Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abteilung Finanzen, Personal, Stadtentwicklung und Umwelt Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz

Bebauungsplan 12-59 für das Gelände zwischen Holländerstraße, Residenzstraße, Haßlingerweg und Markstraße sowie Teilflächen der Holländerstraße und der Residenzstraße

im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Reinickendorf

Entwurf zur Begründung Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß § 3 (1) BauGB und § 4 (1) BauGB

November 2016

Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abteilung Finanzen, Personal, Stadtentwicklung und Umwelt Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz

Inhalt A

Begründung.................................................................................................................... 4 I

Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen ............................ 4 1

Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung ....................................................... 4

2

Beschreibung des Plangebietes .............................................................................. 4

3

2.1

Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung ............................................... 4

2.2

Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse.................................................... 4

2.3

Städtebauliche Situation und Bestand .............................................................. 5

2.4

Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 5

2.5

Verkehrserschließung ...................................................................................... 5

2.6

Technische Infrastruktur ................................................................................... 6

2.7

Denkmalschutz................................................................................................. 6

Planerische Ausgangssituation ............................................................................... 7 3.1

Ziele und Grundsätze der Raumordnung.......................................................... 7

3.2

Flächennutzungsplan ....................................................................................... 7

3.3

Landschaftsprogramm / Artenschutzprogramm ................................................ 8

3.4

Stadtentwicklungsplanungen (STEP`s) ............................................................ 9

Wohnbauflächen-Informationssystem (WoFIS) ..........................................................10 3.5

Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen ........................11

Luftreinhalteplan 2011 bis 2017 für Berlin ..................................................................11 3.6

Bereichsentwicklungsplan ...............................................................................11

3.7

Sonstige vom Bezirk beschlossenen städtebauliche Planungen .....................12

Spielhallenentwicklungskonzept ................................................................................12

4 II

3.8

Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne .....12

3.9

Planfeststellungen ...........................................................................................13

Entwicklung der Planungsüberlegungen.................................................................13 Planinhalt und Abwägung ..........................................................................................15

1

Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt .......................................................15

2

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ...........................................................15

3

Begleitende Gutachten ...........................................................................................15

4

Begründung der Festsetzungen .............................................................................16 4.1

Art der baulichen Nutzung ...............................................................................16

4.2

Maß der baulichen Nutzung ............................................................................17

4.3

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ....................................................18

4.4

Weitere Arten der Nutzung ..............................................................................18

4.5

Lärmimmissionsschutz / Klimaschutz ..............................................................18

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4.6 III

Auswirkungen der Planung ........................................................................................21 1

IV

B

Nachrichtliche Übernahmen ............................................................................20

Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................21 Verfahren ...................................................................................................................23

1

Aufstellungsbeschluss ............................................................................................23

2

Mitteilung der Planungsabsicht ...............................................................................23

3

Beschleunigtes Verfahren gemäß § 13 a BauGB ...................................................24

Rechtsgrundlagen .........................................................................................................25

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A

Begründung

I

Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen

1

Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung

Berlinweit besteht der Bedarf nach Wohnraum für eine stetig wachsende Bevölkerung. In diesem Zusammenhang ist der Block 186 zwischen der Mark-, Residenzstraße und dem Haßlingerweg im Ortsteil Reinickendorf als Potenzialfläche für den Wohnungsbau identifiziert worden. Dabei eignet sich der Standort auf Grund seiner zentralen Lage, unmittelbar südlich des Ortsteilzentrums Residenzstraße, der guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und seiner durch Wohnen geprägten Umgebung in besonderer Weise für die Intensivierung der Wohnnutzung. Das Plangebiet ist außerdem Bestandteil des Fördergebiets „Aktive Zentren Residenzstraße“, das am 14. Juli 2015 beschlossen wurde. Der Baunutzungsplan als geltendes Planungsrecht weist das rd. 6,8 ha große Areal überwiegend als beschränktes Arbeitsgebiet aus und schließt derzeit die Errichtung von Wohnbebauung grundsätzlich aus. Durch den Bebauungsplan 12-59 sollen daher geeignete Voraussetzungen geschaffen werden, um nach planungsrechtlicher Bewältigung der anspruchsvollen städtebaulichen Situation und breiten Nutzungsmischung mit Wohnen, Kleingewerbe und großflächigem Einzelhandel das Wohnen am Standort auszuweiten. Zwei Eigentümer großer Flächen innerhalb des Blocks haben signalisiert, die bisherigen Nutzungen zugunsten einer Wohnbebauung aufzugeben. Daran anknüpfend können zukünftig weitere Grundstücke mit Wohnungsbau entwickelt werden.

2 2.1

Beschreibung des Plangebietes Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung

Das Plangebiet befindet sich im südlichen Abschnitt des Ortsteils Reinickendorf im Bezirk Reinickendorf und grenzt mit seiner Westseite im südlichen Abschnitt unmittelbar an den Bezirk Mitte (Ortsteil Wedding). Nördlich des Plangebietes schließen sich der Franz-Neumann-Platz und viele Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe entlang der Residenzstraße mit einem hohen Wohnanteil in den Obergeschossen und rückwärtigen Bereichen an. Östlich der Residenzstraße herrscht die Wohnnutzung vor. Dahinter liegt eine große Gemeinbedarfsfläche (Oberstufenzentrum Maschinen- und Fertigungstechnik). Der Haßlingerweg und die Bereiche südlich davon sind ebenfalls überwiegend durch Wohnen geprägt. Das Gebiet westlich des Plangebietes, südlich der Walderseestraße im Bezirk Mitte weist unmittelbar an der Markstraße großflächige Einzelhandels- und gewerbliche Nutzungen auf. Südlich davon befinden sich bis zu neungeschossige Wohnungsbauten. Das Areal nördlich der Walderseestraße ist geprägt durch gründerzeitliche Wohngebäude und gewerbliche Nutzungen vor allem im Inneren des Blocks. 2.2

Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

Der Geltungsbereich hat eine Größe von 6,8 ha und umfasst den gesamten Block 186 mit den Grundstücken Holländerstraße 131-132, Residenzstraße 53-74A, Haßlingerweg 3-27 und Markstraße 28-45. Hinzu kommen die hälftigen Straßenflächen der angrenzenden Holländerstraße und Residenzstraße.

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Im nördlichen Abschnitt des Plangebietes herrscht privates Einzel- bzw. Teileigentum vor. Einige gewerbliche Betriebe sind Eigentümer ihrer Grundstücke. Im südlichen Teil des Geltungsbereichs überwiegen Immobilien-Verwaltungsgesellschaften. Ein Grundstück befindet sich im Eigentum eines landeseigenen Wohnungsunternehmens. 2.3

