Retail Intelligence
Retail City Profile Leipzig 2011 Einzugsgebiet Demografische Daten und Kennzahlen für den Einzelhandel Übersicht über die 1a-Lage(n) Einzelhandelsbesatz 1a-Lage(n) Mietpreisentwicklung und Wertentwicklung Shopping Center Glossar
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 2
Einzugsgebiet Wolfen Bitterfeld
Delitzsch
Halle (Saale)
Eilenburg
Schkeuditz Taucha
Wurzen
Merseburg/ Saale
Leipzig
ê A 143
ê A 14
Markranstädt
Bad Dürrenberg
Markkleeberg Grimma
ê A 38
Weißenfels
Hohenmölsen
Borna
ê
ê
A 72
A9
Zeitz 0
5
10 Kilometer
Stadtkern / City Centre Stadtgrenze / City Limit
Altenburg
30-Min.-Einzugsgebiet / 30-minute Catchment Area Einwohner / Population: 830,816 Haushalte / Households: 454,863 Kaufkraft / Purchasing Power (in Mio. €): 13,950 Kaufkraft pro Einw. / P. Power per Inh. (in €): 16,791 Kaufkraftindex / Purchasing Power Index (DE Ø = 100): 85.3
Kaufkraftindex je Einwohner in den PLZ5-Regionen / Purchasing Power Index per Postcode Area (DE Ø = 100) < 85 85 - 95
105 - 115 115 - 125 >= 125
Geodaten: infas Geodaten, GFK Geomarketing 2011 95 - 105 Jones Lang LaSalle Research 2011 GIS-gestützte Berechnung von Fahrzeitzonen basiert auf durchschnittlichen Geschwindigkeiten bei normalem Verkehr / GIS drivetime calculation based on average velocities at normal traffic
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 3
Demografische Daten und Kennzahlen für den Einzelhandel
Demografische Daten
Kennzahlen für den Einzelhandel Rang*
Einwohner zum 30.06.2010 Bevölkerungsentwicklung 2005-2010 (in %) Besucheraufkommen 2010 (Übernachtungen) Beschäftigte zum 30.06.2010 Beschäftigungsentwicklung 2005-2010 (in %)
517.046
13
+3,72 2.023.400
10
211.234
13
+11,9
Arbeitslosenquote 2010 (Jahresdurchschnitt in %)
14,0
Gewerbesteueraufkommen 2009 (netto je Einwohner in Euro)
341
Beschäftigungsstruktur nach Wirtschaftssektoren 2010 (in %)
43
Rang* EH-Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner
89,6
75
Kaufkraftkennziffer 2011 je Einwohner
83,7
75
95,2
68
106,2
67
Umsatzkennziffer 2011 je Einwohner Zentralitätskennziffer 2011 Filialisierungsgrad (gesamt 1a-Lage in %)
54,7
Passantenfrequenz pro Stunde Stärkster Zählpunkt: Petersstraße 22 Samstag, 16. April 2011 13:00-14:00 Uhr Donnerstag, 05. Mai 2011 17:00-18:00 Uhr
7.585 3.885
14 13
115
15
38
16
Mietpreis 1a-Lage 100 m2-Ladenlokal 2011** (in Euro/m2) Mietpreis 1a-Lage 1.000 m2-Ladenlokal 2011*** (in Euro/m2) Branchenstruktur 1a-Lage (in %)
n Produzierendes Gewerbe 16,4 %
n Textil 21,2 % n Schuhe/Lederwaren 7,4 %
n Handel/Verkehr 20,3 %
n Gesundheit/Beauty 10,3 %
n Dienstleistungen 31,6 %
n Schmuck/Juwelier 3,5 %
n Öffentliche Verwaltung 31,8 %
n Gastronomie/Food 17,7 % n Telekommunikation/ Elektronik 7,1 %
Altersstruktur zum 01.01.2010 (in %)
n Heim-/Haus-/Ein richtungsbedarf 5,1 % n Schreibwaren/ Bücher 3,2 %
n 0 bis unter 16 Jahren 11,4 %
n Sport/Outdoor 1,7 %
n 16 bis unter 30 Jahre 19,5 %
n Sonstige 22,8 %
n 30 bis unter 50 Jahre 28,8 % n 50 bis unter 65 Jahre 17,6 % n 65 bis unter 70 Jahre 6,9 % n 70 Jahre und darüber 15,8 %
* Rangordnung unter 75 Städten, für die Jones Lang LaSalle „Retail City Profile“ erstellt. ** Bei Neuvermietung eines Standard-Ladenlokals, 100 m2 ebenerdige Verkaufsfläche, 6 m Front, guter Zuschnitt, gehobene Ausstattung. Bei Mietpreisangaben an unterschied lichen Straßen wird hier der Mietpreis der am höchsten bewerteten Straße genannt. *** Bei Neuvermietung von 500 m2 Verkaufsfläche im Erdgeschoss und 500 m2 im 1. Oberge schoss mit 10 m Front.
