Bericht zur kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung

Ressort 5 Stadtdienst Wohnen

Stadt Solingen Der Oberbürgermeister

2011

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Herausgeber:

Stadt Solingen -Der Oberbürgermeister-

Redaktion:

Arbeitsgruppe KomWoB

Gestaltung und Text:

André König / Fon: 0212 290 - 2687

Datenerfassung und Korrelation:

André König

Druck:

Stadtdienst Mediengestaltung und Druck

Auflage:

100

Schutzgebühr:

CD-Version 10 €, E-Mail-Version 5 €

Nachdruck, auch auszugsweise nur mit Quellenangabe gestattet. Vervielfältigung nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Verfassers gestattet. Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Inhaltsverzeichnis:

1. 1.1

Einführung Verzeichnis der jeweiligen Grafiken und deren Datenstand

Seite 4 Seite 5

2.

Das Wichtigste in Kürze

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3. 3.1 3.2

Grundstücksmarkt Bodenumsätze und Preisentwicklung Vergleich der Baulandpreise mit anderen Gemeinden in NRW

Seite 9 Seite 9 Seite 11

4. Wohnungsangebot 4.1 Allgemeine Situation des Wohnungsmarktes 4.1.1 Baufertigstellungen 4.1.2 Entwicklung des langfristigen Hypothekenzinses 4.1.3 Entwicklung des Gesamtwohnungsbestandes

Seite 12 Seite 12 Seite 12 Seite 15 Seite 16

4.2 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 4.2.1 Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes 4.2.2 Sozialwohnungen in der Nachwirkungsfrist und planmäßige Tilgung 4.2.3 Altengerechtes/barrierefreies Wohnen 4.2.4 Entwicklung der Wohnungsbauförderung 4.2.5 Kostenentwicklung im gefördertem Wohnungsbau 4.2.6 Kostenvergleich Solingen und andere Kommunen in NRW

Seite 17 Seite 17 Seite 18 Seite 22 Seite 24 Seite 25 Seite 26

5. Wohnungsbedarf und Nachfrage 5.1 Bevölkerungsentwicklung 5.2 Alterspyramide der Bevölkerung 5.3 Wanderungsbewegungen 5.4 Nachfrageindikatoren 5.4.1 Entwicklung des Wohnflächenkonsums 5.4.2 Entwicklung der Obdachlosenzahlen 5.4.3 Anzahl der ALG-II-Bedarfsgemeinschaften 5.4.4 Entwicklung der Arbeitslosenzahlen 5.4.5 Leerstand in Solingen 5.4.6 Haushalte mit Wohnberechtigungsschein 5.4.7 Innerstädtische Umzugshäufigkeit

Seite 29 Seite 29 Seite 32 Seite 33 Seite 35 Seite 35 Seite 37 Seite 38 Seite 39 Seite 40 Seite 42 Seite 44

6. 6.1 6.2

Miete und Mietpreisentwicklung Mietpreisentwicklung nach Mietpreisspiegel Entwicklung der Lebenshaltungskosten in Nordrhein-Westfalen

Seite 45 Seite 45 Seite 46

7. 8.

Zeitungsanalyse Wohnungsmarktbarometer

Seite 47 Seite 55

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

1. Einführung: Das nordrhein-westfälische Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport (MSWKS) betonte Anfang des Jahres 2001 in einer Pressemitteilung, dass das Ministerium bei der Wohnungsbauförderung in Zeiten entspannter Nachfrage nicht ausschließlich auf große Zahlen setze, „sondern auf Strategien, die Akzeptanz bei unseren Partnern finden und der Zielgruppe nutzen“. Kommunen, die eine laufende Wohnungsmarktbeobachtung betreiben, versuchen genau dies. Sie nutzen ihre Daten, ihre Informationen und ihr Wissen in einer intelligenten Weise für die Formulierung von Strategien, die Akzeptanz bei ihren Partnern, also den Akteuren am Wohnungsmarkt, finden. Die Teilnehmer am Modellversuch haben sich im Jahr 1998 für einen schwierigen Weg entschieden: Sie wollten ein Modell implementieren, das nicht auf die Abschaffung oder Infragestellung etablierter (und durchaus auch wirksamer) Strukturen zielte, sondern auf eine Optimierung vorhandener Potenziale. Entscheidend war, die Potenziale, die in der Verwaltung und der Politik der Kommunen stecken, noch weiter auszubauen und gleichzeitig in die öffentliche Wahrnehmung zu transportieren. Quelle: Endbericht Modellversuch KomWoB Nach diesem Modellversuch und der anschließenden Gründung des Initiativkreises Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung (IK KomWoB) haben die Teilnehmerstädte das entstandene Netzwerk verstetigt und für weitere Städte geöffnet. Im Initiativkreis können die rund 40 Teilnehmer von ihren Erfahrungen mit der laufenden kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung berichten und Methoden, Verfahren und Ergebnisse diskutieren. Ziele des IK KomWoB sind: •

Die Weiterführung des Netzwerkgedankens aus dem Modellversuch KomWoB (Hilfe zur Selbsthilfe)

•

Die Stabilisierung der Wohnungsmarktbeobachtung

•

Ihre fachlich-methodische Weiterentwicklung

•

Die inhaltliche Weiterentwicklung, insbesondere im Hinblick auf den Bedarf der unterschiedlichen Nutzergruppen (Verwaltung, Wohnungswirtschaft etc.) und Einsatzgebiete (Monitoring, Evaluierung von Zielen, Strategien, Maßnahmen, Marketing)

•

Die weitere Verbreitung der Wohnungsmarktbeobachtung (Multiplikatorfunktion der Teilnehmerkommunen).

bestehenden

kommunalen

Systeme

zur

Eine regelmäßige Wohnungsmarktbeobachtung mit dem Ziel der Feststellung und Bewertung von Veränderungen und Entwicklungen erfordert die Beobachtung und Bewertung gleicher Indikatoren. Der vorliegende achte Wohnungsmarktbericht entspricht deshalb im Aufbau und seiner Grundstruktur den Vorberichten und kann u. a. für die Akteure am Wohnungsmarkt eine Entscheidungshilfe sein. Wir danken allen, die sich an der Befragung beteiligt haben (Wohnungsmarktbarometer) und Informationen und Daten für diesen Bericht zur Verfügung gestellt haben. Dieser Bericht baut im Wesentlichen auf Daten nach dem Stand vom 31.12.2011 auf. Genauere Angaben können den nachfolgenden Seiten entnommen werden. Solingen, im September 2012 Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Alphabetische Übersicht der Grafiken: Grafik ALG-II-Bedarfsgemeinschaften Altengerechte Sozialwohnungen (öffentlich gefördert) Alterspyramide der Bevölkerung Arbeitslosenzahlen / Vergleich mit Gemeinden in NRW Arbeitslosenzahlen in Solingen Baufertigstellungen in Wohngebäuden Baufertigstellungen je 1.000 Einwohner NRW/Vergleich mit Gemeinden in NRW Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Vergleich Bauintensität in ausgewählten Gemeinden NRW Bauintensität in Solingen Baulandpreise / Vergleich mit Städten in NRW Baulandpreise in Solingen (Entwicklung) Baulandverkäufe Belegungsdichte (Personen je Wohnung) Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsprognose ExpertenInnenbefragung Gesamtkosten je m² für den geförderten Erwerb bestehenden Wohnraums (Eigenheim) Gesamtkosten je m² für den geförderten Erwerb bestehenden Wohnraums (Familienheime) Gesamtkosten je m² für geförderte Eigentumswohnungen Gesamtkosten je m² für geförderte Familienheime Gesamtkosten je m² für geförderte Mietwohnungen Gründe für den Wohnungswechsel Hypothekenzins (Entwicklung) Innerstädtische Umzugshäufigkeit Kaufverträge (Anzahl) Kostenentwicklung geförderter Wohnungsbau Lebenshaltungskosten Leerstandsquote in Solingen (Gesamtstadt) Mietpreisentwicklung nach Mietpreisspiegel Obdachlosenstatistik Öffentlich geförderte Wohnungen, für die am 31.12. die Mietpreis- und Belegungsbindungen entfallen Wanderungssaldo insgesamt Wanderungssaldo von und zu den umliegenden Gemeinden Wohnberechtigungsscheine (Haushalte, aufgeteilt nach Personenanzahl) Wohnberechtigungsscheine Wohnflächenkonsum / Vergleich mit Gemeinden in NRW Wohnflächenkonsum in Solingen Wohngebäude und Wohnungen in Solingen (Gesamtbestand) Wohnraumnutzung durch Obdachlose Wohnungsbauförderung (Entwicklung) Wohnungsbestand Solingen (öffentlich gefördert) Zeitungsanalyse

Stadtdienst Wohnen

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Stadt Solingen

2. Das Wichtigste in Kürze Solingen im Überblick:

Bevölkerung * Wohnungsbestand * Wohnungsbestand * (öffentlich gefördert) Baugenehmigungen ** (Wohnungen) Baufertigstellungen in Wohngebäuden ** (Wohnungen)

Trend der 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 letzten Jahre  163.156 162.700 162.074 161.416 160.494 159.764 158.658 158.513 78.960 79.302 79.542 79.850 80.022 80.144 80.345 80.507  8.424

8.232

6.606

6.498

6.231

6.208

6.149

6.047



289

289

263

237

209

287

227

167



285

340

240

310

171

126

202

169



Wohnungsbauförderung ** (Summe geförderter Objekte)

103

82

85

89

94

74

101

101



Bauintensität Arbeitslosenquote in % *

3,61 9,7

4,29 9,7

3,02 8,9

3,88 8,5

2,15 8,5

1,61 8,7

2,53 8,4

2,12 7,6

 

-

-

-

1.016

942

1.034

920

977



1,93%

2,78%

2,20%

3,10%

3,94%

3,51%

4,64%

4,14%



Anzahl der erteilten ** Wohnberechtigungsscheine Wohnungsleerstand ***

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik und eigene Berechnungen

* ** ***

Stichtag: 31.12. Jahressumme Stichtag: 30.06.

Bauintensität = Zahl fertig gestellter Wohnungen pro Jahr je 1.000 Bestandswohnungen am Ende des Jahres

Solingen im Städtevergleich 2011: Einwohner Vergleichsdaten zum 31.12.11 Solingen 158.513 Remscheid 109.596 Wuppertal 349470 Krs. Mettmann 494.457 Köln 1.017.155 Düsseldorf 592.393 NRW 17.841.956

Arbeitslosenquote zum 31.12.2011 *

Baufertigstellungen je 1.000 Einwohner Vergleichsdaten zum 31.12.11

7,60% 8,10% 10,60% 6,30% 8,60% 8,40% 7,60%

1,1 1,1 0,8 1,6 2,3 0,7 1,7

Baulandpreise mittlere Lage €/m² (individueller WB / freistehende Bauweise) 2011 240 160 240 276 370 480 -

Baulandpreise mittlere Lage €/m² (Geschosswohnungsbau) 2011 230 155 195 268 460 470 -

Quelle: IT.NRW, Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen

* Definition des Arbeitsamtes: Arbeitslose in Prozent aller zivilen Erwerbspersonen (Alle ziv. Erwerbstätigen (ET) = Summe aus den abh. ziv. ET sowie Selbständigen u. mithelfenden Familienangehörigen)

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Entwicklungen auf dem Solinger Wohnungsmarkt Bevölkerungsentwicklung

Seit dem Jahr 2001 ist die Bevölkerungsentwicklung in Solingen rückläufig. Dieser Trend wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Laut Studie des IT.NRW (Information und Technik Nordrhein-Westfalen / Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2030) wird die Bevölkerung in Solingen bis zum Jahr 2030 voraussichtlich auf 147.500 Einwohner zurückgehen. Trotzdem wird weiterhin eine Nachfrage nach qualitativ höherwertigem Wohnraum bestehen, bedingt durch neue Wohnformen sowie aufgrund des demographischen Wandels und der zunehmenden Versingelung von Haushalten.

Altersstruktur

Weiterhin weist die Alterstruktur auf ein Fortschreiten des demographischen Wandels in Richtung ältere Bevölkerung hin. In den letzten 11 Jahren ist der Anteil der Altersgruppe „65 Jahre und älter“ um fast 3,5 Prozentpunkte gestiegen während die Altersgruppe der „30 bis unter 45 Jahre“ um 5,6 Prozentpunkte gesunken ist. Es ist davon auszugehen, dass zukünftig die Nachfrage nach altengerechtem bzw. barrierefreiem Wohnraum weiter steigen wird.

Wohnungsbestand und Bautätigkeiten

Solingen weist im Jahr 2011 einen Wohnungsbestand von 80.507 Wohneinheiten auf. Trotz leicht steigender Tendenz in den letzten zwei Jahren befinden sich die Baufertigstellungen im Bereich der Mehrfamilienhäuser weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Die Bauintensität als Gradmesser der Bauaktivität in Solingen sank im Jahr 2011 auf 2,12 Baufertigstellungen/1.000 Bestandswohnungen und befindet sich damit deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (3,13).

Wohnungsleerstandsquote

Die Leerstandsquote lag im Jahr 2011 bei 4,14 % und hat sich somit in den letzten sieben Jahren mehr als verdoppelt.

Grundstücksmarkt

Die Gesamtzahl der Kaufverträge auf dem Grundstücksmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr relativ konstant geblieben (1.379 Kaufverträge). Der daraus resultierende Geldumsatz belief sich auf 285,2 Millionen €.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Der Sozialwohnungsbestand ist weiter rückläufig. Versorgungsengpässe sind momentan nicht erkennbar. Mit 51 Förderungen im Bereich des Eigentumserwerbs von 1-Familien-Häusern bzw. Wohnungen befindet sich die Eigentumsförderung im Jahr 2011 auf einem moderaten Niveau.

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Hypothekenzins

Bedingt durch die globale Finanzmarktkrise wurde der zwischen 2005 und 2008 anhaltende Trend steigender Hypothekenzinsen gestoppt. 2010 konnte durch den Abwärtstrend des Hypothekenzinses ein neuer Tiefpunkt der Zinskonditionen verzeichnet werden. Trotz eines leichten Anstieges der Konditionen im Jahr 2011 deuten die aktuellen Zahlen darauf hin, dass sich dass zinsgünstige Niveau auch weiterhin fortsetzen wird. In Kombination mit günstigen Hypothekenzinsen und attraktiven Wohnbauflächenangeboten werden für den Wohnungsmarkt in Solingen gute Rahmenbedingungen geschaffen.

Soziale Faktoren

Abgesehen von leichten Schwankungen liegt die Zahl der erteilten Wohnberechtigungsscheine relativ konstant. Das spricht für eine gleichbleibende Nachfrage im Bereich des preiswerten bzw. preisgebundenen Wohnraums. Die Arbeitslosenquote für Solingen ist die letzten zwei Jahre rückläufig und entsprach im Jahr 2011 mit 7,6 % dem Wert des NRW-Durchschnittes. Auch die Zahl der ALG-II-Bedarfsgemeinschaften nimmt seit Mai 2010 tendenziell ab.

Lebenshaltungskosten

In den letzten 10 Jahren sind die Wohnnebenkosten um 17 % gestiegen. Preistreiber der sogenannten "2. Miete" sind die Aufwendungen für Haushaltsstrom und Heizkosten. Ein niedriger Energieverbrauch wird somit zunehmend ein wichtiges Vermarktungsargument am Wohnungsmarkt.

Expertenkreis Expertinnenkreis

Die WohnungsmarktexpertenInnen bestätigen die zentralen Aussagen dieses Berichtes und betrachten die momentane Wohnungsmarktlage in allen Segmenten als ausgewogen. Im Segment der Familienheime wird die aktuelle Lage sogar als sehr entspannt betrachtet.