Städtebauliche Situation und Bestand

Das Plangebiet selber kennzeichnet sich durch eine Mischung aus Einzelhandel, Gewerbe und Wohnen. Entlang der Markstraße sind kaum Wohnungen vorhanden, hier prägen zwei großflächige Lebensmittelmärkte mit großen Stellplatzanlagen die städtebauliche Struktur. Daneben existieren mit zwei Autowerkstätten und einer Tankstelle weitere offene Baustrukturen. Nur am Franz-Neumann-Platz ist eine Blockrandbebauung vorzufinden. Die Bebauung entlang der Residenzstraße ist dagegen kleinteiliger und insbesondere im nördlichen Abschnitt durch straßenbegleitende Wohngebäude aus der Kaiserzeit mit kleingewerblichen Strukturen in den Höfen geprägt. Ein Großteil dieser Gebäude steht unter Denkmalschutz. Weiter südlich folgen zunächst ein- bis zweigeschossige straßenbegleitende gewerblich genutzte Gebäude (Kfz-Werkstätten) bis schließlich nur noch die hinteren Grundstücksteile bebaut sind. Diese werden ebenfalls ausschließlich gewerblich genutzt (Kfz-Werkstätten, Bauschlosserei, Beerdigungsunternehmen). Gegenüber des Ritterlandweges stehen zwei straßenbegleitende Wohngebäude aus der Gründerzeit, in den hinteren Grundstücksbereichen sind auch hier gewerbliche Nutzungen sowie eine große Stellplatzanlage vorzufinden. Entlang des Haßlingerwegs im Süden des Plangebietes befinden sich reine Wohngebäude aus den 1920er Jahren. 2.4

Geltendes Planungsrecht

Der Baunutzungsplan mit den weiter geltenden Planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958 (BO Bln’58) bildet die aktuelle planungsrechtliche Grundlage für das Plangebiet. Die Bauflächen im Plangebiet sind entlang des Haßlingerweges als allgemeines Wohngebiet und nördlich davon als beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesen. Für beide gilt die Baustufe IV/3 (maximal 4 Geschosse / bebaubare Fläche 0,3 / GFZ 1,2 / BMZ 4,8). Die Baugebietskategorie „beschränktes Arbeitsgebiet“ der BOBln58 wurde übergeleitet und lässt gewerbliche Betriebe zu, wenn sie keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können. Hinzu kommen Gebäude für Verwaltung sowie Geschäftsund Bürohäuser. Wohnungen sind nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zulässig. 2.5

Verkehrserschließung

Das Plangebiet ist durch die umgebenden Straßen Holländer-, Residenz-, Reginhard- und Markstraße sowie den Haßlingerweg erschlossen. Die Holländer-, Residenz- und Markstraße sind gemäß Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe II und die Reginhardstraße als Ergänzungsstraße der Stufe IV eingeordnet. Diese Einordnungen sieht der StEP Verkehr auch zukünftig (2025) vor. Die Markstraße hatte im Jahr 2009 mit einer durchschnittlichen werktäglichen Verkehrsstärke (DTV werktags) von 22.880 Fahrzeugen, hierunter 755 Lkw über 3,5 t, die höchste Verkehrsbelastung der umgebenden Straßen. Die Residenzstraße hatte eine DTV werktags von 19.950 Fahrzeugen (darunter 658 Lkw über 3,5 t). Die Reginhardstraße hatte mit einer DTV werktags von 7.299 (darunter 131 Lkw über 3,5 t) eine vergleichsweise geringe Belastung. Zahlen für den Haßlingerweg liegen nicht vor.

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2.6

Technische Infrastruktur

Wasser- und Abwasser Gemäß Schreiben der Berliner Wasserbetriebe vom 1. Juli 2016 befinden sich im Gebiet Trinkwasser- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB). Die äußere Erschließung des Gebietes bezüglich der Trinkwasserversorgung ist durch Versorgungsleitungen von DN 100 bis DN 300 gesichert. In der Holländer- und Residenzstraße liegt zudem eine Hauptleitung (DN 1000 und DN 917/1000). Die BWB gibt an, dass die innere Erschließung entsprechend der jeweiligen Erfordernisse vorgenommen werden kann. In dem Gebiet besteht für die Abwasserentsorgung eine Trennkanalisation. Die vorhandenen Schmutz- und Regewasserkanäle stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Nach Aussage der BWB ist das Regenwassernetz bereits hoch ausgelastet. Daher sind Maßnahmen zur Vermeidung und Verzögerung der Regenwassereinleitung zu prüfen. 2.7

Denkmalschutz

Im nördlichen Abschnitt des Plangebietes steht eine Gruppe von Mietshäusern inklusive ihrer rückwärtigen Quer- und Hofgebäude sowie ehemaligen Stallungen und Remisen als Ensemble unter Denkmalschutz (Denkmalnummer 09012267). Dies betrifft die Hausnummern Residenzstraße 56 bis 61. Zusätzlich sind die Gebäude auf den Grundstücken Residenzstraße 56, 58, 59 und 60 als Einzeldenkmale eingetragen. Die Denkmale sind wie folgt in der Denkmalliste Berlin (Stand 07.06.2016) gelistet: • • • • • •

Nr. 56 (Einzeldenkmal) Mietshaus mit Hintergebäude, um 1878 (Denkmalnummer 09012268) Nr. 57 Mietshaus mit Quergebäude, um 1910 (Denkmalnummer 09012269) Nr. 58 (Einzeldenkmal) Mietshaus mit Hintergebäude, um 1898 (Denkmalnummer 09012270) Nr. 59 (Einzeldenkmal) Mietshaus mit Hintergebäude, um 1878 (Denkmalnummer 09012271) Nr. 60 (Einzeldenkmal) Mietshaus mit Hintergebäude, um 1885 (Denkmalnummer 09012272) Nr. 51 Wohnhaus mit Gewerbe, Ende 1870er Jahre (Denkmalnummer 09012273)

„Die sechs Wohnhäuser, die in einem Zeitraum von 30 Jahren errichtet wurden, zeigen mit ihren Höhensprüngen und vielfältigen Stilmerkmalen die charakteristische vorstädtische Baustruktur, die unter dem Einfluss der nahen Großstadt Berlin entstand. Sie spiegeln die Entwicklung vom Vorstadthaus mit Wirtschaftsgebäuden zum Mietshaus mit Seitenflügel oder Quergebäude wider.“1 Auf dem vorderen Grundstücksteil der Markstraße 30/31 steht eine 1953 von der Deutschen Gasolin AG nach dem Typenentwurf T3 erbaute Tankstelle ebenfalls als Einzeldenkmal (Denkmalnummer 09012146) unter Schutz. Die ursprünglich im hinteren Grundstücksteil befindliche Wagenhalle wurde im Zuge der Neubebauung abgerissen.

1

Topographie Reinickendorf/Reinickendorf, 1988, S. 133

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3 3.1

Planerische Ausgangssituation Ziele und Grundsätze der Raumordnung

Landesentwicklungsprogramm Die Grundsätze der Raumordnung sind im Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) der Länder Berlin und Brandenburg festgelegt. Für das Vorhaben ist insbesondere § 5 Siedlungsentwicklung relevant. Gemäß Abs. 1 ist die Siedlungsentwicklung auf die Zentralen Orte und die raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereiche auszurichten. Daneben legt der Grundsatz in Abs. 2 fest, dass die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung hat. In Abs. 3 ist formuliert, dass bei der Siedlungsentwicklung verkehrssparende Siedlungsstrukturen anzustreben sind. Die genannten Grundsätze sprechen aus raumordnerischer Sicht für die Entwicklung und bauliche Verdichtung der gut an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angeschlossenen, z.T. mindergenutzten Flächen des Plangebietes. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) Auf Ebene der Raumordnung ist der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 heranzuziehen. Das Plangebiet liegt im Gestaltungsraum Siedlung (Festlegungskarte 1 des LEP B-B). Das Ziel der Raumordnung gemäß 4.5 Abs. 1 lässt die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen in dem Gestaltungsraum Siedlung zu. Das Plangebiet gehört nicht zu den städtischen Kernbereichen gemäß Grundsatz 4.8 des LEP B-B. In Abs. 5 dieses Grundsatzes ist formuliert, dass die Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe in den Zentralen Orten auch außerhalb der städtischen Kernbereiche zulässig ist, wenn der Einzelhandelsbetrieb überwiegend der Nahversorgung dient und in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Dies ist der Fall, wenn die Verkaufsfläche in der Metropole (Berlin) unter 5.000 qm liegt und auf mindestens 75% nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden. Das trifft auf beide vorhandenen Märkte im Plangebiet zu. Regionalplanerische Festlegung des Flächennutzungsplans (FNP) Die Mark-, Residenz- und Holländerstraße sind im FNP als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen dargestellt und somit gemäß Textlicher Darstellung Nr. 1 des FNP als Ziel der Raumordnung zu beachten. 3.2

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt den Planbereich als gemischte Baufläche M2 dar. Diese Kategorie bedeutet eine Mischung unterschiedlicher Funktionen mit einer mittleren Nutzungsintensität.

