fincas y casas La respuesta inteligente. La respuesta independiente.

Bimestral Año 3 Suplemento de OCU Compra Maestra nº 317

Alquiler

OJO AL DATO

Cesión y otros

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1970

1991

2001

2005

El alquiler nunca tuvo menos "adeptos" que en la actualidad. Una política eficaz en este sentido podría invertir la tendencia a medio plazo.

Incremento anual del precio de vivienda libre, marzo 07: + 7,4% Nº de transacciones de vivienda 2006: 955.187 Viviendas visadas en 12 meses (feb. 2007): 861.000 Viviendas terminadas en 12 meses (feb. 2007) 594.000 Acciones sector inmobiliario español (abril 2007) -19,5%

TABLÓN INMOBILIARIO Vea los mejores préstamos hipotecarios: ING Direct (a tipo variable) y Activo Bank (a tipo fijo). Pág.6

AGENCIAS PÚBLICAS DE ALQUILER: ¿SON EFICACES? El potencial arrendador o inquilino puede tentar su suerte en estas iniciativas públicas, pero en nuestro test hemos esperado tres meses, en vano. Pág. 7

ANÁLISIS INMOBILIARIO Zaragoza se prepara para la Expo. ¿Está todo el pescado vendido? Vea nuestros consejos de inversión. Págs. 8 y 9

NOTICIAS BREVES · Arrendamientos antiguos: el impago de IBI, causa de resolución. · Recubrimiento de una piscina. · En la web: googlezoom. Págs. 10 y 11

PREGUNTAS SOBRE EL IVA EN INMUEBLES Diferencias con los inmuebles urbanos. Una correcta valoración puede suponer un ahorro de impuestos. Págs. 12 y 13

INMUEBLES, ¿ESTÁ INFORMADO DE SUS DERECHOS? Resultados de una encuesta a 2.600 personas. Los socios de OCU están mejor armados para hacer valer sus derechos. Compruebe sus conocimientos. Págs. 14 y 15

LOCALES DE NEGOCIO: RELACIONES CON LA COMUNIDAD Precauciones a tener en cuenta antes de adquirir un local: gastos, limitaciones de uso, actividades molestas, obras, etc. Pág. 16

WWW.

1

Depósito Legal:M-36354-2005

Propiedad

diciones tan restrictivas que, en la práctica, su impacto es residual. Y no se consuele pensando que le queda el mercado libre: los arrendadores le evitarán, por no poder aplicar en el IRPF la deducción del 100% prevista para las rentas de alquiler cuando los inquilinos son menores de 35 años y cumplen determinados requisitos. En realidad, nuestros políticos no contemplan el alquiler como una opción normal de acceso a la vivienda en el largo plazo, sino como un "mal menor" y transitorio. Una etapa de pasaje obligatorio y resignado, como el piso compartido del estudiante o del inmigrante trabajador. Si de verdad se quiere desatascar el acceso a la vivienda, abriendo mercados y opciones, y poniendo en valor los famosos pisos vacíos, hay que fomentar seriamente el alquiler a todos los niveles, dotarle de "prestigio" en nuestra sociedad aferrada a la propiedad. Esto pasa por dar garantías a los arrendadores y por equiparar las ayudas fiscales a la compra y al alquiler, para todos.

Ocu Fincas y Casas: 14,90 €

RÉGIMEN DE PROPIEDAD DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

La caída de los sectores constructor e inmobiliario ha sido de órdago. Siga a resguardo con nuestras propuestas. Págs. 3-5

2007

Las autoridades no dejan de hablar de fomento del alquiler, pero en realidad el mensaje que se está transmitiendo es justo el contrario. Al querer segmentar tanto el apoyo público al arrendamiento, por ejemplo con la reiterada línea roja de los 35 años, se está diciendo a los jóvenes que compren cuanto antes una vivienda, antes de que se les haga demasiado tarde. Si usted tiene 35 ó más años, está casado o es soltero sin hijos, tiene un sueldo bajo pero no miserable, y no está en colectivos de riesgo, sepa que sus posibilidades de encontrar una vivienda de alquiler a través de iniciativas públicas son escasas. La mayor parte de estas entidades establecen con-

ACCIONES Y FONDOS

Nº 11 - junio – julio

SUMARIO

ALQUILER, DE BOQUILLA

2

PANORAMA INMOBILIARIO LA DEMOGRAFÍA MANTIENE EL PULSO CON LOS TIPOS produjeron más de 955.000 transacciones de viviendas en nuestro país (un 6% más que el año anterior), de las que un 57% correspondieron a vivienda usada. · La inversión extranjera en inmuebles sigue bajando (-12,3% interanual en enero 2007). Por el contrario, la licitación oficial, en edificación y en obra civil, ha experimentado un aumento del 56% en el mes de febrero de 2007. No hay duda de que se seguirá consumiendo cemento en nuestro país durante una temporada: en el primer trimestre del año, el consumo aparente de cemento ha crecido un 3,8%. · No pensamos que los inmuebles vayan a sufrir una caída brusca como la experimentada en Bolsa por las inmobiliarias. Pero la prudencia nos lleva a aconsejarle que, por el momento, mantenga su inversión en inmuebles, sin aumentarla (vea nuestras carteras). NÚMERO DE TRANSACCIONES DE VIVIENDA NUEVA (l. fina) Y USADA (miles) 180 160 140 120 100 80 60

IV T 06

III T 06

II T 06

I T 06

IV T 05

III T 05

II T 05

I T 05

IV T 04

III T 04

II T 04

40

I T 04

Los datos del primer trimestre del año confirman la ralentización de los precios de la vivienda en nuestro país. La subida fue del 1,7% trimestral (un 1,9% para la nueva y un 1,6% para la usada), y del 7,2% en los últimos doce meses. · Como se esperaba, el número de viviendas visadas ha iniciado su disminución, tras el récord obtenido a finales de 2006. Con todo, en febrero de 2007 el dato de los últimos doce meses alcanzaba 861.000 viviendas, mientras que las que se terminaron efectivamente en el mismo periodo fueron 594.000. Ésta última cifra seguirá creciendo en 2007, si bien cabe esperar que no todas las viviendas visadas se lleven a término. · Destaca el estancamiento en los últimos años de las viviendas unifamiliares. En 2000 supusieron el 32% de las viviendas visadas, mientras que en 2006 eran sólo el 19% del total. Sin duda con los altos precios actuales este mercado tiene sus límites, a pesar de encarnar las aspiraciones de una gran parte de la población, como lo demuestran nuestras encuestas bimestrales. No hay duda de que los constructores están encantados con el triunfo del volumen edificable, causa en la que cuentan con el apoyo insospechado de quienes esgrimen la bandera de la "sostenibilidad". · La demanda de vivienda sigue teniendo un apoyo firme en los 512.000 nuevos hogares creados en un año hasta enero de 2007, generados en parte por el aumento de la población de edad igual o mayor de 25 años, de 696.000 personas, en el mismo periodo. · A pesar del alargamiento del plazo para la venta de viviendas y de las continuas subidas del Euribor (ya por encima del 4,1%), lo cierto es que en 2006 se

Las ventas de vivienda usada, más cíclicas, están estabilizadas. Las de vivienda nueva pueden suponer a finales de 2007 la mitad del número total.

NUESTRA CARTERA CON INMUEBLES Bendita diversificación Nuestra cartera con inmuebles ha repuntado un 4,5% en el bimestre, gracias a los fondos de acciones (+8,2% las australianas, +5,7% las españolas, +3,4% las británicas y +3,3% las estadounidenses), que han superado al 1,7% de progresión trimestral de los inmuebles. Con ello la cartera acumula un avance del 20,3% en el último año y del 22,5% anual desde su creación, hace más de cuatro años. Precisamente la buena evolución de la Bolsa australiana (en los tres últimos años se ha duplicado en moneda local) y la revalorización del dólar australiano frente al euro nos

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

llevan a realizar algunos cambios en nuestras carteras modelo. Queremos aprovechar la infravaloración del dólar americano frente a la moneda común, ya que está alcanzando valores mínimos históricos y la estimamos infravalorada en un 16%. Por ello proponemos aumentar el peso de las acciones estadounidenses (a través del fondo UBAM NB US Equity Value A), añadiendo un 5% para las carteras con perfil defensivo y neutral, en detrimento de las australianas, y un 10% para la cartera más dinámica a diez años, en detrimento tanto de las acciones australianas como de un 5% en inmuebles (vea gráficos).

