Normenkette: BGB 242, 536 Abs. 1, 536c Abs. 2, 542 Abs. 1, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b, 546 Abs. 1

AG München, Endurteil v. 30.10.2014 – 432 C 29094/13 Titel: Fristlose Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsrückständen Normenkette: BGB § 242, ...
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AG München, Endurteil v. 30.10.2014 – 432 C 29094/13 Titel:

Fristlose Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsrückständen Normenkette: BGB § 242, § 536 Abs. 1, § 536c Abs. 2, § 542 Abs. 1, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b, § 546 Abs. 1 Schlagworte: Mietvertrag, Herausgabe, Räumung, fristlose Kündigung, Zahlungsrückstand, Garagenmiete, Mietminderung, Treppenhaus, Lärm Rechtsmittelinstanz: LG München I, Endurteil vom 31.07.2015 – 14 S 23048/14  

Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.518,90 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Teilbetrag von 1.279,60 € seit 05.09.2013 und einem Teilbetrag von 2.239,30 € seit 15.04.2014 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens ... bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad mit WC, einem WC, einem Kellerabteil und einem Duplex-Stellplatz unten zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 3. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.12.2014 gewährt. 6. Der Streitwert wird auf 15.878,90 € festgesetzt.

Tatbestand Der Kläger begehrt Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung nebst DuplexGaragenstellplatz u. a. auf Grundlage einer fristlosen Kündigung vom 17.03.2014 wegen Zahlungsverzugs. Ferner macht die Klagepartei rückständige Miete bzw. Nutzungsentschädigung hinsichtlich der Monate Juni 2013 bis einschließlich April 2014 geltend. Mit Mietvertrag vom 09.01.2012 mietete die Beklagte vom Kläger die im 2. Stock des im Jahr 2001 errichteten Anwesens ... gelegene Drei-Zimmer-Wohnung sowie den unteren Duplex-Stellplatz der linken Garage. Die Parteien vereinbarten vertraglich einen monatlichen Mietzins i. H. v. 1.190,00 €. Dieser setzt sich wie folgt zusammen: Grundmiete Miete für Stellplatz Vorauszahlung auf Betriebskosten für Heizung und Warmwasser Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten Gesamtbetrag:

970,00 € 60,00 € 82,00 € 78,00 € 1.190,00 €.

Die Beklagte bezahlte u. a. im Monat Juni 2013 statt der vertraglich vereinbarten Miete von 1.190,00 € lediglich einen Teilbetrag von 870,10 €, mithin 319,90 € weniger.

Auch für die Monate Juli, August und September zahlte die Beklagte nur einen Teilbetrag von jeweils 870,10 €. Diese Mietminderung setzte die Beklagte u. a. in den weiteren verfahrensgegenständlichen Monaten Oktober 2013 bis April 2014 fort. Mit Schreiben vom 31.10.2012 erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des Mietvertrags in Bezug auf die Duplex-Garage, da der Kläger nicht dazu in der Lage gewesen sei, die Nutzung der Garage zu gewährleisten. Mit Schreiben vom 17.03.2014, der Beklagten zugestellt am 22.03.2014, erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen der bis dahin aufgelaufenen (z.T. verfahrensgegenständlichen) Mietrückstände. Eine Räumung und Herausgabe der Mietsache erfolgte nicht. Dieser Kündigung war bereits eine ordentliche Kündigung des Klägers vom 22.08.2013 zum 30.11.2013 wegen weiterer streitiger Pflichtverletzungen (versuchter Prozessbetrug durch unwahre Äußerungen im Parallelverfahren 425 C 1491/13, Störung des Hausfriedens usw.) vorausgegangen. Die Beklagte verfügt über kein eigenes Kraftfahrzeug. Sie gab den Schlüssel für die Duplex-Garage am 10.12.2012 an den Kläger zurück, indem sie ihn an die Kanzlei des Klagevertreters übersandte. Mit Schreiben vom 17.12.2012 bot der Klagevertreter unter Zurückweisung der Teilkündigung des Garagenstellplatzes an, den Schlüssel wieder zurückzusenden. Eine Rückforderung des Schlüssels seitens der Beklagten erfolgte nicht (Bl. 184 d. A.). Der Kläger ist der Meinung, die Beklagte habe kein Recht, die Miete zu reduzieren. Die Wohnung sei nicht mangelhaft, insbesondere berechtigte eine kurzfristige Beeinträchtigung des Zugangs zur Garage nicht zu einer Mietminderung, zumal die Beklagte ohnehin keinen Pkw habe. Etwaige von den Nachbarn ausgehende Geräusche seien sozialadäquat. Das verfahrensgegenständliche Anwesen sei frei von Baumängeln. Auch die sonstigen behaupteten Beeinträchtigungen seien nicht geeignet, eine Mietminderung zu rechtfertigen. Die Teilkündigung der Beklagten hinsichtlich der Garage sei unwirksam. Nach Klageerweiterung vom 10.04.2014 beantragt der Kläger zuletzt zu erkennen: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.518,90 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz jährlich aus einem Teilbetrag von 1.279,60 € seit 05.09.2013 und einem Teilbetrag von 2.239,30 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens ... bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad mit WC, einem WC, einem Kellerabteil und einem Duplex-Stellplatz unten zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen. Die Beklagte, die bereits Zweifel an der Zulässigkeit der Klage hat, ist insbesondere der Meinung, eine Mietminderungsbefugnis sowie ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund von Mängeln der Mietsache zu haben. So sei der Zugang zu ihrer Garage im verfahrensgegenständlichen Zeitraum mehrfach - insbesondere durch ihre Nachbarn - blockiert gewesen. Das Garagenmietverhältnis sei ohnehin durch ihre fristlose Kündigung beendet worden. Zwar sei sie nicht Eigentümerin eines Pkws, sie miete jedoch regelmäßig ein Fahrzeug an. Ferner behauptet die Beklagte eine Lärmbelästigung - v.a. ausgehend von der darunterliegenden Wohnung der Familie ... im 1. Stock des Anwesens. Zudem seien im Treppenhaus regelmäßig Schuhe, Müll und sonstige

