fincas y casas La respuesta inteligente. La respuesta independiente

fincas y casas La respuesta inteligente. La respuesta independiente. Bimestral Año 3 Suplemento de OCU Compra Maestra nº 319 Hogares según BdE Vivi...
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fincas y casas La respuesta inteligente. La respuesta independiente.

Bimestral Año 3 Suplemento de OCU Compra Maestra nº 319

Hogares según BdE

Viviendas según MVIV

Viviendas según BdE

OJO AL DATO (págs. 2-5)

4,00%

Hogares creados en 12 meses (junio 2007): 417.000

3,50% 3,00% 2,50%

Viviendas visadas en 12 meses (mayo 2007): 870.500

2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 2003

2004

2005

2006

¿Qué dato es el bueno? Según el Ministerio de la Vivienda, que contabiliza 800.000 viviendas menos que el Banco de España, la demanda estaría creciendo más que la oferta.

Viviendas terminadas en 12 meses (mayo 2007): 613.400 Acciones sector inmobiliario español (2007): -28,14% Ibercaja inmobiliario:

-8,5%

A pesar de la caída generalizada de los sectores constructor e inmobiliario, aún no es momento de comprar. Págs. 3-5

TABLÓN INMOBILIARIO Le presentamos los mejores préstamos hipotecarios del momento, a tipo variable y fijo: ING y Uno-e. Pág.6

INFORMACIÓN URBANÍSTICA EN LAS WEBS MUNICIPALES Hemos analizado las webs de veinte ciudades; algunas ofrecen una información útil, que es de agradecer. Pág. 7

ANÁLISIS INMOBILIARIO ¿Y si Las Palmas se modernizase? El problema del aparcamiento fomenta el interés por las plazas de garaje. Págs. 8 y 9

NOTICIAS BREVES · Aislar la vivienda del frío: empiece por las ventanas. · Reserva de derechos por la promotora: ojo con lo que usted firme. · Subarriendo inconsentido. Págs. 10 y 11

¿CÓMO AHORRAR EN EL IRPF CON SUS INMUEBLES? Consejos prácticos para fin de año, con ejemplos de ahorros sustanciales. Págs. 12 y 13

EL EFECTIVO EN LAS COMPRAS DE INMUEBLES Treinta agentes del sector nos confirman su disposición al fraude. Sólo las promotoras parecen afectadas por la mayor presión de Hacienda. Pág. 14

FIABILIDAD DE LOS TASADORES DE VIVIENDA En muchos casos, usted mismo puede tasar su casa con facilidad. Se ahorrará cerca de 400 euros. Vea cómo. Pág. 15

¿QUÉ PASA EN LLANES? UN EJEMPLO ENTRE OTROS Queremos hacernos eco de situaciones irregulares que suponen un perjuicio grave para el consumidor o la comunidad. Abrimos nuestras líneas para usted. Pág. 16

WWW.

1

Depósito Legal:M-36354-2005

INCREMENTO DE Nº DE HOGARES Y VIVIENDAS (%)

como los datos de transacciones de viviendas, cuando y como le viene en gana. Claro que habrá quien no eche en falta estos datos, como esa patronal autonómica de constructores que nos confesó no utilizar la estadística de precios del Ministerio, para no confundir a sus asociados. Mientras tanto, el órgano superior de los arquitectos decide igualmente no publicar los datos de proyectos visados. Muchos ayuntamientos aún no disponen de información urbanística completa en Internet (pág. 7), y otros deciden no someter a información pública las modificaciones de sus planes (pág. 16). ¿Y los independientes? Si se refieren a los tasadores, estamos arreglados. Las costosas tasaciones oficiales de pisos, por muy obligatorias que sean en algunos casos, se han convertido en meros trámites: no tienen en cuenta el estado real de los pisos y se hacen con módulos y baremos que un niño puede tabular (pág. 15). El consumidor y el inversor de a pié están dejados de su mano en este ambiente de desinformación donde tomar decisiones se asemeja en muchos casos al juego de la lotería. ¿Y dónde está el INE?

ACCIONES Y FONDOS

Ocu Fincas y Casas: 14,90 €

En pleno siglo XXI, en una sociedad occidental como la nuestra, sigue existiendo la convicción en muchos responsables políticos o de otras instituciones, de que hay informaciones que es mejor ocultar. Si los datos que estamos ofreciendo no confortan nuestras tesis, ¿para qué darlos?, se preguntan. En estas páginas tratamos de diversos temas en los que se pone de manifiesto que la información es un bien raro en el mundo inmobiliario. Y así nos van las cosas. Un mercado que es todo menos transparente, es propicio a la generación de todo tipo de burbujas. Ejemplos: el Ministerio de la Vivienda decidió hace meses que dejaba de publicar estadísticas sobre la actividad de la Sociedad Pública del Alquiler, quizá para evitar críticas. Y publica otras,

SUMARIO

Nº 13 - octubre - noviembre 2007

TRANSPARENCIA

2

PANORAMA INMOBILIARIO TOMAR MEDIDAS ANTE LA TORMENTA, SIN CEDER AL PÁNICO Se multiplican los datos sobre el enfriamiento del mercado inmobiliario. Pero del deseado aterrizaje suave al sálvese quien pueda, la distancia es en ocasiones más psicológica que real. · El número de hipotecas sobre viviendas ha descendido en junio un 2,85% respecto al pasado año. También en junio, el dato anual de tasaciones de vivienda usada ha disminuido en Barcelona un 22% y en Madrid un 15%. Respecto al número de transacciones de vivienda, según los Registradores, en el primer trimestre de 2007 se habría producido un descenso del 11% respecto al año anterior. · Los precios continúan su desaceleración (+5,8% anual en el segundo trimestre). Diversos estudios preveían para fin de año un acercamiento de este nivel al de la inflación. Lo que no se sabe es si esta inflación seguirá en niveles bajos como hasta ahora o si se acercará más a un 4%, lo que supondría empezar a hablar de descenso real de precios de la vivienda. · También hasta el mes de junio, la demanda de vivienda sigue teniendo un apoyo demográfico firme: 417.000 nuevos hogares creados en un año, junto con un aumento de la población de edad igual o mayor de 25 años, de 715.000 personas, en el mismo periodo. A pesar de ello, el desequilibrio persiste: el número de visados de vivienda parece haber tocado techo en sus elevadísimos niveles (871.000 anuales en mayo), mientras que las viviendas terminadas en el mismo periodo ascienden a 613.000. · Según un estudio de la OCDE, la duración de los periodos de descenso real de precios de la vivienda (los nominales apenas suelen descender), que siguen a periodos de fuerte aumento, es tanto menos dura-

dera cuanto que la inflación sea más baja. Por ejemplo, en España, la crisis inmobiliaria sufrida entre 1978 y 1986, con una inflación media del 13%, se prolongó durante 31 trimestres, mientras que la padecida entre 1991 y 1996, con una inflación media del 4%, duró 20 trimestres. En agosto de 2007, la inflación era del 2,3%. · En general, parece más momento de vender que de ampliar sus inversiones inmobiliarias, aunque existen oportunidades en ciudades pequeñas que han llegado con retraso al boom (en vivienda usada, Teruel ha subido un 40% anual en el segundo trimestre, Cádiz un 19% y, entre las ciudades analizadas, Ávila un 12% y Palma un 10%). Pero tampoco hay que ceder al pánico y vender a cualquier precio. No es fácil predecir la intensidad de una tormenta, pero le aconsejamos que sea paciente. NÚMERO ANUAL DE TASACIONES DE VIVIENDA 60000 junio-06 50000

junio-07

40000

30000

20000

10000

0

Barcelona

Madrid

Sevilla

Valencia

El descenso generalizado del número de tasaciones es más pronunciado en las viviendas de segunda mano, que en las cuatro ciudades han supuesto el 80% de las tasaciones totales.

NUESTRA CARTERA CON INMUEBLES Las bolsas caen pero merecen nuestra confianza Las caídas de las bolsas en el periodo estival y el mal comportamiento de la mayoría de las divisas frente al euro (-5% en dos meses para el dólar australiano), han afectado a nuestras carteras. La cartera a diez años y riesgo neutro, compuesta por un 70% de acciones, se dejó un 2,95% en estos dos meses. Con todo, la rentabilidad de nuestra cartera sigue presentando un balance muy alentador: +18,6% en los últimos doce meses, y +21% anual desde su creación, a principios

OCU FINCAS Y CASAS n° 13

de 2003. Los inmuebles han mostrado encefalograma plano y pensamos que en este momento existen otras inversiones de mayor rentabilidad a largo plazo. Por ese motivo, hemos realizado cambios en las carteras, para reducir notablemente el peso de los inmuebles, en beneficio esencialmente de las acciones. Pensamos que, a pesar de los últimos batacazos bursátiles, existen oportunidades en aquellas bolsas que se encuentran baratas, como la británica, la australiana y la norteamericana. Igualmente, hacemos un pequeño hueco a la renta fija, a través de obligaciones suecas. Vea la tabla con los cambios.

