fincas y casas La respuesta inteligente. La respuesta independiente.

1400

1200

1000

800

600

03/09

01/09

11/08

09/08

07/08

05/08

03/08

01/08

11/07

09/07

07/07

05/07

03/07

01/07

11/06

09/06

07/06

05/06

03/06

400

01/06

Bimestral Año 5 Suplemento de OCU Compra Maestra nº 338

1600

Fuente: INE. La concesión de hipotecas se verá afectada por el endurecimiento de las condiciones que exigen las entidades, convertidas a la prudencia.

OJO AL DATO (págs. 2-5) Compraventas de viviendas usadas (12 meses, feb. 2009): -41% Viviendas hipotecadas (12 meses, feb. 2009): -35% Importe medio hipoteca de vivienda (feb. 2009/feb. 2008): - 17% Rendimiento bursátil sector inmobiliario español (acumulado en 5 años): - 39,8%

ACCIONES Y FONDOS Abril ha marcado un rebote para las acciones, mayor aún en regiones donde diversifica nuestra cartera (Australia, + 30%). Insistimos en la prudencia. Págs. 3-5

TABLÓN INMOBILIARIO Los mejores préstamos hipotecarios a tipo variable (Uno-e) y para subrogación (Ibanesto y Open bank). Pág. 6

LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS Cada municipio ha previsto un calendario de inspecciones, según la antigüedad del edificio. Hay multas. Pág. 7

ANÁLISIS INMOBILIARIO DE TARRAGONA Vea los barrios que nos parecen interesantes, contando con una bajada sustancial, y probable, de precios. Págs. 8 y 9

NOTICIAS BREVES · Estadísticas de precios: ¿quién da más? · Desahucio por un solo impago de la renta. · Puertas blindadas. Págs. 10 y 11

LIQUIDAR EL IMPUESTO DE SUCESIONES Le presentamos un ejemplo de liquidación del impuesto, en una herencia con múltiples inmuebles. Págs. 12 y 13

SUBASTAS INMOBILIARIAS: ¿INTERESA ACUDIR? Sustos y rebajas del 50%. Conclusiones de los casos estudiados y consejos para no pillarse los dedos. Págs. 14 y 15

ARBITRAJE PRIVADO EN ALQUILER: NO, GRACIAS El caso de un socio, un ejemplo, pone en entredicho la supuesta "garantía" que ofrece el arbitraje. Pág. 16

WWW.

1

Depósito Legal:M-36354-2005

VIVIENDAS HIPOTECADAS EN 12 MESES (miles)

(vea pág. 14). Estos movimientos de la demanda demuestran que hay voluntad de comprar, pero no a cualquier precio, como en el pasado. No se trata de que los compradores esperen como tiburones para hacer leña del árbol caído. Parece patético el esfuerzo de algunos promotores por insistir en que el precio de la vivienda ha tocado fondo, como si por alguna razón metafísica oculta, la vivienda fuera el único bien que escapa a las leyes del mercado y que no pudiera, en algún caso (con suelo comprado a precio de oro), venderse a pérdida. Los que han tocado techo son los compradores, y ahora mucho más, con el cierre del crédito y la reducción de la parte del precio financiada por la hipoteca (inferior al 80%), y con la merma de la capacidad financiera de millones de familias tocadas por el paro. La solución no está en las ayudas del Estado. Los precios tienen que bajar, cuanto antes mejor, mucho más de ese 6,8% anual que reconoce en marzo el Ministerio de Vivienda, aunque la utilidad de estos datos quede un poco en entredicho (vea pág. 10).

Ocu Fincas y Casas: 14,90 €

La noticia está en boca de todos: ha habido un avistamiento de compradores de vivienda. Es más, son ya varios los avisos que llegan en ese sentido. ¿Dónde? En aquellos sitios donde el mercado ha funcionado y se ha adaptado a las nuevas circunstancias. En marzo, las ventas pendientes de casas de segunda mano subieron en Estados Unidos (zona cero de la crisis), por segundo mes consecutivo. Allí, los índices de precios de la vivienda más utilizados reflejan caídas de precios superiores al 30%. Mucho más cerca, en nuestro país, hemos asistido a largas colas de compradores interesados en adquirir inmuebles que se anunciaban con grandes descuentos (hasta el 50%). Y las subastas inmobiliarias atraen cada día a más personas

SUMARIO

Nº 23 - junio-julio 2009

HAY DEMANDA

2

PANORAMA INMOBILIARIO DENTRO O FUERA DEL MERCADO, EL VENDEDOR ELIGE to de estas ofertas para comprobar si las bajadas son reales, pero la realidad es que estas iniciativas están contando con la respuesta de los demandantes. • Las entidades financieras juegan con todas las cartas, porque a las rebajas en los precios añaden la concesión de las hipotecas, algo que cada vez es más difícil de obtener para los compradores, a pesar de que las condiciones teóricas de concesión de créditos con el Euribor tan bajo sean ahora muy favorables (vea nuestra tabla en página 6). • Por tanto, se abren ante nosotros dos opciones: o el vendedor se rinde a la evidencia y ajusta su precio y se relanza el mercado, o el vendedor especula con una supuesta recuperación venida del cielo y asistimos a un estancamiento prolongado del mercado. Porque el stock de viviendas nuevas sigue creciendo: hasta febrero se terminaron 576.000 en un año, y se vendieron 268.000. • Entre tanto, muchos optan por el alquiler; vea nuestra advertencia sobre el arbitraje privado (pág. 16). VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS 60000 Viviendas nuevas

50000

Viviendas usadas 40000 30000 20000 10000

03/09

01/09

11/08

09/08

07/08

05/08

03/08

01/08

11/07

09/07

07/07

05/07

03/07

0 01/07

Quien quiere vender, vende (si rebaja). Por el contrario, quien quiere comprar, no siempre puede hacerlo, limitado como está por su capacidad financiera y por la restricción de los préstamos hipotecarios. La vía para relanzar las compras es clara: bajar los precios. • Establecer el valor de mercado en un sector como el de la vivienda es ahora muy difícil. ¿Cuál es el punto de encuentro entre la oferta y la demanda? Lo cierto a día de hoy es que con un descuento anual medio de la vivienda libre del 6,8% según el Ministerio de la Vivienda (o del 10% según los portales inmobiliarios, admitamos la diferencia), las ventas de viviendas siguen retrocediendo (-30% en doce meses, hasta febrero). El descenso de ventas es más acusado en la vivienda de segunda mano (-41%) que en la nueva (-17%). Algo lógico dado que en el pasado reciente el precio de la usada casi igualaba al de la nueva. Parece que si se quiere vender, hay que seguir profundizando en la bajada de precios. • En este momento hay nuevos protagonistas en este mercado porque, recientemente, en la mesa de los ofertantes han tomado parte principal las entidades financieras. Estas han tenido que asumir viviendas nuevas y usadas de sus deudores (promotores o particulares) en cuantía suficiente como para tener peso en la evolución de los precios. Algunas de estas entidades prefieren no vender ahora y dicen poder aguantar (¿cuánto tiempo?) con los inmuebles a cuestas, retrasando el ajuste de los precios. • Desde luego, quienes quieren vender han mostrado el camino a seguir: bajadas significativas de precios, por encima del 30% y hasta el 60% en algunos casos, por parte de algunas entidades financieras y de promotoras. Nosotros vamos a realizar un seguimien-

Fuente: INE. Invertir esta tendencia está en manos del vendedor.

NUESTRA CARTERA CON INMUEBLES Las acciones retoman el aire Nuestra cartera con inmuebles a diez años y riesgo medio ha tenido una muy buena actuación en el bimestre ganando 6,8% (6,7% solo en el mes de abril). Consigue así recuperarse de las pérdidas sufridas al comienzo de año y ya obtiene casi un 2% en este tercio que hemos recorrido de 2009. Destacamos el comportamiento de las acciones, principalmente el de las australianas (una de nuestras apuestas en el último retoque) que han ganado algo más del 30% en los dos últimos meses. Por

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

su parte el sector rústico crece un 1,3% en el último bimestre mientras que los inmuebles urbanos caen en torno a un 2,1%. En el largo plazo se aprecia aún mejor la buena gestión de nuestra cartera, que obtiene una rentabilidad anual del 9,1% desde su inicio hace más de seis años, fruto de una buena diversificación. En comparación, para aquel que hubiera invertido un tercio de su patrimonio en acciones, obligaciones e inmuebles respectivamente, la rentabilidad anual sólo habría alcanzado el 5,8% en el mismo periodo.

