Der deutsche Wohnungsmarkt: Anbieter und Nachfrager – heute und morgen

Prof. Dr. Norbert Walter Dr. Tobias Just November 2006

Think Tank der Deutsche Bank Gruppe

Inhalt 1 2

Verschiebungen der Marktstruktur

Was die Märkte bewegt

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Politisches Tauziehen geht weiter

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Schlussbemerkungen

November 2006 · page 2

Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes Warum das Thema so sensibel ist „ In Deutschland gibt es rd. 40 Mio. Wohneinheiten (und Haushalte) „ Wohnbauten machen 47% des deutschen Bruttoanlagevermögens von EUR 10.9 Bio. aus (2006) „ Privathaushalte haben 42% ihres Bruttovermögens in Wohnimmobilien gebunden „ Die Wohnfläche je Einwohner liegt in Westdeutschland bei gut 41 m² (1990 waren es rd. 37 m²). In Ostdeutschland sind es heute knapp 38 m² nach gut 27 m² im Jahr 1990 „ 70% der Wohneinheiten entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg (in Westdeutschland ist der Anteil der Altbauten kleiner als in Ostdeutschland) „ Fast 50% aller Wohnungen sind in Gebäuden mit 1 oder 2 Wohnungen – nur 10,5% befinden sich in Wohnungen mit mehr als 13 Einheiten „ Die Eigentumsquoten liegen mit rd. 45% in West- und 35% in Ostdeutschland deutlich unter dem europäischen Mittelwert November 2006 · page 3

Struktur des Wohnungsbestands 2003 Wohnungsbestand in Deutschland (2003) 38.690 Tsd. Wohnungen Professionelle Anbieter

Private Kleinanbieter

Selbstnutzer

9.769 Tsd. Wohnungen

13.791 Tsd. Wohnungen

15.130 Tsd. Wohnungen

Kommunale Wohnungsunternehmen

Private Kleinvermieter

Ein- und Zweifamilienhäuser

2.744 Tsd. Wohnungen

10.386 Tsd. Wohnungen

12.249 Tsd. Wohnungen

Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen

Einlieger bei Selbstnutzern

Geschosswohnungen

2.597 Tsd. Wohnungen

3.405 Tsd. Wohnungen

2.881 Tsd. Wohnungen

Genossenschaften 2.288 Tsd. Wohnungen

Öffentliche Wohnungsunternehmen 390 Tsd. Wohnungen

Kirchen 137 Tsd. Wohnungen

Sonstige Anbieter* 1.613 Tsd. Wohnungen November 2006 · page 4

* Kreditinstitute, Versicherungen etc. Quellen: GDW, Stat. BA

Aber v.a. seit 2003 hat sich der Markt stark verändert - Transaktionen großer Wohnbestände, Zahl der WE in ´000 Erstverkäufe

Wiederverkäufe 400 350 300 250 200 150 100 50

„ 2004 und 2005 waren Ausnahmejahre „ Volumen der Erstverkäufe geht seit 2004 zurück. 2006 könnte jedes zweite Portfolio bereits ein Wiederverkauf sein „ Insgesamt rd. 1,3 Mio. Wohneinheiten (WE) in etwa 150 Transaktionen – in Erstund Wiederverkäufen

0 99

00

01

02

03

04

05

Anmerkung: 2006 Schätzung für H1, schraffierte Fläche Schätzung H2 2006 Quelle: ifs Institut für Stadtforschung November 2006 · page 5

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Nur Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten. Nur Erstverkäufe

Wer hat die Wohnungen verkauft? - Zahl der WE in ´000 1999-2003

2004-2006 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Kommunen Bund/ Dt. Untern. Sonstige Länder Anmerkung: Schätzung für H1 2006 Quelle: ifs Institut für Stadtforschung November 2006 · page 6

„ 470.000 WE bis 2003 „ 810.000 WE von 2004 bis 2006 „ Kommunen verkaufen mehr (Sondereffekt WOBA Dresden) „ Bestand von Bund/Länder bereits relativ klein. Verkauf der GAGFAH 2004 (82.000 WE) „ Portfolios von Thyssen Krupp (48.000) und Viterra (138.000) erklären mehr als die Hälfte der Entwicklung seit 2004 Nur Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten. Nur Erstverkäufe

Angelsächsische Investoren dominieren auf Käuferseite - Zahl der WE in ´000 1999-2003

2004-2006 600 500 400

100 0

„ Sonstige sind z.B. Investoren aus Nahost, Skandinavien etc.

