INTEGRIERTE STADTTEILENTWICKLUNG HEILIGENHAUS-OBERILP

Ergebnisbericht 31. Mai 2006

Norbert Post Hartmut Welters

Architekten BDA & Stadtplaner SRL

Ergebnisbericht zur Integrierten Stadtteilentwicklung Heiligenhaus-Oberilp

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1. Anlass und Aufgabenstellung

3

2. Einordnung in den Raum

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3. Darstellung und Analyse der Rahmenbedingungen 3.1 Demografische Rahmenbedingungen 3.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen 3.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen

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4. Verfahren der integrierten Stadtentwicklung

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5. Projekte (Verfahren, Inhalte, Ergebnisse) 5.1. Neugestaltung des Europaplatzes 5.2. Umbau des ehemaligen EDEKA-Supermarktes 5.3. Außenanlagen der Grundschule Oberilp 5.4. Grünzug Hunsrückstraße/Eifelstraße 5.5. Belegungs- und Modernisierungskonzept 5.6. Rhönstraße 10-12

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6. Ausblick / Handlungsempfehlungen

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1.

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Anlass und Aufgabenstellung

Die Siedlung Oberilp in Heiligenhaus stellt ein typisches Produkt der städtebaulich-architektonischen und wohnungswirtschaftlichen Leitbilder der 1960er Jahre dar. Sie wurde Ende der 1960er und Anfang der 1970er Jahre errichtet und liegt ca. 2 km von der Innenstadt Heiligenhaus entfernt. Wenngleich mit ca. 2.500 Bewohner deutlich kleiner als viele bekannte Großsiedlungen dieser Zeit in den benachbarten Städten, sind die Probleme doch vergleichbar: • funktionale Mängel (fehlende Einrichtungen, Leerstände), • stadträumlich-gestalterische Mängel (Gestaltung des öffentlichen Raums und des Wohnumfeldes); • verkehrliche Mängel (überdimensionierte Straßen, zu wenig Stellplätze); • einseitige Sozialstrukturen; • insgesamt ein schlechtes Image. Letztlich entspricht die Charakteristik des Stadtteils Oberilp einem »Stadtteil mit besonderem Erneuerungsbedarf«. Daher hat die Stadt Heiligenhaus gemeinsam mit verschiedenen caritativen Trägern bereits Mitte der 1980er Jahre Maßnahmen im Rahmen einer stadtteilbezogenen Sozialarbeit initiiert, die über ein »Stadtteilteam« und die Einrichtung eines »Runden Tisches« gebündelt werden.

UNTERILP

OBERILP

Luftbild des Plangebietes

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Erklärtes Ziel der Stadt Heiligenhaus ist es, die integrierte Entwicklung des Stadtteils durch ein differenziertes Maßnahmenprogramm voranzutreiben. Folgende Bausteine, die im Idealfall miteinander kombiniert wurden, sind umgesetzt worden: • Baumaßnahmen, wie z.B. die Neugestaltung des Europaplatzes und der Außenanlagen der Grundschule; • Beschäftigungs- und Qualifizierungsmaßnahmen, die angesichts des hohen Anteils an Arbeitslosengeld- und Sozialhilfeempfängern einen Beitrag zur wirtschaftlichen Verbesserung und zu einer erhöhten Identifikation leisten können; • Maßnahmen zur Aktivierung der Bewohnerbeteiligung, um betroffenengerechte Verbesserungsmaßnahmen zu entwickeln und die Identifikation zu erhöhen; Die Stadt Heiligenhaus hat dafür Fördermittel des Landes NRW im Rahmen des Programms »Stadtteil mit besonderem Erneuerungsbedarf/Stadterneuerung« auf der Grundlage der Bewilligung erhalten. Nach Umsetzung einer Reihe von Maßnahmen sind signifikante Verbesserungen im Stadtteil erlebbar. Die einzelnen Maßnahmen, wie auch das gesamte Verfahren werden im Folgenden beschrieben. Bestandteil dieses Bericht ist darüber hinaus eine Darstellung der demografischen, wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen, die letztendlich die Basis für die Arbeit in der Oberilp sind.

Ausschnitt aus der Deutschen Grundkarte (ohne Maßstab)

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2.

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Einordnung in den Raum

Die Stadt Heiligenhaus wurde 1897 nach der Trennung von Velbert selbstständige Gemeinde und hat 1947 die Stadtrechte verliehen bekommen. In den 1950er bis 1970er Jahren erlebte die Stadt einen starken demographischen Anstieg, hauptsächlich bedingt durch die örtlichen Industriebetriebe und Neuansiedlungen, was zu einem starken Wachstum in homogenen Siedlungsbereichen nach den damaligen städtebaulichen Leitbildern führte. Das Stadtgebiet besitzt eine Größe von 27,47 qkm. Heiligenhaus grenzt im Uhrzeigersinn von Norden an Essen, Velbert, Wülfrath und Ratingen. Die als Mittelzentrum ausgewiesene Stadt gehört zum Kreis Mettmann/ Regierungsbezirk Düsseldorf. Heiligenhaus besitzt derzeit keine direkte Anbindung an das Autobahnnetz. Der für die Stadt bedeutsame Weiterbau der A 44 ist laut Bundesverkehrswegeplan als vordringlicher Bedarf eingestuft worden. Über die Bundesstraße B 227 sind auch heute schon Autobahnen A 3 und A 44 zu erreichen. Ein Anschluss an den Schienenpersonennahverkehr (SPNV) besteht z.Z. nicht.

Oberilp (markiert) im gesamtstädtischen Gefüge

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Die Oberilp liegt im Westen der Stadt Heiligenhaus. Im Süden tangiert die Höseler Straße den Ortsteil. Getrennt durch Grünzüge begrenzen im Westen der Ortsteil Unterilp sowie im Norden und Osten Gewerbebereiche die Oberilp. Der Ortsteil, der aufgrund eines übergeordneten Entwurfes in den 1970er Jahren entwickelt worden ist, besitzt keinen historischen Bezug. Die städtebauliche Struktur der Oberilp ist zweigeteilt: einerseits der südlich gelegene Bereich mit meist vier- bzw. achtgeschossigen Mehrfamilienhäusern, andererseits der nördliche Bereich mit Einfamilienhäusern. Die Haupterschließung erfolgt über die HöseIer Straße, anschließend wird der Verkehr über eine Ringerschließung im Ortsteil verteilt, so dass keine Belastungen durch Durchgangsverkehre auftreten. Der ÖPNV-Anschluss ist über die Bushaltestelle an der Höseler Straße gewährleistet. Im Weiteren konzentrieren sich die Ausführungen auf den Geschosswohnungsbaubereich, da im Einfamilienhausbereich nur geringer Handlungsbedarf besteht.