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Abb. 1: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan des Landes Berlin, Neubekanntmachung 2015

Gemischte Baufläche M2

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

3.3

Landschaftsprogramm / Artenschutzprogramm

Das Landschaftsprogramm Berlin gilt als ergänzendes Planwerk in der vorbereitenden Bauleitplanung und stellt die Ziele und Anforderungen an die städtebaulichen Planungen im Bereich der Umweltvorsorge dar. Es gliedert sich in fünf thematische Programmpläne, die in Bezug auf das Plangebiet nachfolgend dargestellt werden. Im Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz ist das Plangebiet als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Anpassung an den Klimawandel dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen werden benannt: • • • • • • • • • •

Erhöhung des Anteils naturhaushaltswirksamer Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hofund Wandbegrünung Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes bei Verdichtung Dezentrale Regenbewirtschaftung Förderung emissionsarmer Heizsysteme Erhalt/Neupflanzung von Stadtbäumen, Sicherung einer nachhaltigen Pflege Verbesserung der bioklimatischen Situation und Durchlüftung Erhalt, Vernetzung und Neuschaffung klimawirksamer Grün- und Freiflächen Vernetzung klimawirksamer Strukturen Erhöhung der Rückstrahlung (Albedo)

Der Programmplan Biotop- und Artenschutz stellt das Plangebiet als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen dar. Relevante Entwicklungsziele und Maßnahmen sind

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• • • •

Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biologischen Vielfalt Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes (insbesondere großkronige Laubbäume in Siedlungen) Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen

Im Programmplan Landschaftsbild ist das Plangebiet ebenfalls als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen dargestellt. Der nördlich an das Plangebiet angrenzende FranzNeumann-Platz ist als Stadtplatz mit übergeordneter Bedeutung für die Stadtgliederung dargestellt. Die relevanten Entwicklungsziele und Maßnahmen sind • • • •

Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschaftsund Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterungen

Der Programmplan Erholung und Freiraumnutzung beschreibt das Plangebiet als Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung. Diese Dringlichkeitsstufe beinhaltet eine Unter- bzw. Nichtversorgung mit öffentlichen Freiflächen, sehr hohe Anforderungen an den öffentlichen Freiraum sowie minimal vorhandene private und öffentliche Freiräume. Als relevante Sofortmaßnahmen in privaten, halböffentlichen und öffentlichen Freiräumen werden benannt: • • • • •

Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen Entwicklung und Qualifizierung quartiersbezogener Grün- und Freiflächen Vernetzung von Grün- und Freiflächen Hofbegrünung, Dach- und Fassadenbegrünung Wohnumfeldverbesserung

Im Bereich des Plangebietes ist kein Landschaftsplan festgesetzt und es befindet sich auch kein Landschaftsplan in der Aufstellung. 3.4

Stadtentwicklungsplanungen (STEP`s)

Im Folgenden werden lediglich die Stadtentwicklungsplanungen aufgeführt, welche relevante Aussagen zum Geltungsbereich haben. Stadtentwicklungsplan Wohnen Der Wohnungsneubaubedarf ist in Berlin aufgrund der steigenden Bevölkerungszahlen sehr hoch. Im STEP Wohnen wird daher ein jährlicher Bedarf von 10.000 neuen Wohnungen genannt. Die vorgesehene Entwicklung des Plangebietes entspricht den stadtplanerischen Zielen des STEP Wohnen 2025: der kompakten Stadt, der gemischten Stadt sowie der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung. Auf Grundlage des STEP Wohnen wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ein Wohnbauflächen-Informationssystem (WoFis) erstellt. In Abstimmung mit den Bezirken werden die Wohnungsbaupotenzialflächen erfasst und laufend fortgeschrieben.

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Wohnbauflächen-Informationssystem (WoFIS) Abb. 2: Ausschnitt aus dem WoFIS

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

Im WoFis werden die wesentlichen Wohnungsbaupotenzialstandorte innerhalb des Plangebietes aufgeführt. Auf den Grundstücken Markstraße 30-32 und Residenzstraße 69-73 (W1210_068) wird mittelfristig ein Potenzial von ca. 300 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dargestellt. Auf den Grundstücken Markstraße 43-44, Holländerstraße 132 und Residenzstraße 53-55 (W1210_012) wird das Potenzial mittelfristig mit ca. 65 Wohneinheiten, ebenfalls in Mehrfamilienhäusern angegeben. Stadtentwicklungsplan Zentren In dem am 12. April 2011 vom Senat beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren 3 ist der nördliche Teil des Plangebietes bis zur Wohnbebauung entlang des Haßlingerweges Teil des Ortsteilzentrums Residenzstraße / Markstraße. Das Ortsteilzentrum wird als zentrentragender Stadtraum mit ausgeprägter Urbanität definiert. Für den Bereich wird städtebaulich sowie im Einzelhandel ein mittlerer Handlungsbedarf formuliert. Es überwiegt eine einfache, grundversorgungsorientierte Angebotsstruktur mit z.T. geringer Angebotstiefe. Stadtentwicklungsplan Verkehr Sowohl die Mark- als auch die Residenzstraße sind im STEP Verkehr als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) eingestuft. Dies gilt für den Bestand und die Planung 2025. Folgende Maßnahmen aus dem STEP Verkehr beziehen sich auf die Entwicklung des Plangebietes zum Wohn- und Mischgebiet: • •

R2 – Nachverdichtung und Wiedernutzung brachgefallener, bereits erschlossener Flächen R5 – Entwicklung von Nachverdichtungsstrategien entlang vorhandener Schienenerschließung

Stadtentwicklungsplan Klima In der Analysekarte Bioklima wird für das Plangebiet eine Wärmebelastung am Tag und nachts benannt. Somit hat das Gebiet einen prioritären Handlungsbedarf.