3 INMUEBLES EN NUESTRA CARTERA Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

10 AÑOS

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) Plan de la Mutua 5%

Inmuebles 35%

SEK 10%

Obligaciones 15%

Inmuebles 35%

20 AÑOS

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) AU 15%

Inmuebles 30%

Acciones 65%

Obligaciones 0%

AU 15%

Inmuebles 30%

US 20%

Inmuebles 35%

Acciones 75%

Obligaciones 0%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico) US 5%

AU 15%

Inmuebles 30%

US 5%

GB 15%

ES 35% Inmuebles 30%

Inmuebles 25%

GB 15%

ES 35% Obligaciones 0%

ES 35%

ES 35%

GB 15%

Acciones 70%

AU 15%

GB 5%

Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

US 5%

Inmuebles 25%

US 15%

GB 5%

US 5%

ES 30% Acciones 50%

AU 15%

AU 10%

Inmuebles 35%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico)

Acciones 70%

ES 35%

Obligaciones 0%

Inmuebles 30%

Acciones 70%

Obligaciones 0%

Inmuebles 30%

¿Siglas comprensibles? ES:España; GB :Reino Unido ; AU: Australia; US: Estados Unidos ; EU: Zona Euro ; SEK: Suecia.

REVALORIZACIÓN DE ZONAS RECOMENDADAS EN VALENCIA En el primer número de nuestra revista publicábamos un análisis de la ciudad de Valencia, en el que incluíamos – como siempre – algunas recomendaciones de inversión a largo plazo. Dichas recomendaciones se basan en las perspectivas de rendimiento que, estimamos, puede obtenerse en cada una de las zonas, teniendo en cuenta el precio medio de compra en el momento de realización del análisis. Así, para la zona de Malilla, indicábamos entonces un precio de compra de 1.700 euros/m2; el muestreo realizado 18 meses después arroja un precio medio de más de 2.400 euros/m2, lo que supone una revalorización media del 42%. La zona de la Avda. de Francia se ha visto revalorizada en los mismos términos, pasando de un precio medio de 2.700 euros/m2 a casi 3.800 euros/m2. Otras zonas recomendadas (Campanar, Malvarrosa) presentan precios similares o ligeramente superiores a los indicados en nuestro referido análisis. Es cierto que Valencia ha experimentado en los últimos años algunos aumentos espectaculares de precios de los inmuebles, ligados en parte al evento de la Copa América de vela. Pero recordamos que

nuestra recomendación de inversión en inmuebles es siempre a largo plazo. En cuanto a recomendaciones sobre suelo rústico, no hemos encontrado suficientes muestras de terrenos en la zona recomendada (pedanías del Norte de Valencia), lo cual indica el "atesoramiento" que llevan a cabo sus propietarios en espera de tiempos mejores.

ACCIONES Y FONDOS El sector inmobiliario español, en especial las empresas de reciente cotización, han sufrido un rudo batacazo en Bolsa. Así, el sector inmobiliario ha perdido en lo que llevamos de 2007 un 23,7%, mientras que

el sector constructor, menos castigado, ha conseguido ganar un 3,9% en el mismo periodo, por encima de la Bolsa (+2,7%) en la que los grandes valores se han visto lastrados por la debacle inmobiliaria. A pesar de

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

4 EVOLUCIÓN DEL RENDIMIENTO DE: INMOBILIARIAS, VIVIENDA Y BOLSA ESPAÑOLA (base 100) 1200 1100 Inmobiliarias Bolsa inmuebles

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100

Las acciones del sector inmobiliario han experimentado una espectacular subida en los últimos tres años. El reciente batacazo bursátil es una corrección que puede anticipar una evolución menos favorable del precio de la vivienda.

· Sacyr ha lanzado una OPA sobre la constructora francesa Eiffage, de la que controla ya cerca del 33%. La española ha propuesto el canje de 12 acciones de las suyas por 5 de Eiffage. La batalla promete ser dura dada la resistencia del actual equipo directivo galo. Venda. · La fusión entre Colonial e Inmocaral ya se ha realizado. Por el momento, dejamos de seguirla en nuestra selección, por lo que sale de nuestras tablas.

Estados Unidos, ¿inmuebles a prueba de terremotos?

No creemos que la gran corrección sufrida en Bolsa por las empresas constructoras e inmobiliarias españolas tenga un efecto equivalente en sus resultados ni en su actividad. La "burbuja" afectaba a la cotización, que desde hace meses no reflejaba cabalmente el valor contable de dichas empresas. Las principales empresas del sector han desarrollado una política de mejora de la gestión y de diversificación (sectorial y geográfica), que parece augurarles un sólido porvenir. Así, estimamos una rentabilidad a largo plazo para el sector de un 7,7%. La disminución progresiva de la actividad residencial en nuestro país se verá en parte compensada con la inversión pú-

blica en obra civil, con actividades menos cíclicas (como las concesiones) y con desarrollos en el extranjero. Un escenario distinto puede presentarse en el mercado americano. La quiebra de numerosas financieras especializadas en créditos de alto riesgo y la continua disminución de las ventas han tenido consecuencias más allá del desplome de las cotizaciones. Las rebajas consentidas sobre los precios para favorecer las ventas, han erosionado las rentabilidades y provocado reajustes contables a la baja en la valoración de los stocks (parcelas y viviendas en construcción). Estos ajustes se han trasladado a los resultados iniciando una peligrosa espiral. Sólo las sociedades más sólidas financieramente están en condiciones de capear el temporal. Así, la prudencia nos ha hecho cambiar el consejo de comprar a mantener para las dos sociedades que seguimos en la Bolsa de Nueva York. Es el caso de MDC Holdings, que a pesar de haber presentado unas pérdidas contables para el primer trimestre de -2,07 USD por acción, cuenta con una situación financiera muy sana, basada en la liquidez que genera su actividad. Ésta le permitirá reconstituir su cartera de suelo a buen precio e, incluso, crecer a costa de compañías menos sólidas zarandeadas por el mercado. Ante la per-

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

04/07

10/06

04/06

10/05

04/05

10/04

04/04

10/03

04/03

10/02

04/02

10/01

04/01

10/00

04/00

10/99

04/99

10/98

04/98

10/97

0 04/97

estas caídas, no creemos que sea el momento de invertir en estas empresas, por lo que manténgase alejado de ellas. A nivel internacional, el sector inmobiliario europeo se dejó un 3,1% entre marzo y abril, mientras que el sector constructor mundial avanzó un 5,8% en el mismo bimestre. El Ibercaja Sector Inmobiliario, que diversifica a nivel mundial en ambos sectores, perdió un 1,5% en el bimestre, mientras que el Axa Aedificandi C aguantó el tirón con una leve ganancia de 0,1% en el periodo. Puede mantener ambos, pero no compre más. · Cementos Pórtland ha presentado un resultado de +7,6% en el primer trimestre, lastrada por los gastos financieros de sus recientes adquisiciones. Puede conservar. · ACS ha aumentado sus resultados trimestrales un +139% (a 1,08 euros por acción, frente a los 0,45 en el mismo periodo del 2006), gracias a la incorporación de Unión Fenosa en sus cuentas. De hecho la división de energía es la que más peso tiene en el beneficio del grupo (34%). Acción cara: venda. · Fernando Martín ha conseguido hacerse con el 86,48% del capital de Fadesa, tras la OPA presentada. Con apenas un 14% de capital en el mercado, la acción ha salido del Ibex-35 y no volverá a pagar dividendos en unos años. La acción nos parece cara: venda.

sistencia de la crisis norteamericana, hemos revisado a la baja nuestra previsión de beneficio para 2007 (pasamos de 3,10 USD a 0,49 USD por acción). La acción está ahora correctamente valorada. También por prudencia cambiamos el consejo a conservar para la inmobiliaria mejicana Homex. Y ello a pesar de que sigue beneficiándose de la gran demanda de su mercado: en el primer trimestre de 2007 ha crecido + 20% de cifra de negocios y +87% de resultado, favorecido por un efecto fiscal. Para 2007 elevamos nuestra previsión de beneficios de 3,21 a 3,28 USD por acción. Pero los posibles efectos que la recesión americana puede tener a medio plazo sobre su vecino del Sur nos hacen reduFyC cir las previsiones para el futuro. MDC HOLDINGS (en USD) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

La prudencia nos lleva a rebajar las previsiones. Acción correcta: conserve.