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 4
Übersicht über die 1a-Lage(n) raß e
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Neumarkt
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Geodaten: infas Geodaten, OpenStreetMap 2011 CC-BY-SA 2.0 Jones Lang LaSalle Research 2011
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Bestand / Im Bau oder in Planung / Stock Under Construction or Planned
▤ ■▤ ■
1a-Lage / Highstreet
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Roßplatz Roßplatz
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Ritterstraße
Nikolaistraße
Sachsenplatz
Markt
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Martin-Luther-Ring
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Straße
Universität Leipzig
Preußer gäßchen Kupfergasse
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Nordstraße
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Zentrum-Ost
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Ritterstra
Naschmarkt Reichsstraße
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Marktgalerie Leipzig
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Gewerbegebiet
Promenaden Petzscher Hauptbahnhof Mark Leipzig
Promenaden Hauptbahnhof Leipzig
illy-Brandt-Platz g W Willy-Brandt-Platz
Brühl
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am Richard-Wagner-Straße Brühl
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Tröndlinring
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Zentrum-Nord raße
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Universität Leipzig HerderInstitut
Löhrstra
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Shopping Center >= 10.000 m² Shopping Center >= 30.000 m²
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 5
Einzelhandelsbesatz
1a-Lage: Grimmaische Straße 517.046
Einwohnerzahl
Passantenfrequenz
89,7
Kaufkraftkennziffer
76,2 %
Filialisierungsgrad
106,2
Zentralitätskennziffer
5.550 € 115,00
Mietpreis
Gewandhaus Augustusplatz
Goethestraße 16 Vapiano 16 Central Apotheke
Targobank 1
Universität Leipzig
Lukas
„Universitätsneubau“ Starbucks Backwerk O2 McPaper Levi’s
Neubau 27 - 29
Ritterstraße
Übergang Uni-Campus Umbau 25 Umbau 25 Douglas 25 Sparda Bank 23 Bär Bequemschuhe 21 E-Plus/Base 21 Löwen-Apotheke 19
Nikolaikirche
The Body Shop Street One Clarks Aktiv-Schuh dm - Drogeriemarkt Tamaris Promod
Universitätsstraße
e
New Steinbruch 13 - 15 Modehaus Fischer 9 - 11 Salamander 9 - 11
Grimmaische Straße
tragbar Ettlich & Stehr Mico
26 - 28 Lehmanns Fachbuchhandlung 26 - 28 Bijou Brigitte 26 - 28 WMF 26 - 28 Esprit
Eiscafé San Remo 17 Vögele 13 - 15
Hansahauspassage Delia-r
Speckshof
Nikolaistraß
Ditsch
Galeria Kaufhof
Reichsstraße Steigenberger 5* Hotel
Handelshof 1-7
Umbau 1 - 7 Fossil 1 - 7 Depot 1 - 7 Leysieffer 1 - 7 Tom Tailor 1 - 7 Gerry Weber 1 - 7
Neumarkt 6-10 Zentral Messepalast 6 - 10 Vodafone 6 - 10 Sport Scheck Zeitgechichtliches Forum Marc O’Polo
Naschmarkt
Mädler Passage Wempe 17 Tchibo
Königshauspassage
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 6
Nikolaikirche
Universitätsstraße
e
Hansahauspassage
1a-Lage: Grimmaische Straße
Zentralitätskennziffer
Passantenfrequenz
89,7 Reichsstraße 106,2
Filialisierungsgrad Neumarkt Mietpreis
Naschmarkt
Mädler Passage Wempe 17 Tchibo
Altes Rathaus Blüthner Piano H. Schneider
Königshauspassage 16 Fielmann
Messehaus am Markt
Straße
Kaufkraftkennziffer
517.046
Grimmaische
Einwohnerzahl
Markt
