Gemeinde Linkenheim-Hochstetten
Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg” Begründung
GERHARDT
stadtplaner . architekten
Weinbrennerstraße 13 76135 Karlsruhe T: +49 0721 831030 F: +49 0721 853410
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GERHARDT
Inhaltsverzeichnis
stadtplaner . architekten
Inhaltsverzeichnis 1
PLANUNGSGEGENSTAND..........................................................................................1 1.1 Ziele, Anlass und Erforderlichkeit............................................................................................ 1 1.1.1 Ziele und Zwecke der Planung........................................................................................................1 1.1.2 Anlass und Erforderlichkeit..............................................................................................................1
1.2 Räumliche Lage...................................................................................................................... 2 1.3 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse..........................................................................2 1.4 Gebiets- und Bestandssituation..............................................................................................2 1.4.1 Topografie........................................................................................................................................ 2 1.4.2 Erschließung.................................................................................................................................... 2 1.4.3 Nutzung............................................................................................................................................ 3 1.4.4 Städtebauliche Situation.................................................................................................................. 4 1.4.5 Situation des Einzelhandels.............................................................................................................5 1.4.6 Emissionen...................................................................................................................................... 5 1.4.7 Naturgüter........................................................................................................................................ 6
1.5 Aktuelles Planungsrecht.......................................................................................................... 6 1.6 Planerische Ausgangssituation............................................................................................... 6 1.6.1 LEP und Regionalplanung...............................................................................................................6 1.6.2 Flächennutzungsplan....................................................................................................................... 8 1.6.3 Landschaftsplan............................................................................................................................... 9 1.6.4 Benachbarte Bebauungspläne........................................................................................................9 1.6.5 Planverfahren................................................................................................................................... 9
2
PLANINHALTE............................................................................................................. 11 2.1 Kurzdarstellung der betrachteten Planungsalternativen........................................................11 2.2 Planerische Konzeption......................................................................................................... 11 2.3 Nutzungsformen.................................................................................................................... 13 2.3.1 Wohnungsbau................................................................................................................................ 13 2.3.2 Mischgebiet.................................................................................................................................... 14 2.3.3 Einzelhandel.................................................................................................................................. 14
2.4 Verkehrskonzept und Erschließung.......................................................................................15 2.4.1 Allgemeine Konzeption.................................................................................................................. 15 2.4.2 Äußere Erschließung..................................................................................................................... 15 2.4.3 Binnenerschließung....................................................................................................................... 16 2.4.4 Geh- und Radwege........................................................................................................................ 16 2.4.5 Wirtschaftsweg............................................................................................................................... 17 2.4.6 Ruhender Verkehr.......................................................................................................................... 17 2.4.7 Dimensionierung............................................................................................................................ 17 2.4.8 Gestaltung der Verkehrsräume......................................................................................................18
I
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2.4.9 Einzelhandel................................................................................................................................ 18
2.5 Abwasser / Versickerung von Oberflächenwasser................................................................18 2.6 Leitungen.............................................................................................................................. 19 2.6.1 Gas.............................................................................................................................................. 19 2.6.2 Elektrizität.................................................................................................................................... 19 2.6.3 Telekommunikationsleitungen......................................................................................................19 2.6.4 Wasserleitungen.......................................................................................................................... 20 2.6.5 Allgemein..................................................................................................................................... 20
2.7 Immissionsschutz.................................................................................................................. 21 2.8 Eingriffe in die Naturgüter / Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen..................................22 2.9 Landschaftsplanerisches Konzept......................................................................................... 23 2.10 Flächenbilanz...................................................................................................................... 24 2.11 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan........................................................................24
3
GRUNDZÜGE DER PLANFESTSETZUNGEN.........................................................25 3.1 Art der baulichen Nutzung..................................................................................................... 25 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet.............................................................................................................25 3.1.2 Mischgebiet.................................................................................................................................. 26 3.1.3 Sondergebiet................................................................................................................................ 27 3.1.4 Flächen für den Gemeinbedarf....................................................................................................27
3.2 Maß der baulichen Nutzung.................................................................................................. 27 3.2.1 Grundflächenzahl......................................................................................................................... 27 3.2.2 Geschossflächenzahl................................................................................................................... 28 3.2.3 Höhe baulicher Anlagen...............................................................................................................29
3.3 Bauweise............................................................................................................................... 29 3.4 Stellung baulicher Anlagen.................................................................................................... 30 3.5 Überbaubare Grundstücksfläche........................................................................................... 30 3.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen............................................................31 3.6.1 Allgemeines Wohngebiet.............................................................................................................31 3.6.2 Übrige Gebiete............................................................................................................................. 31
3.7 Beschränkung der Zahl der Wohnungen...............................................................................32 3.8 Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf................................................32 3.9 Verkehrsanlagen................................................................................................................... 32 3.9.1 Verkehrsflächen........................................................................................................................... 32 3.9.2 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung...................................................................32
3.10 Flächen zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser.....................................................33 3.11 Grünflächen......................................................................................................................... 33 3.11.1 Öffentliche Grünflächen............................................................................................................... 33 3.11.2 Private Grünflächen..................................................................................................................... 33
II
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3.12 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.........................................34 3.13 Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft..............34 3.14 Anpflanzen von Bäumen..................................................................................................... 35 3.15 Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers......................................................................35 3.16 Örtliche Bauvorschriften...................................................................................................... 36 3.16.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen.........................................................................................36 3.16.2 Werbeanlagen.............................................................................................................................. 37 3.16.3 Gestaltung von unbebauten Flächen...........................................................................................37 3.16.4 Versorgungsleitungen.................................................................................................................. 37 3.16.5 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung...........................................................................................38
III
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1 Planungsgegenstand
1
PLANUNGSGEGENSTAND
1.1
Ziele, Anlass und Erforderlichkeit
1.1.1
Ziele und Zwecke der Planung
Der Bebauungsplan weist ein Wohngebiet mit angegliedertem Sondergebiet und Mischgebiet aus. Er bildet den ersten Bauabschnitt einer gemeindlichen Erweiterungsfläche, für die bereits 2011 eine Gesamtkonzeption in Form eines Testentwurfs erarbeitet wurde. Als Teil des Gesamtgebiets stellt die Planung eine sinnvolle Ergänzung der vorhandenen Ortsstruktur zwischen den Ortsteilen Linkenheim und Hochstetten dar. Sie leistet somit einen Beitrag für deren weiteres Zusammenwachsen. Zur Verbesserung der Nahversorgung innerhalb der Gemeinde wird gegenüber dem bestehenden Einzelhandelszentrum Am Wall ein zweiter Standort für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen. Die gesamte Entwicklungsfläche umfasst ca. 22,7 ha, innerhalb der der erste Bauabschnitt 10,56 ha einnimmt. Der Einzelhandel beansprucht dabei 0,87 ha.
1.1.2
Anlass und Erforderlichkeit
Trotz des neu erschlossenen Wohnbaugebiets „Langer Berg” besteht weiterhin ein hoher Bedarf an Wohnungen bzw. Bauplätzen. Dieser Bedarf kann durch die Flächenausweisungen des Bebauungsplans für einen gewissen Zeitraum gedeckt werden. Das Einzelhandelsgutachten der GMA (2011) hat aufgezeigt, dass sich in der Entwicklung der ortsnahen Versorgung durch Kaufkraftverluste negative Tendenzen abzeichnen, denen es gegenzusteuern gilt. Die Planung realisiert den Ansiedlungswunsch einer EDEKA-Filiale Da es sich derzeit um unbebautes Gebiet im Außenbereich handelt und eine verkehrstechnische Erschließungsplanung erforderlich ist, muss ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Im Falle des ausgewiesenen großflächigen Einzelhandels kommt hinzu, dass es sich um ein raumbedeutsames Vorhaben handelt, für das ein Sondergebiet auszuweisen ist.
Abbildung 1: Räumliche Lage
1
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1 Planungsgegenstand – 1.2 Räumliche Lage
1.2
Räumliche Lage
Die Gemeinde Linkenheim-Hochstetten gehört zur Region Mittlerer Oberrhein und zum Landkreis Karlsruhe. Sie liegt ca. 13,5 km nördlich von Karlsruhe und ca. 12,5 km westlich von Bruchsal. Die Gemarkung grenzt im Westen an den Rhein. Die überplante innerörtliche Freifläche liegt im Nordosten der Gemeinde und wird durch die Waldstraße, die Alte Landstraße und die Straße Am Wall begrenzt. Ein Wirtschaftsweg bildet die Abgrenzung nach Osten. Innerhalb dieser Fläche ist der südliche Teil als erster Bauabschnitt Gegenstand dieses Bebauungsplans.
1.3
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Der Geltungsbereich umfasst alle Flächen, die von der Planung unmittelbar betroffen sind. Dies betrifft auch die umliegenden Verkehrsflächen, soweit Flächenanteile zur Umsetzung der Planung benötigt werden. Dazu gehören auch Flächen des DRK unmittelbar westlich der Feuerwehr, und die Fläche des Lärmschutzwalls auf der gegenüber liegenden Straßenseite, da in diesen Fällen die Verkehrsplanung in die Grundstücke eingreifen. Knapp 30 % der Grundstücke sind in gemeindlichem Besitz.
1.4
Gebiets- und Bestandssituation
1.4.1
Topografie
Das Baugebiet ist weitgehend eben. Die Höhenunterschiede bewegen sich zwischen 108,17 mNN (flache Senke im Bereich der südlichen Ackerfläche) bis 108,96 mNN (Ostgrenze). Lediglich die Alte Landstraße liegt auf einem bis zu 1,50 m hohen Damm, der nach Süden gegen null ausläuft.
1.4.2
Erschließung
Verkehr Die Straße Am Wall fungiert als Teilortsumgehung für den Ortsteil Linkenheim, während die Alte Landstraße die Hauptverbindung zwiAbbildung 2: Geltungsbereich schen den Ortsteilen Linkenheim und Hochstetten ist. Beide Verkehrswege treffen sich in einem als Kreisverkehr ausgebildeten Knotenpunkt, von dem auch die Durchgangsachsen Karlsruher Straße zum alten Ortszentrum von Linkenheim und die Grenzstraße zu den westlichen Wohngebieten führen. 2
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1 Planungsgegenstand – 1.4 Gebiets- und Bestandssituation
Am Kreisverkehr besteht auch Anschluss an das Stadtbahn- und Busliniennetz der Karlsruher Verkehrsbetriebe. Die Trasse der Stadtbahn verläuft parallel zur Karlsruher Straße, bzw. westlich der Alte Landstraße und biegt an der Nordgrenze des Geltungsbereichs im rechten Winkel in Richtung Endhaltestelle ab. Über diese Verbindungen ist das Plangebiet gut an den Ortskern, die anderen Bereiche der Ortslage, sowie an den überörtlichen Verkehr angeschlossen. Zwischen dem Gelände der Feuerwehr und dem Nordwestrand des Geltungsbereichs wird das Gelände von einem bituminös befestigten, ca. 2 m breiten Wirtschaftsweg durchquert. Im Südosten, außerhalb des Geltungsbereichs, verläuft ein weiterer befestigter Wirtschaftsweg, der die Straßen Am Wall und die Waldstraße in Hochstetten miteinander verbindet.
Technische Erschließung / Leitungen In den umliegenden Straßen sind Anschlussmöglichkeiten an Kanal und Wasser mit ausreichender Dimensionierung vorhanden. Das Plangebiet wird durch eine 20-kV-Freileitung und ein Erdkabel durchschnitten. Ferner verlaufen entlang der Alte Landstraße eine Hauptwasserleitung, Telekommunikationsleitungen und eine Ferngasleitung. Letztere beansprucht beidseitig einen Schutzabstand von beidseitig 5 m.
1.4.3
Nutzung
Bebauung Die einzige bauliche Nutzung innerhalb des Plangebiets ist die freiwillige Feuerwehr im Süden auf einer Fläche von 0,7 ha. Der Umzug an diesen Standort erfolgte 2006. Geplant ist die Erweiterung durch ein DRK-Rettungszentrum mit Atemschutzübungsanlage.
