzigen Sonderver-

men, wenn

mögen mit unterschiedlichen Anteilklassen. In diesem Fall

a) beide Sondervermögen von der Gesellschaft verwaltet

ist statt des Umtauschverhältnisses nach Abs. 2 Satz 1

werden, b) die Anlagegrundsätze und -grenzen nach den Vertrags-

der Anteil der Anteilklasse an dem Sondervermögen zu ermitteln.

bedingungen für diese Sondervermögen nicht wesentlich voneinander abweichen, c) die an die Gesellschaft und die Depotbank zu zahlenden

4. Die Ausgabe der neuen Anteile an die Anleger des übertragenden Sondervermögens gilt nicht als Tausch. Die ausge-

Vergütungen sowie die Ausgabeaufschläge und Rück-

gebenen Anteile treten an die Stelle der Anteile an dem

nahmeabschläge nicht wesentlich voneinander abwei-

übertragenden Sondervermögen.

chen, d) die Übertragung aller Vermögensgegenstände des

§ 11 Anteilscheine

Sondervermögens zum Geschäftsjahresende des über-

1. Die Anteilscheine lauten auf den Inhaber und sind über ei-

tragenden Sondervermögens (Übertragungsstichtag)

nen Anteil oder eine Mehrzahl von Anteilen ausgestellt.

erfolgt, am Übertragungsstichtag die Werte des übernehmenden und des übertragenden Sondervermögens

2. Die Anteile können verschiedene Rechte, insbesondere hin-

berechnet werden, das Umtauschverhältnis festgelegt

sichtlich der Ertragsverwendung, des Ausgabeaufschlages,

wird, die Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten

des Rücknahmeabschlages, der Währung des Anteilwertes,

übernommen werden, der gesamte Übernahmevorgang

der Verwaltungsvergütung, der Mindestanlagesumme oder

vom Abschlussprüfer geprüft wird und die Bundesan-

einer Kombination dieser Merkmale (Anteilklassen) haben.

stalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bundesanstalt)

Die Einzelheiten sind in den „Besonderen Vertragsbedin-

die Übertragung der Vermögensgegenstände, bei der

gungen“ festgelegt.

die Interessen der Anleger ausreichend gewahrt sein müssen, genehmigt hat. Mit Zustimmung der Bundesan-

3. Die Anteilscheine tragen mindestens die handschriftlichen

stalt kann ein anderer Übertragungsstichtag bestimmt

oder vervielfältigten Unterschriften der Gesellschaft und

werden; § 44 Abs. 3 und 6 InvG ist entsprechend anzu-

der Depotbank. Darüber hinaus weisen sie die eigenhändi-

wenden.

ge Unterschrift einer Kontrollperson der Depotbank auf.

2. Das Umtauschverhältnis ermittelt sich nach dem Verhältnis

4. Die Anteile sind übertragbar. Mit der Übertragung eines

der Nettoinventarwerte des übernommenen und des auf-

Anteilscheins gehen die in ihm verbrieften Rechte über.

nehmenden Sondervermögens zum Zeitpunkt der Über-

Der Gesellschaft gegenüber gilt in jedem Falle der Inhaber

nahme. Der Beschluss der Gesellschaft zur Übertragung

des Anteilscheins als der Berechtigte.

aller Vermögensgegenstände eines Sondervermögens in ein anderes Sondervermögen ist bekannt zu machen; § 43

5. Sofern die Rechte der Anleger bei der Errichtung des Son-

Abs. 5 Satz 1 InvG ist entsprechend anzuwenden. Die

dervermögens oder die Rechte der Anleger einer Anteil-

Übertragung darf nicht vor Ablauf von drei Monaten nach

klasse bei Einführung der Anteilklasse nicht in einer Glo-

Bekanntmachung erfolgen, falls nicht mit der Zustimmung

balurkunde, sondern in einzelnen Anteilscheinen oder in

der Bundesanstalt ein früherer Zeitpunkt bestimmt wird. 49

SEB ImmoInvest

Mehrfachurkunden verbrieft werden sollen, erfolgt die Fest-

schafts- oder Tageszeitung oder in den im Verkaufspro-

legung in den „Besonderen Vertragsbedingungen“.

spekt bezeichneten elektronischen Informationsmedien bekannt zu machen. Nach Ablauf dieser Frist kann die Ge-

§ 12 Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen, Rücknahmeaussetzung 1. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile und entsprechenden

sellschaft Immobilien ohne Beachtung der Beleihungsgrundsätze und über die in den „Besonderen Vertragsbedingungen“ genannte Grenze für die Belastungen von

Anteilscheine ist grundsätzlich nicht beschränkt. Die Ge-

Immobilien hinaus beleihen, um die Mittel zur Rücknahme

sellschaft behält sich vor, die Ausgabe von Anteilen vorüber­

der Anteile zu beschaffen. Bei der Wiederaufnahme der

gehend oder vollständig einzustellen.

Rücknahme von Anteilen sind die neuen Ausgabe- und Rücknahmepreise im elektronischen Bundesanzeiger und

2. Die Anteile können bei der Gesellschaft, der Depotbank oder durch Vermittlung Dritter erworben werden.

in einer hinreichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder in den im Verkaufsprospekt bezeichneten elektronischen Informationsmedien zu veröffentlichen.