Einfamilienhausbereich

Mehrfamilienhausbereich

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3.

Darstellung und Analyse der Rahmenbedingungen

3.1

Soziodemografische Rahmenbedingungen

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Auffällig im Stadtteil Heiligenhaus-Oberilp ist das starke soziale Gefälle zwischen dem südlichen Geschoßwohnungsbau- und dem nördlichen Einfamilienhausbereich. Die nachfolgend aufgeführten Merkmale konzentrieren sich weitestgehend auf den südlichen Teil des Stadtteils. Die angegebenen Zahlenwerte beziehen sich aber immer auf die Gesamtbevölkerung des Stadtteils Oberilp, so dass im südlichen Bereich noch von deutlich höheren Werten auszugehen ist. Derzeit (Stand: Juli 2005) wohnen in der Oberilp 2.325 Personen und damit ca. 8 % der Bevölkerung der Stadt Heiligenhaus. Trotz eines kurzfristigen Anstieges im Jahr 2001 ist seit ca. 15 Jahren eine rückläufige Entwicklung feststellbar. Hierbei ist auch darauf zu verweisen, dass die Stadt Heiligenhaus im regionalen Kontext eine Sonderstellung einnimmt: als einzige Stadt in einem ansonsten prosperierenden Raum waren hier von 1987 bis 2002 Einwohnerverluste zu verzeichnen. Ursache der negativen Bevölkerungsentwicklung sind die Wanderungsbewegungen. Während die natürliche Bevölkerungsentwicklung in den 1990er Jahren ausgeglichen verlief, ist in diesem Zeitraum ein fast durchgehend negativer Saldo der Wanderungsbewegungen festzustellen. Die Fortzüge konzentrieren sich dabei hauptsächlich auf Gemeinden in der Nachbarschaft von Heiligenhaus. Die Gründe hierfür sind: • In Heiligenhaus wurden kaum Wohnbaugrundstücke für Eigentumsmaßnahmen angeboten, • Heiligenhaus hat sich nicht als attraktiver Wohnstandort profiliert. Auffällig ist, dass die Bevölkerung der Oberilp im Vergleich zu der Gesamtstadt deutlich jünger ist. So ist der Anteil der unter 18-jährigen mit 23 % im Vergleich mit der Gesamtstadt (17 %) überproportional hoch, während bei den über 65-jährigen mit 11 % ein deutlich geringerer Anteil feststellbar ist (Gesamtstadt: 19 %).

Entwicklung der Bevölkerung und des Ausländeranteils in der Oberilp von 1991-2005 (Quelle: Kommunale Daten)

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Der Ausländeranteil in der Oberilp beträgt 33 %. Bei Betrachtung der Entwicklung in den letzten Jahren ist hierbei eine kontinuierlich rückläufige Entwicklung zu beobachten: im Jahr 1998 lag dieser Wert noch bei 44 %. Der Vergleich mit der Gesamtstadt, die hier einen Wert von 12 % aufweist, verdeutlicht aber die Dimensionen. Zusätzlich zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass sog. eingedeutschte Personen hierbei statistisch gar nicht erfasst werden, so dass der Anteil der Personen mit Migrationshintergrund noch deutlich höher liegt. Nach der Sozialraumstudie Oberilp aus dem Jahr 2005 (Prof. Metzger-Pregizer: Sozialraumstudie Oberilp. Essen 2005) haben über 67 % der Bewohner der Oberilp einen vermuteten Migrationshintergrund. Stärkste Gruppe unter den ausländischen Mitbürgern bilden die Türken, gefolgt von den Marokkanern. Ein Grund für den hohen Anteil von Ausländern bzw. Bewohnern mit Migrationshintergrund ist die einseitige Belegungspolitik, die bereits in den 1970er Jahren zu einseitigen Bewohnerstrukturen und daraus resultierend zu einem negativen Image (»Klein-Ankara«) führte. Weitere Ergebnisse der genannten Sozialraumstudie beziehen sich auf die Arbeitslosigkeit, Sozialhilfeempfänger, Maßnahmen des Jugendamtes sowie Anteil an Schülern, die weiterführende Schulen besuchen. Ein Vergleich der Daten der Oberilp mit der Gesamtstadt ist der folgenden Tabelle zu entnehmen. Hierbei wird deutlich, dass die Oberilp bei allen genannten Determinaten eine stärkere Belastung aufweist.

Oberilp

Gesamtstadt

2.325

27.735

Anteil der unter 18-jährigen

23,0 %

17,0 %

Anteil der über 65-jährigen

11,0 %

19,0 %

Ausländeranteil

33,0 %

12,0 %

Arbeitslosigkeit

11,0 %

6,9 %

Sozialhilfeempfänger-Quote

7,8 %

3,0 %

Maßnahmen des Jugendschutzes

1,2 %

0,5 %

Anteil an Schülern von weiterbildenden Schulen

3,9 %

5,6 %

Einwohner

Hinweis zur Tabelle: Bei kursiv gedruckten Zahlen handelt es sich um Daten aus dem Jahr 2004. Neuere Daten liegen derzeit u.a. aufgrund der geänderten Erfassungsmodalitäten im Zusammenhang mit der Einführung des ALG-II (Arbeitslosigkeit/Sozialhilfeempfängerquote) noch nicht vor. Zur Verdeutlichung bestimmter Parmeter in Verhältnis Oberilp-Gesamtstadt liefern jedoch auch die vorliegenden Werte eine klare Aussage.