3 INMUEBLES EN NUESTRA CARTERA Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

10 AÑOS

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) EUR 15%

Fincas rústicas 25%

Plan de la Mutua 10%

Plan de la Mutua 10%

SEK 5%

Inmobiliaria urbana 5%

ES 20%

Acciones 35%

GB 10%

Obligaciones 35%

AU 5%

AUD 5%

Inmuebles 30%

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) 20 AÑOS

EUR 15%

Fincas rústicas 20%

EUR 10%

Fincas rústicas 25%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico) EUR 10%

Plan de la Mutua 10% AUD 5%

AUD 5% Inmobiliaria urbana 5%

GB 10%

ES 30%

Acciones 45%

Obligaciones 30%

AU 5%

Inmuebles 25%

Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

Plan de la Mutua 10%

Fincas rústicas 15%

Inmobiliaria urbana 5%

EUR 5%

Fincas rústicas 25%

AU 10%

ES 30%

US 5%

GB 10%

Acciones 55%

Obligaciones 25%

Inmuebles 20%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico)

Plan de la Mutua 10% AUD 5%

AUD 5%

Inmobiliaria urbana 5%

Fincas rústicas 20%

EUR 5%

Plan de la Mutua 10% AUD 5%

AU 15% Inmobiliaria urbana 5%

Acciones 45%

GB 10%

ES 25%

Obligaciones 25%

AU 10%

Inmuebles 30%

Inmobiliaria urbana 5%

AU 15%

GB 10%

ES 25%

Acciones 50%

Obligaciones 20%

Inmuebles 30%

ES 25%

Acciones 55%

GB 15%

Obligaciones 20%

Inmuebles 25%

¿Siglas comprensibles? ES:España; GB :Reino Unido; AU: Australia; US: Estados Unidos; EU: Zona Euro; SEK: Corona sueca; USD: Dólar americano; AUD: Obligaciones Australia; EUR: Obligaciones Zona Euro.

ACTUALIZACIÓN DE ZONAS DE VALENCIA En el análisis inmobiliario de Valencia, que publicamos en el primer número de OCU Fincas y Casas (octubre de 2005), indicábamos algunas zonas de la ciudad que nos parecían de interés para un posible inversor. Revisamos ahora la evolución de los precios de las viviendas en dichas zonas, para seguir su trayectoria, si bien recordamos que toda inversión inmobiliaria debe considerarse a largo plazo. La zona de Malilla partía con un precio de 1.700 euros/m2; ahora tiene un precio medio de unos 1.870, lo que supone un incremento bruto del 10% (2,89% anualizado). La zona de la Avenida de Francia partía con un precio de 2.700 euros/m2; ahora el precio medio es de unos 3.250 euros/m2 (+ 20,4%; 5,7% anualizado). La zona del Campanar sin embargo ha sufrido un descenso cercano al 20%, aunque al ser una zona bastante extensa, los precios no son muy uniformes. En la Malva-

rrosa también se registra una bajada cercana al 10% bruto, pero estimamos que es algo coyuntural y que cuando se materialice el desarrollo de la zona, experimentará una evolución positiva, dada su situación privilegiada. En cuanto a suelo rústico, en su momento recomendamos las pedanías al Norte de la ciudad, pero no hemos encontrado ahora muestras de mercado para comparar precios. Por el momento los propietarios prefieren esperar. Por su parte, el Ministerio de Vivienda, en el mismo periodo y con su metodología propia, estima una subida media del 28% en el precio de la vivienda usada en la ciudad. En definitiva, tras una espectacular subida en 2006, la evolución de los precios se ha vuelto más moderada en las zonas más consolidadas, y refleja pérdidas momentáneas en las zonas cuyo potencial, a nuestro juicio, se presenta a más largo plazo.

ACCIONES Y FONDOS ¿Rebote duradero? Por primera vez en muchos meses las Bolsas han recuperado terreno y, al igual que en las caídas precedentes, la recuperación también se está produciendo de forma violenta. Las Bolsas mundiales han recuperado un 16,1% desde nuestro anterior número (12,6% la Bolsa española), gracias al buen tono del sector bancario (+32,5%). Tanto el sector constructor (+29,2%) como el inmobiliario (+22,6%) han tenido un buen comportamiento en los

mercados mundiales. En España no tanto: +19,7% para las constructoras y apenas +0,3% para las inmobiliarias. Pese a la recuperación de las Bolsas creemos que aún no es el momento de entrar en la renta variable (tampoco a través de fondos, aunque sí mantener lo que ya se tiene) y menos en empresas de estos sectores que, en general, no nos parecen especialmente interesantes como inversión a largo plazo. Los resultados publicados estos días (vea más adelante) no contribuyen al optimismo.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

4 Como les adelantamos en nuestra web, los partícipes del Segurfondo Inversión FII que solicitaron el reembolso de sus participaciones aprovechando la ventana de liquidez abierta en marzo, y a la que recomendamos acudir, se han visto atrapados por la suspensión de los reembolsos. Los partícipes tendrán que conformarse por el momento con recibir en dos plazos (abril y junio) tan solo el 10% de lo solicitado. La gestora se compromete a efectuar sucesivos reembolsos por el 10% del patrimonio del fondo a medida que la venta de activos vaya generando liquidez suficiente y a liquidar el fondo en caso de que, a la finalización del período de suspensión, las solicitudes de reembolso no hubieran podido ser satisfechas por completo. • ACS: la diversificación de su actividad le permite mejorar sus resultados. La construcción supone ya solo el 39% de sus ingresos, y aunque en el primer trimestre de 2009 la facturación de esta división ha caído un 9,9%, esto se ha compensado con el aumento de las ventas en el sector de servicios (10%), sector que ya pesa un 42% en el total de ingresos del grupo. Si además incluimos las plusvalías por la venta de Unión Fenosa, el resultado del trimestre asciende a 4,13 euros por acción (frente a 1,76 euros por acción en el mismo periodo de 2008). Pensamos que la recuperación reciente de la cotización ya tiene en cuenta estas mejores perspectivas, por lo que nuestro consejo es conservar.

na parte de este deterioro se explica por la ralentización económica, que ha reducido sus ingresos en todas sus áreas de negocio y en especial en la filial de cementos (vea a continuación), y por la perjudicial evolución de los tipos de cambio. La dirección de FCC sigue manteniendo sus objetivos de cara al cierre del ejercicio, lo que nos parece demasiado optimista aun contando con una posible mejora de la situación económica. Venda. • Ferrovial ha cerrado este primer trimestre del año con pérdidas de 0,75 euros por acción frente a las ganancias de 0,6 obtenidas en el mismo periodo del año pasado, y ello pese a los favorables cambios contables aplicados. Las razones esgrimidas por la dirección de la empresa para estas malas cifras son las menores ventas y los mayores gastos financieros (la deuda se ha minorado por los ajustes contables). Acción correcta. Mantener. CONSUMO APARENTE DE CEMENTO (miles de toneladas) Y VIVIENDAS VISADAS

80000

5000 4500

70000

4000 60000 3500 50000

3000

40000

2500 2000

30000

1500 20000 1000 10000

500

COTIZACIÓN DE ACS (en euros)

60

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Fuente: M. Fomento. Cifras en medias mensuales. El consumo de cemento (en barras, eje izquierdo) sigue en parte la evolución de las viviendas visadas (eje derecho). En 2009 se reflejan los últimos datos disponibles.

50 40 30

• Cementos

20 10 0

0

0

2004

2005

2006

2007

2008

2009

La cotización ya descuenta la mejora de perspectivas.

• Metrovacesa: los bancos que la controlan han reclamado a la dirección de la francesa Gecina una mayor representación en su Consejo de Administración, dado el peso de su participación (26,9% del capital, que les convierte en el principal accionista de la inmobiliaria gala). Y es que ahora no interesa desprenderse de Gecina sino, quizás, integrarse con ella y así salvar las cuentas de la española. Acción arriesgada: venda. • El comienzo del ejercicio no ha sido nada prometedor para FCC. El beneficio obtenido durante el primer trimestre del año ha retrocedido un 60,5%. Bue-

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

Pórtland: el beneficio del primer trimestre del año ha caído un 74%, por el desplome de las ventas. Y es que el consumo de cemento en España sigue acelerando su declive: se ha hundido casi un 45% en el primer trimestre del año como consecuencia del parón del sector inmobiliario y de la obra civil. Esto afecta tanto a las importaciones (-70%) como a la producción nacional (-43%). En este contexto, la cementera de FCC trata de reaccionar. Como la aportación de los mercados emergentes del exterior a sus ventas es aún pequeña (12,2% de los ingresos en 2008), le quedan pocas opciones hasta que se recupere la demanda: un mayor ajuste de costes y la reducción de las inversiones y de los dividendos. Inevitablemente, la reducción de márgenes tendrá un impacto sobre la rentabilidad. Creemos que la compañía está a unos niveles de cotización muy atractivos, pero también los riesgos son muy elevados al no poder prever cuándo mejorarán las ventas de cemento. FyC Nuestro consejo es mantener.