5 ACCIONES DEL SECTOR CONSTRUCTOR E INMOBILIARIO Nombre

Precio a 08/05/2007

Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland Cimpor Fadesa FCC Ferrovial Homex Lafarge MDC Holdings Metrovacesa Sacyr-Valleher. Saint - Gobain Uralita Urbis Vinci

164,40 46,38 1,30 1,24 98,00 6,86 27,75 70,20 77,60 61,51 126,93 52,69 86,10 39,14 80,03 5,95 27,66 122,38

EUR EUR AUD EUR EUR EUR EUR EUR EUR USD EUR USD EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Bolsa Madrid Madrid Sídney Milán Madrid Lisboa Madrid Madrid Madrid Nueva York París Nueva York Madrid Madrid París Madrid Madrid París

Riesgo (1) Comentario ** * *** ** *** *** ** * ** **** ** **** ** ** *** * * **

Consejo

su estrategia en Endesa tiene éxito compra más "Iberdrolas" esperamos alza en el residencial australiano posible adquisición inmobiliaria en Milán cargas financieras frenan crecmto bº en trim. buen crecimiento de beneficios en 2006 sufre el castigo que padece el sector arrastrada por el castigo de inmobiliarias pese a las últimas caídas buenos resultados en el primer trimestre excelente 2006, buenas perspectivas para 2007 resultados en números rojos en 1er trimestre sufre el castigo del sector inmobiliario lanza OPA sobre la francesa Eiffage compra distribuidores material construcción cotización excesiva para perspectivas a pesar de resultados al alza rumores de compra por parte de Pinault

conservar vender comprar vender conservar vender vender conservar vender conservar conservar conservar vender vender vender vender vender conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.

FONDOS DE INVERSIÓN SECTOR CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO (invierten en acciones) Nombre AXA Aedificandi C Bancaja Construcción Caixa Catalunya Inmobil. Eurovalor S. Inmobiliario Ibercaja Sec.Inmobiliario

Comercializado por

Valor a Rdto. Rdto. Rdto. Aprec. 30/04/2007 12 m. 3 años 5 años (1)

Supermercado OCU 403,38 EUR 35,40 36,90 Bancaja 3194,96 EUR 26,30 31,30 Caixa de Catalunya 13,32 EUR 21,80 24,50 Banco Popular 182,38 EUR 25,60 30,00 Ibercaja 23,55 EUR 21,90 31,80

– 20,10 16,00 20,30 24,00

*** *** *** *****

S

Comisiones (2) Consejo R G+D (3)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 1,50 0,00 0,00 2,00

1,64 1,80 1,55 2,25 2,10

M M M V M

Fondos en negrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Apreciación : Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad habrá demostrado el fondo en su gestión. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos. (3) En cuanto a los fondos, nuestros consejos respecto a los mismos pueden ser de tres tipos: "C": Fondos que actualmente recomendamos comprar; "M" : Fondos cuya cartera y gestión nos parecen acordes con las inversiones que aconsejamos y que por lo tanto puede mantener; "V": Fondos cuya cartera o gestión disienten de las inversiones que recomendamos, por lo que le aconsejamos desprenderse de los mismo, bien sea ordenando una venta si acumula pérdidas en el mismo, bien ordenando un traspaso si acumula ganancias."

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS (invierten en inmuebles) Nombre

Comercializado por

Valor a 30/04/2007

AC Patrimonio Inmob. FII Ahorro Corporación 106,19 EUR BBVA Propiedad Supermercado OCU 11,91 EUR Madrid Patrim. Inmob. FII Caja de Madrid 116,84 EUR Sabadell BS Inmobil. FII Banco Sabadell 113,58 EUR Santander Banif Inmob FII BSCH 1412,63 EUR Segurfondo Inversión FII Inverseguros Gest. 160,24 EUR Rendimiento bruto de la inversión en vivienda en España Rendimiento bruto de las acciones europeas del sector inmobiliario

Rdto. Rdto. Rdto. 12 m. 3 años 5 años 2,10 4,90 3,70 5,00 5,60 7,20 8,5 28,1

5,00 3,70 4,20 6,50 6,50 13,8 32,7

6,10 6,40 8,50 16,2 22,0

Comisiones (1) S R G+D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3,00 3,00 2,00 2,00 4,00 0,00

3,10 3,00 3,10 3,00 3,40 1,60

Fondos sobre fondo azul: la cartera o la gestión de estos fondos se corresponde con las inversiones que recomendamos actualmente; Fondos en negrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

6

TABLÓN INMOBILIARIO E HIPOTECARIO MERCADO HIPOTECARIO EURIBOR A 1 AÑO

Índices de referencia hipotecaria (BOE 23 de abril de 2007)

4.50

Mibor a 1 año Euribor a 1 año Rendimiento interno de la deuda pública CECA IRMH bancos IRMH cajas IRMH conjunto de entidades

4,104% 4,106% 3,836% 5,500% 4,943% 5,001% 4,975% Perspectivas 6 meses (*) Tipos de interés en préstamos hipotecarios U

4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50

CECA = Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro; IRMH = Índice de referencia del mercado hipotecario.

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 20 años; vivienda principal; may. 2007) Entidad

Teléfono / página web

ING Direct Open Bank Barclays Bank Uno-e Ibanesto.com Bancodeldeporte.com Bancopopular-e.com

Interés Comisión (%) Nominal (%) Apertura Cancelación anticipada 1º año total parcial

901 020 990 902 365 366 901 100 055 901 111 113 901 220 139 902 195 852 901 111 365

4,44 4,50 4,50 4,50 4,11 (3) 4,51 4,41

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,50 1,00 0,00 0,00 0,00 0,50

Mejores préstamos hipotecarios tipo fijo Activo Bank Ibercaja Sabadell Atlántico

902 228 486 902 111 221 902 323 444

5,40 5,45 5,40

0,75 0,75 1,50

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Tipo revisado Euribor + 0,33 Euribor + 0,39 Euribor + 0,39 Euribor + 0,39 Euribor + 0,40 Euribor + 0,40 Euribor + 0,30

TAE Cuota (%) (1) mensual (euros) (2) 4,91 4,95 4,95 4,97 4,97 5,01 5,13

649,30 651,17 651,17 652,25 652,25 654,47 (4) 660,58 (5)

(a 15 años * ; vivienda principal; mayo 2007)

2,00 5,00 4,00

2,00 5,00 4,00

n.p. n.p. n.p.

6,17 6,19 6,28

843,78 845,24 849,73

(1) Para calcular la TAE se aplica el Euribor de marzo 2007 (4,106%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (2) Cuota media teórica en un préstamo de 100.000 euros, teniendo en cuenta el tipo inicial, el revisado y los gastos; (3) Los tres primeros meses; (4) Exige contratar una tarjeta de crédito cuyo coste ya está incluido en la TAE; (5) Exige contratar un seguro de vida cuyo coste ya está incluido en la TAE. * iBanesto y Bancodeldeporte ofrecen un préstamo a tipo fijo con nominal de 5,20 y TAE de 5,88% y 5,97%, respectivamente, pero su plazo es de 12 años.

SECTOR CONSTRUCCIÓN

INVERSIÓN EN INMUEBLES Indicadores de inversión

Actividad Tendencia (*) Viviendas visadas (en 12 meses, miles) Feb. 2007 861 Licitación oficial Feb. 2007 +56,5% Consumo aparente cemento I Trim. 07 + 3,8%

V U U

Fuente: Banco de España y Min. Fomento.