200

Dt. Untern.

Angels. Untern.

Anmerkung: Schätzung für H1 2006 Quelle: ifs Institut für Stadtforschung November 2006 · page 7

„ Häufig sind dies große Portfolios „ Interessant ist, dass die öffentliche Hand auch weiterhin nicht nur auf der Verkäuferseite auftritt. Hier geht es häufig um Reallokation von Portfolios

300

Öffent. Hand

„ Seit 1999 haben angelsächsische Investoren rd. 650.000 WE erworben

Sonst.

Nur Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten. Nur Erstverkäufe

Strukturverschiebungen seit 1999 - Saldo aus Käufen und Verkäufen, WE in ´000 750 600 450 300 150 0 -150 -300 Komm. Bund/ Dt. Angels. Sonst. Länder Untern. Untern.

Quelle: auf der Basis von ifs Institut für Stadtforschung November 2006 · page 8

„ Angelsächsische Unternehmen gewinnen zu Lasten der öffentlichen Hand „ Dies ist aber in Relation zum gesamten deutschen Wohnungsmarkt von knapp 40 Mio. WE zu setzen ! „ Es ist auch wichtig, dass die öffentliche Hand noch über rd. 2,5 Mio. WE verfügt und Genossenschaften über gut 2 Mio. WE Nur Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten. Nur Erstverkäufe

Weiterverkäufe gewinnen an Bedeutung „ Portfolioverkäufe werden weiterhin erfolgen. Es gibt aber zusätzliche Strukturveränderungen – Wiederverkäufe gewinnen noch mehr an Bedeutung. BulwienGesa schätzt das in den nächsten Jahren nur noch jedes dritte Portfolio ein Erstverkauf ist – Der Verkauf der WOBA in Dresden war eine Zäsur: Zum einen hat sich eine Kommune auf einen Schlag entschuldet. Zum anderen stieg die politische Sensibilität an (siehe das Scheitern des Verkaufs in Freiburg sowie den Kompromiss beim REIT-Gesetz) – Es wird jedoch auch in Zukunft Erstverkäufe geben, denn die finanziellen Sorgen der Kommunen werden nicht kleiner, und die ökonomischen Gesetze ändern sich nicht.

„ Bei den Käufern dominieren künftig die langfristigen Asset-Manager. Steigende Zinsen reduzieren Leverage-Effekt. Opportunistische Investoren ziehen sich dann eher zurück.

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Was die Märkte bewegt

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Schlussbemerkungen

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Käufersicht: Was bietet dieser undynamische Markt?

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Inflationsrate

Preis ETW (Neubau)

Preis ETW (Best.)

Miete (Best.)

„ Preise für Eigentumswohnungen gehen seit Jahren zurück

% gg. Vj.

„ Neubaumieten stagnierten zuletzt nach deutlichen Rückgängen in der zweiten Hälfte der 90er Jahre

12 8 4

„ Bestandsmieten steigen nur sehr geringfügig – Zuwachs unterhalb der allgemeinen Teuerung

0 -4 -8 1991

1994

1997

2000

2003

Quellen: BulwienGesa, Stat. BA, DB Research November 2006 · page 11

2006

Jeweils Mittelwerte für 50 resp. über 100 deutsche Städte in Ost und Westdeutschland

Entwicklung der Wohnungspreise 2006 - Bestandswohnungen HPX

Bulw ienGesa 110 2003=100

100

„ Hypoport (HPX) bietet monatliche Daten „ Entwicklung 2006 in den ersten zehn Monaten +0,1% gg. Vj. bei Bestandswohnungen „ Preise bei Endverbrauchern ziehen offensichtlich nicht an

90

80 2003

2004

2005

Quellen: BulwienGesa, Hypoport November 2006 · page 12

2006

„ Was können also Portfolioinvestoren an Wertsteigerungen realisieren?