5 ACCIONES DEL SECTOR CONSTRUCTOR E INMOBILIARIO Nombre Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland Cimpor FCC Ferrovial Headwaters Homex Lafarge Martinsa-Fadesa MDC Holdings Metrovacesa Reyal Urbis Sacyr-Valleher. Saint - Gobain Uralita Vinci

Precio a 08/05/2009 82,35 37,17 0,38 0,55 27,31 4,55 28,82 25,10 4,71 21,93 47,73 7,30 35,44 18,18 1,94 8,79 28,19 4,29 35,09

EUR EUR AUD EUR EUR EUR EUR EUR USD USD EUR EUR USD EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Bolsa Madrid Madrid Sídney Milán Madrid Lisboa Madrid Madrid Nueva York Nueva York París Madrid Nueva York Madrid Madrid Madrid París Madrid París

Riesgo (1) Comentario ** *** *** ** *** *** *** **** **** **** **** ***** **** ***** ***** **** **** ** **

Consejo

sale de Endesa con jugosas plusvalías duplica beneficios en 1er trimestre primer trimestre en números rojos primer trimestre 2009 positivo beneficio cae 74% en trimestre Brasil y Egipto minimizan caída rdos 08 precio recoge sus perspectivas entra en pérdidas en el trimestre lanza advertencia sobre resultados 2009 depreciación del peso lastra sus resultados debilidad en primer trimestre suspendida cotización por concurso 2008: pérdidas superiores a las previstas piden mayor peso en Gecina situación financiera muy delicada cambios contables recortan beneficio 1er trim mayor reducción de costes incertidumbres por el mal momento del sector prevé estabilidad resultados en 2009

conservar conservar conservar conservar conservar vender vender conservar conservar conservar conservar en revisión conservar vender vender vender conservar vender conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.

FONDOS DE INVERSIÓN SECTOR CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO (invierten en acciones) Nombre AXA Aedificandi C Bancaja Construcción Eurovalor S. Inmobiliario Ibercaja Sec.Inmobiliario

Comercializado por

Valor a Rdto. Rdto. Rdto. Aprec. 30/04/2009 12 m. 3 años 5 años (1)

Supermercado OCU 175,54 EUR -43,30 Bancaja 1715,65 EUR -28,80 Banco Popular 68,56 EUR -42,00 Ibercaja 9,51 EUR -35,80

-16,20 -12,10 -22,10 -21,10

2,20 4,00 -3,80 -1,60

**** ** ** **

S

Comisiones (2) Consejo R G+D (3)

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 1,50 0,00 2,00

1,64 1,80 2,25 2,10

V V V V

Fondos en negrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Apreciación : Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad habrá demostrado el fondo en su gestión. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos. (3) En cuanto a los fondos, nuestros consejos respecto a los mismos pueden ser de tres tipos: "C": Fondos que actualmente recomendamos comprar; "M" : Fondos cuya cartera y gestión nos parecen acordes con las inversiones que aconsejamos y que por lo tanto puede mantener; "V": Fondos cuya cartera o gestión disienten de las inversiones que recomendamos, por lo que le aconsejamos desprenderse de los mismo, bien sea ordenando una venta si acumula pérdidas en el mismo, bien ordenando un traspaso si acumula ganancias."

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS (invierten en inmuebles) Nombre

Comercializado por

Valor a 30/04/2009

AC Patrimonio Inmob. FII Ahorro Corporación 109,10 EUR BBVA Propiedad Supermercado OCU 11,40 EUR Madrid Patrim. Inmob. FII Caja de Madrid 124,60 EUR Sabadell BS Inmobil. FII Banco Sabadell 115,90 EUR Santander Banif Inmob FII BSCH 1371,07 EUR Segurfondo Inversión FII Inverseguros Gest. 175,19 EUR Rendimiento bruto de la inversión en vivienda en España Rendimiento bruto de las acciones europeas del sector inmobiliario

Rdto. Rdto. Rdto. 12 m. 3 años 5 años -1,40 -7,30 1,80 -4,70 -8,60 2,80 -6,2 -49,0

1,60 0,10 3,40 2,30 0,80 5,40 2,4 -23,6

2,10 3,50 2,90 3,20 5,70 7,9 -4,0

Comisiones (1) S R G+D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3,00 2,00 2,00 2,00 4,00 0,00

3,10 3,00 3,10 3,00 3,40 1,60

Fondos sobre fondo azul: la cartera o la gestión de estos fondos se corresponde con las inversiones que recomendamos actualmente; Fondos en negrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

6

TABLÓN INMOBILIARIO E HIPOTECARIO MERCADO HIPOTECARIO

120 115 110 105 100

Uno-e Caixa Galicia Open Bank Ibanesto.com Barclays Bank Tubancaja.es

Teléfono / página web

Interés Nominal (%) 1er año

901 111 113 902 209 166 902 365 366 901 220 139 901 100 055 902 881 000

2,17 2,49 2,32 2,32 2,33 2,43

03/09

09/08

03/08

09/07

03/07

(a 25 años; vivienda principal; may. 2009)

Comisión (%) Apertura Compensación por desistimiento 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

09/06

Tras los mínimos de septiembre 2008, se observa un repunte.

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable Entidad

03/06

95

09/05

CECA = Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro; IRMH = Índice de referencia del mercado hipotecario. (1) Índices del mes de marzo 2009, BOE de 18 de abril de 2009.

Inversiones en general Acciones Inmuebles

03/05

1,771% 1,771% 2,980% 5,125% 3,581% 3,997% 3,821% Perspectivas 6 meses (*) Tipos de interés en préstamos hipotecarios W

125

09/04

Mibor a 1 año Euribor a 1 año Rendimiento interno de la deuda pública CECA (1) IRMH bancos (1) IRMH cajas (1) IRMH conjunto de entidades (1)

ÍNDICE DE CONFIANZA OCU 130

03/04

Índices de referencia hipotecaria (BOE 6 de mayo de 2009)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,50 0,00

Tipo revisado

TAE (%) (1)

Cuota mensual (euros) (2)

Euribor + 0,39 Euribor + 0,49 Euribor + 0,54 Euribor + 0,54 Euribor + 0,55 Euribor + 0,65

2,44 2,55 2,59 2,59 2,59 2,70

666,31 674,56 677,75 677,75 677,75 685,90

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación Ibanesto.com 901 220 139 2,16 0,00 Euribor + 0,38 2,22 650,13 Open Bank 902 365 366 2,16 0,00 Euribor + 0,38 2,22 650,13 Uno-e 902 111 113 2,17 0,00 Euribor + 0,39 2,23 650,88 Barclays Bank (3) 901 100 055 2,13 0,00 Euribor + 0,35 2,39 662,66 Ing Direct 901 020 901 2,53 (4) 0,00 Euribor + 0,75 2,60 678,10 (1) Para calcular la TAE se aplica el Euribor de abril 2009 (1,771%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (2) Cuota media teórica en un préstamo de 150.000 euros, teniendo en cuenta el tipo inicial, el revisado y los gastos; (3) Se hace cargo de los gastos de notario, registro y gestión hasta un máximo de 3.000 euros. Y exige la contratación de un seguro de vida cuyo coste se incluye en la TAE. (4) Los seis primeros meses.

SECTOR CONSTRUCCIÓN Actividad

INVERSIÓN EN INMUEBLES Indicadores de inversión

Tendencia (*) Viviendas visadas (12 meses) Feb. 2009 -62% Viv. terminadas (12 meses) Feb. 2009 -12% Licitación oficial Feb. 2009 4,9% Consumo aparente cemento I Tri. 2009 -44,7%

V V U

VV

Fuente: Banco de España y Min. Fomento.

• Rendimiento anual (abr. 2009) acciones del sector: Inmobiliario español: -68,1% Inmobiliario europeo: -49,0% Constructor español: -38,6% Constructor europeo: -38,4% Bolsa española: -35,3% • Precios vivienda usada, (Fotocasa, abr. 2009): - 10,5%

Indicadores del sector · Costes de edificación (feb. 2009):

+ 3,4%

· Índice de producción de la Construcción (dic. 2008):

España: -15,4%

Eurozona: -11,8%

• Demanda potencial de vivienda (variación anual): Población ³ 25 años (mar. 2009, miles): +447 Afiliados a la Seguridad Social (abr. 2009, miles): -1.322

(*) Las cifras marcadas con un asterisco son estimaciones de OCU Fincas y Casas. Una flecha ascendente indica una leve variación al alza y dos flechas ascendentes una subida más pronunciada. Una flecha descendente muestra una leve variación a la baja - de la tendencia, no necesariamente de los valores absolutos - y dos flechas una bajada más pronunciada. La doble flecha horizontal indica la ausencia de variación al alza o a la baja.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

7

URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS Los propietarios son los primeros interesados en conocer el estado de conservación de un edificio. Además, en muchos casos la inspección técnica periódica es obligatoria.

Exigencia autonómica y municipal La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es exigida de forma periódica por algunas comunidades autónomas, para velar por la conservación de los edificios (de cualquier tipología). Cada municipio puede regular la ITE a su manera, pero en general, los aspectos a comprobar son los siguientes: la estructura y cimentación; las fachadas, cornisas y terrazas; las cubiertas y azoteas; las instalaciones de fontanería y saneamiento; y las humedades, grietas u otras patologías que afecten al edificio. Se trata de un informe encargado y pagado por el propietario o comunidad de propietarios a un técnico homologado. El informe puede ser positivo o negativo para cada uno de los apartados analizados y, en su caso, debe incluir el listado de reparaciones que estime necesario llevar a cabo. El documento debe ser visado por el colegio profesional correspondiente y registrado en el ayuntamiento.