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Im Maßnahmeplan Bioklima, Grün- und Freiflächen wird für das Plangebiet die Ausschöpfung der Entsiegelung von unbebauten Flächen benannt. Im Maßnahmeplan Gewässerqualität und Starkregen liegt das Plangebiet im Handlungsraum Trennsystem und wird als Siedlungsbereich mit hoher Versiegelung definiert. Hier sind die Versickerungspotenziale vorrangig auszuschöpfen sowie die dezentrale Regenwasserbewirtschaftung auszuweiten. Im STEP Klima werden verschiedene Stadtstrukturtypen benannt. Das Plangebiet ist hiernach in den Typ 1 (Verdichtete Blockrandbebauung) einzuordnen. Anpassungspotenziale liegen in der Einordnung kühlender Grünflächen, der Dach- und Fassadenbegrünung, der Einordnung bzw. den Erhalt von Bäumen sowie der Sicherung der Durchlüftung. 3.5

Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen

Lärmaktionsplan 2013 bis 2018 für Berlin Das Plangebiet ist mit der Mark-, Residenz- und Holländerstraße von drei verkehrsträchtigen Hauptstraßen umschlossen. Im Anhang 1, Karte 1 des Lärmaktionsplans 2013 bis 2018 für Berlin weisen alle Straßen hohe Lärmpegel (Gesamtlärm L_DEN2) auf, mit bis zu 75 dB(A) an den Fassaden. Nachts (L_N3) treten gemäß Anhang 1, Karte 2 noch Werte von bis zu 65 dB(A) an den Fassaden auf. Die Karte 5 in Anlage 1 zeigt, dass auch der Flugverkehr des Flughafens Tegel problematische Lärmwerte verursacht. Im Plangebiet liegt der Gesamtlärmindex L_DEN bei >55-60 dB(A), der nördliche Abschnitt an der Holländerstraße weist sogar Werte bis zu 65 dB(A) auf. Nachts spielt der vom Flugverkehr verursachte Lärm keine Rolle. In der Handreichung zur Lärmminderungsplanung werden Lärmwerte von über 70 dB(A) L_DEN und über 60 dB(A) L_N als sehr hohe Lärmbelastung eingeordnet und fallen in die 1. Stufe für die Dringlichkeit von Maßnahmen gemäß Lärmaktionsplan4. Es liegt eine Gesundheitsgefährdung durch Lärm vor. Gemäß Tabelle 35 ist eine umfassende Überprüfung durchzuführen, wie eine weitere Zunahme der Lärmbelastungen vermieden werden kann. Eine Überplanung ist bei besonderen städtebaulichen Gründen möglich. Hierzu zählen z.B. Baulückenschließungen, die als Beitrag zur Lärmminderung zu werten sind. Zudem müssen aktive Lärmminderungsmaßnahmen geprüft werden. Luftreinhalteplan 2011 bis 2017 für Berlin Das Plangebiet liegt außerhalb des im FNP definierten Vorranggebietes für Luftreinhaltung. Relevante Maßnahmen des Luftreinhalteplans 2011 bis 2017 für Berlin sind vor allem • • 3.6

M 1.1 – Räumliche Planung unter Berücksichtigung der Stadtklimatologie und des Luftaustausches M 1.7 – Beteiligung bei Verfahren der Bauleitplanung Bereichsentwicklungsplan

Ein Bereichsentwicklungsplan liegt nicht vor.

2

Tag-Abend-Nacht-Lärmindex Nacht-Lärmindex 4 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: Lärmminderungsplanung Berlin – Fortschreibung des Aktionsplans – Handeichung zur Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen Planung – Aspekt Lärmminderung, Berlin 2013, Seite 12 5 a.a.O., Seite 14 3

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3.7

Sonstige vom Bezirk beschlossenen städtebauliche Planungen

Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen beschlossen. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirks Reinickendorf dar und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt außerhalb der Eignungsflächen. Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Reinickendorf Ein Zentren- und Einzelhandelskonzept ist derzeit in Erarbeitung. Anfang 2017 soll der Beschluss erfolgen. 3.8

Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne

Abb. 3: Geltungsbereiche Bebauungspläne, vorhabenbezogene Bebauungspläne

XX-B11

III-15 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – FIS-Broker

Östlich an das Plangebiet existieren die festgesetzten Bebauungspläne XX-86 (Schule Kühleweinstraße und allgemeine Wohngebiete Residenzstraße, Ritterlandweg, Letteallee), XX-140 (Kirche und allgemeines Wohngebiet). Nördlich des Plangebietes grenzt der 1992 festgesetzte Bebauungsplan XX-B11. Dieser umfasst den Bereich entlang der Residenzstraße vom Franz-Neumann-Platz bis zur Klemkestraße und weist die überwiegenden Teile als Mischgebiet aus.

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Südwestlich des Plangebietes grenzen die 1968 und 1956 festgesetzten Bebauungspläne III113 und III-15 an. Im B-Plan III-113 sind neben der Baukörperfestsetzung der Wohngebäude eine Tankstelle und eine große Stellplatzanlage an der Markstraße festgesetzt. Der B-Plan III15 beinhaltet ebenfalls eine Baukörperfestsetzung der Wohngebäude in diesem Bereich. Für einen Teil des westlich angrenzenden Baublocks an der Holländerstraße ist noch der Bebauungsplan XX-262a im Verfahren. Der Aufstellungsbeschluss wurde 1992 gefasst. Die öffentliche Auslegung hat im Jahr 1996 stattgefunden. Bisher ist der Plan nicht rechtskräftig. Aufgrund von Bodenbelastungen ruht derzeit das Verfahren. Bei Wiederaufnahme ist aufgrund geänderter Rechtsgrundlagen das Verfahren von vorne zu beginnen. 3.9

Planfeststellungen

Keine

4

Entwicklung der Planungsüberlegungen

Bereits im Jahr 1992 beabsichtigte der Bezirk Reinickendorf von Berlin für das Plangebiet nördlich der Wohnbebauung entlang des Haßlingerweges die Aufstellung eine Bebauungsplans (XX-255). In dem Plan war vorgesehen, die überwiegenden Teile als Mischgebiet auszuweisen. Neben den denkmalgeschützten Gebäuden an der Residenzstraße waren nur einzelne Festsetzungen als allgemeine Wohngebiete geplant. Im Jahr 2000 sollte der Bebauungsplan mit einem verkleinerten Geltungsbereich, der nur noch die Grundstücke Residenzstraße 53-61, Markstraße 41-45 und Holländerstraße 131/132 umfasste, weitergeführt werden. In diesem Plan war für das gesamte Plangebiet eine Festsetzung als Mischgebiet vorgesehen. Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 26.01.2016 die Einstellung des Verfahrens zum Bebauungsplan XX-255 beschlossen. Vor dem Hintergrund der großen Bedarfe an Wohnraum in Berlin hat der Bezirk Reinickendorf bereits im Jahr 2013 eine städtebauliche Untersuchung von Wohnungsbaupotenzialen für den Ortsteil Reinickendorf erarbeiten lassen. Dort wird der Planbereich als Wohnbaupotenzial mit Planerfordernis beschrieben. Seit etwa zwei Jahren gibt es vermehrt Anfragen von Grundstückseigentümern und potenziellen Grundstückserwerbern zu geeigneten Nachnutzungen. Diese beziehen sich vor allem auf den Wohnungsbau.

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Abb. 4: Vorzugsvariante der städtebaulichen Studie

Quelle: Büro für Stadtplanung, -forschung und -erneuerung (PFE)

Um einerseits die Wohnbaupotenziale genauer zu bestimmen und die Umsetzung zu prüfen und andererseits den steigenden Anfragen zu grundstücksbezogenen Nachnutzungen und baulichen Verdichtungen Rechnung zu tragen, hat der Bezirk Reinickendorf im Jahr 2015 eine städtebauliche und nutzungsstrukturelle Studie für das Plangebiet beauftragt. Im Ergebnis werden in dem Gebiet erhebliche Nachverdichtungspotenziale von über 400 Wohneinheiten gesehen. Darüber hinaus können durch die Entwicklung v.a. der Bereiche entlang der Residenzstraße zu Wohngebieten städtebauliche Missstände abgemildert und das Stadtbild erheblich verbessert werden. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass ein Planerfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplans besteht, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Innerhalb des Planverfahrens gilt es vor allem auch die Nutzungskonflikte zu lösen, die bei einer Erhöhung des Wohnanteils aufgrund der bestehenden gewerblichen Strukturen auftreten (heranrückende Wohnbebauung). In der Studie wurde eine städtebauliche Vorzugsvariante (siehe Abb. 4) erarbeitet, die als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplans 12-59 dient.