3. Die Anleger können von der Gesellschaft jederzeit die Rücknahme der Anteile verlangen, soweit die „Besonderen

§ 13 Ausgabe- und Rücknahmepreis

Vertragsbedingungen“ keine abweichende Regelung vor-

1. Zur Errechnung des Ausgabe- und Rücknahmepreises der

sehen. Die Gesellschaft ist verpflichtet, die Anteile zum

Anteile wird der Wert der zu dem Sondervermögen gehö-

jeweils geltenden Rücknahmepreis für Rechnung des Son-

renden Vermögensgegenstände (Inventarwert) zu den in

dervermögens zurückzunehmen. Rücknahmestelle ist die

Absatz 5 genannten Zeitpunkten ermittelt und durch die

Depotbank.

Zahl der umlaufenden Anteile geteilt (Anteilwert). Werden gemäß § 11 Abs. 2 unterschiedliche Anteilklassen für das

4. Der Gesellschaft bleibt jedoch vorbehalten, die Rücknahme

Sondervermögen eingeführt, ist der Anteilwert sowie der

der Anteile auszusetzen, wenn außergewöhnliche Umstän-

Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse geson-

de vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung

dert zu ermitteln. Die Bewertung der Vermögensgegen-

der Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen.

stände erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im InvG und den auf dieser Grundla-

5. Insbesondere bleibt der Gesellschaft vorbehalten, die Rück­

ge erlassenen Verordnungen genannt sind.

nahme der Anteile aus Liquiditätsgründen zum Schutze der Anleger befristet zu verweigern. Reichen die Bankguthaben

2. Bei Festsetzung des Ausgabepreises kann dem Anteilwert

und die Erlöse aus Verkäufen der gehaltenen Geldmarktin-

zur Abgeltung der Ausgabekosten ein Ausgabeaufschlag

strumente, Investmentanteile und Wertpapiere zur Zahlung

hinzugerechnet werden. Außer dem Ausgabeaufschlag

des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ord-

werden von der Gesellschaft weitere Beträge von den Zah-

nungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht aus oder

lungen des Anteilerwerbers zur Deckung von Kosten nur

stehen sie nicht sogleich zur Verfügung, kann die Gesell-

dann verwendet, wenn dies die „Besonderen Vertragsbe-

schaft die Rücknahme mit einer Frist von drei Monaten ver-

dingungen“ vorsehen.

weigern. Reichen nach Ablauf der vorgenannten Frist die liquiden Mittel für die Rücknahme nicht aus, so sind Immo-

50

3. Der Rücknahmepreis ist der vorbehaltlich eines Rücknah-

bilien des Sondervermögens zu veräußern. Die Gesell-

meabschlages nach Absatz 1 ermittelte Anteilwert. Soweit

schaft kann die Rücknahme bis zur Veräußerung der Immo-

in den „Besonderen Vertragsbedingungen“ ein Rücknahme-

bilien zu angemessenen Bedingungen oder bis zu einem

abschlag vorgesehen ist, zahlt die Depotbank den Anteil-

Jahr nach Vorlage der Anteile zur Rücknahme verweigern.

wert abzüglich des Rücknahmeabschlages an den Anleger

Die vorgenannte Jahresfrist kann um ein weiteres Jahr ver-

und den Rücknahmeabschlag an die Gesellschaft aus. Die

längert werden. Die Verlängerung ist im elektronischen

Einzelheiten sind in den „Besonderen Vertragsbedingungen“

Bundesanzeiger und in einer hinreichend verbreiteten Wirt-

festgelegt.

Allgemeine Vertragsbedingungen

4. Der Abrechnungsstichtag für Anteilabrufe und Rücknahme-

werden darüber hinaus in einer hinreichend verbreiteten

aufträge ist spätestens der auf den Eingang des Anteilab-

Wirtschafts- oder Tageszeitung oder in den in dem Ver-

rufs bzw. Rücknahmeauftrages folgende Wertermittlungs-

kaufsprospekt bezeichneten elektronischen Informations-

tag.

medien bekannt gemacht.)

5. Die Ausgabe- und Rücknahmepreise werden börsentäglich ermittelt. An gesetzlichen Feiertagen, die Börsentage sind, sowie am 24. und 31. Dezember jeden Jahres können die

§ 16 K  ündigung und Abwicklung des Sonderver­ mögens 1. Die Gesellschaft kann die Verwaltung des Sondervermö-

Gesellschaft und die Depotbank von einer Ermittlung des

gens mit einer Frist von mindestens sechs Monaten durch

Wertes absehen; das Nähere regelt der Verkaufsprospekt.

Bekanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger und darüber hinaus im Jahresbericht oder Halbjahresbericht

§ 14 Kosten

kündigen.

In den „Besonderen Vertragsbedingungen“ werden die Aufwendungen und die der Gesellschaft, der Depotbank und

2. Die Gesellschaft ist verpflichtet, die Verwaltung des Son-

Dritten zustehenden Vergütungen, die dem Sondervermögen

dervermögens auf Verlangen der Bundesanstalt zu kündi-

belastet werden können, genannt. Für Vergütungen im Sinne

gen, wenn das Sondervermögen nach Ablauf von vier Jah-

von Satz 1 ist in den „Besonderen Vertragsbedingungen“

ren seit seiner Bildung ein Volumen von 150 Millionen Euro

darüber hinaus anzugeben, nach welcher Methode, in welcher

unterschreitet.

