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JAHRESBERICHT 2015

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Zukunftsräume schaffen. Die GEWOBAU schafft Zukunftsräume: guten und bezahlbaren Wohnraum; soziale Räume, die das Miteinander fördern. Mit umweltfreundlicher Energiegewinnung und anderen Anstrengungen zur Emissionsreduzierung trägt die GEWOBAU dazu bei, dass die Menschen in Essen diese Räume auch in Zukunft werden nutzen können.

„Die Zukunft hat viele Namen. Für die Schwachen ist sie das Unerreichbare. Für die Furchtsamen ist sie das Unbekannte. Für die Mutigen ist sie die Chance.“ Victor Hugo

Inhalt

[ ] JAHRESBERICHT 2015. INHALT

A. Lagebericht 1. Geschäft und Rahmenbedingungen 1.1. Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses 1.2. Finanzielle Leistungsindikatoren

07 07 07

D.

Anhang des Jahresabschlusses 2015

39

1.

Allgemeine Angaben

39

25

2.

Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden

39

2. Darstellung der Lage 2.1. Ertragslage 2.2. Vermögens- und Finanzlage

27 27 27

3.

3.

Nachtragsbericht

30

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Risikobericht Risiken der künftigen Entwicklung Chancen der künftigen Entwicklung Finanzinstrumente

30 30 30 31

5.

Prognosebericht

32

6.

Bericht des Aufsichtsrates

33

B.

Bilanz zum 31. Dezember 2015

34

C.

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015

36

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 3.1. Bilanz 3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

41

4.

Sonstige Angaben

44

E.

Liste der Mitglieder der Vertreterversammlung 6. Mai 2011 bis 2016

46

F.

Beteiligungen und verbundene Unternehmen

48

41 44

05

Zukunftsräume bauen. Guter Wohnraum richtet sich immer nach den Bedürfnissen und Lebenssituationen der Menschen, die darin wohnen. Die GEWOBAU besitzt die Erfahrung, Kompetenz und Weitsicht, innovative und bedarfsgerechte Wohnkonzepte zu entwickeln – wie zum Beispiel unsere zehn seniorengerechten Wohnungen im Hinseler Hof, die 2015 fertiggestellt wurden.

Lagebericht

[ ] A. LAGEBERICHT 1.

Geschäft und Rahmenbedingungen

1.1. Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses

Geschäftstätigkeit Gegenstand der Genossenschaft ist die Errichtung und Bewirtschaftung sowie der Erwerb und die Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Kerntätigkeitsfeld ist die Errichtung und Vermietung von Wohnungen und Häusern. Entsprechend der jeweiligen Marktlage am ausschließlichen Standort Essen werden in geringem Maße auch Eigenheime und Eigentumswohnungen errichtet und verkauft.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Konjunktur in Deutschland entwickelte sich auch in 2015 wieder positiv. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt stieg gegenüber dem Vorjahr um 1,7 %, wofür die gute Binnenkonjunktur ausschlaggebend war. Einerseits führten steigende Beschäftigungszahlen und wachsende Einkommen zu gestiegenem privatem Konsum. Andererseits wuchs auch der Staatskonsum stark, nicht zuletzt bedingt durch Hilfsleistungen für Flüchtlinge. Mit 1,6 % war das Wirtschaftswachstum der Länder des Euroraums ähnlich hoch, allerdings ausgehend von durchweg niedrigeren Niveaus. Lediglich Griechenland konnte in 2015 kein Wirtschaftswachstum verzeichnen und auch für 2016 sind die Prognosen nicht gut, zumal es besonders unter der Flüchtlingswelle aus dem Nahen Osten leidet. Insbesondere das produzierende Gewerbe sowie nahezu alle Bereiche des Dienstleistungsgewerbes trugen zur wirtschaftlichen Belebung im Jahr 2015 bei.

Insgesamt stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche gegenüber dem Vorjahr um 1,6 %. Die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft, die 11,2 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, wuchs um 1,3 % und konnte damit etwas stärker zulegen als im Vorjahr. Zu den rückläufigen Bereichen zählen insbesondere die Finanz- und Versicherungsdienstleister sowie die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe. Einen leichten Rückgang der wirtschaftlichen Leistung um 0,2 % hatte auch das Baugewerbe im Jahr 2015 zu verzeichnen. Allerdings hatte es im Jahr 2014 einen kräftigen Anstieg gegeben. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich weiterhin äußerst positiv. Zum nunmehr neunten Mal in Folge stieg die Zahl der Erwerbstätigen und erreichte mit erstmals mehr als 43 Millionen einen neuen Höchststand. Im Vergleich zum Vorjahr waren in 2015 329.000 Personen bzw. 0,8 % mehr Menschen erwerbstätig. Dabei ist festzustellen, dass negative demografische Effekte aufgrund der Alterung der Bevölkerung durch gestiegene Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung sowie die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte ausgeglichen wurden. Auch in den nächsten Jahren wird die Nettozuwanderung hoch sein müssen, um alle vakanten Arbeitsplätze besetzen zu können. Aufgrund des kontinuierlichen Wirtschaftswachstums und der anhaltend günstigen Arbeitsmarktentwicklung ist Deutschland seit 2010 zu einem Hauptwanderungsziel der EU-Binnenmigration geworden. In 2015 sind rund 340.000 Personen aus der EU zugewandert. Die Zahl der im Jahr 2015 aus Kriegs- und Krisenländern sowie den Ländern des Westbalkans nach Deutschland gekommenen Menschen kann insbesondere aufgrund des mangelhaften Registrierungsverfahrens nur geschätzt werden – die diesbezügliche Bandbreite beträgt 850.000 bis 1.000.000. Wie viele davon dauerhaft dem Arbeitsmarkt zugeführt werden können, vermag allerdings derzeit niemand zu sagen.

07

08

Die über Europa und ganz besonders Deutschland hereingebrochene Flüchtlingswelle ist jedenfalls von massiver wirtschaftlicher Bedeutung. Insofern ist beruhigend, dass der Staat in 2015 einen Finanzierungsüberschuss von mehr als 19 Mrd. Euro erzielt hat, was 0,6 % des Bruttoinlandsprodukts entspricht. Die Jahresteuerungsrate zeigt wiederum eine rückläufige Entwicklung. Der Verbraucherpreisindex weist eine Steigerung von lediglich 0,3 % gegenüber dem Vorjahr aus nach 0,9 % in 2014. Maßgeblich dafür war der Rückgang der Preise für Benzin und Heizöl. Angst vor einer Deflation muss aber nicht entstehen, da der Preisrückgang auf externe Faktoren zurückzuführen ist, die in absehbarer Zeit wieder verschwunden sein werden. In 2015 war vielmehr der positive Effekt verstärkten privaten Konsums festzustellen – entgegen den Annahmen der Deflationstheorie. Der Kapitalmarkt wurde, wie auch in den vergangenen Jahren, von den Folgen der Finanzkrise, aber nunmehr auch der Furcht vor der zuvor benannten

Deflation bestimmt. Daher hat die Europäische Zentralbank (EZB) in 2015 den Hauptrefinanzierungssatz bei 0,05 %, den Spitzenrefinanzierungssatz bei 0,30 % und den Einlagensatz bei -0,30 % festgelegt. Demzufolge konnten sich die Banken weiterhin sehr billig bei der Zentralbank refinanzieren, mussten der EZB aber für die Anlage überschüssiger Gelder 0,30 % Zinsen zahlen. Die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute sowie die Bundesregierung prognostizieren für das Jahr 2016 einen fortgesetzten Aufschwung der deutschen Wirtschaftskraft. Für das Bruttoinlandsprodukt wird mit einem jahresdurchschnittlichen Wachstum von 1,7 bis 1,8 % gerechnet. Die Bundesregierung sieht vor allem die stärker binnenwirtschaftlich ausgerichteten Dienstleistungsbereiche weiter im Aufwärtstrend und eine positive Arbeitsmarktentwicklung.

Der LionTreff in Bergerhausen feierte 2015 sein vierjähriges Jubiläum. Unterstützt von erfahrenen Sozialarbeitern helfen sich Nachbarn im LionTreff gegenseitig bei der Bewältigung alltäglicher Probleme.

Lagebericht

Fest zur Verleihung des Nachbarschaftspreises in der Kirchhofsallee/Huffmannstraße in Werden.

Immobilienmarkt Trotz der niedrigen Zinsen haben sich die Bauinvestitionen 2015 insgesamt eher schwach entwickelt (+ 0,2 %). Die Investitionen in Nichtwohngebäude sanken um 1,9 %, während sie im Wohnungsbau um 1,5 % stiegen. Rund 178,8 Mrd. Euro flossen 2015 in den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände. Angesichts der positiven volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der zu erwartenden hohen Nettozuwanderung ist in den nächsten Jahren mit verstärkten Wohnungsbauinvestitionen zu rechnen. In 2015 wurden insgesamt rund 303.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt, davon ca. 135.000 im Geschosswohnungsbau. Am stärksten wuchs – wie in den Vorjahren – der Mietwohnungsbau. Mit rund 65.000 neu genehmigten Wohneinheiten entstanden fast 9.000 Mietwohnungen mehr als im Vorjahr. Auch Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigten Zuwächse um 5,7 %, während der Neubau von Eigentumswohnungen nach deutlichen Steigerungen in den letzten drei Jahren wieder leicht um 2,7 % zurückging.

