2014
Jahresbericht
Leopoldweg, Sursee
51. Jahresbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014
Inhalt 4 Organisation 5 Kennzahlen 6 51. Jahresbericht 8 Vermögensrechnung 9 Erfolgsrechnung 9 Verwendung des Erfolges 10 Veränderung des Nettofondsvermögens 10 Hypotheken 12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften 16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften 16 Grundsätze der Bewertung 19 Effektenbestand 19 Veränderungen im Liegenschaftenbestand 19 Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften 20 Bericht der Schatzungsexperten 21 Bericht der Revisionsstelle 23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises
Organisation Fondsleitung
Imovag Immobilien Verwaltungs AG, Luzern
Verwaltungsrat * Erwin Kunz, Bücherexperte, Emmenbrücke *H ans T. Frei, dipl. Chemiker ETHZ, Meggen * D r. Markus Lötscher, Rechtsanwalt und Notar, Emmenbrücke Rudolf Freimann, a. Bankdirektor, Luzern Jürg Büchler, dipl. Bauingenieur ETH, Buonas * Diese Mitglieder bilden den geschäftsführenden Ausschuss Schatzungsexperten
Josef Zangger, dipl. Architekt ETH/BSA/SIA, Sempach Thomas Häfliger, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Schmiedrued-Walde
Depotbank
Luzerner Kantonalbank, Luzern
Hauptzahlstellen
Luzerner Kantonalbank, Luzern und sämtliche Zweigstellen
Zahlstellen
CREDIT SUISSE, Luzern und sämtliche schweizerischen Niederlassungen
Revisionsstelle
PricewaterhouseCoopers AG, Luzern
Imovag Immobilien Verwaltungs AG Luzern
Büro Hochdorferstrasse 14 6021 Emmenbrücke
Tel 041 268 85 00 Fax 041 260 85 82
[email protected] www.imovag.ch
Kennzahlen
31.12.2014
31.12.2013
31.12.2012
211.6 140.0
191.4 105.2
179.8 104.2
Gesamtfondsvermögen
Zu Verkehrswerten (Mio. CHF) Nettofondsvermögen (Mio. CHF)
0,36%
0,55%
0,39%
Fremdfinanzierungsquote
Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-) Quote
31,86%
41,37%
38,44%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
58,22%
50,05%
71,40%
0,61%
0,65%
0,68%
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF[GAV]) Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF[NAV])
0,99%
1,14%
1,19%
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE)
8,80%
3,90%
6,10%
140,46%
157,21%
73,20%
Ausschüttungsquote (Pay Out Ratio) Ausschüttungsrendite
3,20%
3,40%
3,60%
Agio/Disagio
1,50%
3,40%
–1,70%
Performance*
n/a
n/a
n/a
Anlagerendite
10,28%
4,67%
10,32%
3 499.20
3 288.10
3 256.50
115.00
115.00
115.00
32 000
32 000
32 000
8 000
0
0
Angaben pro Anteil (Valorennr. 278050)
Inventarwert (CHF) Ausschüttung (CHF) Anteile im Umlauf
Anzahl Anteile am 1. Januar Ausgaben Rücknahmen Anzahl Anteile am 31. Dezember
0
0
0
40 000
32 000
32 000
* Die Kennzahl ist nicht anwendbar, da die Anteilscheine des Fonds nicht kotiert sind.
Historische Performancedaten sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Die Erträge des Fonds sowie die Werte der Fondsanteile können zu-, aber auch abnehmen und nicht garantiert werden. Bei der Rückgabe von Fondsanteilen kann der Investor eventuell weniger Geld zurückbekommen, als er ursprünglich eingesetzt hat. Effektive Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus Paragraf 19 des Fondsvertrages) Verwaltungskommission der Fondsleitung: 0,2% p.a. (des Gesamtfondsvermögens) Depotbankkommission der Depotbank: 0,05% p.a. (des Gesamtfondsvermögens) Wichtiger rechtlicher Hinweis Die Informationen auf dieser Seite gelten nicht als Offerte. Sie dienen nur zu Informationszwecken.