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II 1

Planinhalt und Abwägung Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt

Ziel des Bebauungsplans ist es, eine planerische und rechtliche Grundlage für eine Entwicklung des Areals zum Misch- und Wohngebiet zu schaffen. Hierbei sind in dem Bebauungsplanverfahren die Konflikte zwischen der heranrückenden Wohnbebauung an die vorhandenen gewerblichen Nutzungen zu lösen. Darüber hinaus gilt es, die Auswirkungen aus dem Verkehrslärm der umgebenden Straßen angemessen zu berücksichtigen und ruhige Bereiche innerhalb des Blocks zu schaffen. Weitere Inhalte und zu lösende Konflikte sind v.a. Belange des Bodenschutzes, des Arten- und Baumschutzes, der Regenwasserableitung, der verkehrlichen und medientechnischen Erschließung sowie des Denkmalschutzes. Flächenbilanz Geltungsbereich

68.318 qm

Allgemeines Wohngebiet

35.053 qm

Mischgebiet

24.787 qm

Verkehrsfläche Überbaubare Grundstücksfläche

8.478 qm 51.927 qm

Alle Werte sind gerundet.

2

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt den Planbereich als gemischte Baufläche M2 dar. Diese Kategorie bedeutet eine Mischung unterschiedlicher Funktionen mit einer mittleren Nutzungsintensität. Entsprechend der Nutzungscharakteristik können gemäß AV-FNP vom 08.09.2006 in M2-Flächen Mischgebiete, aber auch andere Baugebiete in kleinräumiger Differenzierung festgesetzt werden. Hierzu zählen in Abhängigkeit von Bedeutung und Größe auch allgemeine Wohngebiete. Die Bereiche östlich der Residenzstraße und südlich des Haßlingerweges außerhalb des Plangebietes sind als Wohnbauflächen im FNP gekennzeichnet. Somit werden diese im Plangebiet weiterentwickelt. Die Ausweisung von WA-Flächen im Geltungsbereich entspricht somit dem Entwicklungsgrundsatz des FNP.

3

Begleitende Gutachten

Im weiteren Verfahren werden weitere Gutachten angefertigt. Nach jetzigem Stand zählen hierzu ein Schallschutzgutachten in Vertiefung des vorliegenden Schallschutzgutachtens6, faunistische Untersuchungen sowie Altlastenuntersuchungen.

6

Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbH: Schallschutzgutachtens für die Residenzstraße und angrenzende Gebiete, Berlin Februar 2016

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4 4.1

Begründung der Festsetzungen Art der baulichen Nutzung

Es ist beabsichtigt, für die Grundstücke Residenzstraße 62 bis 73 und entlang des Haßlingerweges ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 der BauNVO festzusetzen. Die genannten Grundstücke entlang der Residenzstraße sollen sich durch die Festsetzung zukünftig zu einem Wohngebiet entwickeln. Dies ist planerisches Ziel des Bezirkes und leitet sich aus einer durchgeführten städtebaulichen Untersuchung für diesen Bereich ab (siehe I4). Das Grundstück am Haßlingerweg ist heute bereits ein Wohngebiet, das mit der Festsetzung zukünftig im Bestand gesichert werden soll. Der als Denkmalbereich ausgewiesene Abschnitt Residenzstraße 56 bis 61 soll als besonderes Wohngebiet gemäß § 4a BauGB festgesetzt werden. Es handelt sich um ein überwiegend bebautes Gebiet mit vorrangiger Wohnnutzung. Darüber hinaus haben die Grundstücke mit den straßenseitigen Wohngebäuden und den kleingewerblich genutzten rückwärtigen Querund Hofgebäude sowie ehemaligen Stallungen und Remisen eine besondere Eigenart. Planerisches Ziel ist der Erhalt und die qualitative Fortentwicklung der ausgeübten Wohnnutzung mit den gewerblichen Nutzungen in den Hofbereichen. Entlang der Mark- und Holländerstraße ist vorgesehen ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festzusetzen. Hierdurch soll der Wohnanteil erhöht werden, bei gleichzeitiger Sicherung der dort vorhandenen gewerblichen Betriebe. Das planerische Ziel leitet sich ebenfalls aus der o.g. städtebaulichen Untersuchung ab (siehe I4). Die textliche Festsetzung Nr. 1 schließt die in allgemeinen Wohngebieten nach BauNVO ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen für die allgemeinen Wohngebiete des Plangebietes aus. Die nahezu geschlossene Blockrandbebauung im nördlichen Abschnitt ist für die genannten Nutzungen aufgrund der kleinteiligen Struktur nicht geeignet. Auf den dicht bebauten Grundstücken wären Beeinträchtigungen der Nachbarschaft sowie des Ortsbildes zu befürchten. Im südlichen Abschnitt wird eine Blockrandbebauung sowie eine Wohnnutzung im Blockinnenbereich angestrebt, sodass die genannten Nutzungen nicht dem städtebaulich gewünschten Nutzungsprofil entsprechen. Sie hätten auch negative Auswirkungen auf die bereits bestehenden Wohnnutzungen im Gebiet. Textliche Festsetzung Nr. 1 In den allgemeinen Wohngebieten sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) Im besonderen Wohngebiet werden mit der textlichen Festsetzung Nr. 2 die nach BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten und Tankstellen des Plangebietes ausgeschlossen. Dem Erhalt der besonderen Eigenart des Gebietes widerspricht die Zulässigkeit einer Tankstelle, da sie sich in die kleinteiligen Strukturen städtebaulich nicht einfügt. Durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten sollen Störungen der Wohnnutzungen und negative Wirkungen auf das Ortsbild vermieden werden. Textliche Festsetzung Nr. 2 Im besonderen Wohngebiet sind Vergnügungsstätten und Tankstellen nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) In der textlichen Festsetzung Nr. 3 werden die in Mischgebieten nach BauNVO regelmäßig zulässigen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten in den Mischgebieten des Plangebietes ausgeschlossen. Diese Festsetzung dient einerseits dazu, mittel- bis langfristig eine geschlossene Bauweise entlang der Straßen zu erreichen. Andererseits sollen Störungen der Wohnnutzungen und negative Wirkungen auf das Ortsbild vermieden werden.

