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MADRID
BARCELONA
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Patricia Lapresa
MADRID
BARCELONA
Continuando la tendencia ya iniciada en 2014, Madrid vuelve a despuntar como uno de los destinos turísticos con mejor comportamiento tanto en términos de demanda como en resultados operativos, reduciendo así el gap que tradicionalmente le ha separado de Barcelona en el ámbito del turismo. No obstante, su mayor dependencia del turista nacional, sigue siendo su principal limitación de cara al crecimiento de su ingreso por habitación disponible (RevPAR1).
Un año más, Barcelona se mantiene como uno de los principales mercados turísticos y ciudad de referencia para el visitante extranjero en España. Barcelona no llegó a sufrir los efectos de la crisis en la misma medida que los sufrieron otros destinos españoles, lo que hace que el crecimiento de la demanda en 2015 haya sido más contenido. No obstante, se sitúa de nuevo como primer destino turístico del país por número de pernoctaciones y destaca con unos excelentes datos operativos en los que el RevPAR, especialmente para la categoría 5* , sigue superándose año tras año.
1. Demanda
1. Demanda
El mercado hotelero de Madrid experimentó en 2015 por segundo año consecutivo, un crecimiento positivo tanto en pernoctaciones como en número de viajeros. Esta tendencia, sitúa a la ciudad de Madrid, un año más, como segundo destino turístico a nivel nacional por número de pernoctaciones. En cuanto a número de viajeros, Madrid, por cuarto año consecutivo, alcanza la primera posición.
Barcelona ha sido uno de los puntos turísticos españoles que menos ha sufrido la crisis, principalmente por el alto componente de turista internacional, que se ha visto menos afectado que el doméstico en los años de recesión. En 2015, Barcelona se sitúa de nuevo como principal punto turístico por número de pernoctaciones por delante de Madrid y de los principales mercados vacacionales de Canarias, Baleares, Levante y Costa Brava. En cambio, por número de viajeros, vuelve a situarse por detrás de Madrid, que cuenta con 3 veces más turistas nacionales, (si bien estos con una estancia media menor).
Gracias al crecimiento sostenido de la demanda durante los últimos dos años, Madrid acorta progresivamente distancias con Barcelona, referente del turismo urbano en el mercado español. La moderación en los precios de alojamiento en la ciudad de Madrid, así como las políticas implantadas recientemente encaminadas a potenciar el turismo por parte de Ayuntamiento y Comunidad, están fomentando este crecimiento.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC* (%) 2010-2015
Variación 2015 Vs 2014
7.871.879
8.318.612
7.927.409
7.520.832
8.384.306
8.894.518
2,5%
6,1%
Madrid Viajeros % var. anual
9,8%
5,7%
-4,7%
-5,1%
11,5%
6,1%
Nacionales
4.023.172
4.151.919
4.030.002
3.832.575
4.356.412
4.472.588
2,1%
2,7%
Internacionales
3.848.707
4.166.693
3.897.407
3.688.257
4.027.894
4.421.930
2,8%
9,8%
Pernoctaciones
15.192.771
16.411.369
15.454.313
14.848.663
16.520.205
17.818.431
3,2%
7,9%
11,3%
8,0%
-5,8%
-3,9%
11,3%
7,9%
% var. anual Nacionales
6.926.264
7.164.028
6.931.265
6.583.531
7.479.028
7.777.065
2,3%
4,0%
Internacionales
8.266.507
9.247.341
8.523.048
8.265.132
9.041.177
10.041.366
4,0%
11,1%
Estancia Media
1,9
2,0
1,9
2,0
2,0
2.0
0.7%
1,7%
1,3%
2,2%
-1,2%
1,3%
-0,2%
1,7%
% var. anual
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Barcelona ha resultado ser durante años uno de los mercados turísticos más estables. De hecho incluso durante los años de desaceleración económica del país, la ciudad registraba discretos crecimientos continuados de las pernoctaciones. La consecuencia de esta estabilidad ha sido un crecimiento anual compuesto durante los últimos 5 años del +4,2% (CAC ‘10-‘15) en pernoctaciones, por encima del resto de destinos urbanos pero un crecimiento interanual en 2015 del +5,7%, más discreto que el de las principales ciudades españolas que venían de registrar caídas significativas.
