Algunas reflexiones acerca del valor de la tierra rural 1.-El factor tierra y su valor Los factores de producción son de uso complementario, pero si quisiéramos definir uno en particular que caracterice a la producción primaria agrícola, no hay dudas que pensaríamos en la tierra. La misma ha sido objeto de un profundo análisis por gran parte de las escuelas económicas que han tenido preponderancia en la historia del pensamiento económico. Si bien en la actualidad, con una mirada estrictamente patrimonial, se le da a la tierra un tratamiento similar a cualquier otro bien constitutivo del capital de la empresa, debemos al menos aceptar que existe una diferencia fundamental: no se produce, ni reproduce 1. Además, debido a su heterogeneidad, se debe establecer en cada caso su aptitud para ser utilizada en un determinado proceso productivo. No se considera en este punto la aptitud para su uso con otros fines que excedan lo agropecuario. Desde la iniciación de los estudios económicos, la tierra fue objeto de interés en los análisis sobre el funcionamiento de la economía de los países2. Los fisiócratas aparecen como primera escuela que le asigna al factor un papel preponderante en la generación de la riqueza, y aborda el análisis de la pertenencia social de la retribución del factor, la renta. Luego encontramos a los clásicos, escuela donde David Ricardo (economista inglés) explica su teoría sobre la renta diferencial, cuestión que también aborda Marx, aunque con diferencias conceptuales. Hasta allí la tierra era considerada taxativamente como un factor diferente del capital. Posteriormente, los economistas neoclásicos, identificaron la tierra con el capital, ya que en su consideración, no era más que una forma particular de bien productivo factible de su incorporación al patrimonio. La importancia de la tierra, como factor, y la renta derivada, fue perdiendo importancia en los análisis macroeconómicos, dada la tendencia decreciente de la participación de las actividades agropecuarias (producción primaria) en la generación de PBI3. Ello sucede a cuenta de la baja elasticidad ingreso que tienen los productos que se originan del proceso productivo donde participa la tierra como elemento fundamental. Independientemente de su tratamiento o importancia en la consideración, tiene la particularidad que su valor no puede deducirse del costo de elaboración de la misma, ya que como hemos dicho no surge de un proceso productivo. En algunos casos en los que la frontera agropecuaria se expande, ocupándose áreas territoriales consideradas hasta ese 1

Si bien se puede aludir a la “creación de tierras” cuando por distintas técnicas ingenieriles se avanza sobre el litoral marítimo, o bien se habilitan tierras áridas introduciendo sistemas de regadío, o drenando áreas inundables, el impacto de dichas superficies en el total no es significativo. 2 Se debe considerar que hasta fines del siglo XIX las principales actividades económicas estaban ligadas a este factor de producción. 3 En nuestro país el tema conservaba interés académico y político hasta mediados del siglo pasado.

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momento marginales4 para la producción, parte del valor de estas tierras estará en relación con el costo de habilitación de las mismas para superar la condición de marginalidad, pero el valor total no será equivalente al mismo. 2.-Variables a considerar en la determinación del valor de la tierra: Una cuestión que no admite demasiadas discusiones en economía es que el precio de los bienes de consumo surge de su utilidad para satisfacer necesidades de los individuos y de su escasez relativa respecto a la demanda de los mismos. Pero en cambio el precio de los factores productivos surge de su potencialidad productiva, es decir de su capacidad para producir otros bienes; en síntesis, de su productividad. Por ello su demanda es una demanda derivada de la que en cada momento tengan los bienes que serán generados con la utilización del factor. Cabe en este punto hacer una consideración respecto a lo afirmado; en realidad la demanda del bien se deriva de su capacidad para generar ganancias, mediante su utilización en un proceso productivo o alternativamente por vía de mecanismos de especulación. A titulo de ejemplo se puede afirmar que el valor de un tractor o de una máquina sembradora estará directamente relacionado a la capacidad de dichos implementos mecánicos de producir bienes agropecuarios en su vida útil. Es decir que lo que determinará la conveniencia de su adquisición (y consecuentemente la demanda de los mismos) será la capacidad que posean de generar un flujos de bienes agropecuarios en términos eficientes y consecuentemente un flujo futuro de ingresos para su adquirente, en el término de su duración estimada.5 Si se analiza el factor tierra desde esa perspectiva, podríamos asegurar que el valor de la misma estaría fuertemente ligado a su capacidad de producir bienes a lo largo de un período de tiempo sin solución de continuidad6 -Ver Coscia A.- O lo que es lo mismo, su demanda sería derivada de la demanda de la mejor producción alternativa factible de obtener, según sea la capacidad productiva de la tierra a la que se haga referencia7. En síntesis, si se trata de tierra con capacidad de producción agrícola, su demanda estará determinada por la demanda de dichos productos agrícolas, del que ofrezca mejor relación

