Optimale Finanzierung von Wohnungseigentum

Physica-Schriften zur Betriebswirtschaft 3 Herausgegeben von K. Bohr, Regensburg - W. Bühler, Dortmund- W. Dinkelbach, Saarbrücken - G. Franke, Gießen- P. Hammann, Bochum K.-P. Kistner, Sielefeld - H. Laux, Frankfurt - 0. Rosenberg, Paderborn - B. Rudolph, Frankfurt

W

Springer-Verlag Bcrlin Hcidclberg GmbH

Erwin Hu berty

Optimale Finanzierung von Wohnungseigentum

[f37

Springer-Verlag Berlin Beideiberg GmbH 1982

CIP-Kurztitelaufnahme der Deutschen Bibliothek Huberty, Erwin: Optimale Finanzierung von Wohnungseigentum / Erwin Huberty. - Würzburg; Wien : Physica-Verlag, 1982. (Physica-Schriften zur Betriebswirtschaft ; 3)

ISBN 978-3-7908-0277-1 ISBN 978-3-662-41504-7 (eBook) DOI 10.1007/978-3-662-41504-7 NE:GT

Das Buch oder Teile davon dürfen weder photomechanisch, elektronisch, noch in irgendeiner anderen Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlags wiedergegeben werden.

© Springer-Verlag Berlin Heidelberg 1982 Ursprünglich erschienen bei Physica-Verlag, Rudolf Liebing GmbH + Co., Würzburg I 982.

GELEITWORT

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung, eines Ein- oder Zweifamilienhauses stellt ein zentrales Problem im Bereich privater Investitionsund Finanzierungsentscheidungen, dem Gebiet des Personal Finance, dar. Der private Bauherr oder Erwerber von Wohnungseigentum steht einer Fülle von Finanzierungsmöglichkeiten gegenüber. Die traditionellen Instrumente im erst- und nachstelligen Bereich werden zunehmend verfeinert. Tilgungsstreckung, Tilgungsaussetzung, dynamische Tilgung bei erststelligen Darlehen sowie Annuitätenhilfedarlehen in Verbindung mit vor- und zwischenfinanzierten Bausparverträgen sind einige typische Beispiele. Hinzu kommen eine Reihe erst in neuerer Zeit voll entwikkelter Finanzierungsinstrumente. zu nennen sind beispielsweise die an Kapitallebens- oder private Rentenversicherungen geknüpften Festdarlehen und ,die Verbunddarlehen in ihren verschiedensten Ausprägungen. Berücksichtigt man noch die unterschiedlichen Tilgungsverrechnungsund Annuitätenzahlungsmodalitäten sowie die verschiedenen Möglichkeiten der Oberschußverwendung bei Lebensversicherungen, so werden derzeit ca. 70 verschiedene Instrumente zur Finanzierung von Wohnungseigentum angeboten. Weitere Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich aufgrund der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung von Ein- und Zweifamilienhäusern und bei der Wahl der besten Abschreibungsmethode. Insgesamt sieht sich der private Bauherr einem Informations- und Entscheidungsproblem gegenüber, das er in der Regel nur mit Hilfe von Sachverständigen angemessen lösen kann. Hier setzt die Tätigkeit der institutsgebundenen und neutralen Finanzierungsberater ein. Sie stützen ihre Empfehlungen auf ein Spektrum von Regeln, das von Faustformeln über traditionelle Finanzierungsgrundsätze bis zur sorgfältigen Gegenüberstellung von Effektivzins und monatlicher Anfangsbelastung einiger isolierter Alternativen reicht. Eine ausführliche und alle Kombinationsmöglichkeiten der einzelnen Finanzierungsinstrumente erfassende Beschreibung des Problems führt zu einem mehrperiodischen gemischt-ganzzahligen Optimierungsproblem. In