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3.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Insgesamt umfasst der Geschosswohnungsbestand in der Oberilp ca. 950 Wohneinheiten. Eine besondere Bedeutung hat das Objekt Rhönstraße 1012 mit 88 Wohneinheiten, dessen Entwicklung ausführlich im Kapitel 5.6 dargestellt wird. Eigentümerstruktur Die Besitzverhältnisse in der Oberilp sind sehr heterogen. Neben einigen Einzeleigentümern und Wohnungsbaugesellschaften, die in der Regel ein Gebäude besitzen, ist die Sahle GbR mit einem Anteil von ca. 15 % an der Gesamtzahl der Wohnungen der größte Eigentümer. Ca. 1/3 der Wohnungen wurde privatisiert – meist vorher im Besitz der I.F.A. – und befindet sich im Besitz von Eigentümergemeinschaften. Diese Wohnungen werden teilweise selbstgenutzt, teilweise auch vermietet. Wohnungsarten in den Beständen Die Wohnungen verteilen sich etwa jeweils zu einem Drittel auf Eigentumswohnungen, freifinanzierte Mietwohnungen und öffentlich geförderte Mietwohnungen. Bei den Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass diese zu einem gewissen Teil auch vermietet werden. Die Dauer der Sozialbindung der öffentlich geförderten Mietwohnungen variiert, teilweise endet sie erst im Jahr 2025. Zustand des Gebäudebestandes Der Gebäudezustand der Geschosswohnungsbauten und der jeweiligen Wohnungen ist sehr unterschiedlich. Bauliche Probleme sind in folgenden Bereichen festzustellen: • Wärmedämmung (Fenster, Außenwände) • Außenfassade und Balkone • Heizungssystem • Baualtersbedingter Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf • Vandalismusbedingter Instandsetzungsbedarf Einige Wohnungsunternehmen haben bereits Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Informelle Gespräche haben ergeben, dass die Modernisierung weiterhin sukzessiv fortgesetzt wird. Kritisch gesehen wird der Stand bzgl. der Heizungsanlagen. Große Teile der Bestände wurden beim Bau mit einer elektrischen Fußbodenheizung versehen. Eine Umstellung auf eine andere Heizform ist nicht möglich, so dass sich letztendlich nur der (kostenintensive) Neueinbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage anbietet. Die Sahle GbR hat für ihre Wohnungsbestände eine mit Koks betriebene zentrale Heizungsanlage errichtet. Hier werden die noch vorhandenen FußbodenStrom-Heizungsanlagen sukzessiv umgestellt. Diese Umstellung führte in den betroffenen Beständen zu einer deutlichen Reduzierung der Heizkosten.

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Problematisch sind Modernisierungsmaßnahmen bei den Gebäuden mit Eigentümergemeinschaften. Aufgrund der häufig schlechten Finanzsituation der Eigentümer ist die Instandsetzungsrücklage sehr gering, so dass notwendige Maßnahmen nicht oder nur unzureichend durchgeführt werden können. Mieten Die Miethöhe in der Oberilp variiert zwischen 3,40 EUR und 4,70 EUR. Im Vergleich zum Mietspiegel in Heiligenhaus, bei dem die Spannbreite zwischen 4,55 und 5,93 EUR beträgt, sind die Mieten in Heiligenhaus-Oberilp deutlich geringer.

Wohnungsart

Miethöhe

Eigentumswohnungen

3,40 bis 4,60 EUR

Mietwohnungen ohne Bindungen

4,35 bis 4,60 EUR

Mietwohnungen mit Bindungen

4,40 bis 4,70 EUR

Tabelle: Miethöhen in der Oberilp (Quelle: eigene Darstellung auf der Grundlage kommunaler Daten)

Perspektiven des Wohnungsbestandes Die Entwicklung des Wohnungsbestandes in den letzten Jahren ist auch vor dem Hintergrund zu betrachten, dass sich die Rahmenbedingungen in der Oberilp, wie z.B. die rückläufige Entwicklung im Bereich der Infrastruktur (Lebensmittelmarkt, Bäcker, Apothke, Ärzte etc.), negativ dargestellt haben. Entscheidend für die Zukunft des Wohnungsbestandes in der Oberilp werden die Vermarktungschancen sein. Hier ist dafür zu sorgen, dass marktfähige Wohnungsgrößen mit einer entsprechenden Ausstattung angeboten werden. Hierzu bieten sich auch die Fördergelder aus dem KfW-Förderprogramm an. Von großer Bedeutung wird zukünftig auch der Umgang mit der Fehlbelegerabgabe sein. Schon heute können Anträge auf Befreiung von der Fehlbelegerabgabe jeweils für einen Block gestellt werden. Ein Verzicht auf Erhebung der Fehlbelegerabgabe stellt einen möglichen Ansatz dar, um sozial und wirtschaftlich stabilen Mietern, die für eine ausgewogene Bewohnerstruktur elementar sind, einen Anreiz zu geben, im Stadtteil zu bleiben. Darüber hinaus bietet die Kooperationsvereinbarung, die von einer Reihe von Wohnungseigentümern und der Stadt unterzeichnet worden ist (siehe Seite 23), gute Voraussetzungen für eine tragfähige Entwicklung des Wohnungsbestandes in der Oberilp.

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3.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen und Handlungsschwerpunkte Die meist vier- bzw. achtgeschossigen Wohnhäuser im südlichen Bereich der Oberilp (Plangebiet) gruppieren sich um den als Zentrum des Stadtteils konzipierten Europaplatz. Im Bereich dieses Platzes befinden sich folgende öffentliche Einrichtungen mit zahlreichen und vielfältigen Angeboten: • Bolzplatz im rückwärtigen Teil, • Grundschule Oberilp, ebenfalls rückwärtig an der zentralen Fußwegeachse gelegen, • das kürzlich erweiterte und renovierte Spielhaus, • die evangelische Kirchengemeinde und die evangelische Kindertagesstätte mit Hort direkt am Europaplatz, • der AWO Bürgertreff mit der vom Jugendamt getragenen Stadtteil-Sozialarbeit, ebenfalls am Europlatz gelegen. Darüber hinaus befinden sich am Europlatz private Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen, nämlich • ein praktischer Arzt (leider mit Eingang von der Hunsrückstraße), • ein Friseurladen, • eine nur tageweise geöffnete Filiale der Stadtsparkasse, • ein türkischer Kiosk, • eine Gaststätte, • ein türkischer Lebensmittelhändler. Dieser Ausstattungsstandard ist seit ca. fünf Jahren weitgehend stabil und hat sich nicht verändert. Das Erscheinungsbild dieses Platzes hat sich nach der erfolgten Umgestaltung deutlich verbessert und wird von den Bewohnern gut angenommen. Nach Ankauf durch die Stadt und erfolgter Renovierung ist der ehemalige Supermarkt, der jahrelang leergestanden hatte, als »IlperMarktTreff« wieder eröffnet worden. Mehr zu dieser Thematik ist dem Kapitel 5.2 zu entnehmen.

