Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

Art. 3. 1. Domniemywa się, Ŝe prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. 2. Domniemywa się, Ŝe prawo wykreślone nie istnieje. Spis treści: 1. Cel normy 2. Historia powstania przepisu 3. Domniemanie i jego konstrukcja prawna 4. Prawo jawne z księgi wieczystej (podstawa domniemania) A. Prawa objęte domniemaniem B. Pojęcie wpisu C. Pojęcie księgi wieczystej 5. Wniosek domniemania A. Zasada B. Istnienie prawa C. Podmiot prawa D. Treść prawa E. Dane faktyczne 6. Zakres czasowy domniemania A. Moment początkowy B. Moment końcowy 7. Domniemanie nieistnienia prawa wykreślonego (ust. 2) 8. Spór o domniemanie zupełności ksiąg wieczystych 9. Dowodzenie treści wpisów do księgi wieczystej 10. Wzruszenie domniemania A. Uwagi ogólne B. CięŜar dowodu C. Podmiot uprawniony D. OstrzeŜenie E. Wzmianka

1. Cel normy Księgi wieczyste słuŜą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na nieruchomości. Ustawodawca stworzył instrumenty prawne zapewniające wiarygodność ksiąg wieczystych. Pomimo tego powstać mogą jednak rozbieŜności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W prawie polskim wpis do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, co przynajmniej na pewien czas zakłada nieaktualność treści księgi wieczystej. Nawet jednak w systemach prawnych, w których przeniesienie własności nieruchomości uzaleŜnione jest od wpisu do księgi wieczystej (np. prawo niemieckie), powstać mogą liczne przypadki niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wynika to z tego, Ŝe wpis nie jest takŜe w tych systemach prawnych traktowany jako jedyna przesłanka przeniesienia własności, a ponadto wpis nie jest konieczny do wywołania zmian stanu prawnego nieruchomości dochodzących do skutku na podstawie innych zdarzeń prawnych niŜ czynności prawne. Skoro jednak tworzy się dość kosztowny system wieczystoksięgowy z całym aparatem sądowo-urzędniczym i zapleczem informatyczno-technicznym oraz mechanizmy zapewniające jego wiarygodność, to wpisowi do księgi wieczystej przypisać naleŜy znaczenie wykraczające poza funkcję czysto ewidencyjną. Temu

1

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

celowi słuŜą m.in. domniemania zawarte w przepisie art. 3. Domniemania płynące z wpisów i wykreśleń w księdze wieczystej mają ułatwiać postępowanie dowodowe poprzez odwrócenie cięŜaru dowodu. W taki sposób księga wieczysta staje się szczególnej mocy środkiem dowodowym dla prawa własności i innych praw jawnych z księgi wieczystej. W razie braku sporu księga wieczysta staje się zarazem wystarczającym środkiem dowodowym słuŜącym do wykazania istnienia i treści praw w niej ujawnionych. Konstrukcja taka przyczynia się do uproszczenia, a przez to i przyspieszenia obrotu.

2. Historia powstania przepisu Przepis art. 3 ust. 1 stanowi dosłowne powtórzenie normy wyraŜonej wcześniej w art. 18 § 1 pr. rzecz. W projekcie prawa rzeczowego przepis ten zamieszczony był w art. 394 § 1 (I czytanie) i art. 383 § 1 (II czytanie). W stosunku do projektu prawa rzeczowego obecna treść przepisu art. 3 ust. 1 (i art. 18 § 1 pr. rzecz.) wykazuje jedynie nieznaczną róŜnicę stylistyczną. Przepis art. 394 § 1 projektu w I czytaniu brzmiał: „Domniemywa się, Ŝe prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie ze stanem prawnym”. § 1 (ust. 1) uzyskał więc obecne brzmienie na etapie II czytania, podczas którego termin „stan prawny” uzupełniony został o przymiotnik „rzeczywisty”. Przepis art. 3 ust. 2 stanowi powtórzenie przepisu art. 18 § 2 pr. rzecz. z nieznaczną modyfikacją. W poprzednim stanie prawnym przepis ten brzmiał: „Domniemywa się, Ŝe prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje”. Zmiana polegała na usunięciu z tej normy słów „z księgi wieczystej”. Najwyraźniej uznano, Ŝe powtarzanie tych słów w kontekście językowym ust. 1 jest zbędne. Przepis art. 18 § 2 pr. rzecz. nie wykazuje natomiast róŜnic w stosunku do projektu zarówno w pierwszym, jak i w drugim czytaniu (odpowiednio art. 394 § 2 i art. 383 § 2). Pierwowzorem dla obu tych norm były przepisy § 891 zd. 1 i 2 k.c.n. Treść art. 3 ust. 1 róŜni się nieco redakcyjnie od przepisu § 891 ust. 1 k.c.n., który w oficjalnym tłumaczeniu na język polski brzmi: „JeŜeli w księdze wieczystej prawo jest wpisane na rzecz pewnej osoby, domniemywa się, iŜ prawo to jej przysługuje”1. Polska regulacja, odwołując się do zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, wydaje się bardziej precyzyjna. Nie kładzie ona akcentu na podmiotową stronę prawa (jego przyporządkowanie do określonego podmiotu), lecz rozstrzyga to zagadnienie kompleksowo (obejmując takŜe zakres treściowy prawa jawnego z księgi wieczystej). Pomimo przytoczonego brzmienia przepisu § 891 ust. 1 k.c.n., doktryna niemiecka wykłada go zresztą wbrew jego dosłownemu brzmieniu, obejmując domniemaniem takŜe zakres treści prawa wpisanego do księgi wieczystej2. Nie istnieją natomiast róŜnice merytoryczne między przepisem art. 3 ust. 2 (art. 18 § 2 pr. rzecz.) a przepisem § 891 ust. 2 k.c.n. W oficjalnym tłumaczeniu na Z.U.Z.Z.1923.1.10.1 Zob. A. Wacke (w:) Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, t. 6, München 2004, s. 284. 1 2

