Reemplazo de ventanas en viviendas existentes. Arq. Jorge C. Pignataro Arquitecto Facultad de Arquitectura y Urbanismo FAU UBA Post grado en Desarrollo y Evaluación de Proyectos inversión especialización en el área Inmobiliaria Profesional de vasta experiencia en Desarrollo de ingeniería Básica y de Detalle en Proyecto, Coordinación, Construcción y Dirección de grandes Obras Civiles e Industriales. Tambien en Consultoría, Evaluación y Estudios de Factibilidad para Proyectos de Inversión Inmobiliarios e Industriales.

Ing. Adalberto J. González Ingeniero Mecánico egresado de la UTN. Director de SIS Proyectos, desarrolla poyectos de Inversión Inmobiliarios, Programación y gestión integral de obras industriales y viviendas y Gestión de obra en el Mantenimiento de Edificios.

Cambio de carpinterías de chapa por sistema de aluminio. Obra Edificio en Torre Palermo, 24 Pisos

Av. del Libertador,

típico en la mayoría de los edificios con carpinterías metálicas donde la falta de un adecuado, insuficiente o directamente, ningún mantenimiento a lo largo del tiempo produce el deterioro de las mismas, provocando filtraciones, eflorescencias, problemas estéticos y, en casos extremos, peligro de falla estructural.

1) Introducción SIS Proyectos S.A. es una Empresa de Ingeniería, Construcción y Montajes que ha ejecutado obras de Arquitectura e Ingeniería tanto en Capital Federal como en el gran Buenos Aires. A lo largo del tiempo SIS Proyectos S.A. fue diversificando y ampliando los campos de acción. Así fue como comenzó a intervenir en el área de Mantenimiento de Edificios en Torre, equipándose y especializándose en la resolución de patologías de torres de más de 15 pisos de altura. Es en esta área donde está atendiendo un problema

Hemos detectado que a estos problemas no se les prestan soluciones acorde a las posibilidades tecnológicas actuales. En general esto es por falta de una adecuada evaluación/solución técnico/económico/financiera. En estos momentos estamos llevando a cabo la restauración y puesta en valor de una fachada lateral de una torre de viviendas en la zona de Palermo, en la cual la falta de mantenimiento provocó filtraciones, proceso de corrosión generalizado, traba de hojas corredizas, y peligro de desprendimiento de algunas hojas corredizas y partes de los revestimientos.

Reemplazo de ventanas en viviendas existentes. Jorge Pignataro / Adalberto González

Estamos trabajando en esta fachada que tiene un sector de carpinterías del tipo integral de chapa, y en ella vamos restaurando los sectores internos y estructurales y reemplazándola por carpinterías de aluminio

ALUAR línea Modena, complementadas con revestimientos en chapa plegada de aluminio también de ALUAR.

2) Objeto En esta obra se requirió a la solución integral de los problemas detectados y enunciados precedentemente, a un precio accesible y con una forma de pago adaptada a las reales posibilidades del consorcio. Cabe destacar que nos enfrentamos a un desafío que implica - la revalorización del edificio a partir de reparar, recuperar y reciclar las partes recuperables, reemplazando a nuevo el sistema de carpinterías integral, - mejorar su funcionamiento, aislación acústica e infiltración al aire y al agua, preservación, ahorro de energía,

- aumentar su valor inmobiliario, todo ello con los siguientes condicionamientos: - que en su interior, continúe el normal funcionamiento y la vida cotidiana de los propietarios del edificio, - que la solución técnica requiera mínimo mantenimiento, - que la solución técnica permita una solución económica y financiera acorde a las posibilidades del consorcio,

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La solución propuesta consiste en - el corte, desmonte y retiro de los revestimientos de chapa existentes, - reemplazo y/o refuerzo estructural, - substituirlos por las nuevas carpinterías de aluminio y revestimientos en chapa de aluminio

en 2 mm de espesor, incluidos todos los suministros necesarios para este fin, - y la reparación de las partes estructurales amuradas (Ver, plano general CA-01, Rev. E), - reparaciones y sellados interiores.

