HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT DIE UNTERKUNFTSKOSTEN AUS SICHT EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS Christian Knibbe Teamleiter Vermietung bei der VBW BAUEN UND...
HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT DIE UNTERKUNFTSKOSTEN AUS SICHT EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS Christian Knibbe Teamleiter Vermietung bei der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH, Bochum
Fachtagung „Hartz IV und der Wohnungsmarkt“ 16. April 2008 in Dortmund
DIE VBW IN ZAHLEN Gesellschafter f 49 % Stadtwerke Bochum f Mehrere Anteilseigner vorrangig aus der Immobilienbranche des Ruhrgebiets (Thyssen-Krupp, EUROHYPO AG, Deutsche Annington, Hypo-Vereinsbank)
Aktivitäten im mittleren Ruhrgebiet / in Bochum über 90% der Immobilien Kennzahlen 2007* f f f f f f f f f
113 12.700 WE 1.900 WE 100 GE 400 Mio. € 66 Mio. € 5,5 Mio. € 9% 16,4 Mio. €
Aktivitäten als Bauträger und Projektentwickler f rd. 50 WE‘s jährlich + Büro und Dienstleistungsimmobilien
Beteiligungen f WSG, Düsseldorf
rd.
3.000 WE
*vorläufig 16.04.2008
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DER WOHNUNGSMARKT IN BOCHUM f Stetiger Rückgang der Einwohnerzahlen (2006 = 375.563; 2007=373.808) (Quelle: Stadt Bochum)
f Bevölkerungsprognose bis zum Jahre 2020 = 355.000 Einwohner (Quelle: Stadt Bochum)
f Bevölkerungsrückgang resultiert überwiegend aus der Differenz Sterbe- und Geburtenrate, die nicht durch Zuwanderungen kompensiert wird f Arbeitslosenquote 10,2 % (Stand 31.12.2007, Quelle: Stadt Bochum) f Ausländeranteil 8,9 % (Stand 31.12.2007, Quelle: Stadt Bochum) f Innerstädtische Umzugshäufigkeit 7,56 % (Stand 31.12.2006, Quelle: Stadt Bochum) f Wohnungsbestand in Bochum rd. 189.684 Einheiten davon 148.533 in MFH, 21.397 öff. gef., 4.500 öff.gef. VBW f ca. 45.000 Wohneinheiten befinden sich davon in institutioneller Hand
⇒ Auf dem Bochumer Wohnungsmarkt dominiert der Privatanbieter und der Wettbewerb verschärft sich 16.04.2008
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GEMEINSCHAFTLICHES ARBEITEN
f Vertreter von rd. 80.000 Wohnungen im Ruhrgebiet f HARTZ IV im gesamten Ruhrgebiet ein Thema 16.04.2008
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HARTZ IV-HAUSHALTE IM VERGLEICH
f 19.984 Bedarfsgemeinschaften* f 38.775 Personen in Bedarfsgemeinschaften*
* Quelle: ARGE Bochum, Stand März 2008
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HARTZ IV-HAUSHALTE IM VERGLEICH
f (Kommunale) Wohnungsunternehmen erfüllen einen „Versorgungsauftrag“ f Wohnungsbaugesellschaften verfügen über Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung f traditionell sind Wohnungsgesellschaften schon immer ein Ansprechpartner für Menschen mit geringem Einkommen gewesen (im Gegensatz zu vielen privaten Anbietern)
⇒ Kommunale Wohnungsunternehmen verfügen i.d.R. über einen deutlich höheren Anteil an HARTZ IV-Haushalten als der Städtedurchschnitt
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ANGEMESSENHEITSGRENZEN
f 3-qm Toleranz-Grenze möglich f Betriebs- und Heizkosten werden entsprechend der tatsächlich anfallenden Kosten übernommen f KdU-Regelung: „Es ist davon auszugehen, dass … der Wohnungsbedarf auch mit Wohnungen in einfacher Lage und einfachster Ausstattung (auch ohne eigenes Bad und Heizung) gedeckt werden kann. Da jedoch derartiger Wohnraum in Bochum nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung steht, ist die Angemessenheit weiter zu ziehen (Bad, Heizung, Isoverglasung).“ „…Wohnungen in normaler Wohnlage unter der Baualtersklasse bis 1969...“!