Abbildung 3: Blick von der Feuerwehr in Richtung Alte Landstraße
In der Umgebung des Plangebiets herrscht Wohnbebauung in verschiedenen Formen vor: südlich Am Wall hauptsächlich freistehende Einfamilienhäuser, am Kreisverkehr zwischen Karlsruher Straße und Rudolf-Diesel-Straße drei 9-geschossige Punkthäuser, westlich Alte Landstraße Einzelhäuser, aber auch verdichtete Wohnformen (Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau). Darüber hinaus wurden an der Alte Landstraße zwei Seniorenwohnheime gebaut. Im Norden des Untersuchungsraums grenzt entlang der Waldstraße der alte Ortskern von Hochstetten an, der am östlichen Ortsrand mit kleineren Gewerbebetrieben erweitert wurde.
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1 Planungsgegenstand – 1.4 Gebiets- und Bestandssituation
Südlich der Straßenverbindung Am Wall befindet sich ein größeres Einkaufszentrum, bestehend aus mehreren Großmärkten (Aldi, Lidl, REWE, dm) mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.900 m². Vorgelagert zur Straße hin sind die Kundenparkplätze angeordnet.
Abbildung 4: Flächennutzung
Freiflächen und Grünstrukturen Das Plangebiet wird im Wesentlichen ackerbaulich genutzt. Ausnahmen bilden ein Gartengrundstück am Nordrand des Geltungsbereichs sowie eine inselartig in der Ackerfläche liegende Gehölzgruppe. Auf den umliegenden Flächen, soweit sie Gegenstand der städtebaulichen Voruntersuchung waren, erfolgt die Nutzung auf ähnliche Weise. Auch außerhalb des Geltungsbereichs befinden sich innerhalb der Ackerflächen vereinzelte in selartige Gehölzgruppen. Der Wirtschaftsweg im Osten ist auf der Westseite von einem Gehölzstreifen gesäumt, der sich im Süden flächenhaft erweitert (Biotop nach § 32 NatSchG). Weitere Grünstrukturen bilden die Straßenbäume entlang Alte Landstraße, sowie Baum- und Strauchbestände auf der Nordseite von Am Wall. Charakteristisch für den alten Ortskern an der Waldstraße ist in seinem westlichen Teil eine tiefe Zone aus vorgelagertem Grünland, teilweise mit Obstbaumbesatz sowie Gartengrundstücke, die einen Übergang zu den Ackerflächen bilden. Im östlichen Teil reduzieren sie sich auf kleine Hausgärten. Am Ortsrand im Bereich der Gewerbebetriebe fehlen Grünzonen oder Anpflanzungen nahezu vollständig.
1.4.4
Städtebauliche Situation
Die Ortsteile Linkenheim und Hochstetten sind bereits vor deren Zusammenschluss, der im Rahmen der Gemeindereform erfolgte, sukzessive zusammengewachsen. Der letzte größere Lückenschluss erfolgte durch das Wohngebiet „Langer Berg” (6,5 ha) westlich der Alte Landstraße und südlich der Stadtbahnendhaltestelle. Der städtebauliche Untersuchungsbereich bildet derzeit die
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1 Planungsgegenstand – 1.4 Gebiets- und Bestandssituation
letzte bedeutendere Siedlungszäsur. Die Einzelhandelsagglomeration Am Wall befindet sich aktuell zusammen mit der gegenüberliegenden Feuerwehr in einer städtebaulichen Randlage.
1.4.5
Situation des Einzelhandels
In der Gemeinde ist eine Dreiteilung des Einzelhandelsangebots festzustellen: Der traditionelle Versorgungsbereich von Linkenheim erstreckt sich im Wesentlichen entlang des südlichen Teils der Karlsruher Straße. Charakteristisch ist der Besatz mit kleinflächigen Fachgeschäften, die durch Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt werden. Im Ortsteil Hochstetten gibt es kaum nennenswerten Einzelhandel. Eine Ausnahme bildet lediglich das Nachbarschaftszentrum Mittelpfad, das, wegen kleiner Ladenflächen und fehlenden Angebots an Lebensmitteln, lediglich eine rudimentäre Versorgung bietet. Über 70 % der Verkaufsflächen innerhalb der Gemeinde sind im Nahversorgungszentrum Am Wall konzentriert. Im Lebensmittelbereich ist der Anteil noch wesentlich größer. Dieser Standort bietet als entscheidenden Vorteil neben der guten verkehrlichen Anbindung eine günstige Lage innerhalb des Gemeindegebiets zwischen den beiden Ortsteilen. Auf der Achse zwischen diesem Einzelhandelsstandort und dem Ortszentrum liegen das Schulzentrum und ein weiterer kleinerer REWE-Standort (ca. 1000 m²), der vermutlich wegen struktureller Schwächen mittelfristig aufgeben dürfte. Als Streulagen, aber in Linkenheim konzentriert, gibt es jeweils zwei Bäckereien und Metzgereien sowie kleinere Getränkehandelsstandorte. Eine vergleichende Betrachtung des Einzelhandels mit benachbarten Gemeinden 1 ergab im Lebensmittelsortiment eine leicht unterdurchschnittliche, aber momentan noch befriedigende Versorgung (Zentralität 92 %), die sich mit der Ausweisung neuer Wohnbauflächen und der zu erwartenden Aufgabe des kleinen REWE-Standortes deutlich verschlechtern dürfte. Zu erwarten ist in diesem Szenario ein Rückgang der Verkaufsflächen pro Einwohner um fast 30 %. Im NonFood-Bereich ist die Versorgung (Zentralität 31 %) generell sehr schlecht.
1.4.6
Emissionen
Das Plangebiet liegt im Einwirkungsbereich folgender Schallquellen: •
Alte Landstraße: 6.000 KFZ / Tag2
•
Stadtbahntrasse parallel zur Alte Landstraße
•
Kreisverkehr
•
Am Wall:
•
Feuerwehr und DRK (Rettungsfahrten, Übungen, An- und Abfahrten)
•
Parkplatzanlagen der Einzelhandelsbetriebe (ca. 370 Stellplätze) mit Anlieferungsverkehr
7.800 KFZ
Die Daten wurden im Rahmen einer Verkehrszählung im Sommer 2014 erhoben. 1
Einzelhandelskonzept für Linkenheim-Hochstetten, GMA Ludwigsburg, Juni 2011
2
Köhler & Leutwein GmbH & Co KG, Karlsruhe, November 2014
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1 Planungsgegenstand – 1.4 Gebiets- und Bestandssituation
1.4.7
Naturgüter
Biotope Ehemaliger Bahndamm östlich Hochstetten, Flst. 2606, Fläche 6653 m² Biotopnummer: 168162152635 •
Biotoptyp: Magerrasen basenreicher Standorte (20 %)
•
Biotoptyp: Gebüsch trockenwarmer, basenreicher Standorte (5 %)
•
Biotoptyp: Feldhecke mittlerer Standorte (75 %)
Artenschutz Zur Artenerhebung fanden 2013 und 2014 mehrere Begehungen statt3. Folgende besonders geschützte Arten (Roten Liste) wurden nachgewiesen: •
Haubenlerche
•
Feldlerche
•
Feldsperling
Für das Braunkehlchen besteht lediglich ein Brutverdacht. Zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange sind voraussichtlich vorgezogene Kompensationsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) erforderlich.
1.5
Aktuelles Planungsrecht
Das derzeit noch landwirtschaftlich genutzte Plangebiet befindet sich im Außenbereich am Ortsrand und muss planungsrechtlich nach § 35 BauGB beurteilt werden. Zu beachten ist im Rahmen der Planung die unmittelbare Nähe des nach § 32 NatSchG geschützten Biotops. Der Standort der Feuerwehr ist durch einen Bebauungsplan rechtlich abgesichert (Bebauungsplan „Rettungszentrale”).
1.6
Planerische Ausgangssituation
1.6.1
LEP und Regionalplanung
Die Gemeinde laut Aussagen des Landesentwicklungsplans und des Regionalplans „Mittlerer Oberrhein” auf der Entwicklungsachse (Mannheim –) Karlsruhe – Rastatt (– Offenburg). Ihr wurde die zentralörtliche Funktion eines Kleinzentrums zugewiesen. Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Ziele fest:
„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssys3
Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung, Leopoldshafen, 2014
6
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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1 Planungsgegenstand – 1.6 Planerische Ausgangssituation
tem einfügen. Sie dürften i. d. R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Gemeinde und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP). Der Regionalplan Mittlerer Oberrhein4 führt weiter aus: Zu beachten ist die Sicherung einer ausgewogenen Einzelhandelsstruktur, in der sich raumbedeutsamer Einzelhandel in das zentralörtliche System einfügt. Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sind nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig. Ausnahmsweise kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. (Konzentrationsgebot) Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und die Versorgungsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen. Ihre Verkaufsfläche ist auf die Einwohnerzahl des zentralen Ortes und dessen Verflechtungsbereich abzustimmen. (Be ein trächti gu ngsver bot und Kon gru en zg eb ot) Einzelhandelsgroßprojekte sind in den in der Raumnutzungskarte ausgewiesenen Vorranggebieten (integrierten Lagen) anzusiedeln. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in diesen Standorten ausgewiesen, errichtet und erweitert werden. Ihre Ausweisung und Errichtung außerhalb der integrierten Lagen ist ausgeschlossen (Ausschlussgebiet). Ausnahmsweise sind bestandsorientierte Erweiterungen zulässig, sofern sie entsprechend der formulierten Ziele regionalplanerisch verträglich sind. (Vorranggebiete für Einzelhandels großprojekte / integrierte Lagen) Für Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten gelten das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Kongruenz gebot. Die Verträglichkeit der Einzelhandelsgroßprojekte ist nachzuweisen. (Nahversorgung) Im Rahmen der Bauleitplanung sind die innerörtlichen, zentral und günstig zu Wohngebieten gelegenen Einzelhandelsstandorte zu fördern. Neue Standorte sollen für den Fußgänger- und Radverkehr gut erschlossen und mit dem öffentlichen Personennahverkehr erreichbar sein. (An bi ndung an den ÖPNV) Zur Ordnung und Standortentwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten sowie zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sollen die Gemeinden kommunale oder interkommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten, die mit dem regionalen Einzelhandelskonzept abgestimmt sind. (Ei n zel ha nd elskon ze pt e) 4
Teilfortschreibung für das Kapitel 2.5.3 vom 18.05.2006
7
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg” 1 Planungsgegenstand – 1.6 Planerische Ausgangssituation
Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammenhangs (Agglomeration) negative raumordnerische und städtebauliche Folgeeffekte auslösen können, sind wie ein einheitliches Vorhaben zu beurteilen. (Ein ze lh an delsagglomer ati on) Des Weiteren sind bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben die Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg (2002) zu beachten. Dies sind insbesondere Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot.
1.6.2
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan 2010 in seiner 3. Aktualisierung stellt das Gebiet als geplante Wohnbaufläche dar. Der Standort der freiwilligen Feuerwehr ist als Fläche für den Gemeinbedarf mit der entsprechenden Zweckbestimmung verzeichnet. Angrenzend daran befinden sich die Grünflächen des geplanten Friedhofs. Südlich Am Wall ist das Nahversorgungszentrum als Sondergebiet dargestellt.
Abbildung 5: Flächennutzungsplan
Der Verlauf von Alte Landstraße mit der Teilortsumgehung Am Wall sowie die Stadtbahntrasse sind als Verkehrsfläche (mit überörtlicher Bedeutung) im FNP übernommen. Entlang der Teilumgehungsstraße ist entlang der Wohnbauflächen ein Lärmschutzwall dargestellt. Der gesamte Planbereich befindet sich in der Schutzzone III B eines Wasserschutzgebiets.