Resümee: Seit dem letzten Wohnungsmarktbericht (2008 / Datengrundlage 2007) hat sich die Gesamtsituation in Solingen marginal verändert. Überwiegend deuten die Indikatoren in diesem Bericht auf einen weiterhin ausgeglichenen Wohnungsmarkt in Solingen hin. Die positive Entwicklung der sozialen Faktoren (Rückgang der Arbeitslosenzahlen, der Anzahl der ALG-II-Bedarfsgemeinschaften und der relativ konstanten Zahl der wohnungssuchenden Haushalte) lässt erwarten, dass im Segment des preisgebundenen bzw. preisgünstigen Mietwohnungsmarkts mittelfristig nicht mit Anspannungstendenzen gerechnet werden muss. Der Eigentumserwerb wird auch weiterhin durch die günstigen Hypothekenzinsen und Baukosten gestützt. Allerdings werden sich die Auswirkungen des demographischen Wandels in den kommenden Jahren noch deutlicher abzeichnen. Leerstände, bedingt u. a. durch die rückläufige Bevölkerungszahl, der sich verändernden Bevölkerungsstruktur und damit auch veränderten Nachfrage nach Wohnungsgrößen und Wohnformen, könnten auf lange Sicht zunehmen. Der Bedarf an altersgerechten Wohnungen in ansprechenden Wohnlagen wird wachsen. Die Energiekosten werden weiter steigen und somit wird ein niedriger Energieverbrauch zunehmend ein wichtiges Vermarktungsargument am Wohnungsmarkt. Daher wird zukünftig Wohnraum benötigt, der den veränderten Wohnbedürfnissen angepasst sein muss. Diesen Herausforderungen müssen sich alle Wohnungsmarktakteure stellen, um mit bedarfs- und nachfragegerechten Angeboten auf die sich verändernde Situation reagieren zu können. Stadtdienst Wohnen

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3. Grundstücksmarkt 3.1 Bodenumsätze und Preisentwicklung Die Anzahl der dem Gutachterausschuss zur Auswertung vorgelegten Kaufverträge blieb in den Jahren 2010/2011 relativ konstant. D. h. die Anzahl der Kauffälle ist im Vergleich zum Vorjahr um 1,55 % auf 1.379 angestiegen (2010: 1.358 Kauffälle). Während in dem Teilmarkt „Bebaute Grundstücke" die Zahl der Kaufverträge minimal rückläufig war, wurde in dem Bereich „Wohnungs- und Teileigentum" und „unbebaute Grundstücke“ ein leichter Anstieg verzeichnet. Der daraus resultierende Geldumsatz belief sich auf 285,2 Millionen €.

Der Gutachterausschuss registriert alle Kauffälle von Grundstücken und Immobilien. Als Kauffall wird jede Übertragung eines Grundstücks bzw. Grundbuchobjektes bezeichnet. Bei Kaufverträgen, die mehrere selbständige Objekte enthalten, zählt jedes Objekt als Kauffall. Somit ist die Zahl der Kauffälle meistens höher als die Anzahl der registrierten Kaufverträge. Entwicklung des Grundstückmarktes in Solingen nach Anzahl der Kaufverträge

2000

unbebaut

bebaut

Wohn- und Teileigentum

Anzahl der Kaufverträge

1500 647

660

534 434

1000

597

500

459

462

459

526

585

599

603

424

710

487

538

650

602

651

610

265

221

230

227

250

219

185

185

221

239

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

0

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Solingen

Im Bereich des individuellen Wohnungsbaus wurde nur ein minimaler Rückgang des HektarUmsatzes verzeichnet, während im Bereich des Geschosswohnungsbaus im Jahr 2011 ein stärkerer Rückgang der Baulandverkäufe von 1,5 Hektar auf 0,6 Hektar beobachtet wurde. Damit liegt der Wert deutlich unter dem Durchschnittswert der letzten 10 Jahre (1,1 Hektar). Baulandverkäufe (ha-Umsatz) 7,0

Geschosswohnungsbau

individueller Wohnungsbau

6,0

6,1 5,8

5,0

5,1

5,1 4,7 4,3

4,0

4,2

ha

4,0

3,9 3,4

3,0

2,0 1,8 1,4

1,0

1,1

1,3

1,1 0,8

0,7

1,5

0,7

0,6

0,0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Solingen

Stadtdienst Wohnen

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Stadt Solingen

Der durchschnittliche Grundstückspreis im individuellen Wohnungsbau ist im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Trotz des Preisrückganges zwischen den Jahren 2009 und 2010 befindet sich der durchschnittliche Grundstückspreis des individuellen Wohnungsbaues weiterhin auf einem hohen Niveau. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus ist im Jahr 2011 ein rückläufiger Grundstückspreis zu verzeichnen, welche aber den Preisanstieg aus 2008 und 2010 nicht ausgleichen kann, so dass der Grundstückspreis weiterhin über der 230-€Marke pro m² liegt. Die Grundstückspreise beider Marktsegmente sind nahezu identisch. Die durchschnittlichen Kaufpreise sind auf einen erschließungsbeitragsfreien Rechtszustand im Sinne des BauGB und nicht nach Flächengröße gewichtet. Grundstückspreise des individuellen Wohnungsbaues – differenziert nach der Bauweise: Grundstücksart

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Ein- und Zweifamilienhäuser freistehende Bauweise

Preis in €/m²

254

243

249

244

254

246

255

Doppelhausgrundstücke Reihenhausgrundstücke

Preis in €/m² Preis in €/m²

248 272

237 239

246 224

228 217

240 238

240 235

240 221

Durchschnittspreis individueller Wohnungsbau

Preis in €/m²

248

241

235

228

246

238

238

Geschosswohnungsbau

Preis in €/m²

219

224

217

239

232

241

235

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Solingen Entwicklung der Grundstückspreise in Solingen in € / m2 (mittlere Lage) 260 € 248 €

246 €

250 €

246 €

241 €

241 €

240 €

239 € 238 €

226 €

230 €

224 €

2

€/ m

235 €

232 € 228 €

219 €

220 € 210 €

238 €

235 €

242 €

241 €

individueller Wohnungsbau (Durchschnittswerte der verschiedenen Grundstücksarten)

223 € 217 €

216 €

Geschosswohnungsbau

200 € 190 € 180 € 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Solingen

Übersicht über die Bodenrichtwerte - Gebietstypische Werte G run ds t üc k s ar t

La ge

2008

2009

2010

2 0 11

in div idu e ller W ohn un gs b a u

gu t

265

265

2 65

2 65

B au fl ä ch e n fü r fre i ste he n d e , I- g e sch o ss ig e B au w e ise , G e sc ho s sflä c he n za h l 0 ,4

m i tte l

240

240

2 40

2 40

m ä ßi g

210

210

2 10

2 10

G es c h os s w o hn un gs b au

gu t

265

265

2 65

2 65

B a ufl ä ch e n fü r e in e , III- g es ch o ssi g e B a u w ei se , G e sch o ss flä ch e n za h l 1 ,1

m i tte l

230

230

2 30

2 30

m ä ßi g

200

200

2 00

2 00

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Solingen

Stadtdienst Wohnen

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Stadt Solingen

3.2 Vergleich der Baulandpreise mit anderen Gemeinden in NRW Betrachtet man die Solinger Baulandpreise mit denen anderer Kommunen, so wird ersichtlich, dass Solingen beim individuellen Wohnungsbau im oberen Mittelfeld liegt. Preisniveau 2011 (individueller Wohnungsbaus – mittlere Lage):

Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW

Preisniveau 2011 (Geschosswohnungsbau in mittlere Lage / ausgewählte Gemeinden):

Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW

Resümee: Bedingt durch den Anstieg des Grundstückspreises im Bereich des Geschosswohnungsbaus in den Jahren 2008 und 2010 befinden sich mittlerweile die Segmente des individuellen Wohnungsbaus und Geschosswohnungsbaus fast auf gleichem Preisniveau. Vergleicht man die Solinger Baulandpreise mit anderen Kommunen, so liegt Solingen im Teilsegment des individuellen Wohnungsbaues im oberen Mittelfeld und im Segment des Geschosswohnungsbaues im Mittelfeld der Preisskala. In Richtung der Rheinschiene steigt das Preisniveau erkennbar an. Stadtdienst Wohnen

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4. Wohnungsangebot 4.1 Allgemeine Situation des Wohnungsmarktes 4.1.1 Baufertigstellungen Nach dem starken Rückgang der Baufertigstellungen im Bereich der Mehrfamilienhäuser zwischen den Jahren 2007 und 2009 stieg die Zahl der fertig gestellten Wohnungen in den letzten zwei Jahren wieder deutlich an. Dennoch liegt sie auch weiterhin unter den durchschnittlichen Baufertigstellungszahlen der letzten 10 Jahre (114 Baufertigstellungen). Im Bereich der 1- und 2-Familienhäuser sind nach einem Anstieg der Fertigstellungen in den Jahren 2009 und 2010 die Werte zwischenzeitlich wieder rückläufig. Dennoch fällt seit mittlerweile sechs Jahren die Zahl der Baufertigstellungen im Segment der 1- und 2Familienhäuser höher aus als die Zahl der Fertigstellungen im Segment der Mehrfamilienhäuser. Da sich die Werte beider Segmente allerdings immer mehr annähern, bleibt abzuwarten ob dieser Trend auch weiterhin Bestand hat. Von den 169 erstellten Wohnungen im Jahre 2011 befinden sich 71 in Mehrfamilienhäusern und 98 in 1- und 2-Familienhäusern.

Baufertigstellungen in Wohngebäuden (Anzahl der Wohnungen)

400 346

350

340 310

Summe Baufertigstellungen

285

300 281

240

250

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

200 200

202

209

167

169

171 137

150

204

198

136

128

126 112

157

143

100 50

116

112

98

87

81

71 59

Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern

10

45

0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik (Jahressumme)

Empirica hat Mitte Juli 2011 eine Studie veröffentlicht (Entwicklung der quantitativen und qualitativen Neubaunachfrage auf den Wohnungsmärkten in NRW bis 2030), in der davon ausgegangen wird, das in Solingen nachstehender Neubaubedarf in den Jahren 2010 bis 2019 vorherrschen wird:

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Stadt Solingen

EZFH-Neubaunachfrage (Wohneinheiten) Bandbreite Summe 2010 bis 2019 min. max. 1.200 1.500 MFH-Neubaunachfrage (Wohneinheiten) min. max. 1.200 1.200

Dies würde einen durchschnittlichen Neubaubedarf von mind. 240 bis max. 270 Wohneinheiten pro Jahr bedeuten. Diese Zahl wird derzeit nicht erreicht.. Die Entwicklung der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen ist dem nachstehenden Diagramm zu entnehmen.

Baugenehmigungen/Baufertigstellungen (in Wohngebäuden) 500

450

440

400

356 340

350

310 346 289

300

287

Baugenehmigungen

263 281

285

289

250

227 209

Baufertigstellungen

240

237

200

167 202 171

150

169

126

100

50

0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik (Jahressumme)

Resümee: Trotz starker Schwankungen ist tendenziell die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen der letzten zehn Jahre rückläufig. Mit 169 Baufertigstellungen im Jahr 2011 liegt diese Zahl deutlich unter den Prognosewerten der Empirica-Studie. Die Anzahl der Baufertigstellungen im Ein- und Zweifamilienhaussektor und der im Mehrfamilienhaussektor hat sich seit 2009 immer weiter angenähert. Ob dieser Trend sich auch weiterhin fortsetzen wird, bleibt zu beobachten. Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Die Zahl der Baufertigstellungen je 1.000 EinwohnerInnen im Jahr 2011 ist im Vergleich zum Vorjahr von 1,3 auf 1,1 gesunken. Vergleicht man diesen Wert mit denen anderer Kommunen, so wird deutlich, dass das durchschnittliche Neubauvolumen in Solingen im unteren Bereich angesiedelt ist. Bis auf Wuppertal konnten sämtliche Umlandgemeinden ein vergleichbares oder höheres Bauvolumen je 1.000 Einwohner vorweisen.

Baufertigstellungen von Neubauwohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 2011 je 1.000 Einwohner 5,0 4,4

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

1,1

1,1

Solingen

Remscheid

Hagen

1,3

1,3

1,7

1,7

1,7

NRW-Durchschnitt

1,1

Witten

1,1

Essen

1,0

1,0

Mönchengladbach

1,6

1,5

Aachen

2,3

2,0

1,8

1,9

1,3

0,8 0,7

0,5 0,1

Münster

Köln

Hamm

Dortmund

Bielefeld

Kreis Mettmann

Unna

Duisburg

Wuppertal

Düsseldorf

Iserlohn

0,0

Bauintensität in Solingen 5,00 4,40

4,50

4,29 3,88

4,00 3,50 3,00

Parallel zur Bautätigkeit sank auch die Bauintensität in Solingen und befindet sich damit im Vergleich zu den Jahren 2002 bis 2007 auf einem relativ niedrigen Niveau.

3,69

3,64

2,53

3,02

2,50

2,15

2,00

2,12

1,50 1,61

1,00 0,50 0,00 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik und eigene Berechnungen

Bauintensität = Zahl fertiggestellter Wohnungen pro Jahr je 1.000 Bestandswohnungen am Ende des Jahres Bauintensität 2011 in ausgewählten Gemeinden NRW`s 10,00 9,06 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 3,41

3,44

3,48

3,64

Bielefeld

Aachen

NRW-Durchschnitt

2,63

3,21

Kreis Mettmann

Solingen

2,50

3,04

Unna

2,12

Mönchengladbach

2,04

Hagen

1,55

2,00

Remscheid

4,58

Münster

Wuppertal

Düsseldorf

Iserlohn

Köln

0,18

0,00

Hamm

1,00

1,28

1,95

Essen

2,00

1,89

Duisburg

3,00

Witten

4,00

Dortmund

4,16

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik, IT.NRW und eigene Berechnungen (Für die Berechnung der Bauintensität der ausgewählten Gemeinden lagen IT.NRW Daten zu Grunde, während für Solingen die Daten des Stadtdienstes Einwohnerwesen, Statistik herangezogen wurden).

Stadtdienst Wohnen

Seite - 14 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

4.1.2 Entwicklung des langfristigen Hypothekenzinses Für den Erwerb bzw. die Finanzierung von Wohnungsbauobjekten ist die Entwicklung der Hypothekenzinsen ein bedeutender Faktor. Sowohl der langfristige Hypothekenzins, als auch die 5-Jahres-Konditionen, sind von 2008 bis 2010 erheblich gesunken. Ursächlich dafür scheint die globale Finanz- und Wirtschaftskrise gewesen zu sein. Ein minimaler Anstieg bzw. eine Stagnation der Hypothekenzinsen konnte im Jahr 2011 verzeichnet werden. Die langfristigen Hypothekenzinsen sind relativ konstant geblieben und im Vergleich zum Vorjahr um lediglich 0,02 Prozentpunkte auf 3,66 % gestiegen. Die 5-Jahres-Konditionen sind geringfügig um 0,2 Prozentpunkte auf 3,16 % gestiegen.

Entwicklung des Hypothekenzinses (Jahresdurchschnittswerte) 6,00%

Laufzeit 10 Jahre 5,00%

4,00% Laufzeit 5 Jahre 3,00%

2,00%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

5 Jahre

5,35%

4,42%

4,38%

3,83%

4,44%

4,97%

4,88%

3,71%

2,96%

3,16%

10 Jahre

5,78%

5,08%

4,96%

4,19%

4,54%

4,95%

4,99%

4,27%

3,64%

3,66%

Quelle: Monatliche Abfrage bei Solinger Banken (Durchschnittswerte)

Resümee: Bedingt durch die globale Finanz- und Wirtschaftskrise wurde der zwischen 2005 und 2008 zu beobachtende Anstieg des Hypothekenzinses gestoppt. 2010 konnte durch den fortschreitenden Abwärtstrend des Hypothekenzinses ein neuer Tiefpunkt der Zinskonditionen verzeichnet werden. Nach den momentan vorliegenden Zahlen bis einschließlich September 2012 scheint sich diese Entwicklung niedriger Zinsen weiterhin fortzusetzen. Die 5-Jahres-Konditionen liegen momentan bei 1,91 % und die 10-JahresKonditionen bei 2,58 %. Somit sorgen die günstigen Hypothekenzinsen weiterhin für gute Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt. Stadtdienst Wohnen

Seite - 15 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

4.1.3 Entwicklung des Gesamtwohnungsbestandes Zum Stichtag 31.12.11 standen in Solingen 29.846 Wohngebäude mit insgesamt 80.507 Wohnungen zur Verfügung. Im Beobachtungszeitraum der letzten 10 Jahre stieg der Wohnungsbestand um 2.179 Wohneinheiten (+2,8 %) und der Wohngebäudebestand um 1.277 Bauten (+ 4,5 %) an. Dies entspricht einem jährlichen Durchschnitt der letzten 10 Jahre von 218 neuen Wohnungen.