Zara Douglas Vero Moda/Jack Jones Apollo Optik H&M
Speckshof
Einzelhandelsbesatz
Grimmaische Straße
Nikolaistraß
Petersstraße
5.550 76,2 % € 115,00
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 7
Einzelhandelsbesatz
1a-Lage: Hainstraße 517.046
Einwohnerzahl
89,7
Kaufkraftkennziffer
106,2
Zentralitätskennziffer
Filialisierungsgrad
38,6 %
Mietpreis
€ 45,00
Neubau EKZ „Höfe am Brühl“
%OHFKEFKVH 5LFK
DUG: DJQH
U3OD
W]
Schuhwerk 17-19 Rademacher Dessous 15 Bilder Reichert 13 Tabak & Presse Kontor 11 Oxfam 11
+DLQVWUDH
-lJHUKRI3DVVDJH
Chillhouse 12
Annabell’s Mode 4 Blow 4 O2 4 White Lounge 4
VFK )OHL H *UR
Umbau Taschen & Lederwaren Bagsmann Z Buch Bücher- u. Medienmarkt 23 Umbau 21 Candyshop 17-19
X-Trax 10
$P%UKO
Grünfläche
Deutsche Post 8
HUJD
VVH
Infocenter
Gotik + Schach 6 Charlotte 6
Enchildada
26 Curry & Co. 26 Reisebüro Dahmen 26 Ernsting’s Family 20 - 24 Schum Euroshop 20 - 24 Markthof 20 - 24 Asia Gourmet 16 - 18 Christiane Wolff 16 - 18 Antik „Der Sammler“ 16 - 18 Leder Outlet 14 Wall Street Institute
Apotheke Adler 9 Intersport 5 - 7 H&M 5 - 7 Friseur Haarzeug 3
3DVVDJH 14 BACK INN 12 Schuhhaus Zimmermann 10 Der Club
3DVVDJH
:HEHUV+RI3DVVDJH
Freifläche Yves Rocher 1 - 3 Asia Imbiss 1 - 3 Kabel Deutschland 1 - 3 Media@home 1 - 3
10 Titus 8 City Optik 6 New Yorker 4 Rollmops 2 Sparkasse
H
%DUWKHOV+RI3DVVDJH
+DLQVWUD
Friseur Rathgeber Hotel Bürgerhof
0DUNW
%OHFKEFKVH 5LFK
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 8
DUG: DJQH
U3OD
W]
DVV H
Einzelhandelsbesatz *UR
H
)OHL
VFK HUJ
$P%UKO
1a-Lage: Hainstraße
-lJHUKRI3DVVDJH +DLQVWUDH
517.046
Einwohnerzahl
89,7
Kaufkraftkennziffer Zentralitätskennziffer
106,2
Filialisierungsgrad
38,6 %
Mietpreis
€ 45,00
3DVVDJH
3DVVDJH
MDR Ticket Galerie 1 Nordsee 9 Café Spizz 9
Burger King
%DUWKHOV+RI3DVVDJH
Umbau HypoVereinsbank
Yves Rocher 1 - 3 Asia Imbiss 1 - 3 Kabel Deutschland 1 - 3 Media@home 1 - 3
7 Restaurant Weinstock
10 Titus 8 City Optik 6 New Yorker 4 Rollmops 2 Sparkasse
H
Freifläche
:HEHUV+RI3DVVDJH
+DLQVWUD
Friseur Rathgeber Hotel Bürgerhof
0DUNW %DUIXJlVVFKHQ O2 E-Plus/Base
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 9
Einzelhandelsbesatz
1a-Lage: Nikolaistraße 517.046
Einwohnerzahl
89,7
Kaufkraftkennziffer
106,2
Zentralitätskennziffer
+DXS %UDQ
KRI
DW]
5LFK
DUG
Briefmarkenshop 57 - 59
Seaside Parkhotel
3DVVDJH
Allerlei 39 - 45 Porzellan Roth 39 - 45 Kontaktladen der Wohnungsbaugenossenschaft e.G. 33 - 37 Butlers 33 - 37 Sogut 31 Soup & Nem 31 Mäc Geiz 27 - 29 Indian Fingerfood 27 - 29 Giorgina 27 - 29 Münzhandlung Höhn 25
:DJ QH
U6WD
H
42 Nikolai Café + Bar 42 Vodafone 42 Kabel Deutschland 42 The Phone House 42 Steak Train 42 Schuhe Zeidler 42 Friseur Masson 42 Schickimicki 42 T-Mobile 42 Leipziger Volkszeitung 42 E-Plus/Base 42 Bagel Brothers
%UKO 40 Indian Garden 40 King’s Head 40 Asia Bistro 38 Rademacher 36 Wohnmacher 28 - 32 Freezone 28 - 32 Freezone
6WHLEV+RI
20 - 26 Andria 20 - 26 Antikhandel Kürger 20 - 26 City-Play
DH 1LNRODLVWU
Starbucks 52 Ready Bank 52 Umbau 53 Umbau 53 Mellory Shoes 47 - 51 Back-Factory 39 - 45 Regame 39 - 45
€ 45,00
GW3O
5LFKDUG:DJQHU6WDH
%UKO
43,3 %
Mietpreis
WEDKQ
:LOO\
Fotoatellier F. Rechtnitz 57 - 59 Lederwaren Niko 57 - 59 Mobilcom Debitel 57 - 59 O2 57 - 59 Haarmex 57 - 59 Ristorante & Pizzeria Andria 57 - 59 Basic Hairshop 57 - 59 Salon Strese 55 Antiquitäten Beier 55 Hubert Porzellan 55
Filialisierungsgrad
2HOQHU V+RI