2

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

język polski przepis ten brzmi: „JeŜeli prawo wpisane w księdze wieczystej jest wykreślone, domniemywa się, iŜ to prawo nie istnieje”.

3. Domniemanie i jego konstrukcja prawna Przepis art. 3 przewiduje dwa niezaleŜne od siebie domniemania. Są to domniemania prawne wzruszalne (praesumptio iuris tantum). Domniemanie prawne oparte jest na załoŜeniu ustawodawcy, Ŝe jeśli zachodzi określony fakt lub stan faktyczny (tzw. podstawa domniemania), to uznać naleŜy występowanie innego faktu prawotwórczego lub istnienie prawa bądź stosunku prawnego (tzw. wniosek domniemania). Istotą domniemania prawnego jest nakaz uwzględnienia wniosku domniemania, skoro tylko sąd ustali jego podstawę (art. 234 k.p.c.)3. W przypadku domniemania prawnego wzruszalnego obowiązek ten nie jest jednak bezwzględny. Dopuszczalne jest bowiem prowadzenie dowodów obalających domniemanie. Znaczenie domniemania prawnego wzruszalnego polega zatem na odwróceniu rozkładu cięŜaru dowodu. Podkreśla się wszakŜe, Ŝe główną funkcję odgrywają wzruszalne domniemania prawne poza procesem cywilnym. SłuŜą one ochronie praw podmiotowych oraz zaprowadzeniu ładu i stabilizacji (pewności prawa i obrotu prawnego)4. Norma domniemania prawnego zbudowana jest zatem z dwóch członów: stanu faktycznego (hipotezy) określanego w przypadku domniemań mianem „podstawy”, „poprzednika” lub „przesłanki domniemania” i dyspozycji (skutku prawnego), która w teorii domniemań nazywana jest „wnioskiem” lub „następnikiem domniemania”5. Domniemania przewidziane przepisem art. 3 działać mogą zarówno na korzyść, jak i niekorzyść osoby, której przysługuje prawo ujawnione w księdze wieczystej6. Powołać się moŜe na nie kaŜdy. Wbrew wyraŜanym w doktrynie opiniom7, przesłanką wzruszenia domniemania nie jest interes prawny. Domniemania te słuŜą zarówno w procesie cywilnym, jak i w innych postępowaniach (sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych) oraz poza tymi postępowaniami. Nie wydaje się natomiast trafny pogląd, aby analizowane domniemanie słuŜyło prawu wynikającemu z dokumentu złoŜonego do zbioru dokumentów (art. 3 ust. 1 w zw. z art. 123 ust. 3) takŜe w postępowaniu o załoŜenie księgi wieczystej8. Pierwszorzędne znaczenie praktyczne ma oczywiście domniemanie z ust. 1. Skutkiem prawnym tego domniemania jest to, Ŝe nikt nie moŜe Ŝądać od osoby, Zob. A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 12-13. Zob. A. Kunicki, op. cit., s. 15 oraz Z. Radwański, M. Zieliński (w:) M. Safian, System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna, t. 1, s. 385. 5 Zob. A. Kunicki, op. cit., s. 38-46. 6 Tak J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 24. 7 Tak J. Wasilkowski, op. et loc. cit.; S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 37; M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2010, s. 136. 8 Pogląd o obowiązywaniu domniemania z art. 3 ust. 1 równieŜ w postępowaniu o załoŜenie księgi wieczystej prezentuje SN w postanowieniu z 5.11.2003, IV CK 199/02, niepubl. 3 4

3

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

której prawo jest wpisane w księdze wieczystej, aby swe prawo poparła dalszymi dowodami9. Na temat wzruszenia domniemań zawartych w przepisie art. 3 zob. dalej pkt 9.