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Un área puede ser considerada marginal para la producción por no poseer condiciones agronómicas al efecto o bien, en el caso de contar con las mismas, existen razones económicas que impiden su uso. 5 A ello se debe que las unidades de producción de menor escala productiva no pueden incorporar maquinarias que aumentan la eficiencia productiva pero cuyo precio solo es posible pagarlo con la generación de altos niveles productivos, asociados al tamaño del establecimiento, y en consecuencia operan con productividades menores a las posibles según el marco tecnológico vigente. 6 En términos económicos se considera que la tierra es inamovible, inagotable e indestructible, y por ello no es objeto de amortización. 7 . Así, por ejemplo el precio de la soja determina el precio de la tierra que la produce (provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe principalmente).

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costo beneficio en términos coyunturales o de una combinación de ellos en términos de largo plazo y atendiendo a la sustentabilidad del sistema productivo 8. Lo expuesto en párrafos anteriores resume los contenidos teóricos de la teoría de la renta diferencial, concepto desarrollado inicialmente por el economista David Ricardo en el siglo XVIII. El concepto de diferencial posteriormente incorpora la localización de la tierra en relación a los mercados como elemento de creación de valor de la misma. Además, existen otras variables que participan en la determinación del valor de transacción de la tierra, que en muchos casos están ligadas a cuestiones de índole subjetiva y en otros a situaciones vinculadas con la situación macroeconómica vigente en cada momento en el sistema económico. El valor de las tierras, es una función de los ingresos esperados por la tenencia de éstas, más la valorización inmobiliaria de las mismas a través del tiempo 9 . Si la actualización del flujo de ingresos generados, o a generar, por el uso de la tierra en actividades productivas es menor al precio actual de la misma, es razonable suponer que la diferencia podría estar en la valorización inmobiliaria. En tal situación debemos preguntarnos acerca de cuáles son las causas por las que un activo productivo se valoriza por encima del valor actual de los bienes que potencialmente puede producir. Adquirir tierras supone una opción de inversión; la misma compite continuamente en el mercado con un gran número de alternativas de colocación de los recursos de los agentes económicos. En todos los casos, quien adopta este rubro de inversión analiza los costos de oportunidad que existen y las alternativas con riesgos similares. Si nos detenemos en la afirmación ya citada en este texto, que la demanda de tierras está determinada por la demanda de los productos que con la misma se pueden generar, supondríamos que quien realiza la inversión lo hace pensando en la producción agropecuaria como mecanismo para maximizar el rendimiento de su capital. Como resulta obvio, el inversor puede o no ser un agente económico vinculado al sector. Pero no en todos los casos ello es así; es más, la inversión inmobiliaria se realiza también como una forma de resguardar el capital empresario en activos que no sufren depreciación con el tiempo, o bien que tienen una valorización en el tiempo superior a otros activos; y adicionalmente pueden generar mediante la puesta en producción, personal o por terceros, un flujo de fondos que mejora la ecuación. Y en ciertos períodos el acento en el interés de esta inversión está signado por este objetivo. No debemos olvidar que la oferta de tierra con características aptas para la producción agropecuaria es rígida10 mientras que la demanda de alimentos es creciente; no obstante darse incrementos en la productividad producto de la incesante incorporación de tecnología 8

Esta última consideración sería lo deseable pero no siempre es tenida en cuenta. Villena, S-Marchetti, J.”El valor de los campos en la argentina”. Tesis de Maestría. Universidad del CEMA 10 Relativamente rígida si consideramos la incorporación de tierras mediante habilitación de tierras marginales por obras de infraestructura o nuevas tecnologías. 9