Gegenstände abgestellt bzw. gelagert, wodurch zum einen der Durchgang im ohnehin schon engen Treppenhaus erschwert sei und zum anderen Geruchsbelästigungen entstünden. Diese Beeinträchtigungen seien weder sozialadäquat noch vertragsimmanent. Schließlich sei auch insbesondere die Wohnungstür vom Treppenhaus zur Wohnung der Beklagten undicht; sie „klappere ... insbesondere bei extrem heftigem Zuschlagen anderer Türen im Haus“. Im Übrigen bestritt die Beklagte insbesondere, unwahre Äußerungen im Parallelverfahren getätigt und den Hausfrieden gestört zu haben. Vor dem Amtsgericht München sind zwischen den Parteien weitere Verfahren anhängig, zum einen das Verfahren 425 C 1491/13 wegen Mietrückständen hinsichtlich der Monate November 2012 bis einschließlich Mai 2013 und zum anderen das (mit Beschluss vom 11.07.2014, Bl. 313 d. A. abgetrennte) Verfahren 432 C 16299/141 ... wegen Feststellung der Mangelhaftigkeit von Türen und Fenstern - von der Beklagten ursprünglich als Feststellungswiderklage erhoben. Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme der Zeugen ... und ... in der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2014. Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 31.01.2014, 02.05.2014 und 17.10.2014.

Entscheidungsgründe I. Die zum gemäß §§ 29 a Abs. 2 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig und begründet. 1. An der Zulässigkeit der Klage bestehen vorliegend keine Zweifel. Das Gericht vermag die diesbezüglichen Bedenken der Beklagten nicht zu teilen, insbesondere liegt kein Fall doppelter Rechtshängigkeit vor. Das Verfahren 425 C 149/13 behandelt die Mietrückstände der Monate November 2012 bis einschließlich Mai 2013 und bezieht sich damit offenkundig auf einen anderen Streitgegenstand. 2. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die fristlose Kündigung vom 17.03.2014 beendet worden. Zum Zeitpunkt der Kündigung bestanden erhebliche Zahlungsrückstände in Höhe von jedenfalls 3.199,00 € bezogen auf den Zeitraum Juni 2013 bis einschließlich März 2014 (je 319,90 € monatlich). Auf das Bestehen weiterer Mietrückstände in Bezug auf die - hier nicht streitgegenständlichen Mieten November 2012 bis Mai 2013 kam es daher nicht mehr an. Eine Berechtigung der Beklagten, die vertraglich vereinbarte Miete zu reduzieren, bestand nicht. a) Die Beklagte hat insbesondere die Zahlungen für die Garagenmiete zu Unrecht eingestellt. Zum einen wurde der Mietvertrag hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Duplex-Garage nicht durch die lediglich auf die Garage bezogene fristlose Kündigung der Beklagten vom 31.10.2012 beendet. Hierbei handelt es sich um den Fall einer unzulässigen und damit unbeachtlichen Teilkündigung. Die Parteien haben vorliegend einen einheitlichen Mietvertrag über die verfahrensgegenständliche Wohnung und die Duplex-Garage geschlossen. Hieran besteht nach Überzeugung des Gerichts kein Zweifel, zumal sich Wohnung und Garage auf demselben Anwesen befinden und sich die Parteien über die Anmietung der