Indicadores del sector

• Rendimiento acciones del sector inmobiliario español abril 2007: -19,5% • Rendimiento acciones del sector constructor español abril 2007: -2,14% • Fondo Axa Aedificandi C, (mar.-abr. 07):

+0,1%

• Rendimiento esperado a largo plazo acciones sector constructor español (*):

+7,7%

• Precio de la vivienda libre nueva (I Trim. 2007): +7,4%

• Índice de ocupados en construcción (I Trim. 07): + 9,4%

• Incremento del precio del suelo (2006):

• Costes de edificación (feb. 2007):

• Inversión extranjera en inmuebles (anual, ene. 07): -12,3%

• Indicador clima construcción OCU (*) ene. 07: 122,50 mar. 07: 112,5

+ 5,8% may. 07: 125

+6,5%

• Índice de confianza del inversor en inmuebles (*) dic. 2006: 104,2 mar. 2007: 106,7

(*) Las cifras marcadas con un asterisco son estimaciones de OCU Fincas y Casas. Una flecha ascendente indica una leve variación al alza y dos flechas ascendentes una subida más pronunciada. Una flecha descendente muestra una leve variación a la baja - de la tendencia, no necesariamente de los valores absolutos - y dos flechas una bajada más pronunciada. La doble flecha horizontal indica la ausencia de variación al alza o a la baja.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

7

ALQUILER SOCIEDADES PÚBLICAS DE ALQUILER: ¿INSTRUMENTO EFICAZ? Nuestros colaboradores se han dirigido, como propietarios e inquilinos, a las tres agencias públicas que operan en Madrid y Barcelona. Menos mal que no tenían prisa. La agilidad brilla por su ausencia.

Más ruido que nueces Hemos querido saber cómo están contribuyendo algunas iniciativas públicas a agilizar el mercado del alquiler. Sin entrar en la posible duplicidad de esfuerzos ni en la gestión económica de dichas instituciones, sorprende la falta de transparencia sobre la bolsa de alquiler disponible o los contratos intermediados – especialmente en el caso de la Sociedad Pública de Alquiler (estatal) –. Con ayuda de nuestros colaboradores hemos hecho un test práctico en las ciudades de Barcelona y Madrid. Hay que tener en cuenta que Cataluña y la Comunidad de Madrid concentran casi el 40% de los alquileres de vivienda principal en España. Quien busque una vivienda en alquiler en las dos capitales tiene a su disposición tres iniciativas públicas: la municipal, la autonómica y la estatal.

Estic buscant una casa per llogar En Barcelona, la sociedad Adigsa depende de la Generalitat, y tiene suscrito un acuerdo de colaboración con la Sociedad Pública de Alquiler. Esta agencia fue visitada por dos colaboradores, uno para ceder su piso en alquiler y el otro como inquilino potencial. Para hacer la gestión mejor preséntese en sus oficinas, es el consejo que dieron a nuestro colaborador tras cinco días de llamadas telefónicas infructuosas. El primero no salió entusiasmado: la cesión de la vivienda es por seis años y se le habló de una renta entorno a un 20% inferior al mercado (en la mejor zona, un máximo de 560 euros, con independencia de la superficie). Además, Adigsa se queda con un 4% para cubrir sus gestiones y retiene un 18% a cuenta del IRPF. El propietario se hace cargo del IBI y de los gastos de la comunidad. A nuestro aspirante a inquilino le pidieron ingresos superiores a 1.200 euros mensuales, le inscribieron en la lista y... desde mediados de febrero hasta hoy. · Por su parte el Patronato Municipal de la Vivienda atendió a nuestro primer colaborador tras 27 llamadas en tres días. Esta entidad no gestiona los contratos, sino que hace de intermediario en la búsqueda de inquilinos, su selección y el establecimiento de la renta. Nuestro inquilino potencial presentó su solicitud de vivienda el 15 de febrero, confiado en la eficacia del sistema...

da Provivienda. Está limitado a los menores de 35 años y la renta máxima permitida no puede superar el 30% de sus ingresos brutos. Aquí se realiza un análisis de los aspirantes antes de incluirlos en sus listas, y nuestra colaboradora no pudo inscribirse. La Agencia Municipal del Alquiler también se limita a los menores de 35 años, y la renta no puede superar el 40 de sus ingresos. Nuestra colaboradora se inscribió el 2 de febrero y nos avisará en cuanto le llamen.

La Sociedad Pública del Alquiler, del Ministerio La Sociedad Pública de Alquiler (SPAVIV) opera en principio en todo el país, directamente y a través de convenios con distintos organismos autonómicos. Tiene la ventaja de estar abierta a cualquier demandante, sin discriminaciones. Nuestro aspirante a arrendador espera desde hace meses que le contacten, como le dijeron. Otros colaboradores solicitaron una vivienda en alquiler a finales de enero. Se les pidió un aval de cuatro meses y que esperaran la llamada de un agente inmobiliario colaborador de la Sociedad, en cuanto surgiera algo adaptado a sus necesidades. Pero más de tres meses después siguen sin noticias.

Autonomías y alquiler No todas las comunidades autónomas tienen programas propios de fomento del alquiler y remiten a la SPAVIV. Otras se centran en bolsas de alquiler para jóvenes. En cualquier caso y a pesar de los problemas de funcionamiento que hemos constatado, si usted está interesado como arrendador o como inquilino, contácteles para conocer sus condiciones. No perderá FyC nada con ello, pero tenga a mano un "plan B". COMUNIDAD AGENCIA Asturias Islas Baleares Canarias Castilla y León Cataluña Galicia

WEB

Programa público de alquiler Provivienda Provivienda Bolsa alquiler joven Adigsa Vivenda en alugueiro

www.vipasa.info www.provivienda.org www.provivienda.org www.jcyl.es www.adigsa.net www.bolsa– alugueiro.xunta.es Provivienda www.provivienda.org Vinsanavarra www.vinsanavarra.es Programa vivienda vacía www.etxebide.info Bolsa vivienda alquiler www.irvi.es Agencia valenciana de alquiler www.ivvsa.gva.es

Madrid, más de lo mismo

Madrid Navarra País Vasco La Rioja Valencia

La Comunidad de Madrid confía la gestión de la "Bolsa de vivienda joven en alquiler" a la asociación priva-

Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla La Mancha, Extremadura, Murcia, Ceuta y Melilla, no tienen agencia propia y trabajan con la estatal (www.spaviv.es).

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

8

ANÁLISIS URBANÍSTICO ZARAGOZA, ¿UN SALTO DE CALIDAD TRAS LA "EXPO"? La capital aragonesa ha sido beneficiaria y víctima de una aguda subida de la vivienda antes de su Exposición internacional. Resta a saber si la ciudad sabrá aprovechar la ocasión más allá de 2008.

Zaragoza quiere jugar la "champions" Con unos 650.000 habitantes, la capital aragonesa es la quinta ciudad española por población. Goza de una situación geográfica estratégica, en un punto equidistante de las tres regiones más ricas del país: Madrid, Cataluña y País Vasco, con una cercanía a la frontera francesa que le abre las puertas de Europa. Atravesado por el río más caudaloso del país, su término municipal es el segundo en extensión, si bien una gran parte está sujeta a usos militares. Los zaragozanos estiman que a pesar de todas esas ventajas, la capital maña no goza del rango que se merece entre las grandes ciudades españolas, y están dispuestos a invertir la tendencia. La próxima celebración de la Expo 2008 puede ser la ocasión esperada.

nuevos esfuerzos podrían concentrarse en la remodelación de barrios céntricos de la ciudad, necesitados de zonas dotacionales. Sin embargo, la ciudad se ve afectada por el tráfico que generan los cada vez más numerosos habitantes de municipios colindantes (La Muela, Cuarte, Cadrete...). Como otras capitales, Zaragoza necesita responder – desde una perspectiva supramunicipal – a una creciente demanda de infraestructuras viarias, de redes de transporte público y de aparcamientos para vehículos. Quizá ésta sea la clave para la Zaragoza post-Expo. Los actuales responsables municipales han optado por la instalación de un tranvía (metro ligero), con una línea que una el Norte con el Sur de la ciudad. Éste se completaría con una línea de metro Este-Oeste que aprovechara túneles existentes. Sin embargo, los ciudadanos consultados en nuestra encuesta (vea más adelante), no se entusiasman con dichas propuestas. Un 54% preferiría que se invirtiese en la mejora de la red de autobuses urbanos. Un 34% opta por el metro y un 12% prefiere el tranvía. LOS CIUDADANOS VALORAN SUS DOTACIONES

Expo: la lección bien aprendida Las instituciones de la capital aragonesa se han unido para sacar un máximo provecho a la próxima Expo, conscientes de que hay un antes y un después de tan señalada fecha. El mercado inmobiliario ya ha descontado en gran parte el evento: en 2006, la vivienda nueva subió un 28% en la ciudad. La intención es que el esfuerzo inversor sea realmente productivo. Así, se va a adecentar el Meandro de Ranillas, sede central se la exposición, con la construcción de pabellones cuyo uso posterior ha sido ya apalabrado, entre ellos un palacio de congresos. Al hilo del tema de la exposición, el agua, se pretende recuperar definitivamente los cauces del Ebro, el Gállego, el Huerva y el Canal Imperial de Aragón, lo que contribuiría a dar un aspecto renovado a toda la ciudad. Las comunicaciones se verán mejoradas por nuevos puentes y rondas de circunvalación.