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
4|5
51. Jahresbericht mit Vermögens- und Erfolgsrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014. An die Inhaber von Anteilen des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds
1. Der Centralfonds im Berichtsjahr Zur Erfüllung der gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäss Art. 96 KKV (Belastung aller Grundstücke maximal ein Drittel des Verkehrswertes) und um neue Objekte zu erwerben bzw. Sanierungen durchzuführen, hat die Fondsleitung im vergangenen Frühling eine Emission von 8‘000 neuen Anteilscheinen aufgelegt, die vollständig gezeichnet wurden. Dem Fonds flossen CHF 25,4 Millionen neue Mittel zu. Die Zahl der im Umlauf befindlichen Anteile hat sich durch die Emission auf 40‘000 Anteile erhöht. Im Geschäftsjahr 2014 mussten keine Anteile zurückgenommen werden und am Abschlusstag lagen keine Kündigungen vor. Im Berichtsjahr wurde die Sanierung der Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7 in Kriens-Obernau mit der Fertigstellung der Allgemeinräume sowie der Umgebung abgeschlossen. Das sich im Bau befindliche Mehrfamilienhaus Mettenwilstrasse 3 in Sempach-Station schreitet plangemäss voran. Der Bezug der 30 Wohnungen wird gegen Ende 2015 sein. Käufe und Verkäufe von Immobilien sind im Berichtsjahr keine getätigt worden. Der Centralfonds besass am Bilanzstichtag 33 überbaute Liegenschaften in 4 Kantonen, verteilt auf 10 Ortschaften mit insgesamt 598 Wohnungen, 9‘480 m2 Ladenfläche, 923 Garagen- und Einstellplätzen und 185 Aussen-Parkplätzen. Erste Prioritäten wurden wiederum der Vollvermietung, dem Unterhalt sowie der Wert- und Nachhaltigkeit des Liegenschaftenportefeuilles zugemessen. Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 2.17 %. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 2.25 % auf 2.00 % ab 1. April 2014 führte einerseits zu einer Reduktion des Mietertrages. Andererseits wirkten sich die erstmalig ganzjährigen Mietzinseinnahmen der Mettenwilstrasse 11 (Migros) Sempach-Station und die per 1. Oktober 2014 durchgeführte Erhöhung der Mietzinse (1. Rate) der sanierten Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7, Kriens-Obernau, sowie die Rückzahlung von Hypotheken positiv auf die Ertragslage aus. Nicht betroffen von den allgemeinen Mietzinsabschlägen waren die Geschäftsliegenschaften. Die Mietzinsausfall-Quote über den gesamten Bestand sank auf erfreuliche 0.36 % des Soll-Nettomietertrages. Die Verkehrswerte aller Liegenschaften wurden per Abschlusstag durch die ständigen Schätzungsexperten auf der Basis des dynamischen Ertragswertes nach der Discounted Cash-FlowMethode (DCF) von Grund auf überprüft oder neu ermittelt. Sie erfasst den Marktwert jeder einzelnen Liegenschaft mit den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Die angewandten Diskon-
tierungssätze bewegen sich zwischen 3,3 % und 5,1% und lagen durchschnittlich (gewichtet) bei 3,75% (VJ 3,91%). Für reine Wohnobjekte betrug die Bandbreite 3,3 % bis 3,9%. Für die drei kommerziell genutzten Liegenschaften wurde ein Satz von 3,8 % (Neubaute), 4,15 resp. 5,1% angewandt. Die für gemischte Liegenschaften angewandte Bandbreite lag zwischen 4,0% und 4,1%. Die Änderung der Diskontierungssätze gegenüber dem Vorjahr ist primär auf die Reduktion des Basissatzes von 1,3% auf 1,1% zurückzuführen. Bei der Festlegung des Basissatzes orientierten sich die Schätzer am 5-Jahresdurchschnitt der Verzinsung von 10-jährigen Bundesobligationen.
2. Vermögensrechnung Das Gesamtfondsvermögen (Liegenschaften zu Verkehrswerten) bilanzierte sich am Abschlusstag mit CHF 211,648 Millionen (VJ CHF 191,366 Millionen). Die Vermögenszunahme ergab sich zur Hauptsache aus dem Mehrwert der Erneuerungsinvestitionen bei der Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7, KriensObernau, die aufgelaufenen Baukosten der Liegenschaft Mettenwilstrasse 3, Sempach-Station, die im Frühling 2014 durchgeführte Emission sowie das positive Jahresergebnis. Der Mittelzufluss erlaubte die Hypotheken und Darlehen von CHF 76,278 Millionen auf CHF 63,125 Millionen zu reduzieren. Die Fremdfinanzierungsquote beläuft sich am Bilanzstichtag auf 31,86 % (VJ 41,37 %) der Verkehrswerte der Liegenschaften. Die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäss Art. 96 KVV wurden somit bereits innerhalb der Übergangsfrist erfüllt. Die übrigen Passiven (Kreditoren und sonstige Verbindlichkeiten) stehen mit CHF 1,33 Millionen (VJ CHF 3,68 Millionen) zu Buche. Die Konti Abschreibungen der Grundstücke und Rückstellungen für künftige Grossreparaturen machten am Abschlusstag CHF 32,70 Millionen (VJ CHF 32,00 Millionen) oder 19,17 % der Gestehungskosten aller Immobilien aus. Das Nettofondsvermögen betrug am Ende des Geschäftsjahres – unter Abzug der bei einer allfälligen Liquidation des Fonds sich ergebenden Steuern von CHF 7,22 Millionen (VJ CHF 6,19 Millionen) - CHF 139,968 Millionen (VJ CHF 105,219 Millionen). Daraus errechnet sich bei 40‘000 umlaufenden Anteilen ein Inventarwert von CHF 3‘499.20 (VJ CHF 3‘288.10). Inventarwerterhöhung und Ausschüttung erreichen zusammen eine Anlagerendite von 10.28% (VJ 4.67 %). Der Rücknahmepreis je Anteil inklusive Coupons Nr. 19 + 20 berechnet sich per 31. März 2015 auf CHF 3‘335.60 (VJ CHF 3‘098.95).