1.6.3
Landschaftsplan
Im Landschaftsplan wurde die Fläche des Geltungsbereichs aus der Sicht der Landespflege bezüglich der Empfindlichkeit gegenüber Eingriffen bewertet. Demnach ist der Eingriff „er-
Abbildung 6: Landschaftsplan
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stadtplaner . architekten
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
stadtplaner . architekten
1 Planungsgegenstand – 1.6 Planerische Ausgangssituation
heblich / unter bestimmten Voraussetzungen vertretbar” und „nur unter angemessenem Aufwand zu kompensieren”. Laut Aussage des Landschaftsplans kann ein wesentlicher Anteil der Ausgleichsfläche innerhalb des Plangebiets untergebracht werden. Entlang Alte Landstraße / Am Wall sind wichtige innerstädtische Baumreihen eingetragen, die nach Norden weiterzuentwickeln sind. Das Biotop an der südöstlichen Grenze ist laut Aussage des Plans von dem Baugebiet betroffen. Bei einer Beeinträchtigung ist zwingend Ersatz erforderlich. Östlich des Geltungsbereichs wird auf den landwirtschaftlichen Nutzflächen die Herstellung eines Biotopverbundes angeregt.
1.6.4
Benachbarte Bebauungspläne
In der unmittelbaren Umgebung gelten folgende Bebauungspläne: Im Süden:
Bebauungsplan „Östlich der Bahn”, Sonstiges Sondergebiet, rechtskräftig 06.04.1995, zuletzt geändert 09.10.2003 (4. Änderung) Bebauungsplan „Rettungszentrale”, Sondergebiet, rechtskräftig 23.06.2005
Im Westen: Bebauungsplan „Langer Berg”, Allgemeines Wohngebiet, rechtskräftig 03.02.2005, zuletzt geändert 21.12.2006 (3. Änderung)
1.6.5
Planverfahren
04.04.2014
Aufstellungsbeschluss des Gemeinderates für den Bebauungsplan „Biegen/Durlacher Weg“, 1. Bauabschnitt, mit gleichzeitigem Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange.
10.04.2014
Öffentliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses mit Einladung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
10.05.2014 – 08.06.2014
Frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 (1) BauGB
10.05.2014 – 08.06.2014
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB
30.06.2014
Informationsveranstaltung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
19.12.2014
1. Beschluss zur öffentlichen Auslegung
08.01.2015 16.01.2015 – 19.02.2015
Ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung 1. Öffentliche Auslegung
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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2 Planinhalte
2
PLANINHALTE
2.1
Kurzdarstellung der betrachteten Planungsalternativen
Für die im FNP dargestellte geplante Wohnbaufläche wurde 2011 eine städtebauliche Studie erarbeitet, die eine Erschließung in drei Bauabschnitten vorschlägt. Auf der Basis dieses Vorentwurfs wurden für den ersten Bauabschnitt zwei Bebauungsvorschläge mit unterschiedlichen Erschließungssystemen entwickelt. Zu beiden Vorschlägen wurden Varianten mit verschiedenen Bebauungsdichten untersucht (geringere, mittlere, hohe Dichte).
Abbildung 7: Variante 1b, mittlere Dichte
Variante 2b, mittlere Dichte
Funktional sind beide Bebauungsvorschläge annähernd gleichwertig, aus städtebaulicher Sicht verdient jedoch die erste Variante den Vorzug. Hinsichtlich der Bebauung wurde einer mittleren Dichte der Vorzug gegeben, da in der Gemeinde ein höherer Bedarf an Einfamilienhäusern (freistehend und in verdichteter Bauweise) besteht. Im Zuge der weiteren Bearbeitung wurde auf eine bessere Vernetzung zwischen Einzelhandel und Wohnen hingearbeitet. Im Zuge der Verkehrsplanung wurde eine zusätzliche Anbindung des Baugebiets nach Osten an eine (noch zu bauende) Ostumgehung untersucht. Baukosten, der Eingriff in Natur und Landschaft sowie die zu erwartende geringe Auslastung von maximal knapp über 1.000 KFZ / Tag sprechen eindeutig gegen diese Überlegung.
2.2
Planerische Konzeption
Eine Stärkung der Ortsmitte im geografischen Zentrum des Ortes am Schnittpunkt der zusammenwachsenden Ortsteile Linkenheim und Hochstetten kann der weiteren Ortsentwicklung einen entscheidenden Impuls geben. Die beabsichtigte Stärkung der innerörtlichen Versorgung an dieser Stelle stellt hierfür einen wichtigen Baustein dar. Eine Entwicklung des (insbesondere großflächigen) Einzelhandels in nahe liegender Ergänzung zu der südlich Am Wall befindlichen Agglo-
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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2 Planinhalte – 2.2 Planerische Konzeption
meration hat jedoch nur eine Chance auf Verwirklichung, wenn er Bestandteil eines integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist. Um dem Integrationsgebot zu genügen, reicht es nicht aus, diesen als Einzelmaßnahme an der (derzeitigen) Ortsrandlage zu entwickeln. Als Bestandteil im Zuge der Ausweisung von Wohnbauflächen, für die in der Gemeinde ein dringender Bedarf besteht, kann den Forderungen an eine integrierte Planung Rechnung getragen werden. Die Wohnbauflächen entstehen im Anschluss an den Einzelhandel und betten die ‛Neue Ortsmitte’ im Sinne einer integrierten Lage ein. Durch die Mischgebietsflächen an der Schnittstelle zwischen Einzelhandel und Wohngebiet wird eine Verklammerung zwischen Wohnen und Einkaufen hergestellt, indem Büros, Praxen, kleineren Läden und Dienstleistungsbetriebe einen Übergangsbereich bilden. Die Läden stellen eine Ergänzung zum großflächigen Einzelhandel dar und dienen der Versorgung der unmittelbar angrenzenden Wohngebiete. Ergänzt wird das Angebot durch den Standort eines Kindergartens. Der geplante großflächige Einzelhandel gibt für die Entwicklung der Mischgebietsflächen gewissermaßen die Initialzündung, sodass sich zu einem späteren Zeitpunkt dort auch Einzelhandel in einem größeren Maßstab etablieren könnte. Auch wenn eine Weiterentwicklung der Bauflächen, in dem Rahmen, wie sie der FNP vorgibt, bis auf Weiteres nicht verfolgt werden wird, ist das Baugebiet doch so konzipiert, dass Erweiterungen im Sinne des Rahmenplans jederzeit möglich sind.
Abbildung 8: städtebaulicher Entwurf
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
stadtplaner . architekten
2 Planinhalte – 2.3 Nutzungsformen
2.3
Nutzungsformen
2.3.1
Wohnungsbau
Die unregelmäßige Abgrenzung des Plangebiets in Verbindung mit der Organisation der Haupt verkehrsverbindungen legen ein Konzept nahe, in dem jeweils im Westen und Osten Stadt quartiere mit unterschiedlicher Straßen- und Gebäudeorientierung ausgeformt werden. Im Bereich des von den Hauptstraßen gebildeten zentralen Platzes ergeben Gebäude für besonderen Wohnbedarf (Wohnen für ältere Menschen – z. B. Seniorenwohnungen, Pflegeheim) mit bis zu drei Vollgeschossen die höchsten Baudichten (Abbildung 7, Var. 1 b, S. 11). Daran lagern sich Bereiche mit verschiedenen Formen verdichteten Wohnens an: kleinere Geschosswohnungsbauten, Stadthäuser5, Reihenhäuser, Kettenhäuser. Schwerpunkte dafür sind die Bauquartiere im Zentrum des Plangebiets und der Randbereich zur Alte Landstraße. Im Osten sind vorzugsweise Einfamilienhäuser vorgesehen, im westlichen Bauquartier eine gemischte Bebauung mit Einzelhäusern und Wohnhäusern in verdichteter Bauweise. Das Bebauungskonzept sieht folgende Verteilung der unterschiedlichen Wohnformen vor: Anzahl WE6
Einwohner7
Einzel- /Doppelhäuser
50
137
Reihen- /Kettenhäuser
59
130
Stadthäuser5
19
52
Geschosswohnungen
27
59
Seniorenwohnen
73
109
Summe
228
487
Bebauungsdichte
EW/ha8
57,3
Wohnform
Tabelle 1: Wohneinheiten und Einwohnerzahl
2.3.2
Mischgebiet
Das Mischgebiet soll durch seine Mittlerfunktion zwischen den Sondergebieten und der Wohn nutzung neben Wohnungen weitere kleinere Läden aber auch sind auch Büros, Praxen und Dienstleistungsbetriebe aufnehmen.
2.3.3
Einzelhandel
Durch den zusätzlichen Vollversorger einschließlich geplanter Apotheke wird das Einzelhandelszentrum aufgewertet und das im Lebensmittelbereich und Drogeriewaren konzentrierte Angebot er5
Definition Stadthaus: mindestens zweigeschossiges Reihenhaus mit zwei Wohnungen
6
Einzel- / Doppelhäuser; 1,25 WE/Haus, Reihen- / Kettenhäuser: 1 WE/Haus, Stadthäuser 1,25 WE/Haus
7
2,2 EW/WE, Seniorenwohnen: 1,5 EW/WE
8
Bezogen auf Bruttobauland ohne Sondergebiet und Gemeinbedarfsflächen
12
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2 Planinhalte – 2.3 Nutzungsformen
weitert und ergänzt. Vor dem Hintergrund einer möglichen Aufgabe des kleineren REWE-Standorts in der Rudolf-Diesel-Straße in Verbindung mit dem steigenden Bedarf durch eine bauflächeninduzierte Einwohnerzunahme wird eine weitere Erhöhung des Kaufkraftabflusses gestoppt. Einzelhandelszentren sind in Kleinzentren zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. Dies ist hier laut GMA-Gutachten der Fall. Damit ist das Ko n zen tr atio nsge bot beachtet. Durch die begleitende Planung eines Wohngebiets bekommt die bisherige Randlage eine deutliche Zentralität, sodass in der Folge von einer integrierten Lage gesprochen werden kann. In Bezug auf die zusammengewachsenen Ortsteile Linkenheim und Hochstetten ist der Standort geradezu ideal. Auch die Erreichbarkeit durch innerörtliche Straßen und den öffentlichen Nahverkehr (Bus und Stadtbahn) ist sehr gut. Damit ist dem Integrationsgebot in hohem Maße Rechnung getragen. Die Vergrößerung der Verkaufsflächen beeinträchtigt nicht die umliegenden Gemeinden. Bislang hatte Linkenheim-Hochstetten in den Umlandgemeinden (bis auf südliche Teile Dettenheims) keinen Kaufkraftabfluss erzeugt. Durch Ausweisung des Sondergebiets wird es in dieser Hinsicht keine signifikanten Veränderungen geben. Auch für den traditionellen Einzelhandel in der Karlsruher Straße sind weitere negative Folgen nicht zu erwarten. Die dortige Struktur der Einzelhandelsflächen ist mit dem Versorgungszentrum Am Wall nicht vergleichbar. Sie können in einem gewissen Rahmen weiterhin nebeneinander existieren. Damit kann dem Vorhaben auch nicht das Beeinträchti gu ngverb ot und Kon gru en zg eb ot entgegengehalten werden. Bisherige VK Am Wall: geplante VK:
4.900 m² ca.1.700 m² (Edeka + Bäckerei)
Die aus der Erweiterung resultierende Zunahme der Verkaufsflächen von 35 % ist auf den ersten Blick nicht unerheblich, bei Berücksichtigung einer Aufgabe des bestehenden Standorts an der Rudolf-Diesel-Straße verringert sie sich jedoch auf nur noch 15 %. Werden die gesamten örtlichen Verkaufsflächen berücksichtigt, verbleibt perspektivisch bei Realisierung des Baugebiets kein Zuwachs für die Gemeinde bezogen auf Verkaufsfläche pro Einwohner.
2.4
Verkehrskonzept und Erschließung
2.4.1
Allgemeine Konzeption
Bei der Größe des Gebiets einschließlich der folgenden Bauabschnitte ist ein Erschließungs system zweckmäßig, das Leistungsfähigkeit und gestalterisches Potenzial mit angemessen sparsamem Flächenanteil verbindet. Gewählt wurde aus diesem Grund ein abgestuftes hierar chisches System, das die Verkehrsströme in (Haupt-)Erschließungsstraßen bündelt, die das Baugebiet mit dem umgebenden Verkehrsnetz verbinden. Von den Hauptstraßen erschließen Wohnwege die einzelnen Quartiere. Ergänzende Geh- und Radwege bieten für den nicht moto risierten Verkehr zusätzliche attraktive Verbindungen.