beiden Mietgegenstände zeitgleich geeinigt und diese Vereinbarung auch in einem einheitlichen Mietvertrag niedergelegt haben (vgl. Anlage K1, Bl. 10 ff. d. A.). Es hätte daher nur eine einheitliche Kündigung ausgesprochen werden können und keine isolierte Kündigung nur in Bezug auf die Duplex-Garage. b) Eine Mietminderungsbefugnis hinsichtlich der Garage besteht nicht. Einer solchen Befugnis steht vorliegend bereits § 242 BGB sowie der Rechtsgedanke des § 536 c Abs. 2 BGB entgegen. Die Beklagte hat namentlich durch ihre (unwirksame) ordentliche Kündigung zum Ausdruck gebracht, an der Nutzung der Garage nicht mehr interessiert zu sein. Unterstrichen wurde dies durch die bewusste Rückgabe des Garagenschlüssels an den Kläger und das Unterlassen, den Schlüssel nach Zurückweisung der Teilkündigung durch den Kläger wieder von diesem bzw. seinem Prozessbevollmächtigten zurückzuverlangen. Die Beklagte hat daher schon durch eine eigene bewusste und unzweideutige Handlung die Unmöglichkeit herbeigeführt, die angemietete Garage - für die sie mangels eigenen Pkws augenscheinlich keine hinreichende Verwendung hatte und hat - bestimmungsgemäß zu nutzen. Es stellt sich als treuwidrig dar, sich auf etwaige Mängel der Garage zu stützen, wenn und soweit der Mieter selbst eine Situation herbeiführt hat, die ihm die Nutzung der entsprechenden Mietsache unmöglich gemacht hat. Im Übrigen ist - selbst bei Wahrunterstellung in Bezug auf den Sachvortrag der Beklagten - allenfalls von einer punktuellen und gelegentlichen Beeinträchtigung des Zugangs zur Garage auszugehen, was jedenfalls keinen nicht unerheblichen Mangel i. S. v. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB bedeuten würde. So werden Pkws von Nachbarn nur kurzzeitig vor der Garage der Beklagten abgestellt. Bei der Familie ... kommt hinzu, dass diese einen Stellplatz in derselben Garage angemietet hat. Ferner ist zu berücksichtigen, dass sämtliche Nachbarn davon Kenntnis haben, dass die Beklagte ihren Pkw-Stellplatz nicht (mehr) nutzt. Auch in diesem Zusammenhang ist daher maßgeblich, dass die Beklagte durch ihr eigenes Verhalten zu den von ihr behaupteten Beeinträchtigungen beigetragen oder diese gar erst verursacht hat. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die Beklagte von den Nachbarn erwartet, ihre Garage stets freizuhalten, obwohl die Beklagte ihre Garage nicht mehr nutzt und dies den Nachbarn auch bekannt ist. Im Übrigen ist festzuhalten, dass die Beklagte - jedenfalls gegenüber der Familie ... - zu keinem Zeitpunkt eine Aufforderung ausgesprochen hat, den angeblich störenden Pkw wegzufahren. Insoweit gab die Zeugin ... glaubhaft an, dass man den Pkw sofort weggefahren hätte, wenn sie oder ihr Mann hierauf von der Beklagten angesprochen worden wären. Dies sei jedoch niemals geschehen. Abschließend ist auszuführen, dass die Beweisaufnahme den Sachvortrag der Beklagten ohnehin nicht bestätigt hat. Die Zeuginnen ... und ... konnten lediglich einen geringen Teil der beklagtenseits behaupteten Blockierungen der Garagenzufahrt bestätigen, zumal sich die Mutter der Beklagten - die Zeugin ... - lediglich im Rahmen gelegentlicher Besuche bei der Beklagten aufhält und nicht in der verfahrensgegenständlichen Wohnung wohnt. c) Auch in Bezug auf die Wohnung selbst besteht keine Minderungsbefugnis nach § 536 Abs. 1 BGB. Keine der von der Beklagten behaupteten Beeinträchtigungen stellt nach Überzeugung des Gerichts unter sorgfältiger Würdigung des Sach- und Rechtsvortrags der Parteien sowie des Ergebnisses der Beweisaufnahme einen nicht unerheblichen Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB dar. Dies gilt zum einen für die Beeinträchtigungen im Treppenhaus oder ausgehend vom Treppenhaus, namentlich für dort nach den Angaben der Beklagten abgestellte Sachen oder diesbezügliche Gerüche. Soweit die Beklagte an einem dort gelegentlich abgestellten Kinderwagen der Nachbarn ... Anstoß nimmt, ist auszuführen, dass dies bereits deshalb unerheblich ist, weil das Abstellen eines Kinderwagens im Eingangsbereich oder Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst ist. Ein Verhalten das einem Mietmieter rechtlich gestattet ist, kann ein Nachbarn schon von daher nicht zum Anlass nehmen, hierauf eine Mietminderung zu stützen.