Die Zahl der Fertigstellungen unterschreitet seit einigen Jahren die der Baugenehmigungen deutlich. So sind in 2015 nur rund 265.000 Wohnungen neu auf den Markt gekommen. Bedingt durch die rasant wachsenden Flüchtlingszahlen sowie den bestehenden Nachholbedarf durch starken Zuzug in die Städte und die Zuwanderung aus der EU müssten allerdings deutlich mehr Wohnungen jährlich gebaut werden. Insbesondere in vielen Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten fehlt angemessener und nachgefragter Wohnraum. Die Stadt Essen gehört in alle drei vorgenannten Rubriken, zählt allerdings nicht zu den sogenannten „Schwarmstädten“ Deutschlands, wie eine seitens des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. beauftragte EmpiricaStudie festgestellt hat. Allerdings weist Essen seit einigen Jahren einen positiven Bevölkerungssaldo aus und konnte in 2015 mehr als 8.000 neue Einwohner gewinnen. Dieser Zugewinn resultiert sehr wesentlich aus Zuzügen Nichtdeutscher – zur Hälfte aus EU-Staaten – und in deutlich geringerem Maße von Menschen mit doppelter Staatsbürgerschaft.

09

10

Daher werden, obwohl Essen wie alle Ruhrgebietsstädte eine relativ hohe Leerstandsquote aufweist, neue Wohnungen benötigt, denn viele leerstehende sind nicht zeitgemäß und in der Mehrzahl auch nicht wirtschaftlich modernisierbar. In 2015 wurden in der Stadt Essen der Neubau von 774 Wohnungen genehmigt und 498 Wohnungen fertiggestellt. Es gibt in den nächsten Jahren also deutlichen Bedarf für Wohnungsneubau. Die Nachfrage nach Wohnraum in Essen ist groß und durchaus differenziert. Neben günstigen Wohnungen, insbesondere auch für Bezieher von Transfereinkommen, sind auch hochpreisige Komfortwohnungen stark nachgefragt. Der demografischen Entwicklung entsprechend trifft dies auch auf altengerechte,

barrierearme oder barrierefreie Wohnungen sowie alternative Wohnformen zu. Die wohnungspolitischen Akteure in der Stadt Essen befinden sich unter anderem in der Projektgruppe „Perspektive Wohnen“, in der die GEWOBAU ebenso wie in der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen in der Stadt Essen vertreten ist, im Dialog. Wesentliches Ziel für die nächsten Jahre ist die Entwicklung einer abgestimmten Strategie zur nachfragegerechten Quartiersentwicklung mit bezahlbarem Wohnraum. Die sozialverträgliche Integration einer wahrscheinlich hohen Anzahl anerkannter Asylbewerber wird im Zuge des Dialogs zu berücksichtigen sein.

Sommerfest „Wohnen mit Service“ in der Dücker-, Duden- und Heckstraße in Werden.

Lagebericht

Geschäftsentwicklung Der Wohnungsbestand der GEWOBAU befindet sich in attraktiven Lagen – vor allem im Süden und Südosten der Stadt Essen – und weist keine nennenswerten Vermietungsproblematiken auf. Hinsichtlich der baulichen Qualität ist der Bestand der GEWOBAU in einem sehr guten Zustand. Die über Jahrzehnte praktizierte vorausschauende Politik des ersetzenden Neubaus und die angemessenen Investitionen in den Bestand führten in Verbindung mit einem angepassten Dienstleistungsangebot erneut zu einer sehr niedrigen fremdinduzierten Leerstandsquote. Insbesondere die seit Januar 2015 ausgeweiteten Hausmeisterdienste haben zur weiteren Zufriedenheit der Mieterschaft beigetragen.

In 2015 wurde zur Konkretisierung und Verfeinerung der Investitionsplanung eine umfängliche Portfolioanalyse durch die eigenen Mitarbeiter durchgeführt. Die Ergebnisse fließen unmittelbar in die kommenden jährlichen Modernisierungs- und Instandhaltungspläne ein. Weiterhin sind weder eine Entwicklung sozialer Brennpunkte noch eine negative Veränderung des sozialen Wohnumfelds zu beobachten. Da es keine unmittelbare Nachbarschaft zu Beständen gibt, welche von der Entwicklung städtebaulicher Missstände bedroht sind, ist auch in Zukunft eine stabile, gefestigte Struktur innerhalb der Quartiere zu erwarten. Die GEWOBAU wird diese Prozesse weiterhin verfolgen, um frühzeitig und angemessen reagieren zu können. Darüber hinaus

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Vertreterversammlung 2015 im Verwaltungsgebäude der GEWOBAU.

wird weiterhin mithilfe gezielter Förderungsmaßnahmen die Stabilität der sozialen Struktur im Bestand gestärkt. Bei der Gestaltung bedarfsgerechter zentraler und quartiersnaher Angebote spielen die strategischen Partnerschaften der GEWOBAU mit kompetenten Trägern aus sozialen und gesellschaftlichen Institutionen eine wesentliche Rolle. Im Mietertreff „Schulzzwanzig – Ein Glücksfall für Jung und Alt“ in Huttrop ist dies das Jugendamt der Stadt Essen, im „LionTreff“ in Bergerhausen der Magnet Ruhrgebiet e. V. Beide Projekte werden seit mehreren Jahren erfolgreich zum Wohle der Mieter und der Quartiere betrieben. Das Senioren-Wohnkonzept „Wohnen mit Service“ wurde durch den Neubau von zehn Wohnungen in Überruhr, wo die GEWOBAU über einen Bestand von mehr als 1.000 Wohnungen verfügt, weiter ergänzt. Inzwischen besitzt die GEWOBAU 188 Wohnungen im „Wohnen mit Service“-Konzept an fünf Standorten

und in vier Stadtteilen, die mit verschiedenen Sozialträgern betrieben werden. Sie kann damit als erste Adresse für autonomes Seniorenwohnen in Essen gelten. Auch in 2015 wurde die GEWOBAU mit einem Preis bedacht: Diesmal wurde eine „besondere Anerkennung“ für den Umbau eines ehemaligen Klosters zu einem Hospiz in Werden im Rahmen des Deutschen Bauherrenpreises ausgesprochen. Wir haben uns über diese Würdigung unseres sozialen Engagements sehr gefreut. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die starke Wettbewerbsposition der GEWOBAU am Essener Markt auch 2015 weiter gefestigt und ausgebaut werden konnte. Die Geschäftsentwicklung ist daher weiterhin als äußerst günstig zu bewerten.

Lagebericht

Zukunftsräume beleben. Ein echtes Zuhause braucht mehr als eine gute Wohnung. Die GEWOBAU fördert durch Service- und Beratungsangebote, Aktionen und Projekte den nachbarschaftlichen Zusammenhalt. Tragfähige soziale Strukturen und eine generations- und kulturübergreifende Verständigung sind bei der GEWOBAU eben typisch Genossenschaft.

13

14

Geschäftsergebnis

Bestandsbewirtschaftung

Das Jahresergebnis verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Millionen € und betrug 1,4 Millionen €. Weitere Einzelheiten sind dem Abschnitt 2.1. Ertragslage zu entnehmen.

Die Fluktuationsquote lag bei rund 8,1 % des Wohnungsbestandes und damit exakt auf Vorjahresniveau. Wesentliche Ursachen waren in der Rangfolge der Gründe: zu kleine Wohnung, Umsiedlung in ein Altenoder Pflegeheim, Tod des Mieters, Zusammenzug mit Partner/in und die Eigentumsbildung bzw. berufliche Gründe. Die Rangfolge blieb damit gegenüber dem Vorjahr unverändert. Während ältere Menschen häufig den Wunsch haben, in eine kleinere und damit leichter zu pflegende Wohnung zu wechseln, wünschen sich viele Mieter – nahezu unabhängig von den Einkommensverhältnissen – eine größere Wohnung oder mehr Wohnräume. Die „persönlichen Gründe“ verursachen insgesamt weiterhin knapp die Hälfte der Kündigungen. Die Zahl der durchgeführten Zwangsräumungen sank gegenüber den Vorjahren deutlich und bleibt als Kündigungsgrund weiterhin von untergeordneter Bedeutung. Die Leerstandsquote betrug zum 31. Dezember 2015 insgesamt rund 1,6 %. Die Quote fremdinduzierter Leerstände lag bei 0,5 % und damit leicht unter dem Vorjahresniveau. Angesichts der entspannten Lage am Wohnungsmarkt in Essen sind diese Werte weiterhin als äußerst positiv zu bewerten. Ein wesentlicher Teil der Leerstandsquote erklärt sich zudem dadurch, dass Wohnungen für künftige Zusammenlegungen bewusst freigehalten und bis dahin nicht wiedervermietet werden. So wird die GEWOBAU der gestiegenen Nachfrage nach größeren Wohnungen besser gerecht werden können.