Ejemplos de Madrid, Barcelona y Sevilla

• Madrid: las ITE son obligatorias para los edificios de más de 30 años, y tienen una validez de 10 años. Existe un calendario de revisiones según el cual, en 2009 deben pasar la ITE los edificios construidos de 1975 a 1979, en 2010 los edificios construidos en 1980, y en 2011 aquellos que estuvieron obligados a pasar la ITE en 2000 y los que en 2010 cumplan 30 años. • En Barcelona las exigencias de control de los edificios de viviendas se regulan a través de la cédula de habitabilidad, que va más allá de las ITE e incluye aspectos como el tamaño mínimo de las habitaciones, la anchura de las puertas, los escalones, etc. La cédula es necesaria para la venta de una vivienda y debe renovarse cada quince años. La normativa vigente ha previsto un calendario: antes del 1 de enero de 2011 deben obtener la cédula de habitabilidad las viviendas construidas entre el 1 de enero de 1971 y el 31 de diciembre de 1980. Las anteriores ya deben tenerla. • En Sevilla existe un registro de ITE. Según el calendario de actualización vigente en la capital hispalense, las próximas fechas límite son las siguientes: antes del 6 de julio de 2009 deben realizar la inspección los edificios que tengan entre 75 y 50 años de antigüedad el 6 de julio de 2004. Aquellos que en esa misma

fecha tengan entre 50 y 25 años de antigüedad deberán pasar la inspección antes del 6 de julio de 2011.

Cada vez más obligatoria La no realización de la ITE donde es obligatorio (o de las reformas que ésta indique) puede dar lugar a sanciones a los propietarios por parte del ayuntamiento (entre 600 y 3.000 euros en Sevilla), así como a ordenar su realización a costa siempre del propietario. Algunas compañías de seguros exigen la ITE para asegurar los inmuebles antiguos. Por otra parte, algunos ayuntamientos ofrecen subvenciones a los propietarios que realicen una ITE, y otros la exigen como paso previo a posibles ayudas para las obras de reforma o rehabilitación a que den lugar. Con independencia de la normativa, los primeros interesados en conocer el estado del edificio son los propietarios, aunque para estar seguros, la inspección debería incluir catas y pruebas de resistencia de estructuras, algo que rara vez se hace.

Un caso real Para un edificio de cuatro alturas y ocho viviendas de Alcalá de Henares (Madrid), hemos pedido presupuesto a dos empresas: una que solo realiza la inspección y otra que, además, realiza las obras que ella misma indica en el informe de la ITE. El coste de las inspecciones ha sido de 245 y 278 euros, IVA incluido, respectivamente. Respecto a los apartados a verificar (Estructuras y cimentación, Fachadas, Cubiertas y azoteas y Fontanería y Red de saneamiento del edificio), las dos empresas consultadas coinciden en su calificación, favorable o desfavorable, en cada caso. Únicamente difieren respecto de la fontanería: la empresa independiente dice que no es necesario hacer nada por el buen estado de la misma, y la empresa que además realiza los trabajos dice que, aunque no hay fallos ahora, puede comenzar a tenerlos a medio plazo e incluye el coste de su reparación en el presupuesto (algo más de 1.000 euros). Para cometer las reparaciones propuestas, hemos solicitado otros dos presupuestos para poder comparar su coste. Incluyendo el IVA, la horquilla varía entre 55.800 y los 61.200 euros que presupuesta la empresa que pasó la ITE.

Conclusión El administrador debe velar por cumplir el calendario de inspecciones previsto por el ayuntamiento. Es preferible solicitar la inspección a una empresa homologada que se limite a pasar la ITE. Si hay que hacer reparaciones, pidan varios presupuestos y referencias FyC de trabajos realizados por cada empresa.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

8

ANÁLISIS URBANÍSTICO TARRAGONA El Plan General en trámite deberá eliminar algunas barreras, como las del río y las vías del tren. Con una rebaja de precios del 30%, veríamos interesante la inversión en algunos barrios de la ciudad.

Fábricas y ruinas, de la mano Una particularidad de Tarragona es unir en el mismo término municipal de una ciudad mediana (140.000 habitantes) un marcado carácter industrial (sector petroquímico) con otro histórico-turístico. Si a ello añadimos su condición costera y la benignidad de su clima mediterráneo, todo parece estar reunido para augurar un buen futuro a la villa. Sin embargo, al mirar más de cerca, el visitante se percata de que Tarragona necesita algunos cambios. Por el lado del turismo, es impresionante la visita de sus ruinas romanas, pero también llama la atención el poco partido que se saca de sus playas. El fuerte desnivel de una parte de la ciudad respecto del mar y sobre todo la existencia de una barrera en forma de vías férreas, limitan el acceso a las playas. Teniendo en cuenta la competencia de lugares no lejanos más accesibles, se entiende que el turista se limite a pasar unas horas en la ciudad haciendo fotos, antes de continuar camino.

Zona industrial supramunicipal En cuanto a la industria, es cierto que el sector de transformación petroquímica resiste mejor que otros a la actual crisis y ello es una "garantía" en el mantenimiento de puestos de trabajo, pero también lo es que la integración de este tipo de industria en la ciudad tiene sus límites, y el planeamiento urbanístico debe ordenar los espacios, sin olvidar al colindante término de Reus (100.000 habitantes). Y lo mismo cabe decir del puerto y de la estación de RENFE. El futuro Plan General que ha sido aprobado inicialmente por segunda vez en noviembre de 2008, tiene varios retos: eliminar la barrera que supone el río Francolí, integrar los barrios satélites de Poniente (más obrero) y Levante (residencial) con la mejora del trasporte público, reforzar la red viaria para evitar su colapso en un futuro próximo...

Cambios positivos La llegada del AVE ha sido muy positiva, sobre todo para las comunicaciones con Madrid, aunque la situación de la estación fuera de la ciudad no satisface a nadie. También han mejorado las comunicaciones con Barcelona y su área, pero al mismo tiempo se ha encarecido el transporte. Queda pendiente la reforma de la fachada marítima y el futuro recorrido de las

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

vías que ahora la recorren. Con la apertura al mar, la ciudad cobraría otra dimensión. VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES Transporte público

71%

Centros sanitarios

Limpieza

45%

Bibliotecas 0%

29%

26% 31%

38%

34%

33%

30%

26%

36%

33%

22%

41%

31%

17% 10%

14%

38%

29%

Parques

47%

30% 20%

12%

30%

31%

Centros deportivos

30%

8%

23%

56%

Seguridad

Plazas aparcamiento

21%

65%

Centros escolares

Centros de mayores

Malas o muy malas

Regular

Buenas o muy buenas

53% 40%

50%

60%

70%

80%

90%

Las dotaciones reciben una valoración media positiva, exceptuando las bibliotecas y los aparcamientos.

Los ciudadanos se pronuncian En marzo de 2009 hemos entrevistado por teléfono a 450 habitantes de Tarragona y esto es lo que nos han dicho sobre su ciudad. – Apenas un 7% piensa adquirir una vivienda en los próximos años en la ciudad, prácticamente todos por pura necesidad. Pero el porcentaje llega al 12% en la hipótesis de una bajada de precios de la vivienda del 30%. – Dos tercios de los interesados en comprar prefieren edificios con 6 ó menos alturas. De todos los encuestados, el 57% prefiere vivir en bloques de pisos, frente a una 43% que prefiere los unifamiliares. – Un 18% dice necesitar una plaza de garaje, pero solo un 10% piensa comprar una próximamente y apenas un 3% cuenta con alquilarla. – Como se ve en el gráfico, las dotaciones de la ciudad reciben una valoración media aceptable, salvo el caso de las bibliotecas públicas, los aparcamientos y los centros para mayores, que suspenden. – Respecto del AVE, se valora positivamente la conexión con Madrid y con Barcelona. Un 75% estima muy mala o mala la ubicación de la estación del AVE, lejos de la ciudad; un 47% se queja de los accesos y del parking de la estación, y a un 40% los precios del AVE le parecen excesivos. – Respecto del trazado de las vías del tren que pasa por el frente marítimo, hay consenso sobre su eliminación (72%): un 23% considera ésta prioritaria o urgente y otro 49% lo ve conveniente. Solo un 18% considera innecesario cambiar. – Un 63% considera que el mantenimiento de los monumentos arqueológicos se debe mejorar, y a un

100%

9

60% le parece mal tener que pagar por acceder a monumentos al aire libre.

