GESCHÄFTSBERICHT 2012

WIR BIETEN IHNEN PERSPEKTIVEN conwert ist ein voll integrierter Immobilienkonzern mit Schwerpunkt Wohnimmobilien und Zinshäuser in Deutschland und Österreich und steht seit Jahren für Nachhaltigkeit und Kontinuität. conwert besitzt, entwickelt, vermietet und verkauft vorwiegend (Altbau-)Immobilien in wachstumsstarken Metropolregionen und bietet damit Investoren, Unternehmen und Privatpersonen zahlreiche Möglichkeiten, eine neue Perspektive zu finden. Sicher gibt es Immobilienunternehmen, die höhere kurzfristige Renditen versprechen und trendige Worthülsen von sich geben. Andere wiederum mögen mit dem Geld ihrer Anleger mehr Risiko eingehen und rauschende Feste feiern. Wir bei conwert richten unseren Blick lieber auf das, was wir am besten können: Immobilienwirtschaft mit einer Vielzahl von Blickwinkeln und Perspektiven. Das Geschäftsmodell von conwert basiert auf drei Säulen: dem Portfolio Asset Management, der Entwicklung bzw. dem Verkauf von Immobilien, und dem Immobilien-Dienstleistungsbereich, der von der Immobilienverwaltung bis zum Vertrieb reicht. conwert legt bei der Umsetzung ihrer Ziele Wert auf eine transparente Unternehmenskultur, Verlässlichkeit und Fairness und bietet Mitarbeitern eine interessante Perspektive. Ein für alle Mitarbeiter des Konzerns geltender Verhaltenskodex legt die ethischen Grundsätze des unternehmerischen Handelns für die conwert-Gruppe fest. Wir übernehmen dabei gesellschaftliche und kulturelle Verantwortung, um Lebensräume nachhaltig positiv zu prägen. Wir sind conwert. Informieren Sie sich auch auf unserer Website: www.conwert.at

PERFORMANCE 2012 AUF EINEN BLICK Unternehmenskennzahlen

2012

2011

Änderung in %

Vermietungserlöse

Mio €

188,1

210,0

(10,4)

Veräußerungserlöse

Mio €

409,6

613,3

(33,2)

Dienstleistungserlöse

Mio €

27,3

29,5

(7,5)

Umsatzerlöse gesamt

Mio €

625,1

852,9

(26,7) (22,1)

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)

Mio €

97,2

124,8

Betriebsergebnis (EBIT)

Mio €

(58,5)

119,8

-

Funds from Operations I (FFO I) *) (vor Verkaufsergebnis und Sondereffekten im Geschäftsjahr 2012)

Mio €

20,7

17,9

15,6

Funds from Operations II (FFO II) **)

Mio €

43,0

81,3

(47,1)

Net Rental Income (NRI)

Mio €

110,5

119,1

(7,2)

Cash Profit **)

Mio €

38,1

73,8

(48,4)

Eigenkapital

Mio €

1.025,0

1.248,3

(17,9)

Eigenkapitalquote

%

36,0

39,3

(8,4)

Gearing

%

146,9

137,2

7,1

*)

** )

**)

FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien + Betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis - Aufwertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten + Einmaleffekte FFO II: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Nettogewinn aus Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten Cash Profit: FFO II - tatsächlich liquiditätswirksame Steuern

Börsekennzahlen

2012

2011 Änderung in %

Unverwässertes Ergebnis/Aktie

€

(2,06)

0,28

Verwässertes Ergebnis/Aktie

€

(1,61)

0,28

-

Unverwässerter EPRA NAV/Aktie

€

15,79

18,35

(14,0)

FFO I (vor Verkaufsergebnis und Sondereffekten im Geschäftsjahr 2012)/Aktie

€

0,25

0,22

13,6

2012

2011 Änderung in %

Immobilienkennzahlen

-

Immobilien

Anz.

1.502

1.666

(9,8)

Mieteinheiten *)

Anz.

20.479

22.923

(10,7)

PKW-Stellplätze

Anz.

(3,7)

Gesamtnutzfläche *)

m²

Immobilienvermögen

Mio €

*)

10.795

11.213

1.924.433

2.120.247

(9,2)

2.511

2.829

(11,2)

Einheiten und Nutzflächen werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. PKW-Einheiten dargestellt. Die Vergleichsdaten für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst, und sind daher mit dem Vorjahresbericht 2011 nicht vergleichbar.

Unternehmenskennzahlen

Österreich Deutschland

Übrige Länder

Gesamt

Immobilienvermögen

Mio €

1.095,1

1.288,3

127,3

2.510,7

Immobilienvermögen Wohnfläche *)

€/m²

1.627,9

1.023,3

1.238,8

1.151,4

Immobilienvermögen Gewerbefläche

*)

€/m²

1.683,8

1.353,6

1.608,6

1.563,4

Vertragsmiete Wohnen

€/m²

5,33

5,44

6,07

5,43

Vertragsmiete Gewerbe

€/m²

8,56

8,02

10,07

8,41

Leerstand Wohnen *)

%

7,9

6,9

31,9

7,9

Leerstand Gewerbe *)

%

15,8

8,0

47,6

15,3

Mietsteigerung **)

%

8,3

2,8

(1,3)

4,5

Verschuldung

€/m²

-

-

-

780,99 ***)

Instandhaltungskosten

€/ø m²

6,84

8,50

6,34

7,79

CAPEX

€/ø m²

22,52

21,28

20,14

21,01

EBITDA

Mio €

46,4

53,3

2,8

97,2 ***)

*) **) ***)

Fair Value-Allokation ergibt sich aus dem Überwiegen der Nutzfläche des Gebäudes like-for-like nur immobilienbezogene Verschuldung

STARKE VERKAUFSERLÖSE Mit einem Verkaufsumsatz von 409,7 Mio € konnte conwert ein starkes Ergebnis erzielen auch wenn dieses leicht unter dem Jahresziel zu liegen kam. 288,0 Mio € der Verkaufsumsätze entfielen auf Österreich, während die Verkaufserlöse in den übrigen Ländern aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen mit 1,5 Mio € beinahe zu erliegen kamen. Die IFRSGewinnmarge von 9,2 % über das gesamt verkaufte Immobilienportfolio lag am oberen Ende der erwarteten Bandbreite der Gewinnmarge von 5-10 % und der IFRS-Gewinn von 34,6 Mio € damit trotz unter Prognose liegender Verkaufsumsätze auch im Zielkorridor.

ERTRAGSENTWICKLUNG VON EINMALEFFEKTEN BELASTET Die strategische Neuausrichtung von conwert als Bestandshalter und die damit in den kommenden Jahren zusammenhängenden geringer zu erwartenden Verkaufsumsätze und -margen belasteten das Ergebnis aufgrund von hohen Sonder-Abschreibungen und Einmaleffektentrotz eines starken Verkaufsgeschäft und guter Mieteinnahmen. So betrug das EBITDA gute 97,2 Mio €, jedoch waren das EBIT mit (58,5) Mio € und das EBT mit (154,6) Mio € negativ. Grund dafür war die vollständige Abschreibung der Firmenwerte und sonstiger immaterieller Vermögenswerte in Höhe von insgesamt 117,6 Mio € sowie die Anpassung der beizulegenden Zeitwerte in Höhe von insgesamt (37,2) Mio € beim Immobilienvermögen. Dabei kam es insbesondere im Segment Übrige Länder zu negativen Zeitwertanpassungen von netto (40,7) Mio €. Darüber hinaus waren beim vollkonsolidierten Teilkonzern ECO BusinessImmobilien AG in Österreich und Deutschland negative Zeitwertanpassungen beim Immobilienportfolio in Höhe von insgesamt netto 30,2 Mio € zu verzeichnen. Ohne diese Zeitwertanpassungen bei Immobilien der ECO BusinessImmobilien AG hätten die Zeitwertanpassungen in Österreich und Deutschland netto plus 33,0 Mio € betragen.

FFO I (VOR VERKAUFSERGEBNIS) WEITER VERBESSERT Der FFO I (Funds from Operations vor Verkaufsergebnis und Sondereffekte) konnte gegenüber 2011 gesteigert werden und betrug 20,7 Mio € nach 17,9 Mio €. Der FFO II (nach Verkaufsergebnis) betrug 43,0 Mio €, war jedoch durch Einmaleffekte in Höhe von 16,5 Mio € geprägt (2011: 81,3 Mio €). Entsprechend betrug der FFO je Aktie 0,53 €, nach 0,98 € 2011. Die FFORendite belief sich auf 5,4 % und bezog sich auf den Börsekurs von conwert zum 28. Dezember 2012 mit 9,77 €. Der Cash Profit betrug 38,1 Mio € , nach 73,8 Mio € in der Vorjahresperiode.

HIGHLIGHTS

FFO I (VOR VERKAUFSERGEBNIS UND SONDEREFFEKTEN IM GESCHÄFTSJAHR 2012) (IN MIO €) 25

20

409,6 Mio €

20,7 17,9

15

10

Verkaufserlöse

5

0

(1,7) -5

2010

EBITDA

97,2 Mio €

2011

2012

FFO II (NACH FINANZERGEBNIS) (IN MIO €) 100

80

81,3 60

20,7

40

FFO I Mio € (exkl. Verkäufe und Einmaleffekte)

53,5 43,0

20

2010

2011

2012

UNVERWÄSSERTER EPRA NAV (IN €) 20

15,79 €

15

17,28

18,35 15,79

10

unverwässerter EPRA NAV/Aktie

5

2010

2011

UMSATZERLÖSE

NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART

(IN MIO €)

(IN %)

2012

1.000 852,9

41,5

800

600

409,6

400

200

625,1

613,3

547,2

Büro, Gewerbe und Sonstige

325,1 210,0

187,7 34,4

188,1 29,5

27,3

58,5 Veräußerungserlöse

Dienstleistungserlöse

Vermietungserlöse

Gesamt

Wohnungen

INHALT

INTRO _2 UNTERNEHMEN _6 CORPORATE GOVERNANCE & CSR _16 SEGMENTBERICHTE _40 VALUATION REPORT _62 KONZERNLAGEBERICHT _74 KONZERNABSCHLUSS _108 ANHANG _184 2

INTRO

2

Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums

4

Vorwort des Vorsitzenden des Verwaltungsrats

12

62 74

VALUATION REPORT KONZERNLAGEBERICHT

76

Branchenumfeld

UNTERNEHMEN

79

Geschäftsverlauf

Unternehmensüberblick

87

Bilanzanalyse

10

Highlights im Geschäftsjahr 2012

91

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

11

Portfolio

93

Risikobericht

12

Organe der Gesellschaft

99

Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem

13

Ziele und Strategie

100

Forschung und Entwicklung

14

Märkte und Standorte

101

Organisations- und Unternehmensstruktur

102

Angaben gemäß § 243a Abs 1 UGB

8

16

CORPORATE GOVERNANCE & CSR

104

Ausblick

18

Corporate Governance-Bericht

106

Ausblick conwert für 2013

26

Bericht des Verwaltungsrats

107

Nachtragsbericht

28

Corporate Social Responsibility & Nachhaltigkeit

34

Investor Relations

40

108

KONZERNABSCHLUSS

116

Konzernanhang

SEGMENTBERICHTE

182

Bericht des Abschlussprüfers

18

Segment „Portfolio”

183

Erklärung aller gesetzlichen Vertreter

26

Segment „Verkauf”

28

Segment „Dienstleistungen“

184

ANHANG

184

Glossar

186

5-Jahresüberblick

187

Kennzahlenüberblick

Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird bei Hauptwörtern auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, z.B. MitarbeiterInnen, verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für beide Geschlechter.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

2

VORWORT DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS

Mag. Thomas Doll Geschäftsführender Direktor Stavros Efremidis Geschäftsführender Direktor

Werte Damen und Herren, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, im Geschäftsjahr 2012 hat conwert wichtige Meilensteine für weiteres Wachstum gesetzt. Dazu gehören neben erneuten Kosteneinsparungen die erfolgreich abgeschlossene Refinanzierung und die strategische Weiterentwicklung als langfristig orientierter Bestandshalter von Wohnimmobilien in den beiden Kernmärkten Österreich und Deutschland. Vor diesem Hintergrund kam es zu einer Reihe von außerordentlichen Effekten, welche sich in den Ergebnissen 2012 widerspiegeln. Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang vor allem die folgenden zwei Maßnahmen: Die Entscheidung, den Schwerpunkt zukünftig auf das Bestandsmanagement zu legen, geht planmäßig mit einer deutlichen Reduzierung der Verkaufsaktivitäten einher. Da die Firmenwerte insbesondere auf den zukünftig erwarteten Verkaufsmargen basieren wurde der Goodwill in Höhe von 114,8 Mio € sowie Kunden- und Managementbeziehungen in Höhe von 2,0 Mio € abgeschrieben. Darüber hinaus wurden auch die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Marktlage in Teilen Europas einer Neubewertung unterzogen. Dies führte zu negativen Zeitwertanpassungen von rund 41 Mio € bei den Immobilien in CEE und Luxemburg (einschließlich ECO-Immobilien) und rund 30 Mio € bei einzelnen Büroimmobilien aus dem ECO-Portfolio in Österreich und Deutschland. Durch die Abwertung soll die Veräußerung dieser nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften beschleunigt werden, um den strategischen Fokus auf das Kerngeschäft mit Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland nicht zu verwässern.

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3

Die negativen außerordentlichen Effekte prägten im Geschäftsjahr 2012 das Ergebnis vor Ertragsteuern von (154,6) Mio € entsprechend stark. Die Umsatzerlöse sanken im Vergleichszeitraum von 852,9 Mio € um 36,4 % auf 625,1 Mio €, bedingt vor allem durch die geringeren Veräußerungserlöse von 409,6 Mio € (2011: 613,4 Mio €). Die hierbei erzielten Margen lagen mit durchschnittlich 9,2 % jedoch über dem IFRS-Buchwert am oberen Ende des angestrebten Korridors von 5 % bis 10 %. Trotz eines allgemein schwierigen Marktumfeldes hat conwert im Juni 2012 eine Unternehmensanleihe im Gesamtvolumen von 65 Mio € erfolgreich platziert und die Laufzeit für einen Teil der bestehenden Wandelschuldverschreibungen durch die Begebung von neuen Wandelschuldverschreibungen in Höhe von 80 Mio € praktisch um vier Jahre verlängert. Aufgrund der Reduktion von Zinssicherungsgeschäften sind im Finanzergebnis nicht cash-wirksame Kosten in Höhe von 5,4 Mio € angefallen. Mittelfristig reduziert conwert jedoch durch diese Maßnahme ihren Zinssatz deutlich nach unten. Aufgrund der in den vergangenen Monaten erfolgreich abgeschlossenen Refinanzierung verfügt conwert heute mit einem mittelfristig kleinteiligen Refinanzierungsbedarf über kein Finanzierungsrisiko und damit über sehr gute Voraussetzungen zur operativen Umsetzung der strategischen Ziele. Zum Stichtag 31. Dezember 2012 betrug der Wert des conwert-Portfolios insgesamt 2.510,7 Mio €, bestehend aus insgesamt 1.502 Objekten mit einer Gesamtnutzfläche von 1,92 Mio m². In Deutschland hat conwert seine Präsenz im vergangen Jahr gleich zwei Mal entscheidend ausgebaut: Zum einen durch die Akquisition eines Berliner Wohnimmobilienportfolios, mit der die Präsenz im Großraum Berlin auf insgesamt 5.350 Einheiten ausgebaut werden konnte, zum anderen durch die Entscheidung zur Übernahme der KWG Kommunale Wohnen AG, die über ein Portfolio von rund 10.000 Einheiten in mehreren Bundesländern in Deutschland verfügt. Neben der gezielten Stärkung und Abrundung des Portfolios von conwert insbesondere in Deutschland steht die effiziente Bewirtschaftung aller bestehenden Liegenschaften im Fokus. Im vergangenen Jahr ist es conwert gelungen, die Leerstandsrate des Gesamtportfolios um insgesamt 26,2 % zu senken. Diese positive Entwicklung wurde maßgeblich von den Development- und Verkaufs-Aktivitäten im ECO-Portfolio vorangetrieben. Vor dem Hintergrund der strategischen Refokussierung als Bestandsmanager und der damit verbunden Bilanzbereinigung werden das Geschäftsführende Direktorium und der Verwaltungsrat den Aktionären der conwert in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2013 vorschlagen, keine Dividende auszuschütten. Im Nachgang zur 2011 angestoßenen Kapitalherabsetzung wird im April 2013 eine Sonderdividende in Form einer Kapitalausschüttung (ohne KESt) in Höhe von 0,15 € je Aktie ausgeschüttet. Mit Blick auf 2013 werden wir das Immobilienportfolio in unseren beiden Kernmärkten Deutschland und Österreich weiter optimieren und durch vereinzelte Zukäufe gezielt stärken. Besonders interessant für conwert sind dabei Portfolien in deutschen Metropolregionen. Entscheidend ist, dass wir unsere Bilanz im Zuge der strategischen Ausrichtung von conwert als Bestandsmanager von Wohnimmobilien aufgeräumt und damit eine solide Basis für die Umsetzung unserer Strategie und die künftige Dividendenfähigkeit unseres Unternehmens geschaffen haben. Durch die Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften im Rahmen des bereits gestarteten Verkaufsprogramms verschafft sich conwert für die geplanten Zukäufe im Kerngeschäft weitere Liquidität. Wir möchten allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der conwert-Gruppe herzlich für Ihren Einsatz in den vergangen Monaten danken. Unser Erfolg ist erst durch Ihren stetigen Einsatz möglich. Unser Dank gilt auch unseren Aktionären, Mietern und Partnern für das Vertrauen und Engagement, das Sie conwert entgegengebracht haben und weiterhin entgegenbringen. Ihr Geschäftsführendes Direktorium

Mag. Thomas Doll Mitglied

Stavros Efremidis Mitglied

Intro

Vorwort des Geschäftsführenden Direktoriums

GESCHÄFTSBERICHT 2012

4

VORWORT DES VORSITZENDEN DES VERWALTUNGSRATS

Johannes Meran, MBA Vorsitzender des Verwaltungsrats

Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, das Geschäftsjahr 2012 stand bei conwert ganz im Zeichen der strategischen und operativen Fokussierung auf unser Kerngeschäft. In den letzten zwölf Monaten hat conwert die Präsenz in Deutschland durch gezielte Akquisitionen wesentlich ausgebaut. Mit der Entscheidung zur Übernahme der KWG Kommunale Wohnen AG wurde ein wesentlicher Meilenstein für die Ausrichtung von conwert als langfristiger Bestandsmanager von Wohnimmobilien erreicht. Nach der im vergangenen Jahr erfolgreich abgeschlossenen Refinanzierung und Verbesserungen in der Finanzstruktur wird conwert in den kommenden Jahren die Präsenz in ihren Kernmärkten durch gezielte Zukäufe und einer Abrundung des Portfolios weiter vergrößern. Die Abschreibungen auf Firmen- und immaterielle Vermögenswerte sowie das ECO- und CEE-Portfolio, bedingt durch die strategische Neuausrichtung und erfolgreiche Refinanzierung, beliefen sich auf insgesamt rund 205 Mio €. Unter Berücksichtigung dieser Einmaleffekte sowie den positiven Effekten aus der Neubewertung des Wohnimmobilienportfolios in Österreich und Deutschland in Höhe von rund 20 Mio € im vierten Quartal 2012 hat conwert ihr Ziel eines EBT in Höhe von 50 Mio € für das Geschäftsjahr 2012 erreicht. Die Entwicklung der zwei wichtigen Kernmärkte Österreich und Deutschland bestätigt den eingeschlagenen Weg als langfristiger Bestandsmanager von Wohnimmobilien. Dabei liegt der Fokus auf Ballungszentren mit einer positiven demografischen Entwicklung und einer nachhaltigen Rendite des Bestandsportfolios. Die Marktpreise und Mieten für Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen befinden sich weiter im Aufwind; allein im vergangenen Jahr 2012 sind sie um 2,9 % gestiegen. Damit setzt sich der Trend der vergangenen drei Jahre unvermindert fort. Während sich die Preise von Eigentumswohnungen 2012 um 5,1 % erhöhten, lag der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern bei durchschnittlich 2 %. Bei der Neuvermietungsmiete war ein Plus von 2,6 % zu beobachten und bei den Bestandsmieten lag der Zuwachs bei 0,8 %. Allein in Berlin stieg der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung in den vergangen 12 Monaten um knapp 20 %.

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5

Die konsequente Weiterentwicklung der strategischen Ausrichtung von conwert spiegelt diese Entwicklung wider. Mit der im Dezember 2012 angekündigten Übernahme der KWG ist conwert ihrem Ziel, zu einem der führenden Bestandshalter von Wohnimmobilien in Deutschland zu werden, einen entscheidenden Schritt näher gekommen. Durch die Transaktion wurde die Präsenz in Deutschland auf einen Schlag um rund 66 % auf knapp 24.500 Wohneinheiten vergrößert. Durch die eingeleitete Übernahme der KWG und die hohe Rendite des neu erworbenen Portfolios verbessert sich die Ertragskraft von conwert entscheidend. Gleichzeitig ergeben sich große Wertschöpfungspotenziale in der Bewirtschaftung, beim Knowhow-Transfer und bei der Kombination der beiden Verwaltungsplattformen. Im Rahmen dieser Strategie hat conwert neben der Entscheidung zur Übernahme der KWG im August 2012 ein Wohnimmobilienportfolio in Berlin mit einer Ankaufsrendite von rund 8,3 % erworben und damit ihre Präsenz in der deutschen Hauptstadt um etwa ein Drittel auf rund 5.350 Einheiten signifikant vergrößert. Mit gezielten Akquisitionen wird conwert auch weiterhin Wachstumschancen in Ballungsräumen wie unter anderem Berlin, Leipzig, Dresden und Wien nutzen, die eine lukrative Rendite und ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial aufweisen. Mit der eingeleiteten Übernahme der KWG und dem weiteren Fokus auf den deutschen Markt kam es auch zu einer personellen Verstärkung bei conwert. Seit dem 20. Februar 2013 verantwortet Stavros Efremidis, ehemaliger KWG-CEO, als Geschäftsführender Direktor von conwert das operative Geschäft im Kernmarkt Deutschland. Mit über 20 Jahren Erfahrung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist er ein ausgewiesener Experte im Bestandsmanagement mit hervorragenden regionalen Marktkenntnissen. Stavros Efremidis folgt damit auf Jürgen F. Kelber, dessen Vertrag zum 14. Dezember 2012 ausgelaufen ist. Mit der strategischen Refokussierung und der damit einhergehenden deutlichen Reduktion der Verkaufsaktivitäten wurden einmalige Wertberichtigungen bei den conwert-Firmenwerten in Höhe von insgesamt rund 118 Mio € fällig. Die bereits angestoßene Portfoliobereinigung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien wird weitere Abverkäufe in den CEE-Ländern sowie von Gewerbeimmobilien, insbesondere aus dem ECO-Portfolio, beinhalten. Vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Lage in Europa wurden diese Liegenschaften bereits einer Neubewertung unterzogen, die zu einmaligen Abschreibungen in Höhe von rund 71 Mio € geführt hat. Mit diesem Schritt hat conwert die notwendige Grundlage geschaffen, um einen Abverkauf dieser Immobilien zu erleichtern und die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens zu beschleunigen. Die anhaltende Unsicherheit auf vielen Märkten wegen der ungelösten europäischen Staatsschuldenkrise belastete auch 2012 die wirtschaftliche Entwicklung. Die verhaltene Aufwärtsbewegung des conwert-Aktienkurses spiegelt jedoch nur zum Teil die jüngsten Erfolge des Unternehmens wider. Der Abschlag zum NAV ist zum Jahresstichtag mit rund 40 % weiterhin signifikant. Mit der konsequenten Restrukturierungsarbeit der letzten Monate sowie einer verbesserten Finanzierung hat conwert aber die nötige Voraussetzung geschaffen, um eine nachhaltige Wertsteigerung zu realisieren. Mit Blick auf die Ertragskraft des Unternehmens war auch das vergangene Jahr geprägt von weiteren Verbesserungen der internen Strukturen und Prozesse mit dem Ziel, conwert schlanker und effizienter aufzustellen. Hier kommt conwert den von uns gesteckten Zielen ein gutes Stück näher. Mit dem Umzug des Unternehmenssitzes in die Alserbachstraße 32 hat conwert erstmalig alle Wiener Abteilungen zentral unter einem Dach zusammengeführt. Interne Kommunikationsprozesse und ein effizienteres Arbeiten innerhalb abteilungsübergreifender Teams wurden dadurch wesentlich vereinfacht. Auch auf der Kostenseite schlägt sich der Umzug positiv nieder. Im laufenden Geschäftsjahr wird die strategische Ausrichtung von conwert als Bestandsmanager von Wohnimmobilien mit regionalem Fokus auf Deutschland und Österreich weiter vorangetrieben. Mit diesem Schritt richtet das Unternehmen sein Geschäftsmodell neu aus. Mittelfristig soll conwert weniger abhängig von konjunkturbedingten Verkaufserlösen werden, um vor allem auf Basis stabiler Vermietungs- und Dienstleistungserlösen langfristig zu einem nachhaltigen Dividendentitel zu werden. Mit gezielten Zukäufen lukrativer Wohnimmobilienportfolios mit hohem Wertsteigerungspotenzial soll das Kerngeschäft sukzessive ausgebaut werden. Um den strategischen Fokus weiter zu schärfen wird conwert die Liegenschaften in den CEE-Ländern sowie Gewebeimmobilien, insbesondere aus dem ECO-Portfolio, innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre veräußern. In Namen des Verwaltungsrats möchte ich mich für Ihr Vertrauen im Geschäftsjahr 2012 recht herzlich bedanken! Unser Ziel ist es auch weiterhin, das Potenzial von conwert bestmöglich zu nutzen und den Wert des Unternehmens konsequent weiter zu steigern. Ich bin davon überzeugt, dass wir mit unserer strategischen Ausrichtung und den operativen Verbesserungen den eingeschlagenen Weg auch im laufenden Geschäftsjahr erfolgreich fortsetzen werden. Ihr

Johannes Meran, MBA Vorsitzender des Verwaltungsrats

Intro

Vorwort des Vorsitzenden des Verwaltungsrats

Unternehmen

UNTERNEHMEN

„

Unsere Wohnung in Berlin liegt nicht nur perfekt als Ausgangspunkt für Ausflüge und Unternehmungen, sie ist für uns auch der ideale Ort, um zur Ruhe zu kommen und abzuschalten – eine gute Balance zwischen Aktivität und Entspannung.

“

Cornelia W. & Daniel M., Wohnungsmieter von conwert in Berlin

GESCHÄFTSBERICHT 2012

8

UNTERNEHMENSÜBERBLICK

conwert wurde im Jahr 2001 gegründet und 2002 an die Wiener Börse gebracht. Heute ist conwert als erfolgreicher Immobilienkonzern im deutschsprachigen Raum bekannt und zählt zu den größten in Europa. Das Unternehmen ist schwerpunktmäßig an den Standorten Österreich und Deutschland aktiv, verfügt jedoch auch über kleinere Portfolien in der Tschechischen Republik, der Slowakei, Ungarn, sowie über einzelne Objekte in Luxemburg und der Ukraine. Das CEE- und Gewerbeportfolio soll in den kommenden Jahren schrittweise weiter abgebaut werden und der Fokus wird zukünftig noch stärker auf Deutschland liegen. Sämtliche conwert-Immobilien werden in den einzelnen Ländern als 100 %-Töchter in Immobilienbesitzgesellschaften gehalten. Neben Österreich und Deutschland gibt es auch Besitzgesellschaften in Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Luxemburg und der Ukraine, die jeweils kleinere Immobilienportfolien halten. Das Management dieser Besitzgesellschaften erfolgt über eigene Managementgesellschaften, die ihren Sitz zumeist in den Hauptstädten derselben Länder haben. Der Konzern, der seit 2007 als monistische Societas Europaea (SE) unter der Leitung des Geschäftsführenden Direktoriums gemeinsam mit dem Verwaltungsrat geführt wird, hat in den letzten Jahren die strategische Ausrichtung erneuert. Die Geschäftsjahre 2011 und 2012 waren stark von der Optimierung des Gesamtportfolios mit Schwerpunkt auf dem ECO-Portfolio sowie dem gewinnbringenden Abverkauf von Objekten mit schwachen Renditen und der Restrukturierung des rasant gewachsenen Unternehmens geprägt. Dem Management ist es dabei gelungen ein Bestandsportfolio zu schaffen, das eine deutlich niedrigere Leerstandsrate aufweist. Weiters konnten die Kostenstrukturen stark verbessert bzw. reduziert und die Verschuldungsquote gesenkt werden. Der starke Dienstleistungsarm mit zahlreichen Dienstleistungstöchtern in Österreich und Deutschland ermöglicht es conwert, die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich abzudecken. So werden Dienstleistungen für Immobilien intern aber auch für Dritte erbracht: conwert konnte sich in den vergangenen Jahren in Deutschland bereits als starke Immobiliendienstleistungsgesellschaft positionieren. In einem heiß umkämpften Markt ist es dem Unternehmen gelungen, zahlreiche Fremdmandate zu lukrieren und für die Wohnimmobilienfonds von DWS das gesamte Asset Management zu übernehmen. Aufgrund der Beteiligung an der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) Ende 2012 (die Genehmigung der Transaktion erfolgte Ende Jänner 2013), welche ebenfalls über einen starken Dienstleistungsbereich verfügt, wird conwert ihre Marktstellung in diesem Segment weiter stärken. In Österreich waren zum Bilanzstichtag die Dienstleistungsgesellschaften RESAG Property Management GmbH (RESAG Property Management) im Bereich der Immobilienverwaltung und RESAG Immobilienmakler GmbH (RESAG Makler) im Bereich des Immobilienvertriebes für den Konzern aktiv. Weiters konnte im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2012 eine starke eigene Vertriebsmannschaft in Österreich aufgebaut und die Kosten in diesem Bereich aufgrund von Neuverhandlung der Verträge mit RESAG Makler, die zum 31. Dezember 2012 entkonsolidiert wurde, stark reduziert werden. Das Asset Management der Bestandsimmobilien erfolgte über die conwert Management GmbH (conwert Management). Die conwert-Töchter der alt+kelber-Gruppe decken mit über 36 Büros bzw. Dienstleistungsstandorten die gesamte Dienstleistungswertschöpfungskette in Deutschland ab. Sämtliche Hausverwaltungsagenden wurden zum Stichtag dabei über die alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH (alt+kelber Immobilienverwaltung) abgewickelt. Eine vertriebsstarke Mannschaft arbeitet in der alt+kelber Immobilienvertrieb GmbH (alt+kelber Immobilienvertrieb). Das Asset Management der conwert-eigenen Immobilien in Deutschland wird über die conwert Deutschland Immobilien GmbH (conwert Deutschland Immobilien) und die alt+kelber Immobilienmanagement GmbH (alt+kelber Immobilienmanagement) abgedeckt. In den übrigen Ländern wurden in der Vergangenheit ebenfalls Managementgesellschaften eingerichtet, die sich sowohl um das Hausverwaltungsgeschäft als auch das Asset Management der conwert-Immobilien im Portfolio kümmern. Dienstleistungen für Dritte werden in diesen Ländern nicht angeboten.

INTRO |

| CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG UNTERNEHMEN Unternehmensüberblick

Unternehmen

9

Dienstleistungsgesellschaften von conwert

Property Management

Asset Management

Vertrieb

AT

+ RESAG Property Management GmbH

+ conwert Management GmbH

+ conwert Management GmbH

DE

+ alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH

+ alt+kelber Immobilienmanagement GmbH + conwert Deutschland Immobilien GmbH

+ alt+kelber Immobilienvertrieb GmbH

ÜL

+ Bokreta Alfa Ingatlanforgalmazo Kft (Ungarn) + Bokreta Management Kft (Ungarn) + Pdcz brno sro (Tschechien) + Pd sk bratislava sro (Slowakei)

Die Aktivitäten von conwert werden in drei Geschäftssegmente unterteilt: + Portfolio: Das Asset Management der eigenen Immobilien. Im Vordergrund stehen der Ankauf und die Vermietung von Wohnimmobilien. Die Entwicklung und Sanierung von Immobilien wird ebenfalls in diesem Segment abgewickelt. Insgesamt hielt conwert zum Stichtag 31. Dezember 2012 1.502 Immobilien mit einem Vermögenswert von 2,5 Mrd €. + Verkauf: Alle Aktivitäten rund um den Vertrieb von Wohnungen, Einzelimmobilien und Portfolien. In den letzten Jahren stark forciert, werden die Verkäufe in den kommenden Jahren erheblich zurückgefahren, da sich das Management nun auf das optimierte Bestandsportfolio konzentrieren möchte. Der Schwerpunkt in diesem Segment liegt zukünftig daher verstärkt auf dem Vertrieb einzelner Wohnungen (Wohnungsprivatisierungen) durch die conwert-interne Vertriebsabteilung und dem Verkauf der Objekte in der CEE-Region. + Dienstleistungen: Sämtliche Immobiliendienstleistungen. Die Dienstleistungsgesellschaften in Österreich und Deutschland verwalteten zum Stichtag 31. Dezember 2012 in Summe 4.382.860 Mio m² Nutzfläche, davon 39,9 % für conwert selbst und 60,1 % für Dritte am Markt. Die Tochtergesellschaften RESAG Property Management in Österreich sowie die alt+kelber-Gruppe in Deutschland sind im Dienstleistungssegment am Markt stark positioniert.

conwert - ein voll integrierter Immobilienkonzern

conwert Geschäftssegmente

Immobilienportfolio + Kauf von Immobilien + Entwicklung von Wohn- & Gewerbeimmobilien + Vermietung von Wohn- & Gewerbeimmobilien

Immobilienverkauf + Veräußerung von Wohnungen, Immobilien und Portfolien

Immobiliendienstleistungen + Immobilienmanagement + Immobilienverwaltung + Immobilienmakler & Wohnungsprivatisierungen + Immobilienvertrieb + Immobilienentwicklung & Baumanagement

GESCHÄFTSBERICHT 2012

10

HIGHLIGHTS IM GESCHÄFTSJAHR 2012

Das größte Highlight des vergangenen Geschäftsjahres stellte der Erwerb des ca. 61,4 % Mehrheitsanteils an der KWG mit Sitz in Hamburg dar, der am 21. Dezember 2012 unterzeichnet und nach der kartellrechtlichen Freigabe im ersten Quartal 2013 abgeschlossen wurde. Die Transaktion wurde mit etwa 3,8 Mio eigenen Aktien von conwert sowie 42 Mio € in Cash finanziert. Der Verwaltungsrat hat nach Abschluss der Transaktion Stavros Efremidis, Sprecher des Vorstands der KWG, im Februar 2013 in das Geschäftsführende Direktorium der conwert berufen. Das Unternehmen erwartet durch die Transaktion in den kommenden Jahren signifikante Synergiepotenziale von rund 10 Mio € pro Jahr (die Hälfte davon bereits 2013) sowie eine deutliche Steigerung der Rentabilität des Gesamtportfolios. Der Kaufpreis lag bei 620 €/m² und die implizierte Ankaufsrendite bei 8,4 % (Multiple von 11,9 x). So erhöhte sich das conwert Deutschland-Portfolio durch den Zukauf innerhalb eines Jahres um rund 66 % auf 24.500 Einheiten. Die jährlichen Umsatzerlöse von conwert werden aufgrund der Beteiligung um mindestens 30 Mio € pro Jahr steigen. Die Konsolidierung der KWG erfolgt im ersten Quartal 2013. Zu den weiteren Highlights zählte der Erwerb eines Berliner Wohnimmobilienportfolios um einen zweistelligen Millionenbetrag im August 2012. Mit diesem Zukauf mit einer Ankaufsrendite von rund 8,3 % erweiterte die Gesellschaft ihr Berliner Portfolio (inkl. Potsdam) um rund ein Drittel auf 5.350 Einheiten und steigerte somit die durchschnittliche Rendite über das Gesamtportfolio in der deutschen Bundeshauptstadt. Die zugekauften Objekte befinden sich in innerstädtischen Lagen mit hohem Wertsteigerungspotenzial. Im Finanzierungsbereich kann conwert im vergangenen Geschäftsjahr ebenfalls auf mehrere große Transaktionen verweisen. So konnte die Gesellschaft im Juni 2012 eine Unternehmensanleihe mit einem Gesamtvolumen von 65,0 Mio € erfolgreich platzieren. Das Tender Offer zum vorzeitigen Rückkauf der 1,5 %-Wandelschuldverschreibungen von conwert mit Fälligkeit 2014 wurde mit einem Gesamtvolumen von 71,8 Mio € angenommen. Zudem war es conwert möglich, am 30. August 2012 neue Wandelschuldverschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag von 80,0 Mio € erfolgreich zu platzieren. Diese 4,5 %-Wandelschuldverschreibungen mit Fälligkeit 2018 stehen im Zusammenhang mit dem Tender Offer und führen zusammen zur faktischen Laufzeitverlängerung eines Teils der 1,5 %-Wandelschuldverschreibungen. Im Dienstleistungsbereich positionierte sich conwert weiter erfolgreich als Asset ManagementAnbieter für Dritte. So übernahm das Unternehmen im Juni 2012 das Asset Management des dritten DWS Wohnungsfonds mit einem Gesamtvolumen von rund 120 Mio €. Insgesamt konnte bei diesem Fonds im Jahr 2012 bereits ein Volumen von rund 45 Mio € erfolgreich platziert und Investitionen in Immobilien mit einem Gesamtvermögenswert von rund 86 Mio € getätigt werden. Im September 2012 feierte conwert bei dem Berliner Projekt „dahlem paradise“ (www.dahlemparadise.de) das Richtfest. Nach nur fünf Monaten Bauzeit wurde dem rund 50 Mio € Wohnbauprojekt in Anwesenheit von mehr als 100 geladenen Gästen die Richtkrone aufgesetzt. Auf dem rund 18.000 m² großen Parkgrundstück entstehen insgesamt 58 exklusive Luxusneubaueinheiten. Die Beteiligung am Bau des ersten autofreien Mehrgenerationenstadtteils in Bayern, gemeinsam mit der denkmalneu GmbH, ist aufgrund der Nachhaltigkeit ein sehr interessantes Projekt und steht auch im Zusammenhang mit einer Vertriebsplattform, an der sich conwert mit einem einstelligen Millionenbetrag beteiligt hat. Die Plattform hält die exklusiven Vertriebsrechte für die insgesamt 507 geplanten Wohneinheiten. Darüber hinaus geht conwert davon aus, künftig jährlich bis zu 300 weitere Einheiten über diese Plattform vertreiben zu können. Das gemeinschaftliche Projekt mit der denkmalneu GmbH auf dem ehemaligen Schaeffler Gewerbegebiet in Bamberg verfügt über ein Vertriebsvolumen von insgesamt rund 100 Mio €. Ein weiteres Highlight im Geschäftsjahr 2012 stellte für conwert der Umzug in das neue Bürogebäude in der Alserbachstraße 32 in Wien dar. Damit befinden sich alle conwert-Abteilungen und die Mitarbeiter der RESAG Property Management zentral an einem Standort. Aufgrund von optimierten Prozessen und verkürzten Wegen können erhebliche Potenziale realisiert und Effizienzsteigerungen erreicht werden. Der weitere Aufbau des conwert-internen Immobilienvertriebs ist zudem gut vorangeschritten.

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| CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG UNTERNEHMEN Highlights im Geschäftsjahr 2012 Portfolio 11

Herz von conwert ist das Wohnimmobilienportfolio, das seit 2001 – dem Jahr der Unternehmensgründung – rasant ausgebaut wurde und nach Einheiten etwa 60 % des Gesamtportfolios unter Berücksichtigung der 61,4 % Beteiligung an KWG ausmacht. Darüber conwert hinaus Portfolio verfügt – nach conwert Regionüber ein eigenes Gewerbeimmobilienportfolio. Dieses besteht aus Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß von Wohnimmobilien, aus Büroflächen in Wohnobjekten und aus vereinzelten Büroobjekten. Durch die Übernahme der ECO Business-Immobilien AG im Jahr 2010 wurde ein zusätzliches Gewerbeimmobilienportfolio erworben, welches nun einzeln veräußert wird. conwert deckt die gesamte Immobilienwertschöpfungskette ab und zählt zu den größten Immobilienbestandshaltern im deutschsprachigen Raum. Ziel von conwert ist es, eine attraktive Eigenkapitalrendite für ihre Aktionäre zu erzielen. Daher legt das Unternehmen den Fokus auf die Ertragssteigerung, welche insbesondere im Bestandsportfolio erzielt werden soll. Die Bedeutung des Verkaufssegments für ÖSTERREICH conwert wird zurückgehen und der SchwerpunktÜBRIGE in diesem Segment auf denGESAMT Abverkauf des DEUTSCHLAND LÄNDER ECO- und CEE-Portfolios gelegt. Die dadurch frei werdenden Mittel dienen dem gesunden Wachstum des Unternehmens als WOHNEN / GEWERBE WOHNEN / GEWERBE WOHNEN / GEWERBE WOHNEN / GEWERBE Wohnimmobiliengesellschaft.

Anzahl Einheiten (exkl. 6.533 PKW-Einheiten)

Immobilienvermögen (in Mio €)

3.118 / 1.941

13.544 / 785

591 / 500

17.253 / 3.226

395,0 / 700,1

950,3 / 338,1

46,1 / 81,2

1.391,3 / 1.119,4

Unternehmen

PORTFOLIO

GESCHÄFTSBERICHT 2012

12

ORGANE DER GESELLSCHAFT

Geschäftsführendes Direktorium Mag. Thomas Doll Geschäftsführender Direktor Geschäftsbereiche: Finanzen, Controlling / Risikomanagement, Konzernrechnungswesen und Steuern, Recht und Beteiligungen, Investor Relations / Konzernkommunikation, IT, Personal / Konzernorganisation, Procurement, Bestandsmanagement, Dienstleistungen, Verkauf, Fonds / Anlageprodukte, Akquisitionen, Vertriebssteuerung für das Portfolio in Österreich und den übrigen Ländern geb. 27.12.1965

Stavros Efremidis Geschäftsführender Direktor (seit 20. Februar 2013) Geschäftsbereiche: Bestandsmanagement, Dienstleistungen, Verkauf, Fonds / Anlageprodukte, Akquisitionen, Vertriebssteuerung für das Deutschland-Portfolio geb. 27.09.1968

Verwaltungsrat Johannes Meran, MBA Vorsitzender des Verwaltungsrats geb. 22.02.1972 Dr. Franz Pruckner, MBA Stv. Vorsitzender des Verwaltungsrats geb. 20.05.1956 Mag. Kerstin Gelbmann Mitglied des Verwaltungsrats geb. 30.05.1974 Dr. Evelin Steinberger-Kern Mitglied des Verwaltungsrats geb. 27. Jänner 1972 Dipl. Ing. Alexander Tavakoli Mitglied des Verwaltungsrats geb. 06.08.1969

Details zu den Organen der Gesellschaft finden Sie im Corporate Governance Bericht ab Seite 19.

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| CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG UNTERNEHMEN Organe der Gesellschaft Ziele und Strategie 13

Für die kommenden Jahre hat conwert sich zum Ziel gesetzt, den Immobilienbestand weiter auszubauen und die Bewirtschaftung zu optimieren. Seit Beginn 2011 ist es gelungen, die Rentabilität des Immobilienportfolios sukzessive zu verbessern, Objekte mit niedriger Rendite zu verkaufen und selektiv hochwertige Portfolien zuzukaufen. Standen im Jahr 2012 die Verkäufe noch stark im Vordergrund – das Verkaufsvolumen betrug 409,6 Mio € – wird das Verkaufsergebnis in den kommenden Jahren eine zunehmend untergeordnete Rolle spielen und im Wesentlichen der Portfoliooptimierung dienen. 2012 war für diese neue Positionierung ein richtungsweisendes Jahr, in dem sich das Unternehmen in einem starken Transformationsprozess befand. Durch die anhaltend schwierige wirtschaftliche Lage in Europa sieht conwert auch das derzeitige Potenzial einiger ihrer Liegenschaften beeinflusst. Dies betrifft insbesondere Liegenschaften in CEE und einzelne Büroimmobilien. Ziel von conwert ist es, den Großteil der ECO-Immobilien innerhalb der nächsten zwei Jahre zu veräußern. Dabei handelt es sich in Summe um ein Verkaufsvolumen von rund 450-500 Mio €. Die Immobilienzukäufe sollen vorwiegend in deutschen Metropolregionen wie Berlin, Leipzig oder Dresden stattfinden. conwert reduziert in Folge des strategischen Umbaus die Exposure zum Gewerbebereich als Mixed Player auf rund 30 %. In den nächsten Jahren ist geplant, den Gewerbeanteil noch weiter zu minimieren. Dieser wird jedoch voraussichtlich nicht unter 20 % fallen, zumal in einigen Wohnimmobilien Einzelhandels- und Büroflächen vorhanden sind. Seit 2011 ist es dem Management zudem gelungen, den Leerstand deutlich zu verringern. Der weitere Leerstandsabbau soll auch in Zukunft mit Hilfe der Dienstleistungsgesellschaften sukzessive vorangetrieben werden. Hier liegt der Fokus auf dem ECO-Portfolio. Kernziel von conwert ist es, das renditestarke Portfolio in den deutschen Metropolregionen kontinuierlich auszubauen. Ein gesundes Wachstum des Immobilienportfolios sowie die Optimierung des Bestandsportfolios stehen dabei im Fokus. Eine wichtige Weichenstellung in diese Richtung bildet der Erwerb eines Mehrheitsanteils an der KWG Ende 2012 mit rund 10.000 Einheiten in Deutschland, deren Konsolidierung im ersten Quartal 2013 erfolgt und den Anteil des Deutschland-Portfolios um rund 66 % erhöht. Durch sämtliche Unternehmensaktivitäten soll die Eigenkapitalrentabilität für die Aktionäre gesteigert werden. Des Weiteren steht nach wie vor der Abbau der Verschuldungsquote auf 50-55 % im Fokus, wobei diese Kennzahl seitens conwert zum Jahresende bereits auf 54,4 % reduziert werden konnte.

Unternehmen

ZIELE UND STRATEGIE

GESCHÄFTSBERICHT 2012

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MÄRKTE UND STANDORTE BERLIN Nutzfläche: 269.326 m² Leerstandsrate: 4,4 % Rendite: 5,9 % Vermietungserlöse: 6,01 €/m²/M.

POTSDAM Nutzfläche: 119.417 m² Leerstandsrate: 1,4 % Rendite: 5,1 % Vermietungserlöse: 6,47 €/m²/M.

LEIPZIG Nutzfläche: 329.498 m² Leerstandsrate: 9,3 % Rendite: 7,2 % Vermietungserlöse: 4,87 €/m²/M.

DRESDEN Nutzfläche: 60.794 m² Leerstandsrate: 18,7 % Rendite: 6,4 % Vermietungserlöse: 5,53 €/m²/M.

WIEN Nutzfläche: 412.605 m² Leerstandsrate: 9,8 % Rendite: 4,3 % Vermietungserlöse: 6,68 €/m²/M.

MAGDEBURG CHEMNITZ

SAARBRÜCKEN

NÜRNBERG FÜRTH

BRÜNN

GRAZ

KERNMÄRKTE Immobilien-Portfolio > 20 Mio € Dienstleistungs-Standorte

REGIONALE MÄRKTE Immobilien-Portfolio < 20 Mio € Dienstleistungs-Standorte

LOKALE MÄRKTE Immobilien-Portfolio 2–5 Mio € Dienstleistungs-Standorte

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| CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG UNTERNEHMEN Märkte und Standorte

IMMOBILIENPORTFOLIO NACH REGIONEN 1–12/2012

ÖSTERREICH Immobilien

Anz.

307

Mieteinheiten

Anz.

5.059

PKW-Stellplätze

Anz.

Gesamtnutzfläche

m2

Strategischer Leerstand

%

Tatsächlicher Leerstand

%

7,9

Gesamtleerstand

%

12,9

Immobilienvermögen

Mio €

4.877 658.416 5,0

1.095,1

DEUTSCHLAND Immobilien

Anz.

1.146

Mieteinheiten

Anz

14.329

PKW-Stellplätze

Anz

Gesamtnutzfläche

m2

Strategischer Leerstand

%

Tatsächlicher Leerstand

%

5,5

Gesamtleerstand

%

7,2

Immobilienvermögen

Mio €

4.970 1.178.337 1,6

1.288,3

ÜBRIGE LÄNDER Immobilien

Anz.

49

Mieteinheiten

Anz.

1.091

PKW-Stellplätze

Anz.

Gesamtnutzfläche

m2

Strategischer Leerstand

%

6,2

Tatsächlicher Leerstand

%

34,7

Gesamtleerstand

%

Immobilienvermögen

Mio €

948 87.680

40,9 127,3

GESAMT Immobilien

Anz.

1.502

Mieteinheiten

Anz.

20.479

PKW-Stellplätze

Anz.

Gesamtnutzfläche

m2

Strategischer Leerstand

%

Tatsächlicher Leerstand

%

7,7

Gesamtleerstand

%

10,7

Immobilienvermögen

Mio €

10.795 1.924.433 3,0

2.510,7

Unternehmen

Mieteinheiten / PKW-Stellplätze

20.479/10.795

Nutzfläche

1.924.433 m2

Objekte

1.502

Immbilienvermögen

2.510,7 Mio €

15

„

Corporate Governance & CSR

CORPORATE GOVERNANCE & CSR

Die Lage meiner Tagespflegeeinrichtung ermöglicht es, das Leben auf dem Marktplatz zu beobachten und auch Spaziergänge und Besorgungen in der Stadt zu machen.

“

Fritz H., Betreutes Wohnen in einem conwert-Objekt in Potsdam

GESCHÄFTSBERICHT 2012

18

CORPORATE GOVERNANCE-BERICHT

Eine transparente Unternehmenskommunikation und nachhaltige Wertschaffung und damit zusammenhängende Unternehmensführung stellt für conwert einen wichtigen Eckpfeiler bei all ihren Aktivitäten dar. conwert hat sich daher als erste österreichische Immobiliengesellschaft bereits im Jahr 2005 zur freiwilligen Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) verpflichtet. Sämtliche international üblichen Standards für gute Unternehmensführung sowie ein Ordnungsrahmen für die Leitung und Überwachung des Unternehmens werden österreichischen Aktiengesellschaften sowie in Österreich eingetragenen börsenotierten Europäischen Aktiengesellschaften über den ÖCGK zur Verfügung gestellt. Auf der Website www.corporate-governance.at ist der ÖCGK in der jeweils geltenden Fassung abrufbar. Die für das Geschäftsjahr 2012 relevante Fassung des ÖCGK vom Juli 2012 umfasst insgesamt 90 Regelungen, die aus L-, C-, und R-Regeln bestehen. „L-Regeln“ basieren auf zwingenden österreichischen Rechtsvorschriften und müssen daher eingehalten werden. „C-Regeln“ sind Normen, die eingehalten werden sollen. Abweichungen müssen erklärt werden, um ein kodexkonformes Verhalten zu erreichen. „R-Regeln“ haben Empfehlungscharakter, Abweichungen müssen weder offen gelegt noch begründet werden. conwert hat diese Fassung des ÖCGK für das Geschäftsjahr 2012 angewandt und die Einhaltung der Kodexbestimmungen extern von der Univ. Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung CGF GmbH evaluieren lassen. Da conwert in der Gesellschaftsform einer monistischen Societas Europaea (SE) geführt wird, sind sämtliche Regeln des ÖCGK betreffend Vorstand und Aufsichtsrat sinngemäß auf das Geschäftsführende Direktorium bzw. den Verwaltungsrat anzuwenden. In diesem Zusammenhang werden bei der Anwendung des ÖCGK auf conwert folgende Grundsätze zusätzlich beachtet: + Die Anwendung der einzelnen Kodex-Regeln in Bezug auf den Verwaltungsrat und/oder die Geschäftsführenden Direktoren hat sich nach dem vom Kodex verfolgten Zweck zu richten und muss anhand der Kompetenzverteilung innerhalb der Organe der SE erfolgen. + Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Aufsichtsrat sind grundsätzlich vom Verwaltungsrat einzuhalten. + Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Vorstand sind grundsätzlich von den Geschäftsführenden Direktoren einzuhalten, wobei die gesetzlich oder aufgrund der internen Kompetenzordnungen dem Aufsichtsrat zugewiesenen Geschäfte in die Kompetenz/Verantwortung des Verwaltungsrats fallen. Erklärung zu C-Regel 16: Das Geschäftsführende Direktorium besteht als gemeinschaftlich verantwortliches Organ aus zwei gleichberechtigten Geschäftsführenden Direktoren, wobei bei Stimmengleichheit entsprechend der grundsätzlichen Konzeption eines monistischen Systems eine Devolution an den Verwaltungsrat stattfindet.

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19

Mag. Thomas Doll, geb. 27.12.1965

Verantwortungsbereich

Erstbestellung

Weitere Organfunktionen in Aufsichts- bzw. Verwaltungsräten oder vergleichbare Funktionen in anderen in- und ausländischen, nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften

Finanzen, Controlling/Risikomanagement/ IKS, Konzernrechnungswesen und Steuern, Recht und Beteiligungen, Konzernkommunikation, IT und Personal (Interimistisch von 14. Dezember 2012 bis 20. Februar 2013 auch die operativen Agenden von Franz Jürgen Kelber)

Am 1. September 2010 für die Dauer von 4 Jahren bestellt

Keine

Im Geschäftsjahr 2012 aus dem Geschäftsführenden Direktorium ausgeschieden: Verantwortungsbereich

Erstbestellung

Franz Jürgen Kelber, operative Bereiche Bestandsmanagement, Vom 14. Dezember 2007 bis geb. 21.09.1957 Dienstleistungen, Verkauf sowie Konzern14. Dezember 2012 organisation, Fonds/Anlageprodukte, Akquisitionen, Procurement und Vertriebssteuerung

Weitere Organfunktionen in Aufsichts- bzw. Verwaltungsräten oder vergleichbare Funktionen in anderen in- und ausländischen, nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften

Keine

Arbeitsweise des Geschäftsführenden Direktoriums Das Geschäftsführende Direktorium führt die Geschäfte der Gesellschaft gemäß dem Gesetz, der Satzung und der Geschäftsordnung für das Geschäftsführende Direktorium. Es bestand über den Großteil des Jahres 2012 aus zwei Personen, Mag. Thomas Doll und Franz Jürgen Kelber. Sämtliche Agenden von Franz Jürgen Kelber wurden nach dessen Ausscheiden bis zur Bestellung von Stavros Efremidis zum Geschäftsführenden Direktor am 15. Februar 2013 interimistisch von Mag. Thomas Doll wahrgenommen. Die regelmäßig stattfindenden Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums dienten der wechselseitigen Information und Entscheidungsfindung in allen Angelegenheiten, die der Genehmigung des Organs bedürfen. Die Geschäftsordnung des Geschäftsführenden Direktoriums enthält Informations- und Berichtspflichten an den Verwaltungsrat sowie einen Katalog jener Maßnahmen, die unbedingt der Zustimmung durch den Verwaltungsrat bedürfen.

Corporate Governance & CSR

GESCHÄFTSFÜHRENDES DIREKTORIUM Das Geschäftsführende Direktorium bestand 2012 aus Franz Jürgen Kelber als COO und Mag. Thomas Doll als CFO, wobei Franz Jürgen Kelber nach dem Auslaufen seines fünfjährigen Vertrages mit 14. Dezember 2012 als Geschäftsführender Direktor aus conwert ausgeschieden ist. Mit 20. Februar 2013 wurde Stavros Efremidis zum Geschäftsführenden Direktor bestellt. Er war zuvor CEO der KWG Kommunale Wohnen AG gewesen, an der conwert im Januar 2013 die Mehrheit erworben hatte. Die Agenden von Franz Jürgen Kelber wurden interimistisch durch Thomas Doll wahrgenommen.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

20

Vergütung Geschäftsführendes Direktorium Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums sieht einen fixen sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock Options-Programme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht. Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil bzw. eine Erfolgsbeteiligung. Für die Zuerkennung der Erfolgsbeteiligung sind verschiedene qualitative und quantitative Kriterien ausschlaggebend. Je nach Erreichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil des Gehalts bis zu 100 % des Fixgehalts betragen. Die Erfolgsbeteiligung setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen: (1) EBIT-Zielerreichung (25 % Erfolgsbeteiligung), (2) Erreichung des NAV-Zieles (25 % Erfolgsbeteiligung), (3) Erreichung von durch den Verwaltungsrat definierten individuellen Zielen (20 % variable Erfolgsbeteiligung) sowie (4) Erreichung von bereichsübergreifenden langfristigen, mehrjährigen und nachhaltigen Zielen (30 % Erfolgsbeteiligung), die ebenfalls gemeinsam mit dem Verwaltungsrat festgelegt wurden Diese variablen, erfolgsabhängigen Gehaltsbestandteile wurden im Jahr 2011 für die zwei Geschäftsführenden Direktoren Mag. Thomas Doll und Franz Jürgen Kelber neu erarbeitet und kamen auch im Geschäftsjahr 2012 zur Anwendung. Darüber hinaus wurde Franz Jürgen Kelber entsprechend seinem 2007 abgeschlossenen Vertrag eine Abfertigung gewährt. Die Aufschlüsselung der Gehälter der beiden Geschäftsführenden Direktoren wird in unten angeführter Tabelle gezeigt. Vergütung der Geschäftsführenden Direktoren 2012

Fixer Bezug

Variabler Bezug

Sachbezug

Gesamt

Mag. Thomas Doll

231.168,00 €

168.750,00 €

7.799,80 €

407.717,80 €

Franz Jürgen Kelber (mit 14. Dezember 2012 ausgeschieden)

424.180,18 €

585.404,35 € *)

7.727,35 €

1.017.311,88 €

Summe Geschäftsführende Direktoren

655.348,18 €

754.154,35 €

15.527,15 €

1.425.029,68 €

*)

davon sind 273.786,35 € aus vertraglichen Ansprüchen der Beendigung des Dienstverhältnisses

Für ausscheidende Geschäftsführende Direktoren ist grundsätzlich eine Abfertigungsregelung vorgesehen: + Abfertigung infolge frühzeitigen Ausscheidens: Thomas Doll und Stavros Efremidis haben als Geschäftsführende Direktoren bei vorzeitiger Beendigung ihrer Funktionsperiode Anspruch auf mindestens ein, höchstens jedoch zwei Jahresbruttoentgelte, wobei die Auszahlung als Einmalzahlung zu erfolgen hat und am Beendigungstermin ohne Abzinsung zur Zahlung an den ausgeschiedenen Geschäftsführenden Direktor fällig ist. Bei frühzeitiger Beendigung der Funktionsperiode aus einem vom Geschäftsführenden Direktor zu vertretenden wichtigen Grund besteht kein Anspruch auf Abfertigung. Für den Fall eines Kontrollwechsels gibt es keine gesonderte Abfertigungsregelung. Die aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit als Geschäftsführer Direktor getroffenen Vereinbarungen über Abfindungszahlungen berücksichtigen die Umstände des Ausscheidens des betreffenden Geschäftsführenden Direktors und die wirtschaftliche Lage des Unternehmens. + Abfertigung infolge Nichtverlängerung bzw. altersbedingten Ausscheidens: Endet der Anstellungsvertrag mit Ablauf der Funktionsperiode, weil der Verwaltungsrat dem Geschäftsführenden Direktor weder die Fortsetzung noch den Neuabschluss des Anstellungsvertrags zu gleichen Bedingungen angeboten oder ihn für eine weitere Funktionsperiode bestellt hat, steht dem betreffenden Geschäftsführenden Direktor eine Abfertigung zu, die nach der ersten Funktionsperiode einen halben Jahresbruttobezug und nach der zweiten Funktionsperiode einen ganzen Jahresbruttobezug beträgt. Diese Bestimmung kommt im Falle des Ausscheidens von Franz Jürgen Kelber aus dem Geschäftsführenden Direktorium zur Anwendung. Scheidet der Geschäftsführende Direktor aus, weil er die satzungsgemäße Altersgrenze für die Neubestellung erreicht hat, steht ihm ebenfalls eine Abfertigung in Höhe eines Jahresbruttogehaltes zu.