Höhe und aufgrund welcher Berechnung sie zu leisten sind. 3. Mit dem Wirksamwerden der Kündigung erlischt das Recht § 15 Rechnungslegung

der Gesellschaft, das Sondervermögen zu verwalten. In

1. Spätestens vier Monate nach Ablauf des Geschäftsjahres

diesem Falle geht das Sondervermögen auf die Depotbank

des Sondervermögens (bei Ablauf des Geschäftsjahres

über, die es abzuwickeln und den Liquidationserlös an die

vor dem 1. Januar 2009: spätestens drei Monate) macht

Anleger zu verteilen hat. Für die Zeit der Abwicklung kann

die Gesellschaft einen Jahresbericht einschließlich Ertrags-

die Depotbank die der Gesellschaft zustehende Vergütung

und Aufwandsrechnung gemäß §§ 44 Abs. 1, 79 Abs. 1

beanspruchen.

und 2 InvG bekannt. 4. Die Gesellschaft hat auf den Tag, an dem ihr Verwaltungs2. Spätestens zwei Monate nach der Mitte des Geschäfts-

recht nach Maßgabe des § 38 InvG erlischt, einen Auflö-

jahres macht die Gesellschaft einen Halbjahresbericht ge-

sungsbericht zu erstellen, der den Anforderungen an einen

mäß §§ 44 Abs. 2, 79 Abs. 1 und 2 InvG bekannt.

Jahresbericht nach §§ 44 Abs. 1, 79 Abs. 1 und 2 InvG entspricht.

3. Wird das Recht, das Sondervermögen während des Geschäftsjahres auf eine andere Kapitalanlagegesellschaft zu

§ 17 Änderungen der Vertragsbedingungen

übertragen, wahrgenommen, so hat die Gesellschaft auf

1. Die Gesellschaft kann die Vertragsbedingungen ändern.

den Übertragungsstichtag einen Zwischenbericht zu erstellen, der den Anforderungen an einen Jahresbericht gemäß §§ 44 Abs. 1, 79 Abs. 1 und 2 InvG entspricht.

2. Änderungen der Vertragsbedingungen, einschließlich des Anhangs zu den „Besonderen Vertragsbedingungen“, mit Ausnahme der Regelungen zu den Aufwendungen und den

4. Die Berichte sind bei der Gesellschaft und der Depotbank

der Gesellschaft, der Depotbank und Dritten zustehenden

und weiteren Stellen, die im Verkaufsprospekt anzugeben

Vergütungen, die zulasten des Sondervermögens gehen

sind, erhältlich; sie werden ferner im elektronischen Bun-

(§ 43 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 41 Abs. 1 Satz 1 InvG), be-

desanzeiger bekannt gemacht. (Berichte, die sich auf ein

dürfen der vorherigen Genehmigung durch die Bundesan-

Geschäftsjahr beziehen, das vor dem 1. Januar 2009 endet,

stalt. Soweit die Änderungen nach Satz 1 Anlagegrund51

SEB ImmoInvest

sätze des Sondervermögens betreffen, bedürfen sie der

henden Vergütungen (§ 41 Abs. 1 Satz 1 InvG) treten

vorherigen Zustimmung des Aufsichtsrates der Gesell-

sechs Monate nach Bekanntmachung in Kraft, falls nicht

schaft.

mit Zustimmung der Bundesanstalt ein früherer Zeitpunkt bestimmt wird. Die Bekanntmachung erfolgt gemäß Ab-

3. Sämtliche vorgesehenen Änderungen werden im elektro-

satz 3.

nischen Bundesanzeiger und darüber hinaus in einer hinreichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder in

5. Änderungen der bisherigen Anlagegrundsätze des Son-

den im Verkaufsprospekt bezeichneten elektronischen In-

dervermögens treten sechs Monate nach Bekanntma-

formationsmedien mit einem Hinweis auf ihr Inkrafttreten

chung in Kraft. Die Veröffentlichung erfolgt gemäß Ab-

bekannt gemacht und treten – mit Ausnahme der Ände-

satz 3.

rungen nach Absätzen 4 und 5 – frühestens am Tag nach ihrer Bekanntmachung im elektronischen Bundesanzeiger

§ 18 Erfüllungsort, Gerichtsstand

in Kraft.

1. Erfüllungsort ist der Sitz der Gesellschaft.

4. Änderungen von Regelungen zu den Aufwendungen und den der Gesellschaft, der Depotbank und Dritten zuste-

52

2. Hat der Anleger im Inland keinen allgemeinen Gerichtsstand, so ist der Sitz der Gesellschaft Gerichtsstand.

Besondere Vertragsbedingungen

Besondere Vertragsbedingungen zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den

f) Nießbrauchrechte an Grundstücken nach Maßgabe des

Anlegern und der SEB Investment GmbH, Frankfurt am

Buchstaben a), die der Erfüllung öffentlicher Aufgaben

Main, (nachstehend „Gesellschaft“ genannt) für das

dienen, bis zu 10 % des Wertes des Sondervermögens.

von der Gesellschaft aufgelegte Immobilien-Sondervermögen

2. Die Gesellschaft darf Vermögensgegenstände im Sinne von Absatz 1 außerhalb eines Vertragsstaates des Abkom-

SEB ImmoInvest.

mens über den Europäischen Wirtschaftsraum erwerben, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 67 Abs. 3

Diese „Besonderen Vertragsbedingungen“ gelten nur

InvG erfüllt sind. In einem Anhang, der Bestandteil dieser

in Verbindung mit den für Immobilien-Sondervermögen

„Besonderen Vertragsbedingungen“ ist, sind der betreffen-

von der Gesellschaft aufgestellten „Allgemeinen Ver-

de Staat und der Anteil am Wert des Sondervermögens,

tragsbedingungen“.

der in diesem Staat höchstens angelegt werden darf, anzugeben.

