Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Baden (BNO) Vom 23.Oktober 2001
Kurztitel: Bau und Nutzung
Zuständige Abteilung: Planung und Bau
Stand 1. Juli 2009
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.
Teil: Allgemeine Bestimmungen...................................................................... 3
2.
Teil: Planinhalt................................................................................................... 5
A. Rechtsverbindlicher Inhalt ................................................................................... 5 B. Orientierungsinhalt .............................................................................................. 6 3.
Teil: Zonenvorschriften .................................................................................... 6
A. B. C. D. E.
Planungsgrundsätze............................................................................................ 6 Bauzonen ............................................................................................................ 7 Landwirtschaftszone.......................................................................................... 12 Weitere Zonen................................................................................................... 13 Schutzzonen und Schutzobjekte ....................................................................... 13
4.
Teil: Bauvorschriften ...................................................................................... 16
A. B. C. D.
Planungsgrundsätze.......................................................................................... 16 Wohnschutzbestimmungen ............................................................................... 17 Schutz vor Immissionen .................................................................................... 18 Baupolizeiliche Vorschriften .............................................................................. 19 I. Abstände ................................................................................................ 19 II. Dachgestaltung....................................................................................... 20 III. Technische Anforderungen .................................................................... 20 IV. Abstellplätze und Erschliessungsanlagen .............................................. 21 V. Gemeinschaftsanlagen ........................................................................... 22 VI. Umgebungsgestaltung............................................................................ 23 VII. Öffentliche Einrichtungen, Plakatierung ................................................. 23 VIII. Abbrüche ................................................................................................ 24
5.
Teil: Verfahrensbestimmungen...................................................................... 24
A. B. C. D. E.
Verfahrensgrundsatz ......................................................................................... 24 Baubewilligungsverfahren ................................................................................. 24 Ausführung der Bauarbeiten, Baukontrolle, Gebühren ..................................... 26 Vollstreckungsmassnahmen ............................................................................. 27 Schluss- und Übergangsbestimmungen ........................................................... 27
Anhänge I.
Richtlinien betreffend Belichtung/Belüftung und Raummasse § 58 Abs. 1 BNO................................................................................................ 28 II. Übersicht der wichtigsten Richtpläne und Inventare (Stand 23. Oktober 2001) .................................................................................. 29 III. Verzeichnis der Schutzzonen und -objekte (Genehmigungsinhalt, § 7 und § 8 BNO) .......................................................... 30 IV. Geschützte/inventarisierte Einzelobjekte (Orientierungsinhalt, § 9 BNO) .......................................................................... 35 Stichwortverzeichnis ............................................................................................. 37
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Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Baden (BNO) Vom 23. Oktober 2001
Der Einwohnerrat der Stadt Baden, gestützt auf § 15 Abs. 1 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG) beschliesst:
1. Teil: Allgemeine Bestimmungen
§1 Gegenstand
Die Bau- und Nutzungsordnung besteht aus dem Nutzungsplan im Massstab 1:2500 und den nachfolgenden Bau- und Zonenvorschriften. Plan und Text bilden eine Einheit. §2
Geltungsbereich
Die BNO regelt die Nutzungen im ganzen Gemeindegebiet und findet auf alle Bauten und Anlagen Anwendung. §3
Ziele
Die wesentlichen Ziele der BNO mit der rechtlichen Bedeutung von Planungsgrundsätzen sind: − die Ausscheidung und Definition des Baugebiets und des Kulturlandes; − die ökonomisch und ökologisch sinnvolle Nutzung und Erschliessung des Baugebietes; − die Durchmischung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Erholen; − die Förderung einer guten Wohnqualität und preisgünstiger Wohnmöglichkeiten; − die Förderung der wirtschaftlichen Prosperität; − die Förderung einer guten Siedlungs-, Freiraum- und Architekturqualität; − die Pflege des Ortsbildes; − die Erhaltung und Verbesserung der siedlungsökologischen und landschaftlichen Qualitäten; − der Schutz der Menschen, Tiere und Pflanzen, ihrer Lebensgemeinschaften und Lebensräume vor schädlichen Einwirkungen, namentlich des Verkehrs. Jede raumwirksame Tätigkeit soll unter Schonung der natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft und Wasser erfolgen.
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§4 Planungsgrundsätz e
Die Planungsgrundsätze der BNO sind als massgebender Beurteilungsmassstab für alle raumwirksamen Tätigkeiten verbindlich. §5
Sondernutzungsplanung
1 Zur Gewährleistung einer zweckmässigen Erschliessung und guten Überbauung sowie namentlich zum Schutz vor Immissionen und zur Pflege des Ortsbildes und der Landschaft kann der Stadtrat Sondernutzungspläne erlassen. 2 Im Rahmen der Sondernutzungsplanung wird ein zusätzliches Geschoss bewilligt, wenn dadurch eine städtebaulich einwandfreie Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Unter gleichen Voraussetzungen sind in den Zonen Z5, G5 und dem im Nutzungsplan bezeichneten Gebiet "Verenaäcker" zwei zusätzliche Geschosse möglich. Höhere Bauten sind gemäss § 16 Abs. 2 und § 17 Abs. 8 BNO in den Zonen K5 und IN möglich. 3 Ferner können im Rahmen der Sondernutzungsplanung Schutzobjekte festgelegt und gegenüber einzelnen Waldparzellen kleinere Waldabstände vorgesehen werden. 4 Soweit durch Sondernutzungspläne erhebliche Vorteile für Grundstückeigentümer resultieren, kann der Stadtrat verlangen, dass an die damit verbundenen Infrastrukturaufwendungen angemessene Beiträge vertraglich festgelegt werden. §6
Zusätzliche Planungsinstrumente
1 Die Inventare und Grundlagenpläne dienen zur Orientierung über bestehende Verhältnisse. 2 Richtpläne zeigen die erwünschte räumliche Entwicklung auf. Sie beruhen auf Leitbildern und enthalten Konzepte zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Energie, Freiraumgestaltung, Natur und Landschaft usw. oder für bestimmte Gebiete. 3 Die zusätzlichen Planungsinstrumente werden vom Stadtrat angeordnet und haben für das betroffene Grundeigentum keine direkte Rechtswirkung. Sie sind in die Projektierung und Beurteilung von Bauvorhaben einzubeziehen sowie zur Auslegung der Vorschriften der BNO beizuziehen und dienen zur Vorbereitung der Sondernutzungsplanung. 4 Der Richtplan für die Zone IN ist im Sinne eines Entwicklungsrichtplanes vom Einwohnerrat zu genehmigen und für den Stadtrat verbindlich. Der Stadtrat setzt diesen mittels Sondernutzungsplänen um.
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2. Teil: Planinhalt
A. Rechtsverbindlicher Inhalt
§7 Zoneneinteilung
Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt: BAUZONEN − Wohnzonen W2, W3, W4 − Villenzone V − Wohn-/Gewerbezonen WG3, WG4 − Zentrumszonen Z3, Z4, Z5 − Kernzonen K4, K5 − Innenstadtzone Nord IN − Altstadtzonen Aa, Ab − Dorfzone D − Bäderzone B − Gewerbezonen G3, G4, G5 − Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB − Parkzone PA − Grünzone GR − Freihaltezone FR LANDWIRTSCHAFTSZONEN − Landwirtschaftszone LW − Spezialzone für bodenunabhängige Landwirtschaft und Gemüsebau SL WEITERE ZONEN − Landwirtschafts- und Erholungszone Baldegg LE − Übergangszone Galgenbuck UeZ SCHUTZZONEN Überlagerte Schutzzonen: − Landschaftsschutzzonen − Besondere Waldstandorte, Waldränder Schutzzonen: − Naturschutzzonen − Magerwiesen/Trockenstandorte §8
Schutzobjekte
Zu den Schutzobjekten gehören die im Nutzungsplan bezeichneten − Hecken-, Feld- und Ufergehölze, − Hochstammobstbestände, − schützenswerten Einzelbäume, − Kulturobjekte (Bauten, Gartenanlagen), − Aussichtspunkte.
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B. Orientierungsinhalt
§9 Gegenstand und Rechtswirkung
Der Nutzungsplan umfasst als Orientierungsinhalt − den Wald, − die Gewässer und ihre Ufer, − das Grundwasser und die Heilquellen, − die Wanderwege, − die Kulturobjekte unter Denkmalschutz, − die archäologischen Fundstellen (Darstellung nur im Landschaftsinventarplan), − die für Verkehrsanlagen und zugehörige Nutzungen reservierten Flächen. Die Rechtswirkung ergibt sich aus der betreffenden Spezialgesetzgebung.
3. Teil: Zonenvorschriften
A. Planungsgrundsätze
§ 10 Bauzonen
1 Das Nutzungsangebot hat sowohl dem jeweiligen Zweck der Bauzonen als auch dem Ziel der Nutzungsdurchmischung zu entsprechen. 2 Die Quartiere sind in ihrer vielfältigen Struktur zu beachten. Die Nutzungsdichte und -durchmischung sind auf die Eigenheiten der Quartiere abzustimmen. 3 Bestehende Wohnbauten und preisgünstiger Wohnraum sind nach Möglichkeit zu erhalten und zu erneuern.
Landwirtschaftszon e und weitere Gebiete
4 Die Landwirtschaftszone und weitere für die Landwirtschaft geeignete Gebiete dienen vorab der landwirtschaftlichen Produktion. Die Bodenfruchtbarkeit ist nachhaltig zu erhalten. Daneben sind die Erholungsfunktionen für die Allgemeinheit und die Lebensräume für Tiere und Pflanzen angemessen zu gewährleisten.
Schutzzonen und Schutzobjekte
5 Die Landschaft ist in ihrer Eigenart und Schönheit zu bewahren. Die landschaftlichen Werte sind zu verbessern. 6 Biologisch wertvolle Lebensräume bedrohter Tier- und Pflanzenarten sind zu erhalten, zu entwickeln und zu vernetzen. Naturobjekte, geologische Objekte und Kulturobjekte von besonderem naturkundlichem, kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert sind zu schützen.