Gleiches ließe sich auch in Bezug auf das Abstellen von Schuhen vertreten. Diese Rechtsfrage kann jedoch vorliegend dahinstehen, da eine hiermit verbundene - nicht unerhebliche - Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht ersichtlich ist. Es mag sein, dass im Treppenhaus abgestellte Schuhe dem ästhetischen Empfinden der Beklagten nicht entsprechen. Dies ist aus Sicht des Gerichts an sich sogar nachvollziehbar. Gleichwohl geht hiervon - schon nach dem Sachvortrag der Beklagten - eine relevante Beeinträchtigung nicht aus. Die Beklagte ist hierdurch nicht daran gehindert, zu ihrer Wohnung zu gelangen. Der Zugang zur Wohnung im 2. Stock ist hierdurch auch nicht in tatsächlicher Hinsicht in relevantem Maße erschwert. Aus den vorgelegten Fotos ist klar ersichtlich, dass die Beklagte ohne Weiteres an den abgestellten Schuhen vorbeigehen kann. Dies gilt grundsätzlich auch für sämtliche andere ggf. vorübergehend im Treppenhaus abgestellte Gegenstände. Nötigenfalls wäre es der Beklagten auch zumutbar - z. B. wenn sie einmal größere Gegenstände in ihre Wohnung zu transportieren hat - die Gegenstände der Familie ... kurzfristig etwas beiseite zu schieben. Soweit einmal ein Wäscheständer der Familie ... im Hausgang gestanden zu haben scheint, war diese Beeinträchtigung in zeitlicher Hinsicht punktuell und schon von daher unerheblich. So hat die Zeugin ... ausgesagt, dass einmal ihre Putzfrau einen Wäscheständer vor ihre Wohnungstür im ersten Stock gestellt habe. Die Zeugin habe auch einmal kurzzeitig ihre Winterschuhe vor der Wohnungstür stehen lassen. Dies sei dann sogleich von der Beklagten fotografiert worden. Die Behauptung regelmäßiger erheblicher Gerüche im Treppenhaus hat sich ebenfalls nicht bestätigt. So gab die Zeugin ... - wohnhaft im Erdgeschoss des Anwesens - insbesondere an, derartige olfaktorische Beeinträchtigungen noch nie wahrgenommen zu haben. An der Glaubwürdigkeit der Zeugin hat das Gericht keinen Zweifel. Die Zeugin trat sicher auf und tätigte eine ruhige und widerspruchsfreie Aussage, die weder von Be- noch von Entlastungseifer geprägt war. Eine Gefälligkeitsaussage der Zeugin zugunsten des Vermieters ist schon deshalb auszuschließen, weil zwischen den Eheleuten ... und dem Kläger kein stets spannungsfreies Verhältnis bestanden hat. Das Gericht verkennt bei der Einschätzung der Glaubwürdigkeit der Zeugin auch nicht, dass diese bereits unter dem Verhalten der Beklagten zu leiden scheint. Dass etwaige Gerüche im Treppenhaus - in dem sich die Beklagte stets nur kurzzeitig aufhält, um in ihre Wohnung zu gelangen, was ebenfalls gegen einen relevanten Mangel spricht - auch die Wohnung der Beklagten selbst beeinträchtigen, hat selbst die Aussage der Zeugin ... nicht bestätigt. Diese gab insoweit an, dass der Geruch innerhalb der Wohnung ihrer Tochter „in Ordnung“ sei. Für das Gericht ist daher auch nicht ersichtlich, dass etwaige Gerüche aus dem Treppenhaus selbst bei geschlossener Wohnungstüre in die Wohnung der Beklagten gelangen, was im Übrigen auch gegen die hier ohnehin nicht relevante - Behauptung einer nennenswerten Undichtigkeit der Wohnungstür spricht. In Bezug auf die Behauptung nicht unerheblicher Lärmbeeinträchtigungen ist die Beklagte ebenfalls beweisfällig geblieben. So gab zwar die Zeugin ... an, dass sie bei ihren gelegentlichen Besuchen u. a. Geräusche von draußen (z. B. Baulärm) und aus der darunterliegenden Wohnung ... vernehme. Hierzu gehörten insbesondere ein Türenknallen, Sanitärgeräusche und gelegentliches Schreien von Erwachsenen und Kindern. Die Zeugin vermochte jedoch nur Angaben zu einem kleinen Ausschnitt der von der Beklagten ins Verfahren eingeführten Behauptungen zu machen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich die Zeugin ... nur gelegentlich - etwa drei- bis viermal jährlich für ein paar Tage - in der Wohnung der Beklagten im Rahmen von Besuchen aufhält. Eine solche bloße Momentaufnahme ist indes nicht geeignet, die angeblich regelmäßigen und erheblichen Beeinträchtigungen zu bestätigen.