DEPOTBANK 3. Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens für § 1 Depotbank

die gesetzlichen und vertraglichen Anlagegrenzen gemäß

Depotbank für das Sondervermögen ist die SEB AG mit Sitz

Absatz 1 Buchstaben b), c), e) und f) sowie Absatz 2 sind

in Frankfurt am Main.

die aufgenommenen Darlehen nicht zu berücksichtigen.

ANLAGEGRUNDSÄTZE UND ANLAGEGRENZEN

4. Bei der Auswahl der Liegenschaften soll die Gesellschaft für das Sondervermögen eine angemessene Streuung

§ 2 Immobilien

nach Größenordnung, örtlicher Belegenheit und Mietern

1. Die Gesellschaft darf für das Sondervermögen folgende

(Branchen) anstreben.

Immobilien im gesetzlich zulässigen Rahmen (§ 67 Abs. 1 und Abs. 2 InvG) erwerben:

§ 3 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

a) Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und ge-

1. Die Gesellschaft darf im gesetzlich zulässigen Rahmen

mischt genutzte Grundstücke; b) Grundstücke im Zustand der Bebauung bis zu 20 % des Wertes des Sondervermögens; c) unbebaute Grundstücke, die für eine alsbaldige eigene

(§§ 68 bis 72 InvG) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erwerben, deren Unternehmensgegenstand im Gesellschaftsvertrag oder in der Satzung auf Tätigkeiten beschränkt ist, welche die Gesellschaft für das Sonderver-

Bebauung nach Maßgabe des Buchstaben a) bestimmt

mögen ausüben darf. Die Immobilien-Gesellschaft darf

und geeignet sind, bis zu 20 % des Wertes des Sonder-

nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur Ver-

vermögens;

mögensgegenstände im Sinne von § 2 sowie die zur Be-

d) Erbbaurechte unter den Voraussetzungen der Buchstaben a) bis c); e) andere Grundstücke und andere Erbbaurechte sowie

wirtschaftung der Vermögensgegenstände erforderlichen Gegenstände oder Beteiligungen an anderen ImmobilienGesellschaften erwerben. Die Beteiligungen an Immobilien-

Rechte in Form des Wohnungseigentums, Teileigen-

Gesellschaften sind bei den Anlagebeschränkungen nach

tums, Wohnungserbbaurechts und Teilerbbaurechts bis

§ 2 und bei der Berechnung der dabei geltenden gesetz-

zu 15 % des Wertes des Sondervermögens;

lichen Grenzen zu berücksichtigen.

53

SEB ImmoInvest

2. Soweit einer Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen gemäß § 4 Abs. 4 Satz 3 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“

• die für die nächste Ausschüttung vorgesehenen Mittel; • die zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus rechtswirksam

gewährt wird, hat die Gesellschaft sicherzustellen, dass

geschlossenen Grundstückskaufverträgen, aus Darlehens-

a) die Darlehensbedingungen marktgerecht sind,

verträgen, die für die bevorstehenden Anlagen in be-

b) das Darlehen ausreichend besichert ist,

stimmten Immobilien und für bestimmte Baumaßnahmen

c) bei einer Veräußerung der Beteiligung die Rückzahlung

erforderlich werden, sowie aus Bauverträgen erforder-

des Darlehens innerhalb von sechs Monaten nach Ver-

lichen Mittel, sofern die Verbindlichkeiten in den folgenden

äußerung vereinbart ist,

zwei Jahren fällig werden.

d) die Summe der für Rechnung des Sondervermögens einer Immobilien-Gesellschaft insgesamt gewährten Darlehen 50 % des Wertes der von der Immobilien-Gesell-

2. Die Vermögensgegenstände des Sondervermögens gemäß Absatz 1 können auch auf Fremdwährung lauten.

schaft gehaltenen Immobilien nicht übersteigt, e) die Summe der für Rechnung des Sondervermögens

§ 6 Währungsrisiko

den Immobilien-Gesellschaften insgesamt gewährten

Die für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Vermö-

Darlehen 25 % des Wertes des Sondervermögens nicht

gensgegenstände dürfen nur insoweit einem Währungsrisiko

übersteigt. Bei der Berechnung der Grenze sind die auf-

unterliegen, als der Wert der einem solchen Risiko unterlie-

genommenen Darlehen nicht abzuziehen.

genden Vermögensgegenstände 30 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt.

