Liegenschaftsbewertung - Konkurs Frau Usula Ratschnig Aktenzahl 71S 5/15 a
1. ALLGEMEINES
1.1. AUFTRAGGEBER Herr Dr. Gerhard Kurt Kochwalter Rechtsanwalt Alter Platz 25/III 9020 Klagenfurt als Masseverwalter im Konkurs der Frau Ursula Ratschnig LG Klagenfurt - Aktenzahl 71S 5/15a
1.2. ZWECK Die Liegenschaft Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 soll als Basis für die Vermögensverwertung geschätzt werden.
1.3. BEWERTUNGSSTICHTAG Bewertungsstichtag ist der 09.06. 2015 Tag der Besichtigung.
1.4. GRUNDLAGEN DES GUTACHTEN !
Besichtigung der Liegenschaft
!
Farbluftbild – Kagis - Lageplan - Widmungsinformation Ortsplan
!
Erkundigung bei der Gemeinde Techelsberg - Bauamtsleiter
Herr Uran
!
Einreichplan - Dachstuhlerhöung mit Baubeschreibung
!
Baubewilligung für Dachstuhlerhöhung
!
Einreichplan - Nebengebäude mit Doppelgarage und
Abstellräume - sowie Baubewilligung
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!
Dienstbarkeitsvertrag für die Zufahrt, sowie Geh- und Fahrrecht
!
Grundbuchauszug
!
Fotodokumentation
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Ross – Brachmann Holzer – Renner Ermittlung des des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes von baulichen Anlagen – 29. Auflage
!
Heimo Kranewitter – Liegenschaftsbewertung – 6. Auflage
!
Immobilienbewertung Österreich - Bienert - Funk 2. Auflage
!
Liegenschaftsbewertungsgesetz
1.5. BEILAGEN
!
Grundbuchauszug vom 09.07. 2015
„A“
!
Farbluftbild – Kagis - Lageplan - Widmungsinformation Ortsplan
„B“
Kopie Einreichplan - Dachstuhlerhöung mit
Baubeschreibung vom 16.02. 2011
„C“
Kopie Baubewilligung für Dachstuhlerhöhung
vom 03.05. 2011
„D“
Kopie Einreichplan - Nebengebäude mit Doppelgarage und
Abstellräume vom 05.03.1990 mit Baubeschreibung
„E“
Kopie Baubewilligung Nebengebäude mit Doppelgarage
und Abstellräume vom 09.05. 1990
„F“
! ! ! ! !
Kopie Dienstbarkeitsvertrag vom 08.07. 1980 für die Zufahrt,
mit weiterer Dienstbarkeit für Geh- und Fahrrecht
vom 17. 09. 2001 „G“
!
Fotobeilagen
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„H“
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2.