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4. Verfahren der integrierten Stadtteilentwicklung 1. Phase Im Herbst 2000 bis Frühjahr 2001 wurde ein breit angelegter Bürgerbeteiligungsprozess durch das Planungsbüro Post & Welters aus Dortmund durchgeführt. In Einzel- und Gruppengesprächen sowie Planungswerkstätten standen insbesondere Fragen zum Stadtteil, zur Umgestaltung des Europaplatzes und zur Umnutzung des ehemaligen Supermarktes im Vordergrund. Die Ergebnisse dieses Beteiligungsverfahrens mündeten in einem Abschlussbericht, einer Machbarkeitsstudie zu Umnutzungsmöglichkeiten des ehemaligen Supermarktes am Europaplatz und zu einem Entwurf zur Umgestaltung des Europaplatzes. Auf dieser Grundlage erfolgte die Bewilligung von Stadterneuerungsmitteln zur Umgestaltung des Europlatzes, die im Jahr 2003 abgeschlossen werden konnte. 2. Phase Das Verfahren zur Integrierten Stadtteilentwicklung wurde anschließend im Frühjahr 2003 fortgesetzt. Seitdem konnten eine Reihe von Maßnahmen angestoßen bzw. umgesetzt werden: • Umbau des EDEKA-Supermarktes, • Neugestaltung der Außenanlagen der Grundschule (die jetzt auch zu einer OGATA ausgebaut wurde), • Umgestaltung des Grünzuges Hunsrückstraße/Rhönstraße, • Erarbeitung einer Kooperationsvereinbarung für die Belegungs- und Modernisierungspolitik, • Rückbau des Objektes Rhönstraße 10-12. In Bezug auf die Förderung von Umgestaltungsmaßnahmen im Bereich privater Haus- und Hofflächen gab es in den vergangenen Monaten eine Reihe von Gesprächen und Interessensbekundungen. Weitere Details sollen hierzu in diesem Jahr abgestimmt werden. Daneben gibt es noch eine Vielzahl von Projekten (z.B. kleinere LOS-Projekte - »Lokales Kapital für soziale Zwecke«), die realisiert werden konnten.

Diskussion im Rahmen der Open-Space-Veranstaltung im März 2004

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An der Verwirklichung der genannten Projekte sind eine Vielzahl von Akteuren beteiligt. Neben einer kontinuierlichen Abstimmung zwischen der Stadtverwaltung, dem Stadtteilbüro und dem externen Planungsbüro »Post & Welters« hatte insbesondere die regelmäßig stattfindene Stadtteilkonferenz eine wichtige Koordinierungs- und Kommunikationsfunktion für alle Akteure (siehe Abbildung unten). Daneben bot auch der »Runde Tisch« insbesondere für die Gruppe der Wohnungseigentümer- und Verwalter einen Ort für Diskussionen und Erfahrungsaustauch. Im Rahmen der »Open-Space-Veranstaltung« im Frühjahr 2004 hatten alle Akteure die Gelegenheit zusammen mit den BewohnerInnen an der Zukunft der Oberilp mitzugestalten. Bürgergemeinschaft

Kirchen Eigentümer/ Verwalter

Grundschule

Stadtteilkonferenz

Bewohner

Verwaltung Planungsbüro Post & Welters Politik

Stadtteilbüro

Akteure in der Oberilp

Das beauftragte Planungsbüro »Post & Welters« hat neben der Erarbeitung von planerischen Konzepten und Entwürfen (z.B. für den Europaplatz oder den Außenanlagen der Grundschule«) die Koordination des gesamten Verfahrens begleitet sowie die Moderation des Runden Tisches übernommen. Besonderheit des gesamten Verfahrens ist die Parallelität der Projektentwicklung, die ein mit allen beteiligten Akteuren abgestimmtes Verfahren bedurfte. Der Verlauf des Gesamtprojektes der »Integrierten Stadtteilentwicklung Oberilp« seit dem Jahr 2003 mit allen integrierten (Teil)Projekten ist der folgenden Abbildung zu entnehmen.

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Abbildung: Ablauf des Projektes der »Integrierten Stadtteilentwicklung Oberilp« seit 2003. Dargestellt sind alle Projekte der Phase 2. Der Umbau des Europaplatzes konnte im Jahr 2003 abgeschlossen werden.

Umbau EDEKA-Markt

Außenanlagen Grundschule

Grünzug Belegungs- und Zukunft des Hunsrückstraße/ Modernisierungs- Objektes RhönEifelstraße konzept straße 10-12

2003

Runder Tisch August 2003

Begehung Oktober 2003

Konzeptionsphase

Konzeptionsphase

2004

Gespräche mit MSWKS und Bezirksregierung Runder Tisch Juli 2004

Renovierung

Neueröffnung Dezember 2004

Bauphase

Bauphase

Erarbeitung des Förderantrages

Förderzusage Dezember 2004 Runder Tisch März 2005

2005

Schulfest Mai 2005

Unterzeichnung Kooperationsvereinbarung März 2005

Zwangsversteigerung August 2005

Schulgarten (Umsetzung 2006)

weitere Konkretisierung

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5. Projekte Die Neugestaltung des Europaplatzes (A - siehe Plan unten) sowie der Umbau des EDEKA-Supermarktes (B) sind Projekte der 1. Phase. In dieser Zeit fanden die Ausführung bzw. wesentliche Vorüberlegungen statt. Handlungsschwerpunkte der zweiten Phase waren die folgenden Projekte: • Neugestaltung der Außenanlagen der Grundschule Oberilp (1), • Umgestaltung des Grünzuges Hunsrückstraße/Eifelstraße (2), • Belegungs- und Modernisierungskonzeptes (ohne Verortung), • Konzeptentwicklung für die Zukunft des Objektes Rhönstraße 10-12 (3). Die Projekte beider Phasen werden im Folgenden vorgestellt. Der jeweilige Standort der Projekte kann der Karte (siehe unten) entnommen werden.