der vorliegenden Schrift von Herrn Dr. Huberty, einer 1980 von der Abteilung Wirtschafts- und Sozialwissenschaften der Universität Dortmund angenol11111en Dissertation, entwickelt der Verfasser nach einer sorgfältigen Analyse des institutionellen kredit- und versicherungswirtschaftlichen Bereichs einen realistischen Modellansatz mittlerer Größenordnung. Dieser erlaubt es, zinsgünstige Finanzierungsprogramme unter Berücksichtigung der besicherungsrechtlichen und beleihungsbedingten Beschränkungen sowie der monatlichen Belastungsfähigkeit des Bauherrn durch Zins-, Tilgungs- und Prämienzahlungen zu ermitteln. Für verschiedene Standardfälle werden Lösungen präsentiert, diskutiert und einer konventionellen FinanzierungselTpfehlung gegeniibergestell t. Die Anwendungsmöglichkeiten des Modells liegen bei der Beratung einzelner Kunden durch Realkreditinstitute, Bausparkassen und Versicherungen. Ferner kann es von diesen Instituten zur Entwicklung neuer Finanzierungsinstrumente und zur Analyse neuer Versicherungs-

tarife unter Finanzierungsaspekten eingesetzt werden. Ich bin davon überzeugt, daß schon in Kürze größere Institute im Realkredit-, Bauspar- und Versicherungsbereich Modelle dieses Typs anwenden werden.

Wolfgang Bühler

VORWORT

Die vorliegende Arbeit stellt eine verkürzte Fassung meiner im Winter-

semester 1980/81 bei der Abteilung Wirtschafts- und Sozialwissenschaften der Universität Dortmund eingereichten Dissertation dar. Das ausführliche Zahlenmaterial für die Beispielrechnungen des 5. Teils der Arbeit können vom Verfasser auf Anfrage bezogen werden.

Meinem verehrten akademischen Lehrer, Herrn Prof. Dr. Wolfgang Bühler, danke ich für die wissenschaftliche Betreuung und großzügige Förderung der Dissertation. Seine kritischen Hinweise und wertvollen Anregungen haben die Arbeit entscheidend gefördert.

Besonderen Dank schulde ich Herrn Prof. Dr. Wolfgang Männel für die Erstellung des Zweitgutachtens. Nicht zuletzt danke ich meiner Frau für das sorgfältige Schreiben des schwierigen Manuskriptes und für ihr Verständnis während der Entstehungszeit dieser Arbeit.

Dortmund, im September 1981

Erwin Huberty

INHALT VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN VERZEICHNIS DER TABELLEN VERZEICHNIS DER SYMBOLE

I. KapiteZ 1.

2.

Seite

EINFÜHRUNG

20

1.1

Problemstellung

20

1. 2

Themenabgrenzung

21

1. 3

Gang der Untersuchung

23

PROBLEME DER WOHNUNGSBAUFINANZIERUNG •

•

•

•

• • •

•

25

2.1

Allgemeine Problerne der Wohnungsbaufinanzierung

25

2. 2

Zielsetzung . . . .

28

2. 2. 1

. .

.

.

.

.

.

. . . .

Minimierung der monatlichen Belastung

28

(= Minimierung des monatlichen Konsumverzichts).

2.3

29

2.2.2

Minimierung der Gesamtbelastung

2. 2. 3

Minimierung der Zinskosten .

2. 2. 4

Maximierung des Vermögensendwertes

.

.

Darlehensalternativen

29 30

32

2.3.1

Beleihungswert

32

2. 3. 2

Erststellige Finanzierung

34

2.3.3

Nachstellige Finanzierung

41

2. 3. 3. 1 2.3.3.2

Darlehen mit Bürgschaftserklärung

41

Darlehen ohne Bürgschaftserklärung

43

2.3.4

Verbundfinanzierung

47

2.3.5

Restfinanzierung

49

2. 3. 5.1

Eigenkapital und Eigenkapitalersatz

49

2.3.5.2

Öffentliche Mittel

49

2.3.5.3

Arbeitgeberdarlehen

50

- 2 Seite 2. 4

Steuerliche Aspekte der Wohnungsbaufinanzierung •

51

Abgrenzung von Ein- und Zweifamilienhaus

51

E:x:T