3 INMUEBLES EN NUESTRA CARTERA Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

10 AÑOS

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) SEK 15%

Inmuebles 30%

GB 5%

Acciones 55%

Obligaciones 15%

US 5%

ES 35%

US 30%

US 20% GB 15%

GB 10%

Inmuebles 30%

Obligaciones 5%

Acciones 80%

Inmuebles 15%

Acciones 95%

Si asume un riesgo moderado (perfil neutro) Inmuebles 10%

AU 20%

ES 35%

AU 15%

ES 35%

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) Inmuebles 15%

Inmuebles 5%

AU 15%

AU 15%

ES 30%

20 AÑOS

SEK 5%

Inmuebles 15%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico)

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico) Inmuebles 10%

AU 15%

ES 35%

Inmuebles 5%

Obligaciones 0%

US 15%

AU 15% US 15%

ES 35%

US 10% GB 20% Acciones 85%

Obligaciones 0%

Inmuebles 15%

GB 20%

EU 5% Obligaciones 0%

Acciones 90%

Inmuebles 10%

EU 5% Acciones 90%

GB 20%

Obligaciones 0%

Inmuebles 10%

¿Siglas comprensibles? ES:España; GB :Reino Unido ; AU: Australia; US: Estados Unidos ; EU: Zona Euro ; SEK: Suecia.

SEIS CARTERAS MODELO PARA SEIS PERFILES DE INVERSOR Tipo de inversión Obligaciones – SEK (Skandia Swedish Bond A) Acciones – ES (Bestinver Bolsa) – EU (Fondo Valencia Renta) – GB (Newton Higher Income Fund) – US (UBAM NB US Equity Value A) – AU (Dexia Equity L Australia C) Inmuebles

Perfil Defensivo 10 años 20 años

Perfil Neutro 10 años 20 años

15% U 15% U 55% 30%

85% UUU 35%

5% U 5% U 80% UU 35%

5% 5% V 15% U 30% V

20% 10% U 20% UU 15% VVV

10% U 20% V 15% UU 15% VVV

0%

Perfil Dinámico 10 años 20 años

0%

0%

0%

90% UUUU 35% 5% U 20% 15% UU 15% U 10% VVVV

95% UUUU 35%

90% UUUU 35% 5% U 20% 15% UU 15% U 10% VVVV

15% UU 30% U 15% U 5% VVVV

Una flecha al alza indica que la proporción ha aumentado un 5%, dos flechas indican un alza del 10%, etc.; las flechas a la baja muestran una reducción.

ACCIONES Y FONDOS Cae el sector inmobiliario, pero no bastante La crisis americana de las hipotecas de alto riesgo ha afectado en mayor medida a los sectores constructor e inmobiliario, ante la previsión de mayores obstáculos para la financiación, tanto para los consumidores como para las propias empresas. Así, el índice mundial del sector constructor perdió un 4,8% en los últimos dos meses, y el inmobiliario un 3,2%. En Europa, las pérdidas fueron mayores: -7,4% y -6,8%, respectivamente. En lo que respecta a España, ni siquiera los buenos resultados obtenidos en el primer semestre por las compañías constructoras y, en menor medida, inmobiliarias, han podido "animar" sus cotizaciones.

Las inmobiliarias ceden ya un 28% en lo que va de año, mientras que las constructoras pierden un 5,5%. La Bolsa española por su parte, se anota un tímido +1,3% anual. Reiteramos el consejo que hemos dado en anteriores ocasiones: huya de las acciones inmobiliarias, que están, y siguen, demasiado caras. Respecto a los fondos que invierten en acciones de estos sectores, sólo merece la pena conservar un fondo más centrado en el sector construcción que en el inmobiliario, como el Bancaja Construcción (-2,4% en 2007), u otro, como el Ibercaja Sector Inmobiliario (-8,5% en 2007). Este último combina ambos sectores, pero en cuanto a las

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4 inmobiliarias, ha apostado por el extranjero rehuyendo la empresas españolas. Por el momento, no compre más. Seguimos desaconsejando los fondos de inversión inmobiliaria (invierten en inmuebles), por su escasa rentabilidad, e incluso los nuevos fondos de inversión libre que invierten en el sector inmobiliario, como el Altan Inmobiliario I y II o el NMAS1 Real State. Estos últimos utilizan en su estrategia instrumentos financieros derivados que desaconsejamos por su enorme riesgo. BOLSA ESPAÑOLA Y SECTOR INMOBILIARIO (negrita, base 100) 800 700 600 500 400 300 200 100 0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Las acciones del sector inmobiliario han recortado en unos meses parte de las espectaculares subidas de los últimos años. El ajuste podría no haber finalizado todavía.

· Lafarge: los resultados del segundo trimestre de 2007 han sido buenos, apoyados por los extraordinarios. Revisamos al alza nuestras previsiones de beneficios. Acción correcta: puede conservar. · El principal accionista de Uralita, la familia Serratosa, ha decidido dar un giro estratégico en la compañía

Crisis inmobiliaria de Estados Unidos y ¿en España? La crisis financiera ocasionada por las hipotecas de alto riesgo tiene un impacto claro en el mercado inmobiliario americano. El número de ventas de casas nuevas y usadas sigue bajando y las lógicas restricciones que van a impo-

apostando por la diversificación. Para asegurarse una mayoría que le permita decidir al margen del resto de los socios, van a lanzar una OPA a través de la sociedad Nefinsa, a 7 euros por acción. · En el segundo trimestre las ventas de la inmobiliaria estadounidense MDC Holdings han descendido un 42%, y los resultados se han teñido de rojo por tercer trimestre consecutivo (-2,32 USD por acción). Una parte de dichas pérdidas es debida a los ajustes contables que es preciso realizar por la depreciación de las existencias, como consecuencia de las importantes rebajas de precios consentidas por la empresa, y por todo el sector, para animar las ventas. La actividad de MDC Holdings sigue generando tesorería y la situación financiera nos sigue pareciendo suficientemente sólida como para hacer frente a esta crisis, que podría durar más de lo previsto. Nuestro consejo, siempre pensando en el largo plazo, es mantener. · La inmobiliaria mejicana Homex refleja en sus cifras el momento dulce del mercado inmobiliario del país azteca. En el segundo trimestre, tanto las ventas como el beneficio por acción han aumentado un 20%. De cara al final de ejercicio, el objetivo de crecimiento del 20% debería ser alcanzado. Nuestras previsiones de beneficio por acción se mantienen en 3,28 USD para 2007 y 3,92 USD para 2008. Sin embargo, la cotización parece estar más atenta a la evolución de la crisis inmobiliaria norteamericana que a los buenos resultados propios. Pensamos que la economía americana no presenta hoy por hoy un riesgo de ralentización brusca (ha crecido un 3,4% en el segundo trimestre), por lo que no debería existir efecto dominó sobre la economía de su vecino del Sur. La acción está correcta: conserve.

nerse al crédito no ayudarán a invertir la tendencia. La cuestión de fondo no es tanto porqué los bancos han bajado la guardia en la exigencia de garantías (20% de las hipotecas están consideradas de alto riesgo), sino porqué existen tantas personas que de otro modo, sin esos créditos, no podían acceder a la propiedad. El alto nivel de precios y su desequilibrio con los salarios parecen ser las principales causas. Y la cuerda del endeudamiento se ha tensado hasta el límite. Ahora, el ajuste se está realizando vía bajada real de precios de las viviendas (-3,2% en el segundo trimestre, en Estados Unidos). Un escenario que podría durar hasta bien entrado el 2008. En España, nuestros bancos parecen haber sido más prudentes que los norteamericanos y la morosidad no alcanza el 0,7%. Pero el hecho de que los préstamos estén bien garantizados (no abundan las hipotecas basura) no exime del riesgo de multiplicación de situaciones de impago, que darían lugar a ejecuciones for-

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zosas y a una sobre oferta de inmuebles subastados en el mercado. Es cierto que se trata de un escenario poco probable hoy en día y del que los políticos no quieren ni oír hablar, pero no hay que descartarlo a priori. Así las cosas, el consejo no puede ser si no de prudencia y de retrasar sus decisiones de inversión en el ámbito inmobiliario. SECTOR INMOBILIARIO EUROPEO (negrita) Y NORTEAMERICANO 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50

2002

2003

2004

2005

2006

2007

En base 100. La evolución bursátil del sector es muy semejante en los dos lados del Atlántico, pero en Europa las subidas fueron mayores y las bajadas también.