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a los procesos productivos agropecuarios, la demanda de tierras se incrementa y ello impacta sobre su precio. Es natural suponer que el aliciente a la inversión en este rubro se ve acentuado cuando la rentabilidad de las actividades agropecuarias es elevada y las tendencias hacia el futuro indican estabilidad y/o crecimiento de las mismas. Ello ha sucedido con las actividades agrícolas en los últimos diez años, cuando debido al fuerte crecimiento de la demanda e insuficiente respuesta de la producción, el precio de los granos inició un proceso de aumento sostenido (en términos nominales) a partir de 2001 y hasta el año 2008. En este último año, producto de la crisis económica mundial suscitada, los precios de los commodities tuvieron una caída, pero en el año 2009 se inicia un moderado proceso de recuperación de los valores hacia los niveles del año anterior, aunque sin llegar a los mismos. Durante el año 2010 una fuerte demanda internacional por commodities agroalimentarios, originada en los países en desarrollo, en particular China, por un lado, y por otro la incertidumbre financiera que hace que se sigan prefiriendo alternativas de inversión seguras por parte de fondos y especuladores de mercado, ha mantenido estable la cotización de aquellos. Se debe considerar también como aporte al mantenimiento de esta tendencia de incrementos de precios agrícolas la depreciación internacional del dólar que fortalece la demanda de los países del sudeste asiático y, la suba del precio del petróleo, que incentiva la demanda de biocombustibles. Todo ello produce, en la actualidad, el importante nivel de los precios agrícolas.11 En la actualidad nos encontramos con un escenario mundial en el cual existen fundamentos para suponer que la demanda actual de los commodities seguirá su tendencia creciente (cambio de dieta generado en el mayor ingreso de poblaciones muy numerosas, y el desarrollo de la industria de los biocombustibles) manteniendo presiones alcistas sobre los precios de las materias primas a mediano y largo plazo. 12 y no se vislumbran mecanismos por el lado de la oferta que permitan regularla. La forma de atender esa demanda se resume en lograr mayor productividad de las tierras ocupadas a partir de la incorporación de nuevas tecnologías y expansión del área, cuando ello fuera posible. La situación descripta permite suponer que el factor de producción imprescindible para la producción de commodities agrícolas ha visto incrementada su demanda en correspondencia con sus derivativos, generando una sostenida alza de sus precios. A ello debemos adicionarle que existen inversores locales e internacionales que en el entendimiento que en ese marco las tierras son un buen refugio para su capital buscan incorporar a sus carteras este tipo de activos; y generalmente su búsqueda se orienta a las tierras de mayor potencialidad productiva. Ante su oferta rígida, la presión de demanda no 11 Hay una menor proporción de analistas que consideran que la especulación es la principal responsable del alza de precios. 12 Las relaciones stock/consumo no muestran índices preocupantes, pero se considera que la baja de dicho indicador en el maíz, en los EEUU, ha influenciado en el alza de precios de este grano.

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originada únicamente en la situación de mercado del producto derivado, presiona sobre los precios incrementándolos por encima de los niveles lógicos que se podrían pagar con el flujo de ingresos obtenido por poner en producción esas tierras. Las tierras agrícolas del mundo se revalúan y sobre las localizadas en ciertas regiones de América Latina están puestas las miradas globales. 3.-Evolución del valor de la tierra en la Argentina Analizando el período 1975-2011 se puede apreciar el valor venal de la tierra en la región pampeana (medido en dólares corrientes) registró un incremento equivalente a 7,5 veces el valor existente al inicio del período. Ver Figura 1. Se pueden diferenciar al menos tres subperíodos en esos 26 años; el primero que se extiende hasta el año 1995 se caracteriza por la relativa estabilidad de los valores fundiarios; en las tierras de mayor aptitud agrícola se mantuvieron en el orden de los u$s 2.000/ha. en promedio (Ver figura 1).

Figura 1: Evolución del valor de la tierra en la Argentina-Período 1977 -2011

Posteriormente, a partir de 1996 se registra un considerable incremento en el valor de la tierra en el breve término de 3 años, pero luego los valores caen llegando a niveles similares a los del inicio del subperíodo en el año 2002.