Lagebericht

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes und der anderen bewirtschafteten Einheiten zeigt die nachfolgende Tabelle:

Wohnungen

Garagen Einstellplätze

gewerblich genutzte Einheiten

Bestand am 31.12.2014

5.522

2.443

23

Zugang 2015

10

154

–

Abgang 2015

6

141

–

5.526

2.456

23

602

119

2

1949 – 1959

1.510

399

14

1960 – 1970

1.884

730

2

1971 – 1980

553

477

–

1981 – 1990

356

260

–

1991 – 2000

319

246

3

2001 – 2010

292

225

1

10

–

1

Bestand am 31.12.2015 Es entfallen auf Baujahr: bis 1948

ab 2011

Der gesamte Objektbestand befindet sich in der Stadt Essen.

Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete für eine Genossenschaftswohnung betrug zum 31. Dezember 2015 trotz des hohen Anteils an Neubauwohnungen lediglich ca. 353 €; rechnet man die nicht bei der Genossenschaft verbleibenden Betriebskostenvorauszahlungen hinzu, so ergab sich eine durchschnittliche Bruttokaltmiete von 476,50 € p. m.

15

Zukunftsräume abstecken. Für ihre Aufgaben im Bereich Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung setzt die GEWOBAU auf ein zuverlässiges Team von motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Professionalität, Ehrlichkeit und gegenseitige Wertschätzung prägen auch die Zusammenarbeit mit Partnern aus Lokalpolitik, Wirtschaft und sozialen Institutionen.

Lagebericht

783

800 €

0€ bis 1948

Nettomiete

1949 – 1959

606

477

1991 – 2000

2001 – 2010

123

164

138

1981 – 1990

187

345 114

1971 – 1980

Vorauszahlungen

353

459

495 355

468 336 1960 – 1970

104

105

100 €

141

200 €

132

298

347

400 €

402

452

500 €

485

623

600 €

619

700 €

300 €

793

Durchschnittsmieten je Wohnung und Monat

ab 2011

Bruttokaltmiete

Betrachtet man die je m² Wohnfläche zu bezahlende Miete, so zeigt sich das weiterhin relativ niedrige Mietpreisniveau besonders deutlich:

Gesamtdurchschnitt (gerundete Beträge)

Die durchschnittliche Nettomiete lag bei 5,28 €/m², die Bruttokaltmiete bei 7,13 €/m².

Durchschnittsmieten je m2 Wohnfläche und Monat 12,04

12 €

8,74

9€

5,18

5,28

7,13

7,57

6,80

6,72

6,73

4,81

4€

4,84

5,12

5€

5,35

6€

6,92

6,97

7€

6,89

8€

9,20

9,57

10 €

1,71

1971 – 1980

1981 – 1990

1991 – 2000

2001 – 2010

1,84

1,91

1960 – 1970

2,84

1,89

1949 – 1959

2,00

1,80

1€

1,62

2€

1,94

3€

0€ bis 1948

Nettomiete

Vorauszahlungen

Bruttokaltmiete

ab 2011

Gesamtdurchschnitt

17

18

Die Einteilung der Wohnungen in Mietpreisgruppen entsprechend ihrer Nettomieten zeigte zum 31. Dezember 2015 folgendes Bild:

Nettomietstruktur nach € p. m./ m2 Wohnfläche 0,4 % 8,4 % 15,8 %

37,8 %

37,6 %

bis 2,99

bis 3,99

bis 5,99

ab 6,00

bis 4,99

Angesichts des hohen Anteils an frei finanzierten Wohnungen (rund 96 %) und der hohen technischen Qualität – die durch die rege Neubautätigkeit in den letzten 18 Jahren sowie die hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen stetig und nachhaltig verbessert wird – können die von der Genossenschaft geforderten Mieten weiterhin als sehr günstig angesehen werden. Nicht zuletzt deshalb, aber auch wegen der guten Wohnlagen und der relativ hohen Aufwendungen für die Wohnumfeldgestaltung hatte die Genossenschaft – im Gegensatz zu vielen anderen Vermietern in der Stadt Essen – weiterhin keine nennenswerten Vermietungsprobleme. Die Marktposition ist also auch auf lange Sicht gesichert und lässt keine besonderen Risiken erkennen.

Lagebericht

Modernisierung und Instandhaltung Für die Modernisierung und Instandhaltung wurden im Berichtsjahr 9.173.307,43 € einschließlich persönlicher und sächlicher Kosten eigener Architekten- und Verwaltungsleistungen aufgewendet.

bis 1948

Die Instandhaltungskosten betrugen in 2015 je m² Wohn-/Nutzfläche 16,81 € gegenüber 17,77 € in 2014 und 13,83 € in 2013.

Instandhaltung

Modernisierung

Gesamt

Instandhaltungskosten pro m2

€

€

€

€

702.585,55

678.929,56

1.381.515,11

bis 1948

17,28

1949 – 1959

1.628.114,20

566.166,28

2.194.280,48

1949 – 1959

17,69

1960 – 1970

2.353.173,27

1.373.983,33

3.727.156,60

1960 – 1970

17,31

1971 – 1980

822.523,51

90.526,51

913.050,02

1971 – 1980

19,78

1981 – 1990

275.139,02

0,00

275.139,02

1981 – 1990

11,25

1991 – 2000

395.720,91

0,00

395.720,91

1991 – 2000

16,82

2001 – 2010

286.445,29

0,00

286.445,29

2001 – 2010

11,49

0,00

0,00

0,00

6.463.701,75

2.709.605,68

9.173.307,43

ab 2011 Insgesamt

In den letzten zehn Jahren wurden folgende Aufwendungen für Modernisierung und Instandhaltung getätigt:

ab 2011 Insgesamt

0,00 16,81

Jahr

T€

2006

10.619

2007

10.770

2008

10.716

2009

10.023

2010

8.235

2011

8.852

2012

9.583

2013

8.622

2014

9.606

2015

9.173

Summe

96.199

19

20

Neubau einer Wohnanlage im Rahmen des Konzepts „Wohnen mit Service“ am Hinseler Hof in Überruhr.

Bautätigkeit Der für das Geschäftsjahr 2015 aufgestellte Modernisierungs- und Instandhaltungsplan wurde mit seinen gezielten Einzelmaßnahmen sowie den nach Bedarf erforderlichen Wohnungsmodernisierungen bei Mieterwechseln erfüllt. In diesem Zusammenhang wurden auch Maßnahmen begonnen, die in den folgenden Jahren fortgesetzt und abgeschlossen werden. So wurden zum Ende des Jahres 2015 die Dächer der Häuser Spillheide 33 und 35 sowie Kotthaushang 1 in Heidhausen erneuert und eine Dämmung gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingebaut. Diese drei Häuser mit je 16 Wohneinheiten werden in den kommenden Jahren umfangreich modernisiert werden. Weitere Flachdächer anderer Häuser wurden ebenfalls erneuert und den Anforderungen der EnEV entsprechend gedämmt. Hier sind die Dächer Haedenkampstraße 42 in Altendorf, Viehauser Berg 72 in Werden sowie die Dächer der Häuser Nockwinkel 36 und 38 sowie Bruktererhang 35 in der Siedlung Sonderfeld in Überruhr zu nennen. Ebenfalls in der Siedlung Sonderfeld sind zu Beginn des Jahres 2015 drei Musterwohnungen entstanden, in denen für Mietinteressenten die Möglichkeit besteht, vor der Anmietung verschiedene Ausstattungsvarianten, wie etwa Dekore von Bodenbelag oder Badezimmerfliesen, zu besichtigen und auszuwählen. In der Siedlung wurden zudem verschiedene Fassadenbereiche der Verklinkerung saniert und einige Treppenhäuser mit einem neuen Anstrich versehen. Aufgrund geänderter gesetzlicher Bestimmungen wurde zur Mitte des Jahres 2015 nach Anordnung durch die Stadt Essen bzw. Feuerwehr die Demontage der Einzelboxen in der Tiefgarage Bruktererhang 2 bis 8 erforderlich. Aus dem gleichen Grund mussten die Einstellboxen in unserer Tiefgarage MathildeKaiser-Straße (Parksiedlung) in Huttrop entfernt werden. In allen Fällen wurden offene Stellplätze geschaffen.

Lagebericht

Das Haus Bochumer Landstraße 247 in Freisenbruch wurde in 2015 umfassend modernisiert. Die Fassade des Hauses wurde in einen farblich ansprechenden Zustand versetzt, das Dach wurde erneuert und an der Rückseite des Hauses wurden Balkone für die geräumigen Wohnungen angelegt.

Vergleichbare Arbeiten wurden an den Häusern Auf der Litten 35 und 37 in Frillendorf ausgeführt. Hier wurden zunächst die beiden Wohnungen je Geschoss mit ansprechenden und zeitgemäßen Grundrissen zusammengelegt. Weiterhin wurden die Haustür- und Briefkastenanlagen erneuert sowie große Balkone rückseitig angebaut.

„Wohnen mit Service“ am Hinseler Hof in Überruhr nach Baufertigstellung im Dezember 2015.

21

22

Das Treppenhaus im Neubau am Hinseler Hof in Überruhr.