§ 4 Belastung mit einem Erbbaurecht 1. Die Gesellschaft darf Grundstücke des Sondervermögens im Sinne des § 2 Abs. 1 Buchstaben a), b), c) und e) mit

§ 7 Derivate mit Absicherungszweck 1. Die Gesellschaft kann im Rahmen der Verwaltung des Son-

Erbbaurechten belasten, sofern der Wert des Grundstücks,

dervermögens Derivate einsetzen. Sie darf – der Art und

an dem ein Erbbaurecht bestellt werden soll, zusammen

dem Umfang der eingesetzten Derivate entsprechend –

mit dem Wert der Grundstücke, an denen bereits Erbbau-

zur Ermittlung der Auslastung der nach § 51 Abs. 2 InvG

rechte bestellt wurden, 10 % des Wertes des Sonderver-

festgesetzten Marktrisikogrenze für den Einsatz von Deri-

mögens nicht übersteigt. Bei der Berechnung des Wertes

vaten entweder den einfachen oder den qualifizierten An-

des Sondervermögens sind die aufgenommenen Darlehen

satz im Sinne der DerivateV nutzen. Das Nähere regelt der

nicht zu berücksichtigen.

Verkaufsprospekt.

2. Diese Belastungen dürfen nur erfolgen, wenn unvorherseh-

2. Sofern die Gesellschaft den einfachen Ansatz nutzt, darf

bare Umstände die ursprünglich vorgesehene Nutzung des

sie nur in Derivate investieren, die von Vermögensgegen-

Grundstückes verhindern oder wenn dadurch wirtschaft-

ständen, die gemäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der

liche Nachteile für das Sondervermögen vermieden wer-

„Allgemeinen Vertragsbedingungen“ und von Immobilien,

den, oder wenn dadurch eine wirtschaftlich sinnvolle Ver-

die gemäß § 2 Abs. 1 erworben werden dürfen, abgeleitet

wertung ermöglicht wird.

sind. Hierbei beschränkt sie sich entsprechend § 6 Abs. 2 der DerivateV darauf, ausschließlich die folgenden Grund-

§ 5 Höchstliquidität

formen von Derivaten oder Kombinationen aus diesen Deri-

1. Bis zu 49 % des Wertes des Sondervermögens dürfen in

vaten oder Kombinationen aus Vermögensgegenständen,

Anlagen gemäß § 6 Abs. 2 der „Allgemeinen Vertragsbe-

die für das Sondervermögen erworben werden dürfen, mit

dingungen“ gehalten werden (Höchstliquidität). Bei der Be-

diesen Derivaten im Sondervermögen einzusetzen:

rechnung dieser Grenze sind folgende gebundenen Mittel

a) Terminkontrakte auf Vermögensgegenstände gemäß

abzuziehen:

§ 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „Allgemeinen Ver-

• die zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden

tragsbedingungen“ sowie auf Immobilien gemäß § 2

Bewirtschaftung benötigten Mittel; 54

Abs. 1, Zinssätze, Wechselkurse oder Währungen;

Besondere Vertragsbedingungen

b) Optionen oder Optionsscheine auf Vermögensgegen-

onen hieraus. Dabei darf der dem Sondervermögen

stände gemäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „All-

zuzuordnende potenzielle Risikobetrag für das Marktrisiko

gemeinen Vertragsbedingungen“ sowie auf Immobilien

zu keinem Zeitpunkt das Zweifache des potenziellen Risiko-

gemäß § 2 Abs. 1, Zinssätze, Wechselkurse oder Wäh-

betrags für das Marktrisiko des zugehörigen Vergleichs-

rungen und auf Terminkontrakte nach Buchstabe a),

vermögens gemäß § 9 der DerivateV übersteigen.

wenn sie die folgenden Eigenschaften aufweisen: aa) eine Ausübung ist entweder während der gesamten

5. Unter keinen Umständen darf die Gesellschaft bei diesen

Laufzeit oder zum Ende der Laufzeit möglich und

Geschäften von den in den „Allgemeinen und Besonderen

bb) der Optionswert hängt zum Ausübungszeitpunkt line-

Vertragsbedingungen“ oder in dem Verkaufsprospekt ge-

ar von der positiven oder negativen Differenz zwi-

nannten Anlagegrundsätzen und -grenzen abweichen.

schen Basispreis und Marktpreis des Basiswerts ab und wird null, wenn die Differenz das andere Vorzeichen hat;

6. Die Gesellschaft wird Derivate nur zum Zwecke der Absicherung einsetzen.

c) Zinsswaps, Währungsswaps oder Zins-Währungsswaps; d) Optionen auf Swaps nach Buchstabe c), sofern sie die

7. Bei der Ermittlung der Marktrisikogrenze beim Einsatz von

in Buchstabe b) unter Buchstaben aa) und bb) beschrie-

Derivaten darf die Gesellschaft nach § 7 der DerivateV je-

benen Eigenschaften aufweisen (Swaptions);

derzeit vom einfachen zum qualifizierten Ansatz wechseln.

e) Credit Default Swaps auf Vermögensgegenstände ge-

Der Wechsel zum qualifizierten Ansatz bedarf nicht der Ge-

mäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „Allgemeinen

nehmigung durch die Bundesanstalt, die Gesellschaft hat

Vertragsbedingungen“ sowie auf Immobilien gemäß § 2

den Wechsel jedoch unverzüglich der Bundesanstalt anzu-

Abs. 1, sofern sie ausschließlich und nachvollziehbar

zeigen und im nächstfolgenden Halbjahres- oder Jahresbe-

der Absicherung des Kreditrisikos von genau zuorden-

richt bekannt zu machen.

baren Vermögensgegenständen des Sondervermögens dienen. Dabei darf der nach Maßgabe von § 16 DerivateV zu er-