Barcelona Viajeros
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC* (%) 2010-2015
Variación 2015 Vs 2014
2,1%
5,4%
-3,8%
4,0%
6.396.500
6.827.658
6.632.251
6.563.285
6.728.640
7.090.244
% var. anual
16,4%
6,7%
-2,9%
-1,0%
2,5%
5,4%
Nacionales
1.777.273
1.654.802
1.461.353
1.316.117
1.407.027
1.463.593
Internacionales Pernoctaciones
4.619.227
5.172.856
5.170.898
5.247.168
5.321.613
5.626.651
4,0%
5,7%
15.095.875
16.146.596
16.219.923
16.630.808
17.535.214
18.537.357
4,2%
5,7%
% var. anual
22,6%
7,0%
0,5%
2,5%
5,4%
5,7%
Nacionales
3.298.677
3.074.948
2.695.189
2.477.411
2.706.362
2.811.311
-3,1%
3,9%
Internacionales
11.797.198
13.071.648
13.524.734
14.153.397
14.828.852
15.726.046
5,9%
6,1%
2,1%
0,3%
Estancia Media % var. anual
2,4
2,4
2,4
2,5
2,6
2,6
5,3%
0,2%
3,4%
3,6%
2,8%
0,3%
CAC: Crecimiento Anual Compuesto Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) 1. RevPAR: Revenue Per Available Room
1 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
CAC: Crecimiento Anual Compuesto
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 2
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MADRID
En el caso de Madrid, mercado muy dependiente de la demanda nacional y del cliente de negocios, es especialmente relevante el efecto sobre el destino de la recuperación económica del país, tanto a nivel de consumo de los hogares como en su papel de receptor de inversión extranjera y nacional. En efecto, mientras que el cliente nacional presentó en el conjunto de los últimos dos años un crecimiento de las pernoctaciones del 18,1%, el cliente internacional se ha recuperado a un ritmo todavía mayor registrando un crecimiento del 21,5% en dicho periodo. La persistencia de esta tendencia, hace que las pernoctaciones del visitante internacional estén ganando peso progresivamente, pasando de representar un 54% del total en 2010 a un 57% en 2015. Otro indicador representativo de la demanda turística es el flujo de viajeros que registra el aeropuerto Adolfo Suárez Madrid Barajas, el mayor hub internacional en España. En 2015 el número de pasajeros (46,2 millones) registró un significativo crecimiento interanual (+11,9%). Las reformas destinadas a mejorar las terminales más antiguas del aeropuerto (T1 y T2), unido a la apertura de nuevas rutas, la posición de Barajas como nexo de unión de Europa con América Latina y el crecimiento de las aerolíneas de bajo coste, han hecho que 2015 sea el mejor año para el aeropuerto madrileño de los últimos cuatro, consolidando la tendencia de crecimiento iniciada en 2013.
El mercado de Barcelona es un mercado característicamente internacional, donde el turista español no representa más del 15% del total de pernoctaciones y el 20% del total de viajeros, mientras que el turista internacional supone el 85% de las pernoctaciones con una gran diversificación de demanda. EEUU, el principal país emisor en 2015, representó un 9% de las pernoctaciones. Además de Estados Unidos, otros mercados emisores relevantes son Reino Unido y Francia. La tendencia de Barcelona es hacia una mayor internacionalización: prueba de ello es que mientras que en 2010 las pernoctaciones de turistas españoles representaban un 22% del total, en 2015 este ratio ha descendido 7 puntos porcentuales. En cuanto al aeropuerto de Barcelona, cabe mencionar el crecimiento sostenido de la cifra de pasajeros en los últimos 6 años. Aun así la cifra de pasajeros (39,7M) se situó en 2015 por detrás del aeropuerto Madrid Barajas. Desde 2003 el aeropuerto de Barcelona ha sido objeto de mejoras importantes con un presupuesto de inversión de aproximadamente de 3.000 millones de euros. Este plan, que ha supuesto la construcción de una tercera pista, la mejora de los accesos por carretera y la construcción de una nueva terminal en 2009, permitió ampliar la capacidad del aeropuerto hasta los 50 millones de pasajeros. Recientemente se ha abierto una línea de metro que une El Prat con el centro de Barcelona y la estación de tren de Sants, en la que operan trenes de larga, media y corta distancia.
Aeropuerto Barcelona El Prat / Nº pasajeros
Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid Barajas / Nº pasajeros 47
2015
45
2012
2013
35
2012
35
2011
50
2011
2010
50
2010
0
10
20
Millones de viajeros
Fuente: AENA
3 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
30
40
38
2014
40
2013
40
2015
42
2014
BARCELONA
50
60
34 29 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Millones de pasajeros
Fuente AENA
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 4
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MADRID
2. Oferta
BARCELONA
2. Oferta En 2015 Barcelona contaba con un total de 68.508 plazas en la categoría oro (1*-5*) y un total de 74.240 plazas repartidas en 615
En 2015 Madrid contabilizaba un total de 67.552 plazas en la categoría oro (1*-5*) y un total de 80.640 plazas distribuidas en 788 establecimientos hoteleros de todas las categorías. Estas cifras suponen una disminución de un -0,3% con respecto a las cifras de 2014. Por categorías, la única que ha crecido ha sido la categoría 3* oro, con un discreto 1,2%, añadiendo 152 plazas a la oferta disponible.
establecimientos de todas las categorías. Especial protagonismo tiene la categoría 4* con un 53,2% de la oferta, seguida de las categorías 3* y 5*. Estas cifras suponen un crecimiento de oferta del 1,7% respecto a las registradas en 2014, que como se puede observar, están muy por debajo del crecimiento de la demanda.