18 Inch Streetwear 16 Tarzan 16 L’tur 12 - 14 Umbau 12 - 14 Umbau 6 - 10 Mammut
3DVVDJH6WURKVDFN
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 10
Einzelhandelsbesatz %UKO
%UKO
1a-Lage: Nikolaistraße 517.046
Einwohnerzahl 3DVVDJH
Kaufkraftkennziffer
89,7
Filialisierungsgrad6WHLEV+RI Mietpreis
106,2
Zentralitätskennziffer
1LNRODLVWU
DH
2HOQHU V+RI
18 Inch Streetwear 16 Tarzan 16 L’tur 12 - 14 Umbau 12 - 14 Umbau 6 - 10 Mammut
X-bags 11 - 23 Lady Fashion 11 - 23 Wäschehaus Mahler 11 - 23 Einseifer 11 - 23 Motel One 11 - 23
3DVVDJH6WURKVDFN 6 - 10 Contigo Fair Trade Shop 6 - 10 Ritas Modeshop 6 - 10 E-Plus/Base Gasthaus Alte Nikolaischule
RI
1LNRODLNLUFKK
HUJlVVFKHQ Livingtools Connewitzer Verlagsbuchhandl. Tee Gschwendner Juwelier Kortum
1LNRODLNLUFKKRI Barbor Café Kandler San Remo
V +DQVDKDX Vögele
San Remo
Löwen-Apotheke E-Plus/Base Bär Bequemschuhe Sparda Bank Erntebrot Umbau Umbau
H
9 - 15 Modehaus Fischer 9 - 15 New Steinbruch
Salamander
1LNRODL.LUFKH
3DVVDJ 6SHFNV+RI
Tayler Segafredo
Maredo
1LNRODLVWUDH
Cat Walk
3DVVDJH
Umbau First Garcia Scatola Jette Jäger Vom Faß
6FKXPDFK
*ULPPDLVFKH6WUDH
43,3 % € 45,00
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 11
Einzelhandelsbesatz
1a-Lage: Petersstraße 517.046
Einwohnerzahl
Passantenfrequenz
89,7
Kaufkraftkennziffer
73,5 %
Filialisierungsgrad
106,2
Zentralitätskennziffer
7.585 € 115,00
Mietpreis
$OWH%|UVH
+DQGZHUNHU3DVVDJH
Goethe Schokoladenthaler
Breuninger
1DVFKPDUNW
Charlotte
$OWHV5DWKDXV
Leiser
0DUNW
Jokers
0DUNW
Marktgalerie Leipzig mit:
Pascucci
0DUNW
PDLV
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Tchibo Wempe
.|QLJVKDXVSDVVDJH
0HVVHKRI3DVVDJH 1-13 Christ
15 C&A
15 Blume 2000 17 - 23 P&C
3UHXHUJl
VVFKHQ
(.=3HWHUVERJHQ Maggi’s Kochstudio Ulla Popken Boutique Mico Hunkemöller La Viypi Desigual
25-37 Karstadt
-XULGLFXP3DVVDJH
Geox Zero
Schreibkultur Butlers G-Star
H&M 26 Müller 28 Lukas 30 Görtz 32 - 34
0HVVHKRI3DVVDJH Davuti Hussel Cult at home
6SRUHUJlVVFKHQ
WUDH
Comma Catina Darboven Umbau Umbau Calida Il Mondo
Hugendubel 12 - 14 Mc Donald’s 12 - 14 T-Punkt 12 - 14 Mexx 16 Pimkie 18 Kult 20 Orsay 22 Deichmann 24
3HWHUVVWUDH
*UQIOlFKH
1 - 13 Zara 1 - 13 Douglas 1 - 13 Vero Moda/Jack Jones 1 - 13 Apollo Optik 1 - 13 H&M
Fielmann
*ULP
Imbiss Leipzig Mitte
0lGOHUSDVVDJH
7KRPDVJDVVH
.|QLJVKDXVSDVVDJH
ULPP
DH 0lGOHUSDVVDJH
Einzelhandelsbesatz
H6WU
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 12
3HWHUVVWUDH
*UQIOlFKH
DLVFK
0HVVHKRI3DVVDJH
0HVVHKRI3DVVDJH
6SRUHUJlVVFKHQ
1a-Lage: Petersstraße
517.046
Einwohnerzahl
Passantenfrequenz
89,7
Kaufkraftkennziffer
73,5 %
Filialisierungsgrad
106,2
Zentralitätskennziffer
7.585
3UHXHUJl
Mietpreis
VVFKHQ
(.=3HWHUVERJHQ
25-37 Karstadt
Umbau Anika Schuhe Wohlthat’sche Buchhandlung Viba sweets Cut & Color
-XULGLFXP3DVVDJH
Geox Zero
S. Oliver Bonita 1Plus1 Tchibo Apotheke Petersbogen Umbau Eingang Lady Fitness
Mango
3DVVDJH6WHQW]OHU¶V+RI
Klingerhaus ADAC 48
39 - 41 E-Plus/Base 39 - 41 Lush 39 - 41 Vodafone
3HWHUV
Backwerk 46
VWUDH
CineStar
3HWHUVNLUFKKRI
6FKOR
VVJDV
0DU
KiK 50 Woolworth 50 LVB Service 50
NJU
DIHQ
VWUD
Deutsche Bank Escados
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0DUWLQ
VH
H
43 Arko Musikschule Leipzig
6FKLOOHUVWUDH
€ 115,00
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 13
Mietpreisentwicklung und Wertentwicklung
Mietpreisentwicklung in der 1a-Lage
Spitzenmiete Leipzig Entwicklung 2002-2011: +9,5 % Durchschnitt Spitzenmiete* Entwicklung 2002-2011: +3,8 % Inflation Entwicklung 2002-2011: +15,4 %