4. Prawo jawne z księgi wieczystej (podstawa domniemania) A. Prawa objęte domniemaniem. Kontrowersje w doktrynie budzi na tle przepisu art. 3 ust. 1 pojęcie praw jawnych z ksiąg wieczystych. Nie ulega wątpliwości, Ŝe chodzi tu o prawa rzeczowe ujawniane w księdze wieczystej. Spór dotyczy natomiast tego, czy ponadto pojęciem praw jawnych z ksiąg wieczystych objęte są prawa osobiste i roszczenia w zakresie, w którym przepis art. 16 zezwala na ich wpis do księgi wieczystej. Na tym tle ukształtowały się trzy stanowiska. Pierwsze wyłącza w całości z domniemania przewidzianego w przepisie art. 3 ust. 1 prawa osobiste i roszczenia10. Stanowisko przeciwstawne ujmuje w zakresie praw jawnych z ksiąg wieczystych zarówno prawa osobiste jak i roszczenia, o których mowa w przepisie art. 1611. Pośrednie stanowisko przyjmuje, Ŝe domniemaniem z przepisu art. 3 ust. 1 objęte są co prawda prawa osobiste, natomiast roszczenia juŜ nie12. Współcześnie dominuje drugie z prezentowanych ujęć13 i ono wydaje się teŜ prawidłowe. Posługiwanie się przez przepis art. 16 pojęciem „praw osobistych i roszczeń” nie jest zbyt szczęśliwe i odbiega od zasad prawidłowej legislacji. Terminu „praw osobistych” ustawodawca uŜywa w tradycyjnym znaczeniu, rozumiejąc pod tym pojęciem prawa, które nie mają charakteru rzeczowego, a więc są względne14. Prawo osobiste jest więc synonimem prawa względnego, którym jest takŜe roszczenie. Roszczenie jest zaś jedną z normatywnych postaci prawa podmiotowego15 i z tego względu nietrafne jest wyłączanie roszczeń z kategorii praw, o których mowa w przepisie art. 3 ust. 1. Lege non distinguente domniemanie, Ŝe prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, odnosi się takŜe do roszczeń oraz praw osobistych ujawnianych w księgach wieczystych. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym obowiązuje z pewnym ograniczeniem dla praw wpisanych w dziale I-Sp. Objęte są one tym domniemaniem tylko wówczas, gdy odpowiednia treść wpisu zamieszczona została równolegle w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciąŜonej. Bez ujawnienia w tej księdze obciąŜenia odpowiadającego prawu wpisanemu do Tak W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 9-10, s. 228. Tak W. Prądzyński, op. cit., s. 213. 11 Tak J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 250. 12 Ten ostatni pogląd reprezentuje S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 219. 13 Zob. S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 37. 14 Nie zaś jedną z kategorii praw niemajątkowych, jak to się współcześnie przyjmuje. Zob. A. Wolter, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1982, s. 126. 15 Zob. A. Wolter, op. cit., s. 122. 9

10

4

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

działu I-Sp księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości władnącej, wpis w dziale I-Sp pozbawiony jest skutków prawnych16. B. Pojęcie wpisu. Przepis art. 3 ust. 1 odnosi się tylko do praw wpisanych do księgi wieczystej. „Prawa jawne z księgi wieczystej” to bowiem tylko takie prawa, które przez wpis do księgi wieczystej zostały w niej ujawnione. Wystarczy, by prawo było wpisane do księgi wieczystej. Nie ma natomiast znaczenia, czy wpis ten jest prawomocny17. Wniosek taki wypływa z przepisu art. 29, ustanawiającego wyjątek od ogólnej reguły zgodnie z którą wiąŜe się skuteczność postanowień merytorycznych w postępowaniu nieprocesowym z ich prawomocnością (art. 521 § 1 k.p.c.)18. Trafność takiego ujęcia potwierdzają takŜe przepisy art. 5181 § 3 zd. 1 k.p.c. i art. 8. Zgodnie z przepisem art. 5181 § 3 zd. 1 k.p.c., wpis dokonywany przez referendarza sądowego nie traci mocy, pomimo wniesienia skargi. W odniesieniu do wpisów dokonywanych przez skład sędziowski ten sam wniosek wyprowadzić moŜna a fortiori z przepisu art. 8. Skoro bowiem rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej wyłącza dopiero wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji, a więc działa ona takŜe w oparciu o wpis nieprawomocny przed zamieszczeniem w księdze wieczystej takiej wzmianki19, to tym bardziej wpis nieprawomocny korzystać powinien z domniemania przewidzianego przepisem art. 3 ust. 1 (na temat skutków wpisu wzmianki dla obowiązywania analizowanych domniemań zob. dalej pkt 10.E). Aby mówić o ujawnieniu prawa w księdze wieczystej, wpis musi być dokonany prawidłowo, tj. odpowiadać musi zasadniczo wymogom formalnym przewidzianym § 4 i § 10 rozpKW2001 oraz rozpInfKW2003, choć pewne drobne nieprawidłowości nie powinny przekreślać znaczenia prawnego wpisu20. Np. wpis określający swoją podstawę w sposób niepełny (bez podania siedziby notariusza) lub niewskazujący na minutę wpływu wniosku nie powinien być uznany za pozbawiony znaczenia prawnego. Dokonanie wpisu ołówkiem uznać wypada natomiast za powaŜne naruszenie wymogów formalnych (§ 4 rozpKW2001).