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21

Funktion

Erstbestellung

Ende der Funktionsperiode

Weitere Aufsichts- bzw. Verwaltungsratsmandate und vergleichbare Funktionen in in- und ausländischen Gesellschaften

Johannes Meran, MBA, geb. 22.02.1972

+ Vorsitzender des Verwaltungsrats + stellv. Vorsitzender des Prüfungsausschusses

11.10.2010

o. HV 2015

Vorsitzender des Aufsichtsrats der ECO BusinessImmobilien AG

Dr. Franz Pruckner, MBA, geb. 20.05.1956

+ stellv. Vorsitzender des Verwaltungsrats 11.10.2010 + Vorsitzender des Prüfungsausschusses + Finanzexperte + Streubesitzvertreter

o. HV 2015

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats der ECO Business-Immobilien AG

Mag. Kerstin Gelbmann, geb. 30.05.1974

+ Mitglied des Verwaltungsrats + Mitglied des Prüfungsausschusses + Finanzexperte

20.05.2011

o. HV 2016

Mitglied des Aufsichtsrats der ECO BusinessImmobilien AG Mitglied des Aufsichtsrats der STRABAG SE

Dr. Evelin Steinberger-Kern, geb. 27.01.1972

+ Mitglied des Verwaltungsrats + Mitglied des Prüfungsausschusses + Streubesitzvertreter

20.05.2011

o. HV 2016

Mitglied des Aufsichtsrats der ECO BusinessImmobilien AG

DI Alexander Tavakoli, geb. 06.08.1969

+ Mitglied des Verwaltungsrats + Mitglied des Prüfungsausschusses

20.05.2011

o. HV 2016

Mitglied des Aufsichtsrats der ECO BusinessImmobilien AG

Unabhängigkeit der Verwaltungsratsmitglieder Gemäß Regel 53 des ÖCGK hat die conwert Immobilien Invest SE folgende Leitlinien für die Unabhängigkeit von Verwaltungsratsmitgliedern definiert: Ein Verwaltungsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Geschäftsführendem Direktorium steht, die einen materiellen Interessenkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen. Der Verwaltungsrat soll sich bei der Festlegung der Kriterien für die Beurteilung der Unabhängigkeit eines Verwaltungsratsmitglieds auch an folgenden Leitlinien orientieren: + Das Verwaltungsratsmitglied soll zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesellschaft kein Geschäftsverhältnis in einem für das Verwaltungsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im vorangegangenen Geschäftsjahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Verwaltungsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Dies gilt nicht, wenn das Bestehen eines derartigen Geschäftsverhältnisses vor der Bestellung offen gelegt worden ist. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Verwaltungsrat gemäß § 95 Abs. 5 Z 12 Aktiengesetz idgF führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig. + Das Verwaltungsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesellschaft oder Beteiligter oder Angestellter der mit der laufenden Prüfung betrauten Prüfungsgesellschaft gewesen sein. + Das Verwaltungsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied oder Mitglied des Geschäftsführenden Direktoriums in einer anderen Gesellschaft sein, in der ein Mitglied des Geschäftsführenden Direktoriums der Gesellschaft Aufsichtsrats- oder Verwaltungsratsmitglied ist. + Das Verwaltungsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkter Nachkomme, Ehegatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante, Geschwister, Nichte, Neffe) eines Mitglieds des Geschäftsführenden Direktoriums oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden.

Corporate Governance & CSR

VERWALTUNGSRAT

GESCHÄFTSBERICHT 2012

22

Gemäß Regel 53 sowie den oben dargestellten Leitlinien des ÖCGK sind folgende Mitglieder des Verwaltungsrats als unabhängig anzusehen: + Johannes Meran, MBA + Dr. Franz Pruckner, MBA + Mag. Kerstin Gelbmann + Dr. Evelin Steinberger-Kern + DI Alexander Tavakoli Arbeitsweise des Verwaltungsrates und seiner Ausschüsse Bis auf den Prüfungsausschuss, der gesetzlich verpflichtend einzurichten ist und in dem alle Verwaltungsräte Mitglied sind, bestehen derzeit keine weiteren Ausschüsse, zumal der Verwaltungsrat 2011 im Sinne eines wohlverstandenen monistischen Systems einer SE beschlossen hat, sich in seiner Gesamtheit mit allen ihm obliegenden Angelegenheiten zu befassen und auch als Gremium zur Entscheidung in dringenden Fällen zu fungieren. Aufgaben des Prüfungsausschusses: Der Prüfungsausschuss diskutiert den Jahres- und Konzernabschluss und überwacht den Rechnungslegungsprozess sowie die Abschluss- und Konzernabschlussprüfung selbst. Er untersucht die Prüfberichte sowie den Management Letter des Abschlussprüfers und den Bericht des Abschlussprüfers über die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems, den Vorschlag des Geschäftsführenden Direktoriums für die Gewinnverteilung, den (Konzern-)Lagebericht und den Corporate Governance-Bericht. Weiters befasst sich der Prüfungsausschuss mit der Vorbereitung des Vorschlags für die Wahl des Abschlussprüfers sowie mit dessen Vergütung. Hierüber berichtet der Prüfungsausschuss auch dem Verwaltungsrat. Anzahl der Sitzungen sowie Tätigkeit des Verwaltungsrats und seiner Ausschüsse im Geschäftsjahr 2012 Im Geschäftsjahr 2012 hat sich der Verwaltungsrat zu 17 Sitzungen zusammengefunden. Daneben wurden einige Beschlüsse im Umlaufwege gefasst. Der Prüfungsausschuss tagte im Geschäftsjahr 2012 zwei Mal. Der Verwaltungsrat befasste sich im Geschäftsjahr 2012 mit allen Angelegenheit die in seine Zuständigkeit fallen, insbesondere im Vordergrund seiner Tätigkeit standen die in sein Pouvoir fallenden Immobiliengeschäfte, die Verabschiedung des Budgets, die Ermächtigung des Direktoriums zur Begebung einer fünfjährigen Unternehmensanleihe, die mit einem Volumen von 65 Mio € und einem Zinssatz von 5,75 % emittiert wurde sowie die Beauftragung des Direktoriums mit der Begebung von Wandelschuldverschreibungen, die mit einem Volumen von 80 Mio €, einer Laufzeit von sechs Jahren, einem Kupon von 4,5 % sowie einem anfänglichen Wandlungspreis von 11,59 € emittiert wurden. Darüber hinaus führte der Verwaltungsrat 2012 ein strukturiertes Besetzungsverfahrens zwecks Bestellung eines neuen Direktors ins Geschäftsführende Direktorium durch. Weitere Informationen zur Tätigkeit des Verwaltungsrats und des Prüfungsausschusses finden sich im Bericht des Verwaltungsrats sowie im Konzernanhang.

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23

Vergütung Verwaltungsrat Die Hauptversammlung am 26. Mai 2009 hat eine Vergütungsregelung für den Verwaltungsrat getroffen. Diese Vergütungsregelung kam auch im Geschäftsjahr 2012 zur Anwendung.

Funktion

Fix

Sitzungsgeld pro Sitzung

Vorsitzender

50.000 €

2.500 €

Stellvertretender Vorsitzender

25.000 €

2.500 €

Mitglied

15.000 €

2.500 €

Corporate Governance & CSR

Vergütungssystem Verwaltungsrat pro Jahr

Vergütung Prüfungsausschuss (mit maximalem Zuschlag von 50 % gedeckelt) Vorsitzender

Mitglied

Sitzungsgeld pro Sitzung *)

50 % der fixen Vergütung

25 % der fixen Vergütung

2.500 €

Ausschuss Prüfungsausschuss *)

sofern nicht am selben Tag eine Plenarsitzung des Verwaltungsrats stattfindet

Vergütung des Verwaltungsrats 2012 Johannes Meran, MBA

Dr. Franz Pruckner, MBA

Mag. Kerstin Gelbmann

Dr. Evelin Steinberger-Kern

DI Alexander Tavakoli

Funktion

Vorsitzender stv. Vorsitzender des Prüfungsausschusses

stv. Vorsitzender Vorsitzender des Prüfungsausschusses Finanzexperte

Mitglied Mitglied Mitglied Mitglied des Prüfungs- Mitglied des Prüfungs- Mitglied des Prüfungsausschusses ausschusses ausschusses Finanzexperte

Funktionsperiode

seit 11.10.2010

seit 11.10.2010

seit 20.05.2011

seit 20.05.2011

seit 20.05.2011

Vergütungsschema 50.000,00 €

25.000,00 €

15.000,00 €

15.000,00 €

15.000,00 €

25 %

50 %

25 %

25 %

25 %

Fixe Vergütung

50.000,00 €

25.000,00 €

15.000,00 €

15.000,00 €

15.000,00 €

Zuschlag

12.500,00 €

12.500,00 €

3.750,00 €

3.750,00 €

3.750,00 €

36.250,00 €

Sitzungsentgelt

47.500,00 €

47.500,00 €

45.000,00 €

45.000,00 €

47.500,00 €

232.500,00 €

110.000,00 €

85.000,00 €

63.750,00 €

63.750,00 €

66.250,00 €

388.750,00 €

Fixe Vergütung Zuschlag Vergütung

Gesamtbetrag

Gesamt 2012 120.000,00 €

GESCHÄFTSBERICHT 2012

24

Zustimmungspflichtige Geschäft mit Verwaltungsratsmitgliedern Mit dem Verwaltungsratsmitglied Dipl. Ing. Alexander Tavakoli besteht seit 2012 ein vom Verwaltungsrat genehmigter Vertrag über die Erbringung von Beratungsleistungen insbesondere im Zusammenhang mit der Entwicklung von Planungs- und Vergabegrundlagen und dem Ausbau und der Entwicklung der Bau-/Planungsabteilung bei conwert. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Dauer geschlossen, wird auf Tagessatzbasis abgerechnet und ist mit 100.000 € pro Jahr gedeckelt. 2012 wurden von Dipl. Ing. Alexander Tavakoli aus diesem Vertragsverhältnis heraus 56.000 € in Rechnung gestellt. Für weitere Informationen zu Related Party-Transaktionen verweisen wir auf den Konzernanhang. Fördermaßnahmen gemäß § 243b Abs. 2 Unternehmensgesetzbuch Gemäß § 243b Abs. 2 Z 2 Unternehmensgesetzbuch idgF sind Maßnahmen, die zur Förderung von Frauen im Geschäftsführenden Direktorium, im Verwaltungsrat und in leitenden Stellen des Unternehmens iSd § 80 Aktiengesetz gesetzt wurden, anzugeben. conwert erklärt dazu, dass Frauen und Männer gleichermaßen leistungsbezogen gefördert werden und daher kein spezielles Förderprogramm für Frauen besteht. In der 10. ordentlichen Hauptversammlung vom 20. Mai 2011 wurden zwei Frauen, Mag. Kerstin Gelbmann und Dr. Evelin Steinberger-Kern, in den Verwaltungsrat gewählt. Somit ist der Verwaltungsrat der conwert seit Unternehmensgründung weiterhin zu 40 % mit weiblichen Verwaltungsratsmitgliedern besetzt. Versicherung In der conwert besteht eine D&O-Versicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) zugunsten leitender Organe (Geschäftsführendes Direktorium, Verwaltungsrat, Geschäftsführer). Die Kosten werden vom Unternehmen getragen. Externe Evaluierung conwert hat gemäß Regel 62 des ÖCGK die Einhaltung der Kodexbestimmungen für das Geschäftsjahr 2012 extern von der Univ. Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung CGF GmbH evaluieren lassen. Der Bericht steht auf www.conwert.at unter dem Menüpunkt „Corporate Governance / Externe Evaluierung“ zum Download bereit. Compliance Die conwert Immobilien Invest SE (bis 2007 conwert Immobilien Invest AG) hat in Übereinstimmung mit dem österreichischen Börsegesetz und der Emittenten-Compliance-Verordnung im Jahr 2002 eine Compliance-Richtlinie verfasst, welche die missbräuchliche Verwendung und Weitergabe von Insider-Informationen und Compliance-relevanter Informationen vermeiden soll. Darüber hinaus wurde die Compliance-Richtlinie der conwert im Jahr 2011 überarbeitet und dabei unter anderem die erst seit Anfang 2012 gültige Rechtslage, die vor allem im Hinblick auf Compliance-relevante Informationen restriktiver ist, schon 2011 umgesetzt. Die conwert ist eine von wenigen ATX-Gesellschaften, die ihre Compliance-Richtlinie pro-aktiv entsprechend adaptiert hat. Die conwert ist als ständiger Vertraulichkeitsbereich definiert. Sonstige für conwert tätige Personen sowie Personen, die im Rahmen von Projekten Zugang zu Insider-Informationen haben, sind zur Beachtung der Bestimmungen der Compliance-Richtlinie verpflichtet. Um Führungskräfte und Personen aus dem Vertraulichkeitsbereich mit den Compliance-Richtlinien vertraut zu machen und um einen bewussten und verantwortungsvollen Umgang mit vertraulichen Informationen sicherzustellen hält conwert in regelmäßigen Abständen Schulungen für die betroffenen Mitarbeiter ab. Darüber hinaus wurden Sperrfristen und Handelsverbote vor sensiblen Unternehmensereignissen (z.B. Jahres- und Quartalsabschlüsse, Kapitalerhöhungen) festgelegt und ein Compliance-Verantwortlicher ernannt. Entsprechend dem ÖCGK und dem Börsegesetz wird der Handel von conwert-Aktien durch Führungskräfte der Gesellschaft auf der Website veröffentlicht und zudem der Finanzmarktaufsicht gemeldet.

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Directors’ Dealings Transaktionen von Mitgliedern des Managements werden gemäß § 48d Abs. 4 Börsegesetz auf der Unternehmenswebsite www.conwert.at unter „Corporate Governance / Directors’ Dealings“ veröffentlicht und der Finanzmarktaufsicht gemeldet. Mitgliedern des Verwaltungsrats und des Geschäftsführenden Direktoriums direkt und indirekt zurechenbare Aktien stellen sich zum Jahresende 2012 wie folgt dar: Name

Anzahl per 31.12.2012

in %

Johannes Meran, MBA

-

-

Dr. Franz Pruckner

-

-

Dr. Evelin Steinberger-Kern

-

-

Mag. Kerstin Gelbmann

-

-

DI Alexander Tavakoli

-

-

Summe Verwaltungsrat

-

-

Verwaltungsrat

Geschäftsführende Direktoren Mag. Thomas Doll

1.175

(100,0)

Immobilienportfolio übrige Länder Das conwert-Portfolio in den übrigen Ländern umfasste zum Bilanzstichtag 49 Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von 87.680 m². In den übrigen Ländern werden sämtliche Aktivitäten von conwert in Zentral- und Osteuropa (CEE; Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn) sowie den sonstigen Ländern innerhalb und außerhalb der Europäischen Union (Luxemburg und Ukraine) zusammengefasst. So konnte conwert bei dem Projekt in Luxemburg weitere Vermietungserfolge mit drei Großmietern erzielen. Akquiriert wurden ein Büromieter, eine Cafeteria und ein Fitnessstudio. Development Auch in den übrigen Ländern stand 2012 die Optimierung der Bestandsobjekte sowie der kontinuierliche Leerstandsabbau im Vordergrund. Im Verkaufsbereich wurden keine Objekte veräußert. Es kam rein zum Abverkauf von 15 Wohneinheiten. Mietentwicklung und Leerstand In den übrigen Ländern wurden in Summe 286 Einheiten bzw. 14.076 m² neu vermietet. Verkäufe fanden ausschließlich in der Tschechischen Republik statt. Der schrittweise Rückzug aus den übrigen Ländern in den kommenden zwei bis drei Jahren steht im Fokus der conwert-Aktivitäten. So soll sich dieses Portfolio wenn möglich auf Null reduzieren. Die durchschnittliche Miete über das gesamte Bestandsportfolio belief sich auf 8,19 €/m²/M. Bei der Leerstandsreduktion konnte in den übrigen Ländern gesamt betrachtet keine wesentliche Veränderung erzielt werden. So lag die Gesamtleerstandsrate mit 40,9 % im Geschäftsjahr 2012 nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (2011: 40,4 % *)). Der strategische Leerstand betrug zum Stichtag 6,2 % und der tatsächliche Leerstand 34,7 %. Die Durchschnittsmiete über das Gesamtportfolio blieb mit 8,3 €/m²/M. relativ stabil. *)

Die Nutzflächen werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. der PKW-Flächen dargestellt. Die Vergleichswerte für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst und sind daher mit dem Vorjahresbericht 2011 nicht vergleichbar.

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| VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG SEGMENTBERICHTE Segment „Portfolio“

53

Das conwert-Portfolio exklusive des ECO-Portfolios betrachtet wies in den übrigen Ländern eine Gesamtleerstandsrate von 28,4 % (2011: 28,7 % *)) auf. Insgesamt konnten aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen am Markt nur 696 m² verkauft und 14.076 m² neu vermietet werden. Das ECO-Portfolio alleine betrachtet wies eine Leerstandsrate von insgesamt 72,2 % (2011: 69,8 % *)) auf, was vor allem an den Leerflächen im Objekt in der Ukraine lag. Vermietungserfolge konnten in der Tschechischen Republik und in Luxemburg erzielt werden.

conwert übrige Länder ohne ECO

ECO übrige Länder

(Fläche in m2, Quote in %)

(Fläche in m2, Quote in %)

20.000

18.228

20.000

(696)

17.768

586

17.507

18.093

(236) 15.000

15.000 28,7 28,4 10.000

5.000

5.000 8,74

6,3

2011 *)

Verkauf

Kauf

Organisch +/-

2012

Leerstand gesamt

*)

72,20

69,75

2011 *)

Verkauf

Kauf

Organisch +/-

2012

Leerstand strategisch

Die Nutzflächen werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. der PKW-Flächen dargestellt. Die Vergleichswerte für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst und sind daher mit dem Vorjahresbericht 2011 nicht vergleichbar.

Entwicklung Renditen und Mietpotenzial Die Ist-Rendite bezogen auf die Verkehrswerte über das gesamte Bestandsportfolio in den übrigen Ländern betrug zum Stichtag 4,5 % (2011: 3,5 %); die Soll-Rendite bei Vollvermietung lag bei 7,9 %. Das Mietpotenzial aufgrund des Leerstands betrug Ende des Geschäftsjahres 2012 0,3 Mio € pro Monat.

Segmentberichte

10.000

GESCHÄFTSBERICHT 2012

54

SEGMENT „VERK AUF“

Im Geschäftsfeld „Verkauf“ von conwert werden alle Aktivitäten rund um die Veräußerung von Zinshäusern, Gewerbeobjekten sowie einzelnen Wohnungseinheiten an private als auch institutionelle Investoren zusammengefasst. Während der Handel mit Immobilien in den letzten Jahren inklusive dem abgeschlossenen Geschäftsjahr 2012 eine wichtige Ertragsquelle darstellte geht conwert aufgrund der Refokussierung auf das Bestandsgeschäft und der Erzielung von nachhaltigen Cashflows aus der Vermietungstätigkeit von niedrigeren Verkaufsumsätzen und -margen in den kommenden Geschäftsjahren aus. Vorrangiges Ziel im Verkauf ist es, das ECO- und CEE-Portfolio abzuverkaufen. In Summe veräußerte conwert 2012 Immobilien im Gesamtwert von 409,6 Mio € – ein Rückgang von 33,2 % im Vergleich zum sehr starken Vorjahr (2011: 613,3 Mio €). Das Verkaufsziel für 2012 von 450 Mio € wurde gemessen am Umsatz zwar verfehlt, allerdings kam die Marge am oberen prognostizierten Ende von 5-10 % zu liegen. Die Umsatzerlöse in Österreich beliefen sich auf 288,0 Mio €, während sie in Deutschland 120,2 Mio € betrugen. In einer Quartalsbetrachtung war das vierte Quartal 2012 mit einem Verkaufsvolumen von 154,9 Mio € das stärkste im Gesamtjahr 2012. Im Vergleich mit den in der Bilanz abgebildeten IFRSWerten lag die durchschnittliche Gewinnmarge bei 9,2 %. Der IFRS-Gewinn 2012 über das Gesamtportfolio der veräußerten Immobilien betrug zum Stichtag 34,6 Mio €. Kennzahlen Segment „Verkauf“ (in Mio € sofern nicht anders gekennzeichnet)

Österreich

Deutschland

Übrige Länder

conwert gesamt

davon ECO

Verkaufserlöse

288,0

120,2

1,5

409,6

50,5

Buchwertabgänge

264,1

110,1

1,0

375,1

52,2

9,0

9,2

57,7

9,2

(3,1)

Bruttomarge (in %) Nettoerlöse Verkaufspreis/m² (in €)

23,9

10,1

0,5

34,6

(1,6)

1.813,51

1.115,30

1.651,33

1.531,66

1.043,85

Verkaufte Wohneinheiten (beinhaltet geringfügig auch Gewerbeeinheiten)

1.305

1.441

15

2.761

73

Darlehenstilgung

126,1

72,6

1,1

199,8

-

Liquiditätsbeitrag

161,9

47,6

0,4

209,9

-

Mit Hilfe der erzielten Verkaufserlöse von 409,6 Mio € konnten Darlehen im Ausmaß von 199,8 Mio € getilgt werden, welche im Zusammenhang mit diesen Immobilien besichert waren. Der Beitrag zur Liquidität von conwert aufgrund der Immobilienverkäufe betrug 209,9 Mio €. Die Summe der veräußerten Einzeleinheiten belief sich auf 562 Einheiten (exkl. jener Einheiten in den verkauften Objekten) und die der Objekteinheiten auf 2.199 Wohneinheiten. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro m² lag bei 1.531,66 €. Weiters wurden 120 PKW-Stellplätze als Einzeleinheiten und 724 PKW-Stellplätze in Objekten veräußert. Die Anzahl der im Ganzen verkauften Immobilien belief sich auf 148 Objekte.

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| VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG SEGMENTBERICHTE Segment „Verkauf“

55

Entwicklung Segment „Verkauf“ 1-12/2012

1-12/2011

Änderung (in %)

409,7

613,3

(33,2)

409,6 Mio €

Österreich

288,0

309,0

(6,8)

kumulierter Verkaufsumsatz

Deutschland

120,2

292,9

(59,0)

1,5

11,5

(87,3)

EBIT

20,2

27,9

(27,6)

EBT

20,2

27,9

(27,6)

Umsatz

Übrige Länder

Das in dem Geschäftsfeld „Verkauf“ erzielte Betriebsergebnis (EBIT) belief sich zum Stichtag auf 20,2 Mio € (2011: 27,9 Mio €). Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) lag ebenfalls bei 20,2 Mio € und somit um 52,7 % unter dem Vorjahreswert. In den kommenden Jahren sollen das ECO-Portfolio in Österreich und Deutschland sowie das CEEPortfolio veräußert werden. Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen vor allem in den CEEMärkten rechnet conwert damit, dieses Ziel erst innerhalb der nächsten zwei Jahre zu erreichen. Als Bestandshalter möchte conwert gleichzeitig ausgewählte Objekte und Portfolien mit Schwerpunkt in Deutschland zukaufen. Entwicklung Österreich Im Geschäftsjahr 2012 wurden in Österreich 52 Immobilien veräußert, die meisten davon in Wien. Aufgrund der niedrigen Renditen am Zinshausmarkt stellt dieser Standort für conwert nach wie vor einen Verkäufermarkt dar. Die Verkaufsumsätze in Österreich beliefen sich im abgeschlossenen Geschäftsjahr auf 288,0 Mio € (2011: 309,0 Mio €); 46,4 Mio € oder 16,2 % davon stammten aus Verkäufen von ECO-Immobilien. Die erzielte Gewinnmarge über das gesamte Portfolio betrug 9,0 %. In Summe wurden 52 Immobilien mit 1.034 Einheiten und 504 PKW-Stellplätzen sowie weitere 271 einzelne Einheiten und 26 einzelne PKW-Stellplätze verkauft. Entwicklung Deutschland Die Verkäufe in Deutschland kamen nach 292,9 Mio € in der Vorjahresberichtsperiode im Geschäftsjahr 2012 bei 120,2 Mio € zu liegen. Die Gewinnmarge über das gesamte Portfolio belief sich auf 9,2 % über den IFRS-Werten. In Summe veräußerte conwert in Deutschland 96 Immobilien mit 1.165 Einheiten und 220 PKW-Stellplätzen sowie zusätzlich 276 einzelne Einheiten und 89 einzelne PKW-Stellplätze. Die Verkaufserlöse rein aus dem ECO-Portfolio wurden durch einen Objektverkauf in Potsdam erzielt und betrugen 4,2 Mio €, was 3,5 % der gesamten Verkäufe in Deutschland entsprach. Entwicklung übrige Länder In den übrigen Ländern, in denen conwert zum Bilanzstichtag ebenfalls Immobilienportfolien besaß, konnten nur einzelne Wohnungseinheiten verkauft werden, jedoch kam es zu keinen Objektverkäufen. Das schwierige Marktumfeld in der CEE-Region ließ den gesamten Verkäufermarkt beinahe zum Stillstand kommen. Die Verkaufsumsätze von conwert in den übrigen Ländern betrugen im Geschäftsjahr 2012 in Summe 1,5 Mio € (2011: 11,5 Mio €) und resultierten aus dem Verkauf von 15 Wohnungseinheiten und 5 PKW-Stellplätzen. Die Gewinnmarge auf die IFRS-Werte bezogen lag bei 57,7 %. Ziel von conwert ist es, die Objekte in den übrigen Ländern in den nächsten zwei Jahren zu veräußern.

34,6 Mio € IRFS Veräußerungsgewinn – Marge von 9,2 %

1.531,66 € je m2 durchschnittlicher Verkaufspreis

Segmentberichte

GuV-Kennzahlen (in Mio €)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

56

SEGMENT „DIENSTLEISTUNGEN“

In das Dienstleistungssegment von conwert fallen neben dem Asset Management auch die Immobilienverwaltung sowie sämtliche Makler-Agenden inklusive der Wohnungsprivatisierungen. In Österreich wurden diese Agenden im abgeschlossenen Geschäftsjahr von der RESAG Property Management und der RESAG Makler (conwert hält 49 % an der Gesellschaft; die Entkonsolidierung wurde per 31. Dezember 2012 vollzogen) gemeinsam mit der conwert-internen Vertriebsabteilung abgewickelt. In Deutschland werden die Dienstleistungen durch die alt+kelber-Gruppe mit ihren Tochtergesellschaften erbracht. Das breite Knowhow ermöglicht es, dass die einzelnen Dienstleistungstöchter nicht nur für conwert und das eigene Immobilienportfolio aktiv sind, sondern ihre Expertise auch Dritten am Markt anbieten. Im Geschäftsjahr 2012 wurden 2.635.966 m² für Dritte verwaltet, davon 9,2 % im Zusammenhang mit der Kooperation bei den drei DWS Wohnimmobilienfonds. Operative Entwicklung Sämtliche Dienstleistungsgesellschaften von conwert verwalteten im Geschäftsjahr 2012 in Summe 60.100 Einheiten (2011: 64.974). Bei Betrachtung der verwalteten Flächen ergab sich ebenfalls eine leichte Verringerung auf 4.382.860 m² (2011: 4.668.751 m², ein Rückgang von 6,1 %). Die Hausverwaltungsleistungen bezogen auf die verwalteten Flächen wurden dabei zu 39,9 % für conwert erbracht. Die Vertriebsteams konnten im Berichtszeitraum 464.317 m² leerstehende Flächen neu vermitteln. In diesem Bereich betrug die Vermittlungsleistung für Dritte bereits 220.693 m², was 47,5 % der gesamt vermittelten Flächen entspricht. Seitens conwert wurden im Gesamtjahr 2012 in Österreich und Deutschland 313 Wohneinheiten voll- und 199 Wohneinheiten teilsaniert. Der conwert-Vertrieb hat im abgeschlossenen Geschäftsjahr 4.789 Einheiten verkauft – davon 2.268 Einheiten aus 167 Objektverkäufen.

Verwaltete Flächen (in 1.000 m2)

1.500

3.407

3.500 1.327

1.262

3.300

1.200

1.083

2.284

2.181

3.000 1.621

480

1.400 1.242

455

300

2011

2010

2011

RESAG

2012

2010

2011

alt+kelber Flächen von Dritten

1.747

1.000

2012

Eigene Flächen

2.636

1.905

2.000

1.119

1.123

700

2010

2.763 2.164 2.027

627 406

4.383

4.000

2.800 2.100

782

600

4.669 4.191

921

900

5.000

2.863

2012

Gesamt

Flächen total

Verwaltete Einheiten (in 1.000)

20

50

18,38

46,60

16,78 15,22

30 7,25

20 5,70

31,06

60,10

50 40,10

25,42

9,52 6,90

64,97

40 32,85

11,13 9,88

70 57,62

15

10

44,88

40,84

15,42

36,75

32,32

30 25,30

24,88

23,35

13,82

13,75

5 10

2010

2011

2012

10

2010

alt+kelber

RESAG Eigene Flächen

2011

Flächen von Dritten

Flächen total

2012

2010

2011

Gesamt

2012

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| VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG SEGMENTBERICHTE Segment „Dienstleistungen“

57

Kennzahlen Segment Dienstleistungen (in Mio €)

2012

2011

Änderung (in %)

Umsatz

4.789 Einheiten verkauft

87,9

94,4

(6,9)

Österreich

35,1

37,3

(5,9)

Deutschland

51,5

55,2

(6,7)

7.611

1,3

1,8

(27,8)

Einheiten vermittelt

Übrige Regionen

(60,6)

(64,8)

(6,5)

EBIT

(103,2)

22,5

-

EBT

(103,5)

20,5

-

Konzernüberleitung

Entwicklung Österreich Die Dienstleistungsaktivitäten in Österreich waren im Geschäftsjahr 2012 auf die Umsetzung des geplanten Verkaufsprogramms, Leerstandsabbau und Optimierung der internen Prozess ausgerichtet. Vor allem der Leerstandsabbau – und hier gezielt bei ECO-Projekten – konnte erfolgreich vorangetrieben werden. So war es möglich, den Gesamtleerstand in Österreich auf 12,9 % zu senken (Ende 2011: 18,7 %). Dieses Ergebnis war vor allem durch die herausragende Vermietungsleistung des internen Vertriebs, umfangreiche Sanierungen je nach Kundenanforderung, eine umfassende Überprüfung und Anpassung des Mietniveaus bei schwer vermittelbaren Einheiten bzw. Objekten und die intensive Betreuung der Bestandsmieter im Gewerbebereich möglich. Im Vertrieb konnten 921 Einheiten vermittelt und 2.189 Einheiten verkauft werden. Von den gesamten Verkäufen waren 202 verkaufte Einheiten oder 17.549 m² verkaufte Fläche der neu gegründeten conwert-Vertriebsabteilung zuzurechnen, die auch 580 der Mieteinheiten vermittelte. Durch die RESAG Property Management wurden in Österreich im abgeschlossenen Geschäftsjahr 15.219 Einheiten (inkl. Stellplätze) verwaltet, 37,4 % davon für Dritte am Markt. Highlights Asset Management Zu den großen Erfolgen im Asset Management in Österreich zählten der erfolgreiche Umbau und die daraus resultierende Vermietung des Hotel- und Fachmarktzentrums in Ansfelden und der Ausbau von Flächen im Gewerbepark Urstein. Eine Vollauslastung konnte nach Fertigstellung der Revitalisierungsarbeiten auch im Fachmarktzentrum Oberwart erzielt werden. Beim Campus21 war es conwert möglich, den Vermietungsgrad zum Ende des Geschäftsjahres 2012 auf über 85 % zu erhöhen. Weiters waren mit Stichtag 31. Dezember 2012 für alle conwert-Immobilien in Österreich Energieausweise ausgestellt bzw. aktualisiert. Die Vermietung von über 7.000 m² im Bürogebäude Rampengasse in Wien war zum Bilanzstichtag bereits vertraglich vereinbart, ebenso wie die Vermietung einer Großfläche in der Alserbachstraße an ein Ambulatorium. Zusätzlich erfolgte der Verkauf des Hotels bei der Theresianischen Akademie Wien aus der conwert-Tochter TPI Tourism Properties Invest AG (TPI), der jedoch erst nach dem Bilanzstichtag abgewickelt wurde.

60.100 Einheiten in der Hausverwaltung

Segmentberichte

Umsatz- und Ertragsentwicklung Die Dienstleistungserlöse beliefen sich im abgeschlossenen Geschäftsjahr auf 87,9 Mio €, was einem Rückgang von 6,9 % entspricht (2011: 94,4 Mio €). Wesentlicher Grund dafür sind die deutlich niedrigeren Provisionseinkünfte bei der Immobilienvermittlung und beim Immobilienvertrieb (5,3 Mio € 2012 im Vergleich zu 7,9 Mio € 2011) aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr stark rückläufigen Verkäufe. Das EBIT in diesem Segment betrug (103,2) Mio € im Vergleich zum Vorjahr (2011: 22,5 Mio €), was auf die Abschreibung des Goodwill und sonstiger immaterieller Vermögenswerte in Höhe von 117,8 Mio € zurückzuführen ist. Das EBT fiel entsprechend ebenfalls auf (103,5) Mio € (2011: 20,5 Mio €).

GESCHÄFTSBERICHT 2012

58

Highlights Vertrieb Das größte Highlight in Österreich im Dienstleistungsbereich stellte im Geschäftsjahr 2012 die Internalisierung des Vertriebs und der Wegfall der Exklusivität der RESAG Makler nach Neuverhandlung des Vertrags dar. Im Mittelpunkt der Vertriebsaktivitäten stand der Leerstandsabbau. Erfolge konnten hier u.a. im Bereich der Stellplatzvermietung bei dem Projekt „i-park“ erzielt werden, bei dem die durchschnittliche Neuvermietung pro Monat angehoben und in Summe 440 Stellplätze neu vermietet werden konnten. Generell konzentrierte sich der Leerstandsabbau im Bereich der PKW-Stellplätze auf den Großraum Wien. Bei „i-storage“, dem neuen Konzept von conwert, das der Vermietung von kleinen und mittleren Lager- und Geschäftsflächen im urbanen Raum in Wien dient, werden seit 2012 gezielt Lager- und Geschäftsflächen in Wohnungseigentumsobjekten vermarktet. Erste Erfolge in der Veräußerung von Erdgeschoßflächen wurden erzielt. Der Hauptumsatz im Geschäftsjahr 2012 kam jedoch aufgrund des Verkaufs von 2.189 Wohneinheiten zustande, was einen großen Erfolg für conwert darstellte. Highlights Baumanagement Zu den größten Projekten des conwert-Baumanagements zählte im Geschäftsjahr 2012 die Steuerung des Bauprojekts Alserbachstraße 32. Das Projekt umfasste überdies die Adaptierung des neuen Firmenstandorts von conwert in Wien sowie den Umzug der conwert- und RESAG Property Management-Mitarbeiter in das neue Bürogebäude. Weiters wurde die Bautechnikabteilung aus der RESAG Property Management in die conwert Management GmbH internalisiert. Dies steht im Zusammenhang mit der Vereinfachung der internen Prozesse. Die RESAG Property Management betreut die technischen Belange des Bestands und deckt die Bereiche des klassischen Facility Managements (z.B. die Koordination von Installateuren oder des Winterdienstes) ab. Diese Leistungen werden marktkonform honoriert. Die Bautechnikabteilung hingegen entwickelt, steuert und überwacht Adaptierungen und Neubauprojekte. Wenn diese abgeschlossen sind erfolgt die Übergabe in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung und deren technische Betreuung. Zu den Sanierungserfolgen der Bautechnikabteilung zählten im Geschäftsjahr 2012 u.a. die Adaptierung und komplette Neugestaltung des Fachmarktzentrums Oberwart. Hier wurden die gesamte Außenanlage und die Glasfassade erneuert sowie die Außenwerbung neu definiert. Durch die Aufwertung des Objekts konnte eine 100 %-ige Vermietung erreicht werden. Bei weiteren vier Gewerbeobjekten wurde ein Mieterausbau erzielt. Der Umbau von 19 Wohnungen in Wien konnte ebenfalls im abgelaufenen Geschäftsjahr abgeschlossen werden. Dabei handelte es sich teilweise um Büroflächen, die zu Wohnungen umgebaut wurden. Dieser Bereich soll auch im Jahr 2013 weiter vorangetrieben werden. Außerdem sind drei Dachgeschoßausbauten in Wien und der Ausbau des Dachgeschoßes im Schloss Hetzendorf für die Umsetzung vorbereitet; weitere Umbauten mit Schwerpunkt auf Wien befinden sich ebenfalls in Planung. Highlights Hausverwaltung Die Aktivitäten der RESAG Property Management waren im Geschäftsjahr 2012 durch die starke Verkaufstätigkeit von conwert und die damit verbundenen Eigentümer- und Verwaltungswechsel geprägt. Insgesamt wurden für conwert und Dritte 1.390 neue Mietverträge abgeschlossen und es kam zu einer umfangreichen Beratungstätigkeit im Zusammenhang mit dem Stabilitätsgesetz 2012. Die Präsenz der RESAG Property Management in den einzelnen conwert-Objekten wurde ebenfalls verstärkt und das Objektmanagement am Campus21 übernommen. Zu den Highlights zählte die Übernahme von Drittmandaten im Ausmaß von ca. 10.000 m² (rund 150 Einheiten), welche im Geschäftsjahr 2013 schlagend werden.

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59

Umsatz- und Ertragsentwicklung Die Dienstleistungserlöse in Österreich beliefen sich in der abgeschlossenen Berichtsperiode auf insgesamt 35,1 Mio €, wobei 23,4 % dem Drittgeschäft zuzuordnen waren. Die Verringerung der Erlöse im Vergleich zur Vorjahresperiode ist auf die im Vergleich zum Vorjahr gesunkenen Verkäufe und den damit verbundenen Rückgang an Provisionszahlungen zurückzuführen. 2012

2011

Intern

26,9

26,2

Extern

8,2

11,1

17,6

35,1

37,3

49,0

Gesamt

2010

31,4

Entwicklung Deutschland Zu den Highlights im Dienstleistungsbereich in Deutschland zählten ebenso wie in Österreich der Leerstandsabbau, die Sanierung von Leerflächen, die strukturierte Portfoliobereinigung und das starke Verkaufsprogramm. Weiters wurde die gesamte Verwaltung eines Berlin-Portfolios und der damit zusammenhängenden Immobilientochtergesellschaften übernommen. Den Tochtergesellschaften der alt+kelber-Gruppe war es möglich, im abgeschlossenen Geschäftsjahr insgesamt 6.372 Einheiten zu vermitteln und 2.581 Einheiten zu verkaufen. Davon stammten 1.432 Einheiten aus 121 Objektverkäufen. Zum Stichtag 31. Dezember 2012 hatte die alt+kelber-Hausverwaltung 44.881 Einheiten unter Verwaltung – davon 69,2 % oder 31.059 Einheiten für Dritte am Markt. Highlights Asset Management Um den Leerstand abzubauen wurde die Zusammenarbeit zwischen dem Asset Management und den Hausverwaltungen verstärkt, lokale Makler eingesetzt und diverse Mieter direkt durch das Asset Management angesprochen. Aufgrund der zahlreichen Immobilienverkäufe konnte das Portfolio zu einem großen Teil bereinigt werden: In Summe wurden 100.271 m² veräußert. Sanierungsmaßnahmen wurden bedarfsgerecht an den jeweiligen Markt angepasst bzw. konnte das Unternehmen sämtliche Sanierungsprojekte zeitnah umsetzen und den Leerstand bei den Developmentprojekten dadurch reduzieren. Im Bereich des Neubaus ist die 90 %-ige Fertigstellung des Rohbaus beim Projekt dahlem paradise in Berlin hervorzuheben. Die Planung für die Neugestaltung des Fachmarktzentrums in Regensburg ist abgeschlossen; das Projekt geht 2013 in die Umsetzung. Zusätzlich wurden vor allem in Dresden und Leipzig zahlreiche Wohnflächen voll- oder teilsaniert. In Leipzig erzielte das Unternehmen bei zwei Projekten den Abschluss von 10-Jahres-Mietverträgen mit der Stadt Leipzig, welche im Jahr 2013 nach Fertigstellung der Vollsanierung schlagend werden. Der zweite Bauabschnitt zur Sanierung und dem Verkauf von 40 Eigentumswohnungen des Käthe-Kollwitz-Ufers in Dresden ist ebenfalls für 2013 in der Pipeline.

Segmentberichte

Umsatzerlöse Österreich (in Mio €)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

60

alt+kelber Immobilienmanagement – Ausbau des Fondsgeschäft Das alt+kelber Immobilienmanagement zeichnet sich bereits für das Asset Management von drei DWS-Wohnimmobilienfonds verantwortlich. Es handelt sich dabei um die Fondsprodukte DWS Access Wohnen I, DWS Access Wohnen II und DWS Access Wohnen III. Bei den ersten beiden Fonds konnten nicht nur die Mieterträge im Vergleich zum Vorjahr gesteigert sondern auch zahlreiche Neuvermietungen und Verkäufe realisiert werden. Eine Fremdkapitalvermittlung mit einem Volumen von rund 25 Mio € beim Fonds DWS Access Wohnen II stellte ein weiteres Highlight im Geschäftsjahr 2012 dar. Sowohl beim ersten als auch beim zweiten Wohnimmobilienfonds fanden die Ausschüttungen planmäßig laut Prospekt statt und bei DWS Access Wohnen II konnte mit Juli 2012 eine Vollplatzierung erreicht werden. DWS Access Wohnen III wurde 2012 erfolgreich am Markt eingeführt. Das Seed-Portfolio umfasste ca. 23,8 Mio € (davon 18,0 Mio € conwert-Objekte). Bis zum 31. Dezember 2012 konnten rund 44,5 Mio € des Fonds erfolgreich platziert werden. Insgesamt wurden über die Tochtergesellschaft alt+kelber Immobilienmanagement im Geschäftsjahr 2012 Immobilien im Gesamtwert von 86,2 Mio € für DWS erworben. 2012 wurden seitens conwert außerdem sieben Objekte in Erlangen und Berlin angekauft. Die Beteiligung am Projekt des autofreien Mehrgenerationenstadtteils in Bamberg gemeinsam mit der denkmalneu GmbH auf den ehemaligen Schaeffler-Gründen und jene an einem Berliner Portfolio mit rund 2.300 Einheiten standen ebenfalls im Fokus der Aktivitäten des Immobilienmanagement-Teams. Highlights Vertrieb Deutschland Zu den größten Erfolgen im Immobilienvertrieb in Deutschland zählte die Portfolio- und Standortbereinigung, die zu einem Abbau von rund 14.000 m² Leerstand führte. Bei den Verkäufen in Berlin wurden im Geschäftsjahr 2012 bereits 35 % der Verkaufsumsätze mit internationalen Investoren aus Italien, Spanien, Russland, England und Frankreich realisiert. Ein weiteres großes Highlight konnte im Bereich des Abverkaufs von Eigentumswohnungen gesetzt werden. So veräußerte das Vertriebsteam 678 conwert-Wohneinheiten sowie 471 Wohneinheiten für Dritte am Markt. Im Zinshausbereich wurde bei den Verkäufen alleine am Standort Leipzig (26 Objekte) ein Volumen von 16,7 Mio € erzielt. In Summe wurden in Deutschland 121 Objekte mit insgesamt 1.432 Einheiten sowie weitere 1.149 Einzeleinheiten verkauft. Im Geschäftsjahr 2013 stehen die Fortführung der Verkäufe von Zinshäusern und die Portfoliobereinigung im Vordergrund. Zusätzliche externe Umsätze sollen durch den Aufbau des MaklerBereichs in Leipzig sowie die Vermarktung der ECO-Projekte erzielt werden. Im Fokus der Wohnungsprivatisierung enstehen die Standorte Berlin, Potsdam, Hamburg, Köln/Bonn, Hessen und Augsburg. alt+kelber Immobilienverwaltung Die alt+kelber Immobilienverwaltung durchlief im Geschäftsjahr 2012 eine umfassende Reorganisation, um die Kernaufgaben zu zentralisieren. Die Abwicklung von Objektzu- und -abgängen wurde weiter vereinfacht und die papierlose Akte wurde eingeführt. Zentrales Thema in der Verwaltung war im abgelaufenen Geschäftsjahr der Leerstandsabbau. Umsatz- und Ertragsentwicklung Die Dienstleistungserlöse in Deutschland lagen für den Berichtszeitraum bei 51,5 Mio € (2011: 55,2 Mio €). Zum Teil ist das Ergebnis auf das stark wachsende Drittgeschäft und hier vor allem auf das Asset Management der drei DWS Wohnimmobilienfonds zurückzuführen. Dem Drittgeschäft in Deutschland waren somit in Summe 37,1 % der gesamten Dienstleistungserlöse zuzurechnen. Umsatzerlöse Deutschland (in Mio €)

2012

2011

2010

18,8

Intern

32,4

36,8

Extern

19,1

18,4

16,7

Gesamt

51,5

55,2

35,5

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| VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG SEGMENTBERICHTE Segment „Dienstleistungen“

61

Umsatz- und Ertragsentwicklung Die Dienstleistungserlöse in den übrigen Ländern beliefen sich zum Ende des Geschäftsjahres 2012 auf 1,3 Mio €. Für die conwert-Gruppe konnten in Summe 286 Einheiten neu vermietet werden, während bei den Verkäufen ein Ergebnis von 19 Einheiten erzielt wurde.

Segmentberichte

Entwicklung übrige Länder Highlights In den übrigen Ländern werden Asset Management- und Hausverwaltungsleistungen über die eigenen Managementgesellschaften abgewickelt. Sämtliche Vertriebsaktivitäten in Tschechien, Ungarn und der Slowakei sind jedoch ausgelagert. Die Immobilien in Luxemburg und der Ukraine werden von alt+kelber- bzw. conwert-Tochtergesellschaften in Deutschland und Österreich mit betreut. Im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2012 wurden in Tschechien einige Wohnungssanierungen, Fassadenreparaturen und der Austausch von Fenstern und Türen vorgenommen. Beim Projekt Orli 3 in Brünn wurde ein Kaufvertrag unterzeichnet. Die rechtliche Übergabe soll im Mai 2013 erfolgen. In der Slowakei wurde das Projekt Bastova 6-8 Ende 2012 fertig gestellt und kollaudiert. Erste Interessenten für dieses Objekt sind vorhanden und die Vermietung wurde an ein lokales Maklerbüro übergeben. In Ungarn wurden im letzten Geschäftsjahr aufgrund des schwierigen Marktumfeldes keine nennenswerten Verkäufe getätigt. Das Bauprojekt Klauzal in Budapest wurde 2012 gemeinsam mit der Bauabteilung in Wien vorbereitet und soll im Jahr 2013 umgesetzt werden. Bei dieser Immobilie werden Büros und Wohnungen zu einem Hotel umgebaut.

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| KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG VALUATION REPORT

VALUATION REPORT 63

Diese Wohnung bietet viel Raum für uns alle. Jeder hat sein eigenes kleines Reich, in dem er sich wohlfühlen kann, und auch für unseren Zimmertiger und zahlreiche Pflanzen ist überall Platz.

“

Anja H.-G., Wohnungsmieterin von conwert in Leipzig, mit ihrem Sohn Rami Valuation Report

„

GESCHÄFTSBERICHT 2012

64

VALUATION REPORT

1. BEWERTUNGSMETHODIK Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2012 wurde das gesamte Immobilienportfolio der conwert Immobilien Invest SE von externen Gutachtern bewertet. Die Erstellung der Wertgutachten wurde von allen externen Bewertern nach internationalen Bewertungsrichtlinien durchgeführt, die nationalen Gesetzesgrundlagen – sofern vorhanden – berücksichtigt. Bewertungsgrundlagen – Übersicht Land

Bewertungsmethode

Österreich

Ertrags- und Sachwert, DCF, Residualwert

Tschechien

Ertragswert, Residualwert, DCF

Slowakei

Ertragswert, Residualwert

Bewertungsrichtlinie/-gesetz

Bewertungsverband

Red Book; Blue Book; White Book; ÖNORM B 1802

Ungarn

Ertrags- und Sachwert, DCF, Residualwert

Luxemburg

DCF

Deutschland

DCF, Vergleichswert (unbebaute Grundstücke)

Red Book; Blue Book; White Book; BauGB, WertV, WertR

Ukraine

DCF

Red Book; Blue Book; White Book

RICS; TEGoVA; IVSC

Die Entscheidung darüber, welche Bewertungsmethode für die Bewertung eines Objektes eingesetzt wird ist abhängig vom Immobilientypus sowie der Akzeptanz der jeweiligen Bewertungsmethode im nationalen Kontext. Im Anhang zum Geschäftsbericht sind weitere Hinweise und Details zu den Kapitalisierungszinssätzen und Bewertungsannahmen, wie etwa Mietausfallwagnis oder Instandhaltungsansätze enthalten. 1.1. BEWERTUNGEN IN ÖSTERREICH Bei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Bei rein gewerblich genutzten Objekten (Hotels) wurde die Discounted-Cashflow-Methode angewendet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungszinssätze im österreichischen Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung angepasst werden. Im Teilmarkt Österreich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,20 % bis 8,50 % (2011: 2,25 % bis 7,50 %). Der Kapitalisierungszinssatz wurde durch die Sachverständigen einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen ermittelt, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 1.2. BEWERTUNGEN IN DEUTSCHLAND Bei den Objekten des deutschen Portfolios wird das international anerkannte Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren angewendet. Es ist an die dynamische Investitionsrechnung angelehnt und ermöglicht die explizite Berücksichtigung von Bewertungsannahmen und somit eine transparente Ermittlung des Marktwertes. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit dem Wertermittlungsgegenstand verbundenen Ein- und Ausgaben über einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren auf Monatsbasis prognostiziert. Die über den Betrachtungszeitraum kalkulierten Zahlungsströme werden monatlich vorschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag abdiskontiert, so dass die periodengerechte Bestimmung der Auswirkungen wertrelevanter Ein- und Auszahlungen innerhalb des Detailbetrachtungszeitraumes in Bezug auf den Marktwert zum Bewertungsstichtag ermöglicht wird. Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt sowohl die Marktsituation beziehungsweise die Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die Prognoseunsicherheit des zukünftigen Zahlungsstromes wider. Da einerseits aufgrund der Diskontierung das Gewicht zukünftiger Zahlungsströme abnimmt und andererseits die Prognoseunsicherheit im Verlauf des Detailbetrachtungszeitraums zunimmt, wird nach zehn Jahren üblicherweise der stabilisierte Nettoreinertrag anhand eines wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinses kapitalisiert und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert. Die im Bewertungsmodell verwendeten Annahmen basieren auf Einschätzungen der zum jeweiligen Bewertungsstichtag am Markt relevanten Investoren, auf empirisch belegten Kennzahlen u.a. für Kostenansätze sowie auf Erfahrungswerten der Bewerter. Das Ergebnis des DCF-Verfahrens ist der Marktwert der Liegenschaft, den die zum Bewertungsstichtag am Markt

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| KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG VALUATION REPORT

65

1.3. BEWERTUNGEN ÜBRIGE LÄNDER Für gemischt genutzte Objekte des zentral- und osteuropäischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt (Hotel) wurde nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungszinssätze in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt Zentral- und Osteuropa reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,0 % bis 7,5 % (2011: 5,0 % bis 7,5 %). Der Kapitalisierungszinssatz wurde durch die Sachverständigen einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen ermittelt, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.

2. BEWERTUNGSGEGENSTAND Das Portfolio der conwert Immobilien Invest SE befindet sich schwerpunktmäßig in Deutschland und Österreich. conwert hat darüber hinaus in Tschechien, der Slowakei, Ungarn, der Ukraine und Luxemburg Immobilien (Segment übrige Länder). Das Portfolio von conwert umfasst unterschiedliche Immobilientypen nach Nutzungsart: + Wohnen: Mehrfamilienhäuser (Zinshäuser), Eigentumswohnungen in aufgeteilten Wohnanlagen und Doppelhaushälften/ Reihenhäuser + Büro und Gewerbe: Büroimmobilien, Gewerbeobjekte und Gewerbe- und Technologieparks + Einzelhandel: Geschäftslokale, Fachmarkt-, Nachbarschafts- und Einkaufszentren + Gemischt genutzte Immobilien: Wohn- und Geschäftshäuser und Büro- und Geschäftshäuser mit einem Wohnanteil < 25 % (nach IST-Miete) + Sonstige: acht Hotels, zwei Seniorenresidenzen, eine Projektentwicklung, Stellplatzanlagen, Garagenhöfe, Mietergärten und unbebaute Grundstücke

Valuation Report

relevanten Investoren unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchschnittlich zu bezahlen bereit sind, um eine dem jeweiligen Geschäftsmodell entsprechende Verzinsung des getätigten Investments zu erzielen. Der Bewertungsgegenstand ist anhand des Marktwertes gemäß VS 3.2 der Valuation Standards (8. Auflage – Red Book) bewertet worden, der wie folgt definiert ist: „Der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.” Der Marktwert entspricht inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 BauGB sowie den Standards der European Group of Valuers Associations (TEGoVA – „Blue Book“) sowie des International Valuation Standards Committee (IVSC – „White Book“). Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen im deutschen Teilmarkt gleich gehalten bzw. verringert werden. Im Teilmarkt Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 3,5 % bis 8,0 % (2011: 3,8 % bis 8,0 %; 2010: 3,5 % bis 7,0 %). Für das in Deutschland gelegene gewerblich genutzte ECO-Portfolio (Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Gewerbeparks) reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 6,3 % bis 10,7 % (2011: 6,3 % bis 9,5 %). Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

66

Insgesamt umfasst der Immobilienbestand der conwert Immobilien Invest SE rund 1,94 Mio m². In der folgenden Tabelle ist die Aufteilung der Mietfläche nach Land und Immobilientypus dargestellt: Bestand nach Land und Immobilientypus (Mietfläche in m²)

Österreich

Wohnen

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Gesamt

99.344

223.073

35.201

279.467

24.179

661.263

833.858

112.016

67.612

150.687

13.055

1.177.227

Tschechien

5.324

14.064

-

30.988

1.935

52.311

Slowakei

9.191

-

-

1.533

-

10.725

Sonstige

1.214

8.659

7.458

9.200

7.515

34.046

948.931

357.812

110.271

471.874

46.683

1.935.571

Deutschland

Gesamt

Bitte beachten Sie, dass es bei den Flächenaufstellungen der conwert und der Gutachter zu Differenzen kommen kann. Der Unterschied liegt in der unterschiedlichen Definition der Mieteinheiten als Mietfläche oder Mieteinheit ohne Fläche (Anzahl).

Bestand nach Immobilientypus (Fläche in %) Wohnen

49,0

Gemischt genutzt

24,4

Büro und Gewerbe

18,5

Einzelhandel

5,7

Sonstige

2,4

Knapp die Hälfte der Mietfläche des Portfolios der conwert Immobilien Invest SE (49 %) konzentriert sich auf Wohnimmobilien überwiegend in Deutschland gelegen. Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser und Büro- und Geschäftshäuser machen rund ein Viertel des Portfolios aus (24,4 %) mit Schwerpunkten in Österreich und Deutschland. Auf Büro- und Gewerbeimmobilien mit ähnlicher regionaler Verteilung entfallen 18,5 %. Das Einzelhandelsportfolio mit rund 5,7 % umfasst vor allem das in Deutschland gelegene ECO Portfolio mit Fachmarktzentren sowie Ladenlokale im Wiener Zentrum. Die Sonstigen Immobilien machen nur 2,4 % des Portfolios aus.

Insgesamt erzielte das Immobilienportfolio der conwert Immobilien Invest SE in 2012 eine Gesamtbruttomiete von rund 140,7 Mio € p.a. Wohnimmobilien zeichneten für 43,1 % verantwortlich, gemischt genutzte Immobilien für 23,2 %, Büro- und Gewerbeimmobilien für 22,4 %, Einzelhandelsimmobilien für 8,0 % und Sonstige Immobilien für 3,2 %. In der folgenden Tabelle ist die Aufteilung der IST-Bruttomiete p.a. nach Land und Immobilientypus dargestellt: Bestand nach Land und Immobilientypus (IST-Miete in €)

Österreich

Wohnen

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Gesamt

7.491.955

19.376.635

4.096.958

20.341.365

2.465.506

53.772.419

52.511.082

10.174.062

6.768.344

10.201.620

1.842.647

81.497.755

Tschechien

239.113

1.377.898

-

2.051.568

219.589

3.888.167

Slowakei

360.819

-

-

-

-

360.819

Sonstige

69.924

649.696

401.853

88.813

337

1.210.624

60.672.893

31.578.292

11.267.155

32.683.366

4.528.078

140.729.784

Deutschland

Gesamt

Bestand nach Land (IST-Miete in %) Deutschland

57,9

Österreich

38,2

Tschechien

2,8

Sonstige

0,8

Slowakei

0,3

Regional aufgeteilt entfallen 57,9 % des gesamten Brutto-Mieteinkommens des conwert Immobilien Invest SE Portfolios auf die Investitionen in Deutschland, Österreich folgt mit 38,2 %. Das Mieteinkommen in den zentral- und osteuropäischen Ländern sowie Luxemburg spielt mit 3,9 % eine eher untergeordnete Rolle.

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67

2.1. ÖSTERREICH-PORTFOLIO Das Österreich-Portfolio umfasst nach Mietfläche rund ein Drittel (34,2 %) des gesamten conwert-Portfolios. Innerhalb Österreichs ist die Aufteilung der Mietfläche nach Bundesland und Immobilientypus wie folgt: Bestand in Österreich nach Bundesland (Mietfläche in m²)

Wohnen

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Burgenland

-

Kärnten

-

Niederösterreich Oberösterreich

Gesamt

8.488

-

642

-

9.130

9.253

5.289

-

-

14.542

1.139

75.437

22.560

5.280

10.029

114.444

7.981

10.185

1.923

9.139

-

29.229

Salzburg

-

7.381

610

4.365

4.557

16.912

Steiermark

-

30.498

3.903

-

-

34.401

Tirol

14.653

10.238

-

2.018

-

26.909

Wien

75.572

71.593

916

258.022

9.592

415.695

Gesamt

99.344

223.073

35.201

279.467

24.179

661.263

Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser und Büro- und Geschäftshäuser in innerstädtischen Lagen stellen mit 42,3 % der Mietfläche des Österreich-Bestandes die wichtigste Anlageklasse dar. Büro- und Gewerbeimmobilien folgen mit 33,7 % der Mietfläche. Reine Wohnobjekte sind mit 15,0 %, Einzelhandelsimmobilien mit 5,3 % und Sonstige Immobilien mit 3,7 % der Mietfläche vertreten. Der Leerstand im Österreich Portfolio lag Ende 2012 bei 12,9 % und reduzierte sich damit deutlich um 31,6 % gegenüber 2011, als der Leerstand bei 18,8 % lag. Insgesamt erzielte das Österreich Portfolio der conwert Immobilien Invest SE in 2012 eine Gesamtbruttomiete von rund 53,8 Mio € p.a. Wien ist mit 59,3% mit Abstand der wichtigste lokale Markt hinsichtlich des erzielten Mietertrages p.a. Der erweiterte Verdichtungsraum der Bundeshauptstadt in Niederösterreich trägt 18,3 % zum Vermietungsergebnis bei. Mit weitem Abstand folgen die Bundesländer Tirol (7,6 %), Oberösterreich (4,7 %), Steiermark (3,5 %), Salzburg (3,2 %). In den strukturschwächeren Bundesländern Kärnten und Burgenland werden nur 3,4% des Mietertrages des österreichischen Teilportfolios der conwert Immobilien Invest SE erwirtschaftet. Beim Vergleich der IST-Miete (Brutto, vor Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten) zur Marktmiete (vermietbare Flächen abzüglich struktureller Leerstand zur Marktmiete am Bewertungsstichtag vermietet) ergibt sich im Durchschnitt für das Österreich-Portfolio eine Differenz von 17,8 %. Das vorhandene Mietsteigerungspotenzial kann vor allem durch + die Vermietung von leerstehenden Flächen + Neuabschlüsse bei Flächen, die im Rahmen der Fluktuation freigezogen werden + die Indexierung von bestehenden Mietverträgen realisiert werden.