3. Erfolgsrechnung Im Berichtsjahr sind die Mietzinseinnahmen trotz gesunkenen Mieten als Folge der Reduktion des massgeblichen Referenzzinssatzes von 2.25 % auf 2.00 % um CHF 0,262 Millionen auf CHF 12,319 Millionen gestiegen. Dazu trugen vor allem der erstmalige ganzjährige Mietzinsertrag der Liegenschaft Mettenwilstrasse 11 (Migros) Sempach-Station sowie die Mietzinserhöhung (1. Rate) des sanierten Mehrfamilienhauses Rainacherstrasse 1-7, Kriens-Obernau, ab 1. Oktober 2014 bei. Die übrigen Erträge von zusammen CHF 2‘130‘623.59 ergaben sich aus der Auflösung von Rückstellungen aus dem Fonds für Grossreparaturen, aus Kapitalzinserträgen sowie aus dem Einkauf inlaufende Nettoerträge bei der Emission. Der Gesamtertrag erreichte CHF 14‘449‘591.99, wovon der Anteil Mietzinseinnahmen im Berichtsjahr 85,25% (VJ 89,51 %) ausmachte. Die günstigen Zinsen wirkten sich wie im Vorjahr positiv auf den Finanzierungsaufwand aus. Für Hypothekar- und sonstige Passivzinsen mussten insgesamt CHF 1‘215‘361.49 oder CHF 84‘737.78 weniger aufgewendet werden. Für den Liegenschaftsunterhalt und die übrigen Reparatur- und Unterhaltskosten mussten insgesamt CHF 2,829 Millionen (VJ CHF 3,614 Millionen) ausgegeben werden. Die weiteren Liegenschaftskosten (Strom, Wasser, Versicherungen, Hausverwaltung), die Steuern, die Verwaltungskosten sowie der Schätzungs- und Prüfaufwand beanspruchten zusammen CHF 2‘238‘112.89 (VJ CHF 1‘870‘088.13). Dem Konto Rückstellungen für Grossreparaturen wurden CHF 350‘000 zugewendet. An Abschreibungen auf den Grundstücken konnten im Berichtsjahr CHF 2‘050‘396.04 (VJ CHF 1‘923‘142.53) verbucht werden. Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung, die Depotbank und die Immobilienverwalterin beliefen sich auf CHF 1‘113‘015.65 (VJ CHF 1‘071‘903.95). Den Gesamteinnahmen von CHF 14‘449‘591.99 stehen Aufwendungen von CHF 9‘796‘099.40 gegenüber. Daraus resultiert für das Geschäftsjahr 2014 ein Jahresgewinn von CHF 4‘653‘492.59 (VJ CHF 3‘690‘818.33).
Die Auszahlung erfolgt mit zwei Coupons (Nr. 19 + 20). Sie sind vom 31. März 2015 an wie folgt zahlbar: Coupon Nr. 19 (aus indirektem Immobilienbesitz) Bruttoanteil CHF 60.— abzüglich 35 % VST CHF 21.— Ausschüttung netto CHF 39. –– oupon Nr. 20 (aus direktem Immobilienbesitz) C Bruttoanteil CHF 55.— abzüglich 35 % VST CHF 00.— Ausschüttung netto CHF 55. ––* * steuerfrei für natürliche Personen
Die Auszahlung erfolgt bei den auf S. 4 aufgeführten Zahlstellen.
5. Ausblick In Sempach-Station ist das Mehrfamilienhaus Mettenwilstrasse 3 mit 30 Wohnungen (21/2 - bis 41/2 -Zimmer) im Bau. Der Bezug und der erstmalige anteilsmässige Mietertrag erfolgen ab Dezember 2015. Die Anlagekosten sind auf rund CHF 12 Millionen veranschlagt. Die Fondsliegenschaft ist Teil einer neuen Gesamtüberbauung mit insgesamt 130 Wohnungen, Verkaufs- und Dienstleistungsflächen. Ertragslage und Gewinn des Centralfonds sowie die Ausschüttung sind für das Geschäftsjahr 2015 im gleichen Umfang budgetiert.