Zonas preferidas en la ciudad Los barrios preferidos para vivir en la ciudad son La Arrabassada, con 59% de preferencias, la zona de Marqués de Montoliú (58%), la zona entre la Rambla Nova y el Mercado (55%) y los barrios de San Pere y San Pau (53%). Por el contrario, el menos preferido es Bonavista (16%) y la zona de la Granja y Torreforta (23%). Entre las zonas de nuevo desarrollo en la ciudad, la que interesa a un mayor número de personas es la de la Plaza de les Corts Catalanes – Hospital Juan XXIII, que gusta a un 44% aunque no convence a un 50%. En todo caso es una preferencia algo teórica, ya que más de un tercio de los interesados consideran que no podrán acceder a una vivienda en la zona, mientras que un 16% solo podría hacerlo en una VPO y otro 15% solo ve factible el alquiler.

Precios Según el estudio de mercado que hemos realizado, no existe una gran diferencia de precio entre los distintos barrios, pues la zona más baja difiere aproximadamente en un 40 % de la más cara. • Las zonas más caras de la ciudad se sitúan entre la Rambla Nova, Mercado central y Palacio de Congresos, con 2.630 euros/m2, la Plaza de les Corts Catalanes (2.620 euros/m2), la zona entre la Plaza de Toros, el Puerto y la estación de RENFE (2.430 euros/m2) y la zona de la Ciudad antigua (2.310 euros/m2). Puntualmente, en la zona de los músicos y la urbanización Mare Nostrum se encuentran precios más elevados (2.770 euros/m2).

Las más económicas son La Granja-Torreforta (1.625 euros/m2), Bonavista (1.680 euros/m2) y Sant Pere y Sant Pau (1.865 euros/m2). • Los alquileres de viviendas oscilan entre 875 euros/mes en la zona de Cala Romana y 577 euros/mes en la Ciudad Antigua. • Los precios de garajes en las zonas que hemos encontrado muestras oscilan entre 19.000 euros/plaza (en La Granja- Torreforta) y 33.000 euros (zona entre Plaza de toros - Puerto - Estación de Renfe). El alquiler mensual de las mismas oscila entre 57 euros en la zona Plaza de Toros - Puerto - Estación de RENFE y 102 euros de la zona de Marqués de Montoliú.

Recomendaciones Hemos capitalizado los alquileres y comparado con los precios de venta para encontrar las zonas que puedan resultar baratas para invertir. Como viene siendo habitual, en viviendas todas las zonas son caras o muy caras, excepto La Granja-Torreforta que resulta "barata" (pero que no recomendamos al no gustar a los ciudadanos) y Marqués de Montoliú que resulta "correcta". Con una rebaja en los precios de venta del 30%, resultarían interesantes para invertir tanto Marqués de Montoliú como la zona de San Pere y San Pau. En garajes todas las zonas en las que hemos encontrado muestras son "Muy Caras"; ni siquiera con una rebaja del 30% interesa comprar.

Consulte nuestra web Vea en www.dinero15.com el informe completo de la encuesta, la ficha fiscal y urbanística y la cartografía de la FyC ciudad.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

10

NOTICIAS BREVES DIVERSAS ESTADÍSTICAS DE PRECIOS ¿Cuánto baja el precio de la vivienda? La prensa nos inunda con datos que raramente coinciden y que muchas veces no responden a nuestra percepción del mercado. ¿A quién creer?

Ministerio de la Vivienda La estadística del Ministerio tiene como objetivo estimar el precio de la vivienda en España, calculando precios por m2 de superficie construida. Discrimina según la tipología: vivienda libre y protegida, y vivienda nueva y usada (pasados dos años o más desde su construcción o reforma total). El origen de los datos son informes de tasación de viviendas vendidas en el periodo estudiado (trimestre), datos aportados por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA). En su tratamiento se excluyen las viviendas tasadas por encima de 1.050.000 euros (según el Ministerio suponen tan solo el 0,3% de las tasaciones), y no tiene en cuenta los cambios de calidad de las viviendas. No se trata por tanto de precios reales de compraventas, sino de valores tasados por las sociedades especializadas. Los datos se publican trimestralmente y pueden consultarse en www.mviv.es.

Instituto Nacional de Estadística (INE) La finalidad del INE no es la misma. No pretende establecer un precio de la vivienda en valores absolutos, sino sólo medir la variación de los precios de la vivienda libre en el tiempo, a partir de datos y con el uso de métodos que sean comparables con otros países europeos. La fuente de sus datos son las compraventas elevadas a escritura en las notarías, realizadas por personas físicas (excluye las jurídicas, p. e. las entidades financieras). Para la elaboración del índice se toman subcategorías de viviendas homogeneizadas en función de diversos aspectos: la superficie, la tipología (unifamiliar o piso), el tamaño del municipio, su carácter turístico o no, las características socioeconómicas de la zona (por códigos postales), la inclusión de trastero o garaje, la intervención de una cooperativa en la compraventa... Se trata por tanto de precios reales, si validamos como tales los precios declarados ante el notario. El INE publica el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) cada trimestre (www.ine.es).

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

Otros índices de entidades privadas Junto a los índices oficiales existen otros datos aportados por distintas empresas del sector, con metodologías propias. Algunos portales inmobiliarios en la web ofrecen datos sobre la vivienda usada, a partir de los precios ofertados por vendedores. Fotocasa.com elabora un índice (solo para pisos y áticos) en colaboración con el IESE, e Idealista.com publica un informe trimestral con precios desglosados geográficamente. También hay tasadoras (como Tinsa) que ofrecen índices más o menos genéricos (el desglose es bajo pago) a partir de los datos de sus propias tasaciones.

Conclusión: tan solo una referencia La utilidad de los índices generales sobre la vivienda es relativa. A un comprador o vendedor le interesa conocer, como orientación, los precios concretos de su zona. Para el seguimiento de las tendencias, los datos del mercado (portales inmobiliarios) pueden ser interesantes y más inmediatos que las fuentes oficiales. Respecto a estos, el índice del INE, que ha empezado a publicarse en el tercer trimestre de 2008, tiene la ventaja de partir de datos reales e incorporar un tratamiento estadístico homologado y homogéneo con otros países de la Unión Europea. Por ese motivo es el dato que nosotros pasamos a utilizar a partir de 2009 para el cálculo de nuestras series estadísticas. La estadística del Ministerio, única oficial hasta hace unos meses, ha ido perdiendo su valor como referencia, también entre los profesionales del sector. Sus datos no parecen ofrecer una imagen muy fiable y desinteresada. Por ejemplo: en marzo de 2009 estimaba el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en 1.957 euros/m2, mientras que el informe de Fotocasa lo cifra en 2.487 euros/m2. Juzgue usted cuál se acerca más a los datos que estén a su alcance.

EVOLUCIÓN ANUAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA SEGÚN FUENTES 2008 M. Vivienda INE Fotocasa Idealista (1) Tinsa

Vivienda libre

Vivienda nueva

Vivienda usada

- 3,2% - 5,4% n.p. n.p. - 8,8%

- 2,3% 0,8% n.p. n.p. n.p.

- 3,7% - 10,7% - 8,7% - 5,3% / - 8,6% n.p.

No ofrece un índice nacional sino los precios por zonas. N.p. : No procede.

11 ¿DESAHUCIO POR UN SOLO IMPAGO? El Tribunal Supremo establece que el impago de un solo mes de renta puede ser suficiente para resolver el contrato y ordenar el desahucio.

Los « meros » retrasos son impagos La Ley de Arrendamientos Urbanos establece como causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta (o de cualquier cantidad que corresponda al inquilino, art. 27, 2, a)). Como la teoría general sobre la resolución de contratos civiles exigía tradicionalmente una voluntad manifiesta de incumplimiento para acordar la resolución, se entendía que un mero retraso en el pago de la renta no podía ser causa suficiente para dar por terminada la relación. Ahora, en el plazo de unos meses, el Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias (de 24 de julio de 2008 y de 19 de diciembre de 2008), en las que afirma que el impago de una única mensualidad sí puede ser causa de resolución del arrendamiento.

En locales y en viviendas La primera sentencia se refiere a un local: el recibo del mes de enero de 2001 fue devuelto por el banco y la arrendataria acabó pagándolo el 7 de marzo, después de que el arrendador interpusiera la demanda de desahucio. Como se sabe, el inquilino tiene la posibilidad de anular una sola vez el desahucio, si paga a posteriori la suma demandada (es la enervación del desahucio). Como en este caso ya se había producido una demanda meses atrás, el inquilino ya no tenía la posibilidad de enervar y fue condenado a desalojar el local tras dictarse la resolución del contrato. La segunda sentencia hace referencia a una vivienda. Aquí el inquilino había dejado de pagar una parte de la renta mensual para hacerlo días más tarde. Al repetirse el retraso, el arrendador interpuso la demanda de desahucio y el inquilino pagó el resto... demasiado tarde. Como en el caso del local, ya había habido una enervación anterior, por lo que el Tribunal acuerda la resolución y el desahucio. Afirma que el arrendador no debe soportar los retrasos en el pago de la renta.