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B. Bauzonen
§ 11
II
50 %
III
0.85
50 %
III
0.85
III III III III III III
0.65 0.65 0.65 0.75 0.75 0.55
-
30 % 30 % 30 % 50 % 40 % 100'0 0 m2 60 % 30 % 50 % -
III III III II III III III
0.65 0.65 0.85 0.85 0.75 0.75 0.75
5m
-
-
II/III
-
-
-
II
4m 5m 6m
V
-
-
5m
3
10 m
5m
4
14 m
6m
3 4 5 4 5 6
10 m 14 m 17 m 13 m 17 m 21 m
3 4 5
10 m 14 m 17 m
5m 5m 5m
-
-
-
-
WG 3 WG 4 Z3 Z4 Z5 K4 K5 IN
Bezeichnung
7m 10 m 13 m
Zone
2 3 4
Villenzone
Wohn/Gewerbezone 3 Wohn/Gewerbezone 4 Zentrumszone 3 Zentrumszone 4 Zentrumszone 5 Kernzone 4 Kernzone 5 Innenstadtzone Nord Aa Altstadtzone a Ab Altstadtzone b D Dorfzone B Bäderzone G3 Gewerbezone 3 G4 Gewerbezone 4 G5 Gewerbezone 5 OeB Zone für öffentliche Bauten und Anlagen PA Parkzone GR Grünzone FR Freihaltezone
Gebäudehöhe + ¼ Fassadenlänge, max. 2 x Gebäudehöhe Gebäudehöhe + ½ Fassadenlänge Gebäudehöhe + ¼ Fassadenlänge, max. 2 x Gebäudehöhe
4.5 m 4.5 m ½ Gebäudehöhe 4.5 m 4.5 m ½ Gebäudehöhe 4.5 m -
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Reduktionsfaktor Abstellplätze
Lärmempfindlichkeitsstuf en
70 %
W2 Wohnzone 2 W3 Wohnzone 3 W4 Wohnzone 4
grosser Grenzabstand
II II II
kleiner Grenzabstand
70 % 70 % 60 %
max. Gebäudehöhe H
min. Wohnflächenanteil
1 In den Bauzonen gelten, unter Vorbehalt spezieller Bau- und Zonenvorschriften, folgende Grundmasse und Zuordnungen:
Anzahl Geschosse
Grundmasse und Zuordnungen
2 In den Wohn-/Gewerbezonen (WG), Zentrums- (Z) und Kernzonen (K), Innenstadtzone Nord (IN) sowie Gewerbezonen (G) dürfen die Gebäudehöhen gemäss Abs. 1 um höchstens 2.0 m überschritten werden, wenn eine gute Einordnung ins Strassen- und Quartierbild gewährleistet ist und die Nachbarn nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden. 3 In den Altstadtzonen, der Dorf- und Bäderzone, der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und der Parkzone entscheidet der Stadtrat im Rahmen der Planungsgrundsätze über die Bauweise, die Geschossigkeit, die Gebäudehöhe, die Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Freiräume und ihre Gestaltung. Für die Innenstadtzone Nord gilt § 17 Abs. 8 und 9 BNO. 4 In den im Nutzungsplan bezeichneten vorbelasteten Gebieten gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. 5 Bei den Gewerbezonen im Ortsteil Dättwil entfällt der Reduktionsfaktor. § 12 Wohnzonen W2, W3, W4
1 In den Wohnzonen sind neben dem vorgeschriebenen Wohnflächenanteil Läden, Kleingewerbe, Ateliers und dergleichen zulässig, sofern sie nicht stören. 2 Neben Einzelüberbauungen sind Reihen- und Terrassensiedlungen zulässig, wenn sie sich gut in das Quartier und die Landschaft einordnen. Bei Terrassensiedlungen sind zusammenhängende, ökologisch hochwertige Flächen freizuhalten. 3 In der Wohnzone W2 kann zur Erhaltung des Quartiercharakters, insbesondere von Grünräumen, das Ausmass der baulichen Nutzung eingeschränkt werden. 4 Das im Nutzungsplan bezeichnete Gebiet "Belvédère" hat (im Rahmen einer Sondernutzungsplanung/Arealüberbauung/von Dienstbarkeiten) an ökologisch geeigneter Lage einen durchgehenden, naturnah gestalteten Vernetzungskorridor von mindestens 20 m Breite in Richtung Nord-Süd auszuweisen. § 13
Villenzone V
1 Die Villenzone dient der Erhaltung der Bebauungstypologie und deren Umgebung sowie des Stadtbildes in den landschaftlich empfindlichen und kulturhistorisch bedeutsamen Gebieten. 2 Abbrüche können in Abwägung der beteiligten Interessen bewilligt werden, wenn die Realisierung einer qualitativ mindestens gleichwertigen Neubaute rechtlich und finanziell sichergestellt ist. 3 Die Masse der Neubauten haben sich der bestehenden Baustruktur anzupassen. Über die Geschosszahl und Gebäudehöhe entscheidet der Stadtrat im Rahmen der Planungsgrundsätze. Für die Nutzung gilt grundsätzlich § 12 Abs. 1 BNO. Neubauten, Umbauten, Nutzungsänderungen und Veränderungen der Umgebung haben mit besonderer Sorgfalt zu erfolgen und dürfen das Ziel der integralen Erhaltung nicht beeinträchtigen. § 14
Wohn/Gewerbezonen
In den Wohn-/Gewerbezonen sind neben der Wohnnutzung Gewerbe-, Dienstleistungsbetriebe und dergleichen zugelassen, sofern deren -8-
WG3, WG4
Betrieb keine übermässigen Einwirkungen auf die Wohnungen verursacht und der Quartierstruktur Rechnung trägt. § 15
Zentrumszonen Z3, Z4, Z5
Die Zentrumszonen sind für innenstädtische Nutzungen wie Ladengeschäfte, Einkaufszentren, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Wohnungen bestimmt. In der Regel gilt geschlossene Bauweise. § 16
Kernzonen K4, K5
1 Die Kernzonen sind für Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbebauten sowie Läden bestimmt. In den Kernzonen K5 sind zudem Einkaufszentren zulässig. In der Regel gilt geschlossene Bauweise. 2 In der Kernzone K5 können im Rahmen der Sondernutzungsplanung zusätzliche Geschosse zugelassen werden, wenn dadurch eine städtebaulich einwandfreie Lösung mit entsprechenden Freiflächen erreicht wird. Die Ausnutzung darf grundsätzlich nicht höher sein als bei einer zonengemässen Überbauung. Die Nachbargrundstücke dürfen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. § 17
Innenstadtzone Nord IN
1 Die Innenstadtzone Nord ist für Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Einkaufszentren und Fachmärkte bis insgesamt max. 20,000 m² Nettoladenfläche, für Wohnbauten sowie für öffentliche und kulturelle Nutzungen bestimmt. Die Nutzungsanteile in den Teilgebieten werden im Rahmen des Entwicklungsrichtplanes gemäss § 6 Abs. 4 BNO in den Sondernutzungsplänen festgelegt. 2 Mit der Zone IN soll die Umstrukturierung von der industriellen in eine gemischte Nutzung mit hoher urbaner Qualität sichergestellt werden. Sie soll ausserdem eine etappenweise Entwicklung dieses Stadtteils und ausreichende Flexibilität für Nutzungsumlagerungen ermöglichen. Die Etappenziele haben anteilmässig den Vorgaben gemäss Abs. 3 – 7 zu entsprechen. 3 Das Verhältnis der gesamten Bruttogeschossfläche zur gesamten Arealfläche der Zone IN beträgt maximal 2.0. Von der Arealfläche sind mindestens je 10 % für öffentliche Erschliessungs- und Freiflächen unentgeltlich abzutreten. 4 Der minimale Wohnflächenanteil beträgt im Vollausbau 100'000 m2 Bruttogeschossfläche unter Einbezug der bestehenden Bauten sowie des Areals Verenaäcker gemäss Entwicklungsrichtplan. Dabei darf mit Ausnahme des Teilgebiets Martinsberg die Bruttogeschlossfläche von Beherbergungsbetrieben im Umfang von 20'000 m2 auf den Wohnflächenanteil angerechnet werden. 5 Bei der intensiven Bebauung sind die siedlungsökologischen Aspekte besonders zu berücksichtigen. 6 Die Energieversorgung, namentlich bezüglich Raumheizung, hat unter Ausnützung bestehender Systeme oder, soweit möglich, durch erneuerbare Energiequellen zu erfolgen. 7 Aus den in § 62 Abs. 2 BNO erwähnten Gründen wird die Erstellung von Abstellplätzen für geschäftliche und öffentliche Nutzungen auf 2'720 Abstellplätze beschränkt. Die Verteilung der Abstellplätze auf die Teilgebiete wird im Entwicklungsrichtplan geregelt. Die bestehenden Parkplätze inklusive der Teilgebiete Martinsberg und -9-
Verenaäcker sind in die Bilanz miteinzubeziehen. Die Ersatzabgabe für die nicht realisierbaren Parkplätze richtet sich gemäss § 63 BNO nach dem städtischen Reglement über die Ersatzabgaben. 7bis Bei Neuansiedlungen von Arbeitsplätzen im Umfang ab 50 Mitarbeitenden muss das betreffende Unternehmen ein Mobilitätskonzept vorlegen und genehmigen lassen. Dabei ist für die Parkplätze des Unternehmens u.a. eine monetäre Parkplatzbewirtschaftung vorzusehen. 8 Der Stadtrat erarbeitet einen Entwicklungsrichtplan, welcher vom Einwohnerrat zu genehmigen ist. Der Entwicklungsrichtplan konkretisiert die verbindlichen Vorgaben und enthält örtliche Festlegungen bezüglich Nutzungsverteilung, Baudichte, Gebäudehöhe, Freiraumgestaltung, Erschliessungsanlagen usw. Die Voraussetzungen von § 16 Abs. 2 BNO für höhere Bauten gelten sinngemäss. 8bis In der Zone IN können auf der Grundlage von städtebaulichen Studien einzelne Hochhäuser errichtet werden. Zur Qualitätssicherung sind Wettbewerbsverfahren durchzuführen. 9 Für grosse bauliche Veränderungen, insbesondere Neuüberbauungen, bedarf es eines genehmigten Sondernutzungsplanes. Der Produktion und dem Engineering dienende Bauvorhaben dürfen ohne Sondernutzungsplan ausgeführt werden, sofern sie den Entwicklungszielen bzw. dem Entwicklungsrichtplan nicht widersprechen. Dasselbe gilt für Nutzungsänderungen sowie für geringfügige Umbauten und Erweiterungen. Für Hochhäuser sowie die Aufstockung bzw. Erneuerung der Hallen 36/37/38 bedarf es in jedem Fall eines Sondernutzungsplanes (Gestaltungsplan). Sondernutzungspläne können sich auf Teilgebiete der Zone IN beschränken. § 18 Altstadtzonen Aa, Ab
1 Die Altstadt ist in ihrem Gesamtbild und ihrer Struktur zu erhalten. Bauten, Freiräume und stadtbildprägende Elemente mit kulturgeschichtlicher, architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung sind in ihrem Bestand zu sichern. Bauten dürfen grundsätzlich nicht abgebrochen werden und sind sachgemäss zu unterhalten. Es gelten § 36 Abs. 1 und 3 und § 39 Abs. 1 und 2 BNO. 2 Der Stadtrat kann einen Abbruch bewilligen, wenn die Erhaltung gemessen an der Schutzwürdigkeit unzumutbar erscheint. 3 Bauliche Massnahmen sind zulässig, wenn sie den Charakter des historisch gewachsenen Stadtbildes wahren, die schützenswerte innere Struktur erhalten und die kleinräumige Nutzungsaufteilung beibehalten. Sie müssen sich in ihren Ausmassen, der Gestaltung, den Materialien und der Farbgebung gut in die bestehende Bebauung einfügen. 4 Die vorherrschenden Firsthöhen und Dachneigungen sind in der Regel beizubehalten. Als Dachaufbauten sind Lukarnen und Schleppgauben zulässig. Liegende Dachfenster und Liftaufbauten können unter Vorbehalt von Abs. 1 und 3 bewilligt werden, sofern sie von öffentlichen Plätzen und Strassen her nicht störend in Erscheinung treten. 5 Baueingriffe wie Unterkellerung, Umbauten, Auskernung, Abbruch und Bauaushub sowie anderweitige Bodeneingriffe sind während des Baubewilligungsverfahrens vom Bauherrn der Kantonsarchäologie zu - 10 -
melden. § 19 Dorfzone D
1 Die Dorfkerne Dättwil, Rütihof und Münzlishausen sind in ihrem Gesamtbild und in ihrer geschlossenen Wirkung zu erhalten. Neubauten sollen durch Stellung, Gestaltung, Materialien und Bauvolumen die bauliche Struktur und die Freiraumbildung unterstützen und ergänzen. 2 Neben den Landwirtschaftsbetrieben und der Wohnnutzung sind kleingewerbliche Betriebe zulässig. Die Nutzung des Hofraumes durch Autoabstellplätze und sonstige Materialdepots ist auf das Minimum zu beschränken und darf das Dorfbild nicht beeinträchtigen. § 20
Bäderzone B
1 Die Bäderzone ist für Bauten und Nutzungen vorgesehen, die der Erhaltung und Förderung des Bäderortes dienen. Wohnungen und Kleingewerbebetriebe können bis zu maximal 50 % der Bruttogeschossfläche bewilligt werden, sofern sie nicht stören und der Gesamtcharakter der Bäderzone erhalten bleibt. 2 Über die Gestaltung der Bauten und Grünanlagen sowie befristete anderweitige Nutzungen entscheidet der Stadtrat unter Berücksichtigung der kurörtlichen und privaten Interessen. § 18 BNO gilt sinngemäss. § 21
Gewerbezonen G3, G4, G5
1 Die Gewerbezonen sind für Gewerbe-, Industrie- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Grosslagerbauten und -plätze ohne eine angemessene Anzahl von Arbeitsplätzen sind nicht zugelassen. Fachmärkte sind in der G3 im Langacker Dättwil bis max. 10,000 m², in der G3 Segelhof Ost Dättwil bis max. 5,000 m² und in der G3 Birmenstorferstrasse Dättwil bis max. 5,000 m² Nettoladenfläche zulässig. Weitere Nutzungen und Betriebe mit übermässiger Privatverkehrserzeugung sind nur in beschränktem Mass zulässig. 2 Eine untergeordnete Anzahl Wohnungen, die den wohnhygienischen Anforderungen genügen, kann erstellt werden. 3
Es ist eine angemessene Durchgrünung sicherzustellen.