CIĄG DALSZY TEGO FRAGMENTU DOSTĘPNY W WYDANIU PAPIEROWYM KOMENTARZA Tak S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 143 oraz A. Wacke, op. cit., s. 286. J. Wasilkowski (Znaczenie wpisu…, s. 24) wyłącza z zakresu domniemania dział I-Sp, co wszakŜe prowadzi do takiego samego wniosku. 17 Tak S. Breyer, OstrzeŜenie z art. 24 pr. rzecz. o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, PN 1950, nr 5-6, s. 403; S. Rudnicki, Dwa problemy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PS 2002, nr 6, s. 6 oraz P. Mysiak, Postępowanie wieczystoksięgowe, Warszawa 2010, s. 298. 18 Zob. uchwałę SN z 21.5.2002, III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 6 poz. 76. Odmiennie jednak SN w uchwale z 9.3.1995, III CZP 149/94, Lex nr 24087 oraz P. Mysiak, op. cit., s. 297. Autor ten z treści przepisu art. 6268 § 6 k.p.c. wyciąga wniosek, według którego do wpisu nie stosuje się przepisów o postanowieniach w postępowaniu nieprocesowym. 19 Zob. J. Wasilkowski, Zarys…, s. 257-258 oraz S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 49-50. 20 W doktrynie niemieckiej przyjmuje się niewaŜność wpisu jedynie w razie zaistnienia oczywistego naruszenia przepisów postępowania o znacznym cięŜarze gatunkowym. Zob. A. Wacke, op. cit., s. 137. 16

5

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

5. Wniosek domniemania A. Zasada. Wnioskiem domniemania z przepisu art. 3 ust. 1 jest istnienie prawa ujawnionego w księdze wieczystej, jego podmiotowe przyporządkowanie (to, Ŝe przysługuje ono podmiotowi wskazanemu w księdze wieczystej jako uprawnionemu z tego prawa) oraz jego treść21. B. Istnienie prawa. Zasadniczo domniemanie wynikające z przepisu art. 3 ust. 1 ogranicza się do istnienia samego prawa jawnego z księgi wieczystej. Wyjątkowo jednak w stanie prawnym obowiązującym do 19.2.2011 w przypadku hipoteki domniemanie jej istnienia w zakresie odpowiedzialności z nieruchomości rozciągało się ponadto na wierzytelność przez tę hipotekę zabezpieczaną (art. 71). Regulacja ta nie obejmowała wszakŜe wierzytelności zabezpieczanych przez hipoteki kaucyjne (art. 105). Przepisy art. 71 i art. 105 zostały uchylone i utraciły moc z dniem 19.2.2011. Do hipotek zwykłych powstałych przed 20.2.2011 stosuje się jednak przepisy u.k.w.h. w dotychczasowym brzmieniu (art. 10 ust. 2 noweliKW2009). W odniesieniu do tych hipotek zwykłych przepis art. 71 nadal znajduje więc zastosowanie, co oznacza, Ŝe z wpisu hipoteki zwykłej wynika takŜe domniemanie istnienia wierzytelności. C. Podmiot prawa. Domniemaniem zgodności prawa z rzeczywistym stanem prawnym nie są objęte właściwości podmiotu prawa jawnego z księgi wieczystej. Domniemanie to nie obejmuje więc ani zdolności do czynności prawnych podmiotu ujawnionego w księdze, ani jego ani uprawnienia do rozporządzania tym prawem, jeśli jego brak wynika ze szczególnych zdarzeń prawnych (ubezwłasnowolnienie, upadłość). W przypadku jednak braku ujawnienia w księdze wieczystej innych współwłaścicieli domniemywać naleŜy, Ŝe prawo własności nieruchomości przysługuje niepodzielnie podmiotowi wpisanemu w dziale II22. Stwierdzenie to odnosi się zarówno do współwłasności w częściach idealnych, jak i wspólności łącznej, w tym takŜe małŜeńskiej wspólności majątkowej. Jeśli więc jako właściciel ujawniony jest tylko jeden z małŜonków, to domniemywać naleŜy, Ŝe nieruchomość naleŜy do jego majątku osobistego23. D. Treść prawa. Treść praw wynika w pierwszej kolejności z samego wpisu. Poprzez to, Ŝe wpis określa ustawowy typ prawa, jego treść kształtowana jest takŜe przez normy ustawowe, mające zastosowanie do prawa danego typu. Ponadto zgodnie z przepisem § 10 ust. 3 rozpKW2001, w celu bliŜszego określenia treści prawa mogą być powołane we wpisie tego prawa dokładnie oznaczone części dokumentów będące podstawą wpisu. Wówczas kształtują one równieŜ treść prawa objętą domniemaniem. Natomiast niepowołane w treści wpisu części dokumentów stanowiących jego podstawę, choć stanowią element kształtujący jego treść, nie korzystają z omawianego domniemania. Elementem treści prawa objętego domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym jest takŜe pierwszeństwo prawa, w tym takŜe pierwszeństwo wynikające z jego zastrzeŜenia24. E. Dane faktyczne. Co do zasady przyjmuje się, Ŝe dane faktyczne zawarte w Tak J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 24. Zob. A. Wacke, op. cit., s. 287. 23 Tak równieŜ SN w orzeczeniu z 11.9.1961, I CR 932/60, OSNCP 1963, poz. 192. 24 Zob. A. Wacke, op. cit., s. 284. 21 22