Bestand in Österreich nach Bundesland (IST-Miete in %) Wien

59,3

Niederösterreich

18,3

Tirol

7,6

Oberösterreich

4,7

Steiermark

3,5

Salzburg

3,2

Kärnten

2,6

Burgenland

0,8

Valuation Report

Bitte beachten Sie, dass es bei den Flächenaufstellungen der conwert und der Gutachter zu Differenzen kommen kann. Der Unterschied liegt in der unterschiedlichen Definition der Mieteinheiten als Mietfläche oder Mieteinheit ohne Fläche (Anzahl).

GESCHÄFTSBERICHT 2012

68

Bestand in Österreich nach Bundesland (IST-Miete zu Marktmiete)

IST-Miete (€)

Burgenland

Markt-Miete (€)

Differenz

439.619

566.831

Kärnten

1.385.229

1.420.047

28,9 % 2,5 %

Niederösterreich

9.822.406

11.929.803

21,5 % 25,7 %

Oberösterreich

2.533.189

3.184.633

Salzburg

1.710.066

1.797.516

5,1 %

Steiermark

1.867.976

2.908.511

55,7 %

Tirol

4.105.046

4.193.979

2,2 %

Wien

31.908.888

37.331.888

17,0 %

Gesamt

53.772.419

63.333.209

17,8 %

2.2 DEUTSCHLAND-PORTFOLIO Deutschland ist für die conwert Immobilien Invest SE mit Abstand der wichtigste Zielinvestitionsmarkt auf Länderebene. Das Deutschland-Portfolio umfasste Ende 2012 nach Mietfläche 60,8 % des gesamten conwert Immobilien Invest SE Portfolios. Innerhalb Deutschlands sind die wichtigsten lokalen Immobilienmärkte nach Immobilientypus und Mietfläche wie folgt: Bestand in Deutschland – Top Standorte (Fläche in m²)

Wohnen

Büro und Gewerbe

Sonstige

Gesamt

Leipzig

278.251

14.984

-

Berlin

238.713

3.933

-

36.646

-

329.881

19.007

8.656

Potsdam

106.404

-

-

270.308

13.014

-

Dresden

39.852

3.391

119.417

-

16.749

-

-

59.992

36.666

-

-

-

36.666

10.766

374

10.060

3.944

-

25.143

-

-

22.787

-

-

22.787

Wiesbaden

1.006

6.396

-

11.558

-

18.960

München

1.824

13.371

-

-

-

15.195

Sonstige

157.042

32.902

34.765

49.769

4.399

278.877

Gesamt

833.858

112.016

67.612

150.687

13.055

1.177.227

Saarbrücken Magdeburg Burglengenfeld

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Bitte beachten Sie, dass es bei den Flächenaufstellungen der conwert und der Gutachter zu Differenzen kommen kann. Der Unterschied liegt in der unterschiedlichen Definition der Mieteinheiten als Mietfläche oder Mieteinheit ohne Fläche (Anzahl).

Reine Wohnimmobilien, insbesondere Zinshäuser und Wohnanlagen, stellen mit 70,8 % der Mietfläche des Deutschland-Portfolios der conwert Immobilien Invest SE den Löwenanteil. Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser und Büro- und Geschäftshäuser in innerstädtischen Lagen folgen mit 12,8 % der Mietfläche, auf den weiteren Plätzen sind Büro- und Gewerbeimmobilien (9,5 %) und Einzelhandelsimmobilien (ECO-Portfolio). In den Sonstigen Immobilien befinden sich 1,1 % der Mietfläche. 76,3 % der gesamten Mietfläche des Deutschland Portfolios ist in den neun Top Standorten konzentriert. Bestand in Deutschland – Top Standorte (IST-Miete in %) Sonstige

26,6

Berlin

23,4

Leipzig

21,6

Potsdam

11,5

Dresden

4,1

München

3,2

Wiesbaden

2,8

Saarbrücken

2,3

Magdeburg

2,3

Burglengenfeld

2,2

Hinsichtlich des erzielten Mietertrages p. a. sind Berlin mit 23,4 % und Leipzig mit 21,6 % die beiden wichtigsten lokalen Immobilienmärkte. Potsdam liegt an dritter Stelle mit 11,5 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Dresden (4,1 %), München (3,2 %), Wiesbaden (2,8%), Saarbrücken (2,3 %), Magdeburg (2,3 %) und Burglengenfeld (Bayern). Rund ein Viertel des Deutschland-Bestandes befindet sich im Streubesitz (26,6 %). Insgesamt erzielte das Deutschland-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE in 2012 eine Gesamtbruttomiete von rund 81,5 Mio € p.a.

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| KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG VALUATION REPORT

69

Beim Vergleich der IST-Miete (Brutto, vor Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten) zur Markt-Miete (vermietbare Flächen abzüglich struktureller Leerstand zur Marktmiete am Bewertungsstichtag vermietet) ergibt sich im Durchschnitt für das Deutschland-Portfolio eine Differenz von 16,1 %, was insbesondere den nachhaltig steigenden Mieten bei Neuvermietung auf dem Wohnimmobilienmarkt geschuldet ist. Die unterschiedlichen Prozentsätze auf Standortebene sind abhängig vom Immobilientypus und vom Objektzustand, dem Vermietungsstand und dem Niveau der Bestandsmiete im jeweiligen Objekt. Zudem werden die Qualität des Mikrostandortes und die soziodemographischen und ökonomischen Perspektiven des Standortes sowie die Lage auf dem lokalen Immobilienmarkt in die Betrachtung des potenziellen Marktmietniveaus und der Marktmietsteigerung mit einbezogen. IST-Miete (€)

Marktmiete (€)

Differenz

Berlin

19.036.158

23.102.393

21,4 %

Leipzig

17.639.393

21.444.908

21,6 %

Potsdam

9.361.862

9.965.693

6,4 %

Dresden

3.307.606

4.547.924

37,5 %

München

2.632.743

2.647.745

0,6 %

Wiesbaden

2.292.224

2.626.703

14,6 %

Saarbrücken

1.906.004

1.985.815

4,2 %

Magdeburg

1.847.654

2.065.047

11,8 %

Burglengenfeld

1.819.018

1.909.522

5,0 %

Sonstige

21.655.092

24.305.399

12,2 %

Gesamt

81.497.755

94.601.149

16,1 %

Im Rahmen der Bewirtschaftung kann kurz- bis mittelfristig der Miet-Cashflow über einen Abbau des derzeitigen Leerstandes bzw. über Neuvermietungsaktivitäten in abhängig von den jeweiligen lokalen Marktbedingungen gesteigert werden. Bestand in Deutschland – Top Standorte (IST-Miete zu Potenzial-Miete)

IST-Miete (€)

Mietpotenzial (€)

Differenz

Berlin

19.036.158

20.082.143

5,5 %

Leipzig

17.639.393

19.277.660

9,3 %

Potsdam

9.361.862

9.465.799

1,1 %

Dresden

3.307.606

4.166.959

26,0 %

München

239.937

239.937

0,0 %

Wiesbaden

1.714.197

1.729.532

0,9 %

Chemnitz

1.675.942

1.823.736

8,8 %

Magdeburg

1.847.654

2.000.683

8,3 %

Naumburg

1.541.379

1.601.290

3,9 %

Sonstige

11.476.585

12.093.879

5,4 %

Gesamt

67.840.714

72.481.619

6,8 %

Kommentar: ohne ECO Portfolio; Potenzial-Miete (Reversionary Rent oder Potential Rent) = IST-Miete der vermieteten Flächen + Marktmiete der leerstehenden Flächen abzgl. struktureller Leerstand

Insgesamt ergibt sich hierbei für das Core-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE in Deutschland (ohne ECO-Portfolio) ein realisierbares Potenzial zur Erhöhung des Cashflows von 6,8 %. Die Differenz von IST-Miete zu Potenzialmiete hat in den einzelnen Standorten unterschiedliche Ursachen. In Dresden, am KätheKollwitz-Ufer, befindet sich eine größere, komplett leer stehende Wohnanlage mit rund 7.350 m² Mietfläche in Sanierung. Die 113 Wohneinheiten werden als Eigentumswohnungen abverkauft. In Leipzig, Chemnitz und Magdeburg besteht Mietsteigerungspotenzial vor allem durch die Neuvermietung von leerstehenden Wohneinheiten. Die Immobilien in den etablierten Märkten München und Wiesbaden sind nahezu zu aktuellen Marktkonditionen vermietet. Der Leerstand im Deutschland-Portfolio lag Ende 2012 bei 7,0 %, wovon ein größerer Anteil strategischer Leerstand im Rahmen der Aufteilung von Wohnimmobilien zum Zweck der Einzelveräußerung von Eigentumswohnungen und grundlegenden Sanierungsmaßnahmen darstellt. In Berlin befindet sich eine Wohnanlage mit 416 Wohneinheiten, bei der die conwert Immobilien Invest SE Erbbaurechtsnehmer ist.

Valuation Report

Bestand in Deutschland – Top Standorte (IST-Miete zu Marktmiete)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

70

2.3 PORTFOLIO ÜBRIGE LÄNDER Zentral- und Osteuropa ist für die conwert Immobilien Invest SE auf Länderebene ein Nischenmarkt. Das Immobilienportfolio in den Ländern Tschechien, Slowakei, Ungarn und der Ukraine umfasste Ende 2012 nach Mietfläche 5,0 % des gesamten conwert Immobilien Invest SE-Portfolios. In Leudelange in Luxemburg ist die conwert Immobilien Invest SE mit einer Büroimmobilie vertreten. Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser und Büro- und Geschäftshäuser in innerstädtischen Lagen stellen mit 43,0 % der Mietfläche innerhalb des Bestandes der übrigen Länder die wichtigste Anlageklasse dar. Büro- und Gewerbeimmobilien folgen mit 23,4 % der Mietfläche. Reine Wohnobjekte sind mit 16,2 %, Einzelhandelsimmobilien mit 7,7 % und sonstige Immobilien mit 9,7 % der Mietfläche vertreten. Innerhalb der übrigen Länder sind die wichtigsten lokalen Immobilienmärkte nach Immobilientypus und Mietfläche wie folgt: Bestand übrige Länder nach Standort (Mietfläche in m²)

Wohnen

Prag (CZ)

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Gesamt

-

-

-

-

1.935

1.935

Brünn (CZ)

1.465

14.064

-

18.043

-

33.572

Pilsen (CZ)

3.859

-

-

9.613

-

13.472

Ostrava (CZ)

-

-

-

3.332

-

3.332

Bratislava (SK)

-

-

-

1.533

-

1.533

Zilina (SK)

9.191

-

-

-

-

9.191

Sonstige

1.214

8.659

7.458

9.200

7.515

34.046

15.729

22.723

7.458

41.721

9.450

97.081

Gesamt

Bitte beachten Sie, dass es bei den Flächenaufstellungen der conwert und der Gutachter zu Differenzen kommen kann. Der Unterschied liegt in der unterschiedlichen Definition der Mieteinheiten als Mietfläche oder Mieteinheit ohne Fläche (Anzahl).

Unter den sonstigen Standorten befinden sich Immobilien in den Städten Budapest und Debrecen (Ungarn), Zaporizhzhia (Ukraine) und Leudelange (Luxemburg). Der Leerstand im Portfolio der übrigen Länder lag Ende 2012 bei 44,5 %. Dies ist insbesondere auf die Immobilien in Luxemburg und der Ukraine zurückzuführen, die per Jahresende 2012 einen Leerstand von 70,5 % bzw. 91,6 % aufwiesen (31,7 % des gesamten Leerstandes im Portfolio der übrigen Länder). Beide Gebäude wurden erst 2011 fertiggestellt und befinden sich noch in der Erstvermarktungsphase. Bestand in Zentral- und Osteuropa nach Standort (IST-Miete in %) Brünn (CZ)

58,0

Pilsen (CZ)

14,0

Debrecen (H)

8,3

Zilina (SK)

7,5

Prag (CZ)

4,6

Ostrava (CZ)

4,0

Zaporizhzhia (UA)

1,8

Budapest (H)

1,7

Bratislava (SK)

0,0

Insgesamt erzielte das Zentral- und Osteuropa-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE in 2012 eine Gesamtbruttomiete von rund 4,8 Mio € p.a. Brünn in Tschechien ist mit 58,0 % mit Abstand der wichtigste lokale Markt hinsichtlich des erzielten Mietertrages p.a., Zusammen mit Pilsen (14,0 %), Prag (4,6 %) und Ostrava (4,0 %) erzielen die vier tschechischen Städte 80,6 % des Brutto-Mieteinkommens im Zentral- und Osteuropa-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE. Weitere wichtige lokale Märkte sind Debrecen in Ungarn und Zilina in der Slowakei mit 8,3 % und 7,5 % des Brutto-Mieteinkommens. In den Städten Zaporizhzhia (Ukraine), Budapest (Ungarn) und Bratislava (Slowakei – eine leerstehende Immobilie ohne Mietertrag sowie zwei Grundstücke) ist die conwert Immobilien Invest SE nur mit einzelnen Immobilien vertreten.

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| KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG VALUATION REPORT

71

3 BEWERTUNGSERGEBNIS Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2012 betrug der Marktwert (Verkehrswert) aller Immobilien im Bestand der conwert Immobilien Invest SE 2.528.930.000 €. Wohnimmobilien trugen mit 40,5 % zum Ergebnis bei, gemischt genutzte Immobilien mit 30,2 %, Büro- und Gewerbeimmobilien mit 20,0 %, Einzelhandelsimmobilien mit 6,1 % und sonstige Immobilien mit 3,1 %. Bewertungsergebnis nach Land und Immobilientypus (Marktwert in €)

Wohnen

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Gesamt

Österreich

171.750.000

328.090.000

51.830.000

529.480.000

42.050.000

1.123.200.000

Deutschland

837.680.000

135.030.000

96.630.000

182.810.000

26.690.000

1.278.840.000

Tschechien

4.350.000

15.040.000

-

38.280.000

3.580.000

61.250.000

Slowakei

9.800.000

-

-

3.500.000

2.040.000

15.340.000

Sonstige

1.660.000

28.370.000

5.330.000

9.800.000

5.140.000

50.300.000

1.025.240.000

506.530.000

153.790.000

763.870.000

79.500.000

2.528.930.000

Gesamt

Der Buchwert der Immobilien in der Bilanz von conwert kann unter dem von den unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert dieser Immobilien liegen. Dies erklärt etwaige Abweichungen.

Bewertungsergebnis nach Land (Marktwert in %) Deutschland

50,6

Österreich

44,4

Tschechien

2,4

Sonstige

2,0

Slowakei

0,6

3.1 ÖSTERREICH-PORTFOLIO Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2012 betrug der Marktwert (Verkehrswert) aller Immobilien im Österreich-Bestand der conwert Immobilien Invest SE 1.123.200.000 €. Demnach zeichnen die Immobilien in der Bundeshauptstadt Wien mit 69,3 % des Marktwertes des Österreich-Portfolios der conwert Immobilien Invest SE verantwortlich. Niederösterreich folgt mit 15,6 % an zweiter Stelle. Der Streubesitz in den Bundesländern Tirol (4,7 %), Oberösterreich (3,2 %), Steiermark (2,7 %), Salzburg (2,1 %), Kärnten (1,6 %) und dem Burgenland (0,7 %) entspricht zusammen 15,1 % des Marktwertes in Österreich.

Bewertungsergebnis Österreich nach Bundesland (Marktwert in %) Wien

69,3

Niederösterreich

15,6

Tirol

4,7

Oberösterreich

3,2

Steiermark

2,7

Salzburg

2,1

Kärnten

1,6

Burgenland

0,7

Valuation Report

Die beiden wesentlichen Investitionszielländer Deutschland (50,6 %) und Österreich (44,4 %) bilden zusammen 95,0 % des gesamten Marktwertes des Portfolios der conwert Immobilien Invest SE ab. Die Immobilien in Zentralund Osteuropa inkl. Luxemburg (übrige Länder) stellen nur 5,0 % des gesamten Portfoliowertes dar, wobei Tschechien mit 2,4 % der wichtigste regionale Markt in Zentral- und Osteuropa ist.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

72

In der folgenden Tabelle ist das Bewertungsergebnis anhand der Bewertungskennzahlen Marktwert/m² und Brutto-Anfangsrendite (GIY) – jeweils im Durchschnitt – auf Ebene der Bundesländer dargestellt: Bewertungsergebnis Österreich nach Top Standort (Marktwert/m² in € und Brutto-Anfangsrendite in%)

Burgenland Kärnten Niederösterreich Oberösterreich Salzburg Steiermark Tirol Wien Österreich Gesamt

Wohnen

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Marktwert/m² (Ø)

-

834

-

1.121

GIY (IST-Miete; Ø)

-

5,8 %

-

5,6 %

-

Marktwert/m² (Ø)

-

1.027

1.529

-

-

GIY (IST-Miete; Ø)

-

7,3 %

8,2 %

-

8,5 %

Marktwert/m² (Ø)

955

1.643

1.463

1.276

1.060

GIY (IST-Miete; Ø)

7,6 %

5,4 %

7,9 %

5,1 %

5,1 %

Marktwert/m² (Ø)

-

444

1.409

1.651

1.759

GIY (IST-Miete; Ø)

-

9,5 %

8,7 %

4,0 %

9,2 %

Marktwert/m² (Ø)

-

1.011

1.066

1.737

1.804

GIY (IST-Miete; Ø)

-

8,0 %

7,5 %

6,9 %

7,6 %

Marktwert/m² (Ø)

-

798

1.617

-

-

GIY (IST-Miete; Ø)

-

5,7 %

7,2 %

-

-

Marktwert/m² (Ø)

-

2.721

-

981

1.597

GIY (IST-Miete; Ø)

-

9,0 %

-

6,6 %

6,5 %

Marktwert/m² (Ø)

1.763

1.723

1.176

1.928

2.392

GIY (IST-Miete; Ø)

4,2 %

6,1 %

5,1 %

4,1 %

6,7 %

Marktwert/m² (Ø)

1.729

1.471

1.472

1.895

1.739

GIY (IST-Miete; Ø)

5,6 %

6,4 %

7,9 %

4,2 %

6,6 %

Kommentar: GIY = Gross Initial Yield / Brutto-Anfangsrendite; mathematisch: Brutto-IST-Miete geteilt durch Marktwert; Objekte ohne derzeitigem Mieteinkommen bzw. unbebaute Grundstücke werden nicht berücksichtigt. Der Buchwert der Immobilien in der Bilanz von conwert kann unter dem von den unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert dieser Immobilien liegen. Dies erklärt etwaige Abweichungen.

3.2 DEUTSCHLAND-PORTFOLIO Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2012 betrug der Marktwert (Verkehrswert) aller Immobilien im Deutschland-Bestand der conwert Immobilien Invest SE 1.278.840.000 €. Bewertungsergebnis nach Land (Marktwert in %)

Berlin

25,2

Sonstige

25,2

Leipzig

19,5

Potsdam

14,4

Dresden

4,1

Wiesbaden

3,4

München

2,7

Magdeburg Burglengenfeld Saarbrücken

2 2 1,4

Rund ein Viertel des Marktwertes des Deutschland-Portfolios der conwert Immobilien Invest SE ist in Berlin, dem wichtigsten Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa, verortet (25,2 %). Die Immobilien in den beiden Märkten Leipzig (19,5 %) und Potsdam (14,4 %) tragen ebenfalls zu einem signifikanten Anteil des Bewertungsergebnisses in Deutschland bei. Weitere wichtige lokale Märkte nach Marktwert sind Dresden (4,1 %), Wiesbaden (3,4 %), München (2,7 %), Magdeburg (2,0 %), Burglengenfeld (Bayern; 2,0 %) sowie Saarbrücken (1,4%). Im Streubesitz befindet sich ein Viertel des gesamten bundesdeutschen Bestandes.

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE |

| KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG VALUATION REPORT

73

In der folgenden Tabelle ist das Bewertungsergebnis anhand der Bewertungskennzahlen Marktwert/m² und Brutto-Anfangsrendite (GIY) – jeweils im Durchschnitt – auf Ebene der Top Standorte dargestellt:

Berlin Leipzig Potsdam Dresden Wiesbaden München Magdeburg Burglengenfeld Saarbrücken Sonstige Deutschland Gesamt

Wohnen

Büro und Gewerbe

Einzelhandel

Gemischt genutzt

Sonstige

Marktwert/m² (Ø)

1.162

1.414

-

1.324

1.648

GIY (IST-Miete; Ø)

6,0 %

8,4 %

-

6,2 %

7,6 % -

Marktwert/m² (Ø)

732

711

-

894

GIY (IST-Miete; Ø)

7,5 %

7,5 %

-

6,9 %

-

Marktwert/m² (Ø)

1.546

-

-

1.498

-

GIY (IST-Miete; Ø)

5,1 %

-

-

5,2 %

-

Marktwert/m² (Ø)

851

758

-

903

-

GIY (IST-Miete; Ø)

7,4 %

7,0 %

-

7,1 %

-

Marktwert/m² (Ø)

2.136

2.178

-

2.402

-

GIY (IST-Miete; Ø)

5,7 %

6,2 %

-

4,8 %

-

Marktwert/m² (Ø)

2.127

2.294

-

-

-

GIY (IST-Miete; Ø)

6,2 %

7,8 %

-

-

-

Marktwert/m² (Ø)

927

1.177

1.213

844

-

GIY (IST-Miete; Ø)

7,1 %

5,9 %

7,2 %

7,3 %

-

Marktwert/m² (Ø)

-

-

1.098

-

-

GIY (IST-Miete; Ø)

-

-

7,3 %

-

-

Marktwert/m² (Ø)

-

486

-

-

-

GIY (IST-Miete; Ø)

-

10,7 %

-

-

-

Marktwert/m² (Ø)

905

1.623

1.709

1.189

1.978

GIY (IST-Miete; Ø)

7,5 %

6,9 %

6,9 %

6,5 %

7,8 %

Marktwert/m² (Ø)

1.005

1.205

1.429

1.213

2.045

GIY (IST-Miete; Ø)

6,6 %

7,8 %

7,0 %

6,2 %

7,7 %

Kommentar: GIY = Gross Initial Yield / Brutto-Anfangsrendite; mathematisch: Brutto-IST-Miete geteilt durch Marktwert; Objekte ohne derzeitigem Mieteinkommen bzw. unbebaute Grundstücke werden nicht berücksichtigt. Der Buchwert der Immobilien in der Bilanz von conwert kann unter dem von den unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert dieser Immobilien liegen. Dies erklärt etwaige Abweichungen.

3.3 PORTFOLIO ÜBRIGE LÄNDER Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2012 betrug der Marktwert (Verkehrswert) aller Immobilien in Zentral- und Osteuropa sowie in Luxemburg im Bestand der conwert Immobilien Invest SE 126.890.000 €.* *) Der Buchwert der Immobilien in der Bilanz von conwert kann unter dem von den unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert dieser Immobilien liegen. Dies erklärt etwaige Abweichungen.

Dieser Valuation Report wurde erstellt von: CBRE GmbH | Valuation, Deutschland

Valuation Report

Bewertungsergebnis Deutschland nach Top Standort (Marktwert/m² in € und Brutto-Anfangsrendite in %)

KONZERNLAGEBERICHT

Bei uns im Bierstöckl freuen sich die Hotelgäste über die gute Infrastruktur, die wir trotz der Lage mitten im Grünen haben. Auch das Ambiente ist ein großer Plus-Punkt und einer der Gründe, warum wir gerade an diesem Standort expandieren wollen.

“

Christa N., Gewerbemieterin von conwert in Wien

Konzernlagebericht

„

GESCHÄFTSBERICHT 2012

76

BRANCHENUMFELD

Die Konjunktur in Europa Die anhaltende Unsicherheit auf vielen Märkten wegen der ungelösten europäischen Staatsschuldenkrise belastete auch 2012 die wirtschaftliche Entwicklung. Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte im Sommer 2012 ihren Leitzins um 0,25 % auf nur noch 0,75 % – den niedrigsten Wert seit Gründung der EZB. Ziel dieses Schrittes war es, die Kreditvergabe durch Banken zu stimulieren. In Österreich lag das Wirtschaftswachstum 2012 mit 0,6 % deutlich unter dem Vorjahreswert von 2,7 %. Im europäischen Vergleich entspricht dieser Wert allerdings einem guten Ergebnis: Laut Eurostat gab es im Euroraum einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,5 %, für die EU insgesamt wird ein Minus von 0,3 % angegeben. Die österreichische Arbeitslosenquote ist mit 4,3 % die niedrigste in der gesamten Europäischen Union (EU). Die Konjunkturentwicklung in Deutschland zeigte sich ebenfalls vergleichsweise unbeeindruckt von der schlechten Lage in weiten Teilen Europas: Das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg 2012 um 0,7 % (2011: 3,0 %). Dabei konzentrierte sich das Wachstum auf die erste Jahreshälfte, während das BIP im vierten Quartal sogar leicht zurückging. Getragen wurde das Wirtschaftswachstum in Deutschland vor allem von den staatlichen und privaten Konsumausgaben sowie vom guten Exportergebnis. (Quellen: CBRE Wiener Büromarkt Q4 2012; Eurostat BIP im Euroraum um 0,6 % und in der EU27 um 0,5 % gefallen. Pressemitteilung vom 14. Februar 2012; Destatis Pressemitteilung vom 15. Januar 2013, DIW Wintergrundlinien 2013)

Der Investmentmarkt Europa 2012 Das Transaktionsvolumen am europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien betrug im Berichtszeitraum rund 120 Mrd €. Das entspricht in etwa dem Vorjahreswert. Allein im vierten Quartal wurden 41,5 Mrd €, also mehr als ein Drittel des Gesamtvolumens, umgesetzt. Damit zeigte sich der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien trotz der gesamtwirtschaftlichen Schwäche Europas sehr robust. Die wichtigsten Teilmärkte waren Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Skandinavien. (Quelle: CBRE European Investment Quartely Q4 2012)

Branchenumfeld Österreich Investmentmarkt Am österreichischen Investmentmarkt wurde 2012 ein Transaktionsvolumen von gut 1,8 Mrd € erreicht. Das entspricht einem Plus von 0,1 Mrd € oder 7 % im Vergleich zu 2011. Dabei konzentrierten sich die Investitionen auf die zweite Jahreshälfte: Allein rund 1,3 Mrd € entfielen auf diesen Zeitraum. Die meisten Abschlüsse fanden in den Bereichen Einzelhandel (41 %), Büro (33 %) und Hotel (16 %) statt. Dominiert wurde der Markt von heimischen und deutschen Investoren. (Quelle: CBRE Wiener Büromarkt Q4 2012)

Wiener Wohnimmobilienmarkt Der Wiener Wohnimmobilienmarkt war auch im Jahr 2012 von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt. Innerhalb der vergangenen zwölf Jahre sind die Preise um mehr als 80 % gestiegen. Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden 2012 für durchschnittlich 2.700 €/m² gehandelt. Für neu erbaute Wohnungen lag der Preis im Schnitt bei 3.800 €/m². In den besten Lagen – insbesondere im ersten Bezirk – lagen die Durchschnittspreise bei über 7.600 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen bzw. knapp 8.200 €/m² für neue Eigentumswohnungen. Damit nähert sich Wien allmählich dem Preisniveau vergleichbarer deutscher Städte wie Hamburg oder München an.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Branchenumfeld

77

Die Mieten entwickelten sich dagegen weit weniger dynamisch als die Preise auf dem Wohnungseigentumsmarkt: Die Angebotsmieten erhöhten sich seit dem Jahr 2000 um lediglich 25 %, obwohl umfangreiche Investitionen in Ausstattung und Qualität der Wohnungen erfolgten. Wohnungen mit sehr guter Lage und Ausstattung wurden ab 12 €/m² vermietet, in normaler bis guter Lage lagen die Mieten zwischen 7 und 10 €/m². (Quelle: ÖVI: Immobilienmarkt Österreich – Ausblick 2013)

Wiener Zinshausmarkt Wiener Zinshäuser sind weiterhin begehrt: Das Transaktionsvolumen am Wiener Markt erhöhte sich 2012 um 15 % auf rund 1,5 Mrd €. Damit sind Zinshäuser das am stärksten wachsende Segment des Wiener Immobilien-Investmentmarkts. In allen Bezirken kam es zu leichten Preisanstiegen, während die Renditen etwas zurückgingen. Für sehr gute Objekte in guten Lagen innerhalb des Gürtels lagen sie nach Angaben des Immobiliendienstleisters EHL bei 3,0 bis 3,5 %. Im ersten Bezirk stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise aufgrund hochwertig renovierter Altbauten und großzügig ausgebauter Dachgeschoße auf 4.800 €/m². (Quelle: FONDS professionell: EHL: Wiener Zinshausmarkt legt weiter zu, 5. Februar 2013)

Gewerbe- und Büroimmobilien Der österreichische Retailmarkt erwies sich auch im Geschäftsjahr 2012 als sehr stabil. Die Spitzenmiete erreichte mit 300 €/m²/Monat ein Rekordhoch. Diese Preise wurden in den Toplagen der Wiener Innenstadt erzielt. Das dortige “Goldene U“ (Kärntner Straße, Kohlmarkt und Graben) ist bei internationalen Ketten sehr begehrt. Die Spitzenbruttorendite sank aufgrund der gestiegenen Quadratmeterkaufpreise jedoch leicht von 4,4 auf 4,3 % Ende 2012. Die Situation bei Einkaufs- und Fachmarktzentren ist ebenfalls stabil. Die durchschnittliche Spitzenmiete bei den Shoppingcentern lag bei 101 €/m²/Monat und damit auf Vorjahresniveau. Insgesamt wurden drei neue Center mit insgesamt mehr als 100.000 m² Fläche eröffnet. In den Fachmarktzentren stiegen die Spitzenmieten leicht von 12,0 auf 12,5 €/m²/Monat. Hier gab es keine Neueröffnungen, da Österreich inzwischen nahezu flächendeckend versorgt ist. Für 2013 erwarten die Analysten von CBRE eine Marktbereinigung, die vor allem ältere Zentren treffen könnte. Am Wiener Büromarkt wurden im Jahr 2012 insgesamt 338.000 m² neue Flächen fertiggestellt – fast doppelt so viele wie im Vorjahr (178.000 m²). Aufgrund dieses Neubauvolumens erhöhte sich der Leerstand bis Ende 2012 von 6,1 auf 6,6 %. Die Spitzenmiete im ersten Bezirk kletterte binnen Jahresfrist um 1 € oder 4,2 % auf 24,75 €/m²/Monat. Dagegen sank die Spitzenrendite von 4,2 auf 4,0 %. In den guten und mittleren Bürolagen blieb das Mietniveau weitgehend unverändert. Die Renditen in diesen Lagen liegen bei 5,7 bis 6,3 %. (Quelle: CBRE Wiener Büromarkt Q4 2012)

Konzernlagebericht

(Quelle: CBRE Heimischer Retailmarkt vor natürlicher Bereinigung, CBRE Einzelhandelsmarkt Österreich Herbst 2012)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

78

Branchenumfeld Deutschland Wohnimmobilienmarkt Deutschland 2012 wurden auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien Portfolios im Wert von mehr als 11,3 Mrd € gehandelt. Das entspricht einem Plus von etwa 84 % gegenüber 2011 und ist der höchste Wert seit 2007. Insgesamt wurden über 204.000 Wohneinheiten mit knapp 13 Mio m² gehandelt, während es im Vorjahr lediglich 92.000 Einheiten waren. Hauptursache für dieses überaus gute Ergebnis waren fünf sehr große Transaktionen, auf die rund 5 Mrd € oder 44 % des Volumens entfielen: Die Verkäufe von Beständen der LBBW sowie von BauBeCon, Speymill Deutsche Immobilien Company, DKB Immobilien und TLG Wohnen. Das ausgezeichnete Ergebnis ist auch Ausdruck der Suche von institutionellen Investoren nach stabilen Anlagen. Dabei gelten deutsche Wohnimmobilien als besonders sicher. Im Berichtszeitraum tätigten börsenotierte Immobilienunternehmen Investitionen in Höhe von 4,5 Mrd €, gefolgt von Pensions- und Spezialfonds (2,4 Mrd €) sowie Asset- und Fondsmanagern (1,8 Mrd €). Besonders gefragt waren nach Angaben von CBRE Core-Objekte in wirtschaftsstarken (Regional-)Zentren. Dieser Fokus sorgte für eine anhaltende Angebotsverknappung in den großen Städten. (Quelle: CBRE Markt für Wohnimmobilienportfolios Q4 2012)

Berliner Wohnimmobilienmarkt Auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien wurden 2012 Berliner Wohnungsportfolios im Wert von 1,7 Mrd € gehandelt. Darüber hinaus erwarten Analysten, dass mit dem Verkauf einzelner Zinshäuser rund 4 Mrd € umgesetzt werden. (Quellen: JLL Der deutsche Investmentmarkt Q4 2012; Engel & Völkers Commercial Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2012/13 Berlin)

Der Mittelwert des von Anbietern verlangten Quadratmeterpreises stieg um mehr als 17 % von 1.149 auf 1.349 €. Der höchste Anstieg wurde in den preisgünstigen Segmenten registriert. Auch die Preise für einzelne Eigentumswohnungen zogen an: Der Durchschnittspreis für eine Berliner Wohnung erhöhte sich sogar um knapp 20 % auf 2.258 €/m². Als Ursachen für diese Entwicklung werden Inflationsängste, die Eurokrise sowie die niedrigen Zinsen genannt. In Berlin-Mitte betrug der Durchschnittspreis sogar über 3.300 €/m², während die Durchschnittspreise am Stadtrand noch unter 2.000 €/m² liegen. Die Mieten auf dem Berliner Wohnungsmarkt erhöhten sich weiter. Die Angebotsmieten (netto kalt) zogen im Berichtsjahr um durchschnittlich 13,8 % an und stiegen von 6,59 €/m²/Monat im Jahr 2011 auf 7,50 €/m²/Monat. Damit beschleunigte sich das Preiswachstum 2012 nochmals enorm; 2011 hatte der Zuwachs noch bei 7,8 % gelegen. Im oberen Marktsegment lag der Zuwachs im Jahr 2012 mit 15,9 % (von 12,04 auf 13,95 €/m²/Monat) deutlich höher als im unteren Marktsegment, wo die Preise um 8,7 % zulegten (von 4,50 auf 4,89 €/m²/Monat). (Quelle: GSW/CBRE Wohnmarkt Report 2013)

Der Investmentmarkt Deutschland 2012: Büro, Gewerbe und Retail Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt konnte sein gutes Ergebnis aus dem Vorjahr nochmals verbessern: 2012 wurden insgesamt 25,2 Mrd € in Gewerbeimmobilien investiert, 11 % mehr als 2011. Damit stärkte Deutschland seine Position als sicherer Anlagestandort innerhalb der Eurozone. Büroobjekte machten über 11 Mrd € oder 44 % des Transaktionsvolumens aus und waren damit die begehrteste Anlageklasse. In diesem Segment stieg das Volumen um 35 % gegenüber dem Vergleichszeitraum. Auf Retailimmobilien entfielen rund 9,2 Mrd € (36 %) und auf Lager- und Logistikflächen rund 1,7 Mrd € (6,6 %). Es folgten Hotels (5,4 %) und Entwicklungsgrundstücke (4,8 %). Über die Hälfte aller Investitionen (54 % oder gut 13,7 Mrd €) konzentrierte sich auf die fünf deutschen Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Das sind 23 % mehr als noch 2011. Größter Gewinner war Berlin mit einem Volumen von rund 4,3 Mrd €, was einem Plus von rund 93 % entspricht. (Quelle: CBRE Deutschland Investment Quarterly Q4 2012)

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Branchenumfeld Geschäftsverlauf 79

GESCHÄFTSVERLAUF

GESCHÄFTSENTWICKLUNG

*)

Die Nutzflächen und die Einheiten werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. der PKW-Flächen/-Einheiten dargestellt. Die Vergleichswerte für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst und sind daher mit dem Vorjahresbericht 2011 nicht vergleichbar.

Das Immobilienvermögen von conwert belief sich zum Stichtag 31. Dezember 2012 auf 2.510,7 Mio € (2011: 2.828,6 Mio €) und verringerte sich wie sämtliche andere Immobilienkennzahlen aufgrund der Verkäufe. Die Neubewertung des conwert-Immobilienportfolios Ende des Geschäftsjahres 2012 führte zudem zu erheblichen Zeitwertanpassungen bei einzelnen Immobilien bzw. Portfolienteilen. Aufwertungen in Höhe von insgesamt 64,6 Mio € standen Abwertungen von insgesamt 101,8 Mio € gegenüber. So mussten die Zeitwerte der Immobilien im ECO-Portfolio aufgrund des schwierigen Marktumfeldes im Gewerbeimmobilienbereich um 45,7 Mio € und im Portfolio übrige Länder aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Lage um 34,4 Mio €, davon 17,6 Mio € für ECO-Objekte, nach unten angepasst werden. Weiters wurde der gesamte Firmenwert sowie weitere immaterielle Vermögenswerte im Ausmaß von insgesamt 117,6 Mio € abgeschrieben. Die Wertminderung resultiert aus der strategischen Neuausrichtung im Bereich der Verkaufsaktivitäten des Konzerns, die für die Zukunft eine Verminderung der Verkaufsumsätze vorsieht. Aufgrund der verminderten Verkaufsumsätze werden künftig wesentlich niedrigere Ergebnisbeiträge aus dem Verkaufsgeschäft erzielt. Die Ergebnisbeiträge aus dem Verkaufsgeschäft sind für die Bewertung der Kundenbeziehungen und Managementverträge und insbesondere auch für die Bewertung der Geschäfts- oder Firmenwerte maßgeblich. Die Verminderung der Verkaufsaktivitäten führt überdies zu verminderten Provisionsumsätzen in den Vertriebsbereichen des Konzerns. Außerdem ergeben sich, bedingt durch die Anfang 2013 erfolgte mehrheitliche Übernahme der Anteile an der KWG Kommunale Wohnen AG, Hamburg, für die Zukunft organisatorische Anpassungen, die die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte der Dienstleistungsbereiche in der Region Deutschland zusätzlich negativ beeinflussen. Das Nettoergebnis aus der Anpassung der beizulegenden Zeitwerte machte insgesamt (27,3) Mio € und die negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien (9,9) Mio € aus. Die Capex, die aktivierbaren Investitionen in Immobilien, beliefen sich zum Stichtag auf 40,4 Mio €. Trotz der Abwertung von problematischen Immobilienbeständen betrug der unverwässerte EPRA NAV Ende 2012 15,79 €.

ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE NACH REGIONEN (in 1.000 m2) 2.500 2.120 1.924

2.000 1.500 1.000

1.216

1.178

816 658

500 89

88

2011

2012

Österreich

Übrige Länder

Deutschland

Gesamt

ENTWICKLUNG FLÄCHEN NACH NUTZUNGSART (in 1.000 m2) 2.500 2.120 1.924

2.000 1.500

1.227

1.125 894

1.000

799

500

2011

2012

Wohnen

Gesamt

Gewerbe inkl. Büro & Sonstiges

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN (in Mio €) 3.000

2.829 2.511

2.500 2.000 1.500

1.362 1.304

1.288 1.095

1.000 500 163

127

2011

2012

Österreich

Übrige Länder

Deutschland

Gesamt

Konzernlagebericht

Immobilienportfolio und -vermögen Das positive Marktumfeld in Österreich und Deutschland konnte conwert 2012 für eine stabile Geschäftsentwicklung im Wohnimmobilienbereich nutzen. Im Gewerbeimmobilienmarkt und in CEE war das Marktumfeld dagegen herausfordernd. conwert nutzte den Verkäufermarkt insbesondere in Wien/Österreich zur Veräußerung zahlreicher Immobilien und Wohnungen, wobei conwert auch von der großen Nachfrage seitens privater und institutioneller Investoren im Ausland profitieren konnte. Die Verkaufsaktivitäten wirkten sich zudem positiv auf die Leerstandsentwicklung aus. Das conwert-Immobilienportfolio umfasste zum Stichtag 31. Dezember 2012 in Summe 1.502 Objekte in Österreich, Deutschland und den übrigen Ländern (2011: 1.666 Objekte). Die rege Verkaufstätigkeit im Jahr 2012 führte somit zu einem Rückgang bei der Objektanzahl, was sich auch in der Entwicklung der Gesamtnutzflächen und den Mieteinheiten widerspiegelte. So betrug die Gesamtnutzfläche von conwert 2012 1.924.433 m² (2011: 2.120.247 m² *)) und die Anzahl der Mieteinheiten 20.479 (2011: 22.923). Insgesamt waren 16.279 Einheiten dem Wohnimmobilienbereich (2011: 18.312) und 3.721 Einheiten dem Gewerbeimmobilienbereich (2011: 4.093) zuzurechnen. Die Anzahl der PKWStellplätze belief sich auf 10.795 (2011: 11.213) und die Anzahl der sonstigen Einheiten auf 479 (2011: 518). 58,5 % der Nutzflächen waren zum Stichtag dem Wohnungssegment zuzuordnen. Dieser Anteil soll sich aufgrund des geplanten Abverkaufs der ECO-Immobilien in den kommenden Jahren noch erhöhen.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

80

Entwicklung Mieten und Leerstand conwert kann im Geschäftsjahr 2012 auf eine erfolgreiche Neuvermietungsleistung verweisen. Die durchschnittliche Wohnungsmiete lag Ende 2012 bei 5,43 €/m²/M. (2011: 5,37 €/m²/M.) und die durchschnittliche Miete im Gewerbebereich exkl. Sonstige bei 8,41 €/m²/M. (2011: 8,50 €/m²/M.) Entwicklung Durchschnittsmieten (€/m2/M.)

2012

2011

Wohnungen

5,43

5,37

1,1

Gewerbe

8,41

8,50

(1,1)

Änderung (in %)

Beim strategischen Leerstand kam es aufgrund des erfolgreichen Abverkaufs von Immobilien mit hohen Leerstandsraten zu einer weiteren Verbesserung von 4,4 % auf 3,0 %. Der tatsächliche Leerstand verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr deutlich um 23,0 % auf 7,7 % (2011: 10,0 % *)). Auch der Gesamtleerstand verbesserte sich damit erheblich gegenüber dem Vorjahr um 26,2 % auf 10,7 % (2011: 14,5 % *)). Beim Gesamtleerstand sind 20,6 % auf nur sechs Objekte mit einem Anteil von nur 3,4 % am Gesamtimmobilienvermögen zurückzuführen – davon vier ECO-Objekte. Das conwert-Portfolio ohne die ECO-Immobilien betrachtet wies zum Stichtag eine Leerstandsrate von 8,8 % aus. Damit konnte eine Reduktion von 23,0 % *) zum Vorjahr erzielt werden. Der Abverkauf von 40.896 m² leer stehender Flächen ist vor allem für diese starke Verbesserung verantwortlich. Weiters konnten 18.322 m² Leerstand organisch vor allem aufgrund von Neuvermietungen abgebaut werden. Bei der eigenständigen Betrachtung des ECO-Portfolios wird die folgende Entwicklung ersichtlich: Aufgrund der vorangetriebenen Development- und Verkaufs-Aktivitäten sank der Gesamtleerstand des ECO-Portfolios deutlich um 31,4 % *) auf 18,6 %. Durch die Abverkäufe von fünf ECO-Immobilien konnten allein 28.617 m² leerstehende Flächen veräußert werden. Die organische Leerstandsreduktion im ECO-Portfolio machte 14.578 m² aus. 15,3 % des Gesamtleerstands waren auf fünf Objekte zurückzuführen. Der Verkehrswert dieser Immobilien betrug in Summe 35,6 Mio €. Diese machten nur 6,8 % des Immobilienvermögens des ECO-Portfolios bzw. 1,4 % des conwert-Portfolios aus.

conwert ohne ECO

ECO

(Fläche in m2, Quote in %)

(Fläche in m2, Quote in %)

200.000

194.482

150.000

11,4

(40.896)

120.000

1.078

111.962

(28.617)

(18.322) 136.342

90.000

(14.578) 68.767

100.000

60.000

27,1

8,8 18,6 50.000

5,0

30.000 2,4

2011

*)

Verkauf

Kauf

Organisch +/-

2012

Leerstand gesamt

*)

5,5 2,1

2011

*)

Verkauf

Kauf

Organisch +/-

2012

Leerstand strategisch

Die Nutzflächen und die Einheiten werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. der PKW-Flächen/-Einheiten dargestellt. Die Vergleichswerte für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst und sind daher mit dem Vorjahresbericht 2011 nicht vergleichbar.

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT |

| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Geschäftsverlauf

81

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG (verwaltete Flächen in 1.000 m2) 5.000

4.669 4.382

4.191

4.000 3.407

3.300

2.863

3.000

2.000 1.328

1.262

1.083

1.000

2010

2011

RESAG

2012

alt+kelber

Gesamt

ENTWICKLUNG VERWALTETE FLÄCHEN (in 1.000 m2) 5.000

4.669 4.383

4.191

4.000 3.000

2.763 2.164 2.027

2.000

1.906

2.636 1.747

1.000

2010

conwert

2011

2012

Assets von Dritten

Gesamt

Konzernlagebericht

Immobiliendienstleistungen Der Dienstleistungsbereich in Österreich und Deutschland konnte in seiner Struktur weiter optimiert werden. So wurde der Vertrieb in Österreich teilweise internalisiert und die Baumanagementgesellschaft mit der conwert Management GmbH verschmolzen. Weiters wurde die RESAG Immobilienmakler GmbH mit 31. Dezember 2012 entkonsolidiert. In Deutschland kam es ebenfalls zu weiteren Vereinheitlichungen der Strukturen innerhalb der alt+kelber-Gruppe. Der gesamte conwertVertrieb leistete im Geschäftsjahr 2012 hervorragende Arbeit. So wurden 2.521 Einzel-Einheiten und 167 Objekte mit 2.268 Einheiten veräußert sowie 7.611 Einheiten vermietet. Die Vermietungsleistung für Dritte belief sich auf 52,4 % des Gesamtvolumens und die Verkaufsleistung für externe Kunden am Markt lag bei 20,5 % des Gesamtvolumens. Die Hausverwaltungsgesellschaften von conwert verwalteten zudem 4.382.860 m² Flächen, davon ebenfalls 2.635.966 m² bzw. 60,1 % der Gesamtflächen für Dritte. Die Anzahl der verwalteten Einheiten betrug 60.100, wobei 44.881 Einheiten in Deutschland und 15.219 Einheiten in Österreich lagen.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

82

UMSATZENTWICKLUNG

110,5 Mio € Net Rental Income

409,6 Mio €

Die im Vergleich zum Vorjahr reduzierten Verkaufsumsätze führten im abgeschlossenen Geschäftsjahr zu geringeren Gesamtumsätzen von conwert. Diese lagen zum Stichtag bei 625,1 Mio € (2011: 852,9 Mio €). Die Verkaufsumsätze lagen mit einem Volumen von 409,7 Mio € knapp unter Zielniveau für das abgeschlossene Geschäftsjahr. Entwicklung Umsatzerlöse (in Mio €)

Vermietungserlöse

Veräußerungs- Dienstleistungserlöse erlöse

Gesamt

2011

210,0

613,3

29,5

852,9

2012

188,1

409,7

27,3

625,1

Umsatz nach Regionen (in Mio €)

Österreich Deutschland

Übrige KonzernLänder überleitung

2012

2011

Konzern

Konzern

Änderung (in %)

Verkaufserlöse Vermietungserlöse

76,2

105,6

6,6

(0,3)

188,1

210,0

(10,4)

Veräußerungserlöse

288,0

120,2

1,5

-

409,7

613,3

(33,2)

Dienstleistungserlöse

35,1

51,5

1,3

(60,6)

27,3

29,5

(7,8)

Umsatzerlöse gesamt

399,3

277,4

9,4

(61,0)

625,1

852,9

(26,7)

Vermietungserlöse Im abgeschlossenen Geschäftsjahr verringerten sich die Vermietungserlöse von conwert aufgrund der zahlreichen Verkäufe von Immobilien um 10,4 % auf 188,1 Mio € im Vergleich zum Vorjahr. Der NRI reduzierte sich leicht von 119,1 Mio € auf 110,5 Mio €, wobei diese Entwicklung aufgrund der zahlreichen Immobilienverkäufe ein positives Ergebnis widerspiegelt. Die NRI-Marge lag bei sehr guten 58,6 % (2011: 56,7 %). Die Nettoverkehrswertrendite kam nach 5,3 % im Vorjahr bei 5,7 % Ende des abgeschlossenen Geschäftsjahres zu liegen. Vermietungserlöse nach Regionen vor Konzernüberleitung (in Mio €) Österreich

2012

2011

76,2

82,5

105,6

122,6

6,6

6,0

Entwicklung NRI nach Regionen (in Mio €)

2012

2011

Österreich

41,7

46,9

Deutschland

59,0

62,9

Deutschland Übrige Länder

Übrige Länder

3,9

3,4

Konzernüberleitung

5,8

(6,0)

110,5

119,1

Konzern

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT |

| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Geschäftsverlauf

83

Veräußerungserlöse Die Verkaufsumsätze kamen mit 409,6 Mio € um 33,2 % unter jenen des sehr starken Vorjahres zu liegen. Der Schwerpunkt der Verkaufstätigkeit lag klar in Österreich. Hier betrugen die Verkaufsumsätze 288,0 Mio €. In Deutschland wurden Immobilien im Gesamtwert von 120,2 Mio € veräußert. In CEE kamen die Verkäufe mit einem Verkaufsumsatz von 1,5 Mio € beinahe zum Stillstand. Dies war auf die schlechten Rahmenbedingungen am Markt zurückzuführen. Die IFRS-Gewinnmarge über das gesamte verkaufte Immobilienvermögen lag bei 9,2 % und die Cash-Marge bei 15,7 %. So betrug der IFRS-Gewinn Ende 2012 aus den veräußerten Immobilien 34,6 Mio €. In Summe wurden 2.761 Wohnund Gewerbeeinheiten im Geschäftsjahr 2012 veräußert. Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei rund 1.532 €/m². Veräußerungserlöse nach Regionen (in %)

2012

2011

Österreich

70,3

50,4

Deutschland

29,3

47,7

0,4

1,9

2011

2010

Übrige Länder

Margen Veräußerungserlöse (Buchwertaufschlag in %)

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

2012

3,9

2,4

6,8

Zum Verkauf gehaltene Immobilien

21,6

19,8

33,1

Cash-Marge

15,7

16,0

27,8

IFRS-Marge

9,2

8,7

13,1

Entwicklung Immobiliendienstleistungen (in Mio €)

2012

2011

2010

Umsätze Drittgeschäft

27,3

29,5

34,4

Umsätze Intern

60,6

64,9

52,0

Dienstleistungsumsätze gesamt vor Konzernüberleitung

87,9

94,4

86,4

Konzernlagebericht

Dienstleistungserlöse Die externen Dienstleistungserlöse, welche durch die Erbringung durch Dienstleistungen an Dritte erzielt wurden, betrugen 27,3 Mio €. Dies stellt einen Rückgang um 7,8 % im Vergleich zum Berichtszeitraum des Vorjahres dar. Die intern erzielten Dienstleistungserlöse beliefen sich auf 60,6 Mio €.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

84

ERTRAGSENTWICKLUNG Ein starkes Verkaufsgeschäft und gute Mieteinnahmen sowie ein Rückgang bei der Leerstandsrate führten zu einem guten operativen Ergebnis vor Einmaleffekten. Unterm Strich war das Ergebnis von conwert jedoch durch hohe Sonder-Abschreibungen und Einmaleffekte belastet. So kam das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) zum Stichtag bei 97,2 Mio € zu liegen (2011: 124,8 Mio €). Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EBIT), welches die operative Entwicklung der Gesellschaft widerspiegelt betrug zum Stichtag (58,5) Mio €, was einerseits an der Abschreibung des Goodwills und der immateriellen Vermögenswerte von conwert in Höhe von 118,5 Mio € und andererseits an negativen Zeitwertanpassungen insbesondere beim ECO- und CEE-Portfolio in Höhe von 27,3 Mio € lag. Die außerordentlichen Einmaleffekte zeigen sich auch im Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT), das bei (154,6) Mio € zu liegen kam.

ENTWICKLUNG EBIT (in Mio €) 119,8

120

103,2

100 80 60 40 20 0 -20 -40

(58,5)

-60

2010

200

2011

2012

Überblick über ausgewählte Daten der Ertragslage

2012

2011

Änderung (in %)

Vermietungserlöse

Mio €

188,1

210,0

(10,4)

Veräußerungserlöse

Mio €

409,6

613,3

(33,2)

ENTWICKLUNG EBITDA

Dienstleistungserlöse

Mio €

27,3

29,5

(7,8)

(in Mio €)

Umsatzerlöse Gesamt

Mio €

625,1

852,9

(26,7)

184,9

150 124,8 2.763 97,2

100

50

2010

2011

Immobilienaufwendungen

Mio €

(77,6)

(90,9)

14,6

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien

Mio €

(375,1)

(564,3)

(33,5)

Sonstige betriebliche Erträge

Mio €

6,1

9,1

(33,0)

Personalaufwendungen

Mio €

(35,8)

(35,3)

1,4

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Mio €

(45,5)

(46,7)

2,6

Betriebsergebnis vor Zu- & Abschreibungen (EBITDA)

Mio €

97,2

124,8

(22,1)

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

Mio €

(27,3)

7,8

-

Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten

Mio €

(9,9)

(7,5)

32,0

Abschreibungen u. Wertminderungen

Mio €

(118,5)

(5,3)

-

Betriebsergebnis (EBIT)

Mio €

(58,5)

119,8

-

Finanzergebnis

Mio €

(96,1)

(96,2)

(0,1)

2012

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

Mio €

(154,6)

23,6

-

Konzernergebnis

Mio €

(172,1)

18,5

-

Konzernergebnis nach Anteilen anderer Gesellschafter

Mio €

(167,8)

23,3

-

Funds from Operations II (FFO) *)

Mio €

43,0

81,3

(47,1)

Cash Profit **)

Mio €

38,1

73,8

(48,4)

Net Rental Income (NRI)

Mio €

110,5

119,1

(7,2)

Gewinn pro Aktie

Mio €

(2,06)

0,28

-

Verwässertes Ergebnis pro Aktie

Mio €

(1,61)

0,28

-

FFO II pro Aktie

Mio €

0,53

0,98

(45,9)

*)

**)

FFO II: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Nettogewinn/-verlust Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten Cash Profit: FFO II - tatsächlich liquiditätswirksame Steuern

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Geschäftsverlauf

85

Neubewertungsergebnis Das Neubewertungsergebnis von conwert in deren Hold-Portfolio war durch die negativen Zeitwertanpassungen bei den ECO- und CEE-Immobilien geprägt. Die herausfordernden Rahmenbedingungen in den Gewerbeimmobilienmärkten und den CEE-Märkten führten zu negativen Zeitwertanpassungen in Höhe von netto 45,7 Mio € bei ECO und 34,4 Mio € bei Immobilien in den übrigen Ländern, davon 17,6 Mio € für ECO-Objekte. Ziel des conwert Managements bleibt es, beide Portfolien (ECO und CEE) zügig abzuverkaufen, da conwert insbesondere im CEE-Raum die kritische Größe für profitables Wachstum fehlt. Die Neubewertung des Österreich-Portfolios zeigte eine negative Zeitwertanpassung in Höhe von netto (10,1) Mio € (ohne die Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des ECO-Portfolios in Österreich in Höhe von (17,0) Mio € wäre das Bewertungsergebnis jedoch mit 6,9 Mio € deutlich positiv ausgefallen). Die Zeitwertanpassung des Deutschland-Portfolios betrug netto 15,3 Mio € (obwohl es auch im ECO-Portfolio in Deutschland negative Zeitwertanpassungen in Höhe von netto (11,2) Mio € gab). Der Fair Value, welcher von den unabhängigen Sachverständigen ermittelt wird, muss stets bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40 berücksichtig werden. Auf- und Abwertungen sind somit bilanz- und ertragswirksam und im Nettoergebnis aus den Zeitwertanpassungen ersichtlich. Bei dem Portfolio „zum Verkauf gehaltene Immobilien“ muss stets der niedrigere Wert aus Anschaffungs- bzw. Zeitwert berücksichtigt werden. Dadurch sind Aufwertungen über den Anschaffungspreis hinaus nicht möglich, Abwertungen werden jedoch voll bilanzwirksam. Die Abwertungen des Portfolios „zum Verkauf gehaltene Immobilien“ betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr (9,9) Mio € (2011: (7,5) Mio €). Fair Value-Anpassungen 2012 nach Segmenten/Regionen

Österreich

Deutschland

Übrige Länder

Konzern *)

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

Mio €

(10,1)

16,5

(34,4)

(27,3)

Immobilienvermögen der als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Mio €

868,0

1.221,9

117,5

2.207,4

Abwertungen des Immobilienvermögens der zum Verkauf gehaltene Immobilien

Mio €

(2,4)

(1,3)

(6,3)

(9,9)

Wertanpassungen gesamt

Mio €

(12,5)

15,3

(40,7)

(37,2)

Immobilienvermögen am 31.12.2012

Mio €

1.095,1

1.288,3

127,3

2.510,7

Immobilienvermögen je m² Wohnfläche **)

€

1.627,89

1.023,34

1.239,05

1.151,37

Immobilienvermögen je m² Gewerbefläche **)

€

1.683,83

1.353,60

1.608,52

1.563,33

**)

nach Konsolidierung nach Überwiegen der Nutzungsart

Abschreibungen Bei den Abschreibungen musste conwert im Geschäftsjahr 2012 eine Erhöhung von 5,3 Mio € in 2011 auf 117,6 Mio € in Kauf nehmen. Das ist insbesondere auf die Abschreibung des Goodwills in Höhe von 114,8 Mio € sowie von immateriellen Vermögenswerten in Höhe von 2,8 Mio € zurückzuführen. Die detaillierte Darstellung der Wertminderungen finden sich im Konzernanhang unter Punkt 8.2. Immaterielle Vermögenswerte. Personalaufwendungen Die Personalaufwendungen erhöhten sich ebenfalls leicht um 1,4 % von 35,3 Mio € im Vorjahr auf 35,8 Mio € im abgeschlossenen Geschäftsjahr. Zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Neustrukturierung einiger alt+kelber-Tochtergesellschaften sowie die teilweise Internalisierung des Vertriebs in Österreich sowie die Abfindungszahlungen an Franz Jürgen Kelber, Geschäftsführender Direktor, sowie Walter Leitner, Regionalleiter Deutschland, im Rahmen ihres Ausscheidens aus conwert waren der Grund hierfür. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beliefen sich zum Stichtag 31. Dezember 2012 auf 45,5 Mio € (2011: 46,7 Mio €). In dieser Position beinhaltet waren Vermittlungs- und Subprovisionen für Immobilienvermittlung und -vertrieb in der Höhe von 2,2 Mio € (2011: 8,2 Mio €), 12,5 Mio € für Beratungsleistungen (2011: 9,4 Mio €) und erforderliche Forderungswertberichtigungen in Höhe von 2,7 Mio € (2011: 4,9 Mio €).