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BEFUND
2.1
ALLGEMEINE ANGABEN
2.1.1. Postanschrift
Frau Ursula Ratschnig Töschnling 25 9212 Techelsberg
2.1.2. Grundbuch – Einlagezahl Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1
2.1.3. Eigentümer 1/1 Anteil Ursula Ratschnig Töschnling 25 9210 Pörtschach am Wörthersee ( laut Grundbuch - jetzt 9212 Techelsberg )
2.1.4. Rechte und Lasten a) Bücherliche Pfandrechte siehe Grundbuchauszug
b) Bücherlichen Dienstbarkeiten und Rechte A 2 Blatt 1 a 167/1981 10167/2013 Grunddienstbarkeit Gehen Fahren in EZ 411 Gst 125/1 2 a 8677/1990 Kaufvertrag 1986-09-19, Tauschvertrag 1986-05-23 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 1003 EZ 433, Einbeziehung in Gst 117/1 8 a 4474/2002 Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrrecht über Gst 115/1 für Gst 117/2 Baumeister Georg Diexer allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter SV für Bauwesen
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9 a 4475/2002 Grunddienstbarkeit Alleinnutzung an Gst 117/2 für Gst 117/1 C - Blatt 2 a 1482/1960 9014/1980 4473/2002 4474/2002 Dienstbarkeit Zufahrt und Zuweg über Gst 117/1 zur Trafostation Kogler Töschling für Kärntner ElektrizitätsAktiengesellschaft
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2.2
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BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT
2.2.1. Bezeichnung der Liegenschaft Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1
2.2.2. Lage der Liegenschaft Die Liegenschaft liegt im südlichen Siedlungsgebiet der Gemeinde Techelsberg im Ortsteil Töschling. Vom der Abzweigung Triester Bundesstraße - Techelsberger Landesstraße im Ortsgebiet Töschling fährt man die Bundesstraße ca. 300 m Richtung Osten und hat auf der rechten Seite die Großbeschilderte Zufahrt zum Schlosshotel Seefels. Unmittelbar davor ist eine Einfahrt zum Hotel Wörthersee. In diese Privatstraße einfahrend hält man sich an die mittige Fahrspur, die sich nach 50 Meter Richtung Westen wendet und erreicht nach weiteren 70 m der Fahrspur folgend die Liegenschaft. Die Topografische Adresse lautet Töschling 25 in 9212 Techelsberg.
2.2.3. Beschreibung der Liegenschaft Das Grundstück hat die ähnliche Form eines Trapezes. Das Grundstück ist eben. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, einem Nebengebäude und einer Holzhütte bebaut. Die Zufahrt zum Grundstück erfolgt von der Süd/Ostseite. Im Nordbereich des Grundstückes gibt es einen zum Grundstück gehörenden Fußgängerweg zur Bundesstraße. Das Grundstück ist nur teilweise eingefriedet. Die Zufahrt zum Garagengebäude ist mit Asphalt befestigt, ebenso gibt es zwischen Nebengebäude und Wohnhaus mit Betonplatten befestigte Terrassenflächen und Gehwege. Die restlichen Grundstücksflächen sind begrünt und teilweise mit Solitärgehölzen bewachsen. Die Grundstücksgröße beträgt laut Grundbuch 804,00 m2 Die verbaute Fläche beträgt ca. 230,00 m2.
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2.2.4. Beschreibung der Objekte 2.2.4.1 Wohnhaus Das Wohnhaus wurde ca. um 1920 errichtet und in den Nachkriegsjahren wurden Sanierungsarbeiten durchgeführt, diese sicherlich vor 1966 - mit dieser Jahreszahl ist im aufliegendem Bauakt der Gemeinde Techelsberg erstmalig ein Ansuchen für eine Einfriedung vorhanden, wobei das Wohnhaus und die Holzhütte als Bestand dargestellt sind. Das Wohnhaus ist nicht Unterkellert. Das Wohnhaus besteht aus Erdgeschoss und ausgebauten Dachgeschoss. Wohnhaus Sanierungsarbeiten wurden 1986 mittels Bauanzeige der Gemeinde übermittel. Im Jahre 2011 wurde der Baubescheid für die Dachstuhlerneuerung mit Terrassenüberdachung von der Baubehörde ausgestellt. Diese Arbeiten sind wie aus den Fotobeilagen ersichtlich bis heute nur teilweise ausgeführt. Im Erdgeschoss des Wohnhauses befindet sich laut Plandarstellung ein Gang mit Küche Abstellraum und Zimmer, sowie Wohnzimmer, Stiegenhaus, WC und Badezimmer. Im Obergeschoss befindet sich die Diele, ein Dachboden, und 3 Zimmer. Südseitig befindet sich die Terrasse. Anmerkung: Die laut genehmigten Baubescheid durchgeführten Arbeiten sind sehr unvollständig ausgeführt. Die Absturzsicherungen im Terrassenbereich fehlen zur Gänze. Im Bauamt der Gemeinde Techelsberg sind für die Benützungsbewilligung der genehmigten Um- und Ausbaumaßnahmen keine Firmenbestätigungen nach § 39 vorhanden. Die Heizung ist eine Kachelofenheizung. Die Außenfenster und Türen, sowie die Fassade und die Innenraum - Umgebungsflächen sind den Sanierungsarbeiten 1986 anzurechnen. Das gesamte Gebäude zeigt einen stark rückgestauten Erhaltungsaufwand.