2 1 A B

Standorte der Handlungsschwerpunkte

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5.1. Neugestaltung des Europaplatzes Der Europaplatz stellte sich vor dem Umbau als typischer Stadtteilplatz dar, der seit Errichtung des Stadtteils in den 1970er Jahren keine Veränderung erfahren hat. Sowohl die Bodenbeläge als auch das Möbiliar erschienen nicht mehr zeitgemäß. Insgesamt besaß der Europlatz keine Aufenthaltsqualität und konnte so seiner Funktion als Stadtteilmittelpunkt nicht mehr gerecht werden. Europaplatz vor der Umgestaltung

Europaplatz

Europaplatz (markiert) mit näherer Umgebung

Im Rahmen der Neugestaltung hat der Platz einen offeneren Charakter erhalten. Für den Bodenbelag wurden großformatige Pflasterplatten gewählt, die durch farbige, kleinteilige Natursteinpflasterstreifen eine Akzentuierung erfahren. In diese Streifen wurden auch die neuen Beleuchtungselemente integriert. Die vorhandenen Stellplatzanlagen am südlichen Abschluss des Platzes, die bisher den Blick auf den Platz versperren, wurden neu geordnet. Darüber hinaus wurden die vorhandenen Treppen durch neue Treppenanlagen ersetzt. Neue Grünelemente runden die Neugestaltung ab.

Eindrücke vom umgestalteten Europaplatz

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5.2. Umbau des ehemaligen EDEKA-Supermarktes Infolge veränderter Anforderungen des Lebensmitteleinzelhandels wurde der EDEKA-Supermarkt am Europaplatz, der neben dem türkischen Lebensmittelhändler die einzige Versorgungsmöglichkeit für die Einwohner in der Oberilp darstellte, Ende der 1990er Jahre geschlossen. Private Investoren zeigten kein nachhaltiges Interesse an dem Gebäude (zu klein, zu wenig Stellplätze), so dass nach Jahren des Leerstandes die Stadt Heiligenhaus die Immobilie im Jahr 2000 erworben hat. EDEKA-Markt vor der Renovierung

Die »Werkstatt« aus Velbert hat im Jahr 2004 die Renovierung im Rahmen eines Qualifizierungsprojektes (gefördert durch das LOS-Programm) übernommen. Neben umfangreichen Reinigungsarbeiten wurden auch innen und außen Malerarbeiten durchgeführt. Hierbei sind auch Attika sowie das um die Fassade laufende Band rot gestrichen worden. Offiziell wurde das Gebäude schließlich als »Ilper Mark-Treff« Ende des Jahres 2004 eingeweiht und seitdem - auch als Ergebnis der ersten Open-Space-Veranstaltung - als Markthalle (Privatinitiative von Anwohnerinnen) genutzt.

Eindrücke von der Einweihung im Dezember 2004

Ansicht des renovierten »IIper-Markt-Treffs«

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5.3 Außenanlagen der Grundschule Oberilp Die Außenanlagen des Schulhofes sind in die drei räumliche Handlungsbereiche (Eingangsbereich (1), Schulhof (2) und westlicher Bereich (3)) eingeteilt. Im Folgenden werden Im Folgenden werden das Verfahren dargestellt und der ursprüngliche Zustand sowie die umgesetzten Planungen erläutert. Verfahren Das umgesetzte Gestaltungskonzept für das Gelände der Grundschule in Heiligenhaus-Oberilp stellt das Ergebnis einer intensiven Kooperation mit unterschiedlichen Akteuren des Stadtteis Oberilp dar. Auftakt war zunächst eine gemeinsame Begehung des Geländes im Oktober 2003 mit Vertretern der Stadtverwaltung, des beauftragten Planungsbüros und der Schule sowie mit verschiedenen anderen Akteuren und interessierten Bürgern aus dem Stadtteil. Daraufhin entwickelte Konzeptansätze wurden kontinuierlich mit Vertretern der Schule abgestimmt. Im Rahmen des Kunstunterrichtes haben die Kinder der Grundschule eigene Ideen für die zukünftige Gestaltung des Schulhofes entwickelt, die mit in die Konzeption eingeflossen sind. Außerdem wurden auch zahlreiche Ideen aus der Open-Space-Veranstaltung am 13. März 2004 in das Neugestaltungskonzept miteinbezogen. Nach hinreichender Konkretisierung der Planungen erfolgte schließlich im Frühjahr 2004 der Baubeginn. Ein Jahr später wurden die Arbeiten abgeschlossen.

oben: Begehung im Oktober 2003 mitte: Kinderzeichnung (Kunstunterricht) unten: Einweihung beim Schulfest 2005

2 3

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Übersicht über die Planungen für die Außenanlagen der Grundschule

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Eingangsbereich Der Eingangsbereich stellte sich als wenig einladender Zugang zum Schulgebäude vor. Er erweckte den Eindruck eines »dunklen Trichters«, ohne dass ein konkreter Bezugspunkt entdeckt werden konnte. Dazu trug auch das massive Vordach aus Beton bei, das den Blick auf die Türen zum Schulgebäude und den direkten Bereich davor verdeckte.