Las claves: vivienda pública y transportes El plan urbanístico vigente contempla la posibilidad de construir unas 80.000 nuevas viviendas. La ciudad ha optado por la vivienda de protección pública: prácticamente todo el nuevo desarrollo de Valdespartera (9.800 viviendas) está protegido, al igual que más de 12.000 viviendas de las 21.000 previstas en la zona de Arcosur. Las autoridades municipales quisieran limitar la expansión urbanizadora en el interior de la proyectada ronda de circunvalación Z-40. De ese modo los

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

Aceptables

Malas o muy malas 11%

CENTROS SANITARIOS

CENTROS ESCOLARES

8%

43%

CENTROS DEPORTIVOS

8%

44% 18%

TRANSPORTES PÚBLICOS

49% 48%

34%

49% 31%

CENTROS DE MAYORES

34%

43%

17%

SEGURIDAD

38%

50% 23%

PARQUES PÚBLICOS

41%

41%

12%

BIBLIOTECAS PÚBLICAS

Buenas o muy buenas 50%

39%

28%

41% 50%

LIMPIEZA

63%

PLAZAS DE APARCAMIENTO

0%

10%

20%

17%

33%

30%

5%

32% 40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Los problemas de aparcamiento y de limpieza son, de lejos, los más percibidos por los habitantes de Zaragoza. El trasporte público, hoy por hoy, satisface a un 80% de los encuestados pero está llamado a ser el centro de un debate público.

Otras actuaciones El nuevo status de Zaragoza queda plasmado en la ampliación del aeropuerto, la estación intermodal de Delicias, que acoge al tan esperado AVE, o la plataforma logística (Pla-Za) que aspira a estar entre las mayores de Europa. En el interior, se acomete la remodelación de la plaza de la Romareda (estadio de fútbol), con la creación de espacios comerciales. En el Sur, se perfila otra gran zona comercial, Puerto Venecia, que acarreará nuevos problemas de tráfico. La antigua estación del Portillo será sustituida por un parque rodeado de viviendas de lujo, contribuyendo a un mayor "caché" del barrio de Delicias.

9

Los ciudadanos se pronuncian En el mes de marzo realizamos una encuesta telefónica a más de 450 habitantes de Zaragoza para conocer sus preferencias. Veamos algunas conclusiones: · Un 16% de los encuestados dice necesitar una vivienda más grande que la actual: de ellos, el 37% busca una de tres habitaciones y el 54% una de cuatro. Un 14% piensa adquirir efectivamente una vivienda en los próximos años en la ciudad del Ebro. · De ellos, un 62% prefieren una altura de viviendas superior a cuatro plantas, a la inversa de lo encontrado en otras ciudades. Del total de encuestados, un 43% preferirían una vivienda unifamiliar. · Destaca la necesidad de plazas de garaje (31%): pero sólo un 16% del total piensa adquirir una y un 9% piensa alquilarla. · Los barrios preferidos para vivir en la ciudad son Universidad, con un 65% de preferencias, Centro (61%), Actur (53%) y Delicias (49%). Los peor valorados son San Lázaro-Vadorrey (18%) y el nuevo Arcosur (16%). · Para futuras expansiones del municipio, se prefiere la zona Noroeste, al otro lado del Meandro de Ranillas (37%), y la zona Sureste, en el entorno de Puerto Venecia (31%). No gusta tanto la zona Norte, en el entorno de Merca Zaragoza (18%). · Un 46% querría que el campo de fútbol se instalara en la zona sur de la ciudad, frente a un 27% que prefiere su emplazamiento actual (27% indiferente). · Un 56% no está de acuerdo con que se aumente el número de centros comerciales en la ciudad.

Algunas referencias de precios Los barrios más caros no son necesariamente los preferidos para vivir por la mayoría de los habitantes. Para viviendas libres, el precio medio encontrado por m2 más caro corresponde a Montecanal (3.600 eu-

ros), seguido del Centro (3.150 euros), Universidad y Torrero (ambos a 2.960 euros). Los más baratos de los consultados son Delicias (2.430 euros), Las Fuentes (2.725 euros) y Actur (2.785 euros). En cuanto a precios de alquiler, los barrios consolidados de la ciudad son bastante uniformes (entre 670 y 750 euros/mes), salvo el Centro, algo más caro (825 euros). El efecto Expo puede suponer aumentos puntuales significativos en las zonas más próximas. Respecto a terrenos rústicos, en Montañana, a unos 3 km de la ciudad, hemos encontrado terrenos por unos 11,5 euros/m2; en Peñaflor (a 6 km), por entre 4 y 9 euros/m2, y en Monzalbarba y Alfocea entre 12 y 15 euros/m2. En Garrapinillos y Venta del Olivar, las muestras encontradas recogen ya expectativas de urbanización y resultan caras.

Oportunidades de inversión Teniendo en cuenta los incrementos de precios ya experimentados en la ciudad, pensamos que son los barrios de Delicias y Torrero los que presentan un mayor interés para el inversor a medio plazo, comprando a los precios máximos indicados. El renovado barrio de Delicias es relativamente céntrico y cercano a la nueva zona de la Expo, y Torrero se verá beneficiado con el desarrollo de Puerto Venecia. Por las perspectivas de crecimiento futuro de Zaragoza, a medio y largo plazo podrían ser interesantes terrenos como los comentados en Peñaflor, Monzalbarba y Alfocea, entorno a los precios indicados, en función del tamaño, ubicación, cercanía de viarios, líneas FyC eléctricas, etc.

La encuesta en la web Lea en www.dinero15.com los detalles de la encuesta.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

10

NOTICIAS BREVES EL IBI Y LA RENTA ANTIGUA El Tribunal Supremo acaba con las dudas y establece que el impago por el inquilino del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), es causa de resolución de los alquileres de renta antigua. Como se sabe, la ley de 1964 que se aplica a los arrendamientos que fueron celebrados antes del 9 de mayo de 1985, conocidos como de "renta antigua", hace especial hincapié en la protección del inquilino. A finales de 2005, estos contratos aún suponían más de un 21% del total de arrendamientos de vivienda principal en nuestro país. Entre otras cosas, estos contratos se caracterizan por contemplar importes de renta que están muy por debajo del mercado actual, por lo que los propietarios están interesados en resolverlos cuanto antes. Pero la ley les deja pocos "resquicios". Las causas de resolución de estos contratos responden a casos limitados, recogidos en el texto legal que les es de aplicación. Una de ellas es el impago de la renta, que incluye una serie de "cantidades asimiladas a la renta". Pues bien, en lo que respecta al IBI, desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 1994, no hay duda en que su pago corresponde al inquilino en los alquileres de renta antigua, pero lo que no quedaba claro es si este impuesto podía ser considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago fuese motivo suficiente de desahucio. Las audiencias provinciales mantenían criterios opuestos, de modo que en aquellos lugares donde el IBI no era considerado "asimilado" a la renta, podía dejar de pagarse sin que ello tuviera graves consecuencias para el arrendatario. PORCENTAJE DE ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA 60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% Canarias

Extremadura

Aragón

Com. Andalucía Valenciana

Castilla y León

Madrid

País Vasco

Cataluña

Cantabria

Ceuta y Melilla

A finales de 2005, sobre un total de 1.104.300 viviendas principales en alquiler en el conjunto del país, 236.100 permanecían sujetas a la Ley de 1964. De ellas, 70.000 en Cataluña. Fuente: Ministerio de Vivienda.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo zanja la cuestión y establece que el impago del IBI sí debe ser considerado causa para resolver el contrato e instar el desahucio del inquilino. Explica el alto tribunal que es lógico que la mayor protección que reciben los inquilinos en la normativa de 1964 se vea correspondida con un escrupuloso cumplimiento de todas sus obligaciones. Para exigir el IBI, el propietario debe comunicar fehacientemente (burofax) cada año su cuantía exacta al inquilino, adjuntar el resguardo de su pago y anunciar su repercusión de una vez en el siguiente recibo.