4 Für betrieblich notwendige bauliche Anlagen kann die maximale Gebäudehöhe gemäss § 11 BNO überschritten werden, sofern dadurch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Nachbargrundstücke entstehen. § 22 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB
1 Die OeB-Zone ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Wohnungen und andere Nutzungen sind gestattet, sofern der Primärzweck nicht behindert wird. 2 Das Ausmass der Bauten sowie die Gebäudehöhe haben auf die angrenzenden Zonen Rücksicht zu nehmen. § 23
Parkzone PA
1 Die Parkzone dient der umfassenden Erhaltung und Pflege der kulturgeschichtlich bedeutsamen Parkanlagen mit den schutzwürdigen Bauten, Bäumen und den weiteren dazugehörigen Parkelementen. - 11 -
2 Die Nutzung der Parkanlagen darf das Erscheinungsbild und den Schutzwert nicht beeinträchtigen. Gestattet sind Bauten und Anlagen, die der Kultur, der Erholung, dem Bäderbetrieb oder der Pflege der Anlagen dienen. Für den Kurpark, den alten Friedhof und die Gartenanlage der Villa Burghalde erstellt der Stadtrat unter Mitwirkung der Bevölkerung gestützt auf § 6 BNO je ein Entwicklungs- und Pflegekonzept. Darauf basierend erlässt er entsprechende Nutzungsverordnungen. Er berücksichtigt dabei die historische Entwicklung, die Ansprüche der Benutzer und die ökologische Belastbarkeit. 3 Im Casino-Bereich des Kurparks sind innerhalb des bestehenden Casino-Gebäudes der Casino- und Kursaal-Betrieb, im übrigen nur Tiefbauten und untergeordnete Kleinbauten sowie innerhalb des mit „A“ bezeichneten Standortes eine Hochbaute zugelassen. 4 Für die im Nutzungsplan bezeichneten Kulturobjekte (geschützte Bauten und Gartenanlagen) gilt zusätzlich § 36 BNO. § 24 Grünzone GR
Grünzonen dienen der Erholung, als Spiel- und Grünanlagen, Gartenanlagen einschliesslich Rebbau sowie zur Gliederung des Baugebietes. Sie sind von allen Bauten frei zu halten, die nicht dem Zweck der Zone entsprechen. § 25
Freihaltezone FR
1 Die Freihaltezonen im Baugebiet sind aus Gründen des Stadt- und Landschaftsbildes, der Erholung, des Gewässerschutzes und des Naturschutzes von Bauten und Anlagen frei zu halten. Sie dienen auch der Erhaltung, Entwicklung und Vernetzung von Lebensräumen schutzwürdiger Tiere und Pflanzen. 2 Nutzung und Pflege haben nach ökologischen Grundsätzen zu erfolgen. Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Umbruch sowie Aufforstung sind nicht gestattet. 3 Eine massvolle Beweidung sowie Kleinbauten zur Pflege dieser Zonen sind zulässig. 4 Sofern auf Grund der örtlichen Situation keine andere Erschliessung möglich ist, kann diese bei minimaler Beeinträchtigung über die Freihaltezone erfolgen.
C. Landwirtschaftszonen
§ 26 Landwirtschaftszon e LW
1 Die Landwirtschaftszone LW dient der ordentlichen, bodenabhängigen Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie des produzierenden Gartenbaus auf Flächen, an denen ein überwiegendes landwirtschaftliches Interesse besteht, unter Beachtung naturnaher Landbaumethoden sowie der Grundwasser- und Quellwasserqualität. 2 Für Bauten und Anlagen gelten die Bauvorschriften für die Dorfzone sinngemäss. Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. - 12 -
3 In der Landwirtschaftszone Im Röthler dürfen keine weiteren Gewächshäuser und Ähnliches erstellt werden. 4 Geringfügige Ersatzaufforstungen sind unter Berücksichtigung der landwirtschaftlichen Eignung, des Landschaftsbildes und des Biotopschutzes erlaubt. 5 Artenreiche Heuwiesen und Magerweiden sind zur Erhaltung als Lebensraum seltener Pflanzen- und Tiergruppen durch Bewirtschaftungsverträge sicherzustellen. 6 Entlang von Waldrändern ist nach Möglichkeit ein Pufferstreifen von mindestens 3 m mit extensiver Bewirtschaftung gemäss § 25 Abs. 2 BNO einzuhalten. § 26a Spezialzone für bodenunabhängige Landwirtschaft und Gemüsebau SL
1 Die Spezialzone SL ist für die bodenunabhängige und bodenabhängige Produktion im Bereich des Pflanzen- und Gemüsebaus bestimmt. 2 Gestattet sind Gewächshäuser sowie Bauten und Anlagen, soweit sie der zulässigen Nutzung dienen und betriebsnotwendig sind. Der Stadtrat legt die Baumasse unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
D. Weitere Zonen
§ 27 Landwirtschaftsund Erholungszone Baldegg LE
1 Die Landwirtschafts- und Erholungszone Baldegg dient sowohl der landwirtschaftlichen Nutzung als auch der Erholung in einem landschaftlich hochwertigen Gebiet. Die Bestimmungen von § 26 BNO, insbesondere bezüglich Bauten und Anlagen, sind sinngemäss anzuwenden. Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II. 2 Im Rahmen einer Sondernutzungsplanung ist die Erstellung einer Golfanlage möglich, wenn dabei der Planungsgrundsatz gemäss § 10 Abs. 4 BNO sowie die Bestimmung der Landschaftsschutzzone gemäss § 29 BNO gewährleistet bleiben. Die Erholungsfunktion für die Öffentlichkeit darf nicht beeinträchtigt werden. § 28
Übergangszone Galgenbuck UeZ
Die Übergangszone Galgenbuck richtet sich nach § 170 Abs. 2 BauG und gilt als Bauerwartungsgebiet für eine spätere Wohnzone. Vorübergehend dient sie der landwirtschaftlichen Nutzung mit sinngemässer Anwendung der Bestimmungen von § 26 BNO. Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II.
E. Schutzzonen und Schutzobjekte
§ 29 Landschaftsschutzz 1
Die Landschaftsschutzzone überlagert die Landwirtschaftszone - 13 -
one
LW, die Landwirtschafts- und Erholungszone Baldegg LE sowie die Magerwiesen. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Unter Vorbehalt von Abs. 3 sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten. 2 Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 26 Abs. 1, § 27 und § 32 BNO. 3 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände und Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze usw.) und Bauten und Anlagen für den ökologischen Ausgleich können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Bestand und Umbau der bestehenden Hochspannungsleitung Kappelerhof–Dättwil sind gewährleistet. § 30
Besondere Waldstandorte, Waldränder
1 Die aufgrund der ökologischen Vielfalt, der Seltenheit der Pflanzengesellschaft, der geomorphologischen Eigenheiten und besonderer Bestandesstrukturen ausgeschiedenen Waldstandorte sind geschützt. Pflege und Unterhalt sind im Rahmen des Waldwirtschaftsplanes bzw. von Bewirtschaftungsverträgen auf die Schutzziele auszurichten. 2 Bei den im Nutzungsplan besonders bezeichneten Waldrändern soll mittels forstlicher Massnahmen ein artenreicher, heckenähnlicher Aufbau angestrebt werden. Vorgelagerte Aufforstungen sind nicht gestattet. § 31
Naturschutzzonen
1 Die Naturschutzzonen Dättwiler Weiher und Schartenfels bezwecken die uneingeschränkte Erhaltung und Entwicklung dieser wertvollen Lebensräume und ihrer naturnahen Strukturen. 2
Zu erhalten und zu fördern sind insbesondere: − die typische Tier- und Pflanzenwelt sowie deren Lebensräume (Biotopschutz), − die geschützten Tier- und Pflanzenarten innerhalb dieser Lebensräume (Artenschutz).
3
Im übrigen gelten § 25 Abs. 2 und § 29 Abs. 3 BNO.
§ 32 Magerwiesen/Trock Magerwiesen/Trockenstandorte sind extensiv genutzte Wiesen mit en-standorte besonders schutzwürdigen Pflanzen- und Tiergemeinschaften auf trockenem Untergrund. Sie sind zu erhalten. Für die Nutzung, die Pflege und den Unterhalt gelten § 25 Abs. 2 und § 39 BNO. Eine Beweidung ist nicht zulässig. § 33 Hecken, Feld- und Ufergehölze
Die im Nutzungsplan bezeichneten Hecken und Feldgehölze, inkl. Bäume und Gebüschgruppen innerhalb der Hecken, sind landschaftlich und biologisch wertvoll. Sie dürfen nicht beseitigt oder beeinträchtigt werden und sind zu pflegen. Zugelassen sind insbesondere das periodische Zurückschneiden und die Beseitigung ausschlagkräftiger Arten. Eine Rodung oder erhebliche Auslichtung der Hecken wird - 14 -
nur aus wichtigen Gründen und bei gleichwertigem Ersatz bewilligt. § 34 Hochstamm-Obstbestände
Die Hochstamm-Obstbestände sind zu erhalten und zu pflegen, und wo möglich sind neue anzupflanzen. § 35
Baumbestand
1 Der Baumbestand im Siedlungsgebiet soll im Interesse der Wohnlichkeit und der Stadtökologie, wo es sich mit dem Stadtbild verträgt, erhalten und vermehrt werden. Dies gilt insbesondere für die im kommunalen Inventar enthaltenen Einzelbäume, Baumreihen und Alleen.