§8W  ertpapier-Darlehen und Wertpapier-Pensions­ geschäfte

mittelnde Anrechnungsbetrag des Sondervermögens

Die §§ 7 und 8 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ sind

für das Zins- und Aktienkursrisiko oder das Währungs-

bei den Anlagegrundsätzen und -grenzen zu berücksichtigen.

kursrisiko zu keinem Zeitpunkt das Zweifache des Wertes des Sondervermögens übersteigen. 3. Terminkontrakte, Optionen oder Optionsscheine auf Investmentanteile gemäß § 6 Abs. 2 Buchstabe d) der „Allgemei-

ANTEILKLASSEN § 9 Anteilklassen 1. Für das Sondervermögen können Anteilklassen im Sinne

nen Vertragsbedingungen“ dürfen nicht abgeschlossen

von § 11 Abs. 2 der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“

werden.

gebildet werden, die sich hinsichtlich der Ertragsver­ wendung, des Ausgabeaufschlags, der Währung des An-

4. Sofern die Gesellschaft den qualifizierten Ansatz nutzt,

teilwertes einschließlich des Einsatzes von Währungs­

darf sie – vorbehaltlich eines geeigneten Risikomanage-

sicherungsgeschäften, der Verwaltungsvergütung, der

mentsystems – in jegliche Derivate investieren, die von

Mindestanlagesumme oder einer Kombination dieser Merk-

Vermögensgegenständen, die gemäß § 6 Abs. 2 Buchsta-

male unterscheiden. Die Bildung von Anteilklassen ist je-

ben b) bis f) der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ und

derzeit zulässig und liegt im Ermessen der Gesellschaft.

von Immobilien, die gemäß § 2 Abs. 1 erworben werden dürfen, oder von Zinssätzen, Wechselkursen oder Wäh-

2. Der Abschluss von Währungskurssicherungsgeschäften

rungen abgeleitet sind. Hierzu zählen insbesondere Opti-

ausschließlich zugunsten einer einzigen Währungsanteil-

onen, Finanzterminkontrakte und Swaps sowie Kombinati-

klasse ist zulässig. Für Währungsanteilklassen mit einer 55

SEB ImmoInvest

Währungsabsicherung zugunsten der Währung dieser An-

§ 12 Kosten 6)

teilklasse (Referenzwährung) darf die Gesellschaft auch un-

1. Die Gesellschaft gibt für jede Anteilklasse im ausführlichen

abhängig von § 7 der „Besonderen Vertragsbedingungen“

Verkaufsprospekt, im Jahres- und Halbjahresbericht die er-

Derivate im Sinne des § 51 Abs. 1 InvG auf Wechselkurse

hobene Verwaltungsvergütung an. Die Verwaltungsvergü-

oder Währungen mit dem Ziel einsetzen, Anteilwertverluste

tung beträgt bei jeder Anteilklasse jährlich bis zu 1,0 %

durch Wechselkursverluste von nicht auf die Referenzwäh-

des Durchschnittswertes des Sondervermögens, der aus

rung der Anteilklasse lautenden Vermögensgegenständen

den Werten am Ende eines jeden Monats errechnet wird.

des Sondervermögens zu vermeiden.

Die Gesellschaft ist berechtigt, hierauf monatlich anteilige Vorschüsse zu erheben. Es steht der Gesellschaft frei, für eine oder mehrere Anteilklassen eine niedrigere Verwal-

3. Der Anteilwert wird für jede Anteilklasse gesondert errechnet, indem die Kosten der Auflegung neuer Anteilklassen,

tungsvergütung zu berechnen oder von der Berechnung

die Ausschüttungen (einschließlich der aus dem Fondsver-

einer Verwaltungsvergütung abzusehen.

mögen ggf. abzuführenden Steuern), die Verwaltungsvergütung und die Ergebnisse aus Währungskurssicherungs-

2. Werden für das Sondervermögen Immobilien erworben,

geschäften, die auf eine bestimmte Anteilklasse entfallen,

bebaut, umgebaut oder veräußert, kann die Gesellschaft

ggf. einschließlich Ertragsausgleich ausschließlich dieser

jeweils eine einmalige Vergütung bis zur Höhe von 1 % des

Anteilklasse zugeordnet werden.

Kaufpreises bzw. der Baukosten beanspruchen.

4. Die bestehenden Anteilklassen werden sowohl im ausführ-

3. Die Depotbank erhält für ihre Tätigkeit eine vierteljährliche

lichen Verkaufsprospekt als auch im Jahres- und Halbjah-

Vergütung in Höhe von 0,005 % des Wertes des Sonder-

resbericht einzeln aufgezählt. Die Anteilklassen kennzeich-

vermögens zum Schluss eines jeden Quartals.

nenden Ausgestaltungsmerkmale (Ertragsverwendung, Währung des Anteilwertes, Verwaltungsvergütung, Ausga-

4. Neben den vorgenannten Vergütungen gehen die folgen­

beaufschlag, die Mindestanlagesumme oder Kombination

den Aufwendungen zulasten des Sondervermögens:

dieser Merkmale) werden im ausführlichen Verkaufspro-

a) im Zusammenhang mit Grundstückserwerbs- und -veräu-

spekt und im Jahres- und Halbjahresbericht im Einzelnen

ßerungsaktivitäten, dem Erwerb sowie der Veräuße-

beschrieben.