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3) Alcance El alcance comprende el cambio de las ventanas, paños fijos y revestimientos de chapa existente (incluido el retiro y transporte de dichos elementos). Los mismos componen los cerramientos amurados sobre el lado exterior completo de las fachadas laterales del EDIFICIO, desde el piso 2° al 23° inclusive, en un todo de acuerdo con las especificaciones y Pliego técnico, notas, planos elaboradas por SIS Proyectos S.A. El trabajo en cuestión comprende el corte, desmonte y retiro de los revestimientos de chapa existentes que son reemplazados por las nuevas carpinterías de aluminio y revestimientos en chapa de aluminio en 2 mm de espesor, incluidos todos los suministros necesarios para este fin, y la reparación de las partes estructurales amuradas (Ver, plano general CA-01, Rev. E). Se estableció que se comienza sobre el exterior de la fachada lateral Sudeste del edificio en cuestión. - Se cubrieron los siguientes aspectos: a) El Proyecto (incluye ingeniería básica, a partir de la cual se elaboró la ingeniería de detalle) Dirección de la obra. b) Programación de los trabajos a fin de compatibilizar el desarrollo de la obra con las tareas domésticas de los propietarios. c) Todos los Suministros y materia prima para la Fabricación de los premarcos, carpinterías, revestimientos, accesorios, chapas, refuerzos, etc. d) Efectuar la supervisión y todas las provisiones necesarias para el montaje, resolución de interferencias e interfaces con los montajes hasta la aprobación. e) Los ensayos de estanqueidad del Montaje de las carpinterías, premarcos metálicos, revestimientos en aluminio y reposición de vidrios, de acuerdo a lo especificado en el Pliego Técnico y en los tiempos indicados en el Cronograma General. f) Obtención de las fuentes de financiación.

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4) Requisitos generales a cumplir a) El sistema a montar deberá cumplir con los requisitos de hermeticidad y estanqueidad al agua, así como a valores de presión de viento equivalentes a una velocidad de 120 Km./h. b) Se debió hacer especial hincapié en establecer un sistema de Garantía de Calidad y las consecuentes normas de Control de Calidad durante todo el proceso de Ingeniería, Fabricación y Montaje de las carpinterías, accesorios y revestimientos, como así también durante el proceso, en obra, de Montaje y Terminación final.

De este modo todo el personal que participa, contribuirá a obtener un trabajo de calidad asegurada. c) Se presentó un plan de Seguridad e Higiene para el Montaje, aprobado por nuestra ART y debidamente firmado por nuestro Ingeniero de Seguridad e Higiene designado a tal efecto. d) Se elaboraron las correspondientes Instrucciones de Montaje acentuando la importancia de la Calidad e idoneidad de la Mano de Obra, la cual además de tener experiencia comprobable, debió ser calificada especialmente para este contrato.

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5) Estudio y Determinación de la patología. - La solución aplicada, es el resultado de un largo proceso de investigación e ingeniería, que se inició en una primer etapa, con la inspección “In Situ” de las fachadas, para ello fue necesario montar nuestro andamio TRACTEL con dos motores TIRAK, examinar y fotografiar cuidadosamente cada sector de las mismas, para su evaluación posterior. - A partir de dicha inspección, se inició el proceso de estudio de esta particular patología que sufren las carpinterías metálicas expuestas directamente a las inclemencias climáticas, sin una adecuada protección ni mantenimiento. El origen del problema reside en varios aspectos, - El principal, es una falla de diseño que no previó adecuadamente las facilidades para el mantenimiento necesario, como así mismo, desagües insuficientes, detalles de terminaciones y sellados inapropiados, protecciones y previsión del proceso de condensación. - El otro es una suma de fallas en la construcción y montaje del conjunto, y falta de control de calidad que no aseguraron una adecuada protección de los elementos componentes del sistema. El proceso de deterioro se inició por dos motivos claramente diferenciados, - Uno es interno, por el proceso de condensación intersticial en jambas, dinteles y zócalos mal amurados o con sectores huecos. Hay que tener presente que estas carpinterías están ubicadas con una orientación sudeste y que además, pertenecen a locales húmedos (cocinas y lavaderos/habitaciones de servicio). - El otro es externo, es la insuficiente protección, sumado a la falta de mantenimiento y envejecimiento de los inapropiados materiales que utilizaron como selladores para las uniones de etapas y sectores