Gesamtbestand an Wohngebäuden und Wohnungen in Solingen 90000

Wohngebäudebestand

Wohnungsbestand

80000 78328

78.960

78.673

79.302

79.542

79.850

80.022

80.144

80.345

80.507

70000 60000 50000 40000 30000 28569

28.719

28.914

29.062

29.195

29.368

29.477

29.588

29.745

29.846

20000 10000 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Stadtdienst Wohnen

Seite - 16 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

4.2 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 4.2.1

Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes

Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist weiterhin rückläufig. Standen im Jahr 2002 noch 8.665 öffentlich geförderte Wohneinheiten dem Markt zur Verfügung, so waren es im Jahr 2011 nur noch 4.808. Dies entspricht einem Rückgang von 44,5 % oder 3.857 Wohneinheiten. Der kontinuierlich sinkende Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum wird nun schon seit langem beobachtet. Schon im ersten Wohnungsmarktbericht aus dem Jahre 2000 wurde auf diese Situation aufmerksam gemacht und darauf verwiesen, dass im Jahr 1999 pro 1.000 Einwohner 56 Sozialwohnungen zur Verfügung standen (1988 kamen auf 1.000 Einwohner noch 84 Wohneinheiten). Im Jahr 2011 stehen nur noch 30 öffentlich geförderte Wohnungen pro 1.000 Einwohner zur Verfügung. Anders sieht es im Bereich der Eigentumsmaßnahmen aus. Seit 2005 konnte in diesem Segment ein geringer aber kontinuierlicher Anstieg verzeichnet werden. Im Vergleich zum Jahr 2010 ist die Anzahl der Eigentumsmaßnahmen in 2011 um 22 Wohneinheiten auf 1.239 Wohneinheiten angestiegen. Hierbei handelt es sich um die Zahl der geförderten Eigentumsmaßnahmen, bei denen die öffentliche Darlehen durch die Eigentümer dieser Objekte noch nicht vollständig zurück gezahlt sind und diese somit noch der Bindungsauflagen unterliegen (siehe Seite 24 - Entwicklung der Wohnungsbauförderung). Betrachtet man die Förderzahlen, so erkennt man, dass seit dem Jahr 2003 die Zahl der geförderten Eigentumsmaßnahmen über denen des geförderten Mietwohnungsbaus liegt. Das nachstehende Diagramm verdeutlicht den Rückgang des Bestandes öffentlich geförderten Wohnraumes über den Zeitraum der letzten 10 Jahre:

Wohnungsbestand (öffentlich gefördert) in Solingen (Stichtag 31.12.) 12.000 Eigentumsmaßnahmen

Miet- und Genossenschaftswohnungen

10.000

8.000

6.000 8.665

8.059

7.563

7.230

4.000

5.525

5.366

5.053

4.987

4.932

4.808

2.000

907

878

861

1.002

1.081

1.132

1.178

1.221

1.217

1.239

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

0

Seit dem Jahr 2005 wurden dem öffentlich geförderten Bestand (nach dem 1. Förderweg) auch die nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) finanzierten Objekte zugerechnet. Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Stadtdienst Wohnen

Seite - 17 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

4.2.2

Stadt Solingen

Sozialwohnungen in der Nachwirkungsfrist mit Bindungsende bis 31.12.2020 nach Stadtbezirken

Im Zeitraum 2012 bis 2020 entfallen für 747 öffentlich geförderte Wohnungen in der Nachwirkungsfrist die Mietpreis- und Belegungsbindungen (Datenstand: Juni 2012). Zusätzlich fallen nach Angaben der NRW.BANK noch weitere 378 öffentlich geförderte Wohnungen durch planmäßige Tilgung des Darlehens aus der Bindung. Abgesehen von der geringen Neubauaktivität in diesem Sektor wird der „Sozialwohnungsbestand“ in Solingen von 2011 bis zum Jahr 2019 um weitere 23,4 % von 4.808 auf 3.683 Wohneinheiten abschmelzen. Wie die nachfolgende Grafik veranschaulicht, wird für 10 Sozialwohnungsbestandes das Bindungsende im Jahr 2012 erreicht.

%

des

derzeitigen

Öffentlich geförderte Wohnungen, für die am 31.12. die Mietpreis- und Belegungsbindungen entfallen 600

Anzahl der Wohneinheiten

500

400

213

Öffentlich geförderte Wohnungen, die vorraussichtlich nach vollständiger Tilgung des Förderdarlehens aus der Bindung gehen

300

Öffentlich geförderte Wohnungen in der Nachwirkungsfrist, für die am 31.12. die Mietpreisund Belegungsbindungen entfallen

200 9 48

100

20

0 28

268

163

81

82

2012

2013

2014

2015

129

102

0 Summe: 481

172

18

2016 46

29

18

13

6

85

2017

2018

24

85

12

32

2019

2020

25

61

Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Nachwirkungsfrist: Im Normalfall enden Preis- und Belegungsbindungen für geförderte Mietwohnungen, wenn die Förderdarlehen vollständig getilgt sind. Werden Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, entfallen die Bindungen nicht sofort, sondern bleiben für eine Nachwirkungsfrist bestehen, während dessen die Wohnung weiterhin als öffentlich gefördert gilt. Die Frist beginnt mit Ende des Jahres der vorzeitigen Rückzahlung und dauert maximal 10 Jahre, jedoch nicht länger als der ursprünglich geplante Tilgungszeitraum. Der bevölkerungsreichste Stadtbezirk Solingen-Mitte verliert bis zum Jahr 2020 mit 671 öffentlich geförderten Wohneinheiten die meisten Wohnungen dieses Typs durch Bindungsverluste. Dies entspricht knapp 14 % des gesamten öffentlich geförderten Mietwohnungsbestandes am Jahresende 2011.

Stadtdienst Wohnen

Seite - 18 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Die folgenden Tabellen geben detailliert Auskunft über die Bindungsverluste in den einzelnen Stadtbezirken. Differenziert wird dabei zum einen nach Stadtbezirken und Raumzahl und zum anderen nach Objekten, die aus der Nachwirkungsfrist fallen und den Objekten, die planmäßig getilgt werden. Der prozentual stärkste Abbau von „Sozialwohnungen“ findet in den Stadtbezirken Mitte und Burg/Höhscheid statt. Im Stadtbezirk Mitte fallen im Zeitraum 2012 bis 2020 ca. 38,7 % der geförderten Mietwohnungen aus den Mietpreis- und Belegsbindungen, im Stadtbezirk Burg/Höhscheid sind es im selben Zeitraum 20,06 %. Danach folgen die Stadtbezirke Gräfrath mit 18,7 %, Ohligs/Aufderhöhe/Merscheid mit 13,3 % und Wald 9,8 %.

Öffentlich geförderte Wohnungen in der Nachwirkungsfrist, für die am 31.12. die Mietpreisund Belegungsbindungen entfallen (nach Stadtbezirken) Jahr

SG-Mitte

Gräfrath

Wald

Ohligs/ Aufderhöhe / Merscheid

Burg, Höhscheid

Gesamtstadt

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe

216 78 54 45 9 0 17 0 16 435

16 1 12 2 0 0 0 0 7 38

15 27 0 1 0 6 0 10 1 60

9 9 0 14 0 0 0 2 8 42

12 48 15 20 9 0 68 0 0 172

268 163 81 82 18 6 85 12 32 747

Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Öffentlich geförderte Wohnungen (planmäßige Tilgung), für die am 31.12. die Mietpreis- und Belegungsbindungen entfallen (nach Stadtbezirken) Jahr

SG-Mitte

Gräfrath

Wald

Ohligs/

Burg,

Aufderhöhe/ Höhscheid

Gesamtstadt

Merscheid 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe

195 0 11 14 6 0 0 10 0 236

0 3 0 0 22 0 0 0 0 25

18 6 9 6 0 5 0 0 0 44

0 0 28 0 0 0 0 0 29 57

0 0 0 0 0 13 0 3 0 16

213 9 48 20 28 18 0 13 29 378

Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Stadtdienst Wohnen

Seite - 19 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Öffentlich geförderte Wohnungen in der Nachwirkungsfrist, für die am 31.12. die Mietpreisund Belegungsbindungen entfallen (nach Raumzahl) Jahr

1 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

5 Zimmer und mehr

Summen

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe

8 18 0 7 1 0 25 0 1 60

44 31 24 45 4 5 12 6 19 190

164 112 48 18 5 1 46 6 8 408

51 2 9 12 3 0 2 0 4 83

1 0 0 0 5 0 0 0 0 6

268 163 81 82 18 6 85 12 32 747

Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Öffentlich geförderte Wohnungen (planmäßige Tilgung), für die am 31.12. die Mietpreis- und Belegungsbindungen entfallen (nach Raumzahl) Jahr

1 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

5 Zimmer und mehr

Summen

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe

5 0 13 3 4 0 0 3 1 29

86 8 20 8 12 10 0 6 12 162

109 1 13 7 10 6 0 4 10 160

13 0 2 2 2 2 0 0 6 27

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

213 9 48 20 28 18 0 13 29 378

Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Stadtdienst Wohnen

Seite - 20 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Kumulierter Wert geförderter Wohnungen, die zum Stichtag 31.12. aus der Bindung gehen (nach Raumanzahl) 300

250

200

150

100

50

0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

1 Zimmer

13

18

13

10

5

0

25

3

2020 2

2 Zimmer

130

39

44

53

16

15

12

12

31

3 Zimmer

273

113

61

25

15

7

46

10

18

4 Zimmer

64

2

11

14

5

2

2

0

10

5 Zimmer u. mehr

1

0

0

0

5

0

0

0

0

Quelle: Eigene Recherche im Stadtdienst Wohnen

Resümee: Wie schon seit Jahren beobachtet wird, können die Bindungsverluste geförderter Mietwohnungen im Bestand nicht durch den Bau neuer Wohnungen kompensiert werden. Die Anzahl der planmäßigen Tilgungen wird nach einem Höhepunkt im Jahr 2012 ab dem Jahr 2013 rückläufig sein. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die außerplanmäßigen Rückzahlungen für Mietwohnungen, bedingt durch das derzeit günstige Zinsniveau auf dem Finanzmarkt, zunehmen werden. Der Marktanteil an öffentlich geförderten Mietwohnungen beträgt im Vergleich zum Gesamtbestand momentan knapp 6 % und wird bis zum Jahr 2020 auf ca. 4,6 % zurückgehen. Nach Erfahrungen der Kommunen verbleiben die ehemaligen Sozialmietwohnungen nach Wegfall der Mietpreis- und Belegungsbindungen überwiegend im unteren bis mittleren Preissegment. Stadtdienst Wohnen

Seite - 21 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

4.2.3 Altengerechtes / barrierefreies Wohnen Aufgrund der demographischen Entwicklung wird das Wohnen im Alter in Zukunft mit einer ganzen Reihe von neuen Herausforderungen verbunden sein. Die steigende Zahl älterer Menschen führt zukünftig zu einer verstärkten Nachfrage nach altengerechtem bzw. barrierefreiem Wohnraum. Ziel ist, dass ältere Menschen möglichst lange in der eigenen Wohnung und im eigenem Umfeld verbleiben können. Ursprünglich entsprechen altengerechte Wohnungen der 1992 in Kraft getretenen DIN 18025 Teil II. Sie werden in ihrer Wohnform auch als "Barrierefreies Wohnen" bezeichnet. Nach DIN 18025 Teil II sind bei der Schaffung altengerechter Wohnungen verschiedene Kriterien zu erfüllen (z. B. Maße der Bewegungsflächen, Bodenbeläge etc.). Die DIN 18040-2 „Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 2: Wohnungen“ ist im September 2011 veröffentlicht worden und ersetzt die DIN 18025 Teil 1 und Teil 2 aus dem Jahr 1992. Ziel dieser Norm ist es, durch die barrierefreie Gestaltung des gebauten Lebensraums weitgehend allen Menschen seine Benutzung, in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zu ermöglichen.

Eine altengerechte Wohnung zeichnet sich im Idealfall durch die folgenden Merkmale aus:  Die Wohnung ist über einen Aufzug zu erreichen oder ebenerdig gelegen  Weder zu groß noch zu klein, das heißt, sie bietet auch einer Person einen abgetrennten Wohn- und Schlafbereich, eine geräumige Küche und ein nicht zu enges Bad mit angepassten Sanitäreinrichtungen  Einfach und bequem zu beheizen, am besten über eine Zentralheizung mit Temperaturreglern in Greifhöhe  Hell, gut zu belüften und hat einen stufenlos zugängigen Balkon, eine Terrasse oder einen kleinen Garten  Großzügig geschnitten: Die Räume sind nicht zu eng und verwinkelt, Flur, Bad und Küche bieten ausreichend Raum, um sich auch mit Gehhilfen oder einem Rollstuhl sicher bewegen zu können  Ohne Stufen und Schwellen: Eventuell vorhandene Türschwellen sind entfernt, Treppenabsätze, Podeste oder Balkonschwellen sind abgebaut oder können über eine fest installierte Rampe überwunden werden  Die Türen sind auch für einen Rollstuhl breit genug (mindestens 80 Zentimeter) oder lassen sich verbreitern  Mit Fenstern ausgestattet, die auch in Sitzhöhe den Ausblick nach draußen ermöglichen und sich leicht öffnen und schließen lassen Den nachfolgenden Grafiken kann sowohl der Gesamtbestand an altengerechten Wohnungen im Sozialwohnungsbestand als auch die Aufteilung nach Raumgröße und Stadtbezirken entnommen werden. Leider geben diese Daten nur ein kleines Spektrum des altengerechten Wohnungsbaus in Solingen wieder. Der freifinanzierte Markt bleibt bei dieser Datenanalyse unberücksichtigt, da der Stadt Solingen hierzu keine Daten vorliegen. Abhilfe könnten diesbezüglich die Ergebnisse der Zensusbefragung 2011 schaffen, die u. a. auch Kriterien wie Gebäudetyp und Art des Gebäudes abfragen wird (siehe ZensG 2011 §6).

Stadtdienst Wohnen

Seite - 22 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Anteil des altengerechten Wohnraums am Gesamtbestand des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus (Stichtag 01.07.12)

4.808 5.000 3.817

4.500 4.000

Insgesamt

3.500 übriger geförderter Mietwohnungsbau

3.000 2.500 2.000

altengerechter Wohnraum

991

1.500 1.000 500 0

Quelle: Stadtdienst Wohnen

Seniorenwohnungen aufgeteilt nach Stadtbezirken und 1- und 2-Zimmerwohnungen (Stichtag 01.07.12) 350

324

308

300 250

243

200

180 139 144

150

159 104

100

100 50

83

16

0

Insgesamt

Wald

149

17

8 2-Zimmer

1-Zimmer

Mitte

Ohligs/Aufderhöhe/Merscheid

8

Gräfrath

Burg/Höhscheid

Quelle: Stadtdienst Wohnen

Resümee: Im öffentlich geförderten Wohnungsbau stehen ca. 6 altengerechte Wohnungen pro 1.000 Einwohner zur Verfügung. Es liegt im kommunalen Interesse, dass bei Neubau sowohl im geförderten als auch im freifinanzierten Wohnungsbau bereits bei der Planung eine bedarfsgerechte und weitgehende Barrierefreiheit berücksichtigt wird, welche älteren und behinderten Menschen, aber auch Familien mit Kindern zugute kommt. Des Weiteren ist die Modernisierung bestehenden Wohnraums in Bezug auf Barrierefreiheit gleichermaßen zu fördern. Angesichts des demographischen Wandels wird die Stadt offensiv den öffentlich geförderten Wohnungsbau für seniorengerechte und barrierefreie Angebote bewerben. Sie geht auf die Wohnungswirtschaft zu, um Initiativen zum Seniorenwohnungsbau zu unterstützen. Dabei wird auf eine gleichmäßige Versorgung aller Stadtbezirke geachtet. Stadtdienst Wohnen

Seite - 23 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

4.2.4

Stadt Solingen

Entwicklung der Wohnungsbaufördeung

Es wird immer Haushalte geben, die nicht in der Lage sind, sich mit Mietwohnungen auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt zu versorgen. Bei angespanntem Wohnungsmarkt bildet die Miete das größte Zugangshindernis. Häufig ist aber auch die Zugehörigkeit zu besonderen Personengruppen der Grund, dass sich der Wohnungswunsch nicht verwirklichen lässt. Problematisch stellt sich die Wohnungssuche für Alleinerziehende, Schwerbehinderte, kinderreiche Familien, ältere Menschen, Transferleistungsbezieher sowie Aussiedler und Ausländer dar. Deshalb ist die Förderung von Mietwohnungen grundsätzlich eine notwendige Aufgabe. Die weitere Entwicklung der sozialen Wohnraumförderung hängt im Wesentlichen von der Bereitschaft der Investoren ab, hier tätig zu bleiben. Jedoch nehmen auch die Verfügbarkeit von Landesmitteln und geeignetem Bauland Einfluss auf die Förderzahlen. Entsprechend schwanken die jährlichen Förderzahlen.