rung, der Bebauung und der Belastung von Immobilien entstehende Nebenkosten (einschließlich Steuern);

ANTEILSCHEINE, AUSGABEPREIS, RÜCKNAHMEPREIS,

b) bei der Verwaltung von Immobilien entstehende Fremd-

RÜCKNAHME VON ANTEILEN UND KOSTEN

kapital- und Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und Rechtsverfolgungskosten);

§ 10 Anteilscheine

c) im Zusammenhang mit den Erwerbs- und Veräußerungs-

Soweit die Rechte der Anleger in Anteilscheinen verbrieft sind,

aktivitäten, dem Erwerb und der Veräußerung von son-

die auf den Namen „BfG ImmoInvest“ oder „SEB ImmoInvest“

stigen Vermögensgegenständen entstehende Kosten; d) bankübliche Depotgebühren;

lauten, behalten diese Anteilscheine ihre Gültigkeit.

e) Kosten des Sachverständigenausschusses und anderer § 11 Ausgabe- und Rücknahmepreis

Sachverständiger; f) Kosten für den Druck und Versand der für die Anleger

Der Ausgabeaufschlag beträgt bei jeder Anteilklasse 5,5 %

bestimmten Jahres- und Halbjahresberichte;

des Anteilwertes. Es steht der Gesellschaft frei, für eine oder mehrere Anteilklassen niedrigere Ausgabeaufschläge zu berechnen oder von der Berechnung eines Ausgabeaufschlages abzusehen. 6)

56

 ie Kostenregelungen unterliegen nicht der Genehmigungspflicht der Bundesanstalt für D Finanzdienstleistungsaufsicht.

Besondere Vertragsbedingungen

g) Kosten der Bekanntmachung der Jahres- und Halbjah-

die Gesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder

resberichte, der Ausgabe- und Rücknahmepreise und

mittelbare Beteiligung verbunden ist, oder einer ausländischen

ggf. Kosten der Bekanntmachung geänderter Vertrags-

Investment-Gesellschaft einschließlich ihrer Verwaltungsge-

bedingungen sowie der Ausschüttungen und des Auflö-

sellschaft als Verwaltungsvergütung für die im Sondervermö-

sungsberichtes;

gen gehaltenen Anteile berechnet wurde.

h) Kosten für die Prüfung des Sondervermögens durch den Abschlussprüfer der Gesellschaft sowie die Kosten

ERTRAGSVERWENDUNG UND GESCHÄFTSJAHR

für die Bekanntmachung der Besteuerungsgrundlagen und der Bescheinigung, dass die steuerlichen Angaben

§ 13 Ausschüttung

nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt

1. Für die ausschüttenden Anteilsklassen schüttet die Gesell-

wurden;

schaft grundsätzlich die während des Geschäftsjahres für

i) Kosten für die Einlösung der Ertragsscheine;

Rechnung des Sondervermögens angefallenen und nicht

j) Kosten für die Ertragsschein-Bogenerneuerung;

zur Kostendeckung verwendeten Erträge aus den Immobili-

k) im Zusammenhang mit den Kosten der Verwaltung und

en und dem sonstigen Vermögen – unter Berücksichtigung

Verwahrung eventuell entstehende Steuern. 5. Die Regelungen der Absätze 2 und 4 gelten entsprechend

des zugehörigen Ertragsausgleiches – aus. 2. Von den nach Absatz 1 ermittelten Erträgen müssen Be-

für die von der Gesellschaft für Rechnung des Sonderver-

träge, die für künftige Instandsetzungen erforderlich sind,

mögens unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Beteiligungen

einbehalten werden. Beträge, die zum Ausgleich von Wert-

an Immobilien-Gesellschaften und deren Immobilien. Dabei

minderungen der Immobilien erforderlich sind, können ein-

ist der Wert der I­mmobilien-Gesellschaft bzw. der Wert der

behalten werden.

gehaltenen I­mmobilien anteilig in Höhe der Beteiligungsquote anzusetzen. Abweichend hiervon gehen Aufwendungen nach

3. Veräußerungsgewinne – unter Berücksichtigung des zuge-

Absatz 4, die bei der Immobilien-Gesellschaft aufgrund von

hörigen Ertragsausgleiches – und Eigengeldverzinsung für

speziellen Anforderungen des InvG entstehen, nicht anteilig,

Bauvorhaben, soweit sie sich in den Grenzen der erspar-

sondern in vollem Umfang zulasten des Sondervermögens.

ten marktüblichen Bauzinsen hält, können ebenfalls zur Ausschüttung herangezogen werden.

Die Gesellschaft hat im Jahresbericht und im Halbjahresbericht den Betrag der Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge

4. Ausschüttbare Erträge gemäß den Absätzen 1 bis 3 kön-

offenzulegen, die dem Sondervermögen im Berichtszeitraum

nen zur Ausschüttung in späteren Geschäftsjahren insoweit

für den Erwerb und die Rücknahme von Anteilen im Sinne des

vorgetragen werden, als die Summe der vorgetragenen

§ 50 InvG berechnet worden sind. Beim Erwerb von Anteilen,

Erträge 15 % des jeweiligen Wertes des Sondervermögens

die direkt oder indirekt von der Gesellschaft selbst oder einer

zum Ende des Geschäftsjahres nicht übersteigt. Erträge

anderen Gesellschaft verwaltet werden, mit der die Gesell-

aus Rumpfgeschäftsjahren können vollständig vorgetragen

schaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare

werden.