13
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2 Planinhalte – 2.4 Verkehrskonzept und Erschließung
Das gesamte Baugebiet erhält eine Geschwindigkeitsbeschränkung auf 30 km/h. Die Wohnstraßen werden nicht als verkehrsberuhigter Bereich bestimmt, um an den übergeordneten Straßen die Rechts-vor-Links-Regelung zu erhalten.
2.4.2
Äußere Erschließung
An den Verknüpfungspunkten zum bestehenden Straßennetz sorgen Kreisverkehrsanlagen für konfliktarme und übersichtliche Verkehrsbeziehungen – im Süden als ‛Minikreisel’, im Norden als ‛kleiner Kreisverkehr’. Die Straße Am Wall erhält eine mittlere dritte Spur, die die Abbiegevorgänge zu den Märkten an den zahlreichen Zufahrten entflechtet und an wichtigen Querungspunkten als Überquerungshilfe dient. Südlich Am Wall im Bereich Durlacher Weg greift die Aufweitung für den Kreisverkehr nebst angehängtem Radweg in den als Florwand ausgebildeten Lärmschutz ein. Hier sind geringe Anpassungen an die geplante Verkehrsanlage erforderlich. Betroffen ist in ähnlicher Weise auch das Grundstück für die DRK-Erweiterung. Gegenüber der ursprünglichen Planung ist hier deswegen eine Umorganisation der Stellplätze gegenüber der ursprünglichen Planung notwendig.
2.4.3
Binnenerschließung
Von der Alte Landstraße führt im nördlichen Bereich des Plangebiets eine Hauptsammelstraße in östliche Richtung. Sie wird in den späteren Bauabschnitten zu einer Schleife vervollständigt, die weiter nördlich wieder in die Alte Landstraße einmündet. Mit einem Versatz von etwa 60 m gehen von ihr nach Norden und Süden zwei Sammelstraßen ab: Sie führen zum etwaigen nächsten nördlichen Bauabschnitt bzw. zum Einkaufszentrum Am Wall. Innerhalb des Straßenversatzes ist ein zentraler Platz ausgebildet. Im Süden, am Übergang zwischen Wohn- und Mischgebiet, wird durch eine Straßenverschwenkung eine weitere platzartige Aufweitung gebildet. Von den Hauptverbindungen gehen untergeordnete, als verkehrliche Mischfläche geplante Wohnwege ab. Um den inneren, von einem Grünstreifen durchzogenen Bereich des Wohngebiets nicht mit unnötigem Durchgangsverkehr zu belasten, ist zwischen westlichem und östlichem Quartier nur im Süden am Kindergarten eine durchgängige Verbindung vorgesehen. Die übrigen Straßen sind als Stichstraßen mit Wendeanlage geplant, lassen jedoch für Müll- und Rettungsfahrzeuge eine Verbindung offen, die durch einen umlegbaren Poller abgesperrt wird.
2.4.4
Geh- und Radwege
Ein gut ausgebautes ergänzendes Wegenetz trägt einiges dazu bei, das Aufkommen des motorisierten Verkehrs zu mindern. Auf die Ausgestaltung des Wegesystems wurde daher besonderes Augenmerk gelegt. Es dient sowohl der inneren Erschließung, als auch der Anbindung nach außen. Die straßenbegleitenden Gehwege sind je nach zu erwartender Frequentierung unterschiedlich breit. Das Mindestmaß beträgt 1,60 m, was im Regelfall bei der ermittelten Verkehrsstärke, der Beschränkung der Höchstgeschwindigkeit auf 30 km/h, den breiteren Parkständen und geringe-
14
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stadtplaner . architekten
2 Planinhalte – 2.4 Verkehrskonzept und Erschließung
rem Fußgängeraufkommen ausreichend ist. In den Bereichen mit höherem Fußgängerverkehr (Altenwohnen im Norden, Kindergarten, Mischgebiet) beträgt die Breite 2,0 m. Die äußeren Straßen Am Wall sowie Alte Landstraße erhalten begleitende kombinierte Geh- und Radwege und verbessern damit das innerörtliche Wegesystem. Die Verbindung zur Stadtbahn und das im Westen befindliche Wegesystem sowie zu den Verkaufsflächen südlich Am Wall wird durch die Überquerungshilfen der Kreisverkehrsanlagen bzw. der lang gestreckten Mittelinsel hergestellt. Ein weiterer Anschluss führt zum im Südosten vorbeilaufenden Wirtschaftsweg und verbindet in die freie Landschaft. Zentral im Plangebiet liegt in Nord-Süd-Richtung ein Geh- und Radweg innerhalb des Grünzugs. Er stellt eine direkte Verbindung zwischen dem zentralen Platz im Norden mit Kindergarten und Spielplatz im Süden her.
2.4.5
Wirtschaftsweg
Um die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen nicht zu erschweren, schließt an der Nordwestecke des Geltungsbereichs ein kurzer Weganschluss das Ausbauende der Straße an das umgebende landwirtschaftliche Wegenetz an.
2.4.6
Ruhender Verkehr
Grundsätzlich sind alle erforderlichen Stellplätze auf den Baugrundstücken nachzuweisen. Für größere Geschosswohnungsbauten mit einer höheren Anzahl an Wohnungen ist der Bau von Tiefgaragen angezeigt. Bei verdichteten Wohnformen bietet sich die Anlage zentraler Stellplatzoder Garagenanlagen an. Trotz des über den Forderungen der LBO liegenden Stellplatzschlüs sels von 1,5 Stellplätzen pro Wohnung kann im Straßenraum auf öffentliche Besucherstellplätze nicht verzichtet werden. Diese werden auf den (Haupt-)Sammelstraßen in den Seiten räumen ein- oder beidseitig als Längsparker angeordnet, auf den Wohnwegen sind sie in die Gestaltung der Flächen integriert. Durch die Ausweisung von Parkständen bleibt die Fahrbahn von parkenden Fahrzeugen frei und der Verkehr kann ohne Störungen fließen. Durch die Straßendimensionierung bleibt eine für Rettungsfahrzeuge ausreichende Fahrbahnbreite gewährleistet. Im Bereich Kindergarten / soziale Einrichtungen sind 16 Stellplätze als Längsparker angeordnet. Sie decken nicht nur den Bedarf für die Angestellten, sondern auch den von Besuchern. Senkrechtstellplätze befinden sich in Zuordnung zu Seniorenwohnen und Pflegeheim. Hier ist ein höherer Bedarf an Besucherstellplätzen zu erwarten.
2.4.7
Dimensionierung
Die einzelnen Verkehrsnutzungen sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zwar dargestellt und vermaßt, jedoch nicht durch unterschiedliche Farbgebung rechtsverbindlich festgesetzt. Das eröffnet die Möglichkeit, nach Rechtskraft des Bebauungsplans im Zuge der Ausbauplanung gegebenenfalls einzelne Optimierungen durchführen zu können. Lediglich eigenständige Verkehrsan15
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2 Planinhalte – 2.4 Verkehrskonzept und Erschließung
lagen (Wohnwege, Geh- und Radwege), sowie die Platzfläche im Norden des Plangebiets erhalten eine förmliche Zweckbestimmung zugewiesen. Gehweg
Parkstreifen
Fahrbahn
Parkstreifen 2,15 m
Gehweg / Schrammb.
Hauptsammelstraße
1,60 m – 2,00 m 2,15 m
5,50 m
1,60 m – 2,00 m
Sammelstraße
1,60 m – 2,00 m 2,15 m
5,50 m
—
1,60 m – 2,00 m
Erschließungsstraße
1,60 m – 2,00 m 2,15 m
5,50 m
—
0,50 m
Wohnweg
3,00 m
5,00 m
—
—
Ergänzender Wohnweg / Stichweg
—
—
3,75 m – 5,00 m
—
—
Geh- /Radweg
—
—
2,50 m – 3,00 m
—
—
Kleiner Kreisverkehr
Ø 30,0 m Mittelinsel: 14,0 m
Mini-Kreisverkehr
Ø 22,0 m Mittelinsel: 14,0 m
Tabelle 2: Dimensionierung der Verkehrsflächen
2.4.8
Gestaltung der Verkehrsräume
Die Gestaltung der Verkehrsanlagen soll dazu beitragen, die Aufenthaltsqualität zu erhöhen, Geh- und Radwege attraktiver zu machen und die gefahrenen Geschwindigkeiten zu reduzieren. Durch die Anlage eines zentralen Platzes im Norden und kleinerer platzartiger Aufweitun gen an Straßenkreuzungen bzw. Einmündungen werden durchgehende Straßenfluchten unter brochen und durch Raumfolgen gestalterische Akzente gesetzt. Parkstreifen, Plätze und Wohnwege erhalten Straßenbäume, die den öffentlichen Raum gestalten und akzentuieren, das Lichtraumprofil der Fahrbahnen zum Zweck der Geschwindigkeitsreduzierung einengen und positive Einflüsse auf das Mikroklima haben.
2.4.9
Einzelhandel
Die geplante Einzelhandelsfläche wird über die Straße Am Wall erschlossen, da sich hier bereits die Zufahrten für die gegenüberliegenden Einzelhandelsflächen befinden. Die Anlieferung mit Waren erfolgt über Am Wall und die Alte Landstraße nach dem Prinzip ‛Rechts rein – Rechts raus’. Die Stellplätze sind der Straße zugewandt. Das dient der besseren Orientierung und ist eine Voraussetzung für die Akzeptanz durch die Kunden.
2.5
Abwasser / Versickerung von Oberflächenwasser
Das Plangebiet erhält ein modifiziertes Mischsystem für die Einleitung des Straßen- und Schmutzwassers. Der Abwasserkanal wird an das vorhandene Kanalsystem angeschlossen, ein ausreichend dimensionierter Anschluss befindet sich an der Alte Landstraße etwa in der Mitte des Plangebiets. 16
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2 Planinhalte – 2.5 Abwasser / Versickerung von Oberflächenwasser
Das Kanalsystem ist so ausgelegt, dass später weitere Bauabschnitte angeschlossen werden können. Im Südosten der Gemeinde wird ein ausreichend dimensioniertes Rückhaltebecken gebaut. Das Dachflächenwasser ist auf den Baugrundstücken zu versickern. Hierzu müssen ausreichende dimensionierte Versickerungsmulden angelegt werden, damit dieses Wasser über die belebte Oberfläche versickern bzw. verdunsten kann. Der k f -Wert des Bodens weist auf eine überdurchschnittlich gute Versickerungsfähigkeit hin. Im Bereich des zentralen Grünzugs können die Niederschlagswässer auch in ein dort vorhandenes Muldensystem geleitet werden. Der Bau von Zisternen für das Sammeln von Gießwasser vor die Rückhalteflächen ist möglich und wird empfohlen. Allerdings hat die Zisterne keinen Einfluss auf die Bemessung der Rückhalteflächen. Die Nutzung der Zisternen für häusliches Brauchwasser ist nicht zulässig. Soweit Baugrundstücke an öffentliche Grünflächen (z. B. an den zentralen Grünzug) angrenzen, können die Dachflächenwasser mit Zustimmung der Gemeinde auch in diese Bereiche eingeleitet und dort zur Versickerung gebracht werden. Alle Wegflächen im öffentlichen und privaten Bereich sind mit wasserdurchlässigem Aufbau und Oberflächenmaterialien entsprechend der Ziele des § 45b (3) Wassergesetz zu bauen. Dieser Umgang mit Niederschlagwasser durch Abflussvermeidung hat auch positive Auswirkungen auf die landespflegerischen Belange. Durch die Versickerung werden die Einleitungen in die Vorfluter geringer, die natürliche Verdunstung wird stärker, der Lebensraum für Tiere und Pflanzen an der Erdoberfläche und am Boden wird aktiviert, das Kleinklima wird positiv beeinflusst und Neubildung des Grundwassers stabilisiert. Die positiven Folgen wirken sich natürlich auch in einer reduzierten Kompensation für den Eingriff in den Naturhaushalt aus.
2.6
Leitungen
2.6.1
Gas
Die Ferngasleitung an der Alte Landstraße liegt im Bereich des straßenbegleitenden Geh- und Radweges bzw. in den begleitenden Grünflächen. Der beiderseitige Schutzabstand von 5 m ist eingehalten, sodass eine Verlegung der Leitung nicht erforderlich ist.