Einzelbäume, Baumreihen
2 Die im Nutzungsplan bezeichneten Einzelbäume und Baumreihen sind landschaftlich, kulturhistorisch und biologisch wertvoll. Sie sind zu erhalten und zu pflegen. Sie dürfen nur beseitigt werden, wenn wichtige Gründe dies rechtfertigen. Das Fällen ist bewilligungspflichtig. § 36
Kulturobjekte
1 Die im Nutzungsplan bezeichneten Kulturobjekte (Bauten und Gartenanlagen) sind von besonderem kultur- oder architekturgeschichtlichem Wert. Sie sind zu erhalten und zu pflegen und dürfen grundsätzlich nicht beseitigt oder beeinträchtigt werden. Allfällige Änderungen am Bau und in der Nutzung sowie Renovationen müssen den Charakter und die Substanz des Kulturobjektes erhalten. 2 Der Stadtrat kann Ausnahmen vom Beseitigungs- oder Beeinträchtigungsverbot bewilligen, wenn wichtige Gründe dies rechtfertigen. 2a In den im Anhang III aufgeführten Gartenanlagen im Eigentum der Einwohnergemeinde sind lediglich standortgebundene Bauten erlaubt, welche dem Unterhalt oder ausschliesslich der nichtkommerziellen Nutzung dienen. Die Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG wird ausdrücklich gewährleistet. 3 Die Substanz von Bauten und Anlagen ist so zu unterhalten, dass ihr Wert erhalten bleibt. Unterhalt und Pflege sind grundsätzlich Sache der Eigentümer. § 37
Aussichtspunkte
Die Aussicht von den im Nutzungsplan bezeichneten Aussichtspunkten darf weder durch bauliche oder andere Massnahmen noch durch nachwachsende Gehölze beeinträchtigt werden. § 38
Umgebungsschutz
In der Umgebung von Schutzobjekten können nötigenfalls die zonengemässen Gebäudemasse beschränkt, störende Bauteile untersagt sowie weitergehende Auflagen zur Gestaltung gemacht werden. § 39
Beiträge
1 Zum Erreichen der Schutzziele sowie für Schutzmassnahmen in den Park-, Altstadt- und Dorfzonen und der Bäderzone kann der Stadtrat auf Antrag Beiträge ausrichten, insbesondere wenn durch die Schutzmassnahmen Mehrkosten oder Ertragsminderungen entste- 15 -
hen. Wiederherstellungs- 2 Wer ein unter Schutz gestelltes Objekt rechtswidrig verändert, pflicht beeinträchtigt, beseitigt, zerstört oder verwahrlosen lässt, ist zur Wiederherstellung auf eigene Kosten verpflichtet. Unterhalt und Pflege im Bereich des Naturschutzes
3 Unterhalt und Pflege der Schutzzonen und -objekte im Bereich des Naturschutzes sowie allfällige Abgeltungsansprüche der Grundeigentümer bzw. Bewirtschafter werden durch privatrechtliche Vereinbarungen oder Bewirtschaftungsverträge zwischen Kanton bzw. Gemeinde und Bewirtschafter festgelegt und sichergestellt.
4. Teil: Bauvorschriften
A. Planungsgrundsätze
§ 40 Architektur, Ortsbild- und Landschaftsschutz
1 Bauten, Anlagen und Freiräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine gute Architektur- und Städtebauqualität entsteht. Diese Anforderungen gelten auch für Materialien, Farben und technische Einrichtungen.
Verdichtung
2 Die Verdichtung bezweckt im Sinne einer Siedlungsentwicklung nach innen eine optimale Ausnutzung des Baugebietes. Dabei sind eine gute Siedlungsqualität und ausreichende Freiflächen zu gewährleisten.
Auseinandersetzun g mit bestehender Bausubstanz
3 In weitgehend überbauten Gebieten haben Neu- und Umbauten die bestehende Bebauungsstruktur mit einzubeziehen. Das gilt besonders gegenüber Bauwerken mit geschichtlicher, architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung, ebenso in der Altstadt-, Dorf-, Bäderund der Villenzone sowie deren Umgebung.
Empfindliche Siedlungsgebiete
4 In empfindlichen Siedlungsgebieten (namentlich Siedlungsränder, Limmatufer, landschaftlich und kulturhistorisch bedeutsame Stellen usw.) gelten erhöhte Anforderungen an die Konzeption und Gestaltung von Bauten und Anlagen.
Limmatflussraum
5 Die Qualität des Landschaftsbildes und der Wert der Limmatlandschaft als wichtiges Element der Siedlungsstruktur sowie als übergeordnete Grünverbindung mit ökologischen und Erholungsfunktionen ist zu erhalten und zu verbessern.
Umweltschutz
6 Bei der Planung und Ausführung von Bauten und Anlagen sind die Umweltaspekte mit einzubeziehen. Nötigenfalls sind ökologische Ausgleichsflächen zu schaffen. Die Ausführung der Bauten und Anlagen sowie die Baumaterialien müssen für die Umwelt und die Gesundheit verträglich sein.
Rationelle Energienutzung
7 Es ist besonders auf eine energiesparende Bauweise und die rationelle und wertigkeitsgerechte Nutzung der verfügbaren Energie sowie nach Möglichkeit auf die Verwendung erneuerbarer, einheimischer Energiequellen und Energieträger zu achten. Für einen spar- 16 -
samen Energiehaushalt sind bereits bei der Planung geeignete Massnahmen vorzusehen. Wegleitend ist das Energieleitbild der Stadt Baden. Behinderte und ältere Menschen
8 Bei der Gestaltung von Bauten und Anlagen sind die Bedürfnisse von behinderten und älteren Menschen mit einzubeziehen.
B. Wohnschutzbestimmungen
§ 41 Wohnflächenanteile 1 In den einzelnen Zonen gelten zur Erhaltung und Schaffung von Wohnraum bei Neu-, An- und Umbauten sowie Zweckänderungen die minimalen Wohnflächenanteile pro Gebäude gemäss § 11 Abs. 1 BNO. 2 Als Grundlage für die Bemessung der Wohnflächenanteile pro Gebäude gilt die gesamte oberirdische Bruttogeschossfläche. 3 Dient ein Gebäude verschiedenen Zwecken, so werden die gemeinschaftlich genutzten Erschliessungsflächen anteilmässig den Wohn- und übrigen Nutzungen zugerechnet. § 42 Übertragung von Wohnflächen
1 Die Anrechnung von Wohnflächen auf andere Gebäude ist in der Regel ausgeschlossen. 2 Übertragungen sind zulässig, wenn sie im Interesse der Wohnraumerhaltung und der Nutzungsdurchmischung liegen oder eine planerisch bessere Lösung ermöglichen. 3 Bei Überbauungen nach Gesamtkonzept, bei nebeneinanderliegenden Gebäuden in geschlossener Bauweise oder wenn mehrere Gebäude funktionell zusammengehören, kann der Wohnflächenanteil über das Ganze berechnet werden. 4
Bewilligte Nutzungsumlegungen sind vertraglich sicherzustellen.
§ 43 Etappenweise reali- Werden Bauvorhaben etappenweise realisiert, so hat jede Etappe den sierte Bauten minimalen Wohnflächenanteil einzuhalten. Abweichungen sind nur zulässig, wenn ein begründetes Interesse nachgewiesen und Gewähr geboten wird, dass die erforderlichen Wohnflächenanteile in einem absehbaren Zeitpunkt realisiert werden. § 44 Regelung bei beste- 1 Bestehende, nicht dem Wohnen dienende Nutzungen sind im henden Bauten bisherigen Umfang erlaubt. Enthält ein bestehendes Gebäude nicht den geforderten Wohnflächenanteil gemäss § 11 Abs. 1 BNO, so darf keine Wohnfläche zweckentfremdet werden. 2 Bei Umbauten sind die minimalen Wohnflächenanteile gemäss § 11 Abs. 1 BNO einzuhalten, wenn es sich um bedeutsame Änderungen handelt, insbesondere wenn wesentliche Teile der Tragkonstruktion ersetzt werden. Solange ein Gebäude nur unterhalten und zeitgemäss erneuert wird, gilt Abs. 1. 3
Hat der Umbau eines Gebäudes eine Zunahme der Geschoss- 17 -
fläche zur Folge, so hat – ausser bei geringfügigen Erweiterungen – eine der Erweiterung entsprechende Fläche so lange Wohnzwecken zu dienen, bis der minimale Wohnflächenanteil gemäss § 11 Abs. 1 BNO im betreffenden Gebäude erreicht ist. Dies gilt sinngemäss für den Ausbau bestehender Dachräume. § 45 Herabsetzung der 1 Wohnflächenanteile
Der Wohnflächenanteil wird auf Gesuch hin reduziert, wenn a) die Immissionsgrenzwerte durch architektonische und technische Lärmschutzmassnahmen gemäss LSV nicht eingehalten werden können; b) ein Betrieb für die Quartierversorgung wichtig ist; c) die angemessene Entwicklung eines Kleinbetriebes dies erforderlich macht; d) in der Zone W2 aufgrund einer geringen Parzellengrösse oder bei kleinen Bauten eine angemessene Mischnutzung verunmöglicht würde, Reduktion auf minimal 50 %; e) die Nutzung eines Gebäudes ganz oder teilweise im öffentlichen Interesse liegt; f) für Bauten oder Zweckänderungen mit provisorischem Charakter eine Baubewilligung nur auf beschränkte Zeit erteilt wird.
2 Der frühere Zustand ist wiederherzustellen, wenn die Voraussetzungen für den herabgesetzten Wohnflächenanteil hinfällig geworden sind.
C. Schutz vor Immissionen
§ 46 Verbot übermässiger Einwirkungen
1 Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung seiner Eigentumsrechte, wie namentlich beim Betrieb eines Gewerbes, die Emissionen möglichst gering zu halten und sich aller übermässigen Einwirkungen auf die Nachbarschaft und die weitere Umgebung zu enthalten. 2 Die Vorkehren zur Vermeidung von Emissionen und zum Schutz vor Immissionen sind in angemessener Weise der technischen Entwicklung anzupassen. Sie dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. § 47
Lärmschutz
Zur Verbesserung des Lärmschutzes kann der Stadtrat Auflagen betreffend Stellung der Bauten, Grundriss- und Fassadengestaltung, Anordnung der lärmempfindlichen Räume usw. machen, selbst wenn die Grenzwerte der LSV eingehalten sind. § 48
Luftreinhaltung
Bauten, Anlagen und Betriebseinrichtungen sind unter Berücksichtigung klimatologischer Grundsätze auszuführen, damit ein gutes Mikroklima und der nötige Luftaustausch im Siedlungsraum, insbesondere in der Innenstadt, gewährleistet sind. Bei Bedarf sind Grünanlagen und Durchlüftungsachsen vorzusehen.