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Textliche Festsetzung Nr. 3 In den Mischgebieten sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO) Für die beiden vorhandenen, im Mischgebiet aber nicht zulässigen großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe ist vorgesehen, einen erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO festzusetzen. Geringfügige Erweiterungen wären dann möglich (siehe textliche Festsetzung Nr. 4). Textliche Festsetzung Nr. 4 Auf den Grundstücken Markstraße 32-34 und 39-42 ist eine Erneuerung, Änderung und geringfügige Erweiterung der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe ausnahmsweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 10 BauNVO) Derzeit dienen zwei im Plangebiet vorhandene Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung für die umgebenden Wohngebiete. Zum Schutz des nördlich angrenzenden Ortsteilzentrums Residenzstraße, das in das Programm „Aktive Zentren“ aufgenommen wurde, sollen sich im Plangebiet keine weiteren Einzelhandelsbetriebe ansiedeln können, die sich negativ auf die Einzelhandelsstruktur in der Residenzstraße auswirken könnten. Daher sollen im Mischgebiet Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten der Nahversorgung gemäß AV Einzelhandel nur ausnahmsweise zulässig sein (siehe textliche Festsetzung Nr. 5). Diese ausnahmsweise mögliche Zulässigkeit ist an die Sicherung der Nahversorgung geknüpft. Textliche Festsetzung Nr. 5 In den Mischgebieten sind Einzelhandelsbetriebe, die folgende zentrenrelevanten Sortimente der Nahversorgung im Kernsortiment anbieten nur ausnahmsweise zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO): • Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren • Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel • Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel • Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf • Organisationsmittel für Bürozwecke 4.2

Maß der baulichen Nutzung

Die Maße der baulichen Nutzung orientieren sich an den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO für die jeweiligen Baugebiete, wobei die Geschossflächenzahlen (GFZ) für die Baugebiete WA1 und MI1 mit 1,5 diese leicht überschreiten. Diese Überschreitung begründet sich in der besonderen innerstädtischen Situation und der hohen Verdichtung der angrenzenden Blöcke. In dem Plangebiet befindet sich eines der größten Wohnungsbaupotenziale Reinickendorfs innerhalb von Bestandsgebieten. Eine angemessene Verdichtung an dem durch den ÖPNV sehr gut erschlossenen Standort ist geboten, um die Wohnraumversorgung zu sichern. Die negativen Auswirkungen der Überschreitung der GFZ-Obergrenzen werden als gering bewertet. Die Grundflächenzahl überschreitet mit 0,4 für das WA1 und 0,6 für das MI1 nicht die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO, sodass eine übermäßige Inanspruchnahme von Grund und Boden sowie Versiegelung vermieden wird. Grundsätzlich wird sich die ökologische und stadtklimatische Funktion des Gebietes gegenüber der heutigen Situation mit den überwiegend versiegelten Flächen deutlich verbessern. Aufgrund der sehr geringen Grundstücksgrößen im besonderen Wohngebiet und den Mischgebieten MI2 und MI3 sind im Zusammenhang mit der Bestandsbebauung individuelle Regelungen der Nutzungsmaße erforderlich. In diesen Fällen werden die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO auch für die GRZ überschritten. Dies betrifft ausschließlich Grundstücke, die diese Obergrenzen bereits im Bestand überschreiten und zukünftig erhalten bleiben sollen bzw. für die ansonsten keine angemessene Bebauung möglich wäre (MI2 GRZ 0,7, MI3 GRZ 0,8 und WB GRZ 0,7).

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Grundsätzlich ist unmittelbar entlang der Mark-, Residenz- und Holländerstraße eine viergeschossige Bebauung vorgesehen. Im Blockinnenbereich sollen maximal drei Geschosse zugelassen werden, um eine zu starke Verdichtung zu vermeiden. Das allgemeine Wohngebiet WA2 entlang des Haßlingerweges soll im Bestand erhalten bleiben. Hier sind drei Geschosse sowie eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,9 vorgesehen. 4.3

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

Entlang der Mark-, Residenz- und Holländerstraße ist eine geschlossene Bauweise mit vier Geschossen für die straßenbegleitenden Gebäude vorgesehen. Die Baugrenze verläuft in diesen Bereichen unmittelbar entlang der öffentlichen Straßenverkehrsfläche und ermöglicht eine Bebauung des gesamten Blockinnenbereichs. Diese städtebauliche Struktur orientiert sich an der umgebenden Bebauung und schafft ruhige Innenbereiche durch die Abschirmung der umgebenden Straßen mit z. T. hohen Verkehrsstärken. Für den Blockinnenbereich wird keine Bauweise festgesetzt. Im Normalfall sind neue Gebäude hier mit dem notwendigen Grenzabstand zu errichten. In den Fällen, in denen auf dem Nachbargrundstück bereits ein grenzständiges Gebäude steht, kann an dieses angebaut werden. Ebenfalls ist eine gemeinsame Entwicklung zweier angrenzender Grundstücke möglich. Entlang des Übergangs vom WA1 und MI1 zum WA2 ist die Baugrenze um 4 Meter zurück gesetzt, um einen angemessenen Abstand zu dem Wohngrundstück entlang des Haßlingerweges einzuhalten und die unmittelbar südlich der Grundstücksgrenze vorhandenen großen Bestandsbäume langfristig zu erhalten. Eine Ausnahme bildet der Haßlingerweg. Hier wird die bestehende offene Baustruktur aus den 1920er Jahren durch die Festsetzung einer offenen Bauweise und einer erweiterten Baukörperfestsetzung gesichert. So wird die städtebauliche Figur gesichert, die auf der gegenüberliegenden Straßenseite sein Pendant findet. Eine lärmabschirmende Wirkung ist aufgrund der geringen Verkehrsstärke der Straße nicht erforderlich. Die Ausweitung der Baugrenzen in den rückwärtigen Bereichen ermöglicht Anbauten (z.B. Fahrstühle). Darüber hinaus kann nach dem Abriss eines der sehr schmalen Gebäude ein Neubau mit einer größeren Bautiefe errichtet werden. 4.4

Weitere Arten der Nutzung

Der Bebauungsplan setzt für die im Geltungsbereich befindlichen öffentlichen Straßenabschnitte (Teilflächen) öffentliche Straßenverkehrsfläche fest. 4.5

Lärmimmissionsschutz / Klimaschutz

Straßenverkehrslärm Aufgrund der hohen Verkehrsstärke der Mark-, Holländer- und Residenzstraße ist die vorhandene und zukünftige Bebauung entlang dieser Straßen erheblich durch Verkehrslärm belastet. Ein vorliegendes Schallschutzgutachten für die Residenzstraße und angrenzende Gebiete7 zeigt für die Mark-, Residenz- und Holländerstraße Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche nach DIN 18005 von tagsüber über 70 dB(A) und nachts 60 bis unter 70 dB(A). Aus diesem Grund sind in der textlichen Festsetzung Nr. 6 Regelungen zum Schutz vor den vom Verkehr verursachten Schallimmissionen formuliert. Die textliche Festsetzung betrifft die zulässigen Innenpegel für unterschiedliche Nutzungen. Die Ermittlung der erforderlichen Schalldämmmaße erfolgt in den nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren. In der textlichen Festsetzung Nr. 7 sind die Anordnungen der Aufenthaltsräume von Wohnungen innerhalb der Gebäude

7

Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft mbH: Schallschutzgutachten für die Residenzstraße und angrenzende Gebiete, Berlin Februar 2016

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festgesetzt. In der Kombination beider Festsetzungen wird der Schutz vor schädlichen Lärmeinwirkungen gewährleistet. Textliche Festsetzung Nr. 6 Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen die Außenbauteile die entlang der Mark-, Holländer- und Residenzstraße orientiert sind resultierende bewertete Schalldämm-Maße (erf. R'w,res) aufweisen, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von maximal -

35 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts in Aufenthaltsräumen von Wohnungen, in Bettenräumen in Krankenstationen, Alten- und Pflegeheimen und Sanatorien sowie in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten,