5 ACCIONES DEL SECTOR CONSTRUCTOR E INMOBILIARIO Nombre

Precio a 07/09/2007

Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland Cimpor Fadesa FCC Ferrovial Homex Lafarge MDC Holdings Metrovacesa Reyal Urbis Sacyr-Valleher. Saint - Gobain Uralita Vinci

170,35 36,23 1,28 0,88 80,40 6,70 27,80 59,20 59,10 53,78 107,50 41,88 78,70 9,70 26,01 72,04 6,89 50,27

EUR EUR AUD EUR EUR EUR EUR EUR EUR USD EUR USD EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Bolsa Madrid Madrid Sídney Milán Madrid Lisboa Madrid Madrid Madrid Nueva York París Nueva York Madrid Madrid Madrid París Madrid París

Riesgo (1) Comentario ** * *** ** *** *** ** * ** **** * **** ** *** *** *** * **

Consejo

duplica beneficios (y deuda) gracias a Endesa triplica resultados gracias a Fenosa resultados moderados en 2º semestre 1er semestre sólo aparentemente brillante resultado 1º semestre +11,5% beneficios 1er trim. 07 según lo esperado sigue reestructurándose antes de la fusión beneficio +90% por extraordinarios y compras siguen problemas en aeropuertos británicos resultados 2º trimestre sin sorpresas excelente primer semestre, prevé buen 2007 las pérdidas se agudizan en 2º trimestre inicia los trámites de su escisión presenta pérdidas en la primera mitad del año problemas en Francia con la OPA sobre Eiffage revisa al alza objetivos beneficios 07 su principal accionista lanza OPA a 7 euros muy buen 1er semestre,excelentes perspectivas

vender vender comprar conservar conservar vender vender vender vender conservar conservar conservar vender vender vender vender conservar conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.

FONDOS DE INVERSIÓN SECTOR CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO (invierten en acciones) Nombre AXA Aedificandi C Bancaja Construcción Caixa Catalunya Inmobil. Eurovalor S. Inmobiliario Ibercaja Sec.Inmobiliario

Comercializado por

Valor a Rdto. Rdto. Rdto. Aprec. 31/08/2007 12 m. 3 años 5 años (1)

Supermercado OCU 350,99 EUR 11,90 Bancaja 2963,64 EUR 18,00 Caixa de Catalunya 11,37 EUR 0,10 Banco Popular 157,50 EUR 1,00 Ibercaja 20,72 EUR 6,20

26,10 26,20 15,40 20,20 26,40

– 22,20 14,30 18,50 23,80

*** * ** *****

S

Comisiones (2) Consejo R G+D (3)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 1,50 0,00 0,00 2,00

1,64 1,80 1,55 2,25 2,10

V M V V M

Fondos en negrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Apreciación : Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad habrá demostrado el fondo en su gestión. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos. (3) En cuanto a los fondos, nuestros consejos respecto a los mismos pueden ser de tres tipos: "C": Fondos que actualmente recomendamos comprar; "M" : Fondos cuya cartera y gestión nos parecen acordes con las inversiones que aconsejamos y que por lo tanto puede mantener; "V": Fondos cuya cartera o gestión disienten de las inversiones que recomendamos, por lo que le aconsejamos desprenderse de los mismo, bien sea ordenando una venta si acumula pérdidas en el mismo, bien ordenando un traspaso si acumula ganancias."

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS (invierten en inmuebles) Nombre

Comercializado por

Valor a 31/08/2007

AC Patrimonio Inmob. FII Ahorro Corporación 107,16 EUR BBVA Propiedad Supermercado OCU 12,02 EUR Madrid Patrim. Inmob. FII Caja de Madrid 118,60 EUR Sabadell BS Inmobil. FII Banco Sabadell 117,66 EUR Santander Banif Inmob FII BSCH 1432,19 EUR Segurfondo Inversión FII Inverseguros Gest. 164,51 EUR Rendimiento bruto de la inversión en vivienda en España Rendimiento bruto de las acciones europeas del sector inmobiliario

Rdto. Rdto. Rdto. 12 m. 3 años 5 años 2,80 4,20 4,20 6,10 4,10 7,10 8,2 6,8

2,30 4,50 4,10 5,40 6,40 6,30 12,5 23,6

5,70 6,30 7,70 15,3 21,1

Comisiones (1) S R G+D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3,00 2,00 2,00 2,00 4,00 0,00

3,10 3,00 3,10 3,00 3,40 1,60

Fondos sobre fondo azul: la cartera o la gestión de estos fondos se corresponde con las inversiones que recomendamos actualmente; Fondos en negrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos.

OCU FINCAS Y CASAS n° 13

6

TABLÓN INMOBILIARIO E HIPOTECARIO MERCADO HIPOTECARIO EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN OCU

Índices de referencia hipotecaria (BOE 23 de agosto de 2007)

160 150 140 130 120 110 100

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable Entidad

Teléfono / página web

ING Direct Open Bank Barclays Bank Uno-e Ibanesto.com Banco Halifax Bancodeldeporte.com

901 020 990 902 365 366 901 100 055 901 111 113 901 220 139 901 300 900 902 195 852

4,90 4,96 4,96 4,96 4,57 (3) 4,97 4,97

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,50 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

902 111 113 901 111 365 902 224 466

5,50 5,70 5,75

0,00 0,75 1,00 (6)

08/07

06/07

04/07

02/07

12/06

10/06

08/06

06/06

04/06

02/06

12/05

10/05

(a 20 años; vivienda principal; sep. 2007)

Interés Comisión (%) Nominal (%) Apertura Cancelación anticipada 1º año total parcial

Mejores préstamos hipotecarios tipo fijo Uno-e Bancopopular-e.com BBVA

08/05

90

CECA = Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro; IRMH = Índice de referencia del mercado hipotecario.

06/05

4,563% 4,564% 4,236% 5,750% 5,283% 5,362% 5,326% Perspectivas 6 meses (*) Tipos de interés en préstamos hipotecarios U

04/05

Mibor a 1 año Euribor a 1 año Rendimiento interno de la deuda pública CECA IRMH bancos IRMH cajas IRMH conjunto de entidades

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Tipo revisado Euribor + 0,33 Euribor + 0,39 Euribor + 0,39 Euribor + 0,39 Euribor + 0,40 Euribor + 0,40 Euribor + 0,40

TAE Cuota (%) (1) mensual (euros) (2) 5,40 5,44 5,44 5,46 5,46 5,47 5,50

675,12 677,00 677,00 678,11 678,11 678,62 (4) 680,31 (5)

(a 15 años * ; vivienda principal; sep. 2007)

0,00 2,00 1,00

0,00 2,00 1,00

n.p. n.p. n.p.

6,14 6,48 6,56

842,54 859,72 864,15

(1) Para calcular la TAE se aplica el Euribor de julio 2007 (4,564%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (2) Cuota media teórica en un préstamo de 100.000 euros, teniendo en cuenta el tipo inicial, el revisado y los gastos; (3) Los tres primeros meses; (4) Oferta por Internet; (5) Exige contratar una tarjeta de crédito cuyo coste de 35 euros ya está incluido en la TAE; (6) Mínimo de 600 euros. (*) iBanesto y Banco del Deporte ofrecen un préstamo a tipo fijo con TAE de 5,97% y 6,57%, respectivamente, pero su plazo máximo es de 12 años.

SECTOR CONSTRUCCIÓN Actividad

INVERSIÓN EN INMUEBLES Indicadores de inversión

Tendencia (*) Viviendas visadas (12 meses) may. 2007 871.000 Licitación oficial (12 meses) junio 07 +31% Consumo aparente cemento junio 07 2,2%

V U V

Fuente: Banco de España y Min. Fomento.

• Rendimiento (enero- agosto 2007) acciones del sector: Inmobiliario español: -28,14% Constructor español: -5,51% Bolsa española: 1,32% • Fondo Bancaja Construcción, (ene.-ago. 07):

Indicadores del sector • Costes de edificación (jun. 2007): • Indicador clima construcción OCU (*) may. 07: 125 jul. 07: 127,5

+ 4.5% sep. 07: 121,2

-2,4%

• Inversión inmobiliaria: rendimiento esperado a largo plazo (*): septiembre 2007: 5,5% anterior previsión: 6,5% • Inversión extranjera en inmuebles (anual, mayo 07):

0,1%

• Precio de la vivienda libre nueva (II Trim. 07):

+6%

(*) Las cifras marcadas con un asterisco son estimaciones de OCU Fincas y Casas. Una flecha ascendente indica una leve variación al alza y dos flechas ascendentes una subida más pronunciada. Una flecha descendente muestra una leve variación a la baja - de la tendencia, no necesariamente de los valores absolutos - y dos flechas una bajada más pronunciada. La doble flecha horizontal indica la ausencia de variación al alza o a la baja.