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D. Baupolizeiliche Vorschriften
I. Abstände § 49 Grosser Grenzabstand
1 In den Wohnzonen, den Wohn-/Gewerbe-, Zentrums- und Kernzonen ist vor der massgeblichen Fassade der grosse Grenzabstand gemäss § 11 Abs. 1 BNO einzuhalten. Er kann nicht durch Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben werden. Vorbehalten bleibt Abs. 2. 2 Wo es die Rücksichtnahme auf den Strassenraum oder die benachbarten Liegenschaften erfordert, das Bauen auf die Baulinie erwünscht oder erforderlich ist oder wenn ein Gebäude nicht eine eindeutige Hauptwohnseite aufweist, kann die sich aus dem grossen Grenzabstand ergebende Freifläche auf der Parzelle anders angeordnet werden. 3 Bei Terrassensiedlungen hat der grosse Grenzabstand im Minimum 10 m zu betragen. § 50
Tiefbauten
Tiefbauten dürfen bis auf 2 m und auf einer Seite bis auf 0.5 m an die Grenze oder mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn an diese gestellt werden. § 51
Strassenabstand
1 Der Strassenabstand für Bauten gegenüber Gemeinde- und Privatstrassen entspricht dem zonengemässen kleinen Grenzabstand gemäss § 11 BNO. 2 Wo keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann der Stadtrat für Klein- und Anbauten gegenüber Gemeinde- und Privatstrassen einen Strassenabstand von 2 m bewilligen. § 52
Ungleichverteilung, Die kleinen Grenzabstände können nur mit Genehmigung des StadtUnterschreitung der rates durch Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder ungleich verteilt werden, sofern dadurch eine städtebaulich und wohnhygienisch gute Grenzabstände Lösung entsteht. Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist nur die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zulässig. Die Nutzungsdichte darf dabei nur geringfügig erhöht werden. § 53 Verkürzter Gebäudeabstand
Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem Grenzabstand stehen, kann der Gebäudeabstand verringert werden, wenn dies städtebaulich tragbar und für den Nachbarn zumutbar ist. Der Grenzabstand ist einzuhalten. § 54
Arealüberbauungen 1 Bei Arealüberbauungen kann eine Unterschreitung der zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände bewilligt werden, wenn dadurch eine bessere Verteilung von Bauten und Freiräumen erreicht wird. - 19 -
2 Weitere Abweichungen von der Regelbauweise sind nur im Rahmen der Sondernutzungsplanung möglich.
II. Dachgestaltung
§ 55 Grundsatz
Die architektonische Gestaltung der Dächer und Attikageschosse bedarf besonderer Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform ist auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen. § 56
Schrägdächer
1 Die Neigung der Dachflächen soll in der Regel maximal 40° betragen. Die Firstlinie soll in der Längsrichtung des Gebäudes verlaufen. 2 In den Wohnzonen soll die Firsthöhe die Gebäudehöhe gemäss § 11 Abs. 1 BNO in der Regel um nicht mehr als 3.5 m übersteigen. 3 Besondere Dachgestaltungen sind unter Vorbehalt von § 18 Abs. 4 und § 55 BNO zulässig, wenn sie die Nachbargrundstücke nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigen. 4 Die Gesamtlänge von Dachaufbauten, Dachterrassen und Dachfenstern ist so zu beschränken, dass die Dachfläche vorherrschend bleibt. Sie darf in der Regel 1/3 der Fassadenlänge nicht überschreiten. Im Einzelfall, namentlich bei Sonnenkollektoren und Solarpanels, können Ausnahmen gestattet werden. 5 Liegende Dachfenster dürfen in der Regel eine Glasfläche von maximal 1.3 m², in den Altstadtzonen, der Dorf-, Bäder- und Villenzone von maximal 0.3 m² aufweisen. § 57
Flachdächer
Flachdächer sind wenn möglich zu begrünen oder als nutzbarer Aussenraum zu gestalten.
III. Technische Anforderungen
§ 58 Gesundheitsschutz
1 In Bezug auf Belichtung, Belüftung und Raummasse sind die städtischen Richtlinien wegleitend. 2 Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen. Ausgenommen sind Dach- und Altstadtwohnungen. § 59
Wärmeschutz, Energiesparmassnahmen
1 Wenn der Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung Versorgung mit zentral hergestellter Wärme oder Abwärme energiesparend und wirtschaftlich zumutbar ist, sollen nach keit keine Einzelfeuerungsanlagen mit nicht erneuerbaren quellen erstellt werden. 2
oder die möglich, MöglichEnergie-
Für den Wärmeschutz und zur Nutzung erneuerbarer Energie- 20 -
quellen können bei bestehenden Bauten geringfügige Abweichungen von Vorschriften über Abstände und Dachgestaltung bewilligt werden. § 60 Brandmauern
1 Bei geschlossener Bauweise und Grenzbau hat jeder Grundeigentümer das Recht, eine Brandmauer derart zu errichten, dass Mauermitte und Grenze zusammenfallen. 2 Wo es angezeigt ist, kann der Stadtrat beim Zusammenbau zweier Bauten getrennte Mauern verlangen. 3 Sofern nicht gleichzeitig angebaut wird, müssen Brandmauern ansprechend gestaltet werden. 4 An Brandmauern mit bestehenden Fenstern darf angebaut werden, sofern die Räume, denen die Fenster dienten, auf andere Weise belichtet und belüftet werden können. § 61
Versickerung und Einleitung in Bäche
1 Sauberes Wasser ist versickern zu lassen, wenn die geologischen Verhältnisse es zulassen. 2 Das im Siedlungsgebiet von Dächern und versiegelten Flächen anfallende Wasser ist unter Einhaltung der Gewässerschutzvorschriften soweit wie möglich versickern zu lassen oder in Bäche einzuleiten. 3 Zur Entlastung der Kanalisationssysteme sind bei grösseren Überbauungen zur Aufnahme grosser Oberflächenwassermengen ausreichende Puffervolumina vorzusehen. Diese sind wo möglich als offene, natürliche Wasserflächen zu gestalten.
IV. Abstellplätze und Erschliessungsanlagen
§ 62 Zahl der Abstellplätze
1 Im Rahmen des Gesamtkonzeptes wird in der Regel – nach Wahl des Baugesuchstellers – pro 80 m² bis 100 m² Wohnfläche resp. 60 m² bis 100 m² geschäftlich oder öffentlich genutzter Bruttogeschossfläche ein Garage- oder Abstellplatz verlangt bzw. gestattet. Für Verkaufs- und andere besondere Nutzungen wird die Zahl der erforderlichen Abstellplätze sinngemäss angepasst. 2 Aus Gründen der beschränkten Verkehrskapazität sowie zum Schutz vor Auswirkungen des Verkehrs wird die Erstellung von Abstellplätzen in bestimmten Zonen eingeschränkt. Die Parkplatzzahl gemäss Abs. 1 verringert sich bei geschäftlicher oder öffentlicher Nutzung in Anwendung des Reduktionsfaktors gemäss § 11 Abs. 1 BNO. 3 Der Stadtrat befreit von der Erstellungspflicht über den Reduktionsfaktor hinaus ganz oder teilweise, wenn wichtige öffentliche Interessen, namentlich des Ortsbildschutzes, der Luftreinhaltung, der Verkehrskapazität oder der Verkehrssicherheit entgegenstehen. 4 Zur Erhaltung von Grünflächen, Vorgärten und des Strassenbildes sind oberirdische Abstellplätze zweckmässig anzuordnen. Ist das - 21 -
nicht möglich, kann deren Erstellung beschränkt oder untersagt werden. 5 Auf Gesuch hin kann der Stadtrat von der Erstellungspflicht über den Reduktionsfaktor hinaus ebenfalls ganz oder teilweise befreien, insbesondere wenn der Aufwand für die Erstellung der Abstellplätze unzumutbar wäre. 6 Bei Bedarf sind zusätzliche Abstellplätze für Besucher und Lieferanten vorzusehen und zu reservieren. 7 Für Fahrräder und Mofas ist an gut zugänglicher Stelle in der Regel ein Abstellplatz pro 50 m2 Wohnfläche resp. geschäftlich oder öffentlich genutzter Bruttogeschossfläche zu erstellen. Für Kinderwagen sind ebenfalls genügend Abstellplätze zu schaffen. Für besondere Nutzungen wird die Zahl der erforderlichen Abstellplätze sinngemäss angepasst. § 63 Ersatzabgaben
Die Ersatzabgaben für die nicht erstellten Abstellplätze richten sich nach dem städtischen Reglement über die Ersatzabgaben. § 63a
Werkleitungen
Die Erschliessung durch leitungsgebundene Anlagen hat zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes auf dem ganzen Gemeindegebiet in der Regel, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist, unterirdisch zu erfolgen.
V. Gemeinschaftsanlagen
§ 64 Spielplätze
1 Bei Mehrfamilienhäusern sind genügend grosse, wo möglich gemeinschaftliche Spielplätze auf privatem Grund abseits vom Verkehr anzulegen. Sie sind ihrer Zweckbestimmung zu erhalten und sachgemäss zu unterhalten. 2 Die Grundfläche der Spielplätze hat in der Regel mindestens 15 % der zu Wohnzwecken genutzten Bruttogeschossfläche zu betragen. § 65
Abfall- und Kompostieranlagen
1 Für die getrennte Abfallentsorgung sind die nötigen Entsorgungsplätze vorzusehen. 2 Bei grösseren Wohnbauten sind an geeigneter Stelle ausreichende Flächen für die Kompostierung zu reservieren.
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VI. Umgebungsgestaltung
§ 66 Aussenräume, Gärten, Vorgärten, Bepflanzung
1 Die Aussenräume sind so zu gestalten, dass angemessene Grünflächen von ökologischer Qualität mit einer standortgerechten Bepflanzung, insbesondere auch mit hochstämmigen Bäumen, entstehen. 2
Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken.
3 Vorgärten, Grünanlagen und Baumbestände, die für das Orts-, Landschafts- und Strassenbild wertvoll sind, sind soweit als möglich zu erhalten. Vorbehalten bleibt § 35 Abs. 2 BNO. § 67 Terraingestaltung
Die Gebäude und das gestaltete Umgelände müssen sich gut ins gewachsene Terrain einfügen. Bei terrassierten Bauten sind Abgrabungen auf das Minimum zu beschränken. § 68
Stützmauern und Einfriedungen
1 Stützmauern bis zu einer Höhe von 1 m dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern sowie Stützmauern entlang der Baugebietsgrenze sind um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch 50 cm von der Grenze zurückzusetzen und soweit notwendig mit einem Schutzgeländer zu versehen. 2 Für Stützmauern, die längs Süd-/Westhängen verlaufen, sowie für Einfriedungen gelten die kantonalen Bestimmungen. 3 Stützmauern und Einfriedungen gegenüber öffentlichem Grund unterliegen grundsätzlich den gleichen Regeln. Der Stadtrat kann Abweichungen bezüglich Abstand und Höhe gestatten, wenn dadurch das Stadt- bzw. Ortsbild oder die Wohnqualität verbessert werden. 4 Der Stadtrat kann aus ökologischen oder gestalterischen Gründen eine Bepflanzung der Stützmauern und Einfriedungen verlangen. § 69
Bepflanzungen auf und gegenüber öffentlichem Grund
Hochstämmige Bäume auf öffentlichem Grund dürfen die üblichen Grenzabstände unterschreiten, wenn die Nachbarliegenschaft nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Das gleiche gilt für hochstämmige Bäume auf privatem Grund gegenüber öffentlichem Grund.