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Por último, desde el año 2003 en adelante se inicia una etapa de fuerte crecimiento del valor de la tierra, manifestándose altas tasas de incremento anual de los mismos, de tal forma que en el año 2011 el precio solicitado por una hectárea de tierra en zonas maicerassojeras llegaba a u$s 15.000, ello representaba más de un 550 % de aumento en relación al año 2002. Este período expone la mayor parte del fenómeno de apreciación del valor de la tierra. Los precios de la tierra con otra aptitud, en promedio, se mantuvieron constantes hasta el año 2002, A partir de allí sufrieron un proceso de crecimiento en términos porcentuales similares al descripto, pero como es obvio a menores niveles de valorización. En orden a definir las causas de dicho crecimiento recordemos que en la primera etapa del período de referencia, las actividades agropecuarias se encontraban en una situación de estancamiento y crisis de rentabilidad en consonancia con la economía del país . A partir de allí, en los primeros años de la década del noventa, la eliminación de la inflación y el establecimiento de la convertibilidad, permitieron una fuerte incorporación tecnológica know how externo- a la actividad agrícola, incrementándose de esa forma la productividad y el área sembrada. La soja es claramente la vedette del reciente boom agrícola. El notable crecimiento de este cultivo se inicia en 1996, con la incorporación de semilla genéticamente modificada para que sea resistente al glifosato, un efectivo herbicida desarrollado en los años 70 13.Como muestra la Figura 2, el desarrollo del cultivo continuó su ritmo expansivo de forma tal que la producción de la oleaginosa se quintuplicó en los últimos 15 años. A mediados de los años noventa Argentina producía 10 millones de toneladas de soja; en la última cosecha2010/11- se produjeron más de 50 millones de toneladas. En esta figura también se puede observar que la producción de soja se aceleró notablemente a partir de 1996 Pero, contrariamente a lo que comúnmente se cree, el boom de la soja fue acompañado por una caída importante de su precio, medido en moneda constante. Como se puede observar en la Figura 2, en el 2010 el precio de la Soja fue un 30% menor a su valor de 1996. Ello es coherente con el comportamiento del precio de los commodities agrícolas, en series de 20 o más años, en las que se puede ver que la tendencia es decreciente, independientemente del resultado de la última década. Los datos insertos muestran que la evolución del precio de la tierra, si bien parece tener relación con la expansión de la agricultura -soja en especial- ello no se deriva del comportamiento del precio real de los commodities (ver figura 2); la explicación acerca de la valorización fundiaria quizás debiera buscarse en la rentabilidad de la actividad agrícola,

13

De la mano de esta innovación tecnológica se produjo un importante aumento en la productividad , producto de un control más efectivo de las malezas, y por ende, las plantas de soja producen más al enfrentar menos competencia por nutrientes y luz; y se logra un aumento de la rentabilidad porque con la nueva semilla el control de las malezas se realiza con la aplicación de un solo herbicida, a un costo menor A ello se le debe agregar la expansión de la tecnología de proceso denominada siembra directa, que facilita el cultivo en áreas que mostraban dificultades para la labranza convencional, y disminuye en forma ostensible los costos de laboreo.

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tomando como caso el cultivo de la soja, por su importancia relativa14. Ese análisis se realizará analizando lo sucedido en la Pcia. de Entre Ríos.

Figura 2. Argentina: Evolución de la producción y el precio de la soja. Período 1980-201o. Precios en dólares constantes de 2010- El precio de la soja esta deflactado utilizando el índice de precio al consumidor de los Estados Unidos, Bureau of Labor Statistics Fuente. AACREA, en base a datos del MAGyP y el mercado local de granos.