Im Übrigen konnte das Gericht der Aussage der Zeugin keine inakzeptabel häufigen oder besonders lauten Geräusche entnehmen, sondern im Wesentlichen nur übliche akustische Beeinträchtigungen im Rahmen eines Mehrfamilienhauses. Hinzu kommt, dass die Zeugin ... ebenfalls nicht bestätigen konnte, dass die Familie ... regelmäßig Lärm verursache, obwohl die Familie ... zu den unmittelbaren Nachbarn der angeblich so lauten Familie ... gehört. Zu berücksichtigen ist auch, dass ein Teil der behaupteten Geräusche offenbar dem Verhalten von Kindern zuzurechnen ist. Es gehört ohne Zweifel zum Bereich sozialadäquater Beeinträchtigungen, wenn von Kindern v.a. tagsüber bisweilen Lärm ausgeht. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Beklagten - wie hier bereits bei Einzug bekannt war, dass im Haus auch eine Familie mit Kindern wohnt. Die Zeugin ... gab zudem an, dass sie das Haus zwar z.T. als „hellhörig“ empfinde, die Geräusche jedoch „normal“ seien. Von „Lärm“ könne man nicht sprechen. Es handele sich vielmehr um „ein normales Haus mit normalen Menschen“, in welchem man nicht erwarten könne, dass sich sämtliche Personen stets „mucksmäuschenstill“ verhalten. Die von der Beklagten geltend gemachten Mängel vermögen eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB daher nicht zu tragen. Soweit die Beklagte überhaupt einen Beweis für die behaupteten Beeinträchtigungen zu führen vermochte, geht das Gericht jedenfalls nicht von erheblichen Beeinträchtigungen aus, sondern von solchen, die im Bereich sozialadäquater und vertragsimmanenter Auswirkungen des Zusammenlebens von Menschen in einem Mehrfamilienhaus liegen. Aufgabe des Mietrechts ist nicht, eine Kompensation für besondere Empfindlichkeiten einzelner Mieter zu gewährleisten. Dies gilt für sämtliche behaupteten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Hinsichtlich der Behauptung unzureichenden Trittschallschutzes und weiterer Beeinträchtigungen wie z. B. zu lauter Installationsgeräusche aus dem Bad der Familie ... oder zu lauter Geräusche von außen (Züge, Baulärm usw.) ist die Beklagte ebenfalls beweisfällig geblieben. Nach Überzeugung des Gerichts hätte der diesbezügliche Beweis allenfalls durch die Vornahme schalltechnischer Messungen im Rahmen eines Sachverständigengutachtens geführt werden können. Eine andere hinreichend zuverlässige und aussagekräftige Beweiserhebung zur Überprüfung der Einhaltung der einschlägigen Schallschutzvorschriften war nicht möglich. So vermitteln Zeugenaussagen in diesem Zusammenhang i.d.R. lediglich subjektiv eingefärbte Einschätzungen und grobe Anhaltspunkte. Die von der Beklagtenseite vorgelegte externe Festplatte mit der Aufnahme von Geräuschen in der verfahrensgegenständlichen Wohnung - angeblich insbesondere ausgehend von der darunter liegenden Wohnung der Familie ... - war für eine Beweiserhebung gänzlich ungeeignet. Zum einen verfügt das Gericht nicht über ausreichende technische Möglichkeiten, die Aufnahmen abzuspielen. Zum anderen wäre nicht hinreichend nachvollziehbar gewesen, wann und wo die Aufnahmen vorgenommen wurden. Schließlich wäre dem Gericht auch aufgrund einer solchen „Beweiserhebung“ nicht möglich gewesen, die Einhaltung von Schallschutzvorschriften, insbesondere bezogen auf den Trittschallschutz, zuverlässig zu beurteilen. Dies gilt im Übrigen - mangels ausreichender eigener Sachkunde des Gerichts - insbesondere auch für die von der Beklagten beantragte Durchführung eines Ortstermins. Abgesehen davon bezogen sich die Aufzeichnungen der Beklagten nicht auf den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum. Es war daher auch entbehrlich, ein etwaiges Beweisverwertungsverbot wegen eines in Betracht kommenden Verstoßes der Beklagten gegen § 201 StGB zu prüfen. Aus den vorgenannten Gründen war die Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Beweisaufnahme in Form eines Sachverständigengutachtens vom Gericht als unumgänglich erachtet wird. Aufgrund dieses Hinweises bot die Beklagte zwar schließlich dieses Beweismittel (vorsorglich und hilfsweise) an. Trotz mehrfacher Aufforderung und insoweit gewährter Fristverlängerung bezahlte die