Die Entwicklung der Wohnungsbauförderung im Segment des Mietwohnungsbaus ist in den letzten zwei Jahren tendenziell steigend. Allerdings zeigen die Bewilligungszahlen in diesem Bereich auch, dass das Interesse der Investoren bzgl. öffentlicher Fördermittel immer noch verhalten ist. Im Bereich der Eigentumsmaßnahmen waren die Förderzahlen der letzten Jahre auf einem konstant hohen Niveau. Bedingt durch geänderte Förderrichtlinien und begrenzte Fördermittel für die Kommunen wurden in den letzten Jahren (ab 2010) Rückgänge in diesem Segment verzeichnet. Damit liegen die Förderzahlen im Jahr 2011 mit 51 Förderungen unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (64,1 Förderungen). Die Nachfrage nach preisgünstigem Eigentum hält weiter an. Durch das niedrige Zinsniveau und relativ konstanten Baukosten begünstigen die Nachfrage in diesem Segment auch weiterhin. Viele potentielle Antragssteller, für die keine öffentlichen Mittel zeitnah zur Verfügung stehen, weichen auf den freifinanzierten Markt aus. Entwicklung der Wohnungsbauförderung 160

140

134

Summe aller Objekte

120 103

100

101

93

89

88

82

85 74

80

66

82 57

60

101

94

70 46

66

Familienheime und Eigentumswohnungen

40

46

20

77

Miet- und Seniorenwohnungen

37

0

12

15

0 2003

2004

2005

2006

51

50

28

12

27

2002

64

62

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Wohnen

Resümee: Die Investorennachfrage und das Marktgeschehen im Segment des geförderten Mietwohnungsbaus können die Bindungsverluste nicht ausgleichen. Trotz leicht rückläufiger Förderzahlen im Bereich der Eigentumsmaßnahmen kann dennoch von einer ungebrochenen Attraktivität für den Eigentumserwerb von Ein- oder Zweifamilienhäusern sowohl im geförderten als auch freifinanzierten Wohnungsbau ausgegangen werden. Stadtdienst Wohnen

Seite - 24 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

4.2.5

Stadt Solingen

Kostenentwicklung im geförderten Wohnungsbau

Seit nunmehr zwei Jahren sind die Kosten im Bereich des Neubaus von Eigentumswohnungen leicht steigend, während bei den Kosten für Familienheime ein Rückgang verzeichnet werden konnte. Dieses hängt u. a. von den Ausstattungsmerkmalen und der Lage des Objektes ab. Zu beachten ist auch, dass seit dem Jahr 2009 ausschließlich das dominierende Fördermodell A bei der Kostenentwicklung ausgewertet wird. Dies war notwendig, um auch weiterhin einen Vergleich mit den Daten der NRW.BANK vornehmen zu können. Die durchschnittlichen m²-Kosten für Eigentumswohnungen belaufen sich momentan auf 2.121 € (+1,82 % im Vergleich zum Vorjahr) und für Familienheime auf 1.876 € (-3,45 %). Im Bereich des Mietwohnungsbaus wurde für das Jahr 2011 ein deutlicher Anstieg der Kosten verzeichnet (2.403 € / +7,04 %). Ursächlich dafür könnte u. a. die Förderung von mehreren Mieteinfamilienhäusern sein, welche generell höhere Kosten pro m² Wohnfläche aufweisen. Die Kosten für gebrauchte Familienheime sind seit 2009 steigend (1.693 €). Kostenentwicklung im geförderten Wohnungsbau (€ pro m² Wohnfläche) (ab dem Jahr 2009 wurde ausschließlich das Fördermodell A als Datengrundlage)

2.400 €

Mietwohnungen

2.200 € Eigentumswohnungen

2.000 € Familienheime

€/m

2

1.800 € Gebraucht-FH

1.600 € 1.400 € 1.200 € Gebraucht-ETW

1.000 €

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Mietwohnungen

1.640 €

1.694 €

1.859 €

1.859 €

1.895 €

1.990 €

1.788 €

2.229 €

2.245 €

2.403 €

Familienheime

2.042 €

1.863 €

1.898 €

1.964 €

1.934 €

1.943 €

1.925 €

2.011 €

1.943 €

1.876 €

Eigentumswohnung

2.056 €

1.915 €

1.911 €

2.001 €

2.170 €

1.816 €

2.186,00

1.975 €

2.083 €

2.121 €

gebrauchte Familienheime

1.706 €

1.500 €

1.568 €

1.655 €

1.739 €

1.369 €

1.611 €

1.468 €

1.527 €

1.693 €

gebrauchte Eigentumswohnungen

1.411 €

1.210 €

1.471 €

1.315 €

1.208 €

1.253 €

1.228 €

1.424 €

1.150 €

1.397 €

Quelle: Eigene Berechnungen(bis 2008), NRW BANK (ab 2009)

Resümee: Bei der Kostenentwicklung im Segment der gebrauchten Eigentumswohnungen wird seit 2009 eine „Berg- und Talfahrt“ verzeichnet. Da weder Lage, Ausstattungsstandard oder bei den gebrauchten Wohneinheiten das Baualter in dieser Auswertung berücksichtig wurden, kann das eine Erklärung für die starken Schwankungen sein. Im Bereich der gebrauchten Familienheime und der Neubau-Eigentumswohnungen wurde in den letzten zwei Jahren eine Preissteigerung verzeichnet, während im Bereich der Familienheime ein leichter Preisrückgang vorlag. Weiterhin kann die Kostenentwicklung im Eigentumsbereich nicht als investitionshemmend betrachtet werden. Der Anstieg der m²-Preise im Segment des Mietwohnungsbaues im Jahr 2011 ist wahrscheinlich auf die Förderung von mehreren Mieteinfamilienhäusern zurückzuführen, deren Kosten in die Gesamtberechnung mit eingeflossen sind. Stadtdienst Wohnen

Seite - 25 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

4.2.6

Stadt Solingen

Kostenvergleich Solingen und andere Kommunen in NRW

Auf Grund der gestiegenen Baukosten im Segment des Mietwohnungsbaus liegt Solingen im Vergleich mit den anderen Kommunen im Jahr 2011 im oberen Kostenbereich. Im direkten Vergleich mit den Umlandkommunen ist Solingen bei den Gesamtkosten je m² teurer als Remscheid und Wuppertal und günstiger als der Kreis Mettmann. Gesamtkosten je m2 für öffentlich geförderte Mietwohnungen im Jahr 2011 3.000

2.500

€ / m2

2.000

1.500

1.355 €

1.760 €

1.849 €

1.864 €

1.887 €

1.899 €

1.935 €

1.949 €

1.957 €

1.986 €

2.001 €

2.009 €

2.066 €

2.095 €

2.111 €

2.217 €

2.232 €

2.317 €

2.403 €

2.573 €

2.652 €

Hagen

Unna

Aachen

Witten

Münster

Duisburg

Dortmund

Bielefeld

Mönchengladbach

Remscheid

Essen

NRW-Durchschnitt

Düsseldorf

Lünen

Kerpen

Iserlohn

Wuppertal

Solingen

Kreis Mettmann

Köln

Lippstadt

0

Hamm

500

keine Daten vorhanden

1.000

Quelle: NRW.BANK

Stadtdienst Wohnen

Seite - 26 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Im Vergleich zu den Vorjahren sind die Gesamtkosten im Bereich der geförderten Familienheime rückläufig. Die Baukosten liegen nun im Vergleich mit den anderen Kommunen im unteren Preissegment. Lediglich Lippstadt konnte noch günstigere Gesamtkosten pro m² Wohnfläche vorweisen als Solingen. Solingen weist im direkten Vergleich mit den Nachbarkommunen deutlich günstigere Gesamtkosten pro m² Wohnfläche aus. 2

Gesamtkosten für öffentlich geförderte Familienheime je m (2011) Fördermodell A 3.000

2.500

€/m

2

2.000

1.500

1.000

2.468 € Düsseldorf

Wuppertal

Köln

2.352 €

2.334 €

2.310 € Mönchengladbach

2.244 € Witten

Kreis Mettmann

Bielefeld

2.177 €

2.161 €

2.140 €

Münster

Duisburg

2.134 €

2.126 € Iserlohn

2.085 € Dortmund

Kerpen

Remscheid

2.055 €

2.048 €

2.045 € Lünen

2.026 €

NRW-Durchschnitt

Hagen

2.023 €

2.007 €

1.980 € Unna

Essen

1.879 € Aachen

1.987 €

1.876 € Solingen

Hamm

1.865 €

0

Lippstadt

500

Quelle: NRW.BANK

Im Teilbereich der geförderten Eigentumswohnungen hat sich die Situation im Vergleich zu den Vorjahren kaum verändert. Die Gesamtkosten in diesem Teilmarkt sind im Jahr 2011 zwar angestiegen, dennoch liegt Solingen auch weiterhin im oberen Mittelfeld. Von den Umlandgemeinden weist lediglich der Kreis Mettmann höhere Gesamtkosten in diesem Segment auf. Gesamtkosten für öffentlich geförderte Eigentumswohnungen in m² (2011) Fördermodell A 3.000,00

2.500,00

2.121 €

2.135 €

2.158 €

2.175 €

2.223 €

Solingen

Kreis Mettmann

Unna

Köln

Münster

2.674 €

2.043 € Iserlohn

Düsseldorf

2.040 € Bielefeld

2.468 €

2.035 € Wuppertal

Essen

2.008 € NRW-Durchschnitt

2.238 €

1.960 € Witten

Duisburg

1.617 € Mönchengladbach

Remscheid

Lünen

Lippstadt

Kerpen

Dortmund

Aachen

0,00

1.396 €

500,00

Hamm

1.000,00

1.319 €

1.500,00

Hagen

Keine Förderung bzw. keine Förderdaten vorhanden

€ / m2

2.000,00

Quelle: NRW.BANK

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Im Teilmarkt geförderte Familienheime (Gebrauchtimmobilien) und geförderte Eigentumswohnungen (Gebrauchtimmobilien) sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Solingen liegt im kommunalen Vergleich der geförderten Familienheime (Gebrauchtimmobilien) im Mittelfeld und im Vergleich der geförderten Eigentumswohnungen (Gebrauchtimmobilien) im oberen Preissegment. Gesamtkosten für den öffentlich geförderten Erwerb bestehenden Wohnraums (Eigenheime / Fördermodell A) in m2 (2011) 2.500,00

2.000,00

€/m

2

1.500,00

1.000,00

2.063 € Düsseldorf

1.942 € Köln

1.873 € Aachen

1.850 € Remscheid

1.841 € Münster

1.792 € Witten

1.757 € Kreis Mettman

1.740 € Essen

1.693 € Solingen

1.690 € Hagen

1.645 € Lünen

1.576 € Bielefeld

1.553 € Dortmund

1.539 € Wuppertal

1.505 € Mönchengladbach

1.505 € Duisburg

1.470 € NRW-Duchrschnitt

1.453 € Kerpen

1.408 € Lippstadt

1.291 € Hamm

1.290 € Iserlohn

Unna

0,00

1.241 €

500,00

Quelle: NRW.BANK

Gesamtkosten für den öffentlich geförderten Erwerb bestehenden Wohnraums (Eigentumswohnungen / Fördermodell A) in m² (2011) 1.800,00 1.600,00 1.400,00

1.273 €

1.303 €

1.346 €

1.383 €

1.397 €

1.447 €

1.465 €

1.524 €

1.568 €

Wuppertal

Münster

Kreis Mettmann

NRW-Duchrschnitt

Solingen

Bielefeld

Witten

Remscheid

Düsseldorf

1.630 €

1.251 € Hamm

Mönchengladbach

1.248 € Dortmund

1.603 €

1.226 € Aachen

Köln

1.188 €

Unna

Lünen

Lippstadt

Kerpen

Iserlohn

0,00

Essen

200,00

1.148 €

400,00

Duisburg

600,00

1.018 €

800,00

Hagen

1.000,00

Keine Förderung bzw. Förderdaten vorhanden

€ / m2

1.200,00

Quelle: NRW.BANK

Resümee: Im Vergleich zum letzten Bericht (2007) sind die Gesamtbaukosten bis auf das Teilsegment Familienheime (Neubau) gestiegen. Die Anschaffungskosten für Eigentumsmaßnahmen liegen mit Außnahme der Familienheime (Neubau) in allen Segmenten über dem NRWMittel. Stadtdienst Wohnen

Seite - 28 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

5. Wohnungsbedarf und Nachfrage 5.1 Bevölkerungsentwicklung

Unter "Bevölkerung" sind die Personen zu verstehen, die mit Hauptwohnsitz in Solingen gemeldet sind. Ohne Berücksichtigung bleiben somit die Personen, die hier nur mit ihrem Nebenwohnsitz angemeldet sind. Nach einem leichten Bevölkerungswachstum in 1999 und 2001 sank die Zahl der EinwohnerInnen stetig weiter bis auf 158.513 zum Ende des Jahres 2011. Das entspricht einem Rückgang der Einwohnerzahl von 3,08 % innerhalb der letzten neun Jahre.

Entwicklung der Solinger Bevölkerung 164.000

163.551

163.391 163.156

163.000

162.700 162.074

162.000 161.416

161.000 160.494

159.764

160.000

159.000

158.658 158.513

158.000 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik, Stichtag: 31.12.11

Stadtdienst Wohnen

Seite - 29 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Bevölkerungsprognose 2007 bis 2025 164.000161.416 162.000

160.928

160.403

160.000 158.000

159.856 159.285 158.682 158.051

156.000

156.738 156.047

157.410

154.000 152.000

154.555 153.795 155.332 153.043

151.421 149.724

150.000

152.239

150.587

148.000

148.888

146.000 144.000 142.000 2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023

2025

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik –Planungsdatenbank / Vorläufige Trendrechnung (Wanderungssaldo fast ausgeglichen)

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung des Wohnungsbedarfs. Sie wird durch die natürliche Entwicklung (Saldo aus Geburten und Sterbefällen) sowie dem Saldo aus Zu- und Abwanderungen (Wanderungssaldo) bestimmt. Der Geburtenstand auf niedrigem Niveau und ein steigender Anteil von „älterer“ Bevölkerung sind die Tendenzen der künftigen Bevölkerungsentwicklung, die aus der aktuellen Bevölkerungsprognose abgelesen werden können. Neben der quantitativen Dimension sind bei der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung auch die strukturellen Aspekte wie die Alterung der Gesellschaft von Bedeutung. Hier sind bedeutende Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zu erkennen, die sich auch auf die Wohnungsnachfrage auswirken werden. Die Zahl der älteren Menschen im Alter ab 80 Jahren wird bis zum Jahr 2020 um 36,4 % ansteigen, während in fast allen anderen Altersklassen Rückgänge zu verzeichnen sind. Besonders stark rückläufig wird die Zahl der 16- bis unter 19-Jährigen sein und die Altersgruppe der 30- bis unter 45-Jährigen.

Stadtdienst Wohnen

Seite - 30 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Eine ähnliche Trendentwicklung zeichnet sich auch in der Bevölkerungsprognose des IT.NRW (Information und Technik Nordrhein-Westfalen / Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2030 / Band 72-2012) ab. Laut dieser Hochrechnung nimmt der Teilbereich älterer Menschen von 60 bis 70 und 80+ bis zum Jahr 2030 deutlich zu. Auch der Rückgang in den anderen Altersklassen bis zum Jahr 2030 ist deutlich erkennbar.