6

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

dziale I-O księgi wieczystej nie są objęte omawianym domniemaniem. Nie obejmuje ono więc danych dotyczących połoŜenia, obszaru (powierzchni gruntu, powierzchni uŜytkowej budynku lub lokalu) i sposobu korzystania z nieruchomości25. W tym zakresie księga wieczysta odzwierciedlać ma jedynie treść wpisów w ewidencji gruntów i budynków (zob. uwagi do art. 27). W doktrynie i częściowo w orzecznictwie trafnie zwrócono uwagę, Ŝe pogląd ten wymaga pewnego uściślenia. Dane z działu I-O objęte są domniemaniem prawdziwości w takim zakresie, jaki jest niezbędny do minimalnego określenia przedmiotu praw ujawnionych w księdze wieczystej. Oznacza to, Ŝe domniemaniem tym objęte jest to, Ŝe wpisane w dziale I-O działki geodezyjne są przedmiotem praw jawnych z księgi wieczystej. Danymi do zidentyfikowania tych działek są ich numery oraz nazwa obrębu26. Natomiast pozostałe dane, takie jak ich obszar, połoŜenie, sposób korzystania, wyłączone są spod działania analizowanego domniemania. Od danych dotyczących obszaru odróŜnić naleŜy natomiast dane dotyczące przebiegu granic. Aktualnie coraz rzadziej spotkać moŜna księgi wieczyste zawierające w samej treści działu I-O opis granic nieruchomości. JednakŜe poprzez wskazanie numerów działek oraz złoŜonego do akt księgi wieczystej wyrysu z mapy ewidencyjnej następuje pośrednie wskazanie granic nieruchomości. Informacje dotyczące przebiegu granic nieruchomości mają bezpośredni wpływ na zakres praw jawnych z księgi wieczystej. Z tego względu dane te objęte są domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym27. Natomiast w przypadku nieruchomości składającej się z kilku graniczących ze sobą działek domniemaniem tym nie są objęte granice poszczególnych działek, niebędące zarazem granicami nieruchomości.

6. Zakres czasowy domniemania A. Moment początkowy. Domniemanie zgodności praw ujawnionych w księdze wieczystej ściśle związane jest z istnieniem i skutecznością prawną wpisu do księgi wieczystej. W związku z tym, Ŝe ma on moc wsteczną (art. 29), przyjąć naleŜy, Ŝe analizowane domniemanie obowiązuje od chwili złoŜenia wniosku o wpis o jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. B. Moment końcowy. Omawiane domniemanie ustaje wraz z wykreśleniem wpisu, zamknięciem księgi wieczystej lub dokonaniem wpisu z nim sprzecznego. Tak S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 36 oraz H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Kraków 2007, s. 21, a takŜe SN w wyroku z 24.11.1997, II CKU 110/97, LEX nr 32492. 26 Por. K. Gołębiowski, Materialnoprawne skutki oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej, Rejent 2007, s. 122-127 oraz M. Deneka, op. cit., s. 72-74. Tak równieŜ SN w uchwale z 29.2.1996, III CZP 16/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 73 oraz postanowieniu z 10.1.2002, II CKN 677/99, Lex nr 53134. Podobnie w efekcie SN w uchwale z 27.12.1994, III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59, lecz w tym orzeczeniu SN opiera swój pogląd na koncepcji fizycznego wyodrębnienia nieruchomości. Odmiennie natomiast SN w uchwale z 28.2.1989, III CZP 13/89, OSNC 1990 nr 2, poz. 26. 27 Zob. A. Wacke, op. cit., s. 286. 25

7

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

Wygaśnięcie tego domniemania wywiera jednak co do zasady skutek ex nunc. Od tej chwili nie moŜna powoływać się na dalsze istnienie prawa. Nie oznacza to jednak definitywnie niemoŜliwości powoływania się na domniemanie z ust. 1 do oceny stanów faktycznych sprzed wykreślenia wpisu lub zamknięcia księgi albo dokonania wpisu sprzecznego. Dopuszczalność takiego wykorzystania domniemania nie powinna budzić wątpliwości w razie zamknięcia księgi wieczystej, a takŜe w tych przypadkach, w których wykreślenie wpisu jest następstwem wygaśnięcia prawa lub jego przeniesienia. Jeśli natomiast wykreślenie jest następstwem uwzględnienia skargi na orzeczenie referendarza, apelacji lub skargi kasacyjnej, wówczas wykluczyć naleŜy jakąkolwiek moŜliwość dalszego powoływania się na domniemanie (skutek ex tunc). Podobnie postąpić naleŜy w sytuacji, w której domniemanie ustaje w następstwie dokonania wpisu sprzecznego z wpisem, na którym domniemanie miałoby być oparte.