Wertentwicklung in der 1a-Lage
* Basis: 183 Städte
Spitzenwert Leipzig Entwicklung 2002-2011: +18,7 % Durchschnitt Spitzenwert* Entwicklung 2002-2011: +0,2 % Inflation Entwicklung 2002-2011: +15,4 %
Spitzenmiete in der 1a-Citylage Leipzig (in Euro/m²/Monat)
Brutto-Faktoren in der 1a-Citylage Leipzig
* Basis: 183 Städte
2002
105
2002
16,75
2003
105
2003
15,50
2004
105
2004
15,50
2005
105
2005
15,50
2006
115
2006
17,50
2007
115
2007
19,00
2008
115
2008
19,00
2009
115
2009
18,50
2010
115
2010
18,00
2011
115
2011
18,00
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 14
PEP Brehna(Umbau Brehna Outlet Park)
Shopping Center
Eilenburg Schkeuditz Glesien
Rackwitz Seehausen
ÐÐ Ð A9
E49
E49
o Æ
Hohenheida
Leipzig Freiroda Radefeld
Kursdorf
Leipzig
Ð A9
Lützschena-Stahmeln
Seehausen
Lindenthal
Plaußig-Portitz
Ð A14
Wiederitzsch
Schkeuditz
Wehlitz
Marktgalerie Leipzig
Leipzig
Kleinzschocher
Paunsdorf
Mölkau
Leipzig Südvorstadt
Allee-Center Leipzig
Heiterblick
Paunsdorf Center
Lindenau Plagwitz
Markranstädt
Promenaden Hauptbahnhof Leipzig
▤ ■
Leutzsch
Mitlitz
Taucha
Leipzig
Taucha
Höfe am Brühl
Böhlitz-Ehrenberg
Mitlitz
A14
Möckern
Wahren
Nova Eventis
Ð
Thekla
Mockau-Nord
Luetzschena
Engelsdorf
Beucha
Baalsdorf
Althen-Kleinpösna Connewitz
Probstheida
Holzhausen
Lößnig Dölitz-Dösen
Knautkleeberg-Knauthain
Markkleeberg
Markranstädt
Meusdorf
Markkleeberg
Liebertwolkwitz
Grosspösna
Zoebigker
Pösna Park
Ð Ð
Leipzig
A38
A38
Oelzschau Dahlitzsch
Zwenkau
Kömmlitz
Rötha
0
5
10 Kilometer
Kieritzsch
Im Bau oder in Planung / Under Construction or Planned
▤ ■▤ ■
Bestand / Stock
Brandis
Stötteritz
Großzschocher
Hartmannsdorf-Knautnaundorf
Althen
Shopping Center >= 10.000 m² Shopping Center >= 30.000 m²
Geodaten: infas Geodaten, Jones Lang LaSalle Research 2011 Größer als 10.000 m² Verkaufsfläche (Vkf.) im betreffenden Stadtgebiet und außerhalb größer als 20.000 m² Vkf. / >10.000 m² Net Leasable Area (NLA) inside City District and >20.000 m² NLA outside City District
Espenhain
Borna
Mölbis
Naunhof
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 15
Shopping Center
Definition: • Innenstadtrelevantes Sortiment • Größer als 10.000 m2 (VKf.) im Stadtgebiet • Größer als 20.000 m2 (VKf.) außerhalb des Stadtgebietes
Marktgalerie
Allee-Center, Leipzig-Grünau
Lage
Innenstadt
Lage
Stadtteil
Gesamtfläche in m2
17.000
Gesamtfläche in m2
29.000
Verkaufsfläche in m2
15.700
Verkaufsfläche in m2
24.000
Betreiber
ProCenter Immobilien-, Management- und Center Verw.GmbH
Betreiber
ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, Hamburg
Eröffnung
2005
Eröffnung
September 1996
Anzahl der Geschäfte
10 - 15
Anzahl der Geschäfte
118
Magnetmieter
Modehaus Breuninger, Leiser, Weltbild
Magnetmieter
real, Adler, Saturn, H&M, KiK, Aldi, dm
Parkplätze
450
Parkplätze
1.000
Promenaden Hauptbahnhof Leipzig
Paunsdorf Center
Lage
Innenstadt
Lage
Stadtteil
Gesamtfläche in m2
36.000
Gesamtfläche in m2
130.000
Verkaufsfläche in m2
30.000
Verkaufsfläche in m2
105.400
Betreiber
ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, Hamburg
Betreiber
mfi Management für Immobilien AG, Essen
Eröffnung
November 1997
Eröffnung
Oktober 1994
Anzahl der Geschäfte
142
Anzahl der Geschäfte
117
Magnetmieter
Mango, Saturn, Aldi, Rewe, Fossil, Forever 18
Magnetmieter
Kaufland, Porta Möbelhaus, MediaMarkt, C&A, Galeria Kaufhof, Wöhrl, P&C
Parkplätze
1.300
Parkplätze
7.300