-

35 dB(A) tags in Unterrichtsräumen und ähnlichen Räumen,

-

40 dB(A) tags in Büroräumen und ähnlichen Räumen

nicht überschritten wird. Die Bestimmung der erf. R'w,res erfolgt für jeden Aufenthaltsraum gemäß der Anlage der Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung vom 24. Februar 1997 (24. BImSchV). Für den Korrektursummanden D ist abweichend von Tabelle 1 der Anlage zur 24. BImSchV für Räume der Zeilen 2, 3 und 4 jeweils ein um 5 dB geringerer Wert einzusetzen. Die Beurteilungspegel für den Tag Lr, T und für die Nacht Lr, N sind für Straßen gemäß § 3 der Verkehrslärmschutzverordnung vom 12. Juni 1990 in der Fassung vom 18. Dezember 2014 (16. BImSchV) zu berechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Textliche Festsetzung Nr. 7 Zum Schutz vor Lärm muss entlang der Mark-, Holländer- und Residenzstraße in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern von den genannten Straßen abgewandt sein. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume von Wohnungen entlang der Residenzstraße, der Markstraße und der Holländerstraße sind mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen auszustatten. Gewerbelärm Bezogen auf den Gewerbelärm und den Lärm der Stellplatzanlagen können noch keine Festsetzungen getroffen werden. Dies erfolgt im weiteren Verfahren nach Vorlage des bereits beauftragten Schallschutzgutachtens. Fluglärm Der nördliche Teil des Plangebietes (nördlich der Grundstücke Markstraße 36 und Residenzstraße 63-64) liegt im Fluglärmschutzbereich in der Planungszone Fluglärmschutz mit einem äquivalenten Dauerschallpegel von mehr als 62 dB(A). In dieser Zone sind in Bebauungsplänen besonders empfindliche Nutzungen ausgeschlossen. Für andere Nutzungen sollen erhöhte Schallschutzanforderungen festgesetzt werden. Das Fluglärmschutzgesetz (FluglärmG) vom 31. Oktober 2007 regelt im Zusammenhang mit der Zweiten Fluglärmschutzverordnung (2. FlugLSV) Schallschutzmaßnahmen für Aufenthaltsräume in Gebäuden. Nach § 3 Abs. 1 der 2. FlugLSV ist in der Tag-Schutzzone 2 bei einem äquivalenten Dauerschallpegel bis 75 dB(A) ein Bauschalldämmmaß Rw,res von 45 dB(A) nach der DIN 4901 für alle Umfassungsbauteile einzuhalten. Nachtschutzzonen sind für den Flughafen Tegel nicht ausgewiesen.

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Es bestehen daher entsprechende gesetzliche Grundlagen zur Berücksichtigung des Fluglärms bei der Planung von Gebäuden im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren. Somit erübrigen sich diesbezügliche Regelungen im Bebauungsplan. Mit der voraussichtlichen Schließung des Flughafens im Jahre 2017 wird die Belastung des Plangebietes durch Fluglärm entfallen. Die Lärmschutzbereiche werden aufgehoben. Das Bebauungsplanverfahren ist zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich noch nicht abgeschlossen. Für den Fall, dass sich die Schließung des Flughafens weiter verzögert, wird in den Bebauungsplan eine bedingte Festsetzung dahingehend aufgenommen, dass Wohnen bis zur Schließung des Flughafens nicht zulässig ist. 4.6

Nachrichtliche Übernahmen

Im Bebauungsplan wurden die Einzeldenkmale auf den Grundstücken Residenzstraße 56, 58, 59 und 60 sowie die historische Tankstelle auf dem Grundstück Markstraße 30 nachrichtlich übernommen. Darüber hinaus wurde der Denkmalbereich Residenzstraße 56 bis 61 nachrichtlich im Bebauungsplan übernommen.

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III

Auswirkungen der Planung

1

Auswirkungen auf die Umwelt

Gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) kann ein Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn die zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO nicht mehr als 20.000 m² beträgt oder der Bebauungsplan – bei einer zulässigen Grundfläche von 20.000 bis 70.000 m² – nach überschlägiger Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen haben wird. Die Beschleunigung des Verfahrens des Bebauungsplans 12-59 ist zur zügigen Realisierung von Wohnungsbaupotentialen geboten. Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung von Flächen im Innenbereich. Bei Annahme der Höchstwerte des § 17 Abs. 1 der BauNVO ergibt sich innerhalb des etwa 6,8 ha umfassenden Geltungsbereichs eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von knapp 29.000 qm. Bei einer möglichen Grundfläche von insgesamt 29.000 m² befindet sich der Bebauungsplan 12-59 im Schwellenbereich zwischen 20.000 – 70.000 m², für den eine Vorprüfung des Einzelfalls durchzuführen ist. Im Rahmen des Prüfungsverfahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB wurden die in ihrem Aufgabenbereich berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die eingegangenen Stellungnahmen berühren die Aspekte Regenwassereinleitung, Denkmalschutz, Immissionsschutz, Natur-, Arten- und Baumschutz, Bodenschutz und Altlastensituation. Bezüglich der Regenwassereinleitung wird von den Berliner Wasserbetrieben darauf hingewiesen, dass das Regenwassernetz gegenwärtig bereits ausgelastet ist, sodass Maßnahmen zur Vermeidung und Verzögerung der Regenwassereinleitung im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind. Seitens des Landesdenkmalamtes Berlin wird benannt, dass denkmalpflegerische Belange berührt werden. Auf die Einhaltung der denkmalschutzrechtlichen Belange wird hingewiesen. Das Umwelt- und Naturschutzamt empfiehlt von der Durchführung eines beschleunigten Verfahrens abzusehen, um dadurch eine Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes zu ermöglichen. Hierzu werden Ausführungen zum Immissionsschutz, zum Natur-, Arten- und Baumschutz, zur Regenwasserableitung, zum Bodenschutz und zur Altlastensituation gemacht. Weiterhin wird auf die vorhandenen Lärmprobleme und die zukünftig steigenden Konflikte zwischen dem vorhandenen Gewerbe und dem zukünftig steigenden Wohnanteil sowie den bestehenden Vertrauensschutz der Gewerbetreibenden hingewiesen. Darüber hinaus werden Hinweise zu den geplanten textlichen Festsetzungen gegeben. Im Bereich der Freiflächen des Gebiets wird die Durchführung einer artenschutzrechtlichen Erfassung empfohlen, um im weiterem Verfahren entsprechende Maßnahmen zum Ausgleich bei Eingriffen zeitnah umsetzen zu können. Darüber hinaus wird auf den Schutz von geschützten Tieren und ihren Lebensstätten verwiesen.

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Bezüglich des Bodenschutzes wird darauf hingewiesen, dass im Plangebiet insgesamt 18 Flächen im Bodenbelastungskataster erfasst sind. Diese werden in der Stellungnahme näher beschrieben. Vor der Umwandlung des Gebietes in ein Wohn- und Mischgebiet muss sichergestellt sein, dass durch Verunreinigungen des Bodens keine Gefahren für die menschliche Gesundheit und/oder das Grundwasser bestehen. Daher muss sämtlichen Hinweisen auf mögliche Bodenverunreinigungen nachgegangen werden. Der Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz sieht keinen Grund vom beschleunigten Verfahren abzusehen. Die genannten Aspekte bezüglich Immissionsschutz, Natur-, Arten- und Baumschutz und insbesondere zum Bodenschutz werden im Zuge des Verfahrens in ausreichender und angemessener Form berücksichtigt. Da durch das Bebauungsplanverfahren keine erheblichen Umweltauswirkungen verursacht werden, sondern im Wesentlichen die bestehende Situation vor Ort verbessert wird, besteht kein Grund einen Umweltbericht zu erstellen. Die ausführliche Abwägung der eingegangenen Stellungnahme kann dem Vermerk zur Vorprüfung im Anhang entnommen werden. Seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (II C 12 – E-Mail vom 22.09.2016) kann das Bebauungsplanverfahren 12-59 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ergänzt.