Beklagte jedoch den gerichtlich angeforderten Auslagenvorschuss für die (nicht befangene) Sachverständige ... nicht vollständig ein. Obwohl das Gericht ausdrücklich einen Vorschuss von 5.000,00 € angefordert hatte (vgl. Beweisbeschluss vom 10.07.2014, Bl. 289 d. A.) und diese Entscheidung auch nach einer „Gegenvorstellung“ der Beklagten vom 31.07.2014 (Bl. 315 ff. d. A.) bestätigt und bekräftigt hatte (vgl. Beschluss vom 22.08.2014, Bl. 333 ff. d. A.), zahlte die Beklagte bewusst lediglich 2.000,00 € ein. Dies begründete sie - u. a. in der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2014, in welcher sie hierzu angehört wurde - noch einmal pauschal damit, dass 2.000,00 € „branchenüblich“ und ausreichend seien. Dabei verkannte die Beklagte insbesondere, dass der vom Gericht angeforderte Auslagenvorschuss aufgrund der Art und des Aufwands der beabsichtigten und erforderlichen Begutachtung völlig angemessen war. Die vergleichsweise hohen Kosten eines solchen Sachverständigengutachtens sind zum einen gerichtsbekannt und zum anderen durch die Stellungnahme der Sachverständigen ... im Schreiben vom 12.08.2014 (Bl. 323 d. A.) bestätigt; dieses Schreiben war der Beklagten zur Kenntnis gebracht worden. Lediglich ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Auswahl eines Sachverständigen im Ermessen des Gerichts liegt. Die Wahl des Gerichts fiel hier bewusst auf die Sachverständige ... da diese dem Gericht als kompetent, gewissenhaft und zuverlässig bekannt ist. Unerheblich ist damit auch, ob ein anderer Sachverständiger ggf. „günstiger“ gewesen wäre. Mangels Einzahlung eines ausreichenden Auslagenvorschusses kam die Übersendung der Akte an die Sachverständige und damit die Erstellung eines Sachverständigengutachtens also nicht (mehr) in Betracht. Die Beklagte blieb daher insbesondere auch in Bezug auf die Behauptung unzureichenden Trittschallschutzes und sonstiger baulicher Mängel des Anwesens in Bezug auf Schallschutz beweisfällig. Ein singuläres Ereignis wie z. B. das behauptete - jedoch ohnehin nicht bewiesene - „Türaufbrechen in der Nacht vom 01./02. August 2013“ ist grundsätzlich nicht geeignet, eine Mietminderung zu rechtfertigen. Insoweit fehlt es ebenfalls an einem nicht unerheblichen Mangel der Mietsache. In Bezug auf eine etwaig mangelhafte Wohnungstür ist dem Vorbringen der Beklagten schon kein Sachvortrag hinsichtlich einer Verschlechterung der Wohnungstüre seit dem Einzug der Beklagten zu entnehmen. Dies gilt auch für Fenster und sonstige Türen. Im Übrigen wurde die Minderung im verfahrensgegenständlichen Zeitraum nicht hierauf gestützt, was die Beklagte insbesondere in den Schreiben vom 05.08.2013 (Anlage B6, Bl. 100) und 20.06.2013 (Anlage B 25, Bl. 306 d. A.) zum Ausdruck gebracht hat. Die Beklagte hat sich eine diesbezügliche Minderung nur vorbehalten. Dies hat die Beklagte auch in der ersten mündlichen Verhandlung vom 31.01.2014 erklärt (versehentlich nicht protokolliert), weshalb die Zeugin ... im Rahmen ihrer Vernehmung am 02.05.2014 auch nicht zur Wohnungstür befragt wurde. Auch schildert die Beklagte letztlich keine relevanten, also nicht unerheblichen Mängel in Bezug auf die Wohnungstüre. Dass eine Wohnungstüre „klappert“ oder „ruckelt“, wenn irgendwo anders im Haus eine Türe „extrem fest“ zugeschlagen wird, ist weder ungewöhnlich noch mietrechtlich relevant sondern stellt ein übliches physikalisches Phänomen dar. Dass bisweilen Licht durch die geschlossene Türe in die Wohnung fällt, bedeutet ebenfalls noch keine relevante Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. In Bezug auf Fenster, die Hauseingangs- sowie die Kellertüre sieht das Gericht schon keine rechtzeitige und hinreichend aussagekräftige Mangelanzeige. Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB ist nach alledem insgesamt nicht gegeben. Auch das beklagtenseits geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht geht mithin ins Leere. Von erheblichen Mietrückständen und demgemäß von einer wirksamen fristlosen Kündigungen ist folglich auszugehen. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klagepartei nach Beendigung des Mietvertrags besteht.