VII. Öffentliche Einrichtungen, Plakatierung
§ 70 Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke
1 Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmaste, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen. 2 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt - 23 -
werden. 3 Auf die Interessen des betroffenen Grundeigentümers ist möglichst Rücksicht zu nehmen. § 70a Plakatwerbung
1 Für die Bewilligung von Plakatwerbung sind die städtischen Richtlinien massgebend. 2 Für Reklameeinrichtungen auf dem Gebiet der Stadt, ist die städtische Richtlinie massgebend.
VIII. Abbrüche
§ 71 Abbrüche
1 Bei Abbrüchen ist das Abbruchmaterial ordnungsgemäss zu entsorgen und das Terrain situationsgerecht herzurichten. 2 Bei geschlossener Bauweise muss vorgängig des Abbruchs der Ersatzbau rechtskräftig bewilligt und die Finanzierung sichergestellt sein.
5. Teil: Verfahrensbestimmungen
A. Verfahrensgrundsatz
§ 72 Die Verfahren sind transparent, koordiniert und zügig abzuwickeln.
B. Baubewilligungsverfahren
§ 73 Zuständigkeit
1 Bewilligungsbehörde ist der Stadtrat. Er entscheidet auf Antrag der Kommissionen. 2 Der Stadtrat kann die Bewilligungskompetenz für Bauvorhaben, die im vereinfachten Verfahren bewilligt werden können, an die Abteilung Planung und Bau delegieren. 3 Die Baukommission bereitet die Baubewilligungsentscheide vor. Sie begutachtet die Bau- und Vorentscheidsgesuche und verabschiedet sie zuhanden des Stadtrates. Sie stützt sich bei schwierigen Fragen der Architektur und des Ortsbildes auf das Urteil der Stadtbild-
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kommission, bei Bauvorhaben in den Altstadtzonen sowie solchen, die Schutzobjekte betreffen, gegebenenfalls der kantonalen Denkmalpflege. 4 Die Abteilung Planung und Bau ist allgemeine Anlaufstelle und erteilt Auskünfte. 5 Für den Anschluss an die Elektrizitäts-, Wasser- und Gasversorgung sowie an Fernheizanlagen ist das durch die Stadt Baden konzessionierte Versorgungsunternehmen zuständig. 6 Für die Belange des Kulturlandes sowie des Umwelt- und Naturschutzes bestellt der Stadtrat Fachkommissionen mit beratender Funktion und überträgt ihnen die entsprechenden Aufgaben. § 74 Bewilligungspflicht
1 Die Bewilligungspflicht richtet sich nach den kantonalen Bestimmungen. 2
Bewilligungspflichtig sind im weiteren auch: a) in den Altstadtzonen, der Bäder-, Dorf- und Villenzone sowie an Kulturobjekten − Fassadenrenovationen, − Satellitenempfangsanlagen mit einer Fläche bis 0.5 m² sowie Sonnenstoren, − nichtreflektierende Solareinrichtungen bis zu 10 m² Fläche pro Fassade oder Dachseite und die zugehörigen Installationen; b)
in der Park-, Grün- und Landwirtschaftszone und der Übergangszone Galgenbuck − Terrainveränderungen;
c)
in der Freihaltezone − Weidezäune, Tiergehege und Einfriedungen aller Art, − weniger als sechs Monate am gleichen Standort aufgestellte Anlagen, − Terrainveränderungen, − Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltung, − Materialablagerungen und Fahrnisbauten unter zwei Monaten Dauer;
d)
in der Landschaftsschutzzone und den Naturschutzzonen − alle nach den Zonenvorschriften zulässigen Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen und baulichen Objekte;
e)
das Fällen der im Nutzungsplan bezeichneten Einzelbäume.
§ 75 Vorgehen
Bei Bauabsichten an städtebaulich bezüglich Quartierstruktur oder landschaftlich empfindlicher Lage, bei grösseren oder komplexen Bauvorhaben, Bauvorhaben in den Altstadtzonen und solchen, die Schutzobjekte betreffen, ist die Abteilung Planung und Bau möglichst frühzeitig vor der Baueingabe zu konsultieren. Allenfalls soll eine Konzeptstudie oder ein Vorprojekt eingereicht werden. § 76
Wettbewerb
Bei grösseren oder schwierigen Bauaufgaben kann der Stadtrat zur Erreichung eines optimalen Projekts die Durchführung eines Architekturwettbewerbs oder die Erteilung von Studienaufträgen - 25 -
verlangen, sofern dieses Ziel anderweitig nicht erreicht werden kann. Die öffentliche Hand hat sich nach Massgabe ihres Interesses an den Kosten eines derartigen Wettbewerbs zu beteiligen.
C. Ausführung der Bauarbeiten, Baukontrolle, Gebühren
§ 77 Schutzmassnahme n bei Bauarbeiten
1 Bei Bauarbeiten sind die benachbarten Grundstücke und Gebäude sowie die betroffenen oder gefährdeten Schutzgebiete und -objekte durch erforderliche und geeignete Vorkehren zu schützen. 2 Wenn es bei Bauarbeiten unvermeidlich ist, dürfen nachbarlicher Grund und Boden oder Bauten betreten oder benützt werden. Die Benützung darf unter Vergütung des entstandenen Schadens und nach vorheriger Anzeige an den Nachbarn nur so weit erfolgen, als sie unbedingt nötig ist. § 78
Baukontrolle
1 Die Durchführung der Baukontrollen obliegt der Abteilung Planung und Bau. 2 Während der Bauausführung ist die Bauherrschaft zu den vom Stadtrat respektive der Abteilung Planung und Bau verlangten Mitteilungen verpflichtet. § 79
Bezug der Bauten
Neubauten dürfen bezogen werden, wenn sie den bauhygienischen und sicherheitstechnischen Anforderungen entsprechen. § 80
Haftung
Die Behörden übernehmen durch die Erteilung der Baubewilligung und die Ausübung der Baukontrollen (§ 78 BNO) keine Haftung für die Güte der Bauten und Einrichtungen. § 81
Gebühren und Kosten
1 Die Gebühren für die Behandlung von Baugesuchen, von Sondernutzungsplanungen sowie für die Benützung des öffentlichen Grundes bei Bauplatzinstallationen richten sich nach dem Gebührenreglement zur BNO.
Verrechnung nach Aufwand
2 Die Kosten für Publikationen, Schnurgerüstkontrollen, Gutachten sowie spezielle Beaufsichtigungen, Baukontrollen, Ortsexpertenaufwand, Feuerschauen, Aufwand im Zusammenhang mit dem Vollzug von Natur- und Umweltschutz usw. werden in Anwendung ortsüblicher Ansätze nach Aufwand berechnet und zusätzlich in Rechnung gestellt.
Fachgutachten
3 Auf Kosten des Bauherrn können Fachgutachten eingeholt werden, wenn es für die Beurteilung eines Gesuches notwenig ist. Bei der Bestellung und Instruktion der Experten ist nach den Vorschriften des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG) vorzugehen.
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D. Vollstreckungsmassnahmen
§ 82 Ersatzvornahme
1 Im Falle der Ersatzvornahme kann der Stadtrat einen entsprechenden Kostenvorschuss des Säumigen einfordern. Im übrigen besteht für den Ersatzanspruch des Gemeinwesens ein gesetzliches Grundpfandrecht. 2 Falls der rechtmässige Zustand nicht mehr hergestellt werden kann, sind die vom Stadtrat angeordneten Ersatzmassnahmen vorzunehmen.
E. Schluss- und Übergangsbestimmungen
§ 83 Inkrafttreten
1 Die vorliegende Bau- und Nutzungsordnung tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft und ersetzt die Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Baden vom 24. Januar 1995.
Anwendung auf hängige Baugesuche
2 Die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Baugesuche werden nach dieser Bau- und Nutzungsordnung entschieden.
Baden, 23. Oktober 2001
Präsidentin des Einwohnerrates: OEHRLI Stadtschreiber: HERRMANN
Vom Regierungsrat mit Beschluss vom 2. April 2003 genehmigt. Staatsschreiber: PFIRTER
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ANHANG I
Richtlinien betreffend Belichtung/Belüftung und Raummasse (§ 58 Abs. 1 BNO) Fensterfläche
Die Fensterflächen von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen haben mindestens 1/10 der betreffenden Bodenfläche zu betragen. Bei Dachzimmern darf die Fensterfläche auf 1/15 der Bodenfläche herabgesetzt werden.
Bodenfläche
Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume haben eine Mindestfläche von 10 m² aufzuweisen. Wohnräume von Einzimmerwohnungen müssen mindestens 18 m² gross sein. Bei Wohnungen mit vier und mehr Zimmern kann ein Zimmer eine Fläche von lediglich 8 m² aufweisen.
Raumhöhe
In Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen hat die lichte Höhe in der Regel im Mittel mindestens 2.4 m zu betragen. Dachzimmer, die als solche benützt werden, müssen auf mindestens 8 m² Grundfläche im Mittel eine Höhe von 2.3 m aufweisen.
Unterkellerung
Der Fussboden nicht unterkellerter Wohn- und Arbeitsräume darf wenigstens auf einer Seite nicht unter dem angrenzenden Terrain liegen. Fussböden und Wände solcher Räume sind gegen Feuchtigkeit einwandfrei zu isolieren.
Gänge, Treppen
Die Mindestbreite für Vorplätze, Treppen und Gänge beträgt 1.2 m, ausgenommen wohnungsinterne Verbindungen.
Nebenräume
Zu jeder Wohnung ist ein Nebenraum von wenigstens 4 m² Nutzfläche als Abstell- oder Vorratsraum vorzusehen. In Mehrfamilienhäusern sind ausreichende Wasch- und Trockenräume vorzusehen.
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ANHANG II
Übersicht über die wichtigsten Richtpläne und Inventare (Stand 23. Oktober 2001)
Kantonale Grundlagen • Kantonale Richtpläne gemäss § 8 und § 9 BauG Kommunale Grundlagen • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Planungsbericht 86 und Planungsleitbild 98 der Stadt Baden Waldgrenzenpläne 1:1000 Umweltbericht der Stadt Baden Energieleitbild der Stadt Baden Erdwärmenutzungskarte Landschafts- und Naturschutzinventar Richtplan Natur und Landschaft Gebäude mit Segelnistplätzen in Baden Inventar Grünanlagen Inventar der öffentlichen Plätze in der Badener Altstadt Inventar Kulturobjekte (Bauten) Bauernhäuser in Rütihof, Dättwil, Münzlishausen Architektonische Würdigung der Bausubstanz ABB Baden Areal Ost Architektonische Würdigung der Bausubstanz ABB Baden Areal West Inventar schützenswerte Gärten Landwirtschaftliche Eignungskarte Kommunaler Verkehrsrichtplan Richtlinien betreffend Belichtung, Belüftung und Raummasse
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ANHANG III
Verzeichnis der Schutzzonen und -objekte (Genehmigungsinhalt § 7 und § 8 BNO)
A.