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 16
Shopping Center
Definition: • Innenstadtrelevantes Sortiment • Größer als 10.000 m2 (VKf.) im Stadtgebiet • Größer als 20.000 m2 (VKf.) außerhalb des Stadtgebietes
Pösna-Park, Großpösna Lage
„Grüne Wiese“
Gesamtfläche in m2
56.500
Verkaufsfläche in m2
42.300
Betreiber
CEV Center Entwicklungs- u. Verwaltungs GmbH
Eröffnung
Dezember 1993
Anzahl der Geschäfte
60
Magnetmieter
Kaufland, Takko, Deichmann, Rossmann, AWG Mode-Center
Parkplätze
1.800
Nova Eventis, Günthersdorf Lage
“Grüne Wiese”
Gesamtfläche in m2
90.000
Verkaufsfläche in m2
75.600
Betreiber
ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, Hamburg
Eröffnung
August 1991; Gesamtneueröffnung: Herbst 2006
Anzahl der Geschäfte
214
Magnetmieter
C&A, MediaMarkt, P&C, Wöhrl, Apple Store, Aldi
Parkplätze
7.000
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 17
Shopping Center in Planung
Definition: • Innenstadtrelevantes Sortiment • Größer als 10.000 m2 (VKf.) im Stadtgebiet • Größer als 20.000 m2 (VKf.) außerhalb des Stadtgebietes
Höfe am Brühl Lage
Innenstadt
Gesamtfläche in m2
ca. 44.400
Verkaufsfläche in m2
ca. 27.500
Betreiber
mfi Management für Immobilien AG, Essen
Eröffnung
Herbst 2012
Anzahl der Geschäfte
ca. 130
Magnetmieter
MediaMarkt, Intersport, Müller Drogeriemarkt, Edkea
Parkplätze
ca. 820
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 18
Glossar Einwohnerzahl Stärkste Bestimmungsgröße für das quantitative Umsatzpotenzial des Einzelhandels ist die Zahl der ortsansässigen Bevölkerung. Bevölkerungsentwicklung Die Einwohnerzahl einer Stadt darf nicht nur unter dem Aspekt ihrer derzeitigen Größe bewertet werden. Auch die Bewegungstendenzen der Bevölkerung sind zu berücksichtigen. Dabei spielt in jüngerer Zeit weniger die natürliche Bevölkerungsentwicklung als die Bevölkerungswanderung eine Rolle. Die Zu- und Abwanderung der Bevölkerung wird im Wesentlichen durch wirtschaftliche Strukturveränderungen beeinflusst. Ein Bevölkerungszuwachs wirkt sich positiv auf die Einzelhandelsnachfrage aus. Besucherzahlen Als Indikator für das Besucheraufkommen des jeweiligen Standortes wurden die von den Statistischen Landesämtern der 16 Bundesländer ermittelten Übernachtungszahlen herangezogen. Beschäftigte Die Zahl der Beschäftigten, und damit der wichtigsten Erzeuger disponiblen Einkommens, gibt Hinweise auf die lokale Kaufkraft. Beschäftigungsentwicklung Die Entwicklung der Beschäftigtenzahl ist ein weiterer Indikator für die Situation auf dem Arbeitsmarkt. Je besser sie ist, desto sicherer sind die Einkommen und desto günstiger ist das Konsumklima. Sie ist Indiz für die Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze. Arbeitslosenquote Umgekehrt zur Beschäftigung und ihrer Entwicklung spiegelt die Arbeitslosenquote in erster Linie konjunkturelle oder strukturelle Defizite in der lokalen Wirtschaft wider. Beschäftigungsstruktur nach Wirtschaftssektoren Aus der Struktur der Beschäftigten lässt sich die Struktur der lokalen Wirtschaft nachvollziehen. Heutzutage dürfte sich ein hoher Beschäftigungsanteil in Handel und Verkehr sowie dem Dienstleistungsgewerbe tendenziell positiv auf die Einzelhandelsnachfrage auswirken. Gewerbesteuer je Einwohner Die Gewerbesteuer ist die Haupteinnahmequelle der Gemeinden. Das Aufkommen ist ein Indikator für die örtliche Wirtschaftskraft und verdeutlicht die finanziellen Möglichkeiten zur Erhaltung und Erstellung kommunaler Infrastruktur.