CERRAMIENTO DE UNA PISCINA Existen soluciones técnicas, más allá de las lonas de protección, que permiten cubrir las piscinas privadas, para un mejor mantenimiento y un uso fuera de temporada. El precio sigue siendo elevado. En gran parte de España la temporada de piscinas apenas se limita a los meses veraniegos. Puede plantearse instalar un cerramiento de su piscina para poder utilizarla durante todo el año y para limitar los gastos de mantenimiento. Hasta ahora eran frecuentes las lonas de superficie, útiles como medida de seguridad y para proteger el agua de la caída de hojas, polvo e insectos. Las soluciones de cerramiento disponibles en la actualidad añaden a esas utilidades la posibilidad de utilizar la piscina incluso en días fríos o lluviosos de invierno, al permitir la conservación de una temperatura más elevada del agua. Existen múltiples soluciones: cerramientos fijos, cubiertas modulares correderas o con bisagra, etc. Los materiales utilizados deben ser resistentes tanto al desgaste de la humedad y el cloro como al viento o el peso de la

11 nieve, e incluso de los propios rayos solares. En general no interesa lograr un grado de hermetismo demasiado elevado puesto que encarecerá innecesariamente la instalación, salvo que se desee obtener un efecto sauna. La elección de un sistema u otro depende como siempre de los gustos, de la forma de su piscina (las rectangulares se adaptan a todo) y del uso que quiera darle (disfrute exclusivo en verano, en invierno o durante todo el año). Una buena opción por su versatilidad son las cubiertas movibles telescópicas. Pueden abrirse o cerrarse fácilmente, incluso con sistemas motorizados. El cerramiento puede ajustarse a la forma de la piscina, dejando justo un espacio para sentarse alrededor y para los raíles, o extenderse más para incluir una zona de mesas, sillas, etc.

Presupuestos que asustan Para una piscina de 5 × 15 metros, el precio de un cerramiento con estructura de aluminio lacado en blanco y cubierta de policarbonato celular entre 8 y 10 mm, oscila entre 31.000 y 42.000 euros (sin IVA), montaje incluido. Si bien el cerramiento reduce en parte los gastos de mantenimiento (menor evaporación y menor suciedad del agua), usted debe valorar si el mejor aprovechamiento de su piscina compensa un gasto que hoy por hoy es elevado. Si opta por una lona protectora, renunciando al uso de la piscina cuando esté cubierta, el precio a pagar es mucho más reducido: unos 15 euros/m2, lo que para nuestro ejemplo supondría unos 1.200 euros, incluida la instalación, sin IVA.

EN LA WEB: CATASTRO & MAPAS A menudo las grandes ideas no consisten en inventar nada sino en aprovechar lo ya existente para satisfacer mejor una necesidad. Es el caso de la web www.goolzoom.com. Uniendo la base de datos del Catastro (www.catastro.meh.es) y la de mapas de Google (www.maps. google.es), se ha creado un producto realmente útil. En una sola página se puede consultar una dirección, ver la parcela catastral de la misma, la fotografía aérea de la zona y los datos no protegidos de la oficina virtual del Catastro, como por ejemplo: el año de construcción y tipo de finca en la que se inserta el inmueble, la superficie del mismo y la cuota de participación en la comunidad. La información puede ser útil a muchos usuarios. Puede compro-

bar la superficie real (según el Catastro) de un inmueble que desee adquirir, diferenciar los lindes de una parcela rústica de sus colindantes – algo no siempre fácil sobre el terreno –, u obtener de manera fácil e inmediata la referencia catastral, tanto de un inmueble de nuestra propiedad, como de cualquier otro que esté ubicado en España. Por ejemplo, el inquilino puede obtener así esta referencia para incluirla en su declaración de la renta, como es preceptivo. Para acceder a un inmueble concreto tiene dos opciones. Si la conoce, puede indicar la dirección (calle, número y localidad) – o incluso las coordenadas – en la parte superior y pinche en "Buscar". O también puede buscarlo a través del mapa que aparece en la parte central de la pantalla. La visión de la zona puede ser de tipo mapa, tipo visión de satélite, un híbrido entre ambas o incluso el parcelario catastral (que, en principio, debiera coincidir con la realidad. Ajuste la altura deseada del zoom con las herramientas que aparecen en la parte superior izquierda y pinche sobre la finca que desee consultar. Se abrirá una ventana con la referencia catastral de la misma. Si pincha sobre dicha referencia se abre otra ventana en la que puede consultar el plano de la parcela y la FyC relación de pisos incluidos en dicha finca.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

12

FISCALIDAD PREGUNTAS SOBRE EL IVA EN INMUEBLES Resolvemos algunas de las cuestiones que hemos recibido en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en inmuebles. Hacen referencia a distintas etapas de la construcción y a diferentes tipos de inmuebles.

Amancio ha comprado a una sociedad un terreno para construir una vivienda, ¿debe pagar IVA? La transmisión de un terreno por una sociedad está sujeta al IVA (al tipo general del 16%), al realizarse por una entidad que es sujeto pasivo del impuesto, en el marco de su actividad empresarial. Ahora bien, si el terreno es rústico o no tiene la condición de edificable, la operación estará exenta de IVA y sujeta sin embargo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, para el que el tipo general es el 7%). Pero atención: dicha exención no se aplicará en el caso de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, o terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en construcción o terminadas (excluidas construcciones agrarias), cuando se transmitan conjuntamente el terreno y las construcciones.

construye un edificio destinado a viviendas, incluidas excavaciones, movimientos de tierra, acometidas para suministros y conexiones a las redes generales, tributan al tipo reducido del 7%, siempre que dichas obras estén directamente concertadas entre el promotor y la empresa que las vaya a realizar. En todo caso, las operaciones relativas a los servicios de retirada de residuos y tierras derivadas de las excavaciones, tributan al tipo del 7%.

¿Qué tipo de IVA es aplicable a las obras de construcción de una vivienda que promueve una persona física (o una sociedad)? La normativa prevé la posibilidad de aplicar el tipo reducido del 7% a las ejecuciones de obras que sean consecuencia de contratos directos entre promotor (o promotor – constructor) y contratista, que tengan por objeto la construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes, etc. Esto incluye igualmente las obras de ampliación de la superficie útil habitable, como por ejemplo, el cerramiento de terrazas o la construcción de un piso elevado. La condición es que al menos el 50% de la superficie construida debe destinarse a vivienda. Es indiferente que la construcción se destine posteriormente a la venta, al alquiler o al uso propio.

¿Y en el caso de la rehabilitación? Las obras de rehabilitación de viviendas tributan al mismo tipo reducido que el caso anterior (7%), pero ojo, no toda obra es rehabilitación. Para que se consideren rehabilitación, dichas obras deben tener por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas, y el coste global de las obras debe exceder del 25% del valor de la edificación antes de dichas obras. A estos efectos, se tomará como valor el precio de adquisición, si las obras se realizan durante los dos años posteriores a la adquisición.

La albañilería en las reformas ¿Qué tipo de IVA se aplica a las obras de excavaciones, movimientos de tierra, etc., previos a la construcción de la vivienda? Tenemos que distinguir dos cosas. Por una parte, las obras de urbanización e infraestructura para preparar un terreno para posteriores construcciones, dotándole de redes de abastecimiento necesarias, tributan al 16%. Esto incluye el alumbrado exterior, la pavimentación de aceras, los jardines, el mobiliario urbano, etc. Por otro lado, las obras que se realicen ya en la parcela en la que se

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

Las obras de albañilería en viviendas de uso particular – en las que no se desarrolla una actividad económica – o en comunidades de vecinos, están sujetas al tipo reducido del 7% con dos condiciones: que la vivienda tenga más de dos años y que el coste de los materiales aportados por el empresario no exceda del 20% de la base imponible de la operación. Así, si los materiales se compran directamente llevan el 16%, mientras que si los aporta el albañil, incluyéndolo en su factura, llevan el 7%. El resto de trabajos (pintura, electricidad, fontanería...) llevan el tipo del 16%, por lo que su precio debe separarse en la factura.

13 Un año después de adquirir una vivienda, he comprado a la promotora otra plaza de garaje en el mismo edificio. ¿Qué tipo de IVA debo soportar? El tipo reducido del 7% que se aplica a la compra de vivienda nueva incluye hasta dos plazas de garaje, siempre que éstas se encuentren en el mismo edificio y se hayan adquirido conjuntamente con la vivienda. Se exige que la transmisión sea simultánea, aunque procedan de vendedores distintos o se hayan documentado en contratos o escrituras diferentes. Por tanto, en su caso, la adquisición de esa segunda plaza tributará al 16%, al ser una adquisición posterior.