Bevölkerungsstand aktuell (IT.NRW): Bevölkerungsstand Altersgruppen (unter 5, 5er-Schritte, 90 und mehr) Insgesamt unter 5 Jahre

5 bis unter 10 bis unter 15 bis unter 20 bis unter 25 bis unter 30 bis unter 35 bis unter 40 bis unter 45 bis unter 50 bis unter 55 bis unter 60 bis unter 65 bis unter 70 bis unter 75 bis unter 80 bis unter 85 bis unter 90 Jahre und 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre 35 Jahre 40 Jahre 45 Jahre 50 Jahre 55 Jahre 60 Jahre 65 Jahre 70 Jahre 75 Jahre 80 Jahre 85 Jahre 90 Jahre mehr

Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 3283 3658 4169 4575 4590 4394 4231 4367 6302 7313 6560 5062 4296 3805 4520 3269 1883 803 329 männlich 77409 82290 3198 3436 3860 4297 4451 4367 4441 4469 6336 7180 6486 5177 4521 4290 5467 4185 2988 2128 1013 weiblich 6481 7094 8029 8872 9041 8761 8672 8836 12638 14493 13046 10239 8817 8095 9987 7454 4871 2931 1342 Insgesamt 159699

Bevölkerungsvorausberechnung Basisvariante 01.01.2030 (IT.NRW): Bevölkerung Altersgruppen (unter 5, 5er-Schritte, 90 und mehr) Insgesamt unter 5 Jahre

5 bis unter 10 bis unter 15 bis unter 20 bis unter 25 bis unter 30 bis unter 35 bis unter 40 bis unter 45 bis unter 50 bis unter 55 bis unter 60 bis unter 65 bis unter 70 bis unter 75 bis unter 80 bis unter 85 bis unter 90 Jahre und 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre 35 Jahre 40 Jahre 45 Jahre 50 Jahre 55 Jahre 60 Jahre 65 Jahre 70 Jahre 75 Jahre 80 Jahre 85 Jahre 90 Jahre mehr

Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 3042 3242 3306 3416 3499 3804 4261 4620 4588 4382 4183 4739 6387 5943 4480 3014 2045 1656 1013 männlich 71620 75899 2938 3092 3123 3163 3349 3713 4250 4684 4753 4546 4289 4831 6493 6265 4919 3899 2980 2732 1880 weiblich 5980 6334 6429 6579 6848 7517 8511 9304 9341 8928 8472 9570 12880 12208 9399 6913 5025 4388 2893 Insgesamt 147519 Quelle: IT.NRW

Bei beiden Prognosen kristallisiert sich heraus, dass nicht nur ein starker Rückgang der Bevölkerungszahlen langfristig zu verzeichnen ist (zwischen 6,0 und 7,8 %, je nach Prognose, Ausgangsdaten und Hochrechnungszeitraum), sondern auch die Folgen des demographischen Wandels immer deutlicher voranschreiten und auch heute schon zu erkennen sind, wie man der nachfolgenden Alterspyramide entnehmen kann.

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

5.2 Alterspyramide der Bevölkerung In der nachfolgenden „Bevölkerungspyramide“ kann die Alterstruktur der Solinger Bevölkerung am 31.12.2011 abgelesen werden.

Bevölkerung in Solingen nach Deutschen und Nichtdeutschen am 31.12.2011 Alter in Jahren 99 w e iblich

96

m ännlich

93

Deutsche Nichtdeutsche

90 87 84 81

Geburtenstarke Jahrgänge der 20er Jahre

78 75 72

Geburtenstarke Jahrgänge der 30er Jahre

69 66 63

Geburtenrückgang im und nach dem 2. Weltkrieg

60 57 54 51

Babyboom der 60er Jahre

48 45 42 39 36 33

"Pillenknick"

30 27 24 21 18 15

Kinder der geburtsstarken Jahrgänge der 60er Jahre

12 9 6 3 0 Einw ohner je Altersjahr

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Resümee: Es ist absehbar, dass die Bevölkerung zukünftig weiter zurückgehen und altern wird. Eine geringe Geburtenrate und die steigende Lebenserwartung bringen weitreichende Veränderungen mit sich. Es ist schon heute zu erkennen, dass die Bedeutung altengerechten Wohnens zunehmen wird. Die entsprechenden Wohnformen werden sich in vielfältiger Art und Weise verändern (siehe auch Kapitel 4.2.3 Altengerechtes Wohnen). Stadtdienst Wohnen

Seite - 32 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

5.3 Wanderungsbewegungen Erstmalig seit 2004 ist der Wanderungssaldo wieder positiv ausgefallen. Allerdings kann der positive Wanderungssaldo den Sterbeüberschuss nicht kompensieren. Die Solinger Bevölkerung wird somit weiter schrumpfen. Zu- und Fortzüge gesamt 7.000

Zuzüge 6.000

5.000

5.524

5.403

5.426 5.475

5.383

5.184

5.567 5.333 5.200

5.023

5.804

5.456

5.199 5.512

5.928

5.942

5.650 5.194

Fortzüge

5.006

5.069

4.000

3.000

2.000

Wanderungsaldo 1.000 340

154 -176

0 20

-49

-55

-133

-450

-1.000

-748

-859

-2.000 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Betrachtet man das Wanderungsverhalten von und zu den umliegenden Gemeinden, so stellt man fest, dass Solingen im Jahr 2011 im Ergebnis durchweg einen Wanderungsgewinn vorweisen kann. Gegenüber allen Nachbarstädten kann Solingen Wanderungsgewinne verzeichnen. Jahr

Haan

Langenfeld

Fortzug nach

Saldo

Zuzug aus

Fortzug nach

Saldo

Zuzug aus

Fortzug nach

Saldo

196 179 183 184 191 201 177 201 182 186

-134 -139 -142 -134 -133 -122 -135 -128 -166 -173

62 40 41 50 58 79 42 73 16 13

218 245 319 238 277 279 257 274 223 241

-165 -175 -141 -168 -158 -198 -136 -150 -159 -159

53 70 178 70 119 81 121 124 64 82

153 146 156 158 169 178 163 169 169 177

-124 -134 -128 -131 -112 -162 -133 -179 -132 -136

29 12 28 27 57 16 30 -10 37 41

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr

Hilden

Zuzug aus

Leichlingen

Remscheid

Wuppertal

Zuzug aus

Fortzug nach

Saldo

Zuzug aus

Fortzug nach

Saldo

Zuzug aus

Fortzug nach

Saldo

105 114 90 90 88 109 111 83 89 105

-134 -95 -118 -117 -100 -97 -100 -140 -143 -101

-29 19 -28 -27 -12 12 11 -57 -54 4

147 153 133 157 148 152 182 149 187 175

-169 -106 -118 -133 -153 -141 -117 -110 -146 -128

-22 47 15 24 -5 11 65 39 41 47

439 446 438 466 399 484 462 410 456 494

-372 -424 -393 -330 -380 -429 -359 -431 -384 -441

67 22 45 136 19 55 103 -21 72 53

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Wanderungsbewegungen von und zu umliegenden Kommunen, hier nur saldiertes Ergebnis Haan

Hilden

Langenfeld

Leichlingen

Remscheid

Wuppertal

200

150

100

50

0

-50

-100 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Resümee: Erstmalig seit sieben Jahren weist Solingen einen positiven Wanderungssaldo auf. Der gravierende Anstieg der Fortzüge im Jahr 2008 ist auf eine Bereinigung des Melderegisters im Zuge der Zuteilung der steuerlichen Identifikationsnummer zurückzuführen. Im Vergleich mit den Nachbargemeinden wird ersichtlich, dass Solingen im Jahr 2011 ausschließlich Wanderungsgewinne aus dem Umland erzielte und damit die Wanderungsverluste eher aus Abwanderungen in fernere Regionen resultieren. Der natürliche Bevölkerungssaldo ist bezogen auf die Bevölkerungsentwicklung weiterhin der ausschlaggebende Faktor. Der steigende Sterbeüberschuss kann auch durch einen positiven Wanderungssaldo nicht ausgeglichen werden. Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

5.4

Stadt Solingen

Nachfrageindikatoren

5.4.1 Entwicklung des Wohnflächenkonsums Lag die Belegungsdichte 1996 noch bei 2,15 Personen je Haushalt, so ist dieser Wert bis zum Jahr 2011 auf 1,97 (- 10,5 %) zurückgegangen. Die Belegungsdichte gibt die durchschnittlich in einer Wohnung lebende Personenzahl an. Der Indikator erlaubt Aussagen zur Wohnungsversorgung und damit zur Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen. Es handelt sich bei der Belegungsdichte um eine rein rechnerische Größe in der z.B. Wohnungsleerstände oder Zweitwohnungen nicht herausgelöst werden können. Auch werden keine Aussagen über die Qualität oder Angemessenheit der Wohnraumversorgung getroffen. Sinkende Einwohnerzahlen und ein steigender Wohnungsbestand führen zwangsläufig zu einer sinkenden Belegungsdichte. Somit hilft die Belegungsdichte als Indikator nur begrenzt.

Be legun gsdic hte (Perso nen je Wohnu ng) 2,10

2,0 9 2 ,08 2,07

2,08

2,0 5

2,06

2, 04 2,04

2,02 2,0 1

2,02

1 ,99

2,00

1,97 1,98

1, 97

1,96 1,94 1,92 1,90 2002

20 03

2 004

200 5

20 06

2 007

200 8

20 09

2 010

201 1

Quelle: Eigene Berechnungen

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Der Wohnflächenkonsum je EinwohnerIn ist von 2002 bis 2011 um 2,6 m2 auf 38,3 m2 gestiegen; dabei ist im gleichen Beobachtungszeitraum die durchschnittliche Wohnungsgröße um 1,1 m2 auf nunmehr 75,5 m2 gestiegen. Hieraus lässt sich ableiten, dass tendenziell weniger Menschen in einem Haushalt leben und somit durchschnittlich mehr Wohnfläche pro Kopf zur Verfügung steht. Kleine Haushalte konsumieren im Allgemeinen mehr Wohnfläche pro Person als größere Haushalte, Eigentümerhaushalte mehr als Mieterhaushalte. Wohnflächenkonsum in Solingen

80,0

74,4

74,4

74,6

74,8

74,9

75,1

75,2

75,3

70,0

75,4

75,5

60,0

Wohnfläche je Wohnung

m

2

50,0 40,0

35,7

35,8

36,1

36,5

36,8

30,0

37,1

37,5

37,8

38,2

38,3

20,0

Wohnfläche je EinwohnerIn

10,0 0,0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: IT.NRW (Wohnfläche im m²); eigene Berechnungen

In den letzten Jahren hat sich die Situation des Wohnflächenkonsums im Vergleich mit anderen Städten nur geringfügig geändert. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei Solinger Wohnungen mit 75,5 m2 im unteren Mittelfeld der betrachteten Gemeinden. Auffällig ist immer noch der relativ geringe Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche. Hier rangiert Solingen im unteren Bereich der Skala. Der durchschnittliche Wohnflächenkonsum betrug im Jahr 2011 (rein rechnerisch) 41,2 Quadratmeter je NRW-Einwohner, die Wohnfläche je Wohnung betrug im Mittel 86,7 Quadratmeter. Wohnflächenkonsum 2011 in ausgewählten Städten NRW`s 90,0 80,0 72,7

72,0

70,0

73,2

75,1

78,4

77,6

76,6

76,3

75,5

75,3

89,0

86,7

85,8

84,7

84,3

81,8

81,4

81,0

60,0 Wohnfläche je Wohnung m

2

50,0 40,0

37,9

39,6

40,3

39,8 41,0

42,6 38,3

30,0

40,7

42,5 38,9

37,6

40,1

41,0 37,9

42,0 39,1

41,2

38,5

Wohnfläche je EinwohnerIn

20,0 10,0

Unna

Nordrhein-Westfalen

Kreis Mettmann

Hamm

Münster

Iserlohn

Mönchengladbach

Bielefeld

Remscheid

Witten

Hagen

Aachen

Solingen

Wuppertal

Dortmund

Essen

Düsseldorf

Duisburg

0,0

Quelle: IT.NRW (Wohnfläche in m²), eigene Berechnungen

Resümee: Solingen liegt weiterhin beim Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche unter den Werten der Umlandgemeinden. Im Segment „Wohnfläche je Wohnung“ rangiert Solingen im unteren Mittelfeld. Von einem weiteren Anstieg der Wohnfläche je EinwohnerInnen ist daher noch auszugehen. Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

5.4.2 Entwicklung der Obdachlosenzahlen Die ohnehin schon niedrigen Obdachlosenzahlen sind die letzten Jahre tendenziell nochmals gesunken und befinden sich momentan auf einem sehr niedrigen Niveau. Hierbei wird allerdings nicht die Zahl der Präventionsmaßnahmen, d. h. der Fälle, die von Mietschulden oder einer mit dem Wohnungsverlust vergleichbaren Notlage (z. B. Energieschulden) bedroht sind, betrachtet. In vielen dieser Fälle konnte die „Zentrale Fachstelle für Wohnungsnotfallhilfen" vermittelnd zwischen Vermieter und Mieter tätig werden, so dass die Mieter trotz fristloser Kündigung oder anderer Probleme entweder in ihrer Wohnung verbleiben konnten oder mit anderem Wohnraum versorgt wurden. Aufgrund einer statistischen Änderung (siehe Vermerk unter der Grafik) werden hier die überarbeiteten Werte seit dem Jahr 2006 abgebildet.

Obdachlosenstatistik (Stand jeweils zum 31.12) 100

obdachlose Personen

90

obdachlose Haushalte

80 70 60 50

44

40 32

35 27

30

19

20

14

10

9

6

9

11

9

5

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Wohnen, Zentrale Fachstelle für Wohnungsnotfallhilfen, Stichtag 31.12. Seit dem Jahr 2006 werden in der Statistik die Personen/Haushalte mit eingerechnet, die in zusätzlich angemieteten Wohnraum untergebracht wurden.

Seit 2002 wird von der bereitgestellten Wohnfläche des Wohnraums in städtischen Obdachlosenunterkünften keine Fläche mehr anderweitig genutzt.

Bereitgestellte Fläche für Obdachlose in qm Von Obdachlosen genutzte Fläche in qm Anderweitig genutzte Fläche in qm (z.B. Büro/Lager) Freie Fläche in qm

2010 Unterkünfte OD 908,64 105,33 71,39 731,92

Angem.Whg. 565,83 99,25 0 466,58

2011 Unterkünfte OD 908,64 140,95 71,39 696,3

Angem.Whg. 577,19 100,82 0 476,37

Quelle: Stadtdienst Wohnen, Zentrale Fachstelle für Wohnungsnotfallhilfen / Stichtag zum 31.12.

Ausführliche Daten hierzu können dem Arbeitsbericht der Zentralen Fachstelle für Wohnungsnotfallhilfen entnommen werden.

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

5.4.3 Anzahl der ALG-II-Bedarfsgemeinschaften Ein weiterer Indikator für die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum ist die Anzahl der EmpfängerInnen von ALG-II bzw. die daraus resultierende Anzahl der Bedarfsgemeinschaften. Arbeitslosengeld II (ALG II) ist die grundlegende Sozialleistung für erwerbsfähige Menschen, die den notwendigen Lebensunterhalt nicht aus eigenen Mitteln bestreiten können. Auch ergänzend zum Erwerbseinkommen oder zum Arbeitslosengeld, spätestens jedoch nach Bezugsende des Arbeitslosengeldes (nach höchstens 12 Monaten Arbeitslosigkeit und bei über 54-jährigen nach höchstens 18 Monaten Bezugsdauer), besteht bei Erfüllen der übrigen Voraussetzungen ein Anspruch auf diese Leistung. Anzahl der Bedarfsgemeinschaften in Solingen (Januar 2009 bis Dezember 2011) 8.000 7.900 7.800 7.700 7.600 7.500 7.400 7.300 7.200 7.100 7.000 6.900 6.800 6.700 6.600 Dez 11

Okt 11

Nov 11

Sep 11

Jul 11

Aug 11

Mai 11

Jun 11

Apr 11

Mrz 11

Jan 11

Feb 11

Dez 10

Okt 10

Nov 10

Sep 10

Jul 10

Aug 10

Mai 10

Jun 10

Apr 10

Mrz 10

Jan 10

Feb 10

Dez 09

Okt 09

Nov 09

Sep 09

Jul 09

Aug 09

Mai 09

Jun 09

Apr 09

Mrz 09

Jan 09

Feb 09

6.500

Quelle: Arge Solingen Jahresbericht 2009

Im Dezember 2009 bezogen 7.725 Bedarfsgemeinschaften in Solingen Arbeitslosengeld II. Zwei Jahre später waren es noch 7.179 Bedarfsgemeinschaften. Ebenso ist die Personenzahl deutlich zurück gegangen. Während im Dezember 2009 noch 15.102 Personen ALG-II-Empfänger waren, ist die Zahl im Dezember 2011 auf 13.747 Personen gesunken. Auf Grund der sinkenden Zahl von ALG-II-Empfängern und einer rückläufigen Arbeitslosenquote in Solingen im Jahr 2011, kann derzeit von einer "Entspannungtendenz" in diesem Bereich ausgegangen werden. Stichtag