Landschaftsschutzzonen
1.2.3
Münzlishausen, ganzer Weilerrandbereich
1.2.5
Baldegg
1.2.11
Rütihof, Unteri Brunnmatt - Ob der Brunnmatt
1.2.12
Bureguet - St. Ursus
B.
Besondere Waldstandorte
Gebiete von kantonaler Bedeutung 1 Unterwilerberg 2 Oberer Ruschebach 3 Flueholz - Stockmattgraben - Opfenau 4 Oberwilerberg, Martinsberg - Känzeli 5 Hinterhofwald 6 Schartenfels 7 Rütibuck - Geisswiesli 8 Hundsbuck 9 Chrüzliberg - Teufelskeller 10 Ziegelhau 11 Täfern 12 Rotholz - Teufelsgraben Gebiete von lokaler Bedeutung 13 Waldrand Schwobenberg 14 Heizrüti: Rutsch 15 Militärweg: Altholzinsel 16 Hägelerstrasse 17 "Waldfestplatz" Allmend 18 Brenntrain 19 Felsenweg 20 Steinbruch Sonnenberg 21 Kühstelli: Südhang 22 Baldegg: Sandloch 23 Rotholz 24 Langholz: Kiesgruben, Strassenbord 25 Weiherhau 26 Weiherhau (Lurchenweiher) 27 Dättwiler Weiher 28 Ziegelhau: Altholz 29 Chrüzliberg: unteres Kiesgrüebli 30 Chrüzliberg: "Hallenbestand" 31 Fuchsgraben (Tannwald) 32 Toblen - 30 -
33 34 35
Liebefels Damsau Limmatpromenade Ruine Stein
C.
Naturschutzzonen
1.1.1 1.1.2
Schartenfels Dättwiler Weiher
D.
Magerwiesen/Trockenstandorte
3.1.2 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.12
Münzlishausen-Eichtal/Rebacker Meierhof/Geisswiesli Baldegg/Spittelbalket Baldegg/Gatteracher-Biel Baldegg/Biel-Sandlochächer Rütihof/Ob der Brunnmatt, West
E.
Hecken, Feld- und Ufergehölze
3.5.3 3.5.4 3.5.5 3.5.6 3.5.7 3.5.8 3.5.9 3.5.10 3.5.11 3.5.12 3.5.13 3.5.14 3.5.15 3.5.16 3.5.17 3.5.18 3.5.19 3.5.20 3.5.21 3.5.22 3.5.24 3.5.25 3.5.26 3.5.27 3.5.28
Dättwil, zwischen Birmenstorferstrasse und Weihermatte Dättwil, bei der Zivilschutzanlage Dättwil, bei Bunker nordöstlich Kantonsspital Dättwil, Areal Kantonsspital Dättwil, Bahnböschung Sägelhof, in der nordöstlichsten Waldecke Sägelhof, Areal ABB Sägelhof, Umgebung Parkplatz ABB Meierhof, Ziegelhütte Meierhof, Kehlstrasse Meierhof, Felsenweg Allmend, Panzersperre Allmend, rechtwinklig zur Panzersperre Baldegg/Herebalket Münzlishausen/Buckmatte Münzlishausen/Buckmatte, an der Münzlishauserstrasse Bureguet (Martinsberg) Kappelerhof-Baden, entlang Bahnböschung Kappelerhof, beim Gaswerk Baldegg, Herebalket Dättwil, nördlich Galgebuck Münzlishausen/Hintermatte Baldegg Balket Belvédère Baldegg/Chrummacher Böschung nördlich/südlich Ferro-Areal, Bahnhof Oberstadt bei Landvogteischloss
F.
Hochstammobstbestände
3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.7.4
Münzlishausen/Hintermatte Münzlishausen/Oberacher Bureguet St. Ursus - 31 -
3.7.5 3.7.8 3.7.9 3.7.10
Baldegg/Balket Rütihof Schulhausweg Rütihof/Ob der Brunnmatt Rütihof/Unteri Brunnmatt
G.
Geschützte Einzelbäume
1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 13 14 15 16 17 18 19 20
Mammut Mammut Mammut Schlitzblättrige Buche Blutbuche Weissdorn Katalpa Zeder Buche Mammut Silberweide Davidia Nussbaum Nussbaum Blutbuche Mammut Platanenreihe Platanenreihe
H.
Kulturobjekte unter kommunalem Schutz
Ein- und Mehrfamilienhäuser 1 Kanalstrasse 2 - 12 Kosthaus 2 Ländliweg 7 Villa Funk 3 Parkstrasse 19 Zweifamilienhaus 4 Parkstrasse 25 Villa Lewin 5 Burghaldenstrasse 24 Einfamilienhaus 6 Erlenweg 8 Einfamilienhaus 7 Föhrenweg 7 Einfamilienhaus 8 Ländliweg 11 Einfamilienhaus 9 Ländliweg 15 Einfamilienhaus 10 Mühlbergweg 6 Einfamilienhaus 11 Mühlbergweg 10 Einfamilienhaus 12 Mühlbergweg 14 Einfamilienhaus
Theaterplatz Hinter Migros Hinter Migros Haus zum Schwert Römerstrasse, Hotel du Parc Ecke zu Oberer und Unterer Halde Kirchplatz Vis-à-vis Bahnhof Oberstadt Areal Bezirksschulhaus Limmat rechts Mühlbergweg Allmend (nicht mehr vorhanden) Seminarstrasse/Pfisterstrasse Rütihof Jurastrasse / Bohnackerstrasse Dättwil bei Schulareal Höchi Tanneggschulhaus Tanneggschulhaus Ländliweg Limmatpromenade
um 1850 1896/97
Dorer + Füchslin
1903
A. Betschon
1906/07
Dorer + Füchslin
1923
L. Völki
1959
Loepfe & Hänni
1958
G.P. Dubois
1926/27
H. Loepfe
1920
O. Dorer
1957/58
R. Weidmann
1929/30
A. Gantner
1930
O. Dorer
- 32 -
13 14
14a 14b
Mühlbergweg 27 Einfamilienhaus Bruggerstrasse 111/113 Schellenackerstrasse 10/12 Siedlung Bäderstrasse 6 Haus zum Castell Seminarstrasse 12 - 14 Mehrfamilienhaus
Büro-, Wohn-/Geschäftshäuser 15 Badstrasse 12 Bankgebäude 16 Parkstrasse 27 Verwaltungsgebäude MC 17 Schlossbergplatz 2 (Beschränkung auf Nord-, Südund Westfassaden) Wohn-/Geschäftshaus 18 Haselstrasse 15 Wohn-/Geschäftshaus StWB 19 Hofstrasse 16, Rütihof Doppelwohnhaus mit Scheune 20 Baldeggstrasse 65, Münzlishausen Wohnhaus mit Scheune Kurhaus / Kurtheater 21 Kurpark Kursaal-Casino 21b Kurtheater Hotel 21a
Kurplatz 3 Badehotel Schweizerhof
Kultbau 22 Parkstrasse 17 Synagoge 23 Zürcherstrasse Krematorium
1934/35
H. Loepfe
1928/29
H. Loepfe
1837/38
K.J. Jeuch
1860
1872/73
Ernst + Koch
1904/05
A. Betschon
1856
K.J. Jeuch
1932/34
Lang/Loepfe
16./17.Jh. 1803
1872 - 75 1950 - 52
R. Moser L. Sachs
1300/1855/1910 R. Moser
1912/13
Dorer + Füchslin
1956/57
Lanners/Wahlen
Kultur und Sport 24 Schwimmbadstrasse Schwimmbad
1933/34
A. Gantner
Schulen 25 Bezirksschule Burghalde 26 Kantonsschule Baden 27 altes KV-Schulhaus St. Ursus 28 Primarschulhaus Ländli
1927 - 30 1962 - 64 1930 - 32 1902/03
O. Dorer Haller/Haller A. Gantner Dorer + Füchslin
- 33 -
Industriebauten Areal Bruggerstrasse West: 29 30 31 32
Alte Schmiede Hochbau Bruggerstrasse Querbau Bruggerstrasse Gemeinschaftshaus Martinsberg
Areal Bruggerstrasse Ost: 33 Alte Spedition 34 Zentrallabor 35 Halle 36 - 38 36 Kesselhaus 37 Hochspannungslabor
1906 1949/50 1949/50 1952/53
Wartmann & Vallette R. Rohn R. Rohn A. Meili
1912 1956 1906/1950 1925-26 1942/43
E. Züblin R. Rohn R. Rohn Locher & Cie. R. Rohn
Gartenanlagen 1 Bäderstrasse 6/Castell 2 Bäderstrasse 27/Ochsengarten 3 Bruggerstrasse/Friedhof (*) 5 Haselstrasse 2/Kurpark (*) 6 Ländliweg 5/Villa Boveri (vgl. Objekt Nr. 62, Kulturobjekte unter Denkmalschutz) 10 Burghaldenstrasse 8/Villa Burghalde (*) 11 Parkstrasse 25/Villa Lewin 12 Römerstrasse 39/Villa Langmatt (*) Gartenanlagen im Eigentum der Einwohnergemeinde I.
Aussichtspunkte
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Kappelerhof, oberhalb Eulenweg Martinsberg Chänzeli Ruine Stein, Blickrichtung Bahnhof Ruine Stein, Blickrichtung Schulhausplatz Ruine Stein, höchster Punkt Münzlishausen Hintermatte Münzlishausen Eichtalbode Baldegg Chrüzliberg Schartenfels Sägelhof Dättwil
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ANHANG IV
Geschützte/inventarisierte Einzelobjekte (Orientierungsinhalt, § 9 BNO)
A.
Quell- und Grundwasserschutzzonen
1 2 3 4
Grundwasserfassung Hinterhofwald Grundwasserfassung Münzlishausen Grundwasserfassung Aue Grundwasserpumpwerk Sommerhaldenstrasse, Dättwil
B.
Bäche
2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 2.1.8 2.1.9 2.1.10 2.1.11 2.1.12 2.1.13
Unterer Ruschebach Oberer Ruschebach Stockmattgraben "Baldeggerbach" "Kehlmattbach" "Kehlbach" Stadtbach "Grenzbach" ("Uelegrabe", "Tüfelsgrabe") Krummbach "Täferenbächlein" "Steigassgraben" Dorfbach Rütihof (eingedolt)
C.