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IV 1

Verfahren Aufstellungsbeschluss

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 10.11.2015 den Aufstellungsbeschluss gefasst. Der Beschluss wurde am 26.02.2016 im Amtsblatt für Berlin8 öffentlich bekannt gemacht. Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 26.01.2016 die Einstellung des Verfahrens zum Bebauungsplan XX-255 beschlossen. Dieser umfasste die Grundstücke Holländerstraße 131132, Residenzstraße 53-61 und Markstraße 41-45.

2

Mitteilung der Planungsabsicht

Die Mitteilung über die Aufstellung des Bebauungsplans 12-59 gemäß § 5 AG BauGB wurde am 20.10.2015 an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II C 3 und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5.3 versandt. Gemäß Schreiben vom 19.11.2015 bestehen seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II C 3 aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es gemäß Absatz 1 Nr. 2 (überbezirkliche Verkehrsplanung) dringende Gesamtinteressen Berlins berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Darüber hinaus werden dringende Gesamtinteressen Berlins im Sinne § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB (Wohnvorhaben über 500 Wohneinheiten) berührt. Es wird darauf hingewiesen, dass das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden ist. Ob eine Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB (Vorhaben, die die Zentrenstruktur des Flächennutzungsplans berühren) vorliegt, konnte nicht abschließend geprüft werden. Es wird bestätigt, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan (FNP) entwickelbar ist. Regionalplanerische Festsetzungen des FNP werden nicht berührt. Mit Schreiben vom 18.11.2015 teilt die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5.3 mit, dass die beabsichtigte Planung zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung erkennen lässt. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes und Mischgebietes sind innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung grundsätzlich zulässig. Ebenso werden die Grundsätze der Raumordnung aus § 5 Abs. 2 und 3 LEPro 2007 und 4.1 LEP B-B zur vorrangigen Nutzung von Innenentwicklungspotenzialen berücksichtigt. Bei der weiteren Planung und Abwägung ist die Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume gemäß § 6 Abs. 3 LEPro 2007 zu berücksichtigen. Es ist das Ziel der Raumordnung Z 1.2 aus dem FNP Berlin zu beachten, wonach die Netzstruktur und die Flächen von übergeordneten Hauptverkehrsstraßen zu erhalten und auszubauen sind. Es wird darauf hingewiesen, dass sich das Plangebiet außerhalb städtischer Kernbereiche gemäß Festlegungskarte 2 des LEP B-B befindet. Nach dem Grundsatz 4.8 LEP B-B sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten nur auf Standorten innerhalb städtischer Kernbereiche entwickelt werden. Für die Nachversorgung sind diese allerdings ausnahmsweise zulässig.

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(ABI. Nr. 8/ 26.02.2016, S. 435)

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Beschleunigtes Verfahren gemäß § 13 a BauGB

Im Rahmen des Prüfungsverfahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB wurden die in ihrem Aufgabenbereich berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt. Hierzu wurden mit Schreiben vom 15.06.2016 folgende Träger öffentlicher Belange aufgefordert, eine Stellungnahme bis zum 06.07.2016 abzugeben. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, VIII D 25 Landesdenkmalamt Berlin, LDA 23 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IB Bezirksamt Reinickendorf von Berlin; Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Umwelt- und Naturschutzamt UmNat AL Bezirksamt Reinickendorf von Berlin; Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe; Stadtentwicklungsamt; Fachgebiet Freiraumplanung Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, GL5 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, I E Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 3 Berliner Wasserbetriebe

Folgende Stellungnahmen sind eingegangen: 1. Berliner Wasserbetriebe – Schreiben vom 01.07.2016 2. Landesdenkmalamt Berlin, LDA 23 – Schreiben vom 05.07.2016 3. Bezirksamt Reinickendorf von Berlin; Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Umwelt- und Naturschutzamt UmNat AL – Schreiben vom 29.07.2016 Von den anderen angeschriebenen Trägern öffentlicher Belange sind keine Stellungnahmen eingegangen. Es wird davon ausgegangen, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen gesehen werden und somit keine Einwände gegen das beschleunigte Verfahren bestehen. Der Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz sieht aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen keinen Grund, vom beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB abzusehen. Der Bebauungsplan hat voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen. Vielmehr geht es darum, bestehende Probleme und mögliche künftige Konflikte im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens auch unter Berücksichtigung der Denkmalbereiche zu lösen bzw. abzumildern. Derzeit ist das Plangebiet durch Gebäude und Hallen mit asphaltierten Außenbereichen und Stellplatzanlagen teilweise bis über 90 % versiegelt. Durch die Entwicklung zum Misch- und Wohngebiet wird sich die Versiegelung maßgeblich verringern, sodass eine Entlastung des Regenwasserkanalsystems zu erwarten ist. Da sich die Versiegelung durch die Planung deutlich verringert, ist gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich. Weiterhin wird sich durch den angestrebten Nutzungswechsel die Lärmsituation perspektivisch verbessern. Die Untersuchung hinsichtlich geschützter Tiere in abzureißenden Gebäuden oder zu fällenden Bäumen erfolgt sinnvollerweise im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, da der Besatz Änderungen unterworfen ist. Der Bebauungsplan verursacht im Bereich des Natur-, Arten- und Baumschutzes keine erheblichen Umweltauswirkungen. Die Situation wird sich somit durch die Entwicklung zum Misch- und Wohngebiet perspektivisch verbessern. Alle in den eingegangenen Stellungnahmen genannten Belange werden im weiteren Verfahren hinreichend berücksichtigt. Dies geschieht im Falle des Schallschutzes, des Baumschutzes und des Bodenschutzes sowie der Altlasten durch gesonderte Gutachten. Die Erarbeitung und Auswertung der Gutachten wird in enger Abstimmung mit dem Umweltund Naturschutzamt des Bezirkes erfolgen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (II C 12) hat mit E-Mail vom 22.09.2016 die Durchführung des beschleunigten Verfahrens bestätigt. Bebauungsplan 12-59 | Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden

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B

Rechtsgrundlagen

1.

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748);

2.

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548);

3.

Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509);

4.

Raumordnungsgesetz vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I. S. 2986), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585);

5.

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 2 und 4 des Gesetzes vom 7. August 2013 (BGBl. I S. 3154);

6. Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodenSchG) in der Fassung vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212); 7. Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 2. Juli 2013 (BGBl. I S. 1943); 8. Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692); 9. Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (DSchGBln) - vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 8. Juli 2010 (GVBl. S. 396); 10.Berliner Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes (Bln BodSchG) vom 24. Juni 2004 (GVBl. S.250), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209); 11.Landes-Immissionsschutzgesetz (LImSchG Berlin) vom 5. Dezember 2005 (GVBl. S. 735, ber. 2006 S. 42), zuletzt geändert durch Art. I vom 3. Februar 2010 (GVBl. S.38);

Bebauungsplan 12-59 | Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden

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