Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2014 /2015 · Rostock

Wohn- und Geschäftshäuser Rostock Residential Investment Rostock Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Rostock präsentierte sich 2013 als äußerst stabil. Mit 78 Verkäufen wurde das Niveau der Vorjahre gehalten. Das Umsatzvolumen sank jedoch im Vergleich zum Ausnahmejahr 2012 um beinahe 31 % auf 57 Mio. EUR, da wieder vermehrt kleinere Objekte gehandelt wurden. Der Durchschnittspreis lag damit bei ca. 728.000 EUR.

The market for residential investment in Rostock appears to have been extremely stable in 2013. With 78 sales, the level of the previous years has been maintained. The turnover volume dropped, however, by almost 31 % to 57 million euros in comparison with the exceptional year 2012, as again more smaller properties were traded. The average price was around 728,000 euros.

Viele überregionale Anleger Es kann von einer Normalisierung des Marktes gesprochen werden, wobei Rostock nach wie vor der attraktivste Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommerns ist und die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die Hansestadt hat den Strukturwandel von einem Industrie- zu einem modernen Dienstleistungsstandort erfolgreich gemeistert und verzeichnet seit 2003 eine positive Bevölkerungsentwicklung. Im Übrigen verfügt Rostock über den größten Kreuzfahrthafen der Republik mit einer fortschrittlichen Infrastruktur, der die Stadt an der Warnow zu einem Knotenpunkt für den gesamten Ostseeraum macht. Daher ist der Standort vor allem auch für überregionale Investoren – z.B. aus Hamburg und Berlin – von großem Interesse. Lokale Anleger stellen mit ca. 30 % nur den kleineren Teil der Käufer dar. Dabei handelt es sich meist um Privatinvestoren. Interessant ist, dass zudem regionale Wohnungsgenossenschaften in zentrumsnahen Lagen passende Objekte aufkaufen.

Many supra-regional investors One can speak of a normalisation of the market, whereby Rostock is still the most attractive property market in Mecklenburg-Western Pomerania and the demand exceeds the supply. The Hanseatic city has successfully coped with the structure change from an industrial to a modern service-providing location, and since 2003 has recorded a steady increase in population. Rostock also has the largest cruise terminal in the Federal Republic with a progressive infrastructure that makes the city on the river Warnow a hub for the whole Baltic region. Hence the location is also of special interest to supraregional investors, e.g. from Hamburg and Berlin. With approx. 30 % local investors only represent the smaller proportion of the buyers who are mainly private investors. It is interesting that regional housing associations are likewise buying up suitable properties in central locations.

„Rundum-sorglos“-Immobilien gesucht Viele Anleger suchen „Rundum-sorglos“-Immobilien bzw. gepflegte Objekte mit bis zu acht Wohneinheiten in sehr guter bis guter Lage, die aber kaum am Markt

“Worry-free“ properties sought after Many investors are looking for “worry-free“ properties or well-maintained buildings with up to eight residential units in prime to good locations, but these are hardly ever available. For this reason many investors have to resort to average locations where the multipliers lie at 12 to 14

Bevölkerung und private Haushalte Population and private households

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2020

2025

201.096

201.442

202.735

201.813

202.887

203.571

203.877

197.902

Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s

125,7

125,2

126,8

125,4

126,6

126,6

122,8

119,2

Ø Haushaltsgröße Av. size of household

1,76

1,74

1,70

1,71

1,67

1,67

1,66

1,66

Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s

Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Rostock

Rendite versus Inflation

Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014

Yield versus inflation

Sales price 1st half 2014

10,0

8,0

in %

7,0

mittlere Lage/average location

2.160 Sehr gut prime

gute Lage/good location

Lage/Location

9,0

6,0 5,0 4,0

Umlaufrendite */ current yield *

3,0 2,0 1,0 0,0

1.650 Gut good 1.200 Mittel average 360 Einfach basic

Inflationsrate/ inflation rate

1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2011

2012

2013

1. Hj.

0

500

1.500

1.000

2014

2.000

2.500

EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties

* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen*

Transaktionsanzahl*

100 78

80 Anzahl/Number

68

79

78

80 70

63

60 40 20 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Rostock, Engel & Völkers Commercial

Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million

Transaction volume

Number of transactions

100 82

80

57

60

59

50 40

31

51

36

20 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Rostock, Engel & Völkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