2.6.2
Elektrizität
Die 20-kV-Freileitung, die durch das Gebiet führt, muss abgebaut und als unterirdisches Kabel verlegt werden. Die Trassierung erfolgt am zweckmäßigsten über das innere Straßensystem des Baugebiets. Auch das 20-kV-Kabel, das im bzw. neben dem durch das Gebiet führenden bituminösen Weg liegt, muss im gleichen Sinn umgelegt werden.
2.6.3
Telekommunikationsleitungen
Entlang der Alte Landstraße verläuft eine Leitung der Telekom. Eine Umlegung ist nicht erforderlich.
17
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2 Planinhalte – 2.6 Leitungen
2.6.4
Wasserleitungen
Die entlang der Alte Landstraße verlaufende Wasserleitung greift in Teilabschnitten bis über 10 m in die geplanten Bauflächen hinein. Eine entsprechende Rücknahme der Bauflächen würde wertvolles Bauland kosten. Daher ist es zweckmäßiger, die Leitung in den geplanten Grünstreifen zu verlegen.
2.6.5
Allgemein
Auch bei Leitungen, die aufgrund der Planung nicht verlegt werden müssen, ist zu überprüfen, ob im Bereich der Verkehrsanlagen, die von ihnen gekreuzt werden, eine Anpassung in der Höhenlage erforderlich ist.
2.7
Immissionsschutz
Die erhobenen Verkehrsdaten erfordern Maßnahmen zum Schutz vor Immissionen. Hinzu kommt der Parkplatzlärm der vorhandenen Märkte und der neu zu errichtenden EDEKA-Filiale. Für den Prognosefall wurde für die Alte Landstraße eine Verkehrsbelastung von 6.700 KFZ bei einem Schwerverkehrsanteil von 4,8 % ermittelt. Hier kommen noch die Emissionen der Stadtbahn hinzu. Für die Straße Am Wall ergibt sich eine maximale Verkehrsbelastung von 8.700 KFZ.
Abbildung 9: Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
18
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2 Planinhalte – 2.7 Immissionsschutz
In dem auf dieser Grundlage erstellten schalltechnischen Gutachten9 wurden Lärmpegelbereiche10 mit den sich daraus ergebenden schallschutztechnischen Maßnahmen ermittelt. Die Untersuchung zeigt, dass nur bei den äußersten westlichen Gebäuden die Orientierungswerte der DIN 18005 überschritten werden. In Einzelfällen kommt es auch zu einer geringfügigen Überschreitung der Grenzwerte der 16. BImSchV. Nicht berücksichtigt ist dabei die gegenseitige Abschirmung der Gebäude untereinander, sodass die tatsächliche Belastung geringer ausfallen wird. Durch die schalldämmende Wirkung des Marktgebäudes (incl. eingehauste Be- und Entladestation) und durch die Ausweisung eines Mischgebiets mit höheren zulässigen Immissionswerten sind im Süden des Wohngebiets keine besonderen Maßnahmen zum Lärmschutz notwendig. Hinsichtlich des Sondergebiets wurde einerseits die zukünftige Verteilung des Anlagenlärms entsprechend des konkret geplanten Vorhabens eines Einkaufsmarkts untersucht. Andererseits wurde auch ermittelt, welche Lärmentstehung auf der als Sondergebiet ausgewiesenen Fläche für mögliche alternative Gewerbebetriebe grundsätzlich möglich ist, um ggf. auch andere Nutzungen als den geplanten Einkaufsmarkt aufnehmen zu können, ohne unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft zu erzeugen. Hierzu findet eine Überprüfung durch den Ansatz flächenbezogener Schallleistungspegel (FSP) und eine daraus resultierende Geräuschkontingentierung entsprechend DIN 45691 statt. Eine naheliegende Lösung zur Einhaltung der Orientierungs- bzw. Grenzwerte wäre der Bau einer Lärmschutzwand (2,5 m Höhe) entlang der Alte Landstraße. Aus gestalterischen Gründen ist jedoch die daraus resultierende optische Abschottung des Baugebiets nicht erwünscht. Eine Lärmschutzanlage würde die Anlage eines Geh- und Radweges erschweren, der Bau wäre überdies durch die vorhandene Gas-Fernleitung und die Alleebäume erschwert. Die Effizienz ist ohnehin durch die nicht abschirmbaren Straßenabschnitte (Am Wall, Kreisverkehr, Bereiche nördlich des Plangebiets) stark eingeschränkt. Die schalltechnische Berechnung hat ergeben, dass die erreichbaren Minderungen in keinem Verhältnis zum Aufwand und den vorgenannten Nachteilen stehen. Daher werden statt einer Lärmschutzwand passive Lärmschutzmaßnahmen in Form von entsprechend schallgedämmten Außenbauteilen festgesetzt. Die schalltechnische Berechnung für den Einkaufsmarkt ergab nur im unmittelbaren Nahfeld einer (hypothetischen) Belüftungsanlage an der Nordwand eine geringfügige Überschreitung der nächtlichen Orientierungswerte. Lüftungseinrichtungen an der dem Baugebiet zugewandten Seiten werden daher ausgeschlossen.
2.8
Eingriffe in die Naturgüter / Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen
Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in die Naturgüter sowie Maßnahmen zur Minderung des Eingriffs sind im Umweltbericht dargestellt. Sie setzen sich aus einer Vielzahl von Einzelmaßnahmen zusammen, die den Naturraum östlich des Baugebiets aufwerten. Vorgesehene Maßnahmen sind: 9
Köhler & Leutwein GmbH & Co KG, Karlsruhe, November 2014
10
Die Außenlärmpegel / Lärmpegelbereiche in der Grafik sind gegenüber den Beurteilungspegeln geäß DIN 4109 um 3 dB(A) erhöht.
19
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2 Planinhalte – 2.8 Eingriffe in die Naturgüter / Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen
•
Baumpflanzungen
•
Biotopentwicklungsmaßnahmen
•
Anlage von Lerchenfenstern
•
Anlegen von Feuchtwiesen und Ruderalflächen
Minderungsmaßnahmen sind: •
Sparsame Erschließung
•
Niederschlagswasserversickerung / wasserdurchlässige Beläge
•
Anlage von Grünflächen
•
Pflanzgebote
2.9
Landschaftsplanerisches Konzept
Grünflächen innerhalb des Baugebiets gliedern es, verbessern Gestaltung sowie Aufenthaltsqualität, mindern klimatische Nachteile, dienen als Versickerungsflächen für das Niederschlagswasser und vernetzen verschiedene ökologische Strukturen miteinander. Die grünordnerische Planung für den Bebauungsplan lässt sich in zwei Ziele untergliedern: 1. Weitgehende Erhaltung wichtiger, vorhandener Grünstrukturen, 2. Schaffung neuer Grünflächen bzw. -Verbindungen als Ersatz für entfallendes Grün, Gestaltung und Gliederung des Baugebiets sowie Bereitstellung von Flächen für die Entsorgung des Niederschlagswassers Einige landschaftsrelevante Elemente lassen sich nicht erhalten und entfallen daher ersatzlos. Dazu zählt eine Gehölzgruppe innerhalb der Ackerfläche und wegen Verbreiterung der Fahrbahn auch der Gehölzstreifen nördlich Am Wall. Der Geh- und Radweg entlang Alte Landstraße wird so geführt, dass optional die meisten Alleebäume erhalten bleiben können. In Übereinstimmung mit den Zielen des Landschaftsplans wird die alleenartige Bepflanzung entlang Alte Landstraße ergänzt. Der Straßenzug Am Wall wird als wichtiger Beitrag zur Gestaltung der Verkehrsflächen ebenfalls zu einer Allee geformt. Die Gartenparzelle am Nordrand des Geltungsbereichs wird in einen Grünzug umgestaltet, der das Baugebiet auch auf der Ostseite umgibt. Bei einer späteren Erweiterung werden diese Flächen Bestandteil eines innen liegenden, netzartigen Grünsystems. Der Grünstreifen an der Westseite ist nicht nur ‛Abstandsgrün’ zur Straße, sondern auch ein wesentlicher gestalterischer Beitrag für das Baugebiet. Das Biotop am östlichen Rand wird an einer relativ unproblematischen Stelle durch einen Geh- und Radweg durchschnitten. Weitere Beeinträchtigungen des Biotops sieht die Planung nicht vor. Vielmehr ist zwischen diesem und der Wohnnutzung ein 5 m breiter Streifen in Form einer öffentlichen Grünfläche als Puffer festgesetzt. Für alle Grünflächen, die der freien Landschaft zugewandt sind, sind Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft formuliert.
20
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2 Planinhalte – 2.9 Landschaftsplanerisches Konzept
Die Gemeinbedarfsflächen des Kindergartens bilden zusammen mit dem Spielplatz einen Schwerpunkt an öffentlichem Grün. In der Mitte des Baugebiets verläuft eine Grünzone, die die Flächen von Kindergarten und Spielplatz mit dem Grünzug an der Nordgrenze verbindet. Dieser wird von einem Geh- und Radweg begleitet und führt eine Entwässerungsmulde. Er leistet einen Beitrag, die Gestaltung öffentlicher Räume aufzuwerten. Begleitend zum Bebauungsplan wurde ein Grünordnungsplan erstellt. Dessen wichtigste Aussagen sind in den Bebauungsplan integriert.
2.10
Flächenbilanz
Nutzung
Fläche [m²]
Anteil
Anteil Bruttobauland
Wohngebiet
50.631
47,9 %
59,4 %
Mischgebiet
6.764
6,4 %
7,9 %
Gemeinbedarf
2.103
2,0 %
2,5 %
Sondergebiet EH
8.682
8,2 %
Sondergebiet DRK
1.553
1,5 %
Verkehrsflächen extern
7.670
7,3 %
Verkehrsflächen intern
16.415
15,5 %
Grünflächen extern
2.458
2,3 %
Grünflächen intern
9.334
8,8 %
Bruttobauland11 Summe
85.247
19,3 %
10,9 % 100,0 %
105.610 100,0 %
Tabelle 3: Flächenbilanz
11
Ohne Sondergebiete und externe Grün- und Verkehrsflächen
21
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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2 Planinhalte – 2.11 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
2.11
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Obwohl die Flächen des Bebauungsplans im FNP enthalten sind, wurde vor dem Hintergrund seiner Fortschreibung ein Flächenbedarfsnachweis geführt. 12 Zugrunde gelegt waren die Daten des statistischen Landesamtes 2012 / 2013. Die Berechnungen erfolgten anhand zweier Szenarien: •
sofortiger Bevölkerungsrückgang; Bevölkerung im Zieljahr 2030: 11.197 EW benötigte Fläche: 8,36 ha
•
späterer Bevölkerungsrückgang; Bevölkerung im Zieljahr 2030: 11.565 EW benötigte Fläche: 14,50 ha13
Nach diesen Berechnungen wäre eine Bebauung der gesamten im FNP enthaltenen Fläche von 21,5 ha nicht mehr durchsetzbar, die ausgewiesene Fläche aber durch den voraussichtlichen Bedarf abgedeckt. Die Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Landesamtes Baden-Württemberg berücksichtigt in seiner Fortschreibung 2014 erstmals die aktualisierten Daten aus dem Zensus 2011. Demnach wird für das Zieljahr 2030 (mit Wanderungen) von einer Einwohnerzahl von 11.868 ausgegangen; der Höchststand wird 2020 bei 11.954 Einwohnern gesehen 14. Dem steht eine in früheren Berechnungen zugrunde gelegte Bevölkerung von 11.311 Einwohnern gegenüber. Damit liegen die prognostizieren Einwohnerzahlen um 557 Einwohner über den Zahlen der Untersuchung und damit über der für das Wohngebiet ermittelten Einwohnerzahl. Die Wohnbaufläche deckt sich mit der im Flächennutzungsplan dargestellten Nutzung. Flächen für den Wohnbedarf besonderer Personengruppen (Seniorenwohnungen, Pflegeheime) sind damit ebenfalls abgedeckt. Auch Nutzungen für den Gemeinbedarf, die hinsichtlich des Wohnens dienende Funktion haben, sind in diesem Rahmen zulässig. Damit entspricht das ausgewiesene Wohngebiet den Vorgaben der vorbereitenden Bauleitplanung. Nicht im Flächennutzungsplan dargestellt sind das für den Einzelhandel festgesetzte Sondergebiet und das Mischgebiet. Wegen der Größe über 1.200 m² liegt beim geplanten Einzelhandel die Regelvermutung der Großflächigkeit des § 11 (3) BauNVO vor. Nutzungen dieser Art sind nur in Kerngebieten oder Sonstigen Sondergebieten – wie in diesem Fall festgesetzt – zulässig. Um den Bebauungsplan zur Rechtskraft zu bringen, ist der Flächennutzungsplan im Sinne der Planung fortzuschreiben. Die verbindliche Bauleitplanung kann dann im Parallelverfahren weiterbetrieben werden. Das geplante DRK-Gebäude wie auch die Feuerwehr ist im FNP als Gemeinbedarfsfläche, dargestellt. Der rechtskräftige Bebauungsplan, der in Teilen von der aktuellen Planung überschrieben wird, setzt allerdings ein Sondergebiet fest. Planungsrechtliche Auswirkungen sind dadurch nicht gegeben, da die Festsetzung eine Fläche für den Gemeinbedarf beschreibt. Aus Gründen der Kontinuität wurde die Fläche analog zum bestehenden Bebauungsplan ebenfalls als Sondergebiet festgesetzt. 12
GERHARDT . stadtplaner . architekten, Karlsruhe, 2013
13
Von diesen Flächen sind noch die vorhandenen, jedoch noch nicht erfassten Baulücken abzuziehen.