Bedarfsgem einschaften

Personen insgesam t

Jan

2009 7.344

2010 7.757

2011 7.557

2009 14.494

2010 15.182

2011 14.600

Feb

7.420

7.818

7.599

14.619

15.276

14.622

Mrz

7.443

7.863

7.583

14.650

15.351

14.569

Apr

7.535

7.880

7.544

14.767

15.396

14.444

Mai

7.559

7.814

7.544

14.825

15.264

14.393

Jun

7.558

7.808

7.498

14.824

15.264

14.326

Jul

7.592

7.765

7.459

14.919

15.114

14.279

Aug

7.593

7.736

7.452

14.891

15.003

14.262

Sep

7.615

7.669

7.374

14.936

14.948

14.170

Okt

7.646

7.604

7.295

14.946

14.793

13.995

Nov

7.673

7.571

7.258

14.981

14.657

13.910

Dez

7.725

7.547

7.179

15.102

14.589

13.747

Quelle: Arge Solingen

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

5.4.4 Entwicklung der Arbeitslosenzahlen

Wie die Zahl der ALG-II-Bedarfsgemeinschaften, so gibt auch die Arbeitslosenzahl (ALG-I) wichtige Hinweise auf die Lebens- und Einkommenssituation und somit auch auf die Nachfrage nach preiswerterem Wohnraum. Umstellung der Arbeitslosenquote auf die Bezugsbasis aller zivilen Erwerbspersonen: Mit dem Berichtsmonat Januar 2009 erfolgte die Umstellung in der Berichterstattung und tabellarischen Veröffentlichung der Arbeitslosenquoten von den abhängigen zivilen Erwerbspersonen durchgängig auf alle zivilen Erwerbspersonen. Tiefer gegliederte Bezugsgrößen erlauben es, die bestehende Berichterstattung über die Arbeitslosenquoten, auch für Personengruppen (nach Geschlecht, Alter, Staatsangehörigkeit), durchgehend auf die wichtigere Basisquote „alle zivilen Erwerbspersonen“ umzustellen. Damit können nunmehr konsistente Quoten für alle zivilen Erwerbspersonen und deren Strukturen ausgewiesen werden. Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Seit 2010 ist die Zahl der Arbeitslosen deutlich rückläufig. Im Dezember 2011 waren 6.164 Personen arbeitslos gemeldet. Damit wurde der tiefste Stand seit Erhebung der Daten in diesem Berichtswesen erreicht. Ebenso ist natürlich auch die Arbeitslosenquote rückläufig und liegt im Dezember 2011 bei 7,6 %. Zahl der Arbeitslosen in Solingen (Stand jeweils am 31.12.) 9.000

7.716

8.000

7.914

7.886

7.151

7.078

7.184 6.959

6.965

6.840

7.000

6.164 6.000

5.000

4.000

3.000 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Im Vergleich mit den Umlandgemeinden wird ersichtlich, dass die Städte Wuppertal und Remscheid eine höhere Arbeitslosenquote (10, 6 % und 8,1 %) aufweisen. Der NRWDurchschnitt liegt, genau wie die Solinger Arbeitslosenquote, bei 7,6 %. Arbeitslosenquote in Solingen im Vergleich zum Umland, NRW und BRD (Stand jeweils am 31.12.) 16,0% Solingen

Remscheid

Wuppertal

NRW

BRD

14,0%

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Arbeitsmarkt in Zahlen / Arbeitslosenstatistik (Definition des Arbeitsamtes: Alle ziv. Erwerbstätigen (ET) = Summe aus den abh. ziv. ET sowie Selbständigen u. mithelfenden Familienangehörigen)

Resümee: Die Arbeitslosenquote für Solingen ist seit zwei Jahren rückläufig und entsprach im Jahr 2011 mit 7,6 % dem Wert des NRW-Durchschnittes. Auch die Zahl der ALGBedarfsgemeinschaften ist seit Mai 2010 tendenziell rückläufig. Momentan zeichnen sich Entspannungstendenzen ab, allerdings ist die weitere Entwicklung in diesem Segment zu beobachten.

5.4.5

Leerstand in Solingen

Die Leerstandsquote misst die Zahl der leerstehenden Wohneinheiten in Bezug zum Wohnungsbestand (in %). Voraussetzung ist, dass ein struktureller, also ein marktbedingter Leerstand (mindestens drei Monaten) vorliegt. Im Jahr 2004 wurde erstmalig durch den Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik in Zusammenarbeit mit den Stadtwerken Solingen auf der Grundlage der Stromzählerdaten eine Erhebung zur Ermittlung einer Leerstandsquote für die Gesamtstadt Solingen durchgeführt. Zum Stichtag 30.06.2011 teilte der Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik eine Leerstandsquote von 4,14 % (= 3.333 Wohneinheiten) mit. Dies entspricht einem Rückgang von 0,5 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Auffällig ist, dass sich die Leerstandsquote innerhalb der letzten sieben Jahre mehr als verdoppelte hat. Es ist schwer abzuschätzen, wie sich diese Quote langfristig entwickeln wird, denn sie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, wie z.B. demographischer Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Wandel, Marktgängigkeit der Wohnung oder der Versorgungssituation. Ein kommunaler Vergleich der Leerstandsquoten ist nicht möglich, da die meisten Kommunen entweder nur ältere Leerstandsdaten oder gar keine zur Verfügung haben. Empirica hat für das Jahr 2009 einen Leerstandsindex veröffentlicht, der im NRW-Durchschnitt 3,6 % betrug. Vergleicht man den Durchschnittswert mit der damaligen Solinger Leerstandsquote, so ist diese als moderat zu bewerten. Leerstandsquote Solingen (Leerstandsdauer länger als drei Monate) 4,64%

5,00% 4,50%

3,94%

4,00% 3,10%

3,50%

4,14%

2,78%

3,00%

3,51%

2,50% 2,00% 1,50%

2,20% 1,93%

1,00% 0,50% 0,00% 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Wohnungsleerstand nach Stadtbezirken und statistisch: 2009: Stadtbezirk Statistisch Solingen-Mitte Ohligs/Aufderhöhe/Merscheid Wald Burg/Höhscheid Gräfrath Gesamt

Leerstandsdauer Leerstandsquote Leerstandsquote (Leerstände Leerstandsdauer länger als Leerstandsquote (Gesamt) länger als drei Monate) im weniger als drei (Leerstände weniger als drei drei Monate (Anzahl der im Verhältniss zum Gesamt Monate (Anzahl der Monate) im Verhältniss zum Verhältniss zum Wohneinheiten) Gesamtwohnungsbestand Wohneinheiten) Gesamtwohnungsbestand Gesamtwohnungsbestand 516 0,64% 992 1,24% 1.508 1,88% 293 0,37% 635 0,79% 928 1,16% 165 0,21% 396 0,49% 561 0,70% 348 0,43% 516 0,64% 864 1,08% 139 0,17% 275 0,34% 414 0,52% 1.461

1,82%

2.814

3,51%

4.275

5,34%

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

2010: Stadtbezirk Statistisch Solingen-Mitte Ohligs/Aufderhöhe/Merscheid Wald Burg/Höhscheid Gräfrath Gesamt

Leerstandsquote (Leerstände Leerstandsquote Leerstandsdauer Leerstandsquote (Gesamt) Leerstandsdauer länger als länger als drei Monate) im weniger als drei (Leerstände weniger als drei im Verhältniss zum drei Monate (Anzahl der Gesamt Verhältniss zum Monate (Anzahl der Monate) im Verhältniss zum Gesamtwohnungsbestand Wohneinheiten) Gesamtwohnungsbestand Wohneinheiten) Gesamtwohnungsbestand 2,08% 317 0,39% 1.351 1,68% 1.668 1,27% 189 0,24% 825 1,03% 1.014 0,79% 124 0,15% 507 0,63% 631 1,12% 191 0,24% 708 0,88% 899 0,54% 91 0,11% 341 0,42% 432 912

1,14%

3.732

4,64%

4.644

5,80%

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Stadtdienst Wohnen

Seite - 41 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

5.4.6

Stadt Solingen

Haushalte mit Wohnberechtigungsschein

Seit dem Jahr 2007 wird aus statistischen Gründen nicht mehr die Anzahl der wohnungssuchenden Haushalte erfasst, sondern die Haushalte, welche einen Wohnberechtigungsschein (WBS) beim Stadtdienst Wohnen beantragt und erteilt bekommen haben. Die Gesamtzahl der Haushalte mit Wohnberechtigungsschein ist im Jahr 2011 um 6,2 % im Vergleich zum Vorjahr angestiegen (+57 erteilte Wohnberechtigungsscheine). Allerdings relativiert sich diese Aussage im Vergleich zu den Vorjahren. Betrachtet man den Zeitraum 2007 bis 2011, so wird ersichtlich, dass trotz Schwankungen die Zahl der Haushalte mit Wohnberechtigungsschein relativ konstant bei ca. 1.000 liegt. Auch bei der Struktur der Haushalte fällt auf, dass trotz geringer Schwankungen keine maßgeblichen Veränderungen registriert werden konnten. Gesamtzahl der erteilten Wohnberechtigungsscheine (Stichtag 31.12.)

977

2011

920

2010

1034

2009

942

2008

1016

2007

600

700

800

900

1000

1100

Quelle: Stadtdienst Wohnen, Stichtag 31.12.

Erteilte Wohnberechtigungsscheine nach Haushaltsgröße (Stichtag 31.12.) 500 1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen

5 und mehr Personen

-Haushalte

450 430 400

422

415

406

394 350 300

273

250

252

242 200

236

206 183

150

166

152

138

135

100

99

97 81 50

131 95

89

77

66

59

45

0 2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Wohnen, Stichtag 31.12.

Stadtdienst Wohnen

Seite - 42 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Gründe für den Wohnungswechsel: Während in den vorangegangenen Berichten die Themen „Hohe Miete“ und „Heizkosten“ unter einem Punkt betrachtet worden sind, wird diese Thematik in der aktuellen Auswertung differenziert dargestellt. 18,2 % aller Befragten gaben die zu hohen Neben- bzw. Heizkosten als Grund für einen Wohnungswechsel an. Weitere 18,5 % gaben als Grund die zu hohe Miete an. Wären diese beiden Thematiken, wie im letzten Bericht, unter einem Punkt zusammengefasst worden, so stünde er mit 36,7 % deutlich an erster Stelle. Weiterhin sind als Hauptgründe für einen Wohnungswechsel die Wohnungsgrößen zu nennen. 25,8 % der Befragten gaben eine zu kleine Wohnung als Grund für ihren Wohnungswechsel an und 16,5 % nannten als Grund eine zu große Wohnung. Die Lage, Räumungsurteile oder das Umfeld der Wohnung wurden nur selten als Grund für den Wohnungswechsel angegeben. Gründe für den Wohnungswechsel 2011 (Auswertung der Antragsangaben für die Eintragung in die Wohnunssuchendenkartei)

zu kleine Wohnung

25,8 %

zu hohe Miete

18,5 %

zu hohe Neben-/ Heizkosten

18,2 %

zu große Wohnung

16,5 % unzureichende Ausstattung

9,4 % Lage der Wohnung

5,8 %

Kündigung des Vermieters Räumungsurteil

4,2 %

1,6 %

schlechtes Wohnumfeld

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

Zahl der Nennungen Quelle: Stadtdienst Wohnen

Stadtdienst Wohnen

Seite - 43 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

5.4.7

Stadt Solingen

Innerstädtische Umzugshäufigkeit

Ein weiterer Indikator für Anspannung oder Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist die innerstädtische Umzugshäufigkeit. Eine hohe Umzugsquote deutet tendenziell auf einen entspannten Wohnungsmarkt hin, da erst ab einer bestimmten „Leerstandsreserve“ eine größere Fluktuation überhaupt möglich ist. Nach einem deutlichen Rückgang der Umzughäufigkeit zwischen den Jahren 2004 bis 2006, konnte in den Folgejahren eine relativ konstante Umzugshäufigkeit verzeichnet werden. Diese befindet sich im Jahr 2011 bei 86 Umzügen pro 1.000 EinwohnerInnen. Trotz einer weiterhin relativ geringen Umzugshäufigkeit lässt sich unter Einbezug der anderen Indikatoren derzeit keine Anspannung auf dem Wohnungsmarkt ableiten. innerstädtische Umzüge je 1.000 EinwohnerInnen 100

96

95

91

90 90 88

86

85

86

85

84

86

83 80

75 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Quelle: Stadtdienst Einwohnerwesen, Statistik

Stadtdienst Wohnen

Seite - 44 -

Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

6. Miete und Mietpreisentwicklung 6.1 Mietpreisentwicklung nach Mietpreisspiegel Da im Jahr 2010 ein nur leicht modifizierter Mietpreisspiegel erschienen ist, wurde dieser Abschnitt der Vollständigkeit halber unverändert aus den Vorberichten übernommen. Der Mietpreisspiegel wird zwischen dem „Mieterbund Rheinisch-Bergisches-Land e.V.“ und dem „Haus- und Grundeigentümerverein Solingen e.V.“ bzw. dem „Haus- und Grundeigentümerverein Solingen-Ohligs e.V.“ vereinbart. Die Berechnung erfolgte unter Berücksichtigung aller Baualtersklassen und Wohnlagen. Ließ der Markt von 1989 bis 1997 noch deutliche Mietpreiserhöhungen zu, so wiesen die in den Jahren 2001, 2004 und 2010 erschienenen Mietpreisspiegel keine Änderungen der Vergleichsmiete aus, abgesehen von zwei neuen Baualtersklassen (1994-2001 und ab 2002) und geringen Änderungen bei den Zu- und Abschlägen zur Grundmiete (Ausstattungsvarianten).

Mietpreissteigerung laut Mietpreisspiegel Wohnungsgröße bis 50 qm 18,0%

Wohnungsgröße 50 - 80 qm

Wohnungsgröße über 80 qm

16,9% 16,8% 16,9%

16,0% 14,0% 11,4% 11,5% 11,4%

12,0% 10,0% 8,2% 8,3% 8,3% 8,0%

7,0%

7,3%

7,7%

6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% (1989/1991)

(1991/1993)

(1993/1995)

(1995/1997)

(1997/2001/2004/2010)

Quelle: Mietpreisspiegel (Mieterbund Rheinisch-Bergisches-Land e.V., Haus- und Grundeigentümerverein Solingen e.V. /Solingen-Ohligs e.V.), eigene Berechnungen

Resümee: Seit 1997 wurden keine Mietpreiserhöhungen laut Mietpreisspiegel registriert. Stadtdienst Wohnen

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Stadt Solingen

6.2 Entwicklung der Lebenshaltungskosten in Nordrhein-Westfalen In der folgenden Tabelle werden die tatsächlichen Mietzahlungen der Mieter sowie die Lebenshaltungskosten im Verlauf der letzten Jahre abgebildet. Ab Januar 2008 erfolgt die Berechnung des Verbraucherpreisindexes für Nordrhein-Westfalen auf der neuen Basis 2005 = 100. Anlässlich der Umstellung vom bisherigen Basisjahr 2000 auf das neue Basisjahr 2005 fand eine turnusmäßige Überarbeitung des Verbraucherpreisindexes statt. Dabei wurden das Wägungsschema für die in die Indexberechnung einbezogenen Waren und Dienstleistungen aktualisiert sowie methodische und konzeptionelle Veränderungen vorgenommen. In der nachfolgenden Grafik werden die Veränderungen des Verbraucherpreisindexes in Prozent genannt:

insgesamt

Jahr 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20022011

insgesamt Index % 97,3 +1,2 98,2 +0,9 99,0 +0,8 100,0 +1,0 101,0 +1,0 102,0 +1,0 102,8 +0,8 103,9 +1,1 105,3 +1,3 107,1 +1,7

Netto Altbau Index 97,5 98,4 99,0 100,0 100,9 101,8 102,5 103,0 104,2 106,0

Neubau Index 97,3 98,2 99,0 100,0 101,1 102,0 102,9 104,1 105,5 107,2

+10,1 %

+8,7 %

+10,2 %

Verbraucherpreisindex

Nebenkosten Index 93,1 96,2 98,3 100,0 100,8 102,6 104,5 105,3 106,7 108,9

% +1,6 +3,3 +2,2 +1,7 +0,8 +1,8 +1,9 +0,8 +1,3 +2,0

+ 17,0 %

Index 96,7 97,9 98,9 100,0 101,0 102,1 103,1 104,1 105,5 107,3

% +1,4 +1,2 +1,0 +1,1 +1,0 +1,1 +1,0 +1,0 +1,3 +1,7

+ 11,0 %

Index 96,0 97,1 98,6 100,0 101,4 103,7 106,3 106,6 107,8 110,2

% +1,3 +1,2 +1,5 +1,4 +1,4 +2,3 +2,5 +0,3 +1,1 +2,2

+14,8 %

Quelle: IT.NRW und eigene Berechnungen

Beim Blick auf die Tabelle fällt auf, dass im Betrachtungszeitraum die Wohnnebenkosten deutlich gestiegen sind (17 %). Weiterhin gewinnen diese Kosten ("2. Miete") immer mehr an Bedeutung (siehe auch „Gründe für Wohnungswechsel“, Seite 43). Preistreiber der sogenannten "2. Miete" sind die Aufwendungen für Haushaltsenergie.