Konzernlagebericht

*)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

86

ENTWICKLUNG FFO II (in Mio €)

100 81,3

80 60

53,5

2.763 43,0

40 20

2010

2011

Finanzergebnis Beim Finanzergebnis kam es aufgrund der reduzierten Fremdkapitalverbindlichkeiten zu einer minimalen Verbesserung von (96,2) Mio € auf (96,1) Mio €. Das Finanzergebnis setzt sich bei wirtschaftlicher Betrachtung wie folgt zusammen: (77,5) Mio € war der bare Zinsaufwand. Darüber hinaus wurden unbare Zuschreibungen bei den Wandelschuldverschreibungen sowie unbarer Zinsaufwand durch die Rückkäufe 2012 in Höhe von 8,8 Mio € schlagend (2011 hatten die unbaren Zuschreibungen 7,9 Mio € betragen). Die Wertveränderung von ineffektiven Swaps betrug (7,8) Mio €. 2011 lagen diese netto bei 2,2 Mio €. Die Geldkosten betrugen 3,4 Mio € (nach 4,5 Mio € 2011). Die Restrukturierung der Derivate kostete weitere 6,2 Mio €, die jedoch hinkünftig voraussichtlich zu einem jährlich um bis zu 8 Mio € reduzierten cashwirksamen Finanzaufwand führen werden. Diesem Finanzaufwand steht ein Zinsertrag aus Bankguthaben in Höhe von 3,1 Mio € gegenüber (nach 3,8 Mio € 2011).

2012

Ertragsteuern Die Steueraufwendungen lagen bei (17,5) Mio € im abgeschlossenen Geschäftsjahr (2011: (5,1) Mio €). Konzernergebnis und Gewinn je Aktie Das Konzernergebnis nach Ertragsteuern und Minderheitsanteilen betrug zum Stichtag 31. Dezember 2012 (167,8) Mio € (2011: 23,3 Mio €). Beim unverwässerten Ergebnis je Aktie unter Berücksichtigung von Minderheitsanteilen musste im Berichtszeitraum aufgrund der Einmaleffekte ein negatives Ergebnis von (2,06) € ausgewiesen werden (2011: 0,28 €). Funds from Operations (FFO) und Cash Profit Aufgrund des starken Vermietungs- und Verkaufsgeschäfts im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2012 kamen die Funds from Operations (FFO) und der Cash Profit auf gutem Niveau zu liegen. So betrug der FFO II 43,0 Mio € (2011: 81,3 Mio €). Der FFO je Aktie lag damit einhergehend ebenfalls nach 0,98 € bei 0,53 € in der abgeschlossenen Berichtsperiode. Die FFO-Rendite bezogen auf den Börsekurs zum Stichtag 28. Dezember 2012 betrug 5,4 %. Dieses Ergebnis ist vor allem auf ein von Einmaleffekten belastetes EBIT zurückzuführen.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Geschäftsverlauf Bilanzanalyse 87

BILANZANALYSE

Bilanzsumme Zum Stichtag 31. Dezember 2012 betrug die Bilanzsumme von conwert 2.849,8 Mio € (2011: 3.176,4 Mio €). Dieser Rückgang von 10,3 % ist vor allem auf die hohe Anzahl an Verkäufen zurückzuführen. So belief sich die Position „Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien“ nach 2.424,2 Mio € im Geschäftsjahr 2011 Ende des abgeschlossenen Geschäftsjahres auf 2.207,4 Mio € und stellte mit 77,5 % nach wie vor die größte Position in der Bilanzsumme dar. Die „zum Verkauf gehaltenen Immobilien“ waren zum Stichtag mit 303,3 Mio € in die Bilanz eingegangen. Die kurzfristigen Vermögenswerte betrugen 587,5 Mio € zum 31. Dezember 2012.

BILANZSTRUKTUR (in Mio €)

3.000

2.849,8

2.500

2012

2011

Änderung (in %)

Summe langfristige Vermögenswerte

Mio €

2.262,3

2.580,0

(12,3)

als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Mio €

2.207,4

2.424,2

(8,9)

Anteile an assoziierten Unternehmen

Mio €

14,3

9,4

52,1

finanzielle Vermögenswerte

Mio €

4,9

4,7

4,3

Summe kurzfristige Vermögenswerte

Mio €

587,5

596,4

(1,5)

zum Verkauf gehaltene Immobilien

Mio €

303,3

404,4

(25,0)

Summe Vermögenswerte

Mio €

2.849,8

3.176,4

(10,3)

Summe Eigenkapital

Mio €

1.018,4

1.248,3

(17,6)

Minderheitsanteile

Mio €

6,6

11,8

(44,1)

Summe langfristige Schulden

Mio €

1.440,3

1.465,3

(1,7)

langfristige Kreditverbindlichkeiten

Mio €

921,1

1.005,9

(8,4)

Anleiheverbindlichkeiten

Mio €

64,6

0

-

Wandelschuldverschreibung

Mio €

223,1

273,8

(18,5)

Summe kurzfristige Schulden

Mio €

384,5

462,7

(16,9)

kurzfristige Kreditverbindlichkeiten

Mio €

308,0

408,9

(24,7)

Summe Eigenkapital und Schulden

Mio €

2.849,8

3.176,4

(10,3)

EPRA NAV (unverwässert) je Aktie

€

15,79

18,35

(14,0)

Eigenkapitalquote *)

%

36,0

39,3

(8,4)

Gearing **)

%

146,9

137,2

7,1

Nettoverschuldung

Mio €

1.505,7

1.713,2

12,1

**)

Langfristige Schulden 1.440,3

Langfristige Vermögenswerte 2.262,3

1.000

Eigenkapital 1.025,0

500

Aktiva

Passiva

Eigenkapital inkl. Minderheitsanteile Summe Nettoverschuldung/Summe Eigenkapital

Eigenkapital Mit 1.025,0 Mio € lag das Eigenkapital der Gesellschaft zum Stichtag 31. Dezember 2012 unter dem Vorjahreswert (2011: 1.248,3 Mio €). Durch die hohen Sonderabschreibungen verringerte sich die Eigenkapitalquote um 8,4 % auf 36,0 %. Das Gearing (Verschuldungsgrad, d.h. Verhältnis zwischen dem bilanziellen Fremdkapital und Eigenkapital) lag zum Stichtag 31. Dezember 2012 bei 146,9 % (2011: 137,2 %). Genehmigtes und bedingtes Kapital Gemäß Satzung idgF vom 11. Oktober 2010 war der Verwaltungsrat ermächtigt, bis zum 25. Oktober 2012 das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu Nominale von 400,1 Mio € durch Ausgabe von bis zu 40.012.159 auf Inhaber lautende Stück-Aktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags am Grundkapital in einer oder mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen festzusetzen. Von diesem Recht hat der Verwaltungsrat jedoch im abgeschlossenen Geschäftsjahr keinen Gebrauch gemacht. Weiters verfügte die Gesellschaft über bedingtes Kapital in Höhe von 384,1 Mio €, das zur Bedienung der Wandelschuldverschreibungen diente. Von dem Recht zur Ausgabe einer dritten Wandelschuldverschreibung wurde 2012 dagegen Gebrauch gemacht. Am 30. August 2012 konnte conwert neue Wandelschuldverschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag von 80,0 Mio € erfolgreich platzieren, welche im Zusammenhang mit einem Tender Offer bzw. dem vorzeitigen Rückkauf der 1,5 %-Wandelschuldverschreibungen zur faktischen Laufzeitverlängerung eines Teils dieser Wandelschuldverschreibungen begeben wurden.

Konzernlagebericht

*)

Kurzfristige Schulden 384,5

2.000 1.500

Überblick Bilanzkennzahlen

2.849,8 Kurzfristige Vermögenswerte 587,5

GESCHÄFTSBERICHT 2012

88

EPRA NAV JE AKTIE (in €)

20

18,35

17,28 16,35

17,03

15,79

15,44

15

10

5

0

2010

2011

Unverwässerter EPRA NAV Verwässerter EPRA NAV

2012

EPRA NAV je Aktie Um höchste Transparenz und die Vergleichbarkeit mit den Marktteilnehmern zu gewährleisten weist conwert auch mit Ende des Geschäftsjahres 2012 sowohl den verwässerten als auch den unverwässerten EPRA NAV aus. So wird der EPRA NAV vor allem dazu herangezogen, den langfristigen Fair Value des Eigenkapitals darzustellen. Die Berechnung erfolgt auf Basis des Eigenkapitals (vor Minderheiten) bereinigt um Effekte aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderer Rechte am Eigenkapital sowie unter Bereinigung der Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern, d.h. unter Bereinigung von Positionen, die keinen Einfluss auf die langfristige Entwicklung des Konzerns haben. Der unverwässerte EPRA NAV je Aktie sank aufgrund der negativen Zeitwertanpassungen im Immobilienportfolio von 18,35 €/Aktie um 14,0 % auf 15,79 €/Aktie. conwert weist auch den verwässerten EPRA NAV aus. Dieser berücksichtigt Verwässerungen, welche sich aus der Ausgabe von neuen Aktien im Zuge der Ausübung der Wandlungsoption bei den Wandelschuldverschreibungen ergeben würden. So kam der verwässerte EPRA NAV zum Ende des Geschäftsjahres 2012 bei 15,44 €/Aktie zu liegen (2011: 17,03 €/Aktie). Zusammensetzung des NAV *) (in Mio € sofern nicht anders gekennzeichnet)

31.12.2012

Eigenkapital Anzahl der Aktien am Stichtag (in Stück) Auf die Aktionäre von conwert entfallendes Eigenkapital Neubewertung des Sell-Portfolios Fair Value Finanzinstrumente Langfristige Mietfinanzierungsbeiträge Latente Steuern Unverwässerter EPRA NAV/Aktie (in €) *)

31.12.2011

Änderung (in %) (17,9)

1.025,0

1.248,3

81.495.309

81.497.309

(0,0)

1.018,4

1.236,5

(17,6) (18,8)

53,5

65,9

131,4

103,0

27,6

13,2

14,6

(9,6)

70,1

75,5

(7,2)

15,79

18,35

(14,0)

nach EPRA Kriterien ermittelt

Langfristige und kurzfristige Schulden Das gesamte Finanzierungsvolumen der conwert belief sich zum Stichtag 31. Dezember 2012 auf 1.524,1 Mio €. Aufgrund von laufenden Rückführungen bzw. Kredittilgungen im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen kam es hier zu einem Rückgang um 10,1 %. Auf langfristige Kredite entfielen 921,1 Mio € (2011: 1.005,9 Mio €) und 308,0 Mio € auf kurzfristige Kredite (2011: 408,9 Mio €). Aufgrund vertraglich vereinbarter, jederzeitiger, beidseitiger Kündigungsrechte wurden zum 31. Dezember 2012 Kreditverbindlichkeiten im Nominale von 72,5 Mio € in den kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Kreditverträge sowie die zugrundeliegenden bankinternen Kreditgenehmigungen dieser Kreditverbindlichkeiten weisen jedoch langfristige Laufzeitprofile zwischen 2013 und 2033 auf. In der Praxis geht das Unternehmen in Anbetracht des Parteiwillens und dem jeweiligen wirtschaftlichen Status der Finanzierungen von einem wahrscheinlichen Fristigkeitenprofil von lediglich 9,2 Mio € im einjährigen Bereich, 20,2 Mio € im ein bis fünfjährigen Bereich und von 43,1 Mio € von mehr als fünf Jahren aus. Die drei bestehenden Wandelanleihen sind ungeachtet etwaiger Kündigungsrechte mit ihrem Fälligkeitsdatum dargestellt. Finanzierungsvolumen 2012 (in Mio €)

Finanzierungsvolumen (vor Abzug der Transaktionskosten)

davon fix verzinst

davon variabel verzinst

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

201,2

30,2

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

782,0

288,5

493,5

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

540,9

115,8

425,1

1.524,1

434,5

1.089,6

Gesamt

171,0

Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzierungen betrug per Stichtag 31. Dezember 2012 8,84 Jahre (2011: 10,95 Jahre). Vom gesamten Finanzierungsvolumen waren 71,5 % variabel sowie 28,51 % fix verzinst. Gegen Zinsänderungsrisiken waren zum Stichtag 89,3 % der Finanzverbindlichkeiten abgesichert. Der cashwirksame Stichtagszinssatz des Finanzierungsvolumens betrug

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Bilanzanalyse

89

zum Stichtag 2,51 % p.a. vor Hedgingkosten und 4,70 % p.a. nach Hedgingkosten. Der Anteil der Verbindlichkeiten in Euro betrug zum Stichtag 99 %. Die restlichen Verbindlichkeiten lagen in den Fremdwährungen Tschechische Krone und Schweizer Franken vor. Im Anhang unter Punkt 12. zeigt die Zinssensitivitätsanalyse weitere Eckpunkte zur Finanzierung. Da ein Großteil der Finanzverbindlichkeiten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert war, würde sich eine Zinssatzerhöhung um 100 Basispunkte bei dem zum Stichtag vorhandenen Finanzierungsvolumen mit nur rund 2 Mio € auf das Ergebnis der conwert auswirken. Neben dem ordentlichen Zinsaufwand sind im Finanzergebnis von (96,1) Mio € auch erhebliche außerordentliche, teilweise unbare Positionen enthalten, welche sich im Wesentlichen aus Effekten der Wandelschuldverschreibungen von 8,8 Mio €, Geldkosten von 3,4 Mio € und Umstrukturierungen bzw. Wertveränderungen von Derivaten (netto 10,4 Mio €) zusammensetzen. Fristigkeiten der Kreditverbindlichkeiten (in Mio €)

Prolongationsvolumen

2013

87,5

2014

120,8

2015

42,6

2016

114,6

2017

273,0

2018

172,0

2019

21,8

Die Struktur der binnen Jahresfrist fälligen Kreditverbindlichkeiten zeigt folgende Zusammensetzung: (in Mio €)

Kreditvolumen 54,8

2. Halbjahr 2013

32,7

Gesamt

87,5

Die rein auf Immobilienobjekte bezogene Finanzierung bei einem Immobilienvermögen von 2.510,7 Mio € betrug 1.503,0 Mio €. Damit belief sich der Loan-to-Value (LTV), der Verschuldungsgrad bezogen auf die Immobilienprojekte unter Berücksichtigung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente auf 54,4 % (2011: 53,9 %). Auf der Kreditgeberseite stehen sowohl große internationale Banken, Hypothekenfinanzierer als auch kleine regionale Sparkassen und Landesbanken. 99 % der Kreditverbindlichkeiten waren zum Stichtag 31. Dezember 2012 mit Hypotheken besichert. Dies entspricht einem Volumen von 1.215,6 Mio € und ist ein Indiz für den konservativen Zugang von conwert im Zusammenhang mit Finanzierungen.

Loan to Value

Bankverbindlichkeiten

(in %)

(in Mio €)

60

56,9 53,9

54,4

1.600

1.516,9 128,4*) 73,9*)

50

1.200 244,4

40

64,6

5,25 % Wandelschuldverschreibungen 1,5 % Wandelschuldverschreibungen 4,5 % Wandelschuldverschreibungen 5,75 % Retail Anleihe 33 Banken Bandbreite < 20 Mio €

249,5

7 Banken Bandbreite 20-60 Mio €

735,2

6 Banken Bandbreite > 60 Mio €

800

30

20,9*)

20

400 10

2010

*)

2011

2012

Fremdkapitalanteil der Wandelschuldverschreibungen

2012

Konzernlagebericht

1. Halbjahr 2013

GESCHÄFTSBERICHT 2012

90

Das Wandlungsrecht bei der Wandelschuldverschreibung vom 7. November 2007 mit einem Volumen von 196,4 Mio € wurde Ende August 2012 ausgeübt. So veröffentlichte conwert das Angebot zum vorzeitigen Rückkauf der 1,5 %-Wandelschuldverschreibungen mit Fälligkeit 2014 am 30. August 2012. Davon machten Inhaber der 1,5 %-Wandelschuldverschreibung mit einem Gesamtvolumen von 71,8 Mio € Gebrauch. conwert wickelte diese Angebote mit 7. September 2012 ab und bezahlte dafür 107.963,70 € pro Nennbetrag von 100.000 € zuzüglich bis zum Abwicklungstag angefallener Zinsen. Am 24. Oktober 2012 gab conwert bekannt, dass Inhaber der 1,5 %-Wandelschuldverschreibungen mit einem Gesamtvolumen von 53,2 Mio € von ihrem Recht auf Ausübung der Put-Option Gebrauch machten. conwert kaufte am 12. November 2012 die betroffenen Wandelschuldverschreibungen mit Fälligkeit 2014 zu einem Betrag von 107.963,70 € pro Nennbetrag von 100.000 € zuzüglich angefallener Zinsen vorzeitig zurück. Nach der Ausübung der Put-Option verblieben noch Wandelschuldverschreibungen mit Fälligkeit 2014 in der Höhe von 21,0 Mio €. Die Nettoverschuldung von conwert betrug zum Stichtag 31. Dezember 2012 1.505,7 Mio € (2011: 1.713,2 Mio €). Cashflow Der Cashflow aus dem operativen Bereich lag auf Basis des Konzernergebnisses nach Ertragsteuern zum Stichtag bei 85,6 Mio € (2011: 113,2 Mio €). Vor dem Hintergrund der niedrigeren Verkaufserlöse und dem im Vergleich zum Vorjahr höheren Investitionsvolumen sank der Cashflow aus dem Investitionsbereich deutlich und lag zum Stichtag bei 169,4 Mio € (2011: 262,4 Mio €). Der Cashflow aus dem Finanzierungsbereich kam Ende des Geschäftsjahres 2012 bei (303,5) Mio € zu liegen (2011: (422,0) Mio €). Kredittilgungen aufgrund von Verkäufen, eine Dividendenzahlung von 16,3 Mio € sowie die erfolgreich platzierte Unternehmensanleihe und Wandelschuldverschreibungen fielen hier mit hinein. So betrug der Finanzmittelbestand am Ende der Berichtsperiode 137,2 Mio € und lag damit um 43,2 % oder 41,4 Mio € über dem Vorjahreswert. Überblick Cashflow (in Mio €)

2012

Ergebnis nach Ertragsteuern

2011

Änderung (in %)

(172,1)

18,5

-

85,6

113,2

(24,4)

Cashflow aus Geschäftstätigkeit

175,4

190,2

(7,8)

Cashflow aus Investitionstätigkeit

169,4

262,4

(35,4)

Cashflow aus Ergebnis

(303,5)

(422,0)

28,1

Veränderung der liquiden Mittel

41,3

30,7

34,5

Liquide Mittel zu Beginn der Periode

95,8

66,2

44,7

0,1

(1,1)

-

137,2

95,8

43,2

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

Differenz aus der Währungsumrechnung Liquide Mittel zum Ende der Periode

Capex Die Ausgaben für Bauinvestitionen in Immobilien (Capex) betrugen im Geschäftsjahr 2012 in Summe 40,4 Mio €. So beliefen sich die aktivierbaren Investitionsausgaben für Immobilien im Hold-Portfolio auf 30,1 Mio €. Im Zusammenhang mit dem Sell-Portfolio wurden Investitionen im Wert von 10,3 Mio € getätigt. Die Capex-Ausgaben im Gesamtportfolio betrugen bei 1.924.433 m² Gesamtfläche rund 21,01 €/m². Zusätzlich investierte conwert 2012 15,9 Mio € in die Instandhaltung des Immobilienportfolios, dies entspricht Instandhaltungskosten von 8,25 € je m². In den Capex-Ausgaben werden sämtliche wertsteigernde Arbeiten an einem Gebäude oder einer Wohnung berücksichtigt, welche der Instandhaltung zuzurechnen sind. Der Wert des Objektes kann dadurch erheblich gesteigert werden. Daher sind diese Investitionsausgaben für langfristige Anlageobjekte als Einzahlungen auf den Unternehmenswert zu sehen. Investitions- und Instandhaltungskosten

Capex gesamt

Mio €

Capex/Ø m²

€

Instandhaltungen Instandhaltungen/Ø m²

2012

2011

Änderung (in %)

40,4

74,4

(45,7)

21,01

31,9

(34,1)

Mio €

15,9

19,2

(17,1)

€

7,79

8,3

(6,1)

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Bilanzanalyse Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren 91

FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIK ATOREN Finanzielle Leistungsindikatoren Kennzahlen

2012

2011

Änderung (in %)

NRI

Mio €

110,5

119,1

(7,2)

Capex

Mio €

40,4

74,4

(45,7)

LTV

%

54,4

53,9

0,9

EPRA NAV/Aktie (unverwässert)

€

15,79

18,35

(14,0)

EPRA NAV/Aktie (verwässert)

€

15,44

17,03

(9,3)

FFO

Mio €

43,0

81,3

(47,1)

Cash Profit

Mio €

38,1

73,8

(48,4)

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Standortqualität und lokale Präsenz conwert investiert vorrangig in Immobilien in Deutschland – der Anteil der Immobilien des Deutschland-Portfolios lag zum Stichtag bei 51,3 % des gesamten Immobilienvermögens. Es handelt sich bei diesen Märkten um konservative Immobilienmärkte, die aufgrund der derzeit vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit wenig Risiko behaftet sind und überaus stabile Rahmenbedingungen bieten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien an den Standorten Wien und Berlin (Investmentschwerpunkte der conwert) ist ungebrochen hoch. Der Anteil der Immobilien in CEE und den übrigen Ländern beträgt bei conwert nur 5,1 % des Immobilienvermögens und soll aufgrund der fehlenden kritischen Größe in den kommenden zwei Jahren auch konsequent abgebaut werden. Das Gleiche gilt für das Gewerbeimmobilienportfolio des Unternehmens, das deutlich reduziert werden soll. Durch die alt+kelber-Gruppe und die 27 Dienstleistungsstandorte in Deutschland hat das Unternehmen in Deutschland eine hohe regionale Präsenz und befindet sich direkt in Kundenähe und am Investmentstandort. Auch in Österreich ist diese Dienstleistungsqualität gegeben, da sich 68,5 % des österreichischen Immobilienvermögens in Wien befinden und die Dienstleistungs- und Managementgesellschaften alle ihren Sitz ebenfalls in der österreichischen Bundeshauptstadt haben.

Konzernlagebericht

Sämtliche Kennzahlen werden im Lagebericht unter dem Kapitel „Geschäftsverlauf“ im Detail erläutert. Den Kern der unternehmerischen Tätigkeit von conwert bildet die Steigerung des Unternehmenswertes durch die nachhaltige Immobilienbewirtschaftung, den Handel mit Immobilien sowie die Erbringung von Immobiliendienstleistungen. Die angeführten finanziellen Leistungsindikatoren (Kennzahlen) stellen dabei ein wichtiges Instrument dar, um die wesentlichen Faktoren zur Steigerung des Unternehmenswertes zu identifizieren und messbar zu machen. Die Abschreibung des gesamten Goodwill bei conwert sowie außerordentliche Zeitwertanpassungen bei Immobilien im ECO- und CEE-Portfolio haben die Leistungsindikatoren 2012 erheblich beeinflusst. Diesen Kennzahlen sind jedoch auch eine Reihe von sonstigen, nichtfinanziellen Leistungsindikatoren vorgelagert, welche zur Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

92

Mitarbeiter Nur durch den außerordentlich hohen Einsatz jedes einzelnen Mitarbeiters konnte conwert auch im Geschäftsjahr 2012 weitere operative Fortschritte erzielen. Im abgeschlossenen Geschäftsjahr waren 651 Mitarbeiter in 15 Tochtergesellschaften und 6 Ländern an 36 Standorten für conwert tätig (2011: 660 Mitarbeiter). In der österreichischen conwert Management waren 97 Personen aktiv, die conwert Managementgesellschaft in Deutschland umfasste 21 Mitarbeiter. In den übrigen Ländern und den Managementgesellschaften vor Ort haben 25 Mitarbeiter für conwert gearbeitet, wobei Luxemburg von Deutschland aus mitbetreut wurde. Die Dienstleistungsgesellschaften in Österreich umfassten 70 Mitarbeiter in der RESAG Property Management und in Deutschland 423 Mitarbeiter in der alt+kelber-Gruppe. Vor allem die weitere Vereinfachung der Strukturen der alt+kelber-Dienstleistungstöchter wurde 2012 forciert und umgesetzt. Für conwert standen im abgeschlossenen Geschäftsjahr u.a. die Schulungsmaßnahmen der zahlreichen Mitarbeiter im Vordergrund. Für neue Mitarbeiter im Dienstleistungsbereich in Deutschland wurden Einschulungstage angeboten und ein spezielles Geldwäsche-Seminar für sämtliche Mitarbeiter abgehalten. Ein Teil des Jahresgehalts von Mitarbeitern in Führungspositionen besteht aus variablen Vergütungskomponenten, die von Konzernzielerreichung (EBIT-Ziel), abteilungsübergreifenden Zielen und individuellen Zielen, welche jährlich neu vereinbart werden, abhängig sind. Für langjährige Mitarbeiter werden in Deutschland Beiträge zur Pensionskasse geleistet. Für die Geschäftsführenden Direktoren wurde in eine D&O-Versicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) eingezahlt. Das Verhältnis von Frauen und Männern auf allen Management-Ebenen innerhalb der gesamten conwert-Gruppe ist mit einem Frauenanteil von 58 % beinahe ausgewogen. In Deutschland wurden zum Jahresende 2012 21 Lehrlinge ausgebildet. Insgesamt 147 Mitarbeiter waren zum Stichtag teilzeitbeschäftigt, während sich 23 Personen in Karenz befanden.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Risikobericht 93

RISIKOBERICHT

Risikomanagementsystem Als international tätiger Konzern ist die conwert-Gruppe unterschiedlichen Risiken ausgesetzt. Der Konzern betreibt daher ein umfassendes, internationalen Standards entsprechendes Risikomanagementsystem, welches zur Sicherstellung der Erfüllung interner qualitativer Anforderungen und gesetzlicher Vorgaben regelmäßig durch interne und externe Instanzen auf seine Funktionsfähigkeit hin überprüft wird. Das Risikomanagementsystem der conwert wird überdies laufend weiterentwickelt und an sich ändernde Umfeldbedingungen und geänderte interne Anforderungen angepasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgte eine Überarbeitung des Risikokataloges und eine entsprechende Adaptierung sowohl der Meldeprozesse als auch der Zuständigkeiten. Dadurch soll für die Zukunft ein weiterhin effektives und effizientes Risikomanagement sichergestellt werden. Das für die gesamte conwert-Gruppe implementierte Risikomanagementsystem ist als Regelkreis („Framework“) definiert und basiert auf aufeinander abgestimmten Aktivitäten, Methoden und Zuständigkeiten.

5. Risikokommunikation

4. Risikobewältigung

1. Risikostrategie

2. Risikoidentifikation

3. Risikobewertung

Im Rahmen der Risikostrategie erfolgt die grundlegende Ausformulierung des Risikoverständnisses, die Definition des Zwecks und des Geltungsbereichs des Risikomanagementsystems sowie die klare Abgrenzung des Risikomanagements von anderen Funktionen und Aktivitäten, die auf die Erreichung der wirtschaftlichen Ziele des conwert-Konzerns gerichtet sind. Die Risikostrategie wird, wie auch die Gesamtstrategie des conwert-Konzerns, regelmäßig an geänderte Rahmenbedingungen angepasst. Weiters sieht die Risikostrategie des conwert-Konzerns vor, keine unkalkulierbaren Risiken einzugehen und kalkulierbare Risiken durch geeignete Maßnahmen nach Möglichkeit so zu handhaben, dass bei Eintritt eines solchen Risikos keine bestandsgefährdenden Effekte zu erwarten sind. Durch die Risikoidentifikation werden Risikofelder definiert, einzelne Risiken als solche erkannt bzw. Beobachtungsbereiche, in denen Risiken jedenfalls erkannt werden müssen, bestimmt. Die Risikoidentifikation umfasst dabei auch das Erkennen von kurzfristig eintretenden Veränderungen des Risikoumfeldes bzw. neuer Risiken. Die Risikoidentifikation ist ein permanenter Prozess, der in allen Konzernbereichen laufend ausgeführt wird.

Konzernlagebericht

6. Monitoring

GESCHÄFTSBERICHT 2012

94

Mit der Risikobewertung wird das nominelle Gefährdungspotenzial („Auswirkung“) einzelner Risiken unter Berücksichtigung der Eintrittswahrscheinlichkeit ermittelt. Das nominelle Gefährdungspotenzial ist jener Wert, der das geplante Periodenergebnis wesentlich negativ beeinflusst. Risikokorrelationen werden dabei, soweit dies erkennbar ist, berücksichtigt. Durch Aggregation einzelner nominell bewerteter Risiken ergibt sich eine kumulierte Risikoposition, die durch Maßnahmen der Risikobewältigung zu einer Risikonettoposition reduziert wird. Die Risikobewältigung umfasst dabei sowohl präventive als auch reaktive Maßnahmen einschließlich ad hoc-Maßnahmen, die im Fall von unvermittelt eintretenden neuen Risiken eingesetzt werden. Die Risikokommunikation dient der strukturierten Aufbringung, Darstellung und Weitergabe der relevanten Informationen in Form des Risikoberichtswesens durch die definierten Verantwortlichen (Risk Owner) an die Konzernleitung. Im Rahmen des laufenden Monitorings erfolgt die Überwachung der Durchführung des Risikomanagements sowie der Maßnahmen, die im Risikomanagementprozess definiert wurden. Außerdem umfasst das Monitoring die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit des gesamten Risikomanagements.

VERWALTUNGSRAT

DIREKTORIUM

RISK-MANAGEMENT-BOARD

Zentrale Leitungsbereiche

Controlling, Risk Management und IKS

Regionalleitungen

Das Risikomanagement wird funktional und der Struktur des Konzerns folgend sowohl zentral durch leitende Personen („Risk Owner“) in den Bereichen der Konzernleitung und -administration als auch dezentral durch die Regionalleitungen in Deutschland, Österreich und in den übrigen Ländern ausgeübt. Die Risk Owner treten regelmäßig (quartalsweise) als Risk Management Board im Risk Jour Fixe zusammen, in welchem die wesentlichen identifizierten Risiken behandelt und das Monitoring, soweit es in die Kompetenz der Risk Owner fällt, durchgeführt wird. Die Administration und Koordination des gesamten Risikomanagements erfolgt durch den zentralen Konzernleitungsbereich „Controlling, Risk Management und IKS“, der dem fachlichen Zuständigkeitsbereich des CFO angehört. Das Risikomanagement als solches wird durch das gesamte Direktorium verantwortet, welches regelmäßig dem Verwaltungsrat berichtet.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Risikobericht

95

Strategie

Organisation und IT

Markt

Wirtschaftliches und politisches Umfeld

Operations

Finanzen

Strategie In die Risikokategorie „Strategie“ fallen jene Risiken, die sich aus der Entwicklung der Strategie für den Konzern, der Strategieumsetzung, aus strategischen Kooperationen und Beteiligungen sowie deren Verwaltung, einschließlich der Beteiligungsstruktur und der gesellschaftsvertraglichen Gestaltung, ergeben können. Die Risikokategorie „Strategie“ wird vom zentralen Konzernleitungsbereich „Konzernstrategie“ als Risk Owner unter direkter Einbindung des gesamten Direktoriums und des Verwaltungsratsvorsitzenden verantwortet. Die laufende Marktbeobachtung und Überwachung der Konzernbereiche anhand der Planwerte, ein kontinuierliches Benchmarking und eine aktive Investor und Public Relations-Politik wurden daher innerhalb der conwert-Gruppe etabliert um, Risiken dieser Kategorie entgegenzuwirken. Zusätzlich ist die Investitionsstrategie der conwert-Gruppe klar definiert, wobei in den ausgearbeiteten Investitionsrichtlinien die wirtschaftlichen Parameter sowohl regional als auch sektoral entsprechend festgelegt wurden. Investments jedweder Art unterliegen je nach Investitionsvolumen einem adäquaten internen Genehmigungsprozess. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass conwert mittelbar aufgrund anhaltender gesamtwirtschaftlich nachteiliger Entwicklungen in seinem Bestand gefährdet werden könnte. Wesentliche strategische Risiken Risikobeschreibung Allgemeines Unternehmensrisiko + Unternehmensentwicklung verläuft nicht wie geplant

Allgemeines Wirtschaftsrisiko + Wirtschaftskrisen und Marktzyklen belasten den Immobilienmarkt

Auswirkung

Gegensteuerung

+ Abfallende Profitabilität + Effizienzverlust + Fehlende Identifikation der Mitarbeiter + Nichtrealisierung von externen Aufträgen

+ Laufende Überprüfung der Unternehmensteile und des Budgets + Laufende Überprüfung der unternehmensinternen Abläufe

+ Einbruch der Immobilienmärkte + Geschäftsrückgänge

+ Diversifiziertes Immobilienportfolio + Hohe Preisstabilität bei hochwertigen Immobilien in Top-Lagen + Einkünfte aus einem breiten Spektrum von Immobiliendienstleistungen + Fokus der Geschäftstätigkeit auf Märkte mit fundamental positiver Entwicklung

Konzernlagebericht

Risikokategorien Im Rahmen der Risikoidentifikation wurden sechs Risikokategorien definiert. Diese Risikokategorien umfassen alle für die conwert-Gruppe relevanten Risikoquellen und Risikowirkungsebenen. Für jede Risikokategorie wurden einzelne Risiken identifiziert und in einem Risikokatalog zusammengefasst. Der Risikokatalog dient den Risk Ownern zusammen mit der Risikomanagement-Konzernrichtlinie als Arbeitsgrundlage für die Ausübung der Risk Owner-Funktion. Auf Basis der Risikokategorien werden die im Folgenden beschriebenen wesentlichsten Risiken behandelt:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

96

Organisation und IT Die Risikokategorie „Organisation und IT“ umfasst jene potenziellen Gefahrenszenarien, die im Rahmen der laufenden Managementaufgaben einschließlich der Mitarbeiterauswahl, -vergütung und –führung sowie aus organisatorischen Aspekten und in allen Bereichen der Informationstechnologie auftreten könnten. Die in dieser Kategorie zusammengefassten Einzelrisiken wurden den entsprechenden Risk Ownern in den zentralen Konzernbereichen zugewiesen bzw. werden, soweit ein direkter Bezug zu den operativen Bereichen auf regionaler Ebene gegeben ist, gleichzeitig auch von den Regionalleitungen als weitere Risk Owner gemanagt. Durch konsequente organisatorische Abstimmung der zentralen und regionalen Aktivitäten werden prozessuale Doppelgleisigkeiten vermieden ohne dabei Ordnungsmäßigkeitsaspekte außer Acht zulassen. Aufgrund der aus risikopolitischer Sicht besonderen Bedeutung des gesamten IT-Bereiches wurde die bestehende IT-Strategie abermals weiterentwickelt, sodass daraus auch in der Zukunft keine Beschränkungen der operativen Tätigkeit der conwert-Gruppe zu erwarten sind. Es könnten sich jedoch – insbesondere durch nicht vorhersehbare kriminelle Eingriffe – Situationen ergeben, die einen geordneten Betrieb der IT-Infrastruktur so stören, dass dem conwert-Konzern daraus ein Nachteil entsteht. Markt Die Risikokategorie „Markt“ umfasst jene Risiken, die sich aus den Entwicklungen in den Märkten ergeben, in denen der conwert-Konzern tätig ist. Darunter fallen Risiken, die sich aus Kundenbeziehungen oder aus der Wettbewerbssituation ergeben können. Die gezielte Beobachtung des Wettbewerbs sowie die Analyse der Nachfrageentwicklung auf den unterschiedlichen Märkten werden durch die nominierten Risk Owner im operativen Bereich auf regionaler Ebene laufend wahrgenommen. Aufgrund der mehrdimensionalen Diversifikation der Marktleistungen der conwert-Gruppe, der auf mehreren regional und sachlich differenzierten Märkten vertreten ist, ergeben sich aus heutiger Sicht keine Einzelrisiken oder Risikocluster, die eine unmittelbare Bestandsgefährdung darstellen. Sollten sich in der Zukunft wesentliche dauerhafte und nachteilige Veränderungen der Märkte einstellen, könnte dies dennoch zu erheblichen Beeinträchtigungen der Eigenkapitalsituation des Konzerns führen. Wirtschaftliches und politisches Umfeld Die Risiken aus dem wirtschaftlichen und politischen Umfeld wurden dem Zentralbereich Investor Relations als Risk-Owner zugewiesen. In dieser Risikokategorie sind primär jene Risiken zusammengefasst, die sich aus Gesetzesänderungen oder makroökonomischen Entwicklungen ergeben. Bei Eintritt dieser Risiken könnte der Zugang zu Kapital und zu Liquidität für die conwert-Gruppe oder auch deren Kunden sowie Lieferanten so erschwert werden, dass eine weitere Marktteilnahme nachhaltig unvorteilhaft erscheint oder gar ausgeschlossen werden muss. Diese Risiken können sich aus einer geänderten Subventionsoder Steuerpolitik des Staates im Zusammenhang mit der Schaffung, dem Kauf und dem Verkauf von Immobilien oder aufgrund von inflationären wirtschaftlichen Entwicklungen oder negativen Entwicklungen auf den Kapitalmärkten ergeben, welche mittelbar oder unmittelbar von übergeordneten politischen Interessen beeinflusst werden. Der conwert-Konzern verfügt derzeit über eine breit diversifizierte und ausgewogene Finanzierungsstruktur, wobei eine laufende Verbesserung der Eigenkapitalquote verfolgt wird. Sofern es zu einer eklatanten Verteuerung des Fremd- oder Eigenkapitals kommen sollte, könnte dies auch für conwert zu erheblichen Beeinträchtigungen führen. Operations Die operativen Risiken betreffen alle Risiken, die sich unmittelbar oder mittelbar aus der Geschäftstätigkeit ergeben. Die conwert-Gruppe ist auf Ihren Kernmärkten überwiegend in den Geschäftszweigen Vermietung, Verkauf und Dienstleistungen vertreten. Die Regionalleitungen als Risk Owner managen alle identifizierten Risiken aus den genannten Geschäftszweigen. Die Risiken resultieren aus den jeweiligen Leistungserstellungsprozessen und werden dementsprechend durch geeignete prozessintegrierte präventive Maßnahmen und Kontrollen so minimiert, dass daraus aus heutiger Sicht kein bestandsgefährdender Schaden erwachsen kann. Dennoch kann ein bestandsgefährdendes Schadensbild nicht völlig ausgeschlossen werden, da in diese Risikokategorie auch Ereignisse fallen, die nicht beeinflussbar und nicht vollständig versicherbar sind. Das sind unter anderem Elementarereignisse jedweder Art oder unkonventionelle kriminelle Machenschaften, die über einen längeren Zeitraum und in wesentlichem Umfang betrieben werden.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Risikobericht

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Risikobeschreibung

Auswirkung

Gegensteuerung

Immobilienbewertung + Schwankung von Immobilienpreisen durch geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen

+ Ergebnisabweichungen im Geschäftsabschluss + Auswirkung auf Kreditwürdigkeit

+ Bewertung durch unabhängige Sachverständige + Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen + Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung

Veräußerung + Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien bricht ein

+ Ertragsschwankungen im Trading-Geschäft

+ Laufende Standortanalysen + Rasche Reaktion auf Marktgegebenheiten und -trends + Wertsteigerungsstrategie zur Hebung von Wertpotenzial bei Immobilien

+ Kosten durch Leerstände + Entfall von Vermietungserlösen aufgrund mangelnder Bonität der Mieter oder sinkender Marktpreise

+ Aktives Asset Management zur Reduktion der Leerstände + Bonitätsprüfung + Hohe Diversifizierung des Immobilienportfolios + Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen + Mietanpassungen auf Marktniveau + Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien

+ Kostenüberschreitung bei Projektentwicklungen

+ Streuung des Kostenrisikos (Lieferanten, Dienstleister, usw.) + Vereinbarung von Pönalen + Laufende Budget- und Baufortschrittsüberwachung

Vermietung + Vermietung von Wohnungen geht zurück bzw. Mieter zahlen nicht

Development + Schwankende Investitionskosten bei Developmentprojekten

Finanzen Unter Finanzrisiken werden all jene mittelbaren und unmittelbaren Risiken subsumiert, die eine wesentliche Auswirkung auf die Sicherstellung der Liquidität, die Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit und damit auf den Fortbestand der conwert haben. Dies umfasst die Einnahmensicherung, die Sicherung der Liquiditätsbestände und die Absicherung der Zinsbelastung aus den Finanzierungen. Außerdem sind darin Risiken enthalten, welche die fristgerechte und korrekte Berichterstattung an Behörden und Investoren betreffen. conwert managt ihren Liquiditätsbedarf auf der Basis laufend aktualisierter Liquiditätsplanungen, die unter Berücksichtigung der wahrscheinlichen und absehbaren Mittelzu- und –abflüsse erstellt werden. Dennoch ist nicht ausgeschlossen, dass durch korrelierende endogene oder exogene Geschehnisse in anderen Risikokategorien Liquiditätsengpässe auftreten können. Im Bereich der Erfüllung der fristgerechten Berichterstattung an Behörden und Investoren werden laufend Verbesserungen an den verwendeten Systemen, deren Betriebssicherheit und an den angewandten Prozessen und Methoden vorgenommen. Im Fall eines längerfristigen Totalausfalls der verwendeten Systeme können dennoch Verzögerungen eintreten, die eine fristgerechte Berichterstattung ausschließen.

Konzernlagebericht

Wesentliche immobilienspezifische Risiken

GESCHÄFTSBERICHT 2012

98

Wesentliche Finanzierungs- und Währungsrisiken Risikobeschreibung

Auswirkung

Gegensteuerung

+ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital + Geringe Liquidität + Eingeschränkte Expansionsmöglichkeiten

+ Breite und langfristige Streuung der Kredite + Stärkung der Innenfinanzierungskraft + Laufende Liquiditätsplanung und -steuerung + Verbreiterung der Liquiditätsbasis

+ Steigende Finanzierungskosten + Liquiditätsverknappung

+ Abschluss von Zinssicherungsgeschäften (89,3 % des variabel verzinsten Kreditvolumens sind abgesichert) + Laufende Risikoeinschätzung des ungehedgten Kreditvolumens + Breite und langfristige Streuung der Kredite

Kreditrisiko + Restriktive Kreditvergabe von Banken

+ Steigende Finanzierungskosten + Liquiditätsverknappung

+ Stärkung der Innenfinanzierungskraft + Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 9 Jahre Laufzeit bei über 46 Finanzierungspartner)

Währungsrisiko + Volatilität bei Fremdwährungen

+ Liquiditätsverknappung

+ conwert ist fast ausschließlich im Euro-Raum aktiv (96 ,7 % des Immobilienvermögens) + conwert hat praktisch keine Fremdwährungsverbindlichkeiten

+ Verringerung des Eigenkapitals + Bewertung ineffizienter Hedges hat negativen Einfluss auf das Finanzergebnis

+ Durch Umbrellahedges in der Holding ist eine flexible Zuordnung zu Kreditverbindlichkeiten auf SPV Ebene möglich + Der durchschnittliche Zinssatz der Hedges beträgt 4,04 %

Kapitalmarkt + Volatilität an den Börsen/ Börsecrash + Finanzkrisen

Zinsrisiko + Steigende Zinsen

Finanzinstrumenterisiko + Negative Bewertungseffekte + Ineffizientes Hedging von Kreditverbindlichkeiten

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem

99

BERICHTERSTATTUNG ÜBER WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLL- UND DES RISIKOMANAGEMENTSYSTEMS IM HINBLICK AUF DEN RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS Das Geschäftsführende Direktorium zeichnet sich für das Risikomanagement der conwert-Gruppe verantwortlich. Im Speziellen fällt das Risikomanagement im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess in das Ressort des CFO, der operativ von seinem Mitarbeiterstab beim Risikomanagement unterstützt wird. Von besonderer Wichtigkeit für das funktionierende Risikomanagement der conwert-Gruppe ist das laufende interne Berichtswesen. So können Risiken frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Eine zeitnahe, quartalsweise Berichterstattung im Rahmen eines Risk Jour Fixe, an dem die einzelnen Risk Owner teilnehmen, ist die Basis dafür. Den Tochtergesellschaften hat die Konzernholding einheitliche Standards für die Umsetzung und Dokumentation des Rechnungslegungsprozesses vorgegeben. Die Risiken einer unvollständigen oder fehlerhaften Finanzberichterstattung sollen dadurch vermieden werden. Die Konzernzentrale prüft zusätzlich die von den Tochtergesellschaften erstellten internen Berichte auf Plausibilität und vergleicht diese mit den Planungsrechnungen. Geeignete Maßnahmen können bei Abweichungen somit rasch gesetzt werden. Für die Aufrechterhaltung des beschriebenen Prozesses werden von den Tochtergesellschaften im November des laufenden Jahres für das jeweils darauf folgende Geschäftsjahr Jahresbudgets angefordert, für die eine Genehmigung durch das Geschäftsführende Direktorium notwendig ist. In regelmäßigen Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums mit den regional und operativ verantwortlichen Personen werden die laufende Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und Risiken aufgrund von geänderten Rahmenbedingungen besprochen. Die internationalen Rechnungslegungsvorschriften bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden durch weiterführende, konzerninterne Richtlinien ergänzt. Dadurch ist eine einheitliche Darstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen berichtenden Gesellschaften in Bewertungs- und Ausweisungsfragen gewährleistet.

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In der conwert-Gruppe gibt es eine klare Führungs- und Konzernstruktur. Dabei werden bereichsübergreifende Anforderungen von der zentralen Konzernleitung und -administration vorgegeben. Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess sind die Funktionen des Rechnungswesen von anderen Verantwortungsbereichen wie etwa dem Zahlungsverkehr und dem Konzerntreasury klar getrennt. Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende IT-Einrichtungen gegen unbefugte Zugriffe geschützt. Hinsichtlich der eingesetzten Finanzsysteme wird – soweit wie möglich – auf Standardsoftware zurückgegriffen. Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien etc.) ist eingerichtet und wird laufend aktualisiert. Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden von den verantwortlichen Personen auf Vollständigkeit und Richtigkeit, z.B. mittels Stichproben, geprüft. Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet. Für Konsolidierungszwecke wird die Konsolidierungssoftware MIS verwendet. Betreffend Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wird auf den Konzernanhang verwiesen. Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden regelmäßig durch die (prozess-unabhängige) interne Revision überprüft.

Das beschriebene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass Geschäftsfälle in Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess bilanziell stets richtig erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Die geschulten Mitarbeiter, die Verwendung von spezifischer Software sowie klare gesetzliche und konzerninterne Vorgaben stellen die Basis für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess dar. Durch eine klare Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie diverse Kontroll- und Überprüfungsmechanismen soll eine korrekte und verantwortungsbewusste Rechnungslegung sichergestellt werden. Geschäftsvorfälle können so in Übereinstimmung mit den gesetzlichen und internationalen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richtlinien erfasst, verarbeitet und dokumentiert werden.

Konzernlagebericht

Die Eckpunkte des bestehenden internen Kontrollsystems und des Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-) Rechnungslegungsprozess können bei conwert wie folgt zusammengefasst werden:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

100

FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG

Auch wenn sich das Produkt „Immobilie“ in seiner Art über die Jahre nicht grundlegend verändert gibt es immer neue Entwicklungen in der Gestaltung des energieeffizienten Wohnraums. Bei conwert als Immobilienunternehmen mit eher geringer Neubauaktivität besteht die Umsetzung vor allem im Zusammenhang mit den Sanierungstätigkeiten. Das Geschäftsmodell von conwert ist somit nicht primär auf Innovationen ausgelegt, weshalb es im Unternehmen auch keine eigene Forschungs- und Entwicklungsabteilung gibt. In der Gewinnund Verlustrechnung wird keine Aufwandsposition geführt, welcher die Themen Forschung und Entwicklung (F&E) eigens zugewiesen sind. Die Weiterentwicklung der im Bestand befindlichen Immobilien ist conwert jedoch ein großes Anliegen. Daher wird besonders an der kontinuierlichen Verbesserung und Modernisierung der eigenen Gebäude gearbeitet. Für einzelne Themen zieht conwert anerkannte externe Spezialisten zu Rate, verfügt jedoch auch über eigene Bautechnik- und Umweltexperten im Unternehmen. Ein Vorreiter-Modell im Bereich von neuen Wohnformen stellt das conwert-Projekt des ersten autofreien Mehrgenerationen-Stadtteils in Bamberg gemeinsam mit der denkmalneu GmbH dar. Das auf den ehemaligen Schaeffler-Gründen geplante Projekt greift ein zukunftweisendes Thema auf und ist eines der ersten Projekte dieser Art in Deutschland. conwert kann damit ihren Erfahrungsschatz in den Bereichen „Planung ganzer Stadtteile“, „Niedrigenergiebauwesen“ und „Wohnprojekte für Singles und (Jung)Familien“ stark ausbauen. conwert ist einer der führenden Wohnimmobilienspezialisten im deutschsprachigen Raum. Das gruppeneigene Portfolio besteht zu großen Teilen aus alten Zinshäusern, die in den letzten Jahren zum Teil bereits saniert wurden oder sich noch im Sanierungsstatus befinden. Aufgrund von PortfolioZukäufen kommen immer wieder neue Objekte hinzu, bei denen Sanierungs- und DevelopmentAktivitäten umgesetzt werden können. Durch eine sanfte Sanierung von Häusern sowie durch Dachgeschoßausbauten, Lift- und Garageneinbauten kann der Wert eines Hauses erheblich gesteigert und gleichzeitig auch die Wohnqualität für die Mieter sowie die Energieeffizienz der Gebäude stark erhöht werden. Gemeinsam mit Partnerfirmen und deren Experten prüft conwert bei der Übernahme von neuen Objekten genauestens deren Qualitäts- und Energiestatus, um Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz und Steigerung der Wohnqualität erarbeiten zu können. Die Dämmung von Fassaden, der Austausch von alten Türen und Fenstern, das Trockenlegen von Kellern und die Dachdämmung sind einige Schritte, die zu einer erhöhten Energieeffizienz einer Immobilie beitragen können. Anhand dieser Sanierungsaktivitäten ist es möglich, Gebäude von Güteklasse D auf Güteklasse A zu bringen. Bei allen Development-Aktivitäten legt conwert großes Augenmerk darauf, Altlasten wie schadstoffhaltige und umweltschädliche Stoffe im Zuge von Häusersanierungen durch umweltfreundliche Materialien und moderne Werkstoffe zu ersetzen. So werden alte Bleirohre oder andere umweltschädliche Metalle ausgetauscht. Bei Dachausbauten werden immer öfter verschiedenste Hölzer als ökologischer Baustoff eingesetzt. Zusätzlich wird bei der Immobiliensanierung auf die Möglichkeit des Wiedereinsatzes von noch verwendbaren Werkmaterialien geachtet, um hier durch Vermeidung von unnötigem Abfall ebenfalls CO2-neutraler zu arbeiten. So ist es die Kombination aus neuen, umweltfreundlichen Materialen und bestehenden Rohstoffen, welche einen eindeutigen Mehrwert erzielt. Interne und externe Fachleute bringen ihr Wissen ein, um Wohnräume mit einem angenehmen Wohnklima und dem Einsatz ökologischer Materialien – auch im Sinne der Gesundheit der Bewohner – zu schaffen. Bei der Auswahl der Geschäftspartner achtet conwert darauf, mit Lieferanten zusammenzuarbeiten, die auf spezielle Güte- und Umweltsiegel verweisen können. Die conwert-Einkaufsabteilung ist dabei bestrebt, nicht nur Kosten einzusparen sondern bei Development-Aktivitäten auch Knowhow für die Weiterentwicklung von Gebäuden einzukaufen. conwert hat in der Vergangenheit einzelne Neubauprojekte sowie den Ausbau eines Dachgeschoßes in ökologischer Bauweise umgesetzt. Zuletzt wurde 2011 ein Wohnbau errichtet, bei dem ökologische Baumaterialien wie Holz, Zellulose und Kork zum Einsatz gekommen sind. Bei diesen Projekten wurden auch besonders energieeffiziente Heizungsanlagen eingebaut. Durch den Einbau von Küchen mit umweltfreundlichen Elektrogeräten und der Ausstattung von Häusern mit neuen Thermen und Heizungsanlagen ist es conwert möglich, den CO2-Ausstoß von einzelnen Häusern zu optimieren bzw. zu reduzieren. Auch in diesem Bereich setzt die Gesellschaft auf den aktuellen Stand der Technik. Der im Jahr 2010 durchgeführte Erdbebengroßversuch und die daraus gewonnenen Erkenntnisse bilden für conwert nach wie vor eine sehr gute Basis für zukünftige „Dachgeschoßausbauten neu“. Bei diesem Thema konnte sich die Gesellschaft bereits als Experte in diesem Bereich am Markt positionieren. Dabei steht die größtmögliche Sicherheit der Gebäude für conwert im Vordergrund.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Forschung und Entwicklung Organisations- und Unternehmensstruktur 101

ORGANISATIONS- UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR INKL. STATEMENT ZU DEN ZWEIGNIEDERLASSUNGEN Als börsenotierte monistische Societas Europaea (SE) verfügt conwert über drei Organe: den Verwaltungsrat, das Geschäftsführende Direktorium und die Hauptversammlung. Der Verwaltungsrat setzt sich dabei aus mindestens drei und maximal fünf Personen zusammen. Nach außen vertreten werden kann die Gesellschaft jeweils gemeinsam durch zwei Geschäftsführende Direktoren, zwei Verwaltungsratsmitglieder, ein Verwaltungsratsmitglied mit einem Geschäftsführenden Direktor oder Prokuristen oder einem Geschäftsführenden Direktor gemeinsam mit einem Prokuristen. Einzelvertretung ist demnach nicht vorgesehen. Die conwert Immobilien Invest SE hat ihren Gesellschaftssitz in Wien. Das operative Geschäft wird mehrheitlich über konzerneigene Immobilienbesitzgesellschaften abgewickelt. Immobilienbesitzgesellschaften Die conwert Immobilien Invest SE verfügt im Geschäftssegment „Portfolio“ über 100%-ige Tochtergesellschaften in den Ländern Österreich, Deutschland, Tschechien, Ungarn, der Slowakei, Luxemburg und der Ukraine. Diese Gesellschaften werden als lokale Objektgesellschaften geführt. Der Anteil an der ECO Business-Immobilien AG in Wien betrug zum Stichtag 31. Dezember 2012 95,76 %. Das Ergebnis der ECO wurde im dritten Quartal 2010 erstmals vollkonsolidiert. Managementgesellschaften Die conwert Management GmbH verwaltet das conwert-Portfolio in Österreich und ist für den Handel bzw. den Verkauf von Immobilien verantwortlich. Die Immobilien in den Ländern Deutschland, Ungarn, der Slowakei, Tschechien und der Ukraine werden jeweils von lokalen Managementgesellschaften an den Standorten Berlin, Leipzig, Budapest, Bratislava, Brünn und Kiew verwaltet.

conwert Baudevelopment GmbH Die conwert Baudevelopment GmbH führt sämtliche Baumanagement-Aktivitäten in Österreich durch. Der Schwerpunkt liegt hier vor allem auf Immobiliendevelopment-Projekten und Sanierungen. Im Jahr 2012 wurde die conwert Baudevelopment GmbH mit der conwert Management GmbH verschmolzen. alt+kelber-Gruppe Die in Deutschland ansässige alt+kelber-Gruppe, seit Oktober 2007 eine 100 %-ige Tochter der conwert-Gruppe in Wien, zeichnet mit ihren Tochtergesellschaften für das Dienstleistungsgeschäft in Deutschland verantwortlich. Zu den abgedeckten Immobiliendienstleistungen zählen unter anderem das Immobilienmanagement, die Immobilienverwaltung, das Maklergeschäft und die Wohnungsprivatisierung. Mit Stichtag 31. Dezember 2012 wurden von der alt+kelber-Gruppe deutschlandweit 44.881 Wohn- und Gewerbeeinheiten verwaltet, davon 13.822 Einheiten ohne Stellplätze für conwert und 31.059 Einheiten für Dritte am Markt. Vor beinahe 30 Jahren in Heilbronn gegründet verfügt die alt+kelber-Gruppe über 27 Standorte und 423 Mitarbeiter. Im Jahr 2012 wurden zahlreiche Umstrukturierungen innerhalb der Dienstleistungsgruppe vorgenommen, um die Dienstleistungsprozesse weiter zu optimieren.