Auch die Häuser Eggebrechtstraße 6 bis 14 in Gerschede haben neue Haustür- und Briefkastenanlagen erhalten. Damit wurden die in den Vorjahren begonnenen Arbeiten an den Fassaden der Häuser abgeschlossen. Die Fassaden unserer Häuser Guts-Muths-Weg 35, 37 und 39 wurden gestrichen und in einen ansprechenden Zustand versetzt. Im Jahresverlauf haben verschiedene Häuser des Bestandes neue und moderne Heizungsanlagen erhalten. So wurden unter anderem die Heizkessel in den Häusern Eligiushöhe 39, Bewerungestraße 18 / 20 und Neuholland 8 erneuert. In der Siedlung Hölteberg in Altenessen wurden die in den Vorjahren begonnenen Arbeiten zur Sanierung der Balkone fortgeführt. Weiterhin wurden Arbeiten an den Klinkerfassaden ausgeführt. Der Neubau Hinseler Hof 14 in Überruhr wurde Ende 2015 fertiggestellt. Alle Wohnungen waren innerhalb kurzer Zeit vermietet und sind seit dem 1. Dezember 2015 bewohnt. Die Erstbezieher fühlen sich im derzeit jüngsten Objekt der GEWOBAU ausge-

sprochen wohl. Dies ist das Resultat der großzügigen und hellen Gestaltung und der zeitgemäßen Architektur. Neben dem barrierefreien Zugang von der Straße bis zur Wohnung verfügen sowohl die Allgemeinflächen als auch die Wohnungen selbst über viel Bewegungsraum, der eine Nutzung beispielsweise auch mit einem Rollator ermöglicht. Über den Gesamtbestand verteilt hat die GEWOBAU in 2015 erneut Wohnungswechsel dazu genutzt, diese Wohnungen umfangreich zu modernisieren. Der dazu erforderliche finanzielle Aufwand zeigt eine deutliche Tendenz nach oben. Aufgrund steigender Anforderungen und Ansprüche, aber auch aufgrund des hohen Modernisierungsstandards der GEWOBAU werden wir auch zukünftig umfangreiche Mittel dazu zur Verfügung stellen, um den Bestand nachhaltig zu bewirtschaften. Ebenfalls wurde die optisch und funktional einladende Aus- und Umgestaltung der Grünflächen und Spielplätze in gewohnter Weise – mit besonderem Augenmerk auf die Reduzierung bzw. Eindämmung entstehender Betriebskosten – fortgeführt.

Lagebericht

Ausblick Auch für das Jahr 2016 sieht der Plan der Genossenschaft umfangreiche Arbeiten im Gesamtbestand vor. Allein im Bereich des Neubaus sind zwei Projekte vorgesehen, die sich aktuell in unterschiedlichen Planungsbzw. Genehmigungsstadien befinden. Das Grundstück an der Umstraße 4 in Werden soll neu bebaut werden. Als Ergebnis eines Wettbewerbs mit vier Architekturbüros sollen sieben großzügig geschnittene Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 100 und 150 m² entstehen. Die Wohnungen werden modern und komfortabel ausgestattet und über eine Aufzuganlage barrierefrei erreichbar sein. Weiterhin plant die GEWOBAU einen Neubau an der Altendorfer Straße in Schönebeck. Hier wird ein Haus für zwei betreute Wohngruppen mit insgesamt

24 Appartements entstehen. Zudem sind großzügige Allgemeinflächen im Innen- wie auch im Außenbereich vorgesehen. Für die Bewirtschaftung hat die GEWOBAU mit der FAK Freie Alten- und Krankenpflege e. V. einen erfahrenen sozialen Träger gefunden, mit dem dieses Projekt gemeinsam umgesetzt werden soll. Neben den Neubauprojekten werden aber auch in 2016 umfangreiche Arbeiten im Bestand durchgeführt. Die in 2015 begonnenen Arbeiten am Haus Spillheide 33 werden fortgeführt. Neben der Dämmung der Fassade, der Erneuerung der Fenster, dem Einbau einer neuen Haustür, einer Briefkastenanlage und der Installation einer Gegensprechanlage werden die Treppenhäuser modernisiert und die vorhandenen Balkone durch den Anbau neuer Balkontürme deutlich vergrößert.

Neugestaltung der Fassaden im Guth-Muths-Weg in Bergerhausen.

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24

Der liebevolle Umbau eines ehemaligen Klosters zum Hospiz in der Dudenstraße in Werden wurde durch die Anerkennung des Deutschen Bauherrenpreises 2015 geehrt.

Das Haus Poschfüerhöhe 14 in Steele wird rückseitig Balkone für alle Wohnungen erhalten. Weiterhin wird in diesem Zusammenhang die Dachgaube des Hauses saniert. In der Nachbarschaft befindet sich das Haus Büssemstraße 17/19, das in 2016 für den Anstrich der Fassade vorgesehen ist. Weiterhin werden die Fassaden der Häuser Auf der Litten 35 und 37 in Frillendorf gestrichen. Auch hier werden in 2015 bereits begonnene Arbeiten fortgeführt. Das Haus Viehauser Berg 70 in Werden wird mit einem neuen Dach gemäß EnEV ausgestattet. Ebenso werden verschiedene Häuser unserer Siedlung Sonderfeld in Überruhr neue Dächer erhalten. In dieser Siedlung, wie auch in der Siedlung Hölteberg in Altenessen, werden weiterhin auch Treppenhäuser gestrichen und Bereiche der Klinkerfassadenflächen saniert.

Die Häuser Hellweg 121 bis 125 in Freisenbruch erhalten eine Sanierung der Dach- und Fassadenflächen, wie sie bereits bei der Nachbarbebauung umgesetzt wurde. In der Schulzstraße in Huttrop ist die Erneuerung von Aufzuganlagen geplant. Weiterhin sind hier Arbeiten an den Balkonen vorgesehen. Wie seit vielen Jahren erfolgreich praktiziert, nutzen wir auch in 2016 Wohnungswechsel dazu, die freien Wohnungen umfangreich und in Absprache mit dem jeweiligen Interessenten zu modernisieren. Die Wohnungen erreichen so einen modernen, zeitgemäßen und marktgerechten Zustand.

Lagebericht

1.2. Finanzielle Leistungsindikatoren Die für die Genossenschaft finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar. Die Kennzahlen zeigen die Leistungsfähigkeit der Genossenschaft:

Zahlen und Fakten in

2015

2014

Eigenkapitalquote

%

28,7

27,6

Eigenkapitalrentabilität (Jahresergebnis vor EE-Steuern/Eigenkapital)

%

2,2

2,8

Gesamtkapitalrentabilität (Jahresergebnis vor EE-Steuern+FK-Zinsen/Bilanzsumme)

%

3,3

3,5

Cashflow

T€

8.560

8.318

€ p. m./ m²

5,28

5,24

Durchschnittliche Wohnungs-Betriebskosten (kalt, umlagefähig) am Bilanzstichtag

€ p. m./ m²

1,84

1,77

Durchschnittliche Instandhaltungskosten

€ p. m./ m²

1,40

1,48

Fluktuationsquote

%

8,1

8,1

Leerstandsquote am Bilanzstichtag

%

1,6

1,6

Leerstandsquote am Bilanzstichtag (fremdinduziert)

%

0,5

0,6

Durchschnittliche Wohnungs-Nettomiete am Bilanzstichtag

Neugestaltung der Fassaden und Anbau von Balkonen in der Bochumer Landstraße in Freisenbruch.

25

Zukunftsräume gemeinsam gestalten. Offene Kommunikation mit Mietern und Mitgliedern gehört zum Erfolgsrezept der GEWOBAU – ob in persönlichen Gesprächen oder mit der Kundenzeitschrift „EINBLICK“. Das Feedback nutzt die Genossenschaft, um ihre Angebote noch besser auf die Bedürfnisse ihrer Zielgruppen zuzuschneiden. Mit Erfolg: Rund 95 Prozent der Mieter würden die GEWOBAU weiterempfehlen.

Lagebericht

2.

Darstellung der Lage

Die Betriebsergebnisverbesserung ergibt sich im Wesentlichen durch planmäßige Anpassungen der Sollmieten sowie verringerte Instandhaltungs- und Zinsaufwendungen in Folge von Umfinanzierungen.

2.1. Ertragslage Die Erträge des Geschäftsjahres 2015 resultieren aus nachstehenden Leistungsbereichen (Vorjahreszahlen zum Vergleich):

Hausbewirtschaftung (Umsatzerlöse und Bestandsveränderung)

2015 T€

Vorjahr T€

34.649

33.617

Sonstige betriebliche Erträge

442

1.174

Andere aktivierte Eigenleistungen

504

494

Zinsen und ähnliche Erträge

367

430

35.962

35.715

Summe

Der Wirtschaftsplan für 2016 lässt – bei vorsichtigen Ansätzen – ein positives Ergebnis erwarten. Damit ist die Ertragslage unserer Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2016 wie schon in 2015 nachhaltig gesichert.

Bilanzgewinn 2015 Der Vorstand schlägt vor, aus dem Bilanzgewinn 2015 in Höhe von 1.989.084,46 € eine Dividende von 8 % auszuschütten und den Anderen Ergebnisrücklagen 900.000,00 € zuzuführen sowie den Restbetrag auf neue Rechnung vorzutragen.