gehandelt werden. Deshalb müssen viele Investoren auf mittlere Lagen ausweichen. Dort liegen die Faktoren beim 12- bis 14-fachen der Jahresnettokaltmiete und die Kaufpreise zwischen 700 und 1.400 EUR/m². In sehr guten Lagen bezahlen die Käufer bis zu 2.500 EUR/m². Auch die einfachen Lagen werden aufgrund der steigenden Bevölkerungszahl und der geringen Bautätigkeit der vergangenen Jahre nachgefragt. Die Situation stellt sich allerdings differenziert dar, da das städtebauliche Bild in diesen Lagen vornehmlich durch Großwohnsiedlungen mit den charakteristischen Plattenbauten geprägt wird. Hier bewegen sich die Preise zwischen 200 und 700 EUR/m². Institutionelle Investoren schrecken aber bei einer eingehenden Prüfung auch vor solchen Objekten nicht zurück, wenn die Renditeerwartungen stimmen. Der Leerstand liegt in Rostock bei ca. 3 %. In bevorzugten Lagen, wie der Altstadt mit dem Hansaviertel, der Kröpeliner-Tor-Vorstadt oder dem Seebad Warnemünde, liegen die Mieten zwischen 9,50 und 12,50 EUR/m². Deutlich günstiger sind die Mieten mit 6,00 bis 7,50 EUR/m² in den mittleren Lagen. Mehrere neue Wohnprojekte Während der vergangenen Jahre hat die Stadtentwicklung auf die große Nachfrage nach Wohnraum reagiert. So entsteht beispielsweise zwischen der Altstadt und der Warnow mit ca. 600 neuen Wohneinheiten und einem Investitionsvolumen von 20 Mio. EUR das Petriviertel. Das urbane Quartier beinhaltet verschiedene Bautypologien, bietet Wohnraum für alle Alters- und Bevölkerungsgruppen und wird auch auf die angrenzenden Viertel positiv ausstrahlen. In vielen anderen Teilen der Stadt werden derzeit ebenfalls neue Wohnprojekte realisiert und geplant, wie z.B. die Bebauung der Mittelmole oder der Wohnpark Molenfeuer in Warnemünde. Attraktiver Investitionsstandort Für das Gesamtjahr 2014 geht Engel & Völkers Commercial bei der Anzahl der Verkäufe von einem ähnlichen Niveau wie 2013 aus. Das Umsatzvolumen wird sich zwischen 51 und 59 Mio. EUR bewegen. Rostock ist aufgrund der Anlagesicherheit und der vergleichsweise moderaten Faktoren weiterhin ein attraktiver Investitionsstandort. Der Angebotsmangel in guten und sehr guten Lagen wird auch 2014 bestehen bleiben, weshalb hier mit steigenden Mieten und Faktoren zu rechnen ist.

times the annual net rent and purchase prices between 700 and 1,400 euros/m². In prime locations buyers pay up to 2,500 euros/m². Even in basic locations there is great demand due to the growing population figures and the low extent of building activity over the past few years. However, the situation is different here as the urbanistic appearance in these locations is mainly distinguished by large housing estates with the characteristic prefabricated blocks where prices range from 200 to 700 euros/m². After thorough inspection, institutional investors do not even hesitate to buy such properties if the yield expectations are appropriate. The vacancy rate in Rostock lies at approx. 3 %. In preferential locations such as the Altstadt with the Hansaviertel, the Kröpeliner-Tor-Vorstadt or the Baltic resort Warnemünde the rents lie between 9.50 and 12.50 euros/m². With 6.00 to 7.50 euros/m² the rents in average locations are much lower. Several new residential projects During the past few years the urban development has reacted to the great demand for housing, for example with the Petriviertel between the Altstadt and the Warnow, with approx. 600 new homes and an investment volume of 20 million euros. This urban quarter includes various building typologies, offers living space for all age groups and classes of the population, and will also be sure to have a positive impact on the neighbouring quarter. Also in many other parts of the city, new housing projects are currently being planned or realised, such as the development on the Mittelmole or the Wohnpark Molenfeuer in Warnemünde. Attractive investment location For the whole of 2014 Engel & Völkers Commercial expects the number of sales to remain on a similar level to 2013. The turnover volume will range between 51 and 59 million euros. Due to its investment security and comparatively moderate multipliers, Rostock is still an attractive investment location. The lack of available properties in good and prime locations will not change in 2014, which is likely to cause a further rise in rents and multipliers.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Rostock

Rostock - Residential Investment locations

Hinrichshagen

OSTSEE

Wiethagen

Markgrafenheide

Jürgeshof

Hohe Düne Diedrichshagen

Seebad Warnemünde

Stuthof

B103

Lichtenhagen Groß Klein

Peez

Nienhagen

A19

Lütten Klein

Hinrichsdrof

Schmarl

Krummendorf

Evershagen

B105

Toitenwinkel Gehlsdorf West

DierkowNeu Ost

Reutershagen Vorstadt Hansaviertel

Stadtmitte

Brinckmansdorf

Gartenstadt/ Stadtweide Südstadt Biestow © Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Gewerbe-/Industriefläche

Grünfläche

Gewässer

Prime location

Good location

Commercial/Industrial area

Green area

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Rostock - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Einfache Lage

Average location

Basic location

Waters

Indikator Indicator

2011

2012

2013

2014

Faktor

11,0 – 13,0

12,0 – 14,0

13,0 – 15,0

13,0 – 15,0

Multiplier

11,0 – 13,0

12,0 – 13,0

13,0 – 14,0

13,0 – 14,0

10,0 – 13,0

11,0 – 13,0

11,5 – 14,0

11,5 – 14,0

8,0 – 11,0

8,0 – 11,0

8,0 – 11,5

9,0 – 11,5

9,40 – 12,40

9,50 – 12,50

9,50 – 12,50

9,50 – 12,50

7,50 – 9,50

7,50 – 9,50

7,50 – 9,50

7,50 – 9,50

6,00 – 7,50

6,00 – 7,50

6,00 – 7,50

6,00 – 7,50

4,00 – 6,00

4,00 – 6,00

4,00 – 6,00

4,00 – 6,00

Whg. – Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m

2

Trend

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Rostock

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