OCU FINCAS Y CASAS n° 13

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GESTIÓN PATRIMONIAL INFORMACIÓN URBANÍSTICA EN WEBS MUNICIPALES Los ayuntamientos se movilizan para ofrecer a los ciudadanos más servicios a través de Internet. Le animamos a hacer uso de esta opción y a pedir a sus representantes que amplíen esas posibilidades.

Más que un lujo, una necesidad Llama la atención que a estas alturas de siglo sigamos viendo en los ayuntamientos largas colas para realizar gestiones sencillas o simplemente para obtener información. Es claro que nuestras administraciones locales no han hecho aún el esfuerzo necesario para explotar todas las ventajas de Internet a favor de los ciudadanos. Hemos consultado a más de 400 usuarios de Internet qué servicios querrían recibir de sus ayuntamientos a través de la web. Se trata en su gran mayoría de usuarios de la web municipal: 90% han entrado en ella al menos una vez en el último año, y un 72% lo han hecho al menos tres veces. A continuación, hemos analizado las páginas web de veinte ayuntamientos para contrastar qué es lo que realmente ofrecen, respecto de lo que demandan los ciudadanos.

¿Qué quisiéramos hacer a través de Internet? Para los usuarios consultados, el motivo principal de la consulta por Internet ha sido obtener información (90%), mientras que un 40% pretendían realizar alguna gestión. La información más buscada incluye los modelos de impresos, solicitudes y explicación de trámites, recursos, registros y padrón municipal. Pero también existe interés por la información urbanística (planes de ordenación, planos, legislación aplicable, actuaciones...), y por aquella que concierne a la vivienda (VPO, iniciativas municipales para el alquiler...). En cuanto a los trámites, los usuarios querrían poder obtener certificados de empadronamiento y realizar gestiones sobre sus tributos municipales, entre ellos el IBI. Además, junto con otras gestiones sobre el tráfico y los aparcamientos, les gustaría poder solicitar licencias y pagar las tasas correspondientes por la realización de obras en el hogar.

· La información urbanística es bastante completa en las webs consultadas. Destacan Alicante y Zaragoza. Ambas disponen de planos completos; la primera aporta un elenco amplio y actualizado de todas las normas que afectan al urbanismo, y la segunda facilita la realización de gestiones con una información clara y precisa, y añade planos históricos desde 1879. · Zaragoza aporta la mayor información sobre el mantenimiento de la ciudad y el medio ambiente. · En información sobre vivienda (VPO y alquiler), destacan Barcelona, Bilbao, Logroño, Madrid, Málaga, Murcia, Oviedo, Palma de Mallorca, Santander, Toledo, Valladolid y Zaragoza. · La mayoría de las webs disponen de información relativa a los impuestos municipales (IBI e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros). · En cuanto a los trámites urbanísticos, quince de las veinte páginas webs permiten el pago de los impuestos a través de Internet. Sólo Barcelona y Sevilla permiten presentar la solicitud de licencias y Zaragoza permite la autoliquidación de licencias urbanísticas.

Valoración global de las webs Además de la información obtenida y de los trámites que es posible realizar a través de las webs respectivas, hemos valorado igualmente la facilidad de uso de este instrumento. A la hora de clasificar el servicio de los distintos ayuntamientos, hemos puntuado esos tres criterios según la importancia que los propios encuestados le otorgan: información, 60% de la nota global, trámites, 30% y usabilidad 10%. Los resultados se reflejan en el siguiente gráfico (de 0 a 10 puntos). CLASIFICACIÓN GLOBAL DE WEBS MUNICIPALES 10 9 8 7

Veinte webs analizadas Una vez recogidos los intereses más frecuentes que buscan los ciudadanos en las páginas web de sus ayuntamientos, hemos visitado con detenimiento las de 20 grandes ciudades del país (vea la lista en www.dinero15.com). Destacamos lo siguiente: · Todos los municipios informan sobre la distinta normativa municipal, pero en varios (Alicante, Ávila, Cáceres, Las Palmas, Valencia y Valladolid) no se especifica el año de vigencia de la norma, lo que obliga al usuario a preguntarlo por teléfono.

6 5 4 3 2 1 0

Madrid

Zaragoza Barcelona

Logroño

Málaga

Oviedo

Bilbao

A Coruña Valladolid

Madrid posee, en conjunto, la mejor web municipal, si bien la de Zaragoza le supera por facilidad de uso. Ambas son un buen ejemplo para el resto, por facilitar la relación con el ciudadano.

OCU FINCAS Y CASAS n° 13

Las Palmas

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ANÁLISIS URBANÍSTICO LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Los precios de las viviendas son demasiado elevados, pero el inversor puede encontrar oportunidades con los garajes, una necesidad creciente.

La ciudad mantiene su atractivo Las Palmas de Gran Canaria no ha vivido en los últimos años un periodo de esplendor. Con un turismo estancado y desplazado a otros lugares de la propia isla, la ciudad vive del puerto y de los servicios que conlleva su estatuto de capital. La difícil orografía del terreno ha contribuido a que el desarrollo urbanístico de la villa no haya sido homogéneo. Uno de los principales retos de las nuevas autoridades municipales es la ordenación de los barrios y el desarrollo de todo el litoral. Con todo, la ciudad mantiene su interés para un eventual inversor. Existe una doble demanda para alquileres: la turística y la del funcionario y estudiante. Pero antes de nada conviene conocer mejor las necesidades de la ciudad y la realidad del mercado. OCU Fincas y Casas lo ha hecho para usted.

Tomar el pulso a Las Palmas Hemos realizado una encuesta a 450 habitantes de la capital sobre sus preferencias urbanísticas e inmobiliarias. El porcentaje de quienes habitan una vivienda en propiedad es algo más bajo que la media nacional (79% frente a un 86%). Un 16% de los encuestados piensa adquirir una vivienda en la ciudad en un futuro próximo; de ellos, el 85% prefieren una altura no superior a cuatro plantas. También existe una fuerte demanda de plazas de garaje: un 36% dice necesitarla, pero dados los precios, sólo un 15% piensa adquirirla y un 10% planea alquilarla. Los barrios preferidos por los palmenses para vivir son Vegueta, barrio histórico por excelencia, con un 57% de preferencias, Ciudad Jardín (56% de preferencias), La Minilla, barrio de nuevo desarrollo, con un 50% de preferencias, y Triana (48%), que al igual que Vegueta constituye un Conjunto Histórico Artístico. Zonas tradicionales como Mesa y López reúnen sólo un 40% de preferencias y se ven superadas por barrios nuevos y más alejados del centro como Siete Palmas (43%). No son apreciados barrios como San Francisco y San Nicolás (9%), ni el más alejado de Tamaraceite (27%), ni la Isleta (30%), que no ha recuperado aún su reputación de zona contigua al puerto, a pesar de su renovación.

Los precios no respetan el orden, y son caros Los precios de la vivienda encontrados en el mes de julio de 2007 no siguen la misma lógica que las prefe-

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rencias de los habitantes. El barrio más caro es Triana (3.460 euros/m2), seguido a distancia de Mesa y López (2.630 euros/m2), Siete Palmas (2.410 euros/m2), La Minilla (2.340 euros/m2) y Vegueta (2.215 euros/m2). El propio Ciudad Jardín, segundo en orden de preferencias, está a "sólo" 2.150 euros/m2, aunque por encima de los 1.700 euros/m2 de Tamaraceite. Por su parte, el Ministerio de la Vivienda anuncia un precio medio de la vivienda usada en la ciudad de 1.820 euros/m2 (segundo trimestre 2007). Paralelamente, los precios de alquiler de viviendas son bastante homogéneos en la ciudad. Para una vivienda media oscilan entre los 750 euros/mes en Vegueta y los 480 euros/mes en Tamaraceite. Hemos calculado para usted el valor de capitalización de dichos alquileres, buscando una rentabilidad media anual del 4,5% (que ya proporciona la inversión en obligaciones del estado, sin riesgo). Al comparar el resultado con el precio de venta de las viviendas llegamos a la conclusión que todos los barrios citados resultan en la actualidad caros para el inversor. Caso distinto es el de los garajes, como veremos.