Die Käufersicht: Wohnungen sind heute sehr „günstig“ - Erschwinglichkeitsindex, Deutschland insgesamt -

350

Hypothekenzinsen

Erschwinglichkeitsindex

Wohnungspreise

Nominales Einkommen pro Kopf 14%

1975=100

300

12%

250

10%

200

8%

150

6%

100

4%

50

2%

0

0% 1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

Quellen: BulwienGesa, Bundesbank, OECD, DB Research Der Erschwinglichkeitsindex misst die Hypothekenzahlungen für eine durchschnittliche Wohnung mit 80 m² bei 25 jähriger Laufzeit der Hypothek in Relation zum verfügbaren Einkommen pro Kopf in Deutschland. November 2006 · page 13

Bevölkerungsrückgang und Überalterung unvermeidlich Bevölkerungsrückgang um 10% bis 2050

Starke Verschiebung der Altersstruktur

200.000 Nettozuw anderung p.a.

100.000 Nettozuw anderung

100.000 Nettozuw anderung p.a.

200.000 Nettozuw anderung 85 80+ 80 65-80 75 15-64 70 0-14 65 Gesamt

2000

2010

2020

2030

2040

60 2050

Quelle: Stat. BA, 11. koordinierte Vorausberechnung 2006

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-100

0

100

200

300

Mieterprivatisierung klappt, aber Erfolge sind begrenzt - Privatisierungsquoten in %, bis jeweils Anfang 2006 kleinere Pakete größere Pakete

„ Wohnungsprivatisierung als ein sehr wichtiges Betätigungsfeld

Nürnberg

„ Es lassen sich aber nicht alle Wohnungen an Mieter privatisieren

Frankfurt Hamburg Köln

„ Planen von realistischen Privatisierungserfolgen ist sehr wichtig

Hannover Dortmund

„ Bestandsmanagement ist (fast) immer zu planen

Berlin Leipzig 0

10

20

30

Anmerkung: größere Pakete: 3.000-5.000 WE kleinere Pakete: unter 3.000 WE Quelle: BulwienGesa November 2006 · page 15

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Wohnungsmärkte bleiben in Bewegung „ Wohnungspreise und Mieten wachsen auch 2007 bestenfalls moderat. Vielerorts ist weiterhin mit Stagnation zu rechnen. Die steigende Abgabenbelastung Anfang 2007 engt die Möglichkeiten ein „ Hartz IV führt bereits zu einer Verschiebung der Wohnungsnachfrage. Kleinere Wohnungen sind stärker nachgefragt „ Grundsätzlich ist der Zeitpunkt zum Erwerb von Wohneigentum günstig. Die Preise sind deutlich langsamer gestiegen als die Einkommen. Die Zinsen sind noch vergleichsweise niedrig und das Angebot wächst sehr langsam „ Die demografischen Trends werfen ihre Schatten bereits auf die heutigen Immobilienmärkte „ Mieterprivatisierung ist nur eine von vielen Stoßrichtungen November 2006 · page 16

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Schlussbemerkungen

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Wohnungen sind auch ein politisches Gut „ Verkauf von öffentlichen Wohnungsportfolios wird zum Politikum – Der erfolgreiche Verkauf in Dresden und der gescheiterte Verkauf in Freiburg markieren die Eckpunkte der Diskussion – Es ist grundsätzlich gut, dass die Diskussion geführt wird – Es ist aber erstaunlich, welch einfach gestrickte Argumente in manchen Medien und bei vielen Politikern (weil bei vielen Wählern) scheinbar überzeugen

„ Einführung von Real Estate Investments Trusts – Die Gesetzesvorlage sieht vor, dass deutsche REITs nur sehr begrenzt in Wohnungen investieren können (in Neubauten oder in gemischte Nutzungen mit geringem Wohnanteil) – Dies ergibt weder ordnungspolitisch Sinn, noch bietet es den erhofften zusätzlichen Mieterschutz – Gleichwohl wäre es gut, dass es eine Einigung beim Thema REITs gäbe