Konzernlagebericht

RESAG-Gesellschaften Das Immobiliendienstleistungsgeschäft in Österreich wird über zwei RESAG-Gesellschaften abgewickelt. Die RESAG Property Management GmbH, eine 100 %-ige Tochter der conwert-Gruppe, ist für die Immobilienverwaltung zuständig. Zum Stichtag 31. Dezember 2012 verwaltete die RESAG Property Management GmbH 9.524 Einheiten inkl. Stellplätze für conwert und 5.695 Einheiten für Dritte am Markt. Das Maklergeschäft wird teilweise von conwert intern durch die neu gegründete Abteilung Vertrieb und teilweise von der RESAG Immobilienmakler GmbH durchgeführt, an welcher conwert zu 49 % beteiligt ist. Die RESAG Immobilienmakler GmbH wurde zum 31. Dezember 2012 aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit entkonsolidiert.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

102

ANGABEN GEMÄSS § 243A ABS 1 UGB

Transparenz und Corporate Governance Das Geschäftsführende Direktorium bestand bis zum 14. Dezember 2012 aus Franz Jürgen Kelber (COO) und Mag. Thomas Doll (CFO). Der Vertrag mit Franz Jürgen Kelber endete am 14. Dezember 2012 und wurde in beiderseitigem Einvernehmen nicht verlängert. conwert gab am 21. Dezember im Rahmen des Erwerbs der Mehrheit an der KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) bekannt, Stavros Efremidis, der damals Vorstand bei KWG war, in das Geschäftsführende Direktorium als für das operative Deutschland-Geschäft verantwortlichen Direktor berufen zu wollen. Die formale Bestellung durch den Verwaltungsrat erfolgte am 20. Februar 2013. Nachdem in einer monistischen SE der Verwaltungsrat stark ins operative Geschäft involviert ist, wird das Geschäftsführende Direktorium bis auf weiteres mit zwei Personen besetzt bleiben. Gemäß § 243a Abs 1 Z9 UGB haben beide Geschäftsführende Direktoren für den Fall einer Übernahme von conwert („Change of Control“) ein Austrittsrecht, verbunden mit dem Anspruch auf Zahlung von einem bis maximal zwei Jahresbruttogehältern je nach verbleibender Restlaufzeit des Anstellungsvertrags. Folgende Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen bestanden im Geschäftsjahr 2012: Mit dem Verwaltungsratsmitglied Dipl. Ing. Alexander Tavakoli besteht seit 2012 ein vom Verwaltungsrat genehmigter Vertrag über die Erbringung von Beratungsleistungen insbesondere im Zusammenhang mit der Entwicklung von Planungs- und Vergabegrundlagen und dem Ausbau und der Entwicklung der Bau-/Planungsabteilung bei conwert. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Dauer geschlossen, wird auf Tagessatzbasis abgerechnet und ist mit 100.000 € gedeckelt. 2012 wurden von Dipl. Ing. Alexander Tavakoli aus diesem Vertragsverhältnis heraus 56.000 € in Rechnung gestellt. Zusätzlich sind Tochterunternehmen der alt+kelber Immobiliengruppe Mieter von conwert-Büroflächen in einem Objekt in Deutschland, welches Franz Jürgen Kelber zuzurechnen ist. Weitere ausführliche Informationen über Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen sind im Konzernanhang unter Punkt 13. angeführt. Aufgrund der Beendigung des Dienstverhältnisses von Franz Jürgen Kelber als Geschäftsführender Direktor von conwert ist dieser auch aus den Funktionen als Geschäftsführer bzw. Vorstand in den conwert- und ECO-Tochtergesellschaften zurückgetreten. Als Nachfolger wurde in diesen Tochtergesellschaften Johannes Rudnay, MBA in Deutschland bzw. Mag. Jasmin Soravia, LLM in Österreich und den übrigen Ländern bestellt. Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE betrug zum Stichtag 31. Dezember 2012 426.796.365 € und setzte sich aus 85.359.273 auf Inhaber lautende, stimmberechtigte und nennwertlose Stammaktien (Stückaktien) mit 5,00 € je Stück anteiligem Betrag am Grundkapital zusammen. Das Grundkapital ist vollständig einbezahlt. Am 14. September 2012 (Datum der Eintragung ins Firmenbuch) wurde eine Kapitalherabsetzung vorgenommen, durch die das Grundkapital von 853.592.730 € auf 426.796.365 € reduziert wurde. Die Anzahl der Aktien und der Stimmrechte gemäß § 91 Abs 1a BörseG hat sich durch die Kapitalherabsetzung nicht verändert und beträgt weiterhin 85.359.273. Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde verbrieft, die bei der Oesterreichischen Kontrollbank AG (OeKB), Am Hof 4, 1010 Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt ist. Alle Aktien der Gesellschaft unter der ISIN AT0000697750 waren zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2012 zum Handel an der Wiener Börse zugelassen. Jede einzelne Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung des Unternehmens sowie zur Stimmrechtsausübung. Besondere Kontrollrechte können von keinem einzelnen Aktionär wahrgenommen werden. Nach Kenntnisstand der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 63,6 % der Anteile in Streubesitz. Von conwert selbst wurden 4,5 % der Aktien nach Aktienrückkäufen als eigene Aktien gehalten. Die restlichen Anteile verteilten sich zu rund 24,4 % auf die Haselsteiner Familien-Privatstiftung, welche als strategischer Kernaktionär die Aktien langfristig halten möchte. 5,0 % werden von der EARNEST Partners, LLC kontrolliert. Die restlichen Aktien befanden sich zum Bilanzstichtag im Streubesitz. Nach Ende des Geschäftsjahres 2012 kam es im Zuge des Erwerbs der Mehrheitsbeteiligung an KWG zur Veräußerung von 3.775.000 Stück eigener Aktien durch conwert.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Angaben gemäß § 243a Abs 1 UGB

Laut § 38 Abs. 2 SEG in Verbindung mit § 169 AktG war der Verwaltungsrat im Geschäftsjahr zusätzlich ermächtigt, bis zum 25. Oktober 2012 das Grundkapital der Gesellschaft um bis zum Nominale von 400.121.590 € durch Ausgabe von bis zu 40.012.159 auf Inhaber lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags am Grundkapital in einer oder mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 AktG, gegen Baroder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen festzusetzen. Von diesem Recht wurde jedoch kein Gebrauch gemacht. In der außerordentlichen Hauptversammlung vom 11. Oktober 2010 wurde der Verwaltungsrat ermächtigt, eigene Aktien der Gesellschaft im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des Grundkapitals zu einem niedrigsten Gegenwert von 4,00 € und einem höchsten Gegenwert von 14,00 € pro Aktie zu erwerben. Der Rückkauf eigener Aktien war während einer Geltungsdauer von maximal 30 Monaten ab dem Tag der Beschlussfassung gültig. In der Sitzung vom 14. Juni 2011 hat der Verwaltungsrat daher ein weiteres sechstes Aktienrückkaufprogramm mit einer Geltungsdauer vom 1. Juli 2011 bis 30. Juni 2012 beschlossen. Bis Jahresende 2011 wurden im Zuge des sechsten Aktienrückkaufprogramms insgesamt 967.519 Stück eigene Aktien erworben. In 2012 hat conwert nur an einem Tag, dem 7. März 2012, eigene Aktien zurückgekauft. Es handelte sich dabei um 2.000 Stück zum Kurs von 7,80 € (exkl. Spesen). In Summe wurden in diesen sechs Aktienrückkaufprogrammen 3.863.964 Stück eigene Aktien zu einem gewichteten Durchschnittspreis von 10,51 € (exkl. Spesen) erworben. Mit Beschluss der 11. ordentlichen Hauptversammlung der conwert am 31. Mai 2012 wurde das sechste Aktienrückkaufprogramm beendet. Der Anteil der gesamt rückgekauften Aktien am gesamten Grundkapital der conwert betrug mit Ende dieses Programmes 4,53 %. In der ordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest SE vom 31. Mai 2012 wurde der Verwaltungsrat gleichzeitig mit der Beendigung des sechsten Rückkaufprogramms ermächtigt, gemäß § 65 Abs 1 Z 8 sowie Abs 1a und 1b Aktiengesetz eigene Aktien der Gesellschaft innerhalb der gesetzlichen Vorgaben über die höchstzulässige Zahl eigener Aktien einmal oder auch mehrfach jeweils bis zu einer Höchstgrenze von 10 % des Grundkapitals während einer Geltungsdauer von 30 Monaten ab dem Tag der Beschlussfassung zu einem niedrigsten Gegenwert von 1,00 € und einem höchsten Gegenwert von 14,00 € pro Aktie zu erwerben. Der Erwerb kann unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben börslich oder außerbörslich erfolgen. Aufgrund des aktuellen Hauptversammlungsbeschlusses wurde vom Verwaltungsrat am 21. Dezember 2012 das siebte Aktienrückkaufprogramm initiiert. Die Rahmenbedingungen dieses siebten Aktienrückkaufprogramms wurden dabei wie folgt fixiert: Die Geltungsdauer wurde für den Zeitraum vom 4. Jänner 2013 bis 31. März 2013 festgelegt. Rückgekauft werden können börslich oder außerbörslich bis zu 5,473 % des Grundkapitals, d.h. maximal 4.671.963 Stück Stammaktien zwischen 1,00 € und 14,00 €. Die Aktien sollen insbesondere als Akquisitionswährung für den Kauf von Unternehmen und Liegenschaften verwendet werden, können aber auch jedem anderen gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG erlaubten Zweck zugeführt werden. Die Gesellschaft plant im Rahmen dieses Rückkaufprogramms vorerst bis zu 2,5 Mio Stück Aktien zurückzukaufen. Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten Transaktionen werden gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Unternehmenswebsite www.conwert.at veröffentlicht. Die sonstigen gemäß § 243a Abs 1 UGB anzuführenden Angaben treffen nicht zu. Satzungsänderungen bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung.

Konzernlagebericht

103

GESCHÄFTSBERICHT 2012

104

AUSBLICK

Gesamtwirtschaft der Eurozone inklusive Deutschland Für das Jahr 2013 geht Eurostat davon aus, dass die Wirtschaftsleistung gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Euroraum nur ein minimales Wachstum um 0,1 % zu Jahresbeginn erreichen und zum Jahresende mit 0,6 % unter dem Vorjahresquartalswert zu liegen kommen wird. Grund dafür sind insbesondere die negativen Wachstumsraten in den südeuropäischen Krisenländern. Die hohe Arbeitslosigkeit und die nominal stagnierenden Einkommen drücken die Konsumnachfrage. Impulse sind vor allem vom Außenhandel zu erwarten. Allerdings lassen die zurückgehende Unsicherheit und die sich aufhellende Stimmung bei den Unternehmen und den Haushalten im Laufe des Jahres leichte konjunkturelle Verbesserungen erwarten. Die Inflation dürfte aufgrund der schwachen Konjunktur mit voraussichtlich 1,8 % etwas niedriger liegen als in den Vorjahren. Beim Leitzins im Euroraum sind vorerst keine Veränderungen gegenüber dem aktuellen Niveau von 0,75 % zu erwarten. Für die deutsche Wirtschaft prognostizieren die wichtigsten Wirtschaftsforschungsinstitute im Jahr 2013 ein BIP-Wachstum zwischen 0,3 und 0,9 %. Damit wird ein Ergebnis erwartet, das ungefähr im Bereich des Jahres 2012 liegt. Für 2014 wird eine weitere Belebung der Konjunktur prognostiziert. (Quellen: Eurostat Wachstumsrate des realen BIP, 19. Jänner 2013; DIW Wintergrundlinien 2013; BayernLB Research Prognose-Update Februar 2013; BDA Prognosen des Bruttoinlandsprodukts 2013 und 2014)

Österreich Die Österreichische Nationalbank geht davon aus, dass die österreichische Wirtschaft 2013 nur noch um 0,5 % wächst, da sich die anhaltende Rezession im Euroraum inzwischen auch auf Österreich auswirkt. Daher dürfte mit einer geringeren Exportdynamik als in den Vorjahren zu rechnen sein. Die inländische Nachfrage wird zu schwach sein, um dies kompensieren zu können. Die Investitionsbereitschaft der Unternehmen wird aufgrund der geringen Absatzerwartungen bis in die erste Hälfte 2013 als gedämpft bezeichnet. Bei der Inflationsrate wird ein Rückgang auf 1,7 % erwartet, unter anderem aufgrund sinkender Rohstoffpreise. Für das Jahr 2013 wird mit 0,5 % nach 0,4 % in 2012 nur ein leicht verbessertes BIP erwartet. Ein deutlich stärkeres BIP-Wachstum wird für 2014 mit 1,7 % prognostiziert. (Quelle: Österreichische Nationalbank, Gesamtwirtschaftliche Prognose der OeNB für Österreich 2012 bis 2014)

Die Wiener Börse erwartet für 2013 eine Fortsetzung des guten Ergebnisses von 2012: Ein steigender Aktienindex ATX dürfte mehr Kapitalmarkttransaktionen und höhere Aktienumsätze zur Folge haben. (Quelle: Wiener Börse, Wiener Börse im Aufwind: ATX legt 2012 um 28 % zu, 20. Dezember 2012)

Immobilienmärkte Wohnimmobilien Wien Der Wiener Zinshausmarkt wird voraussichtlich auch 2013 von einer ungebrochen hohen Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot an Spitzenobjekten geprägt sein. Damit dürfte sich auch der Preisanstieg weiter fortsetzen. Die Nachfrage wird durch die niedrigen Zinsen ebenso getrieben wie durch Inflationsängste und die anhaltende Verunsicherung von Investoren aufgrund der Eurokrise. Der Rückgang des Angebots hat zwei Hauptursachen: Zum einen werden in Wien jährlich etwa 150 Zinshäuser durch die Aufteilung in Eigentumswohnungen oder durch Abbruch vom Markt genommen. Zum anderen haben in den vergangenen Jahren vor allem sicherheitsorientierte Anleger gekauft, welche die Häuser nun langfristig halten. Auch die Preise für Eigentumswohnungen dürften perspektivisch weiter steigen, wenn auch etwas weniger stark als in den vergangenen Jahren. Die anhaltende Zuwanderung nach Wien sowie die wachsende Zahl der Haushalte sorgen für eine stetige Nachfrage sowohl nach Eigentums- als auch nach Mietwohnungen. Auf dem freien Mietwohnungsmarkt ist daher mit Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu rechnen. (Quelle: FONDS professionell: EHL: Wiener Zinshausmarkt legt weiter zu, 5. Februar 2013; ÖVI: Immobilienmarkt Österreich – Ausblick 2013, 12. Dezember 2012)

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Ausblick

105

Büro- & Gewerbeimmobilien Wien Nach den zahlreichen Fertigstellungen im vergangenen Jahr werden 2013 voraussichtlich wieder deutlich weniger Flächen auf den Markt kommen – nach Prognose von CBRE rund 176.000 m² (inklusive Generalsanierungen). Die Leerstandsrate wird sich voraussichtlich leicht von 6,6 auf 6,7 % erhöhen. Die Ursache ist die große Zahl neuer und generalsanierter Büroflächen, die im Jahr 2012 auf den Markt kamen. Gleichzeitig wird die Vermietungsleistung nicht wesentlich ansteigen, sondern sich auf dem Niveau der ersten drei Quartale 2012 bei rund 260.000 m² einpendeln. Die Spitzenmiete dürfte bis Ende 2013 weiter auf rund 25 €/m²/Monat steigen, während die Spitzenrendite in den besten Lagen unter 5 % sinken soll. In guten und durchschnittlichen Lagen sind stagnierende oder geringfügig ansteigende Renditen möglich. (Quelle: CBRE Wiener Büromarkt Q4 2012)

Deutscher Immobilienmarkt Deutsche Immobilien werden nach Einschätzung von CBRE auch 2013 im Fokus der Investoren stehen: Die anhaltenden Verwerfungen an den internationalen Kapitalmärkten, die niedrigen Zinsen sowie das hohe Sicherheitsbedürfnis vieler Investoren stabilisieren den deutschen Markt und ermöglichen eine positive Wertentwicklung. Daher könnte ein Transaktionsvolumen von rund 23 Mrd € erreicht werden, was nur unwesentlich weniger als 2012 wäre. Einschränkende Faktoren bleiben Fragen der Finanzierung und Kreditverfügbarkeit, falls die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin restriktiv agieren und sich nach wie vor stark auf Core-Immobilien fixieren sollten. Zum einen gewinnen alternative Geldgeber wie Kreditfonds oder Versicherungen an Bedeutung, zum anderen geht CBRE davon aus, dass Investments mit höheren Eigenkapitalanteilen realisiert werden. Zur Mittelbeschaffung müssen sich Immobilienunternehmen zudem stärker dem Kapitalmarkt zuwenden. (Quelle: CBRE Deutschland Investment Quarterly Q4 2012)

Deutscher Wohnimmobilienmarkt Die Preise und Mieten auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt werden sich 2013 nach Ansicht des Immobilienverbands Deutschland stabilisieren. Das Preiswachstum wird weniger stark als in den Vorjahren sein, aber voraussichtlich dennoch über der Inflationsrate liegen. Insbesondere in vielen Großstädten werden die Preise aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage weiter steigen. Der Aufwärtstrend bei den Mieten und Preisen dürfte die Neubautätigkeit zunehmen lassen. Auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien erwartet CBRE für 2013 ein etwas schwächeres Ergebnis als 2012, weil sich nur relativ wenige große Portfolien in der Vermarktungsphase befinden. Dennoch wird eine rege Investitionsdynamik prognostiziert, da viele institutionelle Investoren ihre Immobilienquote erhöhen werden. (Quelle: CBRE Markt für Wohnimmobilienportfolios Q4 2012)

Berliner Wohnimmobilienmarkt Nach Angaben des Wohnungsmarktbarometers der Investitionsbank Berlin wird sich die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin in allen Segmenten weiter erhöhen. Häufig steht dem kein ausreichendes Angebot gegenüber, sodass der Wohnungsmarkt bis 2015 angespannt bleiben dürfte. Nur im obersten Preissegment ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage relativ ausgeglichen. Bei Eigentumswohnungen sind Angebot und Nachfrage in einigen Bezirken aktuell im Gleichgewicht, perspektivisch wird die Kluft zwischen beiden aber fast überall größer werden. Auf dem Mietwohnungsmarkt ist der Nachfrageüberhang deutlich größer als auf dem Wohneigentumsmarkt. Zudem ist in allen Preissegmenten mit einer weiteren Anspannung der Situation zu rechnen. Als Folge dieser Entwicklungen wird sich das Investitionsklima auf dem Berliner Wohnimmobilien markt künftig weiter verbessern. Darüber hinaus werden die Mieten in Berlin auch 2013 weiter steigen. Im Bestand ist mit einem etwas über der Inflationsrate liegenden Mietwachstum zu rechnen, sodass Zinshäuser – auch bei stabilen Verkaufsfaktoren – teurer werden. Da es kaum lukrative Anlagealternativen gibt werden voraussichtlich weniger Eigentümer Häuser verkaufen, was ebenfalls zur Verknappung des Angebots und somit auch zum Anstieg der Preise beiträgt. Als Folge der Wohnungsknappheit zieht die Bautätigkeit an: In den kommenden Jahren werden voraussichtlich bis zu 10.000 neue Wohnungen jährlich errichtet. (Quellen: IBB Wohnungsmarktbarometer 2012; Dr. Zitelmann, Berliner Zinshäuser Ausgabe 1 / Januar 2013)

Konzernlagebericht

(Quelle: IVD Jahresausblick 2013: Mieten und Preise stabilisieren sich, 12. Dezember 2012)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

106

AUSBLICK CONWERT FÜR 2013

conwert erwartet im Geschäftsjahr 2013 ein stabiles ökonomisches Umfeld in Österreich und Deutschland, welches sich auch in den kommenden Jahren nicht stark verändern sollte. Besonders der Wohnimmobiliensektor in den Ballungszentren in Deutschland wird sich nach Einschätzung von conwert wertstabil mit nachhaltigen Mietspiegelsteigerungen entwickeln. Das Jahr 2013 wird für conwert durch die Integration der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) in die conwert-Gruppe geprägt sein. conwert hält an der die Gesellschaft mittlerweile 75,7 % der Aktien. conwert hat durch die Mehrheitsbeteiligung an der KWG ihr bisheriges Deutschlandportfolio um rund 66 % auf knapp 24.500 Einheiten erweitert. Vor dem Hintergrund der strategischen Ausrichtung von conwert als Bestandsmanager verfügt die KWG mit einem eigenen Asset und Property Management über umfangreiche Expertise im deutschen Markt und Kompetenz in der langfristigen Wertsteigerung von Wohnimmobilien. Das Immobilienvermögen von conwert wird sich durch die Konsolidierung der KWG mit Ende des ersten Quartals 2013 auf etwa 2,9 Mrd € erhöhen. Aufgrund dieser Transaktion ist conwert für 2013 und 2014 zudem zuversichtlich, wie angekündigt ein Synergiepotenzial von 10 Mio € zu heben und dadurch auch einen positiven Effekt im EBIT des Geschäftsjahres 2013 erzielen zu können. Die Strategie für die kommenden Jahre ist auf das Management des Bestandsportfolios ausgelegt. Aufgrund dieser Fokussierung sind im Geschäftsjahr 2012 die Firmenwerte und immaterielle Vermögenswerte abgeschrieben worden, da conwert in den kommenden Jahren mit geringeren Verkaufsumsätzen und -margen rechnet. conwert plant, das Portfolio in Deutschland wertsteigernd weiter auszubauen. Das Wachstum soll dabei in Ballungszentren in Deutschland mit positiver demographischer und wirtschaftlicher Entwicklung und entsprechender Infrastruktur erzielt werden. So ist ein zügiger Ausbau als Bestandshalter in Deutschland durch weitere Akquisitionen im Geschäftsjahr 2013 geplant, wobei der Aufbau von Assets vor allem in den urbanen Regionen wie Berlin, Leipzig, Dresden und Nordrhein-Westfalen vorangetrieben werden soll. Gleichzeitig wird der Verkauf des ECO- und CEE-Portfolios im Geschäftsjahr 2013 forciert, da conwert insbesondere in der CEE-Region die kritische Größe fehlt, um profitabel wachsen zu können. Die aus diesen Immo-bilienverkäufen frei werdenden liquiden Mittel sollen im Zuge der Wachstumsstrategie als Bestandshalter in deutsche Wohnimmobilienportfolien reinvestiert werden. Mittels dieser strategischen Maßnahmen plant conwert, die durchschnittliche Rendite ihres Portfolios zu steigern. Weiters steht die Fortsetzung der Effizienzsteigerungs- und Kostensenkungsmaßnahmen sowie die kontinuierliche Hebung des Wertsteigerungspotenzials im bestehenden Portfolio durch Anpassung der Mieten an den Mietspiegel und die Leerstandsreduktion – mit Schwerpunkt auf das neu akquirierte KWG-Portfolio – im Vordergrund. Ein zusätzliches Ziel für das Geschäftsjahr 2013 ist die nachhaltige Steigerung des Cashflows (FFO vor Verkaufsergebnis) und damit eine Erhöhung des nachhaltigen dividendenfähigen Ergebnisses. So soll ein FFO (vor Verkaufsergebnis) zwischen 20 und 25 Mio € mit Jahresende 2013 erzielt werden. Die Reduktion des Loan-to-Value, welcher unterjährig aufgrund der Konsolidierung der KWG kurzfristig über 55 % zu liegen kommen wird, auf 50 bis 55 % zum Jahresende 2013 bleibt Ziel. Auf Basis der KWG-Konsolidierung rechnet das conwert-Management zudem damit, 2013 Mieteinnahmen in Höhe von etwa 215 Mio € zu erzielen.

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| KONZERNABSCHLUSS | ANHANG KONZERNLAGEBERICHT Ausblick conwert für 2013 Nachtragsbericht 107

NACHTRAGSBERICHT

Konzernlagebericht

conwert hat am 21. Dezember 2012 einen Kaufvertrag zum Erwerb des Mehrheitsanteils an der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) unterzeichnet. Die KWG ist ein im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiertes Wohnimmobilienunternehmen mit Hauptsitz in Hamburg. Die Freigabe der zuständigen Kartellbehörde wurde am 21. Jänner 2013 erteilt. Zum Closing-Zeitpunkt hat die conwert 61,62 % an der KWG Kommunale Wohnen AG erworben. Bis zum 20. März 2013 hatte die conwert ihren Anteil bereits auf 75,7 % aufgestockt. Die Transaktion wurde aus Barmitteln in Höhe von 44,1 Mio € und mit 3.775.000 Stück eigenen Aktien bis zum Closing-Zeitpunkt finanziert. Hierzu kauft die conwert laufend weitere eigene Aktien zurück. Die KWG wird im ersten Quartal 2013 in der conwert-Gruppe erstmalig konsolidiert. Aufgrund der zeitlichen Nähe der Transaktion zum Zeitpunkt der Freigabe des Konzernabschlusses zur Veröffentlichung und Komplexität des erworbenen Konzerns wird die vollständige Identifikation der erworbenen Vermögenswerte und Schulden erst im ersten Quartal 2013 erfolgen. Mit der Übernahme der Mehrheit an KWG baut conwert das Deutschlandportfolio deutlich aus und stärkt hierdurch maßgeblich die strategische Ausrichtung als Bestandshalter von Wohnimmobilien. Im Jänner 2013 wurden weitere Derivate der conwert umstrukturiert. Als Folge dieser Umstrukturierung haben diese Derivate ihren effektiven Sicherungszusammenhang verloren, weshalb die Marktwertveränderungen dieser Geschäfte zukünftig ergebniswirksam dazustellen sind. Weiters wurde das Nominalvolumen eines bestehenden Zinsfloors um 85,0 Mio € reduziert. Die bereits gebildeten Cashflow-Rücklagen dieser Geschäfte sind über die Restlaufzeit verteilt aufzulösen. Zwischen 31. Dezember 2012 und 20. März 2013 wurden im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms insgesamt rund 2,5 Mio Stück Aktien rückgekauft.

KONZERNABSCHLUSS

Wenn die Wohnung ein Zuhause ist, kommt man immer gerne wieder zurück. Meine Perspektive ist in meiner Wohnung aus jeder Ecke perfekt, durch die riesige Kastanie ändert sie sich auch ständig, und auch die Lage hier in Hetzendorf finde ich großartig.

“

Martin P., Wohnungsmieter von conwert in Wien

Konzernabschluss

„

GESCHÄFTSBERICHT 2012

110

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €) Anhang Punkt

01.01. – 31.12.2012

01.01. – 31.12.2011

1.

Vermietungserlöse

188,1

210,0

2.

Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien

7.1.

136,5

243,6

3.

Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

273,1

369,8

4.

Umsatzerlöse Dienstleistungen

5.

Umsatzerlöse

7.2.

27,3

29,5

625,1

852,9

6.

Immobilienaufwendungen

(77,6)

(90,9)

7.

Aufwendungen aus dem Abgang von zum Verkauf gehaltenen Immobilien

(112,3)

(203,3)

8.

Aufwendungen aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

(262,8)

(360,9)

9.

Zwischensumme aus 5. bis 8.

172,3

197,8

7.3.

10. Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

64,6

87,7

11. Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

(91,9)

(79,9)

12. Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (Zwischensumme aus 10. und 11.)

(27,3)

7,8

13. Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien

8.4.

(9,9)

(7,5)

14. Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen

8.2.

(118,5)

(5,3)

15. Sonstige betriebliche Erträge 16. Personalaufwendungen

7.4.

17. Sonstige betriebliche Aufwendungen

7.5.

18. Betriebsergebnis (EBIT)

6,1

9,1

(35,8)

(35,3)

(45,5)

(46,7)

(58,5)

119,8

19. Finanzerträge

7.6.

7,6

19,5

20. Finanzaufwendungen

7.7.

(105,4)

(116,1)

21. Anteil am Ergebnis assoziierter Unternehmen

5.

1,6

0,3

(96,1)

(96,2)

(154,6)

23,6

22. Finanzergebnis 23. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 24. Ertragsteuern

(17,5)

(5,1)

(172,1)

18,5

7.8.

25. Konzernergebnis nach Ertragsteuern

(4,3)

(4,8)

(167,8)

23,3 0,28

davon entfallen auf Anteile ohne Beherrschung davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens unverwässertes Ergebnis pro Aktie in €

7.9.

(2,06)

verwässertes Ergebnis pro Aktie in €

7.9.

(1,61)

0,28

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien

7.9.

81.495.713

82.779.113

KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €) 01.01. – 31.12.2012

Konzernergebnis nach Ertragsteuern

Anteilseigner des Mutterunternehmens

Anteile ohne Beherrschung

(167,8)

(4,3)

01.01. – 31.12.2011 Anteilseigner des Mutterunternehmens

Anteile ohne Beherrschung

(172,1)

23,3

(4,8)

18,5 0,0

Gesamt

Gesamt

Sonstige Ergebnisse Währungsdifferenzen Steuereffekt auf Währungsdifferenzen Cashflow Hedges Steuereffekt auf Cashflow Hedges Sonstiges Ergebnis aus assoziierten Unternehmen Übrige Summe sonstiger Ergebnisse Gesamtperiodenergebnis

1,4

0,0

1,4

0,0

0,0

(0,1)

0,0

(0,1)

0,0

0,0

0,0

(30,6)

0,0

(30,6)

(50,1)

0,0

(50,1)

8,8

0,0

8,8

13,3

0,0

13,3

(0,2)

0,0

(0,2)

(0,1)

0,0

(0,1)

(0,0)

0,0

(0,0)

0,4

0,0

0,4

(20,7)

0,0

(20,7)

(36,4)

0,0

(36,4)

(188,5)

(4,3)

(192,9)

(13,2)

(4,8)

(18,0)

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS

111

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €)

Vermögenswerte A.

Anhang Punkt

31.12.2011

Langfristige Vermögenswerte Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

8.1.

2.207,4

2.424,2

Firmenwert

8.2.

0,0

114,8

Immaterielle Vermögenswerte

8.2.

1,3

3,7

Anteile an einem assoziierten Unternehmen

5.

14,3

9,4

Sonstige Sachanlagen

8.3.

1,7

1,2

Andere finanzielle Vermögenswerte

8.10.

4,9

4,7

Latente Steueransprüche

8.8.

32,7

22,1

2.262,3

2.580,0

Summe langfristige Vermögenswerte B.

31.12.2012

Kurzfristige Vermögenswerte Zum Verkauf gehaltene Immobilien

8.4.

303,3

404,4

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

8.10.

40,3

30,9

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

8.10.

99,7

59,4

Sonstige Vermögenswerte

8.5.

6,9

5,8

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

8.6.

137,2

95,8

587,5

596,4

2.849,8

3.176,4

Grundkapital

426,8

853,6

Kapitalrücklagen

595,6

328,5

Eigene Anteile

(41,6)

(41,6)

Summe kurzfristiger Vermögenswerte Summe Vermögenswerte

Eigenkapital und Schulden Eigenkapital

8.7.

165,4

203,0

Sonstige Rücklagen

(127,8)

(106,9)

Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital

1.018,4

1.236,5

Angesammeltes Ergebnis

Anteile ohne Beherrschung Summe Eigenkapital D.

11,8 1.248,3 1.005,9

Langfristige Schulden Langfristige Kreditverbindlichkeiten

8.10.

921,1

Anleiheverbindlichkeit

8.10.

64,6

0,0

Wandelschuldverschreibungen

8.10.

223,1

273,8

0,5

0,1

Latente Steuerverbindlichkeiten

8.8.

34,4

22,7

Mieterfinanzierungsbeiträge

8.10.

Rückstellungen

Sonstige langfristige finanzielle Schulden Summe langfristige Schulden E.

6,6 1.025,0

13,2

14,6

183,4

148,2

1.440,3

1.465,3

Kurzfristige Schulden 308,0

408,9

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

13,8

13,5

Ertragsteuerschulden

14,4

8,3

37,6

23,7

Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten

8.10.

Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden

8.10.

Sonstige kurzfristige Schulden

8.9.

Summe kurzfristige Schulden Summe Eigenkapital und Schulden

10,6

8,4

384,5

462,7

2.849,8

3.176,4

Konzernabschluss

C.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

112

ENTWICKLUNG DES KONZERN-EIGENK APITALS FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €) Anhang Punkt Stand zum 01.01.2011 Konzernergebnis (nach Ertragsteuern)

Grundkapital

Kapitalrücklagen

Eigene Anteile

Angesammeltes Ergebnis

Rücklage für Derivate

Sonstige Rücklagen

Anteilseigner des Mutterunternehmens

Anteile ohne Beherrschung

Eigenkapital Summe

853,6

329,0

(10,7)

205,9

(51,4)

(15,4)

1.311,0

19,1

1.330,2

0,0

0,0

0,0

23,3

0,0

0,0

23,3

(4,8)

18,5

Sonstiges Ergebnis

0,0

0,0

0,0

0,0

(36,8)

0,4

(36,4)

0,0

(36,4)

Gesamtperiodenergebnis

0,0

0,0

0,0

23,3

(36,8)

0,4

(13,2)

(4,8)

(18,0)

Dividende

8.7.2.

0,0

0,0

0,0

(25,0)

0,0

0,0

(25,0)

0,0

(25,0)

Veränderung Wandelschuldverschreibungen

8.10.2.1.

0,0

(0,6)

0,0

0,0

0,0

0,0

(0,6)

0,0

(0,6)

Sonstige Kapitalveränderungen

0,0

0,0

0,0

(1,2)

0,0

(3,7)

(4,8)

0,0

(4,8)

Erwerb eigener Anteile

0,0

0,0

(30,9)

0,0

0,0

0,0

(30,9)

0,0

(30,9)

Ausschüttung an Anteile ohne Beherrschung

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(2,3)

(2,3)

Zugang/Abgang Anteile ohne Beherrschung

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(0,2)

(0,2)

Stand zum 31.12.2011

853,6

328,5

(41,6)

203,0

(88,2)

(18,8)

1.236,5

11,8

1.248,3

Stand zum 01.01.2012

853,6

328,5

(41,6)

203,0

(88,2)

(18,8)

1.236,5

11,8

1.248,3

0,0

0,0

0,0

(167,8)

0,0

0,0

(167,8)

(4,3)

(172,1)

Konzernergebnis (nach Ertragsteuern) Sonstiges Ergebnis

0,0

0,0

0,0

0,0

(21,8)

1,1

(20,7)

0,0

(20,7)

Gesamtperiodenergebnis

0,0

0,0

0,0

(167,8)

(21,8)

1,1

(188,5)

(4,3)

(192,9)

(426,8)

414,6

0,0

0,0

0,0

0,0

(12,2)

0,0

(12,2)

0,0

(146,3)

0,0

146,3

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Kapitalherabsetzung Auflösung von Kapitalrücklagen Dividende

8.7.2.

0,0

0,0

0,0

(16,3)

0,0

0,0

(16,3)

0,0

(16,3)

Veränderung Wandelschuldverschreibungen

8.10.2.1.

0,0

(1,2)

0,0

0,0

0,0

0,0

(1,2)

0,0

(1,2)

Sonstige Kapitalveränderungen

0,0

0,0

0,0

0,2

0,0

0,1

0,3

0,0

0,3

Ausschüttung an Anteile ohne Beherrschung

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(1,9)

(1,9)

Zugang/Abgang Anteile ohne Beherrschung

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(0,2)

(0,2)

1,0

0,8

426,8

595,6

(41,6)

165,4

(110,0)

(17,8)

1.018,4

6,6

1.025,0

Stand zum 31.12.2012

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS

113

KONZERN-CASHFLOW STATEMENT (GELDFLUSSRECHNUNG) FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €) Anhang Punkt Konzernergebnis nach Ertragsteuern Finanzergebnis

01.01. – 31.12.2012

01.01. – 31.12.2011

(172,1)

18,5

96,1

96,2

Ertragsteuern

7.8.

17,5

5,1

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

8.1.

27,3

(7,8)

Abwertungen der zum Verkauf gehaltenen Immobilien

8.4.

9,9

7,5

Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen

8.2.

118,5

5,3

Sonstige unbare Ergebniseffekte Gewinn aus der Veräußerung von Finanzinvestitionen Gezahlte Ertragsteuern Zinseinzahlungen Zwischensumme

0,0

(6,1)

(10,3)

(8,8)

(4,9)

(7,5)

3,6

10,8

85,6

113,2

Zum Verkauf gehaltene Immobilien

101,9

85,5

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

(35,9)

(3,9)

(0,6)

(22,9)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerrückstellungen Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden Sonstige kurzfristige Schulden Cashflow aus dem operativen Bereich Auszahlungen für den Erwerb von Investitionen in Immobilienvermögen Auszahlungen für den Erwerb von sonstigen Finanz- und Sachanlagen Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Erwerb von Anteilen an einem assoziierten Unternehmen

8,5

0,0

13,9

14,0

2,0

4,3

175,4

190,2

(79,9)

(55,6)

(0,5)

(1,2)

237,3

262,1

(4,9)

(0,1)

Mittelabflüsse aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften abzüglich erworbener Finanzmittel

9.

(7,3)

(1,1)

Mittelzuflüsse aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften abzüglich abgegebener Finanzmittel

9.

24,6

58,3

169,4

262,4

Einzahlung aus der Begebung einer Anleihe

64,6

0,0

Einzahlung aus der Begebung einer Wandelschuldverschreibung

75,7

0,0

(126,4)

0,0

(16,3)

(23,8)

0,0

(30,9)

Cashflow aus dem Investitionsbereich

Auszahlung aus dem Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen Dividende

8.7.2.

Auszahlungen aus dem Erwerb eigener Anteile Dividende an Anteile ohne Beherrschung

(1,9)

(1,0)

Einzahlungen aus der Aufnahme von Kreditverbindlichkeiten 8.10.2.

28,7

186,7

Auszahlungen aus der Rückzahlung von Kreditverbindlichkeiten

(251,8)

(452,7)

Einzahlungen aus der Veränderung sonstiger langfristiger finanzieller Schulden

35,2

44,8

Auszahlungen aus der Veränderung sonstiger langfristiger finanzieller Schulden

(32,0)

(53,5)

Gezahlte Zinsen Cashflow aus dem Finanzierungsbereich Veränderungen des Finanzmittelbestandes

(79,3)

(91,6)

(303,4)

(422,0)

41,3

30,7

Finanzmittelbestand Finanzmittelbestand am Anfang der Periode

8.6.

Differenz aus der Währungsumrechnung Finanzmittelbestand am Ende der Periode Veränderungen des Finanzmittelbestandes

8.6.

95,8

66,2

0,1

(1,1)

95,9

65,1

137,2

95,8

41,3

30,7

Konzernabschluss

Veränderung der Posten:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

114

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH GESCHÄFTSFELDERN FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €) Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten

Portfolio

Vermietungserlöse Veräußerungserlöse Dienstleistungserlöse

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

2012

2011

2012

2011

188,5

211,1

0,0

0,0

0,0

0,0

409,7

613,3

0,0

0,0

0,0

0,0

Erlöse

188,5

211,1

409,7

613,3

Immobilienaufwendungen

(83,8)

(97,9)

0,0

0,0

0,0

0,0

(375,1)

(564,3)

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

(27,9)

6,1

0,0

0,0

Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltene Immobilien

(10,0)

(7,5)

0,0

0,0

(0,7)

(0,7)

0,0

0,0

Personalaufwendungen

0,0

0,0

0,0

0,0

Sonstige betriebliche Erträge

5,5

8,5

0,0

0,0

(42,5)

(43,2)

(14,3)

(21,2) 27,9

Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen

Sonstige betriebliche Aufwendungen Betriebsergebnis (EBIT)

29,1

76,4

20,2

Finanzergebnis

(75,4)

(77,0)

0,0

0,0

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

(46,3)

(0,6)

20,2

27,9

Immobilienvermögen

2.503,1

2.816,4

0,0

0,0

Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf das Immobilienvermögen

1.500,1

1.615,3

0,0

0,0

53,9

69,0

0,0

0,0

Investitionen ins Immobilienvermögen Betreffend weitere Erläuterungen verweisen wir auf Punkt 6.

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH REGIONEN FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JÄNNER BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012 (IN MIO €) Österreich

Deutschland

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

2012

2011

2012

2011

Vermietungserlöse

76,2

82,5

105,6

122,6

Veräußerungserlöse

288,0

309,0

120,2

292,9

35,1

37,3

51,5

55,2

399,3

428,8

277,4

470,7

Dienstleistungserlöse Erlöse Immobilienaufwendungen Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltene Immobilien

01.01. – 31.12.

(34,5)

(35,7)

(46,6)

(59,7)

(264,1)

(282,8)

(110,1)

(269,8)

(10,1)

(1,8)

16,5

11,3

(2,4)

(6,8)

(1,3)

(0,7)

Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen

(92,4)

(4,8)

(26,1)

(0,4)

Personalaufwendungen

(13,3)

(13,1)

(20,0)

(19,5)

1,7

7,5

4,1

1,5

Sonstige betriebliche Aufwendungen

(42,8)

(42,7)

(51,5)

(51,3)

Betriebsergebnis (EBIT)

(58,5)

48,6

42,5

82,1

Finanzergebnis

(43,4)

(27,0)

(30,8)

(49,5)

Sonstige betriebliche Erträge

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

(101,9)

21,6

11,7

32,6

Immobilienvermögen

1.095,1

1.361,7

1.288,3

1.304,0

777,5

866,9

673,7

702,6

14,9

34,9

37,7

33,5

Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf das Immobilienvermögen Investitionen ins Immobilienvermögen

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS

115

01.01. – 31.12.

Immobiliendienstleistungen

Konzernüberleitungen

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

Konzern 01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

2012

2011

2012

2011

2012

2011

2012

2011

188,5

211,1

0,0

0,0

(0,3)

(1,1)

188,1

210,0

409,7

613,3

0,0

0,0

0,0

0,0

409,7

613,4

0,0

0,0

87,9

94,4

(60,6)

(64,8)

27,3

29,5

598,1

824,4

87,9

94,4

(61,0)

(65,9)

625,1

852,9

(83,8)

(97,9)

0,0

0,0

6,2

7,0

(77,6)

(90,9)

(375,1)

(564,3)

0,0

0,0

0,0

0,0

(375,1)

(564,3)

(27,9)

6,1

0,0

0,0

0,6

1,7

(27,3)

7,8

(10,0)

(7,5)

0,0

0,0

0,1

0,1

(9,9)

(7,5)

(0,7)

(0,7)

(117,8)

(4,6)

0,0

0,0

(118,5)

(5,3)

0,0

0,0

(34,1)

(33,5)

(1,6)

(1,8)

(35,8)

(35,3)

5,5

8,5

1,4

0,7

(0,8)

(0,1)

6,1

9,1

(56,8)

(64,3)

(40,5)

(34,4)

51,9

52,0

(45,5)

(46,7)

49,3

104,3

(103,2)

22,5

(4,6)

(7,0)

(58,5)

119,8

(75,4)

(77,0)

(0,3)

(2,0)

(20,4)

(17,3)

(96,1)

(96,2)

(26,1)

27,3

(103,5)

20,5

(25,1)

(24,3)

(154,6)

23,6

2.503,1

2.816,4

7,6

12,2

0,0

0,0

2.510,7

2.828,6

1.500,1

1.615,3

2,9

6,5

13,9

66,9

1.516,9

1.688,6

53,9

69,0

0,5

5,3

0,0

0,0

54,4

74,4

Übrige Länder

Konzernüberleitung

Konzern

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

01.01. – 31.12.

2012

2011

2012

2011

2012

2011

6,6

6,0

(0,3)

(1,1)

188,1

210,0

1,5

11,5

0,0

0,0

409,7

613,4

1,3

1,8

(60,6)

(64,8)

27,3

29,5

9,4

19,3

(61,0)

(65,9)

625,1

852,9

(2,7)

(2,6)

6,2

7,0

(77,6)

(90,9)

(0,9)

(11,7)

0,0

0,0

(375,1)

(564,3)

(34,4)

(3,4)

0,6

1,7

(27,3)

7,8

(6,3)

0,0

0,1

0,1

(9,9)

(7,5)

(0,0)

0,0

0,0

0,0

(118,5)

(5,3)

(0,9)

(0,9)

(1,6)

(1,8)

(35,8)

(35,3)

1,1

0,2

(0,8)

(0,1)

6,1

9,1

(3,1)

(4,7)

51,9

52,0

(45,5)

(46,7)

(37,9)

(3,9)

(4,6)

(7,0)

(58,5)

119,8

(1,5)

(2,5)

(20,4)

(17,3)

(96,1)

(96,2)

(39,4)

(6,4)

(25,1)

(24,3)

(154,6)

23,6

127,3

162,9

0,0

0,0

2.510,7

2.828,6

51,8

52,2

13,9

66,9

1.516,9

1.688,6

1,9

6,0

0,0

0,0

54,4

74,4

Konzernabschluss

Zwischensumme Immobilienprojektgesellschaften

GESCHÄFTSBERICHT 2012

116

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2012 UND 2011

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS

117

1. Informationen zum Unternehmen 2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2.1. Allgemeine Grundsätze 2.2. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2.3. Konsolidierungsgrundsätze 2.4. Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 3. Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten 4. Anteile an Joint Venture Gesellschaften 5. Anteile an assoziierten Unternehmen 5.1. Anteile an assoziierten Unternehmen im Geschäftsjahr 2012 6. Segmentberichterstattung 7. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 7.1. Vermietungserlöse und Bewirtschaftungsergebnis 7.2. Umsatzerlöse Dienstleistungen 7.3. Immobilienaufwendungen 7.4. Personalaufwendungen 7.5. Sonstige betriebliche Aufwendungen 7.6. Finanzerträge 7.7. Finanzaufwendungen 7.8. Ertragsteuern 7.9. Ergebnis je Aktie 8. Erläuterungen zur Bilanz 8.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 8.2. Immaterielle Vermögenswerte 8.3. Sonstiges Sachanlagevermögen 8.4. Zum Verkauf gehaltene Immobilien 8.5. Sonstige Vermögenswerte 8.6. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 8.7. Eigenkapital 8.8. Steuerabgrenzung 8.9. Sonstige kurzfristige Schulden 8.10. Finanzinstrumente 9. Erläuterungen zur Konzerngeldflussrechnung 10. Operating Leasingverhältnisse 10.1. Ansprüche aus Operating Leasingverhältnissen 10.2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Operating Leasingverhältnissen 11. Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen 12. Zielsetzung und Methoden des Finanzrisikomanagements 13. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 13.1. Dienstleistungsbeziehungen 13.2. An- und Verkäufe von Liegenschaften und sonstigen Vermögenswerten 13.3. Sonstige Leistungsbeziehungen 13.4. Vergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns 14. Angaben über die Organe 15. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 16. Konzernunternehmen

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Konzernabschluss

INHALTSVERZEICHNIS

GESCHÄFTSBERICHT 2012

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1. Informationen zum Unternehmen Die conwert Immobilien Invest SE (kurz „conwert“) ist eine Europäische Aktiengesellschaft. Die conwert notiert an der Wiener Börse und befindet sich seit 21. März 2011 im „ATX“. Der eingetragene Firmensitz der conwert befindet sich in 1090 Wien, Alserbachstraße 32, Österreich. Die Gesellschaft ist in das Firmenbuch beim Handelsgericht Wien zu FN 212163f eingetragen. Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den gesetzlichen Vertretern der conwert am 20. März 2013 fertiggestellt und vom Verwaltungsrat zur Kenntnis genommen. Das oberste beherrschende Mutterunternehmen sowie das Mutterunternehmen in Österreich ist die conwert Immobilien Invest SE. Die Unternehmenstätigkeit der conwert Immobilien Gruppe (kurz „conwert-Gruppe“) liegt im Bereich des Immobilien-Investments im Ankauf, der Entwicklung, der Vermietung und der bestmöglichen Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung. Umgesetzt werden diese Ziele in den drei strategischen Geschäftsfeldern: + Portfolio + Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten + Immobiliendienstleistungen Im Bereich der Immobiliendienstleistungen konzentriert sich die conwert-Gruppe auf folgende Geschäftsfelder: + Management von Immobiliengesellschaften + Immobilienverwaltung + Immobilienmakler & Immobilienvertrieb + Immobilienentwicklung & Baumanagement

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2.1. Allgemeine Grundsätze Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter in Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Financial Reporting Standards („IFRS“) wie sie in der Europäischen Union („EU“) anzuwenden sind, aufgestellt. Die Anforderungen der angewandten Standards und Interpretationen wurden vollständig erfüllt. Der Konzernabschluss wurde unter dem Grundsatz der Unternehmensfortführung aufgestellt. Der Abschluss vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der conwert. Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der conwert zugrunde. Der Bilanzstichtag der Tochterunternehmen ist grundsätzlich der 31. Dezember 2012. Für jene Gesellschaften deren Bilanzstichtag nicht der 31. Dezember 2012 ist, wurden Zwischenabschlüsse erstellt. Der Konzernabschluss wurde nach dem Prinzip der historischen Anschaffungskosten, modifiziert durch die Zeitwertbewertung von Grundstücken und Gebäuden nach IAS 40 sowie bestimmten Finanzinstrumenten erstellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Der Konzernabschluss ist in Millionen Euro („Mio €“) aufgestellt. Zahlreiche Beträge und Prozentsätze, die im Konzernabschluss dargestellt werden, wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen. Im Konzern waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 2012 zum Bilanzstichtag 651,4 (2011: 660) Vollzeitäquivalente an über 36 Standorten (2011: 53) in 6 Ländern (2011: 6) beschäftigt. Die Anzahl der Dienstnehmer zum Bilanzstichtag, getrennt nach Arbeiter und Angestellten beträgt 642,4 Angestellte (2011: 651) und 29 Arbeiter (2011: 9).

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2.2. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2011 wurden unverändert auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012, mit Ausnahme der nachfolgend erläuterten Änderungen, angewandt. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden alle bis zum 31. Dezember 2012 verpflichtend anzuwendenden Änderungen bestehender IAS, neuer IFRS sowie Interpretationen des International Financial Reporting Interpretation Committee („IFRIC“) und Standard Interpretation Committee („SIC“), wie sie in der EU anzuwenden sind, beachtet. Neue Standards und Interpretationen bzw. Änderungen von bestehenden Standards werden im Regelfall erst zum Zeitpunkt der verpflichtenden Anwendung umgesetzt. Folgende neue bzw. geänderte Regelungen, die im Geschäftsjahr 2012 neu anzuwenden sind (wenn nicht in 2011 vorzeitig angewendet), wurden vom Konzern erstmals angewendet. Eine Auswirkung auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012 ergab sich jedoch nur, wenn dies in der folgenden Tabelle mit „ja“ gekennzeichnet ist. Regelung

Inkrafttreten *)

Auswirkungen auf den Konzernabschluss

IFRS IFRS 1

Schwerwiegende Hochinflation und Beseitigung fixer Daten für Erstanwender

01.07.2011

nein

IFRS 7

Finanzinstrumente: erweiterte Angaben bei Übertragung finanzieller Vermögenswerte

01.07.2011

nein

*)

Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen

Konzernabschluss

Es ergeben sich aus den neuen bzw. geänderten Standards keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

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Nachfolgend aufgelistet sind bereits veröffentlichte aber noch nicht verpflichtend anzuwendende neue oder geänderte Standards und Interpretationen, da diese entweder von der EU noch nicht übernommen wurden, oder erst in den Folgejahren verpflichtend anzuwenden sind. Inkrafttreten *)

Regelung

Auswirkungen auf den Konzernabschluss

noch nicht anzuwendende IAS/IFRS/IFRIC IAS 1

Darstellung von Posten des sonstigen Ergebnisses

01.07.2012

ja

IAS 12

Änderungen: Latente Steuer

01.01.2013

nein

IAS 19

Leistungen an Arbeitnehmer

01.01.2013

nein

IAS 27

Neue Fassung: Einzelabschlüsse

01.01.2014

nein

IAS 28

Neue Fassung: Assoziierte Unternehmen

01.01.2014

nein

IAS 32

Änderungen: Finanzinstrumente Ausweis

01.01.2014

nein

IFRS 1

Änderungen: Darlehen öffentlicher Hand

01.01.2013

nein

IFRS 7

Finanzinstrumente: Angaben – Saldierung von finanziellen Verbindlichkeiten

01.01.2014

nein

IFRS 9

Finanzinstrumente

01.01.2015

nein

IFRS 10

Konzernabschlüsse

01.01.2014

nein

IFRS 11

Gemeinschaftliche Vereinbarungen

01.01.2014

nein

IFRS 12

Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen

01.01.2014

nein

IFRS 13

Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert

01.01.2013

ja

IFRIC 20

Abraumbeseitigungskosten in der Produktionsphase einer über Tagebau erschlossenen Mine

01.01.2013

nein

Verbesserungen zu IFRS 2009-2011

01.01.2013

nein

*)

Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen

Die Änderung des IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ führt zu einer neuen Gruppierung der im sonstigen Ergebnis dargestellten Posten. Demnach sind Posten, die künftig bei ihrer Ausbuchung oder Glattstellung, in das Periodenergebnis umgegliedert werden können (Recycling), getrennt von denen darzustellen, die nicht „recycled“ werden. Die neue Regelung beeinflusst die Darstellung des sonstigen Ergebnisses, nicht jedoch die Vermögens-, Finanz- und die Ertragslage der conwert. Die Ergänzungen des IAS 12 „ Ertragsteuern“ betreffen die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Bei solchen Immobilien ist es manchmal schwierig einzuschätzen, ob sich die bestehende temporäre steuerliche Differenzen durch eine Veräußerung oder im Rahmen der fortgeführten Nutzung umkehren werden. Die Änderung regelt, dass die Umkehrung grundsätzlich durch Veräußerung erfolgt. Die Änderungen werden dann Auswirkungen haben, wenn die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Ländern gehalten werden, in denen die Steuersätze für laufende Gewinne von den Veräußerungsgewinnen abweichen oder die Veräußerungen nicht besteuert werden. Die übrigen Leitlinien wurden in IAS 12 integriert wodurch der SIC 21 nicht mehr gültig ist. Mit Änderungen des IAS 19 „Leistungen für Arbeitnehmer“ wurde die Bewertung und Erfassung der Aufwendungen für leistungsorientierte Pensionspläne und von Leistungen aus Anlass der Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses wesentlich verändert. Auch die Anhangsangaben wurden dementsprechend geändert. Eine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss der conwert wird hierdurch nicht entstehen. IAS 27 „Konzern- und Einzelabschlüsse“ wird in „Einzelabschlüsse“ umbenannt und beinhaltet zukünftig nur noch Regelungen zu Einzelabschlüssen. Die bestehenden Leitlinien für Einzelabschlüsse bleiben aber unverändert. IAS 28 „Anteile an assoziierten Unternehmen“ wird dahingehen geändert, dass die darin enthaltenen Angabepflichten für assoziierte Unternehmen im IFRS 12 übernommen wurden und nicht mehr Teil des IAS 28 sind.

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Änderung an IAS 32 „Finanzinstrumente: Ausweis“ und IFRS 7 „Finanzinstrumente: Angaben“ regeln die Saldierungsvorschriften von finanziellen Vermögenswerten und Schulden sowie neue Angabepflichten zu diesen Sachverhalten. Die Änderungen stellen zum einen klar, dass der Saldierungsanspruch gegenwärtig bestehen muss und von keinem zukünftigen Ergebnis abhängen darf. Zum anderen klären die Änderungen darüber auf, dass die Bruttoaufrechnungsmechanismen, wie beispielsweise eine zentrale Clearingstelle, welche eine Eliminierung der Liquiditäts- und Kreditrisiken sowie einen Ausgleich der Forderungen und Verbindlichkeiten vornimmt, die Kriterien des IAS 32 erfüllt. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss der conwert sind hierdurch nicht zu erwarten. Die IFRS 1 „Erstmalige Anwendung der International Reporting Standards“ wurde an die Vorschriften des IAS 20 „Bilanzierung und Darstellung von Zuwendungen der öffentlichen Hand“ angepasst. Demnach dürfen die IFRS-Erstanwender, welche unterverzinsliche Darlehen der öffentlichen Hand erhalten haben, bei Übergang auf IFRS den beizulegenden Zeitwert des Darlehens prospektiv ermitteln. Da die conwert kein IFRS Erstanwender ist, haben diese Regelungen keine Auswirkung auf den Konzernabschluss. Durch IFRS 9 „Finanzinstrumente“ wird die Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten neu geregelt und soll IAS 39 ersetzen. Der neue Standard teilt alle finanziellen Vermögenswerte in zwei Klassifizierungskategorien auf – diejenigen, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden und diejenigen, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Zusätzlich wurden neue Vorschriften für die Bilanzierung von finanziellen Verbindlichkeiten aufgenommen und die Vorschriften für die Ausbuchung von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wurden von IAS 39 übernommen. Es ist beabsichtigt IFRS 9 auszuweiten, indem neue Vorschriften für die Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, und in die Sicherungsbilanzierung aufgenommen werden. Die künftigen Auswirkungen von IFRS 9 auf die conwert sind zu prüfen, auch die Übernahme durch die EU steht noch aus. IFRS 10 „Konzernabschlüsse“ wird IAS 27 „Konzern- und Einzelabschlüsse“ und SIC 12 „Konsolidierung Zweckgesellschaften“ ersetzen und enthält Leitlinien über Beherrschung und Konsolidierung. Die Definition der Beherrschung wird dahin geändert, dass für die Erfüllung des Beherrschungstatbestandes die Verfügungsgewalt über die relevanten Aktivitäten ausgeübt werden kann, die zu variablen Rückflüssen aus dem Unternehmen führt. Rückflüsse können positiv, negativ oder beides sein. Die Vorschriften der Konsolidierung bleiben unberührt. In der conwert sind die einzelnen Beteiligungen auf die neue Definition der Beherrschung zu überprüfen, die conwert geht aber davon aus, dass sich keine wesentlichen Änderungen ergeben werden. Nach IFRS 11 „Gemeinschaftliche Vereinbarungen (Joint Arrangements)“ gibt es zukünftig zwei Arten gemeinschaftlicher Vereinbarungen: gemeinschaftliche Tätigkeiten (Joint Operation) und Gemeinschaftsunternehmen (Joint Venture). Bei einer Joint Operation handelt es sich um eine gemeinschaftliche Vereinbarung, die den Partnerunternehmen dieser gemeinschaftlichen Vereinbarung direkte Rechte an den Vermögenswerten und Verbindlichkeiten überträgt. Ein Partnerunternehmen einer Joint Operation erfasst seinen Anteil auf der Grundlage seines Anteils an der gemeinschaftlichen Tätigkeit anstatt aufgrund der Beteiligung an der gemeinschaftlichen Vereinbarung. Ein Partnerunternehmen eines Gemeinschaftsunternehmens hat hingegen keine Rechte an einzelnen Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten. Partnerunternehmen von Joint Ventures verfügen stattdessen über einen Anteil am Netto-Reinvermögen und damit am Ergebnis der vom Gemeinschaftsunternehmen durchgeführten Tätigkeit. Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert; eine Quotenkonsolidierung ist nach IFRS 11 nicht mehr zulässig. Die conwert muss ihre bestehenden oder neu geschlossenen Vereinbarungen überprüfen, um zu entscheiden, ob sie unter dem neuen Standard in eine gemeinschaftliche Tätigkeit oder in ein Gemeinschaftsunternehmen investiert haben. IFRS 12 „Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen“ legt die erforderlichen Angabepflichten für Unternehmen fest, die zu Anteilen an anderen Unternehmen zu machen sind. Gemäß dem neuen Standard müssen Unternehmen Angaben machen, die es dem Abschlussadressaten ermöglichen, die Art, Risiken und finanziellen Auswirkungen zu beurteilen, die mit dem Engagement des Unternehmens bei Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen, gemeinschaftlichen Vereinbarungen und nicht konsolidierten strukturierten Unternehmen (Zweckgesellschaften) verbunden sind. IFRS 13 „Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value Measurement)“ beschreibt, wie der beizulegende Zeitwert zu bestimmen ist und erweitert die Anhangsangaben zum beizulegenden Zeitwert.

Konzernabschluss

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GESCHÄFTSBERICHT 2012

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Der beizulegende Zeitwert wird einheitlich definiert als der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag bei Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit zahlen würde. Der Standard enthält aber keine Vorgaben, in welchen Fällen der beizulegende Zeitwert zu verwenden ist. Da nahezu alle Vermögenswerte und Schulden der conwert-Gruppe zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind, müssen die neuen Vorschriften erfüllt werden. Die conwert erwartet aus der erstmaligen Anwendung dieser geänderten oder neuen Standards oder Interpretationen bis auf erweiterte Anhangsangaben zur Fair Value Bewertung keine Auswirkungen. 2.3. Konsolidierungsgrundsätze 2.3.1. Allgemeine Konsolidierungsgrundsätze Die IFRS sehen für Unternehmenszusammenschlüsse die zwingende Anwendung von IFRS 3 vor. Diesbezüglich verweisen wir auf unsere Ausführungen unter Punkt 2.4.2. Erwirbt ein Unternehmen eine Gruppe von Vermögenswerten oder Nettovermögen, die kein Unternehmen bilden, so hat das Unternehmen die Anschaffungskosten zwischen den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der Gruppe auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt aufzuteilen (IFRS 3.2(b)). Bei sämtlichen Akquisitionen von Immobilienprojektgesellschaften im Geschäftsjahr 2012 sowie im Geschäftsjahr 2011 handelte es sich um den Erwerb von einzelnen Vermögenswerten durch die Gesellschaft und nicht um Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3, da es sich um Gesellschaften handelt, die ausschließlich Immobilieneigentümerfunktion haben und somit keine integrierten Gruppen von Tätigkeiten und Vermögenswerten darstellen. Die Konsolidierung dieser Gesellschaften erfolgte gem. IFRS 3.2(b) und IAS 27 zum Zeitpunkt des Erwerbes, die Endkonsolidierung zu dem Zeitpunkt, ab dem keine Kontrolle mehr besteht. 2.3.2. Konsolidierungskreis Der Konzernabschluss beinhaltet die conwert Immobilien Invest SE und die von ihr kontrollierten Tochterunternehmen. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h. ab dem Zeitpunkt, an dem die conwert-Gruppe die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Die Konsolidierung endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Zum Kreis der vollkonsolidierten Unternehmen gehören 97 inländische (2011: 109) und 156 ausländische (2011: 159) Unternehmen. Eine Übersicht über die Konzernunternehmen des Konzerns ist unter Punkt 16 ersichtlich. 2.3.3. Konsolidierungsstichtag Entsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss auf den Stichtag des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft conwert aufgestellt. Alle Einzelabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt bzw. wurden Zwischenabschlüsse erstellt. 2.3.4. Konsolidierungsmethoden Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen wurden eliminiert. Bei jedem Unternehmenszusammenschluss bewertet der Erwerber die Anteile ohne Beherrschung am erworbenen Unternehmen entweder zum beizulegenden Zeitwert oder zum entsprechenden Anteil des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens. Zudem wird den Anteilen ohne Beherrschung ein entsprechender Anteil des Ergebnisses zugerechnet. Anteile ohne Beherrschung werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und in der Konzern-Bilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzern-Bilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital. Eine Veränderung der Beteiligungshöhe an einem Tochterunternehmen, die nicht zum Verlust der Beherrschung führt, wird als Transaktion mit Anteilseignern in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner bilanziert. Aus einer solchen Transaktion kann daher weder ein Geschäfts- oder Firmenwert noch ein Gewinn oder Verlust resultieren. Unterschiedsbeträge zwischen Gegenleistung und Buchwert des Anteils ohne Beherrschung werden daher direkt im Eigenkapital verrechnet.