Calidad de vida: hay dónde mejorar El siguiente grafico muestra la valoración que los ciudadanos hacen de las dotaciones de la capital. CÓMO VALORO LOS SERVICIOS EXISTENTES

Centros deportivos

Centros sanitarios

22%

53%

12%

23%

49%

15%

29%

41%

9%

36%

36%

Centros escolares 2%

0%

19%

50%

14%

Transporte público

14%

58%

18%

Parques públicos

13%

49%

21%

Limpieza

13%

43%

41%

Bibliotecas públicas

7%

55%

26%

Seguridad Plazas de aparcamiento

4%

59%

30%

Centros para mayores

20%

40%

60%

80%

A continuación le presentamos las prioridades de sus habitantes, en una lista de temas sugeridos. En principio, la actividad del consistorio debería respetarlas. Áreas prioritarias para el ciudadano

%

Construir residencias para Tercera edad Equilibrar dotaciones y equipamientos entre barrios Construir más viviendas de protección oficial Construir más centros de salud de atención primaria Acabar con los atascos en el Istmo Relanzar el turismo en la ciudad Descentralizar los servicios municipales

82 80 80 78 75 75 69

100%

9

Al preguntar de modo espontáneo por otras posibles demandas a las autoridades, se nos habla de la seguridad, pero como se ha visto no constituye un grave problema. Los palmenses no están de acuerdo con el incremento del número de grandes centros comerciales (76%) y preferirían vivir (74%) en viviendas unifamiliares, aunque para ello deberán esperar un cambio en el discurso oficial, que ha hecho hoy del bloque de pisos el paradigma de la sostenibilidad. Para la zona de El Confital, en la pequeña península al norte de la ciudad y de la isla, un 92% opta por mantener la zona en su nivel de protección actual, aunque se apunta la posibilidad de contar con un paseo que bordease el litoral. Otros proyectos, como la rehabilitación del barranco de Guiniguada, también reciben el apoyo de una mayoría de habitantes (58%). El traslado de la base naval, actualmente situada en pleno centro de la ciudad, cuenta con el apoyo del 43%. En su conjunto, el futuro económico de la ciudad parece bueno y aceptable a un 73% de los encuestados, frente a un 27% que lo estiman malo o muy malo.

tendrá precisamente como prioridad, como hemos dicho, la expansión de las zonas urbanizadas.

Los garajes, problema y oportunidad La escasez de plazas de aparcamiento se refleja en los precios de los garajes. En Triana, la plaza cuesta unos 35.000 euros, por 25.000 euros en Mesa y López. En el más apartado Tamaraceite, el precio oscila entre 9.000 y 17.000 euros. Por su parte, el alquiler se paga a 120 euros mensuales en Triana, 75 en Mesa y López y Vegueta, y prácticamente lo mismo e incluso más (80 euros) en Tamaraceite. También el discreto barrio de Altavista – Las Chumberas presenta un precio de venta de unos 17.000 euros, por un alquiler de 80 euros al mes. Con los precios indicados de compra y alquiler, la inversión en plazas de garaje en Tamaraceite y en Altavista sí podría resultar rentable FyC al inversor.

Posibilidades de expansión Encontrar terrenos rústicos en el término municipal con vista a su futura edificabilidad no resulta fácil. En parte por la ya comentada orografía del terreno. Las zonas preferidas de expansión para la ciudad, en la medida en que eso es posible, son las del Sur y Suroeste de la ciudad actual. Pero en la práctica, la ciudad avanza más por el Sureste, hasta llegar a municipios colindantes como Telde. Lo cierto es que no hemos encontrado espacios de terrenos interesantes para el inversor, aunque es posible encontrar pequeñas parcelas aptas para viviendas unifamiliares. El Plan general de la ciudad, que debe adaptarse ahora a algunas modificaciones de la legislación canaria, no

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NOTICIAS BREVES PROTEGER LA VIVIENDA DEL FRIO En la práctica, la medida más eficaz para mejorar el aislamiento de una vivienda en un bloque de pisos es contar con unas buenas ventanas. Su coste se compensa con el ahorro energético. El ahorro en la calefacción se traduce en un ahorro económico y en una menor contaminación. El propietario de un piso no tiene la misma capacidad de decisión a la hora de aislar su vivienda que aquel que se construye su propia vivienda, puesto que todo o casi todo le viene dado. Sin embargo, sí puede cambiar el elemento que más incidencia tiene sobre el aislamiento, las ventanas. Cada parte de la vivienda tiene una conductividad diferente, según el material y su espesor. Un muro con cámara de aire pierde menos kilo calorías por cm2 que un muro sin cámara de aire, y las ventanas simples pierden al menos cinco veces más que un muro con cámara de aire. Interesa aislar aquellos elementos que estén en contacto con el exterior o con otros locales no calefactados: muros exteriores, suelos en contacto con portales o porches, techos en contacto con el exterior, etc. Si habitamos un piso con vecinos por arriba y por abajo, lo que nos interesa aislar es la fachada a la calle o a los patios. Prácticamente todas las viviendas desde los años 60 disponen de muro de fachada con cámara de aire. Podría pensarse en instalar un aislamiento en lugar de la cámara de aire, pero la obra puede resultar costosa y complicada, y el resultado no sería espectacular. Por eso, lo más eficaz es contar con unas buenas ventanas. Interesa que tengan doble cristal y rotura de puente térmico. Pueden ser de aluminio – más económicas –o de PVC. Junto a ello es importante que la caja de la persiana esté integrada en la ventana, dado que las cajas externas, habituales en los modelos antiguos, son una gran fuente de pérdida de energía.

Cuánto puede costar Hemos pedido diversos presupuestos a casas especializadas, para la instalación de cinco ventanas practicables de 141 × 120 cm y dos puertas balconeras de 140 × 205 cm. Se trata de modelos en aluminio lacado blanco con rotura de puente térmico y doble vidrio con cámara de aire. Los presupuestos incluyen el desmontaje y retirada de las ventanas actuales y la colocación de las nuevas con el trabajo de albañilería necesario. No se incluye la pintura, que en algunos casos puede implicar toda la habitación concernida (entre 300 y 600 euros más). Pues bien, los precios obtenidos oscilan entre 3.500 y 5.000 euros, con IVA. Ahora bien, si se incluye el cambio de persianas (en aluminio térmico), los precios ascienden a 8.500

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– 9.000 euros. La diferencia no es pequeña, pero merece la pena para alcanzar el mejor aislamiento. Tenga en cuenta que los modelos de ventanas y persianas no deben desentonar, en su forma y colores, con los existentes en el bloque. De otro modo la comunidad de propietarios podría oponerse a dicho cambio. AHORRO (euros) DEL DOBLE CRISTAL AISLANTE 300

250

200

150

100

50

0

Gasoil

Gas Natural

Acumuladores eléctricos

Propano canalizado

Estimación del ahorro económico en 15 años respecto al cristal simple, y según el tipo de calefacción, teniendo en cuenta el sobre coste del material. Para un piso con 8 m2 de cristal y en zona climática fría.

RESERVA DE DERECHOS POR LA PROMOTORA El Tribunal Supremo da validez a normas estatutarias impuestas por el promotor cuando los pisos ya se han vendido, amparándose en un consentimiento recogido en el contrato privado de compra. En OFC nº 3 tratábamos de los posibles abusos que una promotora puede cometer a la hora de reservarse derechos, para sí o para otros, en la creación de la propiedad horizontal (en el título o en estatutos). Se trata de disposiciones que para su modificación deben contar con el apoyo unánime de la Junta, que el beneficiado nunca aprobará, como exenciones de gastos comunes, reserva de derechos de vuelo o de sobre edificación futura, o reserva de instalación de publicidad en fachadas y cubiertas, etc. La Ley permite al promotor propietario único de la edificación que constituya la propiedad horizontal, otorgando escritura pública con el título u los estatutos de la comunidad, incluso antes de iniciar la construcción. Y el promotor suele incluir en los contratos privados de compraventa de los pisos cláusulas que le facultan bien a aprobar los estatutos, bien a realizar ulteriores precisiones en los mismos. Lo que sostiene el Tribunal Supremo es que si los compradores dieron su consentimiento a dichas cláusulas en el contrato privado, y si posteriormente firman la escritura pública de compraventa, que ya incluye los estatutos otorgados por el promotor, no pueden alegar posteriormente la nulidad de dichas cláusulas.