Eingangsbereich vor der Umgestaltung

Im Rahmen der Umgestaltung wurde der Eingangsbereich aufgewertet und aufgeweitet, um so ein attraktives Entree in die Schule zu erhalten. Die Idee der Pflasterbänder des Europaplatzes wird aufgegriffen, so dass ein verbindendes Element mit einer direkten Sicht- und Wegebeziehung zwischen den beiden räumlichen Bereichen entsteht. Neben der neuen Pflasterung ist im Rahmen der Umgestaltung auch der Ersatz der vorhandenen Treppe vorgenommen worden. Das vorhandene Vordach, das den Eingang bisher abdeckte, wurde abgerissen. Hier ist stattdessen eine neue, transparente Stahl-/Glas-Konstruktion errichtet worden, die einerseits Schutz vor Regen bietet, andererseits auch die Einsicht in den gesamten Bereiches ermöglicht. Die Konstruktion wird statisch durch einen Stahlträger gehalten, der diese optisch erhöht und betont. Hier kann zu einem späteren Zeitpunkt ein Schullogo o.ä. angebracht werden. Desweiteren konnte die Belichtungssituation des an den Eingangsbereich grenzenden Kleinkinderspielplatzes durch die erfolgten Rodungsarbeiten optimiert werden, so dass dieser Bereich deutlich mehr Aufenthaltsqualität besitzt. Schulhof

Eindrücke vom umgestalteten Eingangsbereich

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Schulhof vor der Umgestaltung

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Der Schulhof stellt durch seine Lage innerhalb des öffentlichen Grünzuges einen bespiel- und benutzbaren Teil des Freiflächensystems Oberilp dar. Die ca. 1.800 qm große Fläche bestand vor der Neugestaltung aus einer durchgehenden Teerdecke, die Ballspiele, Skateboardfahren und andere Aktivitäten, für die eine harte und ebene Spielfläche erforderlich ist, ermöglicht. Die Oberfläche befand sich aber in einem schlechten Zustand. Ausstattungselemente fehlten völlig. Zusätzlich befanden sich die be- und angrenzenden Grün- und Freiflächen (ca. 1.400 qm) in einem vernachlässigten und teilweise verwahrlosten Zustand. Ziel der Gestaltung ist es, die Aufenthaltsqualität und die Nutzungsmöglichkeiten für die verschiedenen Bereiche und Nutzergruppen auf dem Schulgelände zu optimieren. Im Rahmen der Neugestaltung wurde die Asphaltfläche als Bewegungsraum beibehalten. Lediglich die oberste Deckschicht ist abgefräst und durch eine neue Schicht ersetzt worden. Diese kann später farbig gestaltet werden, z.B. durch Markierungen für Radfahrübungen oder Spiele. Im nördlichen Schulhofbereich ist ein neuer Aufenthaltsbereich eingerichtet worden, der sich auch gestalterisch durch eine wassergebundene Decke von der restlichen Schulhoffläche abhebt. In diesen Bereich ist eine Sitzlandschaft in Form einer »Sitzschlange« integriert worden, die im Rahmen einer Schulaktionswoche von den Kindern farbig gestaltet worden ist. Die bisher dicht bewachsene Böschung zum Bolzplatz hin ist ausgelichtet worden. Hier bieten nun Seile und Klettersteine für die Kinder attraktive Spielmöglichkeiten an.

Konzept und Umsetzung der »Sitzschlange«

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Des Weiteren wurde an einer fensterlosen Wand des Schulgebäudes eine Kletterwand mit Fallschutz eingerichtet. Da die eingerichtete Kiesfläche als Fallschutz sich nicht bewährt hat, sollen hier stattdessen neue Kunststoffplatten eingebaut werdsen. Ein neues Graffiti, das von einem Jugendlichen aus dem Stadtteil entworfen wurde, rundet schließlich die Gestaltung dieses Bereiches ab.

Konzept und Umsetzung der Kletterwand

Westlicher Schulhof Der westliche Bereich des Schulhofes war vor der Umgestaltung durch die Pavillons sowie den kaum nutzbaren, gepflasterten Platzbereich davor gekennzeichnet. Aufgrund des schlechten Bauzustandes wurde der südliche Pavillon Anfang des Jahres 2005 abgerissen. Im Rahmen der »offenen Ganztagsschule« wurde zwischenzeitlich auch der zweite Pavillon abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Aufgrund dieser aktuellen Entwicklung verzögert sich noch die Einrichtung des Schulgartens, der auch ein wichtiges Element der Unterrichtgestaltung darstellen soll. Die Umsetzung des Schulgartens wird aber noch im Jahr 2006 erfolgen.

Insgesamt betrachtet stellt die erfolgte Neugestaltung des Schulhofes einen elementaren Bestandteil für den langfristigen Erhalt der Grundschule dar. Daneben zeigt auch die Integration des Modells der »offenen Ganztagsschule« die Zukunftsfähigkeit dieses Schulstandortes.

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5.4. Grünzug Hunsrückstraße / Eifelstraße Die fußläufige Erschließung innerhalb des Stadtteils erfolgt über einen zentralen Fußweg entlang Grundschule und Bolzplatz. Diese Verbindung (Gesamtfläche ca. 650 qm) stellt die wichtigste funktionale und räumliche Vernetzung zwischen beiden Siedlungsbereichen (verdichteter Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbebauung) und nach außen (Bushaltestelle, Brücke über Ruhrstraße nach Unterilp, Wanderweg ehemaliger Bahndamm) dar. Aufgrund der stark bewegten Topographie sind Treppenanlagen unumgänglich und damit eine Nutzung für ältere oder behinderte Bewohner sowie Eltern mit Kinderwagen nur eingeschränkt möglich. Vor der Umgestaltung befand sich die Treppenanlage teilweise in einem sehr schlechten Zustand. Zudem war hier durch die unzureichende Beleuchtung und dichte Eingrünung ein Angstraum vorzufinden. Das Beteiligungsverfahren für diese Maßnahme war in die Neugestaltung der angrenzenden Außenanlagen (siehe voriges Kapitel) integriert. Aufgrund des geringeren Umfanges der Maßnahmen beim Grünzug konnten die wesentlichen Arbeitsschritte schon im Jahr 2004 abgeschlossen werden. Im Rahmen der Umgestaltung wurde durch das punktuelle Einsetzen neuer bzw. die Korrektur vorhandener Stufen sowie das Streichen der Handläufe im Bereich der Treppenanlagen, zusätzliche Beleuchtung und das Beschneiden der Sträucher und Bäume eine deutliche Verbesserung von Gestaltung und Nutzbarkeit erreicht. Der Grünzug stellt sich heute wieder als attraktive Fußwegeverbindung in der Oberilp dar und wird stark von den Bewohnern frequentiert.