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Die conwert-Gruppe ist bis 2012 Partner an gemeinschaftlich geführten Unternehmen (Joint Ventures) gewesen. Die Anteile an den Joint Ventures wurden unter Anwendung der Quotenkonsolidierung erfasst. Es wurden daher entsprechend des Anteils die Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen der Joint Ventures in den entsprechenden Posten des Konzernabschlusses zusammengefasst. Die Abschlüsse der Joint Ventures wurden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Zum 31. Dezember 2012 hält die conwert-Gruppe keine Anteile an Joint Ventures mehr. 2.3.5. Währungsumrechnung Geschäftstransaktionen in ausländischer Währung Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem am Tag der Transaktion gültigen Referenzkurs. Die Umrechnung der monetären Vermögenswerten und Verbindlichkeiten in Euro erfolgt mit dem am Bilanzstichtag gültigen Devisenreferenzkurs der Europäischen Zentralbank. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.

2.4. Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 2.4.1. Immobilienvermögen 2.4.1.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgswirksam berücksichtigt werden. Im Zeitpunkt des Erwerbes der einzelnen Objekte wird in Abhängigkeit von den Renditeerwartungen bzw. von der künftigen strategischen Ausrichtung des Objekts, die Kategorisierung in als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien bzw. zum Verkauf gehaltene Immobilien vorgenommen. Bei einer Übertragung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf gehaltene Immobilien entsprechen die Anschaffungskosten der Immobilien für Zwecke der Folgebewertung deren beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird. Immobilien werden nur dann aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden Fremdkapitalkosten in Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen aktiviert. Weitere Einzelheiten finden sich unter Punkt 8.1. 2.4.1.2. Zum Verkauf gehaltene Immobilien Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten, Umgliederungen von den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden nur dann vorgenommen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Umgliederungen werden zum beizulegenden Zeitwert, im Zeitpunkt der Umgliederung, vorgenommen. In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien werden ausgebucht, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist. Weitere Einzelheiten finden sich unter Punkt 8.4.

Konzernabschluss

Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern, die Teilnehmer der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremdwährung aufgestellten Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden gem. IAS 21 in Euro umgerechnet. Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden mit dem Mittelkurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital wird mit Ausnahme der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen zu historischen Kursen umgerechnet. Erträge und Aufwendungen sind grundsätzlich mit dem Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls umzurechnen. Da die Währungen jedoch keinen wesentlichen Schwankungen unterliegen, hat die conwert aus Vereinfachungsgründen als Näherungswert den Jahresdurchschnittskurs für die Umrechnung herangezogen. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind im sonstigen Ergebnis erfasst.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

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2.4.2. Unternehmenszusammenschlüsse und Geschäfts- und Firmenwert Der Erwerb von Tochterunternehmen und Geschäftsbetrieben wird nach der Erwerbsmethode bilanziert. Dies beinhaltet die Erfassung von identifizierbaren Vermögenswerten (einschließlich der zuvor nicht erfassten immateriellen Vermögenswerte) und Schulden (einschließlich Eventualschulden, jedoch unbeachtlich künftiger Restrukturierung) des erworbenen Geschäftsbetriebs zum beizulegenden Zeitwert. Die Anschaffungskosten eines Unternehmenserwerbs bemessen sich als Summe der übertragenen Gegenleistung, bewertet mit dem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt, und der Anteile ohne Beherrschung am erworbenen Unternehmen. Im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses angefallene Kosten werden als Aufwand erfasst und als Transaktionskosten ausgewiesen. Der Geschäfts- oder Firmenwert wird bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der übertragenen Gesamtgegenleistung und des Betrags des Anteils ohne Beherrschung über die erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden des Konzerns bemessen. Liegt diese Gegenleistung unter dem beizulegenden Zeitwert des Reinvermögens des erworbenen Tochterunternehmens, wird der Unterschiedsbetrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Geschäfts- oder Firmenwert zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet. Zum Zweck des Wertminderungstests wird der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworbene Geschäfts- oder Firmenwert ab dem Erwerbszeitpunkt den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten bzw. Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die von den Synergieeffekten aus dem Unternehmenszusammenschluss profitieren. Dies gilt unabhängig davon, ob andere Vermögenswerte oder Schulden des Erwerbers diesen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten oder Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet werden. Weitere Einzelheiten finden sich unter Punkt 8.2. 2.4.3. Immaterielle Vermögenswerte Einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten von im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses erworbenen immateriellen Vermögenswerten entsprechen ihrem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den Folgeperioden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibung basiert auf der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts. Die Abschreibungsdauer und Abschreibungsmethode werden bei immateriellen Vermögenswerten mit einer begrenzten Nutzungsdauer mindestens zum Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft. Die aufgrund von Änderungen der erwarteten Nutzungsdauer oder des erwarteten Verbrauchs des zukünftigen wirtschaftlichen Nutzens des Vermögenswerts erforderlichen Änderungen der Abschreibungsmethode oder Abschreibungsdauer werden als Änderungen von Schätzungen behandelt. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden in der Gewinn- und Verlustrechnung in der Zeile Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung immaterieller Vermögenswerte werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Vermögenswerts ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgswirksam erfasst. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt 8.2. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde: Software Kundenbeziehungen und Managementverträge

3 Jahre 5 – 11 Jahre

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2.4.4. Sachanlagen Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde: 5 - 10 Jahre

2.4.5. Leasingverhältnisse conwert tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihr gehaltenen Immobilien an Mieter, als auch als Leasingnehmer für Immobilien im Fall von „sale and lease back“-Transaktionen auf. Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur unter den Voraussetzungen des IFRIC 4 vorzunehmen. Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden, werden als Finance Leases klassifiziert. Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating Leases klassifiziert und entsprechend bilanziert. Bei „sale and lease back“-Transaktionen, welche nach IFRS als Finance Lease qualifiziert werden, wird der Überschuss der Verkaufserlöse über den Buchwert nicht unmittelbar als Ertrag erfasst sondern über die Laufzeit des Leasingvertrages abgegrenzt und erfolgswirksam verteilt. Bei der Klassifizierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden werden die Grundstücks- und Gebäudekomponente grundsätzlich getrennt betrachtet. Wann immer es zur Einstufung und Bilanzierung eines Leasingverhältnisses bei Grundstücken und Gebäuden notwendig ist, werden die Mindestleasingzahlungen zwischen den Grundstücks- und Gebäudekomponenten nach dem Verhältnis der jeweiligen beizulegenden Zeitwerte der Leistungen für die Mietrechte für die Grundstückskomponente und die Gebäudekomponente des Leasingverhältnisses zu Beginn des Leasingverhältnisses aufgeteilt. Die Grundstücks- als auch die Gebäudekomponente werden unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als Operating Lease oder als Finance Lease klassifiziert. Eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponente ist jedoch nicht erforderlich, wenn es sich bei dem Anteil des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 handelt und nach dem Fair Value Model bilanziert wird. Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Ist der Eigentumsübergang auf den Konzern am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend sicher, wird der Leasinggegenstand über den kürzeren der beiden Zeiträume aus erwarteter Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhältnisses vollständig abgeschrieben. Eine Übersicht über Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing und deren Fristigkeit ist unter Punkt 8.10. dargestellt. 2.4.6. Wertminderungen von nicht-finanziellen Vermögenswerten Die conwert beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein nichtfinanzieller Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor oder ist eine jährliche Überprüfung eines Vermögenswerts auf Werthaltigkeit erforderlich, nimmt conwert eine Schätzung des erzielbaren Betrages des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert.

Konzernabschluss

Technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

GESCHÄFTSBERICHT 2012

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Für bestimmte Vermögenswerte sind zusätzlich folgende Kriterien zu berücksichtigen: Firmenwert Die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal jährlich überprüft. Ein Werthaltigkeitstest wird auch dann durchgeführt, wenn keine Ereignisse oder Umstände darauf hindeuten, dass der Buchwert gemindert sein könnte. Firmenwerte werden zum Zweck des Wertminderungstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet. Die Wertminderung wird durch die Ermittlung des erzielbaren Betrages der zahlungsmittelgenerierenden Einheit bestimmt, der der Firmenwert zugeordnet wurde, wobei der erzielbare Betrag durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Abzinsung der durch die Einheit generierten Cashflows ermittelt wird. Unterschreitet der erzielbare Betrag den Buchwert dieser Einheit, wird ein Wertminderungsaufwand erfasst, der in den nachfolgenden Berichtsperioden nicht aufgeholt werden darf. Zahlungsmittelgenerierende Einheiten werden durch die Zusammenfassung von Vermögenswerten, die selbstständig Cashflows generieren, gebildet. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt 8.2. Langfristige Vermögenswerte, die planmäßig abgeschrieben werden Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung bei planmäßig abzuschreibenden langfristigen Vermögenswerten eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertminderungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und seinem erzielbaren Betrag. Der erzielbare Betrag wird durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Abzinsung der durch den Vermögenswert generierten Cashflows oder des beizulegenden Zeitwertes abzüglich Veräußerungskosten ermittelt. Der Buchwert des Vermögenswerts wird unter Verwendung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam erfasst. Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in den folgenden Berichtsperioden und kann diese Verringerung objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenen Sachverhalt zurückgeführt werden, wird die früher erfasste Wertberichtigung rückgängig gemacht soweit es sich nicht um einen Firmenwert handelt. Der neue Buchwert des Vermögenswerts darf jedoch die fort-geführten Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Wertaufholung nicht übersteigen. Die Wertaufholung wird erfolgswirksam erfasst. 2.4.7. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt. Für Zwecke der Konzerngeldflussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente den in diesem Posten ausgewiesenen Betrag. 2.4.8. Finanzinstrumente Finanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen Bedingungen als finanzielle Vermögenswerte bzw. finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert. Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die auf organisierten Märkten gehandelt werden, wird durch den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Geldkurs) bestimmt. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung von allgemein anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Zu diesen Bewertungsmethoden gehören die Verwendung der jüngsten Geschäftsvorfälle zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem aktuellen beizulegenden Zeitwert eines anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstruments, sowie die Analyse von diskontierten Cashflows. Zinsen, Dividenden, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten sind als Aufwendungen oder Erträge (exkl. Gewinne und Verluste für Derivate die zum Cashflow Hedging verwendet werden – siehe Punkt 8.10.3) im Finanzergebnis dargestellt.

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127

2.4.8.1. Finanzielle Vermögenswerte Erstmaliger Ansatz Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden in Abhängigkeit des Einzelfalls entweder als finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, als Kredite und Forderungen, als bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen oder als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert. Die finanziellen Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Außer bei erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten werden darüber hinaus Transaktionskosten berücksichtigt, die direkt dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind. Die Beurteilung, ob ein Vertrag ein eingebettetes Derivat enthält, wird zum Zeitpunkt vorgenommen, zu dem das Unternehmen erstmals Vertragspartei wird. Die eingebetteten Derivate werden vom Basisvertrag getrennt, wenn dieser nicht zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam erfasst wird, und eine Analyse ergibt, dass die wirtschaftlichen Merkmale und Risiken des eingebetteten Derivats nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind. Die Designation der finanziellen Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgt bei ihrem erstmaligen Ansatz. Alle marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden am Handelstag, d.h. am Tag, an dem das Unternehmen die Verpflichtung zum Kauf des Vermögenswerts eingegangen ist, bilanziell erfasst. Marktübliche Käufe und Verkäufe sind Käufe oder Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten, die die Lieferung der Vermögenswerte innerhalb eines durch Marktvorschriften oder -konventionen festgelegten Zeitraums vorschreiben. Folgebewertung Die Folgebewertung von finanziellen Vermögenswerten hängt, wie in der Folge erläutert, von deren Klassifizierung ab. Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte Die Gruppe der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte enthält die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte. Finanzielle Vermögenswerte werden als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert, wenn sie für Zwecke der Veräußerung in der nahen Zukunft erworben werden. Derivate werden ebenfalls als zu Handelszwecken gehalten eingestuft, mit Ausnahme von Derivaten, bei denen es sich um eine Finanzgarantie handelt oder die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind. Gewinne oder Verluste aus finanziellen Vermögenswerten, die zu Handelszwecken gehalten werden, werden erfolgswirksam erfasst.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte, die als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert und nicht in eine der vorstehend genannten Kategorien eingestuft sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei die nicht realisierten Gewinne oder Verluste grundsätzlich im sonstigen Ergebnis erfasst werden. Bei Abgang derartiger finanzieller Vermögenswerte wird der zuvor im sonstigen Ergebnis erfasste kumulierte Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Erhaltene oder gezahlte Zinsen werden als Zinserträge oder Zinsaufwendungen ausgewiesen. Es wird die Effektivzinsmethode angewandt. Dividenden werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf die Zahlung erfolgswirksam als „erhaltene Dividenden“ erfasst. Bei übrigen langfristigen finanziellen Vermögenswerten handelt es sich um Eigenkapitalinstrumente, für die kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann. Diese werden daher mit den Anschaffungskosten bewertet.

Konzernabschluss

Kredite und Forderungen Kredite und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigung für Wertminderungen bewertet.

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Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte Ein Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte an den Cashflows, die mit den Vermögenswerten verbunden sind, auslaufen. Werden alle wesentlichen Risiken und Chancen aus einem Vermögenswert übertragen, so wird der Vermögenswert ebenfalls ausgebucht. Wertminderung finanzieller Vermögenswerte Die conwert ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wertminderung eines finanziellen Vermögenswerts oder einer Gruppe von finanziellen Vermögenswerten vorliegt. Ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten gilt nur dann als wertgemindert, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintraten (ein eingetretener „Schadensfall“), objektive Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen und dieser Schadensfall eine Auswirkung auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswerts oder der Gruppe der finanziellen Vermögenswerte hat, die sich verlässlich schätzen lässt. Hinweise auf eine Wertminderung können dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Schuldner oder eine Gruppe von Schuldnern erhebliche finanzielle Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins- oder Tilgungszahlungen, der Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder eines sonstigen Sanierungsverfahrens und wenn beobachtbare Daten auf eine messbare Verringerung der erwarteten künftigen Cashflows hinweisen, wie Änderungen der Rückstände oder wirtschaftlichen Bedingungen, die mit Ausfällen korrelieren. Eine Wertminderung für Forderungen über ein Wertberichtigungskonto wird vorgenommen, wenn ein objektiver substantieller Hinweis vorliegt, dass conwert nicht in der Lage sein wird, die Forderungen vollständig zu realisieren. Die Höhe des Wertminderungsaufwandes ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows. Die Feststellung eines Wertminderungsbedarfes erfolgt für finanzielle Vermögenswerte die für sich gesehen bedeutsam sind, individuell und bei finanziellen Vermögenswerten, die für sich gesehen nicht bedeutsam sind, individuell oder gemeinsam. Stellt conwert fest, dass für einen einzeln untersuchten finanziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf Wertminderung besteht, nimmt er den Vermögenswert in eine Gruppe finanzieller Vermögenswerte mit vergleichbaren Kreditrisikoprofilen auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung. Vermögenswerte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberichtigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeurteilung einbezogen. Erhöht oder verringert sich die Höhe eines geschätzten Wertminderungsaufwands in einer folgende Berichtsperiode aufgrund eines Ereignisses, das nach der Erfassung der Wertminderung eintrat, wird der früher erfasste Wertminderungsaufwand durch Anpassung des Wertberichtigungskontos erfolgswirksam erhöht oder verringert. Eine Ausbuchung der Forderungen erfolgt, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden. Wird eine ausgebuchte Forderung aufgrund eines Ereignisses, das nach der Ausbuchung eintrat, später wieder als einbringlich eingestuft, wird der entsprechende Betrag unmittelbar erfolgswirksam erfasst. Die conwert ermittelt für zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise darauf schließen lassen, dass eine Wertminderung eines Vermögenswerts vorliegt. Bei als zur Veräußerung verfügbar eingestuften Eigenkapitalinstrumenten würde ein signifikanter oder anhaltender Rückgang des beizulegenden Zeitwerts des Instruments unter seine Anschaffungskosten einen objektiven Hinweis auf Wertminderung darstellen. Bestehen Hinweise auf eine Wertminderung, wird ein Betrag in Höhe der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert als Wertminderung erfolgswirksam erfasst. Bei Schuldinstrumenten liegt eine Wertminderung vor, wenn mit einem Ausfall oder Verzug erwarteter zukünftiger Cashflows zu rechnen ist. Bei der Wertminderung von als zur Veräußerung verfügbar eingestuften Schuldinstrumenten werden auf den geminderten Buchwert des Vermögenswerts, basierend auf dem ursprünglichen Effektivzinssatz, weiterhin Zinsen erfasst, die im Posten Finanzerträge ausgewiesen werden.

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129

2.4.8.2. Finanzielle Verbindlichkeiten Erstmaliger Ansatz Finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaliger Erfassung mit ihrem beizulegenden Zeitwert einschließlich Transaktionskosten erfasst. Mit finanziellen Verbindlichkeiten in Zusammenhang stehende Geldbeschaffungskosten werden mit den finanziellen Verbindlichkeiten saldiert dargestellt. Die kurzfristigen finanziellen Schulden umfassen kurzfristige Kreditverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige finanzielle Schulden. Die langfristigen finanziellen Schulden umfassen langfristige Kreditverbindlichkeiten, Wandelschuldverschreibungen, Mieterfinanzierungsbeiträge und sonstige langfristige finanzielle Schulden. Bezüglich weiterer Einzelheiten verweisen wir auf Punkt 8.10. Mieterfinanzierungsbeiträge Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind geförderten WohnNeubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermieters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden. Die Mieterfinanzierungsbeiträge werden bei Erhalt der Zahlungsmittel mit dem zugeflossenen Betrag und in der Folge unter Berücksichtigung von Indexanpassungen bewertet. Der so ermittelte Betrag entspricht dem Rückzahlungsbetrag und dieser dem beizulegenden Zeitwert. Folgebewertung Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die Auflösung von Geldbeschaffungskosten erfolgt über die Laufzeit der Finanzierung und wird entsprechend im Finanzergebnis dargestellt. Ausbuchung finanzieller Verbindlichkeiten Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist.

Folgebewertung Die Folgebewertung erfolgt zum Marktwert. Sind die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting gemäß IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte Gewinne oder Verluste, die den effektiven Teil des Sicherungsgeschäftes betreffen, direkt im sonstigen Ergebnis erfasst. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der die abgesicherte Transaktion das Periodenergebnis beeinflusst, z.B. dann, wenn abgesicherte Finanzerträge oder -aufwendungen erfasst werden oder wenn ein erwarteter Verkauf durchgeführt wird. Resultiert eine Absicherung im Ansatz eines nicht finanziellen Vermögenswerts oder einer nicht finanziellen Verbindlichkeit, so werden die im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge Teil der Anschaffungskosten im Zugangszeitpunkt des nicht finanziellen Vermögenswerts bzw. der nicht finanziellen Verbindlichkeit.

Konzernabschluss

2.4.8.3. Derivative Finanzinstrumente und Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen Erstmaliger Ansatz Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen. Diese Finanzinstrumente werden zum Marktwert angesetzt und deren Ausweis erfolgt entsprechend der Marktbewertung gesondert unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten oder sonstigen finanziellen Schulden. Die Klassifizierung als kurz- oder langfristig erfolgt aus Basis der zugrundeliegenden vertraglichen Cashflows. Derivative Finanzinstrumente, die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind, werden in Übereinstimmung mit dem Grundgeschäft klassifiziert.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

130

Wird mit dem Eintritt der erwarteten Transaktion oder der festen Verpflichtung nicht länger gerechnet, werden die zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Wenn das Sicherungsinstrument ausläuft oder veräußert, beendet oder ausgeübt wird, ohne dass ein Ersatz oder ein Überrollen des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungsinstrument erfolgt, oder die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung nicht mehr erfüllt sind, verbleiben die bislang im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge solange als gesonderter Posten im Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpflichtung eingetreten ist. Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von derivativen Finanzinstrumenten während des Geschäftsjahres, die nicht die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehungen erfüllen und der unwirksame Teil eines wirksamen Sicherungsinstruments werden sofort erfolgswirksam erfasst. 2.4.9. Aktienrückkaufprogramm, Kapitalrücklagen und sonstige Rücklagen Erwirbt conwert eigene Anteile, so werden diese zu Anschaffungskosten erfasst und vom Eigenkapital abgezogen. Der Ausweis erfolgt in einem separaten Posten „Eigene Anteile“. Bei Veräußerung eigener Anteile wird der tatsächliche erzielte Veräußerungserlös abzüglich Transaktionskosten als Erhöhung des Eigenkapitals erfasst. Abweichungen zu dem bei Erwerb im Posten „Eigene Anteile“ erfassten Betrag werden in die Kapitalrücklage eingestellt. Bezüglich weiterer Einzelheiten zum Aktienrückkaufprogramm verweisen wir auf Punkt 8.7.1. Die Kapitalrücklagen beinhalten weiters das Agio aus früheren Kapitalerhöhungen sowie Gesellschafterzuschüsse (aus dem Gründungsjahr der Gesellschaft). Die mit den Kapitalerhöhungen im Zusammenhang stehenden Transaktionskosten wurden abgezogen. Die sonstigen Rücklagen beinhalten die Rücklage für nicht realisierte Gewinne, Cashflow Hedges, zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente, den Eigenkapital-Anteil der Wandelanleihen und den Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung. 2.4.10. Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und -forderungen Eine Rückstellung wird dann und nur dann gebildet, wenn ein Unternehmen aus einem vergangenen Ereignis eine gegenwärtige Verpflichtung hat, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern werden im Anhang offen gelegt. Sie werden dann nicht offen gelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabflusses mit wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich ist. Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offen gelegt, wenn der Zufluss wirtschaftlichen Nutzens wahrscheinlich ist. 2.4.11. Zuwendungen der öffentlichen Hand Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst und mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, verrechnet. Die Zuwendungen für Vermögenswerte (Förderungen im Sinne der Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes) für geförderte Neubauten wurden entsprechend dem Wahlrecht von IAS 20 vor Neubewertung einzelner Vermögensgegenstände und Schuldposten vom Buchwert des Vermögensgegenstandes abgesetzt.

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131

2.4.12. Ertragrealisierung Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Erträge sind zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung zu bemessen. Skonti, Rabatte sowie Umsatzsteuer oder andere Abgaben bleiben unberücksichtigt. Die Realisierung von Netto-Mieterlösen und Betriebskosten erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages. Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den zugrunde liegenden Verträgen normierten Gefahren- und Risikoübergänge dann, wenn die mit dem Eigentum verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken auf den Käufer übergegangen sind. Die Realisierung von Dienstleistungserlösen erfolgt nach Abschluss der erbrachten Leistungen.

Konzernabschluss

2.4.13. Ertragsteuern Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresgewinn und berücksichtigt tatsächliche und latente Steuern. Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende und frühere Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrages werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt die zum Bilanzstichtag gelten. Tatsächliche Steuern, die sich auf Posten beziehen, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im sonstigen Ergebnis oder im Eigenkapital erfasst. Steuerlatenzen werden unter Anwendung der „balance sheet liability method“ errechnet. Latente Steuern spiegeln die Steuereffekte der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden und den entsprechenden Beträgen aufgrund der jeweiligen steuerlichen Vorschriften wider. Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter Verwendung der erwarteten Steuersätze für das steuerbare Einkommen ermittelt, die im Zeitpunkt des Ausgleichs der temporären Differenzen anwendbar sein werden. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) verwendet, die zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind. Das Ausmaß der aktiven und passiven Steuerabgrenzung spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich nach Einschätzung des Unternehmens zum Bilanzstichtag ergeben würden, wenn die Buchwerte des Vermögens realisiert und die Verbindlichkeiten beglichen würden. Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen sowie steuerlichen Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der + latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäftsoder Firmenwerts oder eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das unternehmensrechtliche Jahresergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst und + latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche aus temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

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Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt der Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages genügend steuerbare Gewinne vorhanden sein werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die bisher unberücksichtigten abzugsfähigen temporären Differenzen/der steuerliche Verlustvortrag sowie der Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen neu eingeschätzt. Jene bisher nicht aktivierten latenten Steueransprüche werden in dem Ausmaß berücksichtigt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass der zukünftige steuerbare Gewinn die Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/ des steuerlichen Verlustvortrages zulässt. Im Gegensatz dazu wird der Buchwert latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger wahrscheinlich ist, dass in Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung der abzugsfähigen temporären Differenzen/ des steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden. Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung sondern im sonstigen Ergebnis oder im Eigenkapital erfasst. Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche mit latenten Steuerschulden aufgerechnet, wenn + diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und + wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter den für österreichische Gesellschaften bestehenden Steuerumlage- und Gruppenvertrag fallen, welcher ein einklagbares Recht auf Aufrechnung zur Folge hat.

3. Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden im Folgenden erläutert. Das Management ist der Ansicht, dass Ermessensausübungen und Schätzungen im Wesentlichen die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von 2.207,4 Mio € (2011: 2.424,2 Mio €)) betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode und der darin verwendeten Bewertungsparameter. Obwohl die erstellten Gutachten über die im Eigentum des Konzerns befindlichen Objekte international anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Bewertungsmethode zu einer anderen, möglicherweise geringeren, Bewertung der Immobilien des Konzerns führt. In die Bewertung von Immobilien fließen neben dem Mietzins und dessen Nachhaltigkeit, die u.a. durch den Zustand und die Lage der Immobilie beeinflusst wurden, auch weitere zusätzliche Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder einer dieser Annahmen sich der Wert der Immobilie verringert, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.1. zu finden. Die conwert klassifiziert ihre Immobilien einerseits in als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (IAS 40) andererseits als zum Verkauf gehaltene Immobilien (IAS 2). Die Einschätzung erfolgt durch das Management anhand der Erwartungen hinsichtlich des Ertrages der unterschiedlichen Verwendungsarten zum Zeitpunkt des Erwerbes der Immobilien. Ergeben sich in den Folgejahren Änderungen in diesen Planungen/Erwartungen erfolgt eine entsprechende Umgliederung der Liegenschaft. Bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zudem eine Umgliederung in die als zum Verkauf gehaltenen Immobilien nur dann, wenn eine Entwicklungsmaßnahme für die Immobilie mit der Absicht des Verkaufs begonnen wird. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von 303,3 Mio € (2011: 404,4 Mio €)) werden zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.4. zu finden. Hinsichtlich der Ermessensausübungen und Schätzungen wird auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien verwiesen.

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133

Konzernabschluss

Die conwert überprüft mindestens einmal jährlich, ob der Geschäfts- oder Firmenwert wertgemindert ist. Dies erfordert eine Schätzung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, denen der Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet ist. Zur Schätzung des Nutzungswerts muss das Management die voraussichtlichen künftigen Cashflows der zahlungsmittelgenerierenden Einheit schätzen und darüber hinaus einen angemessenen Abzinsungssatz wählen, um den Barwert dieser Cashflows zu ermitteln. Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts betrug zum 31. Dezember 2012 0,0 Mio € (2011: 114,8 Mio €). Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.2. zu finden. Immaterielle Vermögenswerte werden je nach Art des Vermögenswerts und der Verfügbarkeit von Informationen anhand einer geeigneten Bewertungsmethode beurteilt. Für die Bewertung der Kundenbeziehungen und Managementverträge (Buchwerte in Höhe von 0,0 Mio € (2011: 2,8 Mio €)) wird die Residualwertmethode (Multi-Period Excess Earnings Method) angewandt. Dabei wird der Barwert der ausschließlich durch den zu bewertenden immateriellen Vermögenswert hervorgebrachten Cashflows ermittelt. Ausgehend von der Annahme, dass der zu bewertende immaterielle Vermögenswert erst im Verbund mit anderen materiellen und immateriellen Vermögenswerten Cashflows generiert, werden bei der Ermittlung der relevanten Einzahlungsüberschüsse fiktive Auszahlungen für diese unterstützenden Vermögenswerte (Contributory Asset Charges) berücksichtigt. Die latenten Steueransprüche (Buchwerte in Höhe von 32,7 Mio € (2011: 22,1 Mio €)) resultieren aus steuerlichen Verlustvorträgen sowie abzugsfähigen temporären Differenzen aus der Fair Value Bewertung der Immobilien und der Derivate. Die Bewertung dieser latenten Steueransprüche erfordert eine Einschätzung über die künftige Ergebnis- bzw. Steuersituation der conwert. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung von Annahmen die Aktivierung der latenten Steueransprüche in selbiger Höhe nicht gerechtfertigt ist, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.8. zu finden.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

134

4. Anteile an Joint Venture Gesellschaften Zum 31. Dezember 2012 werden keine Anteile an Joint Ventures gehalten. Bei den im Vorjahr bilanzierten Joint Ventures erfolgte eine Aufstockung der Anteile von 34,0 % auf 99,79 % Die dem Konzern aus den Joint Ventures zuzurechnenden Anteile an den Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen der im Vorjahr gemeinschaftlich geführten Unternehmen stellten sich wie folgt dar: (in Mio €)

2011

Kurzfristige Vermögenswerte

1,8

Langfristige Vermögenswerte

25,2

Gesamt

27,0

Kurzfristige Schulden

(9,6)

Langfristige Schulden

(11,7)

Gesamt

(21,3)

Erlöse

3,0

Aufwendungen

(2,3)

Gewinn/Verlust

0,7

5. Anteile an assoziierten Unternehmen 5.1. Anteile an assoziierten Unternehmen im Geschäftsjahr 2012 Berliner Coinvest-Portfolio (Goud-Portfolio) Entsprechend der Beteiligungsquote erfolgt die Darstellung als assoziiertes Unternehmen. Der Buchwert der Anteile zum 31. Dezember 2012 und 2011 beträgt 10,8 Mio € (2011: 9,4 Mio €). Der erfolgswirksame Anteil am Ergebnis des Goud-Portfolios beträgt für das Geschäftsjahr 2012 1,5 Mio € (2011: 0,3 Mio €), der ergebnisneutrale Anteil minus 0,2 Mio € (2011: 0,1 Mio €). Nachfolgende Tabelle enthält zusammengefasste Finanzinformationen über die Beteiligung der conwert am Goud-Portfolio: Anteil an den Vermögenswerten und Schulden des assoziierten Unternehmens (in Mio €)

Gesamt in 2012

davon 20 % in 2012

Gesamt in 2011

davon 20 % in 2011

Langfristige Vermögenswerte

115,1

23,0

107,9

21,6

Kurzfristige Vermögenswerte

6,2

1,2

4,7

0,9

(60,1)

(12,0)

(59,1)

(11,8)

Langfristige Schulden Kurzfristige Schulden

(7,4)

(1,5)

(6,4)

(1,3)

Anteiliges Reinvermögen

53,9

10,8

47,1

9,4

10,8

Buchwert der Beteiligung

Gewinn- und Verlustrechnung des assoziierten Unternehmens (in Mio €)

Gesamt in 2012

davon 20 % in 2012

9,4

Gesamt in 2011

davon 20 % in 2011

Betriebliche Erträge

20,9

4,2

3,7

0,7

Betriebliche Aufwendungen

(8,2)

(1,6)

(3,5)

(0,7)

Betriebsergebnis

12,7

2,5

0,2

0,0

Finanzergebnis

(2,9)

(0,6)

(0,7)

(0,1) (0,1)

Ergebnis vor Ertragsteuern Ertragsteuern Ergebnis nach Ertragsteuern Sonstiges Ergebnis Gesamtperiodenergebnis

9,8

2,0

(0,4)

(2,2)

(0,4)

1,3

0,3

7,6

1,5

0,8

0,3

(0,8)

(0,2)

(0,4)

(0,1)

6,8

1,4

0,4

0,1

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135

Durch den im Vorjahr erfolgreichen Erwerb und Verkauf des Goud-Portfolios, welches zur Gänze zum Verkauf gehaltene Immobilien beinhaltet, ergaben sich im Geschäftsjahr 2011 folgende Auswirkungen: Die Erstkonsolidierung des Portfolios erfolgte im 2. Quartal 2011. Die Endkonsolidierung des Portfolios erfolgte im 3. Quartal 2011. Nach Verkauf von 80 % der Anteile hält conwert einen Anteil in Höhe von 20 %. Entsprechend der Beteiligungsquote erfolgte die Darstellung der verbleibenden Anteile als assoziiertes Unternehmen. Im Cashflow wurde die Transaktion dementsprechend als nicht zahlungswirksame Umgliederung berücksichtigt (siehe hierzu Punkt 9.). Das Grundprinzip der Änderungen von IAS 27 (2008) und der Folgeänderung in IAS 28 führt dazu, dass bei Verlust der Beherrschung ein Abgang bilanziert wird und zurückbehaltene Anteile zum beizulegenden Zeitwert angesetzt werden. Nachfolgende Tabelle enthält zusammengefasste Finanzinformationen über die Beteiligung der conwert am Goud-Portfolio im Geschäftsjahr 2011. Der Cashflow aus dem Erwerb von Vermögenswerten und Schulden des Goud-Portfolios setzt sich wie folgt zusammen: (in Mio €)

2011

Flüssige Mittel

(0,6)

Forderungen und sonstige Vermögenswerte Zum Verkauf bestimmte Immobilien

(4,4) (89,2)

Verbindlichkeiten und Rückstellungen

91,7

Erworbenes Reinvermögen/Schulden = Kaufpreis

(2,4)

Flüssige Mittel Netto-Cashflow

0,6 (1,9)

Der Cashflow aus dem Abgang von Vermögenswerten und Schulden des Goud-Portfolios setzt sich wie folgt zusammen:

Flüssige Mittel Forderungen und sonstige Vermögenswerte

2011 0,8 4,9

Zum Verkauf bestimmte Immobilien

105,7

Verbindlichkeiten und Rückstellungen

(94,5)

Veräußertes Reinvermögen/Schulden

16,9

Beizulegender Zeitwert at-equity Anteil (20 %) Verlust aus dem Abgang von Tochterunternehmen

(3,4) (10,3)

Flüssige Mittel

(0,8)

Netto-Cashflow

2,4

Konzernabschluss

(in Mio €)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

136

Bauprojekt Bamberg Die conwert-Gruppe entwickelt mit dem bayrischen Bau- und Vertriebsspezialisten „denkmalneu“ einen autofreien Mehrgenerationenstadtteil in Bamberg, Bayern. Das Portfolio wurde per 1. April 2012 erworben und beinhaltet folgende vier Gesellschaften: Gesellschaft

Beteiligungsquote

Prime denkmalneu.com GmbH

40 %

denkmalneu.com GmbH

40 %

Schaeffler-Areal 1. Liegenschaften GmbH

30 %

Schaeffler-Areal 2. Liegenschaften GmbH

30 %

Entsprechend der Beteiligungsquote erfolgt die Darstellung der Gesellschaften als assoziierte Unternehmen. Der Buchwert sämtlicher Anteile zum Ende der Berichtsperiode beträgt 2,6 Mio €. Der erfolgswirksame Anteil am Ergebnis vom 1. April 2012 bis zum 31. Dezember 2012 beträgt 0,1 Mio €. Anteil an den Vermögenswerten und Schulden des assoziierten Unternehmens (in Mio €)

Gesamt in 2012

davon Anteil conwert-Gruppe 2012

Langfristige Vermögenswerte

1,2

0,5

Kurzfristige Vermögenswerte

18,1

5,5

Langfristige Schulden

(0,6)

(0,2)

Kurzfristige Schulden

(10,3)

(3,1)

8,5

2,6

Anteiliges Reinvermögen Buchwert der Beteiligung

Gewinn- und Verlustrechnung des assoziierten Unternehmens (in Mio €)

2,6

Gesamt in 2012

davon Anteil conwert-Gruppe 2012

Betriebliche Erträge

10,4

3,2

Betriebliche Aufwendungen

(9,3)

(2,9)

Betriebsergebnis

1,1

0,3

Finanzergebnis

(0,3)

(0,1)

Ergebnis vor Ertragsteuern

(0,9)

(0,2)

Ertragsteuern

0,4

0,1

Ergebnis nach Ertragsteuern = Gesamtperiodenergebnis

0,4

0,1

RESAG Immobilienmakler GmbH Mit Stichtag 31. Dezember 2012 wurde die Dienstleistungsgesellschaft RESAG Immobilienmakler GmbH als assoziiertes Unternehmen eingestuft. Bis dahin wurde die Gesellschaft als vollkonsolidiertes Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Die Beteiligungsquote entspricht 49 %. Der Buchwert der Anteile zum Ende der Berichtsperiode beträgt 0,9 Mio €. Anteil an den Vermögenswerten und Schulden des assoziierten Unternehmens (in Mio €)

Gesamt in 2012

davon 49 % in 2012

Langfristige Vermögenswerte

0,1

0,0

Kurzfristige Vermögenswerte

2,2

1,1

Langfristige Schulden

(0,0)

(0,0)

Kurzfristige Schulden

(0,4)

(0,2)

1,9

0,9

Anteiliges Reinvermögen Buchwert der Beteiligung

0,9

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

137

6. Segmentberichterstattung Zum Zweck der Unternehmenssteuerung ist die conwert-Gruppe nach regionalen Geschäftseinheiten organisiert und verfügt über drei berichtspflichtige Geschäftssegmente. + Region Österreich + Region Deutschland + übrige Länder

Konzernabschluss

Unter „übrige Länder“ sind die geschäftlichen Aktivitäten in CEE-Ländern sowie in sonstigen Ländern außerhalb und innerhalb der Europäischen Union zusammengefasst. Die unterschiedlichen geschäftlichen Aktivitäten der conwert-Gruppe werden in Geschäftsfeldern abgebildet. Die geschäftlichen Aktivitäten betreffen den Kauf, die Entwicklung und Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien („Portfolio“), die Veräußerung dieser Immobilien („Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“) sowie die Erbringung von immobilienbezogenen Services („Immobiliendienstleistungen“) im Bereich des Asset Managements, der Hausverwaltung, der Immobilienversicherung und des Immobilienvertriebes. Das Segment „Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“ umfasst sowohl Veräußerungserlöse von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien als auch von zum Verkauf gehaltene Immobilien. Die Verrechnungspreise zwischen den berichtspflichtigen Segmenten werden zu marktüblichen Konditionen ermittelt. Die Umsatzerlöse sind nach Geschäftsfeldern und Regionen detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt. Das Segmentimmobilienvermögen umfasst die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sowie die zum Verkauf gehaltenen Immobilien. Die Segmentschulden beinhalten dem Immobilienvermögen zurechenbare Kreditverbindlichkeiten. Die Eliminierungen der Beziehungen zwischen den Segmenten werden in der Spalte Konzernüberleitungen und -eliminierungen vorgenommen. Die Beträge in der Überleitungsspalte Konzernergebnis resultieren überwiegend aus Erträgen und Aufwendungen der Dienstleistungsgesellschaften sowie sonstigen Finanzposten, die Aufwendungen und Erträge, Vermögenswerte und Schulden betreffen, die keinem Segment zugeordnet wurden. Konzerninterne Transaktionen zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt. Zwischen den Segmenten werden Konzernzinsen (2012: 5,25 %, 2011: 5,0 % und 6,0 %) verrechnet. Darüber hinaus werden zwischen den Segmenten nur externe Kosten weiterbelastet. Die Zinsaufwendungen für die emittierten Wandelschuldverschreibungen werden nicht nach Segmenten gegliedert, da diese zur Refinanzierung des Gesamtkonzerns verwendet werden und dem Management keine weiteren Detailinformationen auf Ebene der Geschäftssegmente vorliegen. Die Wertminderungen der Kundenbeziehungen der alt+kelber-Gruppe sowie der Firmenwert der alt+kelber-Gruppe 25,3 Mio € (2011: 0,0 Mio €) werden im Segment Deutschland, die restlichen Wertminderungen von Firmenwerten und Immateriellen Vermögenswerten in Höhe von 89,5 Mio € (2011: 3,7 Mio €) werden im Segment Österreich erfasst. Die Wertminderungen des Firmenwertes betreffen das Geschäftsfeld Immobiliendienstleistungen. Sämtliche Veräußerungserlöse entfallen auf externe Kunden. Von den Dienstleistungserlösen entfällt ein Betrag von 27,3 Mio € (2011: 29,5 Mio €) auf externe Kunden. Von den Vermietungserlösen entfällt ein Betrag von 0,3 Mio € (2011: 1,1 Mio €) auf Erlöse mit anderen Segmenten.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

138

7. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 7.1. Vermietungserlöse und Bewirtschaftungsergebnis Die Vermietungserlöse und das Bewirtschaftungsergebnis errechnen sich wie folgt: (in Mio €)

2012

2011

Netto-Vermietungserlöse

147,2

159,7

Weiterverrechnete Betriebskosten Vermietungserlöse

40,9

50,3

188,1

210,0 (50,3)

abzüglich Immobilienaufwendungen Weiterverrechnete Betriebskosten

(40,9)

Bewirtschaftungskosten

(36,7)

(40,6)

Immobilienaufwendungen

(77,6)

(90,9)

Gesamt

110,5

119,1

(in Mio €)

2012

2011

Wohnflächen

100,8

122,6

84,2

84,3

Die Mieterlöse nach Nutzungsarten stellen sich wie folgt dar:

Büro- und Gewerbeflächen Eigentum Garagen/Stellplätze Gesamt

3,1

3,2

188,1

210,0

2012

2011

7.2. Umsatzerlöse Dienstleistungen Die Umsatzerlöse aus Dienstleistungen verteilen sich auf folgende Posten: (in Mio €) Management von Immobiliengesellschaften

4,5

3,3

16,8

17,2

Immobilienmakler und Immobilienvertrieb

5,3

7,9

Immobilienentwicklung & Baumanagement

0,0

0,1

Immobilienversicherungsdienstleistungen

0,7

1,0

27,3

29,5

(in Mio €)

2012

2011

Weiterverrechnete Betriebskosten

40,9

50,3

Immobilienverwaltung

Gesamt

7.3. Immobilienaufwendungen Die Immobilienaufwendungen gliedern sich wie folgt:

Leerstehungskosten Instandhaltungen davon durch Versicherungsvergütungen abgegolten

8,3

9,8

15,9

19,2

1,7

0,5

0,7

0,4

Übrige

11,8

11,2

Gesamt

77,6

90,9

Hausverwaltungsleistungen

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139

7.4. Personalaufwendungen Die Personalaufwendungen verteilen sich auf folgende Posten: (in Mio €)

2012

2011

Löhne und Gehälter

28,6

29,6

davon Bonifikationszahlungen

2,2

3,1

davon Abfindungszahlungen

0,5

0,5

Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Abgaben und Beiträge

6,4

5,6

Übrige

0,8

0,1

35,8

35,3

Gesamt

In den Personalaufwendungen sind Beitragszahlungen an Mitarbeitervorsorgekassen in Österreich in Höhe von 0,2 Mio € (2011: 0,2 Mio €) enthalten.

7.5. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: 2012

2011

Steuern (ausgenommen Ertragsteuern) und Gebühren

0,8

0,9

Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen

4,4

3,4

Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwicklung und -vertrieb

1,0

1,3

Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

0,3

0,3

Werbeaufwendungen

0,6

0,6

Fortbildungsaufwendungen

0,1

0,2

Aufwand Büroraum

3,2

1,7

Aufwendungen Bürobetrieb

0,4

0,7

EDV-Aufwand

3,0

2,0

PKW-Aufwand und Reisekosten

2,0

2,2

Spesen des Geldverkehrs

0,1

0,1

Übrige

3,9

3,2

19,8

16,7

Managementhonorare

0,1

0,0

Steuern und Gebühren

7,6

2,5

Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen

8,1

6,4

Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwicklung und -vertrieb

1,2

6,9

Werbeaufwendungen

0,8

1,7

Kursverluste

0,1

1,1

Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

2,4

4,6

Spesen des Geldverkehrs

1,1

2,7

Übrige

4,3

4,2

Zwischensumme

25,7

30,0

Gesamt

45,5

46,7

(in Mio €) Verwaltungskosten (aus Dienstleistungsgesellschaften):

Zwischensumme

Konzernabschluss

Immobilienspezifische und konzernübergreifende Kosten:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

140

Die Honorare der Wirtschaftsprüfer und Immobilienbewerter setzen sich wie folgt zusammen: (in Mio €) Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit gesetzlichen Pflichtprüfungen Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit sonstigen Leistungen

2012

2011

0,5

0,5

0,1

0,0

Honorare in Zusammenhang mit der Bewertung der Immobilien

0,5

0,9

Gesamt

1,1

1,4

2012

2011

7.6. Finanzerträge Die Finanzerträge gliedern sich wie folgt: (in Mio €) Zinserträge aus Guthaben bei Kreditinstituten

3,0

3,8

Zinserträge aus Swaps

4,1

13,4

Zinserträge aus der Wertänderung ineffektiver Swaps

0,0

2,2

Erträge aus finanziellen Vermögenswerten

0,5

0,1

Gesamt

7,6

19,5

(in Mio €)

2012

2011

Zinsaufwendungen für Darlehen und Kontokorrente

55,7

64,2

Zinsaufwendungen für Swaps

44,9

44,8

Geldkosten

3,4

4,5

Sonstige Finanzaufwendungen

1,4

2,5

105,4

116,1

7.7. Finanzaufwendungen Die Finanzaufwendungen gliedern sich wie folgt:

Gesamt

7.8. Ertragsteuern Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und Ertrag sowie die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt. (in Mio €) Laufender Steueraufwand Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen und der Auflösung von temporären Differenzen Steuersatzänderung Gesamt

2012

2011

(5,7)

(9,6)

(11,9)

5,3

0,1

(0,8)

(17,5)

(5,1)

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141

Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in Österreich von 25 % (2011: 25 %) lässt sich wie folgt darstellen: (in Mio €) Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

2012

2011

(154,6)

23,6

38,7

(5,9)

Steuerliche Auswirkungen des nicht steuerbaren Einkommens (nicht temporäre Differenzen)

(54,7)

5,0

Aufwendungen aus Wertberichtigungen von Steuerlatenzen

(15,3)

0,0

(1,6)

(3,4)

Hypothetischer Steueraufwand bei Steuersatz von 25 %

Steuerliche Auswirkungen der unterschiedlichen Steuersätze Auswirkungen Steuersatzänderung auf ergebnisabhängige Posten Ertragsteueraufwand

0,1

(0,8)

(17,5)

(5,1)

7.9. Ergebnis je Aktie Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie (wie im Abschluss in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung angegeben) wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befinden, geteilt. Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befinden, zuzüglich der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der Stammaktien, welche sich aus der Umwandlung aller potenzieller Stammaktien mit Verwässerungseffekt in Stammaktien ergeben würden, geteilt. Das Grundkapital der Gesellschaft betrug bis zur ordentlichen Kapitalherabsetzung 853.592.730 € (2011: 853.592.730 €) und war in 85.359.273 (2011: 85.359.273) auf Inhaber lautende Stückaktien, von denen jede am Grundkapital im gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt. Nach Eintragung der Kapitalherabsetzung am 14. September 2012 (Datum der Eintragung ins Firmenbuch) beträgt das Grundkapital 426.796.365 €. Der auf jede Stammaktie der conwert Immobilien Invest SE entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals verringert sich dadurch von 10,0 € auf 5,0 € je Stammaktie. Unverwässertes Ergebnis je Aktie Im Geschäftsjahr 2012 und 2011 wurden eigene Aktien rückerworben. Die jeweiligen einzelnen Transaktionen wurden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht. 2012

Gesamtzahl der in Umlauf befindlichen Aktien zum Bilanzstichtag

81.495.309

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien

81.495.713

auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio € Ergebnis pro Aktie in €

(in € bzw. Stück)

(167,8) (2,06)

2011

Gesamtzahl der in Umlauf befindlichen Aktien zum Bilanzstichtag

81.497.309

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien

82.779.113

auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio €

23,3

Ergebnis pro Aktie in €

0,28

Verwässertes Ergebnis je Aktie Im Geschäftsjahr 2012 beträgt das verwässerte Ergebnis je Aktie (1,61) (2011: 0,28). Die potenziellen Stammaktien aus der Wandelanleihe hatten für die Geschäftsjahre 2012 einen verwässernden Effekt auf das Ergebnis je Aktie und wurden daher in die Berechnung mit einbezogen. In künftigen Jahren können diese Instrumente einen verwässernden Effekt haben.

Konzernabschluss

(in € bzw. Stück)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

142

8. Erläuterungen zur Bilanz 8.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Die Immobilien des Konzerns wurden zum Stichtag 31. Dezember 2012 (wie auch im Vorjahr) von mehreren unabhängigen Sachverständigen bewertet. Bewertungen im Ausland wurden in Zusammenarbeit mit lokalen Sachverständigen nach internationalen Bewertungsgrundsätzen und unter Berücksichtigung der jeweiligen nationalen Verhältnisse erstellt. Die Entwicklung der Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellt sich wie folgt dar: (in Mio €) Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres Wechselkursänderungen

2012

2011

2.424,2

2.701,1

2,0

(1,1)

Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien

13,3

0,0

Zugänge in bestehenden Immobilien

26,5

55,6

Zugänge aus der Erweiterung des Konsolidierungskreises

40,1

0,0

Zu-/Abgänge aus der Umgliederung von Objekten als zum Verkauf gehaltene Immobilien

(8,6)

(21,6)

(262,8)

(360,9)

Abgänge Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts Buchwert zum Ende der Berichtsperiode

(27,3)

7,8

2.207,4

2.424,2

Der Bestand von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien umfasst zum 31. Dezember 2012 1.273 (2011: 1.416) Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von rund 1.706.352 m² (2011: rund 1.860.375 m²), wovon sich 142 (2011: 184) Objekte in Österreich, 1.095 (2011: 1.195) Objekte in Deutschland und 36 (2011: 37) Objekte in den übrigen Ländern befinden. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden mit den beizulegenden Zeitwerten bewertet. Diese Werte basieren im Wesentlichen auf im Dezember 2012 und im Jänner 2013 durchgeführten Bewertungen unabhängiger Immobiliensachverständiger. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von 2.207,4 Mio € (2011: 2.424,2 Mio €) sind als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten mit Hypotheken in Höhe von 1.097,7 Mio € (2011: 1.178,0 Mio €) belastet. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten Objekte aus Finanzierungsleasing im Ausmaß von 64,3 Mio € (2011: 72,3 Mio €). Im Geschäftsjahr wurden 0,0 Mio € (2011: 2,4 Mio €) Fremdkapitalzinsen auf als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (durchschnittlicher Zinssatz: 5,0 %; 2011: 5,0 %) aktiviert. Zum 31. Dezember 2012 waren diverse Einzel-Liegenschaftsverkaufsverträge im Gesamtausmaß von rund 8,7 Mio € sowie ein Einzel-Liegenschaftskaufvertrag im Wert von 6,4 Mio € unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem 31. Dezember 2012 erfolgte bzw. erfolgen wird. 8.1.1. Der österreichische Immobilienmarkt Das österreichische Portfolio der conwert-Gruppe umfasst die Nutzungsarten Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Lager- und Hotelnutzung, wobei die Wohnnutzung deutlich überwiegt. Das Immobilienportfolio wurde zum Stichtag unter den in der Folge dargestellten Bewertungsparametern bewertet. 8.1.1.1. Angewandte Bewertungsmethodik Bei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Bei rein gewerblich genutzten Objekten (Hotels) wurde die Discounted-Cashflow-Methode angewendet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.

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143

Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden nationalen und internationalen Standards vorgegangen: Liegenschaftsbewertungsgesetz ÖNORM B 1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen ÖNORM B 1802-2: Discounted Cashflow-Verfahren Berufsverband

Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

"Red Book"

The European Group of Valuers Associations (TEGoVA)

"Blue Book"

International Valuation Standards Committee (IVSC)

"White Book“

8.1.1.2. Wert bestimmende Parameter Nachfolgend werden besondere Wert bestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwendet wurden, erläutert. Sämtliche in der Folge angeführten Erläuterungen beziehen sich auf die Bewertung zum 31. Dezember 2012. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung angepasst werden. Im Teilmarkt Österreich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,2 % bis 8,0 % (2011: 2,3 % bis 8,5 %). conwert Stammportfolio 2012

Kapitalisierungs- Instandhaltungszinssatz in % kosten *)/ m² p.M. in €

Mietausfallswagnis *) in %

HMZ **) /m² p.M. in €

Auslastung in %

Wien Durchschnitt

3,97

0,97

2,59

5,87

89,28

5,41

0,93

4,15

6,22

86,10

5,39

0,84

4,57

8,19

87,70

5,83

1,07

4,17

8,39

99,20

5,81

1,06

3,88

7,45

64,94

5,50

0,45

5,00

4,83

91,65

7,25

1,56

4,75

9,15

66,51

3,98

0,90

2,36

5,42

91,54

4,52

1,04

3,80

4,50

79,40

5,50

0,78

5,00

8,89

88,50

6,17

0,78

4,33

8,57

95,95

6,25

0,91

4,00

5,50

50,00

5,50

0,47

5,00

5,05

70,00

6,75

1,56

4,50

9,15

70,50

Niederösterreich Durchschnitt Oberösterreich Durchschnitt Salzburg Durchschnitt Tirol/Vorarlberg Durchschnitt Burgenland Durchschnitt Kärnten Durchschnitt 2011 Wien Durchschnitt Durchschnitt Oberösterreich Durchschnitt Salzburg Durchschnitt Tirol/Vorarlberg Durchschnitt Burgenland Durchschnitt Kärnten Durchschnitt *) **)

auf Basis des Neubauwertes HMZ: Hauptmietzins inkl. Sollmieten

Konzernabschluss

Niederösterreich

GESCHÄFTSBERICHT 2012

144

ECO Stammportfolio 2012

Kapitalisierungs- Instandhaltungszinssatz in % kosten *)/ m² p.M. in €

Mietausfallswagnis *) in %

HMZ **) /m² p.M. in €

Auslastung in %

Wien Durchschnitt

6,57

0,98

6,00

8,98

73,53

7,13

0,80

6,13

7,96

88,33

8,00

0,78

7,00

6,59

75,29

7,00

0,99

6,00

7,82

73,19

8,00

1,91

6,00

21,08

100,00

6,75

0,90

6,67

8,61

71,12

7,75

0,71

7,00

9,15

91,88

7,00

0,65

5,00

6,54

57,37

5,97

0,98

6,13

9,16

67,98

7,36

0,73

6,33

7,23

77,99

8,00

0,71

7,00

6,87

81,25

6,83

0,99

5,33

7,84

79,53

7,50

1,87

6,00

20,65

100,00

6,50

0,86

6,67

8,33

70,79

7,75

0,73

6,75

9,34

95,67

7,00

0,65

5,00

6,61

52,23

Niederösterreich Durchschnitt Oberösterreich Durchschnitt Salzburg Durchschnitt Tirol/Vorarlberg Durchschnitt Steiermark Durchschnitt Kärnten Durchschnitt Burgenland Durchschnitt 2011 Wien Durchschnitt Niederösterreich Durchschnitt Oberösterreich Durchschnitt Salzburg Durchschnitt Tirol/Vorarlberg Durchschnitt Steiermark Durchschnitt Kärnten Durchschnitt Burgenland Durchschnitt *) **)

auf Basis des Jahresrohertrages HMZ: Hauptmietzins inkl. Sollmieten

8.1.1.3. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 8.1.1.4. Sensitivitätsanalyse Sensitivitätsanalysen anhand eines österreichischen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % beim conwert Stammportfolio den Verkehrswert um rund 35,0 % (2011: 37,0 %) erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rund 23,0 % (2011: 24,0 %) verringert. Sensitivitätsanalysen anhand eines österreichischen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % beim ECO Stammportfolio den Verkehrswert um rund 16,0 % (2011: 18,0 %) erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rund 12,0 % (2011: 14,0 %) verringert.

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145

8.1.2. Der deutsche Immobilienmarkt Das deutsche Portfolio des conwert-Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Lagernutzung), wobei jedoch die Wohnimmobilien deutlich dominieren.

8.1.2.2. Wert bestimmende Parameter Nachfolgend werden besondere Wert bestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwendet wurden, erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung geringfügig adaptiert werden. Im Teilmarkt Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 3,5 % bis 8,0 % (2011: 3,8 % bis 8,0 %).

Konzernabschluss

8.1.2.1. Angewandte Bewertungsmethodik Bei den Objekten des deutschen Portfolios wird das international anerkannte Discounted-Cashflow (DCF)-Verfahren angewendet. Es ist an die dynamische Investitionsrechnung angelehnt und ermöglicht die explizite Berücksichtigung von Bewertungsannahmen und somit eine transparente Ermittlung des Marktwertes. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit dem Wertermittlungsgegenstand verbundenen Ein- und Ausgaben über einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren auf Monatsbasis prognostiziert. Die über den Betrachtungszeitraum kalkulierten Zahlungsströme werden monatlich vorschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag abdiskontiert, so dass die periodengerechte Bestimmung der Auswirkungen wertrelevanter Ein- und Auszahlungen innerhalb des Detailbetrachtungszeitraumes in Bezug auf den Marktwert zum Bewertungsstichtag ermöglicht wird. Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt sowohl die Marktsituation bzw. die Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die Prognoseunsicherheit des zukünftigen Zahlungsstromes wider. Da einerseits aufgrund der Diskontierung das Gewicht zukünftiger Zahlungsströme abnimmt und andererseits die Prognoseunsicherheit im Verlauf des Detailbetrachtungszeitraumes zunimmt wird nach zehn Jahren üblicherweise der stabilisierte Nettoreinertrag anhand eines wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinses kapitalisiert und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert. Die im Bewertungsmodell verwendeten Annahmen basieren auf Einschätzungen der zum jeweiligen Bewertungsstichtag am Markt relevanten Investoren, auf empirisch belegten Kennzahlen u.a. für Kostenansätze sowie auf Erfahrungswerten von CBRE, die bei der Bewertung von Wohnimmobilienbeständen mit insgesamt über vier Millionen Wohneinheiten in den Jahren 2008–2012 gesammelt wurden. Das Ergebnis des DCF-Verfahrens ist der Marktwert der Liegenschaft, den die zum Bewertungsstichtag am Markt relevanten Investoren unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchschnittlich zu bezahlen bereit sind, um eine dem jeweiligen Geschäftsmodell entsprechende Verzinsung des getätigten Investments zu erzielen. Der Bewertungsgegenstand ist von CBRE anhand des Marktwertes gemäß der Valuation Standards 3.2 (8. Auflage – Red Book) bewertet worden, der wie folgt definiert ist: Der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Der Marktwert entspricht inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 BauGB sowie den Standards der European Group of Valuers Associations (TEGoVA – „Blue Book“) sowie des International Valuation Standards Committee (IVSC – „White Book“).

GESCHÄFTSBERICHT 2012

146

conwert Stammportfolio 2012

Kapitalisierungs- Instandhaltungszinssatz in % kosten €/m² p.a.