Soy un particular y alquilo una de mis plazas de garaje a otro particular; ¿debo cobrar el IVA? Es cierto que los particulares no son sujetos pasivos del IVA, pero resulta que el arrendamiento es una operación que – a efectos de este impuesto – convierte al arrendador en empresario. Por ese motivo el alquiler de la plaza de garaje está sujeto a IVA, al tipo general del 16%. Sólo estaría exento si se alquilara el garaje como anexo a una vivienda, pero no si se hace de modo independiente, como es su caso. Así, el arrendador de locales y garajes tiene la obligación de darse de alta en el IVA como arrendador, a través del modelo 036. Cada trimestre debe declarar el IVA con el modelo 300, y cada año presentará un resumen del impuesto con el modelo 390. Recuerde que si soporta algún IVA en relación a este garaje (obras, pintura, etc.), podrá deducirlo del IVA que usted repercute en el inquilino.

Voy a vender un local que heredé estando arrendado. ¿Qué impuesto afectará a la venta? Como hemos dicho anteriormente, si usted es arrendador de un local (por estar ya arrendado al heredarlo o por un contrato posterior), se convierte en sujeto pasivo del IVA, y si decide vender el local, esta transmisión está sujeta a IVA. Ahora bien, la Ley del IVA establece que quedan exentas del impuesto las se-

gundas entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción, como es su caso. La exención en el IVA supone que la venta quedará sujeta al ITP (generalmente al tipo del 7%). Sin embargo, también cabe la renuncia a dicha exención en determinados casos. Para ello es necesario que el adquirente del local sea también sujeto pasivo del IVA (que sea empresario, no persona física) y actúe en el ejercicio de su actividad, y que tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por las adquisiciones de inmuebles. Formalmente, el adquirente debe justificar las circunstancias citadas y el vendedor debe comunicar fehacientemente su renuncia a la exención. Lo más sencillo es dejar constancia de todo ello en la escritura de compraventa. Desde luego, si el comprador cumple dichos requisitos, estará interesado en que usted renuncie a la exención, puesto que así podrá deducir, en el ejercicio de su actividad, todo el IVA de la operación (16%). TIPOS GENERALES DEL IVA 30%

26%

22%

18%

14%

10% Alemania

Bélgica

España

Francia

Italia

Portugal

Reino Unido

Suecia

España cuenta con uno de los tipos generales más bajos de la Unión Europea. Esto debe ponerse en relación con el poder adquisitivo y con el sistema tributario general de cada país.

¿Y si me han cobrado un IVA indebidamente? En ese caso puede solicitar a la Delegación provincial o autonómica de la Agencia Tributaria la devolución de ingresos indebidos por cuotas tributarias del IVA repercutidas. Tiene cuatro años desde el día siguiente al que se realizó el ingreso indebido. Vea un modelo de solicitud en www.dinero15.com, sección "Documentos FyC tipo / Cartas tipo".

Tributación de inmuebles, ¿IVA o ITP? Entregas Terrenos

Impuesto Arrendamientos

a) Edificables Excepción: juntas de compensación

IVA ITP

b) No edificables Excepción: urbanizados o en curso, efectuadas por el urbanizador Edificaciones a) Primera entrega (*)

ITP IVA

b) Segundas y ulteriores entregas Excepción: para rehabilitación y demolición

IVA ITP IVA

Impuesto

Para explotaciones agrícolas Para aparcamiento, almacén,exposiciones, publicidad o instalación de elementos de las actividades empresariales

ITP IVA

Viviendas y anexos (trasteros y plazas alquilados conjuntamente) Vivienda amueblada con prestación de servicios hoteleros Locales, trasteros, plazas de garaje independientes

ITP

(*) Efectuada por el promotor sin que la edificación haya sido utilizada durante dos o más años.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

IVA IVA

14

COMPRAVENTA INMOBILIARIA ¿CONOCE SUS DERECHOS EN MATERIA DE INMUEBLES? Conocer sus derechos sobre los inmuebles no sólo es fuente de seguridad y satisfacción sino que puede suponerle importantes ahorros. Hemos comprobado que los socios de OCU están mejor informados, pero aún queda mucho por hacer.

Una encuesta a socios y no socios En septiembre de 2006, la OCU realizó una encuesta con la finalidad de valorar los conocimientos de los consumidores (socios y no socios de OCU) sobre sus derechos. En la encuesta participaron 2.573 personas, de las que 1.035 eran socios de OCU. Las preguntas sobre inmuebles se centraban en derechos básicos del consumidor en aspectos relacionados con la compra. Se trataba de cuestiones relativamente sencillas, pero hemos comprobado que no todo el mundo las conocía, aunque la principal conclusión es que nuestros socios están mejor informados.

Algunas cuestiones aparentemente sencillas · Una gran mayoría de los encuestados (85%) saben que en la venta de viviendas en construcción, el promotor debe informar con claridad y detalle del precio de venta, incluidos los honorarios e impuestos, así como de la fecha prevista de entrega, que compromete al promotor. De modo que si, por ejemplo, al final hay retrasos de cierta entidad, sepa que puede tener derecho a indemnizaciones, sobre todo si ha incurrido en gastos como el alquiler de una vivienda durante el periodo de retraso. · Sólo un 69% (85% para los socios) sabe con certeza que no es obligatorio acudir a un agente inmobiliario para vender un piso. El dato es importante porque la comisión de la agencia puede suponer entre un 3% y

un 6% del precio de venta del inmueble. Si de todas formas decide acudir a estos profesionales, evite los pactos de exclusiva para no atarse las manos y abrir otras posibilidades de venta en estos tiempos difíciles. · El derecho a elegir notario en la compra de una vivienda nueva es conocido por un 59% de los encuestados (76% en el caso de los socios). Recuerde que el notario tiene entre sus funciones asesorar a las partes sobre el contenido del contrato, especialmente a los consumidores, por lo que no dude en plantearle cualquier duda que se le ocurra. Por ejemplo, el notario deberá advertirle si el vendedor pretende cargar al comprador gastos que no le correspondan, como el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) del año de la compra, la llamada plusvalía municipal, el gasto de conexiones a suministros generales de la vivienda (agua, alcantarillado, etc.). También debe saber usted (y en su caso el notario debería evitarlo), que es abusiva la cláusula que condicione a la voluntad del vendedor la fecha de entrega, o incrementos injustificados del precio, o modificaciones unilaterales del contrato. PORCENTAJE DE RESPUESTAS CORRECTAS 100% 90%

Encuestados Socios OCU

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Libre elección de notario

No obligatoriedad de agencias inmobilairias

Responsabilidad defectos de construcción

Los socios de OCU están mejor informados que la media de los encuestados, lo que les hace menos vulnerables a posibles abusos.

Los puntos más problemáticos · Pero el mayor desconocimiento de los consumidores se da respecto de las cláusulas abusivas que el promotor puede establecer en el contrato. Sólo un 41% (57% entre los socios de OCU), sabe que el promotor no puede imponerle que usted se subrogue en su hipoteca o que pague los gastos de su cancelación. Y aún menor es el número de personas (33%) que saben que el promotor no puede imponer al comprador de una vivienda nueva los gastos de escritura de declaración de obra nueva. Lo peor de todo es que, a pesar de que dichas cláusulas han sido expresamente declaradas abusivas, a día de hoy existen muchos

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

15 contratos – sobre todo de pequeñas constructoras, como hemos podido comprobar –, que las siguen manteniendo, aprovechándose de la ignorancia o la impotencia de los clientes. · Además, un 59% sabe que, en la compra de vivienda sobre plano, la publicidad que facilita el promotor (la memoria de calidades, el folleto de la promoción, etc.) compromete a éste, y el comprador puede exigir elementos que allí aparezcan, aunque no figuren expresamente en el contrato firmado. Por ejemplo, los tribunales han condenado a un promotor por sustituir el jardín con árboles que aparecía en el folleto, por un parque de piedras, o por no incluir el seto o la valla exterior prevista. CARÁCTER VINCULANTE DE LA PUBLICIDAD 100%

Verdadero

Falso

No sabe

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Encuestados Socios OCU Algunos promotores sin escrúpulos intentan aprovecharse de ese 40% de población que desconoce sus derechos en materia de compra de vivienda nueva.