Der in 2015 erzielte Jahresüberschuss von 1.383 T€ ist nachstehenden Bereichen zuzuordnen (Vorjahreszahlen zum Vergleich): 2.2. Vermögens- und Finanzlage

Hausbewirtschaftung

2015 T€

Vorjahr T€

1.768

1.458

Bau- und Modernisierungstätigkeit

-4

-12

Sonstige Tätigkeit

-2

144

1.762

1.590

-386

-130

7

306

1.383

1.766

Betriebsergebnis Kapitaldisposition Neutrales Ergebnis Jahresüberschuss

Die in der Bilanz zum 31. Dezember 2015 enthaltenen langfristigen Vermögenswerte, insbesondere Sachanlagen, sind durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt. Sämtliche Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sind fristgerecht finanziert. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2015 gegeben und ist auch im Jahr 2016 gesichert. Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 5,2 Mio. € auf 220,3 Mio. € verringert. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 28,7 % (Vorjahr 27,6 %). Die Vermögens- und Finanzlage ist geordnet.

27

28

Die Erträge und Aufwendungen der Unternehmensleistung im Geschäftsjahr 2015

Entstehung

23.991 T€

9.947 T€

2.547 T€

36.485 T€

65,8%

27,2 %

7,0 %

100,0 %

Umsatzerlöse aus Sollmieten

Umsatzerlöse aus abgerechneten Betriebskosten

Verwendung

Betriebskosten

27,0 %

9.864 T€

Instandhaltung

15,6 %

5.676 T€

Abschreibungen

18,2 %

6.625 T€

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

18,1 %

6.600 T€

Löhne, Gehälter, Sozialabgaben und Altersversorgung

8,7 %

3.159 T€

Grundsteuern u. sonst. Steuern

3,5 %

1.296 T€

übrige Aufwendungen

5,1 %

1.882 T€

Jahresergebnis

3,8 %

1.383 T€

sonstige Erträge

Entstehung gesamt

Verwendung gesamt

100,0 % 36.485 T€

Zukunftsräume erhalten. Echtes Wachstum braucht gesunde Wurzeln. Deshalb arbeitet die GEWOBAU fortlaufend daran, die Wohnqualität in allen Quartieren nachhaltig zu verbessern. 2015 wurden die Investitionen für Modernisierungen deutlich erhöht. Davon profitieren nicht nur zahlreiche Mieterinnen und Mieter, sondern auch das lokale Handwerk – für mehr Wirtschaftskraft und Lebensqualität in Essen.

30

3.

Nachtragsbericht

Vorgänge von wesentlicher Bedeutung sind nach Abschluss des Geschäftsjahres 2015 nicht eingetreten. Insbesondere sind gravierende Risiken, welche die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage beeinflussen könnten, nicht erkennbar.

4.

Risikobericht

4.1. Risiken der künftigen Entwicklung Risikomanagementsystem Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ein Risikomanagementsystem eingeführt. Es ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren, die zu einer Störung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen könnten, ermittelt und bewertet. Risikoanalyse Die Essener Einwohnerzahl steigt seit 2012 wieder an. In 2015 wuchs sie um 8.091 auf 584.782 Personen mit dem Hauptwohnsitz in Essen an. Künftig werden in verstärktem Maße anerkannte Asylbewerber die Bevölkerung erhöhen. Der Sterbeüberschuss wird mit hoher Wahrscheinlichkeit auch aus diesem Grunde auf kurze und mittlere Sicht überkompensiert werden. Wie bereits in den vergangenen Jahren wirkten sich die Fluktuation und die Veränderung der Bevölkerungsstruktur nicht spürbar auf die von der GEWOBAU bewirtschafteten Quartiere bzw. Stadtgebiete aus.

Aufgrund der stabilen städtebaulichen und sozialen Entwicklung dieser Gebiete, der nachhaltig gesicherten Wettbewerbsposition der GEWOBAU und einer ebenso wirtschaftlichen wie fairen Mietpreisgestaltung sind in den nächsten beiden Jahren keine erhöhten Leerstands- und Fluktuationszahlen mit entsprechenden Mietausfällen zu erwarten. Auch aus der sogenannten Flüchtlingskrise ergeben sich derzeit keine Risiken für die Genossenschaft, da eine zwangsweise Unterbringung der Asylbewerber in Wohnungen von privaten oder gewerblichen Vermietern durch die Stadt Essen nicht im Gespräch ist. Gleichwohl arbeitet die GEWOBAU, wie einige andere Wohnungsunternehmen, mit der Stadt Essen zusammen und bietet angemessenen Wohnraum an. Es herrscht Konsens, dass eine Ghettoisierung unbedingt zu vermeiden ist. Insgesamt zeichnen sich derzeit keine besonderen Risiken ab.

4.2. Chancen der künftigen Entwicklung Wie bereits in Abschnitt 1.1. und dort insbesondere unter „Bautätigkeit“ und „Ausblick“ dargestellt, wird der Wohnungsbestand bereits seit vielen Jahren kontinuierlich und in großem Umfang den sich ändernden Marktgegebenheiten und -entwicklungen angepasst. Die demografische Entwicklung mit der entsprechenden Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen – mit und ohne Serviceleistungen – wird bereits seit vielen Jahren angemessen in der Geschäftspolitik berücksichtigt. Der entsprechende Wohnraum wird aktuell und auch in den nächsten Jahren bedarfsgerecht erweitert. Zudem bietet der Wohnungsbestand Mieterhöhungspotential gemessen am aktuell erschienenen qualifizierten Mietspiegel.

Lagebericht

4.3. Finanzinstrumente Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind.

Aufgrund steigender Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Darüber hinaus wird die Zinsentwicklung durch das Risikomanagementsystem fortlaufend beobachtet und überprüft. Ausfall- sowie Liquiditätsrisiken sind nicht zu verzeichnen. Wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen ist die Genossenschaft nicht ausgesetzt.

Eröffnung des von der GEWOBAU-Stiftung WohnLeben gesponsorten Bewegungsparcours im Grugapark durch Simone Raskob, Geschäftsbereichsvorstand Umwelt und Bauen der Stadt Essen.

31

32

5.

Prognosebericht

Die gesellschaftlichen Strukturen und der Wohnungsmarkt verändern sich stetig. Die GEWOBAU begegnet den daraus entstehenden Herausforderungen durch eine nachhaltige Entwicklung des Bestands, insbesondere die bauliche Erneuerung der Objekte durch umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Außerdem wird die Positionierung der GEWOBAU als kundennaher Anbieter von seniorengerechtem Wohnraum und entsprechenden Beratungsleistungen verstärkt. Die GEWOBAU nutzt die gegenwärtig äußerst günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, um die zukunftsorientierte Bestandsentwicklung zu forcieren. Im Rahmen des aus der in 2015 durchgeführten und ständig fortzuschreibenden Portfolioanalyse resultierenden Investitionsprogramms werden in den kommenden Jahren verstärkt Objekte technisch aufgewertet. Ein Schwerpunkt liegt dabei nach wie vor in der Schaffung altersgerechten Wohnraums sowie der energetischen Optimierung der Objekte. Mit diesen zielgerichteten Investitionen wird frühzeitig bedarfsgerechter Wohnraum für die Nachfragegruppen der Zukunft geschaffen. Somit baut die GEWOBAU ihre starke Position im Wettbewerb langfristig aus. Neben der zukunftsorientierten Entwicklung bestehender Objekte werden auch Neubaumaßnahmen durchgeführt. Auch diese orientieren sich an den gegenwärtigen und zukünftigen Wohnansprüchen sowie der Nachfrage. Entsprechende Konzepte wurden entwickelt und werden in 2016 und späteren Jahren umgesetzt.

Mit wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangeboten und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöht und ausgewogene Nachbarschaftsstrukturen unterstützt. Die GEWOBAU agiert dabei sowohl selbst als beratende Institution als auch als Vermittler zu kompetenten Kooperationspartnern. Zu den erfolgreichen Angeboten gehören nicht nur die 2012 eingeführte Seniorenberatung SEBERA, die über den üblichen Service hinausgehenden mobilen Hausmeisterdienste oder die GEWOBAU-Card, sondern dank erfolgreicher Partnerschaften mit sozialen Trägern auch verschiedene Nachbarschaftsprojekte. Die GEWOBAU plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung dieser Angebote. Die erhöhten Investitionen in die Bestandsentwicklung werden sich voraussichtlich im Betriebsergebnis der kommenden zwei Jahre ausdrücken. Mittel- und langfristig wird jedoch auch die Ertragslage der Genossenschaft von der frühzeitigen Schaffung bedarfsgerechten Wohnraums für die Wohnansprüche der Zukunft profitieren. Vorgesehene Investitionsmaßnahmen werden insofern eingehend überprüft und sorgfältig vorbereitet.

Essen, den 15. April 2016 STEPHAN KLOTZ Der Vorstand

ALFRED KRAUSENBAUM

Lagebericht

6.

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat ist im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 vom Vorstand laufend schriftlich und mündlich über die geschäftliche Entwicklung und die sonstigen Angelegenheiten der Genossenschaft unterrichtet worden. In Erfüllung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat die wesentlichen Belange der Genossenschaft in einer internen sowie in drei Vollsitzungen und zwei Ausschusssitzungen gemeinsam mit dem Vorstand beraten und sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung der Geschäfte der Genossenschaft, der Ertragslage, der Vermögens- und Kapitalverhältnisse, des Rechnungswesens und des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2015 einschließlich Anhang und Lagebericht ist im März und April 2016 durch den „Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.“, Düsseldorf, durchgeführt worden.