Actualmente, el desglose por categorías de la oferta hotelera en Madrid sitúa al segmento 4* muy por encima del resto, con una cuota de mercado del 63,1% respecto al total de la categoría oro, seguida por el segmento 3* con un 18,3% de las habitaciones.
Nº de plazas por categoría / 2015
Nº de plazas por categoría / 2015 1 y 2* 5,0%
1 y 2* 9,7%
5* 13,5%
5* 12,8%
3* 18,3%
3* 24,4%
4* 53,2%
4* 63,1%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Barcelona / Nº Plazas
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC(%) 2010-2015
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010-2015
5 estrellas
9.018
9.101
8.906
8.072
8.514
8.758
-0,6%
5 estrellas
10.780
10.598
10.532
10.135
9.339
9.150
-3,2%
4 estrellas
31.570
32.367
32.868
35.008
36.265
36.430
2,9%
4 estrellas
35.563
38.283
39.560
41.448
42.689
42.631
3,7%
3 estrellas
14.498
14.769
15.106
16.191
16.483
16.699
2,9%
3 estrellas
12.561
12.370
12.327
12.111
12.237
12.389
-0,3%
1 y 2 estrellas
5.469
5.615
5.559
6.068
6.450
6.621
3,9%
3.831
4.029
3.884
3.610
3.414
3.382
-2,5%
Total Oferta Estrellas Oro
62.444
63.729
64.284
65.339
67.712
68.508
1,9%
Total Oferta Estrellas Oro
63.623
66.297
67.114
67.303
67.679
67.552
1,2%
Total Oferta
65.920
66.993
67.606
70.433
73.022
74.240
2,4%
Total Oferta
76.031
79.115
80.046
81.198
80.903
80.640
1,2%
% var. anual
18,6%
1,6%
0,9%
4,2%
3,7%
1,7%
% var. anual
2,6%
4,1%
1,2%
1,4%
-0,4%
-0,3%
Madrid / Nº Plazas
1 y 2 estrellas
Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Desde el inicio de la crisis económica en 2007 y hasta 2011, el mercado de Madrid asistió a un crecimiento sostenido de su oferta hotelera como consecuencia de la entrada en escena de proyectos planificados con carácter previo a la crisis. Dicho crecimiento se ha moderado significativamente en los últimos cuatro años si bien el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento y el número de proyectos actualmente en planificación y/o ejecución auguran el inicio de una nueva tendencia de crecimiento en la oferta. Actualmente existen en Madrid 27 proyectos de alojamientos hoteleros la mayoría de los cuales se materializarán en los próximos 2-3 años y entre los que destacan el proyecto del primer W de Madrid, que se construirá en el antiguo Hotel Asturias, con 141 habitaciones. Este hotel competirá con el Four Seasons también proyectado por OHL en Canalejas, con 215 habitaciones y aproximadamente 20 serviced apartments operados por la misma cadena.
5 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
La principal novedad desde el punto de vista de la oferta tiene que ver con la entrada en vigor en el mes de julio de 2015 de una moratoria turística en Barcelona, que actualmente sigue vigente a expensas de que se apruebe el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) en cuyo borrador se divide la ciudad en varias zonas: zona de decrecimiento (no se concederán nuevas licencias aunque cierren otros establecimientos), zona de mantenimiento (se concederán nuevas licencias a medida que se cierren antiguos establecimientos) y zona de expansión (se concederán nuevas licencias). Los efectos de esta moratoria condicionarán, a buen seguro, el desarrollo de la actividad hotelera en la ciudad en los próximos años.
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 6
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MADRID
Dos grupos que han desplegado una ambiciosa estrategia de crecimiento en la ciudad son el español Barceló y el grupo portugués Pestana. Barceló, tras la reciente inauguración del Hotel Barceló Emperatriz, proyecta dos nuevas aperturas para los próximos años, el Barceló Torre de Madrid, situado en el edificio del mismo nombre en la Plaza de España propiedad de Metrovacesa, y el Barceló Premium Foxá, situado en un edificio en las inmediaciones de la estación de Chamartín. Asimismo, el grupo portugués Pestana, que se hizo con el proyecto de reconversión de la Casa de la Carnicería en la plaza mayor anunció a finales del año 2015 la apertura de otro hotel en Gran Vía. Otro proyecto en curso es el Doubletree by Hilton que abrirá de la mano de Hoteles Temáticos Culturales sobre la base de un acuerdo de franquicia con Hilton. El hotel se ubicará en las inmediaciones de la Plaza de las Cortes y prevé su apertura durante el segundo semestre de 2016.