7. Domniemanie nieistnienia prawa wykreślonego (ust. 2)

CIĄG DALSZY TEGO FRAGMENTU DOSTĘPNY W WYDANIU PAPIEROWYM KOMENTARZA

8. Spór o domniemanie zupełności ksiąg wieczystych W doktrynie polskiej sporną kwestią jest to, czy z domniemań przewidzianych w przepisie art. 3 wyprowadzić moŜna wniosek o zupełności wpisów w księdze wieczystej. Zagadnienie to sprowadza się do praktycznego problemu, czy w odniesieniu do obciąŜeń ujawnianych w dziale III uczestnicy obrotu mogą powoływać się na ich nieistnienie w razie braku ich wpisu do księgi wieczystej. W tym zakresie ukształtowały się dwa przeciwstawne stanowiska. Zgodnie z pierwszym poglądem, opartym na językowej wykładni przepisu art. 3, domniemania w tym przepisie wyraŜone odnoszą się wyłącznie do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym praw ujawnionych w księdze wieczystej (strona pozytywna) oraz od strony negatywnej – do nieistnienia praw wykreślonych. W ujęciu tym nie ma natomiast miejsca na ogólne domniemanie prawdziwości całej treści księgi wieczystej. Domniemaniem nie jest więc objęte nieistnienie praw nieujawnionych (koncepcja ograniczonego domniemania prawdziwości księgi wieczystej). Na poparcie tego poglądu, oprócz językowej wykładni przepisu art. 3, wskazuje się, Ŝe stanowisko identyczne reprezentowane jest zasadniczo przez doktrynę niemiecką na tle analogicznie sformułowanego przepisu § 891 k.c.n.28 CIĄG DALSZY TEGO FRAGMENTU DOSTĘPNY W WYDANIU PAPIEROWYM KOMENTARZA Tak A. Stelmachowski, glosa do orzeczenia SN z 4.7.1960, I CR 347/60, OSPiK 1963, poz. 192 oraz A. Kunicki, op. cit., s. 116-117. 28

8

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

9. Dowodzenie treści wpisów do księgi wieczystej Praktyczne skorzystanie z domniemań wynikających z przepisu art. 3 wymaga wykazania treści księgi wieczystej, a więc w zasadzie przeprowadzenia dowodu bezpośrednio z samej księgi. Jest to o tyle utrudnione, Ŝe księga wieczysta nie moŜe opuszczać budynku sądu rejonowego, który ją prowadzi (art. 361 ust. 2). Często więc przeprowadzenie dowodu bezpośrednio z księgi wieczystej nie jest moŜliwe. W takim wypadku dopuszczalne jest posłuŜenie się dowodem z odpisu z księgi wieczystej sporządzonego przez sąd lub Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Odpis z księgi wieczystej jest dokumentem urzędowym, co explicite zostało wyraŜone w przepisie § 2 pkt 2 i 3 rozpCIKW, a w odniesieniu do odpisów z ksiąg wieczystych prowadzonych tradycyjnie wynika z istoty takiego dokumentu wydawanego przez sąd w granicach jego kompetencji określonej przepisem § 2 rozpKW200129. Zgodnie z przepisem art. 244 § 1 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Odpis z księgi wieczystej stanowi zatem dowód tego, Ŝe wpisy w księdze wieczystej w chwili jego sporządzania były zgodne z treścią odpisu. Ze stwierdzenia tego wynikają dwa wnioski. Po pierwsze, odpis z księgi wieczystej jest tylko dowodem pośrednim na istnienie i treść wpisów w księdze wieczystej. Nie moŜna więc wykluczyć rozbieŜności między treścią odpisu a treścią księgi wieczystej. Po drugie, odpis z księgi wieczystej dowodzi jedynie stanu wpisów w księdze wieczystej w chwili jego wydania, która z istoty rzeczy nie moŜe być toŜsama z chwilą orzekania w sprawie, w której stanowi on dowód (art. 316 k.p.c.). Pomiędzy wydaniem odpisu a chwilą orzekania treść wpisów mogła ulec zmianie. Jedynie w razie niewielkiej róŜnicy czasowej pomiędzy chwilą wydania odpisu a chwilą orzekania, przy jednoczesnym braku wzmianek, dopuszczalne jest w oparciu o domniemanie faktyczne przyjęcie, Ŝe treść księgi wieczystej jest zgodna z treścią przedstawionego odpisu, co z kolei dopiero uzasadnia zastosowanie domniemań z przepisu art. 3. W procesie cywilnym problemy te aktualizują się wszakŜe dopiero wówczas, gdy treść wpisów wynikających z odpisu z księgi wieczystej zostanie zakwestionowana przez drugą stronę. Gdy jednak strona ta nie wypowie się co do przedłoŜonego odpisu z księgi wieczystej, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, moŜe stan faktyczny wynikający z tego odpisu uznać za przyznany (art. 230 k.p.c.), a w konsekwencji niewymagający dalszego dowodu (art. 229 k.p.c.).

10. Wzruszenie domniemania A. Uwagi ogólne. Przepis art. 3 przewiduje dwa domniemania wzruszalne (praesumptio iuris tantum)30. Wzruszenie tych domniemań nastąpić moŜe w kaŜdym 29 Por. A. Oleszko, Wadliwe załoŜenie (urządzenie) księgi wieczystej a tzw. pozaksięgowy obrót nieruchomościami, Rejent 2000, nr 4, s. 155. 30 Zob. S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 38.