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7. Zeitungsanalyse Im Jahr 2008 hat es eine Änderung in der statistischen Vorgehensweise zur Auswertung der Zeitungsinserate gegeben. Zur Vermeidung der Erfassung von Doppelinseraten im Segment der Mietwohnungen wurden nicht mehr zwei Zeitungen, sondern ausschließlich die auflagenstärkste Zeitung aus Solingen ausgewertet. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurde daher in den Grafiken der Zeitraum 2008 bis einschließlich 2011 dargestellt. Es werden weiterhin zweimal jährlich die Wohnungsinserate aus Solingen analysiert. Aufgrund der Vielzahl der ausgewerteten Indikatoren und der hohen Aktualität ist es möglich, ein differenziertes und zeitnahes Bild des Wohnungsmarktes zu erstellen. Die Ergebnisse der Zeitungsanalyse besitzen dabei die Funktion eines Frühindikators, da sie bereits Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt erfassen, bevor sie durch die amtliche Statistik wiedergegeben werden. Auch der Markt der Immobilienverkaufsangebote wurde in die Zeitungsanalyse mit einbezogen. Hier wurde jedoch nur die Angebotsseite untersucht, da die Nachfragen zu unspezifisch waren. Zu jedem Termin, die Termine gibt die NRW.BANK vor, werden jeweils zwei Wochenendausgaben ausgewertet. Um den Anteil der Mehrfacherfassungen verschiedener Objekte zu verringern, erfolgen die Auswertungen im vierwöchigen Abstand. Im Weiteren werden folgende Aspekte untersucht: -

Gegenüberstellung von Wohnungsangeboten und Wohnungsgesuchen Art der Wohnungsanbieter, respektive der Vermittlungsweg

-

Angebote werden nach folgenden Kriterien analysiert: -

-

1 Zimmerwohnungen und Appartements 2 Zimmerwohnungen 3 Zimmerwohnungen 4 und Mehrzimmerwohnungen incl. Häusern Wohnungen bis 50 m2 Wohnfläche Wohnungen über 50 m2 bis 80 m2 Wohnfläche Wohnungen über 80 m2 Wohnfläche Bei allen Wohnungstypen/-größen wurde die durchschnittlich nachgefragte m2-Miete berechnet.

Wohnungsgesuche wurden wegen der geringen Anzahl nur nach Wohnungstyp differenziert.

Eine Differenzierung nach Baualter, Ausstattungsstandard oder eventuellen Restriktionen wurde aufgrund der zu geringen Fallzahlen in den einzelnen Bereichen nicht vorgenommen.

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7.1 Entwicklung von Wohnungsangeboten und Wohnungsgesuchen Der mit der Analyse betrachtete Zeitraum erstreckt sich vom Frühjahr 2008 bis zum Herbst 2011. Während dieses Zeitraums konnte auf der Angebotsseite ein tendenziell leichter Rückgang verzeichnet werden, während auf der Nachfrageseite sich nichts Wesentliches geändert hat. Hier bleibt noch zu vermerken, dass im Untersuchungszeitraum 2008 bis 2011 97 - 99% der Wohnungssuchinserate von Privatpersonen aufgegeben wurden. Nur ein kleiner Anteil von 1% - 3% der Wohnungsgesuche erfolgte über einen Makler. Die folgende Darstellung zeigt den Verlauf von angebotenen und nachgefragten Wohnungen innerhalb der letzten vier Jahre. Entwicklung von Angeboten und Gesuchen 250 Wohnungsangebote

200

214

208

204

164

150

163

162 151 138

100

Wohnungsgesuche 50 20

19

18

14

12

Herbst 2009

Frühjahr 2010

14

8

10

0 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Quelle: Eigene Recherche

Die Seite der Wohnungsanbieter wurde in folgende Kategorien unterteilt: - Private Anbieter - Makler - Hausverwaltungen - Wohnungsbaugesellschaften - Nachmieter Bei den Anbietern überwogen deutlich, wie in den Jahren zuvor auch, die Privatpersonen. Der Angebotsanteil, der von Hausverwaltungen stammt, ging innerhalb der letzten drei Jahre um mehr als die Hälfte zurück. Wohnungsangebote über den Weg „Nachmieter gesucht“ traten im ganzen Untersuchungszeitraum nur sporadisch auf. Art der Wohnungsanbieter Makler

Hausverwaltungen

Wohnungsbaugesellschaften

privat

100%

83%

90%

84%

85%

84%

79%

88%

85%

86%

Weniger als 1% der angebotenen Wohnungen wurden im Beobachtungszeitraum über den Weg "Nachmieter gesucht" angeboten

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

3%

10% 10%

4%

0%

10%6%

4%

Frühjahr Herbst 2008 2008

2% Frühjahr 2009

6%

7%

7% 4%

Herbst 2009

5%

7%

4% 4% Frühjahr 2010

7%

4% 4%

Herbst 2010

7%

3%

5% 4% Frühjahr 2011

2% 3%

privat Wohnungsbaugesellschaften Hausverwaltungen Makler

Herbst 2011

Quelle: Eigene Recherche

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7.2 Die Nachfrageseite Erwartungsgemäß werden per Zeitungsannonce mehr große Wohnungen, d. h. 3- bzw. 4Raumwohnungen und größere gesucht. Die Nachfrage nach 3-Zimmerwohnungen war im Frühjahr und Herbst 2010 relativ groß, während im gleichen Zeitraum die Nachfrage nach 4Zimmerwohnungen rückläufig war. Im Herbst 2009 und 2010 wurde hingegen ein Anstieg der Nachfrage nach 2-Zimmerwohnungen verzeichnet. Auf Grund der Schwankungen lässt sich anhand dieser Daten keine Trendentwicklung ableiten. Das nachstehende Schaubild zeigt, wie stark die einzelnen Wohnungstypen im Betrachtungszeitraum nachgefragt wurden. Prozentualer Anteil der gesuchten Wohnungstypen an der Gesamtnachfrage 1 Zimmer und Appartements

2 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer und mehr Zimmer (incl. Häuser)

100,00% 13,00%

90,00%

22,00% 30,00%

80,00%

36,00% 42,00%

32,00% 39,00%

40,00%

70,00% 43,00%

60,00% 34,00%

47,00%

50,00%

37,00% 35,00%

40,00%

31,00%

32,00%

33,00%

30,00%

31,00%

20,00%

21,00%

18,00%

30,00%

22,00% 21,00%

26,00%

23,00%

10,00% 8,00%

11,00% 6,00%

9,00%

13,00% 7,00%

0,00% 3,00%

Frühjahr 2008

Herbst2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

5,00%

Herbst 2011

Quelle: Eigene Recherche

7.3 Die Angebotsseite 7.3.1 Angebotsentwicklung nach Wohnungstyp Wie schon einleitend erwähnt, wird bei dieser Betrachtung nach folgenden Wohnungstypen differenziert: - Appartements und 1-Zimmerwohnungen - 2-Zimmerwohnungen - 3-Zimmerwohnungen - 4- und mehr Zimmerwohnungen (incl. Häuser) Die zuletzt erwähnte Sparte wurde gewählt, da größere Wohnungen als 4-Raumwohnungen und Miethäuser im gesamten Berichtszeitraum seltener angeboten wurden, so dass eine Zusammenfassung dieser Wohnungstypen in einer Gruppe sinnvoll erscheint. Bei der dargestellten und beschriebenen Miete handelt es sich um die Nettokaltmiete.

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Angebote von 1 Zimmerwohnungen und Appartements 30

Nach einem Anstieg der Angebotszahlen im Herbst 2009 waren bis einschließlich Herbst 2011 die Zahlen weiter rückläufig und erreichten den niedrigsten Wert in diesem Betrachtungszeitraum.

Ab dem Jahr 2008 wurde zur Vermeidung von Doppelinseraten ausschließlich die auflagenstärkste Zeitung in Solingen ausgewertet.

25 Anzahl der Angebote 20 20

18 18

15 11

12 10

10 8

9 5

0 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjar 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjar 2011

Herbst 2011

Durchschnittliche m²-Miete von 1 Zimmerwohnungen und Appartements 7,00 € 6,91 € 6,90 € durchschnittliche m2-Miete

6,79 €

6,80 € 6,71 € 6,68 € 6,70 €

6,64 €

6,60 € 6,58 €

Der m²-Preis stieg seit dem Frühjahr 2010 kontinuierlich an und befindet sich im Herbst 2011 auf einem Wert von 6,91 € (+5% gegenüber dem Herbst 2010).

6,58 €

6,50 € 6,50 € 6,40 €

6,30 €

6,20 € Frühjar 2008

Herbst 2008

Frühjar 2009

Herbst 2009

Frühjar 2010

Herbst 2010

Frühjar 2011

Herbst 2011

Angebote von 2 Zimmerwohnungen 90 85

83

80 74

75

74

70

66

65

Anzahl der Angebote

60 58

60

57

56

55 50 45 40 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Durschnittliche m²-Miete Angebote von 2 Zimmerwohnungen 6,00 €

5,98 €

5,98 € 5,94 €

5,96 €

5,94 €

5,95 €

5,90 € durchschnittliche m2-Miete

5,87 €

5,85 €

5,84 € 5,80 € 5,78 € 5,75 €

5,70 €

Im untersuchten Zeitraum wurden ca. 4- bis 5-mal so viele 2Zimmerwohnungen in den Immobilienteilen der örtlichen Presse angeboten als vom zuvor analysierten Wohnungstyp. Im Herbst 2009 stieg die Zahl der Angebote noch leicht an, während im Frühjahr 2010 ein erwähnenswerter Rückgang der Angebotszahlen verzeichnet wurde. Seitdem befindet sich die Zahl der Angebote auf einem relativ niedrigen Niveau. Die durchschnittliche m2-Miete bei diesem Wohnungstyp befindet sich seit Herbst 2010 auf einem relativ hohen Stand und liegt momentan nur knapp unter der 6€-Marke.

5,65 € Frühjar 2008

Herbst 2008

Frühjar 2009

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Herbst 2009

Frühjar 2010

Herbst 2010

Frühjar 2011

Herbst 2011

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Stadt Solingen

Angebote von 3 Zimmerwohnungen 120 Anzahl der Angebote

100

100 86

83

77

80 69 62

70 60

55 40

Trotz steigender Angebotszahlen von 3-Zimmerwohnungen im Herbst 2009 und Frühjahr 2011 sind tendenziell die Zahlen rückläufig. Im Herbst 2011 wurde mit 55 Inseraten der niedrigste Wert im Beobachtungszeitraum erreicht.

20

0 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Durchschnittliche m²-Miete Angebote von 3 Zimmerwohnungen 5,85 €

5,83 €

5,80 € 2

durchschnittliche m -Miete 5,75 €

5,74 €

5,73 € 5,70 €

5,70 €

5,70 €

5,71 € 5,65 € 5,65 €

5,64 €

5,60 €

5,55 €

5,50 € Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Die ermittelte durchschnittliche m2Miete war seit Herbst 2009 steigend und erreichte im Frühjahr 2011 den höchsten Stand seit Erhebung in diesem Berichtswesen (5,83 €). Ein Rückgang der m²Miete konnte nun im Herbst 2011 verzeichnet werden (5.71 €). Weiterhin ist die m²-Miete von 3Zimmerwohnungen geringer als die für 2-Zimmerwohnungen.

Angebote von 4 und mehr Zimmerwohnungen 28 26 26 Anzahl der Angebote 24 22

22

22

22

22 20

18 18

18

18 16 14 12

Im Bereich der 4und Mehrzimmerwohnungen wurden im Frühjahr und Herbst 2011 etwas niedrigere Angebotszahlen verzeichnet. Da diese Schwankungen aber nur minimal ausfallen, können in diesem Segment die Angebotszahlen als relativ konstant betrachtet werden.

10 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Durchschnittliche m²-Miete Angebote von 4 und mehr Zimmerwohnungen 6,40 € 6,24 € 6,15 €

6,20 €

6,10 € durchschnittliche m2-Miete

6,00 €

5,80 € 5,81 € 5,76 €

5,72 €

5,60 € 5,58 €

5,57 €

Nach einem starken Anstieg der m²-Miete im Frühjahr 2010 auf 6,24 € sank der m²-Preis im Jahr 2010 und 2011 wieder weit unter die 6,00-€-Grenze (5,57 €). Somit können die m²-Preise in diesem Segment wieder als moderat bezeichnet werden.

5,40 €

5,20 € Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Quelle: Eigene Recherche

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Stadt Solingen

7.3.2 Die Angebotsentwicklung nach Wohnungsgröße Wie einleitend schon berichtet wurde hier die Unterteilung wie folgt gewählt: - Wohnungen bis 50 m2 - Wohnungen von über 50 m2 bis 80 m2 - Wohnungen über 80 m2 Diese Einteilung erschien sinnvoll, da sie der Unterteilung entspricht, die man im Mietpreisspiegel für Solingen wiederfindet. Angebote von Wohnungen bis 50 m² 50 Ab dem Jahr 2008 wurde zur Vermeidung von Doppelinseraten ausschließlich die auflagenstärkste Zeitung in Solingen ausgewertet.

45

40

37

37

35 Anzahl der Angebote 30

27

25

26 24

23

22

22

Herbst 2010

Frühjahr 2011

20

15

10 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2011

Durschnittliche m²-Miete von Wohnungen bis 50 m² 7,00 € 6,90 € 6,80 € 6,68 €

Das Angebot von kleinen Wohnungen (bis 50 m2) ist im gesamten Untersuchungszeitraum am geringsten. Es lag noch unter dem von großen Wohnungen, mit einer Wohnfläche mehr als 80 m2. Im Durchschnitt wurden 27 Wohnungen dieses Typs im Zeitraum 2008 bis einschließlich 2011 in der Lokalpresse angeboten. Mit 24 Inseraten im Herbst 2011 liegt diese Angebotszahl nur geringfügig unter dem Durchschnitt der letzten 8 Untersuchungszyklen.

6,70 € durchschnittliche m2-Miete 6,60 €

6,60 €

6,52 €

6,49 €

6,50 € 6,39 €

6,40 €

6,37 €

6,30 € 6,29 €

6,20 € 6,23 € 6,10 € 6,00 € Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Die geforderte m2-Miete ist zwischen dem Frühjahr 2009 und 2011 auf 6,68 € gestiegen. Trotz eines leichten Rückgangs im Herbst 2011 befindet sie sich mit 6,60 € weiterhin auf einem hohen Niveau.

Angebote von Wohnungen über 50 m² bis 80 m² 130

Mit durchschnittlich 98 angebotenen Wohnungen ist die Sparte der mittelgroßen Wohnungen (über 50 m2 bis 80 m2) bei dieser Analyse am stärksten vertreten. Im Herbst 2011 wurden in diesem Bereich die niedrigsten Angebotszahlen im ganzen Beobachtungszeitraum registriert. Zum einen könnte die Tatsache, dass nur noch eine Zeitung ausgewertet wird, ein Grund für die rückläufigen Zahlen sein. Zum anderen werden auch immer mehr Inserate im Internet veröffentlicht anstatt in der Lokalzeitung. 120

117

118

Anzahl der Angebote

115

110 100

95

91

90

90

82

77

80 70 60 50 40

Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Quelle: Eigene Recherche

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Stadt Solingen

Durchschnittliche m²-Miete von Wohnungen über 50 m² bis 80 m² 6,20 €

6,10 € durchschnittliche m²-Miete 6,00 €

5,87 €

5,90 €

5,81 € 5,80 €

5,80 € 5,77 €

5,76 €

5,78 €

5,71 € 5,68 €

5,70 €

Die geforderte m2-Miete lag immer unter der zuvor betrachteten Wohnungsgröße. Die m2-Miete bei diesem Wohnungstyp sank trotz rückläufiger Angebotszahlen im Betrachtungsjahr 2011 und befindet sich mit 5,68 € auf einem moderaten Preisniveau.