4.-El valor de la tierra; la provincia de Entre Ríos como caso. Si bien la provincia de Entre Ríos muestra diferencias, en términos de aptitudes edafológicas, para la realización de las actividades tradicionales de la pampa húmeda, parte de su territorio se asimila a un uso similar al de esta región. En esos términos se entiende que es válido realizar un análisis particular sobre la valorización de la tierra en la provincia y extrapolar las conclusiones al área agrícola ganadera de la región pampeana. A tal efecto, vemos que en la provincia existe una marcada heterogeneidad del recurso suelo, la cual impacta sobre el uso agronómico del territorio; a partir de allí se establecen diferenciaciones zonales, las cuales están relacionadas obviamente con la potencialidad productiva con fines agropecuarios. Al efecto de conocer la valuación venal de las tierras entrerrianas tomamos como referencia los valores publicados por la revista “ Márgenes Agropecuarios”, que establece los mismos 14

La decisión de realizar un cultivo por parte de un productor se basa generalmente en la relación de precios insumo-producto actual y proyectada en el período del cultivo; si la misma es favorable se decide la siembra; a su vez si esa relación es mejor que la que ofrecen productos sustitutos, el cultivo se expande.

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en base a una división de territorial establecida según aptitud, sea esta agrícola, agrícola ganadera, ganadera, citrícola y/o forestal, de acuerdo a la información proporcionada por la Compañía Argentina de Tierras15. (Ver Figura nº3)

Figura Nº3 - Entre Ríos; Zonas definidas para valuación inmobiliaria Las cotizaciones de la tierra más elevadas se localizan en las áreas con mayor aptitud agrícola, las cuales se encuentran en las Zona 2 a y Zona 2 b, en ese orden respectivo respecto a la valorización. Estas zonas explican más del 70 % de la superficie agrícola de secano de la provincia, sin considerar el arroz (año 2010-11). La superficie agrícola en la provincia tuvo un crecimiento desde mediados de la década del 90 hasta la fecha del orden del 154 %; para que ello la ganadería debió ser desplazada hacia áreas de menor productividad. Si bien esto sucedió en todo el territorio provincial con

15

Empresa dedicada a los negocios rurales desde hace más de 35 años; opera en Argentina, Uruguay, Paraguay, Bolivia, Brasil y EEUU.- http://www.cadetierras.com.ar/institucional/la-empresa

8

aptitud para realizar cultivos, se manifestó con mayor intensidad donde las tierras tienen mayor potencial productivo. Se inserta un cuadro en el cual puede verse el valor venal de la tierra - medido en dólares por hectárea ( u$s/ha)- en el período 2002-2011, discriminado según las distintas aptitudes de la tierra definidas en la Figura 3 (Ver cuadro Nº1). La forma en que ha variado la cotización de referencia es diferente según la zona de la cuál se trate pero en general se puede decir que las mayores variaciones porcentuales se dan en aquellas zonas tradicionalmente ganaderas, en las que se ha sustituido parcialmente dicha actividad por los cultivos agrícolas. A título de ejemplo de lo expresado, en el área agrícola tradicional de la provincia ( Zona 2a) el incremento del precio medido en dólares corrientes llegó en los valores más altos al 460%; en la zona aledaña a esta, también agrícola pero con menor aptitud de suelos y con relativa ocupación ganadera y tambera (Zona 2b ), si bien con valores más bajos el incremento llegó a un nivel del 760 %; mientras que en la Zona 3 y/o la Zona 7, tradicionalmente mixtas con preponderancia ganadera, la posibilidad de incorporar en forma importante superficies con cultivos agrícolas, generó una apreciación mayor de las mismas, superando el incremento el 700 %. ( ver cuadro N° 1). Se confirma la presunción que cuando las tierras superan las limitantes que determinan su marginalidad económica para realizar actividades con mayor retorno económico, aumenta su demanda al efecto y su cotización en el mercado. La superación de las restricciones limitantes puede encontrar diversas explicaciones, ya sea en un proceso de incorporación tecnológica, un mejoramiento de la infraestructura de transportes, en la radicación de agroindustrias, o bien en alguna combinación de dichos sucesos. (Vicente G. y Engler P.2010) El análisis expuesto, utilizando como unidad el dólar corriente, presenta un problema representado por la desvalorización que sufrió dicha unidad monetaria16 en el período de análisis (la misma alcanzó al 21 % entre 2011 y 2002). Si realizamos el análisis en términos de pesos constantes del año 2011, como una forma de eliminar las distorsiones mencionadas, podemos apreciar que en el período 2011-2002 el valor de la ha. de tierra en la Zona 2 a tuvo un incremento del 131.7 %; en el caso de la Zona 2 b el incremento fue del 216 %, y en el caso de la Zona 6 b el aumento alcanzó al 147 % (Ver cuadro Nº 2 y Figuras Nº 4,5 y 6).