9

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

postępowaniu prowadzonym przez organ ustawowo uprawniony do rozstrzygania sporów lub załatwiania spraw (sąd państwowy, sąd polubowny, organ administracji państwowej lub samorządowej)31, a nie tylko w postępowaniu wieczystoksięgowym lub w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym32. Przykładowo więc obalenie domniemań z przepisu art. 3 nastąpić moŜe jako przesłanka rozstrzygnięcia w procesie o wydanie nieruchomości33, w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie34, o stwierdzenie nabycia spadku35, w sprawie o podział majątku wspólnego36 oraz w postępowaniu administracyjnym37, podatkowym38 lub sądowoadministracyjnym. Nie jest natomiast dopuszczalne obalenie tego domniemania w wewnętrznych „postępowaniach” prowadzone przez podmioty prywatne (np. spółdzielnie39, spółki akcyjne). ZauwaŜyć zarazem naleŜy, Ŝe do istoty kaŜdego postępowania o wpis do księgi wieczystej naleŜy wzruszenie ex nunc domniemania wynikającego z wpisu (np. przedstawiając dowód nabycia własności nieruchomości, wnioskodawca wzrusza domniemanie zgodności wpisu w dziale II z rzeczywistym stanem prawnym, a przedstawiając dowód wygaśnięcia hipoteki, wnioskodawca podwaŜa domniemanie jej istnienia)40. Ze względu na ograniczoną kognicję sądu wieczystoksięgowego (art. 6268 § 2 k.p.c.) nie zawsze jednak wzruszenie domniemania jest moŜliwe w tym postępowaniu. Wówczas konieczne jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym41. Natomiast celem postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest najczęściej obalenie domniemania z art. 3 ze skutkiem ex tunc42. 31

Zob. H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, op. cit., s. 22; K. Piasecki, op. cit., s. 19 oraz A. Menes, op.

cit., s. 66. 32 Tak m.in. SN w orzeczeniu z 17.6.1960, 3 CR 328/60, LexPolonica nr 358852, w wyroku z 6.12.2000, III CKN 179/99, LEX nr 51805 oraz w wyroku z 5.4.2006, IV CSK 177/05, LEX nr 301835. Odmiennie natomiast SN w wyroku z 8.12.2004, I CK 389/04, LEX nr 277081 oraz w odniesieniu do domniemania z przepisu art. 3 ust. 2 SN w postanowieniu z 14.2.2003, IV CK 108/02, LEX nr 457975, w którym zawęził moŜliwość obalenia tego domniemania jedynie do procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub innego procesu o ustalenie prawa. 33 Zob. uchwałę SN z 10.12.1993, I CRN 202/93, LEX nr 79940. 34 Zob. uchwałę SN z 26.3.1993, III CZP 14/93, OSNC 1993, nr 11, poz. 196 oraz postanowienie SN z 23.11.2000, III CKN 390/00, LEX nr 453687. 35 Zob. postanowienie SN z 11.10.2000, III CKN 254/00, LEX nr 536794. 36 Tak SN w postanowieniu z 30.1.2009, II CSK 450/08, LEX nr 599753. 37 Odmiennie jednak NSA w wyroku z 6.4.1999, IV SA 2338/98, Lex nr 47173 oraz WSA w Krakowie w wyroku z 27.12.2007, II SA/Kr 1306/06, Lex nr 480121. 38 Tak WSA w Gdańsku w wyroku z 19.6.2008, I SA/Gd 30/08, LEX nr 437613. 39 Tak trafnie Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 28.11.2008, I ACa 555/08, Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej 2008, nr 4, poz. 8, który stwierdził, Ŝe uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie moŜe prowadzić do wzruszenia domniemania wynikającego z art. 3 i faktycznego pomniejszenia lokalu. 40 Odmiennie w odniesieniu do domniemania z przepisu art. 3 ust. 2 SN w postanowieniu z 14.2.2003, IV CK 108/02, LEX nr 457975. 41 Zbyt daleko idący jest jednak w tym zakresie pogląd S. Rudnickiego (Komentarz-2010, s. 38). 42 Por. m.in. wyrok SN z 18.11.2007, III CSK 142/07, LEX nr 484705.