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5.5 Belegungs- und Modernisierungskonzept Für das Belegungs- und Modernisierungskonzept wurde eine Kooperationsvereinbarung erarbeitet. Deren Ziel st eine langfristige Zusammenarbeit aller in der Oberilp agierenden Akteure der Wohnungswirtschaft und der Stadt Heiligenhaus. Darüber hinaus sollen u.a. die Wohnverhältnisse verbessert, tragfähige Nachbarschaften entwickelt und ein positives Image geschaffen werden. Angesprochen sind dabei alle hier agierenden Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen etc. sowie die Stadtverwaltung Heiligenhaus. Als erste Arbeitsschritte für die Kooperationsvereinbarung zum Belegungsund Modernisierungskonzept fanden im Sommer 2003 Einzelgespräche sowie ein »Runder Tisch« statt. Im Mittelpunkt der Diskussionen standen dabei die Perspektiven, die für den Stadtteil und die eigenen Bestände gesehen werden sowie die Probleme des Stadtteils und mögliche Lösungsansätze. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen sozialen und städtebaulichen Aspekten. Diskussionsthemen waren u.a.: • die Gefahr einer Ghettobildung, • unzureichende Spiel-/Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche, • die zu geringe Stellplatzzahl im Stadtteil, • die sanierungsbedürftige Bausubstanz der Grundschule, • der ungünstige Standort der Bushaltestelle, • die unzureichende Infrastruktur (z.B. ärztliche Versorgung/Lebensmittel), • die ungepflegte Bepflanzung an der Harzstraße.

Unterzeichnung der Kooperationsvereinbarung im März 2005

Die Ergebnisse stellen dabei eine Grundlage für einen gemeinsamen Handlungsrahmen der genannten Akteure sowie der Stadt im Rahmen des integrierten Stadtteilentwicklungskonzeptes dar. Im Laufe weiterer »Runder Tische« mündeten die Ergebnisse der Diskussionen schließlich in den Entwurf einer »Kooperationsvereinbarung für die zukünftige Belegungs- und Modernisierungspolitik«. Diese wurde schließlich im März 2005 von einer Reihe Beteiligten unterzeichnet. Durch ihre Unterschrift bekräftigten der Bürgermeister der Stadt Heiligenhaus (als Vertreter der Verwaltung), die größten in der Oberilp tätigen Wohnungsunternehmen sowie weitere kleinere Hausverwaltungen und Eigentümer ihren Willen, weiterhin gemeinsam an der zukunftsfähigen Entwicklung der Wohnungsbestände in der Oberilp mitzugestalten. Insgesamt vertreten die Unterzeichner mehr als 300 der insgesamt ca. 540 Wohnungen in der Oberilp. Die einzelnen Aufgaben der Vertragspartner sowie wesentliche Bausteine des Belegungs- und das Modernisierungskonzeptes sind in der Kooperationsvereinbarung enthalten: Die Stadt Heiligenhaus • organisiert regelmäßige Treffen (mindestens 1 x pro Jahr, bei Bedarf können weitere Termine vereinbart werden) mit den Vertretern der Wohnungswirtschaft, • koordiniert bestehende Aktionen und Projekte anderer Fachbereiche der Stadt Heiligenhaus mit den Aktivitäten der Wohnungswirtschaft vor Ort,

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• bringt sich in Projektideen und Möglichkeiten für deren Umsetzung ein, • entwickelt gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft ein positives Image für die Oberilp durch Plakataktionen, Flyer, Stadtteilfeste etc. • legt den politischen Gremien der Stadt Heiligenhaus alle zwei Jahre einen Bericht über die aktuelle Wohn- und Lebenssituation anhand der Ergebnisse der Zusammenarbeit mit den Wohnungsunternehmen vor. Zudem werden gemeinsam durchgeführte Projekte und Aktionen sowie andere Maßnahmen aufgeführt. Die Wohnungswirtschaft • ist verantwortlich für die Umsetzung des Belegungs- und Modernisierungskonzeptes, • nimmt an den regelmäßigen, von der Stadt Heiligenhaus veranstalteten Treffen teil, • beteiligt sich personell und ggf. finanziell an gemeinschaftsorientierten Aktionen und Projekten mit den anderen Akteuren der Wohnungswirtschaft sowie mit den Fachbereichen der Stadt Heiligenhaus, • sucht pro Haus sog. »Kontaktmieter« als Anlaufstelle und Sprachrohr für die jeweilige Mieterschaft, • unterstützt vorhandene Organisationsstrukturen der Mieterschaft bzw. Bestrebungen der Mieter sich zu organisieren, z.B. durch die Bildung von Mieterbeiräten (z.B. durch Bereitstellung von Räumlichkeiten, Übernahme von Kopierkosten, etc.) • vereinbart regelmäßige Treffen mit diesen Mieterbeiräten, • entwickelt gemeinsam mit der Stadt ein positives Image für die Oberilp durch Plakataktionen, Flyer, Stadtteilfeste etc. • legt halbjährlich eine Übersicht über die strukturelle Zusammensetzung (Nationalität, Alter, Haushaltsgröße, etc.) der Bewohnerschaft der Wohnungen in der Oberilp vor, die als Grundlage für Aktionen, Projekte sowie die konkrete Belegung dienen sollen, • legt jährlich einen Kurzbericht zur Belegungsentwicklung, über Probleme der Vermietung, über eigenständige Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnbelegungs- sowie Wohnsituation vor. Dieser Bericht wird nur auf Wunsch an die politischen Gremien weitergeleitet.

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5.6 Rhönstraße 10 - 12 Trotz einer Reihe von erfolgreichen Aufwertungsmaßnahmen im Stadtteil konzentrierten sich in jüngster Zeit Probleme, insbesondere die Leerstände, in dem Objekt »Rhönstraße 10–12«, einem achtgeschossigen Hochhauskomplex, der aufgrund seiner Lage innerhalb und außerhalb des Stadtteils deutlich wahrgenommen wird. Das Objekt unterlag seit Jahren der Zwangsverwaltung, woraufhin sich der bauliche Zustand immer mehr verschlechterte. Zahlreiche Balkone sind baufällig, an vielen Stellen der Fassade sind die Platten der Verschalung abgefallen und die Wohnungen wurden von Schimmel befallen. Aufgrund dieser unzumutbaren und stark gesundheitsgefährdenden Zustände ließ die Stadt das Gebäude im September 2004 komplett leerziehen. Ernsthafte Interessenten, die das Objekt nachhaltig im Sinne einer tragfähigen Stadtentwicklung bewirtschaften wollen, existieren nicht. Es bestand die Überzeugung - auch geboren aus Gesprächen mit potenziellen Investoren für andere Gebäude im südlichen Bereich der Oberilp (z.B. ehem. Supermarkt) - dass dieses Objekt die weitere Entwicklung sowohl der Gesamtstadt, als auch des Stadtteils behindert und so eine Abwärtsspirale in Gang gesetzt wird. Gerade der wichtige Ortseingang aus Richtung Ratingen wird negativ durch das Objekt Rhönstraße 10-12 geprägt. Das Objekt Rhönstraße 10-12 durfte keine Stellvertreterfunktion für die gesamte Oberilp übernehmen.