6. Regulatorischer Hinweis Aus regulatorischen Gründen stehen die Anteilscheine nicht mehr physisch zur Verfügung. Die Anteile werden nicht mehr verbrieft, sondern ausschliesslich buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht mehr berechtigt, die Auslieferung physischer Anteilscheine zu verlangen.
4. Gewinnverteilung Unter Einbezug des Gewinnvortrages von CHF 48‘574.98 stehen für die Ausschüttung CHF 4‘702‘067.57 zur Verfügung. Den Anteilscheininhabern des Centralfonds wird eine unveränderte Ausschüttung von CHF 115.— je Anteil ausgerichtet.
Luzern, 19. März 2015 IMOVAG Immobilien Verwaltungs AG Erwin Kunz Hans T. Frei
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
6|7
Vermögensrechnung per 31. Dezember 2014 (Verkehrswerte)
Bankguthaben
31.12. 2014 CHF
Vergleich 31.12. 2013 CHF
17 723.53
56 794.55
Grundstücke – Wohnbauten
143 087 000.00 134 409 000.00
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
27 752 000.00
28 015 000.00
– Gemischte Bauten
23 084 000.00
22 843 000.00
4 199 385.60
2 090 731.86
12 566 380.14
2 625 403.64
941 285.39
1 325 816.14
– Bauland inklusive Abbruchobjekte und angefangene Bauten Kontokorrent Imovag Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
211 647 774.66 191 365 746.19
abzüglich: – Bankschulden – Kreditoren – Hypothekarschulden – Sonstige Verbindlichkeiten
Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern – Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil
0.00
1 235 410.30
864 192.59
948 600.39
63 125 000.00
76 278 000.00
470 089.05
1 494 757.60
147 188 493.02 111 408 977.90 7 220 000.00
6 190 000.00
139 968 493.02 105 218 977.90 40 000
32 000
3 499.20
3 288.10
29 353 338.57
27 302 942.53
3 350 000.00
4 700 000.00
–
–
32 000
32 000
Informationen zu Bilanz und gekündigten Anteilen – Abschreibungskonto der Grundstücke – Rückstellungskonto für künftige Grossreparaturen Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
Anteilscheinbestand Anfangsbestand der ausgegebenen Anteile per 1. 1. – im Berichtsjahr zurückgenommene Anteile + im Berichtsjahr ausgegebene Anteile
Schlussbestand der ausgegebenen Anteile
–
–
8 000
–
40 000
32 000
Erfolgsrechnung vom 1. Januar – 31. Dezember 2014
Mietzinseinnahmen Erträge der Bankguthaben Sonstige Aktivzinsen Auflösung Rückstellung Grossreparaturen Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen
Total Erträge
2014 CHF
Vergleich 2013 CHF
12 318 968.40
12 056 960.70
152.89
132.46
200 470.70
63 458.35
1 700 000.00
1 350 000.00
230 000.00
0.00
14 449 591.99 13 470 551.51
abzüglich: Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen
1 199 840.14
1 266 620.92
15 521.35
33 478.35
2 829 213.33
3 614 499.30
1 208 887.15
1 205 740.00
Liegenschaftenverwaltung aufgeteilt in: – Liegenschaftsaufwand – Verwaltungsaufwand
9 245.90
3 818.70
53 818.15
62 861.70
2 050 396.04
1 923 142.53
350 000.00
0.00
– Fondsleitung
382 731.50
359 515.25
– Depotbank
114 082.85
108 278.80
– Immobilienverwalterin
616 201.30
604 109.90
Sonstige Aufwendungen
58 767.14
56 013.73
907 394.55
541 654.00
Total Aufwendungen
9 796 099.40
9 779 733.18
Nettoertrag des Rechnungsjahres
4 653 492.59
3 690 818.33
Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücken Bildung Rückstellung Grossreparaturen Reglementarische Vergütungen an:
Steuern und Abgaben
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Gesamterfolg
0.00
0.00
4 653 492.59
3 690 818.33
7 690 826.49
427 034.94
12 344 319.08
4 117 853.27
2014 CHF
Vergleich 2013 CHF
4 653 492.59
3 690 818.33
48 574.98
37 756.65
4 702 067.57
3 728 574.98
–4 600 000.00
–3 680 000.00
102 067.57
48 574.98
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres
zur Verteilung verfügbarer Erfolg zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg 40 000 Anteile mit Coupons Nr. 19 + 20
Vortrag auf neue Rechnung
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
8|9
Veränderung des Nettofondsvermögens Angaben früherer Jahre zum Nettofondsvermögen 31.12. 2014 CHF
Nettofondsvermögen zu Beginn des Berichtsjahres – Ausschüttungen
31.12. 2013 CHF
31.12. 2012 CHF
31.12. 2011 CHF
105 218 977.90 104 207 982.10 –3 680 000.00 –3 680 000.00
98 143 624.93 –3 680 000.00
94 329 266.43 –3 680 000.00
Ausgabe neuer Anteilscheine
25 384 800.00
0.00
0.00
0.00
Erfolg des Rechnungsjahres
4 653 492.59
3 690 818.33
3 625 857.17
3 635 858.50
–1 030 000.00
–230 000.00
–390 000.00
–150 000.00
8 720 826.49
657 034.94
3 157 382.75
1 413 000.00
–1 350 000.00
–1 350 000.00
1 400 000.00
650 000.00
2 050 396.04
1 923 142.53
1 951 117.25
1 945 500.00
139 968 493.02 105 218 977.90 104 207 982.10
98 143 624.93
Zunahme (–)/Abnahme (+) latente Steuern Veränderung nicht realisierte Kapitalgewinne (exkl. latente Steuern) Veränderung Rückstellung Grossreparaturen Buchmässige Abschreibungen Nettofondsvermögen am Ende des Berichtsjahres
Anzahl Anteile im Umlauf
40 000
32 000
32 000
32 000
Inventarwert pro Anteil
3 499.20
3 288.09
3 256.50
3 067.00
Hypotheken per 31. Dezember 2014 Betrag in CHF 225 000.00
Variabel
Laufzeiten ab
Zinssätze
Ø Zinssatz
–
2.325%
2.325%
Fest bis 2015
2009/2010/2011
1.75% – 3.05%
1.950%
6 300 000.00
Fest bis 2016
2010/2011/2013
1.93% – 2.72%
1.919%
500 000.00
Fest bis 2018
2010
3.30%
3.300%
9 900 000.00
Art
2 840 000.00
Fest bis 2019
2013
1.16%
1.160%
10 000 000.00
Fest bis 2021
2011
1.90%
1.900%
25 360 000.00
Fest bis 2022
2012
1.57% – 1.72%
1.676%
8 000 000.00
Fest bis 2026
2012
1.88%
63 125 000.00
1.880% 1.797%
Mettenwilstrasse 3, Sempach-Station (im Bau)
Anzahl Zimmer
Anzahl Wohnungen
Erneuerung
Baujahr
Adresse
Ort
Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 2014
1. Wohnbauten 1–11/2
Dierikon
Emmenbrücke
Zentralstrasse 30/34
Ahornweg 17/19
1994/95
1965
–
2004
28
Neuenkirchstrasse 37/37a
1955
1998
12
Emmenbrücke
Riffigstrasse 18
1962
1999
12
Benziwil 53
Emmenbrücke
Obere Wiese 1 – 4, 7 – 10
Kriens
Emanuel-Müllerstrasse 13/15
Kriens
Feldmühlestrasse 3/5
Kriens
Rainacherstrasse 1 – 7
Luzern
Eichenstrasse 1/3
Luzern
1989
–
1974/75 2005/06
1963
6
16
Emmenbrücke
Emmenbrücke
2–21/2
7
8
6 4
19 62
3–31/2
4 9
3
3
16
1994
12
6
1965/66 1995
90
46
52
32
1966/67 2001
16
8
Eichenstrasse 5/7
1966/67 2001
16
8
Luzern
Eichenstrasse 9/11
1964/65 2002
16
8
Luzern
Eichenstrasse 13/15 /17/19
1964/65 2002
32
16
Luzern
Ruopigenplatz 6/8
1986
–
24
6
Luzern
Waldstrasse 1
1969
2009/10
56
28
Rothenburg
Konstanz 4
2003
–
12
4
1972
2013/14
4–41/2
14
4
5–51/2
1
4
6
4 10
25
15
6 44 14
6
8 8 8 16 18 28 4
4
Bruttoertrag CHF
Geschätzter Verkehrswert CHF
Versicherungswert CHF
Gestehungskosten CHF
Parkplätze
Garagen Einstellplätze
Verkaufsfläche m2
Mietzinse pro Monat CHF
Anzahl Läden
837 – 1077 1223 – 1338 1400 – 1654 1835
36
1051 – 1282 1108 – 1187 1211 – 1287
9 783 118.05
6 908 000.00
7 640 000.00
534 126.05
1
2 217 712.80
3 914 000.00
3 814 000.00
249 050.55
8
1 150 000.00
2 364 000.00
1 301 000.00
123 096.20
618 – 696 –
696 750
632 – 722 – 802 –
659 772 851
21
3
1 560 900.00
2 768 000.00
1 939 000.00
144 839.95
1130 – 1421 1324 – 1599
19
5
5 839 034.85
5 330 800.00
4 484 000.00
378 711.10
683 906 1150 1224 1365
– 714 – 932 – 1239 – 1309 – 1494
57
9
18 657 438.20
16 185 000.00
18 490 000.00
1 133 675.20
856 – 984 963 – 1055
6
12
1 218 946.00
2 747 498.00
2 333 000.00
172 048.35
843 – 1008 978 – 1082
44
36
10 741 185.05
18 399 000.00
16 230 000.00
1 254 099.35
899 – 1220 1022 – 1350 1193 – 1450
54
4
10 025 622.53
12 429 000.00
15 532 000.00
721 333.40
1 905 762.80
3 154 000.00