Struktureller Leerstand in %

HMZ *)/m²/ Monat in €

Augsburg Minimum

4,3

8,50

0,0

6,11

Maximum

5,8

9,50

1,0

12,67

Berlin Minimum

3,5

6,50

0,0

0,0

Maximum

6,5

10,45

2,7

12,16

Fürth Minimum

5,0

7,50

0,0

4,77

Maximum

5,7

10,45

1,3

6,47

Nürnberg Minimum

5,0

8,50

0,0

3,03

Maximum

6,0

10,45

2,5

9,15

Minimum

4,4

7,50

0,0

6,24

Maximum

5,0

9,35

0,9

9,00

Potsdam

Wiesbaden Minimum

4,5

6,73

0,6

6,76

Maximum

5,0

10,45

0,9

12,81

Dresden Minimum

4,5

6,50

1,1

0,00

Maximum

6,3

12,10

2,5

10,66

Leipzig Minimum

4,8

2,50

0,0

2,39

Maximum

8,0

11,45

10,0

9,09

Chemnitz Minimum

5,3

7,50

1,6

0,00

Maximum

7,0

11,00

5,0

6,17

Magdeburg Minimum

5,0

8,50

2,5

4,65

Maximum

6,3

10,00

5,0

7,77

Altenburg Minimum

5,5

7,50

2,4

4,12

Maximum

6,3

12,00

3,6

5,54

Bielefeld Minimum

5,0

8,50

0,9

5,84

Maximum

6,0

9,50

1,9

27,61

Bremen Minimum

4,8

8,50

1,8

0,00

Maximum

5,6

10,50

2,1

6,03

Erfurt Minimum

5,1

7,50

1,3

5,08

Maximum

5,5

10,45

1,9

6,47

Minimum

5,0

8,50

1,1

5,06

Maximum

5,4

9,50

2,3

6,81

Essen

Jena Minimum

4,8

8,25

0,5

6,36

Maximum

5,6

11,00

2,0

8,30

Naumburg Minimum

5,0

7,50

0,0

0,00

Maximum

5,9

10,35

6,0

4,86

Minimum

5,5

8,50

2,5

3,74

Maximum

6,2

9,50

6,0

5,36

Zwickau

*)

HMZ Hauptmietzins

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

147

2011

Kapitalisierungs- Instandhaltungszinssatz in % kosten €/m² p.a.

Struktureller Leerstand in %

HMZ *)/m²/ Monat in €

Augsburg Minimum

4,75

8,50

0,0

5,99

Maximum

5,75

9,50

1,0

7,74

Berlin Minimum

3,75

6,50

0,0

4,36

Maximum

6,45

11,45

2,7

11,86

Fürth Minimum

5,00

7,50

0,0

4,35

Maximum

5,70

10,45

1,25

6,44

Nürnberg Minimum

5,00

8,50

0,0

4,69

Maximum

6,00

12,10

2,5

7,86

Minimum

4,35

7,50

0,0

5,91

Maximum

5,00

9,35

0,9

9,00

Potsdam

Wiesbaden Minimum

4,85

9,25

1,0

7,29

Maximum

5,25

10,45

4,0

17,82

Dresden Minimum

4,00

6,50

0,0

2,72

Maximum

6,25

12,10

2,5

7,50

Leipzig Minimum

4,75

2,50

0,0

2,39

Maximum

8,00

11,45

10,0

7,28

Chemnitz Minimum

5,25

7,50

1,6

3,81

Maximum

6,35

11,00

5,0

6,09

Magdeburg Minimum

5,0

8,50

2,5

4,19

Maximum

7,0

10,00

5,0

6,65

Altenburg Minimum

5,25

7,50

2,4

4,36

Maximum

7,25

12,00

3,6

5,16

Minimum

5,0

8,50

0,9

3,65

Maximum

5,5

9,50

1,9

6,24

Bielefeld

Bremen Minimum

4,75

8,50

1,8

4,01

Maximum

5,60

10,50

2,1

6,03

Minimum

5,10

7,50

1,3

4,81

Maximum

5,60

10,45

1,9

6,55

Minimum

5,00

8,50

1,1

5,01

Maximum

5,35

9,50

2,3

6,38

Essen

Jena Minimum

4,75

8,25

0,5

6,32

Maximum

5,60

11,00

2,0

7,57

Naumburg Minimum

5,25

7,50

0,5

3,65

Maximum

6,05

12,50

6,0

4,71

Minimum

5,50

8,50

2,5

3,74

Maximum

6,15

9,50

6,0

5,36

Zwickau

*)

HMZ Hauptmietzins

Konzernabschluss

Erfurt

GESCHÄFTSBERICHT 2012

148

Für das in Deutschland gelegene gewerblich genutzte ECO Portfolio (Fachmarktzentren, Büroimmobilien und Gewerbeparks) reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 6,25 % bis 10,72 % (2011: 6,25 % bis 9,5 %). 2012

Durchschnitt

Mietausfalls- HMZ **)/m²/ Monat in € wagnis in %

Kapitalisierungszinssatz in %

Instandhaltungskosten *) €/m² p. a.

Auslastung in %

7,3

9,8

5,4

9,8

95,1

7,3

1,01

5,7

9,8

93,6

2011 Durchschnitt *) **)

auf Basis des Jahresrohertrages HMZ: Hauptmietzins inkl. Sollmieten

8.1.2.3. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 8.1.2.4. Sensitivitätsanalyse Sensitivitätsanalysen anhand eines deutschen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % den Verkehrswert um rund 20,0 % erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rund 15,0 % verringert. Im Vorjahr wurde der Market Value des Deutschland Portfolios mit der Discounted-CashflowMethode bewertet. In der Sensivitätsanalyse wurde im gesamten Portfolio auf Einzelobjektebene der Diskontierungszinssatz für die Abzinsung des Cashflows im Detailbetrachtungszeitraum um 25,0 % reduziert bzw. erhöht. Die Exit Cap Rate für die Kapitalisierung des Endwertes wurde um 20,0 % reduziert bzw. erhöht. 8.1.3. Der zentral- und osteuropäische Immobilienmarkt Das zentral- und osteuropäische Portfolio des conwert-Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Lagernutzung) und wurde im vergangenen Jahr durch Akquisitionen signifikant erweitert. 8.1.3.1. Angewandte Bewertungsmethodik Für gemischt genutzte Objekte des zentral- und osteuropäischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt (Hotel) wurde nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten ist im zentral- und osteuropäischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Im Teilmarkt Zentral- und Osteuropa wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen: Berufsverband: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) International Valuation Standards Committee (IVSC)

Bewertungsrichtlinien "Red Book" "Blue Book" "White Book“

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

149

8.1.3.2. Wert bestimmende Parameter Nachfolgend werden besondere Wert bestimmende Parameter die in den Bewertungen verwendet wurden erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 6,0 % bis 7,5 % (2011: 5,0 % bis 7,5 %). 2012

Kapitalisierungszinssatz in %

Instandhaltungskosten CZK/m² p. a.

Mietausfallswagnis in %

HMZ *)/m²/Monat in CZK

Auslastung in %

6,94

13,61

4,0

189,29

77,6

7,5

10,01

3,0

182,40

83,6

7,3

9,61

4,8

137,58

63,0

6,2

14,55

3,6

190,70

68,3

6,7

10,01

3,0

162,57

68,7

6,4

9,99

3,2

132,20

59,8

Brünn Durchschnitt Ostrava Durchschnitt Pilsen Durchschnitt 2011 Brünn Durchschnitt Ostrava Durchschnitt Pilsen Durchschnitt *)

HMZ: Hauptmietzins

Konzernabschluss

Der lokale Markt von Prag (Tschechien), Ungarn, Zaporizhzhia (Ukraine) und Luxemburg wird nicht dargestellt, da sich in diesem Markt jeweils nur wenige Objekte der conwert Immobilien Invest SE befinden.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

150

8.1.3.3. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 8.1.3.4. Sensitivitätsanalyse Sensitivitätsanalysen anhand eines zentral- und osteuropäischen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % den Verkehrswert um rund 17,0 % (2011: 19,0 %) erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rund 13,0 % (2011: 14,0 %) verringert. 8.1.4. Externe Bewerter Die Bewertung des gesamten Immobilienportfolios erfolgte im Wesentlichen durch untenstehende externe unabhängige Sachverständige: + + + + +

Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth (MRICS) Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH (MRICS) CBRE GmbH, Residential Valuation Jones Lang LaSalle Valuation Knight Frank LLC

8.2. Immaterielle Vermögenswerte Der Posten immaterielle Vermögenswerte enthält in der laufenden Berichtsperiode aktivierte Software in Höhe von 1,2 Mio € (2011: 0,8 Mio €). Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge sowie des Geschäfts- oder Firmenwertes zum 31. Dezember 2012 zeigt folgendes Bild: (in Mio €)

Kundenbeziehungen und Managementverträge

Geschäfts- oder Firmenwert

Summe

Bruttowert: Stand 1. Jänner 2012

61,4

176,1

237,5

Stand zum 31. Dezember 2012

61,4

176,1

237,5 (119,9)

Abschreibungen und Wertminderungen: Stand 1. Jänner 2012

(58,5)

(61,4)

Abschreibungen

(0,9)

(0,0)

(0,9)

Wertminderungen

(2,0)

(114,7)

(116,7)

(61,4)

(176,1)

(237,5)

Stand zum 31. Dezember 2012 Buchwert: Stand 31. Dezember 2012

0,0

0,0

0,0

Stand 1. Jänner 2012

2,8

114,8

117,6

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

151

Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge sowie des Geschäfts- oder Firmenwertes zum 31. Dezember 2011 zeigt folgendes Bild: (in Mio €)

Kundenbeziehungen und Managementverträge

Geschäfts- oder Firmenwert

Summe

Bruttowert: Stand 01. Jänner 2011

61,4

176,1

237,5

Stand zum 31. Dezember 2011

61,4

176,1

237,5

Abschreibungen und Wertminderungen: Stand 01. Jänner 2011

(57,5)

(57,8)

(115,3)

Abschreibungen

(0,9)

(0,0)

(0,9)

Wertminderungen

(0,1)

(3,6)

(3,7)

(58,5)

(61,4)

(119,9)

Stand 31. Dezember 2011

2,8

114,8

117,6

Stand 01. Jänner 2011

3,9

118,4

122,2

Stand zum 31. Dezember 2011 Buchwert:

Die im Rahmen des Erwerbs der Dienstleistungsgesellschaften erworbenen Kundenbeziehungen sowie Managementverträge wurden, außer im Fall von Wertminderungen, linear über einen Zeitraum von 5 bis 11 Jahren abgeschrieben. Diese Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen dargestellt. Die Buchwerte der aktivierten Kundenbeziehungen und Managementverträge wurden zum 31. Dezember 2012, neben der im Geschäftsjahr vorgenommenen regelmäßigen Abschreibung in Höhe von 0,9 Mio €, im Ausmaß von 2,0 Mio € und damit in vollem Umfang wertgemindert. Die Wertminderung resultiert aus der strategischen Neuausrichtung im Bereich der Verkaufsaktivitäten des Konzerns, die für die Zukunft eine Verminderung der Verkaufsumsätze vorsieht. Aufgrund der verminderten Verkaufsumsätze werden künftig wesentlich niedrigere Ergebnisbeiträge aus dem Verkaufsgeschäft erzielt. Die Ergebnisbeiträge aus dem Verkaufsgeschäft sind für die Bewertung der Kundenbeziehungen und Managementverträge und insbesondere auch für die Bewertung der Geschäfts- oder Firmenwerte maßgeblich. Die Verminderung der Verkaufsaktivitäten führt überdies zu verminderten Provisionsumsätzen in den Vertriebsbereichen des Konzerns. Die Überprüfung der Werthaltigkeit nach IAS 36 hat zum 31. Dezember 2012 daher das Erfordernis einer vollständigen Wertminderung ergeben. Dementsprechend beträgt der Wertminderungsbetrag 114,8 Mio €. Die Wertminderung verteilt sich auf die den Zahlungsmittel generierenden Einheiten zugewiesenen Geschäfts- oder Firmenwerte zum 31. Dezember 2012 wie folgt: Wertminderungsbetrag 2012

Portfolio Vermietung und Development

68,4

Portfolio Verkauf

10,6

Dienstleistung alt+kelber Gruppe

25,3

Dienstleistung RESAG Gruppe Gesamt

10,5 114,8

Konzernabschluss

(in Mio €)

GESCHÄFTSBERICHT 2012

152

Die Wertminderung der den Zahlungsmittel generierenden Einheiten „Portfolio Vermietung und Development“ und „Portfolio Verkauf“ zugewiesenen Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von insgesamt 79,0 Mio € resultiert unmittelbar aus der für das anzuwendende Bewertungsmodell maßgeblichen Reduktion der Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Liegenschaften. Die Wertminderung des Geschäfts- oder Firmenwerts der Zahlungsmittel generierenden Einheit „Dienstleistung alt+kelber-Gruppe“ in Höhe von 25,3 Mio € ergibt sich zum einen aus den in der Zukunft wesentlich reduzierten Verkaufsaktivitäten, die zu niedrigeren Provisionserlösen der deutschen Vertriebseinheiten führen und zum anderen aus organisatorischen Anpassungen, aber auch aus weniger stark wachsenden Drittumsätzen und niedrigeren Margen im Bereich der Hausverwaltung. Die Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte der Zahlungsmittel generierenden Einheit „RESAG-Gruppe“ in Höhe von 10,5 Mio € resultiert aus den insbesondere in der Region Österreich für die Zukunft erwarteten reduzierten Ergebnisbeiträgen aus dem Liegenschaftsverkauf sowie künftig geringeren Margen aus dem Fremdgeschäft in der Hausverwaltung. Den oben dargestellten Wertminderungen der Kundenbeziehungen und Managementverträge sowie der Geschäfts- oder Firmenwerte liegen mehrjährige Finanzpläne zugrunde, in die die oben erläuterte strategische Neuausrichtung der Verkaufsaktivitäten und die damit einhergehende Bestandsentwicklung der Portfolien, die Ertragserwartungen im Bereich der Vertriebs- und Hausverwaltungseinheiten sowie die Auswirkung organisatorischer Maßnahmen eingeflossen sind. Überdies wurden in den Finanzplänen Wachstumsraten im Vermietungsgeschäft, Steigerungsraten der Personal- und Sachkosten und generelle Entwicklungen der Immobilienmärkte, auf welchen der conwert Konzern im Betrachtungszeitraum voraussichtlich vertreten sein wird, berücksichtigt. Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminderungsaufwand erfasst. Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswertes oder einer Zahlungsmittel generierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Ermittlung des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mittels eines DCF-Verfahrens. Die Beurteilung der Werthaltigkeit der Firmenwerte erfolgt auf Basis der aus der unternehmensinternen Mittelfristplanung abgeleiteten Vorschaurechnung für die Cashflows der nächsten ein bis elf Jahre und unter Anwendung eines an die Tätigkeit und das Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes. Die Finanzpläne wurden auf der Basis des genehmigten Budgets für das Jahr 2013 und unter Berücksichtigung mittel- und längerfristiger strategischer Zielgrößen für die Bestandsentwicklung der Portfolien erstellt. Für die Berechnung des Nutzungswertes wurden überdies folgende Grundannahmen getroffen, die naturgemäß Schätzungsunsicherheiten beinhalten: + + + + + +

Wachstumsraten, die außerhalb des Budgetjahres 2013 zugrunde gelegt wurden Steigerungsraten der Personal- und Sachkosten Bruttogewinnmarge bei Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Ausmaß der Immobiliendrehung Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes Abzinsungssätze

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

153

Wachstumsraten Die Wachstumsraten wurden in Teilbereichen anhand von durchschnittlichen branchenüblichen Annahmen sowie unter Berücksichtigung relevanter gesetzlicher Einschränkungen bei der Mietpreisbildung und unter Berücksichtigung der mittelfristigen Strategie des Konzerns ermittelt. Steigerungsraten im Personal- und Sachkostenbereich Die Kostensteigerungssätze hängen von Annahmen über die mittel- bis langfristige sowohl volkswirtschaftliche als auch inflationäre Entwicklung in Verbindung mit dem aus den oben genannten strategischen Entwicklungen abzuleitenden wahrscheinlichen Ressourcenbedarf ab. Bruttogewinnmarge, Ausmaß der Immobiliendrehung und Entwicklung des Immobilienbestandes Die Entwicklung des Immobilienbestandes resultiert aus der strategischen Konzentration auf die Bestandsbewirtschaftung und der damit verbundenen Verminderung der Verkaufsaktivitäten. Für das verbleibende Verkaufsgeschäft wurde von Bruttogewinnmargen ausgegangen, die sich an geschäftsüblichen durchschnittlichen Werten der Vergangenheit unter Berücksichtigung realistischer Zukunftsprognosen orientieren. Folgende Bruttogewinnmargen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielt: Bruttogewinnmargen 2012 in %

Bruttogewinnmargen 2011 in %

Österreich

9,1

9,3

Deutschland

9,2

8,6

66,7

(2,2)

Region

Übrige Länder

Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes So wie im Vorjahr hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Österreich im Geschäftsjahr 2012 für die conwert-Gruppe sehr vorteilhaft entwickelt. Kapitalstarke private Investoren und Stiftungen haben eine sehr gute Nachfragesituation im Wohnungseinzelverkauf und im Zinshausbereich erzeugt, wobei die allgemeine Marktsituation auch durch institutionelle Investoren gestützt wurde. Zumal sich die conwert-Gruppe in Deutschland mit ihren Wohnimmobilien an eine gehobene Klientel wendet, ist nach den Auswirkungen der Finanzkrise ein Aufwärtstrend sichtbar. Die Kreditvergabe der dortigen Banken gegenüber unseren potenziellen Käufern erfolgt eher selektiv, was zusätzlich zur Kaufabsicht auch ein gehobenes Maß an Eigenkapitalstärke bei unseren Kunden voraussetzt. In den übrigen Ländern, wo ein sehr geringer Teil des Portfolios gehalten wird, ist die Situation vor allem was die Kreditvergabe der Banken betrifft, weiterhin angespannt.

Folgende langfristige Abzinsungssätze wurden herangezogen: Region

Österreich Deutschland

2012

2011

nach Steuern

vor Steuern

nach Steuern

vor Steuern

4,3 % - 5,0 %

4,3 % - 5,0 %

5,7 % - 6,1 %

12,3 % - 16,0 %

4,9 %

4,9 %

5,6 %

11,8 %

Konzernabschluss

Abzinsungssätze Bei der Festlegung der Diskontierungsfaktoren werden die Kapitalkosten als gewichteter Durchschnitt der Eigen- und Fremdkapitalkosten und der individuellen Verhältnisse der Zahlungsmittel generierenden Einheit ermittelt. Die verwendeten Zinssätze entsprechen angesichts der aktuellen Wirtschaftslage eher einem Wert am oberen Ende der Zinsskala. Die Zinssensitivität wurde deshalb mit +/- 50 Basispunkten gewählt.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

154

8.3. Sonstiges Sachanlagevermögen Das sonstige Sachanlagevermögen beinhaltet Betriebs- und Geschäftsausstattung aus dem Erwerb der Immobiliendienstleistungsgesellschaften. Die Abschreibungen werden in der Gewinn- und Verlust-Rechnung unter Punkt 14. ausgewiesen. Die Entwicklung dieses Wertes stellt sich wie folgt dar: 2012

2011

Stand 1. Jänner

4,9

4,5

Investitionen

1,0

0,4

5,9

4,9

Stand 1. Jänner

(3,6)

(2,9)

Abschreibungen

(0,6)

(0,7)

Stand 31. Dezember

(4,2)

(3,6)

Stand 31. Dezember

1,7

1,2

Stand 1. Jänner

1,2

1,6

(in Mio €) Bruttowert:

Stand 31. Dezember Abschreibungen und Wertminderungen:

Buchwert:

8.4. Zum Verkauf gehaltene Immobilien Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien des Konzerns umfassen Objekte in Liegenschaftsbesitzgesellschaften in Österreich, Deutschland, der Slowakei und Ungarn. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien haben eine durchschnittliche Behaltedauer von sechs bis zehn Jahren. Der Bestand der zum Verkauf gehaltenen Immobilien umfasst 229 Objekte (2011: 250 Objekte) mit einer Gesamtnutzfläche von rund 218.081 m² (2011: 285.722 m²). Der Verkauf von Eigentumswohnungen sowie Einzelliegenschaften in diesem Geschäftsfeld erreichte im Geschäftsjahr 2012 ein Volumen von 136,5 Mio € (2011: 243,6 Mio €). Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Aus der Bewertung resultiert eine Anpassung auf den niedrigeren Nettoveräußerungswert in Höhe von 9,9 Mio € (2011: 7,5 Mio €), welche in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter Punkt 13 dargestellt ist. Jener Liegenschaftsbestand, welcher im Geschäftsjahr 2012 zum Nettoveräußerungswert bewertet wurde, beträgt 72,3 Mio € (2011: 88,9 Mio €). Die Marktwerte dieser Immobilien wurden zum Stichtag 31. Dezember 2012 (wie auch im Vorjahr) von unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, unter Berücksichtigung der allgemeinen Marktlage, bewertet. Von den zum Verkauf gehaltenen Immobilien in der Höhe von 303,3 Mio € (2011: 404,4 Mio €) sind 118,2 Mio € (2011: 190,4 Mio €) als Besicherung für Kredit- und andere Verbindlichkeiten hypothekarisch belastet. Zum 31. Dezember 2012 waren diverse Einzel-Liegenschaftsverkaufsverträge im Gesamtausmaß von rund 22,4 Mio € (2011: 0,0 Mio €) unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem 31. Dezember 2012 erfolgte bzw. erfolgen wird. 8.5. Sonstige Vermögenswerte (in Mio €)

2012

2011 5,1

Forderungen gegenüber Finanzamt

5,4

Übrige

1,5

0,7

Gesamt

6,9

5,8

Der Posten „Übrige“ beinhaltet im Wesentlichen voraus bezahlte Vertriebsprovisionen sowie bezahlte Aufwendungen für zukünftige Perioden. Von diesen sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten wird ein Betrag von 1,5 Mio € (2011: 0,7 Mio €) innerhalb eines Jahres ergebniswirksam.

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155

8.6. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Der Posten setzt sich wie folgt zusammen: (in Mio €) Kassenbestand

2012

2011

0,1

0,1

Guthaben bei Kreditinstituten

137,1

95,7

Gesamt

137,2

95,8

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst. Die Verzinsung der Bankguthaben im Geschäftsjahr lag dabei in einer Bandbreite bis 0,65 % (2011: 0,06 % bis 1,26 %).

8.7. Eigenkapital 8.7.1. Grundkapital Das Grundkapital der Gesellschaft betrug bis zur ordentlichen Kapitalherabsetzung 853.592.730 € (2011: 853.592.730 €) und war in 85.359.273 (2011: 85.359.273) auf Inhaber lautende Stückaktien, von denen jede am Grundkapital im gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt. Nach Eintragung der Kapitalherabsetzung am 14. September 2012 (Datum der Eintragung im Firmenbuch) beträgt das Grundkapital 426.796.365 €. Der auf jede Stammaktie der conwert Immobilien Invest SE entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals verringert sich dadurch von 10,0 € auf 5,0 € je Stammaktie. Die conwert verfügt über ein bedingtes Kapital von insgesamt 384.116.700 €, welches sich gemäß Satzung § 4 Abs 4, 6 und 7 auf drei Tranchen in Höhe von jeweils 128.038.900 € aufteilt. Das bedingte Kapital ist jeweils mit der Ausgabe von neuen auf Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft bedingt. Die bedingten Kapitalerhöhungen aus den drei Tranchen werden nur insofern durchgeführt, als Inhaber von ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch- oder Bezugsrecht Gebrauch machen.

Eigene Anteile In der außerordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest SE am 11. Oktober 2010 wurde der Verwaltungsrat ermächtigt, für die Dauer von 30 Monaten ab Beschlussfassung (am 14. Juni 2011) eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des Grundkapitals zu erwerben. Die Bandbreite im Erwerbspreis der Aktien wurde mit 4,00 € bis 14,00 € je Aktie festgelegt. Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 14. Juni 2011 beschlossen, von dieser Ermächtigung Gebrauch zu machen. Im Rahmen dieses bzw. vorhergehender Aktienrückkaufprogramme waren zum 31. Dezember 2012 insgesamt 3.863.964 (2011: 3.861.964) Stück Aktien zu einem Gesamtwert von 41,6 Mio € (2011: 41,6 Mio €) (inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von 10,77 € (2011: 10,78 €) im Eigentum der Gesellschaft. Dies entspricht 4,5 % (2011:4,5 %) des Grundkapitals. Im Geschäftsjahr 2012 wurden keine Aktien ausgegeben.

Konzernabschluss

Ordentliche Kapitalherabsetzung In der 11. ordentlichen Hauptversammlung am 31. Mai 2012 wurde die ordentliche Herabsetzung des Grundkapitals der conwert Immobilien Invest SE von 853.592.730 € um 426.796.365 € auf 426.796.365 € gemäß §§ 175ff Aktiengesetz zum Zwecke der Ausschüttung von Vermögen an die Aktionäre und zum Zwecke der Einstellung in die nicht gebundene Kapitalrücklage genehmigt. Am 14. September 2012 wurde von der conwert Immobilien Invest SE die Kapitalherabsetzung durchgeführt. Nach Eintritt der in § 178 Absatz 2 Aktiengesetz normierten Auszahlungsvoraussetzungen wird ein Gesamtbetrag in Höhe von 12,2 Mio € bzw. ein Betrag von 0,15 € je Stückaktie an die Aktionäre der Gesellschaft ausbezahlt. Es wurde ein Gesamtbetrag von 414,6 Mio € in die nicht gebundene Rücklage eingestellt. Im Geschäftsjahr 2012 wurde die nicht gebundene Kapitalrücklage in Höhe von 146,3 Mio € aufgelöst. Die Anzahl der Aktien und der Stimmrechte gemäß § 91 Abs 1a BörseG hat sich durch die Kapitalherabsetzung nicht verändert und beträgt weiterhin 85.359.273.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

156

Die Entwicklung der im Umlauf befindlichen Anteile stellt sich wie folgt dar: 2012

in Stück

Stand 31.12.2011

Wert inkl. Spesen (in Mio €)

81.497.309

Aktienrückkauf

(2.000)

Stand 31.12.2012

0,02

81.495.309

2011

in Stück

Stand 31.12.2010

84.258.661

Aktienrückkauf

(2.761.352)

Stand 31.12.2011

81.497.309

Wert inkl. Spesen (in Mio €)

30,9

8.7.2. Gezahlte Dividende Die in der Hauptversammlung am 31. Mai 2012 beschlossene Dividende wurde am 06. Juni 2012 ausgeschüttet. Die auf 1.553.607 Stück conwert-Aktien, die von Albona Limited gehalten werden, entfallende Dividende wurde im September 2012 ausbezahlt. 2012

Für das Geschäftsjahr 2011 in 2012 ausgeschüttete (Brutto-) Dividende

2011

Für das Geschäftsjahr 2010 in 2011 ausgeschüttete (Brutto-) Dividende

Dividende (in Mio €)

Anzahl der Stammaktien in Stück (exkl. eigene Anteile)

16,3

81.495.309

Dividende (in Mio €)

Anzahl der Stammaktien in Stück (exkl. eigene Anteile)

25,0

83.397.945

Dividende pro Aktie (in €)

0,20

Dividende pro Aktie (in €)

0,30

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157

8.8. Steuerabgrenzung Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 31. Dezember 2012 und 2011 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen: (in Mio €)

2012

2011

Aktiva

Passiva

Aktiva

Passiva

IAS 40 Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

0,0

70,1

0,0

75,5

Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Vermögenswerte

7,1

0,0

9,7

0,0

Summe Derivatbewertung Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Schulden

7,1

70,1

9,7

75,5

34,4

0,0

33,5

0,0

0,0

1,1

0,0

1,3

Steuerliche Verlustvorträge

28,0

0,0

32,9

0,0

Aktive/Passive Steueransprüche bzw. -schulden

69,4

71,1

76,2

76,8

(36,7)

(36,7)

(54,1)

(54,1)

32,7

34,4

22,1

22,7

Aufrechnung von latenten Steueransprüchen u. -schulden Saldierte latente Steueransprüche u. -schulden

Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuerabgrenzungen sind erfolgswirksam, mit Ausnahme der latenten Steuern auf die Veränderung aus Cashflow-Hedges und sonstigen Bestandteilen des sonstigen Ergebnisses in Höhe von 8,7 Mio € (2011: 13,7 Mio €). Die Veränderungen der latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen: (in Mio €) Latente Steueransprüche Latente Steuerschulden

2012

2011

22,1

18,4

(22,7)

(35,7)

(0,6)

(17,2)

Latente Steuern aus der Veränderung des Konsolidierungskreises

1,3

2,9

Latente Steuern aus der Veränderung von temporären Differenzen

(3,3)

4,7

0,1

(0,8)

Bilanzansätze zum 31. Dezember des Vorjahres

Latente Steuern aus der Veränderung des Ertragsteuersatzes Latente Steuern aus der Veränderung der temporären Differenzen von Derivaten

0,8

9,8

(1,7)

(0,6)

Latente Steueransprüche Latente Steuerschulden

32,7

22,1

(34,4)

(22,7)

8.9. Sonstige kurzfristige Schulden Die sonstigen kurzfristigen Schulden beinhalten insbesondere Umsatzsteuerverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuern und Eintragungsgebühren.

Konzernabschluss

Davon

GESCHÄFTSBERICHT 2012

158

8.10. Finanzinstrumente 8.10.1. Finanzielle Vermögenswerte Unter den langfristigen finanziellen Vermögenswerten sind im Wesentlichen als zur Veräußerung verfügbar eingestufte Anteile an der Vienna Estate Immobilien AG, einer österreichischen Immobilienholding die mit den Anschaffungskosten bewertet ist. Die Summe der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (abzüglich Wertberichtigungen zum 31. Dezember 2012) beläuft sich auf 40,3 Mio € (2011: 30,9 Mio €) und umfasst Forderungen aus dem Verkauf von Objekten bzw. Liegenschaftsanteilen und Mietforderungen sowie Forderungen aus den Immobilien-, Management- und Immobiliendienstleistungsunternehmen. Der Verkauf von Liegenschaftsanteilen erfolgt üblicherweise Zug um Zug. Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen. Der Verkauf von ganzen Objekten bzw. Objektgesellschaften erfolgt entweder ebenfalls Zug um Zug oder unter Einräumung kurzfristiger Zahlungsziele mit nachfolgender treuhänderischer Abwicklung. Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren weiteres aus dem Mietenbereich und haben im Regelfall kein Zahlungsziel. Wertminderungen von Mietforderungen werden auf Grundlage historisch belegter Erfahrungen aus Mietausfällen erfasst. Für Mietforderungen in Höhe von 15,6 Mio € (2011: 14,1 Mio €) wurden zum Berichtszeitpunkt unten ersichtliche Wertminderungen gebildet. Die conwert hält Barmieterkautionen von 12,1 Mio € (2011: 12,3 Mio €) als Sicherheit für diese offenen Posten. Aus Gesamtkonzernsicht stellt der Teil der überfälligen Forderungen kein wesentliches Bewertungsrisiko dar. Die Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen des Geschäftsjahres 2012 bzw. 2011 im Konzern stellt sich wie folgt dar: 2012 (in Mio €)

Österreich, Deutschland, Übrige Länder

2011 (in Mio €)

Österreich, Deutschland, Übrige Länder

bis 30 Tage

30 bis 60 Tage

60 bis 90 Tage

90 bis 120 Tage

größer 120 Tage

6,4

1,3

0,0

1,0

12,3

bis 30 Tage

30 bis 60 Tage

60 bis 90 Tage

90 bis 120 Tage

größer 120 Tage

7,5

0,9

0,2

0,8

9,7

Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigt folgendes Bild: (in Mio €)

2012

2011

Stand zum 1. Jänner

5,1

7,5

Wertminderung von Forderungen - Zuführung

2,3

2,2

Ausbuchung wegen Uneinbringlichkeit/ Auflösung wegen Zahlungseingang

2,0

4,6

Stand zum 31. Dezember

5,4

5,1

Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit der Mietforderungen wird jeder Änderung der Bonität des Mieters zum jeweiligen Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es werden ausschließlich Einzelwertberichtigungen gebildet. Es besteht keine nennenswerte Konzentration des Kreditrisikos, da der Mieterbestand sehr breit ist und keine Konzentration und Korrelation bestehen. Das Management ist daher der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge notwendig ist.

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159

Die kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt: (in Mio €)

2012

2011

Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen

89,8

40,5

Kurzfristige Finanzierungen und Darlehen

0,8

7,9

Zinsabgrenzung Derivatzahlungen bzw. positive Marktbewertung

0,1

1,4

Instandhaltungsrücklage

3,8

3,8

Übrige

5,2

5,8

99,7

59,4

Gesamt

Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. In den sonstigen kurzfristigen Finanzierungen und Darlehen sind keine Forderungen gegenüber nahe stehenden Gesellschaften bzw. Personen (2011: 0,0 Mio €) enthalten. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Kapitel 13.3. hingewiesen. 8.10.2. Finanzielle Verbindlichkeiten Die Verringerung der lang- und kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten (ohne Wandelschuldverschreibung) stellt sich wie folgt dar: (in Mio €) Stand zum 1. Jänner Neuaufnahme von Krediten Laufende Tilgungen Sondertilgungen wegen Immobilienverkäufen Stand zum 31. Dezember

2012

2011

1.414,8

1.668,0

66,5

186,7

(61,0)

(52,1)

(191,1)

(387,8)

1.229,2

1.414,8

Konzernabschluss

Sechs (2011: 5) österreichische und deutsche Kreditinstitute haben an den kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten einen Anteil von insgesamt rund 753,3 Mio € (2011: 713,5 Mio €). Das Kreditobligo dieser Banken liegt in Bandbreiten zwischen rund 266,0 Mio € (2011: 268,4 Mio €) und 64,1 Mio € (2011: 72,0 Mio €). Weitere sieben (2011: 7) Kreditinstitute haben einen Anteil von rund 249,5 Mio € (2011: 342,9 Mio €), welcher in Bandbreiten zwischen 55,9 Mio € (2011: 67,7 Mio €) und 23,5 Mio € (2011: 33,7 Mio €) liegt. Das restliche Kreditobligo von rund 244,4 Mio € (2011: 358,4 Mio €) verteilt sich auf weitere 33 (2011: 39) in- und ausländische Bankinstitute, mit Kreditobligos von jeweils unter 17,2 Mio € (2011: 26,8 Mio €).

GESCHÄFTSBERICHT 2012

160

Die Kreditverbindlichkeiten wurden um die jeweils im Zusammenhang stehenden Geld- bzw. Transaktionskosten in Höhe von 7,2 Mio € (2011: 7,5 Mio €) gekürzt. Zum Ende der Berichtsperiode weisen die Kreditverbindlichkeiten (vor Abzug von Transaktionskosten) des Konzerns nachfolgende dargestellte Fälligkeiten aus. Ebenso zeigt die nachfolgende Tabelle eine Übersicht des fixen und variabel verzinsten Finanzierungsvolumens: 2012 (in Mio €)

Finanzierungsvolumen (vor Abzug der Transaktionskosten)

davon fix verzinst

davon variabel verzinst

171,0

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

201,2

30,2

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

782,0

288,5

493,5

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

540,9

115,8

425,1

1.524,1

434,5

1.089,6

Finanzierungsvolumen (vor Abzug der Transaktionskosten)

davon fix verzinst

davon variabel verzinst

222,9

Gesamt

2011 (in Mio €)

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

248,5

25,6

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

727,7

365,7

361,9

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

719,9

41,6

678,3

1.696,1

432,9

1.263,1

Gesamt

Aufgrund vertraglich vereinbarter, jederzeitiger, beidseitiger Kündigungsrechte wurden zum 31. Dezember 2012 Kreditverbindlichkeiten im Nominale vom 72,5 Mio € (2011: 91,6 Mio €) in den kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Kreditverträge sowie die zugrundeliegenden bankinternen Kreditgenehmigungen dieser Kreditverbindlichkeiten weisen jedoch langfristige Laufzeitprofile zwischen 2013 (2011: 2024) und 2033 (2011: 2030) auf. In der Praxis geht das Unternehmen in Anbetracht des Parteiwillens und dem jeweiligen wirtschaftlichen Status der Finanzierungen von einem wahrscheinlichen Fristigkeitenprofil von lediglich 9,2 Mio € (2011: 4,8 Mio €) im einjährigen Bereich, 20,2 Mio € (2011: 24,0 Mio €) im ein- bis fünfjährigen Bereich und von 43,1 Mio € (2011: 62,7 Mio €) von mehr als fünf Jahren aus. Die drei bestehenden Wandelanleihen sind ungeachtet etwaiger Kündigungsrechte mit ihrem Fälligkeitsdatum dargestellt. Weiteres sind in den in der Bilanz ausgewiesenen kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 306,9 Mio € (2011: 248,5 Mio €) der langfristige Teil der Kreditverbindlichkeiten der zum Verkauf gehaltenen Immobilien ausgewiesen. Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß von 1.089,6 Mio € (2011: 1.263,1 Mio €) ist über Zinsabsicherungsgeschäfte von rund 894,9 Mio € (2011: 952,8 Mio €) abgesichert. Das gesamte Kreditvolumen der conwert ist somit (unter Berücksichtigung von Bauspardarlehen in Höhen von 31,7 Mio € (2011: 39,9 Mio €)) zu rund 89,3 % (2011: 84,0 %) gegen künftige Zinssatzänderungen abgesichert. Die Kreditverbindlichkeiten bestehen aus variabel verzinsten Krediten und fix verzinsten Krediten. Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Übersicht der fix verzinsten Kredite in Höhe von 60,8 Mio € (2011: 66,0 Mio €).

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161

Effektivverzinsung per 31.12.2012 (in %)

Fälligkeit

Buchwert (in Mio €)

Investitionskredit

1,00

01.10.2043

0,3

Investitionskredit

1,00

01.04.2046

0,9

Investitionskredit

3,00

15.10.2038

2,4

Investitionskredit

3,50

28.07.2028

6,2

Investitionskredit

3,60

30.05.2038

7,0

Investitionskredit

3,60

30.07.2039

1,1

Investitionskredit

3,70

30.05.2029

1,2

Investitionskredit

3,75

30.09.2025

18,2

Investitionskredit

3,75

30.10.2035

0,8

Investitionskredit

3,80

30.04.2015

0,6

Investitionskredit

3,80

28.02.2031

2,0

Investitionskredit

3,94

28.02.2015

2,0

Investitionskredit

4,43

31.07.2039

13,3

Investitionskredit

4,76

30.06.2014

0,1

Investitionskredit

4,86

30.01.2013

3,0

Investitionskredit

5,13

21.06.2021

0,4

Investitionskredit

5,13

15.06.2024

0,9

Investitionskredit

7,12

30.06.2014

Gesamt

Art der Finanzierung

0,5 60,9

Effektivverzinsung per 31.12.2011 (in %)

Fälligkeit

Buchwert (in Mio €)

Investitionskredit

1,00

01.10.2043

0,3

Investitionskredit

1,00

30.06.2043

0,8

Investitionskredit

2,50

31.03.2013

1,4

Investitionskredit

3,00

15.10.2038

4,2

Investitionskredit

3,50

28.07.2028

6,3

Investitionskredit

3,60

30.05.2015

7,1

Investitionskredit

3,60

30.07.2039

1,1

Investitionskredit

3,70

30.05.2029

1,2

Investitionskredit

3,75

30.09.2025

19,3

Investitionskredit

3,75

30.10.2035

0,9

Investitionskredit

3,80

28.02.2031

2,0

Investitionskredit

3,80

30.04.2015

0,6

Investitionskredit

3,94

28.02.2015

2,0

Investitionskredit

4,43

30.07.2039

13,7

Investitionskredit

4,63

21.06.2021

0,4

Investitionskredit

4,76

30.06.2014

0,2

Investitionskredit

4,86

30.01.2013

3,0

Investitionskredit

5,13

15.06.2024

0,9

Investitionskredit

7,12

30.06.2014

Gesamt

0,6 66,0

Konzernabschluss

Art der Finanzierung

GESCHÄFTSBERICHT 2012

162

Aufgrund der großen Anzahl an Krediten und der breiten Streuung der kreditgewährenden Bankinstitute ist eine detaillierte Aufgliederung der Kreditgeber und Laufzeiten nicht sinnvoll. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz (ohne unbare Effekte) beträgt für kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in 2012 4,41 % (2011: 4,37 %) und für langfristige Finanzverbindlichkeiten in 2012 4,67 % (2011: 4,34 %). Zum Jahresende verfügt conwert über noch nicht ausgenutzte Kreditlinien von 2,6 Mio € (2011: 8,5 Mio €). Kreditverbindlichkeiten im Ausmaß von 1.215,9 Mio € (2011: 1.368,4 Mio €), ausgenommen kurzfristige Betriebsmittelkredite, sind mittels Hypotheken dinglich besichert. Darüber hinaus sind bestehende und künftige Mietforderungen im üblichen Ausmaß zediert. Unter den langfristigen Kreditverbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing mit Gesamtlaufzeiten zwischen 84 und 252 Monaten dargestellt. Im Jahr 2012 wurden insgesamt 16,9 Mio € (2011: 25,2 Mio €) an Leasingzahlungen bestehend aus 15,8 Mio € (2011: 23,5 Mio €) an Kapitaltilgung sowie 1,1 Mio € (2011: 1,7 Mio €) an Zinszahlungen geleistet. 2012 (in Mio €)

Summe

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

57,7

1,6

7,6

48,5

Zukünftige Finanzierungskosten

17,9

0,5

3,1

14,3

Barwert der Leasingverpflichtungen

39,8

Nettobuchwert

39,8

Mindestleasingzahlungen abzüglich:

2011 (in Mio €) Mindestleasingzahlungen abzüglich: Zukünftige Finanzierungskosten Barwert der Leasingverpflichtungen

90,4

2,5

10,7

77,2

34,8 55,6

1,5

6,3

27,0

Nettobuchwert

55,6

Die Kriterien für die Klassifizierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwertund der Laufzeittest. Zudem besteht eine Ankaufsoption zu vorteilhaften Bedingungen am Ende der Laufzeit sowie eine Verlängerungs- und Preisanpassungsklausel. Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich wie folgt dar: + +

+ +

Der Leasingnehmer übernimmt die Leasingobjekte für Liegenschaften im bestehenden Zustand zur Nutzung. Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt sowie auch künftig abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und Lasten stehen ausschließlich dem Leasingnehmer zu. Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem Leasingnehmer. Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages besteht die Möglichkeit sowohl die Geschäftsanteile an der Leasinggebergesellschaft als auch die Leasingobjekte zu erwerben.

8.10.2.1. Anleihe und Wandelschuldverschreibungen Anleihe 2012–2014 Im Juni 2012 hat conwert eine Retail Anleihe mit einem Nominale von 65,0 Mio € und einer Stückelung von 1.000 € begeben. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre und ist endfällig. Der Kupon beträgt 5,75 % p.a. vom Nennwert und ist im Nachhinein jeweils am 19. Juni jeden Jahres zahlbar.

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

163

Wandelschuldverschreibung 2007-2014 Am 07. November 2007 hat conwert eine Wandelanleihe zu 0,1 Mio € pro Stück um einem Gesamtwert von 196,4 Mio € emittiert. Der Umwandlungspreis beträgt 130 % vom Aktienkurs der Stammaktien am Tag, an dem die Wandelanleihe emittiert wurde. Das Wandlungsrecht kann jederzeit im Zeitraum vom 27. Dezember 2007 bis zum 03. November 2014 ausgeübt werden. Wird das Wandlungsrecht nicht ausgeübt, werden die Anleihen am 12. November 2014 zu jeweils 0,11 Mio € pro Stück zurückgezahlt. Die Zinszahlung erfolgt jährlich bis zur Glattstellung und beträgt 1,5 % p.a. Der Anleihegläubiger war berechtigt, mit Wirkung zum 12. November 2012 alle oder einzelne seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt sind, zu kündigen. Die Emittentin hat das Recht, am oder nach dem 24. November 2010 die Anleihe vorzeitig zum jeweiligen Rückzahlungspreis zurückzuzahlen, wenn der Kurswert der aus der Wandlung zu liefernden Stammaktien an 20 von 30 aufeinanderfolgenden Börsentagen mindestens 130 % des jeweiligen Rückzahlungsbetrages ausmacht. Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2008 hat conwert mit dem Rückkauf der Wandelschuldverschreibung begonnen. Bis zum Bilanzstichtag waren Wandelschuldverschreibungen im Nominale von 175,4 Mio € (2011: 45,4 Mio €) um 174,5 Mio € (inkl. Nebenkosten, 2011: 32,3 Mio €) rückgekauft. Dies entspricht 12.887.583 (2011: 3.273.252) Stück Aktien. Der Wandlungspreis wurde aufgrund der Auszahlung der Bardividende von bisher 13,87 € auf 13,61 € angepasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden rückgekaufte Wandelschuldverschreibungen im Nominal von 80,3 Mio € entwertet, wodurch die am Vorjahresstichtag ausstehende Nominale von 154,5 Mio € auf 74,2 Mio € reduziert wurde. Darüber hinaus hält conwert, Wandelanleihen in Nominale von 53,2 Mio €, welche am 13. Februar 2013 entwertet wurden und zum Stichtag gem. IAS 32.42 mit der Anleihenverbindlichkeit saldiert wurden. (in Mio €)

2012

2011

Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) abzgl. Rückkauf

21,0

151,0

Fremdkapitalkomponente zum Stichtag

20,8

147,3

Eigenkapitalkomponente

21,7

28,5

Konzernabschluss

Die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung, die dem mit der Anleihe verbundenen Wandlungsrecht zuzuordnen ist, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Ausgabeerlös und dem unter Zugrundelegung eines marktgerechten Zinssatzes von 6,2 % (2011: 6,2 %) ermittelten Barwertes der Fremdkapitalkomponente. Über den Rückerwerb der Wandelschuldverschreibung im Berichtszeitraum wurde die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung um 6,8 Mio € auf 21,7 Mio € reduziert. Die Fremdkapitalkomponente wird zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Transaktionskosten in Höhe von 0,7 Mio € (2011: 1,2 Mio €) bewertet. Die Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt betrug 162,5 Mio €. Der gesamte Zinsaufwand der Wandelanleihe im laufenden Geschäftsjahr betrug 4,4 Mio €, bestehend aus zahlungswirksamen Zinsen in Höhe von 1,0 Mio € und Zuschreibungen des Bondanteiles in Höhe von 2,9 Mio € und Auflösung von Emissionskosten in Höhe von 0,5 Mio €.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

164

Wandelschuldverschreibung 2010-2016 Im ersten Quartal 2010 hat conwert eine Wandelanleihe zu 100.000 € pro Stück um einen Gesamtwert von 135,0 Mio € emittiert. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibung beträgt sechs Jahre (Fälligkeitstag 1. Februar 2016). Die Inhaber haben das Recht, ihre Wandelschuldverschreibung vier Jahre nach Emission zum Nennbetrag einschließlich aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen. Die Wandelschuldverschreibung wurde zu 100 % des Nennbetrages 100.000 € ausgegeben. Der halbjährlich zu zahlende Kupon beträgt 5,25 % p.a. Der Wandlungspreis wurde aufgrund der Auszahlung der Bardividende von bisher 11,22 € auf 11,01 € angepasst. (in Mio €)

2012

2011

Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) abzgl. Rückkauf

135,0

135,0

Fremdkapitalkomponente zum Stichtag

128,4

126,6

10,2

10,2

Eigenkapitalkomponente

Die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung, die dem mit der Anleihe verbundenen Wandlungsrecht zuzuordnen ist, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Ausgabeerlös und dem unter Zugrundelegung eines marktgerechten Zinssatzes von 6,9 % (2011: 6,9 %) ermittelten Barwertes der Fremdkapitalkomponente. Die Eigenkapitalkomponente in Höhe von 10,2 Mio € abzüglich auf die Eigenkapitalkomponente entfallenden Transaktionskosten in Höhe von 0,1 Mio € wurde dem Eigenkapital zugeführt. Die Fremdkapitalkomponente wird zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Transaktionskosten in Höhe von 0,8 Mio € bewertet. Der gesamte Zinsaufwand der Wandelanleihe im laufenden Geschäftsjahr betrug 8,9 Mio €, bestehend aus zahlungswirksamen Zinsen in Höhe von 7,1 Mio €, Zuschreibungen des Bondanteiles in Höhe von 1,6 Mio € und Auflösung von Emissionskosten in Höhe von 0,2 Mio €. Wandelschuldverschreibung 2012-2018 Im dritten Quartal 2012 hat conwert eine Wandelanleihe zu 100.000 € pro Stück mit einem Gesamtwert von 80,0 Mio € emittiert. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibung beträgt sechs Jahre (Fälligkeitstag 6. September 2018). Die Inhaber haben das Recht, ihre Wandelschuldverschreibung drei Jahre nach Emission zum Nennbetrag einschließlich aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen. Die Wandelschuldverschreibung wurde zu 100 % des Nennbetrages von 100.000 € ausgegeben. Der halbjährlich zu zahlende Kupon beträgt 4,5 % p.a. und der anfängliche Wandlungspreis beträgt 11,59 €. Der Nettoerlös aus der Ausgabe der Anleihe wurde in eine Fremdkapitalkomponente und eine Eigenkapitalkomponente (welche der der Option zur Wandlung der Verbindlichkeit in Eigenkapital des Konzerns zurechenbaren Restgröße entspricht) aufgeteilt. Die Aufteilung stellt sich per 31. Dezember 2012 wie folgt dar: (in Mio €)

2012

Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) abzgl. Rückkauf

80,0

Fremdkapitalkomponente zum Stichtag

73,9

Eigenkapitalkomponente

5,6

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind geförderten WohnNeubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermieters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden.

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

165

Die sonstigen kurzfristigen finanziellen Schulden gliedern sich wie folgt: (in Mio €)

2012

2011

Kautionen

2,1

1,5

Hausverwaltungen

3,9

5,1

Wandelschuldverschreibungen

6,2

0,0

Verbindlichkeit Sonderdividende aus der ordentlichen Kapitalherabsetzung

12,2

0,0

Übrige

13,2

17,1

Gesamt

37,6

23,7

2012 (in Mio €)

Summe

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

Langfristige Kreditverbindlichkeiten

1.422,4

150,3

682,5

589,6

Anleiheverbindlichkeit und Wandelschuldverschreibungen

366,7

14,7

268,4

83,6

13,2

0,0

0,0

13,2

4,3

0,0

3,2

1,1

179,8

87,4

55,3

37,1

Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

13,8

13,8

0,0

0,0

Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden

37,6

37,6

0,0

0,0

Mieterfinanzierungsbeiträge Sonstige langfristige finanzielle Schulden Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten

2011 (in Mio €)

Summe

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

Langfristige Kreditverbindlichkeiten

1.554,6

Anleiheverbindlichkeit und Wandelschuldverschreibungen

325,2

Mieterfinanzierungsbeiträge

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

180,5

588,6

785,5

9,5

315,7

0,0 14,6

14,6

0,0

0,0

4,6

0,0

3,5

1,1

314,4

128,7

63,4

122,3

Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

13,5

13,5

0,0

0,0

Sonstige finanzielle Schulden

23,7

23,7

0,0

0,0

Sonstige langfristige finanzielle Schulden Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten

Von den Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über fünf Jahren in der Höhe von 710,4 Mio € (2011: 907,8 Mio €) hat ein Betrag von 255,1 Mio € (2011: 374,8 Mio €) eine Restlaufzeit von über zehn Jahre. 8.10.3. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsbeziehungen Die conwert schließt eine Reihe von derivativen Finanzinstrumenten zur Steuerung seiner Zinsrisiken ab. Darunter befinden sich Zinsswaps und Zinscaps. Der beizulegende Zeitwert für die Sicherungsgeschäfte wird auf Basis der Marktbewertung zum Bilanzstichtag ermittelt.

Konzernabschluss

Die Fälligkeiten der finanziellen Verbindlichkeiten sind in der folgenden Tabelle dargestellt. Die Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen. Die Zahlungsströme der derivativen Finanzinstrumente sind in den Zahlungsströmen der langfristigen Kreditverbindlichkeiten enthalten.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

166

Zum 31.12.2012 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39 erfolgsneutral als Cashflow-Hedges erfasst wurden: Kreditinstitute

Aareal Bank AG Barclays Capital Barclays Capital Barclays Capital Barclays Capital Barclays Capital BAWAG PSK BAWAG PSK BAWAG PSK DZ Bank Kreissparkasse Köln Landesbank Berlin Landesbank Berlin Landesbank Berlin Landesbank Hessen-Thüringen Landesbank Hessen-Thüringen Landesbank Hessen-Thüringen Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien UniCredit Bank Austria AG Gesamt

Derivat

Beginn

Ende

Absicherung

Referenzwert 31.12.2012 (in Mio €)

Fixierter Zinssatz

Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2012 (in Mio €)

Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Floor Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Collar Zins-Cap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Cap Zins-Cap

30.06.2006 31.07.2007 01.10.2007 01.10.2007 30.09.2010 01.07.2010 30.09.2009 08.11.2011 01.10.2007 19.05.2010 01.10.2008 30.04.2009 31.12.2009 31.03.2008 02.10.2008 30.07.2008 30.07.2008 31.03.2010 31.03.2010 02.01.2012 07.08.2003 31.03.2010 01.07.2016 01.04.2010 01.07.2010 01.04.2010

31.05.2016 26.06.2017 01.10.2017 02.10.2017 31.03.2020 01.04.2020 30.06.2016 30.09.2017 01.10.2020 30.06.2015 01.10.2018 30.09.2017 31.05.2016 31.03.2018 30.06.2017 30.04.2018 30.04.2018 31.03.2020 31.03.2020 30.12.2022 01.07.2023 31.03.2025 30.06.2026 01.04.2020 01.04.2020 31.03.2020

Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung

11,7 100,0 50,0 20,0 150,0 20,0 26,0 34,0 30,0 1,7 7,0 0,4 11,7 5,0 20,0 10,0 37,0 12,3 30,0 35,0 2,8 7,7 30,0 20,0 40,0 20,0

4,300 4,080 4,160 4,687 3,990 4,000 4,150 3,115 4,490 4,000 4,500 4,200 4,150 4,280 4,870 4,495 2,750 / 4,800 4,000 4,000 3,985 4,373 4,000 4,600 4,000 4,000 4,000

3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 12-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR

(1,4) (16,3) (9,2) (4,2) (33,7) 0,2 (3,5) (4,1) (7,8) 0 (1,5) 0,0 (1,5) (1,0) (3,9) (2,1) (4,2) 0,1 0,2 (8,7) (0,5) 0,1 (6,3) 0,1 0,2 0,1 (108,9)

Zum 31. Dezember 2012 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die ergebniswirksam erfasst wurden: Kreditinstitute

Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Österr. Volksbanken AG Österr. Volksbanken AG Landesbank Hessen-Thüringen Österr. Volksbanken AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG Gesamt

Derivat

Beginn

Ende

Absicherung

Referenzwert 31.12.2012 (in Mio €)

Fixierter Zinssatz

Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2012 (in Mio €)

Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap

02.01.2006 31.03.2006 02.01.2006 31.03.2006 31.03.2006 15.03.2010 30.12.2005 30.12.2005 30.09.2009 31.03.2006 15.03.2006 07.10.2008 04.08.2006 04.08.2006 07.10.2008 01.02.2006 01.02.2006 15.03.2006 02.01.2006 02.01.2006 03.04.2006 10.07.2008 01.10.2007 22.08.2008 24.12.2012 24.12.2012 24.12.2012 24.12.2012 24.12.2012

01.01.2016 31.03.2016 01.01.2016 31.03.2016 31.03.2016 15.03.2013 30.06.2015 31.12.2015 30.09.2016 01.10.2027 31.12.2025 08.10.2018 30.06.2016 30.06.2016 08.10.2026 31.12.2015 01.02.2016 31.12.2013 04.01.2016 04.01.2016 01.04.2016 07.07.2025 02.10.2023 24.08.2026 27.11.2019 27.11.2019 27.11.2019 27.11.2019 08.05.2025

Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung

1,8 2,5 4,3 5,8 10,5 10,3 4,8 5,2 8,4 9,4 22,1 30,0 38,4 16,2 36,0 14,9 9,4 6,0 2,1 2,2 4,5 31,5 34,3 10,8 3,0 3,0 1,2 1,2 13,0

3,500 3,860 3,530 3,840 3,840 4,150 3,250 3,450 3,183 3,955 4,430 4,330 4,060 4,060 4,310 3,470 3,470 3,720 3,450 3,450 3,890 4,380 4,680 4,200 3,490 3,490 3,680 3,680 4,090

3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 6-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR SMR Emittenten 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR

0,0 (0,3) (0,4) (0,6) (1,1) (0,1) 0,0 (0,4) (0,8) (1,9) (3,3) (6,2) (4,8) (2,0) (11,6) (1,3) (0,9) (0,2) (0,2) (0,2) (0,5) (10,0) (11,3) (3,3) (0,5) (0,5) (0,2) (0,2) (3,7) (66,5)

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

167

Zum 31. Dezember 2011 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39 erfolgsneutral als Cashflow-Hedges erfasst wurden: Kreditinstitute

Aareal Bank AG Barclays Capital Barclays Capital Barclays Capital Barclays Capital Barclays Capital BAWAG P.S.K. AG BAWAG P.S.K. AG BAWAG P.S.K. AG DZ Bank AG Kreissparkasse Köln Landesbank Berlin Landesbank Berlin Landesbank Berlin Landesbank Hessen-Thüringen Landesbank Hessen-Thüringen Landesbank Hessen-Thüringen Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien Gesamt

Derivat

Beginn

Ende

Absicherung

Referenzwert 31.12.2011 (in Mio €)

Fixierter Zinssatz

Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2011 (in Mio €)

Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Floor Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Collar Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Cap Zins-Cap

30.06.2006 31.07.2007 01.10.2007 01.10.2007 30.09.2010 01.07.2010 30.09.2009 08.11.2011 01.10.2007 19.05.2010 01.10.2008 31.12.2009 30.04.2009 31.03.2008 02.10.2008 30.07.2008 30.07.2008 10.07.2008 01.10.2007 22.08.2008 07.10.2008 31.03.2010 31.03.2010 02.01.2012 07.08.2003 31.03.2010 01.07.2016 17.06.2005 20.06.2005 07.05.2007 01.04.2010 01.04.2010 01.07.2010

31.05.2016 26.06.2017 01.10.2017 02.10.2017 31.03.2020 01.04.2020 30.06.2016 30.09.2017 01.10.2020 30.06.2015 01.10.2018 31.05.2016 30.09.2017 31.03.2018 30.06.2017 30.04.2018 30.04.2018 06.07.2017 02.10.2017 22.08.2018 08.10.2018 31.03.2020 31.03.2020 30.12.2022 01.07.2023 31.03.2025 30.06.2026 17.06.2015 22.06.2015 08.05.2017 31.03.2020 01.04.2020 01.04.2020

Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung

12,6 100,0 50,0 20,0 150,0 20,0 26,0 34,0 30,0 1,7 7,0 15,6 0,4 5,0 20,0 10,0 37,0 50,0 50,0 14,0 50,0 12,3 30,0 35,0 3,0 7,7 30,0 2,0 2,0 20,0 20,0 20,0 40,0

4,300 4,080 4,160 4,687 3,990 4,000 4,150 3,115 4,490 4,000 4,500 4,150 4,200 4,280 4,870 4,495 2,750 / 4,800 4,380 4,680 4,200 4,310 4,000 4,000 3,985 4,373 4,000 4,600 3,680 3,680 4,090 4,000 4,000 4,000

3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 6-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 12-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR

(1,4) (13,9) (7,6) (3,5) (26,9) 0,6 (3,1) (2,7) (5,9) 0,0 (1,2) (2,0) 0,0 (0,8) (3,5) (1,7) (2,7) (7,6) (8,4) (3,2) (8,0) 0,3 0,7 (5,9) (0,3) 0,2 (3,7) (0,2) (0,2) (2,7) 0,4 0,5 0,9 (113,7)

Kreditinstitute

Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Hypo Landesbank Vorarlberg Landesbank Hessen-Thüringen Österr. Volksbanken AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG Raiffeisenbank International AG UniCredit Bank Austria AG UniCredit Bank Austria AG Investkredit AG Investkredit AG Gesamt

Derivat

Beginn

Ende

Absicherung

Referenzwert 31.12.2011 (in Mio €)

Fixierter Zinssatz

Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2011 (in Mio €)

Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Swap Zins-Cap Zins-Swap

15.03.2010 02.01.2006 02.01.2006 31.03.2006 31.03.2006 31.03.2006 30.09.2009 31.03.2006 15.03.2006 30.03.2007 02.01.2006 02.01.2006 01.02.2006 03.04.2006 03.04.2006 04.08.2006 04.08.2006 07.10.2008 15.03.2006 12.01.2006 12.01.2006 30.12.2005 30.12.2005

15.03.2013 01.01.2016 01.01.2016 31.03.2016 31.03.2016 31.03.2016 30.09.2016 01.10.2027 31.12.2013 31.12.2015 04.01.2016 04.01.2016 01.02.2016 01.04.2016 01.04.2016 30.06.2016 30.06.2016 08.10.2018 31.12.2025 31.12.2015 31.12.2015 30.06.2015 31.12.2015

Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung Zinsänderung

10,7 1,9 4,6 2,6 6,1 11,1 8,5 9,8 6,3 15,7 2,3 2,3 9,9 4,7 14,8 39,1 16,5 30,0 23,8 5,2 5,2 5,6 5,9

4,150 3,500 3,530 3,860 3,840 3,840 3,183 3,955 3,720 3,470 3,450 3,450 3,470 3,890 3,890 4,060 4,060 4,330 4,430 3,495 3,495 3,250 3,450

3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 6-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR SMR Emittenten 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR 3-M-EURIBOR

(0,4) 0,0 (0,3) (0,2) (0,5) (1,0) (0,5) (1,4) (0,3) (1,2) (0,2) (0,2) (0,8) (0,5) (1,4) (4,4) (1,9) (4,9) (2,3) (0,4) (0,4) 0,0 (0,4) (23,6)

Konzernabschluss

Zum 31. Dezember 2011 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die ergebniswirksam erfasst wurden:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

168

8.10.4. Beizulegender Zeitwert von Finanzinstrumenten Die folgenden Methoden und Annahmen werden verwendet, um die Marktwerte einzelner Finanzinstrumente zu schätzen: Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Der Buchwert der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente entspricht aufgrund der relativ kurzen Laufzeiten dieser Finanzinstrumente im Wesentlichen dem Marktwert. Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten/Kredite und Forderungen Der Buchwert entspricht wegen der kurzen Fälligkeit dieser Verbindlichkeiten im Wesentlichen dem Marktwert (Verkehrswert). Dies gilt auch für auf der Aktivseite ausgewiesene Kredite und Forderungen. Langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Die Verkehrswerte von langfristigen Verbindlichkeiten basieren auf den aktuellen Zinssätzen für Verbindlichkeiten mit demselben Fälligkeitsmuster. Der Verkehrswert von langfristigen Darlehen und anderen Verbindlichkeiten mit variablen Zinssätzen entspricht im Wesentlichen deren Buchwerten. Der Marktwert der festverzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt zum Bilanzstichtag 72,2 Mio € (2011: 73,9 Mio €) (siehe auch Punkt 2.4.8.2). Kapitalmarktverbindlichkeiten Der Marktwert der drei Wandelanleihen beträgt zum Bilanzstichtag 250,7 Mio € (2011: 282,9 Mio €), der Marktwert der Retailanleihe 67,4 Mio €. Derivative Finanzinstrumente Der beizulegende Zeitwert für die als Sicherungsinstrumente oder zu Handelszwecken gehaltenen Derivate wird auf Basis der Marktbewertung zum Bilanzstichtag ermittelt. Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch Abzinsung der erwarteten künftigen Cashflows unter Verwendung von marktüblichen Zinssätzen berechnet. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von notierten zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten wurde der jeweilige Marktpreis verwendet. Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden im Konzern nach Kategorien:

(in Mio €)

Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete derivative Finanzinstrumente Zum beizulegenden Zeitwert bewertete derivative Finanzinstrumente Zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente Kredite und Forderungen Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Zeitwerte 2012

Zeitwerte 2011

Buchwerte 2012

Buchwerte 2011

(120,4)

(113,7)

(120,4)

(113,7)

(54,9)

(23,6)

(54,9)

(23,6)

0,8

2,2

0,8

2,2

277,3

186,1

277,3

186,1

1.779,24

1.897,7

1.779,24

1.888,6

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169

Die conwert verwendet folgende Hierarchie zur Bestimmung und zum Ausweis beizu-legender Zeitwerte von Finanzinstrumenten je Bewertungsverfahren: Level 1: notierte (unangepasste) Preise auf aktiven Märkten für gleichartige Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten. Level 2: Verfahren, bei denen sämtliche Input-Parameter, die sich wesentlich auf den erfassten beizulegenden Zeitwert auswirken, entweder direkt oder indirekt beobachtbar sind. Level 3: Verfahren, die Input-Parameter verwenden, die sich wesentlich auf den erfassten beizulegenden Zeitwert auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren. Die nachfolgende Tabelle zeigt wie der beizulegende Zeitwert der finanziellen Vermögenswerte und Schulden im Konzern (nach Level) im Geschäftsjahr sowie im Jahr 2011 ermittelt wurde: 2012 (in Mio €)

Level 1

Level 2

Level 3

Derivative Finanzinstrumente mit effektivem Sicherungszusammenhang

0,0

(120,4)

0,0

Derivative Finanzinstrumente

0,0

(54,9)

0,0

(229,3)

0,0

0,0

(64,6)

0,0

0,0

Level 1

Level 2

Level 3

Derivative Finanzinstrumente mit effektivem Sicherungszusammenhang

0,0

(113,7)

0,0

Derivative Finanzinstrumente

0,0

(23,6)

0,0

(282,9)

0,0

0,0

Wandelschuldverschreibungen Anleiheverbindlichkeit

2011 (in Mio €)

Wandelschuldverschreibungen

9. Erläuterungen zur Konzerngeldflussrechnung Cashflow aus dem Erwerb von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften: (in Mio €) Flüssige Mittel Forderungen und sonstige Vermögenswerte

2012

2011

(1,9)

0,0

(15,9)

(0,2)

0,0

(0,9)

(38,6)

0,0

Latente Steueransprüche

(0,6)

0,0

Verbindlichkeiten und Rückstellungen

47,6

0,0

Erworbenes Reinvermögen/Schulden = Kaufpreis

(9,3)

(1,1)

Zum Verkauf bestimmte Immobilien Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Flüssige Mittel Netto Cashflow

1,9

0,0

(7,3)

(1,1)

(in Mio €) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

2012

2011

0,4

2,2

35,9

108,3

Verbindlichkeiten und Rückstellungen

(11,6)

(61,1)

Langfristige Verbindlichkeiten

(11,6)

0,0

Veräußertes Reinvermögen/Schulden

24,7

49,4

Flüssige Mittel

(0,4)

0,0

0,3

(107,7)

24,6

58,3

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Gewinn aus dem Abgang von Tochterunternehmen Netto Cashflow

Für Zwecke der Konzern-Geldflussrechnung setzt sich der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten zum 31. Dezember wie unter Punkt 8.6 erläutert zusammen.