Kulturobjekte unter Denkmalschutz
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Stadttor, Schlossbergplatz Ringmauer, Niklausstiege Stadtmauer, bei Haus Obere Halde 25 Ruine Stein Landvogteischloss, Wettingerstrasse Gedeckte Holzbrücke Löwenbrunnen, Löwenplatz Nischenbrunnen im Bäderquartier Brunnen beim alten Schulhaus Röm.-kath. Stadtkirche, Kirchplatz Sebastianskapelle, Kirchplatz 11 St. Nikolauskapelle St. Annakapelle, Wettingerstrasse Wallfahrtskapelle Maria-Will, Bruggerstrasse 143 Dreikönigskapelle Ref. Pfarrkirche, Bahnhofplatz 8 Stadthaus, Rathausgasse 1 Amtshaus, Rathausgasse 3 Ehemaliges Kornhaus, Kronengasse 10 Bernerhaus, Weite Gasse 13 Altes Schulhaus, Ländliweg 2 Restaurant Paradies, Cordulaplatz Restaurant Brunnenstübli, Cordulaplatz 12 Restaurant zur Rose, Weite Gasse 23 Zum schwarzen Widder, Weite Gasse 32 - 35 -
1441/48, 1481/83 mittelalterlich mittelalterlich 14./15. Jh. (?) 1487/90 1809 1822 1829/30 1866 1457/58 1480/81 13./14. Jh. (?) 1483 1661/62 1881/82 1714 14./15. Jh. 2. Hälfte 16. Jh. 1511 1678 1857 Ende 17. Jh./1756 spätgotisch spätgotisch spätgotisch
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63
Zum Moren, Obere Gasse 13 Haus Obere Gasse 15 Zum Rosengarten, Obere Gasse 17 Haus Obere Gasse 19 Zum Schellen, Obere Gasse 29 Hotel zum wilden Mann, Obere Gasse 33 Haus Niklausstiege 1 Haus Niklausstiege 2 Haus Niklausstiege 3 Haus Niklausstiege 4 Haus Niklausstiege 5 Zum Schlüssel, Obere Halde 18 Zum Rosseisen, Obere Halde 29 Haus Untere Halde 4 Haus Untere Halde 5 Haus Untere Halde 6 Hotel Krone, Kronengasse 2 Haus Kronengasse 11 Apotheke Münzel, Badstrasse 5 Römische Apsis im Hotel Staadhof Haus Schwert, Oelrainstrasse 29, Schwertstrasse 1 Hotel Blume, Kurplatz 4 Hotel Verenahof, Kurplatz 1 Hotel Ochsen (Kernbau), Bäderstrasse 34 Dépendance Hotel Ochsen, Bäderstrasse 27 Badhotel Zum Bären (Fassade), Bäderstrasse 36 Bäderheilstätte zum Schiff, Bäderstrasse 18 Portal Parkstrasse 31 Inhalatorium, Limmatpromenade Parkgelände bei Trinkhalle Wirtshausschild Goldener Schlüssel Doppelhaus, Schlossbergplatz 3/5 Villa Baumann, Burghaldenstrasse 8 Villa Boveri (Clubhaus ABB), Ländliweg 5 Limmathof, Limmatpromenade 28 Villa Sidney Brown (Langmatt), Römerstrasse 30 Park der Villa Boveri, Gartensaal und Badehaus, Ländliweg 5 Bahnhof Baden (Schweizerisches Inventar der Kulturgüter von nationaler und regionaler Bedeutung)
- 36 -
1586 1559 18. Jh. spätgotisch 1604 1600 spätgotisch spätmittelalterlich spätgotisch spätmittelalterlich um 1657 spätgotisch spätgotisch 1606 19. Jh. 17. Jh. 17. Jh. 17. Jh. 1837 2. Jh. n. Chr. 1790/91 17. Jh. 1845 16. Jh. 1850/60 1845 1881 um 1830 1778 1835/36 um 1770 um 1870 1904/1905 1896/97 1834/35 1900/01
Stichwortverzeichnis
Seite
A Abbrüche ................................................................................................................................24 Abfall- und Kompostieranlagen ..............................................................................................22 Abstände ................................................................................................. Siehe Grenzabstände Abstellplätze ...........................................................................................................................21 Ersatzabgaben....................................................................................................................22 Zahl der Abstellplätze .........................................................................................................21 Altstadtzonen......................................................................................................................7, 10 Architektur, Ortsbild- und Landschaftsschutz..................................Siehe Planungsgrundsätze Arealüberbauungen................................................................................................................19 Ausführung der Bauarbeiten ..................................................................................................26 Aussenräume, Gärten, Vorgärten, Bepflanzung ....................................................................23 Aussichtspunkte .....................................................................................................................15 B Bäderzone ..........................................................................................................................7, 11 Baubewilligungsverfahren ......................................................................................................24 Bewilligungspflicht ..............................................................................................................25 Vorgehen ............................................................................................................................25 Wettbewerb.........................................................................................................................25 Zuständigkeit ......................................................................................................................24 Baukontrolle ...........................................................................................................................26 Baumbestand .........................................................................................................................15 Bauvorschriften ......................................................................................................................16 Technische Anforderungen.................................................................................................20 Behindertengerechtes Bauen..........................................................Siehe Planungsgrundsätze Beiträge ..................................................................................................................................15 Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke ..........................................................23 Bezug der Bauten...................................................................................................................26 Brandmauern..........................................................................................................................21 D Dachgestaltung ......................................................................................................................20 Flachdächer ........................................................................................................................20 Schrägdächer .....................................................................................................................20 Denkmalschutz............................................................................................Siehe Kulturobjekte Dorfzone.............................................................................................................................7, 10 E Einfriedungen ................................................................ Siehe Stützmauern und Einfriedungen Einzelbäume...........................................................................................................................15 Elektrizitätsversorgung ...........................................................................................................25 Empfindlichkeitsstufen.......................................................... Siehe Lärmempfindlichkeitsstufen Energie ............................................................................................Siehe Planungsgrundsätze Entwässerung.......................................................Siehe Versickerung und Einleitung in Bäche Ersatzvornahme .....................................................................................................................27 Erschliessungspläne .................................................................Siehe Sondernutzungsplanung F Fenstergrösse ................................................................................... Siehe Gesundheitsschutz - 37 -
Fernheizanlagen.....................................................................................................................25 Freihaltezone......................................................................................................................7, 12 G Garagen und Abstellplätze .......................................................................... Siehe Abstellplätze Gasversorgung.......................................................................................................................25 Gebäudeabstände..................................... Siehe Grenzabstände/verkürzter Gebäudeabstand Gebäudehöhe...........................................................................................................................7 Gebühren und Kosten ............................................................................................................26 Gebührenreglement ..................................................................... Siehe Gebühren und Kosten Geltungsbereich .......................................................................................................................3 Gemeinschaftsanlagen...........................................................................................................22 Geschosse ...............................................................................................................................7 Gestaltungspläne ......................................................................Siehe Sondernutzungsplanung Gesundheitsschutz.................................................................................................................20 Gewerbezonen ...................................................................................................................7, 11 Grenzabstände.........................................................................................................................7 Grosser Grenzabstand .......................................................................................................19 Strassenabstand.................................................................................................................19 Tiefbauten...........................................................................................................................19 Ungleichverteilung, Unterschreitung der Grenzabstände ...................................................19 Verkürzter Gebäudeabstand...............................................................................................19 Grundlagenpläne......................................................................................................................4 Grünräume ...............................................................................................................................8 Grünzone............................................................................................................................7, 12 H Haftung...................................................................................................................................26 Hecken, Feld- und Ufergehölze..............................................................................................14 Hochstamm-Obstbestände.....................................................................................................14 I Immissionen .............................................................................. Siehe Schutz vor Immissionen Inkrafttreten ............................................................................................................................27 Innenstadtzone Nord ............................................................................................................7, 9 Inventare ..................................................................................................................................4 K Kernzonen ............................................................................................................................7, 9 Kulturobjekte ..........................................................................................................................15 L Landschaftsschutz...........................................................................Siehe Planungsgrundsätze Landschaftsschutzzone..........................................................................................................13 Landwirtschafts- und Erholungszone Baldegg .......................................................................13 Landwirtschaftszone...............................................................................................................12 Lärmempfindlichkeitsstufen......................................................................................................7 Lärmschutz.............................................................................................................................18 Luftreinhaltung........................................................................................................................18 M Magerwiesen/Trockenstandorte .............................................................................................14
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N Naturobjekte ................................................................. Siehe Schutzzonen und Schutzobjekte Naturschutzzonen ..................................................................................................................14 O Öffentliche Einrichtungen .......................................................................................................23 Orientierungsinhalt ...................................................................................................................6 Ortsbildschutz..................................................................................Siehe Planungsgrundsätze P Parkierung ................................................................................................... Siehe Abstellplätze Parkzone ............................................................................................................................7, 11 Plakatwerbung........................................................................................................................24 Planungsgrundsätze.........................................................................................................3, 4, 6 Architektur, Ortsbild- und Landschaftsschutz .....................................................................16 Auseinandersetzung mit bestehender Bausubstanz ..........................................................16 Bauzonen..............................................................................................................................6 Behinderte und ältere Menschen........................................................................................16 Empfindliche Siedlungsgebiete...........................................................................................16 Landwirtschaftszone und weitere Gebiete............................................................................6 Limmatflussraum ................................................................................................................16 Rationelle Energienutzung..................................................................................................16 Schutzzonen und Schutzobjekte ..........................................................................................6 Umweltschutz .....................................................................................................................16 Verdichtung.........................................................................................................................16 wesentlichen Ziele der BNO .................................................................................................3 Q Quartiercharakter .....................................................................................................................8 R Rechtsverbindlicher Inhalt ........................................................................................................5 Reduktionsfaktor Abstellplätze .................................................................................................7 Richtpläne ................................................................................................................................4 S Schutz vor Immissionen .........................................................................................................18 Verbot übermässiger Einwirkungen....................................................................................18 Schutzmassnahmen bei Bauarbeiten.....................................................................................26 Schutzzonen und Schutzobjekte ............................................................................................13 Unterhalt und Pflege im Bereich des Naturschutzes ..........................................................15 Wiederherstellungspflicht....................................................................................................15 Sondernutzungsplanung ..........................................................................................................4 Spezialzone für bodenunabhängige Landwirtschaft und Gemüsebau ...................................13 Spielplätze..............................................................................................................................22 Studienaufträge ......................................................................................................................25 Stützmauern und Einfriedungen.............................................................................................23 T Terraingestaltung ...................................................................................................................23 Tiefbauten ............................................................................................... Siehe Grenzabstände
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U Übergangszone Galgenbuck..................................................................................................13 Umgebungsgestaltung ...........................................................................................................23 Umgebungsschutz..................................................................................................................15 Umweltschutz ..................................................................................Siehe Planungsgrundsätze V Verdichtung .....................................................................................Siehe Planungsgrundsätze Verfahrensbestimmungen ......................................................................................................24 Versickerung und Einleitung in Bäche....................................................................................21 Villenzone.............................................................................................................................7, 8 Vollstreckungsmassnahmen ..................................................................................................27 W Wald .......................................................................................................................................14 Besondere Waldstandorte, Waldränder..............................................................................14 Wärmeschutz, Energiesparmassnahmen ..............................................................................20 Wasserversorgung .................................................................................................................25 Werkleitungen ........................................................................................................................22 Wohn-/Gewerbezonen .........................................................................................................7, 8 Wohnflächenanteil..............................................................................................................7, 17 Etappenweise realisierte Bauten ........................................................................................17 Herabsetzung der Wohnflächenanteile...............................................................................18 Regelung bei bestehenden Bauten ....................................................................................17 Übertragung von Wohnflächen ...........................................................................................17 Wohnhygiene .................................................................................... Siehe Gesundheitsschutz Wohnschutzbestimmungen ....................................................................................................17 Wohnzonen ..........................................................................................................................7, 8 Z Zentrumszonen ....................................................................................................................7, 8 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ...........................................................................7, 11 Zusätzliche Planungsinstrumente ............................................................................................4
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