Es haben sich keine Beanstandungen ergeben. Das Prüfungsergebnis wurde in einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 22. April 2016 zusammen mit den Prüfern erörtert. Der Aufsichtsrat hat den uneingeschränkten Prüfungsvermerk zustimmend zur Kenntnis genommen und billigt nach eingehender Beratung den Jahresabschluss des Vorstandes zum 31. Dezember 2015. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, den Geschäftsbericht des Vorstandes anzunehmen, den vorgelegten Jahresabschluss 2015 und den Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes zu genehmigen sowie dem Vorstand Entlastung für das Geschäftsjahr 2015 zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOBAU für die im Geschäftsjahr 2015 geleistete erfolgreiche und zukunftsorientierte Arbeit.

Essen, den 22. April 2016 JÜRGEN REMMEL Vorsitzender des Aufsichtsrates

33

34

[ ] B.

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2015

AKTIVA

€

2015 €

2014 €

49.113,00

110.816,00

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten

185.589.689,67

186.572.232,42

8.607.017,81

8.856.762,81

752.513,97

752.513,97

82.343,66

82.343,66

1.214.082,00

1.319.177,00

141.515,00

219.327,00

0,00 213.209,58

711.252,95 196.600.371,69

124.139,84

Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

187.500,00

187.500,00

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

200.675,77

200.675,77

4.492.000,00

4.492.000,00

Wertpapiere des Anlagevermögens Sonstige Ausleihungen

167.813,54

Andere Finanzanlagen

2.779,47

Anlagevermögen insgesamt

3.694.261,40 5.050.768,78

2.779,47

201.700.253,47

207.325.782,29

Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen Andere Vorräte

9.065.217,51 35.554,85

8.638.778,47 9.100.772,36

35.863,00

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände

68.541,69

79.198,28

518,80

1.085,92

85.138,78

74.233,64

372.987,08

527.186,35

971.822,57

8.918.494,59

8.354.429,94

18.546.453,30

18.155.411,82

6.074,00

6.291,00

220.252.780,77

225.487.485,11

Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Umlaufvermögen insgesamt Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Bilanzsumme

Bilanz

PASSIVA

€

2015 €

2014 €

Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 88.506,73 € (Vorjahr: 107.491,62 €)

126.600,00

132.600,00

3.263.693,27

3.289.708,38

25.900,96

Kapitalrücklage

3.416.194,23

8.700,00

13.767.059,32

13.767.059,32

Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 138.348,05 € (Vorjahr: 176.621,17 €) Bauerneuerungsrücklage Andere Ergebnisrücklagen davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 700.000,00 € (Vorjahr: 1.900.000,00 €)

7.157.983,13

7.019.635,08

1.000.000,00 36.350.000,00

1.000.000,00 44.507.983,13

35.650.000,00

Bilanzgewinn Gewinnvortrag Jahresüberschuss Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

743.952,04

118.040,50

1.383.480,47

1.766.211,70

138.348,05

Eigenkapital insgesamt

1.989.084,46

176.621,17

63.680.321,14

62.575.333,81

Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen Sonstige Rückstellungen

6.605.444,00 345.522,00

6.092.531,00 6.950.966,00

306.366,00

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

99.054.288,32

97.049.363,28

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

39.166.769,02

47.310.073,25

9.806.773,95

9.801.727,73

452.914,77

715.231,55

Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit

1.039,74

300,00

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

983.110,08

1.494.416,52

Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 59.770,14 € (Vorjahr: 48.326,27 €)

156.597,75

Bilanzsumme

149.621.493,63

142.141,97

220.252.780,77

225.487.485,11

35

36

[ ] C. Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015

€

2015 €

2014 €

Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

33.978.228,80

33.949.168,78

295,26

295,26 34.745.810,35

843.959,44

Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestands an unfertigen Leistungen

767.286,29

426.439,04

568.077,84

Andere aktivierte Eigenleistungen

503.933,98

494.310,67

Sonstige betriebliche Erträge

442.489,51

1.173.932,15

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

15.587.217,90

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke

0,00

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

538.613,48

Rohergebnis

15.335.987,63 8.183,62 16.125.831,38

489.069,70

19.992.841,50

20.060.347,51

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung davon für Altersversorgung: 184.114,52 € (Vorjahr: 6.717,43 €)

2.526.288,17 633.133,46

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus Gewinnabführungsvertrag Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen: 6.745,00 € (Vorjahr: 7.092,11 €) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

2.483.754,86 3.159.421,63

438.372,80

6.625.412,66

6.631.820,72

1.250.488,55

1.308.767,22

88.267,86

14.448,18

246.043,53

346.824,59 366.617,10

68.688,02

Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus Aufzinsung: 753.448,00 € (Vorjahr: 559.838,00 €)

6.599.928,23

6.679.477,08

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

2.724.207,53

2.948.115,62

45.037,00

45.037,00

-45.037,00

-45.037,00

Außerordentliche Aufwendungen Außerordentliches Ergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

32.305,71

-0,86

0,00

Sonstige Steuern

1.295.690,92

1.136.866,92

Jahresüberschuss

1.383.480,47

1.766.211,70

Gewinnvortrag

743.952,04

118.040,50

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

138.348,05

176.621,17

1.989.084,46

1.707.631,03

Bilanzgewinn

Gewinn- und Verlustrechnung

„Man kann nicht in die Zukunft schauen, aber man kann den Grund für etwas Zukünftiges legen – denn Zukunft kann man bauen.“ Antoine de Saint-Exupéry

37

Zukunftsräume versorgen. Nachhaltige Wohnraumentwicklung erfordert Weitsicht. Die GEWOBAU plant schon heute das erfolgreiche Wachstum von morgen. Vor allem im Bereich der ökologischen Herausforderungen setzt die Genossenschaft seit Jahren auf modernste Energieeffizienz und innovative Konzepte zur zukunftsweisenden Energieversorgung.

Anhang des Jahresabschlusses 2015

[ ] D. ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2015 1.

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss 2015 wurde entsprechend den handelsrechtlichen Vorschriften unter Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinnund Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr.

2.

Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Die entgeltlich erworbenen Rechte an EDV-Anwenderprogrammen sind zu den Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen ausgewiesen. Die Programme werden mit 25 % abgeschrieben. Sachanlagevermögen Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungsoder Herstellungskosten gegebenenfalls abzüglich planmäßiger bzw. außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet.

(eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen) angesetzt. Die Eigenleistungen sind zu Vollkosten bewertet. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit im Sinne des § 255 Absatz 3 HGB wurden nicht aktiviert. Planmäßige Abschreibungen Die planmäßigen Abschreibungen auf Wohngebäude und andere Bauten werden seit 1991 über einen Zeitraum von 40 bzw. 50 Jahren linear ermittelt. Dabei beziehen sich die Abschreibungssätze von 2,5 % bzw. 2 % für die am 31. Dezember 1990 bereits im Bestand befindlichen Gebäude auf die Buchwerte zum 1. Januar 1991 und für die ab 1991 bezugsfertig erstellten Bauten auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei einigen Gebäuden, bei denen sich der Werterhalt durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen deutlich verbessert hat, wurde die Restnutzungsdauer um 30 Jahre erhöht. Die aktivierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für neu errichtete Außenanlagen werden mit 10 % abgeschrieben. Die Technischen Anlagen und Maschinen werden linear mit 12,5 %, 16 % bzw. 20 % abgeschrieben. Die Abschreibungssätze für Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung belaufen sich auf 10 – 25 %, geringwertige Gegenstände werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben. Finanzanlagen Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie Wertpapiere des Anlagevermögens und sonstige Ausleihungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Andere Finanzanlagen sind zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Umlaufvermögen Zugänge Für Sachanlagenzugänge in 2015 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und Kosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen

Unfertige Leistungen Der Ansatz erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich eines Bewertungsabschlages wegen Leerstand.

39

40

Andere Vorräte Der Heizölbestand und die Reparaturmaterialien sind zu Anschaffungskosten angesetzt. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit Nominalwerten bilanziert. Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden bei den Forderungen aus Vermietung Einzelwertberichtigungen gebildet, die aktivisch abgesetzt wurden. Flüssige Mittel Flüssige Mittel sind zu Anschaffungskosten bilanziert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten (Disagio) werden planmäßig über die Dauer der Zinsfestschreibung abgeschrieben.

Rückstellungen Pensionsrückstellungen Sie wurden nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Gehalts- und Rentenanpassungen ermittelt. Dabei wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, ein Abzinsungssatz von 3,89 % (Vorjahr: 4,53 %) sowie ein Gehalts- und Rententrend von 1,75 % bzw. 1,5 % zugrunde gelegt. Aus der erstmaligen Anwendung der Bewertungsvorschriften des BilMoG in 2010 ergab sich eine außerordentliche Anpassung in Höhe von 676 T€. Hiervon wurden in 2015 entsprechend Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB 45 T€ zugeführt. Am 31. Dezember 2015 betrugen die nicht passivierten Pensionsverpflichtungen 405 T€. Sonstige Rückstellungen Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Sämtliche Rückstellungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Latente Steuern Verbindlichkeiten Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen bestehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen hauptsächlich den Immobilienbestand und Rückstellungen für Pensionen. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet.