7 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
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BARCELONA
Por el momento se cifran en 28 los proyectos que no saldrán adelante por encontrarse en zona de decrecimiento o de mantenimiento. Desde el anuncio de la moratoria se ha producido una práctica paralización de las inversiones de compra de inmuebles para su reconversión a uso hotelero. La paralización de la inversión permite asegurar una contención de la oferta a futuro que afectará al alza los principales indicadores de precio medio y ocupación de la planta hotelera existente. Si bien la nueva política sobre alojamientos turísticos en Barcelona es estricta, también habrá proyectos que sigan su curso y abran en 2016 o 2017, ya sea porque estaban ya en marcha pero han retrasado su apertura, o bien porque las licencias ya se encontraban en fase avanzada de tramitación a fecha de la implantación de la moratoria. Ejemplos de proyectos que seguirán su curso a pesar de la Moratoria son el proyecto hotelero de la Torre Agbar o el Me by Meliá que se abrirá en la intersección de Gran Vía con el Paseo de Gracia.
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 8
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MADRID
BARCELONA
3. Evolución de las principales magnitudes
3. Evolución de las principales magnitudes
La ciudad de Madrid registró en 2015 un crecimiento interanual del RevPAR del 12,7%, por segundo año consecutivo la tendencia es positiva, lo que hace que el RevPAR se sitúe en niveles máximos desde el año 2008. Este crecimiento de doble dígito viene principalmente motivado por una ocupación media del total de categorías de 71,8%, cifra que mejora los niveles de los años pre-crisis. Si bien el RevPAR de 2015 se sitúa aún en 59,7€, por debajo del registrado en 2008 (66,1€), todo indica que, si los niveles de ocupación se mantienen elevados y el precio medio continúa su escalada, la ciudad de Madrid, recuperará pronto los niveles de ingresos por habitación disponible previos a la crisis.
Barcelona ha registrado en 2015 un crecimiento del 12,9% del RevPAR Vs 2014, lo que hace que se sitúe en 91,1€, 11€ por encima de la cifra de 2008, inicio de la crisis en España. La principal fuente de este crecimiento en RevPAR es un aumento del 7,3% en el precio medio por habitación. Este crecimiento, junto con un crecimiento estable de la ocupación, durante los últimos 5 años, hace que el crecimiento anual compuesto del RevPAR para el periodo 2010-2015 se sitúe en el 5,7%. Es destacable mencionar que el precio promedio del total de categorías para el periodo 2015 en Barcelona se situó 117,6€ nada menos que un 41,5% por encima de este mismo dato para la
Madrid
2010
ADR* (€) Ocupación por hab.
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010-2015
Variación. 2015 Vs 2014
85,9
85,8
83,5
79,2
79,2
83,1
-0,6%
4,9%
64,5%
67,2%
63,4%
60,7%
66,8%
71,8%
2,1%
5,0 p.p.*
55,4
57,7
52,9
48,1
52,9
59,7
1,5%
12,7%
RevPAR (€)
ciudad de Madrid (83,1€).
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010 -2015
Variación 2015 Vs 2014
99,4
106,0
108,6
109,3
109,6
117,6
3,4%
7,3%
69,6%
72,5%
72,1%
73,1%
73,6%
77,5%
2,1%
3,9 p.p*
69,2
76,8
78,3
79,8
80,7
91,1
5,7%
12,9%
Barcelona ADR (€) Ocupación por hab. RevPAR (€)
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) (*) puntos porcentuales (*) Average Daily Rate
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) (*) puntos porcentuales
En cuanto al desglose por categoría, podemos observar que el mayor crecimiento en RevPAR en 2015 vs 2014 proviene del segmento 4*, que ha registrado en 2015 un RevPAR de 61,8€, un 12,2% superior al de 2014 impulsado principalmente por el fuerte aumento de la ocupación. El segmento de las 5*, no obstante, es el que presenta una mejor tendencia desde el inicio de la crisis, tanto en lo que respecta a crecimiento del precio medio como al de la ocupación, que ha supuesto un crecimiento anual compuesto del RevPAR del 4,6% para el periodo 2010-2015. Queda por tanto atrás la significativa caída de RevPAR (-27,3%) que el mercado de Madrid sufrió entre 2008 y 2013.
En cuanto a los datos por categoría, podemos observar que el mayor crecimiento entre 2010 y 2015 se ha situado en la categoría 5*, que
Barcelona - Ocupación por categoría
Madrid - Ocupación por categoría
Variación 2015 Vs 2014
2010 (%)
2011 (%)
2012 (%)
2013 (%)
2014 (%)
2015 (%)
CAC (%) 2010-2015
5 estrellas
61,1%
61,9%
60,7%
58,7%
66,2%
68,5%
2,3%
2,3 p.p.*
4 estrellas
65,6%
68,7%
65,5%
62,7%
67,8%
72,4%
2,0%
4,5 p.p.
3 estrellas
71,3%
75,4%
72,2%
67,7%
72,4%
74,3%
0,8%
1,9 p.p.
Promedio
64,5%
67,2%
63,4%
60,7%
66,8%
71,8%
2,2%
4,9 p.p.