Consejo El arrendador tiene interés en resolver amistosamente posibles incidencias en el pago de la renta (un olvido, un problema con el banco), sobre todo si trata con inquilinos cumplidores. Pero si esta circunstancia se repite o si ocurre muy al principio de la relación arrendaticia, interesa presentar una demanda de desahucio ante el retraso constatado. El inquilino siempre podrá enervar el desahucio la primera vez, pero ya no dispondrá de una segunda oportunidad y usted evitará que las deudas por impago se acumulen.

INSTALAR UNA PUERTA BLINDADA En tiempos de crisis la seguridad vuelve a ser una preocupación recurrente. La puerta es uno de los elementos que pueden ayudarle a vivir con más tranquilidad.

Distintos niveles de seguridad Podemos hablar de tres tipos de puertas de seguridad, en función del grado de protección que suministran. Las más básicas son las que cuentan con una cerradura de seguridad y con bisagras antipalanca (reforzadas para impedir la acción de sierras o palancas). Las puertas blindadas añaden a lo anterior una o varias láminas metálicas en su interior, para dificultar su perforación, así como varios puntos de anclaje. Estos son unos pivotes que salen de la puerta y se incrustan en el marco, tanto lateral como verticalmente. Las puertas acorazadas incorporan una estructura metálica rígida y un marco de seguridad. Este marco debe ser preferiblemente de acero y para una mayor eficacia, debe estar integrado en una pared firme. De nada sirve contar con una buena puerta si el muro es frágil.

Para estar razonablemente tranquilos Ninguno de estos tipos de puertas es inviolable, pero se trata de alcanzar un nivel de seguridad aceptable, en armonía con la vivienda, su entorno y el resto de factores que influyen en la seguridad (tipo de vivienda, existencia de portero, vallas, alarmas, iluminación, etc.). Hemos pedido presupuestos para puertas blindadas en madera resistente (sapelly) y los precios obtenidos oscilan entre 700 y 900 euros, más IVA. Incluyen el suministro de materiales y la instalación. Más información en www.dinero15.com.

Guía Comprar y vender casa La OCU acaba de lanzar la segunda edición de la guía Comprar y vender casa, revisada y ampliada con respecto a su primera versión. En sus 304 páginas, la guía facilita información y consejo tanto para compradores como para vendedores. Los capítulos que tratan de los préstamos hipotecarios, los impuestos y los seguros le ayudarán además a no gastar más de lo necesario. El precio especial para socios es de 14,45 euros. Para solicitar un ejemplar llame al 902 300 188 FyC ó 913 009 154, o escriba a [email protected].

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

12

FISCALIDAD CÓMO LIQUIDAR EL IMPUESTO DE SUCESIONES, CON INMUEBLES El tratamiento del Impuesto de Sucesiones (IS) presenta en la actualidad grandes diferencias en función de las comunidades autónomas. Veamos cómo debe liquidarse el impuesto.

¿Dónde debe declararse el IS? El IS se debe presentar en la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual en la fecha de fallecimiento, con independencia de la ubicación de los inmuebles de que sea titular. A estos efectos, se considera que una persona reside en una determinada comunidad autónoma cuando permanece en su territorio un mayor número de días del año inmediatamente anterior al día del fallecimiento. Salvo prueba en contrario, se considerará que una persona permanece en una comunidad autónoma cuando en dicho territorio radique su vivienda habitual.

Normativa aplicable: desigualdad Navarra y el País Vasco tienen una regulación propia. El resto del país se rige por la normativa estatal. Además, si el fallecido ha tenido su residencia habitual en la misma comunidad autónoma durante los cinco años anteriores al fallecimiento, junto a las normas estatales, también resultará aplicable la normativa propia que dicha comunidad autónoma haya aprobado en virtud de sus competencias. Por ejemplo, los herederos que son descendientes, ascendientes o cónyuge del fallecido, no pagan Impuesto de Sucesiones en el País Vasco, o pagan muy poco en Navarra, Cantabria, La Rioja, Baleares, Castilla y León, Madrid, Murcia y la Comunidad Valenciana (para herederos que tengan su residencia habitual en la Comunidad Valenciana a la fecha del fallecimiento), Castilla La Mancha y Canarias. Pero si el periodo de residencia es inferior a cinco años deberá aplicarse únicamente la normativa general del Estado, que no tiene las ventajas antes citadas de las CCAA. Esto no nos parece de recibo: si de por sí la dispersión normativa nos parece discriminatoria, la exigencia de cinco años de residencia incrementa la discriminación y coarta injustificadamente la movilidad en el territorio nacional. Por otro lado, no nos consta que las CCAA controlen este plazo mínimo de residencia.

¿Cuándo y cómo se declara? El heredero, en los seis meses siguientes al fallecimiento, debe presentar en Hacienda una declaración (en la mayoría a través del modelo 660) y la documentación necesaria para que ésta proceda a la liquidación del impuesto. Lo más recomendable y lo habitual cuando no hay escritura de partición de herencia porque los herederos no se ponen de acuerdo, es pe-

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

dirle a Hacienda que realice la liquidación. Otra posibilidad es calcular uno mismo el impuesto mediante la Autoliquidación (generalmente mediante el modelo 650). Este régimen es obligatorio en Andalucía, Aragón, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Murcia. • En ambas modalidades (declaración o autoliquidación), debe presentarse una documentación bastante exhaustiva. Los modelos se pueden conseguir directamente en la Consejería de Hacienda de la comunidad. Algunas CCAA los tienen disponibles en la web.

¿Cómo se autoliquida? Pasos a seguir Partimos de la base del reparto de bienes de la herencia. Para cada heredero hay que calcular la valoración de los bienes, que constituye la base imponible. A estos efectos, respecto al modo de valorar los inmuebles, nos remitimos a OFC nº 16. A la base imponible se le aplican una serie de reducciones legales para calcular la base liquidable. Sobre esta base se aplica la escala de gravamen para calcular la cuota íntegra, cuota que hay que multiplicar por un coeficiente según el parentesco y el patrimonio preexistente del heredero. El resultado es la cuota total, sobre la que se aplican las bonificaciones y deducciones estatales y autonómicas. RECAUDACIÓN POR ISD EN ANDALUCÍA, CATALUÑA Y MADRID (mill. euros) 900 800 700 600

Cataluña Madrid Andalucía

500 400 300 200 100 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Fuente: AEAT.

Un ejemplo Matrimonio casado en gananciales, de 70 años, residentes en Andalucía desde hace más de cinco años, con dos hijos mayores de edad. Fallece el esposo y su testamento establece que la viuda herede sólo la legítima, es decir, el usufructo (uso y disfrute) de un tercio de la herencia y que el resto lo reciban los hijos en partes iguales. Los bienes del matrimonio son: vivienda habitual (300.000 euros), finca rústica (210.000 euros), local comercial (290.000), otros inmuebles

13 (400.000 euros), resto de bienes por valor de 240.000euros. El valor de la totalidad del patrimonio del matrimonio es de 1.440.000 euros. Por tanto, la herencia se valora en 720.000 euros (la otra mitad serían bienes gananciales de la viuda) y la distribución de la herencia se efectuaría así: a) La viuda debe recibir bienes por valor del usufructo de un tercio de la herencia. Para calcularlo se resta a 89 la edad del viudo y se aplica el resultado como porcentaje a un tercio de la herencia. En nuestro caso, teniendo en cuenta la edad de la viuda (70 años), el porcentaje sería el 19% (89 – 70), el cual se aplicaría a un tercio de la herencia (240.000 euros), por lo que el valor del usufructo sería de 45.600 euros. b) Los hijos recibirían el resto (674.400 euros), es decir, bienes por valor de 337.200 euros cada uno. Además, para establecer la base imponible, a dichos valores hay que añadir un 3% que la ley prevé como "ajuar doméstico". • A esta base imponible se le aplican las reducciones estatales por parentesco antes citadas, que prevén cuatro grupos distintos: (I) los descendientes menores de 21 años; (II) los descendientes de 21 años o más, los cónyuges y ascendientes; (III) los colaterales hasta el 3er grado, los ascendientes y descendientes por afinidad (suegros, yernos); y (IV) los colaterales de 4º o más grados y los extraños. Además, existen otras reducciones específicas que afectan al parentesco, a las empresas familiares y a la vivienda habitual, que varían de unas CCAA a otras. En Andalucía, a la vivienda habitual se le aplica una reducción del 99,99%, con un límite de 122.606,47 euros por heredero, manteniendo la adquisición 10 años.

Más artículos sobre valoración Vea también OFyC nº 7, sobre Cómo valorar los inmuebles en las herencias, y OFyC nº 18 sobre la valoración fiscal de pisos de renta antigua. En la renta del fallecido, las ganancias o pérdidas (resultado de esta valoración) no tienen trascendencia. Además, no olvide que al heredar inmuebles también hay que pagar la "plusvalía municipal" (OFyC nº 14), que será el principal impuesto en las CCAA donde el IS es muy reducido. Consulte en www.dinero15.com toda la información complementaria: modelos de declaración, escala de gravamen, reducciones, coeficientes.