10

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

B. CięŜar dowodu. CięŜar dowodu spoczywa na tym podmiocie (stronie, uczestniku postępowania), który z obalenia domniemania wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.). Nie moŜna teŜ a limie wykluczyć dopuszczalność wzięcia przez sąd pod rozwagę z urzędu zarzutu niezgodności wpisu w księdze wieczystej zmierzającego do wzruszenia domniemania przewidzianego w przepisie art. 3 ust. 1, jeśli tylko w ogóle wystąpią przesłanki do działania przez sąd z urzędu43. C. Podmiot uprawniony. Wzruszyć domniemanie moŜe kaŜdy. Przesłanką wzruszenia domniemania nie jest występowanie interesu prawnego44. D. OstrzeŜenie. W doktrynie panuje przekonanie, zgodnie z którym domniemań przewidzianych przepisem art. 3 nie uchyla wpis ostrzeŜenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonany w oparciu o przepis art. 10 ust. 2, art. 36 ust. 3 lub art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c.45 Kwestia ta budzić moŜe jednak kontrowersje. W odniesieniu do domniemań z przepisu art. 3 brak wyraźnej regulacji skutków wpisu ostrzeŜenia na wzór przepisu art. 8. Jednocześnie zauwaŜyć naleŜy, Ŝe ostrzeŜenie jest wpisem (choć tymczasowym46). Nikt nie moŜe się więc zasłaniać jego nieznajomością (art. 2). Wynikająca z ostrzeŜenia informacja (bądź prawo – w zaleŜności od koncepcji jurydycznej ostrzeŜenia, jaką się przyjmie) musi być wzięta pod uwagę przy odczytywaniu stanu prawnego nieruchomości w oparciu o treść księgi wieczystej. Trafnie zwrócono uwagę na to, Ŝe wpis ostrzeŜenia dokumentuje tylko uprawdopodobnienie wiarygodności roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym47, choć dodać trzeba by zastrzeŜenie, Ŝe ujęcie takie odnosi się wyłącznie do ostrzeŜenia wpisywanego na podstawie przepisu art. 10 ust. 2. Natomiast ostrzeŜenie wpisywane na podstawie art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c. wyraŜa własny pogląd sądu o nieprawidłowości wpisu wieczystoksięgowego (choć nie ostateczny i dokonywany niejako „na wszelki wypadek”). Pośredni charakter ma ostrzeŜenie z art. 36 ust. 3, które dokonywane jest automatycznie po otrzymaniu zawiadomienia pochodzącego od sądów, organów administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariuszy i w tym zakresie nie pozostawia pola dla podjęcia własnej decyzji przez sąd. Urzędowy wzór takiego zawiadomienia przewiduje jednak wskazanie nazwy, numeru i daty wydania dokumentu stanowiącego podstawę nabycia nieruchomości, nazwy i siedziby organu, który wydał ten dokument oraz zwięzłego opisu treści dokumentu (załącznik nr 2 do rozpKW2001), co daje sądowi moŜliwość wyrobienia sobie poglądu o wiarygodności zawiadomienia o zmianie właściciela. Przyjąć więc moŜna, Ŝe wpis ostrzeŜenia dokonany na podstawie takiego zawiadomienia równieŜ Odmiennie SN w wyroku z 21.3.2001, III CKN 325/00, LEX nr 52385. Odmiennie, lecz bez uzasadnienia, SN w wyroku z 5.4.2006, IV CSK 177/05, LEX nr 301835 oraz w wyroku z 21.3.2001, III CKN 325/00, LEX nr 52385. 45 Zob. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu…, s. 25; tenŜe, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 257; S. Breyer, OstrzeŜenie…, s. 408; W. Prądzyński, op. cit., s. 228; K. Piasecki, op. cit., s. 45; Rudnicki, Komentarz-2010, s. 39; E. Gniewek, op. cit., s. 40 oraz M. Deneka, op. cit., s. 132. 46 Zob. np. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste – rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 33 oraz S. Rudnicki, Komentarz-2010, s. 135. 47 Tak E. Gniewek, op. cit., s. 41. 43 44

11

Jarosław Kuropatwiński Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (fragment)

art. 3 www.kw-komentarz.pl

uprawdopodabnia niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji przyjąć, jak się wydaje, naleŜy, Ŝe ostrzeŜenia wpisywane na podstawie przepisów art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c. oraz art. 36 ust. 3 stwarzają przynajmniej dość silne domniemanie faktyczne (art. 231 k.p.c.) wzruszające domniemania z przepisu art. 3. Uwzględnić przy tym jednak naleŜy, Ŝe działanie tych ostrzeŜeń odnosi skutek wyłącznie do tych praw, przeciwko którym są one skierowane i nie przekreślają one domniemania prawdziwości pozostałych wpisów. Wydaje się natomiast, Ŝe trafny jest dominujący pogląd, zgodnie z którym ostrzeŜenie wpisywane na podstawie przepisu art. 10 ust. 2 nie uchyla domniemań z przepisu art. 3. E. Wzmianka. Domniemań z przepisu art. 3 nie usuwa sama przez się wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub skardze kasacyjnej48. Brak w tym wypadku regulacji na wzór przepisu art. 8, a zastosowanie tego przepisu w drodze analogii nie wydawałoby się uzasadnione. Domniemania z przepisu art. 3 pełnią bowiem odmienną funkcję niŜ rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia umoŜliwia nabycie własności od osoby niebędącej właścicielem. Wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji przekreśla taką moŜliwość, nie przeszkadzając jednak w skutecznym nabyciu własności, jeśli osoba wpisana do księgi wieczystej rzeczywiście była właścicielem. Domniemania z art. 3 wzmacniają jedynie wiarygodność wpisów, nie powodując tak dalekiej ingerencji w prawo własności, jak dzieje się to w przypadku działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie ma więc potrzeby ochrony rzeczywistego właściciela przed działaniem domniemań z przepisu art. 3. MoŜe on zarazem w kaŜdym postępowaniu wykazywać, Ŝe domniemania te są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Natomiast samo istnienie domniemań, niezaleŜnie od ujawnienia wzmianki o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji, ułatwia funkcjonowanie obrotu prawnego.

48

Zob. M. Deneka, op. cit., s. 132.

12