Madrid
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) (*) puntos porcentuales
Ocupación 5 estrellas
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010 -2015
Variación 2015 Vs 2014
64,1%
67,8%
69,2%
73,5%
71,8%
73,3%
2,7%
1,4 p.p*
4 estrellas
72,1%
74,3%
75,0%
75,1%
75,7%
77,9%
1,6%
2,2 p.p.
3 estrellas
73,6%
78,4%
77,2%
77,1%
77,0%
82,1%
2,2%
5,1 p. p.
Promedio
69,6%
72,5%
72,1%
73,1%
73,6%
77,5%
2,2%
3,9 p.p
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) (*) puntos porcentuales
Barcelona - ADR por categoría
Madrid - ADR por categoría 2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010-2015
Variación 2015 Vs 2014
5 estrellas
155,5
156,7
154,6
154,4
161,2
173,9
2,2%
7,8%
4 estrellas
86,9
86,0
83,0
79,0
81,3
85,4
-0,3%
5,1%
ADR
ha registrado un CAC en RevPAR del 9,4% motivado principalmente por un fuerte crecimiento del precio medio por habitación, que en 2015 ha llegado al 11% interanual. Las categorías 4* y 3* han registrado también un crecimiento acumulado positivo del RevPAR entre 2010 y 2015, alcanzando ambas el 4,5%.
3 estrellas
75,6
80,0
76,5
71,1
64,1
68,4
-2,0%
6,8%
Promedio
85,9
85,8
83,5
79,2
79,2
83,1
-0,7%
4,9%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010 -2015
Variación 2015 Vs 2014
5 estrellas
177,3
192,6
209,7
214,4
219,4
243,6
6,6%
11,0%
4 estrellas
103,1
107,9
106,5
109,7
110,2
118,6
2,9%
7,6%
3 estrellas
79,6
86,1
87,1
87,1
84,3
89,1
2,3%
5,7%
Promedio
99,4
106,0
108,6
109,3
109,6
117,6
3,4%
7,3%
CAC (%) 2010 -2015
Variación 2015 Vs 2014
ADR
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Madrid - RevPAR por categoría
Barcelona - RevPAR por categoría
RevPAR
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CAC (%) 2010-2015
Variación 2015 Vs 2014
RevPAR
2010
2011
2012
2013
2014
2015
5 estrellas
95,0
97,0
93,8
90,6
106,7
119,1
4,6%
11,7%
5 estrellas
113,8
130,6
145,1
157,5
157,6
178,6
9,4%
13,3%
4 estrellas
57,0
59,1
54,4
49,5
55,1
61,8
1,6%
12,2%
4 estrellas
74,3
80,2
79,9
82,3
83,4
92,4
4,5%
10,8%
3 estrellas
53,9
60,4
55,2
48,1
46,4
50,8
-1,2%
9,6%
3 estrellas
58,6
67,5
67,2
67,2
64,9
73,2
4,5%
12,7%
Promedio
55,4
57,7
52,9
48,1
52,9
59,7
1,5%
12,7%
Promedio
69,2
76,8
78,3
79,8
80,7
91,1
5,7%
13,0%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
9 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 10
.claves
.claves
MADRID
BARCELONA
4. Transacciones
4. Transacciones
En 2015, la inversión hotelera en España se multiplicó por 2,4 veces respecto a 2014 alcanzando los 2.614 millones de euros, que supone el mayor registro histórico de inversión.
En 2015, por segundo año consecutivo, Barcelona se ha situado por detrás de Madrid en volumen de inversión hotelera, registrando 12 transacciones de hoteles operativos con 1.589 habitaciones, lo que ha supuesto una inversión de 350,8M€ y un precio medio por habitación transaccionada de 221.000€, por encima del precio medio registrado en Madrid (185.000€ por habitación).
Madrid fue, después de Canarias, el principal destino de la inversión hotelera. Durante 2015, en Madrid, se transaccionaron un total de 17 hoteles con 3.144 habitaciones, lo que ha supuesto una inversión de alrededor de 582M€ (frente a los 163M€ de 2014). El precio medio por habitación se situó en 185.000€. Esta cifra de inversión supone 3,6 veces la inversión realizada en 2014 y sitúa a Madrid muy por delante de Barcelona como foco de la inversión hotelera en el momento actual. La mayor actividad inversora en Madrid vs Barcelona tiene su principal razón de ser en las positivas previsiones que tanto inversores como operadores tienen sobre la evolución futura del destino. La fuerte recuperación que está experimentando el mercado hotelero de Madrid desde 2013 está suponiendo un efecto llamada para los inversores que descuentan que dicha recuperación se mantendrá en el medio plazo. Dentro de las transacciones que han tenido lugar en 2015 destaca la compra del hotel Ritz de Madrid por parte de Mandarín Oriental y el grupo Olayan por la cifra de 130M€ (778mil€ por habitación) sin contar con la reforma proyectada, presupuestada en 90M€. Por otra parte, la compra de la cartera hotelera de Testa por parte de Merlin Properties, ha tenido especial protagonismo en Madrid, donde se ubican 4 de sus hoteles, con un total de 985 habitaciones.