Escala de gravamen y coeficientes La cantidad que se obtiene después de estas reducciones es la base liquidable. Para obtener la cuota íntegra hay que aplicar, a la base, la escala de gravamen, que oscila entre el 7,65% y el 34%. Algunas CCAA tienen su tarifa propia: Baleares, Cataluña, Galicia, Madrid y la Comunidad Valenciana. Al adquirir la nuda propiedad se efectúa la liquidación teniendo en cuenta su valor, pero aplicando el

tipo medio de gravamen correspondiente al valor íntegro del bien. A continuación, la cuota hay que multiplicarla por un coeficiente, que se fija en función del grado de parentesco y del patrimonio preexistente del heredero. En el ejemplo, suponiendo que el patrimonio preexistente de los hijos es inferior a 402.678,11 euros, los coeficientes son de 1,05 para la viuda y de 1 para los hijos. Pues bien, con todos esos datos, la liquidación del impuesto en el ejemplo sería la siguiente:

LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN EL EJEMPLO (euros) Viuda

Cada hijo

Total herencia 45.600 337.200 Ajuar doméstico 1.368 10.116 Base Imponible 46.968 347.316 Reducción parentesco - 15.956,87 - 15.956,87 Reducción vivienda habitual (1) - 9.499,05 -70.242,98 Base liquidable 21.512,08 261.116,16 Cuota íntegra 1.807,59 49.959,49 Coeficiente multiplicador x 1,05 x1 Cuota total 1.897,97 49.959,49 (1) Para la viuda, se reduce un 99,99% de su parte en la vivienda habitual (19% de 1/3 del valor: 9.500 euros). Para los hijos, se reduce sobre el resto.

Consejos para reducir el impuesto en las CCAA sin ventajas · En la disolución de la sociedad de gananciales, previa al reparto de la herencia, le aconsejamos que se adjudiquen bienes determinados, haciendo dos lotes del mismo valor (para evitar excesos de adjudicación): uno para el cónyuge viudo y otro para el fallecido. Uno de los bienes que interesa adjudicar al cónyuge fallecido (pensando también en la "plusvalía municipal") es la vivienda habitual, siempre que no se piense vender. Al hacer esta adjudicación, los herederos se benefician de la exención del 95% del valor total de la vivienda, y no sólo de la mitad. · Para evitar que los herederos tengan que pagar dos veces (a la muerte del fallecido y a la del viudo), la mejor solución (siempre que no se perjudique la posición económica del cónyuge viudo) es que el cónyuge viudo renuncie de forma "pura y simple" al usufructo y a cualquier bien en plena propiedad que le haya dejado el testador. Es importante hacer esta renuncia antes de que prescriba el impuesto (transcurridos cuatro años y seis meses desde el fallecimiento) porque la renuncia hecha después de prescrito el impuesto se entiende a efectos fiscales como donación, y por consiguiente, originará el pago del Impuesto sobre Donaciones por dicho concepto. Así, la cantidad renunciada se acumula al resto de la herencia de los hijos en ese momento. · Recuerde que para el Impuesto de Sucesiones importa la residencia del fallecido, pero para el Impuesto sobre Donaciones, lo determinante es la ubicación del inmueble. Puede interesar más la donación si los inmuebles están situados en una comunidad autónoma donde la donación no tributa entre padres e hijos (caso de Baleares, Canarias, Castilla La Mancha, Castilla y León y Madrid; vea OFyC nº 12). En este caso sí que hay que considerar la posible FyC ganancia en el IRPF del donante.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

14

COMPRAVENTA INMOBILIARIA SUBASTAS INMOBILIARIAS, ¿INTERESA ACUDIR? Si tiene el dinero disponible y le gustan las sensaciones fuertes, puede intentar adquirir un inmueble en subasta pública. Pero en un mercado a la baja, quizá es más sencillo negociar los precios.

La "moda" de las subastas El colapso del mercado inmobiliario y la multiplicación de ejecuciones de inmuebles provenientes de propietarios deudores están provocando un auge de las subastas inmobiliarias (públicas como privadas). Algunos particulares ven en ellas una posibilidad de adquirir inmuebles a buen precio, pero no es oro todo lo que reluce. Una gran parte de las subastas públicas las llevan a cabo los propios juzgados (subastas judiciales). Pero también realizan subastas otros organismos públicos como Hacienda o la Seguridad Social. A continuación exponemos con más detalle el procedimiento de las subastas judiciales, si bien todas las precauciones de las que les advertimos son aplicables al conjunto de las subastas. También les presentamos una casa privada de subastas, representativa del mercado. En la tabla adjunta recogemos algunas características propias de cada institución. Quedan fuera de este artículo los instrumentos de venta de inmuebles que están lanzando diversas entidades financieras con el objeto de desprenderse "ordenadamente" de los inmuebles que acumulan, a los que dedicaremos otro artículo.

Subastas judiciales: para iniciados Los Juzgados enajenan en una venta pública individual o en lotes, los bienes embargados previamente a su titular. Existen profesionales de las subastas ("subasteros") que pujan por cuenta propia o de otros. Pero cualquier persona puede en principio participar. Estos no iniciados deben ir con pies de plomo (los iniciados también lo hacen), porque la compra en subasta presenta riesgos. No existe una gran publicidad de las mismas. Se anuncian por edictos en los tablones de anuncios de los juzgados, con 20 días de antelación. En algunos lugares (Madrid, País Vasco, Valencia) puede consultarse por Internet (vea tabla). Quien quiera participar en la subasta deberá tomar nota de los datos del Juzgado que la realiza, del número del procedimiento, del bien que se subasta (finca, vivienda, local comercial, etc.), y de la cantidad de dinero que debe ser ingresada previamente (un porcentaje del valor de salida), así como del banco y número de cuenta corriente en la que hacer el ingreso.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

¿Sabe usted dónde se mete? La información del edicto no es suficiente y hay que consultar el expediente en el juzgado. Algunos juzgados no permiten el acceso al expediente completo, y éste puede contener errores. Atención: en muchos casos no se transmite el 100% de la propiedad, sino solo una parte, por lo que el adquirente integrará una comunidad de bienes con otros propietarios, algo poco recomendable. Existe una certificación de cargas expedida por el Registro de la Propiedad, pero hay elementos que hay que comprobar sobre el terreno: la dirección exacta, la superficie, los linderos, el estado material, la existencia de inquilinos... Es imprescindible conocer en detalle las cargas que pesan sobre el inmueble. Quien lo adquiera se responsabiliza de las cargas anteriores a la anotación del embargo que se está ejecutando (puede haber hipotecas anteriores). Las deudas posteriores quedarán anuladas salvo dos excepciones: las deudas por IBI y por la comunidad de propietarios que correspondan al año anterior y a los meses transcurridos del año en curso.

Ejemplos reales de subastas Hemos querido hacer un seguimiento de varios inmuebles (44) incursos en procesos de subasta: 31 pisos y 13 plazas de garaje, ubicados todos ellos en cuatro ciudades: Barcelona, Madrid, Murcia (y pedanías) y Valencia. De ellos, un 25% eran subastados por instituciones privadas y el resto por vía judicial, por Hacienda o por la Seguridad Social. Pues bien, concluido el proceso, hemos tenido acceso al precio final de adjudicación en solo 11 casos. En el resto, o bien se ha suspendido la subasta, o ha quedado desierta (algo muy frecuente), o simplemente no se ha facilitado el precio de adjudicación. Respecto a dicho precio final (vea gráfico), hemos observado que en la mayoría de los casos, este precio de adjudicación es inferior al precio de salida de la subasta, que a su vez, es inferior al precio de mercado. Sin embargo, no siempre es así: en algún caso, el precio de salida e incluso de adjudicación ha sido superior al precio medio de mercado en la zona. Para conocer el precio de mercado puede recurrir a inmobiliarias locales o a portales inmobiliarios, seleccionando testigos de las mismas características que el bien subastado.

El resultado, ¿merece la pena? Hemos constatado que es posible obtener rebajas respecto del precio de mercado. El precio de salida de la subasta responde en principio a este precio de

15 mercado (con base en una tasación que se incluye en el expediente), deduciendo las cargas que pesen sobre el bien. En los casos analizados, el precio de salida correspondía de media al 96% del precio de mercado. Quizá esto explique el gran número de subastas desiertas. De las que han sido adjudicadas (y tenemos datos, 11 inmuebles), el precio de salida era de un 80% del precio de mercado, y el de adjudicación se situó, de media, en el 52% del precio de mercado. Pero además de los riesgos citados antes, existe una gran incertidumbre hasta el final. Para participar, usted habrá adelantado una suma importante de dinero, sin mucha seguridad de conseguir su objetivo. Motivos formales (notificaciones irregulares, por ejemplo), pueden suspender o paralizar el procedimiento en cualquier momento. Además, si el precio de adjudicación no supera el 70% del de salida, la aprobación del remate queda en suspenso, pudiendo el demandado presentar a un mejor postor, en el plazo de 10 días. Incluso si le adjudican el inmueble, sepa que el propietario puede pagar su deuda hasta el momento en que el Juez dicte auto de aprobación del remate, con lo que usted habría perdido su tiempo y deberá esperar a que le devuelvan el dinero adelantado. Eso sí, una vez adjudicada la vivienda no se puede cambiar la titularidad (no se pueden ceder los remates). Tiene 20 días para desembolsar el resto del dinero.