Kaufkraftkennziffer Die Kaufkraftkennziffer ist als Einkommensindikator heranzuziehen und gibt die Konsumfähigkeit der ortsansässigen Bevölkerung wieder. Sie stellt das Nachfragepotenzial der jeweiligen Stadt dar. In Gebieten mit überproportional hoher Kaufkraft ist jedoch häufig festzustellen, dass ein größerer Anteil des Einkommens in Sparanlagen fließt. Daher wurde hier die sog. „Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer“ ausgewiesen, die nur den Teil der Kaufkraft angibt, der ausschließlich einzelhandelsrelevant ist und den Teil für Sparen und Versicherungsausgaben ausklammert. Je höher die Kennziffer, desto günstiger sind die Rahmenbedingungen für den örtlichen Einzelhandel, der einen bedeutenden Anteil dieser Kaufkraft abschöpft. Eine hohe Kaufkraft wirkt sich uneingeschränkt positiv auf die Standortgüte aus. Eine Kennziffer von 100 signalisiert eine bundesweit durchschnittliche Kaufkraft. Umsatzkennziffer Der Umsatz des lokalen Einzelhandels pro Kopf der ortsansässigen Bevölkerung innerhalb eines Jahres ist ein Indiz für die Attraktivität einer Stadt als Einzelhandelsstandort. Zentralitätskennziffer Sie ist ein Gradmesser für Umfang und Intensität der vom Einzelhandel ausgehenden Anziehungskraft auf nicht ortsansässige Konsumenten. Die Einzelhandelszentralität ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufkraftbindung in der Stadt und dem Kaufkraftzufluss von außerhalb. Bei einer Zentralität größer 100 gilt, dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland die Abflüsse aus dem Stadtgebiet übersteigen. Filialisierungsgrad Die Ermittlung des Filialisierungsgrades beruht auf der Zählung der ortsansässigen Einzelhandelsbetriebe der dargestellten 1a-Lage und gibt den prozentualen Anteil der Filialunternehmen an den insgesamt ansässigen Einzelhandelsbetrieben wieder. Passantenzählung Die Passantenzählung wird im Auftrag von Jones Lang LaSalle durch die IBH Retail Consultants, Köln, durchgeführt. Ziel der Untersuchung ist die Erhebung des Passantenaufkommens in den 100 wichtigsten Einzelhandels-Standorten Deutschlands. Die Zählung erfolgt jeweils am passantenreichsten Punkt der Innenstadtlagen. Die vorliegende Erhebung fand am 16. April 2011 bzw. 10. Mai 2011 in Form einer punktuellen Messung an einem Samstag in der Zeit von 13:00 bis 14:00 Uhr statt. Zusätzlich fand in 2011 in fünfzehn deutschen Großstädten erstmalig eine Wochenzählung statt und zwar am Donnerstag, den 05. Mai 2011 in der Zeit von 17.00 bis 18.00 Uhr.
Die Erhebung der Passanten durch die Zähler erfolgt innerhalb des vorgegebenen Erhebungszeitraumes fünfminutenweise. Die Zähler sind angewiesen, in den ersten fünf Minuten nur die Passanten zu erheben, die den Standort des Zählers von links nach rechts passieren, dann weitere fünf Minuten nur die von rechts nach links gehenden. Nach jedem zehnminütigen Zählblock ist eine Pause von fünf Minuten einzuhalten, um Passanten-Frequenzschwankungen durch Fahrpläne öffentlicher Verkehrsmittel oder längere Ampelphasen auszugleichen. Die Ergebnisse der Zählung werden von den Zählern auf vorbereiteten Strichlisten festgehalten. Je Standort wird grundsätzlich ein Zähler eingesetzt. Um den besonderen Ansprüchen einzelner Standorte gerecht zu werden, werden in räumlich besonders breiten und damit vergleichsweise unübersichtlichen Standorten sowie erwartungsgemäß überdurchschnittlich stark frequentierten Standortlagen und durch befahrbare Straßen getrennten Zählpunkten mehrere Zähler zum Einsatz gebracht. Gezählt wird über die gesamte Breite der jeweiligen Straßen oder Fußgängerzonen. Auch wird darauf geachtet, dass keine Passanten im Rücken des Zählers vorbeigehen können. In besonders breiten Fußgängerzonen stehen die Zähler Rücken an Rücken in der Straßenmitte und erfassen jeweils zur Hälfte das vorhandene Passantenaufkommen. Über die reine Zählung hinaus sind die Zähler angewiesen, besondere Ereignisse zu protokollieren, die Einfluss auf das Passantenaufkommen haben können. Mit Hilfe dieser zusätzlichen Informationen über die am Tage der Zählung am Messpunkt vorgefundenen Bedingungen sollen die Aussagefähigkeit und Interpretation der Ergebnisse verbessert und vergleichbar gemacht werden. Um die Qualität der Ergebnisse sicherzustellen, werden die Messungen stichprobenartig vor Ort kontrolliert. An Standorten und Zählpunkten, die dem Auftragnehmer zum Zeitpunkt der Messung nicht bekannt waren, konnten sich Mitarbeiter von Jones Lang LaSalle von der ordnungsgemäßen Durchführung der Zählung überzeugen. Neben den