La transacción de activo individual más destacada en Barcelona ha sido la compra por parte del Fondo Soberano de Omán del hotel Hilton Barcelona de 5* y 289 habitaciones mientras que a nivel de operaciones de portfolio destacó la compraventa de la cartera hotelera de Testa, que incluía 3 hoteles con 663 habitaciones ubicados en Barcelona.
Barcelona Nº Transacciones Nº Habitaciones
2010
2011
2012
2013
2014
2015
4
3
1
4
3
12
523
396
186
718
384
1.589
Inversión Total (mill. de €) (*)
146
117
38
235
103
351
Precio medio venta/hab. (miles de €) (*)
280
295
204
327
269
221
Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables.
La menor actividad inversora en Barcelona tiene su origen, en buena medida, en el efecto de la mencionada moratoria hotelera aunque con implicaciones distintas si se habla de la inversión en hoteles en funcionamiento vs inmuebles para su reconversión a hotel.
Madrid Nº de transacciones
2010
2011
2012
2013
2014
2015
4
4
2
0
9
17
Nº de habitaciones
834
720
280
0
1.165
3.144
Inversión total (mill. de €) (*)
146
262
36
0
163
582
Precio medio venta/hab. (miles de €) (*)
175
363
130
0
140
185
Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables.
11 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
En lo que respecta a la inversión en hoteles en funcionamiento, el efecto de contención de nueva oferta que dicha moratoria supondrá en un mercado que presenta un crecimiento sostenido a nivel de demanda implica que la planta hotelera existente ha incrementado su valor. En dicho contexto, algunos propietarios de hoteles han decidido posponer la venta de sus hoteles ante la previsión de un repunte en los precios de venta. Al mismo tiempo algunas operaciones que se han puesto en el mercado no han llegado a cerrarse ante el incremento del diferencial entre las expectativas de vendedores y compradores. Por lo que se refiere a la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero la paralización de la inversión ha sido prácticamente total. La razón se puede encontrar en la inseguridad jurídica generada por la aprobación en julio 2015, sin previo aviso, de la moratoria hotelera en la ciudad. En efecto, mientras que en 2013 y 2014 dicha categoría de inversión supuso 145,2 y 181,7 millones de euros respectivamente, 2015 cerró con un registro de 33 millones de euros.
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 12
.claves
.claves
MADRID
BARCELONA
5. Inicio del año y perspectivas 2016
5. Inicio del año perspectivas 2016
En los primeros 5 meses de 2016 la demanda turística sigue aumentando en Madrid, si bien a un ritmo de crecimiento más moderado que el registrado en 2015 vs 2014. En efecto, en contraste con el crecimiento del 7,9% en 2015 vs 2014, Madrid registra un crecimiento acumulado de las pernoctaciones, de mayo 15 a mayo 16, del 2,3%. A la vista de la comparativa del acumulado mes a mes se aprecia que después de un muy buen arranque de año, el ritmo de crecimiento se ha moderado en los meses de marzo a mayo, siendo la principal razón el hecho de que este año no han tenido lugar determinados eventos de MICE como es el caso del International EAU Meeting ( European Association of Urology), que con carácter bianual se organizan en Madrid. No obstante la presión de la demanda continúa siendo fuerte y las expectativas de los operadores para el periodo estival son de un crecimiento en pernoctaciones cercano al 10% respecto a los mismos datos del año anterior.
Los primeros cinco meses de 2016 se han caracterizado por un crecimiento significativo de la demanda en Barcelona, con un 7,6% más de pernoctaciones que en el mismo periodo del año 2015. A diferencia de lo ocurrido en Madrid dicho crecimiento supera el crecimiento de las pernoctaciones registrado en 2015 vs 2014 del 5,7%. El crecimiento lo experimenta en mayor medida el turista nacional que el extranjero, siendo el crecimiento de las pernoctaciones domésticas del 12,1% frente a un 6,7% de las de los visitantes extranjeros. El crecimiento de la oferta, por su parte, ha sido más limitado registrándose un crecimiento del 2,7% en el número de plazas respecto al mismo periodo del pasado año.