3 662 000.00
298 056.65
936 – 1019 1019 – 1127 931 – 1046 1000 – 1108
3
1 909 698.20
3 040 000.00
3 661 000.00
222 979.45
934 – 1022 1022 – 1105
26
2 169 413.25
3 617 000.00
4 062 000.00
227 617.05
934 – 1048 1022 – 1142
51
4 337 147.15
7 398 000.00
8 113 000.00
452 821.25
24
9 650 000.00
9 910 570.00
7 389 000.00
587 376.90
9 943 456.65
15 091 000.00
15 593 000.00
863 820.75
5 534 285.85
4 552 000.00
5 169 000.00
306 588.30
1009 – 1248 1023 – 1602
3
424
912 – 1142 1030 – 1287
16
1455 – 1683 1705 – 1969 1887 – 2110
14
54
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
12 | 13
Anzahl Zimmer
Anzahl Wohnungen
Erneuerung
Baujahr
Adresse
Ort
Inventar des Liegenschaftsbestandes per 31. Dezember 2014
1. Wohnbauten 1–11/2
Rothenburg
Konstanz 6
2004
–
2–21/2
12
3–31/2
4
Sursee
Leopoldweg 1d/1e
2005
–
24
14
Menziken
Oelbergstrasse 10/12
1985
–
24
8
Sarnen
Nelkenstrasse 3 (Baurecht)
1982
–
22
Sarnen
Nelkenstrasse 7
1980
–
1
21
4
11
6
4–41/2
4
5–51/2
4
10 16
10
6
5
Total 2. Kommerziell genutzte Liegenschaften
Emmenbrücke
Neuenkirchstrasse 1 (Coop)
1974
–
Sempach Station (Gde Neuenkirch)
Mettenwilstrasse 11 (Migros)
2012/13
–
Sarnen
Nelkenstrasse 5 (Migros)
1975
–
2008/1981 2008
2008 –
* Mieter mit Anteil > 5% am Bruttoertrag: Sarnen/Nelkenstrasse 5 (Migros) 7,4%
Total * Mieter mit Anteil > 5% am Bruttoertrag: Sarnen/Nelkenstrasse 5 (Migros) 7.3%
3. Gemischte Bauten
Langnau am Albis
Neue Dorfstrasse 20/20a Höflistrasse 7, 7a, 7b
20
5
1
4
6
4
4. Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Sempach Station (Gde Neuenkirch)
Total Grundstücke
Mettenwilstrasse 3
2014/15
–
598
8
19
259
269
43
Bruttoertrag CHF
Geschätzter Verkehrswert CHF
Versicherungswert CHF
Gestehungskosten CHF
Parkplätze
Garagen Einstellplätze
Verkaufsfläche m2
Mietzinse pro Monat CHF
Anzahl Läden
1432 – 1749 1763 – 1897 1853 – 2189
14
5 481 100.05
5 419 600.00
5 225 000.00
303 935.80
1380 – 1926 1500 – 1978
26
10 388 494.30
6 968 000.00
9 214 000.00
563 194.10
818 – 1022 938 – 1138
24
10
5 105 458.65
5 518 000.00
3 498 000.00
365 740.80
1044 903 – 1021 1040 – 1232
14
10
3 513 363.85
5 320 800.00
3 347 000.00
313 665.70
654 861 1036 1119
13
9
1 506 530.00
2 523 750.00
2 391 000.00
143 562.20
122 638 668.23
143 558 018.00
143 087 000.00
9 360 339.10
4 735 617.25
3 734 000.00
4 800 000.00
283 263.80
7 926 716.04
6 937 000.00
8 515 000.00
417 040.00
8 650 000.00
11 242 000.00
14 437 000.00
*902 940.00
21 312 333.29
21 913 000.00
27 752 000.00
1 603 243.80
22 469 037.05
18 895 000.00
23 084 000.00
1 355 385.50
4 199 385.60
0.00
4 199 400.00
0.00
170 619 424.17
184 366 018.00
198 122 400.00
12 318 968.40
650 850 1645 1979 2357
– 734 – 984 – 1175 – 1288
– 1400
1
1260
18
1
1604
59
7
3800
276
9
2392
108
16
8
– 1737 – 2266 – 2950
21
9480
923
185
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
14 | 15
Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften per 31. Dezember 2014 Gestehungskosten CHF
Versicherungs- geschätzter Verwert CHF kehrswert CHF
Bruttoertrag CHF
122 638 668.83 143 558 018.00 143 087 000.00
9 360 339.10
Grundstücke 1. Wohnbauten 2. Kommerziell genutzte Liegenschaften
21 312 333.29
21 913 000.00
27 752 000.00
1 603 243.80
3. Gemischte Bauten
22 469 037.05
18 895 000.00
23 084 000.00
1 355 385.50
4 199 385.60
0.00
4 199 400.00
0.00
170 619 424.17 184 366 018.00 198 122 400.00
12 318 968.40
4. Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total
Grundsätze der Bewertung Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds (Link: www.sfama.ch) werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Dorfstrasse, Langnau a. Albis
Obere Wiese, Emmenbrücke Legende
Effektenbestand Der Fonds hatte während der ganzen Rechenschaftsperiode keinen Effektenbestand.