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2.2.4.2 Nebengebäude mit Doppelgarage und Holzhütte Die Holzhütte wurde wie in der Beschreibung davor beschreiben sicherlich vor 1966 errichtet. Die bauamtliche Genehmigung ist nach § 54 der Kärntner Bauordnung auf Grund des mehr als 30 jährigen Bestandes gegeben. Das Nebengebäude mit Doppelgage und Abstellräumen wurde mit Baubescheid vom 09.05. 1990 baugenehmigt und in Folge errichtet. Für dieses Gebäude gibt es keine Kollaudierung wie sie bis 1996 gefordert wurde bzw. in weiterer Folge keine Firmenbestätigung für die Benutzung nach § 39 der Kärntner Bauordnung. Das Gebäude ist eine Stahlbetonkonstruktion. Die gesamte Flachdachkonstruktion mit der aufliegenden Dachhaut ist ausgesprochen desolat. Der rückgestaute Erhaltungsaufwand ist in den Fotobeilagen klar ersichtlich. Die Nutzung der Doppelgarage mit Nebenräumen ist zur Zeit als Lager bzw. Kleinwerkstätte. Entgegen der Plandarstellung wurde im kleineren Abstellraum ein WC mit Handwaschbecken eingebaut.
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2.3. ERKUNDIGUNG Bei der Gemeinde Techelsberg - Bauamt Herrn Uran. Die Versorgung mit Trinkwasser und die Entsorgung der Fäkalwässer und die Müllentsorgung erfolgt über die von der Gemeinde Techelsberg beauftragten Betriebe. Die Stromversorgung erfolgt über die Kelag Es gibt für beide Gebäude keine aufrechte Benützungsbewilligung.
2.4. EINRICHTUNG DER OBJEKTE Die Einrichtung der Objekte , sowie die technische Ausstattung wurde vom SV nicht bewertet.
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3.
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GUTACHTEN
3.1.
EINLEITUNG
Dieses Gutachten hat den Zweck, den Verkehrswert der Liegenschaft für einen eventuellen Verkauf zu ermitteln. Hierbei haben besondere Vorlieben oder Ideelle Werterhöhungen außer Betracht zu bleiben.
Die Bewertung Erfolgt unter Bedachtnahme aller getroffenen Feststellungen, wobei zum Befund festgehalten wird, dass dieser sich auf die Feststellung der Vorgefundenen und beschrieben Ausstattungen und Anlagen beschränkt, jedoch keine Aussagen auf deren Funktionstüchtigkeit abgeben. Weiters erstreckt sich der Befund nicht auf die Prüfung allfälliger maßgeblicher rechtlicher Gegebenheiten.
Der Grundwert Wird unter Berücksichtigung der in der Umgebung feststellbaren Grundstückspreise geschätzt. Als eine Grundlage dienen auch die Werte der Immobilienpreise die über Internet aktuell angeboten werden.
Die Wertermittlung Erfolgt nach dem Sachwert und nach dem Ertragswertverfahren bzw. werden Vergleichswerte dafür herangezogen.
Das Sachwertverfahren Dient vorrangig zur Wertermittlung bebauter Grundstücke, wenn deren Eigennutz vorrangig ist, also keinen Ertrag abwerfen.
Der Bodenwert Wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.