En el plano más operativo el RevPAR de la ciudad para el periodo enero-mayo en comparación con el año anterior, creció en un 2,8% hasta situarse en 62,4€. Dicho incremento tiene origen en un mantenimiento del precio medio y un aumento de 2 puntos porcentuales de la ocupación que alcanza el 72% para el total de la oferta hotelera de Madrid, siendo más alta para los hoteles de 3* y 4* que para los de 5*. El segmento que más crece en ocupación es el segmento de 4*, que aumenta en 2,9 puntos porcentuales acumulando un crecimiento del RevPAR del 9,7%, mientras que el precio medio crece más en el segmento 3*, con un 10,6% de incremento interanual que sitúa el crecimiento del RevPAR en un muy destacable 12,4%. En el segmento 5* la evolución del RevPAR ha sido mucho más moderada (crecimiento del 1%) y es la razón que ha moderado el crecimiento del RevPAR a nivel de global de la ciudad. El mercado inversor de Madrid, a diferencia del de Barcelona, sigue suscitando un interés particular de los inversores internacionales lo que se ha puesto de manifiesto con la compra de dos hoteles existentes y de un edificio para reconversión a hotel. Destaca especialmente la compra por 180M€ por parte del conglomerado turco Dogus Group del hotel de 5* Villamagna. El precio por habitación alcanzado en esta operación ha puesto el techo de precio por habitación en España. También se ha transaccionado el Hotel Suecia, de 4* y 127 habitaciones por un precio total de 45M€ y un precio por habitación de 354.000€. Adicionalmente, el edificio que albergaba el Hotel Madrid junto con el Teatro Albéniz, han sido adquiridos recientemente para su reconversión a hotel. Esto posiciona a Madrid como el mercado de inversión más activo en estos momentos y target preferente de inversión para fondos y family office tanto nacionales como internacionales.
Enero - mayo 2016
Variación ‘16 Vs ‘15
Viajeros
3.570.912
3.658.616
2,5%
Nacionales
1.850.797
1.841.978
-0,5%
Internacionales
1.720.115
1.816.638
5,6%
Evolución de las pernoctaciones acumuladas 2015-2016 (YTD*) Millones
Enero - mayo 2015
Madrid
8
3,5%
4
2.705.382
2.874.776
6,3%
610.400
676.675
10,9%
4,0%
Internacionales
2.094.982
2.198.101
4,9%
3,0%
Pernoctaciones
6.893.519
7.416.386
7,6%
2,0%
Nacionales
1.153.842
1.293.023
Internacionales
5.739.677
6.123.363
Pernoctaciones
7.160.986
7.326.974
2,3%
Nacionales
3.232.095
3.177.285
-1,7%
2
Internacionales
3.928.891
4.149.689
5,6%
1
1,0%
0
0,0%
Hoteles Plazas
817
755
-7,6%
81.706
80.960
-0,9%
Madrid
0,9%
Enero
Febrero 2015
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) Nota: datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Enero - mayo 2015
2,5%
3
Marzo 2016
Abril
Mayo
Barcelona Viajeros Nacionales
Hoteles Plazas
Crecimiento acumulado YTD
Evolución de las pernoctaciones acumuladas 2015 - 2016 (YTD*)
Comparativa enero-mayo 2016 Vs 2015
ADR (€)
Ocupación
RevPAR(€)
ADR (€)
Ocupación
RevPAR(€)
ADR (€)
Ocupación (p.p.) *
RevPAR(€)
5 estrellas
170,8
67,1%
114,5
176,8
65,5%
115,7
3,5%
-1,6 p.p.
1,0%
Barcelona
6
16,0%
14,0%
14,0%
12,6%
11,4%
12,0%
9,5%
10,0%
7,6%
4
8,0%
3
6,0%
12,1%
2
4,0%
6,7%
1
2,0%
585
651
11,3%
73.604
75.600
2,7%
Enero - Mayo 2015
8 7
5
0
Enero
Febrero 2015
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) Nota: datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) Nota: (*) Year to date. Datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Enero - mayo 2016
En cuanto a las transacciones de activos hoteleros, cabe destacar que en los tres primeros meses de 2016 se ha transaccionado un solo hotel en Barcelona, el Ramblas International Cool de Husa. Adicionalmente se ha producido la venta por parte del Corte Inglés de un edificio para reconversión a hotel ubicado en la zona de Plaza de Cataluña y otro edificio de oficinas con el mismo objetivo en la zona de la Villa Olímpica. Barcelona sigue estando en el punto de mira de los inversores hoteleros si bien el actual contexto, marcado por la moratoria hotelera, está condicionando el enfoque de muchos inversores a este mercado.
Variación ‘16 Vs ‘15
5,0%
5
como consecuencia de un práctico mantenimiento de los niveles de ocupación.
Enero - mayo 2016
6,0%
5,0%
6
Por categorías, los hoteles que más han mejorado sus resultados operativos han sido los de 4*, cuyo RevPAR ha crecido un 8,6% debido a un aumento de los precios del 6,4% acompañado de una ocupación también en escalada. El segmento 3* también se ha comportado bien tanto a nivel de precio medio como de ocupación mientras que el segmento 5* ha experimentado un crecimiento más comedido
Enero - mayo 2015
7,0%
6,1%
7
En dicho contexto de mayor crecimiento de la demanda que de la oferta, los resultados operativos han mejorado con respecto al año pasado. El RevPAR para el total de hoteles de Barcelona se ha incrementó en el periodo enero – mayo un 5,5% respecto al mismo periodo del año anterior situándose en 85,7€. Dicho crecimiento que se sitúa muy en línea con el crecimiento anual compuesto registrado para el periodo 2010 – 2015, ha estado motivado tanto por el aumento de los precios medios como de los niveles de ocupación que se han situado en el 73,7%, 1,7 puntos porcentuales por encima del nivel registrado en el mismo periodo del año anterior.