Auf die Vernehmung der Zeugin ... verzichtete die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2014 (Bl. 190 d. A.). 3. Der Kläger hat zudem gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bzw. (nach dem Zeitraum der wirksamen fristlosen Kündigung des Klägers) auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 3.518,90 € gem. §§ 535 Abs. 2, 546 a BGB i. V. m. dem Mietvertrag. Wie dargelegt, ist entgegen der Auffassung der Beklagten die Miete nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Eine Beendigung des Mietvertrags in Bezug auf die Garage auf Grundlage einer Teilkündigung der Beklagten ist in Anbetracht des einheitlichen Mietvertrags ausgeschlossen. Auch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bzw. die Einrede des nichterfüllten Vertrags nach § 320 BGB bestehen - wie dargelegt - mangels berechtigter Mietminderung ebenfalls nicht. 4. Die Nebenforderungen ergeben sich insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Verzugs. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. III. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7,711 S. 1 ZPO. IV. Die Gewährung einer Räumungsfrist gem. § 721 Abs. 1 ZPO stößt vorliegend auf erhebliche Bedenken. Unter Zurückstellung dieser Bedenken war eine Räumungsfrist bis 31.12.2014 aus Sicht des Gerichts indes noch vertretbar. Dabei sprachen insbesondere die mittlerweile aufgelaufenen Mietrückstände erheblichen Umfangs gegen die Beklagte, zumal sich der Mietrückstand aufgrund der fortlaufenden Mietminderungen der Beklagten - über April 2014 hinaus - weiter erhöht. Hinzu kommt, dass Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum lediglich pauschal behauptet, nicht aber konkret dargelegt wurden. Der gerichtsbekannt angespannte Mietmarkt in der Landeshauptstadt München und deren Umgebung und die damit verbundenen Schwierigkeiten bei der Suche nach einem Anschlussmietverhältnis konnten jedoch zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden. V. Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus §§ 41 Abs. 1 GKG, 3 ZPO. Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe war der Jahresbetrag der Nettomiete zugrunde zu legen, hier also 12 × (970,00 € + 60,00 €) = 12.360,00 €. Hinzuzurechnen war der Betrag der zuletzt geltend gemachten Forderung in Höhe von 3.518,90 €. Dies ergibt insgesamt 15.878,90 €.

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