Nuevo test en Internet Para que usted pueda probar sus conocimientos en materia de sus derechos sobre los inmuebles, vamos a presentar dos test en nuestra página web (www.dinero15.com). El primero de ellos corresponde a las cuestiones ya comentadas, por lo que esperamos que usted lo apruebe con holgura. La segunda parte incluye cuestiones un poco más complicadas que hemos ido tratando en nuestra publicación. A continuación recogemos algunas de ellas, así que si usted quiere ver cuánto sabe, le aconsejamos que interrumpa esta lectura y que la retome tras comprobar el resultado de la prueba en Internet.

Derechos y obligaciones con la comunidad El adquirente de una vivienda debe saber que si persisten deudas con la comunidad y el vendedor no las paga, él se hará responsable de las que correspondan a los meses del año en curso y al año inmediatamente anterior a la compra. En algún caso, si ha habido derramas importantes, las cifras pueden ser muy elevadas. Para evitarlo, infórmese preguntado al presidente o al administrador; en último término, puede exigir del vendedor un certificado de estar al día en estas obligaciones, pero esa gestión suele tener un coste.

· Por otra parte, la instalación del ascensor, junto con otros servicios de interés general como la portería, puede ser aprobada en la comunidad por una mayoría de tres quintos (no requiere unanimidad). Los gastos de la instalación correrán, eso sí, a cargo de todos los vecinos, incluidos los disidentes.

Alquileres e impuestos Otras cuestiones planteadas hacen referencia a la imposibilidad de recuperar el inmueble dado en alquiler de vivienda durante el periodo de prórroga forzosa (cinco años), salvo que sea el propio arrendador quien requiera la vivienda para sí, y se hubiese precisado tal extremo en el contrato. También se señala que en caso de impago de las rentas, si el propietario ejecuta el aval, percibe con ello la deuda pendiente, por lo que no podrá instar el desahucio por impago hasta que el inquilino no acumule nuevos impagos. · Respecto al IRPF, dos consejos: con la nueva ley para 2007, el arrendador que realice reparaciones en su vivienda por importe superior a la renta obtenida no podrá declarar rendimientos negativos en un año, pero sin embargo podrá deducirse el exceso de esos gastos en los cuatro años siguientes, con lo que dicha inversión "no se pierde" fiscalmente. Por otra parte, para optimizar fiscalmente la venta de un terreno en el que ha acumulado con los años grandes plusvalías, le interesa poder aplicar los coeficientes reductores previstos en el IRPF. Pero estos coeficientes no se aplican si en dicho terreno se lleva a cabo una actividad económica. En ese caso, para poder aplicarlos, deberá detener dicha actividad y esperar tres años hasta la venta. La espera puede ser muy ventajosa (vea recuadro). · También insistimos sobre un consejo sobre el IVA en la venta de terrenos de particulares a empresarios. Como el comprador puede recuperar el IVA, estará interesado en que la venta se someta a este impuesto y no al ITP, que le supondría un sobre gasto del 7%. Y seguro que usted podrá negociar un mejor precio. Para ello, basta con que usted alquile dicho terreno durante unos meses previos a la venta, suficientes para que a usted se le considere empresario y la operación quede sujeta al IVA y no a ITP (vea pág. 13).

Información = ahorro. Un ejemplo. Supongamos que vende el 30/06/2007 un terreno por 3.500.000 euros, que adquirió el 30/06/1985 por 15.000 euros. Si en dicho terreno se lleva a cabo una actividad económica, al cálculo de la ganancia patrimonial en su IRPF no se le aplicarán coeficientes reductores, y usted debería tributar por ese concepto nada menos que 626.780,5 euros. Si por el contrario, vende el terreno tres años después de acabar con dicha actividad económica, con la aplicación de los coeficientes reductores usted sólo debería pagar en su IRPF por este concepto la suma de 41.056,86 euros (vea un cálculo similar en el nº 6 de nuestra revista). FyC

OCU FINCAS Y CASAS n° 11

16

VIVIR EN COMUNIDAD LOCALES DE NEGOCIO: LÍMITES Y PROBLEMAS CON LA COMUNIDAD Antes de adquirir un local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal para realizar una actividad, conviene asegurarse de que no tendrá problemas con la comunidad de vecinos.

¿Puedo realizar cualquier actividad en el local? En principio, el propietario de un local puede asignarle el uso que estime conveniente, siempre que no contradiga las leyes y los estatutos de la comunidad. Las limitaciones a las facultades del propietario deben interpretarse con carácter restringido. Pero sepa que el título constitutivo puede establecer un destino o un uso específico al local de que se trate (trastero, viviendas, oficinas, etc.). En ese caso, el cambio de destino en sí mismo supone un cambio del título constitutivo y debería aprobarse por unanimidad de los propietarios, salvo en Cataluña, donde el propietario puede alterar el destino si el nuevo no está prohibido.

A mí me han dicho que la actividad es molesta Existe la prohibición legal de realizar actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. La "molestia" puede generarse por ruidos, vibraciones, humos, olores, ocupación de elementos comunes, aglomeraciones, alteración de la tranquilidad del edificio... Se trata de una situación de hecho que, en caso de ser denunciada, deberá probarse sobre criterios objetivos (mediciones, declaraciones de testigos, etc.). Por eso, en función de la actividad que desee realizar, conviene tantear a la comunidad para evitar posibles recelos u oposiciones que le acarrearán problemas. En caso de quejas por parte de vecinos, el Presidente de la comunidad tratará de resolver la cuestión de manera amistosa, pero en último caso, tras un apercibimiento formal, la demanda podría acabar en los tribunales. La jurisprudencia establece que la actividad molesta o incómoda debe tener cierta continuidad, debe ser notoria y ostensible. El Juez podría tomar medidas cautelares de cesación de la actividad e, incluso, si el local estuviera arrendado, llegar a resolver el contrato de arrendamiento del inquilino "molesto" y ordenar su inmediato lanzamiento.

No me dejaron instalar una cafetería Además de las disposiciones legales, si existen estatutos de la comunidad, estos pueden prever una prohibición expresa de determinadas actividades, por ejemplo la hostelería. Para que obliguen a terceros (incluidos los nuevos adquirentes de pisos o locales), los estatutos – y sus modificaciones posteriores – deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

¿Puedo tener problemas con las obras? Si el local requiere obras o ampliaciones (aislamientos, extractores de humos y olores, medidas de seguridad, etc.), debe tener en cuenta la exigencia de una autorización unánime de la Junta para aquellos trabajos que afectan a elementos comunes (fachadas, tabiques comunes, etc.). La instalación de anuncios, toldos o marquesinas, si no están autorizados expresamente en estatutos, requerirán la simple aprobación de la mayoría, si no perjudican a terceros. Antes de adquirir el local conviene informarse de los proyectos de la comunidad, así como de eventuales obligaciones que pudieran derivarse de inspecciones técnicas del edificio. Por ejemplo, las remodelaciones de fachadas u obras en zonas comunes que exijan el acceso a través de su local, afectarán a la marcha de su actividad, incrementando sus gastos o limitando el acceso de clientes. El carácter necesario u obligado de muchos de esos trabajos hará que usted no tenga derecho a indemnizaciones por lucro cesante.

Evitar sorpresas con los gastos Respecto al volumen de gastos de comunidad que deba soportar el local, en principio rige la regla general de reparto en función de las cuotas de participación. Pero es posible (y frecuente) que el título constitutivo, o los estatutos si los hay, prevean para los locales ciertas exenciones sobre determinados gastos comunes, como el ascensor, gastos de escalera, etc. Pero atención: según la jurisprudencia, la exención de los gastos de funcionamiento del ascensor no incluye los gastos de grandes reparaciones o de una eventual primera instalación, que deberán pagar todos. Ésta decisión podría ser adoptada por tres quintos de propietarios y FyC cuotas, y obliga a todos los propietarios.

OCU Fincas y Casas es una publicación de OCU Ediciones S.A. - C/ Albarracín 21 - 28037 Madrid. Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188. Precio de suscripción anual: 59,76 euros . Pago bimestral 9,96 euros. Editor responsable: Roberto Nogueira. Imprime : Printone Industrias Gráficas S.A Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. No podemos atender consultas personales sobre temas de inversión inmobiliaria.

OCU FINCAS Y CASAS n° 11