5,60 €

5,50 € Frühjahr 2006

Herbst 2006

Frühjahr 2007

Herbst 2007

Frühjahr 2008

Angebote von Wohnungen über 80 m

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

2

65 59

60

Ab dem Jahr 2008 wurde zur Vermeidung von Doppelinseraten ausschließlich die auflagenstärkste Zeitung in Solingen ausgewertet.

Anzahl der Angebote 55

52 49

50

45 45

47 45

41

40

36

35 30 25 20 Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

2

Durchschnittliche m²-Miete von Wohnungen über 80 m

6,40 € durchschnittliche m²-Miete 6,20 € 5,94 €

6,00 €

5,96 € 5,86 € 5,79 €

5,80 €

5,78 € 5,71 €

5,70 € 5,63 €

5,60 €

5,40 €

Wesentlich geringer fiel das Angebot an großen Wohnungen (über 80 m2) aus. Hier wurden im Untersuchungszeitraum der letzten vier Jahre durchschnittlich 47 Angebote ermittelt. Im Herbst 2009 konnte noch ein deutlicher Anstieg der Angebotszahlen verzeichnet werden, während im Herbst 2011 die Angebote schon wieder rückläufig waren und mit 36 Angeboten den tiefsten Stand im Betrachtungszeitraum erreicht haben. Die geforderte m2-Miete ist trotz rückläufiger Angebotszahlen im Jahr 2011 nur minimal gestiegen und befindet sich im Herbst 2011 bei 5,78 €, welches fast dem Durchschnitt der letzten 4 Jahre entspricht (5,80 €).

5,20 €

5,00 € Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Quelle: Eigene Recherche

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7.4 Immobilien Wie in der Einleitung zu diesem Kapitel schon erwähnt, wird auch der Markt der Immobilienangebote in die Zeitungsanalyse eingebunden. Da die Immobiliengesuche in der Regel sehr allgemein abgefasst waren und keine oder nur selten Rückschlüsse auf den Kaufpreis oder die Größe des gesuchten Objektes zulassen, werden diese hier nicht wiedergegeben. Durchschnittliche m2-Preise für Immobilien 2.500 € Häuser Reihenhäuser

Doppelhaushälften Eigentumswohnungen

2.000 €

1.500 €

1.000 €

500 €

0€

Frühjahr 2008

Herbst 2008

Frühjahr 2009

Herbst 2009

Frühjahr 2010

Herbst 2010

Frühjahr 2011

Herbst 2011

Häuser

1.688 €

1.681 €

1.745 €

1.801 €

1.589 €

1.688 €

1.665 €

1.807 €

Doppelhaushälften

1.652 €

1.736 €

1.784 €

1.710 €

1.997 €

1.891 €

1.926 €

1.967 €

Reihenhäuser

1.596 €

1.590 €

1.645 €

1.682 €

1.439 €

1.546 €

1.742 €

1.446 €

Eigentumswohnungen

1.433 €

1.314 €

1.417 €

1.453 €

1.234 €

1.173 €

1.329 €

1.406 €

Die Angebotsseite ist in ihren Anzeigenformulierungen wesentlich genauer. Vielfach lässt sich jedoch nicht eindeutig erkennen, ob es sich um eine Gebrauchtimmobilie oder eine Neuimmobilie handelt. Aus diesem Grund werden alle Angebote analysiert und in die Kategorien Häuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen unterteilt. In der o.a. Darstellung sind demnach sowohl Gebraucht- als auch Neuimmobilien enthalten. Nennenswerte Veränderungen der durchschnittlichen m²- Preise sind in den Bereichen der „Häuser“ und „Doppelhaushälften“ erkennbar.

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

8. Einschätzung der (Wohnungsmarktbarometer)

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Wohnungsmarktsituation

durch

ExpertenInnen

Ein wesentliches Element der Wohnungsmarktbeobachtung besteht darin, dass nicht nur Daten und Fakten gesammelt und interpretiert, sondern auch gezieltes Expertenwissen mit in die Darstellung der aktuellen Situation und in die Abschätzung der kommenden Entwicklung einbezogen werden. Ergänzend zu den harten Fakten und Daten (Indikatoren) liefert die schriftliche Befragung von ExpertenInnen (Wohnungsmarktbarometer) die weiche, qualitative Komponente. Umfassend und zeitnah soll das Wohnungsmarktbarometer dokumentieren, wie verschiedene Akteursgruppen die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt und deren Einflussfaktoren wahrnehmen und die künftige Entwicklung einschätzen. Dieses achte Wohnungsmarktbarometer wurde in der zweiten Jahreshälfte 2011 durchgeführt. Insgesamt wurden 50 ExpertenInnen angeschrieben; dabei wurde Wert darauf gelegt, dass alle am Wohnungsmarktgeschehen beteiligten Gruppen berücksichtigt wurden. Um die Abgabe ihrer Meinung wurden Vertreter folgender Gruppen gebeten: Politik, Bauwirtschaft, Architekten, Banken und Bausparkassen, Wohnungswirtschaft, kommunale Verwaltung und regionale Interessenverbände. Die Rücklaufquote lag bei 48 %. Den Tätigkeitsbereich der UmfrageteilnehmerInnen, die geantwortet haben, kann man aus dem nachstehenden Schaubild entnehmen.

Tätigkeitsbereich der befragten Wohnungsmarktexperten (Rücklauf)

Kommunalverwaltung 4% Interessenverbände 13%

Wohnungsunternehmen Genossenschaften, 28%

Architekten und deren Verbände 13% , Projektentwickler Baubetreuer, Bauträger 4%

Finanzierungsinstitute 13%

Bauunternehmen 4% Makler und deren Verbände 21%

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

8.1 Wohnungsmarktlage

Bei der Einschätzung der aktuellen und zukünftigen Wohnungsmarktsituation konnten die Befragten die fünf Marktsegmente auf einer fünfstufigen Skala von „sehr entspannt“ bis „sehr angespannt“ einstufen. Die Bewertung erfolgt dabei aus der Perspektive der NachfragerInnen, d. h. der MieterInnen bzw. KäuferInnen. Anspannung bedeutet also ein zu geringes Wohnungsangebot.

Die aktuelle Marktsituation wird von der überwiegenden Zahl der ExpertenInnen als ausgewogen eingeschätzt. Im Bereich der Familienheime wird die Wohnungsmarktlage sogar als sehr entspannt beurteilt. Auch im Hinblick auf die zukünftige Marktsituation werden sowohl in zwei Jahren als auch in drei bis fünf Jahren keine gravierenden Veränderungen seitens der ExpertenInnen erwartet.

Beurteilung der Wohnungsmarktlage

aktuelle Wohnunksmarktlage sehr angespannt (5)

in 2 Jahren

in 3 bis 5 Jahren

5

angespannt (4) 4

ausgewogen (3)

3

entspannt (2) 2

sehr entspannt (1)

1 unteres Preissegment

Stadtdienst Wohnen

mittleres Preissegment

oberes Preissegment

preisgebundener Wohnraum

Eigentumswohnungen

Familienheime

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

8.2 Probleme bei der Wohnraumversorgung Im Vergleich zu den vorherigen Auswertungen sind die führenden Probleme bei der Wohnraumversorgung auf dem Mietwohnungsmarkt seit Jahren identisch. Weiterhin sind die "steigenden Nebenkosten" auf Platz 1, „Einkommenssituation der Wohnungssuchenden“ auf Platz 2 und die "schwierigen Mieter" auf Platz 3. Neu ist, dass das Thema „geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor“ an Bedeutung zugenommen hat und aktuell den vierten Platz belegt. Das "Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen" rutscht somit von Platz 4 auf Platz 5. Zusätzlich wurden in dieser Befragung noch die Probleme bei der Wohnraumversorgung auf dem Eigentumsmarkt ausdifferenziert. Dabei wurden folgende Probleme am häufigsten genannt: - Die Förderung des Landes ist nicht ausreichend.  Hierbei wird sicherlich die seit 2010 bestehende Deckelung der öffentlichen Fördermittel für den Erwerb von Eigentum eine Rolle gespielt haben - Zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland verfügbar - Mangelnde Zahlungsfähigkeit der Nachfrager Das folgende Diagramm gibt Auskunft über die Häufigkeit der Nennungen. Es bleibt anzumerken, dass von den befragten ExpertenInnen maximal Auswahlmöglichkeiten genannt werden sollten.

sechs

Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt Steigende Nebenkosten Einkommensituation der Wohnungssuchenden Immer mehr "schwierige Mieter" (wegen ihres Verhaltens als Mieter / Mitbewohner) Geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen für große Familien / Wohngemeinschaften Mieter haben zu hohe Ansprüche an Wohnung / Wohnumfeld Bevölkerungsentwicklung, Demographischer Wandel, Wanderungsverluste Leerstände, zunehmende Vermietbarkeitsprobleme Wohnungsbestände entsprechen nicht den aktuellen Anforderungen der Nachfrager Spezielle Schwierigkeiten von Ausländern und Aussiedlern bei der Wohnungssuche Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände Zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar Segregation nimmt zu und führt zu sozialen Problemen in der Nachbarschaft Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Auswahl der Mieter Segration nimmt zu und führt zu großen wohnungswirtschaftlichen Problemen (Vermietung / Instandhaltung) Wohnungsbauförderung ist mangelhaft konzipiert / geht am Bedarf vorbei In Solingen werden momentan keine Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt gesehen Steigende Nettokaltmieten Widerstand von Nachbarn / Kommunalpolitik gegen Bauvorhaben

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Nennungen in % (Mehrfachnennungen möglich)

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

Stadt Solingen

Probleme auf dem Eigentumsmarkt Förderung des Landes nicht ausreichend Zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar Mangelnde Zahlungsfähigkeit der Nachfrager Zu hohe Ansprüche der Nachfrager an die Lage der Objekte im Stadtgebiet Zu hohe Ansprüche der Nachfrager an die Ausstattung bzw. Zuschnitt der Objekte Kapitalmarkt / Kreditvergabe Bevölkerungsentwicklung, Demographischer Wandel, Wanderungsverluste Zu hohe Ansprüche der Nachfrager an das Wohnumfeld Kosten für Bau, Planung, Bauleitung und Vertriebe zu hoch Schlechtes Infrastrukturangebot und/oder Verkehrsanbindungen Defizite im Wohnumfeld Baubestimmungen sind investitionshemmend Nachlassende Bautätigkeit im Eigentumsbereich Bausparförderung nicht ausreichend In Solingen werden momentan keine Probleme auf dem Eigentumsmarkt gesehen

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Nennungen in % (Mehrfachnennungen möglich)

8.3 Einschätzung des Investitionsklimas Bei dieser Frage wurde zwischen Investitionen in den Neubau von Familienheimen, Neubau von Eigentumswohnungen, Neubau von Mietwohnungen und Investitionen in den Bestand sowie den Erwerb von bestehendem Wohnraum unterschieden. Die Beurteilung des Investitionsklimas im Wohnungsbau ist in den meisten Teilsegmenten weder als gut noch schlecht beurteilt worden. Lediglich im Bereich „Neubau von Mietwohnungen“ ist laut ExpertenInnen, wie auch in den vorherigen Jahren, das Investitionsklima als schlecht zu beurteilen. Interessant ist dabei, dass gerade in diesem Segment, laut ExpertenInnen, zukünftig eine leichte Verbesserung des Investitionsklimas eintreten wird. Als Tendenz kann allerdings eher eine minimale Verschlechterung der einzelnen Teilbereiche konstatiert werden.

Einschätzung des Investitionsklimas

heute

in 1-3 Jahren

Sehr schlecht 5,0 (5)

Schlecht 4,0 (4)

Weder gut noch schlecht3,0 (3)

2,0 Gut (2)

Sehr gut 1,0 (1) 0

Stadtdienst Wohnen

Neubau von Neubau2 von Neubau von 1 3 Eigentums- Familienheimen Mietwohnungen wohnungen

Bestands- 5 Erwerb von6 maßnahmen bestehendem Wohnraum

4

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Derzeitige Anreize für Investitionen in den Mietwohnungsbau lassen sich nicht erkennen.

Derzeitige Anreize und Hemmnisse für Investitionen in den Mietwohnungsbau Hoher Anreiz (2) 2

Anreiz (1) 1

Hat wenig 0 Einfluß (0)

0

-0,21

2

3

4

5

-0,3

6

0

-0,1

7

8

9

10

-0,7 -0,8

-0,9

Hemmnis (-1) -1

-0,9 -1,1 -1,3

Großes Hemmnis (-2) -2 kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis

Kosten und Verfügbarkeit von Bauland

Kosten für Bau, Planung / Bauleitung und Vertrieb

Zahlungsfähigkeit der Nachfrager

Soziale Struktur der zugewiesenen Mieter

Steuer- und Abschreibungsrecht

Renditeerwartung

Wohnungspolitik, öffentliche Förderung

Mietrecht

demographischer Entwicklung

Es lassen sich gegenwärtig keine Anreize für Investitionen in den Bestand oder in den Erwerb vorhandenen Wohnraums erkennen.

Hoher Anreiz (2) 2

Derzeitige Anreize und Hemmnisse für Investitionen in den Bestand, oder in den Erwerb vorhandenen Wohnraums

Anreiz (1) 1

Hat wenig 0 Einfluß (0)

0

-0,3 1

2

-0,8

3

-0,3

4

-0,1

5

-0,3

6

-0,4

7

8 -0,4

-0,8

Hemmnis (-1) -1

Großes Hemmnis (-2) -2 rechtliche Umlagemöglichkeit der Kosten auf die Mieten

Organisation der Umsetzung (im bewohnten Haus)

Zahlungsfähigkeit der Mieter / Käufer

Möglichkeit von Umwandlung / Verkauf als Eigentum

Wohnungspolitik, öffentliche Förderung

Steuer- und Abschreibungsrecht

Renditeerwartung

demographischer Entwicklung

Stadtdienst Wohnen

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Wohnungsmarktbeobachtung 2011

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Im Hinblick auf den demographischen Wandel wurden die WohnungsmarktexpertenInnen gebeten, die aktuelle Nachfrage von altengerechten Wohnformen zu beurteilen. Dabei favorisierten die ExpertenInnen die Wohnformen „Barrierefreie Wohnungen“ und „Betreutes Wohnen“. Mit dem wachsenden Wunsch, auch bei erhöhtem Pflegebedarf eine eigene Wohnung zu nutzen, bietet besonders das „Betreuten Wohnen“ eine Alternative für ältere Menschen. Beurteilung der Nachfrage von altengerechten Wohnformen

barrierefreie Wohnung

Betreutes Wohnen

Mehrgenerationenwohnen

Altenheim, Pflegeheim

Senioren-WG

Pflegeinsel

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Nennungen in % (Mehrfachnennungen möglich)

Die derzeitige Einschätzung der Wohnungsmarktlage und des Investitionsklimas im Segment „Wohnraum für ältere Menschen“ wird weder gut noch schlecht gewertet. Hierbei könnten sich langfristig gesehen öffentliche Förderangebote positiv auf die Entwicklung des Investitionsklimas auswirken. Einschätzung der Wohnungsmarktlage und des Investitionsklimas im Segment "Wohnraum für ältere Menschen" Sehr schlecht 5,0 (5)

Schlecht 4,0 (4)

Weder gut noch schlecht3,0 (3)

2,0 Gut (2)

Sehr gut 1,0 (1) 0

1 Eigentum Beurteilung der aktuelle Wohnungsmarktlage

2 Miet-WE

3

Beurteilung des aktuellen Investitionsklima

Resümee: Grundsätzlich schätzen die ExpertenInnen die aktuelle und zukünftige Lage auf dem Solinger Wohnungsmarkt als ausgewogen ein. Auch das Investitionsklima wird abgesehen vom Mietwohnungsbau relativ neutral gewertet. Es werden vor allem die soziale Struktur der zugewiesenen Mieter und das Mietrecht als deutliche Investitionshemmnisse im Mietwohnungsbau eingestuft. Diese Punkte sind allerdings kaum oder gar nicht seitens der kommunalen Wohnungsmarktakteure zu beeinflussen. Als weiteres Hemmnis wirken sich nach Meinung der ExpertenInnen auch die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland bei der Entscheidung für eine Investition aus. Somit muss sowohl für den Neubau von Eigentumsmaßnahmen wie auch den für Mietwohnungen weiterhin ausreichend und teilweise preisgünstiges Wohnbauland bereitgestellt werden. Im Segment der altengerechten Wohnformen wird nach Meinung der ExpertenInnen besonders das barrierefreie und das betreute Wohnen nachgefragt. Dieser Entwicklung wird im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung bereits seit Jahren Rechnung getragen. Stadtdienst Wohnen

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