11 Lo cierto es que esto puede ser una fuente de abusos por parte de algunos promotores, dada la posición de debilidad de los particulares firmantes. En cualquier caso, si la Junta de propietarios de una nueva comunidad considera que alguna de las cláusulas de los estatutos que recibe del otorgante – anterior dueño único – son nulas o contrarias a la ley, no lo puede decidir por ella misma. Debería acudir por vía judicial contra las personas beneficiadas por dichas normas, para pedir una resolución judicial firme que declare la nulidad y permita la rectificación de dichas cláusulas en el registro. Ahora bien, ya ha quedado clara la postura del Supremo para el caso en que los compradores hubieran firmado aquellas cláusulas. Sí es cierto que algunas sentencias han declarado efectivamente nulas por abusivas algunas cláusulas que han considerado que establecían privilegios "exorbitantes". Pero esto nos parece demasiado vago. Por tanto, antes de firmar el contrato de compraventa siga los consejos que le damos en OFC nº 3, que puede consultar en www.dinero15.com.

SUBARRIENDO INCONSENTIDO Si usted sospecha que la vivienda que ha dado en alquiler es subarrendada sin su consentimiento, puede instar la resolución del contrato. Pero para probarlo deberá sufragar sus investigaciones. Es relativamente frecuente el caso de arrendatarios que alquilan parte o toda la vivienda que tienen arrendada a uno o varios terceros (subarriendo). La ley exige la autorización expresa y escrita del propietario para que el subarriendo sea válido. Además, éste deberá ser parcial, nunca de toda la vivienda, y el precio pactado no puede superar al precio del arrendamiento original. La falta de tal consentimiento es causa de resolución del contrato. · En ocasiones, el propietario puede tolerar (e incluso alentar) dicha práctica de subarriendo, puesto que es un modo de "garantizarse" los ingresos por renta.

Viviendas de cuatro dormitorios que se alquilan a unos 800 euros pueden subarrendarse por habitaciones, a unos 300 euros cada una. El problema es la sobreocupación de las viviendas y las condiciones precarias y de indefensión en que pueden vivir los inquilinos, al margen del uso abusivo que se hace de la vivienda y del que a menudo son víctimas los vecinos. · La dificultad que puede presentarse es la prueba, por parte del propietario, de que exista tal subarriendo no consentido, en caso de que quiera resolver el contrato. En realidad, lo que hay que probar es la presencia de un tercero en la vivienda, alguien ajeno a la relación propietario inquilino, pero que goza de la vivienda como si fuera inquilino. Debe tenerse en cuenta que si los terceros son familiares del inquilino no podrán considerarse propiamente terceros y no existiría subarriendo. La ley no permite al propietario solicitar al ayuntamiento un certificado de empadronamiento de los habitantes de la vivienda. Como en principio no existirán pruebas escritas (contratos, titularidad de suministros, etc.), la prueba de la subrogación debe hacerse con ayuda de testigos y, frecuentemente, con informes de detectives contratados para la ocasión. Los tribunales han rechazado grabaciones de video por atentar contra el derecho a la propia imagen, pero sí han admitido grabaciones de audio si están realizadas por el propio interlocutor de la conversación. Una vez que se consiga esa difícil prueba, existe una presunción de subarriendo ilegal y se produce la inversión de la carga de la prueba, es decir, que correspondería al inquilino justificar la presencia de dicho tercero en la vivienda. · A la hora de redactar el contrato, deje constancia de la prohibición de toda cesión, traspaso o subarriendo sin su consentimiento expreso. Puede igualmente establecer como causa de resolución del contrato la ocupación de la vivienda por un número de personas superior al máximo autorizado en el propio contrato. Si bien esto debería ser aplicado con flexibilidad (piense en un caso de nacimiento múltiple). De hecho, diversas administraciones tratan ahora de regular este tipo de límites (sobreocupación), y prevén sistemas de control. Así, un Decreto de la Generalitat de Cataluña de 2003 establece por ejemplo, un máximo de ocupación de 7 personas para 64 m2, 8 personas para 72 m2 y 9 personas para 80 m2. Pero de nueFyC vo la dificultad está en su control efectivo.

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FISCALIDAD CÓMO AHORRAR EN EL IRPF CON SUS INMUEBLES Antes de que acabe el año, existen modos de ahorrar en su próximo IRPF por los inmuebles, más allá de abrir una cuenta vivienda o de amortizar capital del préstamo hipotecario. Veamos cómo.

INMUEBLES EN ALQUILER Gastos que reducen la factura fiscal Para calcular el rendimiento neto de sus alquileres, no olvide descontar los intereses y gastos de financiación de préstamos, tanto para la adquisición como para la reforma del inmueble, la amortización anual (3% del mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo el valor del suelo, y 10% de los muebles, en su caso), tributos, gastos de formalización del arrendamiento, importe de las primas de seguros (responsabilidad civil, robo, incendio...), gastos de reparación y conservación, gastos de servicios personales (portería, vigilantes, administrador), y alquileres impagados que tengan más de seis meses de antigüedad al 31 de diciembre. En la actualidad el rendimiento neto de cada inmueble arrendado no puede ser negativo por efecto de los intereses pagados o por los gastos de reparación y conservación, pero ese mayor gasto puede ser deducido en un periodo de cuatro años. Sí pueden generar rendimientos negativos otros conceptos como los tributos o gastos de portería, jardín, etc.

¿Crear una sociedad inmobiliaria? Tributar por alquileres a través de una sociedad tiene la ventaja de contar con un tipo impositivo limitado al 30% (frente al 43% del IRPF) y poder deducir la totalidad de los gastos sin límites. Por el contrario, sólo se deduce un 2% por amortización (frente al 3% del IRPF) y no se beneficia de las reducciones del 50% o del 100% aplicables en el IRPF para el alquiler de viviendas. Existe un régimen especial para sociedades cuyo objeto principal sea el alquiler de viviendas. Éstas gozan de bonificaciones en la cuota del 85% (90% en viviendas para discapacitados). Pero los requisitos exigidos no están al alcance de cualquiera: tener una cartera mínima de 10 viviendas en alquiler, cuya superficie máxima individual no exceda 135 m2, y con un periodo de arrendamiento mínimo de 7 años. En 2003 existían 42 sociedades de este tipo, y en 2005 eran ya 308.

rio – en el primer trimestre del año siguiente – una declaración firmada en la que manifieste sus datos de identificación, la referencia catastral de la vivienda, el hecho de tener una edad comprendida entre los 18 y los 35 años durante todo el 2007 o durante parte del mismo (precisando el número de días en que cumplió tal requisito), y el haber obtenido rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples, 499 euros al mes en 2007). ORIGEN DE LAS RENTAS EN LA RECAUDACIÓN POR IRPF EN 2005 (en %)

RENTAS IMPUTADAS INMOBILIARIAS 0.5%

DE CAPITAL INMOBILIARIO 2,0%

DE ACTIVIDADES REGÍMENES ESPECIALES ECONÓMICAS 1.3% 8,3%

DE CAPITAL MOBILIARIO 3.7%

DE TRABAJO 84,2%

Las rentas de capital inmobiliario unidas a las rentas imputadas, apenas suponen el 2,5% de la recaudación global del IRPF. Una correcta planificación puede suponerle ahorros importantes en su declaración, como los sugeridos en este artículo.

AHORRO EN LA VENTA DE INMUEBLES Si piensa vender y está cerca, espere a los 65 años La ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual por parte de quien tenga 65 ó más años de edad, está exenta en el IRPF. Se considera vivienda habitual si se ha residido en ella tres años continuados. La exención se aplica aunque el propietario no resida ya allí, siempre que no hayan pasado más de dos años hasta la venta. Si la vivienda está a nombre de los dos cónyuges, ambos deben haber cumplido los 65 años, ya que de lo contrario solo estaría exenta la ganancia correspondiente al cónyuge que tenga esa edad.