Sie sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Abweichungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres wurde nicht abgewichen.

Anhang des Jahresabschlusses 2015

3.

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz a) Im Posten „Unfertige Leistungen“ sind mit den Mietern noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten sowie mit Dritten noch nicht abgerechnete Kosten aus Wärmelieferungen enthalten. Demgegenüber werden die hierauf geleisteten Vorauszahlungen unter dem Posten „Erhaltene Anzahlungen“ ausgewiesen. b) Im Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine größeren Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind.

d) In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

€

Rückstellungen Noch nicht berechnete Lieferungen und Leistungen Jahresabschluss- und Prüfungskosten

152.600,00 80.000,00

Prozessrisiko

35.000,00

Rückständige Urlaubstage

29.522,00

Berufsgenossenschaftsbeiträge

21.000,00

c) In den Verbindlichkeiten sind keine größeren Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind.

e)

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

Forderungen

Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit

Insgesamt

Vorjahr

€

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr €

68.541,69

8.395,69

7.685,33

€

518,80

0,00

0,00

85.138,78

0,00

0,00

Sonstige Vermögensgegenstände

372.987,08

0,00

0,00

Gesamtbetrag

527.186,35

8.395,69

7.685,33

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

41

42

f) Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar (Vorjahr in Klammern): Verbindlichkeiten

€

davon Restlaufzeit unter 1 Jahr €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

99.054.288,32 (97.049.363,28)

5.309.623,11 (2.234.544,83)

22.390.154,03 (9.281.897,87)

71.354.511,18 (85.532.920,58)

99.054.288,32 (97.049.363,28)

GPR GPR

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

39.166.769,02 (47.310.073,25)

6.881.964,81 (1.304.868,55)

4.495.582,45 (5.689.570,67)

27.789.221,76 (40.315.634,03)

39.166.769,02 (47.310.073,25)

GPR GPR

9.806.773,95 (9.801.727,73)

9.806.773,95 (9.801.727,73)

452.914,77 (715.231,55)

452.914,77 (715.231,55)

1.039,74 (300,00)

1.039,74 (300,00)

983.110,08 (1.494.416,52)

953.100,54 (1.478.642,25)

156.597,75 (142.141,97)

156.597,75 (142.141,97)

149.621.493,63 (156.513.254,30)

23.562.014,67 (15.677.456,88)

99.143.732,94 (125.848.554,61)

138.221.057,34 (144.359.436,53)

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamtbetrag

Insgesamt

Art der Sicherung: GPR = Grundpfandrecht

davon Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre €

davon Restlaufzeit über 5 Jahre €

davon gesichert

Art der Sicherung

€

€

30.009,54 (15.774,27)

26.915.746,02 (14.987.242,81)

Anhang des Jahresabschlusses 2015

g)

Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Abschreibungen Herstellungs- Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) des (kumulierte) kosten Geschäftsjahres € € € € €

Buchwert am Abschreibungen 31.12.2015 des Geschäftsjahres € €

Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen

558.263,56

949,62

311.623.701,11

2.756.616,20

12.838.940,28

2.486,99

510.100,18

49.113,00

62.652,62

131.141.299,79

185.589.689,67

6.089.831,10

4.234.409,46

8.607.017,81

252.231,99

23.256,04

752.513,97

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter

775.770,01 82.343,66

82.343,66

Technische Anlagen und Maschinen

2.491.626,68

Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung

2.457.240,81

24.101,23

711.252,95

1.639.419,20

Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten

2.350.672,15

13.688,72

124.139,84

89.069,74

331.105.015,34

4.525.382,08

52.492,53

1.291.233,40

1.214.082,00

118.783,72

2.287.334,51

141.515,00

101.913,23

-2.350.672,15

0,00 213.209,58

52.492,53

2.350.672,15 -2.350.672,15

138.977.533,20

196.600.371,69

6.562.760,04

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen Ausleihungen an verbundene Unternehmen

187.500,00

187.500,00

200.675,77

200.675,77

Wertpapiere

4.492.000,00

4.492.000,00

Sonstige Ausleihungen

3.694.261,40

Andere Finanzanlagen

Anlagevermögen insgesamt

7.700,00

3.534.147,86

8.578.327,17

7.700,00

3.534.147,86

340.241.606,07

4.534.031,70

3.586.640,39

167.813,54

3.890,00

2.350.672,15 -2.350.672,15

1.110,53

2.779,47

1.110,53

5.050.768,78

139.488.743,91

201.700.253,47

6.625.412,66

43

44

c) Mitgliederbewegung Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 26.015,11 € verringert. Die Haftsummen verringerten sich im Geschäftsjahr um 45.000,00 €. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf 3.352.200,00 €.

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung Außerordentliche Aufwendungen entstanden als Folge der erstmaligen Anwendung der Bewertungsvorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes im Jahr 2010. Im Geschäftsjahr 2015 ergab sich eine außerordentliche Zuführung von 45 T€ (1/15 von 676 T€) zu den Pensionsrückstellungen.

d) Forderungen an Mitglieder des Vorstandes oder des Aufsichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht.

Wesentliche periodenfremde Erträge bzw. Aufwendungen haben im Geschäftsjahr nicht vorgelegen.

4.

e) Die GEWOBAU hält einen Anteil von 60 % = 187.500,00 € an der GEWOBAU multimedia GmbH, Essen. Gemäß des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages führt die GEWOBAU multimedia GmbH den Jahresüberschuss von 89.517,86 € an die GEWOBAU ab. Von den Erträgen aus der Gewinnabführung ist die Dividendengarantie für den Minderheitsgesellschafter in Höhe von 1.250,00 € abgesetzt. Am 31. Dezember 2015 betrug das Eigenkapital der GEWOBAU multimedia GmbH 312.500,00 €.

Sonstige Angaben

a) Es bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne von §§ 251, 268 Absatz 7 HGB. b) Personalwesen Im Geschäftsjahr 2015 wurden neben dem Vorstand durchschnittlich 43 Mitarbeiter, davon 7 Teilzeitkräfte, und 3 Auszubildende, beschäftigt.

Mitarbeiter

Vollbeschäftigte

Teilzeitbeschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter

Mitglieder

Anzahl

20

6

Anfang 2015

6.815

Technische Mitarbeiter

7

–

Zugang 2015

367

Mitarbeiter im Regiebereich, Hauswarte etc.

9

1

Abgang 2015

381

36

7

Ende 2015

Insgesamt

Außerdem wurden 3 Auszubildende beschäftigt.

6.801

Anhang des Jahresabschlusses 2015

Teamgeist wird bei der GEWOBAU groß geschrieben. Regelmäßig engagiert sie sich bei lokalen Veranstaltungen und unterstützt diese bei der Realisierung wie beispielsweise beim jährlichen Drachenbootfestival.

f) Name und Anschrift des Prüfungsverbandes: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. 40211 Düsseldorf, Goltsteinstraße 29 g) Mitglieder des Vorstandes: Stephan Klotz (Vorsitzender) Alfred Krausenbaum

h) Mitglieder des Aufsichtsrates: Vorsitzender: Jürgen Remmel Stellv. Vorsitzender: Prof. Dr. Michael Worzalla Wolf Ambauer Renate Glombitza Andreas Hendrix Ulrike Hopp (ab 12. Mai 2015) Cornelia Lindemann Willi Sahlmann (bis 12. Mai 2015) Michael Schürmann Dr. Johannes Wieseler

Essen, den 15. April 2016 STEPHAN KLOTZ Der Vorstand

ALFRED KRAUSENBAUM

45

46

[ ]

E. LISTE DER MITGLIEDER DER VERTRETERVERSAMMLUNG 6. MAI 2011 BIS 2016

Die gewählten Ersatzvertreter sind nicht aufgeführt, da sie erst nach Ausscheiden gewählter Vertreter Mitglied der Vertreterversammlung werden.

Wahlbezirk 1

Wahlbezirk 3

Mitglieder ohne Genossenschaftswohnung

Altendorf, Altenessen, Bedingrade, Bergeborbeck, Bochold, Borbeck, Dellwig, Frintrop, Frohnhausen,

Karin Ader

Kfm. Angestellte

Gerschede

Gabriele Beyer

Kfm. Angestellte

Rosemarie Buers

Rentnerin

Tim Borka

Industriekaufmann

Werner Franke

Industriekaufmann i. R.

Werner Hartmann

Rentner

Ulrich Hevelke

Dipl.-Sozialarbeiter i. R.

Uwe Hoffner

Selbstst. Maler und Lackierer

Jürgen Jockwer

Dipl.-Bauing. i. R.

Ralf Meike

Maler und Lackierer

Edgar Krüger

Polizeibeamter i. R.

Rolf Meister

Rentner

Raimund Oschmann

Bilanzbuchhalter

Harald Osterhoff

Rentner

Horst Peters-Braß

Tischlermeister

Jochen Philipp

Rentner

Helmut Platting

Bauingenieur

Alfred Schefzig

Rentner

Hans-Dirk Pulfrich

Ltd. Gartenbaudirektor i. R.