Eindrücke vom Objekt Rhönstraße 10-12

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Daher entschloss die Stadt Heiligenhaus, sich um Fördermittel für den Erwerb, den Rückbau der Gebäude sowie die Aufwertung des Umfeldes im Rahmen des Programms Stadtumbau West des Landes NRW zu bewerben. Nach Gesprächen mit der Bezirksregierung und dem zu diesem Zeitpunkz zuständigem Landesministerium (MSWKS, heute MBW) erfolgte im Dezember 2004 die Förderzusage. Im Rahmen der Zwangsversteigerung konnte die Stadt schließlich im August 2005 das Objekt erwerben. Als weitere Arbeitsschritte gilt es, die Planungskonzepte für die vorgesehene Neubebauung des Grundstückes zu konkretisieren. Vorgesehen ist an diesem Standort ein Wohnangebot zu entwickeln, das insbesondere jüngere und ältere Bevölkerungsgruppen anspricht. Anschließend ist die verbindliche Bauleitplanung gemäß dieser Vorgaben anzupassen. Auch die Einbeziehung der angrenzenden Flächen (u.a. eine ehem. Tankstelle) u.a. zur Verbesserung des Zuganges und der Lage zur B 227 ist Bestandteil der Überlegung. »Was soll mit der Fläche „Rhönstraße 10 - 12“ nach dem Abriss der Gebäude geschehen? Welche Wohnbebauung soll dort entstehen? Wohnungen für Jung und Alt? Wohnungen mit Gärten?« Antworten auf diese und weitere Fragen sollte die zweite Open-Space-Veranstaltung in der Oberilp Ende April 2006 geben. An Beispielen wurden die verschiedensten Entwicklungsmöglichkeiten für diese Fläche vorgestellt. Dadurch motiviert wurden die Zukunfts-Bedürfnisse der Anwohner herauskristallisiert und kommuniziert. Durch eine anschließende Befragungsaktion der Anwohner im Stadtteil Oberilp werden die Ergebnisse des Open-Space Heiligenhaus Oberilp verfeinert. Dadurch ergeben sich für die Stadt Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige und zukunftsfähige Stadtteilentwicklung der Oberilp unter Beibehaltung der dort bestehenden idealen altersmäßigen Durchmischung.

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6. Ausblick/Handlungsempfehlungen Insgesamt gesehen ist die positive Entwicklung in der Oberilp in den letzten fünf Jahren deutlich erlebbar. Durch die Zusammenarbeit aller wesentlicher Akteure und engagierter Bewohner konnte so ein wesentlicher Beitrag zur Stabilisierung des Ortsteils geleistet werden. In den nächsten Monaten und Jahren gilt es nun, diese Ansätze aufzugreifen und weiterzuentwickeln. So sind z.B. die im Rahmen der Kooperationsvereinbarung genannten Anforderungen in die Realität umzusetzen. Neben einer Reihe von Einzelmaßnahmen, die auch von privaten Eigentümern und Bewohnern durchgeführt werden können, stellt die zukunftsfähige Entwicklung eines neuen Wohnprojektes als Ersatz für die Rhönstraße 10-12 die größte Herausforderungen für die Oberilp dar. Gelingt es hier, eine Wohnform zu etablieren, die insbesondere junge Familien aus dem Stadtteil anspricht, kann die Oberilp sich zu einem attrativen Stadtquartier entwickeln. Bezüglich des weiteren Vorgehens sind folgende Bausteine empfehlenswert: Belegungs- und Modernisierungskonzept (laufend) Hier sollten die Inhalte der Kooperationsvereinbarung wie z.B. der Runde Tisch, die regelmäßige Berichterstattung oder die Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen an den Gebäudebeständen forciert werden. Rhönstraße 10-12 (kurz-/mittelfristig) Als nächste Umsetzungsschritte im Rahmen dieses wichtigen Projektes sind die Konkretisierung der Planungskonzeption vorgesehen, die anschließend in einem verbindlichen Bauleitplan planungsrechtlich festgesetzt werden sollte. Hiernach kann nach erfolgtem Rückbau die Umsetzung der Neubaumaßnahmen erfolgen. Neugestaltung der Stellplatzsituation im Eingangsbereich (kurzfristig) Hierbei gilt es, die Planungskonzeptionen zu konkretisieren und weiter abzustimmen. Eine Umsetzung könnte kurzfristig erfolgen. Sozialpolitik (laufend) Neben einer Sicherstellung der jährlichen Fortschreibung der Infrastrukturdaten gilt es in diesem Handlungsfeld neue Wege für schulische und ausbildungsorientierte Fördermaßnahmen zu entwickeln. Empfehlenswert ist darüber hinaus in Bezug auf die Auswirkungen von Hartz IV die Installation einer stadtinternen, stadtteilspezifischen Expertengruppe. Baugebiet südlich der Höseler Straße (mittel-/langfristig) Die Entwicklung dieses größeren Neubaugebietes kann einerseits die gesamtstädtisch vorhandene Nachfrage von Wohneigentum (insbesondere für junge Familien) decken, andererseits insbesondere durch die Ansiedlung von Nahversorgungseinrichtungen zur nachhaltigen Stabilisierung der Oberilp beitragen. Darüber hinaus besteht die Chance, durch die auch finanzpolitisch wünschenswerte Mitnutzung vorhandener Infrastrukturangebote in der Oberilp deren Erhalt zu garantieren und eine sozial ausgewogene Nutzung zu garantieren.