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REITs in aller Welt - und nirgendwo wurden Wohnungen ausgenommen -

Quelle: BMF November 2006 · page 19

Ein paar Worte zum deutschen REIT „ REITs sind nicht opportunistische Investoren. In den USA operieren sie mit moderatem Fremdkapitaleinsatz und konzentrieren sich auf das Verwalten und Drehen von Portfolios „ REITs bieten auch öffentlichen Investoren die Möglichkeit, Einflussmöglichkeiten zu behalten, denn auch Kommunen können in REITs investiert sein „ REITs sind nicht die Antwort auf alle Fragen des deutschen Wohnungsmarktes. Sie sind ein neues Produkt, das Elemente von verschiedenen existierenden Produkten neu zusammenbringt. Dadurch entsteht etwas Neues und auch eine neue Dynamik „ Der wahre Vorteil von REITs ist der erhöhte Leistungswettbewerb zwischen Anlageprodukten. Der Wettbewerb zwischen Produkten führt nicht nur zu Gewinnern und Verlierern, er führt in erster Linie zu mehr Dynamik. Davon profitieren alle Anleger! „ Investoren können auch ohne Wohnungs-REIT den Exit über die Börse nehmen. Entweder über herkömmliche Immobilien-AGs oder in anderen Ländern. Ist das sozialpolitisch verantwortungsvoller? November 2006 · page 20

Sind private Wohnungsgesellschaften schlechter als kommunale? Erfahrungen aus Berlin „ Mieten in öffentlichen Wohnungsgesellschaften sind häufig nicht günstiger als bei privaten Wohnungsgesellschaften „ Öffentliche Wohnungsgesellschaften können die Mietentwicklung nicht maßgeblich beeinflussen „ Die Erfolge des Quartiersmanagement (Thema Stadtrendite) lassen sich häufig nicht nachweisen. Empirische Hinweise lassen den Schluss nicht zu, dass öffentliche Gesellschaften bessere Quartiersmanager sind „ Mieten steigen nach dem Kauf von Privaten nicht oder allenfalls nur moderat „ In entspannten Wohnungsmärkten reicht Wohngeld als Unterstützung Bedürftiger aus. Die Bereitstellung zusätzlicher Wohnungen ist (häufig) nicht erforderlich Quelle: Senatsverwaltung für Finanzen November 2006 · page 21

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Schlussbemerkungen „ Denken in Alternativen ist notwendig – Die Welt hat sich dramatisch geändert. Vermeintlich öffentliche Güter stehen daher immer häufiger auf dem Prüfstand. Es geht dann um das notwendige Werturteil: Welches Gut soll die öffentliche Hand in welcher Qualität bereitstellen (direkte Implikation: Welches dann aber nicht!)

„ Vorsichtiger Umgang mit so genannten positiven Externalitäten – Bei diesem Thema heißen sie dann soziale oder Stadtrendite. Bei der Diskussion um die Eigenheimzulage haben die Befürworter dieser Subvention natürlich auch eine soziale Rendite von Eigentum akzentuiert. – Der soziale Mietermix ist immer ein impliziter finanzieller Transfer von UNTEN nach OBEN – Der bunte Mix, den wir in Deutschland (noch) haben, ist teilweise Ausdruck von solchen Transfers und von den früheren Knappheiten, die ihn erzwungen haben November 2006 · page 23

Mehr Informationen (Auswahl) www.dbresearch.de

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Demografie lässt Immobilien wackeln (2003) Demografische Entwicklung verschont öffentliche Infrastruktur nicht (2004) Immobilienmarkt Berlin: Mit schwerer Hypothek in die Zukunft (2005) Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert (2005) Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft (2005) Bausparkassen: Das Wichtigste in 10 Minuten (2006) Baustelle Indien: Perspektiven für die indischen Immobilienmärkte (2006) Deutsche Einzelhandelsimmobilien: Chancen trotz Überangebot (2006) Fallende Wohnungspreise in den USA: Wird Europa folgen? (2006) Was Europa von US-REITs lernen kann. Lehren aus den Elfenbeintürmen (2006)

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