Katja Seidel

Assistentin der

Günter Ramacher

Betriebswirt

Martina Scherkamp

Bilanzbuchhalterin

Jörg Schwartz

Betriebswirt

Ralf Sippel

Dipl.-Ingenieur

Geschäftsführung

Wahlbezirk 4 Überruhr

Wahlbezirk 2

Josef Achtermeier

Kfm. Angestellter

Freisenbruch, Steele, Steele-Horst

Brigitte Armstrong

Justizbeschäftigte

Ingeborg Axt

Kfm. Angestellte

Thomas Albermann

Polizeibeamter

Alfred Baranowsky

Beamter i. R.

Anke Fries

Bankkauffrau

Wolfgang Dickel

Schulhausmeister

Ilse Heyduck

Rentnerin

Michael Engels

Angestellter

Hartmut Hochhaus

Pensionär

Hans-Walter Homeyer

Rentner

Tim Johannknecht

Techn. Angestellter

Heike Koch

Erzieherin

Petra König

Verwaltungsangestellte

Torsten Schmahlfeldt

Krankenpfleger

Brigitte Manzke

Dipl.-Pädagogin

Klaus Spiegel

Rentner

Thorsten Nebel

Techniker

Peter Thomanek

Rentner

Pia Schuster

Kommunalbeamtin

Paul Tobys

Rentner

Jürgen Wagner

Stahlbauschlosser

Liste der Mitglieder der Vertreterversammlung

Wahlbezirk 5

Wahlbezirk 7

Frillendorf, Kray, Schonnebeck, Stoppenberg

Bergerhausen, Holsterhausen, Rüttenscheid, Südviertel

Simone Flehinghaus

Medizinische Fachangestellte

Wolfgang Berude

Kaufmann

Kirsten Hofeditz

Verwaltungsfachangestellte

Margret Bienhaus

Rentnerin

Alexandra Kauermann

Sozialversicherungs-

Dr. Peter Bittkow

Rentner

fachangestellte

Dirk Claus

Rettungsassistent

Kerstin Kiwitt

Kfm. Vertriebsleiterin

Erik Ries

Techn. Angestellter

Jennifer Klosa

Kauffrau

Dietmar Krallmann

Rentner

Ruth Sommer

Lehrerin

Wahlbezirk 8

Klaus Zander

Rundfunkredakteur

Heidhausen, Werden Joern Altenbockum

Lehrer

Wahlbezirk 6

Hans-Joachim Fölster

Rentner

Huttrop, Stadtmitte, Südostviertel

Hans-Christian Grosser

Polizeibeamter i. R.

Michael Joos

Physiotherapeut

Thorsten Kreuzenbeck

Beamter

Thomas Aderhold

Anwendungsprogrammierer

Alfred Ferencz

Rentner

Peter Friesewinkel

Angestellter

Erika Grunewald

Vorstandssekretärin i. R.

Claudia Harbodt

Industriekauffrau

Manfred Hensing

Hausmeister i. R.

Helga Lange

Rentnerin

Helga Vietz

Altenpflegerin

47

48

[ ] F.

BETEILIGUNGEN UND VERBUNDENE UNTERNEHMEN

Mit dem Stiftungsgeschäft vom 2. Februar 2006 wurde durch die GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG unter Bezugnahme auf das Stiftungsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen die selbstständige Stiftung GEWOBAU Stiftung WohnLeben errichtet. Die Anerkennung durch die Bezirksregierung Düsseldorf, als zuständige Stiftungsaufsicht, erfolgte mit Datum vom 13. Februar 2006. Die GEWOBAU Stiftung WohnLeben wurde durch die GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG mit einem Anfangsvermögen von 250.000,00 € als Grundstockvermögen ausgestattet. Zum Zwecke einer langfristigen Sicherung und Erhaltung des Stiftungsvermögens und etwaiger Zustiftungen wurde dem Gründungsstifter ein Darlehen in Höhe von 200.000,00 € mit einer Verzinsung von 5 % p. a. zur Verfügung gestellt. Daraus resultierende jährliche Erträge sollen im Rahmen des steuerlich Zulässigen zum Zwecke der Substanzsicherung und -erhaltung einer freien oder zweckgebundenen Rücklage zugeführt werden.

Für das Jahr 2015 konnte die Stiftung 10.028,68 € Zinserträge erwirtschaften. Darüber hinaus gingen 4.200,00 € Spendengelder ein. Insgesamt konnten 11.650,00 € an verschiedene Projekte vergeben werden. Das seit vielen Jahren betriebene Projekt des Essener Jugendamtes „Schulzzwanzig“ wurde mit 8.000 € unterstützt. Es stellt nicht nur Kindern und Eltern, sondern auch Immigranten zahlreiche Hilfs-, Bildungs- und Freizeitangebote bereit. Weiterhin unterstützte die Stiftung das Katernberger Spielhaus der Freien Schule Essen e. V. mit 1.500,00 € für die Beschaffung von Fahrrädern, Rollern und Helmen im Rahmen des Projekts „Lebensqualität und Lebenszufriedenheit für Kinder“. Die Evangelische Kindertagesstätte an der Samoastraße in Essen-Gerschede wurde mit 1.150,00 € für die Errichtung eines Naturlehrpfades unterstützt. Der Förderverein der Freien Waldorfschule in Essen erhielt eine Spende über 1.000,00 € für die Beschaffung von Materialien für den inklusionsfördernden und schuleigenen „Zirkus Campanello“. Das Geschäftsjahr 2015 der GEWOBAU Stiftung WohnLeben wurde mit Hilfe der eingegangenen Spenden mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Die nicht verbrauchten Mittel wurden auf das Geschäftsjahr 2016 vorgetragen. Dieser Mittelvortrag und die für das Jahr 2016 erwarteten Zinserträge sowie weitere Spenden sollen im Sinne der Stiftungssatzung für weitere Förderprojekte genutzt werden.

Beteiligungen und verbundene Unternehmen

Die GEWOBAU multimedia GmbH wurde 1999 mit einem Stammkapital von 312.500,00 € gegründet. Die Beteiligung der GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG beträgt 60 %. Gegenstand des Unternehmens ist die Versorgung und Wartung der GEWOBAU-Wohnungsbestände sowie anderer Liegenschaften mit Breitbandkommunikation und Telekommunikationsleistungen. Seit dem 1. Januar 2001 ist die GEWOBAU multimedia GmbH alleinige Betreiberin von Satellitenempfangs- und Breitbandkabelnetzanlagen des gesamten Wohnungsbestandes der GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG. Im Jahr 2005 wurde durch die GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG ein Wohnungsbestand von 216 Anschlüssen durch Verkauf ausgegliedert, wobei aber die GEWOBAU multimedia GmbH weiterhin bei 213 Anschlüssen Betreiberin der Satellitenempfangs- und Breitbandkabelnetzanlagen dieser jetzt fremdverwalteten Objekte geblieben ist. Wie vorgesehen wurde im Jahr 2015 die Umrüstung der Breitbandkabelstruktur der bisher noch nicht voll digitalisierten Objekte auf die benötigte Sternstruktur und der damit verbundene Ausbau der Netzebenen auf volle Digitalfähigkeit weiter fortgeführt. Durch die GEWOBAU multimedia GmbH wurden in diesem Zusammenhang die Objekte Werrastraße 11 sowie Steeler Straße 578 – 580 und Hiltropskamp 5 mit einer voll digitalfähigen und rückkanaltauglichen Hausverteilung (Netzebene 4) für die Breitbandkabelversorgung ausgestattet. Des Weiteren wurde die von der GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG neu erbaute Liegenschaft Hinseler Hof 14 mit einer Breitbandkabelstruktur auf voll digitalem Ausbaustand versorgt. Außerdem wurde im Haus Haedenkampstraße 42 eine neue SATAnlage mit ZF-Verteilung des Empfangs der Satelliten Astra 19° und Hotbird 13° sowie terrestrisch UKW und DVB-T installiert. Im Jahresverlauf 2016 wird die Umrüstung der Breitbandkabelstruktur fortgesetzt und der Ausbau der Netzebenen auf volle Digitalfähigkeit vorangetrieben. Zusätzlich ist für die in 2010 von der Firma Marienfeld Multimedia GmbH übernommenen Anschlüsse, in Zusammenarbeit mit den Eigentümern, der digitale Ausbau hin zur vollen Rückkanalfähigkeit und Nutzung für multimediale Mehrwertdienste geplant.

49

Impressum GEWOBAU Wohnungsgenossenschaft Essen eG Ribbeckstraße 40, 45127 Essen Postfach 101343, 45013 Essen Telefon 0201 81065-0 Telefax 0201 81065-65 E-Mail: [email protected] www.gewobau.de Konzeption und Gestaltung Stolp und Friends Marketing-Gesellschaft mbH www.stolpundfriends.de Text Holger Schindler Fotos Corina Avaria

[D]EIN TEIL VON ESSEN

„Die Zukunft kann man am besten voraussagen, wenn man sie selbst gestaltet.” Alan Kay

Die GEWOBAU hat die Zukunft fest im Blick – und den Anspruch, sie als größte Wohnungsgenossenschaft Essens mitzugestalten. Mit hohen Investitionen in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau schafft sie heute die Grundlage für eine erfolgreiche Zukunft. Als modernes Wohnungsunternehmen verbindet sie dabei Werte wie Sicherheit und Fairness mit marktorientierter Unternehmensführung und ökologischem Bewusstsein.

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