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6) Resolución de la patología - Como conclusión de dicha evaluación se estableció el origen y desarrollo del problema, decidiéndose el reemplazo de los sectores estructurales y el refuerzo de las zonas dañadas, para cada sector se evaluaron diferentes soluciones alternativas. - Por pedido del consorcio se tuvo en cuenta la particularidad de que se debía realizar el trabajo desde el exterior, con el menor impacto posible a las familias ocupantes de cada unidad lo que nos condicionó a que el tiempo de trabajo en cada local no debía exceder de un día, y que en caso de tormentas inesperadas no quedaran locales sin cerrar. - Posteriormente se elevó en un informe técnico donde se detalló el estado de dichas fachadas, la propuesta de corrección, cambio de carpinterías y revestimientos, se analizaron distintos materiales. - En una segunda etapa, se evaluaron las posibles soluciones alternativas globales, se definió el sistema de calidad y aseguramiento de la misma que requeriría este reemplazo, se continuó con el diseño e ingeniería básica, se decidió el empleo del aluminio, se desarrollaron las especificaciones y pliego técnico. - Posteriormente se inició un desarrollo y proceso interactivo con diferentes empresas, ponderando las fortalezas y debilidades de cada solución y los costos asociados. - Se llegó a la conclusión de utilizar carpinterías y revestimientos de aluminio por las ventajas que tiene en cuanto al mínimo mantenimiento y mejores prestaciones. - Por mejor respuesta a nuestros requerimientos de calidad, de perfilería, garantía de fabricación a través de sus sistemas y asesoramiento técnico, se seleccionó a los productos de ALUAR división Elaborados. - Luego se determinó en conjunto con ALUAR, dentro de sus sistemas disponibles, el Módena, por ser el que mejor se adaptaba a las necesidades técnico económicas, respondiendo a las prestaciones necesarias en el edificio, soportar las cargas de viento y sudestada a las que están sometidas las carpinterías con un costo razonable para dichas prestaciones y condiciones de servicio.

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7) Financiamiento, Cash Flow y Cronograma General - Conociendo la real importancia que juega el financiamiento en la factibilidad de este tipo de servicio, se realizó un profundo análisis que fue paulatino y en paralelo con el desarrollo de este proyecto. - Para llevarlo a cabo se valió de las herramientas usuales en desarrollo y evaluación de proyectos de inversión, programó todos los trabajos de reemplazo, las secuencias y tiempos requeridos. - Procesó dicha información y sensibilizó el proyecto con diferentes escenarios posibles, hasta obtener dos alternativas posibles con financiamiento propio. - Cabe señalar que también se debió vencer la falta de créditos bancarios a Consorcios y a la profunda crisis que atravesó nuestro país en ese momento. - Dichas alternativas les fueron propuestas al Consorcio hasta armonizar las reales posibilidades del mismo y las necesidades de Cash Flow y Financiamiento genuino de nuestra Empresa.

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8) Secuencia Técnico Constructiva General - Retiro hasta el transporte de las hojas y paños fijos y de todos los sectores dañados/corroídos, por piso. - Reemplazo de los elementos metálicos estructurales. - Reparación y/o retiro /refuerzo /restauración de los elementos metálicos empotrados deteriorados. - Montaje de premarcos metálicos en chapa galvanizada y bastidores para soporte y recepción de las nuevas carpinterías y revestimientos en aluminio pintado blanco. - Montaje de las carpinterías y revestimientos en aluminio, con sus correspondientes protecciones, sellados, fijaciones, etc. - Montaje de la Cupertina de coronamiento y revestimientos entre carpinterías construidos en chapa de aluminio de 2 mm. de espesor, pintado blanco. - Protección de pintura antióxido en sectores con soldadura y fijaciones, y terminación con pintura esmalte sintético blanco en el perímetro entre el marco existente y el marco de aluminio del lado interior de los deptos, incluye fijaciones de equipos de aire existentes empotrados y sellados.

Secuencia Técnico Constructiva Detallada 1) SECUENCIA DE REPLANTEO 2) SECUENCIA CONSTRUCTIVA 3) SECUENCIA DE MONTAJE 4) REVESTIMIENTOS 5) ELEMENTOS DE SEGURIDAD 6) ARREGLO y REEMPLAZO DE CARPINTERÍAS 7) PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES 8) REPARACION Y REEMPLAZO DE LAS CARPINTERÍAS METÁLICAS 9) DESIGNACIONES Y ABREVIATURAS 10) CRITERIOS Y TIPO DE TRABAJO A REALIZAR 11) ELEMENTOS A REEMPLAZAR 12) ELEMENTOS A PROTEGER CON CONVERTIDOR 13) DIRECCION DE OBRA 14) PROGRAMACION DE LOS TRABAJOS 15) TRATAMIENTO DE LOS VIDRIOS 16) OBLIGACIONES DEL REPRESENTANTE TECNICO 17) ESQUEMAS Y PLANOS ADJUNTOS

SIS PROYECTOS S.A. Av. 64 Pte. Perón 5900 - San Martín - Buenos Aires www.sisproyectos.com