Konzernabschluss

Cashflow aus dem Abgang von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

170

10. Operating Leasingverhältnisse 10.1. Ansprüche aus Operating Leasingverhältnissen conwert hat Operating Leasing-Verträge im Rahmen seines Vermietungsgeschäfts mit Mietern abgeschlossen. Die Mietverhältnisse sind seitens der Mieter überwiegend kurzfristig (zumeist ein Monat) kündbar. Der unkündbare Teil des Mietverhältnisses betrifft daher lediglich einen Umsatz von rund einer Monatsmiete. Der entsprechende Betrag für Wohnungs- und Gewerbemieten beläuft sich auf 11,8 Mio €. (2011: 12,3 Mio €). 10.2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Operating Leasingverhältnissen Die conwert hat Leasingverträge für Kraftfahrzeuge und Büroausstattung abgeschlossen. Die durchschnittliche Laufzeit liegt zwischen drei und fünf Jahren. Sämtliche Leasingverträge wurden zu üblichen Konditionen abgeschlossen.

11. Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen Zum Abschlussstichtag bestehen in der conwert-Gruppe keine wesentlichen Eventualschulden gegenüber Dritten (2011: 0,0 Mio €).

12. Zielsetzung und Methoden des Finanzrisikomanagements Die Wesentlichen durch conwert verwendeten Finanzinstrumente, mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente, umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schuldverschreibungen, Schulden aus Lieferungen und Leistungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck dieser Finanzierungsinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Die conwert verfügt über verschiedene finanzielle Vermögenswerte wie z.B. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aus Objektverkäufen sowie Wohnungsverkäufen, Mietforderungen, sowie Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit resultieren. Des Weiteren verfügt conwert über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören Zins-Swaps, deren Zweck die Absicherung gegen Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit der conwert und ihren Finanzierungsquellen resultieren. Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen zinsbedingte Cashflowrisiken sowie Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken. Das Management beschließt Strategien und Verfahren zur Steuerung einzelner Risikoarten, die im Folgenden dargestellt werden. Zinsänderungsrisiko Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze, dem conwert ausgesetzt ist, resultiert überwiegend aus den finanziellen Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz. Die Steuerung des Zinsaufwandes des Konzerns erfolgt durch eine Kombination von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Die conwert ist dabei, unter ständiger Beobachtung der Finanzmärkte, bestrebt, einen Großteil seines verzinslichen Fremdkapitals festverzinslich zu stellen. Zur Erreichung dieser Zielsetzung schließt conwert Zins-Swaps ab, bei denen conwert in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vorab vereinbarten Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner tauscht. Zum 31. Dezember 2012 waren unter Berücksichtigung bestehender Zins-Swaps rund 89,3 % (2011: 84,0 %) des Fremdkapitals des Konzerns gegen Zinsänderungen abgesichert.

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171

Übersicht über das Zinsänderungsrisiko Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern gegenüber einer nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Die verzinslichen Kredite werden auf Basis Verzinsung 3-Monats-Euribor, 6-Monats-Euribor, 12-Monats-Euribor sowie einer Kombination zwischen Sekundärmarktrendite und Euribor abgeschlossen. Da bei den variabel verzinslichen Krediten der 3-Monats-Euribor als Basiszinssatz dominiert, wurde nachfolgende Sensitivitätsanalyse auf diesen Bereich beschränkt. Erhöhung/Verringerung (in Basispunkten)

Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern (in Mio €)

3-Monats-Euribor

+50

(1,0)

3-Monats-Euribor

+100

(2,0)

3-Monats-Euribor

(10)

0,2

3-Monats-Euribor

(25)

0,5

3-Monats-Euribor

+50

(1,1)

3-Monats-Euribor

+100

(2,2)

3-Monats-Euribor

(10)

0,2

3-Monats-Euribor

(25)

0,6

31.12.2012

31.12.2011

Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinskurve bzw. den niedrigen Zinserwartungen für das Jahr 2013 würde eine Zinsberechnung auf Basis einer Simulation der Zinskurve mit einer Verringerung von (50) bzw. (100) Basispunkten zu einzelnen Fixingzeitpunkten auf einer negativen Referenzkurve basieren. Ein solcher Zustand ist nicht zu erwarten, weshalb eine Simulation mit diesen Parametern sehr wahrscheinlich eine fehlerhafte Darstellung ergeben würde. Auf diesem Grund wurden für das Jahr 2012 für diese Simulation entsprechend geringere Parameter ((10) bzw. (25) Basispunkte) herangezogen. Die dargestellten Effekte werden teilweise durch gegenläufige, direkt im sonstigen Ergebnis erfasste Effekte aus der Fair Value Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten kompensiert. Die Auswirkungen der Derivate auf das sonstige Ergebnis in Form der Cashflow-Hedge Rücklage betrug im laufenden Geschäftsjahr 30,6 Mio € (2011: (50,1) Mio €). Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Eigenkapitals gegenüber einer nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Erhöhung/Verringerung (in Basispunkten)

Auswirkungen auf das Eigenkapital (in Mio €)

3-Monats-Euribor

+ 50

30,93

3-Monats-Euribor

+ 100

60,67

3-Monats-Euribor

(10)

(6,39)

3-Monats-Euribor

(25)

(16,09)

3-Monats-Euribor

+ 50

30,1

3-Monats-Euribor

+ 100

58,5

3-Monats-Euribor

(50)

(31,7)

3-Monats-Euribor

(100)

(65,1)

31.12.2011

Basierend auf derselben Erklärung wie bei der Berechnung der Sensibilität des Konzernergebnisses wurden für die Berechnung der Sensitivität des Eigenkapitals für das Jahr 2013 geringere ((10) und (25) Basispunkte) herangezogen.

Konzernabschluss

31.12.2012

GESCHÄFTSBERICHT 2012

172

Währungsrisiko Die conwert-Gruppe verfügt in den österreichischen und deutschen Tochtergesellschaften über keine nennenswerten Kreditverbindlichkeiten in fremder Währung. Für die in Tschechischen bzw. in Slowakischen Kronen sowie in Ungarischen Forint abgeschlossenen Kreditverbindlichkeiten werden Währungsschwankungen zum Euro permanent beobachtet, um im Falle einer negativen Entwicklung entsprechende Gegenmaßnahmen setzen zu können. Diese möglichen Währungsschwankungen haben keinen materiellen Einfluss auf das Konzernergebnis und das Eigenkapital. Kreditrisiken Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen eines Finanzinstruments oder Kundenrahmenvertrags nicht nachkommt und dies zu einem finanziellen Verlust führt. Die conwert-Gruppe ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie Risiken im Rahmen der Finanzierungstätigkeit, einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinstituten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Risiko des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch die Anwendung von Kreditprüfungen, Kreditlimits und Prüfungsroutinen kontrolliert. Da unser Unternehmen jedoch ausschließlich mit Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine gute Bonität vermuten ließ, ist das Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner mit bester Bonität, daher beobachten wir die Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das maximale, wenn auch unwahrscheinliche Kreditrisiko beträgt 289,1 Mio € (2011: 196,6 Mio €). Liquiditätsrisiko Die conwert-Gruppe überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Das Ziel des Konzern ist es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinuierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs und der Sicherstellung der Flexibilität durch die Nutzung von etwaigen Kontokorrentkrediten, Bankdarlehen, Schuldverschreibungen, Finanzierungs-Leasingverhältnissen und Mietkaufverträgen zu wahren. Im Bereich der aus Wohnungs-Einzelverkäufen resultierenden Forderungen erfolgt zur Absicherung der finanziellen Vermögenswerte sowohl der Käufer als auch Verkäufer eine Abwicklung selbiger Transaktionen ausschließlich über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Im Bereich des Verkaufs von ganzen Objekten erfolgt die Abwicklung im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Die Überwachung der Zahlungseingänge erfolgt über ein Treasury Software Tool. Im Mietbereich erfolgt die Überwachung der Liquiditätsflüsse über die entsprechenden Hausverwaltungen, welche monatlich Mietzinsakontierungen an den Konzern vornehmen. Zur Abscherung der Mietforderungen stehen Mieterkautionen zur Verfügung. Der Zahlungseingang wird ebenfalls über das Software-Modul überwacht. Zum Bilanzstichtag verfügt die conwert-Gruppe über rund 31.274 Wohn-, Büro, Gewerbe-, Lager bzw. sonstige Einheiten sowie PKW-Stellplätze. Über die Vielzahl der Einheiten sieht die conwert-Gruppe kein Klumpenrisiko bei den Mietforderungen, weswegen die Mietforderungen kein erhöhtes Liquiditätsrisiko aufweisen. Kapitalmanagement Die conwert-Gruppe überwacht sein Kapital mithilfe der sogenannten Gearing Ratio, dem Verhältnis von Netto-Finanzschulden zu Eigenkapital, wobei grundsätzliche interne Finanzierungsrichtlinien eine 40:60 %-ige Eigen- bzw. Fremdfinanzierung vorsehen, welche einer Gearing Ratio von 150 % entsprechen. Diese optimale Finanzierungsstruktur wird über weitere Objektrefinanzierungen kurz- bis mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen verzinsliche langfristige Schulden, kurzfristig liquiditätswirksame Schulden abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie kurzfristig liquiditätswirksame Vermögenswerte. Das Eigenkapital umfasst das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie Anteile ohne Beherrschung.

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

173

(in Mio €)

2012

2011

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

137,2

95,8

Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte

147,0

96,1

(384,5)

(462,7)

Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden

(100,3)

(270,8)

Langfristige liquiditätswirksame Schulden

(1.405,4)

(1.442,5)

Summe Nettoverschuldung

(1.505,7)

(1.713,2)

1.025,0

1.248,3

146,9

137,2

Summe kurzfristige Nettofinanzüberschüsse

Eigenkapital Gearing in % des Eigenkapitals

Die conwert berechnet und ermittelt regelmäßig die Loan-to-Value-Ratio (Beleihungsquote) des bestehenden Immobilienportfolios. Der Loan-to-Value-Ratio zeigt das Verhältnis zwischen der Höhe des eingeräumten Kredites und den dafür bestehenden Sicherheiten. Das Kreditvolumen umfasst langfristige und kurzfristige verzinsliche Schulden, die Wandelschuldverschreibungen sowie verzinsliche Kredite anderer Art. (in Mio €) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Zum Verkauf gehaltene Immobilien Objektbezogenes Finanzierungsvolumen Loan-to-Value-Ratio in %

2012

2011

2.207,4

2.424,2

303,3

404,4

1.503,0

1.621,7

59,9

57,3

(in Mio €) Betriebsergebnis (EBIT)

2012

2011

(58,5)

119,8

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

27,3

(7,8)

Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Immobilien

9,9

7,5

Abschreibungen

118,5

5,3

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien

375,1

564,3

Zwischensumme Immobilienabgänge zu Anschaffungskosten

472,3

689,1

(354,1)

(528,6)

0,0

1,1

Zwischensumme

118,2

161,6

Finanzergebnis abzüglich unbare Erträge bzw. zuzüglich unbare Aufwendungen

(75,2)

(80,3)

43,0

81,3

1,6

1,8

Sonstige unbare Aufwendungen/Erträge

Funds from Operation („FFO“) Zinsdeckungsgrad

Konzernabschluss

Die mit Finanzierungspartnern getroffenen Kreditvereinbarungen weisen oftmals Regelungen zur Einhaltung von sogenannten Finanzierungscovenants auf, welche conwert auf Einzelkreditebene zur Einhaltung gewisser Finanzierungskennzahlen verpflichten. Die geforderten Finanzierungskennzahlen richten sich im Wesentlichen nach dem Verhältnis zwischen Verkehrswert der Liegenschaft und aushaftendem Kreditbetrag („LTV – Loan to Value“) bzw. der Ertragskraft des Projektes zur Bedienung der jeweiligen Verpflichtungen aus dem Kreditverhältnis (Zinsdeckungs- bzw. Schuldendienstdeckungsquote), und sind seitens conwert systemtechnisch erfasst. Aufgrund der sehr individuellen Regelungen bezüglich des Erfordernisses zur Berechnung bzw. den jeweiligen Berechnungsparametern erfolgt die Berechnung bzw. Prüfung der gewünschten Finanzierungscovenants jedoch auf Einzelkreditbasis. Zum 31. Dezember 2012 wurden wie auch im Vorjahr alle Bestimmungen der Kreditverträge eingehalten und somit keine Finanzierungscovenants verletzt. Zusätzlich überwacht conwert mit der Kennzahl Funds from Operations („FFO“) die Zinsdeckung ihrer bestehenden bzw. künftigen unbesicherten Schulden. Als Richtgröße wurde ein Wert größer 1,5 definiert. Der Zinsdeckungsgrad auf Basis einer vereinfachten FFO-Berechnung zeigt folgendes Ergebnis:

GESCHÄFTSBERICHT 2012

174

13. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Für Zwecke der Darstellung der Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen wurden die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums und des Verwaltungsrates, deren nahestehenden Gesellschaften sowie Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierte Unternehmen als nahestehende Unternehmen oder Personen identifiziert. Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen entsprechen denen mit unabhängigen Geschäftspartnern. 13.1. Dienstleistungsbeziehungen Mit dem Verwaltungsratsmitglied Dipl. Ing. Alexander Tavakoli besteht seit dem Geschäftsjahr 2012 ein vom Verwaltungsrat genehmigter Vertrag über die Erbringung von Beratungsleistungen insbesondere im Zusammenhang mit der Entwicklung von Planungs- und Vergabegrundlagen und dem Ausbau und der Entwicklung der Bau-/Planungsabteilung bei conwert. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Dauer geschlossen, wird auf Tagessatzbasis abgerechnet und ist mit 100.000 € pro Jahr gedeckelt. Im Geschäftsjahr 2012 wurden von Dipl. Ing. Alexander Tavakoli aus diesem Vertragsverhältnis heraus 56.000 € in Rechnung gestellt. 13.2. An- und Verkäufe von Liegenschaften und sonstigen Vermögenswerten Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Liegenschaften oder Wohnungen an nahestehende Unternehmen und Personen der conwert verkauft. 13.3. Sonstige Leistungsbeziehungen Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden sonstige Leistungsbeziehungen in unwesentlicher Höhe in der conwert-Gruppe identifiziert. 13.4. Vergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns 2012

2011

Gesamtvergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns (aktive und ehemalige Mitglieder)

1,7

1,6

davon variable Vergütungen

0,7

0,3

davon Leistungen aus der Beendigung des Arbeitsverhältnis

0,3

0,2

(in Mio €)

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums (Schlüsselpositionen) sieht einen fixen sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-Options-Programme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht. Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach Erreichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 50 % betragen. Für eine Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen, bei Erreichung des EBT-Zieles sowie bei Erreichung des NAV–Zieles zu. 30 % der Erfolgsbeteiligung sind gebunden an die Erreichung von jeweils individuell definierten bereichsübergreifenden Zielen und 20 % an individuell definierte, nicht finanzielle Leistungsziele.

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

175

14. Angaben über die Organe Das Geschäftsführende Direktorium (Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen: + + +

Mag. Thomas Doll, geb. 27.12.1965 (seit 1.09.2010) Stavros Efremidis, geb. 27.09.1968 (seit 20.02.2013) Jürgen F. Kelber, geb. 21.09.1957 (bis 14.12.2012)

Der Verwaltungsrat (Non-Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen: + + + + +

Johannes Meran, MBA, geb. 22.02.1972 - Vorsitzender Dr. Franz Pruckner, MBA, geb. 20.05.1956 - Stellvertreter des Vorsitzenden Mag. Kerstin Gelbmann, geb. 30.05.1974 - Mitglied Dr. Evelin Steinberger-Kern, geb. 27.01.1972 - Mitglied Dipl. Ing. Alexander Tavakoli, geb. 06.08.1969 - Mitglied

Die Verwaltungsräte haben im Geschäftsjahr 2012 Zahlungen in Höhe von 0,4 Mio € (2011: 0,3 Mio €) erhalten. Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten folgende Vergütungen: Der Vorsitzende des Verwaltungsrates erhält eine fixe Vergütung von 0,05 Mio € pro Geschäftsjahr. Jeder Stellvertreter des Verwaltungsratsvorsitzenden erhält eine fixe Vergütung von 0,02 Mio €. Jedes einfache Mitglied des Verwaltungsrats erhält eine fixe Vergütung von 0,01 Mio €.

15. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Die conwert hat am 21. Dezember 2012 einen Kaufvertrag zum Erwerb des Mehrheitsanteils an der KWG Kommunale Wohnen AG unterzeichnet. Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiertes Wohnimmobilienunternehmen mit Hauptsitz in Hamburg. Die Freigabe der zuständigen Kartellbehörde wurde am 21. Jänner 2013 erteilt. Zum closing Zeitpunkt hat die conwert 61,62 % an der KWG Kommunale Wohnen AG erworben. Bis zum 20. März 2013 hatte die conwert ihren Anteil bereits auf 75,7 % aufgestockt. Die Transaktion wurde aus Barmitteln in Höhe von 44,1 Mio € und mit 3.775.000 Stück eigenen Aktien bis zum closing Zeitpunkt finanziert. Hierzu kauft die conwert laufend weitere eigene Aktien zurück. Die KWG Kommunale Wohnen AG wird im ersten Quartal 2013 in der conwert-Gruppe erstmalig konsolidiert. Aufgrund der zeitlichen Nähe der Transaktion zum Zeitpunkt der Freigabe des Konzernabschlusses zur Veröffentlichung und Komplexität des erworbenen Konzerns wird die vollständige Identifikation der erworbenen Vermögenswerte und Schulden erst im ersten Quartal 2013 erfolgen. Mit der Übernahme der Mehrheit an KWG Kommunale Wohnen AG baut conwert das Deutschlandportfolio deutlich aus und stärkt hierdurch maßgeblich die strategische Ausrichtung als Bestandhalter von Wohnimmobilien. Im Jänner 2013 wurden weitere Derivate der conwert umstrukturiert. Als Folge dieser Umstrukturierung haben diese Derivate ihren effektiven Sicherungszusammenhang verloren, weshalb die Marktwertveränderungen diese Geschäfte zukünftig ergebniswirksam dazustellen sind. Weiters wurde das Nominalvolumen eines bestehenden Zinsfloors um 85,0 Mio € reduziert. Die bereits gebildeteten Cashflow-Rücklagen dieser Geschäfte sind über die Restlaufzeit verteilt aufzulösen. Zwischen 31. Dezember 2012 und 20. März 2013 wurden im Rahmen des Aktienrückkaufprogrammes insgesamt rund 2,5 Mio Stück Aktien rückgekauft.

Konzernabschluss

Zuschläge für die Mitglieder in Ausschüssen des Verwaltungsrats: Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses des Verwaltungsrats erhält einen Zuschlag zur fixen Vergütung von 50,0 %. Sonstige Mitglieder dieses Ausschusses des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fixen Vergütung von 12,5 %. Zusätzlich erhält jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von 2.500 € pro Sitzungsteilnahme.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

176

16. Konzernunternehmen Vollkonsolidierte Gesellschaften

Sitz

Beteiligung (in %)

1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7, Immobilientreuhand GmbH

Wien

100,00

Anton Baumgartner-Straße 125, 1230 Wien, Projektentwicklung GmbH

Wien

100,00

Bösendorferstraße 7 GmbH

Wien

100,00

Brunn am Gebirge Realbesitz GmbH

Wien

95,76

Bürocenter Raxstraße Projektentwicklungsges.m.b.H.

Wien

100,00

campus 21 GmbH

Wien

95,76

CENTUM Immobilien GmbH*)

Wien

100,00

Österreich

CHORHERR & REITER ökologische Bauprojekte GmbH

Wien

100,00

Cicero 1 Holding GmbH

Wien

100,00

Cicero 2 Holding GmbH

Wien

100,00

Cicero 3 Holding GmbH

Wien

100,00

Con Tessa Immobilienverwertung GmbH

Wien

100,00

Con value one Immobilien GmbH

Wien

100,00

Con Wert Handelsges.m.b.H.

Wien

100,00

conwert Dienstleistung und Bauträger Holding GmbH

Wien

100,00

conwert Immobilien GmbH & Co Alpenresidenz Gastein KG

Wien

92,00

conwert Invest GmbH

Wien

100,00

conwert Management GmbH**)

Wien

100,00

conwert Projektentwicklungs GmbH

Wien

100,00

CONWERT SECURITISATION Holding GmbH

Wien

100,00

conwert Treasury OG

Wien

100,00

COUNTRY INN VIC Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H.

Wien

92,00

CWG Beteiligungs GmbH

Wien

100,00

DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Gablenzgasse 60 KG

Wien

100,00

DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Heiligenstädter Straße 9 OG

Wien

100,00

EB Immobilien Invest GmbH

Wien

95,76

EBI Beteiligungen GmbH

Wien

95,76

EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1110 Wien, Simmeringer Hauptstraße 24 KG

Wien

95,76

EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1190 Wien, Rampengasse 3-5, KG

Wien

95,76

ECO Beteiligungen Holding GmbH & Co KG

Wien

95,76

ECO Business-Immobilien AG

Wien

95,76

ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH

Wien

95,76

ECO CEE & Real Estate Development GmbH

Wien

95,76

ECO Eastern Europe Real Estate GmbH

Wien

95,76

ECO GmbH & Co. 3580 Horn, Wilhelm-Miklas-Platz 1 OG

Wien

95,76

ECO Immobilien Verwertungs GmbH

Wien

95,76

ECO KB GmbH

Wien

95,76

ECO Rechenzentren Vermietungs GmbH & Co KG

Wien

95,76

ECOman GmbH

Wien

96,11

Epssilon Altbaudevelopment GmbH

Wien

100,00

Epssilon Meidlinger Hauptstr. 27 Liegenschaftsverwaltungs GmbH

Wien

100,00

Favoritenstraße 34 BeteiligungsgmbH

Wien

100,00

G1 Immobilienverwertung GmbH

Wien

100,00

Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH

Wien

92,00

Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG

Wien

92,00

GGJ Beteiligungs GmbH

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Drei OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Eins OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sechs OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sieben OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Acht OG

Wien

100,00

GJ-Beteiligungs GmbH

Wien

100,00

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG

Wien

100,00

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

Vollkonsolidierte Gesellschaften

Sitz

Beteiligung (in %)

GK Immobilienverwertung GmbH

Wien

100,00

GKHK Handelsgesellschaft m.b.H.

Wien

100,00

Guess Club & Restaurant GmbH

Wien

92,00

G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co. Friedrichstraße 4 KG

Wien

100,00

G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co. Meidlinger Hauptstraße 19 KG

Wien

100,00

G-Unternehmensbeteiligung GmbH ***)

Wien

100,00

Herbststraße 6-10 Liegenschafts GmbH

Wien

100,00

Hertha-Firnberg-Straße 10, 1100 Wien, Projektentwicklung GmbH

Wien

100,00

Hotel und Fachmarktzentrum Ansfelden GmbH

Wien

92,00

Kapital & Wert Immobilienbesitz GmbH

Wien

95,76

Lifestyle Living GmbH

Wien

92,00

Lindau 18, Doischberg Liegenschaftsdevelopment GmbH

Wien

92,00

Lithinos Immobilien Invest GmbH

Wien

100,00

MAHIS Consulting GmbH

Wien

100,00

Mariahilferstraße 156 Invest GmbH

Wien

100,00

MEZ - Vermögensverwaltungs Gesellschaft m.b.H.

Wien

95,76

mog-Projektentwicklung GmbH

Wien

100,00

PI Beteiligungen GmbH

Wien

95,76

PI Eggenberger Allee 49 GmbH & Co OG

Wien

95,76

PI Grabmayr-Straße 4 GmbH & Co OG

Wien

95,76

PI Gudrunstraße 124 / Keplerplatz 14 GmbH & Co OG

Wien

95,76

PI Immobilien GmbH

Wien

95,76

PI Marktstraße 6 GmbH & Co OG

Wien

95,76

Radetzkystraße 15+17, 1030 Wien, Projektentwicklung GmbH

Wien

100,00

RESAG Property Management GmbH

Wien

100,00

RG Immobilien GmbH

Wien

100,00

Roßauer Lände 47 - 49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH

Wien

100,00

Schmalzhofgasse 26 Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG

Wien

100,00

S-H Vermögensverwaltungs GmbH

Wien

100,00

SHG 6 Immobilienentwicklungs GmbH

Wien

100,00

St. Magdalen Projektentwicklungs- und Verwertungsgesellschaft m.b.H.

Wien

95,76

Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH

Wien

100,00

Steinamangererstraße 189 und 191 Liegenschafts GmbH

Wien

100,00

Stubenbastei 10 und 12 Immobilien GmbH

Wien

100,00

Themelios Immobilien Invest GmbH

Wien

100,00

TPI Immobilien Holding GmbH

Wien

92,00

TPI Tourism Properties Invest AG

Wien

92,00

TPW Immobilien GmbH

Wien

95,76

T-Unternehmensbeteiligung GmbH ***)

Wien

92,00

Waldvilla Velden GmbH

Wien

92,00

Wienerstraße 196-198 Development GmbH

Wien

92,00

WZH Projektentwicklung GmbH

Wien

100,00

Konzernabschluss

177

GESCHÄFTSBERICHT 2012

178

Vollkonsolidierte Gesellschaften

Sitz

Beteiligung (in %)

alt+kelber Beteiligungs GmbH

Heilbronn

100,00

alt+kelber Immobiliengruppe GmbH

Heilbronn

100,00

alt+kelber Immobilienmanagement GmbH

Heilbronn

100,00

alt+kelber Immobilienvertrieb GmbH

Heilbronn

100,00

alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH

Heilbronn

100,00

conwert & kelber Besitz 10/2007 GmbH

Grünwald

99,79

conwert & kelber Besitz 11/2007 GmbH

Grünwald

99,79

conwert & kelber Bestand 10/2007 GmbH

Grünwald

99,79

conwert Alfhild II Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Alfhild Invest GmbH

Grünwald

99,79

conwert alpha Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Aries Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH

Grünwald

94,90

conwert beta Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Beteiligungsgesellschaft Fonds GmbH

Heilbronn

100,00

conwert Capricornus Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Carina Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Cassiopeia Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Centaurus Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Centaurus Altenburg Invest GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Centarus Leipzig Invest 1 GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Corvus Invest GmbH

Grünwald

99,75

Deutschland

conwert delta Invest GmbH

Berlin

75,00

conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH

Berlin

100,00

conwert Deutschland Holding GmbH

Berlin

100,00

Heilbronn

100,00

conwert Deutschland Immobilien GmbH

Berlin

100,00

conwert Dresden Drei Invest GmbH

Berlin

51,00

conwert Dresden Fünf Invest GmbH

Berlin

51,00

conwert Dresden Invest GmbH

Berlin

51,00

conwert Dresden Vier Invest GmbH

Berlin

51,00

conwert Dresden Zwei Invest GmbH

Berlin

51,00

conwert Eisa II Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Eisa III Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Eisa Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Elbflorenz Invest GmbH

Berlin

51,00

conwert Epitaurus Invest GmbH

Grünwald

94,00

conwert epsilon Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert epsilon Invest 1 GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Fenja Invest GmbH

Grünwald

99,79

conwert gamma Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Gemini Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Gemini Invest 1 GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Grazer Damm Development GmbH

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Möckern GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Deutschland Holding GmbH & Co. KG

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Reudnitz B GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Schönefeld A GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Schönefeld B GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Schönefeld C GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Schönefeld D GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand Schönefeld E GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

conwert Hulda Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Immobilien Development GmbH

Grünwald

100,00

conwert Immobilien Invest GmbH

Grünwald

94,90

conwert Kirchsteigfeld 11 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 12 Invest GmbH

Grünwald

100,00

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

Vollkonsolidierte Gesellschaften

Sitz

Beteiligung (in %)

conwert Kirchsteigfeld 13 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 14 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 15 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 16 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 17 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 18 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 19 Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld Beteiligungs GmbH

Grünwald

100,00

conwert lambda Invest GmbH

Berlin

75,00

conwert Leo Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Lepus Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Libra Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert omega Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 1 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 2 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 5 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 6 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 8 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 10 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 11 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 12 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 13 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 14 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 15 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 16 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 17 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 18 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 19 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Kirchsteigfeld 41 GmbH & Co.KG

Grünwald

100,00

conwert Pegasus Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Perseus Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Phoenix Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Sachsen Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Scorpius Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Seniorenzentrum Berlin Immobilien GmbH

Grünwald

92,00

conwert sigma Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Tizian 1 Invest GmbH *****)

Grünwald

99,79

conwert Tizian 2 Invest GmbH *****)

Grünwald

99,79

conwert Taurus Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Vela Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Viktoria Quartier Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Virgo Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Wali II Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Wali III Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Wali Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Wara II Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Wara III Invest GmbH

Grünwald

100,00

conwert Wara Invest GmbH

Grünwald

99,79

conwert Wohn-Fonds GmbH

Heilbronn

100,00

conwert Wölva Invest GmbH

Grünwald

99,79

Berlin

94,90

cor 18. GmbH & Co KG Defida 2016 GmbH & Co KG

Heilbronn

95,90

Defida Verwaltungs GmbH

Heilbronn

100,00

Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co. KG

Grünwald

100,00

Diak-Nd Pflege-Altenheime Besitz GmbH

Grünwald

92,21

Dinami GmbH

Grünwald

95,77

ECO Büroimmobilie Darmstadt GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Büroimmobilie Starnberg Percha GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Büroimmobilie Starnberg Petersbrunner Straße GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

Konzernabschluss

179

GESCHÄFTSBERICHT 2012

180

Vollkonsolidierte Gesellschaften

Sitz

Beteiligung (in %)

ECO Büroimmobilien GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Business-Immobilie Saarbrücken GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Business-Immobilien Deutschland GmbH

Grünwald

95,77

ECO Einkaufszentrum Meitingen GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Fachmarktzentren GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Fachmarktzentrum Geiselhöring GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Fachmarktzentrum Naabtalcenter GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Fachmarktzentrum Pocking GmbH & Co. KG

Grünwald

95,78

ECO Fachmarktzentrum Tittling GmbH

Grünwald

95,77

ECO Real Estate Deutschland GmbH

Grünwald

95,77

GAG Grundstücksverwaltungs GmbH

Grünwald

99,79

Berlin

51,00

Deutschland

IESA Immobilien Entwicklung Sachsen GmbH KKS Projektentwicklung GmbH

Grünwald

99,79

Projektgesellschaft Kreiller Str. 215 mbH

Grünwald

95,78

Projektgesellschaft Nymphe 82 mbH

Grünwald

95,76

Seniorenresidenz Köln Immobilien GmbH

Grünwald

100,00

Tschechien/Slowakei conwert Invest s.r.o.

Brünn

92,00

conwert sk 01 s.r.o.

Bratislava

100,00

conwert sk 02 s.r.o.

Bratislava

85,00

conwert sk s.r.o.

Bratislava

100,00

CWIcz brno, s.r.o.

Brünn

100,00

CWI-Invest s.r.o.

Brünn

100,00

JCB Invest s.r.o.

Brünn

100,00

NB Invest s.r.o.

Brünn

100,00

NB-Správa nemovitostí s.r.o.

Brünn

100,00

Odcz brno, s.r.o.

Brünn

100,00

Pd sk bratislava s.r.o. Pdcz brno s.r.o. Správa bytov Conwert s.r.o. Weka Real s.r.o.

Bratislava

60,00

Brünn

60,00

Bratislava

100,00

Brünn

100,00

Ungarn Bokréta Alfa Ingatlanforgalmazo Kft

Budapest

100,00

BOKRÉTA Management Kft

Budapest

100,00

Immo-Rohr Kft

Budapest

100,00

Immo-Rohr Plusz Kft

Budapest

100,00

Klauzál u. 7 - 9 Projekt Kft

Budapest

76,67

My-Box Debrecen Ingalan-fejlesztö Korlátolt Felelösségü Társaság

Budapest

95,76

Nicosia

95,76

Zaporizhzhya

95,76

Strassen

95,76

Sitz

Beteiligung (in %)

Baarn

19,73

Zypern Graforco Investments Limited Ukraine Ukrainska Comertsiina Nerukhomist Luxembourg ECO Real Estate Luxembourg S.à.r.l.

At Equity Konsolierung Niederlande Goudsmitplein Beheer B.V. Deutschland conwert goud Invest GmbH Prime denkmalneu.com GmbH denkmalneu.com GmbH

Berlin

15,52

Forchheim

40,00

Forchheim

40,00

Schaeffler-Areal 1. Liegenschaften GmbH

Bad Heilbrunn

30,00

Schaeffler-Areal 2. Liegenschaften GmbH

Bad Heilbrunn

30,00

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT |

| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Konzernanhang

181

Erstkonsolidierte Gesellschaften (inkl. Neugründung)

Sitz

Beteiligung (in %)

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sieben OG

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Acht OG

Wien

100,00

Österreich

Deutschland conwert Wohnen III Holding GmbH

Heilbronn

100,00

conwert Wohnen III Entwicklungs GmbH

Heilbronn

100,00

conwert Wohnen III Verwaltungs GmbH & Co KG

Heilbronn

100,00

Sitz

Beteiligung (in %)

Bürocenter Raxstraße Projektentwicklungsges.m.b.H. & Co. KG

Wien

100,00

PI Stubenring 2 GmbH & Co OG

Wien

95,76

Universitätsstraße 5 Liegenschafts GmbH

Wien

100,00

RESAG Immobilienmakler GmbH****)

Wien

49,00

Endkonsolidierte Gesellschaften Österreich

Deutschland DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH

Darmstadt

94,90

DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH

Darmstadt

99,74

Frankfurt

99,74

Sitz

Beteiligung (in %)

conwert Baudevelopment GmbH

Wien

100,00

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Vier OG

Wien

100,00

GJ-Beteiligungs GmbH & Co. Rudolfsplatz 6 OG

Wien

100,00

ECO Finance Holding GmbH******)

Wien

100,00

ECOTreasury GmbH*******)

Wien

100,00

DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG

Umstrukturierte Gesellschaften Österreich

*)

verfügt über 3 Kommanditgesellschaften

**)

eine Zweigniederlassung in Deutschland

***)

Anteil über Treuhänder gehalten

****)

Übergang auf At Equity Konsolidierung, da kein Beherrschungsverhältnis vorliegt

*****)

Erwerb von zusätzlichen Gesellschaftsanteilen (von 34,49 % auf 99,79 %)

******)

Verschmelzung auf EBI Beteiligungen GmbH im GJ 2011: eingetragen im FB am 26. Jänner 2012

*******)

Verschmelzung auf ECO Finance Holding GmbH im GJ 2011: eingetragen im FB am 25. Jänner 2012

Konzernabschluss

Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den gesetzlichen Vertretern der conwert am 20. März 2013 fertig gestellt und unterzeichnet.

Wien, am 20. März 2013

Mag. Thomas Doll e.h.

Stavros Efremidis e.h.

Johannes Meran e.h.

Dr. Franz Pruckner e.h.

Mag. Kerstin Gelbmann e.h.

Dr. Evelin Steinberger-Kern e.h.

Dipl. Ing. Alexander Tavakoli e.h.

GESCHÄFTSBERICHT 2012

182

BESTÄTIGUNGSVERMERK BERICHT ZUM KONZERNABSCHLUSS

Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2012 bis zum 31. Dezember 2012 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2012, die KonzernGewinn- und Verlustrechnung, die Konzerngesamtergebnisrechnung, die Konzerngeldflussrechnung und die KonzernEigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2012 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und für die Konzernbuchführung Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen. Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung sowie der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers, unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem soweit es für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen, wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt. Prüfungsurteil Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2012 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2012 bis zum 31. Dezember 2012 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind. Aussagen zum Konzernlagebericht Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen. Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend. Wien, am 20. März 2013

Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. Alexander Wlasto e.h. Wirtschaftsprüfer *)

Mag. Hans-Erich Sorli e.h. Wirtschaftsprüfer

Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses in einer von der bestätigten (ungekürzten deutschsprachigen) Fassung abweichenden Form (zB verkürzte Fassung oder Übersetzung) darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.

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| ANHANG KONZERNABSCHLUSS Bestätigungsvermerk Erklärung aller gesetzlichen Vertreter 183

ERKLÄRUNG ALLER GESETZLICHEN VERTRETER

„Das Geschäftsführende Direktorium und der Verwaltungsrat bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012 ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und dass der Lagebericht des Konzerns ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns bezüglich der wichtigen Ereignisse während des Geschäftsjahres und ihrer Auswirkungen auf den Konzernabschluss bezüglich der wesentlichen Risiken und Ungewissheiten und bezüglich der offen zu legenden wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen vermittelt.“ Wien, am 20. März 2013 Das Geschäftsführende Direktorium der conwert Immobilien Invest SE

Mag. Thomas Doll Mitglied

Stavros Efremidis Mitglied

Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE

Dr. Franz Pruckner, MBA Stellvertretender Vorsitzender

Mag. Kerstin Gelbmann Mitglied

Dr. Evelin Steinberger-Kern Mitglied

Dipl.Ing. Alexander Tavakoli Mitglied

Konzernabschluss

Johannes Meran, MBA Vorsitzender

GESCHÄFTSBERICHT 2012

184

GLOSSAR

Annualisierte Mieten sind die monatlichen Mieteinnahmen eines Portfolios zum Stichtag multipliziert mit zwölf, wobei potenzielle Einnahmen aus Leerständen unberücksichtigt bleiben Brutto Marge Verkäufe Bruttogewinn über dem IFRS-Buchwert in % beim Verkauf einzelner Immobilien vor Abzug sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf Gewinn Marge Verkäufe entspricht der "Brutto Marge Verkäufe" CAPEX Aktivierbare Investitionsausgaben für langfristige Anlagegüter Cashflow ist eine wirtschaftliche Messgröße, die den aus der Geschäftstätigkeit erzielten Nettozufluss liquider Mittel während einer Periode darstellt. Die Messgröße ermöglicht eine Beurteilung der finanziellen Gesundheit eines Unternehmens Cash Profit ist der FFO unter Berücksichtigung tatsächlich liquiditätswirksamer Steuern Dividende ist der Teil des Gewinns, den eine Aktiengesellschaft an ihre Aktionäre ausschüttet EBIT englisch: earnings before interest and taxes; wörtlich übersetzt „Gewinn vor Zinsen und Steuern“ EBITDA englisch: earnings before interest, taxes, depreciation and amortization; das bedeutet „Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen (auf Sachanlagen) und Abschreibungen (auf immaterielle Vermögensgegenstände)“. Es ist somit eine Beschreibung der operativen Leistungsfähigkeit vor Investitionsaufwand EBT englisch: earnings before taxes; Auch: Ergebnis vor Steuern, Vorsteuergewinn; er berechnet sich aus Betriebsergebnis zuzüglich Finanzergebnis und außerordentlichem Ergebnis Enterprise Value (EV) ist das an der Börse bewertete Eigenkapital plus Nettoverschuldung

Eigenkapitalrendite englisch: Return on Equity; ROE, Gewinn in % auf das eingesetzte Eigenkapital EPRA ist die European Public Real Estate Association Erwartete Marktmiete ist jene Miete, die in vorhandenen Teilportfolios im Geschäftsjahr bei Neuvermietungen durchschnittlich vereinnahmt wurde und für alle Mietverhältnisse dieser Teilportfolios als aktuell vereinnahmbare Miete angenommen wird Fair Value beilzulegender Zeitwert der Immobilie nach IFRS, aktueller Marktpreis aufgrund eines Bewertungsgutachtens Free Float Marktkapitalisierung des Streubesitzes Funds from Operations (FFO) I operative Cash-Erträge vor Verkaufsergebnis (Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) minus Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien plus Betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis minus Aufwertungsergebnis plus Abschreibungen und Wertberichtigungen plus unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten) Funds from Operations (FFO) II operative Casherträge nach Verkausergebnis (Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) minus Nettogewinn aus Zeitwertanpassung plus Differenz Cash Veräußerungsgewinne zu IFRS Veräußerungsgewinne plus Abschreibungen plus unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten) Gewinn je Aktie ist das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis dividiert durch die durchschnittlich gewichtete im Umlauf befindliche Anzahl von Aktien der betreffenden Periode Gewichtete Durchschnittsverzinsung ist die volumensgewichtete Verzinsung der finanziellen Verbindlichkeiten (inkl. Wandelschuldverschreibung und Anleihe), d.h. das Verhältnis der Zinsaufwendungen des Berichtsjahres ohne Berücksichtigung von unbaren Effekten (Transaktionskosten, unbare Effekte der Wandelschuldverschreibung) zum Durchschnittsvolumen der finanziellen Verbindlichkeiten des Berichtsjahres

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185

Gearing Verschuldungsgrad (englisch: debt to equity ratio, Gearing oder Leverage) eines Schuldners (Unternehmen, Gemeinden oder Staaten) ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die das Verhältnis zwischen dem bilanziellen Fremdkapital und Eigenkapital angibt Grundkapital Summe der Nennwerte über die emittierten (ausgegebenen) Aktien Like-for-like Mietertragswachstum ist die Veränderung der Vermietungserlöse auf Basis eines gleich bleibenden ImmobilienPortfolios im Vergleich zum Vorjahr, bereinigt um unterjährige Zu- und Verkäufe, unter Berücksichtigung von Mieterdrehung, Leerstandsveränderungen und Neuvermietung von Zusatzflächen Loan to Value (LTV) ist das Verhältnis von verzinslichen Immobilienverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen Marktkapitalisierung ergibt sich aus der Multiplikation von Kurs (Marktpreis) und der gesamten Anzahl der ausgegebenen Anteile des Unternehmens, abzüglich eigener Aktien Mietsteigerungspotenzial ist das Potenzial an höheren Vermietungserlösen unter der Annahme, dass die unter Marktmiete vermieteten Einheiten zu Marktmieten vermietet werden Nettomietergebnis (NRI) englisch: net rental income; sind die Bruttomieteinnahmen einer Periode reduziert um die weiterverrechneten Betriebskosten und die unmittelbaren Immobilienaufwendungen/ Erträge.

Strategischer Leerstand ist jener Leerstand, der nicht vermietet werden kann/soll, da er aufgrund von Renovierungsarbeiten bzw. Development-Maßnahmen oder bei Verkaufsobjekten, die für den Verkauf bewusst leer gehalten werden, besteht Tatsächlicher Leerstand ist jener Leerstand, der sich in der Vermarktung befindet, aber zum Stichtag nicht vermietet ist Leerstand gesamt Leerstand in Summe bezogen auf die Gesamtnutzfläche der conwert, setzt sich aus dem strategischen Leerstand plus dem tatsächlichen Leerstand zusammen Verkehrswertrendite ist das Verhältnis von annualisierter NettoMiete zu Verkehrswert, ausgedrückt in Prozent Verschuldungsgrad / Verschuldungsquote zeigt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bilanziellen Eigenkapital an Verwässerter EPRA Net Asset Value (EPRA NAV) ist der Buchwert zum Stichtag verwässert um alle Effekte aus der Differenz von Bilanzvermögen zu Marktwerten des Bilanzvermögens inklusive der Verwässerung aus Optionen und Wandelschuldverschreibungen unter Berücksichtigung von Steuerlatenzen Verwässerter EPRA NAV pro Aktie ist der EPRA NAV geteilt durch die verwässerte Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien

Nettoanfangsrendite sind im Immobilienbereich die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objektpreises einschließlich Erwerbsnebenkosten

Anhang

Operative Cashflow Der Operating Cashflow (OCF) ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Teil des Cashflows widerspiegelt, der aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit eines Unternehmens stammt

GESCHÄFTSBERICHT 2012

186

5-JAHRESÜBERBLICK

Unternehmenskennzahlen

2012

2011

2010

2009

2008

Vermietungserlöse

Mio €

188,1

210,0

187,7

162,3

147,7

Veräußerungserlöse

Mio €

409,6

613,3

325,1

361,3

203,1

Dienstleistungserlöse

Mio €

27,3

29,5

34,4

36,6

40,3

Umsatzerlöse gesamt

Mio €

625,1

852,9

547,2

560,1

391,1

Net Rental Income (NRI)

Mio €

110,5

119,1

103,9

94,6

85,6

NRI-Marge

%

58,7

56,7

55,4

58,3

57,0

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)

Mio €

97,2

124,8

184,9

105,0

94,6

EBITDA-Marge

%

15,6

14,6

33,8

18,7

24,1

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts

Mio €

(27,3)

7,8

7,8

1,6

(2,2)

Betriebsergebnis (EBIT)

Mio €

(58,5)

119,8

103,2

94,9

69,9

EBIT-Marge

%

(9,4)

14,1

18,9

16,9

17,9

Ergebnis vor Steuern (EBT)

Mio €

(154,6)

23,6

12,2

31,9

(28,8)

Konzernergebnis

Mio €

(172,1)

18,5

25,7

23,7

(30,0)

Funds from Operations (FFO)*) II – inkl. Verkäufen und Einmaleffekten

Mio €

43,0

81,3

53,5

72,6

53,8

Cash Profit **)

Mio €

38,1

73,8

44,0

68,0

53,5

Bilanzsumme

Mio €

2.849,8

3.176,4

3.550,8

2.962,5

3.016,2

Enterprise Value (EV)

Mio €

2.339,6

2.443,4

2.937,0

2.201,5

1.740,7

Loan to Value (LTV)

%

54,4

53,9

56,9

52,8

55,4

EBITDA/EV

%

4,2

5,1

6,3

7,8

5,4

Eigenkapitalquote

%

36,0

39,3

37,5

43,2

42,3

Gearing

%

146,9

137,2

151,8

115,0

115,2

*)

**)

FFO II: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Nettogewinn/-verlust aus Zeitwertanpassungen + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten Cash Profit: FFO II - tatsächlich liquiditätswirksame Steuern

Immobilienkennzahlen

2012

Immobilien

Anz.

Gesamtnutzfläche *)

m²

2011

2010

2009

2008

1.502

1.666

1.811

1.752

1.710

1.924.433

2.120.247

2.453.050

2.018.254

2.035.421

Immobilienvermögen

Mio €

2.510,7

2.828,6

3.238,3

2.517,4

2.497,3

Fair Value-Anpassungen

Mio €

(37,2)

0,3

2,4

1,6

(2,2)

Verkehrswertrendite

%

5,7

5,3

5,2

4,9

4,8

*)

Nutzflächen werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. PKW-Flächen dargestellt. Die Vergleichsdaten für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst. Die Daten von 2011 wurden nicht angepasst.

Börsekennzahlen

2012

2011

2010

2009

2008

81.495.309

81.497.309

84.258.661

80.991.875

81.091.807

834,0

730,20

918,0

706,8

273,2

Aktien (Ultimo)

Anz.

Marktkapitalisierung

Mio €

Aktienkurs (Ultimo)

€

9,77

8,55

10,76

8,54

3,20

Höchst-/Tiefstkurs

€

9,77/7,95

12,16/7,80

11,04/7,89

10,11/3,20

12,40/2,93

Unverwässertes Ergebnis/Aktie

€

(2,06)

0,28

0,29

0,29

(0,37)

Verwässertes Ergebnis/Aktie

€

(1,61)

0,28

0,29

0,29

(0,37)

Cash Profit/Aktie

€

0,47

0,91

0,53

0,84

0,64

Kurs/Buchwert-Verhältnis (Ultimo)

%

0,78

0,56

0,69

-

0,21

EPRA NAV/Aktie (unverwässert)

€

15,79

18,35

17,28

17,14

16,81

EPRA NAV/Aktie (verwässert)

€

15,44

17,03

16,35

16,78

16,28

Buchwert (NAV)/Aktie

€

12,50

15,17

15,56

15,68

15,55

FFO/Aktie

€

0,53

0,98

0,65

0,90

0,65

Kurs/Gewinn-Verhältnis (Ultimo)

%

NM

29,50

37,10

2,48

2,83

INTRO | UNTERNEHMEN | CORPORATE GOVERNANCE & CSR | SEGMENTBERICHTE | VALUATION REPORT | KONZERNLAGEBERICHT | KONZERNABSCHLUSS | ANHANG 5-Jahresüberblick Kennzahlenüberblick 187

KENNZAHLENÜBERBLICK

Umsatzerlöse (in Mio €)

EPRA NAV je Aktie (in €)

1.000

20 852,9

800

18,35 17,03

625,1

15,79

15,44 15

613,3

600

560,1

547,2

10 391,1

400

200

409,6 361,3

203,1 147,7

325,1

40,3

36,6

2008

210,0

187,7

162,3

29,5

34,4

2009

2010

188,1

2011

5

27,3

2011

2012

Veräußerungserlöse

Dienstleistungserlöse

Verwässerter EPRA NAV

Vermietungserlöse

Gesamt

Unverwässerter EPRA NAV

Gesamtumsatzerlöse Die Gesamtumsätze von conwert im Geschäftsjahr 2012 beliefen sich zum Stichtag auf 625,1 Mio € nach 852,9 Mio € im Vorjahr. Dieser Rückgang ist vor allem auf die reduzierten Verkaufsumsätze mit einem Volumen von 409,7 Mio € (2011: 613,3 Mio €) zurückzuführen. Damit lagen die Verkaufserlöse jedoch knapp unter dem Zielniveau von 450,0 Mio € für das abgeschlossene Geschäftsjahr.

2012

Verwässerter und unverwässerter EPRA NAV Bereits in der Vergangenheit wies die conwert den verwässerten EPRA NAV aus. Dieser berücksichtigt die Verwässerung, die sich aus der Ausgabe von neuen Aktien im Zuge der Ausübung der Wandlungsoption bei den Wandelschuldverschreibungen ergeben würde. So lag der verwässerte EPRA NAV zum Jahresende 2012 bei 15,44 €/Aktie (2011: 17,03 €/Aktie). Der unverwässerte EPRA NAV je Aktie sank insbesondere aufgrund der negativen Zeitwertanpassungen im Immobilienportfolio um 14,0 % auf 15,79 € Aktie (2011: 18,35 €/Aktie).

2012

Berechnung FFO (in Mio €) EBT Abzug Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien

2011

(154,6)

23,6

(34,5)

(49,1)

Betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis

14,3

21,2

Abzug von Aufwertungsergebnis

37,2

(0,3)

Abschreibungen und Wertberichtigungen

118,5

5,3

20,9

17,0

Unbare Teile Finanzergebnis und sonstige unbare Kosten Einmaleffekte

18,9

0,2

FFO I (exkl. Verkäufe und Einmaleffekte)

20,7

17,9

34,5

49,1

(14,3)

(21,2)

Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien Betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis Differenz Cash-Veräußerungsgewinn zu IFRS-Veräußerungsgewinn

21,0

35,7

FFO II (inkl. Verkäufe und exkl. Einmaleffekte)

61,9

81,3

FFO II (inkl. Verkäufe und Einmaleffekte)

43,0

81,5

FFO Die operativen Cash-Erträge (FFO I - exkl. Verkaufsergebnis und Einmaleffekte) kamen zum Stichtag bei 20,7 Mio € zu liegen (2011: 17,9 Mio €). Die Steigerung ist insbesondere auf die Verbesserung der NRI-Marge zurückzuführen.

Anzahl Objekte

EBIT (in Mio €) 119,8

2.000

120 1.710

1.752

1.811 94,9

100

1.666 1.502

1.500

80

103,2

69,9

60 40 1.000 20 0 500

-20 -40 (58,5)

2008

2009

2010

2011

2012

Immobilienportfolio Zum Stichtag 31. Dezember 2012 umfasste das ImmobilienPortfolio der conwert 1.502 Objekte (2011: 1.666) in Österreich, Deutschland und den übrigen Ländern. Der Rückgang in der Objektanzahl ist vor allem auf die zahlreichen Verkäufe im abgeschlossenen Geschäftsjahr zurückzuführen.

-60

2008

2009

2010

2011

2012

EBIT Zum Bilanzstichtag 2012 lag das EBIT bei (58,5) Mio € im Vergleich zum Vorjahreswert von 119,8 Mio €. Grund dafür waren Einmaleffekte im Zusammenhang mit Abschreibung des Goodwills und von immateriellen Vermögenswerte von conwert in Höhe von rund 118 Mio € und das Bewertungsergebnis des Immobilienportfolios in Höhe von (37,2) Mio €, das insbesondere beim ECO- und CEE-Portfolio durch hohe negative Zeitwertanpassungen in Höhe von rund (71) Mio € geprägt war.

Finanzkalender

Ex-Ausschüttungstag / Ausschüttungstag der Kapitalherabsetzung 12. ordentliche Hauptversammlung Ergebnis 1-3/2013

2. April 2013 8. Mai 2013 29. Mai 2013

Ergebnis 1-6/2013

28. August 2013

Ergebnis 1-9/2013

27. November 2013

Jahresergebnis/Bilanzpressekonferenz

26. März 2014

IR Kontakt Investor Relations Manager

Dr. Clemens Billek

Aktionärs-Hotline

+ 43 1 521 45 - 700

E-Mail

[email protected]

Website

www.conwert.at

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Eigentümer, Herausgeber und Verleger conwert Immobilien Invest SE Textierung Dr. Ute Greutter, UKcom – Agentur für Finanzkommunikation / Öffentlichkeitsarbeit Grafik-Design [PF: vienna Fotos Andi Bruckner / Kurt Keinrath / Philipp Forstner | PAGE SEVEN Fotokonzept: Nicolas Frey | PAGE SEVEN Disclaimer Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die wir auf Basis aller uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen haben. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie „erwarten“, „schätzen“, „planen“, „rechnen“, „davon ausgehen“, „sollen“, „sollten“, „können“, etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in diesem Bericht dargestellten Erwartungen abweichen können. Satz- und Druckfehler vorbehalten. Stand März 2013

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