14
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, 2014
22
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen
3
GRUNDZÜGE DER PLANFESTSETZUNGEN
3.1
Art der baulichen Nutzung
3.1.1
Allgemeines Wohngebiet
Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Ziel der Planung ist eine differenzierte Baustruktur mit unterschiedlichen Wohnformen und Baudichten. Entsprechend dieser Vorgabe wurden unterschiedliche Festsetzungen je nach gewünschter Baudichte getroffen (WA 1 – 4). In allen Teilen des WA sind die Nutzungen, die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässig sind, ausgeschlossen. Dadurch soll erreicht werden, dass Nutzungen, die im Wohngebiet ein höheres Störpotenzial haben, oder von ihrer Struktur weniger gut hineinpassen, ferngehalten werden. Sie können problemlos im angrenzenden Mischgebiet untergebracht werden. Es betrifft im Einzelnen •
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
•
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
•
Anlagen für Verwaltungen,
•
Gartenbaubetriebe,
•
Tankstellen.
Darüber hinaus sind auch einzelne Nutzungen aus dem Katalog des § 4 (2) BauNVO ausgeschlossen: •
der Versorgung des Gebiets dienenden Läden (gesamtes WA),
•
Schank- und Speisewirtschaften (WA 1 – 3),
Läden sollen sich im angrenzenden Misch- bzw. Sondergebiet ansiedeln. Im WA 4 soll in Zusammenhang mit Wohnen für ältere Menschen ein kleines Café als Begegnungsstätte ermöglicht werden.
3.1.2
Mischgebiet
Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. In Ergänzung zu den angrenzenden Handelsflächen des Sondergebiets sind folgende Nutzungen zulässig: •
Wohngebäude,
•
Geschäfts- und Bürogebäude,
•
Einzelhandelsbetriebe ohne zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
•
sonstige Gewerbebetriebe,
•
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
•
Tankstellen 23
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.1 Art der baulichen Nutzung
Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Sortimente ohne Zentren- und Nahversorgungsrelevanz wird verhindert, dass die einzelhandelsbezogenen Ziele des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg 2002 und des Regionalplans Mittlerer Oberrhein 2003/2006 unterlaufen werden können. Als zusätzliche Absicherung wird ein raumordnerischer Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Regionalverband abgeschlossen, indem sich die Gemeinde verpflichtet, den Bebauungsplan zukünftig nur so zu ändern, dass er den Zielen der Raumordnung entspricht. Der Bebauungsplan schließt Vergnügungsstätten generell aus. Betroffen sind sowohl die unter § 6 (2) Nr. 8 BauNVO in Gebieten mit überwiegender gewerblicher Nutzung regelmäßig zulässigen, als auch die unter § 6 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten außerhalb Gebieten mit überwiegend gewerblicher Nutzung. Vergnügungsstätten sollten nicht in der Nähe von Wohngebieten entstehen, um unnötige Störungen zu vermeiden.
3.1.3
Sondergebiet
Großflächiger Einzelhandel ist gemäß § 11 (3) BauNVO nur in Kerngebieten oder Sondergebieten zulässig. Die Regelvermutung trifft bei der zu erwartenden Verkaufsfläche von 1.600 m² zuzüglich Bäckerei und Apotheke zu. Ein Kerngebiet scheidet an dieser Stelle aus, während ein Einkaufsmarkt (in derzeitiger Randlage) typischerweise durch ein Sondergebiet festgesetzt wird. Der Nutzungskatalog umfasst die üblichen Ausprägungen eines Vollversorgers. Zum Schutz innerörtlicher Läden im Zentrum von Linkenheim werden zentrenrelevante Warensortimente beschränkt. Zusätzlich wird eine Apotheke zugelassen. Üblicherweise wird die Feuerwehr und ihr zugeordnete Nutzungen als Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesen. Der rechtskräftige Bebauungsplan „Rettungszentrale” setzt die Feuerwehr und das angrenzende DRK-Rettungszentrum als Sondergebiet fest. Aus Gründen der Kontinuität wird die Festsetzung als Sondergebiet beibehalten.
3.1.4
Flächen für den Gemeinbedarf
Die Flächen für den Gemeinbedarf umfassen neben dem geplanten Standort für einen Kindergarten bzw. andere soziale Einrichtungen auch den im Süden angrenzenden Frei- und Spielbereich. Die überbaubare Fläche ist für die Errichtung eines dreigruppigen Kindergartens ausgelegt.
3.2
Maß der baulichen Nutzung
Das in den Baugebieten zulässige Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt über •
die Grundflächenzahl (GRZ),
•
die Geschossflächenzahl (GFZ),
•
die zulässige Höhe baulicher Anlagen.
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.2 Maß der baulichen Nutzung
Auf die Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse nach LBO wurde bewusst verzichtet. Bei der Anzahl der Vollgeschosse handelt es sich im engeren Sinn nicht um ein städtebaulich relevantes Maß. In der Genehmigungspraxis von Baugesuchen verursacht der Umgang mit Vollgeschossen und obersten Geschossen, die keine Vollgeschosse sind, regelmäßig Probleme.
3.2.1
Grundflächenzahl
Mit der Grundflächenzahl wird gemäß § 19 BauNVO der Anteil des Grundstücks bestimmt, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
Allgemeines Wohngebiet Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) ist im WA 1 mit 0,3 festgesetzt und bleibt daher unter den Obergrenzen des § 17 (1) BauNVO. Dadurch soll der Bau von in Breite und Tiefe unmaßstäblich wirkender Baukörper erschwert werden. Auf Grundstücken deutlich unter 500 m² wird die Errichtung von Doppelhäusern damit faktisch verhindert. Doppelhäuser auf sehr kleinen Grundstücken wirken optisch zu gedrängt und sind daher nur auf größeren Baugrundstücken erwünscht. In den übrigen Teilen des Allgemeinen Wohngebiets orientiert sich die GRZ an den Obergrenzen des § 17 (1) BauNVO (GRZ 0,4), da hier größere Gebäudeeinheiten entstehen sollen. Bei einer niedrigeren GRZ würde die Bebauungsmöglichkeit zu sehr eingeschränkt.
Mischgebiet Die voraussehbare gewerbliche Nutzung macht auch im Mischgebiet die Orientierung an der Höchstgrenze des § 17 BauNVO erforderlich (GRZ 0,6).
Sondergebiet Laut § 17 (1) BauNVO beträgt die Obergrenze in Sonstigen Sondergebieten 0,8. Diese Obergrenze wird durch das geplante DRK-Gebäude samt Nebenanlagen nicht überschritten. Gemäß Abs. 2 kann diese Obergrenze aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgegli chen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Da im Bereich des Einzelhandels die nicht von Gebäuden überdeckten Flächen für die Anlage von Stellplätzen benötigt werden, wurde die erhöhte Grundflächenzahl von 0,9 gewählt. Dieses höhere Maß ist durch den Umstand ausgeglichen, dass aus Gründen der Gestaltung sowie der Niederschlagswasserbeseitigung bestimmte Bereiche als private Grünfläche im Bebauungsplan festgesetzt wurden. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht beeinträchtigt.
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.2 Maß der baulichen Nutzung
Gemeinbedarf Auf der Fläche für Gemeinbedarf bestimmt sich die GRZ über die überbaubare Fläche zuzüglich Versiegelungen, die außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig sind.
3.2.2
Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt gemäß § 20 BauNVO an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Diese ‛Feinsteuerung’ bietet sich vor allem bei Gebäuden mit höherer Geschosszahl an, um eine übermäßige Ausnutzung des Grundstücks zu verhindern. Bis zu einem gewissen Grad dient es somit (zusammen mit der Höhe baulicher Anlagen) als Substitut für den Verzicht auf die Geschosszahl. Die GRZ ist auf die durch die Höhe baulicher Anlagen mögliche Anzahl an Vollgeschossen abgestimmt. In WA 4 soll die erhöhte GFZ von 1,5 die Errichtung eines obersten Geschosses erleichtern.
3.2.3
Höhe baulicher Anlagen
Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen beschreibt zusammen mit der Bauweise die Kubatur, die aus städtebaulichen Gründen im Baugebiet erwünscht ist. Die planerische Vorgabe differenzierter Baudichten im Allgemeinen Wohngebiet schlägt sich in der unterschiedlichen Höhenentwicklung der einzelnen Quartiere nieder, wobei die im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudehöhen de facto eine bestimmte Geschosszahl ermöglichen: •
WA 1:
‛klassischer’ Eigenheimbau, 1 – 2 Vollgeschosse
•
WA 2:
Doppel-, Reihen- und kleinere Geschosswohnungsbauten, 1 – 2 Vollgeschosse
•
WA 3:
Geschosswohnungsbau sowie Reihenhäuser bzw. ‛Stadthäuser’ maximal 3 Vollgeschosse
•
WA 4:
Geschosswohnungsbau und Gebäude für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, maximal 3 Vollgeschosse zuzüglich Dachgeschoss.
Für die Mischgebiete, die zu den öffentlichen Verkehrsflächen räumlich wirksame Platzwände ausbilden sollen, ist eine zweigeschossige Bebauung zulässig. Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen müssen eindeutige Bezugspunkte bestimmt werden. Die Bezugsebene für die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen ist die Höhe der Ver kehrsfläche an einem eindeutig bestimmbaren Punkt. Als unterer Bezugspunkt wird daher die Höhe der Verkehrsanlagen an der Grenze zum Baugrundstück, senkrecht gemessen zur Mitte der Gebäudewand bestimmt. Bei Grundstücken, die an mehrere Straßen angrenzen (Einmündungen, Kreuzungen), können Bezugspunkte unterschiedlicher Höhe vorhanden sein. Aus Gründen der Normenklarheit wird in diesen Fällen der höhere Bezugspunkt zugrunde gelegt. Die Einhaltung der Wand- bzw. Traufhöhe über einen definierten Prozentsatz der Wandlänge soll Gebäuderücksprünge und die Errichtung von Dachaufbauten ermöglichen.