16

Lo mismo sucede con el análisis en pesos corrientes, aún cuando es diferente la magnitud de los valores

9

10

Cuadro Nº 2 Entre Ríos: Valor venal de la tierra en zonas seleccionadas en el período 2002/2011- En dólares, pesos corrientes y en pesos constantes de 2011. promedio* Coef. de

Año

valor dólar

VALOR DE LA TIERRA

Actualización

(u$s)

2002 3,175 3,1151 2003 2,885 2,9353 2004 2,890 2,6882 2005 2,903 2,424 2006 3,072 2,2668 2007 3,089 1,9682 2008 3,144 1,728 2009 3,728 1,4399 2010 3,898 1,1999 2011 4,075 1 Incremento % 2011/2002

1.600 2.500 3.700 4.000 5.000 6.000 7.000 6.500 8.000 9.000 462

Zona 2 a ($) corrientes

Zona 2 b ($) constantes

$ 5.080 $ 7.213 $ 10.693 $ 11.612 $ 15.360 $ 18.534 $ 22.008 $ 24.232 $ 31.184 $ 36.675 622

$ 15.825 $ 21.171 $ 28.745 $ 28.147 $ 34.818 $ 36.479 $ 38.030 $ 34.892 $ 37.418 $ 36.675 132

(u$s)

750 1.100 1.700 2.000 2.600 4.000 4.500 4.000 5.000 6.500 767

($) corrientes

$ 2.700 $ 3.141 $ 5.032 $ 5.766 $ 8.021 $ 12.308 $ 13.946 $ 14.996 $ 19.645 $ 26.585 884

($) constantes

$ 8.411 $ 9.220 $ 13.527 $ 13.977 $ 18.182 $ 24.225 $ 24.099 $ 21.593 $ 23.572 $ 26.585 216

(u$s)

Zona 6b ($) corrientes

($) constantes

300 450 500 600 800 1.000 1.400 1.400 1.600 1.800

$ 953 $ 1.298 $ 1.445 $ 1.742 $ 2.458 $ 3.089 $ 4.402 $ 5.219 $ 6.237 $ 7.335

$ 2.969 $ 3.810 $ 3.884 $ 4.223 $ 5.572 $ 6.080 $ 7.607 $ 7.515 $ 7.484 $ 7.335

500

669

147

(*)Cotizaciones del dólar en los meses de mauor oferta de la cosecha gruesa - Fuente: Elaborado en base a datos de Revista Agromercado.