Alquiler para jóvenes

Si adquirió el inmueble tras el 31/12/1994, espere

Si su inquilino tiene entre 18 y 35 años se puede beneficiar de una reducción del 100%, que supone no tener que tributar por los ingresos del alquiler en el IRPF. Para ello, el inquilino debe entregar al propieta-

Para el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF cada año aumenta el coeficiente de actualización del valor de adquisición del inmueble (+2% anual). Por ello, si ha decidido vender, espere a principios de año

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13 para beneficiarse del mayor coeficiente y tributar por una ganancia patrimonial inferior. Por ejemplo, para un piso adquirido en 1997 por 175.000 euros, que se quiere vender por 420.000 euros, el ahorro en IRPF sería de 766 euros, si se vendiera a principios de 2008 en vez de 2007, como se ve en la tabla. Año

Coeficiente Valor Ganancia Impuesto actualizado (18%)

2007 2008

1,2162 1,2405

212.835 217.087

207.165 202.912

37.290 36.524

Si lo adquirió antes del 31/12/1994, no retrase La nueva Ley del IRPF considera que la ganancia de bienes adquiridos antes del 31/12/1994 se ha generado de forma lineal en el tiempo, y sólo permite aplicar los coeficientes reductores de la ganancia a la parte generada hasta el 19/01/2006 incluido. A partir de dicha fecha no se aplica ninguna reducción. Por tanto, cuanto más tarde en vender estos inmuebles, mayor será la parte de la ganancia que no se beneficia de reducción y más pagará por IRPF. Veamos un ejemplo en la siguiente tabla: solar adquirido el 07/05/1980 por 20.000 euros, vendido por 3.000.000 euros en las fechas indicadas. Retrasar un año la venta implica un sobre coste fiscal de 17.454 euros. Fecha de venta

Ganancia sujeta a tributación

Importe a pagar

Diferencia en euros (*)

17/12/2007 30/12/2007 02/01/2008 17/12/2008

205.361 208.928 209.715 302.330

36.965 37.607 37.749 54.419

0 642 784 17.454

* Impuesto que se paga de más en las distintas fechas respecto al de la venta realizada el 17/12/07

AFECCIÓN A LA ACTIVIDAD PROFESIONAL Gastos de los inmuebles afectos Los inmuebles afectos a una actividad profesional o empresarial no generan imputaciones de rentas inmobiliarias y, además, los gastos derivados de los mismos son deducibles para determinar el rendimiento neto de la actividad económica. Se consideran afectos los bienes que se utilizan en dicha actividad. Si el inmueble se utiliza tanto para vivienda como para una actividad económica, para que se considere afecta la parte correspondiente, ésta debe ser susceptible de aprovechamiento separado e independiente. Por ejemplo, dedicar una habitación a despacho profesional. En ese caso, se puede contabilizar como gasto deducible la parte proporcional de los gastos de titularidad del inmueble (amortizaciones, IBI, comunidad de propietarios). Respecto a los gastos de suministros (electricidad, gas, teléfono, Internet, etc.), sólo pueden deducirse aquellos cuyo destino exclusivo sea la actividad económica desarrollada.

Régimen aplicable a la aparcería El contrato de aparcería es aquel por el que el titular de una finca rústica cede temporalmente el uso y disfrute de la finca a otra persona para su explotación, aportando además algunos elementos (ganado, maquinaria, circulante...). En los contratos de aparcería, si el propietario interviene en la ordenación de medios de producción o de recursos humanos, los rendimientos obtenidos se consideran rendimientos de actividades empresariales en vez de rendimientos de capital inmobiliario. La ventaja es que los gastos deducibles son mayores y el rendimiento puede ser negativo sin límites. Esta actividad tributa según el método de módulos llamado de Estimación Objetiva, que no tiene en cuenta el beneficio real aportado por la explotación sino unos criterios objetivos establecidos por la ley. Si su beneficio real es menor que el calculado por los módulos, puede solicitar la renuncia a dicho régimen para poder tributar por el sistema de Estimación Directa. Dicha renuncia debe efectuarse en el mes de diciembre, mediante el modelo 036.

IMPUESTO DE PATRIMONIO E IRPF Si su patrimonio es elevado, le conviene saber que existe un límite para las cuotas resultantes del IRPF y del Impuesto de Patrimonio (IP). Ambas cuotas juntas no pueden superar el 60% de la base imponible del IRPF, sin tener en cuenta para el cálculo de la cuota y de la base del IRPF la parte correspondiente a ganancias de patrimonio de más de un año. Es decir, que si la suma de ambas cuotas excede dicho porcentaje, la cuota del IP se reducirá hasta que se alcance dicho límite, con un máximo de reducción del 80% de la cuota del IP. Por este motivo, para pagar menos en su declaración de patrimonio, le conviene que la base imponible del IRPF sea lo más baja posible. Por ejemplo, a una persona con un salario de 29.000 euros y un patrimonio heredado de 2.000.000 euros, no le interesará invertir de forma que genere rentas anuales como dividendos o intereses de depósitos, que harían aumentar su base imponible en el IRPF. Dicho inversor puede optar, por ejemplo, por fondos de inversión, que no deben declararse hasta su venta. En el ejemplo, no haber cobrado 20.000 euros de dividendos (o de intereses) ese año, supondría un ahorro en el IP de 5.670 euros en dicho ejercicio. FyC

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COMPRAVENTA INMOBILIARIA EL EFECTIVO EN LAS COMPRAS DE INMUEBLES La mayor presión legal no ha logrado por el momento hacer olvidar a los particulares la vieja "tradición" de escriturar por menos dinero. Las promotoras, aparentemente, sí se han vuelto más legales.

Ventajas y riesgos Escriturar una vivienda por un precio inferior al realmente pagado puede interesar al vendedor con el fin de declarar una menor ganancia patrimonial en su IRPF (o en el Impuesto de Sociedades, en su caso). El interés para el comprador puede ser pagar un menor Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o de IVA, para las viviendas nuevas), o simplemente dar salida a un dinero "negro" que se posee. Sin embargo, estos pagos con dinero "B", generalmente en efectivo, presentan serios inconvenientes, además de los morales, especialmente para el comprador. Por un lado, declarar hoy un menor coste de adquisición del piso supondrá en el momento de su venta una mayor ganancia patrimonial. Aunque muchos se consuelan pensando que de todos modos no tributarán por dicha ganancia, al invertirla más tarde en la compra de una vivienda más cara. Además, si se trata de la primera vivienda, el comprador no puede desgravarse en su IRPF por la parte pagada en dinero "B". Igualmente, en caso de resolución del contrato de compraventa, nunca se podría reclamar al vendedor el dinero entregado sin justificante. Lo cierto es que esta práctica sigue extendida en las transacciones inmobiliarias.

Cerco legal, a los legales En los últimos meses se ha aprobado la Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal y está en trámite el proyecto de Ley Hipotecaria que trata igualmente este problema. Ahora el Notario está obligado a identificar en las escrituras los medios de pago empleados en la transacción: debe identificar el precio, su cuantía, el momento del pago y los medios em-

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pleados, especificándolos (cheques, transferencias, ingresos, metálico...) y hacer constar los documentos justificativos de los mismos. Además el Notario hará constar el NIF de los otorgantes e informará a la Agencia Tributaria. Por otra parte, existe la obligación de declarar cualquier movimiento que se realice en el interior del territorio nacional con cifras en metálico iguales o superiores a 100.000 euros. Es decir, quedará constancia de todo pago en metálico que se quiera declarar, pero no del resto. Por tanto, las nuevas normas complican la vida a quien obra legalmente, pero dejan indiferente a quien opte por defraudar. En cuanto a la VPO, existe un precio máximo de venta, en teoría fácil de controlar.

Test práctico: "todo es negociable" Hemos querido saber qué aceptación sigue teniendo, en la práctica, esta "costumbre", a pesar del mayor control legal. De modo anónimo hemos contactado a treinta actores inmobiliarios, vendedores particulares, promotoras e inmobiliarias, en tres ciudades: Barcelona, Madrid y Valencia. El resultado de este estudio es "esperanzador" en lo que concierne a las promotoras, puesto que todas menos una, nos respondieron tajantemente que no estarían dispuestas a escriturar por una cifra menor a la de venta. Distinto es el caso para los particulares. Los once consultados nos respondieron que no habría ningún problema, siempre que se haga "con cuidado", es decir, respetando el valor mínimo que la Hacienda autonómica otorga a las viviendas. Y en la misma línea han respondido las diez agencias inmobiliarias contactadas, precisando que la decisión depende del propietario pero que ellos no ven ningún problema, aunque de eso se hablaría cuando se hiciera la reserva... El negoci es el negoci.

El riesgo de ser controlado La Agencia tributaria aumenta cada año el número de inspecciones (en 2006 fueron 46.402 en el ámbito inmobiliario), pero éstas afectan sobre todo a sociedades. Además, se sigue con especial atención las operaciones realizadas con billetes de 500 euros. En la actualidad, un 66% del dinero efectivo que circula en nuestro país corresponde a este tipo de billetes, un porcentaje creciente. Con todo, el sentimiento de impunidad persiste entre los particulares, y más cuando entienden que forman parte de una cadena: el dinero efectivo que me pasa mi comprador se lo entrego a su FyC vez a mi vendedor. Sin rastro.

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SEGUROS Y PRÉSTAMOS FIABILIDAD DE LOS TASADORES DE VIVIENDA Tasar un piso puede resultarnos útil e incluso necesario. Las tasaciones oficiales son caras y no aportan gran cosa. Pero a veces son obligatorias.