Subastas privadas: el caso de CBRE Existen casas privadas especializadas en subastas, como por ejemplo CB Richard Ellis (CBRE). Aquí se puede pujar por Internet, donde aparece el catálogo y el procedimiento a seguir. Para participar hay que registrarse, previo depósito de una cantidad (ver tabla). Quien ofrezca la puja más alta será el adjudicatario, quien deberá firmar primero un contrato de arras y, posteriormente, la escritura de compraventa. Si renuncia, pierde la suma depositada. La entidad CBRE ofrece información sobre el inmueble, pero se exonera de toda responsabilidad por su situación jurídica, registral y física. Una vez más, usted corre con los riesgos. No hemos obtenido precios de adjudicación en las subastas de CBRE estudiadas.

SUBASTA JUDICIAL: PRECIOS DE CINCO PISOS (euros) 180000 160000

Salida

140000

Mercado Adjudicado

120000 100000 80000 60000 40000 20000

Piso 1

Piso 2

Piso 3

Piso 4

Piso 5

Corresponden a pisos de Murcia y sus pedanías.

Conclusión y consejos · Centre "el tiro". Salvo que usted se dedique de modo profesional a las subastas, normalmente le interesará un inmueble en concreto o una tipología precisa en una zona determinada. De entre esos inmuebles, concentre su búsqueda en los que no tengan cargas y se transmita la propiedad íntegra, para evitar complicaciones. En nuestro estudio, en las subastas de Hacienda y la Seguridad Social ha sido más difícil encontrar inmuebles sin cargas y plenas propiedades. · Complete la información facilitada por el organismo que realiza la subasta a través de otras fuentes: solicite notas simples o certificaciones de cargas al Registro de la Propiedad, visite la oficina virtual del Catastro (https://ovc.catastro.meh.es), infórmese en el ayuntamiento de la situación urbanística del inmueble, hable con los mismos propietarios (o sus representantes en el proceso judicial: abogado, procurador). Es imprescindible visitar el inmueble y conocer si existen ocupantes, además del estado material del mismo. · Lo mejor es negociar los precios. El mercado actual está a la baja; algunas tasaciones que marcan el precio de salida de los bienes subastados están sobre valoradas, con lo que puede ocurrir y ocurre que hay inmuebles que se subastan por precios superiores al mercado. Pensamos que no interesa acudir a una subasta si no obtiene una rebaja, como mínimo, superior al 30% sobre el precio de mercado (y en muchos casos debería ser aún mayor). · Es necesaria más transparencia en la información sobre subastas judiciales: saldrá ganando la AdminisFyC tración de Justicia y el propietario ejecutado.

ALGUNAS MODALIDADES DE SUBASTAS INMOBILIARIAS: CONDICIONES Subastas judiciales Depósito previo (1) Plazo para pago total (3) Dónde informarse

Agencia Tributaria

Seguridad Social

30% 20 días Edictos de los juzgados (5)

CB Richard Ellis

20% 30% (2) 1% 15 días 5 días 15 + 30 días (4) www.aeat.es www.seg-social.es > www.tusubastacbre.com > "Subastas" Operaciones con bienes (1) Porcentaje sobre el precio de salida de cada lote. (2) Si se puja en sobre cerrado, 25%. (3) Número de días hábiles desde la adjudicación del bien subastado. (4) 15 días para el contrato de arras – con el pago del 10% del precio- y otros 30 días para la firma de la escritura. (5) Algunas páginas web: www.madrid.org; http://www.justizia.net/subastas/; www.gva.es > Consellería de Justicia; www.publicasubasta.com.

OCU FINCAS Y CASAS n° 23

16

ALQUILER DESCONFÍE DEL ARBITRAJE PRIVADO EN EL ALQUILER Caso real de un socio: a la deuda del inquilino (1.900 euros) se suman ahora las costas del arbitraje (1.400 euros), a pesar de haberle dado la razón el laudo. Y sin poder acceder a su vivienda.

¿Una solución "milagro" para el alquiler? El arbitraje privado no nos convence como solución para dar seguridad al arrendador (vea OFyC nº 4), y mucho menos para "garantizar" el alquiler, como puede leerse en campañas de prensa de entidades que a esto se dedican, que pueden llevar a confusión. Nuestro principal motivo de rechazo consiste en negar (o relativizar notablemente) la supuesta economía de tiempo y de gastos que conlleva esta fórmula.

El caso real de un socio Raúl decidió en mayo de 2008 poner en alquiler una vivienda y para protegerse, suscribió e hizo suscribir al inquilino un convenio de arbitraje con la AEADE (coste: 45 euros). Esto supone que en caso de conflicto ambas partes se obligan a someterse a un arbitraje de esta asociación privada, renunciando a acudir a los tribunales de justicia. Meses más tarde, el 5 de septiembre, el arrendador interpuso una demanda arbitral solicitando la resolución del contrato por impago y la reclamación de las rentas impagadas de varios meses junto con unos consumos, por una suma total de 1.980 euros (cifras redondeadas). Previo adelanto por el arrendador de la suma de 288 euros, el 22 de septiembre se inicia el proceso tras el nombramiento y aceptación del árbitro. El laudo, emitido el 14 de octubre y comunicado a las partes el día siguiente mediante burofax, estima completamente la reclamación del arrendador y condena al inquilino a desalojar el inmueble y a pagar las sumas debidas hasta el completo desalojo, más los intereses legales y las costas.

Compuesto y sin novia A pesar de la aparente celeridad del proceso, lo cierto es que los inquilinos no ejecutan voluntariamente el laudo (ni pagan ni se van). Entre tanto, con el problema aún no resuelto, el arrendador recibe una factura

de la AEADE por las costas (1.412 euros, ya descontado el adelanto de 288 euros). • Resultado: en febrero de 2009 el arrendador no ha recuperado su vivienda, ni las rentas que le son debidas y que se siguen acumulando mes tras mes. En su lugar, debe afrontar el pago de más de 1.400 euros de costas de un proceso que no ha resuelto el problema sino que ha creado otros nuevos. Para exigir la ejecución judicial del laudo (recuperar la vivienda y cobrar), el propietario tendrá que recurrir ahora a la justicia ordinaria, con los gastos que conlleva. Además, para evitar el pago de las costas a AEADE, debería iniciar otro procedimiento añadido.

Ande yo caliente... Como hemos dicho, el laudo condena en costas al inquilino, pero el reglamento de la Asociación permite que ésta se dirija a cualquiera de las partes litigantes para reclamar las costas. Lógicamente, la Asociación se dirige a la parte solvente y deja a ésta la "patata caliente" de recuperar de su oponente (tal vez insolvente) dicha suma, una vez se obtenga la ejecución judicial del laudo (y una vez el inquilino se avenga a pagar). Además, las costas impuestas no están bien detalladas en la factura, por lo que es difícil saber si realmente son las que corresponden o no. Por otra parte, si tanta confianza tiene la AEADE en la eficacia de sus procedimientos (el valor del laudo arbitral como medio de proteger al arrendador y restaurarle en sus derechos de manera rápida y efectiva), no se entiende por qué la Asociación no se limita a cobrar sus costas a quien ha sido condenado a ello. Por último, el importe de las costas no parece muy equilibrado: sobre una deuda estimada en el laudo de algo más de 1.900 euros, las costas debidas exceden de los 1.400 euros. No parece aceptable que los baremos de las costas se calculen sobre el importe de la renta anual del contrato afectado en el proceso, en vez de sobre el montante de la reclamación interpuesta.

Conclusión Al arrendar un inmueble, desconfíe del arbitraje privado como medio para garantizar el buen fin de la operación: podría perjudicarle aún más. En su lugar, compruebe la solvencia de los inquilinos y en caso de dudas exija un aval bancario o contrate un seguro FyC específico (vea OFyC nº 22).

© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: Roberto Nogueira. Imprime Printone Industrias Gráficas S.A. Suscripción a Fincas y Casas: pago mensual: 5,20 ; pago trimestral: 15,60 . Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188 y 913 009 154 de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un e-mail a informació[email protected] Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes e 9:00 a 14:00 y de 15:00 a 18:00. Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.dinero15.com. AVISO LEGAL "Le recordamos que los datos personales facilitados por usted fueron automatizados en el fichero de OCU Ediciones, S.A con las finalidades autorizadas por usted. Si le surge alguna duda sobre las finalidades del tratamiento que le fueron informadas, por favor, póngase en contacto con OCU EDICIONES, S,A (Dpto. de Protección de Datos), C/ Albarracín, 21, 28037 MADRID o enviando un fax al 913 009 002. Además, en esta misma dirección, podrá ejercitar los derechos (de acceso, cancelación, rectificación y oposición) y la revocación del consentimiento a los tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A."

OCU FINCAS Y CASAS n° 23