11

Fuente: Elaborado en base a datos de Revista Agromercado

Fuente: Elaborado en base a datos de Revista Agromercado

Fuente: Elaborado en base a datos de Revista Agromercado

12

A efectos de investigar cual ha sido el detonante de los incrementos de la tierra, además de la mencionada expansión agrícola (soja) en áreas donde se superó la marginalidad para el cultivo, se consideró analizar el comportamiento de los precios de los granos de mayor relevancia y su retorno económico bruto. En el período de análisis el valor de los granos (soja y maíz) medidos en pesos constantes, tuvieron aumentos del orden del 87% en la soja y del 95 % en el maíz; pero si la comparación se efectúa con los valores del año 2003 la situación se revierte mostrando depreciaciones del orden del 16% en la soja y del 11 % en el maíz. Ello es consecuencia de la fuerte devaluación de la moneda que se produjo en el año 2002. Entre 2001/02 -2011/12 el incremento de la superficie agrícola de secano fue del 31,7 % y el del cultivo de la soja en particular del 54.7%. Dicha expansión se produjo sobre tierras destinadas a la ganadería (en el caso de la soja también sobre otros cultivos), mostrándonos una sustitución de actividades promovida por la mayor rentabilidad que ofrecen los cultivos agrícolas en relación a la ganadería, a partir de el uso de un paquete tecnológico que provoco un relajamiento de las restricciones al uso del suelo en muchas de esas zonas. Además, se estima que la mayor parte de la superficie agrícola en las nuevas áreas se realiza en términos de uso contratado del suelo, o sea que los agentes decisores de las inversiones son ajenos a los propietarios del suelo. Ello habla de una visión de rentabilidad de las actividades agrícolas que permitía hacer frente a los costos habituales más el canon de arrendamiento. Ello debería reflejarse en los indicadores de resultado de las actividades que aparecen como disparadoras del crecimiento del valor venal de la tierra, es decir los cultivos agrícolas, y en especial la soja. La rentabilidad financiera de la soja de primera - medida por el margen bruto17expresado en dólares corrientes- tuvo un crecimiento del 575% si se compara la campaña 2011/12 con la campaña 2001/02; en el caso de la soja de segunda el indicador alcanzó un 509 % , y en el maíz el 999%. Si la comparación se realiza respecto al año 2002/03, los respectivos indicadores muestran un crecimiento del 87% en soja de primera, del 82.5% en soja de segunda y 235% en maíz. Ello estaría mostrando que una parte sustancial del incremento se dio en el primer año del período considerado, por un aumento en los precios internos por efecto de la devaluación monetaria ya mencionada, sin un traslado correlativo a los costos, el cual se fue produciendo en forma paulatina a lo largo de varios ciclos posteriores. Si efectuamos la anterior comparación pero la medimos en pesos constantes del año 2011, las relaciones se modifican en forma sustancial: el MB de la soja de primera crece un 123 % entre 2001/02 y 2011/12, y decrece un 9.6% si tomamos como base el año 2002/03; para la soja de segunda los indicadores son 101% y -12% respectivamente; y en el caso del maíz, el indicador crece en ambas comparaciones, un 265% y un 61% respectivamente.( ver Anexo- Cuadros 3, 4, 5 y 6) 17

Indicador que establece la diferencia entre el Ingreso Bruto (IB) y los Costos Operativos o Variables (C.Op.)

13

Hemos visto en secciones anteriores que a lo largo del período de análisis considerado, ni los precios ni los márgenes brutos de los productos que se consideran determinantes de la demanda derivada de la tierra, han mantenido una senda de crecimiento de sus valores, medidos ya sea en moneda constante o bien en dólares corrientes, que se aproxime al incremento del valor venal de la tierra. Ello se muestra en forma elocuente en los cuadros n° 3 y 4 y la figura n° 7 que establecen comparaciones relativas entre los valores venales de la tierra para dos situaciones en el territorio entrerriano y las variables que supuestamente son determinantes de los mismos. Cuadro N° 3: Relación entre el valor de la tierra y variables seleccionadas -Período 2002-2011 Período

2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10

2010/11

Precio de la tierra en zona óptima en dólares corrientes

2.500

3.700

4.000

5.000

6.000

7.000

6.500

8.000

9.000

21.171

28.745

28.151

34.814

36.479

38.026

34.889

34.721

36.672

450

500

600

800

1.000

1.400

1.400

1.600

1.800

en pesos contantes del año 2012

3.810

3.884

4.223

5.572

6.080

7.607

7.515

7.484

7.335

Precio de la soja ($/qq)*

1.560

1.380

1.210

1.160

1.160

1.320

1.400

1.220

1.060

810

590

620

480

610

710

780

660

550

Margen bruto de la soja de 1a.($/ha)*

2.993

2.768

1.776

2.316

2.302

2.677

2.215

2.424

2.045

Margen bruto del maíz($/ha)*

2.210

919

1.472

1.812

2.861

3.417

2.020

3.260

2.548

203

197

177

196

183

259

178

246

235

en pesos contantes del año 2012 Precio de la tierra en zona ganadera en dólares corrientes

Precio del maiz ($/qq)*

Margen bruto de la soja de 1a.(u$s/ha)

Margen bruto del maíz (u$s/ha) 246 108 189 243 409 552 314 581 * pesos constantes del año 2012 Fuente : elaboración propia en base a datos de la Revista Margenes Agropecuarios e información del Grupo Sistemas de Producción y Economía. INTA EEA Paraná, basado en datos publicados por la Ingeniera Rodríguez M.G.R. de. y Cancio R.