Tasar por obligación y por devoción Cualquiera puede necesitar una tasación de un inmueble para diversos fines: valorar y repartir una herencia, calcular los gastos de compra o venta de una vivienda, argumentar una valoración frente a Hacienda... Pero la tasación se convierte en paso obligado para aquellos que solicitan un préstamo hipotecario, salvo en el caso de la VPO, que ya tiene un precio tasado. Las entidades bancarias las utilizan para referenciar el límite de la cuantía de los préstamos concedidos, que habitualmente se sitúa en torno a un 80% del valor tasado. Muchas sociedades tasadoras tienen vínculos directos con entidades bancarias, por lo que su independencia y fiabilidad ha sido a menudo puesta en entredicho. · Una orden ministerial de 2003 regula a los tasadores cuando su actividad sirve de base para la concesión de créditos hipotecarios que son posteriormente incluidos en el mercado de este tipo de títulos. Estas tasaciones oficiales incluyen un certificado, un informe y unos anexos (entre ellos, la certificación registral de la titularidad y las cargas del piso). Un nuevo proyecto de orden ministerial exigirá, además, hacer referencia a los datos catastrales. La visita al inmueble para mediciones y comprobaciones, se convierte, en la práctica, en mero trámite. Y se echa en falta una norma clara sobre la responsabilidad de los tasadores.

Método de comparación El método utilizado para tasar las viviendas habituales es el de comparación. Se trata de definir las cualidades y características del inmueble a tasar, para analizar ese segmento del mercado y buscar al menos seis muestras de transacciones o de ofertas comparables. Además, la tasadora debe detectar si existen elementos especulativos en el precio. Para una correcta comparación, los pisos deben ser homogeneizados, es decir, deben tenerse en cuenta aspectos que influyen en la valoración, como la ubicación, la superficie, la antigüedad, el número de baños y habitaciones, las zonas comunes, etc. Igualmente debe ponderarse la fuente que facilita el dato. Por ejemplo, es frecuente restar un 10% al precio facilitado por una inmobiliaria y un 5% al facilitado por un particular, mientras que se da por bueno el precio ofrecido por un promotor.

Test práctico de sistemas de tasación Hemos encargado a una de las principales tasadoras del país la tasación de un piso en Madrid, de 71 m2 de superficie registral y 50 años de antigüedad. Además, para poder comparar, hemos valorado el mismo inmueble por dos tasadoras que ofrecen dicho servicio a través de Internet. También hemos obtenido el valor del piso que maneja la Hacienda autonómica a efectos de impuestos. Por último, hemos realizado personalmente un sencillo estudio de precios de viviendas similares en la misma zona. Los distintos valores citados se reflejan en el gráfico de abajo. Como se ve, la tasación oficial es casi idéntica al valor medio de los pisos similares en venta en la zona, obtenidos por un profano. Para realizar este sencillo estudio, nuestro colaborador se paseó por el barrio tomando nota de anuncios de pisos en venta. De los 17 anuncios recogidos, nueve correspondían a ofertas similares. Además del precio, se preguntó por la superficie, el número de habitaciones, la edad de los pisos y la existencia de reformas. Obtuvo un valor medio por m2 en cada piso y al final hizo la media de los nueve valores, sin tener en cuenta el resto de factores. · El hecho de que el valor ofrecido por la sociedad de tasación "oficial" y el nuestro sean casi iguales, y que nosotros no hayamos homogeneizado las muestras, nos hace pensar que dicho valor está ligeramente por encima del precio de mercado. · Conclusión: para tener una idea aproximada del valor del piso, realice usted mismo un sondeo de los pisos de la zona. Puede completarla con alguno de los servicios que distintas sociedades de tasación ofrecen gratuitamente o a muy bajo coste (10 euros) en Internet. Sólo si necesita la tasación certificada (p.e. para la hipoteca), acuda a una tasadora reconocida. Antes, pida presupuesto. La nuestra costó 430 euros. VALORES OBTENIDOS PARA LA VIVIENDA (euros) 300000

250000

200000

150000

100000

50000

0 Estudio propio

Tasación oficial

Tasación Internet 1 Tasación Internet 2

Valor Hacienda

Los resultados son aceptables; el margen de diferencia con nuestro propio estudio no supera en ningún caso el 10%.

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URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN IRREGULARIDADES URBANÍSTICAS Abrimos una nueva sección en la revista. Nos haremos eco de situaciones urbanísticas irregulares denunciadas por nuestros socios, con el fin de que nadie quede en la ignorancia.

Un ejemplo: el caso de Llanes En el mes de abril de 2007 el Tribunal Superior de Justicia de Asturias ha pronunciado dos sentencias en las que anula el acto aprobatorio del Plan General de Ordenación Urbana del municipio asturiano de Llanes por parte del órgano autonómico competente, por un lado, y una disposición concreta de dicho Plan, por otro. El motivo de anulación del Plan es el no respeto del trámite de información pública respecto de unos documentos y modificaciones que fueron añadidos al Plan en el curso de su tramitación. En el mismo concejo de Llanes, un colaborador se ha interesado por unos vistosos chalés que se promocionan junto a la playa de Barro. Están ubicados muy cerca del mar y su precio ronda los 500.000 euros. Casualmente, ha tenido noticias de las vicisitudes legales comentadas, a través de una asociación local de vecinos que se hace eco de la difícil situación legal en que quedan las nuevas promociones, una vez anulado el Plan General por los tribunales. Esta asociación anima a los posibles inversores a no arriesgarse en una compra de lo que pudiera ser una urbanización ilegal, haciendo referencia, entre otros, a la promoción que interesa a nuestro colaborador. La promotora, por su parte, insiste en la legalidad de la promoción, prácticamente ya vendida en su totalidad. Puesto en contacto con los servicios técnicos del ayuntamiento (arquitecto y jurista), estos han tratado de tranquilizarle, explicando que dichas licencias han sido otorgadas con base en las normas vigentes, por lo que no presentan ningún problema. Además, le explican, las sentencias citadas han sido recurridas ante el Tribunal Supremo, que puede tardar varios años en pronunciarse; el Plan General sigue entre tanto vigente y, en todo caso, el municipio tiene intención de subsanar los problemas de su Plan antes de que el Supremo tenga tiempo de pronunciarse. No existe por tanto temor alguno ante las advertencias de un grupo de vecinos poco representativo, se le dice.

Necesidad perentoria de información ¿Qué haría usted en el caso de nuestro colaborador? Podría tranquilizarse pensando que si la promotora, el ayuntamiento y el órgano autonómico competente están de acuerdo en la legalidad de la actuación, de un modo u otro se resolverá el conflicto puramente jurídico. Y sin embargo, el riesgo de ver su propiedad demolida ante la anulación judicial de unas licencias y del Plan que las sustenta, no es, por pequeño, despreciable. En principio, es el ayuntamiento quien debe informarnos de la situación urbanística del inmueble por el que nos interesamos, como dijimos al tratar de la cédula urbanística. Pero ¿qué pasa cuando el propio ayuntamiento es parte en un proceso y sólo nos proporciona su versión? Este tipo de conflictos tienen difícil solución, incluso para los muy expertos en la materia. Un comprador de a pié, por prudencia, quizá debiera quedar al margen para no comprometer una inversión que no resulta barata, por otra parte. O quizá no. Lo que es seguro es que más vale tener toda la información delante en el momento de tomar decisiones, para así poder evaluar sus riesgos.

Un llamamiento generalizado Hemos constatado que los posibles compradores no tienen un modo de conocer a priori este tipo de actuaciones litigiosas, y más en zonas alejadas de su residencia habitual. Por este motivo vamos a iniciar una sección en OCU Fincas y Casas destinada a dar a conocer este tipo de situaciones. En ocasiones se tratará de flagrantes casos de ilegalidad, y en otras, serán cuestiones más discutibles. Para ello solicitamos la colaboración de todos nuestros socios, para que nos hagan llegar las informaciones pertinentes a las que tengan acceso. Por nuestra parte, trataremos de estudiarlas y de consultar a las partes, con el fin de dar un consejo, si ello es posible. No es nuestra finalidad tomar parte activa en procedimientos particulares, pero trataremos como siempre de aportar el consejo más adecuado a los intereses de nuestros socios y de los ciudadanos en general. Puede contactarnos en la dirección postal recogida al final de esta página, o en la dirección de correo elecFyC trónico [email protected].

OCU Fincas y Casas es una publicación de OCU Ediciones S.A. - C/ Albarracín 21 - 28037 Madrid. Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188. Precio de suscripción anual: 59,76 euros . Pago bimestral 9,96 euros. Editor responsable: Roberto Nogueira. Imprime : Printone Industrias Gráficas S.A Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. No podemos atender consultas personales sobre temas de inversión inmobiliaria.

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