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.3 Bauweise
3.3
Bauweise
Die Bauweise ist den jeweiligen Vorgaben zur Baudichte und den Gestaltungsabsichten angepasst. In WA 1 sind entsprechend der Planungsziele sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. In den übrigen Wohngebieten und im Mischgebiet ist kleinteiliger Einfamilienhausbau nicht erwünscht, vielmehr sollen größere Einheiten (Reihen-, Kettenhäuser, bzw. Geschosswohnungsbau) entstehen. Daher wird im Sinne einer abweichenden Bauweise eine Mindestlänge der Baukörper festgesetzt, die sowohl aus Einzelgebäuden, als auch aus Hausgruppen bestehen können. In WA 2, in dem grundsätzlich auch kleinere Einheiten möglich sein sollen, besteht die Ausnahmeregelung, die Mindestbreite der Baukörper bei Doppelhäusern zu unterschreiten. Auf den Gemeinbedarfsflächen ist die offene Bauweise festgesetzt, um bei der Errichtung eines Kindergartens oder anderer sozialer Einrichtungen ausreichend flexibel zu sein. Im Sondergebiet wird die maximale Ausdehnung der Baukörper durch die Baugrenzen bestimmt.
3.4
Stellung baulicher Anlagen
Die Gebäudestellung (Gebäudelängsachse) ist ein wichtiges Element der stadträumlichen Struktur und Gestaltung. Sie gilt nur für die Hauptbaukörper als wesentliches räumlich wirksames Element. Auf Nebenanlagen und Garagen ist diese Vorschrift daher nicht anzuwenden, ebenso nicht auf einzelne Gebäudeteile, wie Quergiebel, Zwerchhäuser sowie untergeordnete abgewinkelte Gebäudeteile. An einzelnen Ecksituationen sowie bei sehr schmalen Grundstücken ist die Firstrichtung alternativ festgesetzt, um die Bebaubarkeit nicht zu erschweren. Die festgesetzte Stellung baulicher Anlagen berücksichtigt in den meisten Fällen gleichzeitig eine optimale Ausrichtung zur Sonne und begünstigt somit die solare Energiegewinnung.
3.5
Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in der Regel durch Baugrenzen festgesetzt. In einzelnen, besonders stadtbildprägenden Situationen werden die Raumkanten auch durch Baulinien bestimmt. Die vorderen Baugrenzen /-Linien folgen im Regelfall den Planstraßen in einem Abstand von 3,0 m. Hierdurch sollen kleine Vorgartenbereiche entstehen, die den Straßenraum aufwerten. Um eine klare Ordnung zu erhalten und um unvorhersehbare Nachbarbeeinträchtigung möglichst auszuschließen bzw. um die Nachbarbebauung gut einschätzen zu können, weisen die Baufens27
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.5 Überbaubare Grundstücksfläche
ter eine Tiefe von in der Regel 14,0 m auf. Dies gewährleistet eine gewisse Variabilität bezüglich der Hausstellung und der Größe der Vorgärten. Aus städtebaulichen Gründen sind auch bei einer Süderschließung die Baufenster zur Straße orientiert. Die dadurch erhaltenen durchgehenden hinteren Gartenbereiche sind nicht nur aus städtebaulicher und ökologischer Sicht vorteilhafter, sondern bieten auch den Bauherren ruhige Bereiche, die von öffentlichen Flächen nicht einsehbar sind. Auch die versiegelten Garagenzu fahrten werden dadurch kürzer. Diese Gründe wiegen schwerer, als eine optimale Ausrichtung der Freibereiche hinsichtlich des Sonnenstandes. Die Festsetzungen definieren zur Erleichterung des Bauens Ausnahmen, unter denen ein Überschreiten der Baugrenze bzw. ein Über- und Unterschreiten der Baulinie zugelassen werden kann: Da die Hauswand maßgeblich für die Einhaltung der Baugrenze ist, werden Überschreitungen durch Dachüberstände in gewissem Rahmen zugelassen. Auch vortretende untergeordnete Baukörper, wie Erker, kleinere Vorbauten, Vordächer, etc. (definiert in § 5 (6) Nr. 2 LBO) stören die Wirkung der Gebäudeflucht nicht. Um die Bebauung an schräg verlaufenden Baugrenzen zu erleichtern, ist auch für diesen Fall eine geringfügige Überschreitung erlaubt. Bei Baulinien kann der Baukörper bis zu 1,50 m hinter dieser zurückbleiben, wenn ein nicht unerheblicher Anteil der betroffenen Gebäudewand die Baulinie einhält. Die planerischen Ziele hinsichtlich der Raumbildung werden auch dann immer noch erreicht. Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind die überbaubaren Flächen in der Regel als zeilenartige Baufelder festgesetzt, sodass jederzeit ohne Veränderung der Baugrenzen (bzw. -Linien) Grundstückszuschnitte verändert werden können.
3.6
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
3.6.1
Allgemeines Wohngebiet
Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen sind unbeschadet der LBO innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Sofern sie nach den Vorschriften der Landesbauordnung in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, sind sie gemäß § 23 (5) BauNVO auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen erlaubt. Um jedoch die hinten liegenden Gärten von Bebauung und Lärm freizuhalten, sind Garagen und Stellplätze in diesen Bereichen ausgeschlossen. Die Ausschlussflächen sind durch eine entsprechende Signatur definiert. Durch textliche Festsetzungen unterliegen Nebenanlagen und Garagen darüber hinaus im Umfeld öffentlicher Verkehrsflächen weiteren Einschränkungen. Nebenanlagen gemäß § 14 (1) BauNVO müssen – mit Ausnahme von Einfriedungen sowie Anlagen für Mülltonnen – einen Mindestabstand zu öffentlichen Verkehrsanlagen und Grünflächen einhalten. Gleiches gilt grundsätzlich auch für Garagen und Carports, wobei für Letztere der Mindestabstand geringer ausfallen kann. Mit diesen Einschränkungen soll erreicht werden, dass die als Vorgarten genutzte Zone entlang der öffentlichen Straßenverkehrsfläche von Nebengebäuden und Garagen freigehalten wird und 28
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
der Straßenraum optisch durch die Wohngebäude geprägt wird. Darüber hinaus soll ein ausreichender Platz vor der Garage ein Abstellen von Fahrzeugen ermöglichen. Diese Regelung ist daher auch im Sinne der erhöhten Stellplatzverpflichtung nach § 4 (2) Nr. 2 LBO (siehe Abschnitt 3.16.5, S. 38). Der seitliche Abstand von Garagen zu Verkehrsflächen und der Abstand zu Grünflächen soll eine Wandbegrünung der Garagenwand ermöglichen. Die Breite der Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen wurde begrenzt, um eine unangemessene Versiegelung des Vorgartenbereichs zu vermeiden.
3.6.2
Übrige Gebiete
Hier erübrigen sich dezidierte Festsetzungen hinsichtlich der Stellplätze. Sie sind auf dem gesamten Grundstück – soweit nicht als Grünfläche festgesetzt – zulässig.
3.7
Beschränkung der Zahl der Wohnungen
Die maximale Anzahl an zulässigen Wohnungen bei Einzelhäusern ist pro Gebäude ist auf 2, bei Doppel-, Ketten- und Reihenhäusern auf 1 begrenzt. Bei höheren Gebäuden in Hausgruppen (WA 3) sind maximal 2 Wohnungen zulässig. Der beschriebene Bautypus entspricht einem Stadthaus. Diese Beschränkung verhindert eine übermäßige Ausnutzung der Baugrundstücke, auf welche Verkehrsflächen und Anlagen für den ruhenden Verkehr in ihrer Dimensionierung nicht ausgerichtet wären. Trotz der Vorgaben hinsichtlich der Gebäudekubatur ist ansonsten nicht auszuschließen, dass andernfalls unter Ausnutzung aller Obergrenzen der Festsetzungen unmaßstäblich wirkende Baukörper entstehen.
3.8
Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf
Der Bebauungsplan bestimmt Bauflächen für Wohnformen, die auf die Bedürfnisse älterer Menschen abgestimmt sind. Dazu gehören beispielsweise •
Seniorenwohnen,
•
Betreutes Wohnen,
•
Mehrgenerationenhäuser,
•
Alten- und Pflegeheime,
einschließlich diesen Funktionen dienende oder ergänzende Nutzungen, wie Wohnungen für Personal, Gemeinschaftsräume sowie Einrichtungen für die medizinische Versorgung. Um solche ergänzenden bzw. dem Nutzungszweck dienende Einrichtungen zu ermöglichen, wird der Anteil an Wohnraum für ältere Menschen auf einen Prozentsatz als Mindestanteil – bezogen auf die Geschossfläche – festgelegt. Er ist so bestimmt, dass im Fall mangelnder Nachfrage gegebenenfalls auch für andere Nutzungen ein bedeutenderer Anteil eingeräumt werden kann.
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.9 Verkehrsanlagen
3.9
Verkehrsanlagen
3.9.1
Verkehrsflächen
Die Aufteilung der Verkehrsflächen erfolgt – soweit nicht anders festgesetzt – in einer unverbindlichen Darstellung, um bei der Ausführungsplanung flexibler zu sein.
3.9.2
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung
Eine Anzahl von Verkehrsflächen unterscheidet sich im Grundsatz von den übrigen verkehrlichen Nutzungen – sie sind daher als Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Hierbei werden unterschieden: •
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung – Wohnwege: Die Flächen bezeichnen Verkehrsanlagen, die als Mischfläche ausgebaut werden. Alle Verkehrsarten sind auf diesen Flächen grundsätzlich gleichberechtigt, auch wenn die Seitenräume bevorzugt für Fußgänger, Parken und das Anpflanzen von Bäumen vorgesehen sind.
•
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung – Platz: Die Festsetzung bezeichnet die typischen Elemente eines städtischen Platzes mit Aufenthaltsfunktion.
3.10
Flächen zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser
Nach § 55 WHG ist Niederschlagswasser ortsnah über eine belebte Bodenschicht zu versickern, oder direkt bzw. über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften, noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Die oberen Bodenschichten sind für die Versickerung von Niederschlagswasser geeignet. Daher ist das anfallende Niederschlagswasser im Regelfall in ausreichend dimensionierten Mulden über eine belebte Bodenschicht auf den Grundstücken zu versickern, auf denen es anfällt. Die Größe der Versickerungsfläche ist gemäß einschlägiger Regelwerke so zu bemessen, dass die Kapazität auch bei einem Starkregenereignis ausreicht. Da Baugrund, Tiefe und Ausgestaltung der Mulde Einfluss auf die Versickerung haben können, sind die genauen Werte im Bauantrag nachzuweisen. Aus Gründen der Grünraumgestaltung ist die zentrale, von Norden nach Süden verlaufende Grünfläche für die Anlage von Versickerungsmulden vorgesehen, mit der Maßgabe, dass die direkten Anlieger ihr Niederschlagswasser auf diesen Flächen versickern können.
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.11 Grünflächen
3.11
Grünflächen
3.11.1 Öffentliche Grünflächen Entlang der Alte Landstraße und den Übergangsbereichen in die offene Landschaft sind öffentliche Grünflächen festgesetzt; im ersten Fall zur gestalterischen stadträumlichen Integration sowie als immissionsrelevantes ‛Abstandsgrün’, im anderen Fall zur besseren Einbindung in die freie Landschaft. Den Grünzug in der Mitte des Baugebiets, der auch für die Aufnahme einer Entwässerungsmulde bestimmt ist, begleitet ein durchgehender Geh- und Radweg.
3.11.2 Private Grünflächen Im Bereich der Flächen für Personen mit besonderem Wohnbedarf soll der vorgenannte zentrale Grünzug weitergeführt werden. Da diese Flächen möglicherweise in die Hand eines einzelnen Trägers kommen, wird dieser Abschnitt als private Grünfläche festgesetzt. Aus Gründen einer besseren Gestaltung sind im Misch- und Sondergebiet entlang Am Wall ebenfalls private Grünflächen festgesetzt. Sie dienen zur Abpflanzung des Parkplatzes, die letztgenannte Grünfläche wertet darüber hinaus auch die Rückseite des Einkaufsmarkts gegenüber den angrenzenden Wohnbauflächen auf. Die privaten Grünflächen nehmen im Regelfall Entwässerungsmulden auf.
3.12
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Gemäß den Aussagen des schalltechnischen Gutachtens werden sogenannte Lärmpegelbereiche im Bebauungsplan kenntlich gemacht, die eine Beurteilungsgrundlage für die im nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren festzulegenden passiven Lärmschutzmaßnahmen liefern. Dies ist ein übliches Verfahren um einen entsprechenden Lärmschutz festzusetzen. Im Rahmen des Gutachtens konnte eine etwaige gegenseitige Abschirmung der Gebäude nicht berücksichtigt werden. Daher wurde in den Festsetzungen die Möglichkeit eingeräumt, im Einzelfall geringere Schallpegelbereiche nachzuweisen. Der Nachweis einer Einhaltung des flächenbezogenen Schallleistungspegels ist von Betrieben zu führen, bei denen eine auffällige Geräuschentwicklung im Tageszeitraum oder Arbeiten im Nachtzeitraum zu erwarten ist.