Erhebungsbögen mit dem Erfassungsschema erhalten die Zähler daher auch ein besonderes Zählprotokoll, um zum Beispiel Geschäftseröffnungen, Sonderverkäufe sowie Stadt- oder Straßenfeste festzuhalten. Auch die zum Zeitpunkt der Messung herrschenden Wetterverhältnisse werden dokumentiert, ebenso ein möglicherweise notwendiges Abweichen vom vorgegebenen Zeitpunkt. Bedingt durch die Erhebungsmethode (vier unabhängige Messintervalle von je zehn Minuten) beziehen sich die ursprünglich ermittelten Werte auf eine effektive Messzeit von 20 Minuten je Laufrichtung. Durch Hochrechnung wird das Passantenaufkommen pro Stunde ermittelt. Aufgrund der für die Untersuchung maßgebenden Zielsetzung können die Ergebnisse keine allgemeingültigen Aussagen über das generelle Passantenaufkommen der unterschiedlichen Städte
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 19
erbringen. Die gewählte Untersuchungsmethode zeigt vielmehr die Relation der einzelnen Städte zueinander. Mietpreis 1a-Lage Die aufgeführten Werte für das Mietpreisniveau stellen den durchschnittlichen Euro-Preis pro Quadratmeter einer nachhaltig am jeweiligen Markt erzielbaren Miete für eine fiktive „kleine Idealfläche“ in 1a-Lage bei Neuvermietung dar. Die Verkaufsfläche einer solchen theoretisch angenommenen Einheit soll ca. 100 m2 bei gleichbleibendem Flächenniveau umfassen, ein ebenerdiger, stufenfreier Zugang soll gewährleistet sein, die Schaufensterfront muss eine Mindestbreite von sechs Metern aufweisen und der Bauzustand des Objektes gehobenen Ansprüchen gerecht werden. In Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern erfolgt eine zusätzliche Angabe für eine Fläche von 1.000 m2, bei der angenommen wird, dass sich die Gesamtfläche hälftig über Erdgeschoss und 1. Obergeschoss verteilt und die Schaufensterfront eine Mindestbreite von 10 m aufweist. Darüber hinaus gelten die sonstigen vertraglichen Vereinbarungen, wie z. B. die Wertsicherungsklausel, die Vertragslaufzeit und das Optionsrecht als nach üblicher Art getroffen. Um Missverständnissen vorzubeugen ist nochmals darauf hinzuweisen, dass Flächen mit zunehmender Größenordnung abnehmende Euro/m2-Werte und umgekehrt deutlich kleinere Flächen wesentlich höhere Euro/m2-Werte erbringen können. Branchenstruktur Die Zählung der ortsansässigen Einzelhandelsbetriebe erfasst alle in der schematisierten Darstellung der 1a-Lage registrierten Geschäfte bei strengster Definition des Lagebegriffs. Die einzelnen Betriebe werden unterschieden nach Filialunternehmen, Kaufhäusern, örtlichen Einzelhändlern und gegebenenfalls ansässigen innerstädtischen Centern. Als Filialunternehmen gelten Firmen, die mehr als drei örtlich getrennte Betriebsstätten unterhalten. Zusätzlich werden die ansässigen Einzelhandelsbetriebe nach zehn Branchengruppen unterschieden, um deren Gewichtung am Markt darzustellen: • Textil • Schuhe/Lederwaren • Gesundheit/Beauty • Schmuck/Juwelier • Gastronomie/Food • Telekommunikation/Elektronik • Heim-/Haus-/Einrichtungsbedarf • Schreibwaren/Bücher • Sport/Outdoor • Sonstige
Quellenangaben Jones Lang LaSalle Research: Bevölkerungsentwicklung, Beschäftigungsentwicklung, Branchenstruktur 1a-Lage, Einzelhandelsbesatz, Ermittlung Filialisierungsgrad und Mietpreis der aufgeführten Straßen, Länge der 1a-Lage, Mietpreisentwicklung, Wertentwicklung, Einzugsgebiet, Shopping Center. Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Einwohner, Besucheraufkommen, Gewerbesteueraufkommen, Altersstruktur, Inflationsrate. Bundesagentur für Arbeit: Beschäftigte, Beschäftigungsstruktur, Arbeitslosenquote. IBH Retail Consultants GmbH, Köln: EH-Kaufkraftkennziffer, Umsatzkennziffer, Zentralitätskennziffer, Passantenfrequenz. GfK Geomarketing: Kaufkraftkennziffer. EHI-Shopping-Center-Report/German Council of Shopping Centers e.V.: Informationen über existierende sowie geplante Shopping Center. Consensus Economics: Prognose Inflationsrate.
On Point • Retail City Profile Leipzig • 2011 20
Kontakt Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) 40 350011 225
[email protected] Jörg Ritter Head of Retail Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 2316
[email protected]
Anke Haverkamp Team Leader Shopping Center Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1154
[email protected]
Doris von Muschwitz Head of Retail Leasing Germany Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1079
[email protected]
Olaf Titze Team Leader Parking Consult Germany Leipzig tel +49 (0) 341 22633 22
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