521

Cuadro N° 4: Relación entre valor de la tierra y variables seleccionadas (Indices) - Período 2002-2011 Período

2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2010/11

Precio de la tierra en zona óptima en dólares corrientes

100,00

148,00

160,00

200,00

240,00

280,00

260,00

320,00

360,00

en pesos contantes

100,00

135,78

132,97

164,44

172,31

179,61

164,80

164,00

173,22

en dólares corrientes

100,00

111,11

133,33

177,78

222,22

311,11

311,11

355,56

400,00

en pesos contantes

100,00

101,94

110,84

146,25

159,58

199,66

197,24

196,43

192,52

Precio de la soja ($/qq)*

100,00

88,46

77,56

74,36

74,36

84,62

89,74

78,21

67,95

Precio del maiz ($/qq)*

100,00

72,84

76,54

59,26

75,31

87,65

96,30

81,48

67,90

Margen bruto de la soja de 1a.($/ha)*

100,00

92,48

59,34

77,38

76,91

89,44

74,01

80,99

68,33

Margen bruto del maíz ($/ha)*

100,00

41,58

66,61

81,99

129,46

154,62

91,40

147,51

115,29

Margen bruto de la soja de 1a.(u$s/ha)

100,00

97,24

87,43

96,69

90,10

127,54

87,74

121,07

115,93

Margen bruto del maíz (u$s/ha) 100,00 44,04 76,70 98,94 166,08 224,46 127,47 236,10 * pesos constantes del año 2012 Fuente : elaboración propia en base a datos de la Revista Margenes Agropecuarios e información del Grupo Sistemas de Producción y Economía. INTA EEA Paraná, basado en datos publicados por la Ingeniera Rodríguez M.G.R. de. y Cancio R.

211,78

Precio de la tierra en zona ganadera

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Fuente : elaboración propia en base a datos de la Revista Márgenes Agropecuarios e información del Grupo Sistemas de Producción y Economía. INTA EEA Paraná, basado en datos publicados por la Ingeniera Rodríguez M.G.R. de. y Cancio R.

5.-Conclusiones: Durante la última década se ha acentuado el proceso de expansión agrícola en la República Argentina, traccionado por el interés de productores agropecuarios e inversores externos al sector de acceder a los niveles de rentabilidad posibles de lograr en las activades agroalimentarias vinculadas al cultivo de granos. El incremento nominal de los valores internacionales de los granos y la incorporación de tecnología permitió que la actividad agrícola, además de desplazar a la ganadería en tierras aptas, se localice en territorios anteriormente considerados economicamente marginales. La necesidad expandir el area cultivada, y el incentivo de adquirir un activo para resguardo del capital, derivo en un fuerte incremento de la demanda de tierra que se enfrentó a la conocida oferta relativamente rígida, y en consecuencia los campos han mantenido una tendencia creciente en sus precios, adquieriendo valores diferenciales en relación a su aptitud productiva. La tasa de crecimiento del valor de la tierra supera con amplitud la correspondiente a los productos derivados de su puesta en producción; es razonable concluir en que la diferencia está justificada por el componente especulativo de la valorización inmobiliaria a lograrse a futuro. Ello queda evidenciado cuando

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abandonamos el análisis de la evolución de precios medidos en dólares corrientes y utilizamos al efecto moneda constante. Hipotéticamente podemos suponer que en la última década, o al menos en gran parte de ella, la inversión inmobiliaria estuvo (y está) signada en muchos casos como una forma de resguardar el capital empresario en un activo que no sufre depreciación con el tiempo, sino que por el contrario adquiere mayor valorización; y adicionalmente se puede generar mediante la puesta en producción, personal o por terceros, un flujo de fondos que mejora la ecuación. Es decir que podemos entonces suponer que los altos valores en los precios de los campos han estado influidos en su formación, por encima de su capacidad productiva, por la afluencia de capitales externos e internos que han buscado refugio en este tipo de inversión, dentro de los cuales deberían considerarse los excedentes de la actividad agroalimentaria con muy buen suceso entre el 2003 y el 2008. Podemos también establecer como hipótesis que en tanto no se susciten hechos económicos que determinen intervenciones directas o indirectas en el mercado inmobiliario, a mediano plazo los precios reales de la tierra mantendrán tendencia creciente.

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