⇒ Angemessenheitsgrenzen orientieren sich am Bochumer Mietspiegel und sind insofern grundsätzlich in Ordnung 16.04.2008
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PRAKTISCHE AUSWIRKUNGEN f Zielgruppenspezifische Schwierigkeiten
- Nur rd. 6 % aller VBW-Wohnungen unter 63 qm verfügen über 3 Zimmer und liegen im Preislimit
- Singles haben es schwer eine angemessene Wohnung zu finden
- Förderrichtlinie sieht 75 qm vor (Kind ab 6 Jahre)
- Nur 13 % der VBW-Wohnungen sind angemessen
f Für ARGE-Kunden wird bei Umzug keine Doppelmiete übernommen - Risikokündigung - Einnahmeverlust seitens des Wohnungsunternehmens 16.04.2008
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STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN
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STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN
f mögliche Gründe für Umzugsaufforderung − (Haupt-)verdiener wird arbeitslos (z.B. NOKIA) − Familienmitglied zieht aus − allgemeine Mietanpassung − Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme
f 50 Euro Toleranzgrenze
⇒ Umzugsaufforderungen in Wohnungsbeständen der Ruhrgebietsunternehmen eher marginal ⇒ Aufforderungen im Gesamtbereich Bochum eher gering
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STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN f Förderrichtlinie stimmt häufig nicht mit Angemessenheitsgrenzen überein f Kein Luxus zu Lasten des Steuerzahlers f Nachfrage könnte gedeckt werden ohne zusätzliche Belastung des Haushaltes
⇒ Anpassung der Angemessenheitsgrenzen an die Grenzen der Förderrichtlinien wäre nachfragekonform und schlüssig 16.04.2008
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STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN f Wegfall der öff. Bindung am 31.12.2006 f Veränderte Grundrissanforderungen f Die Wohnanforderungen in allen Bevölkerungsschichten steigen f Schon im unmodernisierten Zustand keine Vermietung an Hartz-IV-Kunden möglich f Anreize für ARGE-Kunden in energetisch aufgewertete Wohnungsbestände zu ziehen bleiben aus f Anreize für Wohnungsunternehmen energetische Aufwertungen an Gebäuden vorzunehmen sind im Hinblick auf ARGE-Kunden gering
⇒ Fläche bedeutet nicht gleich Luxus
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STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN
f Wohnungsunternehmen haben nicht nur Versorgungsauftrag, sondern auch Stadtentwicklungsaufgabe und wirtschaftlichen Auftrag zu erfüllen f Jährliches Investitionsvolumen von 25 Mio. Euro f Vermeidung von Segregation oder doch ARGE-freie Quartiere ? 16.04.2008
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FAZIT f Wohnungsunternehmen haben als Wohnraumversorger für die breite Schicht eine große Bedeutung f Angemessenheitsgrenzen richten sich nach dem MSP und sind in den meisten Fällen tatsächlich angemessen f Praktische Auswirkungen der KdU: − Bestimmte Zielgruppen haben es besonders schwer angemessenen Wohnraum zu erhalten; dass Doppelmieten nicht gezahlt werden erschwert die Wohnungssuche für Hartz IV-Empfänger zusätzlich f Strategische Auswirkungen der KdU: − Angemessenheitsgrenzen orientieren sich nicht an den Förderrichtlinien, die für Menschen mit geringem Einkommen bestehen => Synchronisation erforderlich − Wohnfläche wird mit Luxus gleichgesetzt und verhindert dadurch Vermietung von preiswertem Wohnraum (auch frei finanziert) => Toleranzgrenzen überdenken − notwendige Modernisierungsmaßnahmen schließen Vermietung an Hartz IV-Kunden aus und fördern die Segregation => Lösungsfindung erforderlich f Lösungsansätze ARGE Bochum und VBW − Sehr gute gemeinsame Zusammenarbeit mit regelmäßigen „Jour-Fix“ zur Abstimmung − Gegenseitige Kommunikation der direkten Ansprechpartner zur Unterstützung der individuellen Lösungsfindung