Veränderungen im Liegenschaftenbestand Rechnungsjahr 2014 Käufe keine Verkäufe keine
Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften Firma Ciag Immobilien AG Sitz Luzern Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlage fondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in CHF 50 000.– Beteiligungsquote in % 100 %
Firma Sprengi Immobilien AG Sitz Luzern (Kauf per 1. Januar 2012) Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlage fondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in CHF 300 000.– Beteiligungsquote in % 100 %
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
18 | 19
Bericht der Schatzungsexperten
Von den unabhängigen Schatzungsexperten sind sämtliche Liegenschaften beurteilt, geschätzt und mit Stichtag 31. Dezember 2014 bewertet worden. Die Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7 wurde am 24.11.2014 nach Abschluss der Sanierungsarbeiten besichtigt. Ebenfalls wurde von der Baustelle Mettenwilstrasse 3 ein Augenschein genommen. Die anderen Immobilien sind nicht besichtigt worden. Grundsatz Die Liegenschaften des Centralfonds sind zu Verkehrswerten zu bilanzieren. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Standardschätzmethode Die Schätzung der Liegenschaften des Centralfonds erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF).
Die DCF-Methode ermittelt den Marktwert jeder einzelnen Liegenschaft auf der Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. In einem ersten Schritt werden über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die jährlich erwarteten Nettomieterträge berechnet. Ebenfalls objektspezifisch werden für die Dauer von zehn Jahren die zu erwartenden Kosten für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzungen usw. ermittelt. Anschliessend werden die resultierenden, jährlichen Netto-Cash-Flows auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert und zusammengefasst. Für die Bestimmung des Residualwertes ab dem elften Jahr wird ein auf den Bewertungsstichtag abgezinster Barwert (Exit Value) berechnet. Die Abgeltung der künftigen Instandsetzungskosten erfolgt durch Schätzung der Instandsetzungsaufwendungen in Abhängigkeit der Neuerstellungskosten, Schätzung des Instandsetzungszeitpunktes und der Anzahl der Wiederholungen, abdiskontiert auf den Zeitpunkt der Bewertung. Der für die Abdiskontierung der Cash-Flows anzuwendende Diskontsatz basiert auf einem langjährigen Durchschnittswert risikoloser Anlagen (Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit: Dieser durchschnittliche Zinssatz der letzten fünf Jahre ist erneut gesunken) in der Höhe von 1,09 %, den Immobilitätszuschlag von 1,10 % (Kapital-Illiquidität), sowie den Zuschlag gemäss individuellem Immobilienrating. Die Liegenschaftsratings sind unverändert. Wir werden diese erst nach der nächsten allgemeinen Besichtigung (Dezember 2016) anpassen.