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.13 Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur
3.13
Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft
Die landschaftspflegerischen Ziele des Grünordnungsplans wurden in spezifische Pflanzfestsetzungen übernommen, die für die dem Außenbereich zugewandten Teile der öffentlichen Grünflächen gelten. Abschwemmungen von Partikeln von Dacheindeckungen mit Anteilen an Schwermetallen, wie Kupfer, Blei, Zink, Titan und vergleichbare Stoffe können durch den Boden in das Grundwasser gelangen und die Umwelt schädigen. Daher sind diese Materialien ausgeschlossen bzw. müssen eine Beschichtung aufweisen, die schädigende Einträge verhindert. Durch die Lage im Wasserschutzgebiet ist diese Maßnahme in besonderem Maße angezeigt. Die Beschränkung hinsichtlich der Außenbeleuchtung verfolgt mehrere Ziele: •
Senkung des Energieverbrauchs durch die Wahl der Leuchtmittel (LED-Leuchten)
•
Vermeidung bzw. Verminderung von nachteiligen Auswirkungen auf die Insektenwelt
•
Verringerung der ‛Lichtverschmutzung’ durch nach oben gerichtete Leuchtkegel
Ergänzend wird – als städtebauliche Regelung zur Reduzierung des Abflussbeiwerts und zur Minimierung des Eingriffs in die Bodenfunktionen – bestimmt, dass Stellplätze und Hofflächen mit wasserdurchlässigen Belägen befestigt werden müssen. Im Bereich gewerblicher Nutzung (Sondergebiet, Mischgebiet) ist jedoch eine Gefährdung des Grundwassers durch den Umgang mit wassergefährdenden Stoffen nicht auszuschließen. Daher gilt diese Bestimmung hier nur eingeschränkt. Um gegebenenfalls Gefahren für Boden und Grundwasser ausschließen zu können, wird bestimmt, dass die Verwendung wasserundurchlässiger Beläge auch verlangt werden kann.
3.14
Anpflanzen von Bäumen
Die Pflanzgebote sollen eine angemessene Durchgrünung des Baugebiets gewährleisten. Hin sichtlich der Privatgrundstücke und der öffentlichen Grünflächen beschränkt sich der Bebauungsplan auf eine allgemeine textliche Vorschrift, die die genauen Baumstandorte offen und den Bauherren bzw. der Ausführungsplanung damit weitgehende Gestaltungsfreiheit lässt. Pflanzgebote im öffentlichen Straßenraum beschränken sich auf ausgewählte Standorte mit besonderer Bedeutung. Auf den übrigen Flächen sind die Pflanzungen nur beispielhaft dargestellt – die genauen Standorte ergeben sich aus der Detailplanung unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten, wie z. B. Grundstückszufahrten. Auf eine standortheimische Bepflanzung wird besonders am Übergang zur freien Landschaft Wert gelegt. Innerhalb des Baugebiets stehen die besonderen Anforderungen an das Straßenbegleitgrün (Verringerter Wurzelraum, Tausalz, Trockenheit) sowie die Wünsche der Bauherren im Vordergrund. Die Verwendung von Nadelgehölzen ist eingeschränkt, weil sie in diesem besonderen örtlichen Kontext einen besonders augenfälligen Fremdkörper bilden würden. 32
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
stadtplaner . architekten
3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.15 Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers
3.15
Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers
Aufgrund der Höhenunterschiede zwischen Bauflächen und Verkehrsflächen sind im Bereich des Kreisverkehrs Alte Landstraße auf privaten Baugrundstücken Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich, die von den privaten Eigentümern zu dulden sind. Die erforderlichen Böschungsflächen sind gemäß § 9 (1) Nr. 26 BauGB im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans vermerkt. Da die Grundstücke erst nach Herstellung der Erschließungsanlagen in Privatbesitz übergehen, ist damit die Durchsetzung der Böschungsflächen gesichert. Diese Vorschrift greift aber nicht für das Anbringen von Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs sowie Kennzeichen und Hinweisschildern für Erschließungsanlagen. Diese müssen jedoch nach § 126 BauGB vom Grundstückseigentümer geduldet werden.
3.16
Örtliche Bauvorschriften
Auf Grundlage der Landesbauordnung für Baden-Württemberg und § 9 (4) BauGB werden in diesen Bebauungsplan auf Landesrecht beruhende Regelungen (§ 74 LBO) als örtliche Bauvorschriften aufgenommen. Die örtlichen Bauvorschriften stehen in dem Spannungsfeld, einerseits den Bauherren nicht zu sehr in seiner Gestaltungsfreiheit einzuschränken, andererseits ein Minimum an gestalterischem Konsens für das Baugebiet zu sichern.
3.16.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Die Festsetzung der Dachformen und -Neigungen sollen diesem Ziel dienen. Die festgesetzten Dachneigungen korrespondieren mit den Wand- und Firsthöhen im Abschnitt Ma ß der ba uli chen Nut zu ng (Ziff er 1. 2) . Für Pultdächer sind geringere Dachneigungen festgesetzt, da steilere Neigungen an der Firstseite in gestalterischer Hinsicht ausgesprochen unbefriedigend wirken. Flachdächer sind unter der Maßgabe zulässig, dass der Baukörper eine Mindesthöhe nicht unterschreitet. Eingeschossige ‛Flachdachbungalows’ mit einer Höhe von beispielsweise 3,20 m neben Gebäuden, die die Trauf- und Firsthöhe ausnutzen (6,00 m / 8,50 m) stören den gestalterischen Konsens in starkem Maße und sind daher nicht erwünscht. Garagen, Nebengebäude und untergeordnete Baukörper, die sich einem Hauptbaukörper unterordnen, sind von dieser Vorschrift ausgenommen, da hier die besagten Nachteile nicht zu befürchten sind. Die Dächer von Tiefgaragen sind mit einer Erdsubstratschicht zu bedecken, um auch im Bereich von Geschosswohnungsbauten die gärtnerische Gestaltung der Freiräume zu sichern und klimatische Nachteile zu mindern. Wenn zusätzliche oberirdische Stellplätze vorgesehen sind, kann von dieser Vorschrift abgewichen werden, da deren Anlage außerhalb der Tiefgaragendächer kontraproduktiv wäre.
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GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.16 Örtliche Bauvorschriften
Spiegelnde Lichtreflexe sind unangenehm für das Auge, können Verkehrsteilnehmer irritieren und stören daher. Aus diesem Grund sollen die verwendeten Materialien blendfrei sein. Metalleindeckungen stören das Gesamtbild – vor allem bei steileren Dachneigungen. Andererseits sind bei sehr flachen Dachneigungen Standardziegel nicht verwendbar. Daher werden bei steileren Dachneigungen Blechabdeckungen ausgeschlossen. Die festgesetzten Dachmaterialien ermöglichen auch mit diesen Einschränkungen hinsichtlich Material und Farbe ein großes Maß an Gestaltungsfreiheit, ohne beliebig zu sein. Sie orientieren sich an den vorherrschenden Dachfarben der Umgebung. Die Festsetzungen sind darauf ausgelegt, den Anteil von begrünten Dächern zu erhöhen. Der Einsatz von Fotovoltaikanlagen ist aus Gründen der Nachhaltigkeit erwünscht, gestalterisch ungünstige Anordnungen, wie z. B. aufgeständerte Anlagen sind jedoch durch diese Ziele nicht gedeckt. Bei der Errichtung von Doppelhäusern im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft oder in getrennten Bauvorhaben werden nicht selten in ihrer Gestaltung unterschiedliche Häuser aneinander gebaut. Dies soll zugunsten einer möglichst einheitlichen Gestaltung ausgeschlossen werden.
3.16.2 Werbeanlagen Das maßstäbliche Verhältnis von Werbeanlagen zum Baukörper wird durch Bestimmungen gesichert, die die Größe der Werbeanlage im Verhältnis zur Fassadenfläche festlegen. Die Festsetzungen ermöglichen nicht nur die typischen Hinweisschilder für freie Berufe, son dern lassen für nicht störende Handwerksbetriebe Werbeanlagen etwas größerem Umfang zu. Die Festsetzungen im Mischgebiet und im Sondergebiet verhindern unmaßstäbliche Werbeanlagen, berücksichtigen aber jeweils die spezifischen Anforderungen, die gewerbliche Nutzungen und insbesondere des Einzelhandels. Sie sind so gefasst, dass Störungen des angrenzenden Wohngebiets vermieden werden.
3.16.3 Gestaltung von unbebauten Flächen Einfriedungen stehen direkt an den öffentlichen Verkehrsflächen und haben damit eine nicht zu unterschätzende Auswirkung auf die Gestaltung. Die Höhe der Einfriedungen ist beschränkt, um einer einmauernden Wirkung zu begegnen. Darüber hinaus ist die Höhe von Hecken an den Grundstückszufahrten begrenzt, um bei der Ausfahrt bessere Sichtverhältnisse sicherzustellen. Sichtschutzwände beeinträchtigen sehr häufig aufgrund ihrer Höhe, Länge und Art der Ausführung das Straßenbild und können gegebenenfalls optisch abriegelnd wirken. Daher sind sie in ihrer Länge so beschränkt, dass sie nur als unmittelbarer Schutz für die Terrasse dienen können; längere Sichtschutzwände sollen dagegen vermieden werden. Aufschüttungen und Abgrabungen dienen oft dazu, Höhenunterschiede zwischen den Grundstücken bzw. den Verkehrsanlagen auszugleichen. Auch für Terrassen werden gerne Aufschüttungen vorgenommen. Mit den zulässigen Aufschüttungen und Abgrabungen ist der Angleich an Haussockel, Straßenflächen und benachbarte Grundstücke in der Regel problemlos möglich. Die maximal zulässigen Neigungen gewährleisten die Standfestigkeit der Böschung. 34
GERHARDT Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”
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3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.16 Örtliche Bauvorschriften
Abgrabungen für Lichtgräben verbessern die Belichtung und damit die Nutzbarkeit des Kellergeschosses. Andererseits ist die exzessive Verwendung von Lichtgräben aus Gründen der Gestaltung abzulehnen. Die in den Festsetzungen verwendete Beschränkung ermöglicht im Bedarfsfall dennoch eine vernünftige Belichtung des Kellergeschosses. Müllbehälter, die von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbar sind, wirken im Gesamtkontext optisch störend. Daher sollen sie vom öffentlichen Raum abgeschirmt werden. Die Festsetzungen hinsichtlich der Anlage und Unterhaltung von Freiflächen tragen zur Durchgrünung des Baugebiets bei.
3.16.4 Versorgungsleitungen Leitungsbetreiber behalten sich nicht selten vor, eine oberirdische Verlegung durchzuführen. Die Verlegung von Kommunikations- und Stromleitungen über Dachständer stört das Ortsbild und ist seit Längerem unüblich geworden. Daher wird diese Möglichkeit der Verlegung ausgeschlossen.
3.16.5 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung Um sicherzustellen, dass die Stellplätze im öffentlichen Straßenraum mehrheitlich nur von Besuchern beparkt werden, ist – abweichend von den gesetzlichen baurechtlichen Vorgaben der LBO – ein erhöhter Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen pro Wohnung einzuhalten. Die Verpflichtung, ungerade Stellplatzzahlen aufzurunden, läuft bei Einzelhäusern auf faktisch 2 Stellplätze hinaus, bei einer Einliegerwohnung wäre dann ein weiterer Stellplatz nachzuweisen. Die einer Wohnung zuzurechnenden Stellplätze müssen unabhängig voneinander anfahrbar sein, da ansonsten meist ein Fahrzeug im Straßenraum abgestellt wird.
Karlsruhe, den 18.12.2014, geändert am 03.03.2015 GERHARDT . stadtplaner . architekten
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