Beteiligung verbunden ist, darf die Gesellschaft oder die andere Gesellschaft für den Erwerb und die Rücknahme keine

5. Im Interesse der Substanzerhaltung können Erträge teilwei-

Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge berechnen.

se, in Sonderfällen auch vollständig zur Wiederanlage im

Die Gesellschaft hat im Jahresbericht und im Halbjahresbe-

Sondervermögen bestimmt werden.

richt die Vergütung offenzulegen, die dem Sondervermögen von der Gesellschaft selbst, von einer anderen Kapitalanlage-

6. Die Ausschüttung erfolgt jährlich unmittelbar nach Bekannt-

gesellschaft, einer Investment-Aktiengesellschaft mit verän-

machung des Jahresberichtes bei den in den Ausschüt-

derlichem Kapital oder einer anderen Gesellschaft, mit der

tungsbekanntmachungen genannten Zahlstellen.

57

SEB ImmoInvest

§ 14 Thesaurierung

Der Anteil am Wert des Sondervermögens, der in dem jewei-

Für die thesaurierenden Anteilklassen legt die Gesellschaft

ligen Staat höchstens angelegt werden darf, beträgt in fol-

die während des Geschäftsjahres für Rechnung des Sonder-

genden Staaten:

vermögens angefallenen und nicht zur Kostendeckung verwendeten Erträge aus den Immobilien und dem sonstigen

• Australien, China mit Hongkong, Japan, Vereinigte Staaten

Vermögen – unter Berücksichtigung des zugehörigen Ertrags­

von Amerika:

ausgleiches – sowie die Veräußerungsgewinne der thesaurie-

bis zu 66 % des Wertes des Sondervermögens

renden Anteilklassen im Sondervermögen anteilig wieder an. • Brasilien, Indien, Indonesien, Kanada, Malaysia, Mexiko, § 15 Geschäftsjahr

Neuseeland, Russische Föderation, Schweiz, Singapur,

Das Geschäftsjahr des Sondervermögens beginnt am 1. April

Südkorea, Taiwan:

und endet am 31. März des Folgejahres.

bis zu 45 % des Wertes des Sondervermögens

ANHANG

• Ägypten, Argentinien, Bolivien, Chile, Costa Rica, ­Dominikanische Republik, Israel, Kolumbien, Kroatien,

Liste der Staaten außerhalb des EWR gemäß § 2 Abs. 2 „Be-

­Marokko, Monaco, Paraguay, Peru, Saudi-Arabien, Süd­

sondere Vertragsbedingungen“, in denen nach vorheriger Prü-

afrika, Thailand, Türkei, Tunesien, Ukraine, Venezuela,

fung der Erwerbsvoraussetzungen durch die Gesellschaft Im-

­Vereinigte Arabische Emirate:

mobilien für das Immobilien-Sondervermögen SEB ImmoInvest

bis zu 30 % des Wertes des Sondervermögens

erworben werden dürfen.

58

Gremien

Informationen über die Kapitalanlagegesellschaft, Gremien Kapitalanlagegesellschaft

Gesellschafter

SEB Investment GmbH

SEB AG, Frankfurt am Main (6 %)

Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main

SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main (94 %)

Postfach, 60283 Frankfurt am Main Telefon: (0 69) 2 72 99-10 00

Sachverständigenausschuss A

Telefax: (0 69) 2 72 99-0 90

Ulrich Renner, Dipl.-Kfm.

Gezeichnetes und

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die

eingezahltes Kapital

EUR 5,113 Mio.

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Haftendes Eigenkapital

EUR 11,556 Mio.

Wuppertal

(Stand: 30. April 2010) Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859

Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing.

Gründungsdatum: 30. September 1988

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Geschäftsführung

Darmstadt

Barbara A. Knoflach Matthias Bart

Klaus Thelen, Dipl.-Ing.

Choy-Soon Chua

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die

Siegfried A. Cofalka

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,

Thomas Körfgen

Gladbeck

Axel Kraus Sachverständigenausschuss B Aufsichtsrat

Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing.

Fredrik Boheman

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die

Head of SEB Wealth Management,

Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten Grund-

Stockholm, Schweden

stücken, Berlin

– Vorsitzender – Günter Schäffler, Dr.-Ing. Jan Sinclair

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für

Vorsitzender des Vorstands der SEB AG,

Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von bebauten

Frankfurt am Main

und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und

– Stellvertretender Vorsitzender –

Gebäude, Stuttgart

Peter Kobiela

Bernd Fischer-Werth, Dipl.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die

Abschlussprüfer PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wiesbaden

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Kapitalanlagegesellschaft: SEB Investment GmbH Rotfeder-Ring 7 60327 Frankfurt am Main Postfach 60283 Frankfurt am Main Infoline: 0180 1 777 999 (dt. Festnetz 0,039 EUR/Minute; Mobilfunk max. 0,42 EUR/Minute) Internet: www.sebassetmanagement.de Telefon: +49 69 27 299 -1000 Telefax: +49 69 27 299 - 090 Vertrieb: SEB Asset Management AG Rotfeder-Ring 7

GEAM0301.1006

60327 Frankfurt am Main