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Beim Sachwertverfahren Wird der Neubauwert mit Hilfe veröffentlichter Richtwerte ermittelt, wobei jedoch bezogen auf die Ausstattung Korrekturfaktoren Eingang finden. Weiters erfolgt eine Abschreibung für das Alter und die Abnutzung des Gebäudes. Diese ist abhängig von der Bestandsdauer und dem Zustand des Gebäudes, dies wird mittels Benotung aus den Tabellenwerten von Ross ermittelt, sowie auch über aktuelle Baukennzahlenvergleiche aus dem Immobilienspiegel Österreich, sowie aktualisierte Bauwerte aus „ Liegenschaftsbewertung Kranewitter“.
Das Ertragswertverfahren Ermittelt den Ertrag, welcher bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung langfristig erzielbar ist und errechnet den Ertragswert aus dessen Kapitalisierung. Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden ( Rohertrag ). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwandes für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache ( Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.
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3.2.
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SACHWERT
3.2.1. Bodenwert
Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 Auf Grund der vorhandenen Angebote, welche aus Inseraten der örtlichen Tageszeitungen, dem Kärntner Immobilienspiegel und der Erfahrung des SV aus seiner sonstigen Tätigkeit, sowie der Aktuell im Internet angeboten Liegenschaften wird ein Vergleichspreis für eine Liegenschaftstransaktion die ca. 300 m Luftlinie westlich liegt herangezogen. In der Urkundensammlung BG 721, TZ 5179/2008 auf: € 131.638,— : 32111,00 m2 = ca. € 41,— je m2. Da die gegenständliche Liegenschaft die zwischen Südbahnlinie und Landesstraße liegt, sindkeine relevanten Grundstückstransaktionen im Umkreis von ca. 500 m zu finden. Eine Indexhochrechnung ergibt für den Zeitraum bis heute: VPI 2005 Ø 2008 VPI 2005 Ø 2014
107,00 Punkte 120,10 Punkte 13,10 Punkte
Steigerung: Prozentermittlung ( 13,10 x 100 ) : 107 = 12,243% € 41,— je m2 + 12,243% =
€ 46,— je m2
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Für die gegenständliche Liegenschaft deren Anschlusskosten für Trinkwasser, Kanal und Strom bezahlt sind, werden € 55,— je m2 als angemessen bewertet. 804,00 m2( laut Grundbuch )
a€
Abzüglich Bebauungsabschlag
- 10%
55,— -
Bodenwert
€
44.220,—
€
4.422,—
€ 39.798,— ==============
Auf Grund des baulichen Zustandes der Gebäude ist ein Marktanpassungsabschlag beim Sachwert verfahren nicht zielführend, deshalb der Bebaungsabschlag.
Bodenwert Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1
gerundet
€
39.800,—
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3.2.2. Bauwerte
Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 Basis sind die Baukennwerte aus Heimo Kranewitter 6. Auflage zuzüglich der Indexanpassung, sowie Kennwerte aus Nachkalkulationen bei Baubegleitungsüberwachungsarbeiten des SV aus dem Mittelkärntner Raum. 1.) Wohnhaus Gang Küche Abstellraum Zimmer Wohnzimmer Stiegenhaus WC Bad
10,14 m2 9,34 m2 3,57 m2 11,39 m2 26,49 m2 7,89 m2 1,42 m2 4,79 m2 65,03 m2
a€
1.486,—
€
96.634,58
14,01 m2 7,63 m2 15,20 m2 15,30 m3 7,52 m2 59,66 m2
a€
1.210,--
€
72.188,60
Überdachte Terrasse ( lose verlegte Betonplatten ) ohne Geländer 30,59 m2 a € 207,--
€
6.332,13
€
175.155,31
Zuzüglich Zuschlag für Außenanlagen - in einfacher Ausführung 2% +
€
3.503,11
Neubauwert Wohnhaus mit Außenanlagen
€
178.658,42
1. Obergeschoss: Diele Schrankraum Zimmer Zimmer Dachboden