Im Berichtsjahr 2014 wurde wie schon in den Vorjahren bei den Gewerbeimmobilien der «Zuschlag infolge starren Mietzinsen» beibehalten. Mieterträge, welche sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise richten, erfahren keine Senkung des gesunkenen Zinsniveaus. Das Belassen der Mieterträge bei gleichzeitiger Senkung des Diskontsatzes hätte eine mathematische Wertsteigerung zur Folge, welche einer nachhaltigen Grundlage entbehren würde. Aufgrund der Trägheit des Referenzzinssatzes stehen insbesondere bei älteren Liegenschaften die Senkung des Diskontsatzes und das Mietzinssenkungspotential in einem wertverzerrenden Verhältnis. Darum wurde bei den betreffenden Bewertungen die Senkung des Diskontsatzes (-0.2 Punkte) mit einer Korrektur von 0.1 Punkten abgefedert bzw. halbiert. Diese Massnahme folgt sinngemäss dem Muster der letzten Jahre, bei dem bereits bei einigen – insbesondere neueren – Liegenschaften ein Zuschlag aufgrund der starren Mietzinse erhoben wurde. Der Wertzuwachs aufgrund der Senkung des Diskontsatzes wäre, ohne diese Korrektur, unrealistisch und nicht zu vertreten. Erst nach einer allfälligen Senkung des Referenzzinssatzes und der entsprechenden Senkung der Mietzinse oder nach einem Wiederanstieg der Bundesobligationen kann auf diese Massnahme wieder verzichtet werden. Zu beachten ist die Zusammensetzung des jeweiligen Diskontsatzes auf der Zusammenstellung. Mit dieser Massnahme wird bei gewerblich genutzten Liegenschaften bzw. Liegenschaften mit indexierten Mieterträgen der Basis-Zinssatz faktisch bei 2,2 % (Niveau 2011) eingefroren. Der gleiche Zuschlag wird bei jenen Wohnliegenschaften erhoben, bei welcher die Mieterträge (noch) keine Senkung aufgrund des tieferen Referenz-Zinssatzes erfahren haben. Für die Liegenschaften des Centralfonds liegt der Diskontierungszinssatz in einer Bandbreite von 3,3 % bis 5,1 %. Der durchschnittliche, gewichtete Diskontierungszinssatz 2014 beträgt 3.70 %. Bemerkungen zu den laufenden Investitionen Die Liegenschaft Mettenwilstrasse 3, Sempach-Station, ist im Bau. Anlässlich der Besichtigung der Baustelle konnte festgestellt werden, dass die aufgelaufenen Kosten von ca. CHF 4.1 Mio (inkl. Landerwerb) dem Baufortschritt entsprechen. Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Ausführungen schätzen wir den Marktwert des Portfolios des Centralfonds per 31.12.2014 auf CHF 198’122’400.00.
Sempach/Sursee, 31. Dezember 2014 Die Schatzungsexperten: Thomas Häfliger
Josef Zangger
Bericht der Revisionsstelle
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir den Jahresbericht des Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b – h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG, Seiten 5, 8 – 10, 12 – 16, 19), für das am 31.12.2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung des Jahresberichtes in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung des Jahresberichts, der frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob der Jahresbericht frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die im Jahresbericht enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen
Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben im Jahresbericht als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresberichts von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresbericht für das am 31.12.2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.
Luzern, 29. Januar 2015 PricewaterhouseCoopers AG Heinz Furrer Roman Aregger Revisionsexperte Revisionsexperte Leitender Prüfer
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
20 | 21
Riffigstrasse 18, Emmenbrücke
Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Jahr
Ausschüttung pro Anteil CHF
Ausgabepreis CHF
1965 4 046 46.– 1966 5 515 50.– 1967 6 088 51.– 1968 7 196 51.– 1969 7 919 52.– 1970 8 207 55.– 1971 9 109 57.– 1972 9 961 59.– 1973 11 095 60.– 1974 11 243 63.– 1975 11 243 63.– 1976 11 243 64.– 1977 11 786 64.– 1978 12 213 64.– 1979 12 213 64.– 1980 12 213 64.– 1981 12 213 65.– 1982 13 049 65.– 1983 14 956 67.– 1984 16 986 67.– 1985 17 906 67.– 1986 18 358 67.– 1987 18 924 67.– 1988 21 769 70.– 1989 22 489 72.– 1990 22 489 77.– 1991 22 489 82.– 1992 19 200 87.– 1993 19 200 97.– 1994 19 200 100.– 1995 19 200 100.– 1996 19 200 100.– 1997 19 200 105.– 1998 19 200 105.– 1999 19 200 105.– 2000 19 200 110.– 2001 19 200 110.– 2002 19 200 110.– 2003 19 200 110.– 2004 25 600 110.– 2005 25 600 115.– 2006 25 600 115.– 2007 25 600 115.– 2008 32 000 115.– 2009 32 000 115.– 2010 32 000 115.– 2011 32 000 115.– 2012 32 000 115.– 2013 32 000 115.– 2014 40 000 115.– 2015
1000.–– 1065.–– 1066.–– 1080.–– 1103.–– 1136.–– 1158.–– 1172.–– 1185.20 1204.25 1237.40 1253.85 1271.80 1282.45 1353.50 1374.75 1428.70 1537.75 1565.80 1599.40 1626.30 1640.05 1751.95 1782.65 1780.30 1828.50 1917.15 2374.60 2433.65 2452.95 2526.90 2576.80 2625.45 2637.05 2693.15 2745.80 2756.85 2823.95 2827.85 2747.–– 2850.–– 2924.90 2947.50 3044.10 3041.30 3164.20 3367.90 3409.30 3598.00
Anzahl Anteilscheine im Umlauf
Centralfonds – Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht 2014
22 | 23
bischof | meier
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