Millones
En cuanto a la oferta, cabe destacar un práctico mantenimiento del número de plazas (ligero decrecimiento del 0,9%).
Marzo 2016
Abril
0,0%
Mayo
Crecimiento acumulado YTD
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) Nota: (*) Year to date. Datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Enero - Mayo 2016
Comparativa enero-Mayo 2016 Vs 2015
ADR (€)
Ocupación
RevPAR(€)
ADR (€)
Ocupación
RevPAR(€)
ADR (€)
Ocupación (p.p.) *
RevPAR(€)
5 estrellas
237,2
67,9%
161,0
240,5
67,8%
163,1
1,4%
-,0 p.p.
1,3% 8,6%
4 estrellas
83,8
70,5%
59,1
88,3
73,3%
64,8
5,4%
2,9 p.p.
9,7%
4 estrellas
113,3
72,6%
82,3
120,6
74,2%
89,4
6,4%
1,5 p.p.
3 estrellas
66,2
71,6%
47,4
73,3
72,8%
53,3
10,6%
1,1 p.p.
12,4%
3 estrellas
83,0
76,1%
63,2
84,1
77,9%
65,5
1,3%
1,8 p.p.
3,7%
Promedio
86,8
69,9%
60,7
86,8
72,0%
62,4
-0,1%
2,0 p.p.
2,8%
Promedio
112,8
72,0%
81,2
116,2
73,7%
85,7
3,0%
1,7 p.p.
5,5%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales. (*) puntos porcentuales
13 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2015 definitivos --2016 provisionales. (*) puntos porcentuales
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 14
.claves
.claves
MADRID
BARCELONA
Perspectivas
Perspectivas
Madrid parece consolidar su recuperación. Las previsiones de crecimiento de la economía española afectarán de forma particularmente positiva la demanda interna. Para dicha demanda Madrid es un destino preferente de turismo y por ello, su crecimiento, impactará positivamente en la evolución del RevPar y márgenes operativos de los hoteles madrileños.
Barcelona continuará siendo uno de los mercados hoteleros más dinámicos de Europa. La perspectiva del mercado para 2016 y siguientes estará principalmente condicionada por el efecto de la moratoria impuesta por el Ayuntamiento de la ciudad en 2015.
Por otra parte, las iniciativas llevadas a cabo por el Ayuntamiento en lo que respecta a la regeneración y peatonalización del centro urbano y la fuerte promoción del destino están apoyando y seguirán apoyando la recuperación de un destino que fue particularmente afectado por la crisis. Tanto operadores hoteleros como inversores descuentan que los actuales niveles de crecimiento de RevPar se mantendrán a medio plazo permitiendo a Madrid recuperar todo el camino perdido durante el periodo de crisis. Desde el punto de vista de inversión, Madrid seguirá siendo, en 2016, muy probablemente, el principal destino de la inversión a nivel urbano de España. La escasez de producto en Barcelona, el principal mercado competidor de Madrid y la moratoria impuesta en la ciudad condal para nuevos proyectos supondrán una oportunidad para propietarios de inmuebles y hoteles en Madrid en posición de venta. Madrid es percibida en estos momentos por los inversores internacionales como un mercado más estable de cara a la inversión que Barcelona y ello unido tanto a las buenas perspectivas de evolución de precios medios y ocupaciones en la ciudad y a la entrada de nuevas cadenas internacionales en el destino (Four Seasons, W, Hilton, Pestana, Marriott, etc…), permiten predecir una elevada actividad inversora para los próximos meses.
15 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
Desde el punto de vista operativo es de esperar que los ingresos y márgenes operativos de la actual planta hotelera se incrementen de forma significativa en los próximos años. Dicho efecto será particularmente patente en los hoteles del centro de la ciudad, zona cuyo crecimiento a nivel de oferta será nulo durante los próximos años. En dicho contexto, la positiva previsión de evolución de la demanda/ pernoctaciones como consecuencia de la actual fase de crecimiento económico supondrá una significativa mejora tanto de los Revpar como de los resultados de los hoteles existentes. También consideramos que dichas mejoras de resultados llevarán a propietarios y cadenas hoteleras a incrementar la inversión en actualización de hoteles de cara a prepararlos para aprovechar óptimamente los próximos 5 -7 años. Desde el punto de vista de inversión la moratoria hotelera supondrá el crecimiento de los precios de venta de los hoteles existentes, así como la práctica paralización de las inversiones en compra de inmuebles para su reconversión en hoteles. Quién tiene un hotel en Barcelona en estos momentos tiene algo extraordinariamente atractivo y este es el convencimiento tanto de propietarios como de inversores. Sí consideramos, no obstante que, una vez se conozca el enfoque y alcance definitivo de la moratoria, la sequía de producto en venta que ha presidido el año 2015 dará paso a una mayor actividad transaccional durante los próximos meses.
Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 16