Neubauwert Wohnhaus
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Neubauwert Wohnhaus mit Außenanlagen Abzüglich Wertminderung wegen unbehebbarer Schäden und Mängel ( Erdgeschossfußboden und Terrassendämmung ) - 8% Gekürzte Herstellungskosten
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€
178.658,42
€
14.292,67
€
164.365,75
Abzüglich Alterswertminderung bei Gestehungsjahr des Hauptbaukörpers um ca. 1920, Zubauarbeiten vor 1966, Wohnhaussanierungsarbeiten als Generalsanierung 1986, Dachstuhlerneuerung mit Terrassenüberdachung 2011, der statische Hauptkörper wird stärker gewichtet und somit ein Gestehungsjahr mit 1955 gemittelt. Restnutzungsdauer, bei 80 jähriger Lebensdauer von Wohngebäuden mit 20 Jahren ergibt Abschlag nach Lineartabelle von 75 % € Zeitwert Wohnhaus mit Außenanlagen
€
123.274,31 41.091,44
Zeitwert - Wohnhaus mit Außenanlagen Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 gerundet
€
41.100,—
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2.) Nebengebäude mit Doppelgarage und Holzhütte! Garage 30,25 m2 Abstellraum 16,50 m2 Abstellraum ( WC) 5,25 m2 52,00 m2
a€
612,—
€
31.824,—
Holzhütte ( Fassade an Wohnhaus angepasst ) 14,44 m2 a€
212,—
€
3.061,28
Neubauwert Nebengebäude mit Doppelgarage und Holzhütte
€
34.885,28
Abzüglich Alterswertminderung bei Gestehtungsjahr 1990 ( die Holzhütte erleidet das Schicksal des Nebengebäudes ), Lebensdauer von Garagen und Nebengebäuden in Massivausführung mit 40 Jahren, ergibt Restnutzung von 15 Jahre und somit Abschlag nach Lineartabelle von 63% €
21.977,73
€
12,907,55
Abzüglich Abschlag wegen Behebbarer Baumängel und Schäden - 90% €
11.616,80
Zeitwert Nebengebäude mit Doppelgarage und Holzhütte
€
1.290,75
Zeitwert -Nebengebäude mit Doppelgarage und Holzhütte Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 gerundet
€
1.300,—
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Zusammenstellung Zeitwerte: 1.) Wohnhaus mit Außenanlagen
€
41.100,—
2.) Nebengebäude mit Doppelgarage und Holzhütte
€
1.300,—
€
42.400,—-
Zeitwert bauliche Anlagen
Zeitwert - bauliche Anlagen Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 €
42.400,—
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3.2.3.
Sachwertermittlung
Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1
Zeitwert bauliche Anlagen
€
42.400,—
zuzüglich Bodenwert
€
39.800,—
€ 82.200,— =============
Sachwert Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 €
82.200,—
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3.3. ERTRAGSWERT
Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 Durch den baulichen Zustand des Wohnhauses und der Nebengeäude, wie in der Fotobeilage ersichtlich, ist ein wertbestimmender Mietansatz nicht möglich. Daraus folgt das der Ertragswert in die Liegenschaftsbewertung nicht einfliest.
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VERKEHRSWERTERMITTLUNG
Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 Im Allgemeinen wird der Verkehrswert von Liegenschaften aus dem Sachwert und dem Ertragswert - seltener aus dem Vergleichswert ermittelt. Für eigengenutzte Liegenschaften, wie sich das Einfamilienwohnhaus mit Nebengebäuden darstellt, wird wie im Liegenschaftsbewertungsgesetz festgelegt, das Sachwertverfahren als Liegenschaftsbewertungsverfahren angewandt. Sachwert = Verkehrswert
€ 82.200,— =============
Verkehrswert Bezirksgericht Klagenfurt GB 72185 Tibitsch, EZ 78, GST-NR 117/1 €
82.200,—
Maria Wörth am, 09.07.2015 der SV Georg Diexer
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